東京１７棟目の家賃再査定、思っていた以上に高めに出てきた。

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東京１７棟目の家賃査定、思っていたより高めで出てきてくれました。

ということはアレか、もっと高くなる可能性ありってことか？アツいかも？



東京１７棟目は今まさにリノベをやっている案件です。東京３棟目、東京１６棟目と

同じ地主さんで、同じ一筆の中に東京３棟目、東京１６棟目、東京１７棟目を

所有しています。



お寺さんの借地なのですが、借地管理人さんが一般の人に売りにくい物件を私のところに

相談してくるようになったので、じゃあ買いますよとポンポンと買わせていただいた結果

いつの間にか大借地人になっていたのでした（笑）



駅から徒歩５分くらいの場所にある閑静な住宅街なので、住環境としてはさほど

悪くないですし、民泊をしてほしくないという話があるので、その点から考えると

物件の購入価格も高騰せず、賃貸で回しやすいと言えるでしょう。



東京３棟目の時は先代の借地管理人さんでしたが、今はその方が亡くなって弟さんが

借地管理人を引き継いでいます。今の借地管理人さんの時に、東京３棟目の地代の件で

いろいろ話をしたのですが、その中で私が投資物件をいじっていることや、東京３棟目を

トラブルなしで適切に管理していることを評価してくださり、私に建売業者さんが

買ってくれないものを提案してくるようになりました。



今回購入した東京１７棟目も、敷地の狭い通路の奥という立地のため、目の前まで

車を入れられないという難点があります。解体工事や新築工事も高くなり、業者さんが

採算のとれる金額で買おうとすると、売主さんの残債が消せないという状態でした。

それゆえ、私のところに話が回ってきたのだと思います。



区画の中では比較的新しくて雰囲気も良い割に、誰かが住んでる気配がないよねと

前から気になっていた物件だったので、これもご縁だなと思って購入しました。



ただ、融資が大どんでん返しに次ぐ大どんでん返しで、結果として条件がかなり

悪くなってしまいました。２０年で希望していたところを１５年に短縮されてしまい、

金利も２．５％から３％に上げられてしまいました。

正直、２０年で組んでも返済比率がギリギリだなと思っていたので、今回の条件だと

返済比率が８０％近くになってしまいます・・・。なんかもう、持ってる意味ある？

という状態でしたが、話がここまで進んでしまった以上やるしかあるまいと思って

鳴きながら進めているわけです。



この残念な事態を少しでも取り返すべく、とにかく家賃を上げることを考えて

動いています。元々、家賃を上げられるよう、猫共生型というコンセプトを掲げて

キャットウォークとか猫トイレ用換気扇とかを導入する仕様にしました。

結構グレードがいいものが出来上がるだろうと思っているし、猫の多頭飼いを

ＯＫする物件も少ないことから、近隣相場よりも高く貸せるはずと期待しています。



さて、先日そういったコンセプトを管理会社さんの社長にも伝え、家賃査定を

お願いしたいという話をしました。このコンセプトが決まっていないタイミングでは

家賃は私が希望している金額よりも安めに出てきておりました。元々固めの家賃査定を

するタイプなので、それよりもうちょっと上げて決められるだろうという目論見は

出来ていましたけどね。



今回、改めてコンセプトや完成後の間取り図などを提示し、家賃査定を依頼しました。

その結果は・・・最初に出てきた家賃よりも２〜３万高い査定結果になりました！



近隣の猫可の賃貸をターゲットに家賃を比較したそうです。築浅物件ばかりなので

築古になる文をどう差し引くかという問題はあるものの、猫可な物件は家賃設定も

高めなので、査定結果もかなり高くなったようでした。

この家賃であれば、返済比率は６０％台まで落ちてくれます。

（それでも６０％かよって言わないで・・・事故だったんだから・・・苦笑）



猫の多頭飼いＯＫなので、最初の家賃に猫１匹分だけ乗せておいて、追加の猫１匹ごとに

プラスで家賃を上乗せするやり方もいいのではないか、と管理会社さんは仰ってました。

入口を安く抑えて入居しやすくして、増えるごとに収益性向上って感じですね。

１匹しか飼わなかった場合にちょっと残念な状態になると思いますが、まあそれはそれで

仕方ないかなと。この辺の詳細は早めに話を詰めて募集できるようにしたいと思います。



猫が増えるごとに従量課金するなどの細かい家賃設定だったり、猫共生をＰＲする

マイソクの作成、最終的な家賃の額の決定など、細かいことはまだ残っておりますが

その辺は引渡の後で詰めることにしようと思います。もう最終の施主検査まで数日しか

ありませんので、今更バタバタしてもしょうがないです（笑）



正直、借入条件が悪すぎるため、投資としては不適格ですが、いい物件に仕上がったとは

思うので、これを試金石に次からも同じような展開をできるようにすることができれば

実験としては成功だ、と思うことにします。



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東京１７棟目の残作業の整理と各種依頼を行う。

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東京１７棟目の残作業を整理して、しかるべき対応がとれるようにしないと。

ということで、またまた全世界に向けて自分のタスク整理の発信しますよ。



リノベーションが順調に進み、４月の月末に施主確認、５月はじめにクリーニングして

賃貸募集開始というスケジュールで進んでいる東京１７棟目。先日も現場の見学を

させていただきましたが、特に２階の仕上がりがいい感じになりそうです。

高い家賃を取るのに見合った物件が出来上がるのではないかと期待しております。



さて、引渡から入居付して満室になるまでに何をしなくてはならないかを整理しないと

いけないよねと気がつきました。なぜ気がついたか。管理会社さんの社長も交えた

飲み会が昨日あったのですが、そこで気がついたのですよ。管理会社さんにまだ何も

話をしていないことを・・・（汗）



購入段階で賃料の相談などしたことはあるのですが、購入後にそういった話を

全くしていないじゃないかということに気がつきました。社長に話を振ったら

「僕は聞いてないですね」と。うん、やっぱりそうですよね（汗）



ということで、募集に向けてやらなくてはならないことを改めて整理して、各所に

依頼をする動きを取ろうと思ったのでした。相変わらず計画性がない私です。



やることをピックアップします。



・物件名決定

・館銘板作成

・管理条件の調整

・家賃検討

・募集条件検討

・マイソク作成

・共用部電気契約の確認

・水道代契約の確認



他にもあるかもしれないけど、今思いつくのはこんなところです。



全てのスタートになるのは物件名でしょう。シリーズ名とその物件の特色を示す

単語をくっつけて物件名にしているのですが、今回はやっぱりペット系の単語を

つけたいところですね。猫ちゃん特化型ですから。



そしてそれを決めたら次は館銘板です。昨日の会合でちょうど館銘板とか作れそうな

業者さんにお会いしたので、相談乗れます？と声をかけておきました。ざっくりベースで

話をしている感じ、予算感がちょっと合ってない感じも受けなくはないですが、

どこまでやってその金額かなどをすり合わせれば、そこそこ折り合う可能性も

あるよねと思うので、現地調査をしていただいて正式にお見積いただこうかなと

考えております。



ここまでは管理会社さん以外の作業で、ここからは管理会社さんとの調整になります。



管理委託する会社さんは決めております。東京８棟目でペット対応の実績があるので

そこにお願いする予定で決めております。この管理会社さんは管理のパターンが２つあり

通常の管理パターンと、管理費を上乗せする代わり原状回復を管理会社さん負担にする

パターンの２つがあります。今回は上乗せでいいかなと思っておりますが、防臭抗菌の

クロスやＣＦを使ってほしいなどの特殊なリクエストがあるため、差額は請求されます。

まあ請求されても、月々分割でそれを払っていると思えばいいだけなので、そっちの

プランにしようと思っています。



そして次が募集条件。勿論、最終的には私が判断しますが、物件仕様と相場の関係など

管理会社さんであらあら見積もっていただき、このくらいじゃないかという家賃を

出していただく想定です。あとはペット可の場合ペットが増えたら賃料を増やすとか、

敷金礼金をどうするだったり、その辺の検討もしていただき、いただいた内容に対して

私が微調整するような流れを考えております。



この辺がまとまったらマイソクです。普通の物件ならマイソクは管理会社さんに

任せておけばいいのですが、今回は猫共生アパートという少し特殊な物件です。

以前に多様なことをやった東京８棟目では、管理会社さんにマイソク作成を依頼して

お任せにしていたのですが、結果としてはペット共生型という特徴が全く伝わらない

普通のリノベーションしたアパートという感じに見えるマイソクができあがって

しまいました。これはちょっとまずいということで、私がそこから自分でマイソクを

作り直したことがあります。あの時の反省を踏まえ、作成いただいたマイソクを

こちらで確認して手直しするタイミングを設けたいと思っています。



募集関連だとそんなところでしょうね。



あとは今契約している電気代や水道代をそのまま契約継続して問題ないかの確認です。

水道はまず間違いなく問題ないと思います。メーターが１個しかないパターンなので

大家が一括で払い、入居者様に低額で請求する想定になりますので。

電気代は、今回部屋割を細かくしたこともあり、電力会社さんにて各部屋に１つずつ＋

共用部に１つという形で契約を分けられるように変えて貰う想定です。

その時、今契約している電気はどこに割り当たるのか。共用部でいけるのであれば

このまま契約を維持しておけば問題ないということになります。そこは施工業者さんに

確認しておこう。



だいたい思いつくのはこんなところなので、これにあわせて準備を進めたいと思います。



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東京１７棟目の猫対応工事の追加見積が届く。

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東京１７棟目の猫対応の分のお見積が固まりました。さて、この分を回収できる

投資対効果は得られるのか。私自身もまだ成否はわかりませんが、今後検証ですね。



現在リノベーションの真っ最中の東京１７棟目。今日あたりまた見学してきたいなと

思っていましたが、雨が降っているのでちょっと難しそうだなあと思っております。

そろそろ進捗具合もいい感じだろうと思っているのですけどね。



本当は毎週末見に行ったりしたいのですが、今月は週末にかかる出張が多くて

そこまでできる余裕がないのです。しかも年初なので、期首の目標設定とかの

作業も多く、かつ会社の接待系イベントも重なりまくっていますので・・・。

まあなんせ余裕がないですね。気持ちに余裕がなくなると、メッセンジャーやＬＩＮＥを

こまめに見ることができなくなるんです。既読スルーを避けたいので、見るときは

対応をする時という風にしているので、対応ができないと見れないわけです・・・。

そのスパイラルで未読の山が出来上がる、というわけです。



その集大成（？）が、私の仕事部屋です。書類を後でまとめてやろうと、とりあえず

その辺に積んでおく、買った本を後で読もうと積んでおく、なんでもかんでも

とりあえず積んでおく・・・を繰り返した結果、足の踏み場もない超絶汚い部屋が

生まれました。汚部屋と呼ばれても言い返せない状態です。嫁ちゃんも憤慨しており

いずれ片づけないといけないなあと思っていましたが、そこまでの状態になると

手を付けたら長期戦になるため、仕事に余裕がある時にでも・・・と後回しに。

お察しの通り、このままいくと一生片付きません。



嫁ちゃんが半ばお怒り気味に、私が片づけを手伝うと申し出てくれて、今まさに

片づけをして貰っています。もう１週間以上やってると思いますが、送金明細が

膨大すぎて、これを減らさないと一生片付かないということで、送金明細も過去の

賃貸借契約書も現在断捨離が行われております。



嫁ちゃんがインスタを見てよさそうな書類の管理方法を編み出してくれているので

一旦片付いたら今後はその手順に則って片づけをやるつもりです。

次に散らかしたら嫁ちゃんも大激怒だろうし、散らかさないように嫁ちゃんが工夫を

してくれているので、ちゃんとそれに従って都度処理をしようと思います。



えっと、話がまたそれてしまいましたが、今日の話題は東京１７棟目です。



東京１７棟目は猫共生型アパートにします。梁をむき出しにして猫が梁の上を

歩けるような仕様に仕上げて、猫を見上げてニヤニヤできるようにします。

キャットステップや猫トイレ用換気扇の設置、防臭・抗菌仕様の壁紙とＣＦ、

脱出防止の二重ドア、ボックスカーテンレールにして猫が上で遊べるようにする、

などの仕様を予定しております。



消極的なペット可物件ではなく、積極的な猫共生住宅として仕上げる予定です。

その代わり、家賃は高くします。欲をかいて通常募集より２万くらい高くしてみようと

考えております。



ちなみに、２階の方が猫共生によりマッチします。梁をむき出しにする関係もあり、

天井が高く、猫の遊び場も増えるからです。猫ちゃんのための物件という感じが

より強く感じられます。間取りも２階の方が使いやすいので、これは安売りしては

いけない物件だろうと思ったのでした。



１階はぶっちゃけワンちゃんでもいいかなと思ったりはします。専用庭があるので。

ちゃんと柵があって出入口もあるので、ワンちゃんが駆け回ることもできます。

むしろ犬用物件として使ってもいいですね。猫対応と言っても、防臭抗菌の壁紙ＣＦは

ワンちゃんにもいいですし、キャットステップは飾り棚として使えるでしょう。

室内飼いなら二重ドアも役に立ちます。だいたい流用できるのでいいんじゃないかと。



ということで、仕上がりが楽しみな東京１７棟目ですが・・・

当然ですが、お金は据え置きというわけにはいきません。基本的な工事はお見積に

含まれますが、猫対応の分は別途お見積です。資本主義なので当然です。



追加の分のお見積がいくらになるのか。そこがわからないまま今に至っており、

いささかそわそわはしておりました。いつもの馴染みの業者さんなので、いきなり

とんでもない金額にはならないだろうという信頼感はあります。とはいっても、

やっぱり金額が確定しないとそわそわはしますよね。



先日、追加分のお見積金額が確定したとのことで、施工業者さんよりご連絡とお見積を

いただくことができました。金額的にはおおむね想定の範囲で、その中ではちょっと

上振れしたかなという印象。材工共に値上がりしている世の中なので、前々回同じように

梁をむき出しにした東京１３棟目の梁対応工事より１０万ほど値上がりしていました。

ま、このくらいはしょうがないでしょう。全体が大きな工事なので、誤差の範疇です。



この分も含めて金策しておかないとだなー。たぶん足りるはずなんだけど、いろんな

口座にお金が散ってしまっていて、自分でもよくわからなくなってるんですよね。

記帳して整理しておかないと・・・。そうしないと追加の金策が必要かもわからん。



ということで、相変わらずいい加減な仕事をしていることが丸わかりな私ですが

それでも成立しているのだから大家業って偉大だなと思うのでした。

志が低く恐縮です。



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東京１７棟目の外壁とか内装の仕様決め。

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東京１７棟目の外壁を何色にするかで悩んでいます。今週中に決めないとなので、

もう勢いで決めるしかないかなと頑張りました。嫁ちゃんにも手伝って貰って。



確定申告がようやく終わって一息ついて、あれこれと雑務をこなしているのですが

その間にも次から次へとやることは降ってきます。この先の沖縄とか富山とかの

出張予定も調整しないといけないし、東京１７棟目関係でお金集めたりもしないとだし

２月末決算の仙台法人の分の申告準備もしないとだし、家族サービスもしないとだし、

大家の会の対応なんかもしないとだし、銀行さんからの要求にも応えないとだし、

結局いつになっても暇なときは訪れず、超忙しい時と忙しい時の２種類しかないのだなと

自覚する今日この頃であります。



前は家族サービスの時間を削って不動産に時間を割いていましたが、人生もそんなに

長いわけではないので、家族との時間も大切にしないとなあと思うようになりました。

ただでさえ出張が多い人なので、余計にそう感じています。



喫緊で対応しなくてはならないのは、やっぱり東京１７棟目の仕様に関するところ。

私が宿題として持っているものは、外壁の色決めと壁紙やＣＦの仕様決めです。



ユニットバスやキッチンの面材、建具については同系色の木目調のものを選んでいます。

内装はそれに合わせればいいと思っております。



お世辞にもセンスがいいとは言い難い私は、普段ならインテリアコーディネーターさんに

外注するのですが、今回は「防臭・抗菌仕様」という縛りがあるため、そもそも選べる

壁紙の種類が少ないと思っています。なので、ここはそんなにこだわらなくても

素直に白い壁紙でいいのではないかなと。なのでＣＦだけ面材とのバランスを考えて

決めればいいと思ってます。ＣＦも防臭・抗菌でツルツルしてないものということで

考えるなら、種類はさほど多くないです。前回打ち合わせでそれに相当するカタログの

ページを全部写真に撮ってきたので、選ぶだけ。



脳内で平面を立面にするのが苦手だという嫁ちゃんと、なんとなくイメージはできるけど

センスが欠如してる私。二人で考えた結果、オフホワイトっぽい木目調のＣＦを

選ぶことにしました。あとは撮影したカタログの写真のサンプルがいい感じだったので

これパクれませんかと施工業者さんに相談を投げかけることにしました。



あとは外壁だけですね。さて、これが一番悩ましい。

素人が考えると色が濃くなりすぎるんですよ、狭いサンプルでいいと思った色って

往々にして広い範囲に塗ると濃くなりすぎる傾向があります。うちの実家がそれで

両親が選んだ色でいざ塗られてみたらすんごい黄色い家が出来上がりました（笑）



その失敗を知っている私は、基本的に外注するか業者さんにある程度任せるかに

しております。その方が確実です。変な悩みを抱かなくて済みます。



内装も含めて仕様の指定をして貰う時はインテリアコーディネーターさんにお願いを

するようにしています。東京１３棟目でお願いしたコーディネーターさんがいい感じで

祖茂後も継続してお仕事をお願いしております。



今回もそうするかと思ったのですが、今回は内装に使えるクロスやＣＦの種類が少なく

インテリアコーディネーターさんが腕を振るうのが難しそうだなと思ったのでした。

そうなると、自分で外壁の色も選ばなくてはなりません。



選択に自信がないところもあり、他のことで忙しかったというのも重なり、選択を放置し

ここまで来てしまったのですが、いよいよ業者さんから今週末決めてくれないと困るよと

最後通牒が届き、不安だらけの色選び大会を開催したのでした。



嫁ちゃんに相談すると、こういう時はインスタでいろいろ見るといいという助言。

嫁ちゃんがいろいろと調べてくれました。最近、自宅を将来的にどうするかという

テーマで、住宅設備やら何やらを調べることが多いので、女性目線の流行とかを

把握してくれています。こういう時はとても心強い。



今どきはグレーの外壁が流行っているそうです。グレートベージュの間くらいの

グレージュという色が特に今どきの色合いだそうです。

私はどうも色の名前を覚えるのが苦手で、グレーとかベージュとか言われても

パッとどの色なのかがイメージがつかないんですよ・・・。グレーじゃなくて灰色って

言ってほしいと常に思っております。ベージュなんて言わずに薄黄色でええやん、と。

世界史も苦手だったし、カタカナを覚えるのがあまり得意じゃないのかもしれません。



とりあえずヒントは貰ったので、あとはそのヒントをもとにネットでそれらしき画像を

検索しまくります。最初はグレーってそんなにいいかなーと思っていたのですが、

検索を進めていくうちに意外と悪くないかもと思うようになりました。単純です（笑）



できればツートンカラーとかアクセントカラーを入れたいよね、という気持ちもあり

感じのいい画像を探しました。満点ではないけど、まあこれにイメージが近いかなと

思えるものがあったので、そちらの写真を施工業者さんに送信。こんな感じでやろうと

したら、色ってそれらしいものありますかねーと聞いているところです。

一旦、ボールは投げ返したので、最低限の責務はこれで果たせたかな？



ということで、これで何とか決まるかなあというところです。

いや、決めないとまずいよね。締切寸前なわけだし。



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東京１７棟目のリノベ打ち合わせとか現場確認とか。

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東京１７棟目の工事が始まりました。１週間であっという間に内装の解体が完了。

打ち合わせをしたり、現場確認して差し入れを持っていったりしました。



東京１７棟目の作業が先週月曜から始まりました。想像していた以上に進捗が早く

のんびりと工事初日が終わったあたりで「残置物のアレとコレを引き取りたいんですが」

などと連絡したところ「もう残置物今日で全部持ってっちゃったよ」と言われてしまい

仕事が早くてありがたいわーと涙したのでした。



売主さんの趣味の作品ですごく素敵な押し花のアートがあったので、物件共用部に

飾ったり、うちの親にプレゼントしようと思ってたんですよね。数が多すぎたので

全部持ち出すわけにもいかず、売主さんがまとめておいてくれたということなので

写真を撮って親に送って吟味しようとしていたのでした。水曜くらいが残置物が

なくなるタイミングと聞いてたので、うちの義母を見習って、すぐやる課として

動かなくてはいけなかった案件でした。



そんな感じで、想定より早いペースで進んでいるリノベ。来週末があまり動けそうに

ないなと思ったので、今週末一度様子を見てこようと思ったのでした。

金曜日にちょうど打ち合わせもしましたしね。



ちなみに打ち合わせでは、住設の面材をどうするとか、室内の壁紙やＣＦをどうするとか

そういう話に加えて、間取りをどう変えたいという話もしました。以前のブログに書いた

内容ですが、１階の間取りを変えたいと思っておりまして、そこの相談もしたのです。

加えて、猫設備（キャットウォーク、キャットステップ、猫トイレの換気扇など）の

認識合わせもさせていただきました。



壁紙、ＣＦは持ち帰りにしたので、嫁ちゃんとどんな色がいいかを一緒に検討して

方針を出させていただこうと思います。あと外壁の色も持ち帰り。こちらは追々。



そんな話もあったので、日曜日に現場に行ってきたのでした。

打ち合わせの時に「１箇所だけ壁が腐って落ちてる場所がある」と聞いてましたが

確かにそこは酷い状態になっておりました。外側の壁はかろうじて残っていましたが

一部落ちており、その内側の壁は腐ってどうしようもない状態になっていました。





他の場所は状態は悪くないので、この壁だけを一点集中でお金をかけて直す、という話を

打ち合わせ時には聞かされておりましたが、確かにこれはそうしないといけないですね。

幸いなことに、他の場所はそこまで悪くなかったというか、むしろ年式を考えれば

むしろ状態はいいと思いました。今まで買った物件、コンクリのベタ基礎風なものなんて

どこにもなかったのに、今回の物件はちゃんとコンクリのベタ基礎がありますからね。

それだけでちゃんと作ってるなあと思えます（笑）



日曜なので現場には誰もいませんでしたが、月曜からの作業がはかどるように

飲み物の差し入れをいっぱい持っていきました。





明日のブログでは、現場への差し入れの鉄則７か条について掘り下げたいと思います。

（たぶんそんなにないので無理やりひねり出しますのでクオリティは低いです）



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