東京１７棟目で火災保険の質権の再設定が必要になっています。

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火災保険への質権設定を今でも求めてくる金融機関さんがいらっしゃいます。

各行それぞれ事情があってのことだろうとは思いますが、ちょっと時代遅れな感じも。



銀行融資を受けて不動産を購入している方の中には、融資時に火災保険にたいして

質権を設定されている方もいらっしゃるのではないかと思います。設定するのが当然と

いう流れになっている金融機関さんもいらっしゃいますので、そもそも質権設定を

されていることを意識していない方もいらっしゃるかもしれません。



そもそも質権設定とは何か。借入金の担保として、火災保険の保険金請求権や

返還保険料請求権への質権を設定すること、といったところでしょうか。

要は火災保険でお金を払って貰う時に、必要に応じて金融機関さんが質権を行使し

被保険者の懐にお金が入る前に回収することができる仕組みです。



借入をして購入した物件で火災が発生して全焼した場合、一般的には借入を返済して

土地として売却もしくは新たに借入して新築することになるのではないかと思います。

質権設定がない場合、この時支払われた保険金は被保険者に対して直接支払われますが

質権設定されている場合、金融機関さんに支払可否の確認が届き、金融機関さんの判断が

出た後で被保険者に対して直接支払われます。質権設定した金融機関さんが必要と

判断すれば、保険金を借入返済に充当することができます。



※もし間違ってたらご指摘ください・・・経験則＋生半可な知識で書いてるので・・・



１５年選手クラスの不動産投資家さんだと、当時某カタカナ銀行さんを使って

借入をしていた人も多いと思います。あそこの金融機関さんは物件を購入した際に

必ず質権設定をしていました。



最近はあまり質権設定は流行っていないらしいです。情報ソースはメインバンクさんの

支店長のコメントですので、どこまで信憑性があるかは何ともですが（汗）



私も新規の借入の際に火災保険の質権設定の話をされることはほとんどなくなりました。

唯一あるのが、前述のメインバンクさんくらいでしょうか。



メインバンクさんも、土地に抵当権設定ができている場合は質権設定は求めてきません。

ひと昔前は全ての融資に対して質権設定をしていたので、少し緩和された印象です。

他方、借地の物件に関しては質権設定をする行内ルールになっているようです。

土地に抵当権設定ができないから、火事で燃えたら終わりだという発想なのだろうなと

想像しています。



そして私が最近東京で買っている物件は借地のものばかり、かつ借地案件になると

ほぼメインバンクさん一択になってしまうため、ここ何件かはいつも質権設定の

話が出てきております。大借地人は辛いなー（笑）



先日は東京１６棟目の質権設定の依頼が届きました。こちらは購入した時に質権を

設定されておりましたが、１年契約が切れて新たな契約に移行したため、そっちの

火災保険にも質権設定をさせて貰いたいという依頼でした。



火災保険は基本的に５年契約の年払で契約しているのですが、最近火災保険も

厳しくなっており、私がお願いしている代理店さんが扱っている火災保険は、

築古物件に関しては当初は１年契約しかできないという縛りが作られてしまいました。

なので、１年経って契約が満了し、次は５年契約を締結できることになるものの

そこで一度質権がなくなるので再度質権設定をしなくてはならない、という感じです。



保険会社さんが最初から５年契約させてくれればいいのにー・・・。

こっちも若干とはいえめんどくさいわけですよ。ええ。



支店長から保険証券と印鑑持ってきてくださいと言われてしまっているので、

近々テレワークの日にそれらを持っていって手続きすることにします。

めんどくさいですが仕方ない（笑）



質権設定を今でもバリバリ活用している金融機関さんって、他にもいるんですかね？

もしうちも設定されてるよーみたいな話があれば参考までにお聞かせください！



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東京１６棟目の火災保険に長期契約が使えるようになりました。

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東京１６棟目、購入から１年が経過で火災保険の更新のお手続きの時期になりました。

もう１年経つのかあ。早いもんです。そして今回から５年契約が可能になるそうです。



昨今、火災保険がどんどんお高くなっていっているのは皆様ご認識の通りでしょう。

長期契約はできなくなる、保険料は高くなる、火災保険の判断は渋くなるばかり、

とまあ火災保険を取り巻く状況は悪化する一方です。



そしてこれが一連の火災保険が厳しくなったことと関係するのかしないのか、

（おそらく関係しているだろうと思いつつ）そこまでは正直わからないのですが、

最近は保険金支払までに何かと手間がかかり、支払に至るスピードも遅くなったように

思っております。



ちょっとした事故でも多角的に調査や聞き取りが入り、見積の明細を出してほしいとか

いろいろと要求が出てくるようになりました。そして大きな事故になると、極端に

スピードが落ちてしまう現象も見受けられます。例えば札幌７棟目のピンホール漏水が

原因で全面的にカビが出てしまった件なんて、かれこれ申請から１ヶ月、現地調査から

半月が経過しましたが、未だに保険金に関する回答がありません。金額がでかいので

仕方ない部分もあるだろうとは思いますが、以前と比べると調査事項が増えて

精査に時間がかかってしまうようになったように見受けられます。



これはあくまで想像ですが・・・

昨今の自然災害の増加に伴い、保険金支払金額が増大。利益率が悪化してきたので、

リスク度合いに応じて保険金を上げると共に、保険金支払の申請が来た時にも

今までより厳しく精査して支払額を減らす方向で保険会社さんが動かれているのかな、

などと推測したのでした。だから時間がかかるようになったんだろうなあと。



でも調査をより厳しく行うことで１件１件に時間はかかるようになってしまうから、

一人がこなせる件数は減ってしまいますよね。そうなると、支払までに時間がかかり

そのことを不満に感じる人も出てきそうだなと思ったりもしました。その対策で

人を増やすとかになったら、それこそ本末転倒な気もしますね。



憶測も混じっていますが、火災保険を取り巻く環境は１０年前と比べると激変してます。

消費者の立場からすれば悪い方向の激変なのですが、そうしないと保険会社さんが

生き残れないということであれば、やむを得ない部分もあるのかなと思います。

火災保険のサービス自体がなくなってしまったらシャレにならないですから。



とはいえ、建物の火災保険はそれでもまだましな方かもしれません。

保険金を支払って貰っても、基本的には保険料は据え置きです。これだけでも負担感が

段違いであると思います。同じ火災保険でも、太陽光発電のような動産に対する

火災保険や自動車保険などであれば、１度使えば次は大幅に保険料が値上がりします

自動車は事故も運転手さん依存な部分がある程度あるからわからんでもないですが

太陽光発電所なんて不動産とほぼ変わらなくない？なのに何でそこに変な線引きが

されるのでしょうか。謎すぎて頭が痛くなります。



厳しくなったと言えば、これまた厳しくなったこととして、新規物件の火災保険に

加入しようとしたら「１年」でしか加入できないと言われるようになったことです。

新築とかだったらそんなことはないのでしょうが、私が扱うような築古木造だと

そういう傾向が強くなりがちです。



柵ねん購入した東京１６棟目も、同様のパターンでした。築年数が古い木造なので

複数年契約ができず、１年契約のみであると言う説明を保険代理店さんから受けました。

１年が経過すれば、次からは５年の長期契約が締結できるような話だったと記憶して

おります。



ただでさえ保険金が高いというのに、長期割引も使えないとは頭が痛い・・・。

当時そんなことを思ったのですが、これも保険がいろいろ厳しくなった弊害でしょうね。

やむを得ないことと認識するしかなさそうです。



と思ったのもつい最近だったつもりなのですが、保険代理店さんから先日東京１６棟目の

更新のお知らせが届きました。えー、もう１年経つの！？早すぎない？こりゃホント

あっという間に死んじゃうわ、などと本件とは無関係な絶望を噛みしめてしまいましたが

保険に関しては長期割引が適用されるので若干安くなり、ありがたいです。



最初の１年問題がなければ、次からは長期契約も適用できるということなのですが、

これはどういった理論でそうしているのだろう・・・。１年で壊れるようなボロ家を

スクリーニングしているということなのでしょうか。でもそんなの、保険金申請を

意図的にしなかったらわかりようもないですよね。長期契約になったらバンバン事故の

申請をする、とかされたらあまり意味がないことになっちゃいますし。

何を目指して何に対策するための運用なのかがいまいちピンときません・・・。



まあでもそれが保険会社さんの決めたルールなら、それに従うしかないですよねえ。

ナンノコッチャイ感は否めませんが。



ということで、次から東京１６棟目の火災保険は５年契約になるので少しだけ安くなるぞ

ということをだらだらと書き綴っただけのブログでした。



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東京１６棟目の地代を払いすぎていた模様。

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東京１６棟目、話の捉え方の行き違いがあり、余計に地代を払ってしまったようです。

今回払うべき額なのか、これまでに払うべき額なのか。そこを明確にすればよかった。



東京１６棟目は昨年購入した借地の戸建です。今は賃貸中です。利回りにすると、

表面利回りであれば１０．３％くらいで、年間の借地料を引くと１０％をほんの少し

割り込むくらいになります。今どきの相場であればそこまで悪くない収益性です。

勿論、新築ＲＣとかぶっ建てた方が資金は爆発的に貯まりますけどね。絶対額が

違いすぎるので、利回りが低くたって絶対的な儲けは多くなります。



特に今困ってないし、自己資金が常にカツカツだから大量の自己資金が溶けるのが辛いし

ついでに言えば新築ＲＣに適した土地の探し方もわからないというところもありまして

新築ＲＣ系になれない、ハードルを乗り越えてまで変革しようとも思わない、というのが

率直な今の状態だと思います。もっと危機感を持つような何かがでてくるか、新築系を

どうしてもやりたいという強いモチベーションが出てこない限り、このままずるずると

ロットの小さいのを効率悪くやり続ける人生になってしまいそうです。

人間の現状維持バイアスは大変強固ですね・・・。



とはいえ、現状維持を止めた時にこそ変革が生まれるわけですし、変革なき人生も

緩やかな退化でしかないよねとも思う気持ちはあります。果たしてどうするのが

いいのやら。悩んでいるうちに歳月だけが経ってしまいそうです。



とまあ、朝から己のあまりよろしくないマインドセットについてうだうだと書くのも

どうなのかな今更思ったので、この辺で本日の本題に移ろうと思います。

ここまでに書いた話とは「東京１６棟目」というキーワードしか一致しない

しかもとても小さなお話で「地代の振込額を間違えた」という内容です。



１月に入った直後でした。本当は１２月中に地代を振り込みたかったのですが、

あいにく自宅に契約書を置いてきた状態で仙台に出てきてしまいました。

正確な振込が区がわからないなあと困ったので、ご迷惑かもしれませんけど、

借地管理人さんに聞けば確実だろうと思ってメールを入れておいたのです。

ついでに、東京３棟目って今年から地代が上がるという話だったような気もしたので

その点も併せて確認ということで。



何日かして返答があり、東京３棟目は今年から地代が上がるので昨年と異なり

●●●●●円振り込んでください、東京１６棟目は昨年７月に取引があったので

８月から１２月の地代が●●●●●円、１月からの１年分の地代は●●●●●円です、

という回答がありました。



ん、８月から１２月の分って決済時に振り駒勝ったっけ？と思ったのですが、

まあいいかと思って借地管理人さんが仰る金額をそのまま振り込みました。

この時はそれで話は終わりと思ったのでした。



そこから１ヶ月半が経過。東京１７棟目の決済時に送金のやり取りを確認しましたが

この時はやっぱり今年の分の地代を決済時点で送金しております。そして地主さんは

札幌１６棟目と同じです。ん？あれ？１年弱でそんなに大きくやり方変わらないよね？



帰宅後に当時の送金伝票を確認したところ、借地管理人さんから聞いた覚えのある金額を

地主さんに支払っている痕跡が・・・。やっぱ払ってるじゃないのー。なんなのよー。



ということで、借地管理人さんに確認をしました。先方も当時のメールを確認して

くださったようで、このメールで言っていたのは「決済時に●●●●●円支払い、の

意味でした」という旨のことを返信されてきたのです。当時のメールを見返しても

決済時という単語は出てこないし、私の問いかけは「昨年購入した東京１６棟目は

地代●●●●●円の認識ですが、念のため正しいかをご確認いただけますでしょうか」

という聞き方をしています。それに対して昨年分と今年分と両方回答してきたら、

両方払ってないと思っちゃいますよねー・・・。



とも思ったのですが、私自身もここは知りたいことをより正確に質問すべきでした。

「令和７年度分として支払うべき地代はいくらでしょうか」という聞き方であれば

誤解なく回答をいただけたのではないか、と。私の聞き方の技術がまだ甘いようです。

会社でも、相手にやってほしいことを明確にする頼み方をするべし、という指導が

先日ありました。今回もそういう聞き方をしていれば、もっとスムーズなやり取りに

なったのではないかと思います。



相手を責めるのは簡単だけど、自分にも本当に落ち度がなかったかを振り返り、

見つめ直すことも大事なんだろうなと思った次第です。

気づかずに相手を責めてる時もありそうなので、まだまだ修行が足りません。

たぶん爺さんになってもまだ修行の身なんだろうなー・・・。



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東京１６棟目に入居申込！でもちょっと悩む・・・。

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東京１６棟目に早くも入居申込をいただくことができました。外国籍の会社員の方です。

近隣の外国人アレルギーが少し気になりますが、基本ＯＫで進めようと思います。



東京１６棟目は２３区内の借地の狭小戸建です。率先して購入するつもりはそんなに

なかったのですが、指値も通ってリフォーム代込みで表面利回り１０％くらいで

フィニッシュできそうかなといったところだったので、購入に踏み切りました。



５〜１０年後には売却のゴールが見えていることも購入に踏み切った要因の一つです。

隣地が高齢のおじいさんで、いずれは売却になるのは目に見えている状態です。

そうなった時、借地管理人さんとしては逆サイドの隣地の更地と３区画を２区画に

区割りしなおして、戸建の建売業者さんに売却することを考えているそうなのです。



保有中にインカムがある程度稼げて、多少の売却益が出てくれれば、そんなに失敗は

しないだろうと思って購入を決断した次第です。



リフォームはきちんとやろうとしたら１００万オーバーになるところでしたが、

和室→洋室変更を断念、エアコンも給湯器も既存を活用することにしました。

これで工事を６０万円台まで削ることに成功。目標にしていた５０万円台には

届きませんでしたし、エアコンはリモコンが１台分ないとか給湯器も異音がする時が

あるとか死んでたリモコンを中古のリモコンに変えてしのいだとか、いろいろと危うい

ところがある中での話にはなってしまいますが・・・。



家賃に関しては管理会社さんの査定よりも３０００円アップの家賃でスタート。

管理会社さんは責任のないことを言えない立場なので固めの査定をするのは理解して

おります。なので、いつも管理会社さんがおっしゃる家賃のもう少し上を狙って

家賃設定をしております。今回も査定額の３０００円アップで進めることにしました。

引きが悪ければ家賃を下げればいいだけのこと。高い家賃を得ようとするなら、

高い家賃で募集をしないことには始まりません。３０００円高く決まれば、利回りも

表面で１０％に到達しますしね。



リフォームが終わる前から募集だけは開始しておりましたが、問い合わせは結構

あったようです。ただ、その大半が民泊利用可否の問い合わせだったとのこと。

民泊できるなら自分でやってますって（笑）



ただ、そうではなく普通の問い合わせもそれなりの件数あったようですので、

あながち無茶な家賃設定でもないのかなと思った次第でした。

リノベしてるかしてないかの違いはありますが、近隣の東京３棟目よりも家賃は

１割近く安いですからねえ。安くて広いとなれば興味を示す人もいるはずです。

私なんかモロにそのパターンなので、社会人なりたての頃築年数が古いアパートで

広いところに住んでましたから。新しさとかオートロックとかより広さとコスパを

重視する人はいるはず。



そんな私の読みが的中（？）しまして、昨日管理会社さんから入居申込をいただいた旨の

ご連絡を頂戴することができました。思っていた以上に早かったなあというのが

当座の感想です。



お申込をしてくださったのは、アジア系の外国籍の男性です。日本の会社に就職しており

仲介業者さん曰く日本語でのコミュニケーションは可能という報告を受けております。

年収など諸々の条件に問題は特に見受けられず、単純に外国籍であるというところを

どう評価するか、と言うだけみたいです。



普段の私なら問題なくご入居いただくのですが・・・東京１６棟目の借地管理人さんが

近隣クレームを恐れていること、実際に東京３棟目を購入した時に近隣挨拶をした歳

賃貸にすると説明した際に開口一番「外国人は困るのよね」とぶっこんできた方が

いらっしゃることもあり、躊躇してしまいました。



日本語でコミュニケーションが通じて、日本の会社で働いているというところを考慮し

近隣とのトラブル・・・ゴミ出しとか騒音とかでクレームが発生したら、ご退去を

いただかなくてはならない、ということを念入りにお伝えした上でご入居いただくことを

考えようかなと思った次第です。



幸いにして、元々この物件はどこかで取り壊すことが見えているので、定期借家契約で

進める予定でした。クレームがあれば３６４日の定期借家契約なので１年以内に

再契約しないと言う形で出ていっていただくことができます。



万が一近隣の方に何か言われたら、そのように説明して理解を得るって感じかなあ。



管理会社さんとはそんな感じで打ち合わせました。仲介業者さんに上記をお伝えいただき

先方がＯＫしたら本格的に入居に向けて話を進めるイメージです。



管理会社さんに「３０００円アップで決まりましたね」と振ってみたところ、

無責任なことは言えないので固めに提示しますが、今後はもう少し価格設定を

強気にした方がいいかも、みたいな感じで少し反省をされているようでした。

昨今の家賃上昇を加味した数字にしてもいいのかもしれませんね。

管理会社さんがやらずとも、私が加味して強気の家賃に変えちゃいますけど（笑）



というわけで、おそらくこれで東京１６棟目は満室になってくれることでしょう。

ご尽力いただきました管理会社さん、リフォーム対応いただいた施工業者さん、

大変お世話になりました。ありがとうございました！



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東京１６棟目、故障していたのはエアコンではなかった・・・！？

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東京１６棟目、実はエアコンは壊れていなかった説が再浮上してきました。

エアコンではなくコンセントが壊れている模様・・・。そんなことあるんかー。



東京１６棟目。何ヶ月か前に購入した借地権の戸建です。いつものようにフルリノベを

することなく、表層リフォームのみでほどほどの家賃で貸し出す予定です。



表層リフォームなので小さな仕事なのですが、いつもリノベをお願いしている

施工業者さんにご厚意でご対応いただきました。いつもありがとうございます。

リフォームが終わったと先週連絡をいただいているのですが、まだ現地を確認しに

行けておりません・・・。出張がいろいろ重なっておりまして・・・。

東京で現地に行く暇が取れないのです（汗）



管理会社さんにはリフォームが終わったことを伝え、募集を開始して貰いました。

現地で写真を撮って掲載していただいたのですが、民泊をやりたいという問い合わせが

かなりきたみたいです。中には家賃１０万出すと買いあがり（？）をしてきた方も

いたのだとか。でも残念、この物件は民泊できないんですよ。地主さんのご意向で。

なので募集図面に「民泊不可」を明記することになりました。



民泊を除いてもそれなりに問い合わせはあり、ペットを飼ってもいいかという

問い合わせもあったようです。この辺は問題なく受け入れていきましょう。

ペットの場合は家賃上がるといいんだけどなあ。そのように相談してみようかな。



で、リフォームをやっている最中に、エアコンの確認に行ったんですよ。

エアコンのリモコンが３台中２台しかなかったので、１台分汎用リモコンを買って

それを使えるようにしようと思ったんです。そして現地でエアコンを確認すると、

なぜか１台電源が入らずうんともすんとも言わない状態でした



前に確認した時は３台とも動いていたはずなんだけどなあ・・・過去ブログにも

そんな記述がありました。久々に動かしたりした結果、なんかおかしくなってしまった？

なんか変だなあとは思ったものの、現地のエアコンが動かないことは事実です。

四の五の言っても仕方がないので、このエアコンは交換せず撤去する方向で進める

ことにしました。４畳半のお部屋なので多少エアコンがなくても大丈夫でしょう。



施工業者さんはもう電気工事のタイミングを過ぎてしまっていたので、個別に

エアコンの取り外しを雑多な作業をお願いしている多能工的な方にお願いしました。

別件で東京１６棟目の近所に来る用事があるから、その時に外してくださることに

なりました。



エアコン外したらその部分のクロスとか変な感じになっちゃうかなあ。

そしたらそこだけクロス貼らないとダメかなあ。なんか後続の作業が発生しそうだな。

そんなことを考えながらも、ここはもう成り行きに任せるしかないから、今はエアコンの

取り外しの作業が終わるのを待つばかり。



そして今日がその作業の日でした。私は二日酔いで午前中は完全にダウンしており、

多能工さんからのお電話で起床。キーボックスの番号を聞かれたので、寝ぼけまなこで

番号をお伝えし、少しぼーっとした頭でＬＩＮＥとかをながめつつお水をがぶ飲みして

胃袋を整えておりました。



そうこうしているとメッセージが。なんか動画が送られてきたのですが、エアコンが

動いております。あれー？故障してるんじゃなかったのかしら。まさか直してくれた？



続くメッセージを見て仰天。「コンセントが機能してないです」「室内の別コンセントで

試したら作動しました」と仰るじゃないですか。えー、そうなの！？てことは私が見た

エアコンは動いていたというのは幻ではなかったということかー・・・。

てかコンセントが死ぬって初めてなんですけど、そんなことあるんですね。ビックリ。



こうなると対処方法は変わってきます。多能工さんにお礼を言って、すぐ管理会社さんに

かくかくしかじかでコンセントが故障しているようだから復旧をお願いしたいと依頼。

まずは現地を確認します、ということでした。



現地確認の時は、延長コードを持っていってエアコンの動作確認だな・・・。

汎用リモコンが使えるかも確認しないと。



思わぬ方向に次なる動きを取ることになりましたが、むしろ嬉しい誤算かもしれません。

エアコンが動く方がありがたいです。復旧させる方向で！



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