東京１６棟目の地代を払いすぎていた模様。

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東京１６棟目、話の捉え方の行き違いがあり、余計に地代を払ってしまったようです。

今回払うべき額なのか、これまでに払うべき額なのか。そこを明確にすればよかった。



東京１６棟目は昨年購入した借地の戸建です。今は賃貸中です。利回りにすると、

表面利回りであれば１０．３％くらいで、年間の借地料を引くと１０％をほんの少し

割り込むくらいになります。今どきの相場であればそこまで悪くない収益性です。

勿論、新築ＲＣとかぶっ建てた方が資金は爆発的に貯まりますけどね。絶対額が

違いすぎるので、利回りが低くたって絶対的な儲けは多くなります。



特に今困ってないし、自己資金が常にカツカツだから大量の自己資金が溶けるのが辛いし

ついでに言えば新築ＲＣに適した土地の探し方もわからないというところもありまして

新築ＲＣ系になれない、ハードルを乗り越えてまで変革しようとも思わない、というのが

率直な今の状態だと思います。もっと危機感を持つような何かがでてくるか、新築系を

どうしてもやりたいという強いモチベーションが出てこない限り、このままずるずると

ロットの小さいのを効率悪くやり続ける人生になってしまいそうです。

人間の現状維持バイアスは大変強固ですね・・・。



とはいえ、現状維持を止めた時にこそ変革が生まれるわけですし、変革なき人生も

緩やかな退化でしかないよねとも思う気持ちはあります。果たしてどうするのが

いいのやら。悩んでいるうちに歳月だけが経ってしまいそうです。



とまあ、朝から己のあまりよろしくないマインドセットについてうだうだと書くのも

どうなのかな今更思ったので、この辺で本日の本題に移ろうと思います。

ここまでに書いた話とは「東京１６棟目」というキーワードしか一致しない

しかもとても小さなお話で「地代の振込額を間違えた」という内容です。



１月に入った直後でした。本当は１２月中に地代を振り込みたかったのですが、

あいにく自宅に契約書を置いてきた状態で仙台に出てきてしまいました。

正確な振込が区がわからないなあと困ったので、ご迷惑かもしれませんけど、

借地管理人さんに聞けば確実だろうと思ってメールを入れておいたのです。

ついでに、東京３棟目って今年から地代が上がるという話だったような気もしたので

その点も併せて確認ということで。



何日かして返答があり、東京３棟目は今年から地代が上がるので昨年と異なり

●●●●●円振り込んでください、東京１６棟目は昨年７月に取引があったので

８月から１２月の地代が●●●●●円、１月からの１年分の地代は●●●●●円です、

という回答がありました。



ん、８月から１２月の分って決済時に振り駒勝ったっけ？と思ったのですが、

まあいいかと思って借地管理人さんが仰る金額をそのまま振り込みました。

この時はそれで話は終わりと思ったのでした。



そこから１ヶ月半が経過。東京１７棟目の決済時に送金のやり取りを確認しましたが

この時はやっぱり今年の分の地代を決済時点で送金しております。そして地主さんは

札幌１６棟目と同じです。ん？あれ？１年弱でそんなに大きくやり方変わらないよね？



帰宅後に当時の送金伝票を確認したところ、借地管理人さんから聞いた覚えのある金額を

地主さんに支払っている痕跡が・・・。やっぱ払ってるじゃないのー。なんなのよー。



ということで、借地管理人さんに確認をしました。先方も当時のメールを確認して

くださったようで、このメールで言っていたのは「決済時に●●●●●円支払い、の

意味でした」という旨のことを返信されてきたのです。当時のメールを見返しても

決済時という単語は出てこないし、私の問いかけは「昨年購入した東京１６棟目は

地代●●●●●円の認識ですが、念のため正しいかをご確認いただけますでしょうか」

という聞き方をしています。それに対して昨年分と今年分と両方回答してきたら、

両方払ってないと思っちゃいますよねー・・・。



とも思ったのですが、私自身もここは知りたいことをより正確に質問すべきでした。

「令和７年度分として支払うべき地代はいくらでしょうか」という聞き方であれば

誤解なく回答をいただけたのではないか、と。私の聞き方の技術がまだ甘いようです。

会社でも、相手にやってほしいことを明確にする頼み方をするべし、という指導が

先日ありました。今回もそういう聞き方をしていれば、もっとスムーズなやり取りに

なったのではないかと思います。



相手を責めるのは簡単だけど、自分にも本当に落ち度がなかったかを振り返り、

見つめ直すことも大事なんだろうなと思った次第です。

気づかずに相手を責めてる時もありそうなので、まだまだ修行が足りません。

たぶん爺さんになってもまだ修行の身なんだろうなー・・・。



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東京１６棟目に入居申込！でもちょっと悩む・・・。

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東京１６棟目に早くも入居申込をいただくことができました。外国籍の会社員の方です。

近隣の外国人アレルギーが少し気になりますが、基本ＯＫで進めようと思います。



東京１６棟目は２３区内の借地の狭小戸建です。率先して購入するつもりはそんなに

なかったのですが、指値も通ってリフォーム代込みで表面利回り１０％くらいで

フィニッシュできそうかなといったところだったので、購入に踏み切りました。



５〜１０年後には売却のゴールが見えていることも購入に踏み切った要因の一つです。

隣地が高齢のおじいさんで、いずれは売却になるのは目に見えている状態です。

そうなった時、借地管理人さんとしては逆サイドの隣地の更地と３区画を２区画に

区割りしなおして、戸建の建売業者さんに売却することを考えているそうなのです。



保有中にインカムがある程度稼げて、多少の売却益が出てくれれば、そんなに失敗は

しないだろうと思って購入を決断した次第です。



リフォームはきちんとやろうとしたら１００万オーバーになるところでしたが、

和室→洋室変更を断念、エアコンも給湯器も既存を活用することにしました。

これで工事を６０万円台まで削ることに成功。目標にしていた５０万円台には

届きませんでしたし、エアコンはリモコンが１台分ないとか給湯器も異音がする時が

あるとか死んでたリモコンを中古のリモコンに変えてしのいだとか、いろいろと危うい

ところがある中での話にはなってしまいますが・・・。



家賃に関しては管理会社さんの査定よりも３０００円アップの家賃でスタート。

管理会社さんは責任のないことを言えない立場なので固めの査定をするのは理解して

おります。なので、いつも管理会社さんがおっしゃる家賃のもう少し上を狙って

家賃設定をしております。今回も査定額の３０００円アップで進めることにしました。

引きが悪ければ家賃を下げればいいだけのこと。高い家賃を得ようとするなら、

高い家賃で募集をしないことには始まりません。３０００円高く決まれば、利回りも

表面で１０％に到達しますしね。



リフォームが終わる前から募集だけは開始しておりましたが、問い合わせは結構

あったようです。ただ、その大半が民泊利用可否の問い合わせだったとのこと。

民泊できるなら自分でやってますって（笑）



ただ、そうではなく普通の問い合わせもそれなりの件数あったようですので、

あながち無茶な家賃設定でもないのかなと思った次第でした。

リノベしてるかしてないかの違いはありますが、近隣の東京３棟目よりも家賃は

１割近く安いですからねえ。安くて広いとなれば興味を示す人もいるはずです。

私なんかモロにそのパターンなので、社会人なりたての頃築年数が古いアパートで

広いところに住んでましたから。新しさとかオートロックとかより広さとコスパを

重視する人はいるはず。



そんな私の読みが的中（？）しまして、昨日管理会社さんから入居申込をいただいた旨の

ご連絡を頂戴することができました。思っていた以上に早かったなあというのが

当座の感想です。



お申込をしてくださったのは、アジア系の外国籍の男性です。日本の会社に就職しており

仲介業者さん曰く日本語でのコミュニケーションは可能という報告を受けております。

年収など諸々の条件に問題は特に見受けられず、単純に外国籍であるというところを

どう評価するか、と言うだけみたいです。



普段の私なら問題なくご入居いただくのですが・・・東京１６棟目の借地管理人さんが

近隣クレームを恐れていること、実際に東京３棟目を購入した時に近隣挨拶をした歳

賃貸にすると説明した際に開口一番「外国人は困るのよね」とぶっこんできた方が

いらっしゃることもあり、躊躇してしまいました。



日本語でコミュニケーションが通じて、日本の会社で働いているというところを考慮し

近隣とのトラブル・・・ゴミ出しとか騒音とかでクレームが発生したら、ご退去を

いただかなくてはならない、ということを念入りにお伝えした上でご入居いただくことを

考えようかなと思った次第です。



幸いにして、元々この物件はどこかで取り壊すことが見えているので、定期借家契約で

進める予定でした。クレームがあれば３６４日の定期借家契約なので１年以内に

再契約しないと言う形で出ていっていただくことができます。



万が一近隣の方に何か言われたら、そのように説明して理解を得るって感じかなあ。



管理会社さんとはそんな感じで打ち合わせました。仲介業者さんに上記をお伝えいただき

先方がＯＫしたら本格的に入居に向けて話を進めるイメージです。



管理会社さんに「３０００円アップで決まりましたね」と振ってみたところ、

無責任なことは言えないので固めに提示しますが、今後はもう少し価格設定を

強気にした方がいいかも、みたいな感じで少し反省をされているようでした。

昨今の家賃上昇を加味した数字にしてもいいのかもしれませんね。

管理会社さんがやらずとも、私が加味して強気の家賃に変えちゃいますけど（笑）



というわけで、おそらくこれで東京１６棟目は満室になってくれることでしょう。

ご尽力いただきました管理会社さん、リフォーム対応いただいた施工業者さん、

大変お世話になりました。ありがとうございました！



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東京１６棟目、故障していたのはエアコンではなかった・・・！？

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東京１６棟目、実はエアコンは壊れていなかった説が再浮上してきました。

エアコンではなくコンセントが壊れている模様・・・。そんなことあるんかー。



東京１６棟目。何ヶ月か前に購入した借地権の戸建です。いつものようにフルリノベを

することなく、表層リフォームのみでほどほどの家賃で貸し出す予定です。



表層リフォームなので小さな仕事なのですが、いつもリノベをお願いしている

施工業者さんにご厚意でご対応いただきました。いつもありがとうございます。

リフォームが終わったと先週連絡をいただいているのですが、まだ現地を確認しに

行けておりません・・・。出張がいろいろ重なっておりまして・・・。

東京で現地に行く暇が取れないのです（汗）



管理会社さんにはリフォームが終わったことを伝え、募集を開始して貰いました。

現地で写真を撮って掲載していただいたのですが、民泊をやりたいという問い合わせが

かなりきたみたいです。中には家賃１０万出すと買いあがり（？）をしてきた方も

いたのだとか。でも残念、この物件は民泊できないんですよ。地主さんのご意向で。

なので募集図面に「民泊不可」を明記することになりました。



民泊を除いてもそれなりに問い合わせはあり、ペットを飼ってもいいかという

問い合わせもあったようです。この辺は問題なく受け入れていきましょう。

ペットの場合は家賃上がるといいんだけどなあ。そのように相談してみようかな。



で、リフォームをやっている最中に、エアコンの確認に行ったんですよ。

エアコンのリモコンが３台中２台しかなかったので、１台分汎用リモコンを買って

それを使えるようにしようと思ったんです。そして現地でエアコンを確認すると、

なぜか１台電源が入らずうんともすんとも言わない状態でした



前に確認した時は３台とも動いていたはずなんだけどなあ・・・過去ブログにも

そんな記述がありました。久々に動かしたりした結果、なんかおかしくなってしまった？

なんか変だなあとは思ったものの、現地のエアコンが動かないことは事実です。

四の五の言っても仕方がないので、このエアコンは交換せず撤去する方向で進める

ことにしました。４畳半のお部屋なので多少エアコンがなくても大丈夫でしょう。



施工業者さんはもう電気工事のタイミングを過ぎてしまっていたので、個別に

エアコンの取り外しを雑多な作業をお願いしている多能工的な方にお願いしました。

別件で東京１６棟目の近所に来る用事があるから、その時に外してくださることに

なりました。



エアコン外したらその部分のクロスとか変な感じになっちゃうかなあ。

そしたらそこだけクロス貼らないとダメかなあ。なんか後続の作業が発生しそうだな。

そんなことを考えながらも、ここはもう成り行きに任せるしかないから、今はエアコンの

取り外しの作業が終わるのを待つばかり。



そして今日がその作業の日でした。私は二日酔いで午前中は完全にダウンしており、

多能工さんからのお電話で起床。キーボックスの番号を聞かれたので、寝ぼけまなこで

番号をお伝えし、少しぼーっとした頭でＬＩＮＥとかをながめつつお水をがぶ飲みして

胃袋を整えておりました。



そうこうしているとメッセージが。なんか動画が送られてきたのですが、エアコンが

動いております。あれー？故障してるんじゃなかったのかしら。まさか直してくれた？



続くメッセージを見て仰天。「コンセントが機能してないです」「室内の別コンセントで

試したら作動しました」と仰るじゃないですか。えー、そうなの！？てことは私が見た

エアコンは動いていたというのは幻ではなかったということかー・・・。

てかコンセントが死ぬって初めてなんですけど、そんなことあるんですね。ビックリ。



こうなると対処方法は変わってきます。多能工さんにお礼を言って、すぐ管理会社さんに

かくかくしかじかでコンセントが故障しているようだから復旧をお願いしたいと依頼。

まずは現地を確認します、ということでした。



現地確認の時は、延長コードを持っていってエアコンの動作確認だな・・・。

汎用リモコンが使えるかも確認しないと。



思わぬ方向に次なる動きを取ることになりましたが、むしろ嬉しい誤算かもしれません。

エアコンが動く方がありがたいです。復旧させる方向で！



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東京１６棟目、なんとか給湯器の延命ができました。

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東京１６棟目のガス給湯器は何とか修理が完了して動く状態になってくれました。

なにやら音がすごいみたいなので、寿命は短いかもしれませんが・・・。



工事が始まっている東京１６棟目。賃貸で回す形で考えております。

民泊向けの立地なのですが、近隣の一部の方にそういうのに難色を示す方がいらっしゃる

ということもあり、地主さんから民泊はやめてねと言われております。

借地で民泊不可だから安く買えるという説はあるのですけどね。



今も微妙に目線には会ってないものの、業者さんが仕入れるくらいの金額で交渉が

できている物件があります。同じ地主さんです。区画の中では気になっていた物件なので

少し高くても買ってしまった方がいいのかなあ、などと考えている次第です。

最安値での交渉は難しかったものの、もうちょっと価格を上げることで可能性が

出てくるように感じたため。少し検討してみようと思います。



東京１６棟目を購入したことで、こういう流れができてきたんだろうなと思うと

なかなか感慨深いものがあります。東京３棟目の頃と借地管理人さんが代替わりしており

今の借地管理人さんは私に該当借地内の（普通に戸建業者さんにおろせない）売り物件の

情報を持ってきてくれます。しかも優先で。ありがたいです。民泊ができれば最高に

嬉しいのですが、まあそうもいかないようなのでそこは我慢。



その地主さんから購入した東京１６棟目。４０平米弱の築古狭小戸建です。

築古ではあるものの、１年前くらいまではおばあさんがお住まいになっていたそうで

設備は割と揃っており、すごく今どきとは言い難いものの、エアコンや給湯器、

お風呂に洗面台も完備。サッシも平成の時代のものに変わっているので、そこまで

程度は悪くないと思っております。



ただ、昨今のリフォームの費用は高騰しており、和室→洋室に変更しようとしたところ

想定の倍の費用になってしまったので、間取りは今のまま和室２つで進めてコストを

カットすることにしました。この物件は５年〜１０年程度で売却・解体になる未来が

見えておりますので、そこにお金をつっこむのはあまり得策ではないなあという

想いもありました。



その「お金をかけたくないなあ」の気持ちが、いいか悪いか微妙ですがモロに

出てしまっているのが、給湯器の問題です。



先日、設備の死活かっく人を現場で行ってきたのですが、給湯器の具合が悪く

そもそもリモコンが点灯すらしない状態でした。２０年近く前の品物なので、

寿命がきている可能性は大いにあります・・・。



普段なら「交換する」という選択になるのですが、今回はとにかくお金を極力

かけたくないというのがニーズです。交換して５年で捨てるとか残念すぎます。

なので、ホイホイと買い替えるとも言いづらいんですよね。



かといって、修理としても２０年経過しているものを修理できるのかとい問題も。

修理ができずに結局交換であれば、むしろ出張費の分だけ高くつくことになります。



悩みましたが、私はギャンブルに賭けました。ワンチャンいけるはずと信じて

修理ルートを取ったのです。



そして修理の日。リモコンが壊れているだけだったので、リモコンを交換すれば

動くはずと言う連絡をいただきました。ただ、ガス会社さんではリモコンの在庫は

手配できないので、中古で買って設置のみ依頼することになるそうです。

また、中古リモコンの不具合の可能性や、動くようになったことで改めて見つかる

問題などもあるかもしれないので、必ず直るという保証はできないとのことでした。



まあここまでギャンブルしてしまった以上、最後まで走りきるしかありません。

中古のリモコンを管理会社さんに手配していただき、先日工事を実施して貰いました。



その結果は・・・一応動きました！ひとまず賭けに勝ったことになります。

さすが悪運だけは強い私です。２０年選手でもまだまだやれる！

管理会社さんからお湯張りや追い炊きも問題なく動いたと聞いてほっとしました。



「ただ、給湯器内のポンプにかなり異音が出ております」

「どの程度もつかは微妙なところとなります」



・・・そういうオチですか（苦笑）

やっぱ交換しておいた方が良かったかなー？入居中にドタバタしたら困るよなー。

でもまあ、ここまでやっちゃったので、あとは運を天に任せるしかないな。うん。



ということで、今やっていただいているリフォームが終われば、いよいよ募集開始です。

リフォームをケチったので果たして想定家賃で客付できるか不安は残りますが・・・

まあ精一杯やりたいと思います。



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東京１６棟目の近隣ご挨拶をしてきました。

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東京１６棟目の近隣の方へのご挨拶をしてきました。最初、人がいなさすぎて

失敗したなと思いましたが、最終的には三分の二の方とお話ができてよかったです。



東京１６棟目。先日購入した借地の戸建です。５年〜１０年は持っておいて、

お隣の方が売却などで退去になったタイミングで、近隣区画と併せて土地を改めて

区割りし、最終的に分譲用地として借地権売買をしたいということで借地管理人さんから

話を聞いております。それまでしばらく賃貸で持っておいてほしい、譲渡承諾料などは

その時にある程度勉強する、という口頭でのお話を受けており、まあそれならいいかと

いうことで購入した次第です。



できるだけリフォーム代をかけずに賃貸に出す、ということで考えておりまして、

本当は和室→洋室化などもやりたかったものの、予算を考え今回は断念した次第です。

ケチケチモードでどこまでやれるのか。自分でも気になるところです。



さて、私は来週末釧路出張があります。そのため、来週末は東京にいないのです。

そしてさ来週早々には工事が始まってしまいます。となると、この週末に何としても

近隣へのご挨拶をしてこなくてはなりません。ということで、この土日で準備をして

近隣の皆様へのご挨拶に関して一通り対応してきました。



昔、他の方からいろいろと聞いて学んだことによれば・・・

・日曜日の午後が一番在宅率が高い

・誰が見ても高級とわかるものを持っていくとよい

という２点です。



なので、日曜日の午後にとらやのようかんを持っていくようにしていました。

これまでは周りが高齢の方が多い物件ばかり買っていたので、特にそれで問題は

なかったです。むしろこんな高いものをすみませんねえと言ってくれるくらいでした。



しかし、今回行く物件の近隣はそういう古い物件が比較的少ないです。

道路を挟んだ反対側は建売住宅がいっぱい建っているエリアですので、若いファミリーが

住んでいることが予想されます。そうなると、ようかんより洋菓子の方が好まれるのでは

ないかという風に考えました。



今回は試しに半分洋菓子、半分和菓子としてみることにしました。

洋菓子の価格帯も和菓子にあわせてチョイス。グレードは和菓子の方が高いですが

ボリュームは洋菓子の方がある、といったところです。



日曜日の午前中のうちに、お留守の家に置いておく挨拶状を作成。

買いました、リフォームします、迷惑かけないよう気を付けるのでよろしくね、

みたいなことを丁寧に書いて、私の連絡先を書いただけのシンプルな挨拶状です。

とりあえず誰が来たかさえはっきりしていれば問題はありません。

これを予備含めて印刷して持参するわけです。



ということで、日曜日の午後一番くらいに訪問しようと思っていたのですが、

朝が遅くなってしまったので昼は少しゆっくりめに食べることになり、そこから

買物をしたりしていたらあっという間に１５時です。家に戻って、少し休憩してから

現地に向かいましたが、現地着は１６時になってしまいました。訪問するには少々遅い

時間ですが、果たして？



まずは鍵を開けて東京１６棟目の中を確認。既に養生がなされておりました。

さすが、仕事が早いです。ありがたすぎます。持ってきた荷物を置いて、近隣挨拶へ。

現地はひっそりとしており、人の気配はあまり感じません。やっちまったかなー。



まずは一番大事な隣地のおじいさんのところへ。玄関が開いておりますが、呼び鈴が

ありません。声をかけても誰も出てきません。耳が遠いのかなあ。しょうがないので

玄関の中に手土産だけ置いて終わりにしました。



続いて逆サイドの隣地へ。こちらは比較的新しい家です。インターホンを押しても

これまた人が出てくる気配はありません。玄関先に手土産を置いて撤収です。



３軒目。ここから建売住宅ゾーンです。インターホンを鳴らしても誰も出てきません。

４軒目。同様に誰も出てきません。両方とも手土産を置いて撤収。



参ったなあ、初のボウズの可能性出てきたぞ。残り２軒ですが・・・果たして？



５軒目。またダメかなーと思っていたら「はーい」と返答が！わー、嬉しいー！

人がいるぞー！なんかとても嬉しいです。てかこれで喜んでちゃダメなんだけど（苦笑）

お子様を抱っこして出てきたご主人はとてもいい人でした。お土産を渡して退却。



６軒目。こちらもご主人が出てきてくれました。ちょこっと世間話をして、手土産を

お渡しして退却。ひとまず２軒話ができたので良かったことにします。



近所にある東京３棟目の状態と、売りに出ているという同じ借地の区画の物件を

確認して、東京１６棟目に戻ろうとすると・・・あー！さっき留守にしてた３軒目の

ご家族が自転車で戻ってきたー！しかし遠くて間に合わず、ご家族は手土産を回収して

家の中に入っていきました。追いかけてインターホンを鳴らすことも考えましたが、

お土産を受け取ってくれてることは確認できたのでよしとしましょう。



東京１６棟目に戻ってきたら、また別の自転車のご家族が。あー！４軒目に入っていく！

慌てて呼び止めてかくかくしかじかと説明し、置いておいた手土産を直接渡しました。

こちらもとても感じのいいご夫婦でしたのでよかったです。



更にその後、１軒目にお邪魔したおじいさんが玄関先に出てきたのを発見！

これも呼び止めてお話をしました。こちらのおじいさんも人柄が良くて安心。



借地管理人さんからの事前情報では、ちょっと小うるさい人がいるという話が

あったのですが・・・特にそういう気配を感じる方は今回お会いした方の中には

いらっしゃいませんでした。若干警戒していましたが、安心しました。

今回挨拶していない区画の方だったのかなあ。



少し余分に買ってあった洋菓子のお土産を東京１６棟目の中に置いて、施工業者さんに

食べてくださいとメッセージでお伝えして、本日の訪問は終了となりました。

最終的に三分の二の方にお会いできたのでよかったです。



ちなみにこの週末は対外的な予定は入れておりませんでしたが、９月分の領収書に

支出に関するメモ書きを入れたり、東京法人の納税を泣く泣くしたり、経費用の

カードの家族カードの手続きをしたり、借地管理人さんに別件でメールしたり、

入出金の調整をしたり、固定資産税を一通り払ったり、札幌１３棟目のリフォームの

費用の前払金の調整をしたり・・・といったところで慌ただしく動いていた次第でした。

それでもまだ東京８棟目の糞害対策とか月末の振込とかはできておりません（汗）

滞りが多く恐縮ですが、今しばらくお待ちいただければと思います・・・。



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