札幌１３棟目のリフォームが完了した（らしい）。

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札幌１３棟目のリフォームが終わったと連絡をいただきました。本当は現地に行って

確認したかったのですが、諸事情にてそうもいかず、写真で確認した次第です。



少し前に購入していた札幌１３棟目。実質的に再建築が難しいテラスハウスです。

土地の持分が共用になっているのがネックです。これは業者さんが今回売り出すに当たり

まとめられないのだから、基本的にはまとめるのは難しいと考えた方がいいでしょう。

ということで、再建築不可なのです。これまとめられたらいいＲＣが建てられそうな

気はしてるんですけどね。そうなったら最高に嬉しい話ではあります。

期待はしないですけど・・・。



とりあえず札幌９棟目も売れる予定（買った時はまだ売却は成立していません）だし

何か欲しいよねと思ってネットに転がってた物件を適当に買いました、みたいな

ノリのものなので、正直何も考えずに買ったと言っても過言ではありません。

私が所属している大家の会の面々向けに内覧会をやりましたが、その時もメンバーに

「これ何を狙って買ったんです？」「買う必要ありました？」と酷評されました（笑）

でも実際私もそう思わないこともないですからしょうがないですね！



ま、賃貸で保有している分には回ってくれる物件ではありますので、入居付を

きちんとして、回していくことを目標にしたいと思っています。

そのためにはリフォームが必要です。とはいえ地方物件は家賃も安いので、

大きくお金をかけることはできません。必然的にケチケチリフォームにならざるを

得ないわけです。



ケチケチリフォームと言えば、札幌１０棟目と札幌１１棟目はまさいｎそのパターンで

対処しました。床がジンギスカン鍋みたいに真ん中がこんもりと盛り上がっている状態で

そのまま貸してますからね・・・。それでも入居者様がついたことに私自身が一番

びっくりしたものでした。東京で床が傾いたまま貸した時は、日本人の方は誰も申込を

してくださらず、中東系の方に貸してましたからね・・・。同じ日飲んでもこんなに

違うのかとびっくりした次第でした。



今回、そのケチケチリフォームをお願いした管理会社さんの担当の方にそのまま

お仕事をお願いしました。予算はこのくらい、ときつめの金額を提示しましたが、

若干オーバーくらいでなんとか調整をしてくださり、無事に施工できたようです。



現地確認できます？と確認があったので、現地確認したいけどちょっと無理かなと回答。

予定を見る限り、行く時間が取れなさそうでしたので・・・。本当は先週末が

チャンスだったんですけど、最近家を空けすぎてるのでここも出かけたら家庭内の具合が

悪くなりそうと判断。行くのは見合わせたのでした。



現地確認は無理そうですと回答したところ、それじゃ写真を山ほど送りますので

それを見て確認していただけるようにしますね、とのことでした。それでお願いします！

まあそれだと傾きとかはわからないと思うけど（笑）



リフォーム自体は終わっているようなので、残金を払ってくださいという圧が（笑）

早く入金してくれないと困る事情があるのは知っていますので、せっつきたくなる

気持ちはわからないでもないし、早いところ支払ってしまいましょう。ただ、本当なら

リフォーム後の写真くらい見てから支払いたいところなのですけど、その写真が

きていません。写真が送られてきたのでリフォーム後かと思いきや、昨日のブログに

書いた排水口詰まりの対処と鳩の対処の写真でした（笑）

お金を払う前に一応写真は見たいので写真を送ってくださいね、と連絡した次第です。



募集は既に始めているだか、すぐ始めるだか、そのような段取りはできているとのこと。

結局、担当さんがまた転職することになったので、転職先で管理いただくことに

なりました。札幌４棟目の新築を建てて管理していただいた懐かしい会社さんです。

久しぶりにお世話になります。どんな会社に変わっているか楽しみでもあります。

あの頃より規模はかなり大きくなっているようですので。



写真を見てお金を払って、あとは入居がつけばＯＫって感じです。

入居付けまで終わればひと段落。よろしくお願いします！



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札幌１３棟目の見積が確定し、工事を着手していただく。

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札幌１３棟目の最終的なお見積が出てきましたので、ゴーサインを出しました。

１０月から工事開始となります。



なんとなくのノリで購入した札幌１３棟目。４部屋が連なるテラスハウスです。

千葉１棟目もテラスハウスですが、こちらはテラスハウスといえども土地の所有権が

しっかりと分かれているので普通の戸建と同じように扱えますが、札幌１３棟目は

土地の持分が共有になっているため、どちらかというと区分のような扱いになります。

つまり、自由意思で建て替えができないです。



こういった持分の違いがネックになったか、ネットで普通に転がっており、特に競争も

発声せずに素振りのつもりで入れた買付がそのまま通ってしまい買ってしまった、

みたいな感じです。



単価の安い物件なので、リフォームもそんなにお金をかけられません。ほどほどの費用で

ほどほどの家賃、ほどほどの属性の入居者様を狙う感じになります。

基本戦略は札幌１０棟目、札幌１１棟目の戸建と同じってことですね。



なので、今回もその時のメンバーにリフォームから管理までお任せする形で計画を

たてました。当時は結構無理めな価格の希望も叶えてくださったので、今回も

同じように頑張ってくれるはずとにらんだためです。



ところが、この担当の方が急遽退職することになってしまいまして・・・。

ただ、転職先も不動産を扱うということでしたので、転職先の会社さんに管理も

リフォームも切り替えることにしました。個人との関係性でつながっているので、

その人が抜けるとその会社さんにお願いしている意味すらもなくなってしまうのです。



そんなバタバタもあったり、現地調査をしてみたら給水管が１箇所だけ穴が開いてたり

灯油給湯器が故障で動作しなかったりと、まあそれなりに色々とありました。

何ねんも空き家になっている築古物件ですから、しょうがないですね。



私の希望はリフォームで５０万。そう言いながら、配管が死んでたり設備がやられてたり

することも考慮し、最大１００万までは出すということで話をしておりました。



今回、お見積の総額が出てきたのですが・・・５０万はオーバーしたものの、なんとか

１００万の範囲にはおさめてくださいました。給湯器の故障がなければもう少し安く

住んだのですが、たらればを言っても仕方ありません。



ちなみに、給湯器はガス給湯器に切り替えた方が、本体は安いしスペースも小さく

なるので部屋の取り回しが良くなるのですが・・・どうも昔契約していたガス会社さんが

ガス用の配管を設置したらしく、所有者がそのガス会社さんになってしまっていると。

なので、そのガス会社さんでないとガス給湯器を設置できないという話がありまして

ややこしいことを避けるためにわざわざ高い灯油給湯器を買い直すことになりました。

ガス会社さんも法改正があっていろいろややこしいみたいですね・・・。



プロパンガス系の法律に多少阻まれてしまった感はありますが、ともあれ見積は

出てきました。金額的にも納得感はありましたので、これでお願いしますと発注。



しかしここでまた落とし穴がありました・・・。



業者さん自体は管理会社さんの顔なじみらしいのですが、今回はその担当の方が

別の会社に転職したことにより、転職先との取引は初めてという扱いになってしまうので

全額先払いでないと仕事を受けられないと言われてしまったそうなのです。

９月末までに支払ってほしいと言われており、それが伝えられたのが１週間前くらい。



いやーまあそりゃ出せないことはないんだけどね・・・でも全額前払いはやっぱり

抵抗も多少あるし、何よりこの話を聞いた時点ではまだ東京法人の決算がいかほどに

着地するかが確定しておらず、納税額がいくらになるの？というところが見えてなくて、

更に東京１６棟目のリフォームの出費も確定しているところに、更に追い込みかける？

という気持ちの面の抵抗感もだいぶ強かったです。



更に、基本的に私は綱渡り資金繰り主義なので、手元にお金はそんなに残していません。

え、この間の売却益？もうなくなりましたよ！それこそ物件買ってるし、フィリピンの

コンドミニアムも繰り上げ返済しちゃったし。お金なんてあっという間に手元から

なくなるはかないものですよ・・・。なので手元のお金をあまり減らしたくないという

気持ちも。いずれ減るのはわかってるんですけど、それでもなんかこうねー。貧乏性。



そのようないろいろな理由がまじりあったものの、払わないわけにもいきません。

ちょっといきなり全額はきついので半金とかで対応できないかということを相談したら

半金でもなんとかしますと言ってくださったので、ひとまず半金振込で対応することに

しました。



昨日、半金といいつつ少し多めに５０万振り込んで、その旨を管理会社さんに伝達。

本日より着工して貰うということでした。月末に札幌に行くタイミングがあるから

ある程度は工事が進んだ状態で現地確認できるといいなあと思います。



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札幌１３棟目のリフォームの概算見積が出てきた。

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札幌１３棟目のリフォームのお話です。打ち合わせの中で故障個所の有無や状況、

現段階での仮の金額は出てきました。まだ変動するも、目論見の範疇で収まりそうです。



札幌出張のメインは札幌１３棟目のリフォームの現地打ち合わせでした。

なんとなく、今年も何も買わないのもどうかなーなどと思って、ネットで問い合わせて

そのままホイホイと購入してしまった札幌１３棟目。建て替えは現実的にほぼ不可能な

築古テラスハウスです。内覧会をやったら「なんでこれ買ったんですか？」と質問を

受けてしまうレベルでした（笑）



そんな計画性のない札幌１３棟目なのですが、購入したからにはしっかり育てて

インカムで小さく儲かる子に育てなくてはなりません。頑張りますよー。

と言っても頑張るのは管理会社さんですが・・・私は頑張れと応援するだけ（汗）



ということで、管理会社さんから是非現地で打ち合わせをさせてほしいという

ご依頼をいただきましたので、札幌に飛んで打ち合わせをさせていただきました。

それが今回の出張のビジネス面での大きな目的の一つです。



現地の最寄駅で管理会社さんと待ち合わせて、管理会社さんの車で現地へゴー。

現地に到着すると、未だ「売り物件」の看板が掲げられておりました（笑）

仲介業者さんから以前聞いておりましたが、こんな小さなロットの物件なのに、

ブローカーさんが間に一枚かんでるらしいです。そしてこの看板はそのブローカーさんが

たててるので、仲介業者さんも関知していないということでした。



仲介業者さんも、ブローカーさんとの関係維持のために扱っているようなことを

仰っていましたが・・・それにしたって、取引で果たして儲かっているのだろうかと

心配になってしまいます（苦笑）



物件に入り、管理会社さんから見積書と見積内容の説明を受けました。

基本的には、かなりコストカットを考えて動いていただけているので助かる、という

感想になりました。



クロスが貼られていない壁（砂壁だったり布壁だったり）に関しては全部塗装。

クロスが貼られている壁はクロス貼替。

床は必要な個所のみＣＦ貼り。

階段は抜けそうな箇所だけ補強、あとは階段室の壁も含め何もしない。

和室→洋室の工事は行わず、畳の表替えで済ませる

（ただし裏面が奇麗かは不明のため、表替えしてなお汚い場合は交換）

台所は磨いた上でリアテックシートを貼ってごまかす



基本的な工事は上記のような感じでした。



これに加え、漏水していた台所の給湯菅の修理が既に行われておりますので、

その金額を加味したお値段が今回の見積の金額となります。目論見は５０万と

思っていたので、そこに対して税抜なら若干オーバーくらいで済みました。

いい感じだと思います。



ただ、この先にまだ変動要素がありまして・・・



前述のとおり、畳の表替えをしても、既に表替えした経験が過去にあれば、汚い畳が

出てくるだけです。そのままにしておくわけにもいかないので、こうなったら畳自体を

交換するしかありません。まずこれが価格変動要素として残ります。



そして一番大きい要素が、給湯器の交換です・・・。これが残念ながら発生しました。



台所の給湯管の漏れが激しかったため、給湯器やその先のお風呂などの給排水管の状況が

わからなかったのです。給湯器の死活についても不明な状態でした。給湯管の修繕が

終わったので、一通り水を流して確認したところ、給湯管以外の配管は無事でした。

ここまでは嬉しい報告だったのですが、代わりに（？）給湯器が故障しておりました。

１０万以上の追加出費ですね・・・痛い。



管理会社さんもこの点に関して対案を考えているとのことでした。

今は灯油給湯器なのですが、これをガス給湯器に変えてプロパンガス会社さんから

多少安く購入することで交換費用を安くする、ということも検討しているとのことです。



ただし、灯油給湯器よりガス給湯器の方が光熱費はかさみます。よって、入居募集の際に

ガス給湯器であることを嫌がられて避けられる可能性が増大することは否定できません。

他方、初期費用が安くなる以外のメリットもあります。サイズがコンパクトになるため、

今給湯器が鎮座しているお風呂の前に洗濯機置場を新設することも可能になります。

今どき室内洗濯機置場がないのはどうかなと思わなくはなかったので、そういう方向で

調整ができるならガスもありなのかもしれません。



賃貸付けだけ考えれば、灯油給湯器を場所を動かして設置し、空いたスペースに

室内洗濯機置場を設置するのがベターなのかなと思いますが、予算を考えるとそこまで

やっていいのか・・・トータルの見積金額次第ってところでしょうか。



お盆明けに管理会社さんがガス会社さんにガス給湯器のお見積を取るそうですので

この点注視していきたいと思います。

（法改正によりガス給湯器を貸与してくださいとは言えなくなりました・・・泣）



給湯器の分が乗っかると、結局諸々で＋１０万〜２０万くらいにはなってしまうかも

しれませんが、まあもうやむを得ないでしょうね・・・。元々ＭＡＸの予算は

１００万、これ以上はびた一文出したくない、と管理会社さんには伝えていましたので

今回の金額で収まるなら御の字と考えるべきでしょう。

とは言いつつも、できるだけ安く収めてほしいというのが本音ですが・・・（笑）



とりあえず、利回り１２％は確保できそうなので、小さいながら単体でのインカムは

問題なく確保できそうな情勢にほっと一息です。



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先日購入した札幌１３棟目のリフォームに向けて管理会社さんが動き始めました。

そして早速台所の給水管から水漏れが発見されました（苦笑）



今年は２棟２室の物件を購入しております。札幌の物件はネットで見つけた適当な

物件を適当な指値で購入するという雑な動き、東京の物件は東京３棟目の地主さんの

底地管理人さんから持ち掛けられて購入という縁故？物件です。



両方とも表層リフォームをして貸す予定です。両方ともフルリノベできるほどの

お金はかけられないレベルの金額で購入している案件ですので、そうなるものやむなし。



札幌１３棟目に関しては、決済した後は管理会社さんにお任せモードでした。

売主・買主共に現場に行かない形での決済だったので、鍵すら受け取れておりません。

その受け取りから管理会社さんにお任せモードでした。受け取った後、業者さんと

現地を確認してお見積を作るという話でした。



この物件、指値を受けて貰った経緯として、誰も住んでいない期間が数年となっており

給水管の状態がどうなっているかわからないというところがありました。

なので、給水管が破損しているリスクを考慮して５０万ほど値引をしていただきました。



リフォームのお見積の前に、給水管の状態がどうなっているかを確認することが必要に

なるわけです。そしてここで派手に壊れていたら、利回りは下がることになります。

さて、このパンドラの箱からはどんな結果が飛び出してくるのか・・・。



ということで結論（？）です。お湯の給水管から漏れが確認されました（泣）

他の箇所はお湯の管の漏れを直さないとわからないとのことです・・・。



その時は「あっちゃー、やっぱりダメかー」ということが頭にあったり、忙しくて

あまり考える余裕がなかったりしていたので、うーん残念というだけの反応でしたが

よくよく考えると、なんてお湯の管を直さないと他の確認ができないんだろう？

水とお湯は別々だろうし、キッチン以外にも水が出るところはあると思うので、

そっちは調査できるんじゃないのかしら？そんなことを思ったので、管理会社さんに

今回の進め方に至った理由を確認してみました。



まず、キッチンの水管は漏れておらず、お湯管だけがやられていたということです。

おお、お水は無事でよかった！両方やられてるわけじゃないのは嬉しいです。



また、他の場所の確認をしようにも、水を流し始めるとお湯の配管からドバドバと

水が出てしまうので、他の場所の確認ができないという話でした。この辺は細かいことは

わからんと割り切って、そんなもんなんだなと受け入れることにしました。

素直な私です（笑）



ということで・・・

まあきっと多少あるだろうと思ってはいましたが、いざ明確に出てくると残念な

気持ちにはなりますねー。しょうがないと割り切ってはおりますが・・・。



なるべくお安く修繕が済むことを期待したいと思います。

あと他の管も漏れてたりしないことを祈ります。



ちなみに札幌１３棟目は表層リフォームのみの予定で、洗濯機置場がないのですが

それも設置しない予定です。家賃が安いのであまり設備にお金をかけられません。

以前買った札幌１０棟目、札幌１１棟目と同じく、最低限の装備で生活保護の方を

受け入れる形で乗り切りたいと考えております。



あと、この物件はたまたまですが札幌７棟目、札幌８棟目と同じ駅のエリアに

あるので、物件の巡回はしやすいんですよね。同じエリアなのに全部管理会社さんは

違うという変な事態にはなっているのですが・・・しかもどこも買ったところが

管理を継続しているわけではないという。なんか自分でもどうしてこうなったのかと

思っていますが、今更それを変える気もありません・・・。



最後になんかどうでもいい話を差し込んだ気もしますが、まあこのブログ自体が

どうでもいいことしか書いていないから別にいいか！

修繕がお安く済みますように・・・それだけを祈っております！



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札幌１３棟目の送金が完了し、決済完了（と私は認識）。

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現在５位です。今回買った物件を民泊にするのは無理筋だろうなー。

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札幌１３棟目の決済が完了しました。現金決済なので、家からネットを使って各所に

振り込んだだけなので、あまり実感みたいなのはないですけどね。



昨日まで釧路視察でした。スワさんの物件をあれこれと見せていただき、ハードモードの

物件が多くてリフォーム代がかさみそうだなあ・・・などという感想を抱いたのでした。

そんなことを言っている私も、米袋で雨漏りを補修するレベルの物件ではないものの、

それなりの古い物件を決済してしまいました（笑）



札幌１３棟目。土地が共有名義の築古テラスハウス４区画のうちの１区画です。

土地と建物の権利関係は区分マンションに似ていますね。土地が共有で建物が占有。



木造築４５年のテラスハウスなので、担保価値は望むべくもありません。

また、土地が共有のため、所有者全員の合意がないと建て替えもできません。

今の状態で使い尽くすしかない案件です。



２年使われていないということなので、配管等死んでいないかが心配です。

階段は一部ベコベコしている箇所があるため、気を付けないといけません。

内装はそれなりに古く、表層リフォームを仕掛ける必要があります。



とにかくリフォームを格安で終わらせる必要がある案件と思っております。

札幌１０棟目、札幌１１棟目の戸建について、リフォームを安く仕上げてくださった

管理会社さんに今回もお願いしようかなと思い、事前に相談はしておりました。

３０万〜５０万くらいでリフォームを終わらせて募集できれば、利回りは１２．９％〜

１３．６％くらいで仕上がります。配管が全滅で対応に５０万かかったとする最悪の

ケースでも、利回りは１１．５％くらいは確保できるのではないかという皮算用です。



面積は５０平米弱くらいです。駐車場も大手を振って貸すことはできない（スペースは

あるけど共有なので勝手に使っていいかがわからない）ので、生活保護の方が

ターゲットになるかなと考えております。



関東→札幌の大家会のメンバーに見て貰った際に「なんでこれ買うんですか？」と

聞かれましたが・・・素振りしたら当たっちゃったので、としか言えなかったです（笑）

しいて言えば、今後ファミリー物件の家賃相場は上がっていくと予想しているので、

将来的にインカムがもうちょっと増えればいいなというくらいでしょうかね。

（その予想もお友達の受け売りですが・苦笑）



売主さんも忙しい方だそうで、今回は決済を立ち合いなしでやることにしました。

契約は持ち回りなので、売主さんとは一度も顔を合わせないまま取引が成立する形に

なりました。



契約自体は前回の札幌出張時に済ませており、あとは決済がいつになるかというところで

推移しておりましたが、先日無事に売主様の相続登記が完了したというお知らせがあり

決済ができる状態になりました。



仲介業者さんにて固定資産税の日割り精算の金額を算出いただき、仲介手数料と

登記費用の金額と振込先を教えていただきましたので、あとは固定資産税の日割りを

計算した日が来たら振り込めばＯＫという状態です。



仲介業者さんからは、１０日付で計算したけど、多少早くても大丈夫なので９日にでも

振り込んでもらえれば、という旨のご連絡をいただいておりましたので、それに合わせて

対応することにしました。８日まで釧路出張しているので、私としても９日以降が

都合がよかったので、これ幸いといったところです。



ということで、昨日までに振込限度額の確認や口座の残金の確認をしておきました。

そして本日の朝を迎えます。



いつも通り、起きたらすぐ飼い猫に餌を与えてひとしきりモフモフした後、

いつもならブログを書き始める時間なのですが、今日は決済に向けた作業をする日です。

ま、作業と言っても売主さんと仲介業者さん、司法書士の先生に振込をするだけですが。



金額を間違えないよう確認しながら３者に振込を実施。スクショを撮って仲介業者さんに

振込が完了した旨をご連絡し、私の作業は終了。簡単なお仕事でしたが、それでも

決済は決済なので、ゆっくり気を遣いながら対応したため、３０分くらいはゆうに

かかってしまいました。



ということで、今は決済が終わってブログを書いているところです。

振込エラーになっていないので、決済は無事に終わったと仮定した上で・・・



無事札幌１３棟目を購入することができました！



と宣言してしまうことにします。



管理会社さんとは昨日連絡をしており、仲介業者さんから鍵を受け取ってもらえるよう

こちらが手配するということで会話をしました。送金完了のメールの際にこちらから

仲介業者さんに、管理会社さんが直接連絡して鍵を取りに行くということでいいか

確認をしております。返答があり次第動いていただく予定です。



先日、１２室の札幌９棟目を売却したので、今年は１棟購入１棟売却になりました。

部屋数としては１１室減。もうちょっとダウンサイズして現金を増やした方が

いいかなーと考える次第です。



関係者の皆様、どうもありがとうございました。

管理会社さん、リフォームの手配などよろしくお願い致します（できるだけ安めに・笑）



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