札幌１３棟目の広告料を上積みキャンペーン。

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札幌１３棟目の広告料を１ヶ月追加してみることにしました。さすがにそろそろ

ちゃんと決めないとダメかなーと思うので、決めにかかろうと思っております。



一時期８０％台まで低迷した稼働率。今はだいぶ盛り返しており、稼働率９７％まで

向上してきております。ここまで上がるとなかなかいい感じかなと思っております。

９５％を超えれば合格ってイメージはなんとなくありますから。



まあそうは言いましたが、仙台１棟目はまだ申込をいただいて審査中のステータスです。

申込をいただいてからだいぶ経過していますが、保証会社さんの審査で想定外の条件が

出てきており、時間がかかっております。私もその条件を元付業者さんから伺いましたが

それはちょっと厳しいかもなあ・・・ということは思った次第です。

この申込がＮＧになった場合、空室は４部屋になってしまいますが、それでも稼働率は

９６％を維持できていますが、やはり稼働率を上げていくためには既存の空室を

ガンガン埋めていく活動をしなくてはならないですね。



現在の空室は札幌１３棟目、東京８棟目、富山１棟目。前にも書いたと思いますが、

東京８棟目はコンセプト物件なので無理はしない方がいいし、富山１棟目はそもそもの

需要が少ないエリア（富山市ではなく富山県の某市の田舎なもので・・・）だから

無理をしても仕方ないので流れに任せるしかないでしょう。必然的に、消去法で

見えてくるのは札幌１３棟目をさっさと埋める活動をすべし、ということでしょう。



札幌１３棟目は昨年購入した２ＬＤＫのテラスハウスです。テラスハウスなので単体での

再建築は実質的にできません。土地が共有なので、全員の同意を得ないと建て替えは

できません。



お友達大家さんから「なんでこれ買ったの？」と言われることもありますが・・・

なんかちょっと買いたかったんですよー。利回りも１５％と〜１８％くらいを狙えると

思ったので、まあ別に利回り案件として考えればいいかなーと思ったんですよー。

でもここまで埋まってないから妄想利回りにしかなっておりません（汗）



購入してリフォームが終わった後、なかなか埋まらないなあと思っていましたが、

そうこうしているうちに他の物件の空室がぐいぐい増えてきてしまい、札幌１３棟目より

優先すべき物件を優先していた結果、ますます放置プレイになってしまいました。



空室祭りが徐々に落ち着いてきたあたりで、改めてこの辺をなんとかしないといけないと

思うようになりました。さすがに１年も経って空室のままだと具合が悪いです。

余力が出てきたので今度はこっちを突っつく番だなと思った次第でした。



少し前からその活動を始めており、管理会社さんに資料ダウンロード数の確認を

させていただき、家賃を少し下げて様子を見てみました。結果、閲覧件数は大きくは

変わりませんでしたが、資料ダウンロード件数が１．５倍に増えたとのことです。

閲覧件数が増えていればなおよかったですが、資料をダウンロードするという動きが

増えているということは、実際にお客様にご紹介する機会も増えているということと

考えてよいのではないかと思います。



ちなみにこのうちどれだけが内見につながっているのか？という観点での確認は

残念ながらできませんでした。現地キーボックスなので、そこの情報が取れないという

話でした。言わんとしていることはわかるんですけど、ちょっとしんどいなあと

思った次第です。



家賃を下げたのが９月でした。９月、１０月と同じくらいのダウンロード数で

推移しているのですが、申込には至っておりません。



となると次は広告料の値上げをするのがセオリーかなと思いました。

先日決めた東京１７棟目も、家賃を少し下げた後、広告料を１ヶ月増やしたら

一気に２部屋申込をいただくことができました。ネットで物件を自分で見つけてくる

時代になったとはいえ、まだまだ状況によっては営業マンの紹介に頼るシーンも

あるのだろうなと思っております。



札幌は広告料がある程度積まれていないと、そもそも営業マンの眼中に入らないという

地域特性もあるので、今までも相場なりの広告料は積んでおりました。しかしここまで

決まっていないので、それをもう１ヶ月上乗せしようという方向で管理会社さんと

調整をしました。



管理会社さんからは、１ヶ月上乗せする期間を１１月いっぱいとして、期間限定を

ＰＲした方がいいでしょう、と勧めてくださったので、のっかることにしました。

確かに期間限定にした方が意識してくれる可能性は高いかなと思います。

本質的な話ではないですけど、可能性が上がるなら何でもやった方がいいですね。



ということで、現在広告料１ヶ月プラスで募集中の札幌１３棟目、是非お申込を

お待ちしております！（ここでＰＲしても意味ないんですけどね・笑）



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札幌１３棟目、賃料下げて決めにかかります。

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札幌１３棟目の募集賃料を値下げすることにしました。ちょいと放置プレイしすぎて

しまいました。ここいらで気を引き締め直して入居にこぎつけたいと思います。



現在、私が抱えている空室を改めて整理してみましょう。



札幌６棟目１室、札幌１３棟目１室

東京８棟目１室、東京１２棟目１室、東京１７棟目２室、

仙台１棟目１室

合計７室（賃貸利用１０２室中９５室稼働：稼働率９３．１％）



もう一息稼働率が伸びてくれるとありがたいところなのですが、まだ微妙です。

東京１７棟目は実験的に家賃をめちゃ高くしているので仕方ないと思いますが、

東京１２棟目はそろそろ家賃を下げた方がいいんだろうなとも思っております。

東京１７棟目の反響状況の確認のついでに、その辺も少し相談してみます。



仙台１棟目は半地下の元オーナーズルームというやや特殊案件なので、気長に募集を

続けるしかないだろうなと考えます。



札幌６棟目はハマれば決まる物件なのでもうちょっと様子見。

札幌１３棟目・・・そういえばここ、購入してリフォームしてからずっと埋まって

ないなあ。これいつ買ったんだっけ？



（過去ブログ確認中・・・）



確認完了。去年の７月に買って、１１月にリフォームが終わっているようです。

うーん、そうなると購入してからもう１年経過しているってことですか。

リフォームが終わってからで考えても１０ヶ月。そんなに経ってたのか・・・。

歳をとればとるほどに年月の経つスピードが早くなっていきますが、この物件も

そのパターンに陥っていたようです。想像以上に年月が経過しておりました。



これはいい加減ちゃんと手を打たなくてはならない案件だなと認識。

東京１２棟目と並行で、札幌１３棟目に関してもテコ入れを図ることにします。



まずは現状把握のため、管理会社さんに本件に関してお問い合わせをしました。

反響状況と現状に対する所感を教えていただくことにした次第です。



業者さんが閲覧するサイトの履歴を見ると、閲覧数に対して資料ダウンロード数が

１０分の１以下であるという状況が見てとれたそうです。これが意味するところは、

恐らく照会に至っていないのではないか、ということ。紹介する時はダウンロードして

お渡しする流れになるから、ということなのだと思います。



ではなぜ、資料は見るけど内見に至らないのか？

ここからは管理会社さんと会話しながら導き出した推論ですが、家賃帯から期待する

内容に対して、写真を見るとその期待を満たせていないからこうなるのかな？と。



閲覧があるということは、それなりに候補にはなっているのだと思われます。

それに対して、資料のダウンロードがないということは、候補にはなるけど最終的に

照会をしていないということなのかなと考えた次第です。



管理会社さんの見解としては、お風呂のグレードが低いことが足を引っ張っている

気がするということでした。今回、あまりお金をかけられない案件だったので、

基本的に設備は既存を流用しております。お風呂は確かにしょぼかったです。



駅からは近くていいのですが、どうもその辺の設備のしょぼさと家賃帯がうまく

バランスがとれていないことが原因の一つなのではないか、と私も思ったのでした。



管理会社さんからは、広告料を増やしてみますか？というご提案をいただきました。

なるほど、それは確かに一案として有効なのかもしれません。ただ、私もこの時初めて

認識しましたが、募集開始から１０ヶ月経過しているこの物件において、今はあまり

試行錯誤をしている時間はないなあとも思ったのでした。早く入居を決めてひと段落と

したい気持ちの方が強くなったのです。また、バックにつられて強引に決めてくれたと

しても、入居者様の満足度が高まらずに早々に退去となってしまえば意味がありません。



なので、管理会社さんには、下げた方がいいような気がしているということを伝えて

検討をいただきました。結果、家賃を数千円下げてみるということになりました。



本当は広告料と賃料をいっぺんにやった方が良かったのかもしれません。

逐次投入より一気に投入した方がいいんじゃないかなと思ったりもしています。

他方、結局何が決め手になったのかがわからないままになりそうだなというのも

少し気になったので、今回は賃料のみ対応することと決めたのでした。



効果が出てスパッと入居が決まればいいなと思います！

管理会社さんも、もう購入して１年以上経っていることを改めて認識した結果、

雪が降るまでには決めます、と言ってくださいました。期待したいと思います。



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札幌１３棟目の入居希望のお問い合わせには応えられませんでした。

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札幌１３棟目に心療内科系のお問い合わせがあったみたいです。

さすがにちょっとそれはねー。ということでゴメンナサイしちゃいました。



最初にお詫びしておきますが、昨夜からお腹の調子が悪く、せっかく昼に食べた

スパゲティーナポリタンもほぼ消化できず全部上から下から液体として出ちゃいました。

昨夜はせっかく嫁ちゃんが焼いてくれたひげつきのヤングコーンがメインだったのに

これも全く食べられず、作ってもらったご飯を全部捨てさせるという大変申し訳ない

プレイになってしまいました。



夕方以降、しんどくて寝転がって過ごしていたのですが、軽くトイレとお友達状態に。

そして寝転がりすぎて体の節々が痛くなってきて、なんともしんどかったです。

今朝は若干は楽になった気がしますが、食欲は相変わらずありません。

胃腸炎か何かになってしまっているのだろうと思われますので、本日はこの後病院に

行ってこようと思います。



こういう形でやせた場合って、ただ単にやつれただけなので、維持できないのよね。

せっかくなので、できるだけ維持したいところですが・・・。

胃腸炎でやせるダイエット、みたいな（やめなさい）



そんな状態なので、本日はちゃっちゃっと書いてすぐ終わるネタでいきます。



札幌１３棟目。先の展開が見込めるわけでもなく、ただなんとなく買ってしまった

ごくごく普通の特徴のないテラスハウスです。単独での建て替えはできないし、

土地は持分で共有だし、内覧会をやった時に「これ何で買ったんですか？」と

いろんな人に突っ込まれた物件です。狙い？特にないよ！そこそこの利回りで

回りそうだからなんとなく買っただけ。そういう無駄遣いをしてるからいつも資金が

カツカツなんじゃない？と言われてしまえば、返す言葉がありません。



かなり古い物件を最小限のコストでリフォームしていますから、はっきり言って

属性面でも期待はできません。誰か入ってくれれば御の字。そんな物件です。



この手の物件は繁忙期には動かず、繁忙期が終わった後の４月〜５月に動くものと

私の中では相場が決まっています。過去に属性があまりよろしくない物件を保有して

いた時代の経験からそのように考えております。



なので、そろそろ申込とか入るんじゃないかなと思っていたのですが・・・

先日管理会社さんから来た話は、管理会社さん自身も「これはさすがにダメって

言うと思うんですけど」という前置きから始まりました。



細かいことは忘れちゃいましたが、心療内科に通っている系の方でした。

症状の話を聞いてる限り、静かにしているタイプではなく、奇声をあげそうな

雰囲気です。



私は診療中に通っている人をそれだけで却下したりすることはありません。

それぞれ症状は個別に異なるのですから、そこを聞いた上で判断するのが普通だろうと

思っております。それこそ、うちの嫁ちゃんだってパワハラでパニック障害を

発症してしまい、心療内科に通っていますからね。心の風邪だと思っておりますので

別にそれ自体をどうこう言うつもりはありません。



その一方で、他人に迷惑をかけてしまう症状であれば、それは私の中では受け入れが

難しいと判断することになります。過去には東京１棟目で階下の住人の方にご迷惑を

おかけした心療内科通いの方がいらっしゃいました。生活保護を受給されていたので

行政と連携して入院の措置を取っていただき、その後は行政からの手厚いフォローで

問題が収束した事例がありました。



戸建なら多少のことは許容しますが、今回はテラスハウス、しかも隣は別の人の

持ち物です。そこにご迷惑をおかけするようなパターンはさすがに許容できません。



そういった発想で、今回は入居申込は受けられない、という判断をしました。

管理会社さんもそりゃそうですよねということで、お断りで処理をしました。



出来る限り偏見は持たずに対応をしたいと考えており、ちゃんと症状を聞いた上で

判断する姿勢を今後も意識していきたいと思います。レッテルを張ることは

あまり好ましくありませんので。



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札幌１３棟目のリフォームが完了した（らしい）。

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札幌１３棟目のリフォームが終わったと連絡をいただきました。本当は現地に行って

確認したかったのですが、諸事情にてそうもいかず、写真で確認した次第です。



少し前に購入していた札幌１３棟目。実質的に再建築が難しいテラスハウスです。

土地の持分が共用になっているのがネックです。これは業者さんが今回売り出すに当たり

まとめられないのだから、基本的にはまとめるのは難しいと考えた方がいいでしょう。

ということで、再建築不可なのです。これまとめられたらいいＲＣが建てられそうな

気はしてるんですけどね。そうなったら最高に嬉しい話ではあります。

期待はしないですけど・・・。



とりあえず札幌９棟目も売れる予定（買った時はまだ売却は成立していません）だし

何か欲しいよねと思ってネットに転がってた物件を適当に買いました、みたいな

ノリのものなので、正直何も考えずに買ったと言っても過言ではありません。

私が所属している大家の会の面々向けに内覧会をやりましたが、その時もメンバーに

「これ何を狙って買ったんです？」「買う必要ありました？」と酷評されました（笑）

でも実際私もそう思わないこともないですからしょうがないですね！



ま、賃貸で保有している分には回ってくれる物件ではありますので、入居付を

きちんとして、回していくことを目標にしたいと思っています。

そのためにはリフォームが必要です。とはいえ地方物件は家賃も安いので、

大きくお金をかけることはできません。必然的にケチケチリフォームにならざるを

得ないわけです。



ケチケチリフォームと言えば、札幌１０棟目と札幌１１棟目はまさいｎそのパターンで

対処しました。床がジンギスカン鍋みたいに真ん中がこんもりと盛り上がっている状態で

そのまま貸してますからね・・・。それでも入居者様がついたことに私自身が一番

びっくりしたものでした。東京で床が傾いたまま貸した時は、日本人の方は誰も申込を

してくださらず、中東系の方に貸してましたからね・・・。同じ日飲んでもこんなに

違うのかとびっくりした次第でした。



今回、そのケチケチリフォームをお願いした管理会社さんの担当の方にそのまま

お仕事をお願いしました。予算はこのくらい、ときつめの金額を提示しましたが、

若干オーバーくらいでなんとか調整をしてくださり、無事に施工できたようです。



現地確認できます？と確認があったので、現地確認したいけどちょっと無理かなと回答。

予定を見る限り、行く時間が取れなさそうでしたので・・・。本当は先週末が

チャンスだったんですけど、最近家を空けすぎてるのでここも出かけたら家庭内の具合が

悪くなりそうと判断。行くのは見合わせたのでした。



現地確認は無理そうですと回答したところ、それじゃ写真を山ほど送りますので

それを見て確認していただけるようにしますね、とのことでした。それでお願いします！

まあそれだと傾きとかはわからないと思うけど（笑）



リフォーム自体は終わっているようなので、残金を払ってくださいという圧が（笑）

早く入金してくれないと困る事情があるのは知っていますので、せっつきたくなる

気持ちはわからないでもないし、早いところ支払ってしまいましょう。ただ、本当なら

リフォーム後の写真くらい見てから支払いたいところなのですけど、その写真が

きていません。写真が送られてきたのでリフォーム後かと思いきや、昨日のブログに

書いた排水口詰まりの対処と鳩の対処の写真でした（笑）

お金を払う前に一応写真は見たいので写真を送ってくださいね、と連絡した次第です。



募集は既に始めているだか、すぐ始めるだか、そのような段取りはできているとのこと。

結局、担当さんがまた転職することになったので、転職先で管理いただくことに

なりました。札幌４棟目の新築を建てて管理していただいた懐かしい会社さんです。

久しぶりにお世話になります。どんな会社に変わっているか楽しみでもあります。

あの頃より規模はかなり大きくなっているようですので。



写真を見てお金を払って、あとは入居がつけばＯＫって感じです。

入居付けまで終わればひと段落。よろしくお願いします！



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札幌１３棟目の見積が確定し、工事を着手していただく。

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札幌１３棟目の最終的なお見積が出てきましたので、ゴーサインを出しました。

１０月から工事開始となります。



なんとなくのノリで購入した札幌１３棟目。４部屋が連なるテラスハウスです。

千葉１棟目もテラスハウスですが、こちらはテラスハウスといえども土地の所有権が

しっかりと分かれているので普通の戸建と同じように扱えますが、札幌１３棟目は

土地の持分が共有になっているため、どちらかというと区分のような扱いになります。

つまり、自由意思で建て替えができないです。



こういった持分の違いがネックになったか、ネットで普通に転がっており、特に競争も

発声せずに素振りのつもりで入れた買付がそのまま通ってしまい買ってしまった、

みたいな感じです。



単価の安い物件なので、リフォームもそんなにお金をかけられません。ほどほどの費用で

ほどほどの家賃、ほどほどの属性の入居者様を狙う感じになります。

基本戦略は札幌１０棟目、札幌１１棟目の戸建と同じってことですね。



なので、今回もその時のメンバーにリフォームから管理までお任せする形で計画を

たてました。当時は結構無理めな価格の希望も叶えてくださったので、今回も

同じように頑張ってくれるはずとにらんだためです。



ところが、この担当の方が急遽退職することになってしまいまして・・・。

ただ、転職先も不動産を扱うということでしたので、転職先の会社さんに管理も

リフォームも切り替えることにしました。個人との関係性でつながっているので、

その人が抜けるとその会社さんにお願いしている意味すらもなくなってしまうのです。



そんなバタバタもあったり、現地調査をしてみたら給水管が１箇所だけ穴が開いてたり

灯油給湯器が故障で動作しなかったりと、まあそれなりに色々とありました。

何ねんも空き家になっている築古物件ですから、しょうがないですね。



私の希望はリフォームで５０万。そう言いながら、配管が死んでたり設備がやられてたり

することも考慮し、最大１００万までは出すということで話をしておりました。



今回、お見積の総額が出てきたのですが・・・５０万はオーバーしたものの、なんとか

１００万の範囲にはおさめてくださいました。給湯器の故障がなければもう少し安く

住んだのですが、たらればを言っても仕方ありません。



ちなみに、給湯器はガス給湯器に切り替えた方が、本体は安いしスペースも小さく

なるので部屋の取り回しが良くなるのですが・・・どうも昔契約していたガス会社さんが

ガス用の配管を設置したらしく、所有者がそのガス会社さんになってしまっていると。

なので、そのガス会社さんでないとガス給湯器を設置できないという話がありまして

ややこしいことを避けるためにわざわざ高い灯油給湯器を買い直すことになりました。

ガス会社さんも法改正があっていろいろややこしいみたいですね・・・。



プロパンガス系の法律に多少阻まれてしまった感はありますが、ともあれ見積は

出てきました。金額的にも納得感はありましたので、これでお願いしますと発注。



しかしここでまた落とし穴がありました・・・。



業者さん自体は管理会社さんの顔なじみらしいのですが、今回はその担当の方が

別の会社に転職したことにより、転職先との取引は初めてという扱いになってしまうので

全額先払いでないと仕事を受けられないと言われてしまったそうなのです。

９月末までに支払ってほしいと言われており、それが伝えられたのが１週間前くらい。



いやーまあそりゃ出せないことはないんだけどね・・・でも全額前払いはやっぱり

抵抗も多少あるし、何よりこの話を聞いた時点ではまだ東京法人の決算がいかほどに

着地するかが確定しておらず、納税額がいくらになるの？というところが見えてなくて、

更に東京１６棟目のリフォームの出費も確定しているところに、更に追い込みかける？

という気持ちの面の抵抗感もだいぶ強かったです。



更に、基本的に私は綱渡り資金繰り主義なので、手元にお金はそんなに残していません。

え、この間の売却益？もうなくなりましたよ！それこそ物件買ってるし、フィリピンの

コンドミニアムも繰り上げ返済しちゃったし。お金なんてあっという間に手元から

なくなるはかないものですよ・・・。なので手元のお金をあまり減らしたくないという

気持ちも。いずれ減るのはわかってるんですけど、それでもなんかこうねー。貧乏性。



そのようないろいろな理由がまじりあったものの、払わないわけにもいきません。

ちょっといきなり全額はきついので半金とかで対応できないかということを相談したら

半金でもなんとかしますと言ってくださったので、ひとまず半金振込で対応することに

しました。



昨日、半金といいつつ少し多めに５０万振り込んで、その旨を管理会社さんに伝達。

本日より着工して貰うということでした。月末に札幌に行くタイミングがあるから

ある程度は工事が進んだ状態で現地確認できるといいなあと思います。



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