運営会社さんと諸条件が詰められていなかった。

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東京１５棟目、なんと清掃料金や交通費、管理手数料のパーセンテージなどを合意せずに

運用に入っていたことが判明しました！そういえば口約束しかしてなかったぞ（笑）



東京１３棟目と東京１５棟目の運営会社さんは同じ会社さんに委託しております。

ここはあまりエリアを広げず、ドミナントエリアの中でビジネスをしております。

私のドミナントエリアと運営会社さんのそれが一致しているので、私としては

とてもやりやすいのです。細かいことを言い出したらきりはありませんが、総じて

クオリティも不満はなく、安心してお任せできる運営会社さんだと思っております。



東京１３棟目の稼働実績も現時点では申し分なく、東京１５棟目の立ち上げに関しても

しっかりと対応してくださいました。どんな設備を導入するといいか、間取りを

どのようにするといいか、など企画立ち上げの段階からいろいろとご教示いただき

かなり助かったものでした。



企画・立ち上げ・運営までなんでも相談できる、かかりつけ民泊運営代行業者さん、

みたいな感じで私はとらえております。本当にありがたい。



本日はそんな運営代行会社さんが肝心なところを決めないまま運営開始していた、

というお話です。端的に言えば冒頭に書いた通り「管理費や清掃費の取り決めをせずに

運営開始してた」ということです。



こちらの運営会社さんは、月末に前月分の送金をしてくださいます。３月末で締めた

売上が４月末ということになります。ちょっとリードタイムが長い気はしますけど、

賃貸でもそのくらいの管理会社さんはいますので、まあ別に目くじらを立ててどうこう

言う話ではないなという感覚です。



４月３０日は送金日です。３月から東京１５棟目も稼働し、どのくらいの売上に

なったかなというのを楽しみにしていた私は、午前中のうちにご機嫌で記帳に

向かいました。



あれ？記帳しても入金されてない？



メールを見返すと、そういえば送金額のお知らせのメールも届いておりません。

あれれと思って問い合わせをしましたが、経理担当の方からは午前中は少なくとも

返答なしでした。



ＧＷだったし、ドラクエウォーク散歩で歩数を稼ぎたかったところもあったので

午後もちょいちょい記帳してましたが、一向に入金されません。うーむ、これは？

送金日が変わるようなお知らせも特に来てなかったしなあ・・・。なんだろ。



夕方頃、経理の方からメールの返答がありました。なんと、送金をしようとしたけど

管理費や清掃費といった諸条件がまとまっておらず、送金できなかったとのことです。

手数料を差し引いて送金するはずでしたが、そこが決まってないからとりあえず

その分は考えずに送金をしたということでした。



管理費を差し引かれずに送金されているわ、初めて２棟分の売上があるわで、

過去に経験したことがないような金額が送金されてきました。迫力あるわー。

でも来月その分少ないわけだし、そこは差し引いて考えなくてはならないのを

忘れないようにしないと・・・来月なんかお金ないぞーとか騒ぎそう（苦笑）



言われて改めて考えてみましたが、確かに管理費や清掃費について明確な取り決めは

しなかった気がします。確か、２棟目の管理だから管理費の割合はディスカウントが

できるような話はしていたのですが、それっきりでした。私ももう少しちゃんと

この辺どうなりましたかって会話をすべきでした。反省。



夜になって、社長から管理費や清掃費に関するお見積書が届きました。

管理費は２棟共通で３％値引きしてくださるとのことです。ありがたいです。

他方、清掃費は残念ながら値上がり方向となりました。清掃担当を雇うにあたり

単価を上げないと人工が確保できない状況のようです。なんとなく理解できます。

民泊清掃って結構大変なお仕事ですしね・・・。東京８棟目の入居者様が民泊清掃の

お仕事を始めましたが、部屋が荒れてると全然終わらないし大変な肉体労働になると

言っておりました。



３月の実績ベースで計算をしてみましたが、清掃費の値上げを許容しても、管理費の

値下げのおかげでオーナーサイドに残るお金は若干増えることがわかりました。

ありがたいですね。この内容で結構ですと返信をしました。



ある程度関係性ができていると、契約ごとは確かにちょっとおろそかになることが

あるのはわかります。私も管理会社さんと初めての契約の時はしっかりとした

管理契約を締結していますが、２回目・３回目となるにつれて口頭での確認だけに

留まったり、何も言わずに前回と同じ契約になったりしております。あるあると言えば

あるあるなのかもしれませんね。



何にしても、ちゃんと条件が決まりましたので、来月の送金からは正常化ということで

動けるのではないかと思います。



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東京１５棟目、ゲストチョイスに選ばれる！

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東京１５棟目、Airbnbのゲストチョイスのバッヂがつきました！スーパーホストは

なくなったけど、とりあえずこれで少し安心できそうです。



先日のブログに書いたスーパーホストからの陥落により、宿泊の稼働率に影響が

出るのではないかとビビっていた私。今のところ稼働率など売上に直結する部分での

影響は出ていないようには見えていますが・・・。ちょっと心配です。



足元の稼働率は悪くありません。

東京１３棟目：４月の稼働率が９３．３％、５月が９０％

東京１５棟目：４月の稼働率が９３．３％、５月が８０．６％



東京１５棟目はまだリスティングをオープンさせてから日が浅いことを考えれば

多少東京１３棟目より稼働率が落ちるのも仕方がないことだと思います。

それに、東京１５棟目の５月は中盤までは埋まっており、最終週ががら空きという

ステータスなので、たぶんきちんと埋まるんじゃないかな？という予感はしています。

なので、そんなに心配はしていない・・・というのが実情ですね。



スーパーホストなしがどのくらいのハンデになるのかは今のところわかりませんが

そんな感じで何とか今のところは回せているというのが現状になります。



前回、スーパーホスト陥落の原因を作ったのが東京１３棟目のレビューでした。

東京１５棟目に関しては、低評価のレビューは今のところついておりません。

７件のレビューいずれも★５ということで、ありがたいです。

これもひとえに運営会社さんのご尽力の賜物だと思っております。

私にできることなんてたかが知れていますからねえ・・・。

現場で動いてくださっている運営会社の皆様には深い感謝しかありません。



さて、そんな感じで稼働も順調と言っていいであろう東京１５棟目なのですが、

ここで更なるありがたい上積み要素も出てきました。冒頭で書いた通り、東京１５棟目に

ゲストチョイスのバッヂが付与されたのです。



そもそもゲストチョイスって何？スーパーホストとの違いは？



・・・実は私もよくわかっておりませんでした（笑）

X(Twitter)でそんな単語が出ていたから、どれどれと見てみたら東京１５棟目が

それに相当していたので、わーいゲストチョイスだーとはしゃいでただけです（汗）



じゃあゲストチョイスって何なの？というのを調べてみました。

オフィシャルサイトのヘルプセンターに掲載されていた内容を私なりに整理すると

・評価がいい物件にAirbnbが付与するバッヂがゲストチョイス

・スーパーホストはホスト単位、ゲストチョイスはリスティング単位

・スーパーホストよりゲストチョイスの方が表示優先度が高い

・レビューの平均点、ホストによるキャンセル率、レビュー件数５件以上といった

　内容が評価される

ということみたいだなと理解しました。



東京１５棟目は先日レビューが７件まで増えまして、評価はいずれも★５です。

なるほど、これで要件を満たせるってことか・・・。



見たところ、ゲストチョイスの方がスーパーホストより表示優先度が高そうです。

ゲストチョイスはリスティングに対しての評価で、スーパーホストはホストに対しての

評価という特性を考えれば、ゲストチョイスの方が優先されるというのは道理が

通っているなあと感じます。



これによって、少なくともリスティング歴が浅い東京１５棟目に関してだけは、

スーパーホストからの陥落というマイナスが帳消しになったということですね。

いい風吹いてきたよー。



東京１５棟目の売上も今月末くらいから運営会社さんより送金されてくるんだろうなと

思いますので、徐々に実感がわいてくる頃合いと思います。楽しみです！



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東京１５棟目は徐々に価格を上げてきております。

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東京１５棟目が軌道に乗ってきました。宿泊料も当初狙っていた単価帯に近づいてきて

いるようです。このまま調子よく推移してほしいなあ。



３月くらいから無事に稼働し始めた東京１５棟目のホテル。当初は宿泊料を安くして

レビューを稼ごうという作戦で考えていました。最初のうちはどうしてもレビューの

件数が少ないので、ここは本当に写真通りなのか？ホストはちゃんとしてるのか？

といったところが伝わらず、苦戦する傾向になるのではと思います。



なので、最初は宿泊料をあまり高くせず、安く貸してレビューを溜める方向で

動いている次第です。予約が取れるだけのレビューが蓄積されてきたら、通常料金に

徐々に戻して行こうという作戦で考えております。

ま、実際の価格設定は運営会社さんにお任せしておりますけどね。



どのくらいレビューが蓄積されればいいのかは正直私もよくはわからないのですが

２０２１年半ばくらいから運営している東京１３棟目のレビュー数を確認したところ

１２０件弱だったので、年間４０件パースでレビューが蓄積されていることに

なりそうです。



超ざっくり計算ですが、稼働が３６５日に対して３００日と仮定。一人あたり３泊と

モデルケースを想定したら、１００回の宿泊機会があり、そのうち実際にレビューが

記録されるのは４０回。月に３〜４本程度のレビューが増えていれば、それなりの

ペースだと言うことなのかもしれません。



このイメージを東京１５棟目に当てはめてみると・・・

３月後半から本格的な予約が入り始めた状態なので、だいたい１ヶ月弱なのですが

レビューは３件入っておりました。これは悪くないペースのような気がします。

レビューも全部★５なので、ありがたいですね。



稼働率を見ると、４月は３０日中２７日が埋まりました。９０％稼働です。

東京１５棟目はパーティー利用防止のために２泊からしか宿泊できない設定に

しているので、１日の空きが発生すると絶対に埋まらない死に日となります。

４月はその死に日が１日できてしまったので、あとは空いた日で２泊してくれる人が

見つかるかどうかの勝負になりそうです。それが埋まれば、９６．７％の稼働に

なってくれるのですが・・・果たしてそううまくいくか。



そして単価を改めて確認してみたのですが、最近入った予約に関しては単価を

当初より上げているように見えました。これは早くも正常化されたか？

私が思っていたより早く価格を上げることができたようです。順調順調。

この調子でバンバンレビューを溜めてバンバン稼いでいただきたいものです。



ちなみに５月も前半は完全に埋まり、後半に少々空きがあるくらいです。

ここはまだ安い価格の時に１４泊のゲストがいたのが大きかったです。

他の人も長期滞在が多く、４組のゲストで２３泊です。こういうパターンだと

清掃もそんなに発生しないので助かるなあ。



絶対に予約が入らない死に日に、興味ある人とかお招きして宅飲みをやっても

いいのかもしれないなあと思いました。使う前より奇麗にして帰ることを条件に（笑）

でも、個人利用を考えるのはいいのですが、清掃がちょっと悩ましくなります。

清掃をきちんとして貰った後で、ホストである私が汚して帰ってしまうのは当然ＮＧ。

でも私が民泊クオリティの清掃をして片づけて帰るというのも現実味がありません。

なんせ不器用ですし適当ですから。なので自己使用をするならちゃんと清掃に入って

いただくことになります。よってお金がかかります（笑）



持ち寄ったりデリバリーして貰う分のご飯代と翌日の清掃代を負担いただけるなら

民泊物件で宅飲みするのもいいかもしれませんねー。酔いつぶれても泊まれます（笑）



空いている日であれば、たまに気分を変えて物件に行ってテレワークとかいいかもです。

インターネットはちゃんと通じてるので、割と快適に過ごせそうな気がします。

そんな風に商品を自分のために使うほどのステージじゃないだろお前は、と自分で自分に

ツッコミを入れつつ。



だらだらと書きましたが、立ち上がりは順調です、の一言に尽きる、などと今までの

文章を全て反故にするようなまとめをして、本日のブログは終了です。



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東京１５棟目、半月経った現状の稼働状況は？

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東京１５棟目が稼働して約半月が経過しました。３１日中１７日が稼働予定です。

レビューがない状態であったことを考えれば、悪くない滑り出しと思います。



今月初めにAirbnbで予約サイトを公開できた東京１５棟目。９月末に決済して

リノベーション工事も含めると５ヶ月かかって稼働させた計算になります。

リノベにかかった時間はプランニングや待ち時間含めてトータル２ヶ月半（工事は

１ヶ月半でした）、そこからホテルとして稼働させるための家具家電の準備や

各種申請などで２ヶ月半といったところでしょうか。



私がもっと効率よくシャキシャキ動けていれば、もうちょっと縮まった可能性は

あると思います。そうならなかったのは、効率よい動き方をすることができなかったり

サラリーマンのお仕事が忙しいと言い訳してサボったりしたせいということになります。

もうちょっと優秀な人が動けば、もっと早く稼働したのではないかなと思ってます。

私が現場に行くと何かと遅くなるということですね（苦笑）

とはいえ、なんとか稼働もできたのでそれはそれで忘れることにします。



Airbnbはレビューがない状態での予約は割と難しい印象があります。最初の方で

どうやってレビューを獲得するか。そりゃあ時間が経過すればレビューは増えるので

いいのですが、スタートダッシュを決めるには早めにレビューが増えることが大事かと。

そしてレビューの質も気になるところです。



東京１５棟目は、内覧会などで得られた反応からも、品質面の問題はなさそうだと

自負するに至りました。写真もいいものが撮れているので、特に焦らなくても普通に

レビューは溜まっていくんじゃないかと思っております。



そんな方向性から「ただ見守る」という選択肢をとった私。オープンしてすぐに

桜の季節は埋まっていきましたが、その後はやはり伸びが鈍くなりました。

そもそも３月頭に公開した状態で、３月初旬が埋まるとも思えませんしね。



それでも徐々に中盤くらいからは埋まってきて、現時点で３１日中１７日の稼働予定と

いうところまで来ました。あとは上積みできても２日〜４日でしょうね。

序盤が捨て状態であることを考えれば、決して悪くはないような気がします。



元々想定している宿泊料は２５，０００円〜３５，０００円です。

オープンしたてということで、今は一律２万円で募集をしております。

加えて清掃量が１宿泊につき１５，０００円という価格体系になっています。

オープニングセールということで、ざっくり２５％〜４０％くらいの割引率で

やっていますから、多少レビューが少なくても入ってくれているのかなと思います。



あと、Airbnbだと「このホストは他の物件でこんなレビューがあります」という

リンクも出てくるので、そっちはバッチリと高評価レビューが連なっているから、

それを見て納得して予約をしてくる人もいるのでしょうね。



４月は桜の季節以外はまだ予約は入っていませんが、それなりに埋まるのであろうと

思っております。３月の様子を見ている限り、そこそこには稼働はしてくれる気が

してきました。勿論、先輩の東京１３棟目に比べたらまだまだですけどね。



レビューが溜まってきたら、徐々に値段を上げて様子をみることになると思います。

価格のコントロールは運営会社さんに一任しているので、たぶんそうなるだろうと

思っているだけですけどね。運営会社さんも、基本的には高価格路線に持っていって

激安競争に巻き込まれず競争力を保つ方針を推奨しているので、その基本理念から

考えれば、高価格路線になるような策を打ってくれるに違いないと思っています。

実際、東京１３棟目もだんだん売上額が伸びていますからねえ。



ということで、半月経った東京１５棟目は悪くない滑り出しです、というご報告でした。



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東京１５棟目、いよいよオープン！順調な滑り出し。

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東京１５棟目、とうとうオープンしました！少し安めの価格にしていることもあり、

１日で花見のシーズンの予約は埋まりました。順調な滑り出しかなと思います。



昨年９月末に購入して、そこからリノベーションをして、ホテルにするのに必要な

準備をして、諸々手配したり物品を購入したりして・・・。その間に様々な苦労

（主に凡ミスやサボりによる調整ミス）もありましたが、なんとかここまでやって

くることができました。



昨日、Airbnbにて予約可能な状態になったと運営会社さんから連絡がありました。

つまり、ホテルをオープンすることができました１おめでとう自分！



勿論、オープンしただけで終わりと言うことではありません。オープンはあくまで

スタート地点。ここから長い旅が始まります。一日一日を無駄にせず、試行錯誤しつつ

ホテルの価値を向上させ、人気のホテルにする。そして私は投資に見合った儲けを得る、

運営会社さんは労力に見合った儲けを得る、ゲストは費用対効果のいいホテルに

宿泊して楽しい旅の思い出を作る、という三方良しの関係が構築されることこと。

そしてそれが運営を続けるという選択をしている間は維持されること。そんな未来を

目指して日々精進を続けたいと思う次第です。これからもご指導ご鞭撻のほど、

どうぞよろしくお願い致します。



などと堅苦しいことを申してみましたが、まあ基本的には運営会社さんにお任せして

いい感じにやっといてくださいってノリになるのだと思います。基本的にはプロに

お任せの丸投げスタイル。素人が下手に自我を出すのはかえって愚策かと思います。



さて、土曜日にカメラマンさんに写真撮影をお願いしたのですが、日曜日にデータが

速攻で届きました。めちゃめちゃありがたい！いつもなら動画等もお願いしているので

半月くらいかかっていますが、今回は写真だけだったからか、民泊でサイト公開用に

早めに使いたい旨が伝わっていたからか、とにかく超速で納品されました。

こちらもそれに応えないとと思い、超速で支払を済ませた次第です。



並行でサイト公開の準備を進めていた運営会社さん。写真が納品されたことをお伝えして

データを取得して貰いました。自分たちで撮影したものとミックスさせて利用すると

いうことで、データを受け取っていただきました。



そして昨日、運営会社さんからサイトへの公開が完了した旨のご連絡をいただきました。

Booking.comも並行で出しているそうですが、こちらはまだ準備が終わっておらず

Airbnbのみ先行掲載とのことです。



一般的に、新規物件をサイト上に公開してどのくらいで予約が入るものなのでしょう？と

運営会社さんに聞いてみましたが、公開日or公開翌日くらいには最初の予約が入ることが

多いという話でした。ちょうど桜の季節でもありますし、いい感じに予約が入って

くれればいいなと思いながらたまにのぞいていると・・・おぉ、さっそく３月末の予約が

入りました。



先行して運営している東京１３棟目に比べて、５０００円〜１５０００円程度安い価格で

募集しております。これはまずは稼働させてレビューを集めることを意識してのことと

理解しています（値付けは運営会社さんにお任せ）。ただ、花見の季節とそれ以外で

価格が同じなのはちょっと値付けをミスってないかなー、なんて素人考えでは

思ったりもしました。まあでも最初は過剰に高くしすぎず、期待以上の物件だったと

高評価のレビューを貰うことが大事な気もします。その意味ではこのくらいの値付けで

かえって良いのかもしれません。



結局、公開した昨日の時点で３月２２日〜４月９日あたりの予約はほぼ埋まりました。

微妙に１日〜２日ほど隙間が空きましたが、東京１５棟目は２泊からの制限をかけて

おりますので、多少の隙間はできてしまうのは仕方ありません。だいたい９０％稼働が

ＭＡＸという感覚です。それを考えれば、ほぼ埋まったとみていいでしょう。

ちなみに３月中盤までの予約はガラガラというかゼロです（笑）



順調な滑り出しと言ってもいいと思いますので、レビューが蓄積されてきたら

徐々に価格を上げていくことを考えたいと思います。それも運営会社さんにまるっと

お任せする予定ですけどね・・・。



ということで、しばらくは東京１５棟目の予約サイトをちょいちょいチェックして

稼働状況をワクワクしながら見る日々になるのでしょうね。しっかり稼げるいい子に

育っておくれよー。



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