2022年09月14日

東京14棟目の1DK間取りの家賃を下げることに。

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東京14棟目の1DK間取りの部屋の家賃を2000円ほど下げることにしました。

元々、ちょっと強気だなと思っていたので、妥当なところに戻す感じです。



東京14棟目は先日リノベを終わらせたばかりの物件です。お盆前に引渡を受けて

8月前半で東京8棟目の入居者様に内見してもらい、不成約となった後・・・

まあだいたいお盆あたりから本格的に募集を開始した感じになります。



募集は始めたけど、現時点であまり芳しい動きは見られず・・・というのがここ1ヶ月の

雰囲気でした。とはいえ、東京3棟目よりは問い合わせは多かったです。2部屋募集して

いるのですから、まあそうでないと困ります。母数が違います。



管理会社さんとこちらの物件について確認をしましたが、管理会社さんの感覚としては

1DK間取りは賃料を下げた方がいいのではないか、というご意見でした。



1LDK間取りは相場並みかむしろちょっと安いくらいの家賃設定にしております。

これは何故かと言いますと、確実に1LDKが供給過多になる未来が見えているから

その波にのまれる前に埋めてしまおうという腹積もりであるためです。



東京14棟目は家の近くなので、散歩しながら周りをよく見て歩いています。

たいして商圏が大きい街でもないのに、1LDK主体の新築RCが10棟以上

建築中もしくは建築が済んでいます。そしてその建築済の物件も埋まっておらず、

ADマシマシとかフリーレントとかで対応している模様。ということは、ここから更に

物件が増えるので、情勢は悪化するということになります。なので、1LDKは

その波が来る前に片づけておきたいという思惑が働いています。



他方、1DKは今からあえてこの間取りで新築する人もいないだろうということで

1LDKを下げた分、ちょっと強気の家賃で募集を開始しております。

管理会社さん的には、問い合わせの動向など見た結果として、このままだとちょっと

競争力に乏しいと判断したのでしょう。まあ家賃をかなり強気にしている自覚は

ありますので、こう指摘されるのも致し方ないでしょうね。納得感はある意味あります。



先日、現場で管理会社さんとお会いした時にも、この話題になりました。

まあそうですね、強気なのは知ってるので、下げちゃいましょうか。

管理会社さんと相談して、2000円くらい下げましょう、ということで決定。



1DKを強気にしておくことで、1LDKへの誘導もできるかなーとか思ってましたが

管理会社さんから値下げのご提案があったことや申込を得られていないことなどから

思惑通りには進んでいないのだろうなと考えました。さっさと是正して、申込を得られる

価格帯に落として対応するのが吉ですね。



1LDK間取りに関しては、前述の理由もあるので、早いところお申込が欲しいです!

とりあえず祈ります!申込来い〜来い〜。



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posted by ひろ* at 07:09 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月29日

東京14棟目、今のうちにやれる室内写真の撮影を手配。

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東京14棟目の写真撮影を申し込みました。賃貸に出すにせよ、売却するにせよ、

感じのいい写真があって困ることはありませんので。



昨日あれだけ一生懸命やることを書いたのに、結局領収書の整理はクレジットカードの

明細に何が何かを書き込んだところで力尽き、物件購入の資料とか実物の領収書と

クレカ明細の紐づけとかまでは至らず。アンケート回答も館銘板のデザイン選定も

できずじまいでした。



なので、デザイン選定は今朝急いで行いまして、現在デザイナーさんとやり取りを

しているところです。リカバリー大事。



で、東京14棟目は現在2部屋とも空室ですので、今のうちに賃貸に案内できる

写真の撮影が必要であろうと考えています。売却の時にも写真は使えますからね。

今が一番奇麗な状態なのも間違いないので、奇麗なうちにやれることはやっておこう、

ということです。



写真撮影の手配もずっと面倒くさがって保留にしてしまっておりましたが・・・

昨日のブログを書いている時に「ブログに書くまでもない些細なこと」の一つとして

いつもお願いしている写真撮影のサービスの申込をしました。家具を設置してくれた

状態で写真や動画を撮影して納品してくれるサービスです。

リノベが完成したら写真を撮る、をいつもやっていますので、今回もいつものように

撮影を依頼した次第です。



しかし今回の物件って再建築不可なんですよね・・・。間口が狭いので、撮影用の

家具とかちゃんと搬入できるのかしら。心配になったので、その点確認しましたところ

どちらかというと物件の前に車が置けないことによる手運びの分のコストがあるから

その分5000円追加でよければ対応できるようです。じゃあそれでお願いします。

いい写真が撮れるなら+5000円は惜しくない。



ということで現在やり取りをしているところです。

相変わらずの夏休みの宿題モードです。ハイ。



そして出張に出かけないとなので、今日は手短にこの辺でブログ終了です。

このパソコンをスーツケースにぶちこんで、荷造りの最終確認をして出発です。

しばらくは毎週この状態になりそうです。昨日夜更かししなければ良かったわー。

出張に行くことすらギリギリ生活。



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月20日

東京14棟目のリノベの支払が終わりました。

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東京14棟目のリノベーションの費用を支払ってきました。お財布が一気に寂しく

なりましたが、これから入居してもらって、その収益で取り返します!



出会いには別れがつきもの。

カレーには福神漬けがつきもの。

そして注文には支払がつきもの。



いよいよ来てしまいました。東京14棟目の支払日が。嗚呼、手元資金が減っていく〜。



え、ほとんど融資だろって?いやそりゃ確かにそうなんですけどね。でも金融機関さんの

都合もあり、先月すでに融資は実行されていて、しかも通知預金でもなんでもなく、

普通に口座にポンと入ってるわけですよ。こんなの自分のお金と錯覚しない方が

おかしいじゃないですか(貴方の方がおかしいです、というツッコミは心の中でどうぞ)



今回融資していただいた金融機関さんが自宅から一番近いということもあり、

ちょっと今お金引き出さないと他の支払が〜みたいな時に少し引き出したりもしてたので

すっかり自分のお金という愛着が出てしまいました(だからそれが勘違い)



だいたい、通知預金の扱いがないってのもすごい金融機関さんですよね。それでいて、

融資承認の有効期限が切れちゃうから、とりあえず普通預金に融資実行しちゃうって。

ワイルドすぎます。



周りの不動産投資仲間にこの話をしたら「絶対使い込むでしょ」「支払えないねこりゃ」

とさんざん言われました。まったく失礼しちゃう・・・と思いつつ、なんかいい物件が

出てきたら、とりあえずこれで払っちゃって、後から考えようみたいな発想をしかねない

危険な自分もいるので、一概に否定しきれないという(汗)



なので、無事に今日までお金が残っていてよかったです(次元の低い喜び)

途中で使い込んだお金は、仙台法人に役員貸付してる分から返してもらいました(笑)



さて、そんなわけで、無事に支払を迎えられることになった次第です。

私は来週からサラリーマンの仕事でまたしばらく平日は東京にいない日が続くので

昨日がギリギリのタイミングでした。まあ最悪、送金伝票等全部書いて日付を空けて

嫁ちゃんに日付だけ埋めて貰って対応してもらおうと思っていましたが、そういうことを

しなくて済んでよかったです。



ちょうど本件に絡んで、支店長から「自宅の火災保険の質権設定のために保険証券の

コピーがほしい」と電話が来たので、それ持っていくついでに支払いますんでと伝えて

対応してもらいました。



今回の融資は再建築不可なので街頭物件を担保にとれないため、自宅の第二抵当を

つけてもらう形で融資実行をしていただきました。その分の司法書士の先生への

支払とかもまだでしたし、保険証券も必要な情報は全部メールで伝えていたものの

土壇場で原本のコピーを添えて既存の質権設定先に依頼しないといけないと言われて

慌てて保険証券を探す羽目になり・・・。私も適当ですが、金融機関さんも適当だなと

思ったものでした。波長が合うわけです(笑)



ということで、適当(誉め言葉です)な金融機関さんのところに、仕事の合間を縫って

お邪魔してきました。振込に必要な請求書と自宅の保険証券の控、通帳などなど一式を

持ち込みました。



支店長が直々に対応してくれて、送金伝票書いたり司法書士さんからの請求書を

貰ったり、総額いくらか計算してもらったらちょっと足りなくてコンビニに行って

お金おろしてきたり。そんなことやりながら手続きは進み、振込完了となりました。

14時半くらいに窓口に行ったので、着金は月曜扱いだそうです。オンラインでやれば

もっと早いし、手数料も安いんだけどねー。まあそういうことは言わないお約束。

小さな手数料の積み重ねが、大きな融資を生むのです。知らんけど。



支店長にこっそり教えて貰った、東京14棟目の隣地が相続発生している件については

仲介業者さん経由で相続人の方にお手紙を出して、反応があればいいなという状態に

してあることをお伝えしました。気長に待ってたらいつか連絡来るかもしれないですねと

いうことで、支店長もいい話になることを期待してくれているようでした。



あとは埋めてお金を稼いで借金を返して、その余剰キャッシュフローを使って

適当に生きていければいいなということで。そのためには早く埋めないといけないので

そっちの手当てが先ですね!空室対策頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:59 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月13日

東京14棟目初の内見、手ごたえは上々。

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東京14棟目、内見1件入りました。前々から話が出ていた東京8棟目の入居者様です。

反応は悪くなかったようなので、決まってくれればいいなと思います。



無事にリノベが完了した東京14棟目。来週中に支払を終えれば、あとは頑張って

募集をするだけです。前に書いた通り、東京14棟目がある地域は1LDKが

供給過剰になりそうな予感がある
ので、できるだけ早期に決めてしまいたいのです。

1Kより1LDKの方を焦っている感じです。



1LDK、小さいながら専用庭もあるし、静かな場所なので1階でも目線は気にならず

なかなかいいと思うんですよねえ。焦る事情がなければもっとじっくり募集して

高い家賃で貸したいものなのですが・・・状況的にそれが許されるほど時間がないと

私自身は思っています。



ですので、この物件の初の内覧者である今回のお話にはかなり期待をしております。

東京8棟目からの住み替え案件です。



東京8棟目は「ペット多頭飼い」というコンセプトを掲げたアパートです。

ワンちゃんがいっぱい住んでるアパートで、他の部屋のワンちゃんの鳴き声がストレスに

ならないよう、コミュニティを作ることで、「あそこの部屋の犬がうるさい」ではなく

「あそこの家のワンちゃん大丈夫かな?」となるようにしたいという思惑がありました。

今のところ、この作戦はおおむねうまくいっていると思います。

(最近ちょっときな臭い話はあるのですが、それはまた別の機会に)



上記のようなコンセプトを維持するため、管理費を結構高めにとっております。

たぶん、新築RCとか除けば地域最高値なんじゃないかな?という価格帯です。

木造でこれだけ取るならかなり強気なお値段だと私も思います。



そこの入居者様の1人が、コロナで給料を減らされてしまい、どうにもならずに

貯金を切り崩して生活している状態だから、退去を検討しているという連絡が

管理会社さんのところにありました。これは一大事です。この入居者様、人柄が

素晴らしくて、私としては退去してほしくないのです。ただ、他のお部屋のことも

ありますので、家賃を減らしたりすることはしたくないので・・・。それであれば、

中型犬OKにするので、是非今度作る東京14棟目にお引越されてはどうか、と

管理会社さんを通じてこちらから提案した次第でした。



大家の目線で言えば、今まで家賃の支払に問題もなく、コミュニケーションも良好で

近隣の方ともすごく仲良くやっていただいている入居者さんには大挙してほしくないと

思っています。なので、別物件にもし住んでいただけるなら、その分初期費用など

優遇して残ってもらうのがいいなあという思惑でした。



先方も、中型犬を飼える物件となるとそもそも数が少ないため、こちらで便宜を図り

今より広い家に今より安く住めるということに興味は持ってくださったようです。

管理会社さんを通じて提案したところ、内見をしたいという回答でした。



ワンちゃんが年を取っているから1階しか考えていないということでしたが、

家賃を軽減するという観点なら2階の方が軽減幅は大きいんですよねえ。

そこをどう判断されるか、というのは気になりますが・・・。



こちらとしては、当初はできれば2階にうまく誘導したいという気持ちもありましたが

近隣の飽和状態になりそうなリスクを考慮すると、むしろ1階をサクッとここで

決めてしまいたいという気持ちが強くなりました。もし家賃が原因で決まらないなら

多少値引してもいいかな・・・などと思ったり。



管理会社さんと打ち合わせた時は、まずは今の家賃で提案して、何か出てくるようなら

その先の案として提案しましょう、みたいな感じになりました。



お盆の頃に内見するという話だったので、そろそろ内見してるかなーと思いつつ

管理会社さんと別の会話をしていたところ、先日内見してもらいましたという

報告が管理会社さんから始まりました。



陽当たりが多少気になる様子だったけど、室内や専用庭、外部水栓といったところは

かなり興味を持っていただいていたそうです。引越等含めた総額で改めて検討して

お盆明けには結論を出すということでした。



家賃は特に問題がなかったようです。もっと家賃の面で難色示すかなと思いましたが

そこは意外とそうでもなかったようです。コロナ禍の一番ひどい時期は脱して

ややお給料が正常化してきているのかな・・・?



入居決まればいいな。決まりますように!



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年08月11日

シャワーヘッドを交換したけど、まさかそんなオチが・・・。

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東京14棟目、既存のシャワーヘッドを新品の少し多機能なやつに交換してきました。

しかしそこには思わぬ罠が・・・。



東京14棟目の内覧会の中でご指摘を受けていたのが、既存をそのまま活用した

浴室でした。シャワーヘッドのボロさと鏡のボロさが気になるということでした。

まあそれもそうですよね。既存の浴室をそのまま使っているのだから、他が新品になれば

そこのボロさが際立つのは自然です。周りがボロい時は、むしろ浴室が輝いて

見えたのですが・・・(笑)



せっかく新品同様に生まれ変わったのに、そこだけ古いってのもちょっとなあと

いうことで、浴室鏡は施工業者さんにお願いして対応してもらい、シャワーヘッドは

ネットで買って自分で交換することにしました。



さすがに、私がいくら不器用だからって、シャワーヘッドの1つや2つくらいは

交換できますからね?くるくると回して取って、新しいのを設置するだけですから。

自宅のシャワーヘッドだって交換したことあるし、昔は札幌2棟目の各部屋の

シャワーヘッドを全部交換したこともありました。さすがにこのくらいはねー。



ということで、まずは部材調達。楽天のポイントがいっぱい付与される日を狙って

物品を購入。せっかくなので、少し奮発して節水機能とか手元で止められるとか

いろんな水流が出せるような少し機能が多いものにしました。



届いたので、昨日現場に行って設置。旧シャワーヘッドを取り出す時に水が出て

靴下が少し濡れましたが、それ以外は特に問題なく交換完了。試しに少し水を出して

みましたが、強く出すと気持ち根元から水が出る気はしたものの、まあこのくらいなら

別に問題ないでしょうという感じの出来栄えでした。うん、上出来上出来。



ビフォー

ビフォー



アフター

アフター



管理会社さんにも報告して、SNSにも投稿して・・・ということで一仕事終えて家で

ビールでも飲もうかな、なんて思っていた時のことでした。SNSの直メでお友達の

大家さん仲間から「これはダメ!」という連絡をいただくのです。



さて、何がダメなのでしょうか?上の写真から何か類推できることがあるか、

読者の皆様も是非考えてみてください。



        :

        :

        :

    (シンキングタイム)

        :

        :

        :

    (そろそろいい?)

        :

        :

        :



はい、では正解行ってみましょー!



正解は・・・



2ハンドル混合栓には逆流防止弁がついていないことが多いので、このタイプの

シャワーヘッドを付けると給湯器が壊れる可能性がある、というご指摘でした。

水圧の差があると、水道(水)から湯へ逆流して壊れる可能性があるのだそうです。



対策として、逆流防止弁を付けることが推奨されるようです。



いや、ほんとこれだけの写真でそこをスパッと指摘できる知識がすごいです。

見識の深さに脱帽しました。DIYをなんでもやれてしまうスーパーマンの方からの

指摘でしたが、さすがの一言です。



さて、とはいっても私に逆流防止弁をつけるなんていう高等技術はありません。

シャワーヘッドをシンプルなやつに買い替える?もしくは2ハンドル混合栓ではなく

シングル混合栓に交換する?バリューアップ考えるならそれが一番いいかなあ。



当面の案としては、2階の新規設置の浴室がシングル混合栓なので、シャワーヘッドを

1階と2階で交換しちゃう、でしょうねー。



いずれにしても、私の見識不足で給湯器が故障して入居者様にご迷惑をかけてしまっては

元も子もありません。早急に対応を練りたいと思います。



情報発信をすると、こういう形でもそれに対する反応があるのが嬉しいですね。

情報は出したら出しただけ返ってくるという話がありますが、今回のケースはまさに

それを地で行くような話だったと思います。周りの人のご厚意で生かされているなあと

しみじみ感じますし、私も同じように誰かのために情報を発信し続けることが大事だなと

思った次第でした。



ご指摘をくださった方に感謝いたします。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする