2022年10月29日

お財布に優しい管理会社さんと、その空気を読まないオーナーさん(私)。

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東京14棟目でフリーレント適用に関連して契約開始日の調整がありました。

あーもう全然問題ないですそのくらいなら。札幌で鍛えられてるので。



東京14棟目。リノベでよみがえらせた築古木造再建築不可の物件です。

2部屋のアパートで、1部屋は1K、1部屋は1LDKという構成になっています。

1LDKの方は専用庭もついているので、割と居心地よく面白い空間に仕上がったのでは

ないかなーと自画自賛しております。2階の1Kも再建築不可にしては抜けが良く

陽当たりもばっちりなので、これもまた悪くないなと思っています。



内見はちらほらとあるのですが、なかなか申込には至っておりませんでした。

1Fの陽当たりがどうだとか、侵入経路がどうだとか、再建築不可ならではの理由で

内見に来た人が申込に至らないケースも多かったのですが、1階の1LDKに

お申込が無事に入ってくれまして
、ほっとしました。



申込をしてくださったのは、隣町に住んでいた若い女性です。東京14棟目から

自転車で通える範囲の会社さんにお勤めになっています。前の家が手狭になったから

引越をするということなので、妥当な理由だなと思っています。審査上も特に問題は

ないだろうと判断しました。



あとは保証会社さんの審査が無事に通るならオッケーなんですけどねー。

まあ仕事もされているし問題ないだろう、と思っていましたが、結果が出るまでは

ちょっとドキドキですよね。



そして先日、管理会社さんからLINEで「問題なく契約に進めそうです」との

連絡がありました。保証会社の審査に通ったっぽいですね。よかったよかった。



「家賃起算日に関してご相談となります」

・・・む?何か問題があった?(汗)



どうやら、家賃計算の起算日を1週間遅らせてほしいと言っているようです。

フリーレント1ヶ月つけてるので、それを考えての要望なのでしょう。たぶん。



管理会社さんとしては、そもそもフリーレントがついているのだから、契約開始日が

多少早くても入居者さんの負担は少ないから別に妥協しなくてもいいのではないか、

というスタンスで入居者さんと話をされているようです。



正直、1週間くらいであればかわいい要望だと思うので、いいんじゃないでしょうか。

そういう甘い判断をしてしまうのは、私が札幌でフリーレントとかつけまくってた

時期があったり、先日結局発動はしなかったけど、6ヶ月フリーレントという

強烈な大型企画を打ち出していることなどから、1週間程度のフリーレントには

耐性がついて余裕だと思ってしまっているからなのかもしれません。

普通に生きてたら絶対に会得できることがない耐性です。いや、いらんけど。



1週間遅らせるってのが、入居は元の日付から、家賃発生が1週間後からという話だと

実質的に1週間のフリーレントが増えるので微妙な気持ちになりますが、契約期間も含め

移動させるのであれば、空室期間が長引いたというだけですしね。まあどっちにしても

1週間家賃が入らないという事実は変わりませんけど。



ということで、管理会社さんにはそのくらいなら何も問題ないので対応してあげて

ください、と回答しました。たとえ1週間でも、私の懐事情が傷まないように

配慮してくれる管理会社さん、素敵です。ありがとうございます!

でもすでに財布はボロボロのガバガバなんですよ、札幌とかの経験値が高すぎて(笑)



ということで、入居もこの調子なら無事に済むことでしょう。よかったです。

残りの1部屋、および東京3棟目あたりが次のターゲットです!

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願いいたします。



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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年10月25日

東京14棟目の広い方のお部屋にお申込をいただきました!

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東京14棟目、広い1LDKのお部屋にお申込をいただくことができました!

競争が激化しそうな1LDKが決まってくれて、まずは良かったです。



リノベしていただき、無事に引渡を受けてから3ヶ月弱が経過しました。

その間、募集をしたり写真を撮ったり、反響を見ながら募集条件を調整してみたりと

いろいろ調整しながら進めてまいりました。管理会社さんにもご提案をいただきながら

話を進めてきた成果がここでようやく出てまいりました。



管理会社さんより、東京14棟目のお申込をいただいた旨のご連絡をいただきました!

いやー、よかったー!ほっとしたー!とりあえず1部屋埋めておきたかったし!



入居申込をいただいたのは、清掃業を営む会社さんにお勤めの若い女性の方です。

今の家が手狭になってきたので、という理由でのお引越でした。おうおう、うちは

40平米まではないけど36平米くらいあるから、割と広めやで(なぜか関西弁)



最初、申込者の現住所欄にかなり遠い場所の住所が書いてあったので、現住所と

理由と勤務先が一致しないなあと首をかしげておりました。管理会社さんに事情を

確認すると、どうやら住民票を移動させていないため、住民票上の住所を申込書に

書いているようです。実際の現住所は隣町だということがわかったので、話の辻褄は

合いました。



保証会社さんの審査をかけており、問題がなければ進めたいということでしたので

勿論進めていただいて良いです、と回答。仕事をされている社会人の方であれば

審査も普通に通過することでしょう。



東京14棟目に限らず、東京3棟目あたりにも言えることなのですが、エリア的に

1LDKの新築RCがこの繁忙期に向けてバンバン建ちあがっております。

このビッグウェーブに巻き込まれるとろくなことがないと思っておりますので、

なんとかその前に埋めてしまいたいと考えておりました。でも家賃を下げすぎるのも

本末転倒だし・・・ということで、バランスを見ながら条件を調整していたので、

今回はそれがうまくはまってくれてよかったです。



東京物件の空室は、東京1棟目(1K)1室、東京3棟目(1R)1室、東京6棟目

(1R)1室、東京14棟目(1K)1室です。残り4部屋となりました。

次は東京3棟目あたりが埋まってくれると嬉しいなあ。フリーレントとかつけてるので

なんとか決まりますように。



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年10月11日

募集条件を変えて成約に向けてテコ入れ。

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東京物件に関して、動きが出てきているということでしたので、もう一押しということで

広告料1ヶ月上乗せかフリーレント1ヶ月追加を仲介業者さんが選べるようにしました。



東京に保有している物件で、現在募集中なのは東京1棟目、東京3棟目、東京6棟目が

それぞれ1室、東京14棟目が2室で合計5室となっております。東京1棟目以外は

全部同じ管理会社さんなので、それ以外の物件に関しては定期的に管理会社さんから

反響の状況がまとめられて送付されてきます。



先日もこの情報が送られてきましたので、内容を確認しました。



全体としては、反響は多少増えてきているようです。これは物件の浸透度起因なのか

単純にお部屋探しの人が動き出したのか、どっちなのかはわかりませんが、傾向としては

いいことだと思います。



東京6棟目はまだ退去予告の段階なので何も動きはないため、今は東京3棟目と

東京14棟目が募集の中心です。東京3棟目は30平米以上の広めの1Rで、

東京14棟目が25平米前後の1Kと35平米前後の1LDKと、それぞれバラバラの

間取りです。



今のところ、一番反響を得られているのが東京14棟目の1LDKのようです。

1LDKが強い時代、まだまだ続きそうです。自分が仮に単身で家探しするなら

1LDKを候補にするのが自然だしなー。



管理会社さんからの連絡によると、東京14棟目は1LDKに問い合わせが多く、

内装は気に入る、立地や陽当たりが気になり検討で止まる、というパターンが

多いのだそうです。立地と言われているのは、おそらく再建築不可特有の入口の狭さが

気になるってことを言っているのかな?と想像します。私ならプライバシーが保たれて

秘密基地っぽくて面白いなあと思っちゃいそうですが、世間はそうではないようで(笑)



管理会社さんからは、立地や陽当たりといったところで最後の一押しが得られていない

ことを考慮し、追加の条件を設定してはどうかとのご提案をいただきました。

広告料1ヶ月増 or フリーレント1ヶ月付与 のいずれかを設定することで

仲介業者さんからもプッシュして貰いやすくなるし、フリーレントが最後の一押しに

なるかもしれない、という意図でのご提案と思います。



東京3棟目、東京14棟目のあるエリアは、今けっこうな数の新築が建ってきており

遠くない未来には過当競争が始まっていると予想します。ラッシュに巻き込まれて

なかなか決まらず苦戦する、ということは避けたいと常々思っておりますので、

多少持ち出しが増えても早期に決めてしまいたい気持ちは割と強めです。



であれば、この提案に対してどう返答するか・・・選択肢は一つですね。

提案通りの形で募集をしてください、ということになります。



管理会社さんには、お話に出ていた内容の条件を設定して、早期客付を実現してほしい旨

回答しました。これが成約への決め手になることを期待したいところです。



ゼロゼロにフリーレントまでつけて、札幌の激戦区物件みたいだなあと思いますが

とりあえず早く決めてしまうことを優先にしたいというのが今の気持ちなので、

それに応じた作戦を練っていきたいと思います。



これで決まってくれればいいなあ・・・。



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posted by ひろ* at 07:35 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年10月10日

東京14棟目の写真撮影、無事完了!

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東京14棟目の写真撮影をプロにしていただきました。さすがの出来栄えです。

募集写真をこの写真に置き換えて、さらなる反響獲得を目指したいと思います。



東京では築古物件のリノベーションを行って新築同様にして収益化することを

割と頻繁にやっております。たまたま、そういう工事に強い施工業者さんと仲良く

なれたこととか、地場の不動産屋さんと仲良くなって、元ネタになるような物件の

売り情報を入手しては持ってきてくれるようになったこととか、その辺が重なって

リノベーションをよくやるようになりました。



本当は新築とかもやりたいんですけどね。業者さんにも新築用の土地とか頼みますよと

言ったりもしているのですが、少なくとも私が仲良くしている業者さんに関しては、

私は再建築不可とかそういうコタコタした物件をいじくりまわして再生する人という

認識が強いようで、新築用地の情報はなかなかくれません(笑)



今年に入ってからは、再建築不可の東京14棟目を購入し、リノベーションを行って

新築同様の内装にしました。2部屋のアパートなのですが、今のところ反響は

そこそこ取れているものの、申込にはまだつながっておりません。



さて、まだ未入居の状態だからこそできることもあります。それは写真撮影です。

奇麗なうちにいい写真を撮っておけば、将来の売却の時にもそれを活用することが

できるはずです。勿論、賃貸募集の時にも強い効果を発揮してくれることでしょう。

ネットで見て印象が良ければ、内覧につながる可能性が増えますからね。



私は以前先輩大家さんが使っているのを照会してくださった写真撮影してもらえる

サービスを利用しています。このサービスのいいところは、モデルルーム風に

家具を入れて撮影してくれること、動画も作ってくれること、その割に安いこと、

でしょうか。物件が出来上がるといつもお願いをしていますので、常連さんと言っても

差し支えないでしょう(と勝手に思っている)。



今回もリノベが出来上がったころに、そうだ写真撮らなきゃと思い出して、館銘板が

できあがるタイミングあたりで撮影できるように手配をしておきました。



そういうタイミングだったので、今回は賃貸の募集がすでにポータルサイトで行われて

いたこともあり、そちらの内容を見てだいたいのことは把握したとのこと。普段なら

間取りがどうとかいろいろやり取りが発生するのですが、今回はそれもなかったです。

せいぜいカーテンの要否くらいdした。



写真撮影する際、カーテンがあった方が良いという判断になると、少し手順が

ややこしくなります。カーテンの長さを判断するため、現地に行って計測とかを

してこないといけなくなるためです。今回はそれがなかったので良かったです。



館銘板の設置タイミングの最終的なところがわかったところで、改めて最終的な

写真撮影のタイミングを調整しました。



そして撮影当日。私は出張していたので顔を出すことはできませんでしたが、

まあそれは毎度のこと。再建築不可でかなり侵入路が狭いのですが、家具とかちゃんと

搬入できたかな?と心配ではありましたが、相手はプロなのでそこはうまいことやって

くれているに違いないです。



そして撮影終了から数日後。メールが届きまして、無事に写真と動画が出来上がったと

ご連絡をいただくことができました。やっぱりプロが撮ると印象がより良くなりますね。

ステージングもばっちりでした。こういうの、部屋にラミネートした冊子でも作って、

印刷して置いておいたらいいのかなー。ポータルサイトにはステージングした写真を

掲載できないと以前聞いた気がするためです。管理会社さんとも相談してみようと

思います。



あとは動画ですね。動画はいつも作っていただくのですが、正直なところまだその

活用方法が有効にイメージできているわけではありません。何かいいかつようしゅだんは

ないものか・・・これもまた課題ですが、毎回特に回答が見つからないまま入居付けが

終わってしまうというオチです(苦笑)



自作ホームページとかでなら掲載できるけど、そもそもPV集めるの難しいし。

SNSとか連動させてうまくやらないとあまり意味は内でしょうね。



内見前にやり取りのメールをする時に動画を見せる?

いやでも、管理会社さんくらいしかそんなの対応できないですね。



あとは・・・もうネタ切れ(汗)



このブログをご覧になっている読者の皆様におかれましては、何か動画を有効に使って

対応をされておりますでしょうか?良いアイディアなどあれば是非お寄せください。

パクらせていただき、結果はブログで報告します!



ということで、写真撮影いただいたカメラマンさん、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 12:17 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年09月22日

東京14棟目の館銘板の手配完了。

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東京14棟目の館銘板の手配が終わりました。あとは設置して貰えば完了です。

館銘板を作るにしても、いろいろ決めることがあって大変です。



東京14棟目は戸建をアパートに改造しています。今回は珍しく室内共用部を設けて

外の玄関を開けたら中に各部屋への入口があるタイプにしています。



ただ、それゆえに悩ましいのが「中に各部屋のインターホンやポストがあることを

どうやって伝えればいいのか」です。外観は普通の戸建に見えてしまうので、

玄関ドアが共用部への入口ということを初見で連想できる人はそう多くないだろうと

思います。ポストがないと勘違いしてしまう人も出てくるのではないかな、とか。



なので、これはアパートであるという主張をしてくれる館銘板の設置は必須。

できれば、デザイン性を損なわず、かつアパートであることをきちんと主張する

素敵なデザインのものがいいです。



加えて注意喚起の文章を外の玄関に張り付ける必要があると思っています。

普通にラミネートされた印刷文書を張るのも、せっかく外観デザインに対して

こだわったのに、美観を損ねます。そもそもデザイン的にイマイチだからということで

各部屋のインターホンやポストを外に作らなかったのですから。

であれば、デザイン性を損なわない注意文言を事前に設置するのが吉でしょう。



いつもは札幌のデザイナーさんに館銘板のお仕事をお願いするのですが、今回は

注意文のことがあったりするので、現地を見ている人にお願いした方がいいものが

できるのではないかと考えました。そこで、白羽の矢を立てたのは共用部や外構の

デザインをお願いしたインテリアコーディネーターさん。館銘板の作成もできると

いうことでしたので、お願いすることにしました。



いろいろな案を出してくれるので、選ぶ楽しみがある反面、悩みすぎてしまって

どうしていいかわからなくなるところもありました。自分にセンスがない自覚はあるので

センスがある人にどれがいいか相談したりもしました。そして伝え方がうまくないせいで

コーディネーターさんに余計な仕事をさせてしまい、ご迷惑をかけたこともありました。



いろいろな紆余曲折を経て、ようやくこれだというデザインが決まりました。

会社ロゴを基調にしたシンプルな館銘板ながら、素材の色を工夫することで違和感なく

目立たせ、これが戸建ではなくアパートであることを周囲に伝えてくれる館銘板です。

注意文はもう少し目立たない色合いで、パッと目に入ってこないけど、少し注意すると

すぐ目に入ってくるような、デザイン性を殺さず用をなすものにしました。



館名版のベクトルを継承させつつも、コストを意識して少し素材のグレードを落とした

部屋番号プレートも同時に準備。リノベやってくださる施工業者さんは部屋番号までは

準備しないのはわかっているのですが、いつも自分でその分準備するのを忘れてしまい

後で慌てて部屋番号の勝手いlンぐシートを準備して自分で貼りに行くのが定番でしたが

今回はちゃんと用意できました(笑)



ついでに、現場が近いので、東京12棟目の館銘板と部屋番号プレートも依頼し、

作っていただくことにしました。こちらは東京14棟目ほどデザインへのこだわりは

ないので、ご提案いただいたものでサクッと決定。



看板の設置に関しては、管理会社さんにお願いしようと思っていたのですけれども

相談したらちょっと想定よりお値段高めだったので、結局そのままデザイナーさんに

設置までしてもらうことにしました。デザインのコンセプトもわかっているし、

素材もわかっているので、それが一番いいかなとも思っています。管理会社さんにも

素材などは伝えていましたが、万が一不備があったら大問題と慎重に構えたようです。

それもまた一つの考え方として正しいと思いますので、今回は合わなかったなあと

捉えることにしております。



あとは、デザイナーさんからご提案いただいたものの中に市販のものもあったので、

それは私が手配するのか、それともデザイナーさんが手配するのか、みたいな話が

細かいところでは残っていますが、まあほぼ終わったも同然とみていいでしょう。



館銘板の設置は来週末です。設置されたら現地を見てこようと思います!

楽しみです。



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posted by ひろ* at 06:50 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする