東京１４棟目の屋根の葺き替えが完了しました！

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東京１４棟目の屋根の葺き替え、無事に終わりました。完全に葺き替えて貰ったので

これで当分雨漏りの心配はなくなることでしょう。ただし出費は大きかったです（泣）



１年以上続けていた東京１４棟目の屋根から漏水しているシリーズ。

漏水しているのか別の理由なのかもわからない状態からのスタートだったことや、

私も管理会社さんもボールを持っていることを忘れていた時期があったこと、

そもそも修繕のやり方が対処療法が難しく全面屋根葺き替えになったことなど、

それに伴い費用も３桁万円になってしまい気持ち悪くなってしまい決断をするのを

先送りにしてしまったこと、などの理由が重なり、解決にかなりの時間を要して

しまいました。



まずはあらすじ・・・と思いましたが、そういったグダグダも含めて過去ブログを

見返していただくということでお願いしようと思います。



その１

その２

その３

その４

その５



歯を食いしばって、いつも大規模修繕やリノベーションをお願いしている施工業者さんに

発注をさせていただきました。お金高いよーとピーピー泣いてましたが、泣いたからと

いって稼働率が改善するわけでもありません。諦めて発注するより他に手がありません。



業者さんからも「今頼めば屋根屋さん抑えてるから７月中に工事終わるよ」と

後押しいただいたので、覚悟を決めた次第でした。入居者様がいない今のうちに

やってしまいたいという気持ちもありましたので。

（この時は８月入居の申込があったのです・・・キャンセルになりましたが・・・）



工事としては２段階になります。

まず、屋根の葺き替え工事を最初に行います。その後、シミができた室内の壁紙を

貼り替えます。この手順で進めることになります。

これを逆にすると、工事期間中に雨が降った場合に、せっかく対処した室内の内装が

また濡れてしまいやり直しになる可能性が出てきます。



管理会社さんに、屋根の工事を発注した旨と、その後内装を施工業者さんにて行う旨を

連絡したところ、内装は既に対応済みということでした。雨降ったら困るじゃない。

でももうやっちゃってるならしょうがないですね。連携をしっかりと取れてなかった

私のミスなので、雨が降らないことを祈るしかないということで。

結果的にこちらの悩みは杞憂で終わった（？）のでよかったです。



７月末に「工事終わったよ〜」と施工業者さんから連絡をいただくことができました。

あー、結局現場行かなかったな・・・近いのに・・・。サボってしまいました。

施工業者さんに謝辞を述べさせていただきました。



その後、詳細な写真付きレポートも送られてきました。

隣地と屋根がかなり近接しているため、隣地の屋根の上に足場を設置。

湿潤化させてから既存屋根（セメント瓦）を撤去し、野地板を増し張りしてから

ルーフィングを張って、本体のスレートと貫板を張って完成、という手順でした。



いつもリノベーション一式でまるっとお任せしているので、こういう部分的な工事の

レポートをまじまじと見ることもなかったので、新鮮でした。そしてこのくそ暑い中

これだけの手順をやっていただいたのであれば、そりゃあ高くもなるよねーとも

思ったのでした。職人さんには感謝しないとです。



野地板とか貫板とか、知らない単語ばかりでGoogle先生片手に読み解いたのでした（笑）

こんなに工事のことを知らないのによく不動産投資を１５年以上やれてるよねー自分。

それだけ周りに恵まれたということなのでしょう。今一緒にお仕事をさせていただいてる

皆様は信頼がおける方ばかりで、ノーチェックでもボッタクリなんてされる心配なしと

安心していられますから。



ということで、屋根の工事が無事に終わり、安心して入居者様をお迎えできる状態に

なりました。これで漏水の心配もないはず。良かったです。



１点気になる情報として・・・

隣地の方に何回ご挨拶に行っても一向に出てくる気配がなく、結局最後まで会うことが

できなかったようです。確かリノベーション工事をやった頃はあそこもどなたか

お住まいになっていたはずなんですけどねえ。どうされたのだろうか。



割と高齢の方でしたので、もしかしたら施設に入るなり亡くなるなり、何かしら

人生の大きなイベントがあったのかもしれません。



隣地も一緒に仲良く再建築不可なので、特に購入してメリットがあるわけでも

ないのですが、もし売却するつもりがあるなら売って貰いたいものです・・・。

ようわからん人に買われるのもなんとなく悔しいので（笑）



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東京１４棟目に入居申込をいただきました！

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東京１４棟目に入居申込をいただきました！今回は家賃交渉もなかったので、

すんなりこのまま受け入れられるのではなと思います。ありがたい！



最近たまに話題にしている「東京の空室が多い」件。家賃の調整をしなくてはならず

管理会社様と会話が必要なのですが、他のことをあれこれやっていることもあり

手が回っていない感じになっています。



このブログを書きながら、さすがにそろそろやらないとまずいよねと思って

並行で管理会社さんに東京１４棟目の反響どうですかと確認してみました。

この辺の情報が見えてきたら改めてブログネタにしようと思い・・・じゃなかった、

空室対策として家賃を下げるかどうかを判断したいと思います。



東京８棟目１室、東京１２棟目１室、東京１４棟目１室、東京１７棟目２室。

札幌６棟目１室、札幌１３棟目１室、仙台１棟目１室で空室は合計８室。

うち５室が東京なので、これを何とかしないといけないですね。



とは言っても、私自身は管理会社さんが対応してくれるのを座して待つのみに

なっているので、私自身が努力しているとは言い難いんですけどね。

ただの価格決定をしている人です。



まあそれはそれとして・・・

今日はあまりガッツリとブログを書く気分でもないので、本題にうつりましょう。



空室が多くなっている東京のお部屋で入居申込をいただくことができたという連絡を

管理会社さんから頂くことができました。舞台は東京１４棟目です。



東京１４棟目は再建築不可のニコイチアパート。１階が４０平米弱、２階が２５平米程度

という物件です。今空室になっているのは２階のお部屋です。



東京１４棟目は屋根瓦が割れて漏水が発生しており、現在修繕の真っ最中です。

購入時に大規模修繕をしてまだ数年。また足場をかけることになるとは・・・（泣）



こちらのお部屋は先日入居申込があったのですが、家賃交渉がきつかったので

結果としてお断りしたのでした。断腸の思いとはまさにこのこと。辛かったですが、

ああいう交渉の仕方だと入居後も何かと面倒な話を持ち掛けてくるのではないかという

感じもあったので、やむを得ないことだったと思っております。



引きはあるということがわかったので、家賃はそのまま据え置きで引き続き募集をして

このたび無事に入居申込に至ったのでした。



今回の申込はそこそこ近くに住んでいるアルバイトの方です。ご実家から独立されるので

賃貸物件を探し、入居申込をしてくれたようです。



申告されている収入であれば、家賃が年収の３割にギリギリおさまっていますので、

支払自体もそこまで無理なくできそうだなと思いました。アルバイトという属性なので

バイトが変わるとかで属性に変化があった時にどうなるか？というのはいささか

気になるところではありますが、まあおおむね問題ない範疇だろうと思います。



申込書類と一緒に源泉徴収票なども添えられていましたが、源泉徴収票を見ると

年収は扶養の範疇に収まるくらいでした。あれ？申告されてる話となんか違う？

あるいはここから扶養の範囲を気にせず本格的に働き始めるってことなのかしら？



細かいこととは思いつつ、一応管理会社さんにその辺どうなのかと確認。

申込された方に確認してくださったところ、以下のようなことがわかりました。

・バイトを掛け持ちしている

・メインのバイト先で昇給した

・昇給の結果扶養から外れる見込みとなったので、親元を離れることにした



だいたい想像していた範疇の話だったので、それなら問題ないかなと思います。

ということで、保証会社さんの審査がＯＫになることを前提に、進めてくださいと

お願いをしました。



東京の空室はこれで４室。東京１２棟目は東京１４棟目が埋まったことで割高感が

消えると思います。決まりやすくなることに期待。そしてここからどんどん空室が

埋まっていく展開に期待したいと思います。



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東京１４棟目の屋根からの漏水、コストダウンならず。

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東京１４棟目でいよいよどうしても屋根の修繕をやらざるを得なくなりました。

金銭的にキツイなあ。でもこれも大家の宿命。頑張ってやっつけるしかないですね。



もう半年くらいだらだらと続いている東京１４棟目の漏水のお話です。

超ざっくりとあらすじだけ言うと、２階の室内に怪しいシミができてしまった原因を

調査したところ、どうやら屋根の瓦がめくれて室内に漏水していることが原因らしいと

判明したため、これは風災による事故ではないかと推測して火災保険の保険金支払対象に

ならないかと相談するも事故ではないとの認定を受けてしまったので修理をしようと

見積を取ったら１００万単位でガッツリかかると出てきてしまい途方に暮れる、

リノベやってくださった業者さんならいくらになるか相談中、みたいな感じです。



詳細は過去ブログにそれぞれの話のリンクを貼ってありますので、そちらからどうぞ。



そんな状態でしたが、こちらの件に関してリノベーションをやってくださった

施工業者さんからお見積が出てきました。結果としては、管理会社さんのお見積と

金額は変わらないということでした。なんとー！



屋根屋さんとかに安くやってあげてよと相談はしてくれたようなのですが・・・

立地面で無理があり、そうならなかったとのことです。



致命的だったのは「再建築不可」であることに起因し、道路付けが悪く、全部の作業を

手で搬入しなくてはならないということ。手で搬入するだけで人工が余計にかかるのは

確かにその通りなので、これを言われてしまうと何も言えません。



細かいことは忘れてしまいましたが、他にもいくつか要因があり、結果として

管理会社さんが出したお値段と大差がないということになったのでした。



昨日も書いた通り、私は今ドバドバとお金が出て行っており、早いところ勤め先の

株を売ってお金を作らないとしんどい状態です。でも会社の株はインサイダーとか

いろいろ制約があり、すぐに売ることができません。ちょっと今は金欠気味で、

あれこれ工面しながら乗り切ってる感じです。特に自宅関連で突発的にお金が

出ていくことが多くて、なんともきついです。



それでも、修繕は待ってくれないので、まあやるっきゃないんですけどね。

ほんと最近お金が出ていくことが多くて大変ですわー。



まあそんなわけで、今回は頑張ってお金を工面して修繕しようと思います。

もう不動産投資をはじめて１５年どころじゃないというのに、未だにこんな１００万とか

２００万とかでピーピー言ってるのはなぜなのか。失敗大家さんだからですとしか

言いようはないのですが、売却しないと利益が出ない物件を持ってたり、趣味で買ってる

物件があったり、借入を過大にしていたり、そんなところが足を引っ張っているのは

自分でもわかっているんですよね。なのにやめられない。病気です（笑）



本人はその病気も楽しんでいるところがあるので、それが一番改善できない理由かも

しれませんね。買う・借りるといった行為を楽しんでしまっているし、それにより

突き抜けないまでも致命的にダメじゃない状態はキープできていて、その辺にいる

普通のサラリーマンよりはいい生活ができているというあたりが特に。



ある種、今くらいがちょうど快適とすら思ってしまっているのかもしれません。

そりゃ変われないよねー。



ということで、資金を何とか用立てしながら修繕頑張ります！



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東京１４棟目の屋根からの漏水の対処をしなくては。

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東京１４棟目、現在募集中なのですが、実はまだ漏水の問題が片付いていないのです。

放置した私が悪いのですが、いい加減対応しないと・・・。



昨日の家賃交渉に引き続き、東京１４棟目の話題です。

実はまだ修繕しないといけないところが残っていたんですよ。私も忘れてたのですが。



ほぼ１年前のことですね。過去ブログを遡って確認してみましたところ、１年前の記事が

あったのでそういうことなのでしょう。自分の記憶力があてにならない自信があるので、

ブログと言う外部記憶メディアに記憶を写しているところもあります。



ものすごくざっくり言うと、天井にシミができており、当初は動物の糞尿説があったけど

雨漏り説で確定、自然災害かなと思って火災保険を申請したけどそれは認められないと

ＮＧになり、業者さんがいやいや自然災害ですよと言える部分があるかを確認している、

というステータスでした。



詳細は過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３

その４



先日、管理会社さんから「漏水が酷くなっています」というご連絡をいただき、

漏水？なんだっけ？と一瞬わからなくなってしまいました。なんせ管理会社さんが

保険の件で何かできることがあるか検討しますと言ってくださってから８ヶ月が

経過していますからね・・・。私自身も日々いろいろなことが起こるため、漏水の話は

管理会社さんから何かしら連絡があったら対応しようと思って頭の中から消えてました。



言われて少し考えて、そうか漏水の話があったぞと思い出し、どういう経緯だったかを

ＬＩＮＥを遡って確認。最後のやり取りが管理会社さんにて保険対象の事故であると

主張できる何かがあるかを確認する、というところでした。

管理会社さんも少ない人数で回しているし、忙しいでしょうからねえ。

私も督促しない人ですし、お互いに他のことをやってる間に忘却の彼方へ・・・

という感じだったのだと思います（笑）



念のため、保険の件は保険会社さんの見解でやむなしということだったと認識したと

一言入れてから、対処を考えるということでお伝えしました。



管理会社さんから出ている見積は普通に３桁万円。足場をかけて屋根の葺き替えをする、

くらいの勢いで考えているものと思われます。うーん、ちょっときついよなー。



たまたまですが、東京１４棟目のリノベーションをやっていただいた施工業者さんと

飲みに行く予定があったので、飲み会の席でこんなことあったんだけどと相談。

リノベやっていただいた時からそんなに間が空いてないのになんでこんな感じに

なっちゃうんだろうと不思議に思っていたのですが、施工業者さんのこの一言で

疑問は氷解しました。



「屋根は手を付けてないよ」



そういうことかー！物件の状態によって屋根をやったりやらなかったりしているので

私が屋根をやった物件とごちゃごちゃにしていたようです。その後やった東京１５棟目は

屋根も対応しているということでした。



そういうことなら、あとはもうどうやって安く直すかって話を突き詰めるしかないです。

また足場をかけるとかは気持ち的にも金銭的にも辛いので、なんとかハシゴで

やれないかなーとか。その辺を施工業者さんに現地調査いただき、考えないとです。

調査の段取り、進めないとだー。



先日偉そうに家賃交渉を蹴ったとか書いちゃったけど、天井がちょっとカビてる物件に

入居申込をいただいただけでも感謝しないといけなかったのかしら（苦笑）

ちゃんと直す方向で考えようと思います。できれば安く済ませられますように！



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東京１４棟目の入居申込、交渉が微妙なので見送り。

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東京１４棟目に入居申込をいただきました！

ですが・・・ちょっと微妙な内容なので見送りにしようと思います。



東京１４棟目。築古物件をリノベした案件です。１階が３５平米くらいの１ＬＤＫで

２階が２０平米前半の１Ｋという作りになっています。



私的には、１階が部屋も広いし間取りも使いやすいし、ちょっとした専用庭もあるので

割と気に入っています。１階だと人目が気になるとかあるのかもしれませんが、

幸か不幸かこちらは再建築不可の物件なので、人通りはほぼありませんし目線も

気にならないのです。なので１階のデメリットがそんなにないよねと思っています。



その一方で、駅力がちょっと弱いので、賑やかな隣駅の物件と比べると家賃が取れず

若干微妙だよねという気持ちはあったのでした。



しかし、ここにきて東京都の賃料が全体的に向上してきているので、元々の賃料と比べ

強気な家賃で募集することができるようになってきました。

東京の物件は強気の賃料で攻めてもそこそこ埋まってます。



今日話題にしている東京１４棟目も、１階は５０００円アップで決まっています。

募集中の２階も５０００円アップで募集しており、ちょいちょい引合があります。

全体的に家賃は強気で攻めてよさそう、という感覚があります。



データもそれを裏付けています。

ホームズで公開されていた１年ちょっと前の記事にもその傾向が記されています。

【2024年1〜3月 まとめ版】賃料上昇が止まらない東京23区。ファミリー向きは1年で3.2万円上昇、シングル向きは初めて10万円超える〜LIFULL HOME'Sマーケットレポート

今もこの傾向は変わっていないと思います。なので、長期入居されている方に対して

家賃交渉をしないといけないなという気持ちもあります。



そしてこういったトレンドを更に裏付けるように、東京１４棟目にお申込が入りました。

５０００円家賃を上げても申込が入るとは素晴らしい。



しかしですね、冒頭に書いたようにお申込の内容がちょっとアレな感じでして。。。、



具体的に言いますと、家賃交渉が３０００円入っているんです。

その代わり礼金は１ヶ月→１．５ヶ月に増やしていいと言っているのですが・・・。

家賃が７．２万なので、３．６万の収入プラス。しかし３０００円家賃ダウンなので

１年でトントンになり、そこから先はマイナスになります。



先方としては、長期入居したいから家賃を下げたい、でもそのまま下げてと言っても

通用しないだろうから初期費用を上げて何とかしたい、というような意図なのでしょう。

気持ちはすごくわかります。私が借りる側なら同じようなことをするかもしれません。



でもやっぱ、今は貸す立場なので、ちょっとそれはねー・・・。という気持ちです。

気持ちはわかるけど、その気持ちに応えられるわけではないのです。



家賃５０００円アップであるにもかかわらず、募集を始めて３週間でのお申込。

これだったら、この人で無理に焦らなくてもいいかな？というのが今の感覚です。



管理会社さんとも相談して、今回の条件交渉はゴメンナサイすることにしました。

引きも悪くないので、まだここで焦る必要はないよね、ということで。



引き続き、いいお客様に出会えることを願って、募集を続けたいと思います。



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