東京１４棟目は何らかの自然災害で瓦がめくれた気がする。

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東京１４棟目の漏水はもしかしたら災害によるものかもしれないということで、

火災保険の保険金申請を行うことにしました。



東京１４棟目もかなりこってりした物件です。なんと言っても、一番古い部分が

大正築らしいという物件で、かつ再建築不可。なかなかホイホイと手を出せる

物件でもないなと思いつつ、それでも再生して賃貸で回せるなら問題ないだろうと

購入したものでした。



購入は現金で、リノベ資金を金融機関さんからの融資で調達する流れにしましたので

借入が１５年とはいえ、キャッシュフローベースではそこそこ頭金を入れた購入みたいに

なっており、それなりにキャッシュも生んでくれています。



都内でリノベして新築同様になって利回り１０％なら、再建築不可であっても

決して悪くはない数字であろうと思います。しばらくまわしてから１０％で売っても

いいし、もしもうちょっと高く売れるなら高く売るのも選択肢に入れてもいいでしょう。



再建築不可というところがネックになるので、たぶん旅館で回すことは難しいと

思っておりますが、それでも十分な収益性を持っていると言える案件です。

大正築でもこれだけできる、みたいな感じです（なんだそれは）



リノベして賃貸に出した後は平穏だったのですが、しばらく前にどうも瓦に問題があり

若干ながら建物内に水が染みてきているのではないか、という状況が見てとれました。

最初は屋根裏に動物が住み着いてしまい、その糞尿なのでは？という話もあったのですが

（入居者様から屋根裏で音がするという情報も寄せられていたので・・・）、その後の

調査でどうも屋根裏ではなく外のどこかを歩いている音みたいだということがわかり、

糞尿説がなくなったのでした。そして最終的にどうも雨のシミなのではないかという

話になり、今に至ります。



管理会社さんに更なる調査をしていただき、修繕のお見積をいただく流れで進めた、

というところまでが以前のブログに書いたところでした。

この辺は詳しくは過去ブログをご参照ください。

その１

その２



最近になって、管理会社さんから瓦に浮いている場所があるということがわかったと

連絡をいただきました。写真を見ると、確かにちょっと浮いているところがあります。

これが原因で漏水している可能性が高い、というのが管理会社さんの見立てでした。



もしそうだとした場合、リノベした時から漏水が発覚するまでの間に、何かしら

瓦に問題が発生してこうなった、ということなのだろうと思います。

施工業者さんはこういうのを見逃さずに修繕してくれるので、それがされてないと

いうことは、施工が終わった後で発生した事象なのでしょう。



管理会社さんからは、何らかの自然災害の影響で瓦がめくれた可能性もあると

いう見解をいただきました。そうだとすれば、火災保険の保険金を申請した方が

いいでしょうね。保険金で修理ができるならありがたいことですから。

管理会社さんも、保険金申請するのであればお見積に関する質問など対応をして

いただけるということを仰っていたので、それではということで保険金の申請を

することにしました。



保険代理店さんに、管理会社さんから届いたメールのお見積と写真を転送して

そこから少し会話をして、保険金申請の対象として保険会社さんに申請をあげて

いただくことになりました。私がお願いしている火災保険の保険代理店さんは、

契約者さんサイドに立って物事を考えてくださいます。言い方次第で保険金が

出るか出ないかは変わる時もありますが、そういう時もできるだけ保険金が出やすく

なるように動いてくれる素敵な代理店さんです。



今回もご助言をいただきながら、保険金の申請を実施していただきました。

今はちょっと保険会社さんが忙しい状態みたいで、時間がかかるようでした。

まあそれはそれで。問題ありません。



保険金、出てくれると助かるのですが・・・何とかよろしくお願いします！

（私が祈ったところでどうにかなるものではないですけど）



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東京１４棟目の天井のシミの正体が判明！

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東京１４棟目のシミの正体が現地調査によって判明しました。糞尿や漏水ではなく

カビだったようです。カビかー・・・水はどっかに絡んでそうだな・・・。



先日、東京１４棟目で怪しいシミが天井に出ているという報告があった話を書きました。

シミが何なのかはわからないけど、漏水とかではなさそうな気はするので動物の糞尿の

仮説が有力かな、ということで管理会社さんに確認をお願いする流れになりました。



東京１４棟目は再建築不可の物件です。再建築可能になる目途も、一番有力だった

土地が別の人に買われてしまい、ちょっと厳しくなったなあという印象です。

そうなると建て替えルートは厳しくなりますので、今ある建物をどうやって維持して

使い倒すか、という方向性で物事を組み立てることになります。



なので、建物のダメージは死活問題となります。今回のシミが何らか建物に起因する

問題が原因だったとしたら、建物の寿命を永らえさせるという観点から考えると、

あまり具合のよくない話になってしまいます。そうはなってほしくないのですが・・・。



調査は管理会社さんに依頼しました。漏水の可能性が濃厚であれば施工業者さんと

思ったのですが、そうではないのであれば管理会社さんへの依頼が妥当かと判断。

建物の問題であれば、大規模修繕をしてもらっている施工業者さんに相談するのが

連続性を考えるといいだろうと思っていますが、そうでないのであれば建物管理をする

管理会社さんに状況を把握いただくのがいいだろう、というところでの切り分けです。



そして、管理会社さんにて調査をしてくださった結果が私のところに届きました。

注目の結果は・・・なんと「カビ」でした。糞尿でも漏水でもなかったです。



写真を見ると、確かにこれはカビっぽいなと思ったのでした。カラフルだとかいう

証言があった時にカビという可能性に気が付けばよかったのですが、そこまでは

知恵が回らなかったです。残念、私。



管理会社さんの予想では、瓦等に問題があり、天井部分から漏水しだしているのでは

ないかという可能性を考えている、とのことでした。現在、お見積を作っているので

少々お待ちいただきたいということでした。



漏水かー・・・そういう話だったら施工業者さんに頼む領域だったかなあ、と

私の中の切り分けとしては感じているのですが、動き始めているものを止めてまで

どうこうするようなものでもないよねと思うので、そこはあまり気にせず管理会社さんに

お任せしようと思います。



ネズミ騒動も並行で発生しているので、入居者様が嫌気がさして退去のようなことに

ならないよう、うまくケアしていければと思います。管理会社さんにはお手数を

おかけしてしまいますが、引き続きよろしくお願い致します。



ということで、本日は手短にこの辺で終了です。



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東京１４棟目の天井に怪しいシミが・・・。

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東京１４棟目で雨漏りなのか動物の糞尿なのか、とにかく天井から何かか漏れている

という連絡をいただいてしまいましたなんかごめんなさいー・・・。



東京１４棟目。先日、再建築可能にする夢をだいぶ絶たれた物件ですね・・・。

接道させるのに有力だった戸建が相続で売却されてしまい、今は更地になっています。

戸建分譲するには間口が狭すぎる気がするし、あの土地どうするんだろうなあ・・・。

再建築可能にできたら化けたと思うのですが、とても残念です。メインバンクの支店長も

このことを残念がっておりました。再建築不可の物件のリフォームの融資に関して

メインバンクさんがしてくれていることも当然あるでしょうし、亡くなった方が

メインバンクさんに口座を持っていたという話もあったので、余計にそう思うのでは

ないかなと考えます。



再建築可への道が遠のいてしまった、再建築不可の東京１４棟目。使い倒せば

いいじゃないという気持ちで今は考えております。元々そういう発想で買って

おりますのでね。ＢＳの毀損？うーん、それはまあきっとあるよね・・・。

（そこをあまり真剣に考えていない私）



なので、大切に傷まないように優しく使う必要がある東京１４棟目なのですが、

このたび管理会社さんから怪しげな状況について連絡をいただいてしまいました。

入居者様曰く、２階の天井から雨漏りしているという話なのです。



ただ、雨漏りと言っても、ぼたぼたと水が垂れている状況ではないようです。

明確な漏水ではなく、天井部分に赤や青のシミが広がっているということでした。



・・・赤や青のシミ！？そんなカラフルでケミカルな雨が降ったら嫌ですよね・・・。

雨漏り・・・なの？



管理会社さんからは、追加で１階のネズミはおさまったが、２階の天井裏に移動し

そっちに出没しているという話も出ておりました。



これらの話から、今回のシミの件が雨漏りなのか動物の糞尿なのかは微妙なところながら

いずれかの可能性が高いだろうというのが管理会社さんの見解でした。

（糞尿にしたって赤や青のシミになるのは解せないですが）



恐らく、管理会社さんは糞尿の説を推しているのだろうと思われます。ただ、もし

雨漏りだった場合は、施工していただいた業者さんに見ていただく方がいいだろうと

考えてくれたのでしょう。業者さんに確認されるか、管理会社さんで対応するか、

どちらにしますか？と確認をしてくださいました。



そういう選択肢があるなら、状況だけはリノベの施工業者さんに聞いてもいいかな。

ということで、施工業者さんに症状を伝えて聞いてみましたところ、色のついたシミと

いうところからは糞尿の可能性が類推されるよねという見解でした。



東京１４棟目は屋根の葺き替えをやっていないので、台風の時だけ雨漏りするような

症状も考えられなくはない、と。ただ、そうだったとしても、雨漏りであれば

シミ程度では済まず、もっと水が滴ってくるような状態になるだろうという見解でした。



今回は状況から類推するに、糞尿の可能性が高いのだなと判断。ということで、

施工業者さんにはお願いせず、管理会社さんに対応を相談する方針としました。

その旨管理会社さんにお伝えして、現地確認を管理会社さんが手配する業者さんに

依頼するという形で。



私は面倒くさがりなので、管理会社さんがワンストップで動いてくれた方が、

変な調整等不要にになるので助かると思っております。お値段は管理会社さんの

人件費が入って少し高めになる傾向はあれど、そっちの方が楽なのでできるだけ

そうしようと思っています。



ただし、これは関係が上手に構築できている管理会社さんに限ります・・・。

関係が作れてないと、まるっと任せて大丈夫かという不安がどうしても出てしまうので。

東京の管理会社さんはその辺は安心してお任せできます。



ということで、謎のカラフルなシミの正体はいかに！？待て次号！



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東京１４棟目でネズミの足音再び。

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東京１４棟目のネズミ問題が再発したようです。ネズミってしつこいですね・・・。

微妙に前回と場所が違うという話もあります。古い建物なので多少は仕方ないのかな。



札幌に出張に行っている間にも、ＬＩＮＥとか電話とかでちょこちょこと不動産絡みの

連絡は来ておりました。どこにいても仕事ができるというのは助かります。



連絡の中に、東京１４棟目の管理会社さんから「ネズミの被害が再発している」という

ものがありました。ネズミ・・・嫌な響きです・・・。



もう退去されてしまいましたが、以前お住まいになっていた入居者様からネズミらしき

小動物の足音がするという話がありました。この時は殺鼠剤を散布して対応しています。

その後足音が聞こえなくなったということを聞いているので対応は無事に済んだと

認識しておりましたが、ダメだったということか！？



そもそも、管理会社さんの話だと、もしかしたら建物の中ではなく外を歩く音だった

可能性もあるような話をされておりました。あまり細かくは確認しなかったのですが

何かしらそう判断できる理由があったものと思われます。それともまた違う話であった、

ということなのかしら。



何にしても再発をしているという事実はあるので、対応は必要ということですね。

不幸中の幸いなのは、入居者様が入れ替わっているので「またか・・・」という

負の感情を抱かれずに済んでいるはず、ということでしょうか。まあその一方で

入居して早々にネズミが出たんかいこの物件は、という別の方向性の負の感情を

抱かせている可能性はあるので、対応はしっかり行わなくてはなりません。



管理会社さん側で既に対応は完了しているということでした。前回と同様に

殺鼠剤を配置して様子を見るということで対応済という話でした。



入居者様の反応を聞いてみたところ、古い物件だからしょうがないよねという感じの

反応であったそうです。ふざけんなとかどうなってんのこの物件とか、そういう反応で

なくてよかったです。



あわせて、前回のネズミ騒動との因果関係をどう思うかも聞いてみました。

管理会社さん曰く、前回のネズミ騒動で足音が聞こえたと言われている場所と

今回の場所はかなりずれているようで、因果関係はないような気がするという

見解でした。



解決しないようであれば、本格的に駆除業者さんを動員しないと、解決には至らない

可能性もあるかもという話でした。できればこれですんなり解決してほしいですが

果たしてどうなるか・・・？



ネズミ対策としては侵入路を塞ぐことも有効だと思いますが、なんせ古い家ですから。

外壁も塗装はしているものの、侵入路を全部塞いでいるかと問われれば、まあそれは

現実的に難しいことだろうと思います。都度都度対処療法をしながら、対応を続けるしか

ないんだろうなと思っています。



私の保有物件でネズミの話が出てきたことがあるのは、富山１棟目と東京８棟目です。

意外と札幌ではネズミの話が出てこないのは、寒すぎて生きられないからなのか？

（都心部やビルには普通にいると思いますけど）



気になるところですが、今できることは推移を見守ることだけですね・・・。

これで解決してくれますように。



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東京１４棟目を再建築可能にする道が一つ途絶えました。

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東京１４棟目の隣地、結局購入できませんでした。所有者さん、別の人に売ってしまい

古家は解体されてしまいました。どうなるんだろうなあ、ここ・・・。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



東京１４棟目は再建築不可の物件です。再建築可能にするためのルートとしては

手前の家を購入して地続きにする方法が考えられますが、めぼしいところはあらかた

割と築浅の戸建になってしまっています。唯一考えられるルートが、斜め前の家でした。

ここは割と古い戸建がそのまま残っており、状況によってはチャンスがあるのでは？

と思っていた次第です。



そして実際チャンスはあったように思います。昨年、東京法人のメインバンクさんの

支店長から「あそこの所有者さん亡くなりましたよ」という話を伺いました。

息子さんが相続されているはずです（境界の覚書のやり取りを所有者様ご本人ではなく

息子さんが対応してくださいました）。



東京１４棟目を購入した時の不動産屋さんと話をして、隣地の所有者さんにお手紙を

お送りすることとしました。亡くなったことをなぜか知っている、というのも

先方としては気持ちが悪いと思いますので、そこには触れずに、先日取引をした方が

隣地も欲しがっているので、売る意思があるなら是非お願いします、という旨のお手紙を

息子さんに向けて送付しておきました。これで相続した後の売却の際に、うちも候補に

挙がるのではないかと期待をした次第です。



あれから月日は経過しました。ある日メインバンクの支店長さんと話をしていると

「そういえばあそこの土地買えなかったですね」と。ん？どこ？思ったのですが、

どうやら東京１４棟目の手前の土地のことを言っているようだと認識。

なんでも、現地に解体のお知らせの看板がかかっていたのだそうです。

うーむ、そうするとたぶんうちには売らないで他の人に売るんだろうな・・・残念。



後日、現地を見に行くと、すっかり更地になった現場がありました。

きれいさっぱりなくなっています。あの建物もなかなかファサードに味があったので

民泊とかで再活用できたと思うんだけどなあ。とても残念です。



更にしばらくしてから、東京１４棟目の仲介をしてくださった不動産屋さんから

連絡がありました。所有者様が土地を売却するようで、分筆等の依頼を受けた

土地家屋調査士さんから仲介業者さん宛に連絡があったとのことです。



分筆等、か・・・。割と広い土地だったので、きっと細かく分けられて戸建分譲に

なってしまうんだろうなあ・・・。なんかとても残念です。自分が購入できなかった

ことも残念なのですが、せっかくの広い土地が細かく切り売りされていくことが

残念だと思う今日この頃。



仲介業者さん曰く、法務局より東京１４棟目の前所有者様から所有権を譲り受けた

私に対し、前所有者様が確認した境界確認書等を引き継いだか確認するよう指示が

あったとのことです。仲介業者さんが、決済時に私に対して引き渡したと回答して

くださったところ、ひとまずその回答を法務局に返すとのことでした。



念のため、私様の連絡先を教えてほしいと先方の土地家屋調査士さんが言っているので

電話番号を教えても差し付けないかと確認がありましたので、構いませんと回答した

次第です。



残念だなー・・・買いたかったなーあそこ。でもまあそれを言ったところで大逆転で

購入できるわけでもないし、もう更地になっちゃったから活用できる建物もないし。

新築アパート用地として購入したくても確実に価格が合わないだろうし。戸建分譲には

かないませんわ。



接道するよう２メートルだけ購入・・・できるわけないですね。そんな売り方を

分譲をやる業者さんがするわけないし。



ということで、東京１４棟目を再建築可能にすることはかなり難しくなりましたので

淡々と賃貸で回していこうと思います。



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