2024年06月26日

東京14棟目の天井のシミの正体が判明!

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東京14棟目のシミの正体が現地調査によって判明しました。糞尿や漏水ではなく

カビだったようです。カビかー・・・水はどっかに絡んでそうだな・・・。



先日、東京14棟目で怪しいシミが天井に出ているという報告があった話を書きました。

シミが何なのかはわからないけど、漏水とかではなさそうな気はするので動物の糞尿の

仮説が有力かな、ということで管理会社さんに確認をお願いする流れになりました。



東京14棟目は再建築不可の物件です。再建築可能になる目途も、一番有力だった

土地が別の人に買われてしまい、ちょっと厳しくなったなあという印象です。

そうなると建て替えルートは厳しくなりますので、今ある建物をどうやって維持して

使い倒すか、という方向性で物事を組み立てることになります。



なので、建物のダメージは死活問題となります。今回のシミが何らか建物に起因する

問題が原因だったとしたら、建物の寿命を永らえさせるという観点から考えると、

あまり具合のよくない話になってしまいます。そうはなってほしくないのですが・・・。



調査は管理会社さんに依頼しました。漏水の可能性が濃厚であれば施工業者さんと

思ったのですが、そうではないのであれば管理会社さんへの依頼が妥当かと判断。

建物の問題であれば、大規模修繕をしてもらっている施工業者さんに相談するのが

連続性を考えるといいだろうと思っていますが、そうでないのであれば建物管理をする

管理会社さんに状況を把握いただくのがいいだろう、というところでの切り分けです。



そして、管理会社さんにて調査をしてくださった結果が私のところに届きました。

注目の結果は・・・なんと「カビ」でした。糞尿でも漏水でもなかったです。



写真を見ると、確かにこれはカビっぽいなと思ったのでした。カラフルだとかいう

証言があった時にカビという可能性に気が付けばよかったのですが、そこまでは

知恵が回らなかったです。残念、私。



管理会社さんの予想では、瓦等に問題があり、天井部分から漏水しだしているのでは

ないかという可能性を考えている、とのことでした。現在、お見積を作っているので

少々お待ちいただきたいということでした。



漏水かー・・・そういう話だったら施工業者さんに頼む領域だったかなあ、と

私の中の切り分けとしては感じているのですが、動き始めているものを止めてまで

どうこうするようなものでもないよねと思うので、そこはあまり気にせず管理会社さんに

お任せしようと思います。



ネズミ騒動も並行で発生しているので、入居者様が嫌気がさして退去のようなことに

ならないよう、うまくケアしていければと思います。管理会社さんにはお手数を

おかけしてしまいますが、引き続きよろしくお願い致します。



ということで、本日は手短にこの辺で終了です。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月20日

東京14棟目の天井に怪しいシミが・・・。

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東京14棟目で雨漏りなのか動物の糞尿なのか、とにかく天井から何かか漏れている

という連絡をいただいてしまいましたなんかごめんなさいー・・・。



東京14棟目。先日、再建築可能にする夢をだいぶ絶たれた物件ですね・・・。

接道させるのに有力だった戸建が相続で売却されてしまい、今は更地になっています。

戸建分譲するには間口が狭すぎる気がするし、あの土地どうするんだろうなあ・・・。

再建築可能にできたら化けたと思うのですが、とても残念です。メインバンクの支店長も

このことを残念がっておりました。再建築不可の物件のリフォームの融資に関して

メインバンクさんがしてくれていることも当然あるでしょうし、亡くなった方が

メインバンクさんに口座を持っていたという話もあったので、余計にそう思うのでは

ないかなと考えます。



再建築可への道が遠のいてしまった、再建築不可の東京14棟目。使い倒せば

いいじゃないという気持ちで今は考えております。元々そういう発想で買って

おりますのでね。BSの毀損?うーん、それはまあきっとあるよね・・・。

(そこをあまり真剣に考えていない私)



なので、大切に傷まないように優しく使う必要がある東京14棟目なのですが、

このたび管理会社さんから怪しげな状況について連絡をいただいてしまいました。

入居者様曰く、2階の天井から雨漏りしているという話なのです。



ただ、雨漏りと言っても、ぼたぼたと水が垂れている状況ではないようです。

明確な漏水ではなく、天井部分に赤や青のシミが広がっているということでした。



・・・赤や青のシミ!?そんなカラフルでケミカルな雨が降ったら嫌ですよね・・・。

雨漏り・・・なの?



管理会社さんからは、追加で1階のネズミはおさまったが、2階の天井裏に移動し

そっちに出没しているという話も出ておりました。



これらの話から、今回のシミの件が雨漏りなのか動物の糞尿なのかは微妙なところながら

いずれかの可能性が高いだろうというのが管理会社さんの見解でした。

(糞尿にしたって赤や青のシミになるのは解せないですが)



恐らく、管理会社さんは糞尿の説を推しているのだろうと思われます。ただ、もし

雨漏りだった場合は、施工していただいた業者さんに見ていただく方がいいだろうと

考えてくれたのでしょう。業者さんに確認されるか、管理会社さんで対応するか、

どちらにしますか?と確認をしてくださいました。



そういう選択肢があるなら、状況だけはリノベの施工業者さんに聞いてもいいかな。

ということで、施工業者さんに症状を伝えて聞いてみましたところ、色のついたシミと

いうところからは糞尿の可能性が類推されるよねという見解でした。



東京14棟目は屋根の葺き替えをやっていないので、台風の時だけ雨漏りするような

症状も考えられなくはない、と。ただ、そうだったとしても、雨漏りであれば

シミ程度では済まず、もっと水が滴ってくるような状態になるだろうという見解でした。



今回は状況から類推するに、糞尿の可能性が高いのだなと判断。ということで、

施工業者さんにはお願いせず、管理会社さんに対応を相談する方針としました。

その旨管理会社さんにお伝えして、現地確認を管理会社さんが手配する業者さんに

依頼するという形で。



私は面倒くさがりなので、管理会社さんがワンストップで動いてくれた方が、

変な調整等不要にになるので助かると思っております。お値段は管理会社さんの

人件費が入って少し高めになる傾向はあれど、そっちの方が楽なのでできるだけ

そうしようと思っています。



ただし、これは関係が上手に構築できている管理会社さんに限ります・・・。

関係が作れてないと、まるっと任せて大丈夫かという不安がどうしても出てしまうので。

東京の管理会社さんはその辺は安心してお任せできます。



ということで、謎のカラフルなシミの正体はいかに!?待て次号!



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2024年05月13日

東京14棟目でネズミの足音再び。

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東京14棟目のネズミ問題が再発したようです。ネズミってしつこいですね・・・。

微妙に前回と場所が違うという話もあります。古い建物なので多少は仕方ないのかな。



札幌に出張に行っている間にも、LINEとか電話とかでちょこちょこと不動産絡みの

連絡は来ておりました。どこにいても仕事ができるというのは助かります。



連絡の中に、東京14棟目の管理会社さんから「ネズミの被害が再発している」という

ものがありました。ネズミ・・・嫌な響きです・・・。



もう退去されてしまいましたが、以前お住まいになっていた入居者様からネズミらしき

小動物の足音がする
という話がありました。この時は殺鼠剤を散布して対応しています。

その後足音が聞こえなくなったということを聞いているので対応は無事に済んだと

認識しておりましたが、ダメだったということか!?



そもそも、管理会社さんの話だと、もしかしたら建物の中ではなく外を歩く音だった

可能性もあるような話をされておりました。あまり細かくは確認しなかったのですが

何かしらそう判断できる理由があったものと思われます。それともまた違う話であった、

ということなのかしら。



何にしても再発をしているという事実はあるので、対応は必要ということですね。

不幸中の幸いなのは、入居者様が入れ替わっているので「またか・・・」という

負の感情を抱かれずに済んでいるはず、ということでしょうか。まあその一方で

入居して早々にネズミが出たんかいこの物件は、という別の方向性の負の感情を

抱かせている可能性はあるので、対応はしっかり行わなくてはなりません。



管理会社さん側で既に対応は完了しているということでした。前回と同様に

殺鼠剤を配置して様子を見るということで対応済という話でした。



入居者様の反応を聞いてみたところ、古い物件だからしょうがないよねという感じの

反応であったそうです。ふざけんなとかどうなってんのこの物件とか、そういう反応で

なくてよかったです。



あわせて、前回のネズミ騒動との因果関係をどう思うかも聞いてみました。

管理会社さん曰く、前回のネズミ騒動で足音が聞こえたと言われている場所と

今回の場所はかなりずれているようで、因果関係はないような気がするという

見解でした。



解決しないようであれば、本格的に駆除業者さんを動員しないと、解決には至らない

可能性もあるかもという話でした。できればこれですんなり解決してほしいですが

果たしてどうなるか・・・?



ネズミ対策としては侵入路を塞ぐことも有効だと思いますが、なんせ古い家ですから。

外壁も塗装はしているものの、侵入路を全部塞いでいるかと問われれば、まあそれは

現実的に難しいことだろうと思います。都度都度対処療法をしながら、対応を続けるしか

ないんだろうなと思っています。



私の保有物件でネズミの話が出てきたことがあるのは、富山1棟目と東京8棟目です。

意外と札幌ではネズミの話が出てこないのは、寒すぎて生きられないからなのか?

(都心部やビルには普通にいると思いますけど)



気になるところですが、今できることは推移を見守ることだけですね・・・。

これで解決してくれますように。



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2024年04月22日

東京14棟目を再建築可能にする道が一つ途絶えました。

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東京14棟目の隣地、結局購入できませんでした。所有者さん、別の人に売ってしまい

古家は解体されてしまいました。どうなるんだろうなあ、ここ・・・。



【番宣】

健美家に私と5050さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ*さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ*さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万!新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝=売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが(お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑)、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



東京14棟目は再建築不可の物件です。再建築可能にするためのルートとしては

手前の家を購入して地続きにする方法が考えられますが、めぼしいところはあらかた

割と築浅の戸建になってしまっています。唯一考えられるルートが、斜め前の家でした。

ここは割と古い戸建がそのまま残っており、状況によってはチャンスがあるのでは?

と思っていた次第です。



そして実際チャンスはあったように思います。昨年、東京法人のメインバンクさんの

支店長から「あそこの所有者さん亡くなりましたよ」という話を伺いました。

息子さんが相続されているはずです(境界の覚書のやり取りを所有者様ご本人ではなく

息子さんが対応してくださいました)。



東京14棟目を購入した時の不動産屋さんと話をして、隣地の所有者さんにお手紙を

お送りすることとしました。亡くなったことをなぜか知っている、というのも

先方としては気持ちが悪いと思いますので、そこには触れずに、先日取引をした方が

隣地も欲しがっているので、売る意思があるなら是非お願いします、という旨のお手紙を

息子さんに向けて送付しておきました。これで相続した後の売却の際に、うちも候補に

挙がるのではないかと期待をした次第です。



あれから月日は経過しました。ある日メインバンクの支店長さんと話をしていると

「そういえばあそこの土地買えなかったですね」と。ん?どこ?思ったのですが、

どうやら東京14棟目の手前の土地のことを言っているようだと認識。

なんでも、現地に解体のお知らせの看板がかかっていたのだそうです。

うーむ、そうするとたぶんうちには売らないで他の人に売るんだろうな・・・残念。



後日、現地を見に行くと、すっかり更地になった現場がありました。

きれいさっぱりなくなっています。あの建物もなかなかファサードに味があったので

民泊とかで再活用できたと思うんだけどなあ。とても残念です。



更にしばらくしてから、東京14棟目の仲介をしてくださった不動産屋さんから

連絡がありました。所有者様が土地を売却するようで、分筆等の依頼を受けた

土地家屋調査士さんから仲介業者さん宛に連絡があったとのことです。



分筆等、か・・・。割と広い土地だったので、きっと細かく分けられて戸建分譲に

なってしまうんだろうなあ・・・。なんかとても残念です。自分が購入できなかった

ことも残念なのですが、せっかくの広い土地が細かく切り売りされていくことが

残念だと思う今日この頃。



仲介業者さん曰く、法務局より東京14棟目の前所有者様から所有権を譲り受けた

私に対し、前所有者様が確認した境界確認書等を引き継いだか確認するよう指示が

あったとのことです。仲介業者さんが、決済時に私に対して引き渡したと回答して

くださったところ、ひとまずその回答を法務局に返すとのことでした。



念のため、私様の連絡先を教えてほしいと先方の土地家屋調査士さんが言っているので

電話番号を教えても差し付けないかと確認がありましたので、構いませんと回答した

次第です。



残念だなー・・・買いたかったなーあそこ。でもまあそれを言ったところで大逆転で

購入できるわけでもないし、もう更地になっちゃったから活用できる建物もないし。

新築アパート用地として購入したくても確実に価格が合わないだろうし。戸建分譲には

かないませんわ。



接道するよう2メートルだけ購入・・・できるわけないですね。そんな売り方を

分譲をやる業者さんがするわけないし。



ということで、東京14棟目を再建築可能にすることはかなり難しくなりましたので

淡々と賃貸で回していこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月06日

東京14棟目、速攻で退去前に入居申込。

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東京14棟目にお申込をいただくことができました。これで東京物件は満室です!

残る空室は札幌の空き予定1室と富山の空き予定1室、あと仙台2棟目・・・。



東京物件は割と好調です。

東京1棟目 :空室が出たもののうまく繁忙期中にお申込ゲットで満室返り咲き

東京2棟目 :無風状態(1件昨年6月契約があるものの、他は全部平成入居)

東京3棟目 :無風状態(1件退去騒ぎがあったけど元のさやに納まる)

東京5棟目 :無風状態(戸建で6年お住まい)

東京6棟目 :この繁忙期は入退去なし(昨年4部屋中2部屋入れ替わり)

東京8棟目 :この繁忙期は入退去なし(年に1部屋くらいずつ入れ替わってはいる)

東京10棟目:この繁忙期は入退去なし(昨年1部屋入れ替わりあり)

東京11棟目:無風状態(最後の入れ替わりは1年半前)

東京12棟目:無風状態(2年半前に立ち上げた時の入居者様がそのまま居住)

東京14棟目:退去1部屋(しかも3月末)



東京14棟目を除けば全部満室という状態です。素晴らしいですねー。

コロナ禍で東京8棟目がなかなか埋まらない問題が勃発したり、東京1棟目が常に

苦戦していたりと個別にはいろいろとないわけではないですが、総合的に見れば

東京は競争力があり堅調な動きを見せていると言っていいと思います。



東京1棟目は間取りが弱めの新築、東京2棟目は普通の中古物件、東京10棟目は

半分ネタで購入している倉庫みたいな中古ビルですが、今挙げた3物件以外は

全部リノベーションを施しておりますので新築同然です。あ、東京5棟目だけ

リノベとまでいかない表層リフォームでした。ここは(当時にしては)利回りが

低めだったし、戸建でロットが小さいからあまり予算を割けなかったんですよ。

今思えばちゃんと予算を確保してフルリノベした方が良かったなとは思いますが、

それは結果論でしかないですからねえ。



新築同然までフルリノベしてる物件は本当に何も手がかかりません。

表層の中古物件は漏水とか設備の故障とかでちょこちょことお金が出ていきますので

初期費用をかけるかかけないかで差が出るんだなという実感をしております。

あと、東京1棟目も修繕という観点では手はかからないですが、三点ユニットだったり

やたら狭かったりするので、競争力の面で手間はかかっています。これは別の問題。



東京の物件で唯一の募集中物件は東京14棟目でした。結局この方の退去理由は

私は把握していないのですが、何にしても退去は痛いですねえ。しかも退去日が

3月末というのもまた痛いです。繁忙期見事に終わってますから。退去予定で

募集をかけて、うまいこと入居が決まればいいなという期待はしておりますが・・・

内覧できない退去予定ってなかなか決まりにくいんですよねえ。



この物件だけは繁忙期を外しての募集にせざるを得ないなあ、と思っておりました。

1階なのはマイナスですが、間取りや仕様、抜けの良さ、明るさなどに関しては

いい物件だと思います。引きはいいはずなので、何とか早めに決まってくれることを

期待したいと思っておりました。できればGWまでには決着をつけたいところです。



・・・GWどころか退去前に決着がつきました(喜)

入居申込、退去前にゲットです!



管理会社さんからは派遣会社にお勤めの方と聞いておりました。派遣社員さんなのかな?

会社名でググるとIT系の会社に見えます。うーん、IT系だと他社のプロジェクトに

エンジニアを派遣する業態もあるから、それを指して派遣会社と言っているのかな?

家賃水準を考えると純粋な派遣社員さんだときつい価格帯のようにも思いますし、

IT系の正社員さんなのかなと理解することにしました。



謎解きのために管理会社さんに申込書を見せてくださいと依頼。

送られてきた申込書を見ると正社員と書いてあったし、年収のレンジもたぶんIT系で

他社案件に人を送りこむタイプのところっぽいなあと判断。そういうことであれば

割と安心して入居いただけます。保証会社さんの審査は通っているので、どんな形であれ

ご入居はいただくつもりでしたけど。



嬉しいのは、退去前に入居申込をいただくことができたことですね。

東京14棟目があるエリアはここ1〜2年で新築RCの1LDKの供給が増えており

同じ1LDKで木造の物件だとやや不利かなあと懸念しておりました。

それが退去前に入居申込ですからねー。



・・・まさか家賃が安すぎたのか?1年前は同じ家賃でちょい苦戦気味だったけど。

もしくは繁忙期効果で少し高くても決まる状態だった?もしかしてやっちまった?

でもまあいいか。次はもう少し高めでチャレンジしてみようかな。



管理会社さんも、次はもう少し家賃を上げてみてもいいかもしれませんと言っていたので

少し強気な家賃で次は攻めてみようと思います。あーでも空室にならない方が嬉しい

気もします(笑)



ということで、東京物件はめでたく全物件が満室になりました。

残る空室は札幌12棟目の退去予告1室、富山1棟目の退去予告1室、仙台2棟目の

空室4室です。とにかく仙台が心配だなあ・・・。



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