2024年04月06日

東京14棟目、速攻で退去前に入居申込。

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東京14棟目にお申込をいただくことができました。これで東京物件は満室です!

残る空室は札幌の空き予定1室と富山の空き予定1室、あと仙台2棟目・・・。



東京物件は割と好調です。

東京1棟目 :空室が出たもののうまく繁忙期中にお申込ゲットで満室返り咲き

東京2棟目 :無風状態(1件昨年6月契約があるものの、他は全部平成入居)

東京3棟目 :無風状態(1件退去騒ぎがあったけど元のさやに納まる)

東京5棟目 :無風状態(戸建で6年お住まい)

東京6棟目 :この繁忙期は入退去なし(昨年4部屋中2部屋入れ替わり)

東京8棟目 :この繁忙期は入退去なし(年に1部屋くらいずつ入れ替わってはいる)

東京10棟目:この繁忙期は入退去なし(昨年1部屋入れ替わりあり)

東京11棟目:無風状態(最後の入れ替わりは1年半前)

東京12棟目:無風状態(2年半前に立ち上げた時の入居者様がそのまま居住)

東京14棟目:退去1部屋(しかも3月末)



東京14棟目を除けば全部満室という状態です。素晴らしいですねー。

コロナ禍で東京8棟目がなかなか埋まらない問題が勃発したり、東京1棟目が常に

苦戦していたりと個別にはいろいろとないわけではないですが、総合的に見れば

東京は競争力があり堅調な動きを見せていると言っていいと思います。



東京1棟目は間取りが弱めの新築、東京2棟目は普通の中古物件、東京10棟目は

半分ネタで購入している倉庫みたいな中古ビルですが、今挙げた3物件以外は

全部リノベーションを施しておりますので新築同然です。あ、東京5棟目だけ

リノベとまでいかない表層リフォームでした。ここは(当時にしては)利回りが

低めだったし、戸建でロットが小さいからあまり予算を割けなかったんですよ。

今思えばちゃんと予算を確保してフルリノベした方が良かったなとは思いますが、

それは結果論でしかないですからねえ。



新築同然までフルリノベしてる物件は本当に何も手がかかりません。

表層の中古物件は漏水とか設備の故障とかでちょこちょことお金が出ていきますので

初期費用をかけるかかけないかで差が出るんだなという実感をしております。

あと、東京1棟目も修繕という観点では手はかからないですが、三点ユニットだったり

やたら狭かったりするので、競争力の面で手間はかかっています。これは別の問題。



東京の物件で唯一の募集中物件は東京14棟目でした。結局この方の退去理由は

私は把握していないのですが、何にしても退去は痛いですねえ。しかも退去日が

3月末というのもまた痛いです。繁忙期見事に終わってますから。退去予定で

募集をかけて、うまいこと入居が決まればいいなという期待はしておりますが・・・

内覧できない退去予定ってなかなか決まりにくいんですよねえ。



この物件だけは繁忙期を外しての募集にせざるを得ないなあ、と思っておりました。

1階なのはマイナスですが、間取りや仕様、抜けの良さ、明るさなどに関しては

いい物件だと思います。引きはいいはずなので、何とか早めに決まってくれることを

期待したいと思っておりました。できればGWまでには決着をつけたいところです。



・・・GWどころか退去前に決着がつきました(喜)

入居申込、退去前にゲットです!



管理会社さんからは派遣会社にお勤めの方と聞いておりました。派遣社員さんなのかな?

会社名でググるとIT系の会社に見えます。うーん、IT系だと他社のプロジェクトに

エンジニアを派遣する業態もあるから、それを指して派遣会社と言っているのかな?

家賃水準を考えると純粋な派遣社員さんだときつい価格帯のようにも思いますし、

IT系の正社員さんなのかなと理解することにしました。



謎解きのために管理会社さんに申込書を見せてくださいと依頼。

送られてきた申込書を見ると正社員と書いてあったし、年収のレンジもたぶんIT系で

他社案件に人を送りこむタイプのところっぽいなあと判断。そういうことであれば

割と安心して入居いただけます。保証会社さんの審査は通っているので、どんな形であれ

ご入居はいただくつもりでしたけど。



嬉しいのは、退去前に入居申込をいただくことができたことですね。

東京14棟目があるエリアはここ1〜2年で新築RCの1LDKの供給が増えており

同じ1LDKで木造の物件だとやや不利かなあと懸念しておりました。

それが退去前に入居申込ですからねー。



・・・まさか家賃が安すぎたのか?1年前は同じ家賃でちょい苦戦気味だったけど。

もしくは繁忙期効果で少し高くても決まる状態だった?もしかしてやっちまった?

でもまあいいか。次はもう少し高めでチャレンジしてみようかな。



管理会社さんも、次はもう少し家賃を上げてみてもいいかもしれませんと言っていたので

少し強気な家賃で次は攻めてみようと思います。あーでも空室にならない方が嬉しい

気もします(笑)



ということで、東京物件はめでたく全物件が満室になりました。

残る空室は札幌12棟目の退去予告1室、富山1棟目の退去予告1室、仙台2棟目の

空室4室です。とにかく仙台が心配だなあ・・・。



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posted by ひろ* at 10:20 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月09日

東京14棟目で退去予告が出てしまいました。

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東京14棟目で退去予告が入ってしまいました。しかも3月末。うーむ・・・。

仕様は悪くない部屋なので決まると思いますが、時期が悪いなあと。



東京の物件はここまで退去もなく感じが良い繁忙期でした。今年は東京15棟目の

立ち上げが忙しくてあまり既存物件の面倒を見る余裕がなかったので、助かります。

このまま何事もなく繁忙期を終えてくれれば、あ、東京1棟目は申込をゲットして

くれれば、と思っておりました。



そういえば東京1棟目のフォローもしないとだなあ・・・。

この物件だけ管理会社さんが異なるので、個別のフォローをしておかないとです。



で、他の物件は皆同じいつもの管理会社さんなので、そんなにフォローしなくても

うまいことやっといてくれるわけですね。なので安心してお任せモードです。

そしてこちらの管理会社さんからは今回全く動きの連絡がなかったので、今年の繁忙期は

動きなしと私の中でほぼ結論づいておりました。



しかしそうは問屋が卸さない・・・。しかもこのタイミングで。なかなか最悪です。



先日、管理会社さんから連絡がありまして、東京14棟目で退去予告があった、と。

まだ1年ちょっとなのにもう退去ですかー・・・。うーむ。



退去の理由はまだわからないのだそうです。仕事関係なのか、ご結婚なのか。

先日ネズミが出たという話をされたお部屋の方だったので、それが原因?と一瞬

勘ぐったのですが、管理会社さんからはネズミの問題は解消したと連絡をいただいたと

話を聞いていたので、たぶんそれではないのだろうと思います。あーでも一度ケチが

つくとそこに痛くなくなったりもするかもしれないから、そういうのはあるかも?



ていうか管理会社さんが事情をわからないってどういう状態なんだろう?それはそれで

気になってしまいます。理由を話してくれなかったとかだと、何かしら問題があって

そうなってしまったという可能性もありますよね。うーむ。



ま、考えても仕方ないか。気にしないことにします(あっさり)



話をして、前回と同じ条件で募集を開始していただくことにしました。

まだ1年半前の話だし、相場はそう大きく変わっていないだろうと思います。



・・・とは思ったのですが、気になることもありまして。

ちょうど東京14棟目の募集が終わったくらいに新築RCが近隣で大量に供給され、

1LDKの間取りが結構増えているんです。もしかしたら供給過多になってしまって

相場が崩れてないかな?とか。でも最近は家賃も上がっていると聞いているし、

多少バランスが崩れても相殺できるかなー?



あと、供給過剰で埋まらないんじゃないかというところもちょっと気になります。

先日も近所で新築RCが2棟くらい竣工したようですし。



今回空き予定になったお部屋は1LDK間取りなので、新築RCと間取り的には

競合します。価格は勿論木造である東京14棟目の方が安いので、純粋な競合とは

言えないと思いますが・・・。ちょっと気になります。



しかも退去予定日が3月末。いやもうちょっと早く退去していただけると・・・

なんて思ったりしますが、管理会社さんもその辺は気を遣っていると思いますので

相談のうえでこの日程ということになってしまったのでしょう。



いろいろ気になることは多いのですが、ひとまずこれで進めようと思います。

管理会社さん、よろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 11:09 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年01月31日

東京14棟目でネズミ(?)のトラブル。

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無風状態だった東京14棟目で初めてのトラブルが発生しました。

動物の足音がする系のお話です。うーむ、なんかこういう話が多いぞ?



繁忙期ですが、今のところ仙台2棟目以外はほぼ落ち着いている状態です。

新しい退去予告も届いておりませんし、仙台2棟目に関しては申込もありません。

(申込がないのは悲しいけど)



東京1棟目の短期入居の方が3月中盤に退去になるはずなので、繁忙期は無風では

ないのは確定しております。一応、2月前半のどこかで空き予定として募集を開始して

貰いたいとは思っているので、そんな感じで伝えようと思っております。



札幌12棟目も空き予定はありますが、こちらはたぶん問題はないでしょう。

管理変更してどうなるかなと思いましたが、問題なく同じようなペースで決めてくれて

おりますので。次の募集も安心して任せていいと思います。

札幌の築浅RCにしては面積が狭めのため、入退去が多いのが難点といえば難点です。



これ以上の退去あg出なければ、あとは仙台2棟目で入居申込が来るのを待つばかり。

なのですが・・・さっきメールを見たら管理会社さんから退去時精算云々という情報が

届いておりました。これは前から聞いてるやつだっけ。もうわからなくなっちゃったので

後で義母なり管理会社さんなりに聞いておこうと思います。



仙台2棟目を除き無風であることをこうして確認しましたので、本日の本題です。

要は本題がたいした内容ではないということです(笑)



一昨年フルリノベした東京14棟目は、ここまで大きな問題もなく粛々と運営が

できておりました。再建築不可でフルリノベ、利回り10%というスペックです。

建物は現金購入、融資でリノベーションをしました。



5年前だったら利回り12%〜13%くらい欲しくなる案件でしたが、原材料高騰、

コロナ禍、ウクライナ戦争など様々な要素により大きくリノベ費用も値上がりしました。

そして不動産価格自体も高騰しており、昔のような利回りはなかなか出せません。



しかも、来年でしたっけ?そのくらいからは、フルリノベでも確認申請が必要になるとか

そんな話もあります。そうなると、またコストは上がるし、再建築不可である時点で

フルリノベが実質不可能になってしまうのではないかという懸念もあります。

(施工されてから何かしら抜け道は見つかるのかもしれませんが・・・)



なんかもう、不動産価格が下がる要素って今のところはゼロですね。つらたん。

まあもう、その時に比較的割安なものを淡々と買い続けるしかないのでしょう。

保有してマイナスにならない物件であれば、現金を入れて購入するのでしょうね。

今後も値上がり基調なら含み益は出るし、今後寝下がったとしても保有していれば

キャッシュフローは出せるし元本返済は進んでいきます。損はしないはずです。



さて、トラブルの内容ですが、動物の足音です。



ある日、管理会社さんから着信がありました。昼ご飯か何かを食べていたかで

その場で電話をとることができず、そしてその後東京15棟目の現場に行かなくては

ならなかったので、電話がそのまま後回しになってしまっておりました。



しばらくしてからLINEで電話の用件に関して連絡がありました。

1階の入居者様から、リビングの外壁と内壁の隙間を何かが走り回っていると

連絡があったそうなのです。入居者様はネズミを疑っているとのことです。

これから現場を見て殺鼠剤を配置してくるが、壁の内側だとすると侵入路がどこかに

あるはずなので、殺鼠剤では効果がないのではということを懸念しているとのこと。

もし可能なら施工業者さんに侵入路を見て貰った方がいいかと思って、その相談で

電話をしたということでした。



うーむ、またネズミかー。東京8棟目、富山1棟目でネズミ問題が発生しましたが、

これで3件目です。ネズミじゃなくてハクビシンとかアライグマの可能性もあるのかな。

東京8棟目ではアライグマの目撃情報もありました。尻尾しましまのふさふさでした。



そのLINEの通知を見た時も、東京15棟目で全力作業中でしたので、ひとまず

後回しに。折り返したところで何かが解決するわけでもなさそうだと思ったので。



そうしたら、もう少し経ってから追加のLINEが管理会社さんより届きました。

現地確認をした結果、庭側の窓の上あたりで足音を聞くという話が入居者様より

出てきたので、もしかしたら庇の上を歩いているのかもしれないとのことです。

その場合は壁内ではないから、先ほどの施工業者さんに見て貰う話は的外れかも、

なので一旦様子見にします、ということでした。



管理会社さん曰く、裏手にかなり劣化したアパートがあり、人が住んでる気配がないため

そちらに何か住み着いた可能性もあるかもしれないとのことでした。



とりあえず、この件は一旦様子見しかなさそうですね。

できれば外部からきた動物が庇の上を歩いてただけというオチで済ませたいものです。



ということで、大事にならなければいいなという東京14棟目の初トラブルの話でした。



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2023年02月12日

東京14棟目、電気の契約の変更に手間がかかりイラっとした件。

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東京14棟目に関して、電力会社さんからショートメールで電気の契約があったけど

既存契約どうする?という連絡がありました。こんな仕組みもあるのですねー。



東京14棟目は昨年の梅雨時に購入し、大規模リノベーションをしてお盆の頃から

募集を開始しました。タイミングがあまり良くなかったことや、家賃設定が若干強気に

なっていたこととか、申込があったけどキャンセルになってしまったとか、そういった

いろいろな要因が重なり、広い1LDKは秋に入居が無事に決まったものの、

狭い1Kの間取りは越年となってしまいました。

それ自体は時の運もあるので仕方がないことだと思っています。



どちらかといえば、ちゃんと決まってくれてよかった、という安堵の気持ちの方が

強いです。なんせ今は繁忙期に向けて大量に新築が同じエリア内に供給されることが

目に見えているので、その大波のまれたくなかった、というのが一番思っているところ。

早めに決められたので、そのビッグウェーブからは逃げられたと安堵しています。

巻き込まれていたら、更なる家賃下落は免れなかったでしょう。



ただ、私のドミナントエリアもだいぶ需給バランスは悪化してきているように思います。

やや放置プレイ気味になっている東京1棟目はもう9ヶ月くらい空室が続いています。

空けばすぐ決まっていた東京3棟目も、今回は半年くらいかかってしまいました。

私があまり家賃を下げたがらないことが空室長期化の原因であるということは

重々承知しておりますので、これに関してあまりどうこう言うつもりはないですが、

コスト要因の物価高や自然災害の増加、政権の増税志向により経費はかかる増える方向など

コストアップが避けられない雰囲気であるにもかかわらず、それが家賃に転嫁できず

キャッシュフローが薄くなっていく状態ってのは正直キツイですねー。

情勢の不透明感を感じます。



まあそんな話を今日はするつもりでブログを書き始めたわけじゃないのです。

今日は入居が決まってお住まいになり始めた東京14棟目で、施工業者さんが

私の名前で契約していたお部屋の電気代の変更手続の依頼が電力会社さんから

届くという初めての経験をしたので、それについて書こうと思ったのでした。



ある日ショートメールで電力会社さんからのお知らせが届きました。

内容を見ると、私が(リノベーション工事及び内見用に)契約している1Kのお部屋に

新たな電気使用開始のお申込が入った、おたくさんの契約をどうするか連絡したまえ、

連絡がなかったら契約継続やで、という感じでした(勿論もっと丁寧な文章です)。



契約継続は困るので解約したいので、書いてある内容に従いリンクをポチポチ。

ただね、まず私は通話用ガラケーと普段使いのスマホの2つあって、ショートメールは

ガラケーに届いちゃうからタチが悪いわけですよ。ショートメールをコピペして、

キャリアのEメールに張り付けて、普段使ってるアドレスに送るという一連の作業を

しなくてはならず、もうほんとめんどくさい。スマホ見ながら通話したいと思って

2台持ちしてますけど、更生考え直した方がいいかなー。



そしてそのリンク先の手続きに従って進めていくのですが、途中でどうしても

エラーが出て先に進めないわけなんですよ。なんなのよこれ本当に。イラっとするー。



恐らくこのエラーの原因は、私が契約を取り違えていたことだとは思うのです。

後でわかったのですが、リノベーション工事の名義で「共用部」「1F」「2F」の

3部屋の契約がありまして、今回は2Fの契約を変更しなくてはならなかったのですが

手元にあった納付書が「共用部」だったみたいなのです。途中で私もその可能性に

気が付き、でも名称に明確に共用部と書いてあるわけでもなく、何がどうなっているか

わからなくなってしまいました。



諦めて電力会社さんに電話するも、まったくつながりません。大変混雑しているので

そのまましばらくお待ちください、みたいなやつじゃなく、そもそも通話中になります。

つながったと思ったら混雑しているのでおつなぎできません、と。ネットで見る限り

つながりやすい日だと書いてあるのに。まったくもう。



何回も電話しなおして、ようやくそのまましばらくお待ちくださいの状態になりまして、

そこからまたしばらく待ってようやく電話がつながりました。



いろいろと状況を説明するも、供給地点番号がわかるのが共用部契約っぽいやつだけで

今回止めたい契約が特定できずに四苦八苦。個人情報だから話せないだろうと思うので

こちらで把握している内容・・・3回線あり、1回線は既に入居者様が利用中、

1回線は共用なので契約継続したい、1回線は今回の対象で別の契約名義で開通申込が

入っているはずだから、それと同じ供給地点番号の私名義の契約を解約したい、と

お伝えしました。



データは見れるけど個人情報の絡みで話ができない電力会社さんと、契約が見れない中

想像で話す大家さん。話がなかなかかみ合わずに苦労しましたが、ようやく最終的に

解約する内容についてすり合わせができて、対応していただけることができました。

いやほんと疲れた。たぶんブログ読んでる人からしたら、私が何を言いたいのか、

何を苦労したのかとか全然伝わってないと思いますけどね!(苦笑)



中途半端なIT化はかえって混乱を招くので、もうちょっと洗練されたいい感じの

IT化をしていただきたいなあと思った一件でした・・・。



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posted by ひろ* at 11:18 | Comment(0) | 東京14棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年01月25日

東京14棟目、入居申込をいただき満室達成の予定。

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東京14棟目で入居申込をいただくことができました。一度キャンセルになってから

少し時間がかかってしまいましたが、これで無事東京14棟目も満室です。



7月末にリノベが完了して引渡を受けた東京14棟目。1LDKと1Kの組み合わせの

2部屋の小さな物件です。引渡を受けた時点からすぐに募集を開始するも反響に乏しく

家賃をやや強気の設定にしていたので少し下げてしばらくしたら、1LDKのお部屋の

入居申込をは無事に受領。そして1Kのお部屋も入居申込を貰って無事に満室・・・

というはずが、1Kのお部屋は謎のキャンセルを食らってしまい、こっちだけは

振り出しに戻ってしまいました。



一度お申込を貰っているので、まあこのままで募集を続けよう・・・という判断で

そのまま継続していましたが、その後なかなか入居申込が入ってくれません。

他の物件に気を取られていたのであまり意識していませんでしたが、ふと気が付くと

最初の入居申込がキャンセルになってから2ヶ月が経過してしまいました。



キャンセルになった後しばらくして、管理会社さんからは家賃の引き下げが早期成約には

有効ではないかと言うお話はいただいておりました。



ポータルサイトにて一覧表示はされているが、詳細をなかなかクリックして貰えない

状況が確認されているようです。築年数が原因ではないかと推察されます。

また、内見時のヒアリングもしているが、築年数に加えて立地面のマイナス印象も

あるようでした。これは仕方のないことですが、再建築不可ということもありまして

アプローチが狭く住宅が密集している印象があることがマイナスになっているようです。



1Kゼロゼロの古リノベーションというところで一覧には出てくるけど、築年数や

立地の印象の問題で早期成約に至らない、というのが管理会社さんの分析結果でした。



この報告を受けて、私は即座に対策を・・・打つべきであったのに打ちませんでした。

アホとののしっていただいて結構です。そうかーどうしようかなーと思っているうちに

年末年始を迎えてしまい、そのまま忘却の彼方へ飛んで行ってしまいました・・・。

この辺のだらしなさが稼働率が上がらない要因の一つなのだと思っております。

(自己分析できてるのに改善できないやつ)



しかし、そんな打っても響かない私ではありましたが、管理会社さんが辛抱強く

活動をしてくださった結果、家賃を下げた方がいいのではという意見を貰いつつも

結果として無視してしまった時から約1ヶ月経った昨日、お申込を受領できました!



昼休み中、ご飯を食べ終わってぼーっとしていた私のところに管理会社さんから

お電話が。昼休みだったしテレワークだったので電話に出たところ、東京14棟目に

入居申込をいただくことができたということでした。



わざわざ電話してきてくださったというところから「もしかして何か嫌な条件が

ついたのでは?」と最後まで疑いの目を持ちながら話を聞いていましたが、

そんなこともなく普通にフリーレントだけ希望されているという感じでした。

空室が長期化してしまったから、早く伝えたいという思いでお電話をいただいたと

いうことだったみたいです。交渉とかなくてよかった!



入居申込をされた方はOLさんで、去年も内見を一度していたとのことです。

二度目の内見でお申込ということなので、割と固いんじゃないかなと期待してます。



この申込が成立することを前提にすれば、無事に東京14棟目は満室となります。

東京の空室は東京1棟目、東京6棟目、東京10棟目の3室となり、東京単体では

90%の稼働率を超えることとなります。いいですね!



東京6棟目も電話で聞いた限りでは反響は悪くなく、ぼちぼちと内見も入っているとの

ことでした。女性の内見が多いとのこと。これはこれで、今後傾向を見ながらテコ入れが

必要と判断したら提案するということでした。



いい波が来ているような気がするので、この勢いで他の空室も埋まってほしいです。

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願い致します!



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