札幌１２棟目で退去予告。

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札幌１２棟目で退去予告がありました。また１Ｋのお部屋です。

２年近くお住まいなので仕方ないかなー・・・。



札幌１２棟目はあと数ヶ月で購入してから丸二年が経過します。早いもんですね。

まだ新築気分ですけど、２年も経つとただの築浅物件です。

そして２年分人間も歳を取ってるわけで・・・ああこわ、考えたくない。



全部で１９部屋の新築ＲＣで、１１部屋の１Ｋと８部屋の１ＬＤＫという構成です。

札幌では１ＬＤＫくらいの広さがスタンダードなので、これより狭い１Ｋを作って

利回りを上げる手法にはちょっとビビッておりました。結果としては何事もなく

稼働してくれたので集客の面では多少狭くても大丈夫なんだなと思ったものでした。

立地とか家賃とか管理会社さんの腕前とか、別の要素も勿論あると思いますので

必ずうまくいくってわけじゃないですけどね。



確認してみると、１１部屋ある１Ｋのうち３部屋が２年以内に入れ替わっています。

他方、１ＬＤＫの入れ替わりは８部屋中ゼロ。安定感というか、入れ替わりの少なさは

少なくとも札幌１２棟目だけ見ると１ＬＤＫに軍配が上がります。広い方が定着率が

高くなる、みたいな感じなんですかねえ。



で、これまで３部屋入れ替わっていた１Ｋですが、この度退去予告が届きまして。

９月末とだいぶ先で、１０月１日から契約されていた方なので２年ピッタリでの

退去という形になります。１１部屋中４部屋なので、１／３近くが２年以内に入れ替わる

ことになりました。感覚的に、単身物件なら１年で２５％入れ替わるから２年で５０％が

入れ替わるというのはおかしくはなく、４割を切っている１Ｋの成績は悪くないのかも

しれません。むしろ１ＬＤＫが入れ替わっていない分優秀とすら言えるかも・・・

ただ、新築なのでスタートが一緒だから、もう少し入れ替わりは少ないことを

期待していたので、やや肩透かしというか残念というか。

でもまあそれも含め時の運なので、やむを得ないでしょう。



退去の理由は管理会社さんからははっきりとは伝えられておりませんが、先なので

何かしら計画的な引越なのでしょう。１階の狭い部屋なので、住環境としてもう少し

グレードアップしたい、などの意図があるのかもしれません。



管理会社さんからは、いつものように家賃を３０００円アップで募集しようと思うと

連絡をいただいております。ゼロゼロで広告料が２ヶ月なので出費はそこそこありますが

家賃が上がることで将来的な売却の時にいい思いができるだろうということで、

この条件で募集と言うことで問題はないと思います。



管理会社さん的には、閑散期かつ１階かつ狭い部屋なので本来ならあまり強気の家賃には

したくないそうですが、退去予告が２ヶ月半も前であることから、多少強気に出て

時間がかかっても大丈夫だろうという判断をしているそうです。それは確かにそうだなと

私も思いました。競合になりうる物件も多くないので、強気でもいけるだろうという

読みもあるそうです。



なんとなく、管理会社さんの読み通りにいける気がしてきました（単純）



ざっくり計算してみると、これまでの４部屋の退去からの家賃アップの恩恵を受けて

表面利回りは０．１％向上しているようです。２年前に比べて売価の相場がかなり

上がっていることから、利回りアップ＋売買相場アップのダブルの恩恵を受けて

売ったら高く売却できてキャピタルゲインも得られるのでしょうねー。



・・・などと口では言うけど、売るという選択をとらない私がいるのでした。

いやね、一度グレートリセットしてみるのも面白い期はしているんですけどね。

銀行さんとのお付き合いがどうかとか、いろいろ考えてしまうのですよ。

あと、私が自分で評価しきれないので、お友達の財務分析が得意な人にお願いして

現状の分析と今後どれを売ると収益が最大化できるのか、みたいな相談をしてますが

分析は完了しているものの説明をしてもらう時間がなかなか取れずにいます。

その辺ちゃんと聞いてから判断した方がいいかなーという気持ちもあり。



なんかいろいろ考えちゃいますけど、とりあえず今は目の前の空室が埋まることを

期待したいと思います。なんせ、この間残り４部屋まで来たぞー的なことを書きましたが

そこから一気に３部屋退去予告（うち２部屋は仙台２棟目のＧ事件関連）ですからね。

また稼働率を戻していかなくては。



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札幌１２棟目で入居申込をいただき満室返り咲き確定。

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札幌１２棟目に入居申込をいただくことができました。大手企業さんの社宅です。

駐車場まで借りてくれるとのことで、完全満室に復帰となります。ありがたや。



札幌１２棟目は稼働から１年半くらい経過しておりますが、思ったより入れ替わりが

あります。この物件は１Ｋと１ＬＤＫの混合間取りになっていますが、その中でも

１Ｋのお部屋が頻繁に入退去している印象があります。



１年半のうちで、１９部屋中４部屋が入れ替わり。１ＬＤＫは８部屋あって入れ替わりは

ゼロに対し、１Ｋは１１部屋あって入れ替わりが４部屋となります。定着率を見ると

ちょっと微妙な感じはしてしまいます。札幌は「部屋は広いのが当たり前」と思っている

節があるので、１Ｋだと苦戦するだろうなという予想は事前にしておりましたが、

入退去の面でも入れ替わりが１ＬＤＫに比べて激しくなるというのは予想できて

おりませんでした。そうくるかー。



とはいえ、この誤算も結果としていい方向に出ている部分もあります。

入れ替わりのたびに家賃を上げることができているためです。



最近の札幌は新築の家賃設定が上がっていることもあり、築浅もつられて家賃相場が

上がっているような印象を受けます。そして管理会社さんもその状況を把握しており

１Ｋのお部屋で退去予告があると家賃を２０００円〜３０００円程度上げて募集を

開始するようにしてくださっています。３０００円上げても繁忙期の頃合いは半月で

決まっていたので、家賃が上がっているという印象は正しかったなと思いました。



今回の退去予告は時期が悪いので、２０００円のアップに留めることにしました。

閑散期なのであまり強気に行き過ぎるのも怖いよねという管理会社さんの気持ちが

込められた提案でした。現場がそういうならということで、こちらもその案に乗って

２０００円アップに留めて募集をすることにしました。



そして募集から１ヶ月ちょっとが経過した昨日のことでした。

管理会社さんよりＬＩＮＥが届き「入居申込入りました！」とのことです。

閑散期なので今までより少し時間がかかったとも言えますが、それでも１ヶ月で

きっちり埋めてくださるのだからありがたいです。



今回入居申込をいただいたのは、大手企業さんからでした。社宅として社員さん向けに

借りてくださるとのことでした。社宅代行会社さんは使っていないそうです。



実際にお住まいになる方の属性を見ると、おそらくですが新入社員さんが研修を終えて

しばらく工場で現場を体験する、あるいは本当に現場に配属になる、のどちらかの

パターンで札幌にお住まいになるのだろうと思いました。前者の場合入居期間が

短めになる可能性はありますけど、まあそれはそれで仕方ないかなと思います。



交渉として、１年未満の解約の場合の違約金条項の削除がありました。

管理会社さん曰く、大手法人さんの社宅契約ではよくある交渉事なのだそうです。

短期解約するつもりで言っているわけではなく、その条項があることで車内で稟議が

通らずに契約不可になってしまうために言われるのだそうです。管理会社さんとしては

この交渉は受けても問題ないと思うという話でしたので、右に倣うことにしました。



大手企業さんの社員さんが駐車場も含め借りてくださるのだから、こちらとしては

大変ありがたいですね。いいお客様を見つけてくださった管理会社さんにも感謝です。

ありがとうございます。



これで札幌１２棟目は満室に返り咲きとなりました。札幌で空室が残っているのは

札幌７棟目のみということになります。普段と逆で新鮮です（笑）

札幌７棟目に注力します！



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札幌１２棟目で残念ながら退去予告。

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札幌１２棟目で退去予告がありました。２年を待たずにちらちらと入れ替わりが

発生しているようです。やっぱり狭い物件だからそうなっちゃうのかなー。



新築で購入することができた札幌１２棟目。当時は新築が一段階高くなってしまい、

この利回りでこれを買うところまで値上がりしちゃったのか・・・と思っていましたが

そこから更に値上がりが進んで、今思えばとても安くて良い買物だった、というオチに

なってしまいました。



当時なぜ安かったのかと言えば、ローンブレイクによる再販だった（らしい）こと、

仲介業者さんがめっちゃ頑張って値下げ交渉してくれたこと、利回りを上げるために

３０平米を切る小さな部屋が半分くらい含まれていたこと、といった要因がありました。



札幌だと、新築ならお部屋は広いのが当たり前という風潮があるように思っています。

ひと昔前は、南向きであることと３５平米以上あることが当たり前くらいの勢いの人も

少なくなかったような・・・。管理会社さんが「南向きなのが当たり前と思っている人

多いんですよね」とか言ってた記憶があります。私は新築より築古を多く持っているので

築古だと狭い部屋も多くてなかなか選んで貰えず苦労した過去もありました。

（あれで大家スキルがだいぶ身に付きましたので悪いことばかりじゃなかったけど）



その時の経験で懲りて、いい物件だけ買うようにすればよかったのですが、懲りない私は

その後もきつめな高利回り物件ばかりに手を出してしまいがちです。どうにもこうにも

利回り星人を止められないみたいで・・・。札幌９棟目なんてその最たる例です。

コタコタした物件ですが、奇跡的に今満室になっているので良かったのですが、

買う段階で「これは満室にできないかも」と自分で思ってしまうレベルでしたから。

土地として最後出さればＯＫくらいの感じだったのです。あの頃は金融情勢も良好で

何を買うにも融資が普通についていた幸せな時期でした・・・２年で１２棟買ったもん。

そしてその時の選球眼の適当さでその後３〜４年は稼働率低下に苦しむのでした（笑）

今は稼働率も正常化して９５％程度をキープできるようになったので良かったです。



札幌１２棟目の話に戻して・・・



この物件、安く買えたので含み益はだいぶある状態です。今普通に転売かましただけで

（単純な当時の買値と今回売値の差が）２０００万以上は出るはずです。銀行返済とか

色々あるのですぐ売ることにメリットはあまり感じていませんが、いざとなったら

換金できるというのはとても安心材料になるなあと思っております。



売却のことを考えがちなのは、今は安定していても先々どうなるかわからないと

思うためです。その大きな理由の一つは「部屋の狭さ」です。



札幌１２棟目が満室になったのが一昨年の１１月。そこからだいたい１年半くらいに

なるのですが、今年に入ってから１９部屋中３部屋の入れ替わりがありました。

１年半で３部屋の退去はちょっと多いかなという印象を持っております。そしてその

３部屋の間取りは、いずれも狭い部屋なのです。１ＬＤＫ取れてる広い部屋からの

退去予告はなく、１Ｋの狭い部屋からの退去予告ばかり。元々危惧していた部屋の狭さに

関しての不安、もしかしたら的中していて、今後も保有し続けるなら向き合い続けないと

いけないのかな？という考えはより強くなりました。



管理会社さんが頑張ってくれているし、立地も今は盛り上がっているエリアなので

別にそこまで大きな心配はしていません。実際、空いても半月もあれば次の人を

見つけてきてくれます。その意味で競争力は高いだろうと思っていますし、空室に

困るといったこともありません。ただ、１０年後・２０年後を見据えた時に、

そこまでずっと引っ張る物件なのか？という点は疑問符だというだけですね。

なので売却するイメージを常に頭に描いてしまうのでした。



さて、そんな私のイメージをより助長しそうなお話が飛び込んできました。

通算４回目の退去予告です。それもまた１Ｋの間取りのお部屋で。



今回の方の退去理由は特に管理会社さんからはうかがっておりませんが、１年半経つと

事情も変わってきて引越が必要になることもあるのでしょう。



管理会社さんからは、家賃を２０００円アップして募集したいという報告がありました。

新築の時より近隣家賃相場が上がっているので、これまでも退去ごとに３０００円の

家賃アップを目指してきました。そして３部屋とも３０００円の家賃アップを達成。

３０００円上げても速攻で決まったので、今後も家賃は上げていこうと思ったのでした。

今回は２０００円のみにとどめているのは、閑散期でタイミングが悪いということが

理由だそうです。本当は家賃を上げるのもどうかと思うけど、駐車場も１台空いてるし

上げること自体はいけるんじゃないか、というのが管理会社さんの見解でした。



私としては、家賃が上がるのは大歓迎です。家賃収入が上がるのは勿論のこととして、

売却時に利回りから逆算して計算した売価が高くなるというメリットがあるためです。

その意味ではむしろ家賃が安い部屋の退去は歓迎すらしてもいいのかもしれません。



ただ、退去になれば当然ですが諸経費がかかります。売価が上がることと諸経費が

嵩むことを天秤にかけた時、どちらがよりメリットが大きいのか・・・という観点で

考える必要はあるのかもしれません。ただ、その観点で考えたとしても、新築の頃は

悪名高い札幌の高い広告料も２ヶ月で済みますし、原状回復も例外はあれど普通は

あまり必要ないでしょう。空室期間も先の３部屋の実績ではほとんどありませんでした。

その意味では、退去して賃料が上がる方がメリットがありそうな気がします。



管理会社さんには、賃料が上がるのであれば是非上げていただきたい、ご提示いただいた

条件で募集をしていただいて構わない、とお伝えしました。今回も半月で決めるとか

そういうミラクルがあれば、本当に管理物件の募集は強いなという印象が強固に

なります。期待したいですね！



ということで、次の募集もつつがなく終わることに期待したいと思います。



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札幌１２棟目、速攻で満室返り咲きで素晴らしい！

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札幌１２棟目に入居申込をいただくことができました！退去前の申込です。

客付能力高いなあ、この管理会社さん。想定以上でした。



札幌１２棟目は昨年の秋に引渡を受けた新築物件です。引渡から１ヶ月で満室に

なりましたので、昨年の繁忙期は無風状態でした。１件だけ入居前にキャンセルが

発生しておりましたが、それもすぐ入居申込をいただいたので問題なしでした。



今年は１年目の繁忙期なので、そんなに退去は出ないだろうと思っていたのですが

残念ながら繁忙期開始前に１件の退去が発生。これは先日付の入居の方が申込を

入れてくださったので、若干の空室期間は発生しちゃいましたが、申込ベースでは

すぐに満室に返り咲きました。退去前に入居申込をいただいた形でした。

家賃を３０００円上げても即決まる状態ですので、管理会社さんの腕がいいのか、

１Ｋサイズの賃貸物件が枯渇しているのか、家賃がまだ安かったのかのいずれかで

あろうと考えられます。



今年はこんなもんかなと思っていたのですが、先日札幌１２棟目で２件目となる

退去予告が発生してしまいました。しかも３月末退去です。うーん、これは・・・。

繁忙期終了のタイミングでの退去。下手すると募集が不調になりかねないです。

辛い感じになりそうだなと思ったりもしました。



ただ、管理会社さんの腕がいいことは札幌８棟目をあっさり満室にしたことで

証明されているので、今回も何とかしてくれるかなあという期待はありました。

札幌１２棟目のあるエリアで１Ｋ間取りは弾不足であると聞いておりますし、

うまく進んでくれればいいなという期待を多少持っておりました。



そもそも札幌では１ＬＤＫサイズが基本で１Ｋの新築は作らないのです。

広いのが当たり前と思っている土地柄のようで（笑）

だからわざわざ１Ｋで企画しても誰も選んでくれないという感覚があるようです。

私の物件が１Ｋ混在なのは、利回りを上げるために細かく刻むしかなかったから、

という理由ですからね・・・。



今回の募集も３０００円アップでの募集となります。このくらいまでは強気で攻めても

大丈夫でしょう、という管理会社さんの判断です。じゃあそれでいきましょう。



そして半月後の昨日、ＬＩＮＥで入居申込をいただいた旨の連絡を頂戴しました！

いやほんとすごいなこれ、やるなー管理会社さん。２件の退去を両方とも半月以内に

お申込をいただいてきちゃったよ。やり手ですわ。



今回のお申込は入居時期も４月頭からです。ほとんど空室期間なしで推移しました。

ご入居いただくのは大学の新入生の方で、大学進学に伴い一人暮らしを始めるとのこと。

それだったら４月から入居で問題なさそうですね。実質的な空室期間は１週間とかで

済みそうです。大変ありがたいです、ほんとに。



今年の繁忙期の札幌１２棟目・・・というか札幌自体これで動きは終了かな。

札幌物件は今空前の絶好調で、札幌９棟目の１室を除いて全部満室もしくは退去前に

入居申込をいただいている状態です。過去こんなに調子が良かったことって、

ここ最近では久しぶりです。完全満室見えてくるかもしれない・・・。



東京１棟目１室、東京１０棟目１室、富山１棟目１室、仙台１棟目１室、札幌９棟目１室

合計５室の空室という状態です。東京１０棟目、札幌９棟目が癖があってハマらないと

難しいかなと思うのと、富山１棟目が田舎なのでうまくはまるお客様がいらっしゃれば、

というあたりが上振れしたら、本当に久しぶりの完全満室もありえなくはない？

さすがに夢を見すぎかなー。でも本当に久しぶりに稼働率９５％を超えたので、

私としてはかなり嬉しいです。



管理会社さん、ありがとうございましたー！



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札幌１２棟目で残念ながら今シーズン２件目の退去予告。

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札幌１２棟目で退去予告が出てしまいました。管理会社さんは家賃を上げる提案を

してくださっているので、むしろ収益性改善の好機ととらえることにします。



１月の中盤くらいにドカドカと動きがあった今年の繁忙期。それ以降は小康状態で

多少の入居申込が来たくらいでした。入居は若干あり、退去は基本的になしという

悪くない状態でしたが・・・いよいよ来てしまいました、繁忙期中の退去予告。

部隊は築１年の札幌１２棟目です。



２年くらいはお住まいになるだろうと思っていたので、今シーズンの繁忙期は

札幌１２棟目は無風に近い状態であろうと予想しておりました。繁忙期開始前に

退去予告が発生。こちらは募集から半月で入居申込をえることができましたが、

学生さん（だったはず）なので入居が３月から。２ヶ月くらいの空白ができてしまい

何かの手続きの書類が届いた時に義母から「あれ、満室じゃなかったの？」と疑問を

投げかけられたものでした。事情は説明して納得していただきました。



まあこのくらいだろうと思っていたのですが、残念ながらそうは問屋が卸しません。

続いて２部屋目の退去予告、それも３月末での退去という嫌なタイミングの退去予告が

届いてしまいました。



札幌１２棟目は１ＬＤＫと１Ｋの２通りの間取りがあります。今回退去予告が出たのは

１Ｋの間取りでした。ちなみに前回の退去予告も１Ｋでした。サンプル少なすぎるので

感覚の話にしかなりませんが、狭い物件の方が定着率悪いのかしら？



管理会社さんからのご提案は、家賃を３０００円アップさせて募集するのはどうか、

という内容でした。前回の退去の時も３０００円アップで募集をかけて、２週間くらいで

速攻で決まっています。それと同じ効果が見込めるのではないか、というお話でした。



管理会社さん曰く、札幌１２棟目がある地域では新築・築浅の１Ｋの募集が少ない、

という話でした。まあ、札幌と言う市場がそもそも新築で１Ｋを今更作らないという

要因もあると思います。新築の単身向けはだいたい１ＬＤＫですからね。

狭いということは家賃も安いということで、リーズナブルな価格帯の新築・築浅が

あまりないということを示しているのだと思います。最近の新築、本当にそんな家賃

取れるの！？とびっくりする価格で募集してたりすること多いですからね・・・。



１Ｋを入れたのは利回りを確保するという側面でやむを得ず、と言う形でしたが

結果的にそれが功を奏したってことになっているような気がしました。

長期的に見たら微妙じゃないかなとは思っておりますが、たまたま今のタイミングでは。



ということで、勿論家賃アップのご提案には乗っかるスタイルですので、是非その賃料で

募集を開始してください、とお願いをしました。今回も吉報が届くことを期待したいと

思います。



この物件は築浅なので、安いとはいえ家賃もそれなりに取れています。広告料も

２ヶ月で済むのがありがたいところです。単身物件だと３ヶ月とか４ヶ月とか

出さないと客付の土台にすら乗らない時もあります。これは主に家賃が安くい物件に

見られがちな光景です。広告料２ヶ月くらいでは労力に見合わないと仲介営業マンが

判断してしまうため、３ヶ月とか４ヶ月とか出して営業マンのやる気を引き出す、

という動きをせざるを得なくなる、と。



札幌でやるなら、新築・築浅もしくはファミリー間取りが家賃の絶対額は高いので

収益性が高まるような気がします。これ、テストに出るので覚えておきましょう。

（なんのテストかは知らんけど）



ということで、募集が形になる早々に満室に返り咲けますように！

管理会社さん、どうぞよろしくお願い致します。



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