札幌１２棟目に入居申込をいただきました！

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札幌１２棟目に入居申込をいただくことができました。え、９月末空きなのに

今から申込なの！？しかも募集から半月で３０００円アップで！？すごー。



昨日のブログで１部屋退去予告が入り、空室予定が２部屋に増加してしまったことを

書かせていただいた札幌１２棟目。引きはいい物件なので、そこまで心配はして

おりませんが・・・いずれの退去予告も９月初旬とか９月末とか、まだまだ先の

予定なのがちょっと嫌だなと思っております。内見ができない期間が長いので、

その間の集客は現実的なところで考えると厳しいかなと思っているためです。



理想を言えば、内見なしですぱっと決めてくれることなのですが・・・

それはそれで実物を見て「やっぱやーめた」とか言われたりしない？という点が

気がかりでもあり。難しいよねーという印象がぬぐいきれません。

なんとも微妙な退去予告が重なってしまったものです。うーむ。



とはいえ、この物件は引きがいいので、過去の退去も半月くらいでサクサクと

決まることが多く、しかも家賃は２０００円〜３０００円アップで決めてくれてます。

なので、大きな心配はしておりませんが・・・。とはいえやっぱり多少はね。



家賃が上がれば上がるほど、売却時の利益は増えることでしょう。

その意味で、家賃収入が増える方向の入れ替えは好ましいことと捉えられます。

あとは空室期間が長引かなければ問題なしっ手感じですが、そこも今のところは

管理会社さんはその辺きっちり対応してくださっているので、今後も大きな問題は

ないはずです。



退去になると広告料の負担がありますが、それを除けば、家賃は上がるし空室期間も

さほど長くならないので、どちらかと言えばプラスに働くのかなと思っています。

いいことばかり考えすぎて楽天的になりすぎるのは考え物ですが、悪いことばかり考えて

悲観的になるよりは、楽観的よりに考えて前向きに捉えた方が気持ちが楽なので

前向き志向でやるようにしております。



今回の退去もそんなわけで前向きに捉えていたのですが、昨日管理会社さんから

ＬＩＮＥで「入居申込をいただきました！」というご連絡をいただくことができました。

保証会社さんの審査も通過しているので、あとは契約を進めるだけとのことです。

しかも９月末退去のお部屋の方にです。え、だいぶ先なんだけどいいの！？内見もせず？

心配になっちゃうけど、ありがとうございます！



どんな方がご入居されるのかなと聞いてみたところ、社会人の女性の方だそうです。

年収も札幌の若い女性としては割と高めで属性としては申し分ありません。



そして引越の理由なのですが・・・「同棲解消」なんですよ・・・。

同棲解消だったら、私なら今すぐ引っ越せるところを探したいと考えるでしょう。

なのにこの入居申込をされてきた方は２ヶ月程度元カレと一緒に住み続けるの？

最近ってそういう感じなのかしら？私がおっさんになってしまっただけ？

わからーん。



管理会社さんも詳しい事情を聞いているわけではないようなので、気にしないことに

しました。考えても解決する話ではないですしね。当人同士が良いならそれでよし。



心変わりをされても嫌だなと思うので、とりあえず早く契約を確定させてしまって

仮にやっぱやーめたと言われてもダメージを最小限にできるようにしておくのが

吉だと思います。



しっかし、今回もあっという間に決まったなあ・・・。これで空室は残り１部屋です。

昨日退去予告が来た方の部屋も、あっさりと半月くらいで決まっちゃうのかな。

そうなったら神対応とたたえるべきか（笑）



管理会社さん、引き続き空室対策にご協力をよろしくお願い致します！



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札幌１２棟目の退去予告はなぜにこう１Ｋ間取りばかりで発生するのか。

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札幌１２棟目で退去予告が発生してしまいました。これで予告ベースで２部屋空きです。

家賃は上げての募集となるのが救いであると言えるでしょう。



札幌１２棟目は２年弱前に購入した建売新築です。利回りを確保するために間取りを

犠牲にしたタイプの新築で、１Ｋと狭めの１ＬＤＫの混合タイプです。竣工から

１ヶ月で満室になり、とてもありがたかったのを覚えております。



まだ２年経過していないですが、退去はポロポロと出ています。どの退去も１Ｋの

お部屋で、１ＬＤＫはまだ退去はありません。やたらと１Ｋばかりが退去になるのは

札幌という地域が「広いのと陽当たりは当たり前」という文化圏だからなのでしょうか。

それともたまたまなのでしょうか。答えはありませんが・・・。



ただ、退去ごとにきっちり２０００円〜３０００円の家賃アップを実現しているし

退去から入居申込にかかる時間も早く、その点は管理会社さんの手腕を評価しています。

管理変更した札幌８棟目もサクッと満室にしてくださいましたし、募集に強い

管理会社さんであると言えるでしょう。



それだけ評価しているのにも関わらず、札幌１２棟目は管理変更の予定です。

管理が不満なわけではなく、購入時の紳士協定に則っての変更というだけです。

購入時の仲介業者さんが、当面は管理条件があるので今の管理会社さんに委託して

ほしいけど、１年経ったらうちに変更してください、という約束で購入しており

その約束自体は今の管理会社さんもやむなしと呑んでくれているとのことでした。

そういう話が成立しているなら、それに準じて変更しないわけにはいきません。



仲介してくださった不動産屋さんも、かつて札幌５棟目という１Ｋロフトタイプの

難物物件をしっかり管理していただき、きっちりと満室キープしてくださいました。

安定感があり、良い管理会社さんだと思っています。なので、管理変更しても

安心できる会社さんであることは間違いありません。



本当はもう管理変更に動いているべきだったのですが、微妙なタイミングで退去が出て

これ埋めてからにしようとか考えてるうちに、タイミングが取れなくなっていました。

やらないといけないなあという気持ちはあれど、なかなか動けずにいる今日この頃。



現在、札幌１２棟目は９月退去の退去予告を１つ受けており、これは３０００円増で

現在募集をしています。とはいえ内覧できないので、すぐには決まらないだろうなと。

内覧できるようになってからが勝負であると考えています。



そしてその状態であるところに、今回の話題ですが退去予告がもう１本入ってきて

しまいました・・・。９月半ばの退去ということです。

冬になってからの退去だと、出足が鈍くなる可能性もあるので、雪が積もらない時期の

退去は不幸中の幸いかもしれません。



管理会社さんからは、こちらのお部屋は家賃３０００円アップで募集してはどうかと

ご提案をいただいております。９月であれば時期もそこまで悪くないので、そこそこ

強気でも大丈夫だろうと考えているそうです。繁忙期は３０００円アップでも問題なく

成約していたので、今回もその感じで進められるだろうということでした。



新築から今までの間・・・約２年ですが、１Ｋの退去はこれで５部屋目です。

１１部屋中５部屋が２年で入れ替わる結果となりました。１年で１／４が入れ替わった

計算となります。まあそれなりにありえない数字ではないですね。

他方、１ＬＤＫは入替なし。大変優秀です。全部１ＬＤＫならよかったのに・・・

とか思ったところで、それはそれで利回り取れなくて辛いって言ってるでしょうからね。



今回の募集もつつがなく決まってくれることを祈りたいと思います。



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札幌１２棟目で退去予告。

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札幌１２棟目で退去予告がありました。また１Ｋのお部屋です。

２年近くお住まいなので仕方ないかなー・・・。



札幌１２棟目はあと数ヶ月で購入してから丸二年が経過します。早いもんですね。

まだ新築気分ですけど、２年も経つとただの築浅物件です。

そして２年分人間も歳を取ってるわけで・・・ああこわ、考えたくない。



全部で１９部屋の新築ＲＣで、１１部屋の１Ｋと８部屋の１ＬＤＫという構成です。

札幌では１ＬＤＫくらいの広さがスタンダードなので、これより狭い１Ｋを作って

利回りを上げる手法にはちょっとビビッておりました。結果としては何事もなく

稼働してくれたので集客の面では多少狭くても大丈夫なんだなと思ったものでした。

立地とか家賃とか管理会社さんの腕前とか、別の要素も勿論あると思いますので

必ずうまくいくってわけじゃないですけどね。



確認してみると、１１部屋ある１Ｋのうち３部屋が２年以内に入れ替わっています。

他方、１ＬＤＫの入れ替わりは８部屋中ゼロ。安定感というか、入れ替わりの少なさは

少なくとも札幌１２棟目だけ見ると１ＬＤＫに軍配が上がります。広い方が定着率が

高くなる、みたいな感じなんですかねえ。



で、これまで３部屋入れ替わっていた１Ｋですが、この度退去予告が届きまして。

９月末とだいぶ先で、１０月１日から契約されていた方なので２年ピッタリでの

退去という形になります。１１部屋中４部屋なので、１／３近くが２年以内に入れ替わる

ことになりました。感覚的に、単身物件なら１年で２５％入れ替わるから２年で５０％が

入れ替わるというのはおかしくはなく、４割を切っている１Ｋの成績は悪くないのかも

しれません。むしろ１ＬＤＫが入れ替わっていない分優秀とすら言えるかも・・・

ただ、新築なのでスタートが一緒だから、もう少し入れ替わりは少ないことを

期待していたので、やや肩透かしというか残念というか。

でもまあそれも含め時の運なので、やむを得ないでしょう。



退去の理由は管理会社さんからははっきりとは伝えられておりませんが、先なので

何かしら計画的な引越なのでしょう。１階の狭い部屋なので、住環境としてもう少し

グレードアップしたい、などの意図があるのかもしれません。



管理会社さんからは、いつものように家賃を３０００円アップで募集しようと思うと

連絡をいただいております。ゼロゼロで広告料が２ヶ月なので出費はそこそこありますが

家賃が上がることで将来的な売却の時にいい思いができるだろうということで、

この条件で募集と言うことで問題はないと思います。



管理会社さん的には、閑散期かつ１階かつ狭い部屋なので本来ならあまり強気の家賃には

したくないそうですが、退去予告が２ヶ月半も前であることから、多少強気に出て

時間がかかっても大丈夫だろうという判断をしているそうです。それは確かにそうだなと

私も思いました。競合になりうる物件も多くないので、強気でもいけるだろうという

読みもあるそうです。



なんとなく、管理会社さんの読み通りにいける気がしてきました（単純）



ざっくり計算してみると、これまでの４部屋の退去からの家賃アップの恩恵を受けて

表面利回りは０．１％向上しているようです。２年前に比べて売価の相場がかなり

上がっていることから、利回りアップ＋売買相場アップのダブルの恩恵を受けて

売ったら高く売却できてキャピタルゲインも得られるのでしょうねー。



・・・などと口では言うけど、売るという選択をとらない私がいるのでした。

いやね、一度グレートリセットしてみるのも面白い期はしているんですけどね。

銀行さんとのお付き合いがどうかとか、いろいろ考えてしまうのですよ。

あと、私が自分で評価しきれないので、お友達の財務分析が得意な人にお願いして

現状の分析と今後どれを売ると収益が最大化できるのか、みたいな相談をしてますが

分析は完了しているものの説明をしてもらう時間がなかなか取れずにいます。

その辺ちゃんと聞いてから判断した方がいいかなーという気持ちもあり。



なんかいろいろ考えちゃいますけど、とりあえず今は目の前の空室が埋まることを

期待したいと思います。なんせ、この間残り４部屋まで来たぞー的なことを書きましたが

そこから一気に３部屋退去予告（うち２部屋は仙台２棟目のＧ事件関連）ですからね。

また稼働率を戻していかなくては。



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札幌１２棟目で入居申込をいただき満室返り咲き確定。

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札幌１２棟目に入居申込をいただくことができました。大手企業さんの社宅です。

駐車場まで借りてくれるとのことで、完全満室に復帰となります。ありがたや。



札幌１２棟目は稼働から１年半くらい経過しておりますが、思ったより入れ替わりが

あります。この物件は１Ｋと１ＬＤＫの混合間取りになっていますが、その中でも

１Ｋのお部屋が頻繁に入退去している印象があります。



１年半のうちで、１９部屋中４部屋が入れ替わり。１ＬＤＫは８部屋あって入れ替わりは

ゼロに対し、１Ｋは１１部屋あって入れ替わりが４部屋となります。定着率を見ると

ちょっと微妙な感じはしてしまいます。札幌は「部屋は広いのが当たり前」と思っている

節があるので、１Ｋだと苦戦するだろうなという予想は事前にしておりましたが、

入退去の面でも入れ替わりが１ＬＤＫに比べて激しくなるというのは予想できて

おりませんでした。そうくるかー。



とはいえ、この誤算も結果としていい方向に出ている部分もあります。

入れ替わりのたびに家賃を上げることができているためです。



最近の札幌は新築の家賃設定が上がっていることもあり、築浅もつられて家賃相場が

上がっているような印象を受けます。そして管理会社さんもその状況を把握しており

１Ｋのお部屋で退去予告があると家賃を２０００円〜３０００円程度上げて募集を

開始するようにしてくださっています。３０００円上げても繁忙期の頃合いは半月で

決まっていたので、家賃が上がっているという印象は正しかったなと思いました。



今回の退去予告は時期が悪いので、２０００円のアップに留めることにしました。

閑散期なのであまり強気に行き過ぎるのも怖いよねという管理会社さんの気持ちが

込められた提案でした。現場がそういうならということで、こちらもその案に乗って

２０００円アップに留めて募集をすることにしました。



そして募集から１ヶ月ちょっとが経過した昨日のことでした。

管理会社さんよりＬＩＮＥが届き「入居申込入りました！」とのことです。

閑散期なので今までより少し時間がかかったとも言えますが、それでも１ヶ月で

きっちり埋めてくださるのだからありがたいです。



今回入居申込をいただいたのは、大手企業さんからでした。社宅として社員さん向けに

借りてくださるとのことでした。社宅代行会社さんは使っていないそうです。



実際にお住まいになる方の属性を見ると、おそらくですが新入社員さんが研修を終えて

しばらく工場で現場を体験する、あるいは本当に現場に配属になる、のどちらかの

パターンで札幌にお住まいになるのだろうと思いました。前者の場合入居期間が

短めになる可能性はありますけど、まあそれはそれで仕方ないかなと思います。



交渉として、１年未満の解約の場合の違約金条項の削除がありました。

管理会社さん曰く、大手法人さんの社宅契約ではよくある交渉事なのだそうです。

短期解約するつもりで言っているわけではなく、その条項があることで車内で稟議が

通らずに契約不可になってしまうために言われるのだそうです。管理会社さんとしては

この交渉は受けても問題ないと思うという話でしたので、右に倣うことにしました。



大手企業さんの社員さんが駐車場も含め借りてくださるのだから、こちらとしては

大変ありがたいですね。いいお客様を見つけてくださった管理会社さんにも感謝です。

ありがとうございます。



これで札幌１２棟目は満室に返り咲きとなりました。札幌で空室が残っているのは

札幌７棟目のみということになります。普段と逆で新鮮です（笑）

札幌７棟目に注力します！



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札幌１２棟目で残念ながら退去予告。

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札幌１２棟目で退去予告がありました。２年を待たずにちらちらと入れ替わりが

発生しているようです。やっぱり狭い物件だからそうなっちゃうのかなー。



新築で購入することができた札幌１２棟目。当時は新築が一段階高くなってしまい、

この利回りでこれを買うところまで値上がりしちゃったのか・・・と思っていましたが

そこから更に値上がりが進んで、今思えばとても安くて良い買物だった、というオチに

なってしまいました。



当時なぜ安かったのかと言えば、ローンブレイクによる再販だった（らしい）こと、

仲介業者さんがめっちゃ頑張って値下げ交渉してくれたこと、利回りを上げるために

３０平米を切る小さな部屋が半分くらい含まれていたこと、といった要因がありました。



札幌だと、新築ならお部屋は広いのが当たり前という風潮があるように思っています。

ひと昔前は、南向きであることと３５平米以上あることが当たり前くらいの勢いの人も

少なくなかったような・・・。管理会社さんが「南向きなのが当たり前と思っている人

多いんですよね」とか言ってた記憶があります。私は新築より築古を多く持っているので

築古だと狭い部屋も多くてなかなか選んで貰えず苦労した過去もありました。

（あれで大家スキルがだいぶ身に付きましたので悪いことばかりじゃなかったけど）



その時の経験で懲りて、いい物件だけ買うようにすればよかったのですが、懲りない私は

その後もきつめな高利回り物件ばかりに手を出してしまいがちです。どうにもこうにも

利回り星人を止められないみたいで・・・。札幌９棟目なんてその最たる例です。

コタコタした物件ですが、奇跡的に今満室になっているので良かったのですが、

買う段階で「これは満室にできないかも」と自分で思ってしまうレベルでしたから。

土地として最後出さればＯＫくらいの感じだったのです。あの頃は金融情勢も良好で

何を買うにも融資が普通についていた幸せな時期でした・・・２年で１２棟買ったもん。

そしてその時の選球眼の適当さでその後３〜４年は稼働率低下に苦しむのでした（笑）

今は稼働率も正常化して９５％程度をキープできるようになったので良かったです。



札幌１２棟目の話に戻して・・・



この物件、安く買えたので含み益はだいぶある状態です。今普通に転売かましただけで

（単純な当時の買値と今回売値の差が）２０００万以上は出るはずです。銀行返済とか

色々あるのですぐ売ることにメリットはあまり感じていませんが、いざとなったら

換金できるというのはとても安心材料になるなあと思っております。



売却のことを考えがちなのは、今は安定していても先々どうなるかわからないと

思うためです。その大きな理由の一つは「部屋の狭さ」です。



札幌１２棟目が満室になったのが一昨年の１１月。そこからだいたい１年半くらいに

なるのですが、今年に入ってから１９部屋中３部屋の入れ替わりがありました。

１年半で３部屋の退去はちょっと多いかなという印象を持っております。そしてその

３部屋の間取りは、いずれも狭い部屋なのです。１ＬＤＫ取れてる広い部屋からの

退去予告はなく、１Ｋの狭い部屋からの退去予告ばかり。元々危惧していた部屋の狭さに

関しての不安、もしかしたら的中していて、今後も保有し続けるなら向き合い続けないと

いけないのかな？という考えはより強くなりました。



管理会社さんが頑張ってくれているし、立地も今は盛り上がっているエリアなので

別にそこまで大きな心配はしていません。実際、空いても半月もあれば次の人を

見つけてきてくれます。その意味で競争力は高いだろうと思っていますし、空室に

困るといったこともありません。ただ、１０年後・２０年後を見据えた時に、

そこまでずっと引っ張る物件なのか？という点は疑問符だというだけですね。

なので売却するイメージを常に頭に描いてしまうのでした。



さて、そんな私のイメージをより助長しそうなお話が飛び込んできました。

通算４回目の退去予告です。それもまた１Ｋの間取りのお部屋で。



今回の方の退去理由は特に管理会社さんからはうかがっておりませんが、１年半経つと

事情も変わってきて引越が必要になることもあるのでしょう。



管理会社さんからは、家賃を２０００円アップして募集したいという報告がありました。

新築の時より近隣家賃相場が上がっているので、これまでも退去ごとに３０００円の

家賃アップを目指してきました。そして３部屋とも３０００円の家賃アップを達成。

３０００円上げても速攻で決まったので、今後も家賃は上げていこうと思ったのでした。

今回は２０００円のみにとどめているのは、閑散期でタイミングが悪いということが

理由だそうです。本当は家賃を上げるのもどうかと思うけど、駐車場も１台空いてるし

上げること自体はいけるんじゃないか、というのが管理会社さんの見解でした。



私としては、家賃が上がるのは大歓迎です。家賃収入が上がるのは勿論のこととして、

売却時に利回りから逆算して計算した売価が高くなるというメリットがあるためです。

その意味ではむしろ家賃が安い部屋の退去は歓迎すらしてもいいのかもしれません。



ただ、退去になれば当然ですが諸経費がかかります。売価が上がることと諸経費が

嵩むことを天秤にかけた時、どちらがよりメリットが大きいのか・・・という観点で

考える必要はあるのかもしれません。ただ、その観点で考えたとしても、新築の頃は

悪名高い札幌の高い広告料も２ヶ月で済みますし、原状回復も例外はあれど普通は

あまり必要ないでしょう。空室期間も先の３部屋の実績ではほとんどありませんでした。

その意味では、退去して賃料が上がる方がメリットがありそうな気がします。



管理会社さんには、賃料が上がるのであれば是非上げていただきたい、ご提示いただいた

条件で募集をしていただいて構わない、とお伝えしました。今回も半月で決めるとか

そういうミラクルがあれば、本当に管理物件の募集は強いなという印象が強固に

なります。期待したいですね！



ということで、次の募集もつつがなく終わることに期待したいと思います。



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