2021年09月05日

札幌の新築の決済に向けて準備を進める。

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札幌の新築RCを購入することが確定になったので、忙しくなって参りました。

購入に向けての準備を進めていかないと!



まず最初に、昨日のブログの内容を1点訂正です。ブログを見た仲介業者さんから

「ロードヒーティングついてますよ!」とコメントをいただきました。

ないって書いちゃったけど、あるなら駐車場代はその分高く取れそうです。

レントロール通りの駐車場代で埋められると思うので安心してください、とわざわざ

連絡くださったことに感謝です。



ちなみにロードヒーティングとは、アスファルトの中になんかあっためるやつを通して

雪を解かす装置のことです。あっためる以上電気代を使うので金食い虫になりますが、

その分賃料が高く取れるなら問題なしって感じです。最近はセンサー付きで必要な時だけ

あっためる仕組みのものもあり、今回の新築ではそれを採用しているそうです。

電気代は月1.5万程度が予想されるとのこと。賃料のプラス分でそのくらいは

ちょうど賄えそうだなと思いました。



訂正は以上です。



さて、決済に向けてやるべきことをピックアップしていきましょう。

・売買契約、需要事項説明

・手付金入金

・司法書士さん手配

・火災保険手配

・オーナー検査

・金消契約

・決済当日の段取り

こんなところですかね?



まず、売買契約と重要事項説明、手付金入金は既に完了しております。

融資打診中に融資特約ありで契約を済ませました。



司法書士さんに関しては、候補がいくつかあります。

本命はいつも仙台でお世話になっている、大家さん仲間でもある司法書士の先生。

仙台の先生ですが、法人が仙台で融資を受ける金融機関の支店さんも仙台なので、

物件以外は全部仙台にまとめられます。この先生が一番の候補かな。



それから、相見積であることは前提としてお伝えしていますが、売主業者さんが

懇意にしている司法書士の先生にも見積を依頼しております。



あとはまだこの辺の意向は確認していませんが、金融機関さんが司法書士の先生を

指定してくる可能性があります。今回ご融資いただくメインバンクさんは、懇意にしてる

先生を使ってもらえないでしょうか、とだいたい相談してきます。今回もそれがあるか?



義母としては、最初に書いた懇意の仙台の先生に依頼したいようです。義父が亡くなった

時の相続登記とかもやっていただいているので、依頼しやすいって思っているようです。



今回、決済は義母に任せて仙台でやっておいてもらう予定なので、義母が動きやすいのが

一番いいでしょう。まずは見積をいただいて、大きな差がなければいつもの先生に

依頼する方向で調整になりそうです。

不確定要素としては、金融機関さんの司法書士さん指定があった場合にどうなるか、

ってとこでしょうか。義母には、いつもの先生に依頼したいなら金融機関さんの要請は

頑張ってはねつけるようにしてね、と伝えております。



次に火災保険です。これは金融機関さんに融資打診する際、諸経費を算出するために

懇意の保険代理店さんで既に見積を出していただいております。そのままこのプランを

採用して決済予定です。



なお、私のいつもの保険プランは以下のような感じです。ご参考まで。

・火災保険は基本的に建物上限まで評価額をあげてかける

 (残債が少ないボロ戸建とかは残債カバーできる範囲で止めることもあります)

・地震保険は必ずつける

・休業補償、施設賠償責任保険も必ずつける

・孤独死保険は物件によっていつけるか検討

・電気的機械的特約は保険金の上がり具合と電気設備の数を見ながら検討

 (だいたいいつも「あり」「なし」の2パターン出してもらいます)

・5年契約、1年払



オーナー検査は義母と相談しましたが、義母は行かないとのことでした。

嫁ちゃんと温泉があるなら行きたいんだけど、とか困ったことを言ってました(汗)

よって、私が一人で対応することになりました。札幌行きの予定を組まなくては。



決済が30日の予定なので、私の予定とかオーナー検査可能な日程とかを組み合わせて

候補日を出していくと・・・決済直前しか空きがありません(汗)

決済前日の29日に札幌入りして、オーナー検査や管理会社さんとの顔合わせ、

密対策した上でノンアルでの懇親会あたりをやって、30日はテレワークしながら

決済の様子を見守る、ってところになりそうです。



ホテルや飛行機の手配をしないとなー。あとはテレワークだから、週末まで札幌に

滞在してしまうという手もあるので、この辺どうするか現地にいる方とも話をしながら

決めようと思います。ちょうどマリオットの無料宿泊券が1日分あるから、マリオットに

何日か滞在するのもいいかなー。札幌11棟目もリフォーム仕上がってるから、

現地見ておきたいとか、札幌7棟目の管理会社さんの社長が犬を飼い始めたらしいので

それも見たいなーとか、やることはいろいろあるのです。



金消契約は義母に一任。仙台でいい感じにやっておいてもらいます。

司法書士さんとのやり取りも義母に任せてしまおうと思います。



当日の段取りは・・・オーナー検査の予定のついでに決めた感じになったなあ。

うん、まあざっくりとはこれでいっちゃおう。問題ないでしょう。行き当たりばったり。



ということで、義母と役割分担しながらうまいこと進めていきたいと思います。

ホテルの手配、飛行機の手配、保険代理店さんとの契約日程の調整くらいかな?

こっちで事前にやっておくことは。



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posted by ひろ* at 10:16 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月04日

購入予定の札幌建売新築RCの融資条件や思惑などをつらつらと(人との繋がりは宝です)。

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昨日のブログの続きです。札幌で購入することになった建売新築RCに関して、

融資条件なども書いてみたいと思います。



札幌で新築RCを購入することが確定したと昨日のブログで書きました。

利回り8%ではあるものの、駅からはちょっと遠め、間取りもちょっと狭めです。

当面は良いと思いますが、長期的に見ると苦しくなる場面も出てくる可能性は高いです。



凡人が今買える物件という意味ではそこまで悪くはないと思いますが、絶対的な

パフォーマンス・・・CCRと言われている自己資金をいかに効率よく運用できてるか、

という指標で考えれば、そこまで効率が良いものではありません。だいたい8年程度で

自己資金を回収しきれるだろう、くらいの計算です。



また、仲良くしている札幌不動産投資仲間に資料を見せたところ、駐車場の賃料は

高め設定すぎてこれでは決まらないのでは?という指摘を受けました。確かに、

ロードヒーティングも屋根もない駐車場にしては、ちょっと高いかも・・・と

言われてみれば感じます。え、レントロールもろくすっぽ評価しないで買ったの?

実はざっくり見てまあいいかなーってくらいで買っちゃいました(悪いお手本)



自分でも雑だなあと思いますが、今の規模であれば全体で見てなんとかできると

思うので、ポートフォリオの分散化という観点で言えば、新築も混ぜておいた方が

良いんじゃないの?などとお気楽な超理論を展開しております。

(楽観論者なのであまり参考にしないでください、すみません)



実際のところ、上記のようなリスクや非効率なCCRなどの要素はありましたので

私自身も人並みに買うか買わないか悩んでおりました。購入に踏み切った理由で

一番大きいのは、昨日も書いたかもしれませんが「人との関係」です。

信頼のおける管理会社さんとまた一緒に仕事ができるとか、その管理会社さんが

いい会社だと言っている会社さんとも新たな関係作りが始まるとか、「また一緒に

仕事したいんですよ〜」という言葉が嘘ではないことをある行動をもって示して

くれたりとか。



私は常に「自分はポンコツ」「一人では何もできない」と自覚を持っております。

なので、周りの方に信頼をして貰い、支えて貰うことがないと生き延びられないと

考えています。そして、頼れると思えば全力で私も信頼します。自分が信頼しないのに

相手に信頼しろなんて無茶は通りません。



今回もそうやって信頼している方が私のために動いてくださったのですから、

そりゃあ男としてやらないわけにはいきません。やるぞと決めた最後の一押しは

そこにありました。



お金や数字も大事ですが、人との信頼関係はそういった尺度では測れません。

損得勘定なしで本音でいい関係を作れる方が周りにどれだけいるか。

今回の案件はどちらかと言えば人間関係にも妙があるのかなと思っています。



ちなみにどうでもいいこだわりかもしれませんが「人脈」という言葉を使うと

急に人との信頼関係をお金に換えてしまったような罪悪感に見舞われるので、

私自身はあまり「人脈」という言葉を使わないようにしております。

ただの自分自身の感受性とこだわりだけの話ですけどね。



・・・いかん、なんかもう書き切った気分になっているけど、今日は融資条件の話を

書く予定でした。ここからは融資の話です。



今回の札幌の新築は仙台法人で購入予定です。融資の承認も仙台法人で出ました。

融資してくだったのはメインバンクさんです。札幌7棟目に融資してくださった

サブバンクさんは、求める自己資金が多すぎて断念。メインバンクさんは自己資金は

比較的少なめで話をまとめてくださいました。



期間は35年、金利は10年固定で1.45%です。金利はもう一息下げてほしいなとも

思いましたが、10年固定であることを考えたらまあいいかなって感じです。

本当は5年固定くらいが一番いいなあとは思うんですけど、先方から10年と提示を

されたので、そこは逆らわないことにしました。

本当は5年くらいで売却を模索したいんですけどね・・・。



さっき自己資金効率が悪いって書きましたが、自己資金は今回売価の5%程度でした。

今時のご時世であれば決して悪くない数字だろうと思っています。

ただ、自己資金を出さなければ出さないだけ、運営時に満室をキープできないと苦しく

なってしまうと思います。だから決して、フルローンに近ければなんでもいいとは

最近は思ってはいません。昔は思っていましたが(笑)



メインバンクさんは札幌と仙台の両方に支店があり、前の前くらいの支店長さんは

札幌進出もお手伝いしますと言っておりました。その後だいぶ時間が経ちましたが

ようやくその言葉が現実になったことを喜ばしく思います。



支店さんとのやり取りは基本的に義母に任せました。私は銀行さんに提出する

シミュレーションなどを作成して義母に送付した以外は、1度だけ支店にお邪魔して

今回の案件のいいところ悪いところをガーっとしゃべって、ちゃんとリスクも把握して

薦めてるから大丈夫というPRをしただけです。これだけ義母に仕事を任せることが

できる環境にあることも恵まれていると思います。ありがたい。



今回、融資付に尽力してくださった副長さん、在籍4年以上になっていたのですが、

融資が決まったこのタイミングで異動が決まったそうです。彼の最後の置き土産かな。

銀行員さんにしては珍しく、朴訥とした裏表があまりないタイプの方でした。

今までありがとうございました。新天地でのご活躍を心より祈念いたします。



私としては、この案件で損をすることはないと思っていますが、入れた自己資金に見合う

成果が得られるかは売却まで含めて考えないと評価しづらいかなと思っております。

それでも、たぶん保有していてラクチンだろうし、関わる人が楽しい人ばかりっぽいので

その意味でも楽しい案件になるだろうなと考えております。

決済に向けて忙しくなりますが、頑張ります(主に義母が)。



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posted by ひろ* at 09:53 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月03日

札幌の新築、購入確定。

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札幌の建売新築の融資が通ったと連絡がありました。これでこの物件、購入確定です。

関係者の皆様をやきもきさせたと思いますが、無事決まって良かったです。



今日はまた寝坊してしまい、会社に行く時間ギリギリになってしまいましたので

細かいことは後日書くことにします。ほんと概要だけ。



札幌の建売新築、ざっくり書くと以下のようなものです。

RC4階建

地下鉄駅徒歩8分(札幌だとこれはちょっと駅から遠め)

利回り8%(駐車場はこの家賃で埋まるか微妙なので8%は割っちゃうかも?)

間取りは平均的な新築と比べて狭め(だから利回りが高め)

9月末引渡(既に4部屋埋まっているとのこと)



利回りをよくするために、駅から離れて間取りも小さくなった、って感じです。

札幌の感覚だと狭小新築と言ってもいいかもしれません。



リスクはいろいろとあるのは承知の上で購入に踏み切ったのは、関わっている方に対する

信頼に尽きると思います。札幌5棟目の管理会社さんが仲介に入ってくださったのですが

また一緒に皆さんとお仕事出来たらいいな、と思ったので。



と言いながら、企画屋さんへの義理もあるので、当面は管理は売主である業者さんに

なるのですけどね。ここも札幌5棟目の管理会社さんの社長と懇意にしているそうで

社長曰く「いい関係が作れると思いますよ!」とのことでした。

客付能力が高い会社さんと認識しているので、関係構築できれば強いと思います。

新たなお付き合いができることにもワクワクします。



しばらく今回の企画をした管理会社さんで管理委託した後、頃合いを見て札幌5棟目の

管理会社さんに管理をバトンタッチする予定です。これは両社ともその認識でいると

聞いていますので、不義理とか働くような話ではないです。



今の札幌で私がそこまで良い物件を購入できる力があるとは思っておりません。

いいものは地元の力のある大家さんが買っていくことでしょうし、そもそも私自身に

新築RCを土地から企画する能力がありません。なので、企画屋さん頼りになります。

そうなれば当然、企画屋さんと利益を山分けすることになりますから、利益の最大化は

難しくなります。



その意味では、今回購入した案件は、そういう制約の中ではまだよさげなものを

選ぶことができたのではないかと思っています。



他と比較しても仕方がないので、自分としてこの物件で数字を出せるのかという計算し、

その結果まあ何とかなるでしょうという結論に至った、と言うところです。



もっと色々書きたいところですが、時間がないので明日にします。

明日は融資条件とかにも触れたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月14日

新築やるの?やらないの?メインバンクさんと打ち合わせ。

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先日の仙台出張の際に、仙台法人のメインバンクさんも久しぶりにご訪問しました。

札幌の新築に融資いただける可能性があり、その確度の確認などさせていただきました。



仙台の金融機関さんに関しては、当初は開拓から折衝まですべて私が行っておりました。

訪問に関しては義母に同行して貰ってはいたものの、話をするのはほとんど私でした。



しかし、徐々に義母が何を話せばいいかわかってきているなあと感じ始めたので、

こちらで話すべき内容を伝えたり資料を作ったりすることを前提に、義母単独で

金融機関さんとの電話やメールの対応をして貰うことにしました。

最初はおっかなびっくりでしたが、現場に放り込むことを何回か繰り返すうちに

だんだん慣れてきて、銀行さん対応も義母だけでできるようになりました。

それに伴い、私は出番が減ってきてしまい、あまりメインバンクさんに顔を出したり

電話したりすることがなくなりました。



今回、仙台に出張するということもあり、義母とも相談して久しぶりに銀行さんに

顔を出すことにしました。もはやメインバンクさんなんて、担当の若者君に会ったことも

なかったくらいです。さすがに長いこと行かなさすぎだなと。



それに、ここでメインバンクさんに顔を出しておきたいもう一つの理由があります。

それは、札幌の新築の融資可能性を探りたいという目的です。



今、懇意にしている仲介業者さん経由で、札幌の新築に買付を入れております。

特筆すべきところはあまりない建売新築です。利回り重視で仕様が微妙なのですが

収支としてはまあ回らないことはないなと思ったので。素振りも兼ねて買付入れました。

勿論、当たれば買ってしまってもいいかな、という前提で。買う気がないのに買付を

入れるなどと言う失礼な真似はしません。



今は遠隔地の融資がなかなか難しいですが、仙台法人は札幌に支店がある金融機関さんと

お付き合いをしております。仙台の支店から融資を受けて札幌7棟目は購入しました。

メインバンクさんも札幌に支店があり、過去の支店長が「札幌での事業拡大も当行にて

ご支援します」と言っていただいておりました(その後支店長が変わって実現してない、

という状況ですが・・・)



ここ何期か、決算書も綺麗にできてきているので、金融機関さんも条件が合えば融資は

検討してくれるだろうという感触はありました。自己資金も売却やコロナ融資などで

それなりに手元にあります。この辺を活用して、できれば1棟購入したい考えでした。



札幌5棟目を売却して、札幌は少し棟数が減っています。補充は検討したいところ。

新築も昔に比べたら数字は微妙ですが、回らないことはありません。

仙台は新築となると利回りが低すぎて合いません。

東京はすみわけの関係で仙台法人で購入する想定はありません。

ということで、今は札幌の新築〜築浅を狙うか?というモードでした。



札幌の新築も7%台ばかり。よほど良い立地で持ち続けられると判断できるもの以外は

入替を前提にした方がいいだろうなと思っています。5年程度保有して家賃が下がる前に

売却する方向で検討かな、と。

銀行さんには堂々とそう言うわけにもいかないので「10年単位で方針を見直し、

必要があれば売却」という形で伝えますけど。。。



そんなことを考えている折に、札幌5棟目の管理をしていただいていた管理会社さんから

新築のご提案があったのです。立地と間取りは正直微妙ですが、利回りだけは今時の

札幌であればまあ悪くないかなという水準。



私もまたこの管理会社さんと一緒にお仕事できるならいいなと思ったので、ひとまず

購入前提に買付を入れて、銀行さんに打診をかけることにしました。



メインバンクさんと、札幌に支店があるサブバンクさんの2行に打診。

サブバンクさんに関しては、用事があって義母の家に担当の方がお邪魔した際に

義母が「こんなん打診してるんですよ」と近況報告気分で見せたところ、担当の方が

うちにも審査させてほしいと言い出したため、それじゃあということで出したそうです。



そして打診の結果は・・・

・メインバンクさん:自己資金7%+諸経費で本部に稟議をあげられる

・サブバンクさん :自己資金30%+諸経費でないと回らない



サブバンクさんに関しては「やはりそうか・・・」という感じでした。

札幌7棟目に融資してくれたのが奇跡で、普段はこのくらい厳しい見方をすると

頭ではわかっていたので、まあ予想通りだなと。札幌7棟目を融資してくださった時は

本当に優秀な担当さんがいたので、彼が頑張ってくれたから融資につながったのだろうと

考えております。彼は札幌7棟目への融資が終わってしばらくしたら、本部に異動する

前提で、某メガバンクさんに修行のための出向を命じられておりましたから。



メインバンクさんに関しては、すごく頑張って提案をしてくれたと思います。

売却まで含めて考えれば、まあ多少利益は残せるかなと。



しかし、仙台法人もそこまで自己資金が厚いわけではないから、これを買うことで

しばらく仙台法人としては物件購入はできなくなるでしょう。キャッシュフローが

貯まるまではじっとしていることになります。そして義母は手元資金が少なくなると

不安になる性格なので、本当にこの案件にこんなに自己資金を使ってしまっていいのか、

と言っております。自己資金を使うことが気になるのは私も同感ですが、私の場合は

手元に残る金額よりも、他にもっといい案件が出てきて後悔しないか、という方向で

この案件にお金をつっこんでいいのか悩んでおりました。



悩んではいたものの、やろうかなという方向に気持ちは傾いていたと思います。

仲介業者さんに「また是非一緒に仕事をさせてほしい」的なことを言っていただき、

本案件に関してもその言葉が嘘ではないことをとある行動で示してくださいました。

そういうの見せられると、私もその期待に応えないと!という気持ちになります。

(コントロールされやすいです・笑)



とはいえ、義母の気持ちも尊重しつつ、ファイナンス面も問題ないのか、などの検討は

当然ながら必要です。



案件を進めるか否かを決めるために、本部にあげられると言っているメインバンクさんと

会話して、方向性決定の一助としようと思った、というのが今回の訪問の動機です。

やっぱ、直接話をしないと肌感覚で銀行さんがどう考えているかがわからないですから。



ということで、仙台に行く機会があったので、メインバンクさんと久々の情報交換に

いそしんだ次第です。



話した感じでの見立てですが、たぶん銀行さんノルマ足りてないなと思いました。

比較的慎重な金融機関さんなのですが、本件に対して前向きな言葉が出てくるのです。

義母も会話していてそれは感じたようで、ダメな時はダメってすぐ言うのに、

今回はそれがないのよね、と訪問後に感想を述べていました。



あの物言いだと、本部を通せる自信はおそらくあるのでしょう。あとは自己資金を

追加で投入しろと本部から言われる懸念はある、ということは仰っておりました。

なんとなくですが、現場で話を聞いて理解しました。これは通る可能性が高い、と。



メインバンクさんは支店長が変わったタイミングで札幌に対して消極的になり、

何を持ち込んでも「札幌だと審査できない」と言い出したことがあります。

どうしても融資姿勢は水物なので、状況に応じて変わります。

今は「やりたい」と言っているのだから、攻めるべきではないか。

案件に対してどうするか迷っていましたが、腹は決まりました。

本部に出してもらいます。通れば買います。



さて、結果はどうなることか。結論が出るのを待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:05 | Comment(1) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする