札幌１２棟目の管理変更の時期が決まりました。

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札幌１２棟目の管理の切替、２０２３年１２月からスタートということになりました。

新旧管理会社さんの双方に今後ともお世話になりますので、よろしくお願い致します。



９月末に行った札幌出張のメインの目的は、札幌１２棟目の管理変更をするための

打ち合わせでした。



今の管理会社さんに不満があるわけではないのですが、購入する時に仲介してくださった

会社さんが元々札幌５棟目（売却済）の管理会社さんでして、購入当初は売主さんの

業者さんを管理会社として、頃合いを見て切り替えてほしいということで売主さん側も

含めて合意を取っているということでしたので、今回切り替えることにしました。



札幌５棟目の頃の管理を見ていても、こちらの管理会社さんの仕事っぷりは安定しており

担当が誰に変わっても同じクオリティの仕事になるといううまく仕組み化が達成されてる

会社さんです。管理を安心してお任せできる会社さんという認識ですし、私自身も

売主さんの会社さんとのお付き合いがなかったので、その方が安心と思っていました。



腰かけのつもりで管理をお願いした売主業者さん（今の管理会社さんです）でしたが

こちらが想定外にいい仕事をしてくださいまして。空けばすぐ埋めてくれるという点が

すごかったです。入居付特化型だと管理会社さんご自身も仰っておりましたが、

本当に入居付けは強かったです。その分（？）ひょっこりと物件に行くと宅配ボックスが

空っぽなのに全部鍵が閉まってるとか、共用部の片隅に雑誌の束が置いてあるとか、

その辺の甘さはあったと思いますが、それを補って余りある客付能力には感服でした。



切替することは私の中では約束であり実施しないといけないことですが、この客付能力は

惜しいし関係を切りたくないなと思ったので、札幌８棟目の管理をお願いしました。

空室に困っていたのですが、管理変更から数ヶ月で満室にしてくださいました。

強いわーこれ。客付に困ったらこちらの管理会社さん一択だな。



別の物件で管理継続して関係維持はできる状態になったので、いよいよ元々の約束の

管理変更を実施しよう、というのが９月の出張でした。新管理会社さんとの打ち合わせや

マネージャーとの顔合わせ、現管理会社さんへのご挨拶と管理変更の理由の説明などを

こなしてまいりました。



その打ち合わせの中で、現管理会社さんからは「契約上は３ヶ月前通知になっているので

それよりも早く解約していいかを上に確認する」ということを言われておりました。

新管理会社さんとの打ち合わせで、だいたい１２月くらいからの切替が準備期間含めて

ちょうどいいのかな？なんて話をしていたので、その希望切替時期を伝えた結果

そのようなコメントをいただいたのでした。あーなるほど、そこは考えてなかったなあ。

もし厳格に適用されるなら１月からの切替ですが、年末年始は挟みたくないなあ。



現管理会社さんも「今後も別物件で引き続き管理オーナーになるので」ということで

できるだけ希望の時期に添えるように話してみる、と仰っていただけましたので、

希望の通りに進むことに期待しましょう。



そしてそこから１ヶ月近くが経過しましたが、ふとこの話の結論が出ていないことに

気が付きました。そういえばどうなってるんだろう？



現管理会社さんにそういえばどうなりました？と聞いてみたところ、引き続き

管理オーナーでいてくれることを考慮し、希望の日程に合わせるということでした。

そう言っていただけるのはありがたいです。恐縮です。



ということで、その旨を新管理会社さんにご連絡して、手続きを進めていただくよう

お願いをしました。こちらから現管理会社さんの担当の方の情報をお送りして、

あとは管理会社さん同士で動いていただければＯＫというところまでは持っていった

つもりです。



その後、新管理会社さんの担当の方から、１２月から管理切替ということで話をしたと

連絡をいただきました。これで本格的に管理の移管が動き出したことになります。



約束を守れないのは不動産業界のエンドユーザとして致命的に信頼をなくすと思うので

当初約束したことは絶対に守らないと、と思っておりました。その意味では、今回それが

達成できてほっとしております。その一方、現管理会社さんも優秀だということが

わかったので、両方といい関係を築いたままにしたいという贅沢な悩みも出てきたため

それを達成する下準備をした結果、当初想定していたより管理の切替時期が遅れて

しまったところもありました。なかなか難しいですね・・・。



両社とも素敵な会社さんなので、引き続きどうぞよろしくお願い致します！



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インボイス制度開始とどこから電話番号見つけてきた？問題。

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インボイス制度開始の影響が早速出てきました。義母の家に札幌１２棟目の法人契約の

法人さんから電話があり、登録番号を聞かれたそうです。どこから電話番号を・・・？



１０月１日から始まりましたインボイス制度。私は東京法人と個人事業主は登録せず

仙台法人は太陽光発電所があるので登録しました。登録番号は仙台法人であれば

持っている、という形になっております。



仙台法人は太陽光発電の売上だけで課税業者になってしまう状況でしたので、

太陽光の扱いがインボイス制度でどうなるか読めなかったこともあり、登録しました。

登録してないと電力会社さんが消費税の控除ができず、消費税の分だけ売電金額を

減らされてしまうのでは、と思ったのです。結果としてそういう措置はなかったので

特に登録する必要なかったなという感じではありましたが、どっちみち課税業者に

なっちゃってるので、まあいいかってことにしました。



東京法人は課税業者になるほど課税売上は計上されていないのと、課税売上が

ホテルということで、ホテルなら別に法人需要が見込めなければ気にしなくていいかと

思ったところもあり、登録はしませんでした。



個人事業主は今は賃貸業のみなので、これも特に気にしなくていいやという判断で

登録はしておりません。将来的に、今いるテナントさんから消費税分値引をしてくれと

言われるリスクはありますが・・・その時はその時でしょうかね。出たとこ勝負です。

むしろ賃料が今となっては安すぎるテナントさんもいますので、そういうところには

逆に家賃上げてくれって交渉を仕掛けてもいいでしょう。



仙台法人で所有する仙台１棟目は、水道メーターが集合になっているため、水道代の

請求を義母から入居者さんにしている部屋があります。寮として使っている部屋なので

水道の消費がすごく多く、かつ変動もあるので、そういう運用にしております。

ここも相手が法人契約なので、適格請求書に対応した請求書に書式にしないとです。

書式は作って義母に渡したので、あとは義母に使い方を教えるだけです。



うちで事前に準備できることは上記の通り一通り済ませましたので、あとは粛々と

何かあったら対応すればよいですね。



ということで考えておりましたが、さっそく発生してしまいましたよ。

義母から先日連絡があり、入居者様から電話があって登録番号を教えろと言われた、と。



札幌１２棟目は現在満室（申込ベースで）ですが、法人契約の部屋は１つもなかった

ように思うんですけどね・・・。そう思ってレントロールを見直しましたが、

やっぱりそういう部屋はありませんでした。契約は入居者様ご本人がされていて、

その家賃の支払を法人さんが家賃補助の形で肩代わりしているのかしら？

でもそれだったら支払先は個人だから関係ない気がしますけど。謎だ。



法人さんから義母に対して、書類を送るのでそれを埋めて返送してほしいという

依頼があったようなので、それについては義母の方で対応していただくよう

お願いをしました。



義母はインボイス制度で付与された登録番号を知らないので、私が顧問税理士の先生から

貰っていた資料を転送し、番号を伝えました。これで書類は記入できるはず。



並行して管理会社さんにこんなことがあったよという話をご報告したところ、

今後そういう話があったら管理会社に一任しているから管理会社に連絡を取ってほしいと

言っていただいて構わないということでお話をいただきました。入居者様の問い合わせ

専用コールセンターの電話番号も教えていただきましたので、それを義母に伝えて

今後はこっちに振ってね、ということで連絡も終わりました。



しかしですよ・・・不思議なのは、どこから法人さんは義母の電話番号を見つけた？

という点です。管理会社さん曰く、貸主の電話番号は契約書には記載していない、

とのことでした。それだったら確かにし利用がないはずなんですけどね。不思議です。

法人だからどこかに番号が出ていてもおかしくはないのですけど。

管理会社さんも、以前も別のオーナーさんのところで同じような話があったので

どうやって調べてるんだろうと不思議に思っている、というお話をされていました。



ま、今後は管理会社さんにて対応いただくということで話ができたので、これはこれで

気にしないことにします。



これからも何かしら不測の事態が出てくるのかなー・・・。出なくていいけど、

出ちゃったらまあ都度都度対応って感じですね。



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札幌１２棟目、あっという間に入居申込ゲットで満室返り咲き。

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札幌１２棟目の空室、あっという前に入居申込をいただくことができました！

１ＬＤＫ間取り、まさかもっと家賃をあげられるのか！？



先日ブログに札幌１２棟目で退去予告があったことを書きました。初めての１ＬＤＫの

退去予告。１Ｋより引きはいいだろうと気軽に見ていたのですが、まさかの数日で

あっという間のお申込ゲット。しかも家賃はきっちり３０００円上げてるのに。



募集当初の家賃がそこまで安かったとは思わないのですが、家賃相場が上がったのか

この地域の人気がさらに上がったのか、あるいは別の要因なのか・・・。



新築時に入居募集を始めた時は、今の家賃帯で２ヶ月ちょっと入居までかかりました。

融資が固まったタイミングが少し遅かったなどの事情もあり、引渡１ヶ月前からの

募集と言うこともあって、若干安めに募集していたのかもしれませんが、満室に

なったのは引渡から１ヶ月後なので、２ヶ月かかっております。そんなに無茶苦茶な

時間がかかっているわけではないので、そこそこ妥当な家賃水準であったはずと

私自身は考えております。



新築から１年が経過したあたりからちらほらと１Ｋタイプに空室が出始めましたが、

ほとんどのケースで３０００円アップで半月〜１ヶ月以内に入居申込をいただいて

おりました。竣工時よりも人気が上昇しているのかな？くらいのイメージでとらえて

おりました。１Ｋなんて札幌ではめちゃくちゃ狭いという印象しか持たれないので

苦戦するだろうと思っていたのですが、正直意外な展開でした。



そして今回の１ＬＤＫです。今回に至ってはもう完全な瞬殺です。募集開始します、から

申込いただきました、までわずか２日です。すごい早さだわこれ。



もしかしてもう少し家賃伸ばせた？なんて色気を出したりもしたくなりますが

あまりやりすぎて決まりが悪くなるのも困りますからね。管理会社さんにお任せして

うまくバランスとってもらうのが一番いいかなと今は思っています。



今回入居申込を入れてくださった方は、親元から独立される３０代の男性でした。

駐車場もちょうど空くことになっており、そちらも一緒に借りてくれるとのことです。

保証会社さんの審査も問題なく通過で、あっという間に満室返り咲きでした。



今後管理変更を控えておりますが、管理変更するのがちょっと勿体ないくらいの

入居付のクオリティです。ありがとうございます。



これで札幌１２棟目は再び満室になりました。安定運営ができていることに感謝！

次は月末に札幌に出張しますが、行った時に管理会社さんにちゃんとご挨拶をして

感謝の意を述べなくては。あと管理変更の話も・・・（既に担当者さんには伝わって

おりますけどね）



そうか、月末の札幌出張の段取りもつけないといけなかった。夜はだいたい埋まって

いますけど、土日の昼間は特に予定入れてないんだった。入れておかなくては。

お土産を配り歩く仕事です（笑）



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札幌１２棟目で退去予告と入居申込。

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札幌１２棟目で退去予告と入居申込がありました。そしてそれと同時に別の部屋で

入居申込もいただきました。動きが早いです。



札幌１２棟目は１Ｒと１Ｋの混成間取りの築浅ＲＣです。私が購入した時点では

新築でしたが、ちょうどそこから丸二年が経過しました。そろそろ退去がポロポロと

出始める時期なのかなという気はなんとなくしております。単身物件は２年くらいで

退去の周期があるのが割と一般的かなと思っているので、そういう発想になりました。



この物件、思ったより入退去は多くて落ち着かない物件だなと思っています。

竣工から１年くらいで退去が出始め、その後もコンスタントに退去が発生してます。

特に１Ｋのお部屋でその傾向が顕著です。



数えてみました。

２年以内に１９部屋中６部屋が入れ替わっており、そのすべてのお部屋が１Ｋです。

１Ｋの定着率が微妙だなあ・・・。丸二年で３割以上の入れ替わりがあったというのは

ちょっと多めですね。



札幌の場合は広告料が高めです。新築でも２ヶ月は必要です。札幌１２棟目は築浅の

ＲＣなので２ヶ月で済んでいます。築古物件だと４ヶ月とか５ヶ月とかにも・・・。

要は１０万の広告料を出すというスタンスになるので、家賃が安い物件は相対的に

広告料が高くなるって話です。



なので、入退去が激しい物件というのは、それだけでちょっと経費率が高くなります。

広告料恐るべし、といったところでしょうか。



そんな札幌１２棟目でまた退去予告が出てしまいました。今回は１ＬＤＫのお部屋です。

１ＬＤＫで退去が出るのは初めてですね。入れ替わりの早さがじわじわと痛いです。

退去理由は転職とのことなので、引き留めも難しそうです。



１階ではあるものの、駐車場付きということになるので、募集は割としやすそうな

印象があります。なので、管理会社さんも定番のパターンで４０００円の家賃アップで

募集するという話をしてくださいました。



この管理会社さん、空室を埋めるのが早く、家賃相場もしっかりと見てくれて

上げられそうなら家賃を上げる提案をしてくださいます。家賃が上がると売却時に

大きく効いてきます。そこをわかっているので、資産価値を上げるためにということで

どんどん家賃を上げる提案をしてくださいます。入退去が多いと広告料はかさみますが

資産価値の向上には寄与してくれていると感じます。



これまでに家賃アップを繰り返した結果、１４，０００円／月の賃料収入増加が

達成されました。年間１６８，０００円の賃料収入増加となりますので、仮に利回りを

７％と仮定したら、２４０万円の売却益の増加が達成されたということになります。

広告料より断然こっちの方がメリットあります。なので、広告料は痛いけどメリットが

それ以上にあるなという理解をしております。



こういうところに気を遣える管理会社さんは優秀だなと思います。

（でも、購入時の約束を履行するために近々管理変更するんですけどね・・・苦笑）



今回退去される１ＬＤＫのお部屋も３０００円の賃料アップで募集開始となります。

これでさらに利回りアップですね。ありがたいです。



これで退去予告が２部屋になってしまったなあ・・・と思っていたのですが、

この管理会社さんが優秀であるところをこの後また見せつけられることになります。



その退去予告２室のうち、前回退去予告になった１Ｋのお部屋に入居申込が入った、

という嬉しいお知らせをセットで届けてくれたのです。本当に入居付け早いなあ・・・。

素晴らしいです。ありがたい。



今回ご入居されることになったのは、社会人の女性の方です。勤続年数割と長めで

収入も安定してそうですし、車をお持ちになっていて駐車場も一緒に借りてくださると

いうところも安定感があります。保証会社さんの審査も当然通過しているとのことで、

割と安心してお迎えできるような印象を持ちました。



若干のフリーレントの話はありましたが、そんなの余裕で受けられる範囲です。

問題ないので進めてください、と回答をしました。



退去予告が同時に発生してしまったので、これで満室ですと言う話にはなりませんが

順調に埋まっているので安心できます。管理会社さんのご尽力に感謝です。

残り１部屋も引き続きよろしくお願い致します。



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札幌１２棟目、入居申込をいただき満室返り咲き確定。

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札幌１２棟目にお申込をいただくことができました！保証会社さんの審査も通過したので

満室返り咲きとなります。本当にありがたい。



昨日のブログでちらっと書きました通り、今は空室がなり減ってきております。

仙台２棟目で２室、富山１棟目で１室、そして札幌１２棟目で１室の合計４室が空室。

仙台のＧ事件の後遺症で２室の空室が出てしまったのが惜しい・・・これがなかったら

あとは富山１棟目の１室だけというところまで来ていたのに。もう長いこと完全満室に

なっていないので、この辺でチャンスがくればいいなと思っていたのですけど。

（まあ富山１棟目がかなり難敵なので難しい気もしていますが）



ここ最近ではかなり運がいいというか稼働率がいい状況なのですが、更に稼働率を

押し上げる良い知らせが届きました。札幌１２棟目で入居申込をいただいた、という

ナイスなお話が管理会社さんから届いたのです。



札幌１２棟目は購入して２年半が経った物件で、新築で購入しております。

新築は利回りこそ低めですが、手間がかからずいいですよね。入退去があっても

すぐに埋まってくれます。



中古は手間がかかるけど利回りが高い、でも新築より入退去が多く発生しがちで

空室期間も長くなりがち、リフォームも高くなりがちです。運営期間中の経費や

空室損も含めて考えたら、実はキャッシュフローベースで考えたら新築と大差ないんじゃ

ないかなって思っています。リスクプレミアムが乗っかった利回りになっているだけで

元来の期待値は同じに設定されているのではないかなー、と。



ともかく、札幌１２棟目は入退去こそまあまあありますが、管理会社さんがきびきびと

埋めてくれるので助かっております。最初に管理委託する時の打ち合わせで先方から

「客付に全振りしています」「他は多少弱いかもしれませんが客付は頑張っています」と

説明があったのですが、客付は本当に強いです。退去予告から２週間〜１ヶ月くらいで

決めてくれちゃいます。物件の力もあるとは思うのですが、管理会社さんの動きも

良いのだろうと思います。



前にも書いたかもしれませんが、この管理会社さんは物件の割と近いエリアに

仲介店舗を持っているのですけど、仲介店舗から成約したケースってあまりなく、

自社以外の仲介で決めているケースが多いです。自社で決めて広告料など丸々抱え込む

ことを目標にしておらず、とにかく決めることを優先しているのだなということが

この辺からも伝わってきます。好感が持てます。



これだけやれる会社さんなのですが、購入時の約束もあり、本当はもう管理変更を

していなくてはならない時期だったのです。ただ、この管理会社さんとの繋がりも

キープしておきたくて、札幌８棟目の管理をこちらの管理会社さんに移管しました。

札幌１２棟目の管理がなくなっても、管理オーナーとして引き続き認知して貰えるように

というのと、普通に札幌８棟目が埋まらなくて困っていたからというのとの両面から

そうしました。そして札幌８棟目もあっという間に満室。すごいことです。



さすがにそろそろ管理変更しないと、購入時の約束と話が変わってきてしまいますので

次回札幌に行った際に管理変更を告げる予定ではおります。いい加減そろそろねー。

管理に何の不満もないのに管理変更という今までにない話ですが、管理変更先の

管理会社さんも優秀なのはわかっているので、実務上の問題はないでしょう。



管理会社さんが優秀だと言う話をここまで書いてきましたが、今回も優秀でした。

少し前に退去予告があったお部屋、９月末退去なのにもう次の入居申込を取り付けて

きてくれたのです。



今回ご入居のお申込をしてくださったのは、２０代の社会人男性の方です。

転勤のためにお申込をしていただいており、年収も札幌水準なら普通にあります。

保証会社さんの審査も問題なく通過しており、緊急連絡先に親族の方が名前を

連ねてくださっています。



スペックが微妙な中古物件ばかりやっていると、こういう普通の申込が輝いて

見えるようになってくるから不思議です（笑）



勿論、こちらとしては何ら問題がない話なので、是非このまま進めてくださいと

お願いをしておきました。これで札幌１２棟目は再び満室に返り咲きとなります。

管理変更を９月末に依頼してこようと思っているので、その時に仕掛中の話が

残らなくてよかったです（これからまた発生する可能性は勿論ありますけど）。



賃貸してない部屋を除けば、１２８部屋中１２５部屋がこれで申込ベースで埋まった

ことになります。残り３部屋！富山１棟目と仙台２棟目という難物物件ではありますが

何とか決まってほしいなあ・・・と思っております。富山１棟目は管理会社さんと

反響とかどうなのって話をした方がいいな・・・。頑張ります！



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