札幌１２棟目は退去前に入居申込。

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札幌１２棟目で朗報です。退去前に入居申込をいただくことができました。

前管理会社さんに負けず劣らずの募集能力を見せてくださっています。ありがたいです！



札幌１２棟目。札幌でだいたい２年半くらい前に買った新築物件です。

まさか２年半でこんなに建築費が値上がりして新築利回りが下がるなんて思っても

いなかったことでした。この時に購入した札幌１２棟目は利回り８％弱。

今、新築で８％が出る案件なんてほぼないと思います。関東→札幌の大家会の

一部メンバーには「それ本当に大丈夫なの？」「自己資金が薄いとその案件で

打ち止めになりそうだからもう少し考慮してもいいのでは？」みたいなご意見も

いただきましたが、結果として思わぬ相場上昇で問題なくクリアになりました。



ただでさえ含み益が出ている状態なのに、そこに加えて今もまだ家賃を上げて

募集を続けております。１部屋出るごとに３０００円くらいは家賃を上げていますが

それでも募集は問題なく進んでいます。いやはや、なんとも親孝行な物件であります。



強いて言えば、間取りが狭いので入れ替わりが多いというところは難点かもしれません。

札幌は初期費用が貰えず広告料がそこそこかかるので、あまり短期で入れ替わりが多いと

広告料負けするリスクは秘めております。とはいえ、見た目の利回りは高い状態なので

先々の売却という観点だけで見れば大きな問題にはならないだろうと思います。

長期保有で考えるなら問題はありますけど、そこはもう長期保有ではなく短期〜中期での

保有と割り切ればいいだけのことです。



現在、退去予告が２部屋あるのですが、片方は４月末というだいぶ先の退去予告です。

こちらはご結婚ということでしたので、笑顔でお見送りするしかないパターンのやつ。

もう一つの退去予告は３月末。部屋の内装を見ることができない状態での募集ですし

時期も今一つ。ちょっと苦戦しそうだなという感覚はありました。

とはいえ、引きがいい物件なので、意外と大丈夫なんじゃないかという気持ちも。

これまでも割と大丈夫でしたし。



ということで、まあきっと平気だろうというゆるふわな気持ちで様子見をしてましたが

やっぱり特に問題はなかったなと確信させられました。はいそうです、入居申込です。

嬉しいですね！



今回の入居申込は社会人の方です。そこそこの年齢の方で、正社員。社宅代行会社さんを

利用されると言うことで、それなりの規模の会社さんにお勤めです。車も持っています。

札幌で考えるといい入居者様なのではないかなと思います。



管理会社さんからは、退去から入居までの間が短すぎるので多少の制約を許容してほしい

という依頼が事前にありました。何かと言いますと、原状回復のお見積を精査いただく

時間がないかもしれないので、その場合はリフォーム内容を一任してほしいということ。

それと、鍵交換の費用が発生することも許容してほしいということの２点です。



詳細を聞いてなるほどと思ったのですが、鍵に関しては複数の部屋が空いた場合に

空き部屋間で交換して使いまわしているのだそうです。なるほど！そういう手が

あるのか・・・。とても納得です。いろいろ考えてコストダウンを図ってくださって

いるのだなと感謝したのでした。



今回は同一期間で空室になるお部屋がないため、その技が使えないということでした。

なので鍵を新規購入するしかないのでそこはご容赦いただきたいというお話です。

勿論ご容赦させていただきます！ご容赦どころか今までの工夫に大感謝です。



こちらの管理会社さん、誰が担当しても同じクオリティの仕事がアウトプットとして

出てくるんですよね。きちんと仕組みが作れている証拠です。不動産屋さんは得てして

ＫＫＤ（経験・勘・努力）が主体になりがちな業界なので、そこでこれだけの

均一なアウトプットを出せるってのはすごいなと思います。素晴らしい〜。



これで札幌１２棟目は１ヶ月先の退去予告以外は全部埋まり満室になりました。

退去予告のお部屋もこのペースで順調に埋まってほしいなあ。期待！



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札幌１２棟目で退去予告発生。

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札幌１２棟目で退去予告が出てしまいました。この物件、やっぱり回転のペースが

早いですね。間取りが札幌にしては狭いことが原因なのでしょうか。



札幌１２棟目は札幌で一番直近に購入した物件です。直近と言いましても、もう

２年半くらい前なんですけどね。今思えば、あの頃はまだ今ほどは物件が高くなく

ウクライナ戦争の影響による物価高もありませんでした。あの後、いくら何でも

高すぎだろうと思われるようなレンジに建築費が高騰してしまい、土地の坪単価も

上昇してしまったので、札幌１２棟目のような表面利回り（８％）の新築はもはや

作ることは難しいように思っております。その意味では、今すぐ売っても含み益が

ある物件ということになりますね。



昨日、お友達と会合をしていたのですが、物件が高くなったと騒いだところで、

結局皆さんその高い相場に適応して物件は買っているんだよね、という内容でした。

収益性が担保できない分については自己資金を入れて購入することで返済比率を

キープするような動きをして、結局物件を買い続けている、と。売却してできた

現金だって、結局それを頭金として投入して新たな物件を購入するのに利用するわけで

不動産賃貸業を生業とする以上はそういう動きにならざるを得ないよね、と。

終活の状態に入らない限りは、そうやって延々と物件を買い続けるに違いない、

なんて話で盛り上がったものでした。



結局相場の範囲で割安なものを購入し続けるんだねー、という点から考えると、

物件を売って現金を作ったところで、結局次の物件に化けるだけなんだから、

含み益がある物件を焦って売らなくてもいいんじゃない？みたいな話が昨日の飲み会で

皆さんがおっしゃっていた大まかな方向性でした。



えっと、思いきり脱線しましたけど、利回りが高いとか含み益があるとかそういう話に

対しての無理して早く売らなくてもよさそうねというお話でした。では本題に戻ります。



利回りが高いのには理由もありまして、一部屋あたりを狭くして収益性を高める方式で

作っているから、というところはあると思います。そのひずみなのか、札幌１２棟目は

前管理会社さんの頃からずっと退去になる人の割合が高いのです。単身で２５％くらいが

入れ替わるかなという感覚なのですが、それを越えた入退去が発生しているような

気がしています。

（ちゃんと数字で見てなくて、感覚で言ってますので・・・間違ってるかも）



利回りが高いということは、それに伴う何らかのリスクがあるということです。

利回りは期待利回り。長期入居が見込めて立地が良く築浅である、なんて物件は

不動産固有のスペックで考えれば誰もが欲しい物件でしょう。その物件を安く売る

理由なんて基本的にはありません。なので利回りは低くなります。

それに対して、短期退去が相次ぎ立地も微妙な築古、なんて物件の利回りが低かったら

誰も飼わないでしょうから・・・利回りは当然高くなります。



その人固有の問題（相続や別件で至急現金が欲しいなど）があれば、今の話は無視して

利回りが高くなるケースはありますけど、そんなレアケースは不動産屋さんが買って

しっかり相場の金額で売却をすることでしょう。なので、やっぱり期待利回りは

その物件の価値によって収束していくのだと思います。



つまり、私が購入した札幌１２棟目も、利回りが高いそれなりの理由があるということで

その理由は「間取りが狭いことから入退去が多い」ということなのだと思います。

だから入退去が多いことを嘆いてもしょうがないのです。淡々と処理していきましょう。



幸いにして、築浅でお手頃家賃の物件がこのエリアにはあまりないみたいですので、

入居付自体は困っておりません。普通に埋まっていきます。しかも半月とかで。

そこはありがたいですね。



現在、入居申込状態のお部屋が２部屋、退去予告を入れられたお部屋が１部屋という

状態になっております。管理会社さんが変わっても、普通にサクサクと入居申込は

いただけておりますので、そこは安心です。



そして表題にあるように、追加の退去予告を貰ってしまいました・・・。

しかも退去予告日が３月３１日。うー、辛いですねー。繁忙期終わっちゃいますー。

まあそれを言っても仕方のないことなので、これまた淡々と募集を開始するしか

ないのですが。まあでも個々の物件は時期に関係なく引きはいいので、今回の空室も

問題なく埋まりそうな気はしております。



退去の理由はお仕事の関係とのこと。転勤か何かなんでしょうかね。詳細は不明です。

間取りは狭いとはいえ１ＬＤＫを名乗れるくらいの広さですので、家賃は少し高めに

設定できることでしょう。管理会社さんとしても、今回は直近で決まっている他の部屋と

同じ価格帯に設定するということを仰っておりました。



今回解約になるお部屋は駐車場も借りていただいてましたので、既存の募集中の

お部屋に関しても駐車場ありで募集をかけ、もし埋まったら駐車場なしに切り替える

ことができます。それもメリットかなと（前向きに考えるなら）。



ということで、管理会社さんとのやり取りも終わり、募集条件は固まりました。

時期は悪いですが、あとは募集あるのみです。管理会社さん、どうぞよろしく

お願いします！



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札幌１２棟目で退去予告発生。

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退去予告来てしまいましたー。札幌１２棟目です。しかも解約日は４月末です。

めでたい理由なので仕方ないのですが、時期的には微妙だなー。まあしょうがないか。



最近ホテル開業にかまけていて、普通の賃貸用不動産の方に全然気持ちが向いておらず

放置プレイとまでは言わないけど、反応が遅かったり面倒を見れてなかったり。

でもそんな適当で雑な感じでも、なんとか回ってくれてるのだからありがたいですね。



幸いにして、今年の繁忙期は動きが少なく、退去の動きもそんなに出ていません。

予定通りの退去であった東京１棟目くらいでしょうか。札幌９棟目の退去に関しては

たまたま売却のタイミングだったということでノーカウント。仙台２棟目は・・・

ここんとこずっと調子が微妙なのでねえ（苦笑）



あ、札幌１２棟目も退去予告ありました。まあ札幌１２棟目は退去になってもすぐ

決まるから、心配はしておりません。管理会社さんを変更した後も順調です。

（前の管理会社さんが嫌で変えたわけではなく、義理を通すための変更です、念のため）



札幌１２棟目は退去が多いのは今に始まったことではありません。利回りをとるため

札幌にしては狭めな１Ｋ間取りがありまして、ここの退去が多いのです。

でもまあこの間取りはその辺しょうがないかなと割り切って考えていましたので

ある意味想定通りと言えば想定通りです。それでも思っていた以上に退去は多くて

うーんと唸ることもありましたけど。



入退去が多いとはいえ、全体としては稼働率は高いし、半月もあれば次が決まるので

そこまで大きな問題とは思っていません。勿論、広告料がかかるなどの問題はあります。

そこはちょっと困りますが、築古の物件のように広告料が３ヶ月も４ヶ月もかかるような

物件ではないので、経費負けするほどではないだろうと考えております。

（でもやっぱり入退去はない方がいいなー・・・笑）



さて、札幌１２棟目ですが、残念ながら退去予告が発生してしまいました。

この繁忙期で２件目の退去予告です。



今回の退去予告は竣工時からお住まいになっている方でした。１Ｋ間取りです。

また１Ｋかー。まあしょうがないですね。割り切っているつもりではいますが

退去多いなーと少し無念な気持ちになる身勝手な私です。



退去の理由はご結婚とのこと。これは引き留めようがないお話ですねえ。

おめでとうございます。お幸せに！



今回も３０００円アップで募集をします。新築時より高めの家賃に設定しても

すぐ埋まるんだから、ここのところのインフレ？スタグフレーション？みたいなやつが

家賃にもようやく波及してきたのかなーとか。まあそれ以外に、札幌１２棟目の

競合が少ないとか、最近人気がある場所で市況自体がいいとか、そういう事情も

ありそうですけどね。



そういえば最近都内は家賃が上がっているとネットニュースなどで見かけますが

札幌も地味に上がってるんですよ、家賃。新築の利回りが取れないから高めの家賃を

設定するようにしたら、それに引きずられて全体的に家賃が上がってきた、みたいな

流れのようだと私はとらえております。想像ですのであってるかはしりませんが。



今回も３０００円アップでどうでしょうと管理会社さんからお話がありましたので

それでＯＫですと返しておきました。欲張ってもう少し家賃を上げるのも一案かも

しれませんが、今はそこまで無理しなくてもいいかなって感じです。

賃貸物件に気持ちが向いてないところもありますし（汗）



ちなみに管理会社さんからの確認に対しても、結構時間をおいての返答になって

しまいました。面目ないです。そこは早くやれてて話なんだと思いますけど・・・。



こちらも早いところ埋まってくれることを祈りたいと思います。

管理会社さん、よろしくお願いします！



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札幌１２棟目は順調に入居申込と残念ながらの退去予告で一進一退。

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札幌１２棟目の管理変更後の状況ですが、すっかり書きそびれていたものの空室は無事に

入居申込になり、そして新たな退去予告が出てしまいました。



なんか年末はサラリーマンの仕事とか東京１５棟目の各種調整とかいろいろありまして、

既存の賃貸物件に対してあまり気が回っていなかったようにも思います。

あ、元々そんなに気にしてないじゃないって？それを言われたら何も言えません（苦笑）



前管理会社さんから新管理会社さんへの引継もつつがなく終わり、１部屋退去予告の

状態で募集がスタートしておりました。前管理会社さんは客付がやたらと強くて、

２週間で満室にしてきましたから・・・そこまでのレベルは求めないにしても、

ある程度の期間で埋めてくれるんじゃないかという期待はしておりました。



このお部屋は１２月半ばに退去になりましたので、原状回復の要否に関しての

報告を１２月後半に受けました。その際に、１２月前半に申込をいただいたが

他の物件に決めたとのことでキャンセル、その後別の申込をいただいているが

これもまだ迷っているみたいで今日中に決めるよう促している、ということが

書かれておりました。いい感じに引合取れてるみたいで何よりです。



そしてそこから少し経った年末、オーナー審査の依頼が届きました。どうやら無事に

お申込をいただけたようです。よく聞くと、今日中に決めるよう促した人は結局

キャンセルしたということでした。３度目のお申込で今度こそ成立ということです。

最近は気軽なキャンセルが多すぎますねー・・・（汗）



三度目の正直でお申込をしてくださったのは、新卒で病院に内定を貰っている方でした。

病院ならお給料も属性も高い方ですね。ありがたいです！できれば末永くお住まいに

なっていただきたいところです。



オーナー審査をお願いしますと言われたので、迷わず承認です（笑）



新管理会社さんの募集能力は、今回の事例であれば前管理会社さんと遜色なし、

ということがわかったので良かったです。



これで札幌１２棟目は満室返り咲き・・・と言えれば良かったのですが・・・

そうは問屋が卸さない、です。なんせ入退去のハイシーズンですから・・・。



はい、ほぼ同じタイミングで退去予告のお知らせが届いてしまったのです。

この物件、引きはいいけど退去も早いんだよなあ。これは前の管理会社さんの頃から

ずっと感じていたことではあるのですけどね。標準的な札幌の物件と比べると

狭いお部屋になっているので、ある程度仕方のないことと受け入れるしかないと

頭ではわかっているので、あまりどうこう言うつもりはありませんが。



今回は１Ｋのお部屋で新築当初の家賃の方ですので、ここももう一息家賃を上げて

募集できるのではないかと期待しております。ましてや繁忙期ですしねー。

決まるギリギリの高めを攻めていきたい気持ちはあります。

いずれにしても、管理会社さんからのご提案待ちですね。



ということで、管理変更後も今のところ順調な滑り出しと言っていいのではないかと

私は思う次第です。引き続き、どうぞよろしくお願い致します。



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札幌１２棟目で退去予告、タイミング悪く管理切替の真っ最中。

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札幌１２棟目、このタイミングで退去予告が来てしまいました。管理切替後すぐに

入れ替わりの募集が発生する形となります。



札幌１２棟目は現在管理変更の作業の真っ最中です。元々購入した時の約束があって

１年を目処に管理会社さんを変更するという話になっておりました。ところが想定以上に

最初の管理会社さんの管理がよかったので、両方とも繋ぎ止めておきたい気持ちになり

双方への配慮などをした結果、だいぶ遅いタイミングでの管理変更となりました。



現行の管理会社さんとの関係を続けるため、札幌８棟目の管理を現行の管理会社さんに

変更して、玉突き的に札幌１２棟目の管理を新管理会社さんに持っていく形にしました。

これにより、引き続き両方とのお付き合いができることになります。



新管理会社さんは元々札幌５棟目の管理をお願いしておりました。仕組み化が進んでおり

誰が管理担当として出てきてもだいたい同じような成果をあげてくれるというところが

安定感があり良いと思った次第です。管理はしっかりやってくださるであろうと期待は

しておりますので、変更による心配は特にしておりません。



あえて言うならば、現行の管理会社さんは客付が非常に得意なので、それと同じペースで

客付ができるかと言えば、ちょっと怪しいかなと思うところはあります。ただこれは

今の管理会社さんが客付を得意すぎるというだけかなと。あそこまでのスピードを

求めなければ、新管理会社さんも充分にいい仕事をしてくれるはずと思っております。



久しぶりの札幌５棟目の管理会社さんの管理。馬の合う社員さんも多く、楽しみです。



そしてその新管理会社さんにいきなり退去予告や客付のお話が飛んできました。

現管理会社さんからご連絡があり、１２月半ばで１件の退去予告をいただいてしまった

という話です。



管理変更は１２月１日からですから、この場合は新管理会社さん主導での募集に

なると思います。現管理会社さんもそういう考えで、私のところに連絡がきたものの

これはうちで募集ではなく新管理会社さんで募集ってことになりますよね、という

確認がありました。私もそれでいいと思っていますが、念のため新管理会社さんに

確認し、認識がずれていないことを把握できました。



今回は１ＬＤＫのお部屋からの退去予告となります。この物件、１Ｋと１ＬＤＫの

混合間取りなのですが、退去数は圧倒的に１Ｋが多く、定着率は微妙です。

入居付は良いけど、入れ替わりが割とあるので、経費率は高そうな気がします。

その分利回りは高めなので、許容範囲とするしかないかなとは思いますけど。



新管理会社さんの手腕に期待したいところです１よろしくお願いします！



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