2024年06月24日

札幌12棟目で2部屋まとめて退去予告(including 管理会社さんとの上手なお付き合いの仕方のテーマ)。

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札幌12棟目で退去予告が一気に2部屋も発生してしまいました。相変わらず出入りが

激しい物件です。入居付けは心配ないだろうけど、広告料が嵩むんですよねえ。



先日、札幌に出張に行ってきました。いろいろとやってきましたが、主な活動は

管理会社さんと会話をすることが多く含まれておりました。



いつもブログに書いていることではあるのですが、改めて書いておくと・・・

私が遠隔地の物件をうまく回すために大事にしていることは、管理会社さんとの

関係構築です。とにかくこれに尽きます。



管理会社さんも人間です。顔も知らない、どんな人かもわからない、そんな人の物件と

よくお会いして人となりも知っている人の物件と、どちらの物件の管理をより頑張ろうと

思うでしょうか。戸数限定のお話があったとして、どちらの物件に優先してお話を

持っていくでしょうか。



不動産業界はアナログな業界です。そして人同士の繋がりがお仕事を進める上での

鍵となる業界です。ですので、私はそこの人間関係構築には気を遣っています。



私がお付き合いしているほとんどの管理会社さんは、物件ごとに担当者の方が

決まっております。こういう会社であれば、できる限り担当の方とお会いする頻度を

増やすようにしています。遠隔地の場合はなおさらです。



私は幸いにしてそういうことは今までありませんでしたが、遠隔地の物件だと

オーナーが現地を見ないだろうという前提で管理会社さんが適当な仕事をして

半ば詐欺のような行為をされてしまうという話があるようです。そういう話もあったので

遠隔地の物件に関しては関係構築により気を遣っています。



関係構築と言っても、顔を合わせてお話をして、手土産の一つも渡して、一緒に

飲みにでも行けばいいのです。ポイントは昼間は仕事の話をしてもいいけど、

飲みに行った時は仕事の話は原則しないこと。あとはできる限り管理会社さんの

いいところを見つけて褒めること。それだけだと思います。よほどのひねくれものでも

ない限り、褒められて嫌な気持ちになる人はいないはずです。そして管理の人はあまり

褒められ慣れていない傾向があるため、褒めるととても喜んでくれます。



そうやって関係を構築しておけば、ボッタクられない、仕事が丁寧になる、気が利いた

対応をして貰える、といったところにつながる可能性がぐっと高まります。



なんかこうやって書くと打算的にやっているように見えてしまうかもしれませんが、

決してそんなことはなく、そういう風に関係を構築するのが元々好きなんです。

遠隔地はトラブルが多いとか、遠隔地だとうまくできないとか、そういう話を聞いても

あまりピンとこなかったので、なんで私はうまくいってるんだろう?と自分なりに

分析してみた結果がここまでに書いたような内容だった、というだけです。



そんな私にも、ちょっと攻略するのが苦手なタイプの管理会社さんもあります。

それは分業制になっている会社さんです。



大手さんに多いような印象ですが、原状回復はこの担当、トラブル対応はこの担当、

客付はこの担当、リフォームのプランニングはこの担当・・・のように担当が

細分化されている会社さんだと、誰と関係構築していいかわからなくなってしまいます。

このパターンは私のスタイル的にはとてもやりづらいですね。担当さんと関係を作るのが

必勝パターンと思っているので、担当さんの顔が見えないと厳しいです。



別にそういう会社さんを否定しているわけではありませんので、そこは勘違いを

なさらないようお願い致します。私のお仕事のスタイルとの相性というだけの話です。



例によっていつになっても本題に入らない私のダラダラトークが続いておりますが

そろそろ本題に入ろうと思います。たぶん本題の方が短いです(本末転倒)。



先日の札幌出張の中で、札幌12棟目の管理会社さんと会話をする機会がありました。

社長とランチした後、スタッフの皆様にお土産を配るためにお邪魔したのです。

とりあえず顔を見せるのって大事だと思ってます。それだけでも親近感が湧きますから。

短い時間で何回か会うのと、長い時間で1回会うのと、どちらの方が親密になるかと

言うと、短い時間で何回も会う方が親密度が高まると何かで読んだ記憶があります。

(ただの記憶ですので間違ってたらごめんなさい)

なので、まめに顔を出すようにしております。



今回顔を出した時も何人かのスタッフの方がいらっしゃいまして、その中には

管理担当の方もいらっしゃいました。最近ようやく札幌12棟目も落ち着いてきて

よかったですよね〜なんて話をしたのでした。



はい、そこから数日で退去予告が入ってしまいました。それも2部屋同時に・・・。

なにこのダチョウ倶楽部みたいな前振り。勘弁していただきたい(泣)



退去になったのは1Kと1LDKのお部屋です。1Kは9ヶ月でのスピード退去、

もう片方の1LDKは竣工当初からお住まいの方で約3年弱での退去となりました。



どちらのお部屋も入居者様は女性の方なのですが、1Kの方はご結婚、1LDKの方は

同棲開始ということで、おめでとうございますとしか言いようがないパターンです。

幸せになってくださいねー。大家は退去が辛いですが(汗)



家賃に関しては、1Kは前回募集から日が浅いことから据え置き、竣工当初から

お住まいの1LDKに関しては家賃を3000円ほど上げて募集する形でどうかと

管理会社さんよりご提案をいただきました。ここの賃料設定に関しては基本的に

OKとしたのですが、ちょっとだけ欲をかいてもう一声上げるのはどうだろうと

確認をしている最中です。



あとはだいたいいつもと同じ募集パターンです。この辺がちゃんと仕組みとして

定義されているのが、こちらの管理会社さんの強みだと思います。誰が担当しても

クオリティが一定に落ち着くんですよね。仕組み化が進んでいることの証左と思います。



これまでの実績から、そう時間はかからず決まるだろうと思います。その点は心配は

しておりません。ただまあ、広告料はかかりますからねえ。入れ替わるごとに広告料が

出ていくことを考えると、ちょっと辛いなあと思うこともあるわけで。まあでも

どの物件にも一長一短あって、いい面と悪い面があるのは仕方のないことと思います。

入居付のストレスやトラブル等のストレスがないのでいいんじゃないかなということで。



ということで、引き続き管理会社さんにご尽力いただくことになります。

お手数ですが、どうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:00 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月09日

札幌12棟目に入居申込で今度こそ満室のはず。

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札幌12棟目に再度の入居申込をいただきました。これがキャンセルにならなければ

無事に満室に返り咲きということになります。返り咲いてくれ〜。



札幌12棟目は結構出入りが激しいものの、出てもすぐ入るので割と満室はキープできて

いる物件です。出入りが多いということはそれだけ経費もかかっているということに

なってしまいますが、それでも空室が続くよりは全然いいかなと個人的には考えます。



こちらの物件は残る空室は1部屋で、先日無事にお申込をいただき満室になったと

思っておりました。しかし親御さんのご意向でやむなくキャンセルというお話が出て

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/503090272.html

しまったので、再度募集を行っている状態でした。



札幌12棟目は1ヶ月以上空いたことがほとんどない物件なので、このキャンセルで

1ヶ月以上の空きは確定したなーというのはちょっとだけ印象に残っております。

(誰が悪いとか言ってるわけではありません)



繁忙期は逃しましたが、割といつでもこの物件は埋まってくれる印象なので、

きっとそんなに心配はないだろうと軽い気持ちで捉えておりました。



そしてGW明けにお申込をいただくことができた次第です。



今回お申込をいただいたのは派遣社員さん。1Kタイプの家賃が安い方の部屋なので

支払はおそらく問題はないでしょう。札幌市内の実家にお住まいだったのを、

独立されるということで一人暮らしのためにお部屋を借りるということでした。

保証会社さんの審査も通過しているとのことです。



1点だけ相談されたのがフリーレント半月の付与でした。6月半ばの入居なので

6月分はフリーレントにしてほしいという要望のようです。まあそのくらいなら

いいんじゃないですかね?最近ちょっと雑な自分がいるなあと思ってはいますが、

多少のことは便宜を図っても問題ないかという気持ちはあります。それで気持ちよく

新生活をスタートしてくださるのであればなおさらです。



管理会社さんにフリーレントでいいですよとお伝えしました。

末永くお住まいになっていただければいいなと思います。



ということで、無事に札幌12棟目も満室に返り咲き、札幌は完全満室になりました。

この安定がずっと続いてくれますように。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月23日

札幌12棟目、残念ながら申込がキャンセルになってしまいました。

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札幌12棟目で先日いただきました入居申込ですが、残念ながらキャンセルになって

しまいました。親御さんのご意向があったようです。募集再開ですね。



【番宣】

健美家に私と5050さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ*さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ*さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万!新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝=売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが(お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑)、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



札幌12棟目は割と人気のある物件です。物件のある地域自体が最近人気があること、

その地域で手ごろな家賃の築浅物件が比較的少ないこと、などが人気の理由であろうと

前管理会社さんが分析されておりました。



お手頃家賃の物件が少ないというところに関連してきますが、札幌12棟目は

利回りを上げるために間取りが一般的な札幌の新築1LDKより狭くなっています。

一般的にはだいたい35〜40平米くらいの1LDKがボリュームゾーンなのですが、

札幌12棟目は25〜31平米くらいとやや狭い造りになっています。



昔は20平米を切るような間取りのお部屋も持っていたことがありますが、狭くなると

長期で入居してくれない傾向がありました。札幌2棟目なんて1年で半分近くが

入れ替わったことがあります。あれは地獄でした・・・。さすがの私もこれは無理だと

売却を実施しましたからね・・・。あの頃(2010年前半)は売却することなんて

考えない風潮だったので、そんな中で売却を決断したのは我ながら英断だったよなあと。



あの頃の印象からすれば、狭い部屋の入れ替わりは激しいと言うことは頭では理解して

いたのですが、札幌12棟目もそんな傾向はあります。



新築時から残っているお部屋は19部屋中7部屋。1LDK間取りが4部屋、

1K間取りが3部屋という内訳になっています。1LDKが8部屋、1Kが11部屋と

なっているので、やっぱり1LDKの方が定着率がいいですね。それでも半分は

入れ替わっていますけど。1Kは7部屋入れ替わっていることになりますので、

狭い部屋の方が定着率が悪いと言ってしまっても過言ではないでしょう。



これだけ入れ替わると本来ならそこそこストレスになるのですが、幸いなことに

退去してもすぐ決まるので、そこまでのストレスにはなっておりません。

でも広告料の出費はかなり多いと思うので、そういう意味で経費率は高いと思います。

引きはいいので、まあそういう傾向の物件なんだなと思っておくしかないですね。

ほぼほぼ満室はキープされているので、空室期間が少ない代わりに広告料を支払ってると

理解するべきなんだろうなと思います。



さて、先日退去前に入居申込をいただいたという連絡があり、これで札幌12棟目は

再び満室だなあ、繁忙期終わりの微妙な時期だったけど何事もなく決まってよかった、

などと安心しておりました。



しかし、この入居申込がキャンセルになってしまったのです・・・。

なんてこったいです。無念すぎる。



親御さんのためにUターン転職をされた医療従事者さん(と勝手に予想)でしたが、

キャンセルの理由は「親御さんが一度実家に戻ってくるよう要望したため」だそうです。

この辺はまあもうしょうがないことなのでしょうね。あまり翻意させるような立ち回りも

できないでしょう。わざわざ親御さんがいる札幌で職を探して引っ越すのですから

親御さんのことを考えての行動であろうということは容易に想像がつきます。

親御さんから何かしらの要望があれば、普通なら聞いてあげたいと思うことでしょう。

止めようがないんだろうなーと思います。管理会社さんもこれはご家族の話になるから

何とも言えないので、引き留めようがないということを仰っておりました。

ごもっともです。



残念ですが、次の入居者様を探す必要がありますね・・・。

引きはいい物件なのですぐに次が決まるのではないかと思います。

管理会社さんに任せきりですが、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月16日

札幌12棟目の入居申込を受領しました!

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札幌12棟目でまたまた退去前に入居申込をいただくことができました。素晴らしい!

医療従事者の方のUターン転職の需要でした。これで満室に返り咲き確定です。



札幌12棟目。ウクライナやコロナ禍で1段階建築の相場が上がり、利回りが下がった

印象を持っておりますすが、その相場高騰の直前に仕込むことができた物件です。

つまりもうこの時点で含み益。なんと甘美な響きなのでしょう、含み益。

(でも含み益を実際の利益になかなかできない私・・・)



運用成績も優秀な物件でして、退去しても1ヶ月以上空室になることがこれまでは

ありませんでした。退去前に入居が決まることも珍しくありません。なんと素敵な

物件なのかと思ってしまいます。



こちらの物件は現管理会社さんの仲介にて購入させていただいたのですが、

物件自体は新築企画・販売及び管理をしている会社さんの物件でした。折衷案として

当面は企画をした会社さんにて管理していただき、頃合いを見て仲介してくださった

会社さんに管理を切り替えるという話で決済をしたものでした。



当初は1年くらいを目途で切り替えるという話をしていたのですが、最終的に切替が

実施されたのは2年以上経過してからでした。嬉しい誤算として、元々の管理会社さんが

なかなかいい感じの管理をしてくださっていたので、そちらへの義理立てなども

考えるとあまりすぐに切り替えというわけにもいかないなという感じだったためです。

嬉しい誤算でした。



結局最終的には切り替えましたが、ご縁を切らすのも勿体ないと感じたため、

札幌8棟目の管理を移管し、今でもお付き合いを継続させていただいております。



新管理会社さんも期待通りの働きをしてくださっており、旧管理会社さんと遜色ない

客付能力を発揮してくださっております。頼りになります!



難点があるとすれば、これは札幌12棟目自体の問題で管理会社さんがどうこうでは

ないのですけど、とにかく回転が早いことでしょうか。退去がすごく多いです。

退去してもすぐ決まるので大きな問題ではないと思いますが、入れ替わりのたびに

広告料2ヶ月が消えていくことを考えると、そこはちょっと微妙かもしれませんね。

パーフェクトな物件なんてそうそうないので、これ自体は許容範囲だと割り切って

捉えております。



今年の繁忙期も結構入れ替わりはありましたが、どれもきちんと埋まってくれてます。

唯一不安だったのが、最後に残った空室です。4月末退去なので、募集の旬を外した

微妙な時期というところが心配な要素でした。



しかしそれも特に不安要素ではなかったようです。あっさりとお申込をいただくことが

できました。しかも退去前にです。ありがたすぎる。



お申込をしてくださったのは、医療従事者の方です。ご実家が札幌にあるとのことで

転職を伴う札幌への転居というお話でした。勝手な推測ですが、きっとご実家のご両親の

面倒を見るためにUターンで転職してきたのでしょうね。



属性は申し分がありませんので、当然審査はOKとさせていただきました。

これで満室に返り咲くことは確定的になりました。ありがたいです。

管理会社さんのご尽力にも深く感謝申し上げます。



ということで、札幌はこれで札幌9棟目のテナントを除いて満室になりました。

テナントは・・・売却が成立していれば忘れられたのになあ・・・。

管理会社さんと打ち合わせなくては。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月29日

札幌12棟目は退去前に入居申込。

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札幌12棟目で朗報です。退去前に入居申込をいただくことができました。

前管理会社さんに負けず劣らずの募集能力を見せてくださっています。ありがたいです!



札幌12棟目。札幌でだいたい2年半くらい前に買った新築物件です。

まさか2年半でこんなに建築費が値上がりして新築利回りが下がるなんて思っても

いなかったことでした。この時に購入した札幌12棟目は利回り8%弱。

今、新築で8%が出る案件なんてほぼないと思います。関東→札幌の大家会の

一部メンバーには「それ本当に大丈夫なの?」「自己資金が薄いとその案件で

打ち止めになりそうだからもう少し考慮してもいいのでは?」みたいなご意見も

いただきましたが、結果として思わぬ相場上昇で問題なくクリアになりました。



ただでさえ含み益が出ている状態なのに、そこに加えて今もまだ家賃を上げて

募集を続けております。1部屋出るごとに3000円くらいは家賃を上げていますが

それでも募集は問題なく進んでいます。いやはや、なんとも親孝行な物件であります。



強いて言えば、間取りが狭いので入れ替わりが多いというところは難点かもしれません。

札幌は初期費用が貰えず広告料がそこそこかかるので、あまり短期で入れ替わりが多いと

広告料負けするリスクは秘めております。とはいえ、見た目の利回りは高い状態なので

先々の売却という観点だけで見れば大きな問題にはならないだろうと思います。

長期保有で考えるなら問題はありますけど、そこはもう長期保有ではなく短期〜中期での

保有と割り切ればいいだけのことです。



現在、退去予告が2部屋あるのですが、片方は4月末というだいぶ先の退去予告です。

こちらはご結婚ということでしたので、笑顔でお見送りするしかないパターンのやつ。

もう一つの退去予告は3月末。部屋の内装を見ることができない状態での募集ですし

時期も今一つ。ちょっと苦戦しそうだなという感覚はありました。

とはいえ、引きがいい物件なので、意外と大丈夫なんじゃないかという気持ちも。

これまでも割と大丈夫でしたし。



ということで、まあきっと平気だろうというゆるふわな気持ちで様子見をしてましたが

やっぱり特に問題はなかったなと確信させられました。はいそうです、入居申込です。

嬉しいですね!



今回の入居申込は社会人の方です。そこそこの年齢の方で、正社員。社宅代行会社さんを

利用されると言うことで、それなりの規模の会社さんにお勤めです。車も持っています。

札幌で考えるといい入居者様なのではないかなと思います。



管理会社さんからは、退去から入居までの間が短すぎるので多少の制約を許容してほしい

という依頼が事前にありました。何かと言いますと、原状回復のお見積を精査いただく

時間がないかもしれないので、その場合はリフォーム内容を一任してほしいということ。

それと、鍵交換の費用が発生することも許容してほしいということの2点です。



詳細を聞いてなるほどと思ったのですが、鍵に関しては複数の部屋が空いた場合に

空き部屋間で交換して使いまわしているのだそうです。なるほど!そういう手が

あるのか・・・。とても納得です。いろいろ考えてコストダウンを図ってくださって

いるのだなと感謝したのでした。



今回は同一期間で空室になるお部屋がないため、その技が使えないということでした。

なので鍵を新規購入するしかないのでそこはご容赦いただきたいというお話です。

勿論ご容赦させていただきます!ご容赦どころか今までの工夫に大感謝です。



こちらの管理会社さん、誰が担当しても同じクオリティの仕事がアウトプットとして

出てくるんですよね。きちんと仕組みが作れている証拠です。不動産屋さんは得てして

KKD(経験・勘・努力)が主体になりがちな業界なので、そこでこれだけの

均一なアウトプットを出せるってのはすごいなと思います。素晴らしい〜。



これで札幌12棟目は1ヶ月先の退去予告以外は全部埋まり満室になりました。

退去予告のお部屋もこのペースで順調に埋まってほしいなあ。期待!



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