札幌１２棟目、繁忙期外で内見もできないのに速攻でお申込をいただく。

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札幌１２棟目、あっさりと申込が入り満室返り咲きが確定的になりました。

管理担当さんが「家賃安くしすぎたのか・・・」と悩むレベルのスピードでした。



４月前半に退去予告を貰ってしまった札幌１２棟目。今年の繁忙期は年末に１件の

退去があったものの即入居申込で２月には入居しておりました。繁忙期中の退去は

珍しくゼロ。入れ替わりが激しい物件なのですが、今回の繁忙期は安心して過ごすことが

できたのでした。



なのに〜なぜ〜４月になってから退去予告を貰わなくてはならないの〜（泣）



引越屋さんが繁忙期に予約が取れない問題があると聞きかじっております。

なので、今回の謎の退去に関しては、そういう事情も働いたのかなと思ったのでした。

退去の理由が「仕事の都合」だったので、４月から異動や転勤になったけど繁忙期中は

引越屋さんも高いので少しずらして引っ越す、みたいな話なのかなー・・・。



とにかくそんなわけで退去が発生してしまいました。社宅代行会社さん経由での

契約となりますので、手続きはそちらの代行会社さんと粛々と行うことになります。



今回は１年くらいでの退去でしたので、管理会社さんも私も「前回と同じ家賃で

いいですね〜」で話は終わりになり、すぐ募集に入ったのでした。



ところが、いい意味でその予想は裏切られるのでした。



あっさりと申込が入ったのです。管理会社さんもびっくりのスピード申込。

繁忙期を外しているし、室内もまだ見ることができない状態なのにこの早さ。

管理会社さんの担当の方もびっくり。これだったら、もうちょっと高め家賃を

狙っても良かったのかもという感想を抱いておりました。



ちなみにまだ退去前なので、内装は一切見られる状態ではありません。しかも１階です。

駐車場が一緒に空いたのは強みかもしれませんが、それにしたって中身も見ないで

申込ってのは、家賃が割安だったってことなのでしょうか・・・。



今回の件を糧に、次はもつちょっと強気の家賃で募集をしてみてもいいかもしれません。

思わぬ誤算でしたが、嬉しい方向の誤算なので良しとします。



管理会社さんが「売買と違って再度マウンドに立てる」ということを仰っていました。

そうですね。売買は一発勝負だけど、賃貸は同じようなお部屋がいっぱいあるので

今回の経験を次の機会にフィードバックすることができます。そこは活かさないと。

私も今回のことを忘れないようにして、次回家賃査定の機会があった時には、

こないだこうだったからもうちょっといける！？みたいな声をかけたいと思います。



その後、５月と言っていた退去が早まったみたいで、管理会社さんから立ち合いを

してきたということでご報告をいただきました。入居者様にご請求する分もあり、

残った分だけなので大した金額にはならずに済みそうです。ただ、社宅代行会社さんが

相手なので、交渉により入居者様ご負担分の多少の減額はあるかもしれない、

とのことでした。そこまで大きな工事にはならなさそうなので、次の入居者様も

すんなりご入居いただけそうだなと思います。



全体的に上振れ方向でスパッと決まってくれてよかったです。

管理会社さん、ありがとうございました！



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札幌１２棟目で繁忙期を外した退去予告。

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札幌１２棟目で退去予告が発生してしまいました。珍しく繁忙期中に動きが一切なく

ありがたいなと思っていたのですが、この時期にそれは勘弁してよー（泣）



札幌１２棟目は建売の新築として購入しました。購入したのは２０２１年の終わり頃。

ちょっと間取りが狭くて長期入居にならないのでは、という懸念はあったのですが、

利回り星人の私は８％近い高利回りに目がくらみ、ちょっとヒヤヒヤしながらも

購入の決断に至ったのでした。



仙台法人のメインバンクさんが頑張ってくれたので、融資の条件も私としては

それなりにいいものと思える数字で融資実行にこぎつけることができました。

物件を買うことが半ば趣味の私としては、これはうまくいったなあという満足感で

満ち足りたのでした。



その後、ウクライナ危機が勃発し、資材価格が高騰。更にスタグフレーションが発生し

物価自体が上昇。この一連の流れにより、物件価格の相場は一気に高騰します。

札幌のＲＣは７．５％前後が相場だったのが、一気に６．５％くらいまで上昇。

新規物件を購入するのが辛くなった反面、その直前に購入した札幌１２棟目は

いきなり含み益が出ることになりました。



所属している大家の会で購入前にこの物件の話をしたところ、あまり筋がよくない

気がするとか、ちょっと危ないのではとか、そんな意見も結構聞きました。

皆さん、私が言うことを聞かない人なのは知ってるので、言っても無駄だろうと

思いながらあえて一言言ってくださっているものと認識しているので、その意味では

この歳になってそういう耳の痛い話をしてくれる仲間に恵まれたことは嬉しく思います。



でも結果だけ見たら、完全に私のラッキーパンチがヒットした状態になりました。

これが全てと思ってはいけないけど、こういうパターン多いんですよ、私。

基本ここまで運だけで生きてきてますから。あと周囲の人の助けね。これが一番

感謝していることです。助けてくださる周りの方々に感謝。



で、この物件は出入りが激しいです。最初に懸念していた通りの話ですけど、

案の定って感じでした。もう半分くらい入れ替わってるんじゃないかなー？

（数えてないけど）



とはいえ、遠い昔に持っていた札幌２棟目は１年で半分入れ替わりましたからね。

あれは強烈でした。これは無理だと思って、あの物件を売るという決断に至りました。

広告料もばかにならないですからね・・・半分入れ替わると・・・。

そんな苦難もあった札幌２棟目の話は今日のメインテーマではありませんので割愛。



そんな札幌１２棟目で、冒頭に書いた通り退去予告が発生したのでした。

しかも繁忙期が終わったこの時期に。なんで今なのよー（泣）



今回ご退去になる方は、入居されて１年程度の方です。１階の１ＬＤＫ間取り。

社宅代行会社さんが契約者になっています。ということは退職なのかなあ。



家賃は１階にしては高い価格帯を維持できています。１年前に入居付けをしていますし

そりゃそうだなって感じです。今回更に強気に値上げできるのかは、管理会社さんの

家賃査定の結果を見て判断って感じでしょうかね。しかも時期が悪いし。



まだ詳細はわからないですし、実際の退去は５月半ばなので原状回復の必要性も

どの程度になっているかはわかりません。まあ１年だからそんなにひどいことには

なっていないだろうという期待はありますけど。



退去は残念ですが、気を取り直して募集にかかりたいと思います。



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札幌１２棟目の入居者様アンケートの結果が返ってきた。

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札幌１２棟目で実施していた入居者様アンケート、返答があった分に関しての

情報連携がありました。退去予定はなし、リクエストが数点でした。



収益面では満足のいく数字が出せている東京１２棟目。コロナ禍による資材高騰が

始まる前に購入出来ていることが大きく、その時点での利回りとしてはまあ平凡な

数字だったものの、今となっては作るのが難しい数字に変わっております。



私はこういうところが本当に自分でも運がいいと思っております。



古くは大学受験。偏差値低めの滑り止めを含め全滅したのに、国立後期でなぜか合格。

前職の退職。早期退職のやり方が気に入らず上に立て着いた結果指名での早期退職になり

最初に応じると言った人よりも余計に３ヶ月分の割増退職金ゲット（狙ってません）。

初めての東京の収益不動産。４０行断られるも最後の１行で何とか融資ゲット。

太陽光発電所。一緒に取り組んだ仲間が皆うまくいかなかったのに、本当にたまたま

自分だけ別の土地で取り組むことになり、結果としてうまく作ることができました。

しかも滑り込みセーフで出力制御なし（隣の区画の人は出力制御をつけさせられる）。



こういった形で、割と私は滑り込みセーフでここまで運よく生きてきております。

人生ラッキーばかりでありがたいです。



札幌１２棟目も同じようなラッキーパターンで、前述のとおり間取りを狭くすれば

新築で利回り８％くらいの案件も出てくる時代でした。その時代に仕込むことが

できたので、今は何をどう頑張っても当時より高く売れます。ラッキーです。



札幌１２棟目の管理をお願いしている会社さんは、今となっては札幌で現時点で管理を

お願いしている管理会社さんの中では一番古いお付き合いになっています。

札幌１〜３棟目の管理会社さんとは縁が切れており、札幌４棟目の管理会社さんとは

関係は良好ですが管理は委託しておりません。札幌５棟目の管理をお願いしたところが

今の札幌１２棟目の管理会社さんとのお付き合いのスタートなので、そう考えると

一番昔からのお付き合いということになります。



ここの管理会社さんは社長が方向性を決め、それを専務が細かく肉付けして実現可能な

形に落とし込み、社員さんがそれに従って遂行する体制が整っています。

社長の先見性と専務の実務に落とし込んでマニュアル化する能力が非常に高次元で

バランスがとれており、マニュアルや教育がしっかりしているから社員さんの誰もが

同じようなクオリティで働くことができる、というところに魅力を感じております。

皆さんの人間性もよく、お付き合いしていて楽しいなと思える会社さんです。



今回はその札幌１２棟目で、管理会社さんからアンケートのご提案を受けたところから

話が始まります。



入居者様のことを知るには入居者様に聞くのが一番。まだ棟数が少ない頃、私も

管理会社さんに頼んで入居者様アンケートを実施したことがあります。様々な声が

集まり、有意義なものになりました。でもやはり手間がかかるため、なかなか

その後実施する機会はありませんでした。その時も、管理会社さんにお願いを

したわけではなく、私が自分で返信用封筒やアンケートを用意し、返送先だけ

管理会社さんにして貰って、自分で全部準備したんですよね。正直今だったら

めんどくさくてやりたくないです・・・。棟数が少なくてバイタリティも今よりは

あったからやれたのだろうなと思います。



今回、そのアンケートを管理会社さん主体で実施していいかというご提案をいただき

是非お願いしますと一も二もなく回答したのでした。アンケート回答の謝礼になる

クオカードの分だけ費用負担が発生しますが、そのくらいジャンジャン負担します！



そして先日、そのアンケートの結果が出たと管理会社さんから報告がありました。

１９世帯中９世帯から回答があり、その９世帯に関してはこの繁忙期の退去はないという

回答でした。よかったー。ここ結構入れ替わりあるので心配しておりました。



管理会社さんに伝えたいこと、という設問もあったのですが、そこにいくつかの

気になる内容が記載されていました。



「自転車が停めにくい」

この物件、入れ替わりが結構あるので、以前の入居者様が自転車を放置している

可能性もあるなと管理会社さんはにらんでいるようです。これについては、自転車に

養生テープをつけて、使っているものは剥がしてくださいという内容を各世帯に投函。

剥がれていないものに関して一括で処分する、という方向で動いていただけるそうです。

助かります！



「ゴミステーションの土台がずれて車に近づいている」

これはきっと駐車場の利用者の方のご意見でしょうね。写真を見ると、確かに

停められている車にゴミステーションがかなり近づいているように見えました。

万が一、車に傷がついたら大問題です。



これに関しては、ゴミステーションを元の位置に移動させる対応をしたいとの

ことでした。ただ、それをやるのに少々費用がかかるとのことです。動かすために

人を二人ほど連れて行かなくてはならないので、その人工分の費用が発生すると。

まあそりゃそうですね。負担しますのでやっちゃってください！



こういう対応ができるってのも、今の管理会社さんの魅力だと思います。

頭ではわかっていても、なかなかできないですからね。こういう対応。

痒い所に手が届くとはまさにこういうことかも。



今後ともこういった対応をしていただけると嬉しいなと思ったのでした。

引き続き、どうぞよろしくお願い致します。



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札幌１２棟目の原状回復、だんだん値上がりしてきたのはやむを得ない。

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札幌１２棟目の入居は既に決まっているお部屋の内装提案が出てきました。

特に問題ないので進めて貰いますが、年数の経過とともに徐々に費用上がってるなあ。



札幌１２棟目。２０２１年に新築で購入した物件です。当時は間取りが狭いことに

不安を覚える代わりの高利回りというイメージでとらえていました。周りの友人からも

ちょっと心配という声が出ていました。しかしその後また謎の神風が吹いてしまい、

賃貸需要が他のエリアより高まるというラッキーに加え、資材・建築費の高騰の直前に

滑り込む形になり、今ではこの利回りでは絶対に購入できない案件に化けたのでした。



この案件を出してくださったのが、今の札幌１２棟目の管理会社さんです。

「また仕事をしたいから」と条件の良い案件をいつも優先で持ってきてくださっていた

社長には感謝の気持ちでいっぱいです。ありがとうございます。



企画屋さんへの義理もあり、当初１年は建築した企画屋さんで管理をして貰い、

その後今の管理会社さんに管理変更するという流れを想定しておりました。

ここでまた嬉しい誤算があり、企画してくれた管理会社さんもとてもいい会社さんで

空室期間は超短くレスポンスもいい、担当者さんもある程度固定されているので

人間関係が構築しやすい、と私にとっては相性のいい管理会社さんでした。



そのため、両方となんとか取引関係を継続したいと思い、いろいろと問題があった

札幌８棟目の管理を円満にその札幌１２棟目を企画してくれた管理会社さんに移管し

元々約束していた札幌１２棟目を仲介してくださった管理会社さんに管理変更して

両社と取引を継続する形で収束させたのでした。



管理変更の後も、変わらず空室は速攻で埋めてくれます。半月くらいでだいたいは

決まってくれて、たまに１月かかると「今回は時間かかりましたね」という感じで。

管理会社さんの力量は勿論のこと、物件が元々持っているポテンシャルも高いのだなと

感じております。



元々管理をお願いしていた会社さんが、割と客付特化型です。

とにかく最速で決めて満室にすることがストロングポイント、ゆえに日常の管理は

多少至らぬところがあるかもしれない、と事前に話を聞いていましたが、その通りの

印象でした。これは事前にそう説明を受けていたので、それであれば私も別の形で

足りないところを補完すればいいと思っていたため、特に問題とは感じていません。



そして今管理をお願いしている会社さんは、総合的に管理をｙすることが特徴です。

突出してここが得意とかはあまりないですが、すべてのレベルが平均的に高いです。

共用部清掃で何も言わなくてもワックスをかけてくれたり、冬の前になるとドレンの

清掃の要否を必ず確認してくれたり、共用部も行き届いた状態に保ってくれたり。

そういうこともきちんとやるし、客付もきちんとやる。そんな会社さんです。

優等生の会社であるという印象を持っています。



全体的にそつなくこなすので、自分で何か手配するとか気に掛けるとか、そういうことは

あまりなく、ポンと任せて安心。そんな感じです。これもまたありがたい。



札幌８棟目は客付がホームラン級の課題だったので、客付特化型の管理会社さんに

変更したのは大正解でした。この辺、管理会社さんの特性を見ながらどの物件を

お願いするかを差配するという点が大事だったなと改めて振り返ると感じます。

その時はそこまで考えていなかったですけど。



客付特化型ではない今の管理会社さんですが、別に客付が苦手ということはなく、

しっかりと対応していただいております。前述のとおり、札幌１２棟目は１ヶ月以内で

空室が決まっています。今回話題にする空室も、原状回復前に既に申込をいただいており

入居予定ベースでは満室という状態ですからね。本当にありがとうございます。



・・・なんか、前置きだけで充分１回分のブログネタになっちゃったなあ（笑）

本題がどうでもよくなってきたので、手短に書いて終わらせよう（本末転倒）



その入居予定になっているお部屋に関して、原状回復のお見積が届きました。



こちらの管理会社さん、業者さんのお見積をそのまま出してくれます。そしてそこに

一定のパーセンテージで管理会社さんのマージンを乗せてきます。こうしているのは

管理会社が変に水増しとかしていないよということを明確にしたかったからだと

以前説明を受けた記憶があります。だいぶ前なので間違ってるかもしれませんけど。

なるほどなあと当時思ったものでした。誠実でいいんじゃないかな、と。



今回も業者さんのお見積がそのままポンと送られてきました。

新築からずっとお住まいですので、３年ちょっとでの退去ということになります。

３年住んでこんなもんならキレイに使ってくれたんじゃないかなというところです。



でもやっぱり、徐々に上がってきてるんですよね、原状回復費。

初期の頃は１万とかで済んでいましたが、最近は４〜５万くらいまで上がっています。

ｋろえも物価高騰・・・とかではないでしょうね。単にお住まいの年数が長くなってきて

その分劣化が進み、それに対処するためのコストが必要になっているというだけのことと

考えられます。



これからは１万とか２万で済むことは基本的になくなっていくんだろうなあ。

そんなことを考えながら、お見積に対してゴーサインを出したのでした。



どうしたってここは宿命みたいなものなので、受け入れて進めるしかありません。

それをしんどいと思う新築投資家さんがきっと早々に売却をするんだろうなあ、

なんてことを思ったりもしたのでした。



まあそんな感じで（？）、粛々と原状回復は進んでいくのです。

管理会社さん、お手数ですがよろしくお願い致します。



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札幌１２棟目で退去予告に伴いご提案いただいた募集条件を精査。

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札幌１２棟目で退去予告が発生してしまいました。やっぱこの物件入れ替わり多いなあ。

募集条件をすり合わせましたが、他の募集物件や他の部屋と比較し少し賃料は抑えめで。



現在、空室になっている部屋数は東京８棟目の２室くらいです。

空室が多かった仙台２棟目を売却したこともそれなりに大きいと思いますし、

札幌９棟目も売却してトータルの部屋数が１０４室に減ったというのも間接的には

空室減の理由になると思います。部屋数が減ればそりゃ空室の絶対数も減る傾向に

なるのは当たり前ですから。



とはいえ、ここまでの安定稼働になっていることについては、やはり管理会社さんの

ご尽力の賜物であるとしか申し上げることができません。私がやってることなんて

たいしたことはなく、大部分の仕事は管理会社さんにまるっと投げておしまいです。

実務面を担ってくださる管理会社さんがいなければ、私の賃貸経営は成立していないと

思います。本当にありがたいことです。



今お願いしている管理会社さんは、濃淡あれどいずれも気脈が通じたスタッフの方が

社内にいらっしゃるので、その方を通じて話をすればスムーズ。そういう状態が

作れたことも運が良かったと思います。



そんな優秀な管理会社さんばかりが集ってくださっているありがたい環境の中で、

札幌１２棟目の管理会社さんは社内教育が行き届いており、スタッフの方による

クオリティの差が少ないという点でとても優秀な管理会社さんだと思っております。

私がお付き合いしている管理会社さんの中でも、上記の点はダントツのトップクラス。

これまで担当してくださったどのスタッフさんも、一定の水準を必ず満たしており

社内教育の素晴らしさを感じております。



前回お願いしたことやリクエストしたことが次からちゃんと反映されているのも

ありがたいところです。たぶん過去の対応履歴でその辺しっかりと動けるように

作りこんでいるのでしょうね。



安心して管理をお任せできる会社さんとして、私としてはありがたく思っています。

特に縛りがない状態なら、是非積極的に管理をお願いしたいと考えている会社さんの

一つです。



管理会社さんをひとしきり褒めちぎったので、ある程度尺は稼げました（笑）

本題の退去予告の話に移りましょう。



こちらの管理会社さん、社内で緩やかに分業体制を取っているので、退去予告の速報を

お伝えする係の方がいます。こちらの方から残念ながら退去予告が、というご連絡を

いただいてしまいました。



いただいた情報からお部屋を確認すると、どうやら新築の時からお住まいになっている

入居者様の退去のようです。詳細はまた追ってお伝えします、とのことでした。

この「残念なお知らせをする係」のお仕事って、あまりオーナーさんにいい顔をして

貰えないお仕事のような気もするので、担当の方は大変だろうなあ・・・。

めげずに頑張ってください！



数日後、担当の方から募集の諸条件含めたご報告とご提案をいただきました。

退去理由は「転勤」とのこと。これはどうしようもないですね・・・。

退去日はクリスマス直前くらい。繁忙期に余裕で間に合うのはありがたい。



募集条件は、これまでより３０００円の家賃アップとしてはどうかとご提案を

いただきました。敷金・礼金はなしの想定、広告料は２ヶ月で設定です。



これまでの実績でだいたい３０００円アップくらいで進めていたのは把握してますが

４０００円アップも最近なら狙えるんじゃないかというところも考えておりました。

管理会社さんの中でもそこは検討したようですが・・・

・近隣の募集家賃と比べて割高感を感じさせないギリギリが３０００円アップ

・同じ札幌１３棟目内でも窓の向きが南か西かで少し差をつけた方がいいと判断

という２点から３０００円アップに留める提案となったようです。



そこまで検討した上での賃料設定ならワタクシ不満はございません。

どーんとそれで募集しちゃってください。お願いします。



あ、この時期１点だけ出てくるのが「家賃スライド」。各地でいろいろな呼び名が

あると思いますが、４月からの新入生向けに部屋を早めに確保して、その間の家賃を

サービスするようなやつです。札幌は借り手優位なのでこの条件がまたエグイです。

１２月に契約して４月から賃料発生とかのケースもあるとかないとか（私はそこまで

キツイ条件に当たったことはないです）。



今回も時期的に家賃スライドの話が出てきました。

管理会社さんとしては以下の形を考えているとのことでした。

【１２月申込】

・１２〜３月家賃発生で広告料２ヶ月

・３月家賃発生で広告料１ヶ月

【１月申込】

・１〜４月家賃発生で広告料２ヶ月



体感的に、契約してから入居まで１ヶ月とかかかるケースは普通にあると思います。

それを２ヶ月に延ばしてあげよう、というくらいならまあいいかなという感覚です。

ただ、３ヶ月以上となると、ちょっと微妙かなーという気もしてきます。



１２圧お申込で２月入居くらいならサービスＯＫ、３月以降だったら３ヶ月以上が

経過するので広告料から１ヶ月差し引き。

１月お申込だったら３月入居まではサービスＯＫ、４月以降だったら３ヶ月以上が

経過するので広告料から１ヶ月差し引き。



このくらいでも十分サービスになってないかなー？などと思ったのでした。



上記だと他の物件に比べて著しく競争力が落ちるのであれば、むやみにやるべきでは

ないと思いますが・・・そう変わらないなら別にこのくらいでいいんじゃないかなー。

ということで管理会社さんにご相談中です。



あと、管理会社さんから届いたお知らせとして・・・

・内装費の材料単価値上げ

・ハウスクリーニングの値上げ

の２点も届いておりました。細かく言えば値上がりしないところもありますが、

ここでそれを説明してもややこしくなるので割愛して、ざっくり「値上がりするものが

あります」というくらいで思っていただければと思います。これも物価高騰の余波と

思いますので、やむを得ません。こういうのがあるからこそ、家賃も同様に値上げを

していかないと真綿で首を絞められている状態になってしまいます。



いろいろ書きましたが、まずは早く入居が決まることを祈りたいと思います。

時期的には繁忙期前なので悪くないですからね。期待したいと思います。

管理会社さん、どうぞよろしくお願い致します。



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