2021年12月08日

家屋の評価調査のお願いは管理会社さんとの関係を深めるチャンスなのか?

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札幌12棟目、来ちゃいました。固定資産税の課税に関する家屋の評価調査のお願い。

勿論、国民の義務なので対応しますが、これを元に課税されると思うと気が重いです。



札幌12棟目は9月末に購入した新築です。9月頭から募集開始し、11月初旬には

満室になりました。ここからはお金を生んでくれるモードになるはずです。



駅からの距離が少しあるし、間取りもあまり札幌では良しとされない1Kタイプも

混在していましたが、それでも2ヶ月で19室が満室になったのは管理会社さんの

脚付け能力の高さがあったのではないかと考えております。客付の強さには本人達も

自覚はしており、何よりも客付で貢献するということを以前飲みに行った時に

されておりました。



新築なのでというのもあるのだと思いますが、入居後は特にトラブルもなく、

安定している状態です。管理会社さんともっと交流を深めたいのですけれども、

何もないので交流のしようもないという状況・・・。いやこれ、とても良いことだと

わかってはいるのですけど、今の約束だとこの管理会社さんとは来年9月末をもって

管理契約終了とし、この物件を仲介してくださった管理会社さん(売却した札幌5棟目の

管理をしていた会社さんです)に切替の予定になっているので、その時期までに

現管理会社さんとバッチリ仲良しになっておかなくちゃいけないわけです。

※売買の時から切替の前提で進んでいます



先日、満室祝いの祝勝会はやっちゃったし、次にコンタクトがあるとしたら退去予告か

トラブルの時だろうなあ。そこまで待ちたくはないし、トラブルも退去予告も発生して

ほしくないのですが・・・。でももうちょっと管理会社さんとイベントを乗り越えて

結束を固めるような話もほしい。などとわがままな要望を考えている私です。



そんな時に登場したのが今回の家屋の評価調査のお願いでした。

義母からLINEで「札幌市から書類が届きました」と送られてきたのがこれです。

書類には管理会社さんで対応して貰うことも可能と書かれております。

提出すべき書類が「関係図面一式」「見積書」「ガス設備等に関するリース契約書」

の3点となっており、確かにこれなら建築会社さんや管理会社さん(建物を建てた

会社さんと管理会社さんが同一の場合)でも提出できそうだなと思いました。



早速、管理会社さんの担当の方に連絡をして、これって管理会社さんで対応して

貰うことはできますかと確認。できますよ、ということでしたので、市税事務所さんへの

連絡も含めてお願いしますと伝えておきました。



・・・うーん、このくらいの会話じゃ距離は縮まらないなあ。

やっぱり、特に何もなくても理由をつけて札幌に行って、管理会社さんと会って

交流をして懇親を深めるべきか?先日現場の仲介担当の責任者とは飲みに行ったので

今度は管理の責任者と飲むとかもいいような気はします。令和のアフターコロナで

飲みニケーションというのもいささかずれているのかもしれませんが(汗)



何にしても、管理切替になるその日まで、あの手この手で交流を深めたいと思います。



今日は手短ですがこの辺で。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月04日

札幌12棟目、申込ベースで満室達成!

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札幌12棟目、申込ベースで満室とのことです!行くまでに決まったらいいですねと

話してましたが、本当に決めてくれました。ありがとうございます!



昨日から札幌出張に来ております。札幌出張の目的はやはり札幌12棟目のこと。

というか、札幌12棟目の管理会社さんとのお付き合いを深めること、と言った方が

良いでしょうか。お付き合いを早めに深めておきたい理由は、今までにお付き合いを

していない初めての管理会社さんであること、管理委託する期間が短いことが

確定していること、などの理由があります。その辺の背景は昨日のブログに書いて

ありますので、ご興味あればご参照ください。



昨日は昼間札幌8棟目関係のことで動いた後、夕方は札幌12棟目の管理会社さんの

本社にお邪魔しました。一度も本社にお邪魔していないという状態でしたので、

それもどうかなということで。



管理担当さんとその上席の方の2名が出てきて対応してくださいました。

まず申込状況の整理・・・というところで、先日相談を受けた専門学校の方の前にも

1組のお申込があり、更にその後1組のお申込があったとのことです。ということは、

満室ってことかー!やった!



「来札される前に何とか満室にできて良かったです」と管理のお二人もほっとした表情。

こっちも、行く時に満室だといいですねーなんて言ってたので、それが現実になって

大変嬉しいです。ありがとうございます!



管理会社さんは「うちはとにかく客付命です」と言っておりましたが、本当に強い。

某FCに加盟し、店舗網を広く持っている強さだなと思います。素晴らしいです。



今回の物件も「実は企画からあがってきた賃料に2000円前後上乗せしました」と

仰っていました。そうなんですよ、私も気のおけない札幌不動産仲間と話をすると

「これ家賃高くない?」と言われることがけっこう多かったのです。今までに物件を

持ったことがないエリアだったので、正直勝手がよくわからない部分もありました。

でもしっかり埋めてきたので、さすがという感じです。



管理会社さんとはその後、こんな困った事例が・・・的な話や、何に重きをおいて

不動産を買っているか、みたいな価値観の共有を行いました。相手もまだ私の持つ

経験や価値観の背景までは当然理解していないと思っています。なので、その辺を

会話を通じて共有していこうということです。電話やLINE、メールも良いですが

対面の方が無駄話の時間や雰囲気なども含めて理解していただくのに早いと思います。

コロナ禍もありそういう機会を作るのも難しかったのですが、今はコロナも下火。

落ち着いているうちにそういうのやっちゃおう、という感じで考え実施した次第です。

良いコミュニケーションが取れたのではないかと思います。



そしてその後、管理担当の方と売買でお世話になった担当の方、そして札幌12棟目の

エリアに入っている仲介店舗の責任者の方2名と私の5名で懇親会。



仲介の責任者の方と話をすると、私の保有物件の中では札幌7棟目と札幌8棟目も

エリア内で決められると言うことでした。おぉ、できれば札幌8棟目は苦戦してるから

決めて貰えると大変ありがたいです。物件名を伝えると、知っているようです。

さすが、エリア内の物件はきちんと把握しているなあ。頼りになりそうです。



特に札幌8棟目は苦戦もしているので、決めてくれたら特別サービスで広告料も

少しプラスするので、交渉事があれば直接問い合わせてくれていいですからね、

としました。その方がやりやすいだろうと思いましたので。



仲介店舗の方って、意外と自社管理物件でもオーナーと話したことなかったりする人が

多いものです。なので、こうして話しておくだけでも印象に残ると思っています。

今回の皆さんもやはりオーナーと直接話す機会は少ないとのこと。じゃあもう是非

話もしたので決めちゃってください!客付能力の高い仲介業者さんがやる気になると

物件スペックが微妙でも決まったりすることは大いにあります。期待したいところ。



先方も私の横のつながりに多少期待してくれているような節が見えましたので、

大家の会の企画で皆さんと一緒にご訪問するとか、うまくハマりそうな方のご紹介とかで

貢献できればいいなと思いました。



今回、満室になったことと、関係しそうな方とゆっくりお話ができたことは収穫でした。

この調子で良い関係を作っていければいいなと思います。



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posted by ひろ* at 07:25 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月03日

札幌12棟目にお申込受領、かわいらしい交渉つき。

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札幌12棟目にお申込をいただきました。即OKしちゃうレベルの交渉事をわざわざ

お伝えいただく丁寧なお仕事っぷり。ありがとうございます。



新築で購入しました札幌12棟目。それなりの紆余曲折を経て久しぶりに札幌市内で

新築物件を購入することができました。2013年に札幌4棟目を買って以来なので

8年ぶりですね。



いつもボロくて癖のある物件と格闘している印象が強いと思いますが、実はこう見えて

新築も3棟買ってます。東京1棟目と札幌4棟目(売却済)、そして札幌12棟目。

実は新築大家さんです、とまで言うのは過言だと自分でも思いますし、買ってるのも

自分で企画ではなく建売のものばかりです。養分です(笑)



新築は見立てが難しいですね。築古物件やリノベ物件を買うのとはわけが違います。

建築基準法にある程度通じており、地域の条例も把握していないと何が建つかは

さすがにわかりません。いつかはそういった方向も勉強して理解したいところですが

なかなか大変だなという印象です。



今回の札幌12棟目は、そんな養分ルートな私でも、信頼できる業者さんと懇意に

なることで、普通の建売よりはちょっと良い条件で購入できた、ということになります。

ほんと、札幌に足を向けて寝れません。



札幌12棟目は管理会社さんが企画会社さんですが、1年後に仲介業者さんに

管理移管されることになっています。仲介業者さんは札幌5棟目(売却済)の

管理会社さんで、売却に伴い管理物件がなくなってしまいました。是非また管理を

委託したいと思っていたところに、今回の物件をご紹介いただいたという話です。

管理条件があるから最初だけは企画会社さんに管理をお願いして、そこから先は

仲介業者さんに管理移管というストーリーまで含めてセットでの提案でした。



とはいえ、今の管理会社さんも客付けには定評のある会社さんです。できるだけ

この1年の間にこちらの管理会社さんとも近しい関係になり、また別の物件を

ご提案いただいたり、他の保有物件の空室を埋めるのにもご協力いただいたり、

そんな感じでいい間柄になっておきたいと思っております。



人とのつながりが財産であり、それによってビジネスが拡大する。

私が株とかFXとかより不動産がいいなと思う理由の一つはそれです。

コミュニケーションが不得手な方だとむしろそれがマイナスになるかもしれませんが

私は幸いにそれなりにコミュニケーションはとれる方だし、取ることが苦にならない

タイプです。泥臭く何度もあってお酒を飲んで関係を作る昭和なタイプです(笑)



さて、本題の札幌12棟目のお申込のお話に移りますね。



これまでは、入居申込に関してはこちらに特に連絡はなく、今どのくらい埋まってるか

管理担当の方に確認すると、このくらい埋まりましたって返事が来ておりました。

一旦満室になるまではそんな流れなんだろうなと思っていたのですが・・・



先日は管理会社さんの知らない担当さんから入居申込に関するメールが届きました。

そりゃ管理担当の人も一人じゃないから、別な人から連絡が来るのも当然ですね。



申込に関してのご相談、という件名だったので、すごい交渉でもあるのかなと

思いながら中を見ると・・・交渉内容は「12月1日からの契約を希望されている」

というだけでした。専門学校生と書いてあったので、家賃スライド(2月くらいまで

家賃が発生しないようにする対応)かと思いましたよ。



いろいろハードな交渉に慣れ過ぎているのか、こんなの交渉どころか即OKのレベルと

思ってしまいます。でも、管理会社さんからしたら、初めてお付き合いする大家さんが

どうしようもない物件耐性を持ってるとかゆるゆる審査OKとか、そんなことは

当然ながら知る由もありません。1年かけて、この辺のゆるさ具合をご理解いただき

良い関係を作っていければいいんじゃないのかなと思っております。



ということで、家賃スライドだったら話は変わるけど、そうじゃないならOKですと

メール返信しておきました。管理担当の方からはスライドではないので進めますと

返信いただき、一安心。



これで少なくとも残りの空き部屋は2部屋になりました。こちらも満室まであと一歩。

満室になったらお祝いしないとだなー。その日が来るのを楽しみにしております。



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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月22日

違約金もきっちり回収のめどをつけてくださりました。

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札幌12棟目の契約後入居前のキャンセルの件、管理会社さんが交渉をしてくださり

違約金を満額改修してくださることになりました。こちらとしては助かります。



札幌12棟目は残り3部屋まで来ているという話を先日のブログで書きました。

19部屋中16部屋が現在入居中・契約済入居前・契約前のいずれかの状態です。

残り3部屋も決まってくれればいいなというところです。



残念なのは、この時点で本当は残り3部屋ではなく2部屋だったはずであること。

1部屋キャンセルになってしまったので、その分だけ満室が遠のきました。



キャンセルは契約後の話。契約した後、やんごとなき事情にて入居ができなくなり

別のところに引っ越しをしなくてはいけなくなってしまったとのことでした。

ちょっとここでは書けない理由なのですが、そういうことならまあ仕方ないか、と

思える内容でしたので、許容するしかないと思った次第です。

自分がその状態だったら、確かに引越どころじゃなくなるなと。



「契約しているので、違約金などはいただくよう交渉する」という話はありましたが

事情を聞くとあまり強硬に違約金など主張するのも気が引けちゃうなあと思ったり。

でもそこは管理会社さんの仕事と割り切り、お任せすることにしました。



ちなみに余談ですが、お友達の某メガバンク支店長にそんな話をしたら「そんなことは

かくかくしかじかな理由で起こりえないから、キャンセルしたくなって手数料を

返してもらうために、仲介業者さんもしくは入居者さんが嘘を言っている可能性もある」

と言っておりました。私は性善説で物事を考えてしまうので、素直に信じていましたが

性悪説に建てばそういう考え方もできるか・・・と思ったものでした。銀行員さんは

性悪説に立たないと大切なお金を貸すなんて無理だろうから、そういう教育をされて

いるんだろうなあ、なんて思った今日この頃。



さて、その後この件はすっかり頭の中から消え去っていたのですが、管理会社さんから

昨日連絡があり「違約金は満額回収できることになりそうです」とのことでした。

ただ、入居者様も経済的に厳しく、違約金2ヶ月を1ヶ月ずつの2回払にできないか、

というお願いがあったようです。



私としては、そもそも回収できるならありがたいというくらいの感覚でしたので、

違約金が払われるならむしろ何も問題はありません。ほかの物件では数十万単位の

原状回復の負担分が払えず、毎月5000円とかに分割して払ってもらっている人も

いるくらいです。2回なんて楽勝すぎです。



話によると、最初は月に1万円の分割払いを希望されていたそうなのですが、

さすがにそれだと気が長すぎると管理会社さんが難色を示し、結果として2回払にて

落ち着いたとのことです。入居者様におかれましても、想定外の事態で余計な出費を

強いられた状態と思いますが、その中でいろいろと交渉に応じていただき恐縮です。

管理会社さんにはきちんとまとめてくださったことに対する感謝の気持ちです。



今回の舞台になった契約後ドタキャンのお部屋は、その後無事に別のお客様からの

お申込をいただきました。ひとまずは良かったです。



しょっぱなから若干躓いた感じになりましたが、無事にリカバリーもできました。

残り3部屋、私が札幌に行くまでに埋まればいいな。



手短ですが、今日はこの辺で。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月20日

ロードヒーティングを初めて導入してみた感想は・・・?

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札幌12棟目は初めてのロードヒーティングあり物件です。お金がかかる印象が強く

あまり積極的に導入したくなかったのですが、昨今の仕様だと悪くないのかも。



札幌にはロードヒーティングという仕組みを持つ物件があります、と書き出しましたが

そもそもロードヒーティングってなによ?という人もいらっしゃるかもしれないので

まずはそこからですね。



ロードヒーティングとは何か。地面の中に熱を発するものを仕込んでおいて、

温めることで雪を解かし凍結を防ぐ仕組みです。雪国ならではの仕組みですね。



雪国は除雪が大変なので、何らかの融雪の仕組みがあった方が良いのは言うまでも

ありません。入居者様としても、雪かきをしなくていいということになりますので

あれば大変喜ばれます。



大家サイドとしてはどうか。ロードヒーティングがあると、除排雪のお金がかからない、

入居付の促進になる、といった点がメリットになることでしょう。他方、地面から熱を

発するわけですから、その熱を作り出すランニングコストはかかってしまうというのが

デメリットとなります。勿論、初期導入のお金もかかります。



札幌に不動産を買い始めた当初は、ロードヒーティングのことを「ランニングコストが

かかるのは嫌だな」と思っておりました。その後、札幌7棟目のような土地が広くて

除雪のお金がかかる物件を持ってみたことで、除雪費もばかにならないわけだし

ちょっとコストがかさんでもロードヒーティングで入居者様のメリットを追求した方が

いいこともあるのかも、と思い直したものでした。



そして今回の札幌12棟目を購入する時に、物件駐車場にロードヒーティングが

ついているのを知ったのは、購入の割と直前でした。自分の購入予定の物件の

スペックもまともに把握できてないとかありえない、という誹りは甘んじて受けます。

そしてここで「ロードヒーティングにすると駐車場代を上げることができる」

「最近のロードヒーティングはセンサー式でそこまでランニングコストがかからない」

ということを知るのでした。



ちなみにランニングコストは電気代だとばかり思っていたのですけど、管理会社さんから

「ロードヒーティング用の灯油を満タンにする費用が掛かります」という連絡を受けて

電気じゃなくて灯油で地面を熱しているのか!と初めて気が付きました。

てっきり電熱線だと思ってました(汗)

灯油満タンにするので4.8万程度の費用でした。



今回の物件でロードヒーティングを入れることで得られた経済効果をざっくりと

計算してみました。



札幌12棟目の駐車場の区画は4台です。

賃料は、ロードヒーティング無しの時より4000円/台上がりました。

ランニングコストは1.5万円/月程度と見込まれます。



年間賃料が4000円×4台×12ヶ月=192,000円上がっています。

それに対してロードヒーティングを動かす期間が4ヶ月としたら、1.5万×4ヶ月で

コストは60,000円のアップで済みます。しかも、今回はロードヒーティングが

あるので除雪が不要です。除雪を頼んだって、月に1万円以上はかかりますから、

それを考えると大変メリットがあることがわかりました。



今回は建売新築なのでロードヒーティング自体の価格はわからないです。

なので、初期費用に対してのメリットまでは計算できていませんが、賃料アップの

メリットがあることを考えると、確実にメリットはあるなと思った次第です。



ロードヒーティングはランニングコストがかかるから嫌だという印象を持っていた

私でしたが、だいぶそのイメージが変わりました。ロードヒーティング、いいじゃない。

今後、また札幌で新築をやることがあるなら、ロードヒーティングは入れる方向だな。



最後に余談ですが・・・

豪雪地帯と言えば富山も豪雪地帯で、融雪装置が駐車場にないと入居が弱くなります。

なので、富山にも融雪装置はありますが、こちらは水をジャブジャブと出して雪を溶かす

仕組みなのです。雪は降るけど氷点下以下にはならない富山なので、水を出すだけで

雪は問題なく溶けるってことですね。札幌で同じことをやったら、翌朝スケートリンクが

出来上がってしまいます。地域によって差があるの、面白いですね。

色々な地域で賃貸経営することで、自分の知識の引き出しが増えていくのを感じます。



札幌12棟目のおかげでロードヒーティングに対する知識がつき、印象も変わりました。

今後の賃貸経営の中で、今回の気づきを活かしていこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 札幌12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする