札幌１２棟目、再び満室確定で管理会社さんと喜びを分かち合う。

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先日の出張中に無事札幌１２棟目に申込をいただくことができ、満室に返り咲きました。

多少出入りが激しめでも、引きがいい物件は最終駅に満室になるのでありがたいです。



札幌出張に関しては、基本的なコンセプトは「人間関係の構築」がテーマです。

具体的なビジョンなど必要ありません（というと言いすぎかもですけど）。

とにかく管理会社さんと会う。会って時間を共にする。そしてお互い楽しむ。

お互い楽しむのが無理でも管理会社さんには楽しんでいただく。それができれば

出張は成功です。



管理会社さんの管理担当の方は、基本的には「減点法」の世界で生きています。

満室が当たり前、トラブルフリーが当たり前。ひとたびトラブルが発生すれば

何をやっているんだと叱責される。そんな世界です。



この減点法の世界は、なんとなく私も理解ができる世界です。なぜなら、私が

サラリーマンのお仕事で何年か前までやっていたシステム導入のお仕事も同じような

タイプのお仕事だからです。



予算通り、納期通りに導入がうまくいくのが当たり前。そこからずれた時にお客様と

うまくやり取りしながら、お互いに悪いところがあったよねとか、うちはこうやって

対処しているから悪くありませんとか、そういう理由を説明して追加の予算や納期を

確保してくることも大事な仕事でした。でも別に、何かが起こった時にお客様に

褒められることはあまりないんですよねえ。

（本当はもうちょっと複雑ですが、あえて単純化していますのでご容赦を）



そんな中、現場のエンジニアが頑張る原動力はやっぱり現場で対面に立っているお客様に

誉めていただき、信頼関係を作ることだったと思います。上の方は予算だなんだで

微妙な感じになったとしても、それはそれとして現場はいいシステム導入になるように

頑張っていこう。そんな機運が作れないと、モチベーションが維持できません。



自分がそうだったから他人もそう、と決めつけるのは短絡的なのかもしれませんが、

管理会社さんだって大変な仕事をされているわけですし、なかなか相手に褒めて

貰う機会もない、ある意味報われない仕事です。それがわかっているなら、私だけでも

その労をねぎらう行為をして、管理マンのモチベーションを維持していただきたい。

そんな思いもあり、なるべくお会いして直接会話して、良いと思ったところは喜び

褒める。その繰り返しで管理会社さんとの関係を良い方向に持っていこうとしています。



今回も管理会社さんとはお会いして会話していこう、ということで３つばかりの

管理会社さんとお話をしてきました。その中で、札幌１２棟目の管理会社さんからは

（既に出張報告のブログで書きましたが）嬉しい入居申込のお知らせをいただきました。

私が訪問する日の朝に届いた、申込たてほやほやのやつです。



申込をしてくださったのは、転職する３０代男性。私も知ってるＩＴ企業さんに

内定をもらっている方でした。サラリーマンのお仕事ではそれなりにお世話に

なっている会社さんです。是非うちの製品も扱ってくれるエンジニアになって

いただきたいものです（笑）



収入的にも属性的にも全く問題なしと判断。管理会社さんも全く同じ判断です。

そりゃそうですよね。これ断ってたらどんな人なら満足するのよって感じです。

満場一致で入居申込を受けることにしました。



管理会社さんも「本当に良かったです！とニコニコされていたので、私も嬉しさ

倍増しちゃいました。申込は嬉しいですし、周りの人が喜んでいる姿を見るのも

嬉しいものです。管理会社さんのご尽力の賜物でいつも早々に馬ってくれて、

大変ありがたいですと言うと、管理会社さんは物件の力が強いからで僕たちは

そんなにたいしたことはできていませんと謙遜されます。まあ確かに、立地で言えば

今かなり良い場所に近いところなので、立地の力という側面はないわけではないと

思っています。でも、同じ物件でも管理が変わるとこうも変わるか！という事例は

過去にもありました（札幌８棟目）。だからやっぱり、その立地を活かす募集の努力を

してくれていることが今の成果につながっているのだと私か思っています。



私的には、こういう形で心の通うお付き合いができるのが仕事をしていても楽しいし

相手にとっても楽しく仕事ができるんじゃないかなと思っています。

（なので完全分業制の管理会社さんはちょっと苦手・・・）



ということで、これで札幌１２棟目は満室に返り咲きました。出入りが結構ある

物件なので、またすぐ退去は出てくるだろうと思いつつも、今はこの満室という

嬉しい響きに酔いしれておこうと思います。



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札幌１２棟目で２部屋まとめて退去予告（including 管理会社さんとの上手なお付き合いの仕方のテーマ）。

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札幌１２棟目で退去予告が一気に２部屋も発生してしまいました。相変わらず出入りが

激しい物件です。入居付けは心配ないだろうけど、広告料が嵩むんですよねえ。



先日、札幌に出張に行ってきました。いろいろとやってきましたが、主な活動は

管理会社さんと会話をすることが多く含まれておりました。



いつもブログに書いていることではあるのですが、改めて書いておくと・・・

私が遠隔地の物件をうまく回すために大事にしていることは、管理会社さんとの

関係構築です。とにかくこれに尽きます。



管理会社さんも人間です。顔も知らない、どんな人かもわからない、そんな人の物件と

よくお会いして人となりも知っている人の物件と、どちらの物件の管理をより頑張ろうと

思うでしょうか。戸数限定のお話があったとして、どちらの物件に優先してお話を

持っていくでしょうか。



不動産業界はアナログな業界です。そして人同士の繋がりがお仕事を進める上での

鍵となる業界です。ですので、私はそこの人間関係構築には気を遣っています。



私がお付き合いしているほとんどの管理会社さんは、物件ごとに担当者の方が

決まっております。こういう会社であれば、できる限り担当の方とお会いする頻度を

増やすようにしています。遠隔地の場合はなおさらです。



私は幸いにしてそういうことは今までありませんでしたが、遠隔地の物件だと

オーナーが現地を見ないだろうという前提で管理会社さんが適当な仕事をして

半ば詐欺のような行為をされてしまうという話があるようです。そういう話もあったので

遠隔地の物件に関しては関係構築により気を遣っています。



関係構築と言っても、顔を合わせてお話をして、手土産の一つも渡して、一緒に

飲みにでも行けばいいのです。ポイントは昼間は仕事の話をしてもいいけど、

飲みに行った時は仕事の話は原則しないこと。あとはできる限り管理会社さんの

いいところを見つけて褒めること。それだけだと思います。よほどのひねくれものでも

ない限り、褒められて嫌な気持ちになる人はいないはずです。そして管理の人はあまり

褒められ慣れていない傾向があるため、褒めるととても喜んでくれます。



そうやって関係を構築しておけば、ボッタクられない、仕事が丁寧になる、気が利いた

対応をして貰える、といったところにつながる可能性がぐっと高まります。



なんかこうやって書くと打算的にやっているように見えてしまうかもしれませんが、

決してそんなことはなく、そういう風に関係を構築するのが元々好きなんです。

遠隔地はトラブルが多いとか、遠隔地だとうまくできないとか、そういう話を聞いても

あまりピンとこなかったので、なんで私はうまくいってるんだろう？と自分なりに

分析してみた結果がここまでに書いたような内容だった、というだけです。



そんな私にも、ちょっと攻略するのが苦手なタイプの管理会社さんもあります。

それは分業制になっている会社さんです。



大手さんに多いような印象ですが、原状回復はこの担当、トラブル対応はこの担当、

客付はこの担当、リフォームのプランニングはこの担当・・・のように担当が

細分化されている会社さんだと、誰と関係構築していいかわからなくなってしまいます。

このパターンは私のスタイル的にはとてもやりづらいですね。担当さんと関係を作るのが

必勝パターンと思っているので、担当さんの顔が見えないと厳しいです。



別にそういう会社さんを否定しているわけではありませんので、そこは勘違いを

なさらないようお願い致します。私のお仕事のスタイルとの相性というだけの話です。



例によっていつになっても本題に入らない私のダラダラトークが続いておりますが

そろそろ本題に入ろうと思います。たぶん本題の方が短いです（本末転倒）。



先日の札幌出張の中で、札幌１２棟目の管理会社さんと会話をする機会がありました。

社長とランチした後、スタッフの皆様にお土産を配るためにお邪魔したのです。

とりあえず顔を見せるのって大事だと思ってます。それだけでも親近感が湧きますから。

短い時間で何回か会うのと、長い時間で１回会うのと、どちらの方が親密になるかと

言うと、短い時間で何回も会う方が親密度が高まると何かで読んだ記憶があります。

（ただの記憶ですので間違ってたらごめんなさい）

なので、まめに顔を出すようにしております。



今回顔を出した時も何人かのスタッフの方がいらっしゃいまして、その中には

管理担当の方もいらっしゃいました。最近ようやく札幌１２棟目も落ち着いてきて

よかったですよね〜なんて話をしたのでした。



はい、そこから数日で退去予告が入ってしまいました。それも２部屋同時に・・・。

なにこのダチョウ倶楽部みたいな前振り。勘弁していただきたい（泣）



退去になったのは１Ｋと１ＬＤＫのお部屋です。１Ｋは９ヶ月でのスピード退去、

もう片方の１ＬＤＫは竣工当初からお住まいの方で約３年弱での退去となりました。



どちらのお部屋も入居者様は女性の方なのですが、１Ｋの方はご結婚、１ＬＤＫの方は

同棲開始ということで、おめでとうございますとしか言いようがないパターンです。

幸せになってくださいねー。大家は退去が辛いですが（汗）



家賃に関しては、１Ｋは前回募集から日が浅いことから据え置き、竣工当初から

お住まいの１ＬＤＫに関しては家賃を３０００円ほど上げて募集する形でどうかと

管理会社さんよりご提案をいただきました。ここの賃料設定に関しては基本的に

ＯＫとしたのですが、ちょっとだけ欲をかいてもう一声上げるのはどうだろうと

確認をしている最中です。



あとはだいたいいつもと同じ募集パターンです。この辺がちゃんと仕組みとして

定義されているのが、こちらの管理会社さんの強みだと思います。誰が担当しても

クオリティが一定に落ち着くんですよね。仕組み化が進んでいることの証左と思います。



これまでの実績から、そう時間はかからず決まるだろうと思います。その点は心配は

しておりません。ただまあ、広告料はかかりますからねえ。入れ替わるごとに広告料が

出ていくことを考えると、ちょっと辛いなあと思うこともあるわけで。まあでも

どの物件にも一長一短あって、いい面と悪い面があるのは仕方のないことと思います。

入居付のストレスやトラブル等のストレスがないのでいいんじゃないかなということで。



ということで、引き続き管理会社さんにご尽力いただくことになります。

お手数ですが、どうぞよろしくお願い致します。



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札幌１２棟目に入居申込で今度こそ満室のはず。

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札幌１２棟目に再度の入居申込をいただきました。これがキャンセルにならなければ

無事に満室に返り咲きということになります。返り咲いてくれ〜。



札幌１２棟目は結構出入りが激しいものの、出てもすぐ入るので割と満室はキープできて

いる物件です。出入りが多いということはそれだけ経費もかかっているということに

なってしまいますが、それでも空室が続くよりは全然いいかなと個人的には考えます。



こちらの物件は残る空室は１部屋で、先日無事にお申込をいただき満室になったと

思っておりました。しかし親御さんのご意向でやむなくキャンセルというお話が出て

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/503090272.html

しまったので、再度募集を行っている状態でした。



札幌１２棟目は１ヶ月以上空いたことがほとんどない物件なので、このキャンセルで

１ヶ月以上の空きは確定したなーというのはちょっとだけ印象に残っております。

（誰が悪いとか言ってるわけではありません）



繁忙期は逃しましたが、割といつでもこの物件は埋まってくれる印象なので、

きっとそんなに心配はないだろうと軽い気持ちで捉えておりました。



そしてＧＷ明けにお申込をいただくことができた次第です。



今回お申込をいただいたのは派遣社員さん。１Ｋタイプの家賃が安い方の部屋なので

支払はおそらく問題はないでしょう。札幌市内の実家にお住まいだったのを、

独立されるということで一人暮らしのためにお部屋を借りるということでした。

保証会社さんの審査も通過しているとのことです。



１点だけ相談されたのがフリーレント半月の付与でした。６月半ばの入居なので

６月分はフリーレントにしてほしいという要望のようです。まあそのくらいなら

いいんじゃないですかね？最近ちょっと雑な自分がいるなあと思ってはいますが、

多少のことは便宜を図っても問題ないかという気持ちはあります。それで気持ちよく

新生活をスタートしてくださるのであればなおさらです。



管理会社さんにフリーレントでいいですよとお伝えしました。

末永くお住まいになっていただければいいなと思います。



ということで、無事に札幌１２棟目も満室に返り咲き、札幌は完全満室になりました。

この安定がずっと続いてくれますように。



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札幌１２棟目、残念ながら申込がキャンセルになってしまいました。

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札幌１２棟目で先日いただきました入居申込ですが、残念ながらキャンセルになって

しまいました。親御さんのご意向があったようです。募集再開ですね。



【番宣】

健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。

東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】

仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】

外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】

売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】



昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら

そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして

はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も

売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても

何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも

こちらで宣伝して置く次第です。

【番宣ここまで、本編ここから】



札幌１２棟目は割と人気のある物件です。物件のある地域自体が最近人気があること、

その地域で手ごろな家賃の築浅物件が比較的少ないこと、などが人気の理由であろうと

前管理会社さんが分析されておりました。



お手頃家賃の物件が少ないというところに関連してきますが、札幌１２棟目は

利回りを上げるために間取りが一般的な札幌の新築１ＬＤＫより狭くなっています。

一般的にはだいたい３５〜４０平米くらいの１ＬＤＫがボリュームゾーンなのですが、

札幌１２棟目は２５〜３１平米くらいとやや狭い造りになっています。



昔は２０平米を切るような間取りのお部屋も持っていたことがありますが、狭くなると

長期で入居してくれない傾向がありました。札幌２棟目なんて１年で半分近くが

入れ替わったことがあります。あれは地獄でした・・・。さすがの私もこれは無理だと

売却を実施しましたからね・・・。あの頃（２０１０年前半）は売却することなんて

考えない風潮だったので、そんな中で売却を決断したのは我ながら英断だったよなあと。



あの頃の印象からすれば、狭い部屋の入れ替わりは激しいと言うことは頭では理解して

いたのですが、札幌１２棟目もそんな傾向はあります。



新築時から残っているお部屋は１９部屋中７部屋。１ＬＤＫ間取りが４部屋、

１Ｋ間取りが３部屋という内訳になっています。１ＬＤＫが８部屋、１Ｋが１１部屋と

なっているので、やっぱり１ＬＤＫの方が定着率がいいですね。それでも半分は

入れ替わっていますけど。１Ｋは７部屋入れ替わっていることになりますので、

狭い部屋の方が定着率が悪いと言ってしまっても過言ではないでしょう。



これだけ入れ替わると本来ならそこそこストレスになるのですが、幸いなことに

退去してもすぐ決まるので、そこまでのストレスにはなっておりません。

でも広告料の出費はかなり多いと思うので、そういう意味で経費率は高いと思います。

引きはいいので、まあそういう傾向の物件なんだなと思っておくしかないですね。

ほぼほぼ満室はキープされているので、空室期間が少ない代わりに広告料を支払ってると

理解するべきなんだろうなと思います。



さて、先日退去前に入居申込をいただいたという連絡があり、これで札幌１２棟目は

再び満室だなあ、繁忙期終わりの微妙な時期だったけど何事もなく決まってよかった、

などと安心しておりました。



しかし、この入居申込がキャンセルになってしまったのです・・・。

なんてこったいです。無念すぎる。



親御さんのためにＵターン転職をされた医療従事者さん（と勝手に予想）でしたが、

キャンセルの理由は「親御さんが一度実家に戻ってくるよう要望したため」だそうです。

この辺はまあもうしょうがないことなのでしょうね。あまり翻意させるような立ち回りも

できないでしょう。わざわざ親御さんがいる札幌で職を探して引っ越すのですから

親御さんのことを考えての行動であろうということは容易に想像がつきます。

親御さんから何かしらの要望があれば、普通なら聞いてあげたいと思うことでしょう。

止めようがないんだろうなーと思います。管理会社さんもこれはご家族の話になるから

何とも言えないので、引き留めようがないということを仰っておりました。

ごもっともです。



残念ですが、次の入居者様を探す必要がありますね・・・。

引きはいい物件なのですぐに次が決まるのではないかと思います。

管理会社さんに任せきりですが、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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札幌１２棟目の入居申込を受領しました！

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札幌１２棟目でまたまた退去前に入居申込をいただくことができました。素晴らしい！

医療従事者の方のＵターン転職の需要でした。これで満室に返り咲き確定です。



札幌１２棟目。ウクライナやコロナ禍で１段階建築の相場が上がり、利回りが下がった

印象を持っておりますすが、その相場高騰の直前に仕込むことができた物件です。

つまりもうこの時点で含み益。なんと甘美な響きなのでしょう、含み益。

（でも含み益を実際の利益になかなかできない私・・・）



運用成績も優秀な物件でして、退去しても１ヶ月以上空室になることがこれまでは

ありませんでした。退去前に入居が決まることも珍しくありません。なんと素敵な

物件なのかと思ってしまいます。



こちらの物件は現管理会社さんの仲介にて購入させていただいたのですが、

物件自体は新築企画・販売及び管理をしている会社さんの物件でした。折衷案として

当面は企画をした会社さんにて管理していただき、頃合いを見て仲介してくださった

会社さんに管理を切り替えるという話で決済をしたものでした。



当初は１年くらいを目途で切り替えるという話をしていたのですが、最終的に切替が

実施されたのは２年以上経過してからでした。嬉しい誤算として、元々の管理会社さんが

なかなかいい感じの管理をしてくださっていたので、そちらへの義理立てなども

考えるとあまりすぐに切り替えというわけにもいかないなという感じだったためです。

嬉しい誤算でした。



結局最終的には切り替えましたが、ご縁を切らすのも勿体ないと感じたため、

札幌８棟目の管理を移管し、今でもお付き合いを継続させていただいております。



新管理会社さんも期待通りの働きをしてくださっており、旧管理会社さんと遜色ない

客付能力を発揮してくださっております。頼りになります！



難点があるとすれば、これは札幌１２棟目自体の問題で管理会社さんがどうこうでは

ないのですけど、とにかく回転が早いことでしょうか。退去がすごく多いです。

退去してもすぐ決まるので大きな問題ではないと思いますが、入れ替わりのたびに

広告料２ヶ月が消えていくことを考えると、そこはちょっと微妙かもしれませんね。

パーフェクトな物件なんてそうそうないので、これ自体は許容範囲だと割り切って

捉えております。



今年の繁忙期も結構入れ替わりはありましたが、どれもきちんと埋まってくれてます。

唯一不安だったのが、最後に残った空室です。４月末退去なので、募集の旬を外した

微妙な時期というところが心配な要素でした。



しかしそれも特に不安要素ではなかったようです。あっさりとお申込をいただくことが

できました。しかも退去前にです。ありがたすぎる。



お申込をしてくださったのは、医療従事者の方です。ご実家が札幌にあるとのことで

転職を伴う札幌への転居というお話でした。勝手な推測ですが、きっとご実家のご両親の

面倒を見るためにＵターンで転職してきたのでしょうね。



属性は申し分がありませんので、当然審査はＯＫとさせていただきました。

これで満室に返り咲くことは確定的になりました。ありがたいです。

管理会社さんのご尽力にも深く感謝申し上げます。



ということで、札幌はこれで札幌９棟目のテナントを除いて満室になりました。

テナントは・・・売却が成立していれば忘れられたのになあ・・・。

管理会社さんと打ち合わせなくては。



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