2021年04月29日

某政府系金融機関さんで購入した物件のバックファイナンスを断られてしまいました。

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札幌11棟目、某政府系金融機関さんに融資打診してみました。相談には乗って

貰えそうですが、購入資金の融資はNGとか言われているようです。



先日購入した札幌11棟目。既存の札幌10棟目と地続きで、接道が良くなりました。

札幌11棟目は相場なりの価格ですが、札幌10棟目は安く購入しておりますので

合わせ技で利益が出る構造になりました。



そんな状況なので、2筆あわせて売ってしまいたい衝動にかられますが・・・

札幌10棟目が賃貸中なので当面はそれができません。

なので、賃貸で回せるよう最低限のリフォームをして、定期借家契約で貸しつつ、

札幌10棟目が退去になったタイミングで改めて検討する、という青写真を描いてます。



購入してから半月が経過しましたが、今のところ手つかずの状態です。

残置物の中に着物の帯みたいなのが見つかったりしたので、一度家探しして換金できる

ものを探そうと思っていましたが・・・。依頼するつもりだった方が仕事の都合で

依頼できなくなり、そんなに都合よく代わりにトレジャーハントしてくれる人も

見つかりません。私が自分で行くのはコスト的にも時間的にも厳しいところです。



もう考えるのが面倒になってきたので、普通に業者さんに頼んで全部処分してしまえば

いいかと思いはじめてます。勿体ない気もしますが、労力に見合わないです。

さっさとリフォームして貸した方が機会損失がなくて良いと思いますし・・・。



そんな悩みも抱えつつ、その一方でリフォーム資金どうしようかなということも

考えております。現金でやればいいだけなのですが、せっかくだから某政府系

金融機関さんあたりでリフォームの融資を引っ張ってもいいのではないかと。

手元資金を厚くできるなら、それに越したことはありません。



すでに購入済の案件でも、担保提供することでバックファイナンスはできたと

認識しております。なので、リフォーム+購入資金のうち、10年返済でも逆ザヤに

ならない程度の金額なら借りられるかなー、と。



仙台法人で購入しているので、義母から融資打診してもらう方が良いでしょう。

そんなわけで、義母に依頼して某政府系金融機関さんに相談してもらうことにしました。



そして先日、義母から電話で相談した結果がフィードバックされてきました。

曰く、購入済の物件に対しての融資はしない、リフォームだったら相談に乗る、と。



不動産投資がこんなにメジャーになる前の某政府系金融機関さんは、決済時に同時実行が

できないからと、最初に無担保で出せる分だけ融資して、抵当権設定が完了した後に

担保分を実行する、みたいなやり方だったと記憶しております。その理屈で考えたら、

購入済物件であろうとも担保設定さえすれば担保分は融資してくれるんじゃないの?

という疑問が。



義母の聞き方が良くなかったのか、担当の方がちょっと勘違いしているのか、

はたまた方針が変わっているのか。理由はわかりませんが、ここでそれを掘り下げて

食い下がる意味もありません。リフォームでなら検討できるということなので、

素直にリフォーム資金として検討してもらうことにします。



それに、購入資金として借りると、どう考えても返済額=家賃収入くらいになって

しまいますので、あまり健全な姿とはいいがたいです。そもそも金融機関さんも

そんな状態になるなら貸せませんと言い出すのではないか、と。そう考えれば

やはりリフォームの分だけ融資してもらうような形にするのが良いのかなとも

思った次第です。



当然ながら、リフォームの検討になるなら見積が必要です。見積自体は管理会社さんに

実行も含めて依頼するつもりです。前回、かなり頑張ってコストダウンしてくれたので

今回もそんなに高い見積額になることはないでしょう、と期待しています。



札幌10棟目よりは状態が良いということなので、さほどお金がかからないという

展開になれば儲けものですが・・・きっとそんな一筋縄ではいかないでしょう。

いずれにしても、コストと時間とをバランスよく見ていかなくてはと思っています。



バックファイナンスができないということがわかったので、リフォームの見積を整え

リフォーム資金の融資打診ということで話を進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:04 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年04月22日

まさかのモテ期到来!?テナントの申込を2社から貰えそうという話(でも居室は申込キャンセル)。

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コロコロと状況が変わる札幌9棟目。先日書いた居室の申込は結局立ち消えに

なってしまったようですが、今度はテナントが申込直前だという話です。



先日、テナントさんの内見と居室の入居申込があった話を書いた札幌9棟目ですが、

その辺も含め動きが出てまいりました。



まず残念な方の動きから。入居申込を入れてくださった法人さんが音信不通になった、

ということです。保証会社さん入れるのは必須ですと伝えたところ、その後音沙汰が

なくなってしまったとのこと。管理会社さんは「サブリースするにあたり保証会社さんの

保証料が乗っかることで採算が取れないと判断したのかもしれません・・・」と

仰っておりましたが、それだったらちゃんと断りを入れてくれると嬉しいんですけどね。

伝達がうまくいってないだけかもしれないので、まあここは仕方ないと割り切って

粛々と次の募集に入った方がいいだろうと思いました。



そしてテナントさんです。先日のブログで書いた検討している法人さんが、家賃交渉を

仕掛けてきたそうです。交渉まで入るということは、申込をする意思があるということに

ほかなりません。交渉の額も2000円とか3000円とかそのくらいだったので、

ここは欲張らずに交渉を受け入れて決めてしまう方がよさそうです。



いい話だったなあと思いながら回答したのですが、そこからさらにドラマがありました。

管理会社さんから「実はもう一組テナントの申込を検討されている法人さんが

出てきました」との発言が!



話を聞くと、けっこう大きい法人さんが検討してくれているとのことでした。

本業は別だけど、多角化経営なのか居酒屋なども営んでいるのだとか。

こちらの法人さんは家賃交渉も特になかったそうです。



家賃交渉がなく経営規模も割と大きい法人さんと、小規模で家賃交渉がある法人さん。

同じ居酒屋業態であれば、前者の方が素敵に見えます。



しかし管理会社さんは言います。

「先に問い合わせして、1週間くらい何度も現地を見たりやり取りしたりしているのが

 家賃交渉してきている法人さんなので、義理人情を考えればそちらを優先すべきかと」

うん、それは確かにごもっとも。あまり不義理を働くのは気持ち悪いので、家賃交渉を

されていたとしても、ずっと興味を持って悩んでくれている法人さんの方を大切にする、

という方針でいいかなと思いました。



管理会社さんも「大手さんの方が条件はいいのでそちらになびきたい気持ちはわかる」

としながらも、やはり今後の関係など考えると先に問い合わせてきたところを優先したい

気持ちのようですので、ここは管理会社さんに一任してしまおうと思います。



「もちろん、入居申込順ですので、大手さんから先に申込が来たらそちら優先で」と

いうことですので、義理人情を重んじつつも、そっちの大手さんが素早く申込を

入れてきてくれないかな・・・とひそかに祈ったりはしています(笑)



札幌9棟目はこれまで何度も申込をいただいておりましたが、ことごとくコケました。

お金を出すところと経営するところが別で、お互いが喧嘩してしまってキャンセルという

ケースとか、コロナでやはり計画を変えるという理由だとか。

今回はそんな理由に当てはまらず、スパッと決まってくれることに期待したいです。

頼んだよー!過去に類を見ないモテ期っぽいので、ここで決まらなかったら本当に一生

決まらず終わっちゃうかもよー!(祈)



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年04月15日

札幌出張最終日午前中、札幌11棟目となる戸建を決済。

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札幌出張最終日。札幌11棟目の決済をしてきました。内見・契約・決済・所有権移転の

手続きを1日で全部終わらせ、正式に札幌11棟目を購入した形となります。



朝からバタバタと忙しい日でした。お金をおろして、現地で境界石と内装の確認をして、

事務所に行って契約・決済をして、ランチミーティングして、金融機関さんを訪問。

夕方には飛行機に乗って東京に戻りました。そこそこハードスケジュールでした。



今日のブログでは、札幌11棟目の決済に注力した午前中の様子を書きたいと思います。



まず朝一番で車を借り、寝ている嫁ちゃんはホテルに放置し(苦笑)、義母だけを拾って

メインバンクさんの札幌支店を訪問。ここは単にお金を引き出せればOKなのですが、

義母が免許証を持ってこないというまさかの事態で本人確認ができないという・・・。



事前に持ってきていないのはわかっていたので、メインバンクさんに電話して事情を話し

役員として入っている私の免許証をもって本人確認とするということで話をつけて

もらいました。義母の失敗は義母自らリカバリーしたことになります。よきかな。



少し余計に引き出して、別の金融機関さんの口座にその分入れておこうと思ったため

決済に使う金額より少し多めに引き出しました。午後の金融機関さん訪問でその分は

使おうと思います。



お金をおろした後、車で現地へ。札幌10棟目、札幌11棟目(仮)は、電車の便が

良くない地域にある戸建なので、車を借りていった方が早いのです。



現地にて待ち合わせている仲介業者さんより早く到着したので、現地の状況確認。

共用持分になっている土地に駐車している人がいます。4区画あるうち、左の手前の

区画の人です。今回買うのは右手前の区画、すでに持っているのは右奥の区画。

そう考えると、今回買う区画は共用持分の土地に車を置いてよいんじゃないか?

と思うんですよね。後ろもうちの戸建なので迷惑かけるわけじゃないですし。

ここは管理会社さんに近隣と交渉してもらって、使ってOKという形をとらせて

いただけるようにしたいと思います。



そんなことを考えていたら、仲介業者さんが現地に到着。境界石の確認をして、

室内を見学させていただきました。



残置物があるとは聞いていましたが、まあそこそこありました。親族の方が片付けるのを

断念したんだろうなという感じでした。なんかこう、中途半端に片づけてある感じ。

その状態で今の所有者さんが買ったものの、結局利用せずに売ることにした、という

展開のようです。



雨漏りもないし、傾きも気になるほどではないから、札幌10棟目より状態はいいなと

確認していると、隣の部屋を見ていた義母が何やら騒いでます。なんなの一体。

様子を見に行くと、どうやら残置物の中に着物を見つけたので、こんな高級なものがと

騒いでいたようです。言われてみると、室内には骨董品のようなカセットデッキが

2つついてる骨董品のようなコンポがあったりで、家探ししたらいろいろ出てきそうな

雰囲気が感じられました。仲介業者さんも「このコンポはメルカリとかで高く売れるかも

しれないですね」と。



FBに投稿したら、絶対家探しすべきとか、着物ほしいとか、金のネックレスがあったら

売ってほしい(by質屋経営者)など、家探しすべしという意見が大半でした。

現地にいるこの人に家探ししてもらうといい、という具体名まで指定された投稿も

あったので、せっかくだからその人に連絡とって家探ししてもらうことになりました。

もし貴重なお宝があるようでしたら、再度現地に緊急事態として飛んでいきます(笑)



内装の確認はできたので、移動して仲介業者さんの事務所へ。

事務所で契約書と重要事項説明書の読み合わせをして、署名押印を行いました。

事前に案は送付されていたので、その通りになっていることを確認した程度です。



署名押印が終わり、契約書と重要事項説明書のコピーをしている間に、売主さんと

司法書士さん、仲介業者さんに支払う費用を取り分けておこうと札束をばらして

各業者さんに渡す金額にあわせて・・・なんてやってる途中で司法書士の先生が登場。

委任状に署名押印して、本人確認して、とやっていると今度は売主さん登場。

こちらも名刺交換などして、売主さんは売主さんで署名押印とかしたりして。

そんなわたわたした空気感の中、お金の受け渡しをして手続きは完了しました。



売主さん曰く、この物件は民泊をやろうと思って買ったのだとか。でもコロナで

それも無理になったので、そのまま売りに出したということでした。介護事業と

不動産賃貸業をやっている法人さんで、もう20年以上今回の仲介業者さんに

管理を任せているそうです。いわば老舗の不動産投資家さんだってことですねー。

なので、こちらも民泊をやっていた話とかさせていただき、和やかな雰囲気で

決済ができたと思います。よかった。



仲介業者さんも、不動産屋さんにありがちな腹に一物抱えているタイプではなさそうな

印象を持ちましたので、また機会あればお取引できるといいなと思っております。



というわけで、札幌10棟目の隣地である札幌11棟目、無事にゲットできました。

収益性はいまいちですが、土地の価値はぐっと上がったと思います。

来るべき売却の時まで、大切に運用したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年04月10日

札幌11棟目(仮)の購入の準備完了、あとは当日を迎えるのみ。

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サラリーマンの仕事が超多忙な中、札幌出張に向けて手続きをいろいろとやってます。

今日は札幌11棟目(仮)の購入関連の手続きの話など。



来週水曜日に決済する札幌11棟目(仮)。札幌10棟目の隣の戸建です。

相場なりの金額での購入なので収益としては微妙ですが、2筆あわせると戸建用地として

適切な広さになるので、それを狙っての購入です。



ずっと空室になっているのは知っていたので、管理会社さんを通じて所有者さんとの

コンタクトを狙っていたのですが、なかなかそううまくはいかず。そうこうしている間に

どうやら別の法人さんが購入していたようなのですが、その法人さんも当初想定していた

使用をするに至らず、売却するということになったそうです。そしてその売却を担当する

仲介業者さんが、たまたま空室だった札幌10棟目を見て、一緒に売ったらより高く

売却できるのではないかということで、うちに声をかけてきたという展開でした。



もし札幌10棟目が空室だったら、その提案に乗っかって売却していたと思います。

しかし、ちょうどその時は入居申込が入って入居開始になるまでの間でした。

そうなると、もう契約があるのでそんな都合のいい話にはなりません・・・。

ということで、将来の高値売却を目指して、私が一旦買取をすることにしたわけです。

残置物の撤去すらしないと言っていたので、せめて残置物くらいは何とかしてほしいと

要望したところ、その片付けの分くらいの指値を受けていただけることになりました。



今回は現金決済なので、そんなに複雑な手続きはありません。

まずは仲介業者さんと決済日程の確定をしました。ちょうど売却の話もあったので

この時期なら札幌にいると思うとお伝えしたところ、それではその時に契約と

決済を同時にやってしまいましょう、ということになりました。一回で終わるなら

それが一番良いですね。



契約書の素案を送ってもらい、特に問題なしということで回答。

当日の日割り精算など、決済予定金額の明細を送ってもらいました。

仙台から現金を抱えて持っていくのはちょっと抵抗があるので、メインバンクさんの

札幌の支店でおろす手筈としようと思います。義母に連絡して、札幌支店で決済日に

現金をおろせるよう電話で手配を依頼(銀行はいきなり行って数百万単位のお金を

おろそうとすると、金庫に現金がないことがあります)。



登記簿謄本、実印、代表者免許証などの準備も完了。登記簿は最悪札幌駅前に

法務局があるので、足りなければそこで取得してもいいですね。



それから、火災保険の手続きです。火災保険はいつもの保険代理店さんにて見積依頼。

だいたいいつもの感じでお見積いただきました。安い方のプランで加入しようかな。



司法書士の先生は、札幌だといつもの先生ってわけにもいかないので、仲介業者さんが

懇意にしているところに一緒に頼むことにしました。



最後に、当日の段取りを仲介業者さんと打ち合わせました。

朝一番でお金をおろして、10時に現地集合。境界石の場所など現地で確認をした上で

仲介業者さんの店舗に移動。売契・重説の読み合わせをして、署名押印と決済を実施。

司法書士さんに書類を渡して完了と言う流れになりました。

当日、車借りないとだなあ。カーシェアの手配しておこう。



だいたい準備できたと思いますので、あとは当日つつがなくことが運ぶことを

期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 11:03 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月26日

かわいらしい指値が通ったようなので、購入に向けて進めます。

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札幌10棟目の前面の戸建に関して、価格交渉まとまりました。希望より弱い金額での

妥結となりましたが、まあ仕方ないと割り切れると思います。



今年に入ってから交渉を重ねている札幌10棟目の前面の戸建。

購入すれば土地が拡がり、更地にして1筆にして宅地としての出口も見えてきます。

何より、今まで「隣地を購入する」というチャンスに恵まれたことがなかったので、

そういう意味でも面白いです。初めての経験。



前回のブログで赤錆の分だけ指値もしくは売主さんで修繕いただく対応を要望する

決めて、仲介業者さんにその旨伝達しました。その電話の中で仲介業者さんから

当初、売主さんは残置物撤去の費用を出すのも渋っていた、という発言が。ほほぅ。

うろ覚えでしたが、残置物の撤去は買主負担だったようです。厳しい条件ですね。

だから相場より少し安い値段で売りに出したってことかも。



ただ、仲介業者さんもさすがに残置物の撤去をしないと言うのはどうかと思うので

その点については再交渉してみたいと仰っておりました。



この分だと赤水の出る水道管対応なんて絶対無理そうだなあと思いましたが、

言わないことには始まらないので、話を壊さない程度に相談していただきたいと

仲介業者さんに伝達。数日後に売主さんと別の案件でお会いして打ち合わせをする

予定があるとのことで、その時に切り出してみるという話になりました。



なんとなく、残置の撤去の分くらい売主さんが折れて決着、って感じかな?

仲介業者さんが説得してくれそうなので、全く折れないってのはないような気が。

こちらも今回の物件に関しては隣地という条件があるので、指値交渉はほどほどにして

まとめることに注力したいと思います。



そして数日後、仲介業者さんからメールが届きました。曰く、残置物撤去に関しては

売主様負担もしくはそれに相当する金額(15万)を値引する、とのことです。

だいたい予想できた着地点ですね。



15万値引されて、かつ最大でかかると思われるリフォームの金額を加味すると、

恐らく表面利回りは9%程度になるでしょう。現金購入の予定ですので、まあそれでも

やむを得ないかなと思える範囲の利回りだと思います。



一応、表面利回りは13.6%になりますが、内装やり直しが必要ないなら良いものの

そういうわけではないので、この利回りに意味はないと思います。

高利回り物件やでー!とマウントを取りにいく時は役に立つかもしれません(笑)



義母に報告して、これで買っていいか確認をするのと並行で、管理を任せる予定の

管理会社さんに残置物撤去や水道管修繕について具体的な数字が出せるか確認中です。



札幌に一度行って、現地見ておかないとなあ。ノールック買付している状態だし。



ということで、購入でバタバタとしそうです。買うのは楽しいからバタバタも楽しいと

思えますので、これはこれでよしとします。無事購入に至れますように。



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