札幌１１棟目の残置物撤去が完了しました。

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札幌１１棟目の残置物の片付けが完了したと管理会社さんより連絡がありました。

次はリフォーム、そして募集です！



購入後、残置物を試しに漁ってみたものの、何も出てこなかった札幌１１棟目。

何もないことがわかれば、安心して（？）残置物の撤去をすることができます。



撤去のお見積、実はちょっと想定より高かったのです。売主さんに残置物撤去まで

対応いただくか、その分値引するかをお願いしたところ、値引で対応いただける

ことになったのですが、値引いただいた金額よりも管理会社さんで取得してくれた

見積が高いという事態に。



この管理会社さんはボッタクリとかする会社ではないというか、むしろ安くしようと

頑張りすぎて見積がなかなか出せず、作業開始までに時間を要してしまったという

札幌１０棟目での出来事があったくらいです。こちらがこのくらいと希望した予算に

頑張って近づけようとしてくれる、ありがたい管理会社さんです。



そんな管理会社さんがこの値段と言ってるのだから、本当にこの値段なのでしょう。

だとすれば仕方ないです。



・・・とか言いながら、ちゃっかり相見積を取り始めた私がいます（管理会社さんには

事前にその旨伝達して了承済）。お友達に相談して、残置物撤去をやってくれそうな

業者さんをご推薦いただき、追加で２社ほど現地を見ていただきました。

しかしどちらも管理会社さんよりもお見積が高いという状況でした。



ちなみに管理会社さんも、それならということで別の業者さんを当たってくれましたが

そちらも最初の見積より高く、これはきっと管理会社さんが最初に出してくれた見積が

一番安いのだなと理解。それであれば、もう最初のところに頼むのが一番安上がりだと

いうことは確定的でしょう。いろいろと浮気してみて、ようやく最初のところの

ありがたさを理解した。そんな状態です。



ということで、だいぶ回り道しましたがようやく発注をして作業をしていただきました。

そして先日、無事に完了の一報が入った次第です。ありがとうございます。



この後は改めて見積作業の上で工事に入っていただく段取りとなります。

札幌１０棟目に比べれば安く済むのではないか、というのが管理会社さんの見立て。

粗々で見積は以前貰っていますので金額の目安はわかっています。それに合致するか

改めてお見積をいただき、そのうえで作業をしていただくことになります。



・・・あれ、そういえば某政府系金融機関さんに持ち込まないとという話をしてたのに

残置物撤去に関してはもう現金で払ってしまった！しまった、自分で自分の作業予定が

きちんと管理できていないじゃないか（汗）

だいたい見積も先日来たもので確定なのか、それともまだこれから見るのかも

ちゃんと把握できていないし・・・。いかんいかん、やりますよ、管理会社さんと

やり取りして今後の作業スケジュールを確定させますよ。サボってるなあほんと。



ということで、管理会社さんと打ち合わせして今後の進め方を確定させようと思います。

まずは再生の第一歩が完了したぞということで。



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家探しの結果は「何もないことが確認できた」いう収穫がありました。

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昨日ブログに書いた札幌１１棟目の残置物の確認、早速行ってきました。

結果として、著名投資家さんのようにお宝が出てくるドラマはありませんでした（笑）



残置物の確認を自分で行うことにした、ということを昨日のブログで書きました。

こういうのは、やると決めたらさっさとやってしまうに限ります。のんびりしてると

札幌１１棟目の収益化も遅れてしまいます。ただでさえちょっと高い値段で物件を

購入しているのだから、早く回収モードに入る必要があるだろう、と。



幸いにして、ゴールデンウィークなので、私自身は身体を動かしやすい状況です。

サラリーマンの仕事は暦通りというか、お客様の都合で暦より一日早く始まりますが

祝日はだいたい祝日として休めます。下手に土日とかまで待つなら、さっさと行って

終わらせた方が良いはず。そんなことを考え、昨日を行く日に定めました。



管理会社さんにその旨伝えたところ、担当の方がそれだったら駅まで送迎しますと

申し出てくださいました。ＧＷでお休みなのに、そんなことを申し出てくださるなんて

大変恐縮です。お言葉に甘え、送迎をお願いしてしまいました。



普段なら何日か泊まって、関係者の方と懇親を深めたりするところなのですが・・・

今は東京は緊急事態宣言の真っ最中。コロナにかかるような生活はしていないと

思ってはいますが、人との接触は必要最小限に抑えた方がいいでしょう。

よって、日帰り強行軍という日程にしました。電車が動いている範囲で朝一番の

飛行機に乗り、夕方まで残置物の整理をして、夜の飛行機で帰ってくる形です。



というわけで、昨日は札幌に行ってまいりました。



現地に入ると、管理会社さんも率先して荷物をチェックし始めてくれています。

荷物の片付けまで手伝ってもらうのは申し訳ないので、送迎のみ頼んでいましたが

どうやら一日付き合ってくださる模様。嬉しい誤算です。ありがとうございます。



管理会社の担当さん、リサイクルショップ的なところでのアルバイト経験もある？ようで

こういうのは買ってもらえる、これはちょっと厳しい、などてきぱきと仕分けてくれて

想像していた以上に作業がはかどりました。心強い援軍です。



着物など残っていたので、もしかしたら何か残ってないかなという可能性を考えて

おりましたが、まあそんなに甘くはないですよね。一通りがさ入れしましたが、

これはというものは見当たらず。親族の方がすでに金目のものは回収しているように

見えました。ある意味予想通りの展開。



鍋などの台所用品や、パークゴルフのゴルフクラブ（これが意外と高かった）などを

リサイクルショップに持ち込んで、賞味３０００円くらいを回収して終了。

３０００円はいろいろ手伝ってくださった管理会社の担当さんにそのまま進呈しました。



お金になるものが見つかれば当然嬉しいところでしたが、お金になるものが見つからない

という展開であったとしても、それは先々「あの時家探ししてたらお金になるものが

見つかったんじゃないか・・・」という気持ちをずっと引きずることがなくなるという

観点で意味があることだと思います。これですっきりとりフォーム作業に着手できます。

世の中、無駄なことなんて何もないのです。



現地で管理会社さんと打ち合わせて、リフォームのお見積がこのくらいになるよという

情報と、その中で業者さんが言ってるこれとこれは不要じゃないかという内容について

カットして貰って再度見積をしてもらう、などの話をすることもできました。

義母に報告して、ＯＫが出たら作業着手していただこうと思います。



何もないことがわかったことが収穫でした。収益化に向けて手配を進めます。



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現地の残置物漁り、面倒だけど自分でやらざるを得ないな・・・。

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札幌１１棟目、結局自分で残置物を少し見てくることにしました。

面倒だなあという気持ちの方が強いですが、少しでもお金の足しにしないと。



以前のブログに書いた通り、札幌１１棟目は残置物はそのままで受け渡しとなってます。

本当は売主さんに片づけてほしかったのですが、残置物撤去の分の値段を引いて貰い

こちらで片づけるというところで妥協した経緯があります。



本当なら、この時点ですべて業者さんに丸投げして片づけてもらおうと思っていました。

ただ、義母が着物の帯的なものを見つけたということだったので、もしかしたら多少は

金目のものがあるのかもしれないと思い（過剰な期待はしませんけど）、内容を

見た方がいいなと思ったのでした。



残置物撤去のお見積を取るついでに、なんとなくお金になりそうなものがないかを

見てきてもらうということも試みたものの、何がお金になるかなんて人によって判断は

分かれてしまうもの。少なくとも着物は安くても定価なら万単位だということは

私も元々は知りませんでした。だから、そういう知識がない人が現地を見に行けば

ピックアップから漏れるのは必然というもの。お願いした業者さんはいずれも

着物をピックアップすることなくお見積が完了してしまいました。



となると、自分がすべて見つけられるかは怪しいけど、私が自分で見に行くしかないか。

そういう結論になるしかない、ということです。



なので、決めました。もう自分で見に行ってきます。

緊急事態宣言で不要不急の外出はダメ、人流を抑えなさい、と言われておりますが、

こっちはこっちで早く見てこないとどんどん収益化が遅れる一方です。



見ないで全部エイヤーで業者さんに任せるという手もあるのですが、残置物の撤去費用が

思ったより高く、少なくとも着物だけでも売って現金化して残置物撤去の費用に

充当したいなと判断。幸いにして、交通費はマイルがあるのでタダですから、私の

人件費だけ犠牲にすれば少しコストダウンできるというもの。



私が現地に行ったことで万が一コロナをまき散らしたら・・・という懸念が全くない

わけではないですが、所詮は日帰りです。管理会社さんとは車の中で密になって

しまうでしょうけど、それ以外の人と接触する予定はありません。終日札幌１１棟目の

中でゴソゴソと荷物漁りをするだけです。マスクをちゃんとしておけば、コロナ対策は

できるでしょう。まあそれでも、自粛できていないじゃないかという批判はあると

思いますし、事実として自粛できていないと思います。その批判については甘んじて

受け入れます。自粛要請を守っていないのは事実ですから。



そんな葛藤はあるものの・・・

ＧＷのうちに現地に行って、気が済むまで家探し。金目の物を回収して、あとはプロに

お任せする。そんなプランでいくことにした次第です。



ＦＢのコメントくださるお友達の方から「楽しそう」「いいなー」という内容を

いただいたりもしますが、正直私としては家探し自体がめんどくさいです（苦笑）

やってみたら面白くなるのかもしれませんが、今のところは「めんどくさいけど

何か発掘されたってケースを割とあちこちで聞くから、もし万が一何かがあったら

もったいない・・・仕方がないからやるかぁ・・・物件価格も高かったので、

少しでも足しになるものが出てきたら助かるし・・・」というくらいの気持ち。

はっきり言ってしまえば、テンションもモチベーションも低いです（笑）



まあ、人生経験の一つとしてネタになるかなーというくらいの気持ちです。

あ、ＤＩＹをやるよりは前向きに取り組めると思います。私もう本当に不器用で

ＤＩＹやらせると酷いもんですから。いくつもありますよ、不器用伝説。

一応壁紙貼ったりダイノック貼ったり建具塗ったり水栓交換したり、一通りの作業は

やってみましたが、本当に向いてないなと自分でもうんざりしましたもん。

剥いてなさ過ぎて笑いとれるレベルです。



・・・全世界に向けて不器用ＰＲしても仕方ないか（汗）



とにかく、超絶ハイパーめんどくさいというのが偽らざる本音ですが、少しでも

取得価格の高さを抑えるために、現地行ってくることにします。せっかく行くんだから

すごいお宝とかタンス預金とか出てきますように（無理だろうなと思いつつ）。



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某政府系金融機関さんで購入した物件のバックファイナンスを断られてしまいました。

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札幌１１棟目、某政府系金融機関さんに融資打診してみました。相談には乗って

貰えそうですが、購入資金の融資はＮＧとか言われているようです。



先日購入した札幌１１棟目。既存の札幌１０棟目と地続きで、接道が良くなりました。

札幌１１棟目は相場なりの価格ですが、札幌１０棟目は安く購入しておりますので

合わせ技で利益が出る構造になりました。



そんな状況なので、２筆あわせて売ってしまいたい衝動にかられますが・・・

札幌１０棟目が賃貸中なので当面はそれができません。

なので、賃貸で回せるよう最低限のリフォームをして、定期借家契約で貸しつつ、

札幌１０棟目が退去になったタイミングで改めて検討する、という青写真を描いてます。



購入してから半月が経過しましたが、今のところ手つかずの状態です。

残置物の中に着物の帯みたいなのが見つかったりしたので、一度家探しして換金できる

ものを探そうと思っていましたが・・・。依頼するつもりだった方が仕事の都合で

依頼できなくなり、そんなに都合よく代わりにトレジャーハントしてくれる人も

見つかりません。私が自分で行くのはコスト的にも時間的にも厳しいところです。



もう考えるのが面倒になってきたので、普通に業者さんに頼んで全部処分してしまえば

いいかと思いはじめてます。勿体ない気もしますが、労力に見合わないです。

さっさとリフォームして貸した方が機会損失がなくて良いと思いますし・・・。



そんな悩みも抱えつつ、その一方でリフォーム資金どうしようかなということも

考えております。現金でやればいいだけなのですが、せっかくだから某政府系

金融機関さんあたりでリフォームの融資を引っ張ってもいいのではないかと。

手元資金を厚くできるなら、それに越したことはありません。



すでに購入済の案件でも、担保提供することでバックファイナンスはできたと

認識しております。なので、リフォーム＋購入資金のうち、１０年返済でも逆ザヤに

ならない程度の金額なら借りられるかなー、と。



仙台法人で購入しているので、義母から融資打診してもらう方が良いでしょう。

そんなわけで、義母に依頼して某政府系金融機関さんに相談してもらうことにしました。



そして先日、義母から電話で相談した結果がフィードバックされてきました。

曰く、購入済の物件に対しての融資はしない、リフォームだったら相談に乗る、と。



不動産投資がこんなにメジャーになる前の某政府系金融機関さんは、決済時に同時実行が

できないからと、最初に無担保で出せる分だけ融資して、抵当権設定が完了した後に

担保分を実行する、みたいなやり方だったと記憶しております。その理屈で考えたら、

購入済物件であろうとも担保設定さえすれば担保分は融資してくれるんじゃないの？

という疑問が。



義母の聞き方が良くなかったのか、担当の方がちょっと勘違いしているのか、

はたまた方針が変わっているのか。理由はわかりませんが、ここでそれを掘り下げて

食い下がる意味もありません。リフォームでなら検討できるということなので、

素直にリフォーム資金として検討してもらうことにします。



それに、購入資金として借りると、どう考えても返済額＝家賃収入くらいになって

しまいますので、あまり健全な姿とはいいがたいです。そもそも金融機関さんも

そんな状態になるなら貸せませんと言い出すのではないか、と。そう考えれば

やはりリフォームの分だけ融資してもらうような形にするのが良いのかなとも

思った次第です。



当然ながら、リフォームの検討になるなら見積が必要です。見積自体は管理会社さんに

実行も含めて依頼するつもりです。前回、かなり頑張ってコストダウンしてくれたので

今回もそんなに高い見積額になることはないでしょう、と期待しています。



札幌１０棟目よりは状態が良いということなので、さほどお金がかからないという

展開になれば儲けものですが・・・きっとそんな一筋縄ではいかないでしょう。

いずれにしても、コストと時間とをバランスよく見ていかなくてはと思っています。



バックファイナンスができないということがわかったので、リフォームの見積を整え

リフォーム資金の融資打診ということで話を進めたいと思います。



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まさかのモテ期到来！？テナントの申込を２社から貰えそうという話（でも居室は申込キャンセル）。

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コロコロと状況が変わる札幌９棟目。先日書いた居室の申込は結局立ち消えに

なってしまったようですが、今度はテナントが申込直前だという話です。



先日、テナントさんの内見と居室の入居申込があった話を書いた札幌９棟目ですが、

その辺も含め動きが出てまいりました。



まず残念な方の動きから。入居申込を入れてくださった法人さんが音信不通になった、

ということです。保証会社さん入れるのは必須ですと伝えたところ、その後音沙汰が

なくなってしまったとのこと。管理会社さんは「サブリースするにあたり保証会社さんの

保証料が乗っかることで採算が取れないと判断したのかもしれません・・・」と

仰っておりましたが、それだったらちゃんと断りを入れてくれると嬉しいんですけどね。

伝達がうまくいってないだけかもしれないので、まあここは仕方ないと割り切って

粛々と次の募集に入った方がいいだろうと思いました。



そしてテナントさんです。先日のブログで書いた検討している法人さんが、家賃交渉を

仕掛けてきたそうです。交渉まで入るということは、申込をする意思があるということに

ほかなりません。交渉の額も２０００円とか３０００円とかそのくらいだったので、

ここは欲張らずに交渉を受け入れて決めてしまう方がよさそうです。



いい話だったなあと思いながら回答したのですが、そこからさらにドラマがありました。

管理会社さんから「実はもう一組テナントの申込を検討されている法人さんが

出てきました」との発言が！



話を聞くと、けっこう大きい法人さんが検討してくれているとのことでした。

本業は別だけど、多角化経営なのか居酒屋なども営んでいるのだとか。

こちらの法人さんは家賃交渉も特になかったそうです。



家賃交渉がなく経営規模も割と大きい法人さんと、小規模で家賃交渉がある法人さん。

同じ居酒屋業態であれば、前者の方が素敵に見えます。



しかし管理会社さんは言います。

「先に問い合わせして、１週間くらい何度も現地を見たりやり取りしたりしているのが

　家賃交渉してきている法人さんなので、義理人情を考えればそちらを優先すべきかと」

うん、それは確かにごもっとも。あまり不義理を働くのは気持ち悪いので、家賃交渉を

されていたとしても、ずっと興味を持って悩んでくれている法人さんの方を大切にする、

という方針でいいかなと思いました。



管理会社さんも「大手さんの方が条件はいいのでそちらになびきたい気持ちはわかる」

としながらも、やはり今後の関係など考えると先に問い合わせてきたところを優先したい

気持ちのようですので、ここは管理会社さんに一任してしまおうと思います。



「もちろん、入居申込順ですので、大手さんから先に申込が来たらそちら優先で」と

いうことですので、義理人情を重んじつつも、そっちの大手さんが素早く申込を

入れてきてくれないかな・・・とひそかに祈ったりはしています（笑）



札幌９棟目はこれまで何度も申込をいただいておりましたが、ことごとくコケました。

お金を出すところと経営するところが別で、お互いが喧嘩してしまってキャンセルという

ケースとか、コロナでやはり計画を変えるという理由だとか。

今回はそんな理由に当てはまらず、スパッと決まってくれることに期待したいです。

頼んだよー！過去に類を見ないモテ期っぽいので、ここで決まらなかったら本当に一生

決まらず終わっちゃうかもよー！（祈）



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