札幌１１棟目、またまた排水口詰まり・・・でも今回は原因もわかり根絶できたはず（鳩も含め）。

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札幌１１棟目の諸問題、なんとか解決したようです。鳩の駆除は無事に完了して、

排水の詰まりも原因がわかって対処ができたとのことでした。



なにかとトラブルが多い印象の札幌１１棟目の戸建。あそこが壊れた、ここがおかしい、

そんな話が結構多いような印象を持っております。同じような年式の札幌１０棟目の

戸建（札幌１１棟目とは隣同士です）と比べても、トラブルが収束していないなあという

印象を持っております。



物件起因のトラブルだけでなく、入居者様起因のトラブルもそこそこあったように

思っております。特に、初期の詰まりに関しては、入居者様が排水口にゴミを捨てて

詰まっていたみたいですし、それを隠ぺいする目的で自分で高圧洗浄を頼んだことも

ありました。そういうことはしちゃいかんよね・・・。



しかし最近はたぶんそれとは別の理由の排水口詰まりが発生しているように感じました。

入居者様もさすがに気を付けるようになり、台所の排水口にはゴミ取りネットを二重に

仕掛けているそうです。それなのにまだ排水口の詰まりが発生することがあります。

建物に何かしら原因がありそうな予感しかしません・・・。



更に、物件に鳩が住み着いたみたいな話も出てきまして、本当にいろいろある物件だと

感じている次第です。もうちょっと平和な時代を生きて貰えないもんですかねえ。

え、葉とは平和の象徴だから平和じゃないかって？勘弁してください（苦笑）



札幌１０棟目の入居者様が退去されるような話があったので、建物不具合を理由に

札幌１１棟目の入居者様にも退去いただくことを考えたのですが、札幌１０棟目の

入居者様が条件に合う物件がなく引越自体を断念されてしまったということで

この話も流れてしまいました。どうせなら売却で出口を取りたかったなあ。



そんなこんなで、戸建の割になかなか落ち着いてくれない札幌１１棟目なのですが

今発生している問題はようやく一通り片付きました。良かったですー。



まず鳩。鳩は詳細は伺いませんでしたが、駆除はできたとのことです。

「鳩の件も解消しました」というご報告のみでしたのですが、落ち着いて良かったです。

前に伺っていた「一番安く済む方針」が、鳩ヶ巣にいないことを確認した上で

出入口を封鎖すれば、巣に戻れずそのまま出ていくという話でした。

たぶんそのやり方で対処できたのではないかなと思っております。



それから、排水管の詰まりの件。これは管理会社さんが高圧洗浄をしますかと

確認されたので、高圧洗浄もしていいけど、これだけ何回も起こるということは

何か原因があるのではないかと思うので、原因調査もできる範囲でお願いしたい、

と依頼をしておりました。



ご報告いただきました内容によれば、排水口の中でコンクリートが剥離した箇所があり

そこが原因で詰まりが発生していたとのこと。ここを修理したら流れるようになるし、

そっちの方が高圧洗浄より安く済むということがわかったので、修理の方向で業者さんに

依頼をした、とのことです。おー、素晴らしいー！



義母に排水口詰まりの話をした時「またなのー？」「やっぱり売りたい！」などと

理論より感情が先走る発言が多々ありましたので、これで再発はしないはずですよと

言えるのが嬉しいですねー。この間までの状態だと、それも言えなかったので。

いつ再発するかびくびくしなくてはなりませんでした。



そういう感じで、今抱えていた２つの問題はこれで一気に解決。よかったです。

両方ともすっきりとした形で解決しそうなので、本当に何よりです。

どうせいたちごっこで、次の問題が発生するんだろうなーとは思いますけど、

それでも一旦収まったことに感謝したいと思います。



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札幌１１棟目に鳩が住み着いたとのこと。

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札幌１１棟目に鳩が巣を作ってしまった、という連絡が入居者様よりありました。

鳩の巣ですかー・・・。つばめの巣は駅とかで見かけるけど、鳩は初めてかも。



札幌１０棟目、札幌１１棟目は先日売れるかもと大騒ぎした隣接する築古戸建です。

入居者様としては引越をしたかったけど、条件に合う物件が見つけられずに、

たぶん属性などの諸条件も重なり、最終的に引越をしない（できない）と決めたものと

考えられます。



詳しくは過去ブログをご参照ください。

その１

その２

おまけ



正直なところ、売却できるなら売却してしまいたかったところもあります。

なんせ築古戸建です。トラブルも結構起こっています。特に東京１１棟目がその傾向が

顕著に現れております。排水口の高圧洗浄を何回やったことか・・・。

それ以外にも設備がどうとかいう話がポロポロと出てくるので、手間がかかる印象を

持っております。だったら売れてしまえば楽になるしお金も入ってくるからいいね、

と思ったわけですよ。まあダメだったわけですけどね。



そんなわけで、振り出しに戻った札幌１０棟目と札幌１１棟目。維持の方向で

今後も対処をすることになります。



そしてその維持の話で、さっそくまた札幌１１棟目でトラブル発生です。

今度は「鳩が巣を作った」だそうです。いろんなことが起こりますね・・・。



管理会社さんからＬＩＮＥで鳩が住み着いているので対応してほしいと入居者様から

連絡があったので役所に駆除業者さんの確認をする、という連絡がありました。

その時は何も考えずによろしくお願いしますと返しましたが、後でよく考えると

鳩って確か捉えたりしちゃいけないって話じゃなかったっけ？などと思いまして

大丈夫なのかなと気になったのでした。



その後特に続報がなかったので、ちょっと手が空いた時にＬＩＮＥで鳩の件は

どうなりましたかと確認。管理会社さんからは、札幌市に問い合わせたものの

指定業者にて個人で対応してほしいという回答だったとのことです。



管理会社さんが市の担当の方に聞いた話によれば

・鳩を捉えたり殺したりすると法律に触れる

・鳩がいないのを確認の上で出入口を封鎖するのはＯＫ

というお話だったそうです。そして管理会社さんの見立てでは、入口を封鎖するのが

一番安上がりなはず、と。安く済む方法でお任せします、という形で回答しました。



この辺の話について、私もググってみたのですが、どうやら「鳥獣保護法」が

役所の言うところの法律のようです。この法律では、鳥獣と鳥類の卵を捕獲や

採取・損傷してはならないと書かれているとのこと。だから鳩がいない時に出入口を

封鎖するという手段になるわけなのでしょうね。ちなみにこの法律に違反した場合は

１００万円以下の罰金、もしくは１年以下の懲役となるそうです。



家賃も払わない鳩なので、退去いただくしかないですよねー・・・（苦笑）



ということで、鳩や鳥獣保護法について少し詳しくなった私なのでした。

・・・別にこんなことに詳しくなりたくて不動産投資を始めたわけじゃないけど（苦笑）



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昨日書いた札幌１０棟目、札幌１１棟目が売却できなくなった話ですが、結論は

間違っていないものの、過程と原因が間違っていたようです。事実誤認って怖いわー。



あらすじ

札幌１０棟目で退去予告発生

札幌１１棟目にも退去して貰って戸建用地として売却を目論む

札幌１１棟目が退去できないということで振り出しに戻る



要はそれだけの話なので、どこにも誤解の余地はないはずなんです。それなのに・・・

それでも意思の疎通が正しくない事案が発生するのは、人がいかに思い込みで

行動しているかと言うことの証左であるのではないでしょうか。



結論から言いますと、先のあらすじにある「札幌１１棟目が退去できない」が誤りで

「札幌１０棟目が退去できない」が正解でした。



なぜにそんな間違いが発生したかといいますと、私が札幌１０棟目、札幌１１棟目の

入居者様のお名前をちゃんと覚えていなかったことが原因なのです。



最初に管理会社さんがＬＩＮＥで「●●さん、引越中止です！」という連絡を

くださったのですが、私は明確に入居者様のお名前を覚えておらず、先日話をしていた

ご退去いただきたい方の入居者様が引越できない、と仰っているように捉えてしまって

いたのです。ここでまずボタンの掛け違いが発生しました。



しかも、その後の話が微妙に辻褄があう形で進んでいってしまったので、それに気が付く

タイミングがないまま、昨日のブログを書いてしまったのでした。



管「（札幌１０棟目の）●●さん、引越中止です！」

私「役所から（札幌１１棟目の方の）引越代が出なかったですか？」

管「他に物件なくて中止でした！」

私「札幌１０は定期借家契約前提で募集開始、手前は引越先を継続で探す、でしょうか」

　　↑札幌１０は出る、札幌１１は出ない、という前提で返答している

管「そうですね！ただ手前も役所は引越代は出さないそうです。あと就職されるそうで

　　保護も終了になるそうです」

私「定職についてもっといい引越先を探すことに期待しつつ、裏は定借で募集で」

管「かしこまりました！」



こんな感じのやり取りだったので、特に違和感なく昨日のブログの結論に至ったと

認識したのでした。



しかし昨日、管理会社さんから「ブログ読みました！勘違いしています！」という

ご連絡をいただき、私の間違いが発覚するのです。引越中止になったのは裏手の

札幌１０棟目であり、結果として現状維持である、というご説明をいただきました。



よくよくＬＩＮＥを読み返してみると「引越中止」と書いてありますので・・・

元々引っ越す予定だった人の引越が中止になった、と読み取ることができたようにも

思います。あと名前書いてあるんだからちゃんとその名前を確認しなさいよ、というのが

私の反省点ですね。思い込みって怖いわ・・・。



割と裏取りとかしないで脊髄反射でパッパッと片づけてしまうきらいがあるので、

もっと慎重にメッセージを読み解かないとダメだなあと反省したのでした。

（反省するだけでなかなか直らないのが問題なんですけどね・・・）



ということで、実は何も変わっていなかった札幌１０棟目と札幌１１棟目でした。

これで札幌１０棟目は引っ越そうと言う気持ちにならなくなっただろうと思うので

このまま長期入居モードに突入かなあ。札幌１１棟目はよくわかりませんが、

恐らく先に退去を申し出るのは札幌１１棟目な気がするので、その時に札幌１０棟目の

入居者様が引っ越せるような物件を買っておいた方がいいのかも（？）



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札幌１０棟目と札幌１１棟目をまとめて売却したい話、まだ時間がかかりそう。

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札幌１０棟目、札幌１１棟目をまとめて売却することができそうになったのですが、

うたかたの夢でした・・・。ひとまず札幌１０棟目の賃貸募集を進めなくては・・・。



少し前に、札幌１０棟目に退去が発生することになった話を書きました。

どうせ退去になるなら、隣地の札幌１１棟目にもご退去いただき、２つ合わせて

戸建屋さんに売却してしまうのがいいのではないかな、と考えた次第です。



そして管理会社さんが売却仲介したいという話をされたので、入居者様との交渉と

査定などを依頼したのでした。



ここまでが前回のお話。



それからしばらくして、管理会社さんより「札幌１１棟目の入居者様が退去しても

構わないようなことを言ってくれました！」という素晴らしいお知らせが。

マジっすか！それだったら本当に売却の方向で進められるのでは・・・。



しかも機転を利かせてくれて、老朽化による取り壊しだからと保護課に連携して

保護課の方に引越費用を出して貰えないかと検討して貰っているそうです。

それが実現したら、立ち退き料すらかからないじゃないですか。すごすぎん？

管理会社さ、グッジョブすぎる！



・・・と、ここまでは大変順調でした。でも世の中、そんなに順調にことは進まない、

というのが定説であります。昨日の連絡で甘い目論見は全て水泡に帰しました。



道東出張から帰る飛行機の中で、管理会社さんよりＬＩＮＥが届きます。

電話する時間はありますか？と。うーん、今は飛行機だから無理ですねえ・・・。

ＬＩＮＥであればやり取りできますと回答したら、ＬＩＮＥで大丈夫ですとの

ことで、メッセージのやり取りが始まりました。



冒頭にも書いた通りですが、端的に言えば、東京１１棟目の入居者様が退去しないと

いうことになり、売却が難しくなったとのことです。なんてこったい。



主に以下の２つの問題が出てしまったようです。

・本人たちの引越先が見つからない

・保護課が引越代を出さない



一番の問題は前者の引越先が見つからないという問題でした。細かい話はきちんとは

聞いておりませんが、たぶん今の家賃で今の広さで今のエリアの物件が見つからないと

いう意味なのかなと感じています。



とはいえ、本当にそれだけであれば、別にこれは時間をかければ見つけられることでは

ないかなと思います。たまたま今そういう物件がないというだけですからね。



ちなみに札幌１３棟目はどうかという話をしてくれたようですが、残念ながらエリアは

今の物件の近所がいいそうで、あまり乗り気ではなかったようです。



ここは別に、継続で探すということでいずれ解決できるんじゃないかなと考えています。



ただ、その家が見つかるまでずっと、裏の家（札幌１０棟目）を空き家で遊ばせて

しまうのは勿体ないですから・・・ここは定期借家契約でいいので、入居者様を

探さなくてはならないかなと思います。数ヶ月で退去が決まるなら別にいいのですが

年単位など長引く可能性も考えられなくはないですからね・・・。



この辺をうまく満たすには、３６４日の定期借家契約がいいのかな？と思っています。

理由は終了通知が不要になるためです。道義的にそこまではしませんが、契約終了直前に

札幌１１棟目の退去が決まった場合も粛々と契約終了することができるためです。

１年以上だと、終了通知を事前に行わなくてはなりません。



そして保護課との話です。いろいろと管理会社さんが交渉してくれたようですが、

老朽化による立ち退きに関しては、引越代を行政が支払うことは基本的にはないと

明言されてしまったようです。なので、引越代などは私が準備しなくてはならないと

いうことでした。



まあ、そこはもうしょうがないというか、そもそも私が用意すべきだと言われれば

そうだよねとも思いますし。調整できる範疇であると思っております。



今すぐ売却できる状況ではなくなりましたが、少し時間とお金をかければ退去いただき

売却に進むルートは充分残されています。この辺、うまく推進していければと思います。

管理会社さんのご協力も不可欠。どうぞよろしくお願い致します。



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札幌１１棟目の雨水桝のオーバーフローの対応完了。

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出張中の打ち合わせの中で、札幌１１棟目の高圧政争の完了報告をいただきました。

雨水枡に砂が詰まっていたのだそうです。どこかから砂が漏れている・・・？



本日、あまり時間がないため手短なブログとなりますことをご容赦ください。

夏フェスに出かける時間が迫っていることがその理由です。予定があるとあまり

ゆっくりとはしていられないってことですね。



この歳になっても夏フェスには参加するものでして、ここ数年は札幌に事業の拠点が

あることから、ライジングサンロックフェスティバルに参加することが多いです。

（その前は嫁ちゃんと一緒にサマーソニックが多かったです）



昨日はライジングの初日でしたが、まあもう私の準備の悪さやアウトドアスキルの無さが

災いして、トラブルのオンパレードでした。それでもなんとか、見たいアーティストは

全部見て、フェスのキャンプサイトでＢＢＱもやりました。終わりよければすべてよし。



実は今回、札幌１０棟目、札幌１１棟目、札幌１３棟目の管理会社さんの方に

会場までの送迎をお願いしちゃっています。そういうのも気軽に頼める関係性です。

そんなに多くはないですが謝礼もお支払いしているとはいえ、朝と晩の送迎を快く

引き受けていただき、感謝の気持ちしかありません。



そんな管理会社さんから、以前あった汚水桝のオーバーフローの対応の高圧洗浄が

無事に終わったというご報告を受けた次第です。



写真を見せていただきましたが、２箇所あふれていた汚水桝が両方とも流れるように

なっていることが確認できました。良かったー。ほっとしました。ご近所から

クレームが来てもおかしくない案件だったので、乗り切れてよかったです。



ちなみに札幌１１棟目で高圧洗浄を入れるのはこれで４回目です・・・。

最初の２回は入居者様が変なものを流したことに起因していたのですが、３回目は

おや？という感じで、昔流したものが実は詰まっていたのか、建物側に原因があるのか

判別がつきませんでした。そして４回目はそもそも汚水桝からのオーバーフローと

いうことで、明らかに今までと事象が異なります。



どうも水南の相を持っている物件のようです（汗）



原因は「砂が雨水桝に入り込んで詰まった」ようです。砂・・・？

どうもどこかから雨水桝の中に砂が漏れたようです。ただ、高圧洗浄してくださった

業者さんにもその原因はわからなかったみたいです。



「また起こる可能性はあります」というのが管理会社さんの見解でした。うーむ。



原因がわからないとはいえ、致命的かと言われれば致命的ではありませんので、

今急いで調査しなくてもいいかなと考えています。他方、再発するようなら本気で調査を

しないといけないでしょう。入居者様や近隣の皆様にとっていい状態ではありませんし、

大家の懐事情としても毎回高圧洗浄して数万吹っ飛ぶのは避けたいです。



嫌な流れにならないことを祈りたいと思います。

砂が流れ込んでくるのも、高圧洗浄も、できれば１回だけにしていただきたい。



いろいろと手配をいただいている管理会社さんには感謝申し上げます。

引き続き、どうぞよろしくお願い致します。



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