2021年11月15日

介護施設の話、もし成立したら良い話。

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札幌11棟目、ちょっと面白いお客様が検討をしてくださっているようです。

過剰には期待しないけど、うまくいったらありがたい話だなという感じです。



先日、管理会社さんから「募集のテコ入れについて相談したいから電話で話がしたい」

というお話をいただきました。8月にリフォームが終わって募集開始になっているから

たぶん決まりが悪いので条件とか緩和できないかという話でしょう。リフォームの費用を

考えると、大きく値引きはしたくないなあと思いますけど、空室では絵に描いた餅です。

バランスをどこで取る課が難しいところです。



何にしても、何らかの要求は来るだろうと思いながら電話をしなければという

感じでしたが、今サラリーマンの仕事もかなり忙しい状態でして、昼休みに電話と

思ったけどそれもできず。たまたま嫁ちゃんの体調不良が重なって、お昼ご飯を

自分で調達しなくてはならず、会議が長引いたのもあって電話してる時間を取ることが

全然できない状態でした。



翌日は少し落ち着いたので電話できる状態だったので、ようやく管理会社さんと会話。

「条件の緩和のご相談をするつもりだったのですけど・・・その前に」と切り出された

内容が、介護業者さんが物件を借りたいというお話でした。



札幌11棟目の管理会社の担当さんは、かつて札幌4棟目を持っていた頃に管理担当を

してくれていた方です。札幌4棟目を売った後も交流は続いており、札幌10棟目が

今勤めているところの売り物件として出てきた時、割安だから是非買ってくださいと

声をかけてくださったものでした。



こちらのことをおもんばかってくださり、管理会社として利益を取ろうという発想より

いいお付き合いをして長くビジネスパートナーとしてやっていこうという感覚を

お持ちでいるように見受けられます。私としては大変ありがたいので、かえって

無理なことは言わないようにしようと思っております。



今回のお話は、その札幌4棟目の管理会社さんに勤めていた頃の同僚から来た話だ、

ということです。その元同僚さんは札幌4棟目時代に一緒に飲みに行ったことも

ある方で、介護事業者さんに転職されてお勤めされているということでした。

その方が勤めている会社なのか、別の会社なのかまではわかりませんが、札幌11棟目を

介護施設として借りることは可能か、内部を少しリフォームして使うことは可能か、

という問い合わせがあったそうなのです。



内部はもし特殊なリフォームをするなら原状回復して返してほしいですが、一般的な

住居として使えるリフォームなら別にそのままでいいかなと思います。不特定多数が

出入りする事業所だと考えものですが、介護事業所で決まった人が出入りするだけなら

いいかなという気はします。そこに介護対象のお客様を連れてくるデイサービスみたいな

ものであれば、近隣に筋は通しておいた方がいいでしょうけど、職員さんの詰め所なら

それも特にはいらないかな?と思いました。



気になるのは、事業者の方を入れてしまうと、いざ売りたいという時に出て行って

貰えないことでしょうか。営業補償の形になるので、立ち退き料が高額になります。

基本的には表も裏も空いた段階で、建物を壊して売りに出したいという思惑ですので

そのゴールが遠のくような話だとちょっとなあと。



この点お伝えすると、管理担当さんは「商用なので家賃は高くする予定です」とのこと。

想定している家賃を聞きましたが、その家賃であれば利回り10%を超えてきます。

しかも「裏も空いたら借りたい」ということなので、裏も同じような家賃にあがったら

札幌10棟目+札幌11棟目をあわせて利回り15%前後に跳ね上がります。



・・・それだったらキープしてもいいよね。売るのはいつでも売れるし。

介護施設が退去になったら表も裏も空くから、その時売却にかけてしまえば良い。



こうなるとがぜん乗り気になってきた私。前向きに検討するから是非お願いしますと

回答しました。話が折り合いがつくようならこれで進めるし、折り合いがつかずに

流れたら条件緩和の相談を改めてします、ということでした。



うまくいったらいいな、この話。ちょっと期待しちゃいますよ。よろしくお願いします!

うまくいったら今回の話を持ってきた元同僚の人も含めお礼の飲み会したいところです。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月28日

札幌11棟目は内見は多いけど成約に至らず、その理由は・・・?

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札幌11棟目の戸建ですが、内見は多いけど成約に至らずの状態が続いているようです。

原因は駐車場と床の傾きのようです。



8月にフルリフォームが終わったら札幌11棟目となる戸建。現在、管理会社さんにて

募集が行われております。3DKの小さめな戸建で。札幌10棟目の隣地で、接道が

良くなるので購入しました。値段は実需の相場よりちょっとだけ安いという程度で、

利回りはさほど取れません。隣地とくっつけると最終的に土地として高く出口が取れる、

というメリットがあるので購入した次第です。



札幌10棟目に比べて内部はダメージが少なかったので、札幌10棟目よりも安い価格で

リフォームできるかな?と思っていましたが、水道管がダメになっていたのが響いて

結局札幌10棟目より高くついてしまいました。いっそリフォームせず放置しようかとも

思いましたが、管理会社さんにここまで動いて貰ったのを考えると、人としてそれは

いかんだろうと思い、リフォームを敢行しました。



リフォームが終わり募集に入っているということでしたので、札幌12棟目の現地確認の

ために札幌に行った際、札幌11棟目も見てきました。



できるだけ費用をかけずに綺麗にしたことが伝わってくる感じで、オーソドックスで

築古感が残る仕上がりでした。別にこの物件におしゃれさを求めるつもりはないですし、

家賃帯も高くないですから、費用対効果を考えれば充分だと思います。



気になったのは、床の傾き。私自身は床の傾きとか全然気にしないというか、そもそも

気が付かないタイプなのですが、札幌11棟目のリビングはそんな私でもわかるくらい

由香が傾いていました。管理会社さん曰く、床の水平を取るコストと入居者様家賃帯を

勘案すると、床は傾いていても入居付はできるであろう、という判断だったそうです。

利回りが低いから工事は安くあげたい、と私が言ったことも、この判断に影響を及ぼして

いるのだろうなと思います。



管理会社さんの担当の方は、過去に賃貸仲介業務をしていたこともあります。

その現場感覚からの判断もあると思うので、その判断で進めて貰えばいいかなと

思った次第でした。



そして約1ヶ月が経過した先日のこと。そういえば入居付はどうなったかなと思って

管理会社さんに連絡を取ってみました。今のところ、競合物件がいないから、

反響は大変多いとのことです。ここは狙い通りですね。でも成約に至らないという

状況が続いている模様。理由は「床の傾き」「駐車場」の2点だそうです。



募集開始当初は駐車場が敷地内にないということで成約に至らないケースが多かったと

聞いております。そう、確かにないんですよ、駐車場。共用持ち分のある通路が

あるので、そこにスペースがあるから置きたいと思ったのですが、管理会社さん的には

裏の戸建の通行の邪魔になるから薦められないという話でした。でも隣の人はその通路に

車を置いているんですよねえ。あっちが置いてよいならこっちも置いてよいんじゃない?

と思う気持ちはあるのですが・・・まあそこはあまり言うまい。管理会社さんも近隣との

関係がこじれてもいいことはないですし、一旦はその点話をまとめようと動いてくれたし

(車を置いている家が嫌な顔をするらしく、この話は蒸し返したくなさそうでした)



駐車場問題に関しては、近隣の月極駐車場を一緒に案内することで、ある程度解消した

みたいです。



そしてその次に問題視されるようになったのが床の傾きです。

傾いてるのが原因で、内見しても成約に至らないケースが多々あるとのこと。



東京5棟目で経験してます、その流れ。

札幌11棟目よりもマイルドな傾きだったのですが、内見する人にことごとく嫌われ

駅前好立地なのに何ヶ月も空室のままでした。最終的に外国の方がご入居されました。

その方が退去された後、床の傾きを直して募集したら、すぐに次の入居者様が決まった、

という経験があります。私が気にしないから大丈夫という話ではなく、気にする人が

どのくらいいるかを気にしなくてはならないのだな、と理解した瞬間でした。



今回はリフォームしたばかりにつき、これ以上お金をかける選択はあまりしたくないので

このまま入っていただける方を募集する形になると思います。あとは初期費用を下げる、

家賃を下げるなど、金額で調整でしょうね。



管理会社さんには、どうにも決まらないようなら相談してくださいと伝えてあります。

極まりが悪く困ったら、家賃を下げるとか初期費用を下げるとか、そういう提案が

来るんじゃないかなと思います。元々、裏にある札幌10棟目よりは家賃も高めに

設定しているので、ダメなら下げるというのもやむを得ないことかなと。



募集条件を硬直化させず、様子を見ながら調整していくことで空室期間を短くする。

そんな動きが私には欠けていたので、今はそういった動きを意識してやりたいと

思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月30日

札幌11棟目の出来栄えを確認してきた。

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強行日程で詰め込み型の札幌出張、対応してまいりました。盛りだくさんだったので

何回かに分けて書こうと思います。



空港に到着してすぐに札幌駅に向かい、札幌駅で札幌10棟目と札幌11棟目の管理を

お願いしている管理会社さんと合流。拾ってもらって札幌10棟目と札幌11棟目が

並んで建っている場所に到着しました。



札幌10棟目も札幌11棟目も外壁は何もしていないので、ぱっと見た感じは

古い状態です。まあここはいずれ壊して土地で売るつもりだから、雨漏りなどの

問題が発生しなければ大丈夫でしょう。



外周を見回すと、けっこうな草ボーボーです。草刈りとかやらないといけないかな?とも

思いましたが、管理会社さんは「冬になれば雪でが降って自然に枯れます」「草刈りを

やるなら雪が解けてからでいいと思います」という見解でした。じゃあひとまずはそれで

いこうかな。



この土地は分譲された時に4つに区画を割られて、その中央に私道を作ってあります。

その私道に、裏手の方が車を置いております。そこに車を置いてよいのであれば、

うちも車を置きたいなと思いました。その方が賃料もお住まいになる方の属性も

上がるだろうと思ったためです。



管理会社さん経由で残りの2人の私道所有者さんに打診かけて貰ったのですが、

今車を置いている奥の家の方からは、車を置くことに難色を示されたようです。

自分たちは置いているというのに、と管理会社さんがちょっとイラッとして、

じゃあ誰も置かないということにしましょうと言ってみたらしいのですが、それには

「検討します」的な回答しか得られなかったそうで。昔から置いてるのだから、

それを買ったばかりのわけのわからない会社に言われたくない、という気持ちが

あるのだろうなあと思います。この辺は引き続き調整かな。



そんな報告を受けながら、いよいよ内部に突入です。



内装に関しては、あまりグレードを上げたりせず、最低限必要なものだけやる形で

対応をお願いしました。なので、そこかしこに昭和の古い戸建の感じが残っています。

コストをかけていないのだから当然です。



そんな制約がある中、できるだけ安い金額で内装をできるよう手配に尽力してくださった

管理会社さんには深く感謝しております。ありがとうございます。



時にはほかの現場で出た廃材のうち、使えそうなもの(便器とレンジフード)を

回収してきて設置してくださったり、時には業者さんにブツブツ言われながらも

とにかく安くしてと交渉を仕掛けてくださったり。



入居者様の狙いを「生活保護の母子家庭」みたいな感じで定義し、その層が問題なく

お住まいになってくださるレベル感での内装対応。ともすれば、ここのスイッチは

新しいのに変えた方がいいのではとか思ってしまう場所もありましたが、それも

お客様から頂戴できる家賃と工事費の兼ね合いで「今のままでも使える」と割り切って

残したものです。そう考えれば、使えるものを無理に直さないというのは理にかなった

行動ということになるかと。



そんな目線で見れば、特に問題はないかなと思いました。

お風呂は新品のユニットバスが入っているし、トイレは再利用したものが設置済、

住むにあたっての大きな問題点はなさそうです。



唯一、ちょっと気になったのは「床の傾き」です。

札幌10棟目より状態がいいように見えた札幌11棟目ですが、どうも床の傾きは

札幌10棟目よりひどかったみたいで、今回それがあまり直っていませんでした。



傾きを直すのも、1箇所ならまだしも複数個所だったので、やはりそれなりの費用は

かかってしまうことでしょう。そうなると、あまりお金をかけたくない以上は傾きも

許容するということになるのだと思います。



ただ、東京5棟目で傾きはそのままにして募集した時は、かなり苦戦を強いられました。

あの時の嫌な思い出が残っており、管理会社さんに客付に関してはこの傾きでも問題は

ないかと確認。管理会社さん的には、客付に大きな支障はないだろうという見解でした。

そっか、それならOKです(単純)



管理会社さんによれば、問い合わせは多いということでした。店舗兼住宅みたいな形で

使ってもいいかという問い合わせもあったようで、その場合は家賃を上げて対応すると

言っていただきました。この感じだと、傾きを気にしない人が現れてくれれば、

割とすぐに決まるのかなと思います。吉報を待ちたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月19日

某政府系金融機関さんに融資の相談をしに行く(義母が)。

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札幌11棟目の修繕資金を確保するため、某政府系金融機関さんで資金調達をすることに

しました。義母が面談に行ってきてくれました。頼りになるわー。



札幌11棟目。既存の札幌10棟目の戸建の隣だったので購入を決断しました。

敷地が隣接している不動産は多少無理してでも買っておく。その鉄則に従い、

今回も購入を決断しました。正直、相場並のお値段なのであまり旨味はないですが、

土地として出口を取る時には大きな威力を発揮すると思います。つなげることで、

戸建を建てるのに適した広さになるからです。



収益性だけで言えば、リフォーム代まで含めた利回りは8%に届くか届かないかです。

まあでも、そこは仕方ないかなーと割り切っています。

直さず放置する手もあったのですが、一応稼働させて売上増大に勤めることにしました。



さて、こちらの物件の修繕は自己資金で賄うつもりでしたが、最近になって新築の

自己資金でお金がけっこう出ていくことになり、懐具合がやや寂しい印象です。

それだったら、この物件の修繕は融資で賄った方がいいかな?と思うようになりました。

手元にお金がないと、突発的に何か起こった時に大変ですしね。個人で立て続けに

屋上防水とかフルリフォームとか納税とかでお金が出ていく事態に遭遇していたので

仙台法人はそういう時にもちゃんと対応できる法人でありたいです。



ということで、義母には融資の相談に行こうと思うので見積持っていって融資の内諾を

貰ってきてね、というなかなかな無茶ぶりをさせていただきました。自分でも

割と無茶ぶりしたなあと思いましたが、義母もだいぶ手馴れてきているので、

担当って誰だったっけ?から始まり、普通にやる気になっております。



義母には見積を持たせ、家賃はこのくらい取れるということを説明して送り出しました。

電話で相談して、面談の予約を取って、実際に面談して・・・の流れを一人で不通に

こなしてくれる義母。本当に助かっております。感謝の念に堪えません。



そして先日、義母から連絡がありました。面談が終わって、なんか資料を持たされたから

それを書かなくてはならない、とのことです。その資料を書いて提出すると、金利が

ちょっと安くなるのだそうです。ほー、それは書かないわけにはいきませんな。



「私には書けないから書いて」と写真が送られてきたのですが・・・

「設備投資計画書」とあります。どうやらこの金融機関さんから借りたお金で設備投資を

した結果、付加価値額(営業利益・人件費・減価償却費の合計)が向上していれば

設備投資として優良ということで金利が下がるという仕組みのようです。



既に直近期の数字はガイドが出されておりました。決算書から拾って金融機関の方が

埋めてくれているのでしょう。これに対して、今回の設備投資で付加価値が2%以上に

なる設備投資計画であれば、金利優遇があるということでした。



計算してみると、特に鉛筆なめなめしなくても普通に2%以上の付加価値額という条件を

満たすようです。直近期には売上も減価償却もなかった物件だから、そりゃその分の

付加価値は出ますわな。

ということで、チャッチャッと埋めて義母に数字の情報を連携しました。



こういう話が出てくるってことは、融資自体は問題なしってことなのかな?

義母からは直接手ごたえは聞いていませんが、これで箸にも棒にも引っかからないという

結果だったらちょっと残念すぎますよねー。だからきっと大丈夫に違いない、と

思っておこうと思います。



リフォームは終わっており、あとは支払だけの状態ですから、早いとこ融資確定させて

支払できる状態にしなくては!



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posted by ひろ* at 09:06 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月31日

札幌11棟目のリフォームが終わり、募集可能な状態に。

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札幌11棟目の戸建、昨日管理会社さんとやり取りしたところ、無事にリフォームが

終わって募集開始できる状態になったとのことでした。



札幌11棟目の戸建は利回り的には全然美味しくないですが、札幌10棟目と地続き。

両方つぶして1つの土地にすることで、接道が良く戸建を建てるのに程よい広さの土地に

化けてくれます。



もし札幌10棟目が空室であれば、リフォームせず両方とも解体して売却していたと

思いますが、あいにく賃貸が決まったばかりのタイミングだったのでそのルートは

取りづらかったです。なので、札幌11棟目も賃貸に出して、空室になった頃合いを見て

売却する方向で考えております。減価償却を取りきったくらいのタイミングがいいかな。



ということで、管理会社さんにお願いしていた見積ですが、1ヶ月前くらいに最終版が

出てきておりました。札幌10棟目と同等くらいの大きさで、状態は札幌10棟目よりも

良いはずでしたが、見積の結果は札幌10棟目よりも70万以上高いものに。



何でこんなに高くなっちゃったの?と管理会社さんに確認したところ、一番大きいのは

水道管まわりの工事が発生してしまったことだそうです。ああ、それは高くなる要素だ。

水道管って値引になることが極端に少ないというイメージがあります。

それ以外にも、消費税が8%から10%に上がっているとか、別の現場で出たトイレを

再利用して設置する工事をしているとか。トイレは2台あったので、札幌10棟目も

一緒に交換する見積にしているので、その分が全部今回の見積に乗っかる形になります。

ま、しょうがないかな。ほとんど水道管の分で上がっていることは理解できました。



工事にゴーサインを出してからだいたい1ヶ月半が経過したのですが、管理会社さんより

昨日連絡があり「工事が終わった」とのことでした。どうやらすぐに発注をかけて

動いてくれていたようです。途中経過とか全然聞いてなかったので、まだそこまで

動いてなくて工事中かと思っていましたが、嬉しい誤算。ありがとうございます!



本当はこの状態で一度現地を見たいのですが、緊急事態宣言だのなんだのあるし、

9月はサラリーマンの出張とかコロナワクチンの予防接種とかあるので、出張の予定を

入れづらいです。10月半ばくらいにならないと行くチャンスがなさそう・・・。

札幌に行かないといけない用事も徐々に溜まってきているのですけどねえ。コロナめ!



現地を見られない分は、管理会社さんがリフォーム後の写真を送ってくれることに

なっていますので、そちらを見てチェックしたいと思います。



それから話は募集の件に。



家賃は陽当たりの良さなど考慮し、札幌10棟目より少し高めの設定になりました。

様子を見ながら、反応が悪ければ下げようという話をしております。



「見に来る前に決めちゃっても大丈夫ですか?」と言われたので、決めちゃって良いと

回答しました。リフォーム代かさんでるので、回収しないとですしね。



札幌10棟目も割と引きは良かったので、札幌11棟目もサクッと入居が決まるんじゃ

ないかな?という期待はしております。札幌物件、稼働率がちょっと低めなので、

埋まるところは早く埋まってくれた方が助かります。



ということで、募集開始になった札幌11棟目。良縁に巡り合えることに期待です!



あと、プロパンガスの供給契約の案が送られてきましたので、こちらも目を通して

返答しないと・・・。もういいかな、悪いことする管理会社さんじゃないし、

札幌10棟目にも供給してくれてるプロパンガスの会社さんだし、適当に眺めて

OKですって返事しちゃおう(良い子は真似してはいけません)



ということで、募集に向けた動きが加速化していることはいいことです。

早く埋まりますように。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする