札幌１０棟目と札幌１１棟目にガス会社さんからのプレゼント。

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札幌１０棟目、札幌１１棟目でガス会社さんからサービスでウォシュレットと

ＴＶドアホンを設置してくださるという話をいただきました。



以前、札幌８棟目のエアコン供給を巡り、単品だとＮＧだったけど札幌７棟目と

オーナーが同じということなら前向きに検討しますという話がありました。

ボリュームが大きければ検討して貰えるのだなと理解し、同じガス会社さんを

採用している札幌１０棟目、札幌１１棟目も、管理会社さん経由で同じオーナーだから

何かサービスしてよと言って貰っていました。サービスを受けることが直接の

目的ではなく、私がガス会社さんに他にもガスの貸与を依頼している物件があることを

ＰＲすることが目的でしたので、結果にはさほどこだわっていませんでした。



そのガス会社さんに対する問いかけが今頃になって返ってきたようで、管理会社さんから

それに関する連絡がありました。端的に言えば、エアコンは無理だけどウォシュレットと

ＴＶドアホンなら設置しますというものでした。単純なプレゼントなので貸与契約も

特になし、プレゼント扱いということだそうです。



ガス代が上がるなど、借主さんや大家にとってのデメリットはあるかを管理会社さんに

確認しましたが、そういうものは特にないということでした。それであれば、

何も考えずにご厚意を受けることにしましょうか。ありがとうございます！



他にも札幌９棟目でガス供給して貰えないのかみたいな話も振ってはいたのですが

そっちは別の管理会社さん経由での話なので、返事が来ていないか確認しておこうっと。

札幌７棟目は管理会社さんが「特に何もなかったと思いますよ」という話でしたが

一応何もないということでファイナルアンサーだったかを聞いてみようかな・・・。



札幌１０棟目、札幌１１棟目はすでに借りてくださっている方がいますので、

今いる方に対するサービスという形で、テナントリテンションの効果はあると思います。

両方とも古い戸建なので、いずれは２戸まとめて壊して１筆で売却しようという

腹積もりではありますが、それまではしっかり稼いでもらわないと。



いい感じにまとまったので良かったと思います。管理会社さんのご尽力に感謝。



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札幌１１棟目で修繕が発生するも、管理会社さんのおかげで費用ゼロ。

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札幌１１棟目でキッチンの蛇口が取れかかっているというトラブルがありました。

管理会社さんがうまくやってくれて、費用負担ゼロで納めてくれました。ありがたし。



一度入れば安定するのが戸建の良いところ。私自身は東京５棟目、東京１３棟目、

千葉１棟目、札幌１０棟目、札幌１１棟目と５戸ほど持っておりますが、いずれも

入りさえすれば安定的に稼働してくれております。東京１３棟目はホテルとして

稼働させているので別ですが、それ以外の物件は入れ替わりも少なくトラブルも

ほとんど起こっておりません。



強いて言えば、札幌１０棟目、札幌１１棟目がずっと使われていない状態だったのと

リノベすると経費負けするからリノベではなくリフォームのレベルにとどめた関係で

稼働当初はぽろぽろと設備老朽化に起因するトラブルが起こっていたくらいでしょうか。

それも管理会社さんにて入居者様の施設賠償責任保険を使って対応したりとか、

その辺うまくやってくださったので、特に大きな問題にはなっておりません。



戸建は収益的には地味だけど、アパートに比べて安定感があるので、戸建とアパートを

うまく織り交ぜながらやっていければいいなという感覚はあります。



そんな安定している戸建ですが、たまにはトラブルも発生します。

今回は札幌１１棟目で老朽化が原因と思われる蛇口のトラブルがありました。



管理会社さんからは事後報告で結果だけを受けたのですが、札幌１１棟目で蛇口が

取れかかっているというトラブルの報告の電話があったとのことです。

管理会社さんにて現場確認したところ、蛇口を背面に設置するネジの穴が緩くなって

グラグラしている状況だったようで、ネジ穴の場所を変更して事なきを得たとのこと。



コストをあまりかけられなかったので、今どきのシステムキッチンではなく、

古いキッチンをそのまま使っていました。キッチンを交換していればこのような

トラブルは発生することもなかったのでしょうが、そんなに一気にお金をかけたら

ただでさえ悪い利回りが余計悪くなってしまいます。ここは裏にあった札幌１０棟目の

前面が売りに出ていたので、相場くらいの価格で買っています。だから利回り的には

全然美味しくないのです。そのような事情ですので、費用はかけづらいです。



好感しない以上、トラブルが起こるのは仕方ないものと思います。

今回もそういう形で仕上げた結果、管理会社さんにお手間を取らせることになって

しまったので、その点については申し訳ないなという気持ちはあります。

管理会社さんは「大丈夫ですよ」と言ってくれますけど、そりゃ立場上そう言わない

わけにもいかないでしょうしねー。



そして今回の修理費用ですが、ネジを別な場所に打ち込んだだけなので費用負担は

特に不要です、ということでした。ありがたいやら申し訳ないやら。でも素直に

ありがとうございますと受け取ってしまいます。



築古戸建の安定感は管理会社さんの努力によってもたらされているところもある、

ということで、感謝の気持ちを忘れないようにしたいと思います。



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札幌１１棟目で網戸が落下するも、管理会社さんの機転で助かりました。

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札幌１１棟目の戸建で、窓から網戸が落ちたというトラブルがありました。

本当にただ落ちただけで、すぐ管理会社さんの手で復旧されたので良かったです。



札幌１０棟目と札幌１１棟目。隣同士の戸建です。当時、札幌４棟目の管理会社さんで

管理担当をしてくださっていた方が、転職して別の不動産会社さんに在籍しており

そこの売り物件の情報を私に流してくださいました。それがご縁で購入できた物件が

札幌１０棟目です。そして札幌１１棟目は隣地を売却にかけた際の仲介業者さんが

謄本をあげてうちに声をかけてくれた結果、購入することができた物件です。



札幌１１棟目は相場なりの金額での購入となりましたが、札幌１１棟目は相場より

かなり格安での購入になっております。２つ合わせると４０坪ちょっとになるので

宅地としてほどよく売却できそうなサイズとなります。戸建用地として出口も

取りやすく、なかなかいい感じになるのではないかと期待しております。



札幌１０棟目、札幌１１棟目は、できるだけお金をかけずにリフォームをして

そこそこで回せればいいかなという感じです。札幌１０棟目の時は購入価格が

激安だったので、しっかり収益も取れていますが・・・札幌１１棟目は相場なりの

価格だったので、利回りもあまり高くありません。隣地を購入して広くした方が

宅地としての価値は上がるという観点での購入なので、利回りは度外視でした。

両方足すと、まあそこそこの利回りかなという感じになります。



また、リフォームにお金をかけたくなかった理由は、利回りの面は勿論ですが、

家賃が安いという点も大きいです。東京だと、家賃が１０万とか取れるケースも

ありますので、リフォームではなくリノベーションという形で、１０００万単位の

お金を投じても回収できるケースがあります。他方、札幌だと、戸建で取れる家賃は

（勿論広さにもよりますが）東京よりもかなり安くなります。リノベーションなんて

しちゃうと、コストをかけすぎてしまう結果になります。



仮に、家賃１０万取れる戸建を相続したとします。利回り１０％を確保するには

リノベーションの費用は１２００万までかけていいことになります。

これが家賃５万しか取れない戸建だと、利回り１０％を確保するには６００万しか

コストをかけられません。期待利回りから逆算して、取得価格とリフォーム価格を

計算しなくてはなりません。



地方の安い物件だと、修繕費が経営に占める割合が多くなるのも、これと同じ理屈です。

仮に、台所の換気扇が壊れたので直すとします。だいたい２万くらいでしょうか。

家賃２万しか取れないワンルームだと、換気扇１つ直すだけで家賃１ヶ月分が

飛んでいきますが、家賃６万取れるワンルームであれば家賃の１／３で済みます。

家賃が安いってのは、それだけでも結構なリスクとなります。それゆえに、あまりにも

家賃が安すぎる地域で購入するのは危険なのです。



ということで、地方物件で修繕費をいかに安くするかという観点は非常に大事な

ことなのですが、札幌１０棟目、札幌１１棟目の管理会社さんはそこをよくわかって

いらっしゃいます。修繕費をいかに安く済ませるか、入居者様の過失であれば

入居者様の借家人賠償責任保険で直す方向に誘導できないか、といったことを常に

考えて動いてくださっています。



札幌１０棟目、札幌１１棟目共にそれなりの規模のリフォームをしていますが、

相場から見たら割安な工事代金になりました。業者さんをいろいろあたってくれて

管理会社さんとしての中抜きしなきゃいけない分を直接発注してくれていいですと

辞退してくださったり。ここに関しては本当にお世話になりました。恐縮です。



設備トラブルに関しても、まずは入居者様の保険を使えるケースかを検討し、

それがダメならオーナーの保険を使えるケースかを検討。どちらもＮＧとなった場合は

どうやって安く抑えるかを考えて私に提案してくださいます。



札幌１０棟目は入居者様の借家人賠償責任保険でかなりいろいろ工事をしたようで

私が何も手をかけてないのに、勝手に設備が更新されている状態です（笑）

なんともありがたいお話です。



札幌１１棟目は札幌１０棟目に比べると程度が比較的よく、今まで修繕などの話は

出ておりませんでした。しかし今回、とうとう修繕に関する話が届いてしまいました。

具体的には、２階の網戸が地面に落下してしまったということでした。



それ、自分で網戸を取りに行って自分ではめればいいだけじゃない？とか思ったのですが

地面に落ちた時に網戸が変形してしまったみたいで、それが原因でうまくはまらないと

いうことで管理会社さんに連絡が行った（？）みたいです。



対処結果も連絡いただきましたが・・・力づくで変形を戻して再度取り付けしてきた、

ということでした。費用はかかりませんとのこと。



やっぱりちゃんとわかってるからすごいよなあ、管理会社さん。

こういう時すぐ「網戸交換が必要です」と言うところも多いと思います。

というかそれが普通です。そこをあえてそうせず、いかにコストをかけずに対処するかを

考えてくださるのですから。ありがたいです、本当に。



今回も費用発生なしで納めていただき、感謝いたします。ありがとうございました！



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寝坊したのでブログはお休みします。

札幌１１棟目で、決まらないから水抜きしちゃった件と入居後すぐドアノブが回らなく

なってしまい子供が部屋に閉じ込められたのを救出した件と広告料の３点が送金時に

控除されておらず、別途振り込んでくれという依頼が管理会社さんより来たよ、

という不動産ネタらしきことだけかいて終了です。

今日は本気でギリギリの寝坊なのでこれしか書けません！

いい年こいた大人が恥ずかしいのですが、寝てしまったものは仕方ありません。

では！



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介護施設の話、もし成立したら良い話。

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札幌１１棟目、ちょっと面白いお客様が検討をしてくださっているようです。

過剰には期待しないけど、うまくいったらありがたい話だなという感じです。



先日、管理会社さんから「募集のテコ入れについて相談したいから電話で話がしたい」

というお話をいただきました。８月にリフォームが終わって募集開始になっているから

たぶん決まりが悪いので条件とか緩和できないかという話でしょう。リフォームの費用を

考えると、大きく値引きはしたくないなあと思いますけど、空室では絵に描いた餅です。

バランスをどこで取る課が難しいところです。



何にしても、何らかの要求は来るだろうと思いながら電話をしなければという

感じでしたが、今サラリーマンの仕事もかなり忙しい状態でして、昼休みに電話と

思ったけどそれもできず。たまたま嫁ちゃんの体調不良が重なって、お昼ご飯を

自分で調達しなくてはならず、会議が長引いたのもあって電話してる時間を取ることが

全然できない状態でした。



翌日は少し落ち着いたので電話できる状態だったので、ようやく管理会社さんと会話。

「条件の緩和のご相談をするつもりだったのですけど・・・その前に」と切り出された

内容が、介護業者さんが物件を借りたいというお話でした。



札幌１１棟目の管理会社の担当さんは、かつて札幌４棟目を持っていた頃に管理担当を

してくれていた方です。札幌４棟目を売った後も交流は続いており、札幌１０棟目が

今勤めているところの売り物件として出てきた時、割安だから是非買ってくださいと

声をかけてくださったものでした。



こちらのことをおもんばかってくださり、管理会社として利益を取ろうという発想より

いいお付き合いをして長くビジネスパートナーとしてやっていこうという感覚を

お持ちでいるように見受けられます。私としては大変ありがたいので、かえって

無理なことは言わないようにしようと思っております。



今回のお話は、その札幌４棟目の管理会社さんに勤めていた頃の同僚から来た話だ、

ということです。その元同僚さんは札幌４棟目時代に一緒に飲みに行ったことも

ある方で、介護事業者さんに転職されてお勤めされているということでした。

その方が勤めている会社なのか、別の会社なのかまではわかりませんが、札幌１１棟目を

介護施設として借りることは可能か、内部を少しリフォームして使うことは可能か、

という問い合わせがあったそうなのです。



内部はもし特殊なリフォームをするなら原状回復して返してほしいですが、一般的な

住居として使えるリフォームなら別にそのままでいいかなと思います。不特定多数が

出入りする事業所だと考えものですが、介護事業所で決まった人が出入りするだけなら

いいかなという気はします。そこに介護対象のお客様を連れてくるデイサービスみたいな

ものであれば、近隣に筋は通しておいた方がいいでしょうけど、職員さんの詰め所なら

それも特にはいらないかな？と思いました。



気になるのは、事業者の方を入れてしまうと、いざ売りたいという時に出て行って

貰えないことでしょうか。営業補償の形になるので、立ち退き料が高額になります。

基本的には表も裏も空いた段階で、建物を壊して売りに出したいという思惑ですので

そのゴールが遠のくような話だとちょっとなあと。



この点お伝えすると、管理担当さんは「商用なので家賃は高くする予定です」とのこと。

想定している家賃を聞きましたが、その家賃であれば利回り１０％を超えてきます。

しかも「裏も空いたら借りたい」ということなので、裏も同じような家賃にあがったら

札幌１０棟目＋札幌１１棟目をあわせて利回り１５％前後に跳ね上がります。



・・・それだったらキープしてもいいよね。売るのはいつでも売れるし。

介護施設が退去になったら表も裏も空くから、その時売却にかけてしまえば良い。



こうなるとがぜん乗り気になってきた私。前向きに検討するから是非お願いしますと

回答しました。話が折り合いがつくようならこれで進めるし、折り合いがつかずに

流れたら条件緩和の相談を改めてします、ということでした。



うまくいったらいいな、この話。ちょっと期待しちゃいますよ。よろしくお願いします！

うまくいったら今回の話を持ってきた元同僚の人も含めお礼の飲み会したいところです。



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