2021年08月31日

札幌11棟目のリフォームが終わり、募集可能な状態に。

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札幌11棟目の戸建、昨日管理会社さんとやり取りしたところ、無事にリフォームが

終わって募集開始できる状態になったとのことでした。



札幌11棟目の戸建は利回り的には全然美味しくないですが、札幌10棟目と地続き。

両方つぶして1つの土地にすることで、接道が良く戸建を建てるのに程よい広さの土地に

化けてくれます。



もし札幌10棟目が空室であれば、リフォームせず両方とも解体して売却していたと

思いますが、あいにく賃貸が決まったばかりのタイミングだったのでそのルートは

取りづらかったです。なので、札幌11棟目も賃貸に出して、空室になった頃合いを見て

売却する方向で考えております。減価償却を取りきったくらいのタイミングがいいかな。



ということで、管理会社さんにお願いしていた見積ですが、1ヶ月前くらいに最終版が

出てきておりました。札幌10棟目と同等くらいの大きさで、状態は札幌10棟目よりも

良いはずでしたが、見積の結果は札幌10棟目よりも70万以上高いものに。



何でこんなに高くなっちゃったの?と管理会社さんに確認したところ、一番大きいのは

水道管まわりの工事が発生してしまったことだそうです。ああ、それは高くなる要素だ。

水道管って値引になることが極端に少ないというイメージがあります。

それ以外にも、消費税が8%から10%に上がっているとか、別の現場で出たトイレを

再利用して設置する工事をしているとか。トイレは2台あったので、札幌10棟目も

一緒に交換する見積にしているので、その分が全部今回の見積に乗っかる形になります。

ま、しょうがないかな。ほとんど水道管の分で上がっていることは理解できました。



工事にゴーサインを出してからだいたい1ヶ月半が経過したのですが、管理会社さんより

昨日連絡があり「工事が終わった」とのことでした。どうやらすぐに発注をかけて

動いてくれていたようです。途中経過とか全然聞いてなかったので、まだそこまで

動いてなくて工事中かと思っていましたが、嬉しい誤算。ありがとうございます!



本当はこの状態で一度現地を見たいのですが、緊急事態宣言だのなんだのあるし、

9月はサラリーマンの出張とかコロナワクチンの予防接種とかあるので、出張の予定を

入れづらいです。10月半ばくらいにならないと行くチャンスがなさそう・・・。

札幌に行かないといけない用事も徐々に溜まってきているのですけどねえ。コロナめ!



現地を見られない分は、管理会社さんがリフォーム後の写真を送ってくれることに

なっていますので、そちらを見てチェックしたいと思います。



それから話は募集の件に。



家賃は陽当たりの良さなど考慮し、札幌10棟目より少し高めの設定になりました。

様子を見ながら、反応が悪ければ下げようという話をしております。



「見に来る前に決めちゃっても大丈夫ですか?」と言われたので、決めちゃって良いと

回答しました。リフォーム代かさんでるので、回収しないとですしね。



札幌10棟目も割と引きは良かったので、札幌11棟目もサクッと入居が決まるんじゃ

ないかな?という期待はしております。札幌物件、稼働率がちょっと低めなので、

埋まるところは早く埋まってくれた方が助かります。



ということで、募集開始になった札幌11棟目。良縁に巡り合えることに期待です!



あと、プロパンガスの供給契約の案が送られてきましたので、こちらも目を通して

返答しないと・・・。もういいかな、悪いことする管理会社さんじゃないし、

札幌10棟目にも供給してくれてるプロパンガスの会社さんだし、適当に眺めて

OKですって返事しちゃおう(良い子は真似してはいけません)



ということで、募集に向けた動きが加速化していることはいいことです。

早く埋まりますように。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月02日

見積の行方とトイレの再利用。

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札幌11棟目、見積金額を下げるために管理会社さんが動いてくださっております。

工事開始まではまだもうちょっと時間がかかりそうです。



今年になって購入した札幌11棟目。札幌10棟目の隣地で、地続きになってます。

お値段は決して安くなかったのですが、隣地が購入できて土地が広くなり、一般的な

戸建用地として売却可能な広さ&接道になったのは大きいと思います。



本当は購入してすぐ売却してもよかったのですが、タイミングよく(?)札幌10棟目が

賃貸が決まったところだったので、賃貸借契約があるのに更地にして売るというのは

ちょっとできないなと判断。当面、両方とも賃貸で回して、裏が出て行ったところで

売却して売却益を得るのがいいのかなと思いました。



ちなみに、札幌11棟目が売りに出る前に、仲介業者さんが義母のところに電話を

くれたことで、今回の取引が実現したわけですが・・・仲介業者さんは札幌10棟目を

「空き家」と判断して、両方一括で売ったらより売却額が高くなるだろうということで

電話をしたということでした。たまたまこの時は本当に賃貸募集中だったので、

空き家だったのは確かです。もし誰かが賃貸中で入居していたら、札幌11棟目の

売却の話は私たちのところには来なかったのかもしれません。そう考えると、

絶妙なタイミングで空室になってラッキーだったとも言えそうです。



ともあれ、そんな経緯で無事に購入できた札幌11棟目。しかし、相場程度の金額で

購入しているので、収益性は決して高くありません。なので、リフォームのコストは

下げられるなら下げたいところです。管理会社さんもそれは理解してくれているので

いろいろと努力してくれているようです。



そういえば、某政府系金融機関さんにリフォーム融資を打診しようと思っているのですが

なかなかお見積が出てきません。札幌10棟目の時にコストダウンを頑張りすぎて、

結果として着手が遅くなり収益化が遅れたことがありました。それを思うと、

見積を頑張りすぎるのも果たして?という側面はあります。もしかしたら今回も

頑張りすぎているのかなあ、とか思っていた頃合いに、管理会社さんからLINEで

「電話できる時間ありますか?」と。夜になってお電話してみました。



見積が出てくるのが遅い理由として「業者さんの現調によって工事内容が微妙に

増減しており、まだ確定していない」ことが挙げられるそうです。



例えば、一度出てきた見積に対して、現地で管理会社さんがチェックをかけて

ここは不要とかそういう形でそぎ落としていっているのですが、それを反映した

見積が再提出される時に、ここの配管は工事が必要とか追加でわかったことが

加わったりして、なかなか最終的な確定の工事項目で固まらないのだとか。



後から追加になるくらいなら、最初にきちっと項目が洗い出せていた方が良いので

引き続きその点は管理会社さんに頑張っていただく方向です。よろしくお願いします。



そして、管理会社さんからコストダウンの方法として提案されたのが・・・

他の解体現場から出てきた使えそうな部材を再利用してはどうかというお話です。



たまたま、管理会社さんが絡んでいる建物の解体事案があるそうです。

その建物に設置されているトイレが温水洗浄便座付きで割と新しいものらしく

もし使えそうならそれを取り付けることで人工代のみになり安く工事ができるはず、

という話でした。



トイレは壊れているわけではないので、いったんは見積から外してもらうことに

しております。ゆえに、この提案を是とする場合、コスト的には上がることになります。

ただ、トイレも工事しなくてよいとは言ったものの、古い型式だとボールタップが

どうのこうのとかでトラブルの温床になる可能性は否めません。そう考えると、

安く工事できるなら最初にやってしまった方がいいのかもしれないなあと。



最終的に、安くやれるのであれば工事してもいいだろうという気持ちになりました。

管理会社さんにはその方向性をお伝えした次第です。



ただ、管理会社さんもまだ現物を見たわけではないので、現物の写真を確保して送るので

それを見て最終判断しましょうということになりました。きれいなトイレという前評判の

通りのものが来るならいいのですが、もし違ったら嫌だなあ(笑)



ちなみにトイレは4つ手に入るそうです。なんかそれだったら、他の物件でも

トイレが古い部屋がいくつもあるから、そこと交換してもいいような気はしました。

写真を見てから考えようかな。



札幌物件でトイレが古いなと思うのは、札幌6棟目・札幌9棟目・札幌10棟目です。

札幌10棟目は入居中ですけど、管理会社さんが「交換したら喜ぶと思います」と

おっしゃっていたので、それであればやってもいいかなと思いました。

札幌6棟目は空室がないから調整がややこしくなりそうですが、それ以外の物件は

空室もあります。各物件の管理会社さんと調整しながら決めればいいかな、と。



ちなみに、札幌8棟目のファミリー部屋は温水洗浄便座がついてた方がいいだろうと

思いますが、そこまでトイレの方式は古くないので、トイレごと交換する必要は

ないだろうと考えています。



安く設備が更新されるのは良いことなので、前向きに考えようと思います。



ということで、管理会社さんにはいろいろとお手間をかけさせてしまっておりますが

引き続きよろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月05日

札幌11棟目の残置物撤去が完了しました。

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札幌11棟目の残置物の片付けが完了したと管理会社さんより連絡がありました。

次はリフォーム、そして募集です!



購入後、残置物を試しに漁ってみたものの、何も出てこなかった札幌11棟目。

何もないことがわかれば、安心して(?)残置物の撤去をすることができます。



撤去のお見積、実はちょっと想定より高かったのです。売主さんに残置物撤去まで

対応いただくか、その分値引するかをお願いしたところ、値引で対応いただける

ことになったのですが、値引いただいた金額よりも管理会社さんで取得してくれた

見積が高いという事態に。



この管理会社さんはボッタクリとかする会社ではないというか、むしろ安くしようと

頑張りすぎて見積がなかなか出せず、作業開始までに時間を要してしまったという

札幌10棟目での出来事があったくらいです。こちらがこのくらいと希望した予算に

頑張って近づけようとしてくれる、ありがたい管理会社さんです。



そんな管理会社さんがこの値段と言ってるのだから、本当にこの値段なのでしょう。

だとすれば仕方ないです。



・・・とか言いながら、ちゃっかり相見積を取り始めた私がいます(管理会社さんには

事前にその旨伝達して了承済)。お友達に相談して、残置物撤去をやってくれそうな

業者さんをご推薦いただき、追加で2社ほど現地を見ていただきました。

しかしどちらも管理会社さんよりもお見積が高いという状況でした。



ちなみに管理会社さんも、それならということで別の業者さんを当たってくれましたが

そちらも最初の見積より高く、これはきっと管理会社さんが最初に出してくれた見積が

一番安いのだなと理解。それであれば、もう最初のところに頼むのが一番安上がりだと

いうことは確定的でしょう。いろいろと浮気してみて、ようやく最初のところの

ありがたさを理解した。そんな状態です。



ということで、だいぶ回り道しましたがようやく発注をして作業をしていただきました。

そして先日、無事に完了の一報が入った次第です。ありがとうございます。



この後は改めて見積作業の上で工事に入っていただく段取りとなります。

札幌10棟目に比べれば安く済むのではないか、というのが管理会社さんの見立て。

粗々で見積は以前貰っていますので金額の目安はわかっています。それに合致するか

改めてお見積をいただき、そのうえで作業をしていただくことになります。



・・・あれ、そういえば某政府系金融機関さんに持ち込まないとという話をしてたのに

残置物撤去に関してはもう現金で払ってしまった!しまった、自分で自分の作業予定が

きちんと管理できていないじゃないか(汗)

だいたい見積も先日来たもので確定なのか、それともまだこれから見るのかも

ちゃんと把握できていないし・・・。いかんいかん、やりますよ、管理会社さんと

やり取りして今後の作業スケジュールを確定させますよ。サボってるなあほんと。



ということで、管理会社さんと打ち合わせして今後の進め方を確定させようと思います。

まずは再生の第一歩が完了したぞということで。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月04日

家探しの結果は「何もないことが確認できた」いう収穫がありました。

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昨日ブログに書いた札幌11棟目の残置物の確認、早速行ってきました。

結果として、著名投資家さんのようにお宝が出てくるドラマはありませんでした(笑)



残置物の確認を自分で行うことにした、ということを昨日のブログで書きました。

こういうのは、やると決めたらさっさとやってしまうに限ります。のんびりしてると

札幌11棟目の収益化も遅れてしまいます。ただでさえちょっと高い値段で物件を

購入しているのだから、早く回収モードに入る必要があるだろう、と。



幸いにして、ゴールデンウィークなので、私自身は身体を動かしやすい状況です。

サラリーマンの仕事は暦通りというか、お客様の都合で暦より一日早く始まりますが

祝日はだいたい祝日として休めます。下手に土日とかまで待つなら、さっさと行って

終わらせた方が良いはず。そんなことを考え、昨日を行く日に定めました。



管理会社さんにその旨伝えたところ、担当の方がそれだったら駅まで送迎しますと

申し出てくださいました。GWでお休みなのに、そんなことを申し出てくださるなんて

大変恐縮です。お言葉に甘え、送迎をお願いしてしまいました。



普段なら何日か泊まって、関係者の方と懇親を深めたりするところなのですが・・・

今は東京は緊急事態宣言の真っ最中。コロナにかかるような生活はしていないと

思ってはいますが、人との接触は必要最小限に抑えた方がいいでしょう。

よって、日帰り強行軍という日程にしました。電車が動いている範囲で朝一番の

飛行機に乗り、夕方まで残置物の整理をして、夜の飛行機で帰ってくる形です。



というわけで、昨日は札幌に行ってまいりました。



現地に入ると、管理会社さんも率先して荷物をチェックし始めてくれています。

荷物の片付けまで手伝ってもらうのは申し訳ないので、送迎のみ頼んでいましたが

どうやら一日付き合ってくださる模様。嬉しい誤算です。ありがとうございます。



管理会社の担当さん、リサイクルショップ的なところでのアルバイト経験もある?ようで

こういうのは買ってもらえる、これはちょっと厳しい、などてきぱきと仕分けてくれて

想像していた以上に作業がはかどりました。心強い援軍です。



着物など残っていたので、もしかしたら何か残ってないかなという可能性を考えて

おりましたが、まあそんなに甘くはないですよね。一通りがさ入れしましたが、

これはというものは見当たらず。親族の方がすでに金目のものは回収しているように

見えました。ある意味予想通りの展開。



鍋などの台所用品や、パークゴルフのゴルフクラブ(これが意外と高かった)などを

リサイクルショップに持ち込んで、賞味3000円くらいを回収して終了。

3000円はいろいろ手伝ってくださった管理会社の担当さんにそのまま進呈しました。



お金になるものが見つかれば当然嬉しいところでしたが、お金になるものが見つからない

という展開であったとしても、それは先々「あの時家探ししてたらお金になるものが

見つかったんじゃないか・・・」という気持ちをずっと引きずることがなくなるという

観点で意味があることだと思います。これですっきりとりフォーム作業に着手できます。

世の中、無駄なことなんて何もないのです。



現地で管理会社さんと打ち合わせて、リフォームのお見積がこのくらいになるよという

情報と、その中で業者さんが言ってるこれとこれは不要じゃないかという内容について

カットして貰って再度見積をしてもらう、などの話をすることもできました。

義母に報告して、OKが出たら作業着手していただこうと思います。



何もないことがわかったことが収穫でした。収益化に向けて手配を進めます。



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2021年05月03日

現地の残置物漁り、面倒だけど自分でやらざるを得ないな・・・。

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札幌11棟目、結局自分で残置物を少し見てくることにしました。

面倒だなあという気持ちの方が強いですが、少しでもお金の足しにしないと。



以前のブログに書いた通り、札幌11棟目は残置物はそのままで受け渡しとなってます。

本当は売主さんに片づけてほしかったのですが、残置物撤去の分の値段を引いて貰い

こちらで片づけるというところで妥協した経緯があります。



本当なら、この時点ですべて業者さんに丸投げして片づけてもらおうと思っていました。

ただ、義母が着物の帯的なものを見つけたということだったので、もしかしたら多少は

金目のものがあるのかもしれないと思い(過剰な期待はしませんけど)、内容を

見た方がいいなと思ったのでした。



残置物撤去のお見積を取るついでに、なんとなくお金になりそうなものがないかを

見てきてもらうということも試みたものの、何がお金になるかなんて人によって判断は

分かれてしまうもの。少なくとも着物は安くても定価なら万単位だということは

私も元々は知りませんでした。だから、そういう知識がない人が現地を見に行けば

ピックアップから漏れるのは必然というもの。お願いした業者さんはいずれも

着物をピックアップすることなくお見積が完了してしまいました。



となると、自分がすべて見つけられるかは怪しいけど、私が自分で見に行くしかないか。

そういう結論になるしかない、ということです。



なので、決めました。もう自分で見に行ってきます。

緊急事態宣言で不要不急の外出はダメ、人流を抑えなさい、と言われておりますが、

こっちはこっちで早く見てこないとどんどん収益化が遅れる一方です。



見ないで全部エイヤーで業者さんに任せるという手もあるのですが、残置物の撤去費用が

思ったより高く、少なくとも着物だけでも売って現金化して残置物撤去の費用に

充当したいなと判断。幸いにして、交通費はマイルがあるのでタダですから、私の

人件費だけ犠牲にすれば少しコストダウンできるというもの。



私が現地に行ったことで万が一コロナをまき散らしたら・・・という懸念が全くない

わけではないですが、所詮は日帰りです。管理会社さんとは車の中で密になって

しまうでしょうけど、それ以外の人と接触する予定はありません。終日札幌11棟目の

中でゴソゴソと荷物漁りをするだけです。マスクをちゃんとしておけば、コロナ対策は

できるでしょう。まあそれでも、自粛できていないじゃないかという批判はあると

思いますし、事実として自粛できていないと思います。その批判については甘んじて

受け入れます。自粛要請を守っていないのは事実ですから。



そんな葛藤はあるものの・・・

GWのうちに現地に行って、気が済むまで家探し。金目の物を回収して、あとはプロに

お任せする。そんなプランでいくことにした次第です。



FBのコメントくださるお友達の方から「楽しそう」「いいなー」という内容を

いただいたりもしますが、正直私としては家探し自体がめんどくさいです(苦笑)

やってみたら面白くなるのかもしれませんが、今のところは「めんどくさいけど

何か発掘されたってケースを割とあちこちで聞くから、もし万が一何かがあったら

もったいない・・・仕方がないからやるかぁ・・・物件価格も高かったので、

少しでも足しになるものが出てきたら助かるし・・・」というくらいの気持ち。

はっきり言ってしまえば、テンションもモチベーションも低いです(笑)



まあ、人生経験の一つとしてネタになるかなーというくらいの気持ちです。

あ、DIYをやるよりは前向きに取り組めると思います。私もう本当に不器用で

DIYやらせると酷いもんですから。いくつもありますよ、不器用伝説。

一応壁紙貼ったりダイノック貼ったり建具塗ったり水栓交換したり、一通りの作業は

やってみましたが、本当に向いてないなと自分でもうんざりしましたもん。

剥いてなさ過ぎて笑いとれるレベルです。



・・・全世界に向けて不器用PRしても仕方ないか(汗)



とにかく、超絶ハイパーめんどくさいというのが偽らざる本音ですが、少しでも

取得価格の高さを抑えるために、現地行ってくることにします。せっかく行くんだから

すごいお宝とかタンス預金とか出てきますように(無理だろうなと思いつつ)。



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posted by ひろ* at 04:40 | Comment(0) | 札幌11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする