札幌１１棟目、立つ鳥跡を濁しまくり。

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札幌１１棟目がだいぶ酷い有様だったようです。入居者様が夜逃げ状態で退去して

残置物モリモリになっているとか。最後までふざけた話でした。



札幌１０棟目と札幌１１棟目は隣同士の戸建です。札幌１０棟目をたまたま安く

手に入れることができて、札幌１１棟目は元付の業者さんが一緒に売らないかと

声をかけてくださったので、逆に買わせてほしいとオファーを出して買わせて

いただきました。



札幌１０棟目は相場よりかなり安く買っており、札幌１１棟目は相場なりの価格で

買わせていただきました。トータルすれば割安に購入出来ております。

最終的に土地で売却をかけた時には、少なくとも買値よりは高いお値段で売却が

できるだろうと見越しております。しかもその間の賃料収入は普通にプラスです。

悪くないお話です。



そしてこの戸建も売却の時期を迎えました。札幌１０棟目が生活環境の変化に伴い

退去になり、札幌１１棟目は生活保護からの脱却を目指して就職したもののすぐに

クビになってしまい、家賃滞納がかさんで退去することになりました。

これにより、両方とも空室になりましたので、戸建用地として売却して出口を取る

フェーズになったのです。



売却の仲介を誰に頼んだものか・・・という問題はまだあるのですが（候補が多すぎて

絞れないんです・・・苦笑）、管理をお願いしていた業者さん、札幌１１棟目を

ご紹介してくださった業者さんには少なくともお声がけをすべきと思います。

それ以外にもお付き合いの深い業者さんには査定をお願いした方がいいかなーと

思ってはおりますが・・・あまり査定する人を増やしすぎてもなあ、とも思います。

塩梅のいいバランスってどこだろう、と悩みは尽きません。

戸建用地の販売が得意な業者さんの方がいいよねとは思っておりますが・・・。



まあそんなこんなで、嬉しい悩みがある私なのですが、水を差すような展開が。



仙台にいる間に、管理会社さんよりＬＩＮＥが届きました。

曰く、札幌の戸建の件で連絡があるので時間がある時にお電話させてほしい、と。



なんで不動産屋さんってお電話が好きなんだろう（笑）

聞いてみれば普通にＬＩＮＥで済むレベルの話なのに、なんか電話したがる人って

いますよね。ダメって言ってるわけじゃないんですけど、私は結構電話に出られない

確率も高いので、逆にコミュニケーションが遅くならないかなと心配になります。



本当にどうでもいい話ですが、お付き合いしている管理会社さんを分類すると

こんな感じです。さっきは不動産屋さんはみんな電話好きって書いちゃったけど、

思ったより電話派少ないかも。



【電話派】

札幌６棟目の管理会社さん、札幌１０、１１、１３棟目の管理会社さん

仙台１棟目の協力会社さん（管理自体は自主管理なのですが色々やってもらってます）

【メッセージ派】

札幌７棟目の管理会社さん、札幌８棟目の管理会社さん、札幌１２棟目の管理会社さん

東京１棟目の管理会社さん

【普段はメッセージで大事な時だけ電話派】

東京１棟目以外の東京物件の管理会社さん

【解析不能派】

富山１棟目の管理会社さん



んで、今回その札幌１０棟目・１１棟目・１３棟目の管理会社さんから、電話で

連絡できる時があればおしえてほしいと言われたので、都合がつくときにこちらから

電話しました。



札幌１１棟目の滞納者が退去したのですが、かなりひどい有様だったようです。

退去立会なしで鍵だけ管理会社さんに郵送されてきたとのこと。

管理会社さんが慌てて現場を確認しに行ったところ、残置物はモリモリ残ってて

夜逃げなんじゃないかという状態になっていたそうです。



しょうがないので、そこから原状回復の査定をして、退去された方に連絡を取ろうと

試みるも、電話しても全く電話に出てくれないのだとか。これは完全に逃げましたね。

滞納していてお金がないのはわかっているので、このまま逃げるつもりなのでしょう。

お金を請求されるのが怖いから、てことなのかな。たぶん。知らんけど。



逃げ得は腹が立つので許したくはないのですが、無敵の人相手にそれをやるのも

時間の無駄な気しかしないんですよねえ・・・。私、諦めの早さには定評があるので。

（偉そうに言うな）



幸いにして、今回は補償会社さんがついてくれていたので、管理会社さんから

保証会社さんに連絡をして、原状回復費および残置物撤去費を確保いただくことに

成功したそうです。よかったー。



そしてこの物件、今後は古家を使わず新築戸建の用地として売却する可能性が高いので

一旦は原状回復はしない方針を考えております。なので、原状回復の費用は手元に

残ることになります。手元のお金がないないと騒ぎがちな義母なので、お金が入るのは

嬉しいのではないかと思います。



いろいろと苦労をかけた管理会社さんにも感謝しないとですね。ありがとうございます。



あとは売却すれば、この物件の物語はおしまい。

最後まで気を抜かずにきっちりやりたいと思います。



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札幌１１棟目の退去予告になぜか喜ぶ私。

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滞納になっていた札幌１１棟目、明け渡し訴訟などは行わず自主的に退去とのことです。

これで売却ルートが明確に開かれました。いい感じです！



札幌１０棟目と札幌１１棟目は隣地となる戸建です。ちょっと小さめサイズなのですが

２つ合わせるとちょうどいい感じの戸建にすることができますので、将来的には

戸建用地として考えている物件です。



最初に裏手にあたる札幌１０棟目を保有しておりました。懇意にしていた業者さんが

持ってきてくれた案件でした。是非買って管理委託してください、ということで

価格も高くなかった（むしろ安かった）こともあり、購入させていただいた次第です。



その後、手前の戸建の売買仲介を預かった業者さんから、手前も売却にかけるので

よかったら一緒に売りませんかという話をいただきました。雪の積もり具合から

空き家と判断して連絡をくれたようなのですが、空き家ではなく賃貸がちょうど決まった

入れ替わりのタイミングだったのですよね。その旨お話をして、なので売却はしないけど

よかったらその物件売ってくれませんかと逆にオファー。無事に購入に至ったのでした。



当面は両方とも賃貸で回して、どこかのタイミングで２区画くっつけて売却する。

１区画だと狭いのでたいした値段にはならないけど、２区画にすれば駐車場も作れて

普通の戸建用地としてキャピタルゲインが見込める案件になる。そんな計算をして

動いておりましたが、思っていたより早いタイミングで売却できそうな具合に

なったように思います。こんなに絶妙なタイミングで２戸とも空室になるとは！



札幌１０棟目は元々退去したいご意向があったようなのですが、住み替え先が見つからず

動くことを断念している状況だったように見受けられました。ところがこの度、

引越先が見つかったようで、１月半ばをもって退去されていきました。



そして手前の札幌１１棟目は入居者様が生活保護を受給していたのですが、お仕事を

はじめられたとのこと。いち国民としては大変歓迎すべき状況なのですが、いち大家と

しては少し心配をしておりました。お仕事が軌道に乗って家賃を払ってくれるのであれば

問題ないのですが・・・。



そして残念ながら、この不安は的中するのです。働き始めたものの失職してしまい

再び生活保護・・・を受けてくれればよかったのに、それをせずに滞納となりました。

なんですぐ役所に行かないのかと思うのですが・・・。

そして１月末をもって滞納が３ヶ月となり、こちらも完全に退去いただくモードに

変わったのでした。



この辺のプロセスは管理会社さんに一任しておりましたが、管理会社さんご自身も

基本的には保証会社さんに任せる形で動かれていたのかなと思っております。



私としては、あとは待つばかりという感じでしたが、その結果は思ったより早く

届くのでした。先方から自主的に退去のご連絡をいただけたというのです。

おおー！いろいろと揉めたりしなくてよかったです。

たぶん、悪い人ではなく、単にいろいろとちょっとだらしないというだけの人で

素直に反省しているんじゃないかな、なんて想像しております。



ということで、売却に向けて一歩前進って感じです。



では、売却をどこにお願いするかは・・・まだ決めておりません。

やりたいと手を挙げてくれそうな人の顔がいっぱい浮かんできてしまい、現時点で

絞れそうにないんですよね・・・（苦笑）



とりあえず、最初に札幌１１棟目を売ってくれた業者さんにメールしております。

以前、売却時にもお願いしましょうかと話をしたことがありますが、その時は

気にせず好きな業者さんで売却してくださいと仰っていましたが、それを額面通りに

受け止めるのも義理人情の観点では違うよなあと思うので・・・。



とはいえ、メールで連絡は取っているものの、返答がないので、どうしたもんかなと

考えている状態です。一度電話して会話してみようかなー。



そんなこんなな感じで、売却が進むかもしれないという朗報がセットだったので

退去予告が届いたことを喜ぶという不思議な展開になったのでした。



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札幌１１棟目で５度目の高圧洗浄・・・（汗）

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札幌１１棟目で５度目の高圧洗浄事案がありました。入居者様責任なので入居者様にて

処理いただくことになっていたはずが、諸事情あって一旦仙台法人で立て替えることに。



先日の札幌出張まで話は遡ります。

札幌出張中に札幌１３棟目の出来栄えの確認をしていたのですが、管理会社さんが

「札幌１０棟目、札幌１１棟目に行きましょう」としきりに促すので何かと思ったら

札幌１０棟目は知らぬ間に大挙しているわ、札幌１１棟目は滞納２ヶ月だわで

悲惨なことになっておりました。いろんな行き違いがあったようではあるのですが、

何にしても悲惨であるというのは事実だと思います。



んで、その時ブログに書かなかったのですが、この札幌１１棟目の滞納に絡んで

もう１つ面倒な話が出てきておりました。それが高圧洗浄です。



札幌１１棟目は物件自体の給排水にもちょっと問題があるようで、それに加えて

入居者様もややそういった思慮に欠けている振る舞いがあったため、過去４回ほど

高圧洗浄をやっております。入居者様がご自身でご負担をした時もあれば、仙台法人で

負担したこともありました。



そして、５回目の高圧洗浄が少し前に発生しておりました。なんか聞いたような気も

しますけど、聞いてなかったような気もしています。いろいろ立て込んでいると

何かと忘れてしまうもので（汗）

もし聞いていたとしても、入居者様負担と聞いた瞬間に、私の仕事じゃないなと判断して

速攻で忘れるような気がしますので、その類だったのだろうなと・・・（苦笑）



しかし、２ヶ月前から滞納が始まったこともあり、高圧洗浄の費用も当然ながら

お金がないので払えないと言い出しているのだそうです。いや、厳密に言えば、

払いますと言って期日になっても払わないという行為を繰り返している、が正しいか。

滞納者あるあるのご発言です。



管理会社さんは詰めてくれてますが、たぶんこのまま払えないんだろうなあ。

少なくとも、家賃滞納をなんとかしていただく方が先です。



管理会社さんも、たぶんこのまま払えないんじゃないかと想定しているようで、

もしご相談ができるなら私が立て替えるというのは難しいか、と相談を受けました。

立て替えたお金は入居者様から戻して貰うのが筋ですが、今回は滞納３ヶ月になったら

ご退去をお願いする流れにするので、退去時に保証会社さんにその分も含めて代位弁済を

して貰う流れでお返しできるようにします、とのことでした。



私もまあ対外お人よしなので、まあそういう事情ならしょうがないかなと思って

しまいました。１月末期日で委託した業者さんから支払期日を１月末に指定されており

そろそろまずいんです、といったようなことを仰っていたので、まあ仕方ないかと。

管理会社さんを困らせるようなことはあまりしたくありません。

これまでもちゃんと管理をしていただいているので、言ったことは守ってくれるはず。



ということで、義母にその旨報告して立替払をお願いしますと伝えたところ・・・

「またー？ク●ヤローだ」「とっとと追い出して売っぱらいたい」などと後期高齢者の

イメージには程遠い辛辣な言葉を投げかけてきます。いやもうちょっと落ち着いて（汗）



なだめすかしてどうにか対応して貰えたのですが、振り込んだことを報告する時も

「振り込みましたよ。そいつのドタマを高圧洗浄すべきだわ」などと余計な一言を

付け加えてきておりました・・・気持ちが若くてありがたいような、困ったような。



義母の心の平穏のためにも、早いところご退去いただき、２区画まとめて戸建用地として

売却するルートに乗せたいと思います。



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札幌１１棟目、またまた排水口詰まり・・・でも今回は原因もわかり根絶できたはず（鳩も含め）。

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札幌１１棟目の諸問題、なんとか解決したようです。鳩の駆除は無事に完了して、

排水の詰まりも原因がわかって対処ができたとのことでした。



なにかとトラブルが多い印象の札幌１１棟目の戸建。あそこが壊れた、ここがおかしい、

そんな話が結構多いような印象を持っております。同じような年式の札幌１０棟目の

戸建（札幌１１棟目とは隣同士です）と比べても、トラブルが収束していないなあという

印象を持っております。



物件起因のトラブルだけでなく、入居者様起因のトラブルもそこそこあったように

思っております。特に、初期の詰まりに関しては、入居者様が排水口にゴミを捨てて

詰まっていたみたいですし、それを隠ぺいする目的で自分で高圧洗浄を頼んだことも

ありました。そういうことはしちゃいかんよね・・・。



しかし最近はたぶんそれとは別の理由の排水口詰まりが発生しているように感じました。

入居者様もさすがに気を付けるようになり、台所の排水口にはゴミ取りネットを二重に

仕掛けているそうです。それなのにまだ排水口の詰まりが発生することがあります。

建物に何かしら原因がありそうな予感しかしません・・・。



更に、物件に鳩が住み着いたみたいな話も出てきまして、本当にいろいろある物件だと

感じている次第です。もうちょっと平和な時代を生きて貰えないもんですかねえ。

え、葉とは平和の象徴だから平和じゃないかって？勘弁してください（苦笑）



札幌１０棟目の入居者様が退去されるような話があったので、建物不具合を理由に

札幌１１棟目の入居者様にも退去いただくことを考えたのですが、札幌１０棟目の

入居者様が条件に合う物件がなく引越自体を断念されてしまったということで

この話も流れてしまいました。どうせなら売却で出口を取りたかったなあ。



そんなこんなで、戸建の割になかなか落ち着いてくれない札幌１１棟目なのですが

今発生している問題はようやく一通り片付きました。良かったですー。



まず鳩。鳩は詳細は伺いませんでしたが、駆除はできたとのことです。

「鳩の件も解消しました」というご報告のみでしたのですが、落ち着いて良かったです。

前に伺っていた「一番安く済む方針」が、鳩ヶ巣にいないことを確認した上で

出入口を封鎖すれば、巣に戻れずそのまま出ていくという話でした。

たぶんそのやり方で対処できたのではないかなと思っております。



それから、排水管の詰まりの件。これは管理会社さんが高圧洗浄をしますかと

確認されたので、高圧洗浄もしていいけど、これだけ何回も起こるということは

何か原因があるのではないかと思うので、原因調査もできる範囲でお願いしたい、

と依頼をしておりました。



ご報告いただきました内容によれば、排水口の中でコンクリートが剥離した箇所があり

そこが原因で詰まりが発生していたとのこと。ここを修理したら流れるようになるし、

そっちの方が高圧洗浄より安く済むということがわかったので、修理の方向で業者さんに

依頼をした、とのことです。おー、素晴らしいー！



義母に排水口詰まりの話をした時「またなのー？」「やっぱり売りたい！」などと

理論より感情が先走る発言が多々ありましたので、これで再発はしないはずですよと

言えるのが嬉しいですねー。この間までの状態だと、それも言えなかったので。

いつ再発するかびくびくしなくてはなりませんでした。



そういう感じで、今抱えていた２つの問題はこれで一気に解決。よかったです。

両方ともすっきりとした形で解決しそうなので、本当に何よりです。

どうせいたちごっこで、次の問題が発生するんだろうなーとは思いますけど、

それでも一旦収まったことに感謝したいと思います。



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札幌１１棟目に鳩が住み着いたとのこと。

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札幌１１棟目に鳩が巣を作ってしまった、という連絡が入居者様よりありました。

鳩の巣ですかー・・・。つばめの巣は駅とかで見かけるけど、鳩は初めてかも。



札幌１０棟目、札幌１１棟目は先日売れるかもと大騒ぎした隣接する築古戸建です。

入居者様としては引越をしたかったけど、条件に合う物件が見つけられずに、

たぶん属性などの諸条件も重なり、最終的に引越をしない（できない）と決めたものと

考えられます。



詳しくは過去ブログをご参照ください。

その１

その２

おまけ



正直なところ、売却できるなら売却してしまいたかったところもあります。

なんせ築古戸建です。トラブルも結構起こっています。特に東京１１棟目がその傾向が

顕著に現れております。排水口の高圧洗浄を何回やったことか・・・。

それ以外にも設備がどうとかいう話がポロポロと出てくるので、手間がかかる印象を

持っております。だったら売れてしまえば楽になるしお金も入ってくるからいいね、

と思ったわけですよ。まあダメだったわけですけどね。



そんなわけで、振り出しに戻った札幌１０棟目と札幌１１棟目。維持の方向で

今後も対処をすることになります。



そしてその維持の話で、さっそくまた札幌１１棟目でトラブル発生です。

今度は「鳩が巣を作った」だそうです。いろんなことが起こりますね・・・。



管理会社さんからＬＩＮＥで鳩が住み着いているので対応してほしいと入居者様から

連絡があったので役所に駆除業者さんの確認をする、という連絡がありました。

その時は何も考えずによろしくお願いしますと返しましたが、後でよく考えると

鳩って確か捉えたりしちゃいけないって話じゃなかったっけ？などと思いまして

大丈夫なのかなと気になったのでした。



その後特に続報がなかったので、ちょっと手が空いた時にＬＩＮＥで鳩の件は

どうなりましたかと確認。管理会社さんからは、札幌市に問い合わせたものの

指定業者にて個人で対応してほしいという回答だったとのことです。



管理会社さんが市の担当の方に聞いた話によれば

・鳩を捉えたり殺したりすると法律に触れる

・鳩がいないのを確認の上で出入口を封鎖するのはＯＫ

というお話だったそうです。そして管理会社さんの見立てでは、入口を封鎖するのが

一番安上がりなはず、と。安く済む方法でお任せします、という形で回答しました。



この辺の話について、私もググってみたのですが、どうやら「鳥獣保護法」が

役所の言うところの法律のようです。この法律では、鳥獣と鳥類の卵を捕獲や

採取・損傷してはならないと書かれているとのこと。だから鳩がいない時に出入口を

封鎖するという手段になるわけなのでしょうね。ちなみにこの法律に違反した場合は

１００万円以下の罰金、もしくは１年以下の懲役となるそうです。



家賃も払わない鳩なので、退去いただくしかないですよねー・・・（苦笑）



ということで、鳩や鳥獣保護法について少し詳しくなった私なのでした。

・・・別にこんなことに詳しくなりたくて不動産投資を始めたわけじゃないけど（苦笑）



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