2021年01月22日

入居申込がキャンセルになるかもしれないトラブルとか、部屋を見てないと急に言われたりとか。

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仙台2棟目の申込が無事に成立して、先日より入居者様がご入居されました。

この先も末永くよろしくお願い致します。



先日、仲介業者さんのご尽力もあり、募集開始前に入居申込を頂戴した仙台2棟目。

保証会社さんの審査も無事に通りましたし、リフォームも入居前に手配して完了させる

ことができました。あとは入居を待つばかりという段階ですので、特にブログのネタに

なるような事件も起こらない・・・おや、仲介業者さんから電話が来たぞ?



「ちょっと困ったことになりまして・・・」



え、いやその、このタイミングでのトラブルは不要なんですけど(汗)

ブログネタより安定入居!ブログネタよりスムーズな家賃入金!ブログネタより(略



仲介業者さん曰く、入居前日だか前々日だかなのに、未だ連帯保証人さんの承諾書が

返送されてこないとのことです。単純に遅れているだけならいいのですが、仮に

連帯保証人になると仰っている身内の方が「やっぱり嫌だ」と言い出したとしたら

ややこしい話になるので、事前に連絡したとのことでした。



でも、保証会社さんの審査OKなんですよね?だったら連帯保証人さん無しで

保証会社さんのみでの契約にしてしまえばいいのでは?と思ったので聞いてみましたが

保証会社さんの審査も連帯保証人を前提にしての審査OKなので、連帯保証人が

NGになると保証会社さんの審査もやり直しになるとのこと。それは実害あるわ。

急に重い話に思えてきました(現金なやつです)。



入居者さんは(電話を受けた日から見て)明日直接取りに行くと言っていたとのこと。

じゃあもうそれでうまくゲットしてきてくれることに期待するしかありません。



結果はまた追って連絡します、義母には(電話を受けた日から見て)明日お会いするので

このことはその時直接お伝えします、ということで電話は終了。



そして翌日・・・義母曰く「仲介業者さん来なかったわよ」「夕方頃連絡してきて

今日は無理だって言われたわ」と。ど、どうなったかな・・・連帯保証人問題。

ちなみに義母は「来なかったからリフォーム後の部屋の写真も撮りに行けない、

明日から入居者さん入っちゃうかもしれないからもう撮れないじゃないの、なんで

ギリギリになって作業するのかしら」とぼやいておりました。まあでもそれ、見積を

ギリギリまで引っ張っちゃったこっちの問題もあるじゃないですか、と諭したものの

「職人さん待たせてるから今すぐにでもって雰囲気だったのに、全然すぐじゃない」と

ぶつぶつ。うーん、すぐやる課の人の感覚はそんな感じなのね・・・。私は別に

そんなに遅いとは思わないのですが。私自身も作業をギリギリまで溜めこむ傾向が

あるので、気をつけよう。。。



その後、どうも義母と仲介業者さんとのLINEグループを見ていると、仲介業者さんは

体調を崩してしまったようです。ご無理なさらぬよう。でも入居がどうなったのかは

気になる・・・。



翌日、義母から「仲介業者さんから初期費用受け取ったわよ」と連絡を貰いました。

ということは、無事に連帯保証人さんの承諾書を貰えたと言うことか。良かったです。

これで本当に1部屋稼働開始、15部屋中6部屋の入居率で稼働率は40%に改善です。

この週末にもう1部屋くらい決まりますように(祈)



ちなみに以前書いた通り高齢のお爺さんの一人暮らしなので、R65見守りサービス

追加しました。こちらは新電力を使ったサービスなのですが、新電力あるあるで

紙の明細が送られてこないとのこと。契約時に仲介業者さんに対してそれは困ると

入居者様が仰ったようで、義母にお願いして明細をメールでもらったら印刷して

こちらのお部屋に投函して貰う運用にしました。ちょっと手間がかかりますけど、

孤独死が発生するよりは全然良いです。



そして後日談。

義母が先日のお湯が出ないトラブルの時に入居者様に一時的に使って貰った部屋の

水抜きをしに行った時のことでした(ガストラブルの顛末は後日書く予定)。

その入居された方とばったりお会いして、長々と話を聞かされたとのことです。



一番言いたかったのは、お部屋の騒音が気になるという話だったようです。

「部屋を見せてと言ったのに見せてくれなかった」「前の物件で騒音が嫌で引っ越しを

したのに、道路に一番近い部屋で不満、この部屋だとわかっていたら借りなかった」

「車の音がうるさいから耳栓を買った」など色々言われたそうです。



・・・そういえば仲介業者さんから申込の連絡を受けた時、引越理由が騒音だったら

道路面の部屋は嫌がりませんか?と聞いたのですが「外国人留学生が騒ぐのが辛いと

いう理由だったので、車の音とかは大丈夫だと思います」と仲介業者さんが回答して

いたのを思い出しました。ダメじゃん!(苦笑)



義母には、別の部屋に移っても良いと伝えていいですよと言っておきました。

1階のお部屋はどこもリフォームが終わってないので、リフォーム完了後のご提案に

なりますけど・・・少しでも満足して貰えるように配慮したいと思います。



やたらと家賃が安い部屋の入居者様と話したら、実はその人が職人さんで、前オーナーの

時代に軽作業を手伝っていたとか(だから安かったのか・・・)、水道代を実費で

前オーナーが計測して請求していたお部屋があるとのことで、定額制を提案しようと

連絡を取ったら既に定額で払っていると言われたりとか、なんだかいろんなことがある

不思議な仙台2棟目。これからも色々なドラマが起こりそうな予感がします。

義母に頑張ってもらいます(コロナゆえに手伝えなくてごめんなさい・・・)。



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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月14日

募集開始するのにこんなに手こずるのは想定外でした・・・。

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仙台2棟目の各部屋のリフォーム、空室10部屋(入居申込1部屋含む)のうち3部屋は

売買仲介してくれた業者さんの紹介してくださったところに依頼することに決定です。



高利回りも、実際に埋めないと絵に描いた餅になってしまうのが不動産賃貸業です。

仙台2棟目は高利回り物件ですが、入居が15部屋中5部屋しかないので、このままでは

想定された収益を得ることができません。早々に客付をして埋める必要があります。

幸い、繁忙期突入のタイミングであり、時期は悪くありません。リフォームできる部屋は

早めにリフォームを終わらせ、募集できる状態にしなくてはならないです。



入居付をするためには、募集を開始しなくてはなりません。

募集を開始するためには、ポータルサイトに掲載する必要があります。

ポータルサイトに掲載するには、リフォームが終わる時期が確定しなくてはなりません。

(厳密には、リフォームと言うよりは入居可能時期がいつかという話です)

また、物件名も決まっている必要がありますね。



今回、売買仲介してくださったところに専属で賃貸仲介をお願いすることとしています。

本当は広く複数の業者さんを窓口にしたいところですが、優先的に物件情報を提供して

くださったことに対するお礼の意味を込めて、他の業者さんは窓口にしないことに

しております。



今回募集窓口になる業者さんは、ポータルサイトには「入居可能時期」を掲載しないと

いけないので、リフォームがいつ終わるかがわからないと掲載できない、と仰います。

余裕を持って先日付で書いてもいいけど、それはそれで早く入りたい人を排除することに

なってしまうので、できるだけ正確な情報を最初から記載したいというご意向でした。

また、物件名を変えるなら、最初の契約からその新しい物件名で統一したいので、

それも募集開始前に決めてほしいとのことでした。



業者さんによっては、入居時期未定で募集開始するところもあるとは思うのですが、

今回は窓口の業者さんの流儀に従って、リフォーム完了時期を確定させてからの

募集と言うことになります。また、物件名も変えるなら早く決めないとということで

こちらは年末年始の義母の宿題にして、早めに決めていただきました。



そして、この「リフォーム」に関して、私が思っていた以上に話がまとまらず・・・

購入して半月以上経過し、繁忙期も半月弱消化したこのタイミングで、ようやく2部屋の

募集が開始できる状態になる、というスピード感のなさ。私が主導権を取っているなら

もうちょっと早く決めているのですが、今回は義母に主導権があるので、思うように

いかない状態になっております。



出しゃばらない程度に状況を把握すると、義母と仲介業者さんの意思疎通があまり

うまくいってないんだろうなあ、ということが一つの要因としてあがりました。

また、損して得取れ、の発想を義母が出来ていないことも理由の一つだろうと思います。



年明け早々に、売買仲介をしてくださった業者さんが懇意にしている内装業者さんが

見積を出してきてくださっています。その内容を義母は「高い」と見ておりました。



確かに、過去に依頼している内装業者さんのクロスやCFの平米単価は、今回の

業者さんの方が高いです。当然ながら、仲介業者さんのマージンだって乗ってるので

激安・最安値になることはないでしょう。それは当然です。



義母はどうしてもその価格差が気になってしまうようで、自身が懇意にしている

業者さんに相見積を頼みはじめました。コストダウンは大事なので、それ自体は

良いと思うのです。ただ、全部屋ではなく見積金額が安いお部屋はスピード重視で

割り切って発注してしまってもいいのでは、と思いますが・・・。



義母にそのように進言したのですが「仲介業者さん紹介の内装業者さんの場合、

10部屋全部発注しないと引き受けられないと言われている」と言っております。

義母的には10部屋まとめてではなく、コストが高い部屋はじっくり相見積して

決めたい、と思っているようです。それなのに仲介業者さんからは全部まとめて

発注してくれないと困ると言われ、身動きが取れず困っている、と。



でもそれって違和感あるんですよね。だって仲介業者さんはリフォームで儲けるより

リフォームを早く終わって貰って募集をかけ、仲介手数料や広告料で儲けたいはず。

自分からリフォームの終わる時期がわからないと募集が出来ないと言ってるわけだし、

早く募集した方が利益があるはずなのに、わざわざ逆のこと言うかなあ?と。



違和感があったので、私は直接仲介業者さんに電話して、そんなこと言ってるの?と

聞いてみました。すると仲介業者さんは「そんなこと言ってないです」と。

10部屋まとめて対応する前提で、ボリュームディスカウントした金額を提示して

いるので、バラバラに発注したらその値引率が変わったり、平米数が少ない箇所が

平米単価ではなく一式工事になって値段が少し上がる、ということは伝えている、

と言う話でした。発注自体はそれを理解しているならバラバラで構わない、と。



義母にその旨伝え、とにかく早く決めないと募集が出来なくて勿体ない、と進言。

義母は義母で、本当は自分が懇意にしている業者さんに依頼したい、でも仲介業者さんも

ここまでいろいろ対応してくれて恩を感じているので袖にはしたくない、とはいえ

全部屋まとめて発注だとコストが気になる、というところで堂々巡りになっており

結論が出せなかったようです。とにかく機会損失が一番良くないから、懇意の業者さんに

頼むなら頼むでその旨早く伝え、見積や工期がいつになるかを早急に伝えるべし、と

しました。



その後、義母と仲介業者さんの間で、入居が決まっている部屋を含めた3部屋について

リフォーム工事を依頼するということで話がまとまったようです。決められないなら

安い部屋をとりあえず任せればいいじゃない、高い部屋は相見積によるコストダウンの

効果が高いけど、安い部屋は労力の割に下がる金額はあまり多くないから、と伝えたのを

採用してくださったようです。とにかく募集が開始できる状態になってよかったです。

募集開始できていないことの方が私としてはストレスでしたから。



どうも義母と仲介業者さんの間の意思疎通がうまくいっていない印象があるんです。

どちらが悪いとかではなく、お互いが言いたいことと、相手の受け止め方がずれることが

すごく多いというか。それが機会損失に繋がっているように思います。でもこればかりは

人と人の相性というかパーソナリティというか・・・一朝一夕にどうこうなるものでも

ありません。



私自身がやり取りを把握できるようにと、LINEグループを作ってそこでやり取りを

するようにしてみたのですが、義母はあまり馴染めないようです。電話でやり取りした

内容をLINEグループにフィードバックしてくれたりはしません・・・。

結局、これもあまり有効に機能していないので、結局私が二人に電話して状況を

聞き取って、ずれを補正する作業をしております。



3部屋のリフォームを任せることまでは聞いておりますが、元々第一弾で募集するとした

部屋とは違う3部屋の工事なので、それじゃあ募集するお部屋はどこになったの?という

疑問がわくのですが、それがわかるようなメッセージは来ておりません^^;

あと、残りの7部屋についてはいつまでに結論を出すと伝えたのかも聞いておりません。

義母には、業者さん選定の時期が決まれば募集開始できる時期もおおよそわかるだろうと

思われるので、部屋ごとにいつまでに結論を出すかを仲介業者さんに伝えるように

お願いをしましたが、それが達成されたかもわかりません^^;

義母本人にも聞きますが、仲介業者さんに聞いた方が早いかな・・・。



ま、世の中全てうまくいくことなんてまずありえないので、今はこういうところが

うまくいかないんだな、ということが把握できて、それをフォローする手段があるなら

それでよしとしましょう。無いものねだりする方がストレスになります。今ある状況を

受け入れて、その中で最善の一手を出すことに集中した方が建設的というものです。



今与えられた環境の中で、いかにして最速で満室に持っていくか。自分が直接動けない

ハンデをどう乗り越えるか。今回はそれがテーマなのだろうと理解し、しっかりと結果を

出せるように頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(1) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月10日

漏水の次は給湯器からお湯が出ないという問い合わせが!

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年明け早々、仙台2棟目で給湯器からお湯が出ないという事案が発生しました。

水に続いてはお湯かー。高利回り再生系にはありがちな話だから、淡々と対応しないと。



あるあるな話なのですが、オーナーが変わった途端にポロポロとトラブルが発生するのは

何でなのでしょうね?仙台2棟目は再生案件とは言え、相続系の完全放置系ではなく

普通にオーナーさんが今までもちゃんとオーナーさんとして管理や修繕をされていた

案件です。売買契約の時にオーナーさんともお会いしましたが、人としても好感が

持てるタイプの方でした。無責任な経営はしないだろうなという感触は抱きました。

だから、設備とかもやるべきことやトラブルに対してはきちんと対応していらっしゃると

思うんですよね。なのに、なぜかオーナーチェンジ後にトラブルが発生する奇々怪々。



第一弾として年明け早々からヒーターの故障で水が止まるという事件が発生しましたが

こちらは今まさに発生している大寒波の中でも、特に水のトラブルが報告されて

いないことから、無事に収束したものと考えられます。



そして今回は残念ながら第二弾です。現在入居中の5部屋のうち1部屋の方から

「お湯が出ない」という連絡があったとのこと。



このお部屋の方は、年始の水のトラブルの時に義母が直接連絡して対応した方です。

基本的に、売買時の仲介業者さんが軌道に乗るまでは(管理委託は受けていないけど)

面倒を見ると申し出てくださっており、連絡はそちらにお任せすればいいかなと

思っていたのですが、このお部屋の方だけはそこまでの流れもあり義母が直接連絡を

していた次第でした。



以降、このお部屋に関しては義母のところに直接入居者様から連絡が来るように

なったのですが、その入居者様から早速来た連絡が「お湯が出ない」だったそうです。



義母が対応していたので、細かい話が伝わってきていなかったのですが、第一報は

まだ年明けムードが抜けきってない1月5日だったようです。お風呂のお湯が出ないと

電話で一報があったとのこと。前から少し調子がよくなかったとのことでした。

「どうしてオーナーが変わった途端いろいろ言ってくるのよ」と義母はややキレ気味に

言ってましたが、それは巡り合わせなので仕方ないです(汗)



翌日、仙台1棟目の頃からお付き合いしている安くて良い工事をしてくださる

内装業者さんが現場を見てきてくださり「給湯器の容量が一回り小さいから、外気温の

低下によってお湯が出なくなったのでは」と連絡があったそうです。どうやら義母の

判断で、内装業者さんに現場を見てきてほしいと依頼したようです。



義母は私と違い「すぐやる課」の人なので、問題があったらすぐ解決しなくてはと

超スピードで動きます。そしてその過程を私に伝えることをあまりしないので、

見ているこっちとしては何がどうなっているのかがよくわからず、ハラハラすることも

多いです。自分が社長だし、役員報酬も貰ってるのだから仕事はちゃんとしないと、

というすごく真面目な気持ちで取り組んでくださっております。正直なところ、

当初は銀行融資の為に名前だけ・・・と思っていたのですが、これは嬉しい誤算でした。



ただ、それゆえに「私が社長なのに私の方を見て仕事していない」と感じることがあると

いきなり怒り出すこともありまして(汗)

初期の頃は銀行さんに行っても、社長の方を見て話をせず私の方を見て話す行員さんが

多かったので、打ち合わせ後に「あたしが社長なのに何なのよあいつは」といら立ちを

隠さないことが何度もありました。自分はちゃんと仕事をしているのに、という

プライドと、それに対する承認欲求があるのでしょうね。



義母のそういうメンタリティを理解したので、以降私は一歩引いて、判断に必要な

情報や私の意見は述べるけど、最終判断は義母に行って貰うようにしております。

ある意味、その弊害として、私が事態をあまり把握できないという状態があるのだと

思っていますので、ここは今後の課題だなと思います。うまく情報共有できるように

なればいいのですが。



給湯機の話に戻ります。



サイズが小さいためにこの大寒波で給湯が機能しなくなった、ということであれば

そもそも給湯器の交換が必要になります。しかし、仙台2棟目は都市ガス→プロパンに

変更予定であり、その時に給湯器も交換されます。今ここで給湯器をこの部屋だけ

都市ガス仕様の新品に変えるのもなあという思いも。状況がはっきり見えないため、

判断には至れない状態でした。



この少ない情報の中で、私が思いついた解決案は、一時的に他の空室のお風呂を

使って貰うということでご容赦いただけないか交渉することでした。交換必須なら

全体の交換が見えたタイミングで対応したいな、と。ただ、修理もせず他の部屋の

お風呂を使えとは何事だ!とおしかりを受ける可能性もある選択肢なので、本当に

それでいいのか躊躇するところはありました。



そうこうしているうちに義母から入居者様のメールが転送されてきました。

矢のように連絡が来ており、やや参っているようです。たぶん連絡がどうこうと

いうより、問題が解決しないことで参ってるんじゃないかなと予想・・・。

メールを見る限り、別にクレーマーのような感じはなく、普通にこちらの立場も

おもんばかった上での対応を要請している感じに見えましたので、この方が高圧的に

クレームを出していると言う感じには見えません。なので、義母自身がきちんと仕事を

したいのに、上手く進められなくて自分にいら立ち参っているんだろうと予想しました。



メールをよく読むと、入居者様からもいくつかの解決方法が提案されており、その中に

空室のお風呂を使わせてもらうという案もありました。お、先方からそのような案が

出ているなら、それに乗らせてもらえばいいんじゃないかしら?



義母には、入居者様が言っているように他の部屋のお風呂を使って貰いましょう、と

伝えました。でも、全部屋給湯器の容量は同じみたいだし、他の部屋を案内しても

結局お湯出ないんじゃないの?という意見。いやまあ確かにそうなんですよね。

だから私もそこは釈然としていないです。



そこでピンときました。確かこの物件、まだバランス釜の部屋もあるはずです。

給湯の仕組みが違うなら、お湯が出る可能性も高いんじゃないの?と思ったので

バランス釜の部屋を案内するように義母に提案。それでもお湯が出なかったらという

不安はありますけど、バランス釜の部屋の鍵を先方に渡して様子を見て貰うことで

まずは進めましょうということにしました。



ここで義母が困ったことがひとつ。鍵をどうやって渡しに行くか、です。

大寒波の到来で路面凍結や降雪などが考えられるため、義母としては運転に不安が

あるからあまり外に出たくない(というか出られない)、と。事故に遭われても

困るので、誰かにお願いするしかないでしょうね。



義母はここで売買の仲介業者さんに連絡を取り、ここまでの経緯について説明して

鍵を置いてきてほしいという話をしたようです。そしてその後、義母からは連絡は

特になし。どうなったか後で聞いてみないとと思っていたら、仲介業者さんから

電話が来ました。別件での電話だった気がしますが、義母から情報が出てきてない

入居者様の給湯器対応の話を聞きました。



まず、義母が相談した内装業者さんの言う「容量が足りないからお湯が出ない」は

ガス業者さんに確認したけどありえない、とのことでした。そして義母からは

バランス釜の部屋を指定されたものの、その部屋は長年使われていないので、

お湯が正しく出るかも微妙だとのこと。そういった話をして、普通の給湯機の部屋に

変えて貰った、とのことでした。



仲介業者さんにて、入居者様への連絡とガス料金についての取り決め(基本料金は

大家負担、従量課金分は入居者様負担に決定)、鍵の受け渡し、ガスの開栓立ち合い、

給湯器の動作確認、募集図面上からの該当の部屋の一時停止などの対応を一通り

実施してくださったそうです。助かります!



その後、義母と仲介業者さんでやり取りをして、入居者様の部屋の給湯器の故障を

直すべく、ガス業者さんに修理の手配をするということで合意したとのことでした。

これで落ち着くかな・・・。



会社組織でもそうですが、関わる人が増えれば増えるほど、情報の不透明性が

増えていきます。たかが4〜5人ですが、今はまさにその状態なのだと思います。

義母からうまく対応内容を引き出せるような仕掛けを作ることが必要です。

義母にも、こういったところで話の食い違いや対応内容の不明点が出てしまうと

私も何をするのが正しいか助言できなくなるから、なるべく伝えてくださいねと

言ってはいます。とはいえ、ここはなかなか簡単には変わらないでしょう。

より良い経営のために、こちらでも試行錯誤してみようと思います。



次回予告

え、使ってくださいとお願いした部屋の水が出ないですと!?

(引っ張るわけじゃなくて、現在進行形で結末がわからないんですよ)



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posted by ひろ* at 10:14 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月06日

仙台2棟目、募集開始前に入居申込!そして慌てて募集条件を決める。

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新年早々から断水で騒がしかった仙台2棟目。募集の方式が固まると共に、早速ですが

1部屋お申込をいただくことが出来ました。幸先良いですね。



昨年末に購入して、再生作業に早速取り掛かり始めた仙台2棟目。立地は悪くないですが

数部屋玉砕している箇所がある、空室が多い、外壁塗装や屋上防水をやる必要がある、

などの理由でやることがてんこ盛りになっています。現地で陣頭指揮を取れれば

良いのですが、緊急事態宣言がどうこう言っている状況なので、現地に行きづらいです。

(私だけの意思でいいなら行っちゃいますが、嫁ちゃんは大反対なので自粛します)

義母に負担をかけてしまいますが、ここは踏ん張っていただきたいというところ。



義母も状況は理解しているので、頑張ってくださっています。今回の案件をご紹介して

くださった仲介業者さんが、実はメインの仕事が賃貸仲介ということもあり、再生まで

お手伝いをしてくださっています(当面はその仲介業者さんのみで独占で客付して貰う

ことで、そのご支援の恩を返すことにしています)ので、義母と仲介業者さんとの

二人三脚で再生を進めて貰っているところです。



基本的に、私がここで介在すると船頭が多すぎることになると思うので、私自身は

一歩引いた立場で全体バランスを見ながら、必要に応じて口を出すだけにしています。

物件名も助言はしたけど最終的に決めたのは義母ですし、見積に関しても助言は

しますけど決定はあくまで義母の判断。今回テーマにする客付の家賃などについても

私が案は出していますが、それも義母が私の案で進めて良いと承認したことを受けての

判断という形にしております。



ただ、義母だけに任せていると、たまに仲介業者さんと義母で言っていることが

食い違うこともありまして・・・。また、義母は義母でやはり意思を持っていますし、

自身がこれまで経験してきたことや、ここまでのお付き合いなどもあります。

そういった点もあり、私が想定する判断と異なる判断を希望することもあります。

この辺、難しいですね。



判断はともあれ、義母から聞く話と仲介業者さんから聞く話がずれるのは厳しいので、

3人のLINEグループを作って、そこで情報共有する形をとることにしました。

個別にやり取りしてズレてしまうことでも、両方から話が効ける状態であれば、

それはそういう意味ではないですよ、などの指摘ができるでしょうし、私が義母なり

仲介業者さんなりに聞いた話をそのグループで備忘録的に投稿すれば、認識が違えば

ツッコミも入れられることでしょう。



遠隔でしか見られないので、それでも何とか義母と仲介業者さんがうまく回るように

フォローをしていければと思います。



さて、空室のままでいても仕方ないので、募集を進めなくてはなりません。

家賃は最初は少し下げて早期に埋める形をとった方がいいと仲介業者さんからは

言われていたので、それはそれでごもっともと思いました。しかし、家賃を下げると

どうしても入居者様の客層が微妙な感じになる可能性が高くなるのは否めません。

義母の自主管理なので、あまり手間をかけさせたくないなという思いはあります。



あくまで経験から来る一般論ですが、家賃が安い物件になればなるほど、ゴミ出しの

マナーや喫煙率、室内の汚損、夜逃げなどの事案が発生する確率が高くなるような

気がしております。勿論全員がそうと言っているわけではなく、あくまで確率の

話に過ぎませんが・・・札幌7棟目(築浅2LDK)で原状回復トラブルは一件も

ありませんが、札幌5棟目(築古1R)は退去時の部屋の様子が目を覆いたくなる

ケースを何度も見ています。低家賃の客層でも、綺麗に使ってくださって常識を

持っている方も当然多数おられますが、傾向として過去の経験からそういう懸念が

あるということでご容赦ください。低家賃物件に住む方全体にレッテルを貼る

つもりはありませんので、その点ご承知おき願います。



ある程度までは安く募集して、途中から通常家賃に戻すとかにしないとだろうなあ。

あと広告料とかどのくらいにしたものかなあ、などを早々に決めなくてはと思って

居ましたが、その話が決まる前に事態が早速動き始めました。



年明け早々、仲介業者さんから「入居申込をいただきました」というお電話を

頂戴したのです。おぉ、早い!さすがです。詳細何も決めてなかったんですけど、

それでもサクッと決めちゃうあたり素晴らしい。



お申込をいただいたのは、70代の生活保護の方です。何らかの外傷を負ったことで

通常の就業が困難となり、生活保護を受給して10年以上になるのだとか。

お引越の理由は「騒音」だそうです。古いとはいえ、RCなので騒音体制は多少は

あると思います。しかも今は住んでる人も少ないから静かです(自虐)。



生活保護をいただいていることもあり、仲介業者さんの独断で家賃は生活保護の

上限額で提案したとのことでした。まあ確かに、家賃決まってなかったから、

そういう形で提案するのはごもっともですね。こちらとしても想定より高い家賃で

お住まいになっていただけるわけですから、嬉しい誤算というかありがたい話です。



ただ、高齢の方の一人暮らしは、どうしても孤独死などの不安がつきまといます。

義父が旅立ったのも70代前半でした。人はそのくらいの年齢になると、いつ召されても

おかしくないです。



連帯保証人や緊急連絡先は、兄や姉とのこと。うーん、更に年上ですか・・・。



義母が孤独死の現場に立ち会うとか、そういうのはできれば避けたいところですが

そうは言っても今後は単身の高齢者の方もしっかり引き受けていかなくてはならないと

思う気持ちもあります。社会問題を解決するという意義もあるし、何より大家として

他の人が進んで引き受けない客層を引き受けることは利益にもつながります(結局それが

本音かよと言われても否定はしません)。人はいつか天に召されるもの。私達の保有する

物件で天寿を全ういただけるなら、それはむしろ終の棲家を提供できたという誇りにすら

なるのですが、問題はそれが見つからずに長時間経って部屋へのダメージが甚大になる

ことです。そこを避けられないと、きれいごとだけでは飯は食えません・・・。



仲介業者さんには、ケースワーカーさんやケアマネージャーさんなど、誰かしらが

少なくとも週に1回程度は出入りする耐性になるよう調整してほしいと依頼しました。

適切なタイミングで病院に行っていただけるよう、誰かが配慮する必要があると

思うためです。それが厳しい場合は、見守りサービスの導入などを検討したいところ。



あわせて、最悪の場合を想定して、入居者様加入の借家人賠償責任保険で孤独死対応が

どの程度補償されるかについても確認をしていただくこととしました。

大家側で加入した火災保険にも、確かこちらから要望を出して孤独死対応の特約を

つけて貰っていたはずなので、その補償内容の詳細も並行で確認することとしました。



そして昨日、保証会社さんの審査がOKになったとの連絡が仲介業者さんからあり、

孤独死の補償内容も原状回復で100万とかの詳細がわかりました。

義母からも、100万程度は孤独死対応で費用が出るということや、1年間は家賃の

減額分が補償されるとか、ざっくりした補償内容もわかりました。



まだケースワーカーさんなどの話は見えていませんが、最悪こちらの負担で見守り

サービスに加入して貰えばいいか。なんとかなるでしょう。ということで、義母とも

会話した上でこの申込に対してゴーサインを出すことにしました。



これで、稼働率は15部屋中6部屋となり、稼働率は40%に向上。

新年早々幸先の良いスタートを切れたと思います。

据え置き期間のうちに、返済を賄えるくらいの稼働率には最低限しておきたいです。

引き続き、仲介業者さんや義母と緊密に連絡を取り合い、スムーズに入居付が

進むように対応したいと思います。



そして、申込が来てからようやく決めるとか遅いんですけど、各部屋の家賃について

この話の流れで決定しました。ひとまず、4部屋については多少相場より安めの家賃で

早く埋めることに注力。残り5部屋については、そこまでの4部屋の反響や申込の状況を

見ながら改めて家賃設定をする、ということにしました。



家賃の伸びしろがありそうな角部屋を温存し、最初の4部屋には角部屋以外をチョイス。

あと、玉砕していて多額の原状回復費用がかかるお部屋も後半戦に回すことにしました。

家賃安めの部屋が4部屋決まれば、返済は少なくとも問題なくできることになります。

返済比率50%前後だったはずなので。



これで募集開始できる体制は整いました。この先は仲介業者さんの頑張り次第です。

条件面で協力できることは当然うちも協力しますので、今回みたいにポンポンと

テンポよく入居が決まることに期待したいと思います。よろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月03日

なぜ水のトラブルは年末年始に起こるのか・・・。

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新年早々トラブル発生です。なぜ水のトラブルは年末年始やお盆の頃合いに訪れるのか。

舞台は購入したばかりの仙台2棟目です。



クリスマスイブに決済した仙台2棟目。やらなくてはならないことがいっぱいありますが

決済した時期が時期だけに、年明けから本格的に動き出すことを考えておりました。



築40年超のRCなので、そのまま放置してはいけない内容がいっぱいです。

廊下のシート防水は完全に切れており、シートの隙間からぺんぺん草が生えてます。

外壁も10年以上やってないようなので、やっとかないとまずいでしょう。

物件名もイメチェンの為に変えたいし、空室の原状回復もしなくてはなりません。

受水槽があるので、ポンプを変えるか直管にするかの対応も必要になるでしょう。

配管が一番のリスクなので、プロパンガス会社さんを変更して外側に配管を引き直す

対応をする必要もあると思っています。



年末年始は少し休んで英気を養い、1月4日から見積作業のスタート。

そんなイメージでしたが・・・突発的な事故によってその予定は大きく狂いました。



1月1日。元旦の午後、義母から「早速トラブル」とLINEが。

売主さんから電話があり、仙台2棟目の水が出なくなったとのことでした。



年末に所有者変更、家賃振込先変更などの通知を投函していたのですが、その通知には

仲介業者さんの提案で仲介業者さんの電話番号だけ記載してました。売り側仲介として

運営引継が完了するまでは協力する、と申し出てくださったので、ありがたくご厚意を

頂戴することにした次第です。そんな経緯もあり、会社の電話番号だけ記載したという

次第です。



たぶん、これが裏目に出たのでしょう。水が出なくなったけど、連絡先が仲介業者さんに

なっているので、年末年始は繋がりません。買主(私達)の連絡先もないので、

やむなく売主さんに連絡をした、といったところでしょう。売主さん、自主管理だった

ようなので・・・。売主さんには申し訳ないことをしてしまいました。申し訳ないです。



当座の対処として、売主さんが飲用&トイレを流すためのお水を入居者さんに配って

くださったとのことです。初動までさせてしまい、本当にすみません・・・。



売り側仲介業者さんも年末年始であるにも関わらず対応に走ってくださいました。

5部屋中2部屋までは連絡が取れたものの、残り3部屋は連絡が取れていないようです。

帰省してるのかな?



原因はどうもこの寒さで送水管が凍結してしまったことではないか、とのこと。

受水槽があり、そこから屋上にポンプで水を送り出し、各部屋に水を供給しています。

仲介業者さん曰く、屋上への送水管が凍結してしまい、水が送られなくなって断水に

なっているようだ、とのこと。



伝聞ばかりなので私も正確な情報がつかめていないのですが、売主さんがお水を配りに

現地に行ってくれたのと、仲介業者さんが懇意にしている業者さんが現地のアラームを

止めに行ってくれたようです。水が少なくなって、アラーム音がずっと鳴っていた模様。



仲介業者さんは「ヒーターが切れていた」と仰っていましたが、売主さんはヒーターは

ついていたと話しているそうです。ヒーターはその後つけてくれたのかな?そこはまだ

確認していません。



情報が交錯している感じがあったので、私と仲介業者さんと義母の3名でLINEの

グループを作り、今後はここで状況の確認をすることにしました。



そして先ほど、義母から連絡があり、手配した業者さんがヒーター線を交換してくれた、

ということでした。現地に鍵がなかったから水槽の中までは確認できなかったとのこと。

結局それで直ったのか、水槽の中を見ないと対応できないことがあったのか、などの

詳細はまだわかりませんが、何らかの対応は進んでいるということは把握できました。



仲介業者さん、時間次第だけど現地に鍵を持っていくことはできるって言ってくれて

いたのですが、義母は仲介業者さんに連絡しないで対応進めちゃったのかしら?

自分でコントロールできていないから、いろいろ気になってしまいますが、とりあえず

入居者様にご迷惑をかける時間が最小限になるように対応を進めてくれるのであれば

それでよしとします。



ヒーター線の交換で復旧しないようなら、明日改めて調査と対応をすることに

なるでしょう。そうならないことを祈りたいところです。あと、抜本的な対策として

直管にすることを本当に考えた方がいいな・・・。



新年早々トラブルで先が思いやられますが、これも生みの苦しみということでしょう。

早々に工事を手配し、進めようと思います。



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posted by ひろ* at 10:32 | Comment(1) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする