2021年02月20日

お湯が出ない問題、今度こそ解決なるか!?

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仙台2棟目のお湯が出たりでなかったりする問題、まだ再発するようだという

連絡を受け、別な対応を実施しました。今度こそ良くなってくれれば良いのですが。



仙台2棟目で義母を悩ませる問題がいくつかあります。部屋を見せて貰えないのに

入居させられたと主張してくるおじさん(仲介業者さん曰く「時間がないからと

あちらから見なくていいと言ったのに」とのこと)、タバコポイ捨ておじさん、

たわし凍るおばさん(詳細は不明・・・)、などの人がいると義母はぼやいてます。

そしてその中に、お湯が出ないと長文メールを送ってくる方がいらっしゃいます。



実際にお湯が出ないのは大問題なので、義母もできる限りのことはやろうと頑張って

おります。ただ、ガス会社さんにも原因がわからず、対処療法しかできていないのが

正直なところ。その苦労については、過去ブログをご覧ください(その1その2



今のところ、給湯器そのものの問題ではなく、劣化や付着などで給水管が細くなり

燃焼させるのに充分な水量が供給されていないのではないか、というのが業者さんの

立てている仮説です。なので、リモコンのように水量が絞られる設備を外して、

水量がきちんと確保できるようにして様子を見ましょう、という状態になってました。



しばらくはその状態で様子見ということになりましたが、しばらくしてからまたお湯が

出なくなったという連絡が来るようになったようです。今年は例年より寒いというのも

原因の一つにはあるのでしょう。義母的には「オーナーが変わった途端に何でこんなに

問題ばかり起こるのよ」とぶつぶつ言ってます。気持ちはわかります・・・。でも今は

それを言って何かが変わるわけではないから、まずは対処を進めるしかないです。

お湯が出ない状態でお家賃いただくわけにもいきません。



最近ちょっと思ったのは、義母も別に不満があってぶつぶつこっちに文句を言ってる

わけではないのだろうな、ということです。確かに、なんでオーナー変わった途端に

こうなるのよと思うところはあるのでしょうけど、ぶつぶつ言ったところで解決しないし

解決に向けて歩みを進めることが嫌になっているわけではないのだろうな、と。ただ単に

言うことでストレスを発散したり、共感して貰いたいというだけで言ってるんだろうなと

思った次第です。ぶつぶつ言われた時に解決案を出しても「私の身になってみなさいよ」

みたいなことを言ったりするので、ああ、これはきっと共感してほしいだけなんだな、

と気が付きました。ついつい解決案みたいなことを書いてしまいがちですが、今後は

あまりそういうことは書かず「大変ですね、色々ありがとうございます」と感謝の思いを

出すようにしたいと思います。



と、ちょっと脱線しましたが、対処の方ですね。



ガスの設備業者さんとこの物件を売買仲介してくれた仲介業者さん、そして義母で

打ち合わせを行いました。設備業者さん曰く、やっぱり確たる原因は不明とのこと。

そこで、仮説に基づき、給水管を部分的に変えるのはどうかという案が出たようです。



台所とお風呂の2系統に外のPSから分かれているようなので、既存のものから

更に分岐させて給湯器に繋ぐようにする、みたいな感じでした(詳細失念)。



金額を聞くと、できるだけ7〜8万くらいで抑えたいと仰っております。そのくらいの

金額で入居者様がお湯問題から解放され、義母のストレスも軽減されるの可能性があると

いうことであれば、試しにやってみても良いのではないかと私は思いました。

義母も同じ判断をしたようで、工事に向けて段取りスタート。入居者様に連絡を取り、

工事内容の説明を行い、工事日を決めてきました。



工事後、入居者様からは「お湯が出るようになった」との連絡があったようです。

ただ、前回も一旦はお湯が出ていたようなので、油断はできません。何かの拍子に

やっぱり出ないなんて話もあるかもしれないです。ただ、前回のようにリモコンを外して

様子見と言うこととは違い、ちゃんと何かしらの工事はしているので、改善される

可能性はあると考えます。また、最悪改善されなくても「ちゃんと対応してくれた」と

入居者様にPRすることはできているはずなので、その意味では効果があると思います。



これで直ってくれればベストなのですが・・・さてさてどうなることやら。

あとは経過観察をしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:33 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月08日

募集条件をこまめに変更して貰う。

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仙台2棟目が思っていたより募集のスピードがあがってない印象です。仲介業者さんも

気にしてすぐ対策を練ってくれたのですが、場合によっては追加対策も必要かもです。



今年の賃貸市場の動きは果たしてどうなるのか。仙台に関しては情報を集めてないですが

札幌あたりは先日関東→札幌の大家会の勉強会でさらっと聞いてみたところ、傾向として

高額物件と低額物件にはあまり影響なし、高額と低額の間の1LDKクラスの物件は

やや苦戦傾向あり、という感じでした。あくまで勉強会出席者20名弱へのヒアリングの

結果なので、全体傾向がそうとは限りませんが、ご参考までに。



仙台も恐らく何らかの影響は受けていると思いますので、例年の市場と同じ扱いでは

ダメなのだろうと思います。そしてそんな折に、再生案件である仙台2棟目を仕込んで

おりますので、入居募集の動きにはより敏感にならなくてはなりません。

自主管理ですので、普段なら自分でアンテナを張っておかなくてはなりませんが、

今回は募集に強い仲介業者さんとタッグを組んでますので、そちらにある程度お任せを

できると言うところは強みだと思います。



さて、1月初旬より募集開始をしておりましたが、1週間程度経ったところで、

仲介業者さんより「家賃を変更したい」との連絡がありました。

どうもSUUMOでのPVの伸びが悪いようです。1週間なので判断するにはまだ少し

早いかもしれないけど、早めに対処しておきたいということでした。



これまでは、全額家賃に振り向けていましたが、今回の変更で一部を管理費に変更して

トータルでの実入りは変わらないものの、家賃は安く見せるようにしたい、とのこと。

義母はこれに関してはすぐOKを出しておりました。私も異論ありません。

早め早めに対策を打っていただき、助かります。



この変更をした後、たまたまかもしれませんがすぐ問い合わせが1件入ったようです。

結果として、物件の問題ではなく問い合わせされた方の事情が変わったために内見には

至りませんでしたが、家賃変更の効果があったのかな?と思える出来事でした。



この変更から1週間後、再び仲介業者さんから報告がありました。PVは改善しており

電話反響、メール反響もそれぞれ1件ずつですが得ているとのことです。ただ、まだ

来店や成約には至っていないので、引き続き試行錯誤していきます、とのこと。

こまめに様子を見てくれているので、大変ありがたいです。



ただ、思っていたほどの勢いでは決まらないなあという印象は持っております。

コロナの影響なのかはわかりませんが、もうちょっとハイペースに決まっていかないと

繁忙期終了までに最低でもローンは返せる程度に埋めたいなあという思惑からは

外れた結果になってしまいそうです。



とはいえ、焦っても仕方ないので、成約に向けて引き続き仲介業者さんに頑張って

いただくより他にないですね。1週間単位で報告があがってくるのはこちらとしても

助かります。状況が見えれば、もっと下げるなら下げるとか対応の仕様があります。



仲介業者さんは募集意外にも、既存入居者様の契約書まき直し業務なども対応して

くださっております。購入後のアフターフォローも手厚くやっていただいており、

大変助かっております。ありがとうございます。



全体として空室率高めなのは相変わらずなので、この流れに歯止めをかけたいところ。

仙台2棟目もそのために埋めないとなので、引き続きよろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月04日

仙台1棟目でポストを交換、そして他人に仕事を任せることの難しさを感じる。

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仙台2棟目、リニューアルの第一弾としてポスト交換を行いました。

交換自体はつつがなく終了しましたが、その後の動きで義母がひと暴れ・・・。



やることが山積みだけど、基本的に義母に任せるということになった仙台2棟目。

コロナ禍の緊急事態宣言中なので、現地に行くのが難しい状況になってしまったので

義母に一任せざるを得なくなった、というところです。義母もこのレベルの再生なんて

当然やったことないから、できるだけ手助けはしたかったのですけど・・・



私一人なら、そこは少し緩く動いてしまったのだと思いますが、嫁ちゃんからは

そういうのはダメと釘を刺されているので、自重しております。



さてさて、私自身が動けないとなると、義母のサポートをしてくれる人が必要です。

現地を見れない以上、見積の内容が妥当かもわかりませんので。その役割を買って出て

くださったのが、この物件を仲介してくださった仲介業者さん。満室になるまでは

お供します、みたいな感じに動いてくださっております。助かっております。



必要と思われる工事は一通り仲介業者さんにてつながりのある業者さんに見積依頼を

してくださっております。外壁塗装、受水槽交換、プロパンガスへの切り替え、

各部屋の内装、その他細かいもの諸々です。



今回はその中で比較的軽めの「集合ポスト交換」です。



ポストは写真を見る限り昔ながらのボロイやつだったので、交換した方が見栄えは

当然良くなるだろうと思いました。かつ、最近はポストに小さいサイズの宅配便も

配達されるので、そういうのも入るサイズに刷新した方がいいだろうということは

私自身も考えておりました。



提案された金額は、さほど安いと言うわけでもなかったのですが、かといって高いとも

思いませんでした。というか、高い安いではなく、そこは仙台2棟目を安い値段で

ご紹介してくださった仲介業者さんへの御恩に報いるという観点で、よほど高くなければ

発注すべきと私自身は思っています。なので、義母に相談された時も、このまま発注で

いいんじゃない?と回答した記憶があります。



その後、そのまま発注されて、先日取り付け工事まで完了したという連絡がありました。

義母はポストの配置予定図を見て、縦じゃなくて横にできないのかみたいな話を

仲介業者さんにしたようですが、その場所の幅の関係でこの配置しかできないという

説明を聞いて納得(妥協?)した模様です。



無事に設置が終わって、めでたしめでたし・・・と思ったのですが、まさかここから

義母が吠えだすとは予想しておりませんでした。



数日後、義母からLINEが届きました。

「綺麗になったポストが2人のために台無しになってしまいました」と爆弾マーク入りで

送られてきたのは、ポストにセロテープで貼られた入居者さんのお名前と「このポストは

使わずにドアポストに入れてください」みたいな張り紙。



どうも、新しくしたポストに対して、汚い字で文章を貼り付けられたこと、セロテープで

跡が残るかもしれない貼り方をされたことがお気に召さないようです。

更に突っ込んで話を聞くと、ドアポストに入れてくれと書いている人は、ポストの

使い方がわからないと電話してきたのだそうです。仲介業者さんに使い方の説明を

して貰ったものの、結局わからないから封をしてドアポストへの投函を要求した模様。



義母としては、せっかくポストを新調して綺麗にしたのだから、使う側にも是非綺麗に

使ってほしいという気持ちが強いようです。だから、使ってくれないことにも腹が立つし

汚くされることにも腹が立つ、といったところでした。



気持ちはわかります。高いお金かけてポスト直したのに、それを否定されたような

気持ちになるのでしょう。そこは理解します。



ただ、それが大家の押し付けになっていないか、というところは考えてほしいかな。

入居者さんに頼まれてポストを交換したわけじゃないので、入居者さんとしては

今までのままでよかったのに、なんでダイヤル式の難しいやつにしちゃったの、と

反発する気持ちがあったのかもしれません。



どうしても汚く使われるのが嫌であれば、こちらで張り紙や表札を用意した方が良い。

私はそう思うのですが・・・今回は義母に任せると言っている手前、あまりそれを

強く押し出すのもどうかなと。



ということで、あくまで私ならこうするという助言レベルで、上記のような内容を

お伝えしました。しかし、義母としてはやはり持論を曲げるつもりはなさそうです。

こうなったら思うようにやっていただくしかないなと判断。退去に繋がらない程度に

うまく希望を通してきてください、と伝えて送り出しました。



結局、仲介業者さんに依頼して、各部屋に汚く貼り付けないよう要請をしたようです。

結果として、ポストに貼られた紙は全てなくなり、平和が訪れたということでした。



責任者として仕事を任せた以上、本当にまずいことに関しては止めなくてはなりませんが

そうではないことに関しては責任者の意思を尊重すべきだと思います。そうしないと

結局あいつは口を出すからということで自発的な動きを取らなくなってしまいます。

今回の内容は許容範囲だと思ったので、思うようにやってもらいました。果たしてこれが

良かったのか悪かったのかは私にも今はわかりません。ただ、義母の経験値は上がったと

思いますので、今後に活かしてくれれば良いなと思っています。



自分でやっちゃった方が楽だなあ、と思うことも多いですが、自分の身体は一つしか

ありませんから、温存できる時は温存すべきですね。ということで、義母にはまだまだ

頑張って貰いましょう!頑張って貰った分、いろいろと贈り物をして労をねぎらおうと

思います。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月26日

入居者様のお湯が出ない問題、ようやく解決(・・・したのか?)

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お湯が出ないというトラブルが発生して、とりあえず他の部屋のシャワーを使って

貰いつつ修理を手配する
、とした件の続報です。一応落ち着いたようです。



最初に言っておきます。私、この件なんだかよくわからないうちに沈静化していた、

という状態なので、書いてて自分でも矛盾したり論旨がわからなかったりすることが

多々あると思います。支離滅裂なブログになりますが、ご容赦ください。



代替のお部屋の手配、および入居者様への案内を(物件購入時の)仲介業者さんが

一通り対応してくださいました。大変助かります。ありがとうございます。



そして、仲介業者さんが紹介してくださったガス会社さんで、給湯器の不具合がないか

確認することになりました。ガス会社さんと入居者様とで直接やりとりして貰い、

日程を決めて修理をして貰う形で手筈を整えようとしました。しかし、義母が入居者様に

確認したところ、しばらくの間仕事が多忙で休みや帰宅時間が読めないとのこと。

方針変更して、義母が業者さんに立ち会ってガスの確認をするという形でまとめました。



あわせて、ここまでご迷惑をおかけした分、家賃を半額値引させていただくということで

こちらからご提案をさせていただき、補償と替えさせていただきました。これに関しては

先方も何らかの負担を要望されていたので、きちんと対応しなくては駄目だろうという

ところと、できれば期待以上の数字を引き出すようにしたいと思ったので、数日間の

シャワー代以上の額を提案したつもりです。



さて、これで修理の日程が決まるまでは小康状態かな・・・と思ったのですが、

そうは問屋が卸しませんでした。



入居者様より連絡があり、お湯が出ない時のために提供している空室で凍結してしまい

水が出なくなった、という連絡があったのです。寒波が到来していて寒かったので、

部屋に誰もいないと凍ってしまうのでしょうか。水抜きをして凍結を防止してください、

と義母が対応したとのことでした。



その翌日、再び入居者様より連絡があり、自室も水が出ないとのこと・・・。

建物全体として通水しているかを確認してほしいと依頼を受けたので、仲介業者さんが

自分のところで決めた入居者さんに連絡を取り、通水しているかを確認。結果、通水は

しているということでした。なんだかよくわかりませんが、とにかく建物全体としては

問題がなく、個別にこの入居者様のお部屋だけの問題ということみたいです。

帰宅が遅いと言うことなので、部屋が温まっていないから凍結してしまうのかしら?

正直よくわからないのですが、とりあえず水抜きをするよう要請することしか

できなかったとのことでした。まあ仕方ないですね。



ちなみに、この一連の話で、外でシャワーを浴びて帰らざるを得なくなったということで

義母に対して入居者様から追加のシャワー代実費負担を要求されたとのことでした。

それに応じ、追加で2000円家賃から値引したということでした。

・・・結果として、当初値引いた分で充分じゃなかったです(汗)



さて、ようやく給湯機の修理の時間です。これで根本的に解決するはず。義母が立ち合い

ガス会社さんと現地で状況を確認・・・なのですが・・・

義母に結果を聞くと「どこが故障しているかわからない」とのこと。えー、それ困る!



入居者様のお部屋と代替で提供しているお部屋と、違いが何かという点については

リモコンの有無くらいしかない模様。今回は入居者様のお部屋のリモコンを取って

様子見するとのことです。



ガス会社さんは「水圧が弱い為に給湯器が燃焼しない」という仮説を立てており、

水圧確保のためにリモコンを外しているようです。リモコンがあると管の口径が

小さくなるから水圧が確保できなくなる、ということなのかな?ここはあまり私も

わかっておりません。というかその時聞いてなるほどと思ったけど、忘れました。



入居者様には、特に問題のある個所がなかったけど、隣の部屋と同じ条件になるよう

リモコンを試しに取ってみたので、これでしばらく様子を見てくださいと連絡。

その夜、入居者様より無事にお湯が出たという連絡をいただくことができました。

ただ、ずっとお湯が出なかったのに故障はなかったということには納得がいかないようで

ガス会社さんより今回の措置について説明を受けたいと要請がありました。

これについては後日ガス会社さんより仮説の話をして貰い、ご納得をいただけた模様。



あと、工事後に電気がつけっぱなしだったり水がチョロチョロ出てたりしたことについて

苦言を呈されました。水は凍結対策で意図的に出していたのかなという気もしますが、

電気つけっぱなしはいかんですね。若干とはいえ、入居者様に電気代の負担を強いる

ことになってしまいますので・・・。



春までリモコンを取った状態で様子見をするということでしたので、ここについては

とりあえず沈静化したとみていいでしょう。あとは都市ガス→プロパンへの変更で

給水管を刷新できれば、今回の問題は発生しなくなるはずです。

やっぱりガス会社さん変更で、設備の費用を少し負担して貰いながら給湯まわりを

刷新する必要がありますね。改めてその認識を持ちました。今は仲介業者さんの

お付き合いのある業者さんの提案待ちですが、いくつか問題もあって対応に苦慮している

部分もあると仲介業者さんからは聞いております。引き続き、提案待ちかな・・・。



入居者さんの部屋のお湯が出なくなる事件、もう発生しませんように(祈)

入居者様に大変ご迷惑をかけてしまったことについて、改めてお詫び申し上げます。

また、ご尽力いただいた仲介業者さんにお礼申し上げます。

そして義母も連日のメール攻勢で疲れていたようですので、解決してよかったです。

お疲れさまでした。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月25日

リフォームの方向性がようやく固まりました。

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仙台2棟目の残りのお部屋のリフォームについて、義母が結論を出しました。

仲介業者さんご紹介のリフォーム業者さんに全部お願いするとのことでした。



先日、入居予定の1部屋を含む3部屋のリフォームを仲介業者さんご紹介の

業者さんに依頼する
ということで話がまとまった仙台2棟目。残りの7部屋についても

リフォームどうしますかね?というところを日曜日までに決める、ということで義母が

相見積を取っておりました。



残りの7部屋の中には、確かにかなりリフォーム代が高い部屋も混ざっています。

これまで放置されて募集していなかったような部屋もありますので、床が少し

腐っているところとかもあります。そういう部屋は仕方ないことでしょう。

一番リフォーム代が高い1部屋しか私自身は確認できておらず(しかもオンラインでの

確認にとどまっています)、リフォーム代の妥当性は見積を信じるのみの状態です。



義母は過去に取った見積を引っ張り出して、ここの見積に比べてクロスの平米単価が

ちょっと高いとか、そういうところをチェックして「普段頼んでる業者さんよりも

高めだ」という判断をしています。なので、そこに対して納得や折り合いがつくまでは

発注できないんだろうなあ・・・。



仙台で内装などを発注する業者さんは2社あります。うち1社は安くて良い仕事を

してくれますが、個人でやってる会社さんなのでそんなに大規模な展開はできません。

今回は相談したけど別の仕事が立て込んでおり、素早い対応は期待できないようです。

もう1社は義母が古い付き合いをしている業者さんで、自宅のウッドデッキを作って

貰ったり、先日大規模修繕をやった時に対応して貰ったりしている関係だそうです。

こちらの業者さんに相見積を頼んだ、とのことでした。



見積期限を先週末としていたということで、事態を静観していたのですが、土曜日に

「相見積を取った先の方が金額が高かった」と義母から連絡が。おや、これは一体?

義母から「電話ちょうだい」と連絡が来ましたが、あいにくの休日出勤中でしたので

夜になってからお電話しました。



義母曰く、見積依頼した業者さんからは、かなりオーバースペックなものが出てきたと

言うことでした。例えば、仲介業者さんが手配した見積であれば、換気扇は特に何も

しないということになっているのですが、義母が相談した業者さんでは換気扇交換が

必要という形になっているのだとか。結果、そういう工事がかさんで全体の金額が

仲介業者さんの紹介してくれたリフォーム業者さんよりも高くなってしまったようです。



こんなにいらないわよと義母は業者さんに伝えたそうですが、先方はこのくらい

やっておかないと入居もつかないんじゃないのか、と言っていたようです。

見積仕様を出してない以上、業者さんのセンスによって項目が変わるのはよくあること。

まあこれは仕方ないです。



もっと安く済ませたい気持ちがあった義母ですが、自分で頼んだ業者さんが安くならず。

もう1社なら絶対もっと安いはずだけど、多忙ですぐに頼めず。

消去法的な要素が強いですが、仲介業者さんの紹介したリフォーム業者さんに依頼する、

という選択肢を取るしかないんじゃないですかね、と私は進言しました。

義母も見積を取ったことで納得がいったようで、そうしようと言っておりました。

賃貸募集を得意とする仲介業者さんが「これでいける」と判断した見積ですから、

項目としては必要充分なのではないかと思いますしね。



結果としては、1ヶ月近くグダグダした意味があまりなかった、ということには

なってしまいますけど、もう一人のステークホルダーである義母がきちんと納得を

してくれないと、あの時あれは高かったんじゃないかみたいなことを後になっても

引きずるかもしれません。その分募集の期間が短くなってしまったのは痛いですが

必要なコストで合ったと考えることにします。



さぁ、これで残りのお部屋も募集にかかれますよ!何とか繁忙期中に8割以上の

稼働率にはもっていきたいところです。関係者の皆様、よろしくお願いします!



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