2024年05月15日

仙台2棟目に入居申込で満室リーチ。

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仙台2棟目に入居申込をいただくことができました!これで空室は昨日書いたG部屋

残すのみとなります。だいぶ盛り返せてよかったです。



仙台2棟目、昨日いろいろ書いちゃったので前置きするほどの話もないんですよねえ。

近年ではかなり強烈だったG部屋の話が際立ちすぎておりまして。こんなギャグみたいな

話が本当にあるんかと呆れたものでした。こんな話、完全にこち亀の世界じゃないの。

世の中ありえないことだらけでびっくりです。この仕事をしていると特にそう感じます。



二日連続なので特にうだうだ書くこともないので早速本題に入りましょう。

(その分今日のブログは短めになります・笑)



昨日のブログで仙台2棟目の管理会社さんから電話を貰った話を書きました。

その本題が、あと一息で入居申込を貰えそうなんだけど、弊社社長(=義母)に

こういう話をしてもいいか、という事前の根回しでした。



管理会社の方は仙台1棟目の客付営業をして回っていた頃からの顔見知りで、

その後脈々とお付き合いが続いております。仙台2棟目を管理に出そうとした時も

真っ先に思いついたのがこちらの管理会社さんでした。



義母はいきなりすごいことを言いだすこともあるので、事前に私のところに根回しの

連絡があり、それを私から義母にやんわりと伝えて円滑に進める、みたいな話は

昔からちょいちょいやっておりました。義母が今ほどイレギュラー事項に対する

経験がなかった頃は特にそういうことをよくやっていたのでした。



最近は義母も経験値が積まれてきており、あまり私の出番はないことが多かったですが

今回久しぶりにそういうトーンの話が出たので、よほどアレな話がでてきたのか?と

少しだけ身構えたのでした。



今回のお客様は生活保護を受給している若い男性のお話でした。ご実家でご両親が

失業してしまい、家計が苦しくなってしまったとのこと。そのため、学校を辞めただか

卒業しただかの後、生活保護を受けながら職業訓練を受けて就職を目指すような話で

あったように思います(細かい内容は違うかも)。



そして、悩ましいこととして挙げられていたのは、今この方が別の仲介業者さんにも

足を運んでおり、そちらでとんでもなく初期費用が安いプランを提案されているとの

ことで、そちらになびいてしまう可能性が・・・という話でした。安い分月々に上乗せを

されるので、トータルで見ればこっちの方がお得だけど、目先のお金がないという

問題にあらがえず、そっちが優勢になってしまっているようです。



そこで、申し訳ないけどフリーレントをお願いできないか、というのが管理会社さんの

お願い事項でした。なるほど、そうすれば価格面で対抗できるってことですね。

空けておくくらいなら多少のフリーレントでいいので貸した方がメリットがあると

私自身は思うので、それで進めて構わないと考えます。



たぶん、義母に直接相談すると「えー、またお金が出ていくの?」みたいなことを

言いかねないなあとも思ったので、私に振ってきたこと自体は妥当じゃないかなとは

思ったのでした。



私から義母に言った方がいいですかと言ってみたのですが、そこまではしなくて良いとの

ことでした。事前に根回しだけしておいて、その時の雰囲気でまた相談するかそのまま

義母に話をするかを決める感じで話をされていたように思います。大丈夫ならそのまま

静観しておきましょう。



そして昨日、管理会社さんと義母と私のLINEグループに管理会社さんから

「口頭で入居申込をいただきました!」という連絡が入りました。

どういう話の展開かまではわかりませんが、うまくいったみたいですね。

よかったです。



これでG部屋を除いて一通り埋まったことになります。残る空室はあと1部屋。

ここにきて巻き返してきてくれており、大変嬉しいです。よかったー。



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posted by ひろ* at 08:38 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月14日

仙台2棟目のG問題は実はまだ決着していなかった・・・。

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私が勝手に勘違いしていたというか、義母との連携がとれていなかったのですが

仙台2棟目のG部屋は片付いておらず、Gの死体がゴロゴロしているらしいです。ヒィ!



仙台2棟目は一時期稼働率が15部屋中5部屋の空室で67%まで稼働率が下がって

しまっておりました。繁忙期でも改善せず、むしろ悪化していくので、困ったなあと

いう感じになっておりました。



前のオーナーさんが保有している時も稼働率は決して高くなかったのですが、

場所はそれなりだし仕様もそれなりで、別に好んで入居するまではなくても、

適正な家賃帯なら普通に入居はするんじゃないかな?という見立てをしましたので

購入に踏み切ったのでした。



少なくとも前オーナーさんの時よりは稼働率は向上しているのですが、それでも

とてもいいとは言い難く、常に空室を1〜2室は抱えている状態でもありました。

単純に引きが良くないというのもあったのですが、中にはお部屋を募集できない事情が

できてしまったケースもありました。



割と印象に残っているのは、ガスの切替に関連して募集ができなかった件です。



設備更新などいろいろな意図があり、あえて都市ガス→プロパンに切り替えることに

していたのですが、管理会社さんが決まりのいい都市ガスのうちに決めちゃおうと

どうしてもプロパンにしないとダメなお部屋(=設備が死んでるお部屋)のみが

空室になるまで切替のタイミングを遅らせたのです(この判断自体は客付の面では

正しいと思います)。



そしていざ切替をしようとしたら、コロナとか資材高騰とか給湯器が足りないとか

そんな時期が重なってしまい、半年以上それらのお部屋が募集できない状態に

なってしまったのでした。



これはもう世の中の流れとたまたまうまくマッチしなかっただけだと思うので

仕方がないのですが、この部屋を除けば満室ってところまで来たのに、それが達成できず

残念だと思ったことは印象に残っております。また、この部屋に「シャワーは友達の家で

使うから大丈夫」と言って入居された方が、その後G事件を引き起こすことになったと

いうのもあり、ますます悔いが残る結果となりました。



そして昨年トップクラスのインパクトを残したG事件です。とにかく経屋の中で

Gが繁殖してしまい、共用部にまで侵攻してくる事態となりました。かなりの

紆余曲折を経てなんとか原因となる入居者様にご退去をいただき、あとはお部屋を

片づけて募集をしようというところでした。



この辺の壮絶な話を知りたい奇特な方は、過去ブログをご参照ください。

その1

その2

その3



本日のブログはこのGのお部屋の後日談となります。というか現在進行形です。



害虫駆除は無事に終わったG部屋。あとはその外注の死骸や微妙に残った残置物を

片づけて、原状回復して募集しましょうという段取りでした。そして細かいことは

義母にお任せモードになっておりました。



このG問題で2室の空室が発生し、その後も断続的に空室が増えていったため、

私自身はまず稼働率を上げようという話に着眼点が移ってしまいました。

G部屋の後処理は任せておけば対応してくれるだろう、くらいの感じで。



それから半年以上の時が経過し、別件で先日管理会社さんからお電話をいただいた際に

「ようやくG部屋の後処理も進められそうなので」みたいなご発言がありまして・・・

あれ?片付いてなかったの?と引っ掛かり、話が終わった後でその件を確認しました。

すると「あ、お義母様からは伺ってなかったのですね・・・」と。すみません、すっかり

義母にお任せモードになってて、細かい話まではできていませんでした(汗)



管理会社さん曰く、この部屋の後処理をいろいろな業者さんに依頼したものの、

引き受けてくださる業者さんが1社しかなく、かつその1社さんも現場に来たら

作業員さんが「これは無理」と断って帰ってしまったとのこと・・・。そのため、

業者さんを見つけることに苦戦してしまい、現地対応が進んでいなかったそうです。



まあそう言われちゃうと何も言えないですね・・・万単位のGの死骸が転がってる部屋の

清掃なんて気持ち悪くて私もやりたくないです。



そして管理会社さんが繰り出した究極の一手についての説明がありました。

管理物件で発生した孤独死の特殊清掃の業者さんに、ついでにG部屋も片づけてと

依頼をしたそうです。しかも、ついでなので無償で。それはまた荒業を使いましたね。

でもオーナーの立場としては大変助かります。ありがとうございます。



現状2部屋募集中なのですが、うち1部屋は募集不能の状態になってたということを

はじめて把握した私でしたが、募集不能状態は解消されそうなので良かったです。

いろいろありますね、賃貸経営。



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月05日

仙台2棟目に嬉しい入居申込!

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仙台2棟目に入居申込をいただくことができました!これで空室は残り2部屋です。

しり上がりに稼働率が良くなってまいりました。いいですね、助かります。



仙台2棟目がどうにも調子が悪いなと感じていた今日この頃。繁忙期に入っても

ちっとも動かず、他の物件が稼働率を上げていく中、足を引っ張り続けていました。

立地は決して悪くないはずなのですが、どうにも引きが今一つなんですよね。

これはいったいなぜなんだろう?と首をかしげる日々です。管理会社さんにも

理由がわからず、もっと埋まってくれていいはずなんですけど・・・と不思議がって

いる状態です。



地域最安値で募集をかけており、仕様はまあ地域最安値でこれなら悪くないよねという

レベルのものです。募集前にクリーニングもかけていますし、基本的なことは対応できて

いるはずなんだけど・・・どういうわけか入居につながってきません。



仙台2棟目は一応満室になったことはあった気がしますが、仮にそうだったとしても

かなり短い期間の満室だったように思います。基本的にはどこかしらのお部屋が空室に

なっていることが多かったです。



義母は、初めて現地を見た時にちょっと嫌な感じがしたのよね、とかいつも言っており

やっぱり買わなければ良かった、全然儲からない、早く売りたい、などとブツブツ

文句を言っております。勘が当たることを自負している節があり、実際にトラブルを

起こしている人のことを最初から「ちょっと怪しいかも」と言っていたりするので

何かしら感じるところがあるのでしょう。



購入してぼちぼち4年が経過しますが、義母はご機嫌斜めになるし、実際問題として

稼働率は著しくありません。元本返済が進んでいるし、売却する時はおそらく買値より

高く売れると思うので、その意味で損はしていない物件ですが、総合的に考えると

そろそろ出口を見据えた方がいいような気はしてきております。



義母はせっかちなので、ご融資いただいている金融機関さんにも「売りたい」みたいな

ことを言っているらしいです。金融機関さん的には、今後の展望があってまたそちらの

金融機関さんを使ってくれる流れになるなら別に売ってもいいという感じみたいです。



これまでは、そうは言っても展望なんてないよねという感じだったので言いづらいなと

思っていましたが、今は方向性として「財務基盤を固める」「債務償還年数を減らす」

というテーマで動いておりますので、そのシナリオに沿って仙台2棟目を現金化して

借入の圧縮を図ることは理にかなっていると思います。CFが出ている物件ならまだしも

他物件と比べてCFはそんなに出ていないような肌感覚がありますしね。



そんな具合なので、先日義母は自宅を訪れてきた顔見知りの不動産屋さんが急に

仙台2棟目を売りませんかと言い出したので、じゃあ売るならいくらなのと査定を

依頼したようです。うーん、それは管理会社さんに言わないのは愚策かな・・・。

ということで私から管理会社さんにもお願いして、幸恵をしていただくように

ご依頼をさせていただきました。またこの辺は別途ブログに書こうと思います。



さて、売るにしてもやっぱり物件が埋まっていた方が高く売れると思いますので、

賃貸仲介に関して手を抜くわけにはいきません。管理会社さんには引き続き空室を

埋めていただく活動をしていただいております。繁忙期の終盤に差し掛かったくらいから

徐々に調子を上げてきており、最大5部屋あった空室が3部屋まで減っております。

これもひとえに管理会社さんのご尽力の賜物です。ありがとうございます。



地域最安値ということもあり、正直なところ属性はあまりいいとは言えませんが、

直近でご入居された2組の方は、仕事をしすぎて身体を壊して生活保護を受給している、

家にあまりお金がないので自活して学生生活をしている、といった方でした。

真面目に生きているけど苦しいと言う方であれば、私としても是非生活の立て直しに

仙台2棟目を活用していただきたい気持ちです。



そして先日、管理会社さんより仙台2棟目にまた申込が入った旨のご連絡がありました。

保証会社さんも審査通過しており、先方が翻意しなければこれで入居確定となります。

確定したら、空室は残り2部屋ということになります。だいぶ埋まってきました!

とてもありがたいです!



今回ご入居予定の方は、管理会社さん曰く「苦学生」とのことでした。

特に細かいことは聞いておらず、そうかー苦学生なのかー大変だなーなどと私自身は

思っておりました。



義母から個別に、管理会社さんは苦学生って言ってるけど全然苦学生じゃないわよと

メッセージが届いたのはそれからしばらくたってからでした。義母と管理会社さんが

直接話していろいろ進めているので、私のあずかり知らぬところで義母が話を聞いて

そう判断したのだろうなと思ったのでした。



んで、その後メールを見たら・・・お、入居申込書じゃないですか。どれどれ。

苦学生なのか苦学生じゃないのかちょっと見てみよう。



立派な大学に通学している学生さんで、引越理由は「寮が嫌になった」みたいな感じ。

プライバシーのなさが嫌になったのかな?などと勝手に想像しました。

特に年収などは記載されておらず、バイトをしているのかしていないのかまでは

申込書からは読み取れませんでした。



連帯保証人さんの欄を見ると・・・お父様が連帯保証人になってくださってました。

保証会社さんを使うけど連帯保証人も取るってパターン、最近割と見かけます。

まあこれは親御さんとの関係が悪くないということでプラス要因です。



そしてお父様ですが・・・うわ、年収めちゃ高い!私のサラリーマンの年収の倍は

稼いでおられますね・・・。うちの会社、年収低いのか?(悩)



なんとなくですが、親御さんが厳しい方で、無駄な贅沢はさせないという方針で

寮に入れるなどの対応をしているのではないかなと思いました。そして息子さんは

プライバシーのない寮生活が嫌になり、一人暮らしをしたいと相談し、許可を貰って

独り暮らしを始める、でも家賃は安いところにしなさいということでうちの物件に

申込を入れてきたのではないかなーと。



うん、もしそうだとしたら苦学生じゃないな。



まあいいんです。苦学生だろうがそうでなかろうが、私としては決まったタイミングで

決まった家賃を払い、周りに迷惑をかけさえしなければそれで十分です。

学生生活もいろいろな苦労はあると思いますが、仙台2棟目で健やかに過ごして

いただければと思います。



これで空室はあと2部屋です。この勢いで一気に満室になってほしいところ。

管理会社さん、どうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:57 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月17日

仙台2棟目に入居申込をいただき、空室は残り3部屋に。

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仙台2棟目に入居申込をいただくことができました!こちらは安定の生活保護の方です。

100%決まりではないですが、無事に埋まってくれそうでありがたいです。



東京は全ての空室が埋まり満室。札幌も札幌9棟目のテナント以外は満室に。

空きが目立つのはやはり仙台でしょうか。札幌9棟目が1室、富山1棟目が1室、

仙台2棟目が4室なので、やはり仙台がダントツです。



長らく経験できていない完全満室を達成するには、仙台2棟目の奮起が不可欠。

先日1部屋入居申込をいただくことができておりますが、それでもまだ4室の空室を

抱えています。分母が15室なので、かなりの高い割合になってしまっています。



繁忙期は振るわず、空室が全然埋まらないまま終わってしまいましたが・・・

どうもこちらの物件はピークがずれているような気もしてきました。昔持っていた

札幌2棟目も家賃が安くて比較的属性が厳しめの方が多い物件だったのですが、

こちらの繁忙期中は全然埋まらず、繁忙期が終わるとじわじわ埋まっていくという

よくわからない動きをしていたのです。それと似ているなあと・・・。



まあつまりあれです、入居申込をいただくことができたというお話です。



管理会社さんと義母と私の入っているLINEグループがあるのですが、そちらに対し

管理会社さんから入居申込をいただいた旨のメッセージが届きました。しかも驚くべき

ことに、内見せずに入居申込をいただいたということなのです。ほえー。



仙台2棟目は必要最低限のものは揃っていますが、決して褒められるほどの内装では

ありません。まあこの家賃でこの内装ならしょうがないかな、という感覚になる

内装だと思っています。それをわかっていて内見なしで決めているのだろうか。

そこはかとなく不安です。



ちなみにどんな方なのでしょうかと管理会社さんに確認しましたところ、毎度おなじみ

生活保護の方であるとのことです。うん、まあきっとそうかなと思っていたよ。

予感がなかったわけではない。



管理会社さん曰く、水商売をされていた関係でアルコールを摂取しすぎてしまい、

肝臓を壊してしまって仕事ができなくなって生活保護を受給せざるを得なくなった、

ということだそうです。スマホも契約できていないというお話でした。



仕事のしすぎで身体を壊すのは辛いですねー・・・。真面目に仕事をしすぎるのも

考え物だよね、などとこういう話を聞いてると思ってしまいます。真面目なのは

いいことだけど、手を抜けるところはうまく手を抜いて、自分を守りながら仕事を

しないと、などと思ったのでした。



何かしらの電話を契約することを前提に保証会社さんの保証の審査は通過しているとの

ことでしたので、このまま契約を進めていただくということで私も異存はありません。

いつも骨を折っていただいて、ありがとうございます。



今月に入って2部屋の入居申込をいただきましたので、空室は残り3部屋となりました。

稼働率はホテルにしている3部屋は除き、128部屋中123部屋の稼働で96.1%。

高水準をキープできていますので、この調子で推移してほしいものです。

キーになるのは仙台2棟目。なんとかこの調子で埋めていっていただければと思います。

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 07:13 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月09日

仙台2棟目で入居申込受領。

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仙台2棟目で入居申込をいただくことができました!勤労学生の方と思われます。

頑張っていただきたいですね!できれば入居も長めでお願いします(笑)



なかなか快音が聞こえてこない仙台2棟目。なんでこんなに状況が良くないのだろう。

スペックがいいとは口が裂けても言えないですが、めちゃめちゃスペックが悪いという

わけでもないと思うのですけどねえ。駅からは5分圏内だし、20平米以上の広さは

確保できているし。ちょっと設備が古めかしいとかはありますけど、家賃は地域でも

安めに設定しているので、費用対効果としては悪くないはずなのですが。



募集は管理会社さんに一任しており、管理会社さん自体も集客力がないわけでは

ないのですけど、どうもうまく埋まらないんですよねえ。何か現状を変えないと

大きな飛躍は望めないような気もしますが、じゃあどんな手があるの?と考えると

あまり思いつかないというのもあります。



なんとなくですが、私の危機感が不足しているのも原因ではないかなあと思います。

仙台の物件は基本的に義母に任せているので、他の物件と比べて我がこととして

捉えきれていないのかも。捉えているつもりでも、潜在的に必死さが足りてないのかも。

なんせ家賃が増えたところで義母が管理する仙台法人の口座に入るだけですからねえ。

自分の手元には特に何も直接的には入ってこないという。



でもそれじゃアカンと思うので、来週仙台に行った時に管理会社の方と軽く打ち合わせを

してきた方がいいだろうなと思っております。まだ義母とも管理会社さんとも

その辺は調整はしていないですけど。たぶん夜の会合ではなく昼の会合でしょうねえ。

夜は家で食べろと言う義母の無言の圧があると思いますから。



ちなみに、先日まで空室は4部屋でしたが、5部屋に増えてしまいました。

元々、既に引越が済んでいる人がいたのですが、退去予告もしないで出て行ったことが

転居先で生活保護を申請したことでわかった
という強烈な入居者様がおりまして。

その方の退去が正式に成立したことで5部屋になりました。



なので、今回話題にする入居申込によって、入居率が改善したということにはならず

現状維持で4部屋空室というところは変わらないのですよねえ。テンションあがらない

要因の一つかもしれません。



というクソ長い前置きをしつつ、本日の話題は仙台2棟目に入居申込をいただくことが

できました、という内容です。ありがとうございます!(頑張ってテンション上げた)



以前ちらっと義母から入居申込があるかもという雰囲気の話は聞いておりました。

勤労学生の方っぽいという話でしたので、私もそのように理解はしております。



入居申込書を拝見しましたところ、これまではご実家にお住まいで、転居の理由が

「独立」という形になっておりました。まだ学生さんなので、一人暮らしを始めると

いうことなのでしょう。ご実家が隣県で、学校は仙台にあることから、通学が

大変だったのではないかと推察されます。そこが独立の理由かなと予想。



アルバイトで稼いでいる金額がそれなりの金額だったので、家賃と生活費をバイト代で

賄うことはできそうだなと感じました。経済的には問題はないだろうと思われます。



緊急連絡先はお母様でした。職業は「無職(専業主婦)」となっております。

理由は知る由もありませんが、主婦だけだと収入がないから生活はできないと

思いますので、誰が稼いできているのだろう?とか、仮にご主人が稼いできているなら

なぜご主人が連帯保証人にならないのだろう?とか、いろいろと気になる内容でした。

闇が深い何かがあるのかもしれません。そこに触れる気は全くありませんけど。



保証会社さんの審査は通過しているとのことでした。管理会社さんが保証会社さんに

顔が利くようで、ゴリ押しで通過させたという話もありました。ゴリ押しでも

なに押しでも、通過させられることができるというのはすごいことです。ありがたい。

こちらとしても保証のあるなしで受け入れの覚悟が全く変わりますからね。



ということで、保証会社さんの審査がOKであれば問題はありませんので、ご入居を

是非お願いしますということで話を進めていくことになるでしょう。義母から

この申込どうしようみたいな相談もなかったので、きっと受入の方針なのだと思います。



一進一退なので、これで空室は残り4部屋。1部屋でも埋めていきたいところです。

引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする