2021年03月04日

ヒーター故障の件、無事に保険金支払が承認されました。

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仙台2棟目の受水槽への送水管のヒーター故障の件、無事に保険金申請が承認され

保険金支払が確定しました。よかったです。



年明け早々に悩まさせられたヒーター故障による凍結からの断水の件。前述の通り、

原因はヒーターの故障でした。業者さんにヒーターを修理して貰い一件落着。



これで解決は確かにしたのですが、これって機械の故障なので、火災保険の保険金が

支払われる対象なのではないかと思いました。幸いにして、本物件の火災保険の特約に

電気的機械的故障特約を付けております。この特約が有効なのではないかと思います。



ただ、本当にそうなのか、素人考えで勝手な思い込みをするのは危険です。

そこで、保険代理店さんに相談しようと・・・ああそうか、いつもの保険代理店さんでは

なかったんだ、この物件。



話は購入時までさかのぼります。



融資相談をしていた金融機関さんから、是非火災保険もお願いしたいと相談を受け、

義理もあるからと相見積にしたら思った以上に安い掛金を提示してきたのです。

え、そんなに安いの?とびっくり。普段お願いしている保険代理店さんに相談しても

「たぶん弊社側ではこれより安い金額は出せないと思います」という回答でした。



常日頃「火災保険は保険金ではなく代理店で選ぶべし」と言っているくせに、

いざこういう話が目の前に出てくると悩んでしまいます。10万〜20万単位で

違いましたからね・・・。あと、初取引の金融機関さんだから、今後の関係強化も

見据えて、あまり無下にしてはいけないなという気持ちもありました。



結局、この時はいつもの保険代理店さんとも相談した上で、銀行さんのお抱えの

保険代理店さんを採用しました。保険金申請に関して、こちらサイドの立場に立って

やってくれるんだよね?という確認を銀行サイドの保険代理店さんにもして、回答の

内容から頑張ってくれそうだと判断してのことでした。



・・・というわけで、いつもの代理店さんに相談して、というルートは使えません。

義母に依頼して、保険代理店さんに相談して保険金申請できるかを聞いてもらう

ことにしました。



あれから1ヶ月以上が経過。何も連絡がないところを見ると、うまくいかなかった?

そう思って義母に確認したところ、相談には乗ってくれていて、工事個所の写真を

送ってほしいと言われて準備しているところだ、とのこと。あ、話が一応進んでるなら

良かったです。心配していたのです。



そして昨日、義母から「少し減額になったけど無事に保険金が出ることになりました」

と連絡がありました。代理店さん、頑張ってくれたみたいで良かったです。

工事自体は7〜8万くらいだったはずなので、それが保険金支払の対象になったのは

手元資金の観点からも大変良かったです。



仙台2棟目、やっぱりあちことにガタが来ているようで、先日はフェンスの釘が取れて

強風にあおられバタバタしているという話もありました。詳細を聞けてない中での

想像でしかありませんが、これも強風による事故の可能性はあるかもと思っています。

次以降も今回のように頑張っていただければいいなと思っています。



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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月03日

仙台2棟目、ようやくお申込を受領!

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仙台2棟目、ようやく1件お申込いただくことができたと連絡がありました。

募集条件の変更を公開する前に決まったので、手元に残るお金もちょっと増えます(喜)



先日、決まらないことに対して自分がやれることをやりきってなかったという反省を

ブログにて書きましたが、その時に条件変更をいち早く提案してきた仙台2棟目の

仲介業者さんが今回いい仕事をしてくださいました。ありがたいことです。



昨日のお昼頃、仙台2棟目を専任でお任せしている仲介業者さんから着信がありました。

先日、条件変更の件で何回かお電話していますが、その話で追加で何かあったかな?

サラリーマンのお仕事の休憩時間に折り返しをしましたところ・・・



「●●●号室なのですが・・・・・・申込をいただきました」



おー、これは嬉しいお知らせ!ありがとうございます!早速条件変更の効果が出た、

ということなのでしょうか。タイミング的にはそう思えます。



「実はまだ条件変更を反映していない状態でのお申込でして・・・」



そうでしたか、むしろその方がこちらも実入りが増えるので助かります。

条件変更すると、入居するたびに経費が出ていく状態になりますので、変更前のまま

決まってくれた方が嬉しいです。そしてそれは仲介業者さんも同じことのようです。

広告料を削って初期費用を下げるって話だったので、この部屋に関してはそれをせずに

普通に広告料を稼ぐことができるわけですから。



申込を入れてくださったのは、社会人の女性の方。これまで実家にお住まいでしたが

職場が実家からかなり遠いということで、街中の職場に通いやすい物件への引越を

検討、しかしあまりコストはかけたくないので安い物件を希望、ということで

仙台2棟目に話が回ってきた次第でした。



確かに、安くてそこそこ便利で街中にも行けるということであれば、仙台2棟目は

悪くない選択だと思います。期待に応えられるのではないかな、と。



そして仲介業者さんからは「1点お願い事が・・・」と。む、なんでしょう?

なんかすごい条件つけられるんじゃないかとドキドキ。



「ペット礼金を2ヶ月から1ヶ月に減らしていただけないかと・・・」



今回お申込をしてくださった入居者様、猫ちゃんを飼っているとのことです。

仙台2棟目はペットは要相談としているので、猫ちゃんと一緒に入居したいと言う

希望になったようです。



ペットを飼う場合、ペット礼金2ヶ月を申し受ける形になっていました。

今回のお客様は初期費用を軽減したいと言う話があるため、できれば1ヶ月は削って

貰えないかという相談があったそうです。



仲介業者さんも「後から払うか、先に払うかの違いだけですよ、原状回復とかも

ありますので」という話はしてくださっているということでしたので、まあそれなら

OKしてもいいかなという感じでした。



初期費用を後払いにしてほしいというお客様、それなりにいらっしゃいます。

札幌あたりだと、ルームクリーニングのお金を本来なら事前に払って貰うことで

募集しているのですが、初期費用軽減が効果的と言うこともあり、家賃が安い物件では

ほとんどのケースにおいて退去時払いに変更しております。



ただ、この退去時払いというのも曲者でして・・・。

結局、退去の時には経済状況が変わっていて支払が出来ないという状態になる人が

多少は出てきます。時間が経てばたつほど、状況は不確定になっていきますからね。

結局、退去時と言いながら払わずに音信不通になる人や、そもそも夜逃げするなどの

残念な結論になってしまう人がたまに出てしまいます。できるだけ、先に貰えるなら

先に貰った方がいいのは間違いないのですが・・・仙台2棟目は空室も多い状態なので

こういったリクエストもある程度受け入れなくてはならないでしょう。



そんな葛藤こそありましたが、ようやっとお申込を貰うことができて、少しだけ

ほっとしました。これが首尾よく決まれば、15部屋中7部屋の稼働となります。

50%超えまであと1部屋ってとこですね。繁忙期中に10部屋まで稼働を増やして

おきたいところです。銀行さんへのPRのためにも。



ご尽力いただきました仲介業者さん、どうもありがとうございました。

改めて感謝申し上げます。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月20日

お湯が出ない問題、今度こそ解決なるか!?

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仙台2棟目のお湯が出たりでなかったりする問題、まだ再発するようだという

連絡を受け、別な対応を実施しました。今度こそ良くなってくれれば良いのですが。



仙台2棟目で義母を悩ませる問題がいくつかあります。部屋を見せて貰えないのに

入居させられたと主張してくるおじさん(仲介業者さん曰く「時間がないからと

あちらから見なくていいと言ったのに」とのこと)、タバコポイ捨ておじさん、

たわし凍るおばさん(詳細は不明・・・)、などの人がいると義母はぼやいてます。

そしてその中に、お湯が出ないと長文メールを送ってくる方がいらっしゃいます。



実際にお湯が出ないのは大問題なので、義母もできる限りのことはやろうと頑張って

おります。ただ、ガス会社さんにも原因がわからず、対処療法しかできていないのが

正直なところ。その苦労については、過去ブログをご覧ください(その1その2



今のところ、給湯器そのものの問題ではなく、劣化や付着などで給水管が細くなり

燃焼させるのに充分な水量が供給されていないのではないか、というのが業者さんの

立てている仮説です。なので、リモコンのように水量が絞られる設備を外して、

水量がきちんと確保できるようにして様子を見ましょう、という状態になってました。



しばらくはその状態で様子見ということになりましたが、しばらくしてからまたお湯が

出なくなったという連絡が来るようになったようです。今年は例年より寒いというのも

原因の一つにはあるのでしょう。義母的には「オーナーが変わった途端に何でこんなに

問題ばかり起こるのよ」とぶつぶつ言ってます。気持ちはわかります・・・。でも今は

それを言って何かが変わるわけではないから、まずは対処を進めるしかないです。

お湯が出ない状態でお家賃いただくわけにもいきません。



最近ちょっと思ったのは、義母も別に不満があってぶつぶつこっちに文句を言ってる

わけではないのだろうな、ということです。確かに、なんでオーナー変わった途端に

こうなるのよと思うところはあるのでしょうけど、ぶつぶつ言ったところで解決しないし

解決に向けて歩みを進めることが嫌になっているわけではないのだろうな、と。ただ単に

言うことでストレスを発散したり、共感して貰いたいというだけで言ってるんだろうなと

思った次第です。ぶつぶつ言われた時に解決案を出しても「私の身になってみなさいよ」

みたいなことを言ったりするので、ああ、これはきっと共感してほしいだけなんだな、

と気が付きました。ついつい解決案みたいなことを書いてしまいがちですが、今後は

あまりそういうことは書かず「大変ですね、色々ありがとうございます」と感謝の思いを

出すようにしたいと思います。



と、ちょっと脱線しましたが、対処の方ですね。



ガスの設備業者さんとこの物件を売買仲介してくれた仲介業者さん、そして義母で

打ち合わせを行いました。設備業者さん曰く、やっぱり確たる原因は不明とのこと。

そこで、仮説に基づき、給水管を部分的に変えるのはどうかという案が出たようです。



台所とお風呂の2系統に外のPSから分かれているようなので、既存のものから

更に分岐させて給湯器に繋ぐようにする、みたいな感じでした(詳細失念)。



金額を聞くと、できるだけ7〜8万くらいで抑えたいと仰っております。そのくらいの

金額で入居者様がお湯問題から解放され、義母のストレスも軽減されるの可能性があると

いうことであれば、試しにやってみても良いのではないかと私は思いました。

義母も同じ判断をしたようで、工事に向けて段取りスタート。入居者様に連絡を取り、

工事内容の説明を行い、工事日を決めてきました。



工事後、入居者様からは「お湯が出るようになった」との連絡があったようです。

ただ、前回も一旦はお湯が出ていたようなので、油断はできません。何かの拍子に

やっぱり出ないなんて話もあるかもしれないです。ただ、前回のようにリモコンを外して

様子見と言うこととは違い、ちゃんと何かしらの工事はしているので、改善される

可能性はあると考えます。また、最悪改善されなくても「ちゃんと対応してくれた」と

入居者様にPRすることはできているはずなので、その意味では効果があると思います。



これで直ってくれればベストなのですが・・・さてさてどうなることやら。

あとは経過観察をしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:33 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月08日

募集条件をこまめに変更して貰う。

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仙台2棟目が思っていたより募集のスピードがあがってない印象です。仲介業者さんも

気にしてすぐ対策を練ってくれたのですが、場合によっては追加対策も必要かもです。



今年の賃貸市場の動きは果たしてどうなるのか。仙台に関しては情報を集めてないですが

札幌あたりは先日関東→札幌の大家会の勉強会でさらっと聞いてみたところ、傾向として

高額物件と低額物件にはあまり影響なし、高額と低額の間の1LDKクラスの物件は

やや苦戦傾向あり、という感じでした。あくまで勉強会出席者20名弱へのヒアリングの

結果なので、全体傾向がそうとは限りませんが、ご参考までに。



仙台も恐らく何らかの影響は受けていると思いますので、例年の市場と同じ扱いでは

ダメなのだろうと思います。そしてそんな折に、再生案件である仙台2棟目を仕込んで

おりますので、入居募集の動きにはより敏感にならなくてはなりません。

自主管理ですので、普段なら自分でアンテナを張っておかなくてはなりませんが、

今回は募集に強い仲介業者さんとタッグを組んでますので、そちらにある程度お任せを

できると言うところは強みだと思います。



さて、1月初旬より募集開始をしておりましたが、1週間程度経ったところで、

仲介業者さんより「家賃を変更したい」との連絡がありました。

どうもSUUMOでのPVの伸びが悪いようです。1週間なので判断するにはまだ少し

早いかもしれないけど、早めに対処しておきたいということでした。



これまでは、全額家賃に振り向けていましたが、今回の変更で一部を管理費に変更して

トータルでの実入りは変わらないものの、家賃は安く見せるようにしたい、とのこと。

義母はこれに関してはすぐOKを出しておりました。私も異論ありません。

早め早めに対策を打っていただき、助かります。



この変更をした後、たまたまかもしれませんがすぐ問い合わせが1件入ったようです。

結果として、物件の問題ではなく問い合わせされた方の事情が変わったために内見には

至りませんでしたが、家賃変更の効果があったのかな?と思える出来事でした。



この変更から1週間後、再び仲介業者さんから報告がありました。PVは改善しており

電話反響、メール反響もそれぞれ1件ずつですが得ているとのことです。ただ、まだ

来店や成約には至っていないので、引き続き試行錯誤していきます、とのこと。

こまめに様子を見てくれているので、大変ありがたいです。



ただ、思っていたほどの勢いでは決まらないなあという印象は持っております。

コロナの影響なのかはわかりませんが、もうちょっとハイペースに決まっていかないと

繁忙期終了までに最低でもローンは返せる程度に埋めたいなあという思惑からは

外れた結果になってしまいそうです。



とはいえ、焦っても仕方ないので、成約に向けて引き続き仲介業者さんに頑張って

いただくより他にないですね。1週間単位で報告があがってくるのはこちらとしても

助かります。状況が見えれば、もっと下げるなら下げるとか対応の仕様があります。



仲介業者さんは募集意外にも、既存入居者様の契約書まき直し業務なども対応して

くださっております。購入後のアフターフォローも手厚くやっていただいており、

大変助かっております。ありがとうございます。



全体として空室率高めなのは相変わらずなので、この流れに歯止めをかけたいところ。

仙台2棟目もそのために埋めないとなので、引き続きよろしくお願いします!



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月04日

仙台1棟目でポストを交換、そして他人に仕事を任せることの難しさを感じる。

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仙台2棟目、リニューアルの第一弾としてポスト交換を行いました。

交換自体はつつがなく終了しましたが、その後の動きで義母がひと暴れ・・・。



やることが山積みだけど、基本的に義母に任せるということになった仙台2棟目。

コロナ禍の緊急事態宣言中なので、現地に行くのが難しい状況になってしまったので

義母に一任せざるを得なくなった、というところです。義母もこのレベルの再生なんて

当然やったことないから、できるだけ手助けはしたかったのですけど・・・



私一人なら、そこは少し緩く動いてしまったのだと思いますが、嫁ちゃんからは

そういうのはダメと釘を刺されているので、自重しております。



さてさて、私自身が動けないとなると、義母のサポートをしてくれる人が必要です。

現地を見れない以上、見積の内容が妥当かもわかりませんので。その役割を買って出て

くださったのが、この物件を仲介してくださった仲介業者さん。満室になるまでは

お供します、みたいな感じに動いてくださっております。助かっております。



必要と思われる工事は一通り仲介業者さんにてつながりのある業者さんに見積依頼を

してくださっております。外壁塗装、受水槽交換、プロパンガスへの切り替え、

各部屋の内装、その他細かいもの諸々です。



今回はその中で比較的軽めの「集合ポスト交換」です。



ポストは写真を見る限り昔ながらのボロイやつだったので、交換した方が見栄えは

当然良くなるだろうと思いました。かつ、最近はポストに小さいサイズの宅配便も

配達されるので、そういうのも入るサイズに刷新した方がいいだろうということは

私自身も考えておりました。



提案された金額は、さほど安いと言うわけでもなかったのですが、かといって高いとも

思いませんでした。というか、高い安いではなく、そこは仙台2棟目を安い値段で

ご紹介してくださった仲介業者さんへの御恩に報いるという観点で、よほど高くなければ

発注すべきと私自身は思っています。なので、義母に相談された時も、このまま発注で

いいんじゃない?と回答した記憶があります。



その後、そのまま発注されて、先日取り付け工事まで完了したという連絡がありました。

義母はポストの配置予定図を見て、縦じゃなくて横にできないのかみたいな話を

仲介業者さんにしたようですが、その場所の幅の関係でこの配置しかできないという

説明を聞いて納得(妥協?)した模様です。



無事に設置が終わって、めでたしめでたし・・・と思ったのですが、まさかここから

義母が吠えだすとは予想しておりませんでした。



数日後、義母からLINEが届きました。

「綺麗になったポストが2人のために台無しになってしまいました」と爆弾マーク入りで

送られてきたのは、ポストにセロテープで貼られた入居者さんのお名前と「このポストは

使わずにドアポストに入れてください」みたいな張り紙。



どうも、新しくしたポストに対して、汚い字で文章を貼り付けられたこと、セロテープで

跡が残るかもしれない貼り方をされたことがお気に召さないようです。

更に突っ込んで話を聞くと、ドアポストに入れてくれと書いている人は、ポストの

使い方がわからないと電話してきたのだそうです。仲介業者さんに使い方の説明を

して貰ったものの、結局わからないから封をしてドアポストへの投函を要求した模様。



義母としては、せっかくポストを新調して綺麗にしたのだから、使う側にも是非綺麗に

使ってほしいという気持ちが強いようです。だから、使ってくれないことにも腹が立つし

汚くされることにも腹が立つ、といったところでした。



気持ちはわかります。高いお金かけてポスト直したのに、それを否定されたような

気持ちになるのでしょう。そこは理解します。



ただ、それが大家の押し付けになっていないか、というところは考えてほしいかな。

入居者さんに頼まれてポストを交換したわけじゃないので、入居者さんとしては

今までのままでよかったのに、なんでダイヤル式の難しいやつにしちゃったの、と

反発する気持ちがあったのかもしれません。



どうしても汚く使われるのが嫌であれば、こちらで張り紙や表札を用意した方が良い。

私はそう思うのですが・・・今回は義母に任せると言っている手前、あまりそれを

強く押し出すのもどうかなと。



ということで、あくまで私ならこうするという助言レベルで、上記のような内容を

お伝えしました。しかし、義母としてはやはり持論を曲げるつもりはなさそうです。

こうなったら思うようにやっていただくしかないなと判断。退去に繋がらない程度に

うまく希望を通してきてください、と伝えて送り出しました。



結局、仲介業者さんに依頼して、各部屋に汚く貼り付けないよう要請をしたようです。

結果として、ポストに貼られた紙は全てなくなり、平和が訪れたということでした。



責任者として仕事を任せた以上、本当にまずいことに関しては止めなくてはなりませんが

そうではないことに関しては責任者の意思を尊重すべきだと思います。そうしないと

結局あいつは口を出すからということで自発的な動きを取らなくなってしまいます。

今回の内容は許容範囲だと思ったので、思うようにやってもらいました。果たしてこれが

良かったのか悪かったのかは私にも今はわかりません。ただ、義母の経験値は上がったと

思いますので、今後に活かしてくれれば良いなと思っています。



自分でやっちゃった方が楽だなあ、と思うことも多いですが、自分の身体は一つしか

ありませんから、温存できる時は温存すべきですね。ということで、義母にはまだまだ

頑張って貰いましょう!頑張って貰った分、いろいろと贈り物をして労をねぎらおうと

思います。



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