仙台２棟目、売却に向けて条件変更を・・・せず。

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仙台２棟目を売却するにあたり、価格をどうするか。義母は管理会社さんと相談した結果

価格は買えずに指値前提で動くという決断をしたようでした。



先日、売却をどうするかブツブツと書いたブログがありましたが、この中で仙台２棟目も

少し言及しておりました。価格が高いのか、耐用年数の問題なのか、融資がなかなか

つかずに買付に至らない状態ということでした。



義母的には、この物件は元々あまり気に入っていないという話がありまして・・・。

事あるごとに「買う時からなんか嫌な感じはしていた」「全然儲かってる気がしない」

「手間ばかりかかる」とブツブツ。坊主憎けりゃ袈裟まで憎いの状態になっているような

気もします。まあとにかく嫌でしょうがないそうです。



実際のところは、確かに稼働率は微妙なのですが、１５年融資で借りていることもあり

残債がぐいぐい減って含み益は出ている状態だと思っているんですけどねー。

含み益って、どうしてもわかりやすく目の前に出てこないので、感覚的に目の前の

稼働率にばかり注目してしまうのは仕方がないかなと思っています。



あと、義母の謎の勘って割とよく当たるので、意外となめてかかっちゃいけない

やつなんですよね。なので、またそんなオカルトみたいなことを・・・とは言わないよう

心がけております。



そんな義母が、元々積み立てをしていた金融機関さんを退職して、自身で不動産屋さんを

立ち上げたということでご訪問をいただいた際に、売却するならこのくらいの価格で

いけると思いますよという話をいただいていたようです。義母としてはもう売りたいと

思っていたわけで、事後報告で「売るようにお願いしました」と連絡をいただきました。

一応、銀行さんには売りたい旨を話してから動いたそうです。



まあ、４年とか持ってるし、売れるなら売れるでいいかなと思ったので、私も

進めてくださいという話をしました。ただ、管理会社さんに対しての義理も必要なので

一般媒介にして管理会社さんにも売却を依頼するようにお願いをしました。



あれからだいぶ経過しますが、売れる気配は無し。価格設定の問題でしょうねえ。

結構高い金額だなと思いましたもん。でも今の相場もわからないから、このくらい

強気な相場なのかもしれないと思って、その価格で様子を見てみることにしました。



でも、今のところ売れません。やはりちょっと高めなんだろうなあ。

まあでも義母が売ると決めたことだし、ここは最後まで義母に任せてみようと思います。

私だったら価格を下げるだろうと思いますが、義母はどう判断するか。



ちなみに管理会社さんは指値前提のご相談が多いようですが、もう片方の業者さんは

「価格を下げない方がいい、勿体ないので指値は受けなくていい」と言っていたとの

ことでした。



最近になって動きがあり、元銀行員さんの方の不動産屋さんから、なかなか売れないから

自社で買い取りも考えているという話があったそうです。買取の場合は、未だしている

金額の８掛けとのこと。仲介で売るなら今の価格より１４％ダウンくらいの金額が

妥当ではないかと言われたそうです。指値受けなくていいと言っていた頃の勢いは

なくなってしまったようですね（苦笑）



「どうします？」と義母に相談されたので、まず義母としてはいくらでなら売りたいかを

確認。義母はできれば今の金額から９掛けくらいで売りたい気持ちだけど・・・と

言ってました。まあ私も感覚的にはその辺が着地でいいような気はしております。



それであれば、まずは義母が売りたい値段に値下げするとか、業者さんと少し話を

してみたらいいんじゃないでしょうか、とお伝えしました。



その後状況を聞いたところ、管理会社さんと相談したら、いずれにせよ指値は

必ず入るので、別に市場への売出価格を変えなくてもいいんじゃないですか、との

アドバイスを貰ったので、価格は変えずに今の金額で継続して売り出すとのこと。



早く売りたいなら金額変えた方がいいと思うけどなー、あと買取するとか言ってた

業者さんの方に本当は相談しないといけないのではないかなー、などとも思いました。

管理会社さんは元々首尾一貫して同じ意見しか言ってないですからねえ。

その人に聞いても同じ意見シカ出てこないわけで・・・。

そして現状維持だと結局売却に関しては何も動きがないわけで・・・。



とは思ったものの、そこは義母に任せると決めたので、そういう意見は封印。

その気持ちで進めていいんじゃないですかと伝えました。またしばらくして売れないとか

業者さんがどうこうとか言い出したら会話してみよう。



ということで、まだ売却にはもうちょっと時間がかかりそうな仙台２棟目でした。



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仙台２棟目、久しぶりの満室なるか！？

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そういえば仙台２棟目に入居申込をいただけるかもしれないという話があるそうです。

もし成立すれば、久しぶりの満室ということになります。成立しますように。



以前より話題にしている、なかなか満室になってくれない仙台２棟目。満室になった

ことがないわけではないのですが、満室になった後すぐに空室になってしまったり、

そもそも何らかの理由で募集ができずに満室以前の状態になったりしがちな物件です。

どうにも不遇な物件なんですよね。



今も元Ｇ部屋（入居者様が不衛生にしていたがために室内にＧが万単位で生まれて

しまったという最高に気持ち悪いお部屋です）は工事が終わっておらず、募集が

できない状態だということを聞いておりました。また満室が遠のくなあという

気持ちで、でもまああのＧはある種の厄災だよねというところもあると思うので

時間がかかるのも仕方ないのかなとも思ったり・・・。



先日までの状態が「Ｇの死骸が室内に大量に放置された状態」で、特殊清掃も含め

誰も清掃を引き受けてくれないから、管理会社さんが泣きながらＧの死骸をあらかた

片づけたという状態でした（入室した時に着ていた洋服一式は全て捨てたとのこと）。



ここからお見積して、原状回復して・・・という流れだったので、まあまだもう少し

募集できる状態になるまでには時間がかかるだろうなと思っていたのでした。



さて、先日義母のところに顔を出した際のことでした。晩ご飯を作っている最中に

義母の電話から着信を知らせる音が鳴ります。電話鳴ってるよーと伝えつつ着信の

相手を見ると・・・あら、仙台２棟目の管理会社さんだ。そういえば嫁ちゃんが

ご飯時にばかり電話をかけてくるってぶつくさ言ってた時期があったけど、今回も

ご飯時の電話だなあ。やっぱ忙しいんだろうなあ。



義母が電話に出て話をしているのをぼーっと様子をうかがってましたが、良い話の

ように聞こえます。どうも入居申込とかそれに準じた話をしてそうな。義母から

電話中なのにこっちに向かって「●●●号室（＝Ｇ部屋）だって」「生活保護だって」

と知らせてきます。いやそれ後でまとめて教えてくれればいいから！せっかちにも

ほどがあるでしょうよ（笑）



電話を切った後、ちゃんと整理して話をして貰いました。

まだ確定ではないが、割と確度が高めで入居申込を検討されている人がいる。

これから生活保護を受給しようとしている人である。

リフォームが間に合うかが一番心配なことである。

そんな感じだったようです。



生活保護をこれから受給したい人が、住所がないと取れないので入居したいという話は

札幌で生活保護案件をよくやっていた頃にもちょいちょいありました。あの頃は

６ヶ月の定期借家契約を締結して、生活保護が無事に支給されるようになったら

普通借家契約に変更する、というやり方で対応していたものでした。

今はそこまで指定する気もないので、うまくやっていただけるのであればお任せです。



一番心配なのは、リフォームが希望入居日に間に合うかという話になりますが、

まあこれもどうにかしてくれるでしょう。入居日の方を調整するなどの方法も

あるでしょうし、こういうピンチを切り抜けることも百戦錬磨の管理会社さんなら

問題ないだろうという信頼感はあります。



確度高めということなので、まだ確定ではないですが・・・

無事に決まれば久しぶりの満室ということになります。是非うまいこと満室に

持っていっていただきたいところです。うちとしても、そうなると助かります！

管理会社さん、引き続きどうぞよろしくお願い致します。



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仙台２棟目、まさかのＧ騒動再び！？

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仙台２棟目が再びＧの脅威にさらされようとしていたようです・・・。

未然に発見できたから先日のような悲惨なことにはならなくて済みそうで良かったです。



仙台２棟目と言えば、やはり切っても切り離せないのはＧ事件でしょう。

とあるお部屋の住人の方があまり清潔にしていなかったがために、お部屋の中が

Ｇにとって大変快適な環境になってしまい、大繁殖をしてしまった・・・

という恐ろしい事件です。



部屋の中二Ｇが出たら普通の人ならすぐ対処すると思うのですが・・・

そこが通常の感覚と異なっている方だったのでしょうね。気持ち悪いと思いつつ

何もしなかった結果、床一面にＧがうじゃうじゃ歩き回るというトラウマ風景が

できあがってしまったようです・・・。いやもう本当に想像したくないです。



細かい話は過去ブログをご覧ください。

その１

その２

その３

番外編



ちなみに番外編に書いた業者さんも、どうやら対応してくれなかったみたいでして、

先日管理会社さんの方が泣きながら自分で対応したそうです・・・。



という恐ろしい負の歴史がある仙台２棟目なのですが、このたびまたまたＧの話が

管理会社さんとの会話の中に出てきてビクッとした次第です。その話などを。



それは、管理会社さんと仙台２棟目の入居申込の件で会話が終わったすぐ後でした。

管理会社さんがさらっと「またＧ部屋になりそうなところがありまして・・・」などと

申すのです。え、この間のＧ部屋のＧが根絶しきれてなかった！？建物全体に広がって

修復不能な状態だったりするの・・・？一瞬で胃が痛くなってきました（汗）



しかし、どうやら今回のＧは前回のＧとは別の話のようです。いや、もしかしたら

繋がりもあるのかもしれませんが、少なくとも特定の部屋での出来事であり、

全部屋に波及しているような話ではなさそうでした。



一番のリスクは、どこかに駆除しきれないＧが生き残っていて、そいつが繁殖して

建物内を徘徊し始めることです。こうなると建物全体に対して駆除作業が必要になり

入居者様の退去とか補償とかいろいろな話につながってしまいます。勿論経営上も

大打撃です。



今のところ、そこまでの問題には発展していなさそうなので良かったです。



具体的な話を伺いましたところ、入居者様の中でケアサポ？ケアマネ？正式な名称は

わからないのですが、支援団体の方が支援に入って生活をされている方がご入居を

されております。その方のお部屋が散らかっており、Ｇが発生しつつあるとのことです。



発達の問題なのか心の病なのかはわかりませんが、お片付けができない症状があり、

最近はコンビニ弁当だのなんだのといった生ものも片づけられずにいるのだとか。

その結果、それを目指してＧが発生するようになってしまったようです。



ドアを開けたらＧが露骨にわかるレベルまでは至っていないものの、その辺のものを

ぺろっとめくるとＧがコンニチハしてる状態だそうです・・・。

それを支援団体の人が発見したようで、管理会社さんに相談が入ったようでした。



管理会社さんのところにその話が入った後は、やはり害虫駆除の作業が必要なので

その費用は負担してほしいという話を入居者様サイドに打診、問題ないとの回答を

得られたとのことです。親御さんかご親戚の方かはわかりませんが、ちゃんとお金と

節度を持った方がご親族にいらっしゃるのは心強いですね。あと生活保護で安定的に

生活費が入ってきているのも大きいのかもしれません。



大事に至る前に、害虫駆除と立て直しが進みそうでよかったです。

誰も気づかないうちに、先日のＧ部屋の再来とかになっていたら頭を抱えてました。

そうならなくて本当に良かったです。



てかもう、こんなにＧに愛されなくていいんだけど！？どうなってんのよ！？

Ｇ騒動はこれっきりにしていただきたい・・・。

そして管理会社さん、毎度大変な話を処理していただきありがとうございます。



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仙台２棟目に訳あり入居申込で満室リーチ。

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仙台２棟目に入居申込をいただくことができました！これで空室は残り１部屋です。

ちなみに今回の方も生活保護の方です。生活保護の楽園です（苦笑）



苦戦が続いている仙台２棟目。賃貸の方もなかなか満室にならないし、いろいろと

トラブルが起こりがち。売却の方も義母に任せきりですがあまり進んでいる雰囲気も

ありません。全体的に閉塞感が漂っている感じがします。



賃貸需要はそこそこある駅から徒歩５分圏内。築古とはいえＲＣで、大規模修繕も

済ませてあります。室内は設備や間取りが多少古い印象はあるものの、必要最低限の

設備と間取りは揃っており、そこまで悪いスペックではないはずなんですけどね。

どうにもこうにも引きが悪いのはなぜなのか。



まずは埋めないと、ということで、割と緩めに生活保護の方でもなんでも良いので

決めてくださいという形にしたところ、生活保護の方や訳ありの方ばかりがご入居を

されるという、かつての札幌２棟目や札幌３棟目を彷彿させる展開になって参りました。

ある意味懐かしいです、この感じ。でも義母は勿論こんなのは本意ではないと

苛立っているのだろうなあと思います・・・。



あと、募集停止にせざるを得ない事態が２回もあったのも、この物件ならでは？の

特色です。いやまあそんな特色は嫌なんですけど。



最近の募集停止事例だと、Ｇが部屋の中で超大量発生してしまったケースです。

殺虫は終わらせたものの、Ｇの死骸が床が変色するくらいのレベルで散乱しており

普通の人は中に入ることができない状態。なので、原状回復のお見積はおろか、

清掃すら誰もやってくれない状態になってしまい、放置プレイなっておりました。



先日、管理会社さんと今回書く入居申込の件でお電話をしたのですが、その際に

「私が片づけました・・・」と仰っていました・・・。その部屋に入った時の洋服は

家に帰る前に全部捨てたそうです。管理の仕事って本当に大変ですね・・・。

お手数をおかけいたしました。



さて、そんな感じでいろいろな事件が起こりがちで、義母は嫌になって早く売りたいと

ばかり言っている仙台２棟目。別に管理任せちゃったんだから、義母がそんなに

嫌がることはないと思うんですけど、気持ちが落ち着かないのでしょうね。

なかなか満室にもならないし。



でも、そんな仙台２棟目で朗報がありました。入居申込をいただけたとのことです。

よかったー、確かあと２室だったはずなので、これで残り１室じゃない？

その１室もようやくＧが片付いたので、リフォームして募集ができる状態ですし。

満室に返り咲けるといいんですけどねー。



んで、今回はどんな難あり属性の方です？（札幌２棟目、札幌３棟目でよく使ってた

フレーズです）



今回は生活保護の若い女性の方だそうです。生活保護で若い女性というだけで、

何か特別貫のある怪しさが。でも管理会社さん曰く、心身ともに健常な方だとの

ことです。じゃあなぜ生活保護なのかという話ですが・・・


妊娠しているからだそうです。父親不明。



産むことをお父様からは反対されているらしく、女手一つで産んで育てる決意を

固めており、妊娠しているから働くこともできないので生活保護を受けているのだとか。



さすがにこのパターンは初めてですよね？という雰囲気で管理会社さんが話をして

おりましたが、私は既にこのパターンの経験はあります。似たようなのありましたと

お伝えしたら、ちょっと残念そうでした（笑）



売却した札幌５棟目で予備構成が入居した後妊娠、シングルマザーとして育てるから

生活保護を受給するので契約の名義を変えてほしい、という話でした。

詳しくはこちらをどうぞ。



管理会社さん的には、たぶん夜の仕事とかをやっていて、できちゃったから仕事も

できなくなっちゃったのだろう、と想像されているようでした。



今回の方は、親御さんに反対されていることもあり、親元に帰ることもできないという

事情は理解はできます。そしてそんな属性だと、入居できる物件自体が限られるという

ところもあるのだと思います。今回の件、管理会社さんがうちの物件を紹介したら

５分で即決されたということでした。きっと今までに断られ続けてきたのでしょうね。

うちは懐の深い物件なので大丈夫です（何だそれは）



ということで、これで残る空室はあと１つだけとなりました。早いところ満室になれば

いいのですけどー。もう１部屋のリフォームなどが早く進んで、再び満室と言える日が

やってきますように。



管理会社さん、いつもありがとうございます。引き続きよろしくお願い致します！



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仙台２棟目に入居申込をいただくも・・・保証会社さんの審査が通らず。

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仙台２棟目に入居申込が入り、これであと空室は１室のみと思いきや・・・

保証会社さんの審査が通らず、審査ＮＧとなってしまいました。残念。



一時期は三分の一くらい空室になっていた仙台２棟目。最近ようやく盛り返してきて

残る空室は２室まで改善されました。管理会社さんに頑張っていただいたおかげと

思います。ありがとうございます。



仙台２棟目は満室になった経験自体がちょっと少ないという悲しい物件です。

購入した時に１５部屋中１０部屋が空室の状態でした。そこからいろいろと手を打ち

入居率を改善させたものの、思った以上のペースでは埋まらなかったなあという

感じがしています。



また、募集できないという状況が続くことも何回かありました。初期はガスの

切替とコロナ禍の資材不足が重なってしまい、募集に関しての機会損失が生まれて

しまったように思います。



また、この時「給湯設備がなくても友達の家で使うから大丈夫」という形でご入居を

してくださった方が、その後第二の入居できないトラブルを引き起こすことに

なってしまうのでした。そう、このお部屋の住人の方が曰く付きの伝説、Ｇ部屋を

作り出してしまうのです・・・。そしてその処理は未だ終わっておりません。

まだ募集ができない状態になっております。ほんと参りますわー。



何かしら、違和感のある人は気楽に入れてはいけないということなのでしょうね。

私もそのように学びました。でも目先の入居付けができるなら・・・と入れてしまう

反省できない私がいるのだろうなとも思っています（苦笑）



そういう形で、これまでよかれと思ってやったことがかえって機会損失につながる

残念な事態が多かった仙台２棟目なのですが、最近は売却活動にもぼちぼち力を

入れ始めております。２社ほど売却依頼をさせていただき、売却活動を行っています。

１社は管理会社さん、もう１社は義母がお付き合いしていた元銀行員の方がやってる

不動産会社さんです。売却の進捗は義母任せにしているので、実は私もどうなっているか

きちんと把握はできておりません。ただ、ＬＩＮＥで管理会社さんとやり取りしている

内容を見る限り、何かしらの進展はしていそうだなと感じております。

いずれうまく譲受してくれればいいなと思います。



さて、それはそれとして、今は空室がいつ埋まるかを注視する場面です。

残る空室はあと２室、うち１室はまだ募集できない状態（なのかなきっと）。

であれば、当面はあと１室を埋めればいいと言うことになります。

売却するにしても、埋まっている部屋数が多い方が売れる可能性は高まります。



・・・などと言ってますが、特にそこに向けた特別な努力をしているわけでもなく、

管理会社さん任せになっているというのが実情ですけどね（苦笑）



そんな中、管理会社さんから「入居申込がありました」というＬＩＮＥの速報が

届きました。おぉ〜、きましたねー！



「ただ、相談事項付きですが」



・・・出た（苦笑）

でもたぶん、そんなに大変な相談事ではないだろうと思います。本当に大変な話なら

最初に私のところに根回しに来るはずですから。それがなかったということは

ややこしい問題ではないのだろうという予想がつきます。



後ほど義母に聞いてみたところ、初期費用のご相談だったようです。

少し大きめのフリーレントを求められていたようでした。

フリーレントくらいならね・・・と思ってしまう甘々な私です。



それからややあって、義母からＬＩＮＥが。保証会社さんの審査が通らなかったので

入居はキャンセルになりました、とのこと。そっかー、ぬか喜びかー。残念。

でも保証会社さんの審査が通らないということは、それなりに問題のある属性の方で

あったのではないかと類推されます。入居後に始まるトラブルを未然に防ぐことが

できたということで前向きに捉えましょう。



ちなみになぜ保証会社さんの審査がＮＧになったかというと・・・前科者だったそうで。

前科の内容にはよるけど、まあ確かに保証会社さんとしてはちょっと嫌かもね。



ということで、なかなかいい感じに前に進んではいかないのですが、根気よく

客付を続けていきたいと思います。



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