仙台２棟目で退去予告が出てしまいました。

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仙台２棟目で退去予告が出てしまったようです。細かいことはよくわからないのですが

このタイミングでの退去予告はちょっと悲しいものがありますねー・・・。



仙台２棟目は先日ようやく満室になった物件です。思っていたよりも時間がかかって

しまいました。元々１５部屋中５部屋埋まった状態で購入していたのですが、

当初思っていたほど引きが良くなく、入居付けにちょっと時間がかかってしまったり

よかれと思って打った作戦（都市ガス→プロパンの切替をギリギリまで引っ張る）が

コロナの影響による給湯器不足という想定外の事態で給湯器が確保できない部屋の

募集ができなくなったりして、時間がかなりかかってしまいました。




とはいえ、満室にならない物件ではないと信じていた物件なので、その見立ては決して

間違ってはいなかったようです。この繁忙期で全室お申込をいただくことができて、

無事に満室ということになりました。いやーよかった、めでたしめでたし。



・・・という話で終わらないのが不動産投資ですね（汗）

空室が埋まったらまた新たな空室が生まれる。もぐらたたきになるのは仕方ないです。

それが宿命なのです。



義母から昨日ＬＩＮＥが来て、仙台２棟目で退去予告が出てしまったようだという

連絡を受けました。満室は短い天下だったようです。退去時期は４月とのこと。



確認してみると、２年前の３月にご入居いただいた方でした。２年お住まいになって

いただけたのであれば、短い期間しか住んでいただけなかった、みたいなことを

言うほどの期間の短さではないように思います。単身の場合２年くらいで退去する

可能性も考慮はしなくてはいけないと思っております。



タイミングとしてはきついですけどね。４月退去なので繁忙期を思いきり外してます。

長期空室になる可能性も秘めています。募集に優しくない時期の退去であります。



買ったばかりの頃にご入居いただいており、属性としては契約社員の方でした。

物件がリフォームとかいっぱいやってた時期でばたばたはしていたのですが、

お部屋の設備関係で初期トラブルが結構あったことが過去のメールやＬＩＮＥの

やりとりに残っていたので、多少不便をおかけしてしまっていたようです。

それが退去の原因と関係があるかはわかりませんが。



退去の理由を義母に確認しましたが「高齢の猫問題と前住んでたところに住みたいような

ことを言っているみたいだけどよくわからない」「最初からずっと住む想定では

なかったような感じです」という謎の回答。聞いたら余計意味がわからなくなりました。

なんなの？高齢の猫問題って。前住んでた家がそんなに良かったの？

なんだかよくわからないですけど、義母にこれ以上聞いてもよくわからないことしか

言わなそうだし、追及するのは止めよう・・・。



家賃は標準的な金額になっていたので、今回も同じ金額での募集とすればよさそうです。

願わくばもうちょっと上げたい気はしますけどね。上げる余地はありそうなので

義母にはその可能性を探ってほしいと伝えました。



義母はこの話以外にも「消火器の件」とやらで電話で話したそうなそぶりでした。

「ＬＩＮＥで書くのめんどい」と書いてたので、電話ほしいんだろうなーと。

でも今ちょうど沖縄で大家さん仲間と一緒に行動してるから、あまり長電話はねー。

東京に戻ったら話を聞くことにしようかな。



空室が１つ増えて１２８室中１２２室の稼働になりました。ギリギリ９５％は

キープできているので、何とかあと１〜２室くらい埋めておきたいところ。

富山１棟目とか東京１棟目あたりに期待したいところです。



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仙台２棟目の入居者様が詐欺の片棒を担いでいる疑惑。

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先日満室が確定的になった仙台２棟目ですが、なんとなく怪しいことがあります。

とあるお部屋が詐欺に使われていないか？と管理会社さんが疑っておりまして・・・。



先日、めでたく入居申込があり申込ベースで満室を達成した仙台２棟目。

ここまでの道のりも決して平坦ではなく、様々な問題が起こりながらの達成でした。

大変だったなあ、ほんと。



義母的には仙台２棟目はものすごく印象が悪くなってしまってるようで、儲からないから

売りたいを隙あらば連呼しています。義母曰く、キャッシュフローが出ないのだとか。

原状回復や修繕などのお金がけっこうかかり、借入を返済しても銀行口座にお金が

ちっとも残らないとブーブー言ってます。元本返済ができているなら含み益はあるし、

返済期間も１５年と短いのだから、他の物件でＣＦ出てるなら許してあげましょうよと

なだめていますが・・・結局仙台２棟目自体が気に食わないことは変わりがなく、

私がＣＦについて取り合わないと見るや、次は管理会社さんの文句を言いだします。

契約書とか工事の明細、請求書などが届く前に送金されてくるから何がどうして

これしか振り込まれていないのかわからずイライラする、と。とにかく何かしら

文句を言わないと気が済まないくらいに仙台２棟目のことが嫌いなようです。

（管理会社さん、すみませんが確かにそれは良くないのでここ見てたら改善願います）



余談ですが、義母はキャッシュフローが出ないことを「赤字」と言うので心臓に

悪いです。一般的な商売なら手残りがないのは赤字ですけど、不動産賃貸業は

借入をすることが多いビジネスですから、元本返済の分を加味しなくてはなりません。

借入返済してお金が口座に残らないのは、借入返済できている時点で赤字とは

言いませんから・・・。銀行さんの前で赤字赤字と連呼されると困るので、義母には

キャッシュフローが出てないと言ってくださいと都度訂正を入れております。



しかもここにきて、物件の１部屋が詐欺のトバシ部屋として使われている疑惑が

管理会社さんから報告されております。本当だとしたら追い出す方向で動かないとです。

せっかく満室になったばかりですが、詐欺はあかんやつなので・・・。



私が義母から管理会社さんの話している内容を聞いただけなので、多少勘違いを

しているところもあるかもしれませんが、あらましはこんな感じでした。



まず、契約者の方と連絡が全く取れない状態になっているそうです。

この方は生活保護を受けている方なのですが、先日も競馬詐欺に引っかかるなど

やや詐欺などに対しての抵抗力が低いところがあるように感じております。



管理会社さんが現地訪問したところ、お部屋の扉に会社の名前が貼ってあったとのこと。

そして２０時とかに訪問しているのに、電気が点いておらず人がいる気配がない、

ということでした。



これらの状況から、入居者様が騙されて詐欺の片棒を担いでいる可能性があると

管理会社さんは考えているようです。具体的には、詐欺のトバシ部屋なのではないかと。



トバシ部屋って何？という状態でしたが、自分の住所に来ると都合が悪いものを

受け取る部屋のことだそうです。トバシの携帯って言葉を聞いたことがありますが、

あれは他人名義のスマホを何らかの手段で手に入れた時にそう呼ぶそうですね。

それと似たような感じで、足がつかないようにトバシの部屋で受け取らせた上で

本当の需要者がそれを足がつかないよう受け取るということなのだと思います。



競馬詐欺に引っかかるくらいだから、こういう詐欺も「いい話がある」と言われて

騙されて片棒担いでてもおかしくないよねえ・・・。



ま、とりあえずここは管理会社さんにお任せするしかないか。家賃を払っている以上

信頼関係の破壊とは言えませんからね。どうしようもない。



とりあえず、この方が退去にならず、詐欺っぽい怪しいこともしないでくれることが

一番いいので、そうなってくれることを祈りたいと思います。



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仙台２棟目、とうとう満室達成（申込ベースで）。

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仙台２棟目で入居申込をいただくことができそう、という速報をいただきました。

その後入居申込書までは貰えたようです。よっしゃー、これで初の満室だ！



仙台２棟目は紆余曲折いろいろとあり、再生にだいぶ時間がかかってしまいました。

購入時点で１５部屋中５部屋の稼働率、そこから必要なリフォームをして外壁塗装をして

配管の傷みリスクもあるから都市ガスからプロパンガスに切り替えて再生する、

というシナリオで購入しました。大規模修繕まで含め仕上がりの利回りを１５％に

設定したものでした。



まず大規模修繕の内容や部屋のリフォームの方針がなかなか決まりませんでした。

管理会社さんがいろいろと提案をしてくださいましたが、義母としてはそれが少し

想定より高かった、というところが引っかかったようです。あと、普段頼んでいる

業者さんよりちょっと割高なのも気に入らなかったようです。



再生系はどっちみち多少ずれはあるし。案件を私たちに優先して持ってきてくれたのは

管理会社さんなのだから、多少のことは大目に見てもいいんじゃないですか、と

義母には話したのですが、どうしても納得がいかないようですっきりと頷いては

くれません。こうなると、無理を通して納得感を損なうのも悪手だなと判断し、

管理会社さんには私から事情を説明して、説得はするけど申し訳ないが義母の判断で

別のところに投げられちゃうかもしれない、そうなったら申し訳ない、という旨の内容を

事前にお伝えしておきました。



結果として、内装は管理会社さん、外壁塗装は義母が昔からお付き合いしている業者さん

という切り分けになり、ようやく工事が進み始めたのでした。



次に募集です。どういうわけか、思ったように申込が入らず、空室期間が長引いて

しまっておりました。管理会社さんも最寄りの店舗で店頭広告を出してくださったりと

頑張ってくださってはいたのですが、私も管理会社さんも「なんでこんなに引きが悪いか

わからない・・・」と頭を抱えてしまいました。普通に地域最安値で最低限の条件は

ちゃんとそろっているのに。



そんな状況もあり、管理会社さんがこれ以上引きが悪くなるのはまずいと判断。

プロパンガスへの切替にあたり、切替先となる業者さんは管理会社さんが見つけてきて

くださっていました（これも義母が「思ったより費用がかかる」と自分でガス会社さんを

探し始めたりして、ちょっとややこしい状態になりかけました・・・」）が、

そこに対してギリギリまで切替を待つように依頼をしたようなのです。

ここは管理会社さんがだいぶ太い取引先のようで無理をきかせられるみたいですね。



給湯器が壊れていて募集できない部屋が２部屋ほどあったので、その２部屋のみに

なったらプロパンに切り替える形にすれば、当面は都市ガスとして募集できるから

引きが良くなるだろう、という管理会社さんの判断でした。



そしてその判断自体はおそらく当たっており、ゆっくりとではありますが部屋は

埋まっていき、購入から１年くらいでようやっと給湯器故障以外のお部屋が埋まったので

いざ切替を実施しようとしたら、今度はコロナによるサプライチェーンの混乱で

給湯器が調達できないという話に巻き込まれてしまい、工事がいつになってもできない、

という事態になってしまいました。



今回の物件、給湯器をつけるのに足場が必要になる部屋が２つばかりありましたが、

そこはさすがにメンテ考えたら足場はあり得ないということで、いろいろ検討した結果

給湯器を室内置きにできるよう場所を作って設置する方針にしたのです。この室内用の

給湯器があまり球数がなく、調達のガンになってしまったとのこと。

これが揃うのに半年どころじゃない時間がかかり、プロパン切替ができないので募集が

できない部屋をずっと抱えたまま過ごすことになるのでした。



ま、その後退去がどばっと出てくれたのでまた募集できる部屋が増えたけどね！（泣）



他にも、夜逃げだの騒音だのいろいろとトラブルがあり、義母はすっかり仙台２棟目が

嫌いになってしまいました。早く売りたいとブツブツ言うのをなだめる日々。

リフォーム代とか広告料とかがかかっているせいか、義母曰く「口座にお金が

ちっとも残らないわよ」と。仙台２棟目の借入をしている金融機関さんは仙台２棟目しか

お取引がないので、口座にお金が残らないということは仙台２棟目がキャッシュフローを

生んでいないということになります。



ま、稼働率もだいぶ上がってきたし、これからでしょ・・・

元本返済はできているのだから含み益はあります。

と思っておこう。



そんなこんなで、購入から２年ちょっとが経過したのにいまだに満室になったことが

なかった仙台２棟目の紆余曲折の歴史をかいつまんでお話してみましたが・・・

とうとう満室バージンからの脱却です！童貞卒業です！

まだ速報ではありますが、入居申込を口頭でいただいたという管理会社さんからの

ご連絡があったのです。とうとうかー！残り１室だったから、これ埋まったら

初めての満室です！



口頭での入居申込をいただいたのは、福島から仙台に転勤でお引越をされる方です。

その連絡をいただいた日に仙台に来て内見するということでした。事前にネットで

いろいろ調べて、仙台２棟目に目星をつけて狙い撃ちで内見の依頼をしてきたのだろうと

思われます。



なんせ、地域最安値ですからね。バストイレは別で古いとはいえＲＣ造です。

設備も最低限のものは揃っているので、不便はないはずです。価格優先で考える方なら

普通に申込が来ておかしくない物件です。



当日見に来てやっぱり別なのとか言い出さないか心配しておりましたが、義母にその後

進展あったか聞いたところ「顔写真が不鮮明でちょっと滞ってるようです」という

返答だったので、無事にお申込は貰うことができたようです。



これで契約に至れば、晴れてめでたく初の満室ということになります！

ちょっと長かったけど、いよいよ満室だなあ。嬉しいです！

ここからは回収する期間です！ボーナスステージ！



管理会社さん、いろんなことに辛抱しながら満室に持ってくるまでお付き合いを

いただき、本当にありがとうございました。今後も満室キープできるように、

引き続きご協力いただければと思います！



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最強寒波の影響で仙台２棟目の水道管が凍結。

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１０年に１度の最強寒波、皆様の物件では被害はなかったでしょうか？

私は今のところ３件の被害がありました。今日は仙台２棟目の凍結のことを書きます。



最強寒波は最強の名に恥じぬ暴れっぷりを主に北の方で見せてくれたようです。

仙台は約４５年ぶりに氷点下８度以下を記録したとのこと。すごいな、４５年ぶりって。

仙台って東北だけど太平洋側だから意外と温暖で、雪もそこまでは降らないのですよ。

日本海側はすごいけど、太平洋側は日本海側に比べたら安定している気候です。

まあ勿論東北なので雪は積もることがあるし東京に比べたら寒いですけどね。



なので、思った以上に凍結対策ができていない地域と言えると思うんですよ、仙台。

東北なので勿論それなりの対処はされていますけど、他の北国に比べると・・・＞

という感覚はあるのかなと思っています。



今回の寒波の前に、仙台２棟目には管理会社さんによる凍結防止のご案内が配布されて

おりました。冬場はブレーカーを落とさないこと、極端に寒くなる時は水抜きを

すること、上記を怠った場合は入居者様負担になってしまうこと、などが書かれている

文書を毎年１２月に配布しているとのことです。



これまで仙台１棟目では凍結などの事故は起こったことがありませんでした。

自主管理なのにこういった事故が起こらなかったのは幸運であると思います。

そして今回の寒波も仙台１棟目は特に何事もなく終わりました。



事件が発生したのは仙台２棟目です。管理会社さんから連絡があり、１部屋で水道管の

凍結があったということでした。配布していた文書に沿って、入居者様負担にて

対処の手続きを取っていただいたものの、その連絡をいただいた時点ではまだ

開通しておらず、室温をエアコンでぐっと上げて、台所まで暖かくして過ごして貰い

解氷が進むのを待っていただいている状態とのことでした。



管理会社さん曰く、普段はちゃんと水抜き作業などしてくれる入居者様なのですが、

今回はそれを忘れてしまい凍結してしまったようです。



水道管凍結と聞いて、即水道管破裂かと思った私。破裂している前提で話を聞いてたので

話がかみ合ってない部分もあったことと思います。最終的に、凍結しただけで破損は

していないということがわかり、なるほどそういうことかと合点がいきました。

保険金申請の話とか急にし始めるから、管理会社さんもいぶかしんだことでしょう。



最終的に、無事に解氷されて開通したという連絡もいただき、ほっと一息です。



水道管の場所が北側通路かつ隙間風が入る場所なので、それもあって凍結しやすい

環境になっているのではないか、という管理会社さんのコメントもありました。



そういう構造上の問題もあるのであれば、少し大家サイドで手当てとかした方が

いいのかな？と思ったりもしました。断熱材なりグラスウールなりテープヒーターなり。

凍結してしまうのも大家のせいだという話になると、ちょっと面倒だなーなんて。



管理会社さんとも相談してみましたが、結論としてはそこまではしなくても良い可能性が

高いと思うので、最低限の対処でいいでしょう、ということでした。

４５年ぶりの最低気温に対処できるような設備にしておく必要はなく、発生したとしても

突発的な事故ということでやむを得ないという反応になると思うから、とのことです。

ま、それもそうか。納得です。じゃ追加対策は無しで。



意外と凍結に慣れていない仙台に住んでる人の一面を見た感じになった、今回の

最強寒波による凍結の事故のお話でした。いやほんと水道管壊れてなくてよかった。

水道管に加え、給湯器までやられてるとか最悪なパターンも考えられなくはなかったので

全て杞憂に終わってくれてほっとしました。



ちなみに管理会社さん、水道管凍結に関して１００戸以上の苦情が入っていたそうです。

大変だなあ・・・。自然災害が来ると管理会社さんの仕事は一気に増えるわけですね。

本当にお疲れ様です。そして代わりに対応してくださりありがとうございます。



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仙台２棟目、入居申込ゲットで満室リーチ！

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仙台２棟目、お申込をいただくことができました。昨年満室目前で一気に３部屋の

退去予告が出た時はくらくらしましたが、これで再び満室リーチです！



仙台２棟目と言えば、購入から丸二年が経過するも、未だ満室になったことはないという

少し悲しみのある物件です。ポテンシャルがないというよりは、給湯器不足で工事が

できずに募集できない部屋があったとか、当初の空室が多すぎて埋まるのに時間が

かかったとか、そんな事情があります。思った以上に回転が早いとか、思った以上に

客付に苦戦したとか、そういう事情もありますけどね。



管理会社さんにご尽力いただいているおかげで、稼働率の面では盛り返してきて

いると思います。当初、１５部屋中１０部屋が空室でしたが、コストと相談しながら

最低限の内装修繕と外壁塗装などを実施。思ったよりペースは上がらなかったものの

初期費用や家賃の安さを武器に、じわじわと稼働率を伸ばしてきておりました。

入居者様属性があまり芳しくないところもあり、短期での退去が多かったので、

安定感に欠ける状態なのがちょっと残念ではありますが、最大で空室が残り１部屋まで

減少したということは素晴らしいことだと思います。



まあ、義母は仙台２棟目があまり好きじゃないみたいで、よく文句言ってますけどね。

全然口座にお金が貯まらない、修繕ばっかり、入居者さん対応で手間がかかる、

などなど。口座にお金が貯まらないという話は、借入した金融機関さんが仙台２棟目が

初取引でそれ以外の物件がないから、家賃振込口座および修繕費の支払口座として

使っているけど、２年経っても残高が全然増えていないということに憤慨しております。

割安に買ってるから、買った時点で含み益はあるのですが、義母はキャッシュフローが

しっかりと出ていないことに対して苛立っているわけです。



早く売りたい、を口癖のように言ってますが、あまり早く売ると金融機関さんとの

次の取引に支障が出ますからね・・・。それに満室になっている時に売るのがいいと

個人的には思っています。あと古い物件だから減価償却も取れてるので、義母が

思っているほど悪い物件じゃないのですけどねえ。まあここは何に力点を置いて

見るかによって変わるので、義母の感じ方もわかあらなくはないというか、それはそれで

一つの見方として正しいとは思っています。



仙台２棟目は３部屋立て続けに退去が出た後、なかなか次の入居がつかずにおりました。

しかし晩秋の頃合いからぼちぼちとお申込が入るようになり、空室は残り２部屋と

いうところまで盛り返してきています。夏はさっぱりでしたが、繁忙期が徐々に

近づいてくるにつれ、人の動きが出てきているのかな？という気もしました。

あとは管理会社さんの担当の方が忙しくてあまり動けてなかったのかな？とも。

義母が「電話しても出ない」「連絡が取れない」「対応が進んでいない」と夏頃に

困っていたことがありました。あの時期あまり募集などちゃんと回せていなかったとか

そんな可能性もあるかな？と思ったり。まあ改善したようなので気にしないことに。



そしていよいよ繁忙期が始まった１月のある日、嬉しいご連絡を管理会社さんから

いただくことになりました。



だいたい毎回属性が良くないことがネタになる仙台２棟目ですが、今回は老舗の企業に

お勤めの正社員のＯＬさんという属性高めの方がお申込を入れてくださいました。

なんで仙台２棟目にわざわざ？と思ったのですが、入居申込書を見てなんとなく

類推することはできました。



実家に住んでいたが、通勤が遠くて大変なので一人暮らしをしたいと考え始める。

親元を離れて初めての一人暮らし。ただ、事務職なのでお給料はそんなに豊富でもなく

あまりコストはかけられない。そして実家で飼っていた猫を連れてきたいので、

ペット可の物件しか選択肢がない。そして女性なので、予算的にオートロックとまでは

言えないけど、せめて１階は避けたい。勿論バストイレは別。



そんな条件で探した結果、仙台２棟目しか選択肢がなかったのでしょう。

（あるいは管理会社さんが店頭でゴリ押ししてくれたか）



何にしても、この属性なら保証会社さんは間違いなく審査通ると思いますので、

心変わりがなければ普通に契約に至り、お住まいになってくださることでしょう。

管理会社さん、どうもありがとうございます。



残る空室は１部屋のみです！いよいよ二度目の満室リーチです。

繁忙期ですし、ここで是非もう１部屋決まっていただきたいと思っております。

初めての満室に向けて、引き続き私たちも頑張って仲介業者さんが決めやすい

条件を作れるようにしたいと思います。



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