2021年12月27日

仙台2棟目で既存入居者様の部屋の修繕を実施した模様。

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仙台2棟目の入居者様から、なんだかんだ不具合が出ていて早く直してくれという連絡が

義母および仲介業者さんのところに来ているようで、直す手はずを整えている模様です。



仙台2棟目。ちょうど1年前に購入した物件です。懇意にしている賃貸仲介メインの

業者さんからご紹介を受けて購入した物件です。仙台の物件は基本的に義母の自主管理と

なりますが、この物件はその購入の経緯もあり、仲介業者さんが管理会社的なふるまいも

してくださっております。管理費お支払していないのにすみません・・・。



場所も悪くないし、仕様はちょっと古臭いけどバストイレ別で単身であれば充分な広さを

確保できております。購入する時は、ある程度リフォームして外壁塗装とかやっておけば

問題なく埋まるでしょうと考えておりましたが、蓋を開けてみればなかなか難儀な物件で

埋まるペースが遅い、既存入居者様が問題行動を起こしたりリクエストが多い、新規で

ご入居された方がいきなり滞納して夜逃げする、修繕も想定以上にお金がかかる、と

いった具合で、苦労が絶えない物件です。義母は割と嫌気がさしている模様ですが、

仕事だからしょうがないわよねとブツブツ言いながら対応をしてくださっています。



購入当初、15部屋中5部屋でスタートした仙台2棟目。今は15部屋中13部屋まで

稼働率は改善しており、お金も産んでくれてます。残り2部屋は現在募集停止中でして、

ガス工事が完了してから募集再開の予定ですが・・・コロナ禍で給湯器が供給不足に陥り

未だ調達できていないことから、引き続き停止とせざるを得ない状況です。

きっと切替工事が終わったら残り2部屋も埋まって満室になることでしょう(願望)



そんな近況の仙台2棟目で発生した問題について今日のブログでは書こうと思います。

とはいっても、やっぱり主役は義母になるので、私は断片的な内容を伝え聞いただけ。

細かいことはわかっていませんが、わかる範囲のことだけ書いてみます。



先日、義母と仲介業者さんと私の3人のLINEグループに見積が届きました。

私は特に話は聞いておらず、なんか修繕が発生しちゃったのかな、義母はたぶん先に

電話で聞いてるんだろうな、号室を見ると以前メールでシャワーからお湯が出ないと

連絡をしてきた方っぽいけど、あの方義母に言わせると「なんか細かいのよ」「メールが

とんでもない量届くのよ」ってぼやいてたから、今回も困ってるかな・・・年寄りなので

メール得意じゃないし・・・みたいに思いながら見積の中身をチェック。



内容としては、網戸の張替、台所流し台底板張替、台所流し取っ手交換の3点でした。

金額にして3万ちょっと。このくらいの負担で入居者様の満足を得られるのであれば

やってしまった方がいいなと思った次第です。



この件について、義母に直接LINEで聞きました。何かありました?と。

義母の回答をまとめると、購入前から住んでいる入居者様なので設備にガタがきており

そこを改善してほしいというリクエストだったようです。窓口になって直接対応して

くださったのは仲介業者さんだったそうですが、どういうことかはわからないけど、

なんかイラっとさせられる物言いをされたようです。年内に片づけて気持ちよく新年を

迎えましょう、みたいな感じで提案されたのだとか。



管理委託しているわけでもない仲介業者さんにだいぶ負荷をかけてしまったようです。

なんとも申し訳ないです。売った後の責任はちゃんと取りたいという話をされていたので

甘えてしまっているのですが、いつまでも甘えっぱなしというのもまずいと思う反面、

賃貸仲介はほとんどこちらの仲介業者さんが決めているということもあり、その意味では

お金を落とせていないわけでもないから、空室がある間だけは甘えてしまっても・・・

という気持ちもなくはないという。複雑です。



その後続報はないですが、たぶん義母が発注して仲介業者さんが工事を行っているものと

思われます。入居者様も、義母や仲介業者さんの話からすれば、確かにちょっと細かい

ところはあるのかもしれませんし、言い方に棘があるのかもしれません。とはいえ、

別に悪気があって言ってるわけではなく、過剰なサービスリクエストってわけでも

ないように感じます。粛々と対応して、こちらサイドに連絡しなくてもお住まいになれる

環境を整備することが大事なのかな、と思いました。



今年は嫁ちゃんの実家がある仙台に帰省するので、その時にでも本件の顛末について

各位から話を聞いてみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月18日

仙台2棟目のガス切替があまりうまく進んでいないという噂。

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仙台2棟目の都市ガス→プロパンガス化計画、昨今の資材不足で難航しているようです。

義母と仲介業者さんがやり取りしているので細かいことはわかってないですが・・・。



仙台2棟目は昨年12月に購入したので、購入後丸一年を迎えました。購入時に

15部屋中5部屋しか埋まっていませんでしたが、紆余曲折・苦労を経てようやく

15部屋中13部屋まで稼働率を高めることができました。



仙台1棟目に比べて立地条件に劣ることもあり、義母が自主管理しながら「なんで

仙台2棟目はこんなに大変なのよ」とぼやくことはしょっちゅうです。「仙台1棟目は

楽で良かったわ」と言いますが、あれは仙台1棟目が奇跡的にトラブルが少なかった

だけですよと私自身は捉えております。吸殻を窓から敷地内に捨てるおじさんとか、

入居時に内見したのに「内見させてもらえなかった」と言い張り、何かと不満を

述べてくるおじさんとか、細かいことでもすぐメールしてくるおばちゃんとか。

義母的には困る人ばかりだということですが、札幌で過去に持っていた物件よりは

だいぶマイルドだよと私自身はこっそり思っております(勿論本人には言わない)。



でも皆さん最終的にちゃんとお家賃払ってくださっているのですから、そこに対して

感謝の気持ちを忘れてはいけないと思います。義母もそれはわきまえていますので

「仕事でお金貰っているんだからちゃんとやらないと」という気持ちで入居者様に

対応をしてくださっています。たぶん、真面目な性格と、自分の周りにいる人の

常識では想像がつかない事象に困惑する気持ちとが、そういった愚痴を生んでいるのだと

思います。それもごもっともです。



そして最近はそんな環境にも順応してきたのか、以前のように何かとこんなことが

あって信じられない的な愚痴は出てこなくなりました。むしろ私としては、仙台2棟目で

今何が起こっているのかがわからないという状態になっておりますので、それは果たして

いいことなのか?と思ったりもしますが、義母に丸々任せられるという意味では決して

悪いことではないのかもしれない、とも思います。



さて、仙台2棟目で購入時より残っている課題に「プロパンガスの切替」があります。

元々都市ガスの物件なのですが、築40年を越えているので配管の錆などに対する

リスクがあることが問題と思っていました。そこに対する対策として、都市ガスを

プロパンに切り替え、配管等ある程度先方持ちで直してもらうことでコスト低減を

図りつつリスクを軽減させようという計画でした。



プロパンガスに変えることで入居者様に請求が発生するガス代は高くなります。

その分競争力は落ちてしまうというデメリットはありますが、それを受容してでも

ある日突発的に何百万円単位の工事が発生して、入居者様に多大なご迷惑をおかけする

リスクを排除した方がいいだろうと考えたわけです。



技術的な困難もあり、交渉が難しい状況もありましたが、何とか諸条件クリアして

対応していただけるガス会社さんを売買時の仲介業者さんが見つけてくださいました。

(管理委託してるわけでもないのに、いつも管理会社的な動きをしてくださり恐縮です)



ガス会社さんが決まってから何ヶ月も具体的な動きがなかったのですが、どうやらこれは

仲介業者さん(売買だけでなく賃貸も仲介してくれてます)が、一日も早く物件を

埋めるのであれば「都市ガス」の看板がついてるうちに埋められるだけ埋めた方がいいと

判断して、意図的にガス会社さんの動きを抑えていたのだそうです。それが功を奏したか

時間はかかりましたが8部屋の入居、1部屋は入れ替わりがあったので、延べ9部屋の

入居申込を得ることができました。



残った空室が風呂の給湯機を入れ替えなくてはならないということもあり、ここから

いよいよガスを本当に切り替えないと募集すらできない状況になったタイミングで

本格的にガスの切替工事を開始する手続きを開始したわけです。



ちなみに、まだ給湯器が入替できていなくてお部屋のお風呂が使えない状態だけど

生活保護で前のお部屋も1ヶ月だけ重複して借りられることを利用して、1ヶ月だけ

お風呂は前のお部屋を使ってください、という条件で入居申込を受けてきた部屋も

あります。仲介業者さん剛腕だなとびっくりしましたが、その部屋のことを考えると

タイムリミットが1ヶ月後に切られたということになります。



しかし、ここで誤算。皆様ご存じのように、今は給湯器をはじめとした住宅設備が

コロナの影響で品薄になっています。なので、給湯器など必要な部品を発注しても

届かないという事態に陥っているらしく・・・。



タイムリミットのある部屋もあるのにどーすんの!?と思いましたが、義母曰く

仲介業者さんに聞いたら一旦都市ガスの給湯器を入れてしのぐことも考えていると

いうことでした。大丈夫かなー、心配。



入居付の観点では仲介業者さんのギリギリまでガス切替を引っ張る作戦は成功ですが

コロナ禍で品不足という思わぬ事象が発生したことで、残りの部屋が募集できないという

意味ではマイナスになってしまったようです。でもこればかりは予想もつかないよねと。



義母から断片的に聞いただけの話で、今の工事状況や手配状況がどうなっているかも

わかりませんが、少なくとも切り替えが終わらないと残り2部屋は絶対埋まりません。

その意味では、切替工事が早く終わることに期待したいと思います。



帰省したら関係各位に直接状況聞いてみようっと。



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posted by ひろ* at 09:30 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月02日

仙台2棟目、お申込受領で空室は残り2部屋まで減りました。

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仙台2棟目にお申込をいただくことができました。毎度おなじみの生活保護の方です。

風呂釜がまだ使える状態ではないにも関わらず成約になったのにはびっくりです。



仙台2棟目は現在都市ガス→プロパンガスへの切替日程調整の真っ最中です。

仲介業者さん曰く、ガス会社さんが訪問や投函でコンタクトを取ろうとしているが

なかなかお会いできない人も多く、話が進んでいない模様です。



プロパンガスに切り替えるということは、入居者様にとって「費用負担が大きくなる」

というデメリットがありますし、一般的に都市ガスに比べてプロパンガスの方が

入居者様の目線で見れば不人気設備ということになります。



他方、震災などの災害時に迅速にガスが復旧できることは災害大国の日本においては

もしかしたらメリットと言えるのかもしれません。大家目線で言えば、切替により

配管一式が刷新されるため、築古物件のリスクとしてクローズアップされがちな

水道管のサビによる赤水や、水道管の損傷などのリスクが軽減できるというメリットも

あり、巡り巡って入居者様にとってもそれはメリットになりますが・・・切替をせずとも

水道管刷新の工事を個別にお願いすればいいだけじゃないか、と入居者様からは見えると

思うので、あくまで大家サイドの都合であると考えます。



切替により、設備が一新されることと災害時にメリットがあることは確かに大事なれど、

やはり日常的に利用する時の費用は気になってしまうものと思います。



そこで、今回のガス切替においては、既存の入居者様は「都市ガスと同等の料金」で

ガス供給をして貰うということで取り決めをさせていただきました。これで少なくとも

既存の入居者様に料金面でご迷惑をおかけすることはなくなりました。



それゆえに、ガス会社さんを仙台法人にご紹介いただいた売買及び賃貸の仲介業者さんが

「都市ガスのうちに決めれるだけ決める」と、ガス会社さんの動きを少し制して

ガス工事がないと使えない3部屋(ボイラーの交換工事などを伴うお部屋)以外は

全部埋め、埋まった後でガス工事という動きをしておりました。

先日ようやく12部屋埋まったので、ガスの切替工事の動きが本格化した次第です。

私たちはその説明をされていなかったので「なんでガス工事遅いんだろう?」と

訝しんでおりましたが、そういうからくりだったと後で聞かされ、なるほどと思った

次第でした。



しかし、ある意味この動きが裏目に出ている部分もあり、前述の通り工事が進まないと

残り3部屋の入居も進まないということになってしまいます。工事日程がなかなか

調整できない今の状態だと、募集をしたくてもすることができません。



そのはずなのに、なぜか先日仲介業者さんより「お申込をいただきました」という

ご連絡が届いたのです。あれ、これは一体どういうことで?



仲介業者さんと義母のLINEで「え?あの裏技?」みたいなやり取りをしていたので

義母に内容を確認したところ、どうやらその手段は以下のような内容だったようです。



・生活保護の方を仲介業者さんがご案内した

・お風呂以外は使えるがお風呂が使えない状態だけど、お風呂に関しては当面は

 前に住んでいた家で使えば良いということで説明し、ご承諾いただいた

・切替工事後はお風呂を仙台2棟目で使えるということでお申込をいただいた



生活保護の方に支払われる保護費は、引越前の家と引越後の家で重複している期間が

あれば、2部屋分の家賃の支給があるそうなのです。なので、引越などの理由にて

仙台2棟目と元々の家の2部屋の家賃を支給して貰うことで、お風呂だけ前の家を

使うということを可能にしたようなのです。



勿論、引越関係の過渡期だけですので、せいぜい重なると言っても一ヶ月程度です。

11月中にはガス工事が終わらないとまずいことになります。きっとそこまでには

工事は終わらせられるという目処を立てて仲介業者さんは行動されているのでしょう。

そうじゃないと綱渡りすぎて危なっかしいことこの上なしです。



だいぶ強引な技を使ったなあと思いますが、それだけうちの物件を一生懸命決めようと

動いてくださっていることの裏返しだと思います。ありがとうございます。

想定より時間はかかってしまいましたが、おかげさまで満室も見えてまいりました。

残り2部屋埋まれば満室になります!出足が鈍かったので一時はどうなるかと

ひやひやしましたが、何とかここまで来れて感無量といったところでしょうか。

義母は「手間がかかってしょうがない」とブツブツ文句を言ってましたが、リターンが

大きい場合はリスクも大きいってことで仕方ないと思います。というか仙台1棟目が

異常に手間がかからなさすぎたのだと・・・。



年内に満室になればいいなと思います!

関係各位におかれましては、引き続きどうぞよろしくお願い申し上げます。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月30日

いまさら何を言ってるのかと言ってやりたい事案。

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仙台2棟目を夜逃げした元生活保護の住人。なんと、仙台に戻ってきて再び生活保護を

受けようとしているとのことです。なんじゃそれ・・・。



仙台2棟目で初めて発生した退去。それはなんと夜逃げでした。しかも入居3ヶ月での

夜逃げという最短記録タイくらいのやつです。過去、札幌2棟目で最初から1回も家賃を

払わずに3ヶ月程度で夜逃げした人がいました。あれは夜逃げ狙いで家賃を払わない

行為を繰り返している常習犯だろうな・・・と思いましたが、今回もそのパターンか?

と思った次第です。



残置物はたいしたものはなく、保証会社さんが全部片づけてくれました。家賃についても

保証会社さんから支払われていたので、特に我々が困ることはありませんでした。

強いて言えば、義母がこの件でイライラしたり安否確認したり残置物撤去に同席したりと

時間を浪費してストレスをためたことくらいでしょうか。



本人の前では言えませんけど、今までの仙台1棟目があまりに何事もなく恵まれて

おりましたので、あんな物件ばかりじゃないんだよということを知る良い機会に

なったのではないか、とこっそり思っています。本人に言ったら冗談じゃないわよと

怒り出しそうなので口に出すつもりはありません・・・。



夜逃げの件、過去のブログ記事で触れてますので、詳細はそちらをご参照ください。



その夜逃げ部屋にも無事お申込が入ったし、まずは良かったというところでしたが

まさかのアンコールがここで待っているとは。



義母からLINEが入っており「東京に夜逃げしたやつが早々に挫折して仙台に舞い戻り

区役所に泣きついているようです」とのこと。なんじゃそれ!?



私も夜逃げに対する免疫がつきすぎてしまい、本件正直あまり興味もなかったので、

細かいことは聞いていないのですが・・・家賃を払わず3ヶ月経過した時に夜逃げ。

その際、誰にそう伝えたかはわかりませんが「東京に行く」と言い残していたそうです。

たぶん保護課にでも伝えたのかな?



東京で一旗揚げてやろうと考えたのか、生活保護費を使い込んで家賃が払えずに

とりあえず遠くに逃げたのかは知りませんが、生活保護受けておいて何やってんのと

言ってやりたいところです。



区役所の人は、まず迷惑かけた不動産屋さんに謝ってこい、と言ったようです。

そりゃそうですよね。小学校の道徳の授業受け直してこいって感じですよ。

区役所の方も大変だよなあと思いました・・・。お疲れ様です。



細かい経緯は聞いておりませんが、まあたぶん区役所の人に言われたことを受けて

元入居者sの方が仲介業者さんに謝罪の電話をかけたのでしょう。そして、生活保護を

受けるためには住居が必要だから、もう一度入居させてもらうか別の住居を紹介して

貰えないか、みたいな相談があったのでしょう。それが仲介業者さんから義母に伝わり、

義母が誰があんなもん入れるかと怒っているんじゃないかな、と。



義母からは「住所がないと至急はされないけどそいつはもう入居拒否、信用度ゼロ」と

コメントが書いてあったので、経緯としては当たらずとも遠からずってとこでしょう。

私も入れなくていいと思います。まず保証会社さんの審査が通らないでしょうから。

今回に関してはその1点で完全にアウトです。保証会社さんが通るなら個人的には

興味本位で入れてみてもいい気はしていますが、義母のストレスがまた溜まると思うので

出来心程度にとどめておきます。



今回の話を聞いててこれを思い出しました。

許してくれよな!な!

許してくれよな!な!って区役所で言ってそう・・・。



ということで、不義理を働くとそれが自分に返ってくるという生きたサンプルを見て

自分も不義理をしないように気を付けないとなあ・・・あと不義理と思ってないけど

実は不義理だったみたいなこともあるだろうから、もっと感度を良くしておかないと

いけないな・・・みたいなことを思いながら、本日のブログは終了です。



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posted by ひろ* at 10:10 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月27日

仙台2棟目に無事お申込をいただくことができました。

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仙台2棟目、お申込をいただいたと連絡がありました。先日の夜逃げで空室が出た分は

すぐにカバーできたので良かったです。残り3部屋!



仙台2棟目は一度稼働率8割まで持ってこれたのですが、そこから1室夜逃げが発生。

入居してから1度も家賃を払っていない、確信犯的なやつだったようです。生活保護も

貰ってるくせに酷い話です。我々の払った税金を返せ!



幸いにしてというか当然というか、残置物を撤去したお部屋は美装だけ入れればすぐに

募集できる状態になっていましたので、早速仲介業者さんにより募集を再開して

貰いました。残置物撤去の時に、ワイヤレスのTVドアホンまで保証会社さんによって

片づけられてしまうという事件があり、その関係でTVドアホンを設置し直す羽目に

なってしまったのが残念なところです。これだけで家賃貰ってた分の一部を損した気分。



そして先日、義母が東京に来ているタイミングのことでした。仲介業者さんから

夜逃げから回復させたお部屋にお申込が入ったという連絡があったのです。



あくまで速報ということで詳細はこの時点ではわかりませんでしたが、今までの

パターンからすれば、また濃いめのお客様なのではないかと想像しておりました。



昨日、この仲介業者さんとお電話でお話をする機会がありました。

入居申込の件を確認すると「保証会社の審査も通過しました」とのこと。

これで入居は確定的ってことですね。良かった。



「まぁ、今回のお客様は保証会社の審査が通るのは当然ですが・・・」



ん?なんか今、普段なら絶対言わないようなすごいこと言ってませんでしたか?

保証会社さんの審査を通過して当然、とか。そんなに属性が良い方が家賃格安の

うちの物件に入るってのはどういうことなのでしょう・・・?



話を聞くと、今回のお客様は誰もが一目置くレベルの組織で働いている方で、

たぶん契約書貰った後でその名前でネット検索とかしたら素性がわかるんじゃないかと

思われるような人でした。そんな人がなんでまたこんなお安い物件に申込を入れたのか。

別宅として使うのかな?と思ったのですが、ある意味それが正解でした。



ペットのお部屋だそうです(驚)



ペット飼育不可の物件に住んでるから、ペット用に1部屋借りるということでした。

なんという贅沢。しかし大家的にはこれは長く借りてくれるパターンではないかと

期待に胸が膨らみます。いや、やっぱり一緒に住みたいと本宅を引越される可能性も

ありそうなので、もしかしたら短命に終わるかも?でもこれだったら、少なくとも

滞納はなさそうだなと安心できます。



何にしても、すぐにリカバリーができて良かったです。ほんと。



これで残り3部屋ですが、この3部屋はなんと今募集ができない状態にあります。

なんと勿体ない!



原因はプロパンガスの切替工事の際にお風呂を交換して貰うことになっており、

それが終わらないと今のバランス釜が使えるかわからないから、ということで

募集しづらい状態になっております。



プロパンガスに変更する件、だいぶ前に話はついているのに、なんで未だに切替が

終わってないの?と不思議に思っていました。そのことを以前ブログに書いたのですが

それを見た仲介業者さんから「都市ガスの方が埋まりやすいから、ガス会社側の動きを

できるだけ先送りにするよう動いていました」との種明かしがあり、なるほどと思った

ものでした。ただこれ、バランスが難しいですね。今回ギリギリまで引っ張ったから

切替しないと募集できる部屋がなくなるというジレンマに陥ります。



募集できる部屋がなくならないようなタイミングでゴーサインを出してくれたようですが

ガス会社さんの通知に対しての連絡が取れない部屋が多く、切替工事が進められない

状態にあるようです。入居している部屋が多くなれば、連絡を取る人も多くなるので

確かにそうなるよねと納得はいきます。この辺のバランスをとるのが難しいだろうなあと

思いましたし、実際その状態になっているようです。



ここはひとつ、ガス会社さんに頑張って連絡を取っていただくしかないですね。

仲介業者さんも、あまりにガス会社さんの動きが鈍いようなら、こちらからも通知文の

投函などでうまく支援するということを言っておりました。



あと3部屋、早く募集できる状態になり、順調に決まりますように。



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