今更売却した仙台２棟目のトラブルが！？

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売却した仙台２棟目に過去に住んでいた入居者様から振込があったとのことです。

もはや物件も売却して入居もしてないのになぜ振込が！？という感じです。



まずはじめに・・・昨日の確定申告の納税額が来ないと騒いでいた件は、結果としては

届いていた情報だけで納税ができたというオチでした。確定申告より明らかに法人の

納税の回数の方が多く、そっちは整理番号だの税目だのいろいろと必要だったので

同じようなものが必要なはずと思い込んでしまっていたところがありました。

お世話がせしました・・・。



でもそれだったら、夕方メールした時点でもう納税できるしって返答してよーという

気持ちもなくはない・・・。自分のことも反省しつつ、先生にもそこは勘違いしてる

ことも多いので一言言ってほしいですとお伝えはしました。



とまあそんなこともありましたが、そんな中本日の話題です。

今日は亡霊からの振込のお話です。

いや、別に怖い話でもなんでもなく、困った人もいたもんだなというだけですが。



相変わらず仙台１棟目は義母の自主管理なのですが、仙台２棟目の時にお世話に

なっていた管理会社さんがいろいろとサポートしてくれております。

こちらの管理会社さん、少し前に独立されまして、今はご夫婦で不動産管理業を

営まれております。義母は奥様ともお食事会をして交流を深めたようです。

私、管理会社さん、義母のＬＩＮＥグループに管理会社さんの奥様が追加され、

義母とのやり取りに使われており、そこを眺めて把握したって感じです。

それ以外の情報ソースなし（笑）



ここのグループにいろいろと断片的な情報が流れてきております。

口頭で会話したものを補完する意味合いのものが多いため、全体はよくわからないけど

何かやり取りしてるんだろうなー、という感じで眺めております。

写真が送られてきたり、火災報知器がついてなかったのでつけましたという報告が

流れてきた李、銀行関連のニュースが流れてきたり。以前より活発な印象です。



私がいなくても仙台１棟目は回るし、なんなら今私が一番状況を把握しておらず

はなしについていけてないすらあります（笑）

義母は年寄りをこんなに働かせてと思っているかもしれませんが、私としては

大変助かっているし、義母の老後のボケ防止にもいいんじゃないかなと思ってます。



そろそろまた温泉に連れていって慰労しないとだなあ。

嫁ちゃんは猫を飼い始めてから旅行に行きたがらないのに拍車がかかったので、

どこで折り合えるか・・・。



で、その断片的な情報の中に出てきたもので気になったのが「●●さんは☆☆銀行

△△支店からの振込だそうです」という一文。これを義母が発しており、管理会社さんが

「☆☆銀行並びに保護課に確認してみます」と回答をしておりました。



仙台１棟目には生活保護の人はいなかったと思うんだけどなあ？銀行のニュースの後で

書かれていたから、そのニュースに関係するのかなと思ったけど、前後の文脈からすると

それも違いそうです。類推しきれないなあ。



ということで、直接義母に聞いてみることにしました。あの話は何ですか？と。



義母曰く、仙台２棟目に以前お住まいになっていた逮捕された方が、水道代をなぜか

振り込んできたらしいのです。振り込まれても困るとブツブツ言っていました。

うん、それは困るよね・・・。てか何で急にそんなことになったのやら。



義母が管理会社さんから聞いた情報によると、最近出所してまた保護費を受け取るように

なったらしいのです。住居が変わったのに引落の手続きが解除されておらず、

また引き落とされてしまったのではないかと管理会社さんは推測しているとの

ことでした。なるほどねー。



当時からお騒がせおじいさんだったのですが、まさかの物件は売って本人も退去してから

こんな騒ぎを起こしてくれるとは。ある意味すごいわ。騒動を起こす天才なんじゃないか

とすら思いました。あ、今ついでに「天才」が「天災」と変換されましたが、

もうそれでいいんじゃないかと思うくらいです。



義母からすれば、ずっと気に入らなくてやっと縁が切れてせいせいした仙台２棟目と、

その仙台２棟目を嫌う原因の一つにもなった元入居者様という、できればもう

関わりたくないコンボが今また亡霊のように復活してきたことでイラッとしていると

思われます。こういう時はあまり刺激するような物言いは控えないとなあ。

つくづく迷惑な人ですね、と無難に返事をしておきました。



世の中いろんなことがあるもんですね・・・。常識では考えられないようなことも。

私の常識、あなたの非常識。



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仙台２棟目、利益確定の売却が完了しました。

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二日前のことですが、仙台２棟目の売却が無事に完了しました。正直蚊帳の外だったので

あまり実感も何もないのですが、古い物件を利益確定できたのは良かったと思います。



仙台２棟目は４年前に購入した築古ＲＣです。購入時点では稼働率３割とかでした。

前のオーナーさんも投資家さんだったようですが、こだわりが強すぎたみたいで

広く客付活動をすることができていなかったように見受けられました。



立地的には客付に強いエリアのギリギリ圏内でしたし、まあ普通のちょっと古めの

ＲＣって感じだったので、普通に埋まるんじゃないかと思って購入を進めました。

融資も初めての取引になる地銀さんで修繕の金額も含めて引っ張ることができたため

悪くない取引ができたと思っておりました。



ただ、義母は現地を内覧した際に、なんか嫌だなと感じたそうです。そしてこの話を

しばらくの間聞かされ続けることになるわけですが・・・。



大規模修繕をして客付をする、プロパンガスに切り替えて設備を刷新する（という技が

当時は使えましたねえ・・・と遠い目をしながらつぶやく）、などで進めていきましたが

この頃ちょうどコロナ禍真っ只中のため、私が仙台に行くことができず、義母にかなりの

負担を強いてしまいました。大規模修繕や部屋の仕様決めなどをほぼ一任してしまい、

何で手伝えないのよとブーブー言われたのをよく覚えております。でも当時はコロナで

往来していい雰囲気じゃなかったですから・・・。



散々ブーブー言われながらも、義母が踏ん張ってくれて無事に物件が仕上がりました。

そして今度は客付なのですが、思った以上に苦戦してしまいました。仲介業者さんも

「なんでこんなに埋まらないのかわからないです・・・」と首をひねっておりました。

義母的にはこの辺で「だから嫌な予感がしてたのよ」「誰も私の言うことなんか聞かずに

話を進めていくんだから」とブーブー文句を言いはじめます。売却するまでこの

嫌な感じがしたという話は続くことになります（苦笑）



更に、コロナ禍で給湯器が供給されずにガスの切替が進まない事案も出てきました。

都市ガス→プロパンのパターンなので、都市ガスの間にできるだけ客付を進めておくと

仲介業者さんが判断したため、ギリギリまで交換を引っ張っておりました。いよいよ

募集できる部屋が給湯器が故障している部屋だけになった時に切替の作業を打診した

わけなのですが・・・コロナ禍で資材不足に陥り、いつ切替が進められるかが

すごく不明瞭な状態に。そしてその間にも、早い人はちらほらと退去が始まります。

満室にならないままじりじりとする日々が続きました。



給湯器の交換の目処が１ヶ月後などと目処がついた頃合いに、お風呂が使えなくても

友達の家でシャワーを借りるから大丈夫ということでご入居された生活保護の方。

この時はなんと奇特な人もいるもんだとは思ったものの、埋まってくれるのがありがたく

あまり気にもせずに入居いただいてしまいましたが・・・この方が伝説のＧ部屋を

作り上げてしまうのでした・・・。



Ｇ部屋に関しては今更改めて書くのは微妙なので、気になる方は過去ブログをどうぞ。

その１

その２

その３

番外編



それ以外にも、逮捕される方や夜逃げされる方、滞納される方、タバコを窓の外に

ポイ捨てされる方など、ちょっと常識的な行動とは考えにくい方が多数おられましたので

義母は自主管理を諦め、仲介業者さんに管理を委託したのでした。



結局、義母としては手間がかからず儲かるのが理想なのに、手間はかかるしたいして

儲からない、さっさと売りたいとぶつぶつこちらに言ってきます。銀行さんから融資を

引いて長期保有前提で買っているのに、そんな買ってすぐ売ったら次がなくなるよ、と

諭して我慢して貰っていました。



しかし、保有から３年経過しても大きく状況が変わらないし、銀行さんからは

別件融資の際に債務償還年数が長いと指摘を受けるしで、稼働率が悪い物件や銀行評価が

芳しくない物件は早めに売却を進めるのもいいのかもしれないと思うように。

しかも保有して３〜４年経過したなら、当時の担当の方も異動しているはずですし

財務体質の改善という大義名分もあるので、売却でもいいかなと思い直したのでした。



ただ、具体的な動きは特に取っておらず、頼むとしたら誰に売却の仲介をお願いしたら

いいのかなと考える程度だったのです。



それがある日急に義母が「売却の仲介を頼んだ」と言ってきたのでびっくりしました。

元銀行員さんで義母の自宅に出入りしていた方が銀行を辞めて不動産屋を開業したと

ご挨拶に来たらしいのです。その時に義母がこれ売れる？と仙台２棟目を出したとか。



それはそれで進めて貰っていいやと思ったのですが、管理会社さんにその話を通さず

進めるのは危ないと思ったので、その業者さんとは一般媒介、並行で管理会社さんにも

一般媒介で仲介いただくようお願いをしました。元々、管理会社さんの仲介で購入して

いるのだから、売却の仲介も入りたいと期待するのが普通だと思うためです。



そこからだいぶ長い期間が経過しましたが、この度希望額から多少指値を受けて

売却に至ったという次第です。お客様を見つけてきたのは銀行を辞めて独立した

仲介業者さんでした。ありがとうございます。



管理会社さんには、売り側仲介さんが収益物件の仲介が初めてで、買い側仲介さんも

売主さんに言われたことを言っているだけっぽいという素人同士の取引の間に立って

いろいろと陣頭指揮を執っていただいたようで、ありがとうございました。

今度仙台に帰省した時には奢ります。



それから、買主さん側の司法書士の先生が諸事情にて本件に対応できなくなった際に

快く引き受けてくださったお友達の偉い司法書士の先生にも感謝申し上げます。



・・・正直、そのくらいしか今回関わってる人がわからない（苦笑）

義母が進めてくれたので、私はほとんど何もしないままに売却を迎えたのでした。

なので実感も感動も感慨深さも何もありません・・・。



せめて銀行口座の残高くらい見たいなと思ったので、お金どのくらい余裕できました？と

聞いたところ、通帳を預けてあるので戻ってきたら写真を送る、と。うーん、なんか

全然張り合いがないというか盛り上がらないというか・・・。



まあでも、購入＋大規模修繕の価格より１０００万以上高く売れましたので、

利益は出ただろうと思います。無事に利確できたことを喜ぼうと思います。



少し東京法人や個人事業主にもそのお金分けてくれないかなー・・・（笑）



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仙台２棟目の売却、懸念点は今のところ解消して進んでいきそう。

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昨日書いた買付の話ですが、きな臭い文言は決済までに完了すればいいわけではなく

動きを取り始めればいいというだけみたいです。進められそうでよかったです！



仙台２棟目は義母がずっと売りたいと言い続けていたのですが、銀行融資もいただいて

いる物件なので、あまり早急な売却は次の取引にも影響があるからと少し待つよう

こちらから言い続けておりました。



とはいえ、築古物件だし、なかなか埋まらないし、トラブルも多かったし、属性も

お世辞にもいいとは言い難かった物件です。どこかで切り離しはしないといけないと

私も思ってはいました。



具体的に売却に動き出したのは、今のままだと財務状態があまり芳しくないと

見られてしまうという話をメインバンクさんから受けた時です。なんだかんだ言って

メインバンクさんはしっかりと面倒を見てくれますが、普通に持ってくと債務償還年数が

長すぎて難しいと言われかねない、ということを暗に教えてくれました。



保有して４年が経過していますし、借入していた金融機関さんにも義理は立っただろうと

判断して、収益性が芳しくない＆財務体質を改善するために売却したいと申し入れて

借入している金融機関さんにも理解を得た（と義母が言っている）ことから売却に向けて

舵を切った次第でした。



価格が高めだったこともあり、だいぶ時間がかかりましたが、昨日書いた通り

ようやく買付をいただくことができました。今日はその買付に関して昨日動いた内容を

書いていきたいと思います。



買付の中でネックになりそうと思ったのが、保証会社さんに加入していない方の

保証会社加入と、プチ滞納をしている入居者さんを退去させることでした。

これは相手のあることだからそんなに簡単には進まないぞ、と。



なので、ここに関してどういう話になっているかを確認するよう、管理会社さんと

義母にお願いをしました。その結果は・・・動き始めてくれるだけでＯＫでした！

めっちゃありがたい！助かります！ていうかそれだったら購入した後管理会社さんに

直接言えばいいだけだったのでは（笑）



ちなみにこの買主さん、既に銀行融資も内諾は貰っているらしいです。それも、

仙台法人のメインバンクさんで。支店は違うと思いますけど。古くてもやるのねー。

しかも買主さん、大阪の住所なんですよ。なんかいろいろ不思議な感じがします。

まあ買ってくれるなら何でもいいんですけどね（雑）



これで話が進むぞと思っていたのですが、そこに義母からなにやらＬＩＮＥが・・・。

問題が発生した、みたいなことが書いてありドキッとしたのですが、内容としては

こちらで司法書士の先生を探さなくてはならないという話でした。込み入った話かと

思ったのですが、単に買主さんがいつも頼んでいる先生が大阪の方で、今回多忙で

手が離せないだけだそうです。



まあそういうことであれば、いつもお願いしている仙台の司法書士の先生にお願いを

すればいいだけですね。ということで、私から先生に連絡をしつつ、詳細は義母から

連絡して伝えて貰う流れで話を進めました。先生も快諾してくださったので良きかな。



・・・夕方になって義母から「ＬＩＮＥのネーム？を渡されてよろしくって言われたけど

どうしたらいいの」と。ＬＩＮＥの・・・ネーム？なんだネームって。ちょっと何を

言ってるのかよくわからなかったので、先生から送られてきたものはなんですかと確認。

どうやらＬＩＮＥのＩＤが送られてきているようです。



義母はＩＤからＬＩＮＥ登録する方法を知らないようなので、どう伝えようかなと

思っていると、嫁ちゃんがささっとフォローに入ってくれました。電話したり

スクショしたりで教えているようです。私は出張中なので細かいことは不明ですが

頼もしい嫁ちゃんです。



そして嫁ちゃんから届いたＬＩＮＥのメッセージ。

「教えたけどわからないみたいだから先生の方から登録して貰うようにできない？」

・・・義母の牙城は攻略出来なかったようです（苦笑）



ということで、私が司法書士の先生をＬＩＮＥでお友達登録して、義母と先生と私の

３人のグループを作る形で解決させました。思わぬところに障害がありました（笑）



ということで、決済日も決まったので、まあきっとこのまま順調に進んでくれると

信じたいところです。金融機関さんにはちょっと申し訳ないと思いますが、仙台法人は

微妙な物件を切り離せて利益が出る、管理会社さんは管理継続、仲介業者さんは手数料を

確保できる、買主さんはある程度できあがった収益物件を購入できる、ということで

皆それぞれにいいことがあるお取引になるだろうと思います。

このまますんなり進みますように。



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仙台２棟目に（若干油断ならないですが）買付が入りました！

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仙台２棟目に買付が入ったとの連絡をいただきました。やっと動いたかー！

ただ、ちょっと難しそうな条件が付いていたので、果たして成立するか心配です。



これもちょいちょい書いてることなので、愛読者の皆様におかれましては耳にタコかも

しれませんが・・・。売却により財務を少し良くしようという活動をやっております。

その趣旨で、売却も進めていきたいと考え、実際に動きを取っております。

なかなか成果は出てないんですけどね。



札幌９棟目は無事に売却できました。千葉１棟目、富山１棟目は動きはありません。

太陽光発電所も見込客の方がいないわけではないですが、実質的には動いていないです。

仙台２棟目もここまで鳴かず飛ばずな感じでした。



結局、売れてる物件は「価格を下げる」ことができた物件なんですよね。札幌９棟目は

仲介業者さんが下げようと主張するので２回下げたらようやく売れました。家賃保証の

分がまだ片付いていないので、毎月出費は出ていますけどね・・・。



仙台２棟目も先日価格を見直すチャンスはあったのですが、義母の判断は指値を

受けることを内々で仲介業者さんに伝えるけど表面的な価格は落とさない、でした。

私ならきっと価格自体落とすけどなあ、と思いましたが、そこは義母中心で動いている

売却なので、あえて私は異を唱えず。せっかく義母がやってくれている話ですから、

できるだけ義母の自主性を大切にしたいと思っております。



なので、まだまだ売れないかなーと正直思っていたのですが、一昨日の夜になって

「買付を貰いました！」との一報が届いた時は「マジか！」と思ったのでした。



ただ、肝心の価格とか融資特約の有無とかが全然わかりません。義母は明日になれば

仲介業者さんが買付の書類を家に持ってくると言っていたので、それを待つことに。

ただ、融資利用するらしいということは聞いていたようで、その情報だけは入って

きております。



融資利用かー・・・ということは融資特約あるんだろうなあ。なんか微妙だなー。

築年数がかなり古い物件なので、融資がやすやすと出るとは思えないんだよなあ。

ぬか喜びになる可能性、大きいよねこれは。



ちなみに、１割程度の指値を入れられているということも情報として伝わってきました。

まあその金額は元々許容しようと言っていた金額なので、よしとしましょう。

やっぱり融資特約の方だよなあ、心配なのは。



ということで、買付証明書の詳細がわかるまでは本件は忘れることにしました。

ダメだったら悲しいだけだし。



そして翌日。実際の書類の写真を見ることができました。仕事中だったので、

あまりまじまじとは見れなかったのですが、どうやら融資は使うけど融資特約はなし、

という買付だったようです。むむ、そうするとほぼ決まりでいいってことか！？

これはいい話でした。ラッキー。



その後サラリーマンのお仕事に戻ったので、次に落ち着いて買付の確認をしたのは

夜になってからでした。下の方までずっと目を通すと・・・なんか「その他条件」に

いろいろ細かいことが書いてあります。



管理会社を継承することを条件とする・・・まあこれは問題ないでしょう。

管理会社さん、管理は捨てたくないはずですし。



現在保証会社に加入していない部屋の保証会社加入交渉・・・交渉だけだったら

問題はないけど、入ってくれる保証はないからなあ。加入が条件と言われてしまうと

それはちょっと厳しいですなあと言わざるを得ません。



滞納者の退去交渉・・・これも退去の成立までを条件とされてしまうと厳しいですが

交渉するだけでいいなら交渉はしてみます、って感じでしょうかね。



同日の契約決済を希望・・・やっぱやーめたと言っても手付金払ってないから問題ない、

というやつですか？そうだとしたら一気に信憑性が下がりますね。



義母が「めちゃくちゃめんどくさい仲介がついてる買主さん」などと失礼なことを

申しておりましたが、諸条件のところを見てると、そうなのかもなーという気も

ちょっとしてきます。



義母からは決済日が決まったみたいな連絡もありました。この諸条件の話がつく前に

話を進めちゃって大丈夫なのか？と気になりましたが、義母は管理会社さんと

売り仲介さんで直接話をしているはず、と言っています。



不動屋さんの仕事っぷりをなめてはいけない・・・その辺適当なことも多々ありますよ。

心配になったので、義母に許可を得て管理会社さんにこの話を知っているかという

確認をさせていただきました。



「近々買付が入りそうだとの話を先週聞いていました」

「実際に入っていたのは今連絡をいただいて知りました」



・・・大丈夫？（不安）



しかし、もうちょっと話を進めていくと、保証会社加入の話や退去交渉の話は

売り仲介さんから聞いてはいるとのこと。よかった、聞いてるならちょっと安心です。



交渉するだけなら可能だけど、成果も求められると約束できないという至極普通のことを

仰っていましたので、そこが買主さんと認識齟齬がないか、ですね。

義母からも、管理会社さんからも、その点を確認して貰うようお願いをしました。



本日、その確認が「交渉するだけで良い」になれば、今回の売却の障害はなくなります。

ここはひとつ、交渉のみでＯＫという回答でフィニッシュできることに期待です！



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仙台２棟目を売却するにあたり、価格をどうするか。義母は管理会社さんと相談した結果

価格は買えずに指値前提で動くという決断をしたようでした。



先日、売却をどうするかブツブツと書いたブログがありましたが、この中で仙台２棟目も

少し言及しておりました。価格が高いのか、耐用年数の問題なのか、融資がなかなか

つかずに買付に至らない状態ということでした。



義母的には、この物件は元々あまり気に入っていないという話がありまして・・・。

事あるごとに「買う時からなんか嫌な感じはしていた」「全然儲かってる気がしない」

「手間ばかりかかる」とブツブツ。坊主憎けりゃ袈裟まで憎いの状態になっているような

気もします。まあとにかく嫌でしょうがないそうです。



実際のところは、確かに稼働率は微妙なのですが、１５年融資で借りていることもあり

残債がぐいぐい減って含み益は出ている状態だと思っているんですけどねー。

含み益って、どうしてもわかりやすく目の前に出てこないので、感覚的に目の前の

稼働率にばかり注目してしまうのは仕方がないかなと思っています。



あと、義母の謎の勘って割とよく当たるので、意外となめてかかっちゃいけない

やつなんですよね。なので、またそんなオカルトみたいなことを・・・とは言わないよう

心がけております。



そんな義母が、元々積み立てをしていた金融機関さんを退職して、自身で不動産屋さんを

立ち上げたということでご訪問をいただいた際に、売却するならこのくらいの価格で

いけると思いますよという話をいただいていたようです。義母としてはもう売りたいと

思っていたわけで、事後報告で「売るようにお願いしました」と連絡をいただきました。

一応、銀行さんには売りたい旨を話してから動いたそうです。



まあ、４年とか持ってるし、売れるなら売れるでいいかなと思ったので、私も

進めてくださいという話をしました。ただ、管理会社さんに対しての義理も必要なので

一般媒介にして管理会社さんにも売却を依頼するようにお願いをしました。



あれからだいぶ経過しますが、売れる気配は無し。価格設定の問題でしょうねえ。

結構高い金額だなと思いましたもん。でも今の相場もわからないから、このくらい

強気な相場なのかもしれないと思って、その価格で様子を見てみることにしました。



でも、今のところ売れません。やはりちょっと高めなんだろうなあ。

まあでも義母が売ると決めたことだし、ここは最後まで義母に任せてみようと思います。

私だったら価格を下げるだろうと思いますが、義母はどう判断するか。



ちなみに管理会社さんは指値前提のご相談が多いようですが、もう片方の業者さんは

「価格を下げない方がいい、勿体ないので指値は受けなくていい」と言っていたとの

ことでした。



最近になって動きがあり、元銀行員さんの方の不動産屋さんから、なかなか売れないから

自社で買い取りも考えているという話があったそうです。買取の場合は、未だしている

金額の８掛けとのこと。仲介で売るなら今の価格より１４％ダウンくらいの金額が

妥当ではないかと言われたそうです。指値受けなくていいと言っていた頃の勢いは

なくなってしまったようですね（苦笑）



「どうします？」と義母に相談されたので、まず義母としてはいくらでなら売りたいかを

確認。義母はできれば今の金額から９掛けくらいで売りたい気持ちだけど・・・と

言ってました。まあ私も感覚的にはその辺が着地でいいような気はしております。



それであれば、まずは義母が売りたい値段に値下げするとか、業者さんと少し話を

してみたらいいんじゃないでしょうか、とお伝えしました。



その後状況を聞いたところ、管理会社さんと相談したら、いずれにせよ指値は

必ず入るので、別に市場への売出価格を変えなくてもいいんじゃないですか、との

アドバイスを貰ったので、価格は変えずに今の金額で継続して売り出すとのこと。



早く売りたいなら金額変えた方がいいと思うけどなー、あと買取するとか言ってた

業者さんの方に本当は相談しないといけないのではないかなー、などとも思いました。

管理会社さんは元々首尾一貫して同じ意見しか言ってないですからねえ。

その人に聞いても同じ意見シカ出てこないわけで・・・。

そして現状維持だと結局売却に関しては何も動きがないわけで・・・。



とは思ったものの、そこは義母に任せると決めたので、そういう意見は封印。

その気持ちで進めていいんじゃないですかと伝えました。またしばらくして売れないとか

業者さんがどうこうとか言い出したら会話してみよう。



ということで、まだ売却にはもうちょっと時間がかかりそうな仙台２棟目でした。



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