2021年09月13日

仙台2棟目で入居申込を受領しました!

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仙台2棟目、入居申込いただいたそうです。審査がうまく進めば、残り4部屋です。

満室に向けて、ゆっくりながら歩んでくれていると信じたいところ。



仙台2棟目は昨年の年末に15部屋中5部屋が埋まった状態で購入しました。

もっとサクサクと決まると思っていたのですが、意外と苦戦してしまっております。

ようやく15部屋中10部屋が埋まり、残り5部屋という状態です。



先日は強烈なドタキャンがあり、世の中いろんな人がいるものだなあとクラクラした

ものでしたが、義母の自主管理と言うこともあり、あまり変な人が入るのも困ります。

そういう意味では、未然にトラブルを起こしかねない人の入居を断れたということで

良かったのではないか。そう考えることにしています。前向きに捉えるのが吉です。



ドタキャンの後、しばらくは快音が聞こえてきませんでした。まあ8月って閑散期なので

それは仕方ないでしょう。9月に入ったので、ぼちぼちではないかと思っております。



その期待に応えるかのように、先日仲介業者さんから「入居申込いただきました!」

という速報が入ってまいりました。まだ速報レベルなので、詳細は追って義母に伝える、

ということでした。速報でも何でも、入居申込があったのは大変ありがたいことです。



謝意を伝えると「いつもの生活保護ですけど・・・」とのことでした。

更に、高齢者であることも確定しているとのことです。

うんうん、毎度おなじみな脂っこいパターンですね(もはやマヒしている)



速報ということなので詳細はこれからになるのでしょうけど、高齢の方の場合は

見守りサービスを必須にしたいと思っております。仲介業者さんもそれは理解されて

おりますので、見守りサービスをつけることを前提としてくれているようです。

そうじゃないと孤独死リスクが高すぎますからね・・・。



過去、孤独死保険に助けられたことが1回。そして孤独死保険をかけておらずに

いろいろと大変だったことが1回あります。

大変だった方の孤独死は、恥を忍んで健美家コラムに寄稿させていただきましたので

ご興味ある方はご一読いただければと思います。

第1話

第2話

第3話



少しコストはかさみますが、孤独死に対応した保険をつけておくことで、孤独死が

発生してしまった時の費用面での対応が楽になることは間違いありません。

私がつけている孤独死保険は、孤独死による原状回復費が最大200万、孤独死発生から

初回入居までの間の遺失利益の補填、孤独死のため家賃を下げて契約した際に、

当初家賃との差額の補填といったことをしてくれます。この保険に加入しておくことで

経済的な部分ではかなり楽になるのではないかと思います。



仙台2棟目も当然この孤独死保険には加入しております。転ばぬ先の杖。



「入ろうかな?」と思っている人は、一日も早く入った方がいいと思います。

私は孤独死保険に加入した数日後に本当に孤独死が発生してしまったことがあります。

(健美家コラムに寄稿した孤独死とは別の孤独死です)

保険だけは先送りにしないことをお勧めしたいです。思い立ってすぐ手続したこと、

保険代理店さんに思ったより早く資料が届いたからということで契約が有効になる

タイミングを保険代理店さんが早めてくれたこと、この2点がなければ孤独死保険は

適用されていなかったと思います。



その後、進捗どんなもんか義母に確認しましたが、70代男性でこれから生活保護を

受給するとしか聞いてないとのこと。あまり細かいことは聞けていないようですが、

ま、生活保護を受けられるなら問題ないでしょう。たぶん。

保証会社さんの審査もだいたいいつもごり押しで通してくれるし・・・。



仙台2棟目、キャンセルがなければこれで残り4部屋になります。当初思い描いていた

形よりはだいぶスピードが遅いのは残念ですが、まあ目論見と変わってしまうことは

得てしてあることです。理由を分析して次に同じミスを犯さないこと、これはこれで

予想と違うなりに適切な箇所に着地させること。それが大事です。

ということで、着実に進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月15日

短期入居のご相談をいただく。

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仙台2棟目の滞納おじさんから「仕事関係者を短期入居させてほしい」というご相談が

義母のところにあったとのこと。結果的にお断りになった?ようです。



先日のブログで書いた、購入前からお住まいになられている現場系の入居者様。

滞納は解消させたとご自身から連絡があったのですが、義母が記帳してみると、

3ヶ月滞納なのに2ヶ月分しか入金されておらず、結局1ヶ月はまだ未入金でした。

義母がお怒りモードでした・・・まあそりゃ怒るわな。うん。今頃督促作業に

入っているものと思われます。



この入居者さんから、滞納を解消させた(とご自身で主張された)タイミングで

「仕事の関係者を空室に一時的に入居させてもらえないか」との相談がありました。



前述の通り、現場系のお仕事をされている方です。たぶんですが、組織に緩く属しつつ

一人親方かそれに近い仕事をしているのではないかと考えられます。

この人が今後とりまとめをやる現場に職人さんを何人か連れてくるので、空き部屋を

仕事の間の数ヶ月借りたい、という相談だったそうです。



ある程度の信頼関係があれば、まあそこは信義則の考えでご入居いただくことも

考えたかもしれません。しかし、どのようなご事情があったかはわかりませんが、

滞納されたという事実があることを勘案すると、やはり無条件に信じるわけにも

いかないですよね、と。



となると、貸すならきちんと契約を行い、リスクを排除した形にしなくてはなりません。

その期間に準じた定期借家契約で対応すればいいか?と思いましたが、入居したいと

仰っている日が近いので、契約書を私たちがいちから作って対応するのは時間的にも

ちょっと厳しいです。義母は契約書の製本とかできないので、私が作って郵送して、

という手順になります。それだと入居希望日までに契約が終わらないことになります。



それに、法的に本当にこの解釈で正しいのかというと、自信がありません。

2ヶ月滞在なら2ヶ月の定期借家契約を結べばいいのだろうと思っていますが、

一時使用賃貸借の方がしっくりと来るのかもしれません。

と言いながら、一時使用賃貸借と言う言葉をふんわり知ってるだけなので、詳細は

正直なところよくわかっていません。



困った時はその道のプロに聞くのが良いでしょう。

仙台2棟目の仲介業者さんは、民法改正の時もその勉強会の資料を送ってくださったり

しているので、この辺の勉強もされているかもしれません。



ということで、ちょっと聞いてみました。

すると、この場合は「普通賃貸で契約して短期解約の形が良いのでは」との回答でした。



まず、定期借家契約は6ヶ月未満だと契約無効と判断されることがあるとのことでした。

たぶん判例とかでそういうのがあるのかな?私もこの件に対する証憑をググったのですが

明確にそう書いてある記述は見つけられませんでした。裏取りができていないので

スッキリはしないですが、ここは仲介業者さんの知識を信じる方向でいきます。



次に、一時使用借みたいな形ですが、これにすると原状回復義務が適用されない、

という点がネックになるのではないかとのことでした。あくまで一般論であり、

今回の方がそうと言っているわけではないですが、職人さんは部屋の使い方が

やや粗くなる傾向があるそうです。なので、短期で入って貰って、退去時に原状回復が

必要なくらいに荒れてしまうと、修繕負けしてしまうのではないかという懸念が

ぬぐい切れず、そこを担保しようとすると使用借は微妙だということでした。

こっちは調べてみると、一時使用目的の契約だと借地借家法の適用はされないと

書かれていたので、納得です。



原状回復義務を重視するなら、賃貸借契約が一番良いと思う、ということは納得です。

普通賃貸借だと、借地借家法により借主が強く保護されるので、居座られたりすると

明渡訴訟などの手続きになるリスクはありますが、まあさすがに既存の借主さんの

関係者がそこまで変なことをするってことはないでしょう。



「ただ・・・」と、仲介業者さんの言葉は続きます。

「この場合は短期解約の違約金が発生することになりますので・・・」

お?これはあれか、仲介さんが自社で契約を巻くつもりになっているということか?

正直なところ、この相談をしている時にその想定はなかったのです。仲介業者さんが

介在しても、面倒なだけで得になることはあまりないだろうと思っていたので。

でも、確かに物理的に時間がないので、プロに任せられるなら任せたいところ。

仲介手数料くらいは取り分として発生するだろうし・・・。お願いしちゃおう。

一気に気持ちを切り替え、対応を一任する前提で考えることにしました。



仲介業者さんの見立てでは、ホテルなどと比較しての検討になると思われるので

普通より少し高めに費用が掛かってもOKになるだろうと予想しているとのこと。

なので、違約金前提でもいいと思っているようです。



2ヶ月程度と聞いているので、短期解約違約金も2ヶ月。2ヶ月住むのに4ヶ月分の

家賃が発生することになりますので、私はちょっと気が引けましたが、仲介業者さんは

ホテルに泊まるよりは安いから受け入れて貰えると思う、という見解。そう言われれば

確かにそうかもなあと思ったので、仲介業者さんの案で進めて貰うことにしました。



義母も、自分でやらなくて済むならありがたいと喜んでおりました。



その後数日経過。そういえばこの件、続報ないなあと思って義母に聞いてみたところ

「なんか、そんなに高いなら別の選択肢も考えるって言ってたって仲介さんから聞いた」

「たぶん契約しないんじゃない?」という話でした。あ、そうだったのね。

まあ短期入居とかで変にトラブルになってもアレだし、成立しなかったならしなかったで

まあいいかな。仕方ないことです。



短期でも何でもいいので、一度なんとか満室にもっていきたい仙台2棟目。

残り5室、こちらも成約に向けた活動にいそしみたいと思います。



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2021年08月12日

そんな入居キャンセルのやり方があるんかいな・・・。

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仙台2棟目でとても残念なキャンセルのお話が出てしまいました。仲介業者さんすらも

把握していない、突然のキャンセル。こんなキャンセルの仕方あるんかいな。



仙台2棟目は現在15部屋中10部屋入居中で、1部屋入居申込をいただいている

状態でした。外壁塗装後、申込ペースが速まり稼働率もだいぶ上向いてきております。

義母ともようやく軌道に乗ってきましたねと話をしており、ここからようやく収益化への

道が見え始めたなあという感じでした。



しかしそこに冷や水をぶっかけられる話が昨日ありました。

ほんと、色々起こる物件です。仙台2棟目。



昨日、仙台に移動して義母と飯を食って一息ついた頃合いにその電話は鳴りました。

ちらっと見ると、仙台2棟目の仲介をやってくださっている仲介業者さんです。

ちょうど仙台にいる頃合いだったので、昨日のブログを見てこっち来てるんですか?と

連絡してきてるのかな、とか想像。



車から降りたところで折り返すと、どうもそんな雰囲気ではありません。

いきなり「移動でお疲れのところ申し訳ないのですが、謝らなくてはなりません」と

やや呆然としたような声で切り出されました。



話によれば、仙台2棟目でもうすぐ入居予定だった生活保護のおじさんがキャンセルに

なったとのことです。そのキャンセルの仕方がかなり酷いもので・・・。

(おじさんの詳細は過去ブログをご参照ください)



仲介業者さんには申し込みをされた方からキャンセルする旨の連絡は一切なかった、

とのことです。本日、生活保護が受給されるため、契約金の入金があるはずだと

思っていたものの、ちっとも入金されず・・・。保護課に連絡を取ってみたところ

「別の物件に決まったとのことで、そちらに送金済です」と言われたとのこと。

そして本人とは連絡が取れず、ということでした。



いわゆるバックレってやつですか・・・。



仲介業者さんとしても、取れるはずの仲介手数料を取りっぱぐれてしまったので

痛いだろうということは容易に推察できます。そりゃ無念ですよね。しかも難しい

条件の方をなんとかかんとかまとめたわけだし、保証会社さんとの交渉もかなりガッツリ

やっていたのも知っていますし・・・。その上、下手したらオーナーにも怒られる

可能性があるわけだから、そりゃグッタリもしますよね。



私もせっかく1部屋埋まったのがパーになってしまったということで、そりゃあ勿論

ガッカリしています。でも、所詮は「家賃が入らない」「空室が埋まらない」だけです。

仲介業者さんみたいに大きく人件費をかけたわけではありません。

私以上にガッカリしている仲介業者さんに追い打ちをかけてどうするのかと。



ということで、仲介業者さんには「そういう常識がないことをする人だと、入居後に

トラブルを誘発する可能性があるから、それを未然に防げて良かったです」と答えて

仲介業者さんを責めることはしませんでした。仲介業者さんも被害者であると考えれば

その被害者さんに対して怒るのは筋違いだというものです。



あと4部屋からあと5部屋に後退してしまったのは残念ですが、義母のストレスが

たまる相手が入居しなくて済んだということで、むしろ良かったと思うことにします。



次は良い入居者さんに恵まれますように。



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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月07日

残り4部屋の家賃設定を決めて募集開始。

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仙台2棟目、残り4部屋の家賃を決めました。というか決めて貰いました、かも。

当初の目論見よりは家賃下がっちゃったので残念ですが、原状考えればやむなし。



相変わらず全体としてみると空室が多い私。高利回りに目がくらんで、ちゃんと埋まる

立地・仕様のものをを買わないからこうなるのはわかっているんですけど、どうにも

目の前の利回りに踊らされる傾向からは脱せられません。絵に描いた利回りを追い求めて

空室地獄にハマっていく。恥ずかしながらそんな感じです。



仙台2棟目も高利回りに目がくらんで購入した類です。築古とはいえ、そこまで悪くない

立地で利回り23%と言われたら、そりゃ目もくらみますよ。外壁など含め全部修繕して

16%弱くらいだろうと見たので、これはいける、久々に仙台の物件が買える、と

鼻息荒く購入に至ったものでした。



古臭さはあれど、20平米のバストイレ別物件だったので、十分勝負できるでしょうと

思って買ったんですけど、思いのほか埋まらず。ある程度の空室を覚悟して購入した

わけではないので、ちょっと悲しい感じです。でも、半年以上かかったけど、ようやく

15部屋中5部屋だった稼働率が、15部屋中11部屋まで回復してきたので、あとは

埋めればキャッシュフローという状態になりました。なんとか埋めて、この物件は

絵に描いた利回りじゃなかったことを証明したいところです。



仙台2棟目は空室が多すぎたので、最初に数部屋様子を見ながら募集に出してみて

その結果を踏まえて全部屋の家賃を決めましょうという話にしておりました。

購入から8ヶ月でようやくそのタイミングがやってきました。もうちょっと早い

タイミングでその時期に至ってほしかったけど、いつになっても満室にならない

札幌9棟目に比べたら全然マシです。ちなみに札幌9棟目は埋まりにくいことは

覚悟して買ってるので、いいっちゃいいんですけど、やっぱり満室にならないのは

あまり気分が良いものではないですね。



今回、仲介業者さんから、そろそろ家賃が決まっている部屋がなくなってきたので

募集家賃を決めないと・・・という話をいただきました。はい、ごもっともです。

仲介業者さんの方で家賃を提案して貰うという形で進めることにしました。

自分でやらないサボり大家です。



そしてしばらくして、仲介業者さんからLINEで今後の募集家賃のご提案を

私と義母の両名にいただきました。うん、まあこんなもんでないかなと思われる

妥当な家賃です。当初想定していた家賃よりは下がりますが、ここまでの埋まり具合を

見ている分には、このくらいでいったん埋めてしまう方がいいだろうと考えました。



で、義母が何か言うかなーと思って様子を見てましたが、無反応。

個別に、家賃設定どうです?と聞いてみたところ「いきなり提示されても」と。

いやまあ、確かに私、仲介業者さんに残りの部屋の家賃設定を出しましょうかと言われて

お願いしたとは言わなかったので、そういう反応になるのかもしれませんが・・・。

でもこの後募集する家賃なんだし、もうちょい興味持ってもらってもいいのでは(汗)



こちらで購入時に想定されていたレントロールを引っ張り出して、これに比べると

ここは家賃が下がっている、ここはむしろ上がっている、といった説明をして、

とりあえずいったん満室にするという方向であれば、この家賃設定で打倒じゃないかと

申し述べました。



そう説明しても、なーんとなく反応が薄いんですよねえ。たぶんですが、仙台2棟目に

対してあまり良い感情を抱いていないから、それに比例して興味も薄れているのだろうと

推測しています。



入居者さんの対応が仙台1棟目に比べて格段に多いし、トラブルも多いです。

空室はなかなか埋まらないし、外壁塗装や内装リフォームも予算オーバーだったり

ゴタゴタしたりで思うように進まずイライラしていたのは知っています。

挙句、物件に用事があって赴いたら、自転車にひかれる事故まであったみたいで。

ゲンが悪いとすっかり敬遠してしまっている・・・という状態なのだと思います。



まあ、その気持ちもわかります。理解はします。でも、だからといって放置はダメ。

私が勝手に判断して返事してもいいのですが、それはそれで義母をないがしろに

しているように感じられてしまうかもしれません。



仙台法人の主役は義母です。実際、銀行さんにもほぼ一人で行って貰ってますし、

修繕やら退去立ち合いやら清掃やら、一通りのことは義母が対応しています。

それに本人も社長と言う役割にやりがいを感じています。最初のころは銀行に

私と一緒に行くと、私の方ばかり見てしゃべる銀行員さんが多く、それも面白くない、

社長は私なのに、とぶつぶつ言っていました。



時に過激なことや素っ頓狂なことを言ったりしますが、責任感があり真面目にやる

タイプの人なので、その気持ちを尊重しながらやっていきたいと思うのです。



反応が薄い義母に対して、この家賃設定でもいいと思うなら返信しておいてください、

と促したところ、家賃設定それでOKですのでよろしくお願いします、みたいな

返信が送られました。そうそう、社長は義母です。やはり社長から返信した方が

いいと私は思います。



できれば第二繁忙期の9月くらいに全部屋・・・は欲張りすぎだと思いますけど、

年内には満室にもっていけるくらいになればいいなと思っています。



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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月06日

期待する成果が出ているかは定期的に点検しないといけないですね・・・。

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コミュニケーションを密にとってないと難しいですね、募集って。

行き違いがあり、頼んだ仲介業者さんのうちの1社さんが機能していなかった模様です。



仙台2棟目は購入した仲介業者さんにせ専任で募集をしておりました。

仲介に強い印象があったし、購入まで粘り強く進めてくださったことに対する

恩義のようなものもあったかと思います。



しかし、仲介業者さんも「想定外でした」と言っていましたが、これが思っていた以上に

極まりが悪く、初期費用を下げるなどの対策はとったものの、今ひとつ芳しくない状況が

続いておりました。



外壁塗装を終えたあたりから少し加速してきた感はありますが、それまではゆったりと

した進行状況で、さすがにこれはまずいと私も義母も焦りました。やむを得ず、

専任は繁忙期終了でいったん止めて、日頃お付き合いのある仲介業者さんにも

募集を行っていただくよう手配をさせていただいた次第です。



仙台1棟目の関係でお付き合いのある業者さんが2社いましたので、そちらに対して

義母から募集の依頼をしていただきました。両方とも仙台駅徒歩圏ですので、

仙台市全域がエリアとなるはずです。



・・・こうやって見ると、物件の最寄駅のエリアにも仲介業者さんが1社いると

いいような気もします。コロナ禍もありなかなか現地入りもしづらいのですが、

どこかで開拓作業をしないといけないですね。

まあそれはそれとして・・・話が逸れるので戻します。



こちらで独自に依頼した仲介業者さんからは、今のところ成約の一報は聞こえてきて

おりません。申込だけでなく、問い合わせとか条件交渉とか、そういうのもなし。

うーん、単に引きが悪いだけなのか、何か行き違いが発生しているのか・・・。

義母経由で連絡して貰っているので、自分では特に状況を把握できておりません。



2社のうち1社は、専任だった仲介業者さんとも懇意にしているということなので

専任から切り替える前に、その仲介業者さん経由で募集を依頼したことがあります。

専任から切り替えたタイミングで、改めて義母から募集の依頼をしたと聞いていました。

だから、立ち上がりは早いはずなんですけどね。どうしたかな?メインの仲介さんの

ところと同様、あの物件スペックだとお客さんがあまり多くないのだろうか。



外壁塗装も終わったことだし、部屋も2部屋埋まったことだし、その辺の状況を

こちらで募集している2社さんにも伝えないといけないですね、と義母と会話し、

義母経由でそのことを各社さんに伝えて貰うように依頼しました。

ついでに募集がどんな具合カモ聞いて貰うことに。



義母は「両方とも全然連絡ないのよ」とぶつぶつ言ってましたが、用事がなくても

こまめに状況を報告してくださる不動産屋さんなんてレアキャラです。

こっちから電話しないで、電話が来ないと言っても仕方がありません。

義母にはそう伝え、こっちから電話して確認するよう依頼しました。



その後、電話が終わったとのことで、義母から連絡がありました。

1社は単に反響がないだけのようで、特段トピックもなし。

もう1社は「これから写真を撮らないと、みたいなことを言っていた」と言ってます。

あれ?なぜ今から写真?募集できていなかったの?専任だった仲介業者さん経由で

情報は伝わっていただろうし、それを切り替えるだけでいいはずなんだけどなあ。

どういうこと?



義母が言うには、うちから元付として募集を依頼していたけど、その認識を業者さんが

持っていなかったようだ、とのことです。最初に専任の仲介業者さん経由で募集の

依頼をしていたので、義母が依頼した話もその仲介業者さんが元付だという認識で

いたようです。



不動産屋さん同士の横のつながりで募集を増やす、に関しては、地域性もあると

思いますが、あまり上策ではないようです。募集窓口を増やすなら自分で行う、が

原則だなと改めて感じた次第です。



あと、懇意にしている業者さんからの募集依頼を適当にいなしてしまう体質なのかと

ちょっとガッカリした感じはあります(汗)

ま、裏を返せば元付になれば気合入れてくれるってことだなと前向きに捉えます。



今回の義母の連絡で、こちらの業者さんも今後は元付として機能してくれると思います。

予定より遅くなってしまいましたが、募集の窓口が増えることは歓迎です。

今度はうまく募集が機能することに期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 07:21 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする