東京１３棟目の稼働状況とかポリシーとか。

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東京１５棟目は無事に立ち上がりました。では東京１３棟目の現状はどんなもんか？

稼働率等々見てみましたが、やっぱり悪くないですね。



東京１５棟目の予約状況を見るのが楽しみで、ついつい無駄にAirbnbのアプリを

開いてしまいます。開いたところで花見シーズンでポンポンと埋まった予約以外は

特に変動はないんですけどね（哀）



変化のない画面を見るのにも飽きて、今度は東京１３棟目の稼働状況などを意味もなく

見ている昨今でもあります。なので、せっかくだから東京１３棟目の数字のことでも

つらつらと書いてみようと思います。



まず、東京１３棟目のここ数ヶ月の稼働率です。



２０２３年１２月：

３１日中２６日稼働　８３．９％

２０２４年１月

３１日中２７日稼働　８７．１％

２０２４年２月

２９日中２５日稼働　８６．２％

２０２４年３月

３１日中２８日稼働　９０．３％（見込）



東京１３棟目は２泊からの利用を可能とする制限を設けております。それゆえに、

予約と予約の間に１日の空白ができると、そこは絶対に稼働しない日になります。

機会損失という見方もあるのですが、１泊利用に関しては「日本人のパーティールーム」

という別のニーズが出てきてしまうので・・・。



なぜ日本人のパーティールーム利用が問題なのかと言いますと

・レビューが高くなりにくい

・近隣トラブル（騒音など）を起こす可能性が比較的高い

・清掃が大変

という３点なのかなと私自身は考えております。



外国の方は基本が５点満点で、どうしても不満がある場所が減点される形式です。

これに対して、日本の方は基本が３とか４で、かなりの感動があった場合に５をつける

意識があるように感じます。日本のアンケート回答って確かに基本が３ですもんね。

食べログとか３がスタートって感じですし。でもGoogleマップは４以上がついてないと

ちょっと怖いみたいなところがあります。この辺は国民性の違いなのでしょうね。



Airbnbは海外のソフトウェアですので、やっぱり普通にやって５がつくイメージで

制度設計されています。ゆえに、日本人の方が宿泊して「すごく良かったです！

再考の体験をありがとうございました！★４」とかついてしまうと、Airbnb的には

こいつはダメホストだぜと判断し、スーパーホストから格下げになる可能性が・・・。

スーパーホストは平均評価が４．８とかそんな感じだったはずなので、日本式の評価だと

到底維持できないのです。



次に騒音トラブル。パーティールームとして利用するとなれば、当然ですがそこでは

パーティーが行われます。お酒も飲むし、大人数でワイワイすることになるでしょう。

お酒を飲むと声のボリュームが調整できなくなる人もいます（私もその傾向ありです）。



これが鉄筋コンクリートの住宅ならいいですが、私がやってる民泊は古い戸建を

リノベーションして改装しているパターンなので、どんなにいい工事をして貰っても

元々の構造が古いから音は漏れます。そもそも木造住宅は音漏れするものです。

そんな音が漏れるお部屋で騒いでみてごらんなさいな。近隣からうるさいというご指摘が

くる可能性は高いと思いません？



近隣に嫌われたら、物件の運営が立ち行かなくなる可能性があります。品行方正に、

きちんとした運営をすること。そうなる可能性をできるだけ高く維持しようとしたら、

パーティールーム利用は除外した方がいいのではないかということになります。



そして清掃の問題。日本人の方がパーティールームとして利用すると、汚く利用する

傾向があります。民泊清掃をやってるお友達が飲み部屋は汚いという話をしてました。

清掃スタッフの方にご負担をおかけするようなお部屋ばかりだと、運営会社さんも

良い運営ができなくなってしまいます。手間もかかりますし、追加の清掃費用だって

かかる可能性が出てきます。ホストにとってもいいことではありません。



ということで、上記理由から１泊のお客様は基本受け入れない設定で動いておりますので

どうしても隙間ができてフルに稼働するということはあり得ないのです。



感覚的に９０％くらいは動いているのかなと思っていたのですが、今の状態を見ると

意外と８０％台の月が多いようです。売上自体は最近も過去最高を更新したりして

いたので、もっと上がっているのかなと思っていたのですが・・・意外でした。



隙間を作らないように運用する、と口で言うのは簡単ですが、なかなか難しいと

思います。自分たちでどうこうできるわけでもありませんから。相手の旅程に依存する

内容なので、運営側の努力でどうこうするにもげんかいがあるでしょう。



他方、８０％稼働でも価格設定を強気で攻められるなら問題はないのだなとも思います。

東京１５棟目もそうしたつもりですが、東京１３棟目は他の民泊や無人ホテルと比べても

デザイン性があるので強気な賃料設定でも埋まるのではないかなと。



先日、お友達とランチミーティングをしましたが、その中で私がドミナントしている

行政区は競争過多になってきているという話も聞きました。でも今のところは

うちの物件でその兆候は見られません。予約も順調、価格も下がっておりません。

これは内装やリノベ仕様で差別化ができているからなのではないかと考えます。

最初にお金をかけているから、収益もなかなか下がらない、みたいな。



量産型民泊ではなく、いかにオンリーワンを作るかという点を重視すること。

そのためにはお金をかける必要があるので、いかに仕入を安くすることができるかと

いうことも大事な要素になるのだろうなと思います。

（民泊で回るからと割高物件に手を出さないよう自分への戒めとして）



ということで、何を書きたかったのかまとまりがなくなってしまいましたが、

東京１３棟目は順調ですというお話でした。



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東京１３棟目で電気ケトルが緊急事態。

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東京１３棟目で事故発生です！ゲストの方が物件に用意した電気ケトルを普通の

ケトルと勘違いして、火にかけてしまって焦げ焦げになってしまったとのことです。



昨日は東京１５棟目をお友達に見ていただき、そのまま情報交換を兼ねた懇親会を

しておりました。私が漠然とやりたいなーと思っていることを先行してやっている人が

いたので、参考になるお話を聞くことができ、ありがたかったです。イツメンとばかり

情報交換しても、いつもの情報しか出てこないですからねえ。



イツメンではない人と飲みに行って情報交換するのも良いですね！最近になってから

Ｘ（Ｔｗｉｔｔｅｒ）もたまに開いて内覧会とかの企画をしたりしております。

こういうのも普段あまり話をしない方との交流になっていいなあと思っております。

また何かあれば企画しようっと。



さて、先日既に稼働している東京１３棟目の民泊で、外国からのゲストが事故を

起こしたという一報が運営会社さんから入りました。電気ケトルを普通のケトルと

勘違いして、ガスコンロで思いきり温めてしまったのだそうです。





あーあー・・・これは笑うしかないなあ（苦笑）



見た感じが確かに普通のケトルっぽかったというのはあるかもしれません。

おしゃれですからねー。なんせこれバルミューダのケトルですから。

１万円以上の高級品です。



・・・高級品を焦がされてしまったよ（泣）



運営会社さんからのお話によると、特にホストからの意見がなければ、１万円以下の

場合はゲストに弁償は求めていないとのことです。レビューへの影響を考慮しての

ことだと思われます。今回はどうしますか？と確認をされたのですが、まずこのケトルが

いくらなのかを確認しないとですね・・・。



当時の購入履歴を見ると、１２，８００円でした。さすが天下のバルミューダさんやで。

お高いでんなぁ〜（なぜエセ関西弁になる）



でもこれを買ったのはもう３〜４年前のこと。今はもうちょっと値段がこなれている

可能性もあります。あるいは原材料高騰でむしろ高くなっている可能性も！？

ということで早速調べてみました。

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１１，０００円弱。うーん、なんとも微妙な価格。請求するか悩むわこれ。



ちなみにゲストの方は、弁償すると自分から申し出てくださっているとのこと。

これがチェックアウトまで隠してごまかそうとしている人だと辛口査定になるのですが、

そういう誠実な態度で接してくださる方だと判断に情緒的な面で影響を及ぼすんですよ。



少し考えましたが、まあここはあまり文句を言わずに気持ちよく日本を旅していただこう

ということにしました。つまり、請求はしません。私が自腹で買い替えます。

自分から申告してきたというところがやっぱり大きかったです。



この話を前述の飲み会でしたところ、宿泊業をやってるお友達も、それはいい判断で

あったのではないかなという感想でした。やっぱりせっかく日本に来てくれて

楽しく旅行をしているんだし、楽しい思い出を作って帰ってほしいよね、と。



よくよく考えれば、私が海外旅行をした時だって、使い方がわからずに戸惑うものは

いろいろあります。先日台湾に行った時も「ここはトイレに紙を流していいのか？」と

悩むこともよくありました。間違えて流してトイレを詰まらせてしまったとして、

その時に自分がホテルから請求されたら、払うのは払うけど少し寂しい気持ちには

なるだろうなあと。逆に払わなくていいよと言われれば、そのホテルに対する好感度は

爆上がりです。



１万円でレビューを買ったと思えばいいんだな。お泊りになってくださった方が

気持ちよく過ごしてくれて、日本のことを好きになってくれれば、それは全体として

いいことだと思います。



こうして、なんとなく自分をすっきりと納得させることができたのでした。

日本の観光業への貢献のために１万円を拠出してやりましたよ（大げさ）



お泊りのゲストの方の旅が楽しいものになりますように。



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東京１３棟目の乾燥機の設置の手配を進める。

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東京１３棟目にも乾燥機を導入することに決めました。東京１５棟目の工事と

抱き合わせ発注なら若干安くなるし、競争力もアップするだろうと見込んでのことです。



なにかと東京１５棟目の立ち上げの話ばかりで、読者の皆様から見ても最近はそれに

かかりきりになっている様子がうかがえるのではないかと思います。

物理的には、かかりきりになるほどではないのですが、賃貸がそこまで忙しくないのと

資金繰りでせわしない感じがあるのとで、東京１５棟目以外のことをみようという

気持ちや意識が薄いというのはあるのかもしれません。気持ちの問題ってことですね。



東京１５棟目の残になっていた品物の発注を終わらせたので、あとはそれがいつ届くか、

現地で受け取ることができるのか、といったところが今後のポイントになってきます。

あと、ゴミを片づけるとか、運営会社さんと打ち合わせるとか、その辺でしょうか。

オープン自体は早くて３月になりそうなので、まだ猶予はあるし桜の季節にもギリギリで

間に合いそうだとは思っております。



さて、そんな感じで動いているのですが、既にホテルとして稼働している東京１３棟目の

話も忘れてはいけないですね。こちらにも乾燥機を入れてほしいという運営会社さんの

リクエストがあったので、それも併せて検討をしていたのでした。



今のところ、東京１３棟目は乾燥機がなくても問題なく高稼働率を維持できています。

調子が良く、とてもありがたい存在になっています。コロナ禍の中では普通に賃貸に

出した方が儲かったんじゃないかと残念な気持ちになることが多かったのですが、

今はむしろめちゃめちゃ稼いでくる物件になっていますからねえ。やっててよかった

旅館業、みたいな気持ちです。



でも、これもいつまで続くのかはわかりません。コロナ前の民泊も収益性はなかなか

高かったと思いますし、私も一時期これだけやってれば普通に不動産賃貸業よりも

儲かって、サラリーマンもあっという間に辞められるんじゃないかと夢想した時期が

ありました。



しかし、そこにコロナですよ。一気に稼働率は下がり、箸にも棒にも引っかからない

状態が続きました。私は所有している物件だったからまだよかったのですが、

転貸でやっていた人は軒並み撤退。民泊をやりたいということでうちの物件を

借りていた方も軒並み撤退で一気に空室が拡大。あの時は本当に屍累々って感じでした。



あの痺れる経験をしてしまうと、なかなか民泊に全力でベットする気持ちには

なれないんですよね・・・。このままの市況のはずがないとビビってしまって

いるのだと思います。勇気のない臆病者です。普段ならもっと無鉄砲なんですが

身体で覚えた辛い話は割とその後も意識するんですよね。肉体派です（違）



・・・えっとごめん、私一体何の話をしていましたっけ？

毎度おなじみの脱線が長い状態になってしまいましたので、本筋に戻します。



東京１３棟目にも乾燥機を導入してほしいという運営会社さんのリクエストは

東京１５棟目の設備の検討をしている時に発生したものです。現在運営している

物件では乾燥機を必須にしており、東京１３棟目にも是非追加で設置をしてほしい、

とコメントをいただいたのでした。



今までも乾燥機の話は出ていましたが、乾燥機の台の設置をできればプロに任せて

ほしい（事故の元になるので）という話があったため、それをどの業者さんに頼んだ

ものか、また、部材の支給などに対応してくれるのか、などなど悩ましいところが

いくつかありましたので、当時は私自身がそれをうやむやにしていたところがあります。



ただ、今回はそういう対応をしてくれる業者さんも見つけられたし、どうせお金が

出ていくのだから追加で色々やってしまえばいい、みたいなモードになっています。

これはもうやっちゃった方がいいでしょう。そういう気分です（気分で決めるな）



東京１５棟目と同様、こちらも熱対策で換気口や換気扇をつけるか？という議論が

設置をする工務店さんとありました。こちらも東京１５棟目と同様、工事のお金を

節約する意図もあり、設置しないで様子を見るということにしました。



工事の費用は東京１５棟目の分と一緒に振り込んでいたので、あとは現品を手配して

設置の日程を調整するだけです。現品の手配は先日の楽天お買い物マラソンで

済ませました。日程はこちらでカレンダーを見て予約の隙間がありそうな日を見つけて

運営会社さんと施工業者さんにここでいいか確認し、合意を得ました。



とりあえずこれで手配はできたかな。あとは現地での作業を待つばかりです。

設置後はリスティングの更新も必要だろうと思うので、その辺は運営会社さんに

お任せしようと思います。



工事は今週末。さて、これで稼働には何か影響が出るのか。注目です。



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東京１３棟目のチェックイン用タブレット、交換時期かな・・・。

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東京１３棟目の備品に不具合が出た旨が運営会社さんから報告されました。

稼働から２年半以上が経過したので、故障も多くなってくるのは仕方ないのですかね。



東京１５棟目をホテルとして立ち上げようと決めた背景には、東京１３棟目の稼働が

堅調であるという背景がありました。２０２１年の春過ぎから稼働させたこちらの物件は

稼働当初こそコロナ禍だったので収益性はイマイチであったものの、こつこつと

レビューを蓄積していったこともあり、コロナ明けで外国人旅行客が解禁になった時から

すごい勢いで予約が埋まり始め、残存者利益をたたき出してくれたのでした。一過性の

ものだろうと思っていましたが、その後もその状態は続いており、むしろ宿泊単価が

少し上がったくらいの勢いを感じます。こんな状態はすぐ終わると思っていたのですが

少し続くのかもしれないと思ったので、今回の物件もホテル仕様にすることにしました。



現在、初期費用をかけて東京１５棟目をホテル化しています。山場となる工事だったり

荷物の搬入だったりはおおむね完了し、今は発注漏れとなってしまった品物の再発注や

リモートロックの設置工事の手配、保健所検査の手配などを行っております。

１００メートル以内に保育園があるとのことで、そちらへの回覧に時間を要するとの

ことでしたが、うまくいけば３月にはオープンできるのではないかと見込んでいます。

それまでは、運営会社さんとプレオープンの祭りをやったり、東京８棟目の入居者様と

宅飲みパーティールームに使ったりしてみようかなと思っています。



そういえば、東京１５棟目にもきっと運営会社さんが共通で使っているチェックインの

ための仕組みを導入しないといけないのだろうなあと思っていました。東京１３棟目でも

導入している、タブレットで操作したらチェックインが完了する端末です。

端末と言ってもただのAndroidのタブレットですけどね。



ただのタブレットと言いながらも、ソフトウェアを開発している会社さんにて

初期設定などが必要らしく、私がその辺で適当に安いタブレットを買ってきて

設置するというわけにもいかないのです。ソフトウェア開発元で購入していただき

初期設定等々施した上で届けて貰う手続きになり、その流れのために商社を通して

購入しなくてはなりません。つまり何がいいたいかと言うと、割高なのです。

こんなの楽天でタブレット買ってソフトをこっちで入れればいいようにしておいてよと

強く言いたいところですが・・・。そういう姿勢がちょっと嫌だなと思う私です。



東京１３棟目のタブレットのバッテリーが膨張したというお話が以前ありましたが、

その交換の見積をとったところ、新規導入と変わらない価格で商流も相変わらずでした。

初期設定の時のＩＤ発行などソフトウェア的なものは既に終わっているはずなのだから

少しは値引があるんじゃないの？と思ったのですが、そういうのも一切なし。

ニーズがあるからなのかは知りませんが、なんか高飛車だなあと思ってしまい、

感情的な部分で交換をするのがちょっと嫌だなという判断をしてしまいました。

膨らんでるだけで使えるでしょ？ということで交換はしませんでした。



東京１５棟目でもどうせ同じものを買わなくてはならないという話になるのだろうと

思いますし、それだったらしょうがないのでこのタイミングで２台まとめて購入して

値引があるならまとめて購入の値引をしてもらい（期待はしてませんけど）、

両方とも同じタイミングで設置しようか・・・などと考えていた矢先のお話でした。



昨日、運営会社さんから「東京１３棟目のタブレットが壊れたようです」との

ご連絡がありました。タブレット自体が膨張しており、新しいタブレットが必要に

なると思う、とのことです。



普段ならはいはい交換ですねわかりましたーと回答するところですが、私は前述の通り

このタブレットに対して渋い印象を持っています。なので、珍しくチェックが厳しく

なります。



まず、運営会社さんの報告してきた方に対して、故障の定義を確認しました。

今回故障と言っている内容は、端末が起動しない状態なのか、動作に何らかの支障が

ある状態なのか、はたまた以前より膨張が酷くなっているけど動く状態なのかを

ヒアリング。すると、膨張が酷くなっているだけで動いてはいるそうです。

つまり予防修繕のための交換ということですね（かなり膨張している写真が送られて

きていたので、予防とか言うレベルじゃないのはわかっていますが、あえてね）。



運営会社さんには、東京１５棟目で同じ仕組みを使う想定であれば、それと今回の分と

２つまとめて購入することで値引が考えられないかを確認してほしいと伝えました。

元々考えていたことですが、いい機会なのでここで確認しておこうと思った次第です。

明言はしませんでしたが、値引がなくてもさすがに買わないとだろうなと思っては

おります。なんとなく悔しいから値引を引き出したいところではあるのですけど（苦笑）



あまり運営会社さんを困らせても仕方ないので、この辺で妥協してタブレットを

購入するしかないんだろうなあ。２年半でバッテリー膨張による交換って、コスパ的には

誉められたもんじゃないよねと思いますが、まあもうしょうがないのかな。



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ホテルは売上はあがるけどその分ちょっとしたトラブルも多い。

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東京１３棟目のホテルで、備品が壊れるトラブルが発生しました。こういう細かい

運用がちょっとめんどくさいなと思うのですが、その分儲けは出てるので仕方ないです。



コロナ前には結構な数の民泊をやっていました。所有物件での民泊もやったし

転貸での民泊もやりました。東京だけでなく札幌でも民泊をやりました。

物珍しさもあり、割と色々とやっていたような気がします。



あの頃は民泊は直球ど真ん中ではなかったし、民泊という言葉ができる前なんかだと

そもそも法的にもどうなのかよくわからないとか、いろいろと思うところもあったので

あまりブログにはその辺書いてなかったような気がします。民泊新法ができるまでは

何がセーフで何がアウトになるかもわからなかったですしねえ。



民泊新法施行後は、法的にＯＫ／ＮＧがはっきりしたので、方に準じて民泊を

行う分には特に問題はないということになりました。新法により大きく盛り上がりを

見せた民泊は雨後の筍のようにどんどん物件が増えていくのですが、そんな風に

隆盛を極める民泊の前に立ちはだかるのがコロナでした。コロナ禍で旅行客が消失し

需要が激減。結果、民泊物件も死滅の方向に向かうのでした。



私の場合は、なんかバブルで嫌だなと思ったため、民泊武家ｋんは全て事業譲渡するか

クローズするかの対応をしていたため、被害は特にありませんでした。間接的には、

民泊をしたい人に少し高めの家賃で貸していたお部屋がことごとく退去になり、

空室率が高まって辛くなったという問題はありましたが・・・札幌８棟目に関しては

この問題が大きく尾を引き、最終的に管理変更を決断するまでの数年間の間は

稼働率が全く高まらずに苦戦をしたものでした。



民泊に再チャレンジしたのが２０２０年のことでした。コロナが収束すれば、

再び活況になるであろうと予想できたこと、２０２０年には東京オリンピックが

控えていたので、少なくともそこではある程度稼げるだろうと思ったことなどが

このタイミングで民泊を改めて始めようと思った動機です。



結果は皆様ご存じの通り、東京五輪は無観客開催というオチで、コロナは２０２２年まで

続いてしまい、約１年半くらいは血を垂れ流す結果になりました。それでも稼働率事態は

そこそこ高い水準を維持できていたので（その分宿泊費を安くしていましたから・・・）

レビューはいっぱい蓄積できたので良かったと思います。レビューをお金で買っている

状態だったと言えるのかもしれません。



コロナが開けた後はどんどん単価が上がり、稼働率も９０％〜９５％くらいは常に

維持できているのではないかと思います。正直、想像以上の好転でした。

１１月の送金は過去最高額を記録しております。当初想像していた以上の成績です。

本当にありがたいことです。我慢した甲斐がありました、ということかもしれません。



民泊や旅館業は収益性は高いですが、それなりに手間も経費もかかります。

私の場合は基本的にプロに任せる主義なので、ホテルに関しても運営代行会社さんに

運営委託をしております。そうなると手数料が発生しますので、その分収益性は

低くなります。ＯＴＡサイトへの手数料とか、清掃委託とか、水道光熱費とか、

そういった諸々の経費を差し引いていくと、手元に残る税引前キャッシュフローは

売上の５０％〜７０％くらいでしょう。賃貸に比べると経費率はとても高いです。



あとは備品が壊れるとか、インターネットが正常に動作しないとか、そういった

突発的なトラブルも発生しがちです。正直、トラブル対応はちょっとめんどくさいです。

収益性が高いということは、それなりに手間も発生するということ。まあそうは言っても

運営会社さんが大部分は処理してくれるので、あくまで賃貸に比べたら手間がかかると

いうくらいのものだと思っております。



先日発生したトラブルは「ドライヤーが壊れた」という内容でした。備品の故障は

運用から３年半が経過したので、最近ちょこちょこと発生するようになってます。

少し前はフライパンが経年劣化で交換が必要と言われて、運営会社さんにて交換品を

手配していただきました。消耗品がこうして壊れるのは仕方のないことですが、

ドライヤーってもうちょっと寿命長いもんじゃないかい？と少しだけ残念な気持ちに。



このまま壊れたままにしておくわけにはいきませんので、交換をしなくてはなりません。

運営会社さんに特別な要件がないことを確認した上で、こちらにて代替品をネットで

発注。３０００円台の安いドライヤーを適当に注文して、ホテルに直接届ける形で

対処しました。現地での受け取りに関しては運営会社さんからゲストの方に連絡して

対応していただけるそうです。



割とこんな感じの話がちょいちょい発生するので、そういうのが面倒と思う人には

あまりおすすめできないかなとも思います。でも、このくらいの手間だったら

まあいいかと思う人には、今なら勧めてもいいのかもしれません。いつまでバブルが

続くかわからない、コロナのような感染症リスクもある、トコジラミ問題もある、

賃貸に比べて初期セットアップがめんどくさい、などなど他にも諸事情はありますが

今の市況であればきっと当面は儲かると思います。



まあでも結局のところ、「投資は自己責任」ですからねー。ご自身で納得のいく方法で

進められればいいのではないでしょうか。



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