東京１３棟目、一時リスティング停止に・・・。

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東京１３棟目の民泊のリスティングが一時公開停止になっていたようです。

低評価レビューがついたのでAirbnb側で停止処理が走ったのだとか・・・。



東京１３棟目と東京１５棟目で実施している民泊。両方とも好調で、しっかり稼いで

くれております。民泊の収益が両行のため、今年の東京法人は過去最高の売上額を

達成できました。他方、そのせいで課税業者にもなってしまいましたが・・・。

まあそこはやむを得ないことです。



両方とも旅館業の許認可をいただいております。３６５日稼働するので、通年で

お客様をお迎えできる体制になっています。お客様からのレビューは悪くないですが

ゲストチョイスには至らないくらい。どうしても元が古民家なので、ホテルばりの

快適な設備を提供できるわけではないし、階段が急だとかの問題もあります。

東京１５棟目はしばらくゲストチョイスを維持できていましたが、レビュー数が

増えるについれて徐々に微妙なレビューもついてきており、その辺の影響で残念ながら

ゲストチョイスからは外れてしまったようです。



真面目にレビューとか確認する人であれば、レビューを見ながら分析して改善を

行うのでしょうが、私はその辺ずぼらな丸投げ体質なので、自分でまめに確認とか

できないタイプの人です。こうやってブログのネタにする時だけちょっと実績を

覗いてみようかな、というくらいしか見てないもので・・・。



ちなみに東京１３棟目は９月の実績が３０日中２６日稼働で８６．７％でした。

東京１５棟目は９月の実績が３０日中２４日稼働で８０％。

前よりちょっと稼働実績落ちてきてる気がするな・・・何かしらテコ入れが必要？

でも２日からの予約しか受けてないから、多少そういう死に日が出てしまうのは仕方なく

その影響でこのくらいまで下がる可能性はあるのかなとも思うので、考えすぎても

しょうがないかなー。



さて、今日の話題は東京１５棟目です。友達からメッセンジャーで「東京１３棟目、

消えてない？」と連絡をしてきたのです。え、マジで！？心当たりないし！

ていうか見てたんかい（笑）



慌ててアプリで確認しましたが、リスティングは確かに停止中になっておりました。

何事かと思って運営会社さんに連絡したところ、確認した結果９月に滞在された

ゲストの方のレビューが低かったため、一時的に公開停止の措置をAirbnbに取られて

しまったということでした。確認後すぐ再開にしてくださったそうです。



ざっくり言えば「立地が悪い」「階段が急すぎる」「マットレスが気に食わない」

という内容でした。



立地に関しては渋谷や新宿といった観光地に対して遠いということが書かれてました。

まあ確かに遠いよね、１時間とまでは言わないけど１時間弱かかりますし。

でもそれはリスティングに書いてあることです。



階段が急であるのも確かにありますよね。でもそれもリスティングに書かれている

ことです。書いてないならそりゃあ言われても仕方ないのですけど。



マットレス・・・まあこれは少し前にもご不満であるというメッセージをいただいた

ことがありました。２回来るということは何かしら問題が生じているのかもしれません。

ぼちぼちへたれてきてるのかな？４年近く使ってますしね。



運営会社さんは、立地と階段はリスティングにあるが、もっとわかりやすいところに

記載するように変更することで対策としたいということでした。場合によっては

自動メッセージに入れておくことも考えるとのことです。



教えてくれたお友達にもそんな感じだったよという報告とお礼を述べました。

するとお友達、「ここ何回かマットレスに関する不満のレビューがあったから

交換しどきなのかも」と。いやいやー、見てたなら教えてよー（笑）

運営会社さんが教えてくれてるかと思って何も言わなかったとのことでしたが、

運営会社さんもいっぱいリスティングの面倒を見ているのだから、１つ１つに

そこまで細かく気を配るのは難しいわけで・・・。ということで今後は是非

何かあったら教えてください、とお願いしておきました。



さて、私ができる対策としてはマットレスの買い直しだな・・・。

４つベッドがあるので、４つ全部買い直すとなるといいお値段しちゃいます。

前に購入していたマットレスがどのくらいの価格帯だったか確認してみたところ

３万〜４万くらいの価格帯でした。利益もあがってきていることだし、もう１ランク

グレードを上げてもいいのかも？



そこで運営会社さんにおすすめのマットレスがないか聞いたところ、費用対効果が高く

ゲストの満足度が高いのはこれですとご紹介いただきました。７万円程度でした。

４つ買ったら３０万近いのか・・・ちょっと躊躇するなあ。



そんな話をしていたら嫁ちゃんが「最近これが評判いいみたい」と紹介してくれた

マットレスが。こちらは５万円くらいで購入できそうです。４つで２０万かー。



８万の差をどうみるか。小さな差ではないけど、レビューが低くなるのも避けたいので

運営会社さんがおすすめするものを買っちゃってもいいような気もしています。

悩むなあ。



今月後半、義母が宿泊しに来るので、その時までに入替したいなと思ってます。

となると早々に結論を出さなくては。今の出張が終わったら真面目に考えよう・・・。



皆様なら５万？７万？のどちらにしますか？



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東京１３棟目のホテルのリクエストの件、結局叶えることができず・・・。

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昨日の続きです。荷物は結局届きませんでした。ゲストの方には丁寧に謝罪をするよう

運寧会社さんに申し伝えた次第です。あーあって感じです。



昨日のブログの続きです。超ざっくり言うと、ゲストがマットレスが固いとリクエストを

あげてきたので、なんとかしようとネットで注文をした、理論的には間に合うはずの

時間に対応を終えたものの、ショップがうんでもすんでもないので非常に不安。

という感じでした。



昨日のブログを書き終わってからの動きを書き連ねてみます。



ブログを書き終わった後も、ステータスがうんともすんとも動きません。

運営会社さんからは動きがあれば共有をとお願いされていたのですが、動きがないことを

共有するしかないという悲しい状態になっておりました。



１２時から仙台法人の役員の間でランチミーティング。その間にちらちらとスマホを

眺めてましたが、今頃になって「注文を受け付けました」というメールが！？

これ、完全に終わってるパターンじゃないでしょうか・・・。



店休日であることはわかっていたのですが、とりあえずお店にメッセージを送信。

本日着のものが届かない、どうなっているか、今日必要なものなので今日届かないなら

キャンセルでお願いしたい、という旨のメッセージを書いて送信しました。



・・・割とすぐに、お店から返事が返ってきたという通知が！店休日じゃないんか！

メッセージを開けてみると、店休日ですが特別に返答しますというような内容が

冒頭に記載された上で、返答が記載されておりました。ぬぬぅ、だったらさっさと

メッセージしておくべきだったよ・・・。



そのメッセージによると、備考欄に記入があったため最短配送の対象にならず、

通常配送となり月曜〜水曜着で調整をしています、ということだけが記載されてました。

そっか、納期に関する話だからひとまず店休日でも返答だけはした、ってことなのね。



しかし備考に文字があるから配送が最短にならないって・・・。

別に言ってることを理解できないわけではないですよ。何か書いてあるということは

何か調整事項があるということなので、すぐに流れで出荷してはいけないという判断で

そうしているということ自体は、言われればなるほどと思わないこともありません。



たださー、それだったら何でメールには今日届くようなことが書いてあるわけさー？

どっかに書いてあったのかもしれませんが、たぶんわかりにくいところにコメントが

書かれていたんですよね？あとそういうことなら手動で納期が変わりますって連絡を

事前にすべきだったのでは・・・？



今回に関しては完全にこの件が致命傷になってしまったので、もうそのトッパーは

ゲストが使うことはなく、不要なものになってしまいました。



お店には上記に関して仕様が残念であることをお伝えし、間に合わないのでキャンセルで

処理をしてほしいということをお送りしました。これについては休業日だから（？）

回答は今のところありません。たぶん休業日は緊急のものだけを対象に返事をしていると

思うので、休み明けでしょうねー。



運営会社さんには、ここまでのやり取りを一通りご報告して、ホストとしては

最善を尽くしたものの、注文した業者さんの不手際で配送が土曜日には間に合わないと

なってしまったことを丁寧に謝罪していただきたい、と連絡しました。



運営会社さんがどう対応するかはわからないし、あくまで注文を受け付けた業者さんの

不手際ということにして、私は最善を尽くした、相手が原因で届かなかった、私も

被害者である、ということをやんわりと伝えた方がいいんだろうなと考えております。

なので、私は悪くない旨の情報をいろいろと運営会社さんにはお伝えした次第です。

スクショなどのエビデンスも一通り送ってあります。これをどう活用していただくかは

運営会社さんに委ねました。



レビュー落ちるかなー・・・まあきっと★５は貰えないだろうなー・・・。

またスーパーホストが遠のいた気がする。



さて、今回の事案の反省点を考察しておきたいと思います。



・注文先についてもう少し柔軟に考えるべきであった

焦りがあり、ついいつも使っている楽天を選んでしまいましたが、そもそもＥＣサイトを

もっと柔軟に選ぶべきであったと思います。もっと早く配送してくれる可能性がある

Ａｍａｚｏｎやヨドバシ．ＣＯＭなどを選択肢として考えるべきでした。これは大失敗。

常日頃楽天ポイントの経済圏で生きている、身内に楽天系の会社に勤めている人がいる、

などの要因で楽天以外を選ぶという気持ちが希薄になってしまっていました。

（嫁ちゃん及びＳＮＳのコメントでご助言をいただきました、ありがとうございます）



・緊急時はもう少し自分勝手に動いても良かった

朝、店休日を見て「今日は営業してない・・・」ということで状況確認のメッセージを

送ることをやめてしまったのですが、ワンチャン相手が緊急対応の人を配置していて

メッセージを見るかもしれないという風に考えてもよかったんだろうなと思いました。

ついつい相手の状況を推察して、わきまえた行動をとろうとしてしまいます。

今回はそれも裏目に出た感じです。もし朝のうちにわかっていれば、そこから急いで

ヨドバシ．ＣＯＭを見に行くことができたかもしれません。寝具を扱ってるかは

わかりませんが、とにかく首都圏ならヨドバシの配送の速さはすさまじいので。

プリンターのインクとか朝頼んで夕方届きますもんね。

もっとワイルドにもっとたくましく生きてみるべきでした。



・儲けが出ているなら誰も文句を言わないグレードまで寝具を上げてもよかった

お金がかかる決断ってなかなかできないのですが、こういう緊急対応が必要になる

くらいであれば、最初からもうちょっとマットレスのグレードを上げてもよかったのかも

しれません。おもてなしの心がお洋服を着て歩いているようなお友達がやってるホテルは

天下の●川のマットレスを使っておりました。宿泊した義母がマットレスが最高なので

うちの宿よりこっちに泊まりたいと言うくらいのクオリティでした。

最初からこういうのを入れていれば、そもそもリクエストを受けることもなかったのかな

と思ったのでした。でも根がケチなのでなかなかそこまで踏み切れません（苦笑）



失敗を糧に反省して次に活かす。それができないと失敗しただけ損したことになります。

うまく活用して今後の運営に活かしていきたいと思います。



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東京１３棟目の民泊（ホテル）、ゲストのリクエストにてんやわんや。

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東京１３棟目のホテルでゲストから「マットレスが固すぎて眠れない」という旨の

ご連絡をいただいてしまいました。やれるだけのことはやってますが、厳しそう・・・。



インバウンドは相変わらず好調のようで、私がホテルとして運営している東京の戸建、

東京１３棟目と東京１５棟目も波はあるものの稼働はかなり好調な印象です。

８月の稼働率は東京１３棟目が３１日中２９日稼働で９３．５％、東京１５棟目が

３１日中３１日稼働で稼働率１００％を達成しております。



私が運営している城東エリアは最近飽和気味でレッドオーシャン化しているという話を

ちらほらと耳にするのですが、今のところ私の実績だけで言えばそんな印象はなく

普通に稼働しているなあという感じで見えております。



私自身は大日本運営丸投げ党所属で他力本願寺を信仰しておりますゆえ、なぜ温度差が

あるのかはわかりかねますが・・・なんとなくではあるものの、きちんとお部屋を

リノベして差別化していることがその要因なのかなと思っています。



普通の古い賃貸物件を借りて、家具家電を配置して、普通にお迎えする。

そういう物件はいっぱいありますが、インテリアコーディネーターさんを入れて

壁紙や間取りからきちんと作っている物件となると、そんなに多くないでしょう。

そういうところが生き残れている一つのポイントなのかもしれない、と勝手に

想像をしている私です。



売上も好調で、今月は送金額が過去最高を記録しました。２棟体制になってから

まだそんなに時間は経ってないので別にすごいとかではないと思いますが、過去最高の

送金額になったことは単純に嬉しく思います。



今のところ、そんな感じで好調な東京のホテル（民泊）ですが、設備系のトラブルは

ちょこちょこと起こっていました。儲けが出ているから我慢できる、てやつですが、

基本的にこういうちまちましたトラブルで自分が動かなくてはならないのは辛いです。

自分がゲストと直接相対しているならそんな風には感じないのだと思うのですが、

丸投げしているのに中途半端に自分が出ていかなくてはならないというところが

げんなりする要因なんだろうなと自分なりに分析しています。でもまあそんなことは

ゲストをもてなすことが仕事の運営会社さんにとっては関係ないし、それこそ私の

そんな些細な感情で機会損失をすることの方が勿体ないし意味がありません。

きちんと一つ一つ誠実に対応しております。



そんな中、ちょっと困ったというか、頑張っても対応しきれない案件が出てきました。

ゲストからのリクエストです。



運営会社さんから、ゲストよりベッドのマットレスが固すぎて眠れない、マットレスを

交換するか、せめてウレタンのマットレストッパーを準備してほしい、との連絡が

東京１３棟目のゲストより入った、という連絡をいただきました。



東京１３棟目はこれまで３年の運営実績がありますが、過去にそのようなコメントを

いただいたことはありません。個人差はあると思いますが、これまでの運営実績から

照らし合わせると、そこまで酷い状況であるとは思えないです。東京１３棟目は義母も

宿泊しており、確かにマットレスがちょっとなあという意見は貰っていたので、

マットレスの上に何か敷くものを購入して改善したことがあります（と嫁ちゃんが

言っていました・・・私はすっかり忘れていました）。



なので、今回のゲストのおっしゃることは、かなり特異点のある個人の主張のように

感じている次第です。まずここで、申し訳ないですが「ごね得」という単語が

頭に浮かんでしまい、あまり積極的な対応をする気になれず・・・器が小さい私です。



とはいえ、何もしないわけにもいかないでしょう。しかも民泊はレビューが命。

何もしなければ厳しいレビューがついて、またスーパーホストの座が遠のきます。

（わけのわからない言いがかりのような★１レビューのせいでスーパーホスト陥落中）

ということで、何かをしなくてはいかんのだろうなと思って動き始めました。



ただ、この方日曜日にチェックアウトなんですよ。メッセージが来たのが木曜午後。

既に頑張って配送しても最短土曜にしかなりません。いろいろと無理がある話に

なってしまっています。自分で買って持っていくわけにもいきません、なぜなら

金曜から仙台に行く予定があるためです。



運営会社さんには「必要なベッド数」「納期が土曜になることに関して問題ないか」の

２点を確認させていただきました。運営会社さんからは取り急ぎの回答として、

ベッドは４つ全てのようで、土曜でいいか確認するという回答をいただきました。



・・・仮に４人で宿泊していたとしても、４人全員がベッドが固いって思うかな？

３年運営して一度もなかったリクエストがいきなり４人から発せられるというのは

いくらなんでも天文学的な数字すぎませんかね？



この点に関しては不自然なのではないかと運営会社さんに指摘。せっかく対応するなら

意味のある対応にしたいが、ごね得な印象もあるのでしっかり必要な部分を精査して

対応したい、ということをお伝えして、再確認をお願い致しました。



運営会社さんからは、必要なベッド数について明確な返答を得られないこと、

土曜日では遅すぎるというご意見をゲストからいただいたことが連携されました。

その上で、いかがいたしましょうか、と。



私も基本的に丸投げ星人なので、いかがいたしましょうかと問われてもなかなか

返答が難しいよねという感覚は持っています。逆にここは運営会社さんのこれまでの

知見の中で、何かしら妙案なり得られないものか？と思ったので、他のホストの皆様や

運営会社さん自身の知見の中でどうするのがおすすめかを教えていただきたい、と

相談してしまいました。質問に質問で返してしまい申し訳ないですが・・・。



しばらく間をおいてから、運営会社さんよりご返答・ご提案をいただきました。



・こういうケースの場合、多くのホスト様はトッパーを購入して現地に送っている

　運営会社としても、最善を尽くす意味で遅いと思われたとしても購入して送るのが
　
　いいのではないかと考える

・ダブルベッドが４つあり、宿泊者は３名であることから、ダブルのトッパーを

　２つ購入して送付するのがいいと思う

・購入したトッパーはリネン庫に保管し、同様のリクエストがあった時に提供できるよう

　整える（今回限りの無駄な出費とはしない）

・物理的に間に合わず、配送での対応が難しい場合は、状況をゲストにご説明して

　誠心誠意謝罪をすることになる



今回いただいた内容であれば、なるほど確かにと思います。必要数に関しても

ゲストからご回答をいただけない以上、理論的に充足する個数をご提供すれば

いいだろうと思いますので、今回の数量には納得感があります。まあ全員がリクエストを

しているとは思えませんが、それはもう考えないことにします。



このご提案を受けたのが金曜日の１１時半。昼休みの時間になってＬＩＮＥを

確認したので、１２時くらいです。土曜日に届けるには１４時までに注文の完了が

必須です。迷っている時間はありません。ご提案をいただいた通りに手配をかけると

決めまして、飯を食いながら楽天で翌日配送して貰えるトッパーを探しました。



運営会社さんにこれを購入して配送することで良いかと確認。内容は問題ないが

置き配にすることはできないかというリクエストをいただきました。注文予定の品物の

ページをあれこれと見ましたが、配送に関しては直接配送業者さんに連絡してほしいと

いうこと、および時間指定が受けられないことが記載されていました。



運営会社さんからは、16自までに届くことが確約できるなら事務所に配送していただき

そこからスタッフが（別途出張料はかかるけど）持っていくことはできるということを

ご提案いただきましたが・・・時間指定もできないようなので、それもリスキーです。

かといって、時間はもう１３時を越えており、仕事の関係でもうこれ以上時間を

費やすのは厳しい。



ダメもとで配送のリクエストを備考に記述し、ダメなら運送会社さんに電話して

置き配にしてくれとお願いをすればいいと考え、このまま注文することにしました。



注文は時間までにできたのでこれで安心・・・と思ったら、楽天カードの限度額が

上限いっぱいで決済できていない通知が！嫁ちゃんが法人の代表なので、法人名義の

カードが欲しいとなると嫁ちゃんに契約して貰わないといけないことになり、

結果として私のカードに比べて限度額がかなり低めなのです・・・。

この時点で１３時４５分。急いで別のカードで決済しなおして、１４時にはなんとか

間に合わせました。



しっかし、楽天からのメールは届いているので注文は成立しているのですが、

ショップからの連絡が全くなくて、本当に大丈夫なのか？と不安しかありません。

今朝も楽天のアプリから注文状況を見ていますが、今朝の時点でまだ発送のステータスに

なっていないです。単に入力していないだけで物理的には出てるものと信じたいですが、

そうだとしても運送会社さんの情報すらわからないと置き配の手配もできないし・・・



ショップに問い合わせをしようと試みたのですが、土日は休業日と書いてありました。

おおう、これはマジで大丈夫なのだろうか・・・？不安しかないです。

運営会社さんには状況をＬＩＮＥで送っておきました。私は最大限やれることをやった、

でも運送会社がダメだった、すまん、という形で最後謝ることも視野に入れ始めてます。



ごね得の人にこんなに綱渡りして神経をすり減らしながらお金も使うってのはなー、と

感情面では思うのですが、今や稼ぎ頭と言っても過言ではない民泊様なので、

いろんな感情はぐっと抑えて対応をしていきたいと思います。不安だー。



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東京１３棟目の無人ホテルで立て続けの物品故障トラブル。

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東京１３棟目で立て続けに設備のトラブルが発生してしまいました。稼働して３年、

まあそういう頃合いと言えば頃合いなのかもしれません（泣）



東京１３棟目はホテルとして利用している物件です。２０２１年のオリンピックが

有観客になることを見越して作ったホテルだったのですが、無観客開催になり

ちょっと当てが外れてしまいました。そこからは安い価格で稼働させて、こつこつと

レビューを蓄積し続ける方針でコロナ禍が明けるのを待ちました。そしてコロナ禍が

開けると共に一気に爆発。コロナで損した（と思われる）分をあっという間に取り返し

（たような気分になり）、今もブンブン回っているといったところです。



コロナ禍の前にも結構民泊には携わっていたんですよね。自分の物件を民泊用途の方に

大量に貸したり、転貸で民泊をやってみたり、自分の物件で民泊をやってみたり。

ブログにはあまりこの辺書かなかったんですけど、案外いろいろと実験はしていました。

あの頃はあの頃で楽しかったし儲かりました。民泊新法ができたあたりで、国が

きっちり介入を始めたことから、今までのような強烈な儲かるビジネスではなくなり

適法性を維持しつつほどほどに儲かるビジネスに収れんしていくんだろうなと予想を

していたのですが・・・今やあの頃より余裕で儲けが出ているので、私の予想は完全に

外れたことになります。やはりビジネスセンスがないです（笑）



昔、東京で民泊運営代行をお願いしていた業者さんは、コロナ禍でさっと転身して

今では別のビジネスを手掛けています。一つの形に固執せずに、有機的にビジネスの形を

変えていける柔軟性は一つの強みになるのだろうなと思ったものでした。

他方、今私がお願いしている運営会社さんは、コロナ禍もじっと耐え忍び、なんとか

ビジネスを維持し続けた結果、今ここで花が開いた形になっております。これはこれで

自分たちのコアビジネスはこれだというところがしっかりと作れていることになるので

素晴らしいことだと思います。



私はきっと後者に近いビジネススタイルなのだろうなと思っています。大家さんという

ビジネスモデルは大きくは儲からないけど安定感のあるビジネスです。ビジネスにおける

変化も緩やかですし、言い方は悪いですが片手間でも十分やっていけるビジネスです。

市況の変化や利回りの低下などでそうも言ってられない日が来る可能性はありますが、

かける労力に対しての収益性は割と高めだと思っております。



旅館業（民泊・ホテル）は不動産賃貸業よりは手間がかかる部分がありますが、

それでもその手間を大きく超える収益性が見込めるのはメリットだと思います。

ただ、このビッグウェーブがいつまで続くの？という点が不透明というのはあります。

そこが結構怖いなと思っているため、全振りはしていないというのが現状です。



ただ、旅館業に全振りしている友人もいて、そういう人と話をすると、とにかく今は

波に乗って大きく稼いでおく、ダメになったら撤退すればいい、稼いだお金で

別のビジネスにシフトするなり賃貸業なりに回帰するなりすればいい、という発想で

動かれているようです。これはこれでなるほどと思います。



やっぱり私はコアビジネスが不動産賃貸業という定義をしているのだな、その領域を

コアとして残しつつ、派生のビジネスとして他のいろいろなことをやっていく

スタイルなのだな、と、こういった友人との会話を通じて自己分析をするのでした。



毎度のことですが、前置きが長くなりました。本日は私の中では派生ビジネスとして

捉えている旅館業で、備品の故障でめんどくさいことになっているという話です。



舞台は東京１３棟目。民泊は東京１３棟目と東京１５棟目の２棟２室で手掛けています。

東京１３棟目が２０２１年、東京１５棟目が２０２４年開業で、どちらも堅調に

推移しております。



先日、清掃チームの方から、階段上のＬＥＤライトの電球が切れたので交換しようと

したものの、特殊な形状のようで交換ができなかった、という相談がありました。

階段の電球が切れてるとなると、ちょっと危ないです。早いところ交換をしないと。



まずはリノベをやっていただいた施工業者さんに、型番の問い合わせをしました。

数日経って回答があり、これは電球を交換するタイプではなく、機器ごと交換を

しなくてはならないタイプということがわかりました。そうきましたかー。うーむ。



施工業者さん曰く、外してはめるだけだから交換はできると思うけど、厳密には

電気工事の資格を持っていないといけないという話です。そうなると素人がやるのは

ちょっと微妙かもしれません。



状況と型番をお伝えしたところ、対応できるかを運営会社さんが見に行ってくださる

ことになりました。ただし、運営会社さんが動くには１回３０００円くらいの出動料が

かかります。ま、これは仕方ないでしょう。現場に行くのだってコストですから。

（でもこの辺が不動産賃貸業における管理会社さんとの違いですよね）



現地確認をしていただいた結果、運営会社さんでは対応が難しいということが

改めてわかりました。そもそも天井に固定された照明器具を取り外すことも難しいと

いう状態だったようです。これは電気工事云々以前の話で無理だなあ。



ということで、そういうことをやれる多能工さんをこちらにて手配し、対応を

進めて貰うことにしました。



ただ、ここでまたややこしいのが、チェックインしている人がいると作業ができない、

という制約です。チェックアウトして清掃をしている日だけで指定をして、その中から

作業可能な日を選んでいただかなくてはなりません。他の作業と抱き合わせで・・・

みたいな調整が難しく、この工事のためだけに出動していただく必要があります。

更に、運営会社さんにも話を通して、この日は清掃中に作業に入ってもらうので

周知していただけますか、などの根回しが必要です。

こういうのが地味にめんどくさい・・・しょうがないんですけどね。



ということで、一通りの手配が終わりました。あとは楽天の５と０の日に物品を

発注して業者さんのところに届ければオッケーです。



そんなトラブルと並行して、今度はインターネットに関するトラブルが発生しました。



運営会社さんから、無線ＬＡＮの電波が弱く、運営会社さんが採用しているリモートで

いろいろやれる防犯カメラやデジタルキーの動作が不安定になっている、更に

ゲストからのレビューにも影響が出ている、ということでした。



運営会社さんからは、事務所にある予備のルーターを現地に持っていって交換して

改善されるかを確認したいというご提案がありました。ちなみにこれも出動料が

かかります。でもレビューに影響するのであれば、早いところやっつけないとダメだと

思いますし、多少お金がかかっても私が手配等々で動かなくていいのは楽です。

ということで、まずはそれをお願いすることにしました。



運営会社さんからは、これで改善しない場合はインターネット回線の変更も検討して

ほしいという連絡がありました。私的には、たぶんこれはルーターを交換すれば

直るだろうと予想はしていたので、そこまでの事態にはならないだろうと勝手に

思っておりました。



そして先日、運営会社さんが現地で対応してくださった結果が報告されました。

予想通り、ルーターを交換することで改善されたとのことです。よかったです。



この対応を恒久対応としてよければ、同じ型番のルーターを購入して事務所に

配送してください、ということでしたので、そのように対応させていただきます。

（すごく効率がいい対応だなと感心しました）



こんな感じで、現場ではトラブルがちょいちょい発生します。後者のルーターのように

運営会社さんがワンストップで対応してくれるパターンはとても楽でいいのですが

前者のように私が施工業者さん・運営会社さん・職人さんなどとやり取りをして

調整をした上で、材料の調達までやらなくてはいけないパターンはとてもだるいです。

こういうのが苦にならない人はすごいなあと尊敬します。



ということで、民泊はこまごまとめんどくさいよというお話でした。



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スーパーホストからの陥落は１件の低評価レビューが原因でした。

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現在９位です。昨日はお花見日和でした。作業の合間にちょっとだけお花見しました。

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あまり良くない話が続いてしまいました。今度は東京１３棟目、東京１５棟目の

運営アカウントがスーパーホストから陥落してしまいました。



稼働が順調に推移している東京１３棟目と、３月に立ち上げてから好調に推移している

東京１５棟目。現在、私はこの２棟２室を旅館業法上の許認可を得た形でホテルにして

運用をしております。東京１５棟目はレビューを集める意味でまだ宿泊料は多少安めに

設定しておりますが、今後は宿泊料も上げていく予定です。両方が軌道に乗れば、

今の市況であればかなりの収益をたたき出してくれるものと思います。



この２棟だけで余裕で課税業者になってしまうのは目に見えておりますので、

消費税の支払が今後は発生するのだろうなと。その辺の影響って顧問税理士の

先生にまだきちんと聞いていないので、ぼちぼち確認しておかなくてはと思います。

昨日は仙台法人の決算に必要な対応も何とか終わらせました。私の作業はこれで

先生からの返答待ちになるので、その間に聞いてしまおう・・・。



それだけ売上があがりそうなホテル業なのですが、X(Twitter）を見ていると

スーパーホストになったとかならないとかの話題があふれておりました。

そうか、３月末でスーパーホストの判定があるのでした。



私は（把握している限りは）ずっとスーパーホストを維持できておりました。

少し前に運営会社さんからの運営方式の変更の話があり、アカウントそのものは

運営会社さんのみログイン可能、私は自分のアカウントを有して共同ホストとして

実績やリスティングの参照ができるのみ、という風に変わりました。

そのため、スーパーホストになったかどうかの確認や進捗、レビューの内容確認が

できなくなっておりました。よって、スーパーホストになっているかどうかは

運営会社さんに確認をとらなくてはなりません。



皆さんが話題にしていたのを見て、どれどれと私も運営会社さんにステータスの

確認を依頼しました。



なんかスーパーホストじゃなくなってるー！どゆことー！？

そんなに評価低くないと思うんですけど・・・。



運営会社さんに何か心当たりのある事象があるかを確認して貰いましたところ、

１つだけ★１という評価が見つかりました。どうやらこれが原因でスーパーホストから

陥落してしまったようです。１件の低評価レビューで陥落までいっちゃうのね・・・。



あまり細かい話は差し控えますが、宿として提供する範囲を少し超えたリクエストを

ゲストをしたのに対し、運営会社さんが事情を説明して対応しかねる旨を回答したところ

それがお気に召さなかったような感じで、低評価のレビューをつけただったみたいです。

レビューには悪い点が４点ほど書かれており、良い点が２点書かれておりました。

悪い点は長文、良い点は１行ずつだったので、悪い話に力点が置かれているのは

明白でしたけど。



今回いただいたリクエストは、とある国から来たゲストあるあるの要求だそうです。

運営会社さんとしては、その要求に対しては常に事情を説明して対応しかねる旨を

回答しており、ほとんどのゲストはそれで納得・理解をしてくださるとのこと。

今回のゲストはその点へのこだわりが強かったようです。



あとは行動からの推測でしかありませんが、坊主憎けりゃ袈裟まで憎いという状態に

なってしまったのでしょう。他に挙げられていた点も確かにそうかもしれないですが

やや大げさだったような気もしなくもありません。とにかく悪いところが目に付いて

全て悪いレビューとして列挙してしまったのだろうな・・・と予想します。



レビューに記載のあった内容は、確かに欠点として挙げられても仕方ないかなとは

思うことなのですが、これまでに一度も指摘を受けたことはありませんでした。

なので、感情の高ぶりがそうさせてしまったのだろうな、と思った次第です。



せっかくの日本観光に水を差してしまったようで、ゲストの方には大変申し訳ないと

思っております。



運営会社さんには、お忙しいとは思いますが以下の２点を相談しました。

１．今回のようなケースでの有償オプションの検討

２．レビューの取消ができないかAirbnb社へのご相談



１については、運営会社さんも「今回の旅行者の方の出身国の人にはよくある要望」と

仰っていましたし、X(Twitter)を見ている限り割と一般的なお話のようにも感じました。

わかっているのであれば、今回のような形で要望があっても対応できないというより

要望を叶えるオプションを準備しておいた方がいいのではないか、と思います。

気持ちよく旅を楽しんでもらえるよう、オプションを提示する。ただし、他のゲストに

しないサービスをするのは趣旨が違うと思うので、オプションで料金が発生することを

明確にする。今回のゲストであれば、有償でも自身の希望が叶うわけですから、

今回のような低評価レビューをつけるほどの感情の高ぶりにはならないのではないか、

と思った次第です。



上記、運営会社さんに相談してみたところ、検討してみますとのことでした。

今回のレビューのような話があるのであれば、実現できるならした方がいいかなと

私は思います。ただ、現場の運用が大変になるとかであれば、ゴリ押ししてまで

お願いすることでもないと思います。



２については、お友達から「報復レビューであればAirbnb社が消してくれるかも」と

仰っていたので、運営会社さんにて事例がないかを聞いてみました。事例の有無には

直接の回答はありませんでしたが、Airbnb社に問い合わせてくださるとのことでした。



私自身も運営会社さんにお任せで投げてしまっているため、こういった評価があることに

気が付くのが遅くなってしまったのは反省点と思います。いずれにせよ、ゲストの方には

快適なお部屋を提供できなかったわけですので、その点は反省して対策を講じていこうと

思っております。



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