東京１３棟目のマットレスは改善されたようですが、別の問題も。

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ブログネタに事欠いたため、民泊をしている東京１３棟目のレビューを眺めてみました。

マットレスに関する問題は報告されなくなったようなので、ひとまずはよかったです。



皆様、お正月休みはのんびりと過ごされておりますでしょうか？

私はのんびりとソシャゲをしたり箱根駅伝を見たり義母のリクエストに応じて

買い出しに出かけたりという年末年始を過ごしております。

昨日仙台から戻り、今日はうちの実家に行く予定でしたが・・・嫁ちゃんが仙台で

風邪をひいてしまい、実家に顔を出すのは中止としました。今は風邪も流行ってるので

しょうがないでしょうね。やむなしです。



のんびりしすぎたせいで、事務作業は何も終わっていない状態です・・・。

領収書の整理作業は遅々として進まなかったし、銀行さん向けの資料のアップデートも

手つかずになっています。メインバンクの支店長さんからは「あれ、作りますよね？」と

年末に軽くプレッシャーをかけられましたので、やらないわけにはいかないのですが、

その前にせめて領収書関係を終わらせてからかな・・・。



長かったお正月休みも、あっという間に終わりそうな勢いです。こうやって人は

歳をとっていくのだなと実感しております。人生は短い。なので、やれることを

やれるときにやらなくてはならないな、ということも改めて実感するのでした。



えっと、何の話だったっけ。ああそうだ、不動産が何も動いていないものだから

ブログネタに困って民泊のレビューとか読み始めた話だった。



東京１５棟目に比べ、東京１３棟目はレビューの評価がちょっと低めです。

大きな要因として、マットレスが固いというのが頻繁に挙げられていたようです。

それ以外にも、階段が急とか、そういう話があったように思っております。



私自身は普段レビューにはあまり興味を持っていないので、自分で眺めることは

ほぼないのですが・・・お友達の大家さんが私のレビューも丹念にチェックして

くれており、問題がああると教えてくれます。



過去２回ほど☆１をつけられたことがありまして・・・

１回目は何かのきっかけで自分でレビューを見ている時に気が付いたのですが、

２回目はそのお友達大家さんから「リスティング消えてない？」と連絡があり、

運営会社さんに確認していただいたところ、悪いレビューがあったため一時的に

停止の措置をAirbnbから取られてしまっていたというオチでした。



停止になった時の直接的なきっかけはマットレスの寝心地の悪さだったようです。

この時に「他にもマットレスに関しての悪いレビューが何件かあった」とのことでした。

ここで重い腰を上げてマットレスを交換したのでした。

併せて、悪いレビューを貰っていた人にマットレスを交換した旨のコメントを

しておいてほしいと運営会社さんにお願いをして、対処をいただきました。

これでマットレスが交換されたことは新規のお客様にＰＲできるに違いありません。

（アドバイスをいただいたお友達大家さんに感謝）



交換したからレビューも良くなったんじゃないかと期待をしていたものの、ここまで

特に確認することもなく過ごしていました。



今日、ブログネタ何もないなあとしばしぼんやり考えた時に、マットレス交換の

効果が出ているかを確認してブログネタにしようと思いついたのでした。



早速レビューを見てみましたが、まだ交換して２ヶ月なので、それほどの数の

レビューはありませんでした。しかし１件、レビューでマットレス交換の効果が

出ていることに触れてくれているものがありました。コメントにあるマットレスの

交換の効果があり快適に寝ることができた、みたいなことを書いてくれている

レビューを見て、交換してよかったなーと思ったのでした。



ただ、その人のレビューは☆４なんですよね・・・（汗）

なんでやねん！と思いながらレビューを読み進めていくと・・・

階段が急であること、お部屋の設備の写真が更新されていないこと、ＷＩＣとして

使えると思っていた空間がリネン庫になっていて使えなかったこと、などが挙げられて

おりました。



お部屋の設備に関しては、消耗品が壊れたら都度交換しているので、その時に別のものに

変わっている可能性はあります。ドライヤーとかそういうやつですね。

いちいち撮り直すのも大変だろうと思いますが、現地と写真が異なっていることについて

細かいことでも指摘をする人がいるということは肝に銘じておいた方がいいのだなと

感じた次第でした。撮り直しするかしないかは運営会社さんと相談しようと思います。



階段が急という話に関しては、以前☆１をつけられてしまった時にも指摘があったので

リスティングの目立つところに階段が急であることを理解の上予約をしていただくよう

書いておくという話がありました。対応していただいているはずなんだけどなあ？と

想いながら確認してみたところ、リスティングには「階段が狭い」と書いてありました。

「狭くて急」と言う形に直して貰った方がいいかな・・・。



ウォークインクローゼットが封鎖されている件（個人的にはここはスーツケースを入れる

スペースに戻してほしいです・・・）に関しては、リスティングを確認したものの、

そう誤解させられるような記述はなかったように見えました。写真もＷＩＣの中は

写っていなかったように思います。何を見てそう感じたのか、わからないなあと

首をかしげています。これも運営会社さんに心当たりがないかを確認して貰います。



できるホストの人は、こういうのをたまに確認して問題の有無を把握しているものと

思われます。私自身も、今回眺めてみてなるほどと思うこともありました。

たまにはこうして確認してみた方がいいんだな、ということは理解できました。

（やるかどうかは別にして・・・）



ということで、お正月休みが明けたら私も少し動いてみようと思います。



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東京１３棟目の民泊機材トラブル。

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東京１３棟目の民泊ホテルで家具のトラブルに関する連絡が届いてしまいました。

海外にいても連絡が受け取れる便利な時代ですね（泣）



民泊の家具はすぐ壊れます。なんでそんな使い方するの？と思うものも多々ありますが

海外に自分が行ってみると、まあ確かに使い方がわからないなと思うものもありますので

多少は仕方ないのかなという気もしています。



日本人が海外に行ってよくあるのが「トイレにトイレットペーパーを流す」では

ないでしょうか。日本ならトイレットペーパーはトイレに流すのが当たり前ですが

水溶性の紙ではなかったり、下水道がそこまで整備されていなかったりする国だと

トイレットペーパーはトイレ脇の汚物入れに入れるのが常識という国もあります。



私が今来ているトルコもトイレットペーパーは流せません。ホテルの中にはどこにも

日本語なんてないのに、トイレットペーパーの上にある「トイレにトイレットペーパーを

餡が去内でください」という注意文だけは日本語で書かれていました。海外の人から

すれば、なんで日本人はトイレに紙を流すんだ？意味がわからない！と思っている

ことでしょう。日本人あるあるなんだろうなと想像します。



自国の常識は他国の非常識。たぶんそういうことなのでしょう。

なので、様々な使い方をされてしまうこともやむを得ないことなのだろうと思います。



ちなみにお隣の韓国からのゲストをお迎えする際によくあるのは「タオルは１日１枚」

という話です。私が運営委託している運営会社さんは、タオルを１滞在につき１枚

提供して、洗って使ってくださいという運用にしております。ほとんどのゲストの方は

これで問題ないのですが、韓国のゲストの方はこれに対して１日１枚用意してほしいと

リクエストをしてくることがありがちなのだそうです。



ちなみに私がお願いしている運営会社さんは、これに対してＮＧと回答をしたところ

（それ以外の複合要因もあると思いますが）東京１３棟目のレビューに☆１を

つけられてしまいました。未だこれが尾を引いてスーパーホストになれません。

運営会社さんにはこういうことにならないよう、韓国の方の特別プランを割増でいいので

設定してほしいというリクエストは出しましたが、実現されたかは不明です。



なので、日本の家具や家電を思わぬ形で使ってしまいトラブルが発生するのも、

こういった暗黙知の欠如からなるやむを得ない事故なのかな？と想像する次第です。



民泊でおかしな使い方をされてのトラブルが多いという背景について、思いをはせて

みたのですが・・・でもやっぱり、それによってこちらが被害を被るのは辛いですね。

ホストとして、すべてのケースに注意書きを提供するわけにもいきませんし、

たぶん我々の想像もできないようなとんでもないトラブルも起こることでしょうから

そういう事象に対して未然に防ぐような動きは難しかろうと想像します。



今回はそんな話なのかもしれない事故を書いてみたいと思います。



運営会社さんからトルコのホテルを出発しようとした瞬間にＬＩＮＥが届きました。

ちらっと見た通知に「洗濯機」の文字が見えたので、きっとこれは憂鬱な連絡だなと

察知したのでした・・・。東京１５棟目でも洗濯機の蓋がどうのこうのって話が

あったような記憶があります。東京１３棟目も洗濯機の蓋が片方おかしくなってるとか

そんな話をいただいた記憶があります。洗濯機は鬼門。



一日の旅程が終わってホテルに戻ったところで、覚悟を決めてＬＩＮＥを開きました。

案の定、洗濯機の蓋が完全に外れている状態であるという清掃チームからの連絡事項が

展開されておりました。それとキッチンのコンロについてるグリルパンが焼け焦げており

室内に焦げ臭い臭いが充満していたとのことです。清掃を終えた後も、少し焦げ臭い

臭いが残ってしまっているということでした。



前者に関しては修理を検討いただきたい、後者に関しては自戒清掃時に焦げを取る

目的の強力な洗剤を使って落としてみようと思うが、ダメだったら買い替えも

検討してほしいということでした。



後者のグリルパンに関しては、まあきっとそんなに高いものではないのだろうと

思いますので、買い直せばいいんじゃないかなと想像しております。キッチンの

型番等わからないといけないなと思ったので、施工業者さんに型番の確認をしています。

（ホームセンターとかで売ってる汎用品でいいような気もしてますが、一応ね・・・）



前者に関しては、運営会社さんに緊急度を確認しました。

・動作しているか否かで言えば動作しているので、その意味で緊急性は低い

・ゲストがこの状態を見てどう感じるかという観点で、レビューへの影響を

　否定することはできないので、その意味では早めに対応した方がいいかも

というご見解でした。まあそりゃそうだねという内容です。ごもっとも。



洗濯機を買い替えることも少し考えましたが、処分の費用がけっこうすると思うので

多少割だけでも修理の方が得策かなと思い直しました。メーカー修理は意外と

コスパがいいなと最近感じております。



ただ、立会とか調整がちょっとめんどくさいんですよね・・・。そこが難点。

・ホテルのチェックイン／チェックアウトの隙間の日

・メーカー修理の予約がとれる日

・私が立ち会える日

この３つを満たさないと成立しない話なので・・・。

この調整がめんどくさいというのが、修理対応の気が進まない一番の理由だったり。



とりあえず帰国後に真面目に考えます。今のところ蓋がとれているだけで、蓋を置けば

問題なく選択はできるということでしたから。



民泊はこの辺の手間が面倒だなと思うのですが、収益は出るので継続したいと思います。。



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東京１３棟目のマットレス交換終わりました！

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東京１３棟目の民泊物件のマットレスを交換してきました。現場作業をすると

いろいろと気づきがありますね。副次的な効果も含め、やって良かったと思います。



東京１３棟目はかれこれ３年くらい民泊を運営しています。コロナ禍中は賃貸の方が

儲かったんじゃないかという悲しいレベルの成績でしたが、コロナ禍が明けたら

一気にフィーバーして大きく儲けが出るようになりました。ただ、最近ちょっとまた

停滞気味な感じは否めません。全体的に供給過剰になりつつあるんだろうなあ。



そんな中、東京１３棟目は備品が壊れるトラブルもぼちぼち発生しております。

そして今一番深刻なのが、マットレスの問題です。



マットレスは過去に「こんなん寝れないから交換してくれ」とリクエストを受けたことが

１回、無言で低評価レビューを付けられたことが１回ありました。



ゲストからのリクエストの時は、私も納期が短いサイトを使うなどの工夫をすれば

良かったのですが、その時はそういった考えに思い至らず、普段通り楽天を使ってしまい

期日に相手に品物を届けられない事態になってしまいました。あれは痛恨のミスでした。

その時のブログは以下の通りです。

その１

その２



また、ベッドだけではないのですが、いくつかのご不満があったようで、レビューで

１をつけられてしまい、リスティングが停止したこともありました。

その時のブログはこちらです。



２回あったということは、何らかマットレスに問題が生じている可能性があると

判断できますので、大きな出費になってしまいますが、マットレスを全部交換して

顧客満足度の向上に努めることにしました。



購入するマットレスを嫁ちゃんや運営会社さんにアドバイスいただき、最終的に

予算と評判のバランスで品物を決定。行政の粗大ごみにマットレスを出す必要が

ありますので、その日程にあわせて配送や保管、設置などの段取りを進めました。

その辺の記録はこちらのブログをご参照ください。



そして昨日、マットレスの交換の日がやってきました。

義母が仙台から東京に来る予定で、東京１３棟目に宿泊して貰うつもりで予約を

オープンにせずにいたので、ここで入れ替えるのがちょうどいいという判断です。



しかし、私は先週後半くらいから酷い咳が出続けており、１週間以上経っても

咳が収まる雰囲気がありません。そしてとうとう嫁ちゃんにも風邪がうつってしまい

義母の訪問は延期になってしまいました。誰もアテンドできないし、そもそも義母が

「咳をしている人の近くに行くとすぐうつる」と公言しており、そんな状態だったら

中止にするしかないと判断したところもあります。

「予定をギューギューに詰め込むから風邪なんか引くのよ」と怒られました・・・。

嫁ちゃんも同調していましたが、個人的にはとても理不尽な怒られ方だと思います・・・



そんなわけで、風邪気味の身体を奮い立たせて、現場に行ってマットレス４つの交換を

実施してきました。なかなかの肉体労働でした・・・。風邪ゆえに余計に疲れました。

重たいマットレスを２階に持っていく作業や、廃棄するマットレスを１階に運ぶ作業で

けっこう疲弊しました。



でも最終的にはちゃんとマットレスの交換が完了しました。不器用ですが、このくらいは

何とかなるようです。そして寝心地はかなり改善されたのではないかと思います。

今までのマットレスに比べて明らかに厚みがありますし、寝転がって比べてみた感じも

新しいマットレスの方が断然いいです。確かに古いマットレスはスプリングの感じが

割と背中に感じられてしまい、ちょっと寝心地微妙だなと思いましたから。



あと、現場に入っていろいろやっていると、だいぶ傷んでいるところがあるなと

いうことがわかりました。例えば、枕もとの照明はシミだらけになっていますし、

ベッドも謎のえぐれた傷がついています。テーブルもだいぶ傷が増えていました。

階段のある壁にも何かをこすった跡、階段のヘリは削れ、ベッドパッドにもシミが

でろーんとついています。



こういう細かい問題が少しずつ満足度を下げているんだろうなあ・・・。

あまりにみすぼらしいものは少しずつ交換した方がいいのでしょうね。

新品で購入した時のやつ、まだあるのかな？今度調べてみよう。

ベッドは高いから変えないけど（苦笑）



たまに現場をじっくり見ると、いろいろな気づきがあっていいですね。

稼働しているとなかなか現場に入れないので、こういう形で意図的に予約をさせず

自分でチェックするタイミングを設けるのもいいのかなと思いました。



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東京１３棟目でドライヤーの故障。

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消耗品がどんどん壊れていくのは仕方のないことなのでしょう。東京１３棟目で

ドライヤーが故障したという話で、新しいものを調達してまいりました。



昨今の民泊ブーム。私の中では第二次民泊ブームと勝手に呼んでおります。



第一次民泊ブームはコロナ前の数年間でした。まだ民泊という言葉もなかった時代から

徐々に法整備され、それなりに一般化してきた頃合い。言葉もなかった時代から比べると

爆発的な利益は望めなくなったものの、そこそこの収益を出すことができるように

なった時代でした。



そこからコロナ禍が始まり、民泊は一気に死滅。苦しい時代に入りました。

私自身は転貸でいくつか民泊をやっていたのですが、それらは偶然にもコロナ禍の前に

全部譲渡して一旦フリーのポジションになっていたので、特に被害はありませんでした。

ただ、民泊目的で賃借人さんに貸していた物件はは軒並み退去となり、一気に空室が

１０部屋くらい増えて焦ったことは覚えております。



そんなコロナもなんとか収束し、今はコロナ禍の悲惨な民泊のことなどなかったような

大盛況の民泊需要。今が第二次民泊ブームと私の中では考えております。



私自身は東京１３棟目をオリンピックの瞬間風速の需要を当て込んで民泊として

運用を開始しました。あれはたしか２０２１年だったはずです。しかし、まさかの

無観客開催となってしまい、運営費はかかるけど賃貸に出していた方が儲かるんじゃ

ないかという状態で推移しておりました。



ただ、その間のレビューが効いていたようで、コロナ禍が明けてからは一気に爆発。

がっちりと儲けが出るようになりました。耐え忍んでいた分がここで爆発って感じです。

これに味を占めて東京１５棟目も民泊にしましたが、こちらもいい感じに稼働してます。



ただ、２０２１年から稼働しているということは、もう３年が経過しているということ。

家具・家電類が故障したり劣化したりしてくる時期でもあります。



先日は東京１３棟目でドライヤーの故障があったと運営会社さんからご報告を

いただきました。



運営会社さんはなかなか優秀で、よく使う消耗品は事務所に在庫を置いておいて

故障したという報告がゲストからあれば事務所から補充の品を持参しています。

（この時出張費はかかりますが仕方ない）

そしてホストには同じものを購入して事務所に配送するよう依頼があります。

なるほど、このやり方ならゲストの満足度も高まるし、備品の補充や精算の手間も

省けますね。頭いいなあ。なるほどと膝を打ってしまいました。



今回も仕事中だったのでＬＩＮＥは見てなかったのですが、故障の報告から交換の予告、

交換実施と代替品の事務所への送付などについての一連のＬＩＮＥが届いておりました。

私が自主運営していたら、ゲストの要望にすぐに応えられずに満足度も激落ちになった

ことでしょう。運営会社さんさまさまです。



私みたいに特にこだわりのない人であれば別にいいのですが、このやり方だと、

内装や備品にこだわりを持っている人だと、運営会社さんの標準装備にどんどん

切り替わっていってしまうという難点はあるのかなと思いました。

私は気にしないから全然オッケーですけどね。



今月は楽天のお買い物マラソンが３回もあったので、うまくそれに当て込んで

ポイントバックもきっちりもらいながら購入することができました。よきよき。



民泊は全体的に使い方が荒いのか、家具家電類の故障の話はよく聞こえてきます。

交換には至らないものの、テレビにヒビが入っているとか、乾燥機のフィルターを

取った後ろの網みたいな部分にちょっと穴が開いたとか、自宅で使っていたら

まずありえないようなトラブルの話がちらほらと入ってきます。

だいたいは様子見で済ませていますが、こういった小さな問題の積み重ねにより

経費率が上がっていくのだろうなあと思います。



民泊やるなら収益性大事。そういうことなんだろうなあ。



そんなわけで、面倒ごとも多い民泊ですが、得られる果実もまた大きいので、

今は一つの手段として活用していますというお話でした（？）



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東京１３棟目のマットレスを交換する。

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東京１３棟目の民泊（ホテル）でマットレスを交換することにしました。

ベッド４台あるので結構な支出になりますが、やむを得ないか・・・。



ここ最近、東京１３棟目でベッドのマットレスに関してのゲストからの指摘が

相次いでいます。高くもないけどそこまで安いわけではないマットレスを導入して

いたはずなのですが・・・なんで最近こういう話が多いのか謎です。

マットレス、使い始めて３年でへたってしまった？いくら何でも早くない？



それぞれのマットレス事件をブログにしたためておりますのでどうぞご覧ください。

その１

その２



この一件（いや二件か？）があってから、二度あることは三度あるかもしれないと思い

マットレスの更新を検討するようになりました。儲けもだいぶ出てきたので、

今までより少しグレードの高いやつを購入しようかなと考えたのでした。



とはいえ、マットレスもピンキリなので何がいいか全然わかりません。

こういう時は嫁ちゃんが何か知ってるんじゃないかと思って、聞いてみました。

すると、インスタでよく出てくるマットレスがあって評判がいいらしい、と。

ふーん、じゃあそれ買ってみようかな。ダブルで４万円弱とお値段もお手頃。



本当は実際に寝てみて寝心地を確認するとかすればいいのかなと思うのですが、

あいにく私は床でもどこでも寝れてしまう人なので、よくわからないんですよ。寝心地。

なのでエイヤーで買うしかないなあと・・・。



でも、前のマットレスより少し高いくらいのグレードなので、もう少しくらいなら

グレード上げてもいいのかもと思ったのでした。イメージ的には５万弱くらい。

４つ買って２０万弱なら出してもいいぞ、と。



そこで運営会社さんにおすすめのマットレスを聞いてみたところ、挙げてくれたのが

ダブルで７万円くらいのマットレスでした。コスパがよく、使って貰っている

リスティングでは、ゲストからマットレスに関する苦情を受けたことはないそうです。



うーん、魅力的だけどちょっと予算オーバーなんだよね・・・。

安物買いの銭失いという言葉もありますが、マットレスも消耗品っぽいしなあ。



嫁ちゃんが勧めてくれたマットレスは「やや硬め」とのことでした。ゲストって

柔らかめと硬めのどっちが好みなんだろう？運営会社さんに聞いてみましたが、

好みなので何とも言えない感じでした。ただ、どちらかと言えば柔らかめを好む人の方が

多いような気はするそうです。



お値段で考えるか、実績で考えるか・・・。



やや硬めの安いマットレスを買って、柔らかめのマットレスパッドを追加購入して、

お好みで使っていただくのもありかな？などと思ったりもして、なかなか考えが

まとまりません。



・・・とりあえずケチっとくか（悪い癖）

楽天で買えるからお買い物マラソンでポイントも貰えるし（更に悪い癖）



ということで、今よりほんの少しだけグレードが高いやつに更新することにしました。

義母が来月東京に来て東京１３棟目に宿泊するので、その時にでも交換しようっと。



そしてここでもう一つ問題が。そのマットレスに交換した後、古いマットレスは

どうするのか？



運営会社さんに事例を確認したところ、購入店で処分して貰うか、粗大ごみとして

捨てるかの二択のようでした。購入店は処分してくれないようなので、今回の場合

粗大ごみ一択みたいです。



いろいろ考えましたが・・・

・ゲストがいない日に受け取って、封をしたコンパクトな状態でクローゼットに保管

・義母が泊まりに来る日に行政の粗大ごみ回収を依頼

・回収の日に交換して粗大ごみへ

というのが一番面倒がないかなと思ったのでした。



ということで、そのように一通りの手配を終え、準備完了。

あとは行政の粗大ごみのチケットを購入するのと、明日マットレスを受け取るのとを

確実にこなせばオッケーです。たぶん。



これでレビューが改善されるといいなー。



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