東京１３棟目のいろんな修繕が重なる。

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東京１３棟目で細かい修繕がまたまた発生しました。通販で買うだけのもの、

軽作業が必要なもの、ガッツリやらないといけないものとバラエティに飛んでます（汗）



全体の中で、民泊をやっている物件は２棟２室あります。いや、賃貸で貸すなら

２棟３室になる予定なので、その意味では２棟３室と表現した方がいいのかな。

とにかく実働としては東京１３棟目と東京１５棟目を民泊として運営しています。



先に始めた東京１３棟目の方が設備の劣化などが発生しています。特に痛かったのが

マットレスの劣化。安いものでもないのに４台分入れ替えることになりました。

レビューに影響が出ていたのですが、交換後はレビューも落ち着いているようです。



それ以外にも細かなトラブルは出てきますが、民泊という特性上しょうがないですね。

不特定多数が短期間で利用するので、賃貸と比較しても設備が雑に扱われる傾向が

あるのだろうなと思っております。



民泊の何が面倒だって、ゲストがいる間に修繕の対応をやりづらいということです。

気にせずやらせてくれるゲストもいますが、気にして対応させてくれないゲストも

います。それゆえに、運営会社さんは安全サイドに寄せて、ゲストの入れ替わりの間に

施行する、あるいはそうなるよう予約をブロックする、という動きを取ります。



気持ちはわかるし、それを否定するつもりも全くないのですが・・・

予約のブロックはやっぱりいただけないと思うんですよね。



特に、うちの民泊は２泊からで縛りをかけてるので、変なところをブロックすると

予約にロスが生まれてしまいます。それも嫌なんですよ。貧乏性なもので。



そんな事情もあり、できるだけ修繕を避けたがる傾向がある私でもあります。



しかし、先日はその辺の面倒くささがない時にいくつかの修繕の依頼が届きました。

いや別に嬉しいわけじゃないんですけどね。修繕なんてない方がいいわけだし。



そのタイミングとは、義母が東京に出張してきている時でした。



義母は出張するとうちの自宅にほど近い東京１３棟目に宿泊しております。

私としても、家に泊まるとお互いに気を遣う部分があるだろうし、ベッドだって

家族の分しかないので、マットレスもない床にお布団を敷いて寝て貰うことになり

あまり快適ではありません。そんな事情を勘案して、いつも東京１３棟目の予約を

ブロックして宿泊して貰うようにしています。



身内が使っている状態なので、こういう時なら修繕に入り放題ということになります。

そう、それに気づいていれば、以前から壊れている洗濯機の蓋への対応もここで

やれたんですけどね。ちょっとそこまでは残念ながら気が回らず。



まず運営会社さんから届いた連絡が、洗濯機の洗濯ネットの不具合でした。

壊れているので新しいものを購入してほしいということでしたので、これに関しては

事務所に通販で買ったものを届けますということで話は終了。イージーモードです。

楽天のポイントがいっぱいつく日にでも買って届けよう。



次に届いた連絡が、カーテンレールが外れそうになっているというものでした。

両端はしっかり固定されているが、真ん中が緩んでおり、ネジを締めようとしても

うまく締まらないとのことです。壁面あたりも穴が拡がって締まらなくなって

しまっているのでしょうね。



ただ、真ん中は締まらないけど、両脇で支えられてカーテンレール自体が落ちるような

状態ではない、というコメントもあったので、じゃあこれは報告だけということで

いいのか、それとも修繕してほしい案件なのか、どっちなのか読み取れませんでした。



結局どうしてほしいのかを確認したところ、ネジ穴を直してほしいとのこと。



私がＤＩＹができる人なら、すぐ行って直すんですけどね。あいにく私はＤＩＹは

やったらむしろ悪化させる人なので、一切そういうのは対応できません。というか

しません。不器用すぎてやりたくないのです。



さてどうしたもんかな、と思っているところに更に連絡がありました。

寝室の壁に穴が開いているとのことです。写真を見るとけっこうでかいです。

前回清掃時には見つからなかったのですが、今回清掃で確認されたとのことです。



ゲストに聞いたのですが、穴に心当たりはないとのこと。いやいやいやいや・・・。

どう考えても他に可能性ないでしょうよ！？



２つも事案が出てきてしまったこと、たまたま義母が滞在中なので部屋への侵入は

問題がないことから、滞在中にやっつけるしかないなと判断。そんなに急に動ける

業者さんのあてもなかったので、運営会社さんがいつも頼んでいるという便利屋さんに

依頼して、現地で対応をしていただきました。



写真を送ったところ、ネジ穴は問題ないけど壁の穴は即日修理は難しいので、

見積を出しますということになってしまいました。えー、それだったら急いだ意味が

あまりないじゃないか・・・とも思いましたが、確かに大きめの穴だったので、

やむを得ないのでしょう。



ということで、義母が滞在している間に直ったのはネジ穴部分だけでした。

壁はどうするか考えましたが、百均でポスターを買って貼ってごまかしました。



壁の穴に関しては、本当であればゲストに賠償してほしいところなのですけど、

ゲストが認めないのであれば対応のしようがありません。報復レビューを書かれて

ますますスーパーホストが遠のいてしまうことの方がマイナスです。

プラットフォーマーの定めたルールに乗るなら、ゲストへの請求はしないで

泣き寝入りするしかないんですよね・・・。辛いところです。

せめて建物の火災保険で修繕費を出して貰うくらいのことはしたいと思います。



ちなみにこの話、火曜日に現地対応して貰いましたが、土曜日の朝時点でまだお見積は

届いておりません。便利屋さんも忙しいみたいです。商売繁盛なのでしょうね。

でも見積が来ないと火災保険の申請もできないので、そこは早く出してほしい・・・。



こういう細かい話が多いのは多少ストレスになるんですけど、それを我慢するくらいの

爆発力のある売上があるので、やっぱり民泊を今のところ止めるつもりはないです。

こういう話とも我慢して折り合いをつけながらやっていくんだろうな、と思ってます。

コロナみたいな事件が来るか、需要と供給のバランスが崩れるか。そんな話が出たら

民泊も撤退しどきかもしれませんが、今のところまだそういうタイミングには

なっていないようですね。なので、引き続き民泊はチャンスがあれば取り組みたいと

思っております。



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東京１３棟目のリスティング改善も稼働率はちょっと下落傾向・・・原因調査が必要。

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東京１３棟目のリスティング、マットレス交換で改善されたみたいです。

レビューの評価が悪いパターンがかなり減ってくれました。今後に期待です！



スーパーホストになったとか、ゲストチョイスがついたとか、そんな話題が飛び交う

時期になると、そういえば私の物件のレビューってどうなってんの？と急に気にしだす

計画性のないやつ。それが私です。普段から気にしておけばいいのに、それはしない。

思いついた時に見るだけです。普段から見なさいと言われれば返す言葉もないですが

そういうキャラなので仕方ないです（開き直り）。



私の物件、微妙にスーパーホストになれないくらいの評価が続いております。

稼働したばかりの東京１５棟目は最初の頃こそゲストチョイスがついていたのですが

最近見てみたら点数が４．８を割っておりました。ゲストチョイスだった頃は一体

なんだったのか、という感じです。



本当はここでいろいろレビューの分析とかをするのが正しいのでしょうけど・・・

めんどくさいからやらないというのが私のダメなところ。はい、自覚はありますよ。

でもなんかできないんですよね・・・めんどくさくて。



以前、リスティングが停止されていた時もあったのですが、これに初めに気がついたのは

勿論私ではなく、管理会社さんでもなく・・・私のお友達の投資家仲間の方でした。

他の人が持ってる物件のことをよく把握されているし、民泊のレビューなんかもこまめに

見ているようです。他の人の稼働状況やレビューなんかを見て、自分のところの

改善に役立てようとしているのでしょうね。知らんけど。



東京１３棟目はマットレスに関する悪いレビューが一定期間の中で続いたので、

マットレス交換を実施しました。これが功を奏したはずで、レビューも上向きに

なっていてほしいところです。



ちなみに直近の稼働率で言うと、レビューが微妙だったことやゲストチョイス、

スーパーホストに認定されていないことに関して、稼働率の面でどう影響しているか

見てみました。



東京１３棟目

３月：３１日中２５日稼働／８０．６％

４月：３０日中３０日稼働／１００％



東京１５棟目

３月：３１日中２４日稼働／７７。４％

４月：３０日中２５日稼働／８３．３％



以前はだいたい９０％前後で推移していましたが、ちょっと下がってる気がします。

ゲストチョイスやスーパーホストの物件が優先されて表示される仕様になってそうだし

その辺の影響はきっとあるんだろうなあ。

面倒だけど、レビューをちゃんと見てみないとダメかなー。



・・・などと考えていた私、しょうがないのでちょっとだけ行動してみることに。

前述のお友達にレビューを見て貰いました（自分でやらないんかい）。



お友達から貰ったコメントで判断するに、、レビューは改善されているようだという

印象を持ちました。まず、東京１３棟目のマットレスに関しては特に苦情は出なくなった

ようです。それだけでもかなりほっとしました。お金かけたからねー。効果がないと

悲しいんですよ。



東京１３棟目に関しては、他にウォークインクローゼットがリネン庫として利用され

ゲストに開放されていなかったのを、開放する形で調整したことがありました。

このきっかけになった話のレビューが残っており、それを友人が見つけてきたのですが

未解決と思って調べてくれたようです。結果、ＷＩＣの写真がロッカー設置前と設置後の

２枚掲載されていることがわかり、ロッカー未設置の写真を削除すればレビューへの

対応になる？という確認をしてくださいました。これは気づいてなかったわー。

ありがたいです。



早速運営会社さんに連絡をして、ＷＩＣの写真を１枚削除して貰えないか相談。

すぐに対応してくださいました。ありがとうございます。



となると、レビューの面でできる対応は実施したということで、追加で変なレビューも

出ていない、という理解か・・・。稼働率低下に関してはレビュー以外の問題？



運営会社さんにも肌感覚で何か変わったこととかなかったか、聞いてみようかな。

あとちゃんと自分でレビューを見て、評価が５ではないものを一つ一つ眺めて

確認してみた方がいいかな・・・。少し動いてみようと思います。



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東京１３棟目のウォークインクローゼットの中にミニロッカーを設置。

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東京１３棟目の民泊（ホテル）物件のウォークインクローゼットを開放すべく

お友達と一緒に運営会社さん指定のミニロッカーを現地で組み立ててきました。



ゲスト向けに用意したウォークインクローゼットを運営会社さんがリネン庫として

活用していたのですが、その弊害（？）でスーツケースを広げたり置いたりする

場所がないというレビュー、急な階段をスーツケースを持って昇り降りするのがキツイ

というレビューが増えてきてしまった、という問題。

細かいことは過去ブログをご参照いただければと思います。



運営会社さんと話し合って、リネン置場となる購入・設置してくれれば、ＷＩＣは

開放するという話になりました。早速ネットでポチって、ゲストがチェックアウトを

する日に配送するよう設定した次第です。



一人でやると時間がかかりそうな気がしたので、事前に近所に住んでるお友達に

お願いをして、組み立てに付き合っていただくことにしました。



当日。９時台に配送業者さんから電話がありました。電話に出ると、配送したけど

ゲストがまだいたのでどうしたらいいかというご連絡。ありゃりゃ、思った以上に

配送業者さんの動きが早かったです。小雨がぱらついてましたが、どうせすぐに

現地に行くからということで、軒下に置いておいてくださいと依頼。

併せて、運営会社さんに連絡して、変なタイミングで配送業者さんが来てしまい

びっくりさせてすまなかったというメッセージをゲストに入れて貰いました。



ゲストがチェックアウトしたであろう時間に現地入り。思ったよりでかい箱です。

ＷＩＣの中に入れて組み立てようにも、リネンが邪魔で梱包が解けません。

部屋もびっちりとベッドが置いてあるので、広げられない状態です。



・・・こりゃゲストがスーツケースの扱いに難儀するのもわかるわ。

狭くて急な階段を、でかくて重たいスーツケースを抱えて持っていくのはしんどいと

思います。レビューのマイナスポイントになる理由もわかった気がします。



一旦、ドライバーとかハサミとかを取りに家に戻ってました。再度現場に来ると

お友達が作業に入ろうとしておりました。まずＷＩＣのリネンを他の場所に移動させて

ＷＩＣの中で組み立てようという作戦です。いいですね、それでいきましょう。



そして組み立てが始まりましたが、なかなか手ごわかったです。これは一人でやったら

かなり時間を要したことでしょう。お友達連れてきてよかった！ご協力に感謝です。



四苦八苦しながら２〜３時間ばかり作業をして、ようやくミニロッカー２つ完成。

ＷＩＣの中に並べてみます・・・が・・・意外とでかいなこれ。置き方次第では

結局ゲストが使えるスペースがほとんどなくなっちゃう気もします。

スーツケースを２〜３個置くくらいにはできるかなー？広げようとすると、

ちょっと狭いような気がします。まあでも、とりあえずはこれでいくっきゃ

ないでしょう！少しでもスペースが増えるのは歓迎すべきことです。



その後、運営会社さんに連絡をして、残った段ボール等を処分して貰うことは可能かと

確認しましたが、どうも処分の方法が軽トラのチャーターしかないらしく、５万以上は

かかってしまうとのこと。それだと高すぎるので、これは自宅に持ち帰って資源ごみの

日に出すことにしました。やむなし。



また、運営会社さんからその後連絡があった際に、配置に工夫をしてできるだけ

スーツケースを広げられる場所を確保してほしいとリクエストしました。

この辺の意図はしっかり伝わっていたので、できる限りのことはしてくれるでしょう。



実際にゲストに対してＷＩＣのスペースを開放できるのは、次のゲストもしくは

その次のゲストからになりそうです。まあ、荷物をどかしたりしないといけないと

思いますので、それはしょうがないことでしょう。



これで少しでもレビューがいい方向に向かえばいいなと思います。



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東京１３棟目のウォークインクローゼットをゲストに開放できそうです。

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東京１３棟目のウォークインクローゼットをリネン庫にしていた件、協議の結果

リネン庫をＷＩＣ内に別途作る形で、ＷＩＣ自体はゲストに開放することになりました。



ずっと心に引っかかっていた東京１３棟目のウォークインクローゼットの件。

前向きな解決方法を運営会社さんと練ることができました。すごくよかったです。

私の気持ちもスッキリしました。



ご存じない方のためにご説明します。東京１３棟目のリノベプランを練っていただいた時

ちょうどよく１階にウォークインクローゼットが作れたのです。民泊やホテルにするなら

ここでスーツケースを広げる、ここにスーツケースをしまう、といった使い方を

していただければ、居室が広がるし急で狭い階段をスーツケースを抱えて登らなくて

済むなあと思ったのでした。



運営会社の社長さんも、その使い方はいいですねと言ってくださったので、それなら

そのような使い方で進めていこうという気持ちになったのでした。ある種の売り要素に

なるだろうと思ったのです。



運営を始めてしばらくしたある日、運営会社の方からウォークインクローゼットを

リネン庫として使わせてほしいという依頼が届きました。リネン庫にすることで

元々考えていたスーツケース置場が室内になるし、階段を登るのにスーツケースを

持ち歩かなくてはなりません。競争力の低下につながらない？と少し心配でしたが

運営会社さんとしては問題ないという認識だったので、従うことにしました。



そこからだいぶ長いこと運営をしましたが、最近東京１３棟目はレビューが低下気味。

階段が急で狭いから年寄りが登れない、みたいなレビューも何回かいただきました。

階段が急であること自体は仕方のないことなので、リスティングの説明の中に

目立つように階段が急で狭いことをご理解いただいた上で予約していただくよう

書いてもらう対応をしております。



他に多かったレビューが、スーツケースを広げる場所が少ないという内容です。

やっぱりそうなりますよね。まあ結構な数の方が宿泊した中のほんの一部と言えば

それまでですが、レビューの世界はノイジーマイノリティが強い世界でもあります。

こういった声に少しずつでも対応していくことは大事ではないかなと考えます。



ついでに、前述のような経緯があったので、私自身はウォークインクローゼットが

リネン庫として占有（あえてそう書きます）されていることには引っ掛かりを感じて

おりました。



ある日、低レビューだったゲスト様のレビュー内容について、改善できるところが

あるのではないかということで運営会社さんとやり取りをしました。その中で、

そのレビューをつけたゲスト様から「スーツケースをしまいたいので鍵のついた

部屋（＝リネン庫として使っているＷＩＣ）を開けてほしい」というリクエストが

届いていたそうなのです。そのこともレビューにマイナス点として書かれていました。



これをいいきっかけと考え、当初ＷＩＣはリネン庫としての使い方を想定しておらず

ゲストがスーツケースをしまっておく場所として定義していたことをお伝えし、

開放できれば今回のゲストのような問題を減らせるのではないかということを踏まえ

対応を検討できないかと相談しました。できなければできないで、今の状態を

維持するしかないということが明確になり、個人的に持っている引っ掛かりが消えると

期待しています。



この辺までは以前のブログにも書いた内容ですが、おさらいとして改めて書きました。



今回、この件に対して運営会社さんから回答が届きました。

以下の収納を購入し、ウォークインクローゼットに設置してリネン庫として運用できれば

ウォークインクローゼット自体はゲストに開放できるとのことです。

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１個２万、２個で４万。決して安い値段ではありませんが、これでゲストからの

レビューが改善されるなら悪い話ではありません。むしろいい話かもしれません。

運営会社さんも現地を見て寸法を測ったり、リネン庫として必要なサイズを検討して

くださったりと、きちんと時間をかけてゲストの利便性向上（及びホストのわがまま）に

付き合ってくださったものと推察します。特に清掃チームは当日アウト当日インも

許容する体制で動かれているため、本来ならそういうことに時間を割くことも

避けたい状況のはず。そんな中ご協力をいただいたこと、深く御礼申し上げます。



前向きに設置する方向でやり取りをしました。リネン庫として使うクローゼットは

サイズも大きいので、現地配送の場合はゲストがいないチェックアウト〜チェックインの

間に配送してほしいという話でした。また、設定は基本的に私の方で設置をお願いしたい

とのことでした。運営会社さんで設置する場合は、費用が発生するものの、対応は可能との

ことです。いつものパターンですね。



ちょうど土日でチェックアウトのタイミングがありそうだったので、そこで配送の手配を

取ればよさそうだなと判断。あとできるだけブロックせずに予約の邪魔をしないように

したいと思うので、昼間のうちに対応を済ませることにします。



一人だと大変そうだし、そもそも私は不器用で有名なので、誰か頼りになる友人を

召喚しないと厳しいかなと思慮。仲良くしている民泊清掃をやってる飲み友達に

相談して、お手伝いを快諾いただきました。ありがとうございます！



ということで、なんとなく対応できる目処が立った状態になりました。

これでレビューがよりよくなるかなー。期待！



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東京１３棟目のウォークインクローゼットの件、再検討に。

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東京１３棟目のレビューを眺めながら、もしかしてウォークインクローゼットが

ウォークインクローゼットに戻せたらレビューが改善するのでは？と思ったのです。



冒頭からいきなり何を言ってるんだこいつは、って感じですね。何の予備知識もなく

これを読んだら首をかしげること請け合いだと思います。ちゃんと説明します。



東京１３棟目は借地の戸建です。普通の戸建として貸すつもりで購入しましたが

旅館仕様にリノベしてみんなパクというか旅館業をした方がいいかなと思いたち、

そっちにシフト。それにより、リノベプランも少し変わりました。

トイレを一階と二階の両方に設置したり、ウォークインクローゼットとデッドスペースに

作ってスーツケースを入れたりテレワーク部屋にしたりできるようにしたり。

関係各位からアドバイスをいただき、ご対応をいただきながら結実した物件。それが

東京１３棟目なのです。



大げさに言いましたが、いつものように皆さんにお願いしまくって、自分で何かを

やったわけではないんですけどね。頼りになる施工業者さん、運営会社さん、

インテリアコーディネーターさんなどを頼りまくったわけですけどね（笑）

自分でできることなんてほんとわずかです。周りのプロの皆様の力をお借りして

初めて成り立つのが私のお仕事です。



でも、コンセプトを決めたりどのアイディアを採用するかを決めるのは私です。

逆に言えば、私が自分自身で差別化できるのはそこだけです。

東京８棟目なんかはちゃんと差別化できてる案件になったと思います。



で、ウォークインクローゼットの話ですよ。賃貸の時にもウォークインクローゼットは

設けるつもりでいました。収納が多い方がありがたいでしょうからね。

民泊になると、スーツケースを持って狭くて急な階段を登るのが大変だろうと

容易に想像がつきます。また、テレワーク時代だったので、ロングステイをする時に

テレワーク部屋として使うのもいいんじゃないかなと思ったのでした。



そんなイメージで作ったのですが、運営を続ける中で運営会社さんからこのスペースを

リネン庫として使いたい、というご相談を受けました。正直なところ、当初は

スーツケースを置くスペースはどうするのかという点についての意見交換をしましたが

運営会社さんとしては問題はないだろうという認識でした。あちらもプロですから、

そういうことであれば運営しやすいようにご要望をかなえた方がいいんだろうなと。

そんなわけで、このご要望を受け入れることにしました。



そして最近になって、マイナスが多いレビューを貰った際にチェックをしたのですが

「階段が急」「スーツケースを広げるスペースがない」といった内容がちらほらと

出てきていることに気が付きました。



階段が急であることは変えようがないのですが、ウォークインクローゼットを

再度開放できれば、この辺のレビューの悪さも多少改善できるんじゃないかなあ、と。



でも、それによって清掃の品質が下がって、別の観点でレビューが悪くなったら

それも困ってしまいます。バランスをどこで取ればいいのか・・・。



でも、やっぱ一度このことは話題に出してみるべきかなと思ったのです。

喉に小骨が引っかかっているような、そんな感じでふとした時にモヤモヤしてたので。



先日のレビュー指摘事項の改善問題の話を運営会社さんとしている中で、

ウォークインクローゼットをリネン庫にしていることでマイナスのレビューが

発声する原因になっていないか、元々のコンセプトはウォークインクローゼットに

スーツケースを広げて貰う設計だった、清掃の品質が下がるのは困るし、私自身も

マットレス交換の時はリネン庫にマットレスをしまっておいて貰えたから助かった、

でも当初設計も踏まえて改めて考えてもいいのでは、みたいな感じでお伝えしました。



割とこの件、私は蒸し返すのもアレだよなと思って言わないようにしていましたが

やっぱりもやっとするところが残ってはいたので、今回ズバッと伝えたつもりです。



運営会社さんもそういったところを汲んでくださったのか、清掃チームも交え

再度検討をしてみるということを仰っていただくことができました。



こちらの運営会社さんに委託してかれこれ３年半くらい経過しますが、苦労も多い

職場であろうと推察しております。定着率はあまり高くないように見えます。

ちょいちょい人が入れ替わっている印象です。そんな中で、今回やり取りをした方は

東京１３棟目の立ち上げ記念で運営会社さんと物件で飲み会をやった時にも参加して

くださった方でした。ちょっと話しやすいかなと思って振ってみたのでした。



先方からは、物件立ち上げの時から関わっているけど、そんなコンセプトで作ったとは

知らなかった、というお話もありました。こういう時にも、自分の常識は他人の

非常識なんだなと思わさせられます。ちゃんと伝えないと伝わらない。



検討結果はそんなにすぐには出てこないと思いますが、今回改めて検討した結果であれば

モヤモヤすることもなく従えるかもしれないなあと思っています。



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