2022年01月15日

東京13棟目、コロナで宿泊キャンセル。

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東京13棟目のホテル、なんと無念なオミクロンキャンセル発生してしまいました。

第六波がいよいよやってきた感じですが、結果、私のお財布は大寒波ですよ。まったく。



東京13棟目はホテルとして運営しています。旅館業法の許認可を得て、365日稼働が

できることは大きなメリットだと思います。借地でしたが、地主さんの理解もありまして

ホテルの許認可を得ることができております。また、地元密着型の運営会社さんにも

多大なるご支援をいただき、ここまで大きなトラブルもなく続けることができています。

関係各位に改めて御礼申し上げます。



とはいえ、コロナ禍におけるホテル業はやはり厳しく、一泊当たりの単価がなかなか

上がりません。運営にかかる経費まで考えると、手残りはあまりないというのが実情。

いつになったらコロナ禍は収束するのやらと天を仰ぐ日々です、とまで言うのは

大袈裟ですが、ホテル・民泊一本足打法だったら間違いなく終わっていたと思います。

事業の無謀な多角化は全く好ましいものではありませんが、ある程度親和性があり

今までのノウハウが多少なりとも使える業態をスモールスタートで始めるのであれば

悪くない選択肢だろうと思います。不動産賃貸業がメインで、その中の1棟だけホテル、

という私の構成であれば、別にホテルがこけたところで他でカバーできます。

それにどうしてもダメなら賃貸に戻せるような価格で購入しておりますので、

チャレンジに失敗したとしてもリカバリーがききます。安心感があります。



ホテルももうそろそろ宿泊価格を上げてもいいんじゃないかと内心思っていますが、

現場の運営会社さんの判断は「まだ厳しい」なので、じゃあそれでいきましょうと

すっと言えます。それはホテルがチャレンジの新規事業だからなのだと思います。

主軸だったらもっと色々口を出したいと思ってしまうでしょう。



さて、最近の東京13棟目の傾向ですが、相変わらず1週間〜2週間くらいの滞在が

ボリュームゾーンになっております。予約自体はそんなに途切れずに入っており、

稼働率は70%くらいにはなっていると思います。ただ、単価が安いということもあり

経費まで含めて考えると、たいした手残りはありません。稼働率が高いので、レビューが

それなりの数集まっていることは救いですけどね。



ひとまず、損はしていないということで、まあこのままキープしていきましょう。

インバウンドが戻ってきたら、一気に拡大するチャンスが訪れます。その日を夢見て

今は耐え忍ぶタイミングです(と、耐え忍んで1年半が経過している・・・長い・・・)



そんな中、運営会社さんから予約キャンセルのご相談をいただいたと連絡がありました。

こちらのホテルはAirbnbで運営しているので、キャンセルポリシーに従うなら、

別に私に連絡してこなくてもキャンセルポリシーに従いキャンセル料いただきます、

でおしまいのはずですが・・・わざわざ連絡してくるということは、それなりに何か

理由があるのでしょう。



話を聞くと、どうやら今回のお客様は海外から帰国される日本人の方で、出国前に

PCRk円差をした結果が陽性だったとのこと。出国できず、14日間の隔離用に

予約した東京13棟目を使うことができなくなってしまった、というお話でした。



14日間宿泊だと結構な金額になります。キャンセルポリシーに従うのであれば

まるまるそれを懐に収めた上で、更に別のお客様を宿泊させてしまえば更なる大儲け。

一瞬そんなことを考えましたが・・・やっぱそれは相手に対して申し訳ないと思います。

私が逆の立場でそれをやられたら、そりゃルールはその通りだから仕方ないけど・・・

という複雑な感情を抱くことでしょう。



お客様からしたら、完全なる不可抗力なのだからキャンセルを認めて全額返金を

希望しているはずです。隔離の費用だって自腹でしょうから、宿泊もしないのに

その費用を持っていかれたら経済的にもきついかなと思います。



自分がやられて嫌なことは他人にしてはいけない、と判断するのが妥当でしょう。

誘惑もあったけど、ここは顧客第一主義ということで全額返金することにしました。



目先の欲求に弱い私ですが、自分なりに「三方良し」を実践したいという気持ちは

持っております。ここで私が返金を認めないのは、その精神にも反すると思います。

サービスを得られていない人からサービス料を得るのは、事業者側の搾取かなと。

悪質なキャンセルではなく、不慮の事故のキャンセルなのですし。



コロナ治ったらまた是非宿泊してくださいね!お待ちしております。



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posted by ひろ* at 10:36 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月15日

東京13棟目のホテルに対して、お客様の声を踏まえた小改善を施す。

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東京13棟目をより良いものにするために、義母に指摘されたことや以前から必要と

思っていたけど対応できていなかった備品の追加などを行ってまいりました。



以前、東京に義母が来た際に東京13棟目に宿泊をして貰ったことがあります。

こちらは旅館業法上の許認可を得て、ホテルとして営業させていただいております。

コロナ禍を甘く見ており、2年もこの低調な状態が続くと思っておらず・・・。

開業したものの、普通賃貸にした方が収益的には良かったんじゃないかという状況です。



それでも続けているのは、コロナ禍は永遠ではないのだから、どこかで旅行需要が

爆発するに違いないと見ており、その時に大きく飛躍するチャンスがあると考えて

いるからです。今のところ、まだ国内旅行の需要増加の波が東京13棟目にまで

及んでいる気配はないのですが、今のように賃料を下げて運営しなくてはならない時代が

永遠に続くとは思えないので、どこかで上向いてくることと思っております。

特にインバウンドが復活してくれば、その時は大きな売上が得られることでしょう。

今は来るべきその日に向けての雌伏の時であるという位置づけで捉えております。



この苦しい時期の間にも、宿泊者さんからの高評価のレビューが投稿されております。

これらのレビューを武器に、来るべきXデーに飛躍することを夢見ています。

レビューの中には「前回宿泊してよかったため、リピートさせていただきました」

という方もいらっしゃいました。こういうのを見ると嬉しくなります。



勿論、レビューから感じられる改善点もあります。インバウンド仕様にしているので

全部屋ベッドで埋め尽くされている状態であることから、書斎的なスペースが欲しいと

希望される方もいらっしゃいました。あとはベッドが固いという意見も一部ありました。

(レビュー上は「この固さが好みでした」となっていましたが・・・)



義母や宿泊してくれた友人から出た意見、レビュー内容など総合すると

・ベッドが固い(特に義母がここにブーブー言ってました)

・靴べらがあると良い

・洗濯機の上に棚があると良い

・仕事用の机と椅子があると良い

という点が主な改善点と思います。



さて、今回また義母が東京13棟目に宿泊することになりました。お友達が亡くなり、

お通夜に行くということで関東を通り過ぎてその先まで出かけると言うことでした。

一日で仙台から現地まで往復すると、高齢の身には辛いのではないかと考えた私。

東京13棟目で宿泊していけばいいんじゃない?と提案し、そのようにするという

流れになりました。年末帰省するとはいえ、低圧太陽光のことなど直接報告して

おきたいこともありましたので、その意味でもちょうどいいです。



さて、義母が来ると言うことであれば、なんとしても対応しなくてはならないのが

ベッドパッドの設置です。ベッドパッド、稼働前に調達した備品リストを見ていると

リスト上はベッドパッドを購入していることになっているのですが、確かに現地に行くと

ベッドパッドが設置されておりません。自分で寝転がってみましたが、マットレスの角が

ちょっと気になる印象はありました。



お友達のホテルでは西川のエアーをベッドパッドとして採用しているとのことでしたが

義母はそちらの寝心地は大満足のようでした。お客様の満足度を向上させるには、

ベッドパッドが必要そうだなあと理解した次第です。



ただ、どのくらいのものを入れればいいかも今ひとつイメージついておりません。

ニトリの安いやつでいいのか、それなりのものを入れるべきなのか。



ベッドは4台ありますので、高いものをいきなり導入すると費用的にキツイです。

それに、義母が泊まりに来る日まで時間に余裕がありません。お葬式の日程なんて

突然決まるものですから。



そんな事情もあり、ひとまず簡単に調達できるニトリのベッドパッドを導入して

様子を見ることにしました。家から一番近いニトリで、ニトリの中ではお値段が

比較的高いと思われるものを試しに1つ購入。残り3つは取り寄せにしました。



今回、義母が来るのにあわせて、このベッドパッドを設置。義母に寝心地を確認して

貰いましたが、前回の固い状態よりだいぶマシになったという評価でした。

それであればよかったです。



あとは靴ベラも運営会社さん推奨の無印でシンプルなものを購入して設置しました。

ホテルの部屋には確かに靴べらがどこでも置いてある印象です。私も革靴の時は

靴べらを使いたくなるので、あった方が良いなと判断した次第です。



今回は急ぎだったので、すぐ手に入るこの2つだけを導入。

残りの品についてはまた改めて検討したいと思います。



運営開始から1年半が経過しましたが、レビューを見ると内装に関しての高評価が多く

少し奮発してデザイナーさんを入れて、梁を見せる形のリノベーションをしたことが

評価につながっていると考えます。この点、大変良かったと思っております。

早く観光業の夜が明けて、ここまでの微妙な成績が一変することを心待ちにしながら

地道な改善を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月13日

固定資産税が上がったので、地代も上がりました。

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東京13棟目の固定資産税が、アパート→ホテルに変わったことで大幅増額です。

これはなかなかのハードコアモード。早くインバウンド戻ってこないかな・・・。



東京13棟目は借地の戸建です。やってみたいなあという気持ちが先行してしまい

今は旅館業法上の許認可を得た形でホテルとして運用しております。企画を始めた頃に

コロナが流行りはじめました。この時に止めておけばよかったのかもしれませんが、

一度は経験してみないとねというのと、コロナもいずれ収束するでしょうという

あたりの気持ちから、進めてみることにしました。



今も一応収益は出ていないことはないですが、賃貸の方が安定していただろうと

思われます。それにやっぱり、旅館だとランニングコストがかかります。

予約がなくても、インターネット料金や光熱費、リモートロックの利用料などは

かかってしまいます。売上単価を低くして運用しているので、経費率が重くなります。



それでも、コロナが収束すればインバウンドが戻ってくるので、その時にここまでに

耐え忍びながら蓄積した高評価のレビューが活きてくるはず。そうなったら一気に

回収モードになるはず。そう信じて今は耐え忍ぶ私でした。



さて、ホテルにすることで毎月かかる経費が一つ増えることに気が付いたのは、

地主さんから「固定資産税が上がるので地代も上げさせてください」という

お話を受けた時でした。あ、そうか・・・。上がっちゃうのね・・・。



東京13棟目は借地権です。地主さんには決済した後、ホテルとして運用したい旨を

説明して了承をいただきました。少しだけ「黙ってやっちゃおうかな」という気持ちも

なかったわけではないのですが、それをやらなくて本当に良かったです。どっちみち

固定資産税のことでバレバレだったわけですし。



そして固定資産税が変わるのもごもっともです。住居だから優遇されているわけで、

住居でなければ固定資産税はもっと高くなるというのは道理。やむを得ません。

そしてそれを地主さんが地代に転嫁するのも当然と言えます。



というか、旅館業法に則って届出を出すと、役所の中で情報が共有されて固定資産税も

変わるって寸法なわけですね。うまくできてるなあ。こういう時だけ横の連携が

できてるんだからお役所ってずるいです(笑)



この件について最初に連絡があったのが今年の2月。固定資産税の金額が決まったのが

6月だったようですが、先方もお忙しかったようで11月になって新地代の連絡が

ありました。



固定資産税の金額は、住居の場合と比較して3.38倍になったとのことです。

なので、地代もそれにあわせて計算した分を増額とさせていただきたい、とのこと。

はい、それはもう当然にお受けする所存です。こんな話で地主さんにご迷惑を

おかけするわけにはいきません。当然お支払をさせていただく所存です。



地代が上がった分、ホテルの稼ぎでこれを賄わなくてはなりませんが・・・。

ほんと、早くインバウンド戻ってきてくれないかな・・・。今は出るものが増える一方で

満足のいく収益には至っておりません。コロナも飲み薬ができてただのインフルと同じ

扱いになってくれないと、こちとら商売あがったりです。早いところ何とかなって

ほしいものです。



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posted by ひろ* at 09:37 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月08日

東京13棟目の宿泊施設で洗濯機の故障が発生。

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東京13棟目の戸建ホテルで、備品の洗濯機が破損しました。本体側の破損によって

洗濯機の蓋が閉まらなくなったようです。使用はできるようなのですが・・・。うーん。



旅館業法に則った形で許認可を取得し、ホテルとして運営している東京13棟目。

今は賃料を安くして稼働率を上げている状態なので、大きな儲けは出ていませんが

固定費と借入返済くらいは問題なくできて、多少の手残りが出ているというレベルで

推移しております。レビューは良い感じでつけて貰っているので、無形資産が残り

インバウンド復活時にダッシュ決められる状態になっているからまあいいか、

という感じです。



さて、ホテル物件で先日宿泊が完了した後、ちょっとめんどくさい話が発生しました。

運営会社さんから「洗濯機の蓋が壊れた」という連絡があったのです。

清掃に入ったところ、蓋の破損が確認されたということで速報でまずは一報入りました。



洗濯機自体は蓋は壊れているけど使用に問題はないとのことです。そんなに高級な

洗濯機ではないので、別に蓋がなくても動くのだろうか?まあでも、普通に考えたら

蓋が閉まらない状態で洗濯機が回ってるのって、子供とかが一緒に泊まっている状況なら

あまり嬉しくはないだろうなと思います。とはいえ、ドラム式ならまだしも、普通の

縦型(という言い方でいいのだろうか)であれば、危ない頃合いの年齢の子供は

上まで登れないとは思うんですけどね。宿泊施設じゃなければ放置でもいいのですが、

万が一を考えると直せるなら直しておきたいです。



運営会社さんの見立てでは、自然な壊れ方ではないので、ゲストが壊した可能性は

高いということでした。しかし、ゲストに確認しても「知らない」の一点張りである、

ということでした。



こうなってしまうと、どうしても運営側が泣き寝入りせざるを得ないケースが多いです。

なぜなら、レビューで「このホストは酷いやつだ、濡れ衣を着せられた」みたいなことを

書かれて、低い点をつけられてしまう可能性を考えてしまうためです。ゲストの

レビューが低いのと、ホストのレビュー低いのでは、明らかに後者の方がダメージが

大きいです。



Airbnbなので、Airbnbの保険を使うという手も考えられますが、ゲストにまず請求をして

ゲストが支払を拒否したらようやく保険の手続きに入れるということでした。そうなると

「いわれのない請求を受けた」というレビューがつくリスクがあります・・・。



かといって、洗濯機くらいで家財保険を使うのもちょっとなあと。賃貸物件の火災保険と

違って、使えば使っただけ次の更新で掛金が上がってしまうのが目に見えているため、

もっと厳しい金額の時まで温存したい気持ちがあります。なんか自動車保険みたい。



ホテル運営されている皆様は、こういう時ってどう対処されているのでしょう。

私はもう洗濯機の買い替えが手っ取り早いかなと思ってしまっていますが・・・。

安い洗濯機を買ったとしても、リサイクル料とか配送料とかいろいろ考えると

馬鹿にならない金額なんですよね。



蓋の交換で直るなら、ネットで蓋だけ売ってるのでそれを買って設置し直すのが

一番安くて早いのですけど、今回は本体側が破損しているということでしたので

蓋だけ買うという選択肢は取れません。



ひとまず、メーカーさんに修理見積を依頼してみようかと思います。ここのところ

エアコンの修理が続いておりますが、いずれも買って数年での修理ということで

メーカーさんが保証期間外だけど無償対応してくださっております。今回の洗濯機も

買って1年ちょっとなので、もしかしたらメーカーさんが頑張ってくれるかもという

可能性はあります。見積するだけで出張費かかりますって言われちゃっていますが

それで修理いくらかかるかによって購入し直すか修理するかを決めればいいですし。



ホテル運営ってこういうところ大変なんだなと思いました。

とりあえず使えている状態なのは救いですけどね。



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2021年10月24日

自分で利用することで課題が見えてくる。

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義母が東京視察に来ております。なので、東京13棟目に宿泊して貰うことにしました。

自分も晩ご飯を東京13棟目で一緒に食べることで、使い勝手について確認できました。



自分で言うのもなんですが、保有物件の中で一番おしゃれで万人受けしそうな物件が

東京13棟目です。東京6棟目もデザイナーズテイストでリノベされていますが、

やや尖った印象もあり、万人受けするとは言い難いです。しかし東京13棟目は

その辺が全然違います。落ち着ける空間で、天井が高くて抜けが良いし、雰囲気も

落ち着きがあります。ライティングもいい感じで影の印影が良い雰囲気を醸し出す

素敵な物件です。



ただまあ、元は築古の戸建でした。なので、内装はやれるとしても、それ以外の点・・・

断熱とか防音とか、そういう観点ではどうなんだろう?という疑問はありました。



この物件、義母に内装写真を見せたら「あら、いいわね」という感想でした。

それならということで、義母がこっちに来る時に泊まってみる?という話をしたところ

泊まってみたいということになり、今回の視察につながったわけです。



元々、仙台法人でも民泊をやっていた時期がありますので、義母もそういうのは

多少興味を持ってくれていたように思います。今後、コロナがある程度風邪と同様の

扱いになって、飲み薬でサクッと治る時代が来れば、インバウンド需要も戻ってくると

考えられます。それを考慮しての準備があってもいいのかもしれません。

その辺を感じて貰う為にも、見て貰うのはいいんじゃないかなと思った次第です。



ということで、昨夜は義母が東京13棟目に宿泊したのでした。

そしてデリバリーとテイクアウトで、嫁ちゃんと義母と3人でホテルで飲んだのです。



とりあえずここまでに聞いた義母の感想は・・・

・内装は良い

・階段が急でちょっと怖い

・ベッドパッドがないのが不満

といったところでした。今日会ってもうちょっと細かく聞こうと思いますが、一番強く

気にしてたのはベッドパッドでしたね。言われてみて私もベッドの上に転がってみたら

(これまでは清掃やり直しになるからベッドに転がったことがなかったのです)

確かにちょっとふわっとした感じが足りないかなと思いました。ここは運営会社さんと

少し会話してみようと思います。



私は私でご飯食べながら感じたことを整理してみました。



LDKの部屋は先日エアコンのトラブルで大変でしたが、それが直ったので今のところ

問題なく、エアコンの効きも良かったです。嫁ちゃんが暖房入れてましたが、部屋の端も

温かくなったので性能的には問題なさそうです。



お酒の買い出しを仰せつかったので玄関から外に出ましたが、2階で話している声が

外まで響いてました。元々の物件が築古戸建なので、壁が薄いんだろうなあ。

これは仕方がないと思いますが、運営会社さんが「近隣は住宅街なので静かに」という

貼り紙を貼っている理由もわかった気がします。これ、過剰に騒がしい宴会だと、

近所迷惑にもなりかねないな。



壁が薄いと言えば、1階はやっぱり寒かったです。新しい住宅みたいに断熱効果が

強いわけではないので、夏厚くて冬寒いのは宿命です。ここはエアコンがちゃんと

効いてることが確認できてるので、その観点で問題はないと思いますが。



15時くらいから部屋におりましたが、選挙の真っ最中の週末なのに選挙カーの音も

聞こえず、とても静かな環境でした。ここはプラス要因ですね。



あとは昨今のテレワークやワ〜ケーションの普及を考えると、本当はベッドを減らして

デスクを用意した方がいいんだろうなあと思っています。そういう要望もレビューの中で

出ておりました。もしここに長期滞在するなら、私もデスクが欲しいと思うでしょう。



ネットで軽く調べると、折り畳み式の椅子でテレワークでも疲れないみたいな売り文句の

ものが増えているようです。こういうの1つ買っておいてもいいのかな。折り畳み式の

机と椅子をクローゼットに置いておいて、自由に使えるようにすることも考えます。



今後に向けて改善すること、考えればまだ出てくるだろうなと思います。

スペースにも限りはありますが、その中でできるだけのことをしていこうと思います。



今回は義母だけ泊めて私たちは泊まらずに自宅に戻ってきましたが、ベッドの寝心地も

確認できたので有意義でした。これを今後の改善に活用していこうと思います。



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