東京１３棟目のリスティング改善も稼働率はちょっと下落傾向・・・原因調査が必要。

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東京１３棟目のリスティング、マットレス交換で改善されたみたいです。

レビューの評価が悪いパターンがかなり減ってくれました。今後に期待です！



スーパーホストになったとか、ゲストチョイスがついたとか、そんな話題が飛び交う

時期になると、そういえば私の物件のレビューってどうなってんの？と急に気にしだす

計画性のないやつ。それが私です。普段から気にしておけばいいのに、それはしない。

思いついた時に見るだけです。普段から見なさいと言われれば返す言葉もないですが

そういうキャラなので仕方ないです（開き直り）。



私の物件、微妙にスーパーホストになれないくらいの評価が続いております。

稼働したばかりの東京１５棟目は最初の頃こそゲストチョイスがついていたのですが

最近見てみたら点数が４．８を割っておりました。ゲストチョイスだった頃は一体

なんだったのか、という感じです。



本当はここでいろいろレビューの分析とかをするのが正しいのでしょうけど・・・

めんどくさいからやらないというのが私のダメなところ。はい、自覚はありますよ。

でもなんかできないんですよね・・・めんどくさくて。



以前、リスティングが停止されていた時もあったのですが、これに初めに気がついたのは

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/505093687.html

勿論私ではなく、管理会社さんでもなく・・・私のお友達の投資家仲間の方でした。

他の人が持ってる物件のことをよく把握されているし、民泊のレビューなんかもこまめに

見ているようです。他の人の稼働状況やレビューなんかを見て、自分のところの

改善に役立てようとしているのでしょうね。知らんけど。



東京１３棟目はマットレスに関する悪いレビューが一定期間の中で続いたので、

マットレス交換を実施しました。これが功を奏したはずで、レビューも上向きに

なっていてほしいところです。



ちなみに直近の稼働率で言うと、レビューが微妙だったことやゲストチョイス、

スーパーホストに認定されていないことに関して、稼働率の面でどう影響しているか

見てみました。



東京１３棟目

３月：３１日中２５日稼働／８０．６％

４月：３０日中３０日稼働／１００％



東京１５棟目

３月：３１日中２４日稼働／７７。４％

４月：３０日中２５日稼働／８３．３％



以前はだいたい９０％前後で推移していましたが、ちょっと下がってる気がします。

ゲストチョイスやスーパーホストの物件が優先されて表示される仕様になってそうだし

その辺の影響はきっとあるんだろうなあ。

面倒だけど、レビューをちゃんと見てみないとダメかなー。



・・・などと考えていた私、しょうがないのでちょっとだけ行動してみることに。

前述のお友達にレビューを見て貰いました（自分でやらないんかい）。



お友達から貰ったコメントで判断するに、、レビューは改善されているようだという

印象を持ちました。まず、東京１３棟目のマットレスに関しては特に苦情は出なくなった

ようです。それだけでもかなりほっとしました。お金かけたからねー。効果がないと

悲しいんですよ。



東京１３棟目に関しては、他にウォークインクローゼットがリネン庫として利用され

ゲストに開放されていなかったのを、開放する形で調整したことがありました。

このきっかけになった話のレビューが残っており、それを友人が見つけてきたのですが

未解決と思って調べてくれたようです。結果、ＷＩＣの写真がロッカー設置前と設置後の

２枚掲載されていることがわかり、ロッカー未設置の写真を削除すればレビューへの

対応になる？という確認をしてくださいました。これは気づいてなかったわー。

ありがたいです。



早速運営会社さんに連絡をして、ＷＩＣの写真を１枚削除して貰えないか相談。

すぐに対応してくださいました。ありがとうございます。



となると、レビューの面でできる対応は実施したということで、追加で変なレビューも

出ていない、という理解か・・・。稼働率低下に関してはレビュー以外の問題？



運営会社さんにも肌感覚で何か変わったこととかなかったか、聞いてみようかな。

あとちゃんと自分でレビューを見て、評価が５ではないものを一つ一つ眺めて

確認してみた方がいいかな・・・。少し動いてみようと思います。



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東京１３棟目のウォークインクローゼットの中にミニロッカーを設置。

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東京１３棟目の民泊（ホテル）物件のウォークインクローゼットを開放すべく

お友達と一緒に運営会社さん指定のミニロッカーを現地で組み立ててきました。



ゲスト向けに用意したウォークインクローゼットを運営会社さんがリネン庫として

活用していたのですが、その弊害（？）でスーツケースを広げたり置いたりする

場所がないというレビュー、急な階段をスーツケースを持って昇り降りするのがキツイ

というレビューが増えてきてしまった、という問題。

細かいことは過去ブログをご参照いただければと思います。



運営会社さんと話し合って、リネン置場となる購入・設置してくれれば、ＷＩＣは

開放するという話になりました。早速ネットでポチって、ゲストがチェックアウトを

する日に配送するよう設定した次第です。



一人でやると時間がかかりそうな気がしたので、事前に近所に住んでるお友達に

お願いをして、組み立てに付き合っていただくことにしました。



当日。９時台に配送業者さんから電話がありました。電話に出ると、配送したけど

ゲストがまだいたのでどうしたらいいかというご連絡。ありゃりゃ、思った以上に

配送業者さんの動きが早かったです。小雨がぱらついてましたが、どうせすぐに

現地に行くからということで、軒下に置いておいてくださいと依頼。

併せて、運営会社さんに連絡して、変なタイミングで配送業者さんが来てしまい

びっくりさせてすまなかったというメッセージをゲストに入れて貰いました。



ゲストがチェックアウトしたであろう時間に現地入り。思ったよりでかい箱です。

ＷＩＣの中に入れて組み立てようにも、リネンが邪魔で梱包が解けません。

部屋もびっちりとベッドが置いてあるので、広げられない状態です。



・・・こりゃゲストがスーツケースの扱いに難儀するのもわかるわ。

狭くて急な階段を、でかくて重たいスーツケースを抱えて持っていくのはしんどいと

思います。レビューのマイナスポイントになる理由もわかった気がします。



一旦、ドライバーとかハサミとかを取りに家に戻ってました。再度現場に来ると

お友達が作業に入ろうとしておりました。まずＷＩＣのリネンを他の場所に移動させて

ＷＩＣの中で組み立てようという作戦です。いいですね、それでいきましょう。



そして組み立てが始まりましたが、なかなか手ごわかったです。これは一人でやったら

かなり時間を要したことでしょう。お友達連れてきてよかった！ご協力に感謝です。



四苦八苦しながら２〜３時間ばかり作業をして、ようやくミニロッカー２つ完成。

ＷＩＣの中に並べてみます・・・が・・・意外とでかいなこれ。置き方次第では

結局ゲストが使えるスペースがほとんどなくなっちゃう気もします。

スーツケースを２〜３個置くくらいにはできるかなー？広げようとすると、

ちょっと狭いような気がします。まあでも、とりあえずはこれでいくっきゃ

ないでしょう！少しでもスペースが増えるのは歓迎すべきことです。



その後、運営会社さんに連絡をして、残った段ボール等を処分して貰うことは可能かと

確認しましたが、どうも処分の方法が軽トラのチャーターしかないらしく、５万以上は

かかってしまうとのこと。それだと高すぎるので、これは自宅に持ち帰って資源ごみの

日に出すことにしました。やむなし。



また、運営会社さんからその後連絡があった際に、配置に工夫をしてできるだけ

スーツケースを広げられる場所を確保してほしいとリクエストしました。

この辺の意図はしっかり伝わっていたので、できる限りのことはしてくれるでしょう。



実際にゲストに対してＷＩＣのスペースを開放できるのは、次のゲストもしくは

その次のゲストからになりそうです。まあ、荷物をどかしたりしないといけないと

思いますので、それはしょうがないことでしょう。



これで少しでもレビューがいい方向に向かえばいいなと思います。



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東京１３棟目のウォークインクローゼットをゲストに開放できそうです。

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東京１３棟目のウォークインクローゼットをリネン庫にしていた件、協議の結果

リネン庫をＷＩＣ内に別途作る形で、ＷＩＣ自体はゲストに開放することになりました。



ずっと心に引っかかっていた東京１３棟目のウォークインクローゼットの件。

前向きな解決方法を運営会社さんと練ることができました。すごくよかったです。

私の気持ちもスッキリしました。



ご存じない方のためにご説明します。東京１３棟目のリノベプランを練っていただいた時

ちょうどよく１階にウォークインクローゼットが作れたのです。民泊やホテルにするなら

ここでスーツケースを広げる、ここにスーツケースをしまう、といった使い方を

していただければ、居室が広がるし急で狭い階段をスーツケースを抱えて登らなくて

済むなあと思ったのでした。



運営会社の社長さんも、その使い方はいいですねと言ってくださったので、それなら

そのような使い方で進めていこうという気持ちになったのでした。ある種の売り要素に

なるだろうと思ったのです。



運営を始めてしばらくしたある日、運営会社の方からウォークインクローゼットを

リネン庫として使わせてほしいという依頼が届きました。リネン庫にすることで

元々考えていたスーツケース置場が室内になるし、階段を登るのにスーツケースを

持ち歩かなくてはなりません。競争力の低下につながらない？と少し心配でしたが

運営会社さんとしては問題ないという認識だったので、従うことにしました。



そこからだいぶ長いこと運営をしましたが、最近東京１３棟目はレビューが低下気味。

階段が急で狭いから年寄りが登れない、みたいなレビューも何回かいただきました。

階段が急であること自体は仕方のないことなので、リスティングの説明の中に

目立つように階段が急で狭いことをご理解いただいた上で予約していただくよう

書いてもらう対応をしております。



他に多かったレビューが、スーツケースを広げる場所が少ないという内容です。

やっぱりそうなりますよね。まあ結構な数の方が宿泊した中のほんの一部と言えば

それまでですが、レビューの世界はノイジーマイノリティが強い世界でもあります。

こういった声に少しずつでも対応していくことは大事ではないかなと考えます。



ついでに、前述のような経緯があったので、私自身はウォークインクローゼットが

リネン庫として占有（あえてそう書きます）されていることには引っ掛かりを感じて

おりました。



ある日、低レビューだったゲスト様のレビュー内容について、改善できるところが

あるのではないかということで運営会社さんとやり取りをしました。その中で、

そのレビューをつけたゲスト様から「スーツケースをしまいたいので鍵のついた

部屋（＝リネン庫として使っているＷＩＣ）を開けてほしい」というリクエストが

届いていたそうなのです。そのこともレビューにマイナス点として書かれていました。



これをいいきっかけと考え、当初ＷＩＣはリネン庫としての使い方を想定しておらず

ゲストがスーツケースをしまっておく場所として定義していたことをお伝えし、

開放できれば今回のゲストのような問題を減らせるのではないかということを踏まえ

対応を検討できないかと相談しました。できなければできないで、今の状態を

維持するしかないということが明確になり、個人的に持っている引っ掛かりが消えると

期待しています。



この辺までは以前のブログにも書いた内容ですが、おさらいとして改めて書きました。



今回、この件に対して運営会社さんから回答が届きました。

以下の収納を購入し、ウォークインクローゼットに設置してリネン庫として運用できれば

ウォークインクローゼット自体はゲストに開放できるとのことです。

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１個２万、２個で４万。決して安い値段ではありませんが、これでゲストからの

レビューが改善されるなら悪い話ではありません。むしろいい話かもしれません。

運営会社さんも現地を見て寸法を測ったり、リネン庫として必要なサイズを検討して

くださったりと、きちんと時間をかけてゲストの利便性向上（及びホストのわがまま）に

付き合ってくださったものと推察します。特に清掃チームは当日アウト当日インも

許容する体制で動かれているため、本来ならそういうことに時間を割くことも

避けたい状況のはず。そんな中ご協力をいただいたこと、深く御礼申し上げます。



前向きに設置する方向でやり取りをしました。リネン庫として使うクローゼットは

サイズも大きいので、現地配送の場合はゲストがいないチェックアウト〜チェックインの

間に配送してほしいという話でした。また、設定は基本的に私の方で設置をお願いしたい

とのことでした。運営会社さんで設置する場合は、費用が発生するものの、対応は可能との

ことです。いつものパターンですね。



ちょうど土日でチェックアウトのタイミングがありそうだったので、そこで配送の手配を

取ればよさそうだなと判断。あとできるだけブロックせずに予約の邪魔をしないように

したいと思うので、昼間のうちに対応を済ませることにします。



一人だと大変そうだし、そもそも私は不器用で有名なので、誰か頼りになる友人を

召喚しないと厳しいかなと思慮。仲良くしている民泊清掃をやってる飲み友達に

相談して、お手伝いを快諾いただきました。ありがとうございます！



ということで、なんとなく対応できる目処が立った状態になりました。

これでレビューがよりよくなるかなー。期待！



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東京１３棟目のウォークインクローゼットの件、再検討に。

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東京１３棟目のレビューを眺めながら、もしかしてウォークインクローゼットが

ウォークインクローゼットに戻せたらレビューが改善するのでは？と思ったのです。



冒頭からいきなり何を言ってるんだこいつは、って感じですね。何の予備知識もなく

これを読んだら首をかしげること請け合いだと思います。ちゃんと説明します。



東京１３棟目は借地の戸建です。普通の戸建として貸すつもりで購入しましたが

旅館仕様にリノベしてみんなパクというか旅館業をした方がいいかなと思いたち、

そっちにシフト。それにより、リノベプランも少し変わりました。

トイレを一階と二階の両方に設置したり、ウォークインクローゼットとデッドスペースに

作ってスーツケースを入れたりテレワーク部屋にしたりできるようにしたり。

関係各位からアドバイスをいただき、ご対応をいただきながら結実した物件。それが

東京１３棟目なのです。



大げさに言いましたが、いつものように皆さんにお願いしまくって、自分で何かを

やったわけではないんですけどね。頼りになる施工業者さん、運営会社さん、

インテリアコーディネーターさんなどを頼りまくったわけですけどね（笑）

自分でできることなんてほんとわずかです。周りのプロの皆様の力をお借りして

初めて成り立つのが私のお仕事です。



でも、コンセプトを決めたりどのアイディアを採用するかを決めるのは私です。

逆に言えば、私が自分自身で差別化できるのはそこだけです。

東京８棟目なんかはちゃんと差別化できてる案件になったと思います。



で、ウォークインクローゼットの話ですよ。賃貸の時にもウォークインクローゼットは

設けるつもりでいました。収納が多い方がありがたいでしょうからね。

民泊になると、スーツケースを持って狭くて急な階段を登るのが大変だろうと

容易に想像がつきます。また、テレワーク時代だったので、ロングステイをする時に

テレワーク部屋として使うのもいいんじゃないかなと思ったのでした。



そんなイメージで作ったのですが、運営を続ける中で運営会社さんからこのスペースを

リネン庫として使いたい、というご相談を受けました。正直なところ、当初は

スーツケースを置くスペースはどうするのかという点についての意見交換をしましたが

運営会社さんとしては問題はないだろうという認識でした。あちらもプロですから、

そういうことであれば運営しやすいようにご要望をかなえた方がいいんだろうなと。

そんなわけで、このご要望を受け入れることにしました。



そして最近になって、マイナスが多いレビューを貰った際にチェックをしたのですが

「階段が急」「スーツケースを広げるスペースがない」といった内容がちらほらと

出てきていることに気が付きました。



階段が急であることは変えようがないのですが、ウォークインクローゼットを

再度開放できれば、この辺のレビューの悪さも多少改善できるんじゃないかなあ、と。



でも、それによって清掃の品質が下がって、別の観点でレビューが悪くなったら

それも困ってしまいます。バランスをどこで取ればいいのか・・・。



でも、やっぱ一度このことは話題に出してみるべきかなと思ったのです。

喉に小骨が引っかかっているような、そんな感じでふとした時にモヤモヤしてたので。



先日のレビュー指摘事項の改善問題の話を運営会社さんとしている中で、

ウォークインクローゼットをリネン庫にしていることでマイナスのレビューが

発声する原因になっていないか、元々のコンセプトはウォークインクローゼットに

スーツケースを広げて貰う設計だった、清掃の品質が下がるのは困るし、私自身も

マットレス交換の時はリネン庫にマットレスをしまっておいて貰えたから助かった、

でも当初設計も踏まえて改めて考えてもいいのでは、みたいな感じでお伝えしました。



割とこの件、私は蒸し返すのもアレだよなと思って言わないようにしていましたが

やっぱりもやっとするところが残ってはいたので、今回ズバッと伝えたつもりです。



運営会社さんもそういったところを汲んでくださったのか、清掃チームも交え

再度検討をしてみるということを仰っていただくことができました。



こちらの運営会社さんに委託してかれこれ３年半くらい経過しますが、苦労も多い

職場であろうと推察しております。定着率はあまり高くないように見えます。

ちょいちょい人が入れ替わっている印象です。そんな中で、今回やり取りをした方は

東京１３棟目の立ち上げ記念で運営会社さんと物件で飲み会をやった時にも参加して

くださった方でした。ちょっと話しやすいかなと思って振ってみたのでした。



先方からは、物件立ち上げの時から関わっているけど、そんなコンセプトで作ったとは

知らなかった、というお話もありました。こういう時にも、自分の常識は他人の

非常識なんだなと思わさせられます。ちゃんと伝えないと伝わらない。



検討結果はそんなにすぐには出てこないと思いますが、今回改めて検討した結果であれば

モヤモヤすることもなく従えるかもしれないなあと思っています。



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東京１３棟目のマットレスは改善されたようですが、別の問題も。

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ブログネタに事欠いたため、民泊をしている東京１３棟目のレビューを眺めてみました。

マットレスに関する問題は報告されなくなったようなので、ひとまずはよかったです。



皆様、お正月休みはのんびりと過ごされておりますでしょうか？

私はのんびりとソシャゲをしたり箱根駅伝を見たり義母のリクエストに応じて

買い出しに出かけたりという年末年始を過ごしております。

昨日仙台から戻り、今日はうちの実家に行く予定でしたが・・・嫁ちゃんが仙台で

風邪をひいてしまい、実家に顔を出すのは中止としました。今は風邪も流行ってるので

しょうがないでしょうね。やむなしです。



のんびりしすぎたせいで、事務作業は何も終わっていない状態です・・・。

領収書の整理作業は遅々として進まなかったし、銀行さん向けの資料のアップデートも

手つかずになっています。メインバンクの支店長さんからは「あれ、作りますよね？」と

年末に軽くプレッシャーをかけられましたので、やらないわけにはいかないのですが、

その前にせめて領収書関係を終わらせてからかな・・・。



長かったお正月休みも、あっという間に終わりそうな勢いです。こうやって人は

歳をとっていくのだなと実感しております。人生は短い。なので、やれることを

やれるときにやらなくてはならないな、ということも改めて実感するのでした。



えっと、何の話だったっけ。ああそうだ、不動産が何も動いていないものだから

ブログネタに困って民泊のレビューとか読み始めた話だった。



東京１５棟目に比べ、東京１３棟目はレビューの評価がちょっと低めです。

大きな要因として、マットレスが固いというのが頻繁に挙げられていたようです。

それ以外にも、階段が急とか、そういう話があったように思っております。



私自身は普段レビューにはあまり興味を持っていないので、自分で眺めることは

ほぼないのですが・・・お友達の大家さんが私のレビューも丹念にチェックして

くれており、問題がああると教えてくれます。



過去２回ほど☆１をつけられたことがありまして・・・

１回目は何かのきっかけで自分でレビューを見ている時に気が付いたのですが、

２回目はそのお友達大家さんから「リスティング消えてない？」と連絡があり、

運営会社さんに確認していただいたところ、悪いレビューがあったため一時的に

停止の措置をAirbnbから取られてしまっていたというオチでした。



停止になった時の直接的なきっかけはマットレスの寝心地の悪さだったようです。

この時に「他にもマットレスに関しての悪いレビューが何件かあった」とのことでした。

ここで重い腰を上げてマットレスを交換したのでした。

併せて、悪いレビューを貰っていた人にマットレスを交換した旨のコメントを

しておいてほしいと運営会社さんにお願いをして、対処をいただきました。

これでマットレスが交換されたことは新規のお客様にＰＲできるに違いありません。

（アドバイスをいただいたお友達大家さんに感謝）



交換したからレビューも良くなったんじゃないかと期待をしていたものの、ここまで

特に確認することもなく過ごしていました。



今日、ブログネタ何もないなあとしばしぼんやり考えた時に、マットレス交換の

効果が出ているかを確認してブログネタにしようと思いついたのでした。



早速レビューを見てみましたが、まだ交換して２ヶ月なので、それほどの数の

レビューはありませんでした。しかし１件、レビューでマットレス交換の効果が

出ていることに触れてくれているものがありました。コメントにあるマットレスの

交換の効果があり快適に寝ることができた、みたいなことを書いてくれている

レビューを見て、交換してよかったなーと思ったのでした。



ただ、その人のレビューは☆４なんですよね・・・（汗）

なんでやねん！と思いながらレビューを読み進めていくと・・・

階段が急であること、お部屋の設備の写真が更新されていないこと、ＷＩＣとして

使えると思っていた空間がリネン庫になっていて使えなかったこと、などが挙げられて

おりました。



お部屋の設備に関しては、消耗品が壊れたら都度交換しているので、その時に別のものに

変わっている可能性はあります。ドライヤーとかそういうやつですね。

いちいち撮り直すのも大変だろうと思いますが、現地と写真が異なっていることについて

細かいことでも指摘をする人がいるということは肝に銘じておいた方がいいのだなと

感じた次第でした。撮り直しするかしないかは運営会社さんと相談しようと思います。



階段が急という話に関しては、以前☆１をつけられてしまった時にも指摘があったので

リスティングの目立つところに階段が急であることを理解の上予約をしていただくよう

書いておくという話がありました。対応していただいているはずなんだけどなあ？と

想いながら確認してみたところ、リスティングには「階段が狭い」と書いてありました。

「狭くて急」と言う形に直して貰った方がいいかな・・・。



ウォークインクローゼットが封鎖されている件（個人的にはここはスーツケースを入れる

スペースに戻してほしいです・・・）に関しては、リスティングを確認したものの、

そう誤解させられるような記述はなかったように見えました。写真もＷＩＣの中は

写っていなかったように思います。何を見てそう感じたのか、わからないなあと

首をかしげています。これも運営会社さんに心当たりがないかを確認して貰います。



できるホストの人は、こういうのをたまに確認して問題の有無を把握しているものと

思われます。私自身も、今回眺めてみてなるほどと思うこともありました。

たまにはこうして確認してみた方がいいんだな、ということは理解できました。

（やるかどうかは別にして・・・）



ということで、お正月休みが明けたら私も少し動いてみようと思います。



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