東京１３棟目のマットレス交換終わりました！

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東京１３棟目の民泊物件のマットレスを交換してきました。現場作業をすると

いろいろと気づきがありますね。副次的な効果も含め、やって良かったと思います。



東京１３棟目はかれこれ３年くらい民泊を運営しています。コロナ禍中は賃貸の方が

儲かったんじゃないかという悲しいレベルの成績でしたが、コロナ禍が明けたら

一気にフィーバーして大きく儲けが出るようになりました。ただ、最近ちょっとまた

停滞気味な感じは否めません。全体的に供給過剰になりつつあるんだろうなあ。



そんな中、東京１３棟目は備品が壊れるトラブルもぼちぼち発生しております。

そして今一番深刻なのが、マットレスの問題です。



マットレスは過去に「こんなん寝れないから交換してくれ」とリクエストを受けたことが

１回、無言で低評価レビューを付けられたことが１回ありました。



ゲストからのリクエストの時は、私も納期が短いサイトを使うなどの工夫をすれば

良かったのですが、その時はそういった考えに思い至らず、普段通り楽天を使ってしまい

期日に相手に品物を届けられない事態になってしまいました。あれは痛恨のミスでした。

その時のブログは以下の通りです。

その１

その２



また、ベッドだけではないのですが、いくつかのご不満があったようで、レビューで

１をつけられてしまい、リスティングが停止したこともありました。

その時のブログはこちらです。



２回あったということは、何らかマットレスに問題が生じている可能性があると

判断できますので、大きな出費になってしまいますが、マットレスを全部交換して

顧客満足度の向上に努めることにしました。



購入するマットレスを嫁ちゃんや運営会社さんにアドバイスいただき、最終的に

予算と評判のバランスで品物を決定。行政の粗大ごみにマットレスを出す必要が

ありますので、その日程にあわせて配送や保管、設置などの段取りを進めました。

その辺の記録はこちらのブログをご参照ください。



そして昨日、マットレスの交換の日がやってきました。

義母が仙台から東京に来る予定で、東京１３棟目に宿泊して貰うつもりで予約を

オープンにせずにいたので、ここで入れ替えるのがちょうどいいという判断です。



しかし、私は先週後半くらいから酷い咳が出続けており、１週間以上経っても

咳が収まる雰囲気がありません。そしてとうとう嫁ちゃんにも風邪がうつってしまい

義母の訪問は延期になってしまいました。誰もアテンドできないし、そもそも義母が

「咳をしている人の近くに行くとすぐうつる」と公言しており、そんな状態だったら

中止にするしかないと判断したところもあります。

「予定をギューギューに詰め込むから風邪なんか引くのよ」と怒られました・・・。

嫁ちゃんも同調していましたが、個人的にはとても理不尽な怒られ方だと思います・・・



そんなわけで、風邪気味の身体を奮い立たせて、現場に行ってマットレス４つの交換を

実施してきました。なかなかの肉体労働でした・・・。風邪ゆえに余計に疲れました。

重たいマットレスを２階に持っていく作業や、廃棄するマットレスを１階に運ぶ作業で

けっこう疲弊しました。



でも最終的にはちゃんとマットレスの交換が完了しました。不器用ですが、このくらいは

何とかなるようです。そして寝心地はかなり改善されたのではないかと思います。

今までのマットレスに比べて明らかに厚みがありますし、寝転がって比べてみた感じも

新しいマットレスの方が断然いいです。確かに古いマットレスはスプリングの感じが

割と背中に感じられてしまい、ちょっと寝心地微妙だなと思いましたから。



あと、現場に入っていろいろやっていると、だいぶ傷んでいるところがあるなと

いうことがわかりました。例えば、枕もとの照明はシミだらけになっていますし、

ベッドも謎のえぐれた傷がついています。テーブルもだいぶ傷が増えていました。

階段のある壁にも何かをこすった跡、階段のヘリは削れ、ベッドパッドにもシミが

でろーんとついています。



こういう細かい問題が少しずつ満足度を下げているんだろうなあ・・・。

あまりにみすぼらしいものは少しずつ交換した方がいいのでしょうね。

新品で購入した時のやつ、まだあるのかな？今度調べてみよう。

ベッドは高いから変えないけど（苦笑）



たまに現場をじっくり見ると、いろいろな気づきがあっていいですね。

稼働しているとなかなか現場に入れないので、こういう形で意図的に予約をさせず

自分でチェックするタイミングを設けるのもいいのかなと思いました。



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東京１３棟目でドライヤーの故障。

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消耗品がどんどん壊れていくのは仕方のないことなのでしょう。東京１３棟目で

ドライヤーが故障したという話で、新しいものを調達してまいりました。



昨今の民泊ブーム。私の中では第二次民泊ブームと勝手に呼んでおります。



第一次民泊ブームはコロナ前の数年間でした。まだ民泊という言葉もなかった時代から

徐々に法整備され、それなりに一般化してきた頃合い。言葉もなかった時代から比べると

爆発的な利益は望めなくなったものの、そこそこの収益を出すことができるように

なった時代でした。



そこからコロナ禍が始まり、民泊は一気に死滅。苦しい時代に入りました。

私自身は転貸でいくつか民泊をやっていたのですが、それらは偶然にもコロナ禍の前に

全部譲渡して一旦フリーのポジションになっていたので、特に被害はありませんでした。

ただ、民泊目的で賃借人さんに貸していた物件はは軒並み退去となり、一気に空室が

１０部屋くらい増えて焦ったことは覚えております。



そんなコロナもなんとか収束し、今はコロナ禍の悲惨な民泊のことなどなかったような

大盛況の民泊需要。今が第二次民泊ブームと私の中では考えております。



私自身は東京１３棟目をオリンピックの瞬間風速の需要を当て込んで民泊として

運用を開始しました。あれはたしか２０２１年だったはずです。しかし、まさかの

無観客開催となってしまい、運営費はかかるけど賃貸に出していた方が儲かるんじゃ

ないかという状態で推移しておりました。



ただ、その間のレビューが効いていたようで、コロナ禍が明けてからは一気に爆発。

がっちりと儲けが出るようになりました。耐え忍んでいた分がここで爆発って感じです。

これに味を占めて東京１５棟目も民泊にしましたが、こちらもいい感じに稼働してます。



ただ、２０２１年から稼働しているということは、もう３年が経過しているということ。

家具・家電類が故障したり劣化したりしてくる時期でもあります。



先日は東京１３棟目でドライヤーの故障があったと運営会社さんからご報告を

いただきました。



運営会社さんはなかなか優秀で、よく使う消耗品は事務所に在庫を置いておいて

故障したという報告がゲストからあれば事務所から補充の品を持参しています。

（この時出張費はかかりますが仕方ない）

そしてホストには同じものを購入して事務所に配送するよう依頼があります。

なるほど、このやり方ならゲストの満足度も高まるし、備品の補充や精算の手間も

省けますね。頭いいなあ。なるほどと膝を打ってしまいました。



今回も仕事中だったのでＬＩＮＥは見てなかったのですが、故障の報告から交換の予告、

交換実施と代替品の事務所への送付などについての一連のＬＩＮＥが届いておりました。

私が自主運営していたら、ゲストの要望にすぐに応えられずに満足度も激落ちになった

ことでしょう。運営会社さんさまさまです。



私みたいに特にこだわりのない人であれば別にいいのですが、このやり方だと、

内装や備品にこだわりを持っている人だと、運営会社さんの標準装備にどんどん

切り替わっていってしまうという難点はあるのかなと思いました。

私は気にしないから全然オッケーですけどね。



今月は楽天のお買い物マラソンが３回もあったので、うまくそれに当て込んで

ポイントバックもきっちりもらいながら購入することができました。よきよき。



民泊は全体的に使い方が荒いのか、家具家電類の故障の話はよく聞こえてきます。

交換には至らないものの、テレビにヒビが入っているとか、乾燥機のフィルターを

取った後ろの網みたいな部分にちょっと穴が開いたとか、自宅で使っていたら

まずありえないようなトラブルの話がちらほらと入ってきます。

だいたいは様子見で済ませていますが、こういった小さな問題の積み重ねにより

経費率が上がっていくのだろうなあと思います。



民泊やるなら収益性大事。そういうことなんだろうなあ。



そんなわけで、面倒ごとも多い民泊ですが、得られる果実もまた大きいので、

今は一つの手段として活用していますというお話でした（？）



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東京１３棟目のマットレスを交換する。

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東京１３棟目の民泊（ホテル）でマットレスを交換することにしました。

ベッド４台あるので結構な支出になりますが、やむを得ないか・・・。



ここ最近、東京１３棟目でベッドのマットレスに関してのゲストからの指摘が

相次いでいます。高くもないけどそこまで安いわけではないマットレスを導入して

いたはずなのですが・・・なんで最近こういう話が多いのか謎です。

マットレス、使い始めて３年でへたってしまった？いくら何でも早くない？



それぞれのマットレス事件をブログにしたためておりますのでどうぞご覧ください。

その１

その２



この一件（いや二件か？）があってから、二度あることは三度あるかもしれないと思い

マットレスの更新を検討するようになりました。儲けもだいぶ出てきたので、

今までより少しグレードの高いやつを購入しようかなと考えたのでした。



とはいえ、マットレスもピンキリなので何がいいか全然わかりません。

こういう時は嫁ちゃんが何か知ってるんじゃないかと思って、聞いてみました。

すると、インスタでよく出てくるマットレスがあって評判がいいらしい、と。

ふーん、じゃあそれ買ってみようかな。ダブルで４万円弱とお値段もお手頃。



本当は実際に寝てみて寝心地を確認するとかすればいいのかなと思うのですが、

あいにく私は床でもどこでも寝れてしまう人なので、よくわからないんですよ。寝心地。

なのでエイヤーで買うしかないなあと・・・。



でも、前のマットレスより少し高いくらいのグレードなので、もう少しくらいなら

グレード上げてもいいのかもと思ったのでした。イメージ的には５万弱くらい。

４つ買って２０万弱なら出してもいいぞ、と。



そこで運営会社さんにおすすめのマットレスを聞いてみたところ、挙げてくれたのが

ダブルで７万円くらいのマットレスでした。コスパがよく、使って貰っている

リスティングでは、ゲストからマットレスに関する苦情を受けたことはないそうです。



うーん、魅力的だけどちょっと予算オーバーなんだよね・・・。

安物買いの銭失いという言葉もありますが、マットレスも消耗品っぽいしなあ。



嫁ちゃんが勧めてくれたマットレスは「やや硬め」とのことでした。ゲストって

柔らかめと硬めのどっちが好みなんだろう？運営会社さんに聞いてみましたが、

好みなので何とも言えない感じでした。ただ、どちらかと言えば柔らかめを好む人の方が

多いような気はするそうです。



お値段で考えるか、実績で考えるか・・・。



やや硬めの安いマットレスを買って、柔らかめのマットレスパッドを追加購入して、

お好みで使っていただくのもありかな？などと思ったりもして、なかなか考えが

まとまりません。



・・・とりあえずケチっとくか（悪い癖）

楽天で買えるからお買い物マラソンでポイントも貰えるし（更に悪い癖）



ということで、今よりほんの少しだけグレードが高いやつに更新することにしました。

義母が来月東京に来て東京１３棟目に宿泊するので、その時にでも交換しようっと。



そしてここでもう一つ問題が。そのマットレスに交換した後、古いマットレスは

どうするのか？



運営会社さんに事例を確認したところ、購入店で処分して貰うか、粗大ごみとして

捨てるかの二択のようでした。購入店は処分してくれないようなので、今回の場合

粗大ごみ一択みたいです。



いろいろ考えましたが・・・

・ゲストがいない日に受け取って、封をしたコンパクトな状態でクローゼットに保管

・義母が泊まりに来る日に行政の粗大ごみ回収を依頼

・回収の日に交換して粗大ごみへ

というのが一番面倒がないかなと思ったのでした。



ということで、そのように一通りの手配を終え、準備完了。

あとは行政の粗大ごみのチケットを購入するのと、明日マットレスを受け取るのとを

確実にこなせばオッケーです。たぶん。



これでレビューが改善されるといいなー。



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東京１３棟目、一時リスティング停止に・・・。

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東京１３棟目の民泊のリスティングが一時公開停止になっていたようです。

低評価レビューがついたのでAirbnb側で停止処理が走ったのだとか・・・。



東京１３棟目と東京１５棟目で実施している民泊。両方とも好調で、しっかり稼いで

くれております。民泊の収益が両行のため、今年の東京法人は過去最高の売上額を

達成できました。他方、そのせいで課税業者にもなってしまいましたが・・・。

まあそこはやむを得ないことです。



両方とも旅館業の許認可をいただいております。３６５日稼働するので、通年で

お客様をお迎えできる体制になっています。お客様からのレビューは悪くないですが

ゲストチョイスには至らないくらい。どうしても元が古民家なので、ホテルばりの

快適な設備を提供できるわけではないし、階段が急だとかの問題もあります。

東京１５棟目はしばらくゲストチョイスを維持できていましたが、レビュー数が

増えるについれて徐々に微妙なレビューもついてきており、その辺の影響で残念ながら

ゲストチョイスからは外れてしまったようです。



真面目にレビューとか確認する人であれば、レビューを見ながら分析して改善を

行うのでしょうが、私はその辺ずぼらな丸投げ体質なので、自分でまめに確認とか

できないタイプの人です。こうやってブログのネタにする時だけちょっと実績を

覗いてみようかな、というくらいしか見てないもので・・・。



ちなみに東京１３棟目は９月の実績が３０日中２６日稼働で８６．７％でした。

東京１５棟目は９月の実績が３０日中２４日稼働で８０％。

前よりちょっと稼働実績落ちてきてる気がするな・・・何かしらテコ入れが必要？

でも２日からの予約しか受けてないから、多少そういう死に日が出てしまうのは仕方なく

その影響でこのくらいまで下がる可能性はあるのかなとも思うので、考えすぎても

しょうがないかなー。



さて、今日の話題は東京１５棟目です。友達からメッセンジャーで「東京１３棟目、

消えてない？」と連絡をしてきたのです。え、マジで！？心当たりないし！

ていうか見てたんかい（笑）



慌ててアプリで確認しましたが、リスティングは確かに停止中になっておりました。

何事かと思って運営会社さんに連絡したところ、確認した結果９月に滞在された

ゲストの方のレビューが低かったため、一時的に公開停止の措置をAirbnbに取られて

しまったということでした。確認後すぐ再開にしてくださったそうです。



ざっくり言えば「立地が悪い」「階段が急すぎる」「マットレスが気に食わない」

という内容でした。



立地に関しては渋谷や新宿といった観光地に対して遠いということが書かれてました。

まあ確かに遠いよね、１時間とまでは言わないけど１時間弱かかりますし。

でもそれはリスティングに書いてあることです。



階段が急であるのも確かにありますよね。でもそれもリスティングに書かれている

ことです。書いてないならそりゃあ言われても仕方ないのですけど。



マットレス・・・まあこれは少し前にもご不満であるというメッセージをいただいた

ことがありました。２回来るということは何かしら問題が生じているのかもしれません。

ぼちぼちへたれてきてるのかな？４年近く使ってますしね。



運営会社さんは、立地と階段はリスティングにあるが、もっとわかりやすいところに

記載するように変更することで対策としたいということでした。場合によっては

自動メッセージに入れておくことも考えるとのことです。



教えてくれたお友達にもそんな感じだったよという報告とお礼を述べました。

するとお友達、「ここ何回かマットレスに関する不満のレビューがあったから

交換しどきなのかも」と。いやいやー、見てたなら教えてよー（笑）

運営会社さんが教えてくれてるかと思って何も言わなかったとのことでしたが、

運営会社さんもいっぱいリスティングの面倒を見ているのだから、１つ１つに

そこまで細かく気を配るのは難しいわけで・・・。ということで今後は是非

何かあったら教えてください、とお願いしておきました。



さて、私ができる対策としてはマットレスの買い直しだな・・・。

４つベッドがあるので、４つ全部買い直すとなるといいお値段しちゃいます。

前に購入していたマットレスがどのくらいの価格帯だったか確認してみたところ

３万〜４万くらいの価格帯でした。利益もあがってきていることだし、もう１ランク

グレードを上げてもいいのかも？



そこで運営会社さんにおすすめのマットレスがないか聞いたところ、費用対効果が高く

ゲストの満足度が高いのはこれですとご紹介いただきました。７万円程度でした。

４つ買ったら３０万近いのか・・・ちょっと躊躇するなあ。



そんな話をしていたら嫁ちゃんが「最近これが評判いいみたい」と紹介してくれた

マットレスが。こちらは５万円くらいで購入できそうです。４つで２０万かー。



８万の差をどうみるか。小さな差ではないけど、レビューが低くなるのも避けたいので

運営会社さんがおすすめするものを買っちゃってもいいような気もしています。

悩むなあ。



今月後半、義母が宿泊しに来るので、その時までに入替したいなと思ってます。

となると早々に結論を出さなくては。今の出張が終わったら真面目に考えよう・・・。



皆様なら５万？７万？のどちらにしますか？



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東京１３棟目のホテルのリクエストの件、結局叶えることができず・・・。

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昨日の続きです。荷物は結局届きませんでした。ゲストの方には丁寧に謝罪をするよう

運寧会社さんに申し伝えた次第です。あーあって感じです。



昨日のブログの続きです。超ざっくり言うと、ゲストがマットレスが固いとリクエストを

あげてきたので、なんとかしようとネットで注文をした、理論的には間に合うはずの

時間に対応を終えたものの、ショップがうんでもすんでもないので非常に不安。

という感じでした。



昨日のブログを書き終わってからの動きを書き連ねてみます。



ブログを書き終わった後も、ステータスがうんともすんとも動きません。

運営会社さんからは動きがあれば共有をとお願いされていたのですが、動きがないことを

共有するしかないという悲しい状態になっておりました。



１２時から仙台法人の役員の間でランチミーティング。その間にちらちらとスマホを

眺めてましたが、今頃になって「注文を受け付けました」というメールが！？

これ、完全に終わってるパターンじゃないでしょうか・・・。



店休日であることはわかっていたのですが、とりあえずお店にメッセージを送信。

本日着のものが届かない、どうなっているか、今日必要なものなので今日届かないなら

キャンセルでお願いしたい、という旨のメッセージを書いて送信しました。



・・・割とすぐに、お店から返事が返ってきたという通知が！店休日じゃないんか！

メッセージを開けてみると、店休日ですが特別に返答しますというような内容が

冒頭に記載された上で、返答が記載されておりました。ぬぬぅ、だったらさっさと

メッセージしておくべきだったよ・・・。



そのメッセージによると、備考欄に記入があったため最短配送の対象にならず、

通常配送となり月曜〜水曜着で調整をしています、ということだけが記載されてました。

そっか、納期に関する話だからひとまず店休日でも返答だけはした、ってことなのね。



しかし備考に文字があるから配送が最短にならないって・・・。

別に言ってることを理解できないわけではないですよ。何か書いてあるということは

何か調整事項があるということなので、すぐに流れで出荷してはいけないという判断で

そうしているということ自体は、言われればなるほどと思わないこともありません。



たださー、それだったら何でメールには今日届くようなことが書いてあるわけさー？

どっかに書いてあったのかもしれませんが、たぶんわかりにくいところにコメントが

書かれていたんですよね？あとそういうことなら手動で納期が変わりますって連絡を

事前にすべきだったのでは・・・？



今回に関しては完全にこの件が致命傷になってしまったので、もうそのトッパーは

ゲストが使うことはなく、不要なものになってしまいました。



お店には上記に関して仕様が残念であることをお伝えし、間に合わないのでキャンセルで

処理をしてほしいということをお送りしました。これについては休業日だから（？）

回答は今のところありません。たぶん休業日は緊急のものだけを対象に返事をしていると

思うので、休み明けでしょうねー。



運営会社さんには、ここまでのやり取りを一通りご報告して、ホストとしては

最善を尽くしたものの、注文した業者さんの不手際で配送が土曜日には間に合わないと

なってしまったことを丁寧に謝罪していただきたい、と連絡しました。



運営会社さんがどう対応するかはわからないし、あくまで注文を受け付けた業者さんの

不手際ということにして、私は最善を尽くした、相手が原因で届かなかった、私も

被害者である、ということをやんわりと伝えた方がいいんだろうなと考えております。

なので、私は悪くない旨の情報をいろいろと運営会社さんにはお伝えした次第です。

スクショなどのエビデンスも一通り送ってあります。これをどう活用していただくかは

運営会社さんに委ねました。



レビュー落ちるかなー・・・まあきっと★５は貰えないだろうなー・・・。

またスーパーホストが遠のいた気がする。



さて、今回の事案の反省点を考察しておきたいと思います。



・注文先についてもう少し柔軟に考えるべきであった

焦りがあり、ついいつも使っている楽天を選んでしまいましたが、そもそもＥＣサイトを

もっと柔軟に選ぶべきであったと思います。もっと早く配送してくれる可能性がある

Ａｍａｚｏｎやヨドバシ．ＣＯＭなどを選択肢として考えるべきでした。これは大失敗。

常日頃楽天ポイントの経済圏で生きている、身内に楽天系の会社に勤めている人がいる、

などの要因で楽天以外を選ぶという気持ちが希薄になってしまっていました。

（嫁ちゃん及びＳＮＳのコメントでご助言をいただきました、ありがとうございます）



・緊急時はもう少し自分勝手に動いても良かった

朝、店休日を見て「今日は営業してない・・・」ということで状況確認のメッセージを

送ることをやめてしまったのですが、ワンチャン相手が緊急対応の人を配置していて

メッセージを見るかもしれないという風に考えてもよかったんだろうなと思いました。

ついつい相手の状況を推察して、わきまえた行動をとろうとしてしまいます。

今回はそれも裏目に出た感じです。もし朝のうちにわかっていれば、そこから急いで

ヨドバシ．ＣＯＭを見に行くことができたかもしれません。寝具を扱ってるかは

わかりませんが、とにかく首都圏ならヨドバシの配送の速さはすさまじいので。

プリンターのインクとか朝頼んで夕方届きますもんね。

もっとワイルドにもっとたくましく生きてみるべきでした。



・儲けが出ているなら誰も文句を言わないグレードまで寝具を上げてもよかった

お金がかかる決断ってなかなかできないのですが、こういう緊急対応が必要になる

くらいであれば、最初からもうちょっとマットレスのグレードを上げてもよかったのかも

しれません。おもてなしの心がお洋服を着て歩いているようなお友達がやってるホテルは

天下の●川のマットレスを使っておりました。宿泊した義母がマットレスが最高なので

うちの宿よりこっちに泊まりたいと言うくらいのクオリティでした。

最初からこういうのを入れていれば、そもそもリクエストを受けることもなかったのかな

と思ったのでした。でも根がケチなのでなかなかそこまで踏み切れません（苦笑）



失敗を糧に反省して次に活かす。それができないと失敗しただけ損したことになります。

うまく活用して今後の運営に活かしていきたいと思います。



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