2021年01月07日

東京13棟目、スーパーホストに認定されるの巻。

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緊急事態宣言を前に閑古鳥が鳴く東京13棟目ですが、この度無事にAirbnbで

スーパーホストに認定されることができました。関係者の皆様に感謝致します。



意外とコンスタントに長期予約が入っていた東京13棟目。長期滞在(1ヶ月単位)の

予約がとても多かったので、たぶん滞在費が相場と比較して安いのだろうなあと

思ってました。初期の頃、半年以上の滞在の問い合わせがあったのですが、さすがに

それは安すぎたのだろうと判断。運営会社さんにお願いして少し宿泊費を上方修正して

いただいたことがあります。それでも、予約はほとんどが長期でした。



正直なところ、インターネット代だとかスマートキーの月額費用とか、こちらが

費用負担しているものがあるので、そういった諸経費まで考えると長期滞在の場合は

賃貸で得られる想定の家賃を少し下回る手残り額になっております。



それでも予約が入らないよりはマシ。そしてレビューが蓄積されないことには、

コロナ明けのスタートダッシュも望めません。運営会社さんも、ある程度レビューが

蓄積されるまでは安めの家賃で数を貸す方がいいというスタンスでしたので、私自身も

その方針に乗っかって、ちょっと安くても埋めようという形で動いておりました。



Airbnbでは「スーパーホスト」という制度があり、良いレビューが蓄積される、

一定数以上の宿泊を獲得する、などいくつかの条件をクリアすることでスーパーホストに

認定されます。スーパーホストになると、Airbnbで検索した際、結果の上位に

表示されやすくなる、スーパーホストのみというAirbnbの検索条件に引っかかる、

といったところが予約獲得に対して有利になります。



スーパーホストの認定要件は以下の通りです。Airbnbサイトより引用します。

・宿泊10件以上の受け入れ実績、または(長期滞在型の場合)宿泊3件・計100泊以上の受け入れ実績がある
・返答率は90%以上を維持
・ホストによるキャンセル率が1%以下(予約100件中キャンセルが1件以下。酌量すべき事情ポリシーで例外が適用されるケースは除きます)
・総合評価4.8つ星以上を維持(退出日ではなく投稿日で見た過去365日間のレビューが対象)




私の場合、長期の予約が多かったため、この中だと「宿泊10件以上に受け入れ実績」が

実は一番ハードルが高かったです。6月くらいから開始して、月に1〜2件の予約だと

意外と件数が稼げないんです。だからギリギリまでひやひやしておりました。



レビューに関しては、ありがたいことにすべてのお客様で★5をいただくことが

出来ました。望外の喜びです。日本人の方を相手に宿泊して貰うことになるため、

外国の方と比べてレビューの目線は厳しいだろうと思っていましたが、それにも関わらず

(細かい項目で★4になることはあったものの)総合評価は全レビューで★5をキープ。

運営会社さんがきっちりと対応してくださっているからだと思います。ありがたし。



ホテルはじめたよということを聞いて、お友達の大家さんが泊まりに来てくれたことも

過去にはありました。コロナ禍の中であるにも関わらず遠出してきてうちのホテルに

宿泊してくださったの、嬉しかったなあ。



そういった積み重ねの結果、何とかスーパーホストに到達することが出来ました。



先に書いた通り、検索で少し優位になるだけと言えばそれだけなのですが、レビューが

命のAirbnbにおいて、良いレビューをいただきスーパーホストでいられるのは

複数の候補が並んだ時に競り勝てる可能性が増えることも意味しているのではないか、

と期待しております。



今は緊急事態宣言を出すか出さないかみたいな状態に首都圏はなっておりますので

せっかくスーパーホストを獲得したところで、そもそもお客様がいないという状況。

なので、すぐに効果を実感できることはないのでしょう。現に、年末年始までは

予約がちらほらとあったのですが、年明けからこの先の予約はゼロですから。



ただ、リスティングの閲覧数を見ていると、コロナの増加とはあまり無関係な

推移になっているようにも見えます。年末年始は需要が高かったようで、見てると

12月28日あたりはここ2ヶ月の中で最大の閲覧数となっておりました。

年明けはさすがに下がっているものの、それでも12月21日段階と同じくらいの

閲覧数になっており、決して閲覧している人が少ないわけではないようです。



さすがに緊急事態宣言云々言ってる状況で予約を入れてくる人は多くないだろうと

思われますが、もし入ったらラッキーですね。



正直、旅館業法に準拠した宿泊施設を始めると決めた後のコロナ騒ぎでしたので、

厳しいかなと思っていたのですが、ここまでは宿泊費を低めに設定することで、

思っていた以上に予約を貰うことができております。この先どうなるかはコロナの

状況次第と思いますが、コロナが収束した後に期待しながら、今の評価を維持して

いきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月21日

予約キャンセルとか近隣の方からの苦情とか。

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東京13棟目、GOTOトラベル停止の影響を受けております。年末年始にあった

3件の予約のうち1件が強制キャンセルになってしまったようです。



GOTOトラベル。まだコロナが下火になる前から菅首相が始めた肝入り政策。

経済を回さないとコロナ以前に国が亡ぶ、という政府の判断があったのでしょう。

(この判断がどうこうということは本ブログでは意見は述べません)



私は旅館業法に則った宿泊施設を運営するいち事業者として、この決定で予約がもう少し

上向きになるのではないかと言う期待を持ちました。そしてある程度その期待は現実の

ものになりました。とは言っても、元々そんなに値段は高くしていなかったので、

大きく変わったわけではなかったです。ただ、コンスタントに切れ目があまりなく

予約が入る形にはなりました。長期の人が多いので、家賃で儲かる額とそう大きな

差はないなあ、というのが正直な印象でしたが・・・。



菅政権は、コロナ第三波が訪れた今のタイミングでも、GOTOはコロナの原因という

エビデンスはないという立場を崩しておりませんでした。ですので、国としては

これ以上休業補償など難しく、また、経済を回さないことによる自殺者の増加などを

増やさないことに注力しているのだなという判断をしておりました。有識者会議の方々も

GOTOを止めた方がいいという提言はしていたものの、GOTOが感染拡大の原因と

いうエビデンスは持ち合わせていないと報道されていたように認識しております。

(テレビ見てないので偏った情報ソースから情報を得ている可能性がありますので、

 もし間違っていたらすみません・・・)



しかし、ここにきての年末年始GOTO停止宣言。結局どっちやねん!と言いたく

なってしまいましたが、世論の圧力に政府が抗しきれなかったということなのでしょう。



こうなると、割を食うのは事業者サイドです。私はまだ1部屋しかないから良いですが

一般的なホテルを経営されている方はキャンセル対応などで業務が大変なことに

なっているのではないか、と推察します。お疲れ様です・・・。



東京13棟目でも、年末年始はかきいれ時と運営会社さんは見ていたようで、

普段なら2泊からしかとらない予約を1泊でも受け付けていました。年末年始の

需要を見据えて、あえてそうしたという話でした。そしてその目論見通り、年末年始は

1泊〜2泊程度の予約が3件入っており、さすがの目利きだなあと感心したものでした。



これらの予約、モロにGOTOと被るけどどうなるんだろう。心配していましたが

先に情報が流れてきたのはAirbnbで宿泊施設を運営している友人からでした。

その方の宿泊施設では、Airbnbが勝手に予約を強制キャンセルし始めたようです。

更に、その影響なのかわかりませんが、予約してもGOTO扱いにならないという

苦情を受けたという話もありました。



いろいろ混乱しているなあ、うちの物件の運営会社さん大丈夫かなあ、と心配して

おりましたが、やっぱり影響は出ていたようです。運営会社さんからほどなくして

強制キャンセルへの対応方針のメッセージが届きました。



曰く、AirbnbやBooking.comで強制キャンセルの動きが出ている、

ゲスト様からその件に関してメッセージが届いており、個別に対応している、

国からキャンセル料の50%(本来GOTOで補助されるべき金額でしょうね)が

補填されるので、ゲスト様には手数料など諸々勘案して、こちらの当初収支と比較し

損が出ない価格で再予約をご案内している、とのことでした。

本当にお疲れ様です。ありがとうございます。



やるなら最初から感染拡大した時のキャンセル等のことも考えて動き始めてほしい

ものですね〜。急ごしらえの制度だから大変なのだろうとは思いますので、その点は

多少同情しますけど。



そんな予約のドタバタの間に、私のところには別の苦情も届いておりました。

隣地の方より電話があり、宿泊者がその家の私道の敷地にバイクを停めている、

もう数日経つので移動などの対応をお願いしたい、と言うお話でした。



怒りの電話とかではなく、冷静に淡々とお話をいただきました。ここできちんとした

対応ができないとダメなやつだと思います。すぐに運営会社さんに報告して対応を

依頼しました。ゲストの方はその後どかしてくださったようです。後で隣地の方に

お電話して、改めてお詫びしておかないとだなあ。年末だし菓子折りでも持って

ご挨拶しに行くか・・・。



色々ありますが、予約件数もようやくスーパーホストの条件を満たしましたので、

インバウンドが復活するまでは今の状態を淡々と維持していきたいと思います。

コロナが収束してからがこの物件の本当の勝負の時です!



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(1) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月05日

宿泊施設にした東京13棟目の今の状況は・・・。

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東京13棟目、ちょっと安めにしているためか、けっこう埋まるようになりました。

もうちょっと客単価をあげたいですが、今の環境だとまだそれは厳しいかな・・・。



GOTOトラベルが始まり、少しは良い影響があるかと思った東京13棟目ですが、

正直なところ大きな変化はないかなというのが今の印象です。使う側の気持ちになって

考えると、確かにそうだよねとは思います。だって割引率が良くなるのは高級ホテルで

普通のホテルに泊まるより少し背伸びしていいところに泊まった方がオトクなわけだし。



ニュースなどでビジネスホテルはGOTOの恩恵をあまり受けておらず、高級旅館特需が

発生しているようなことが喧伝されていますが、私も自分がそういう思考回路になって

いるので、たぶんその見立ては正しいんじゃないかなと思っています。別に裏取りは

していませんけど・・・。



そのような情況では、東京の民泊チックな無人戸建ホテルもビジネスホテルと同じ

カテゴリーに属すると思いますので、GOTOでの特典が得られるとも思いません。

うちのホテルも運営会社さんによってGOTO対象となっておりますが、感覚としては

GOTO開始〜東京が対象になり登録されるまでは予約というか反響自体もほぼ無くて

GOTO対象になった後ようやく元の水準に戻った、といったところです。



東京13棟目は今のところ国内の方の長期滞在が主流です。半月〜一ヶ月滞在みたいな

パターンで宿泊者が予約をしています。自粛ムード満点の頃にはもっと安い値段で

設定していたこともありましたが、そこからはちょっと宿泊費をあげています。

それでも、1ヶ月で予約が入ってしまうと、家賃を少し下回るくらいの収益です。

でも今のご時世で家賃を上げる勇気がまだないんですよねえ。



年末も12月上旬で1ヶ月宿泊の方がチェックアウト、その後3日ほど間を置いて

2週間宿泊の方がチェックインで年末を迎える感じになりました。そして年末年始に

1組短期の方の予約も入っています。予約を頂戴できるだけでも御の字かな、うん。



ところで、Airbnbの手数料が変わるようです。今まではゲストからいっぱい

手数料を取って、ホストからはさほど取らないスタイルでしたが、今後はホストから

いっぱい取って、ゲストからはさほど取らないスタイルに変わるとのことです。

一般的なOTA(オンライントラベルエージェント・ネット予約専業の予約サイト)と

同じような料金体系になるようです。



手数料が上がることに対しては、運営会社さんと相談してその分宿泊費に上乗せする、

ということで話がつきました。



それから、GOTOトラベルの事務局から、実態調査の連絡が入っているそうです。

全数チェックかランダムチェックかはわかりませんが、参加している宿泊施設に対して

感染症防止対策がきちんとされているかの確認をしているということです。



調査の為に立ち合いが必要になるとのことでしたが、運営会社さんに立ち合い

依頼すると4000円程度の費用がかかるということでした。それだったら自分で

立ち会っちゃった方がいいかなあ。家からも近いですし、最近はテレワークなので

コンビニ行ってくるくらいの感覚で抜けることもできそうです(勿論メンバーに

離籍する旨伝え、その時間は就業時間から外しますよ)。



レビューも順調で、今のところAirbnb上で★5をキープ出来ております。

平均4.8は今の状態ならクリアできそうなので、このまま問題が起きなければ

1月にはスーパーホストになれそうです。いい感じ。



本格的に海外のお客様が戻ってくるのはまだまだ時間がかかりそうですが、それまでに

レビューを蓄積しておいて、訪日客の方が戻ってきた時に予約をしていただけるよう

地道な準備を進めておきたいと思います。



東京13棟目、コロナ禍の超逆風の中の船出としては悪くないのではないかと思います。

次のステップに踏み出す準備をしないとですね。



その次のステップとしては、宿泊料をもう少し上げて収益性を高めることだと思います。

しかしそれに対してはまだちょっとビビっているところがあります。最低でもまずは

スーパーホストになるところからかな、と。それが達成できそうな見込みは出てきたので

来年になったらもう少し宿泊費をあげてみることを検討しようかと思います。



あわせて、長期滞在の方向けの支援として、できればデスクと椅子を用意したいです。

私もホテルで仕事することがありますので、長期滞在ならデスクは是非ほしいのです。

ただ、今後海外の方が戻ってきた時のことを考えると、迂闊に買って設置するのも

悪手になりかねません。折り畳みの机と椅子をウォークインクローゼットに置いて

テレワーク部屋とすることも検討していますが、折り畳みだとちゃちい椅子だろうと

思うので、座り心地が悪くかえって敬遠されないかなあ、とかいろいろ悩んでます。



靴ベラとかランドリー上の棚とか、もうちょっと設備を充実させたい気持ちもあるので

グレードアップに向けて試行錯誤したいと思います。



ひとまず、壊滅的な情況ではないのは救いですね。訪日客が戻ってくるまでの間、

細々と続けさせていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 09:15 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月05日

東京13棟目、GOTO対象になって予約が伸び始める。

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東京13棟目、GOTOのおかげなのか、ぼちぼち予約が入るようになってきました。

ただ、主に長期の予約ばかりなので、儲けと言う意味ではどうなのかなあ?という感じ。



先日、東京もGOTOトラベルの対象になりました。うちの東京13棟目もGOTOの

手続きを運営会社さんがしてくださり、スタートから半月くらい遅れてのGOTO入り。



その頃、東京13棟目の戸建ホテルは残念ながら他のGOTOに押されて全然予約が

入っておりませんでした。10月初旬まで長期滞在いただいた方がおりましたが、

その後は予約なし。たぶん他のGOTOやってる宿に流れたのだろう、と思います。

そんなわけで、10月は微妙な成績で終了。



運営会社さんからは、長期予約の問い合わせでテレワークを意識した机と椅子はあるか、

というのがあったと言ってました。確かに、テレワーク前提の職種であれば、住居と

異なる地域に長期滞在するというのも一つのアイディアですよね。納得しました。

ただ、うちの物件そこまで広いわけじゃないので、海外の旅行者さんを対象にした

ベッドモリモリの仕様にすると机と椅子を準備するのは難しいんですよねえ。



日本人しか泊まらなくなった後(つまりコロナが始まってから)ホテルをスタートさせて

おりますので、これまで4つのベッドがフル活用された事例はゼロ。だいたいが2名で

1名というケースもありました。旅行者さんからの感想の中に「ベッドを減らして

机など置いてくれると嬉しい」というのもありましたが、日本人だけの今の状態が

続くのであればそうなんですよねえ。仰る通りです。ただ、いつになるかわからないけど

インバウンドが回復する頃にはそれだと仕様的に弱くなってしまうというジレンマ。



そんなことをゴニョゴニョと思いつつ、さっき予約の状況を確認してみたら・・・

いつの間にか2件も予約が入っておりました。11月前半1週間の人と、その後すぐ

1ヶ月の人と。12月末でスーパーホストの判定があるはずなので、それまでに

レビューが集まればいいなあ。この宿泊する人がレビューを書いてくださり、かつ

評価が良ければ、1月からスーパーホストになれそうです。期待。



ただ、収益性が思ったより高くないのは目下の悩みどころです。コロナ禍なのでと

いうことで宿泊費は安くしてレビューを稼ぐ方向で、という運営会社さんのご意見を

採用しているのですが、これだと普通に賃貸している方が高いんじゃない?という

感じがしてしまいます。



光熱費、インターネット、予約手数料、管理手数料など差し引いていくと、賃貸より

微妙に数字が悪くなる印象です。これは長期予約の宿泊費が安すぎるということか?

スーパーホストになるまではレビュー稼ぐためにやむを得ないかなとは思いますが、

そろそろGOTOもあるし上方修正狙っていった方がいいような気がしてきました。

ここまで、長期滞在のお客様が割と多い印象なので・・・。



この点は追って運営会社さんと相談してみようっと。



コロナ禍とはいえ、GOTOのおかげで人の動きは活発化しており、旅行業界は

国内旅行がだいぶ動くようになっているわけですから・・・。東京13棟目も

その動きにうまく乗っていければいいなと思います。



賃貸の空室を埋める活動の方が気になってしまい、ホテルの宿泊料の設定まで

気持ちが向いていないというのが正直なところですが、そこを何とか目を向けられるよう

ちゃんとやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月12日

東京13棟目の宿泊施設の改善を考える。

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東京13棟目の宿泊に関しては、長期予約が2回入り、先日その2組目の方が

チェックアウトされていきました。長期滞在に関して検討が必要だなと思う今日この頃。



コロナとかがなければ、普通に海外のお客様を受け入れていたであろう東京13棟目。

今はコロナ禍の真っ最中ということもあり、いらっしゃるのは日本の方ばかりです。

日本の方はレビューが厳しいと聞いていたのでドキドキでしたが、幸いにしてここまで

ほぼ★5を達成できております。あと何件かこれを続ければスーパーホストになれそうで

このご時世にしては幸先の良い滑り出しと思います。



長期の方が出られた後、しばらく宿泊予約は入っておりません。

東京もGOTOの対象になりましたので、GOTO対象になるよう運営会社さんに

登録を依頼したところ、既に手続きを済ませており、10月中旬から対象になる予定と

回答をいただきました。今はGOTO対象のところが優先的に埋まるのは仕方ないので

対象になった後に期待したいと思います。



以前泊ってくださったお友達からは、利用ガイドにこういう内容が書いてあればいい

(コンセントの場所と延長コンセントの存在を明示、靴ベラがあると良い、等)の

ご意見がありました。ガイドに反映できることは反映して貰いましたが、設備系は

その後宿泊が連続で入ったため導入できず、でした。今は予約がないので、この手の

設備導入には良いタイミングだと思います。楽天のポイントが多い日に買おうかな。



それから、先日長期滞在してくださった方からのレビューがありました。

Airbnbは「公開レビュー」と「非公開メモ」の2つがあり、この方は公開レビューは

★5をつけてくださり、非公開メモに気になることをコメントしてくださるという

ホスト側としてはとてもありがたいレビューをしてくださいました。感謝。



非公開メモの中には、長期滞在されたからこそのコメントもありました。

例えば、1階のお部屋は少し湿気の臭いがするとか、Wi−Fiが少し遅いと

感じるとか、長期滞在する側としてはベッド数を減らしてソファとかデスクになると

より使いやすい、など。



Wi−Fiは動画を見るのにストレスがかかるようなレベルではなかったようですが

仕事で重いファイルのやりとりをする時などに少しストレスを感じられていたようです。

動画が見られるなら用途としては充分満たしているのでしょうけど、仕事などで

大きいサイズのファイルも扱う場合の速度にちょっと難ありということは理解しました。

ただ、コスト見合いなところもあるので、あまり過剰な設備投資もできないから

悩ましいところ。同様の意見がいくつも出るようなら、ネット契約の変更など検討の

必要ありということで、注視しておきたいと思います。



湿気は感じ方に個人差もあるでしょうし、古い建物をリノベーションしている関係から

どうにもならない部分もあるかと思います。除湿器と加湿器をセットでWICに置いて

使いたければ使ってください、とするのも一案なのかなと思いました。



基本的には海外仕様にしているところもあるので、確かに広々と使うという観点では

微妙なのかもしれないとは思いました。ベッド4台にしたのは、Airbnbの検索が

布団をベッドとみなさずにベッド数=ベッドの設置数でカウントしてしまうから、

できればベッド4台にしたいという運営会社さんの意見を採用した結果です。

この時はこれで最適解だったのですが、今となってはソファベッドか何かでも

良かったのかなと思ったり。まあ、たられば言っても仕方ないですけどね。



レビューに関しては、すぐできることであれば対応しますが、そうでない場合は

そのことを頭に置いておき、同様の意見が多いなら変えるということで改善活動を

進めたいと思います。



宿泊していただける方が少しでも快適に楽しく滞在して貰えれば、それがレビューに

繋がります。今回貰ったレビューでも、ホストはタイムリーに対応してくれたという

ことが書いてあり、運営会社さんもそういう対応に寄与してくださっているのだな、

ということも実感できました。ありがとうございます。



次の予約の波が来る前に、やれることをやっておきたいと思います。



最後に、こんな噂話があるようです。



ネットを見ると、去年くらいから他のOTAサイトのようなホストからのみ手数料を

取る方式を導入する、という記事が散見されていますが、実際にいつ導入するかまで

踏み込んで書かれているものはありませんでした。これが本当の話だとしたら、

価格戦略の見直しがひつようになりますね。引き続き動向を注視したいと思います。



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