2021年04月09日

稼働率を向上させるために宿泊単価を下げる決断をする。

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東京13棟目の運営状況について、運営会社さんから連絡があり会話をしました。

ホテル業も苦しい戦いが続いているものだなあと再確認。なかなか厳しいものです。



東京13棟目。戸建を旅館業法に則したホテルにコンバージョンして運営しています。

インバウンド狙いで開業したものの、コロナという想定外要因にてあてが外れて

普通に賃貸していた方が儲けがあったかも、みたいな状態ですが、これも社会勉強と

割り切り、今は将来的な復活に向けてレビューを蓄積する期間と割り切っています。



コロナ禍〜二回目の緊急事態宣言までの間は、当初想定より安価な価格設定にすることで

月単位で利用する客層を取り込んでおりました。手取りが家賃よりちょっと少ない程度に

落ち着いてきたので良かったと思ったのですが、2回目の緊急事態宣言が発令された

タイミングくらいからその客層も激減。単発の利用がちょこちょこと入るだけで稼働率は

上がらない状態が続いておりました。



とはいえ、3月はその単発の予約がそこそこ入り、月間9泊の稼働となりました。

決して満足できる数字ではないものの、緊急事態宣言がようやく解除された状況という

環境を考慮すれば、よく予約が取れたものだという感じです。



しかし、この状況は長く続きませんでした。4月に入るとぱたっと予約が止まってしまい

現時点で0件。GWは5泊の予約を貰っていますが、それ以外予約なしという状態です。



もうこの辺は、一喜一憂しても仕方ないと割り切っている心境なので、これだけ見て

どうこうということは思わなくなりました。ただまあ、全く宿泊実績がないと、

インターネット回線の費用とか光熱費とかがズルズルと出ていく一方ということもあり

ちょっと残念だなという感じにはなります。



そんなことを思っていた矢先、運営会社さんから連絡がありました。

内容としては、一泊の宿泊費を安くしてはどうかというご提案になります。



私がお願いしている運営会社さんは、ちょうどドミナントエリアが私が物件を主に

買っているエリアと近いのです。大家さん仲間の方が仕事をお願いしているのを見て

私も依頼しようということでお願いしています。



近隣にご挨拶に定期的にまわってくれたり、クレーム対応も迅速に行ってくれます。

清掃状況の報告も毎回行われるので、今のところ特に不満はありません。



運営会社さんと会話しましたが、3月が一時的に復調していたのは、どうも卒業旅行の

需要が刺さってのではないかとのことでした。なるほど、そういう話でしたか。

そしてその需要がなくなり、4月の動きが重くなっているのではないかとのこと。

例年ならかき入れ時なのですが、結果を出せず申し訳ないですと仰っていました。

いや、コロナ禍なんて誰も想像できないことでしたので、仕方ないことだと思います。



提案いただいたのは、もっと安い価格にして稼働率の向上を目指すことでした。

他のホストさんでは、3000円台に宿泊費を下げることで稼働率が80%程度まで

回復している実績があるので、その水準にもっていって稼働を優先してはどうか、と。

勿論、そこまで下げて埋めても仕方ないと考えるホストさんもいるので、判断は

お任せするという話でした。



勿論、管理会社さんとしては、稼働が上がらないと管理費が貰えないという事情が

あるでしょうから、できるだけ稼働を向上させる方向にもっていきたいのだろうと

思います。では、私にとっては家賃を下げて稼働させた方がいいのか?ということを

考えると・・・結果としてはそれでいいのではないかと思いました。


単価が下がると、それだけお金に余裕がない客層もターゲットに入ってくることに

なります。全ての方がそうとは言いませんが、運営会社さんと会話する限りでは

それによる影響として、部屋の使い方が雑になるお客様が若干ながら増えるだろう、

という話はありました。ただ、それによって清掃補が変わるわけではないという

ことなので、運営会社さんとして許容するなら問題はなさそうです。



変なレビューや変なクレームが増える可能性についても、全くないわけではないけど

気にしても仕方ないレベルではないかという結論になりました。



固定費を賄うなら、ゼロ稼働よりは安くても多少稼働した方がいいと思います。

価格を下げることに対して、私はゴーサインを出しました。



ただ、あまり長期にわたってその価格にすることはしてほしくないという注文は

つけました。価格が復調傾向にあるタイミングに来たのに、既に安い価格で予約を

取ってしまっていて、その波に乗れない・・・という事態を避けたいと考えるためです。



また、長期予約も避けてほしいという注文を出しました。普通に1ヶ月賃貸を

借りるより安い値段になってしまうので、それで何ヶ月も宿泊されては辛いです。

ここは運営会社さんも同意見で、価格を下げる場合は渡航からの2週間隔離が

ターゲットになるよう、15日までを宿泊日数の制限とすることを考えていると

いうことでした。



だいたいの話は納得いきましたので、これで進めて貰うことになりました。



それにしても、ホテルにしている物件が1棟だけでよかったです。

複数棟やってたら持ちこたえられなかっただろうなと思います・・・。

ベースは賃貸、目新しいことはチャレンジ枠にして過剰につっこまない、という

運用を順守した方がいいなと改めて思いました。気をつけよう。



稼働が上向いてくれますようにー。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月07日

戸建ホテルの用途も様々なんだなあと思った出来事。

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ホテル化した東京13棟目、緊急事態宣言前に比べると弱いですが、最近は単発の

予約がぽつぽつと入るようになりました。長期予約はまだのようですが・・・。



コロナ禍の真っただ中で開業した戸建を用途変更したホテル。2度目の緊急事態宣言の

前は、1ヶ月単位の長期宿泊が主流でした。あまりGOTOの恩恵は感じなかったですが

一応それなりに予約は入っており、レビューも上々。スーパーホストになることも

できました。とはいえ、収支的には毎月のランニングコスト(光熱費やインターネット、

スマートキーの利用料金など)がのしかかるため、賃貸で貸していた方が手残りはきっと

多かっただろうなと思います。まあわかっていて始めたことなので仕方ないです。



風向きが変わってきたのが、2度目の緊急事態宣言が出るという話になった12月後半。

年末年始も予約が埋まっていたのですが、そのいくつかがキャンセルになりました。

そして1月の予約が全く入らないという状況に陥りました。

緊急事態宣言なんて効果はないという意見もちらほら耳にしますが、根が真面目な

日本人は意外と言うことを聞いて自粛しているようです。ただ、それは遠出とかに

限られるだけみたいで、街はそんなに緊急事態感なかったですけどね・・・。



2月に入ると、ぽつぽつとですが予約が回復傾向にあるように感じました。これまでの

傾向とは違い、長期ではなく短期の予約が入るようになりました。

2月は3件で19泊。内訳は14泊、2泊、3泊でした。

3月は4件で6泊。内訳は1泊、1泊、3泊、1泊です(3月7日時点)。



運営そのものは運営会社さんに一任しているので、詳細ははあくできておりません。

特に1泊の需要って何だろう?と思うところはあります。宿泊費と清掃費をあわせて

2万とかになってしまうわけですから。泊まるだけならビジネスホテルに泊まった方が

絶対に割安です。



そんな疑問はあったのですが、たまに漏れ伝わってくる内容から、宿泊が目的ではない

客層があり、そういう方が予約しているのかな?と思い始めた次第です。



そう感じるきっかけになったのは昨日でした。運営会社さんから近隣の方より

運営会社さんに騒音の連絡があったということなのです。



ここまで、意外と苦情めいたものはありませんでした。1件だけあった苦情は、

宿泊者さんがその方の土地に何日もバイクを停めているからどかしてほしいという

内容でした。セットバックしている部分なので、見た目は道路にしか見えないという

事情はありますけど、それでも公道に何日も無断駐車しているのと変わらないので

問題ありと判断し、運営会社さんに対応を依頼したことはありました。でもそれだけで、

懸念していた騒音の類の苦情は少なくとも私のところには伝わってきていませんでした。



たぶん、正確に言えばたまにそういう話はあったのだろうと思います。運営会社さんと

前に何かの件でメッセージをやり取りしている時、近隣に新年の挨拶まわりした際に

騒いでいる人の話を聞いた、みたいなことをおっしゃっていました。だからたぶん、

食い止めてくれているのかなと思っています。というか、お願いしてないのに近隣の

年始のご挨拶に回ってくれるって、とてもありがたいですね。感謝。



昨日、運営会社さんに届いた苦情は、宿泊者様が酒盛りして大騒ぎしているから

止めてほしい、警察に行こうと思ったけどまず運営会社さんに電話した、という

ものでした。どの家の方かわかりませんが、入居者様の所作にてご不満を抱かせてしまい

大変申し訳ないです。館内に「住宅地なので静かに」という掲示はしているのですが、

こういう形で止まらないこともあるのだと思います。



この件に関しては、運営会社さんにて該当宿泊者様に連絡をしてくださいました。

その後、特に連絡はなかったようなので、解決になったものと思われます。

良かったです。



さて、今回大騒ぎされた宿泊者様ですが、管理会社さん曰く「宴会をするために借りた」

とのことでした。そう言われて予約人数を確認すると、定員いっぱいの8名です。

大人数で密になる宴会は避けろ、居酒屋は20時で閉めろ、など緊急事態宣言に伴い

お上からお達しが出ており、思うように宴会も開けない。だからデリバリーと大人数で

泊まれる部屋を使って、プライベートな形で宴会をしよう。そんなニーズがあって、

今回の予約に繋がったのかな、と思いました。



まあでもこの需要、お上の意図と真逆なのですけどね(汗)



運営サイドとしては、8人で予約していただけると割増料金がいただけますので

ありがたい限りですが、近隣の皆様とトラブルになるようだと困ります・・・。

東京13棟目の近隣の皆様、いい人が多いので。ご迷惑をかけたくないのです。



他愛もないトラブルの話でしたが、レンタルスペース的な需要もあるのだなということと

運営会社さんが適切にさばいてくれているのだなということがわかりました。

新しい需要に関しても、うまく取り入れていけるようnしたいと思うとともに、

運営会社さんのご尽力に感謝したいと思います。



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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月26日

地代が値上がりに!でも理由を聞いたら納得せざるを得ません。

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東京13棟目、借地料値上がりの予定だと地主さんから通達がありました。

でも理由を聞けば、それは値上がりして当然だなと納得。



東京13棟目は戸建をリノベーションして、旅館業法の許認可を得てホテルにしました。

コロナ禍の真っただ中にオープンということで、あてにしていたインバウンドはなし、

値段を安めに設定したら日本人のお客様による長期の予約が入りだし、経費を引いたら

そこまでではないものの、家賃くらいの価格は入りはじめました。GOTOに関しては

さほど恩恵は感じなかったものの、なんとか回るようになってきたなあと実感した頃に

二度目の緊急事態宣言。客足がぱったりと途絶えましたが、2月くらいから数日単位の

予約がぽつぽつと入り始めており、自粛疲れからの需要が出てきているのかなとも

思ったりする今日この頃です。



1月の予約はほぼゼロでしたが、2月は半月の長期予約の他に2〜3泊の予約が

いくつか入り、今のところ20泊くらいは稼働しているようです。緊急事態宣言の中での

この宿泊数なら、善戦している方だと思います。どんな理由での宿泊なのかまでは

わかりませんが、ビジネスの滞在とか受験関係とかはあるのかなと想像しました。

私自身も、サラリーマンのお仕事で緊急事態宣言とか関係なく出張させられてましたし。



今のままだと、まだ「普通に賃貸で貸してた方が収益性が良かった」という状況には

変わりありませんが、それも含めての準備期間と割り切ることにしています。



これ単品しか持っていないのだと頭が痛いのですが、幸いにしてこの物件以外にも

賃貸物件がありますので、ここが多少不調でも全体としての問題はありません。

また、借入もリノベの分だけで、返済は4万程度。借入返済の観点でも大きな問題は

ないだろうと思っております。



そして、この間にAirbnbのレビューは着々と蓄積されていきます。

いずれコロナ禍が去り、以前のように自由に世界中を旅行できる時代が戻ってくれば、

ここまで辛抱して蓄積したレビューがものを言うでしょう。厳しい日本人顧客から

獲得した高評価レビューと、Airbnbにおいてスーパーホストになった実績。

この辺がきっと今後の飛躍に大きな力を発揮するに違いない、と信じて、今はただ

耐え忍ぶ時なのだろうと考えております。



さて、冒頭で書いた地代の話に移りましょう。



先日、仕事が終わって電話を見ると、東京13棟目の地主さんからの着信がありました。

東京13棟目は借地権の物件で、ホテルにすることも事前に地主さんにお伝えして

承諾を得てから動き始めました。地主さんは真面目で誠実な方という印象で、

決めつけずにちゃんと話を聞いてくださいました。インバウンド狙いのホテルなんて

不特定多数の外国人が出入りするようになるからトラブルが起こるのでダメだ!と

言われるのではないかとも思ったのですが、決してそんなこともなく、こちらの

説明を丁寧に聞いてくださったので大変感謝しております。



地主さんから留守電の他にメールも入っていたので、内容を確認すると・・・

ホテルにしたことにより、用途が変わったので固定資産税の額が変わってしまう、

変わった分は地代として転嫁することになる、というお話でした。



なるほど・・・。これは仕方ないというか、当然だなと思いました。理由が明確です。

私の都合で用途が上がり、その上がった分を地主さんが負担するなんてのは公平では

ないと思います。よって、転嫁されることには何ら異論はありません。むしろ手続き等で

地主さんにお手間を掛けさせてしまい申し訳ないです。



地主さんのこれまでの言動や振る舞いから、過剰な値上げを要求したりはしないと

思います。ですので、提示された金額に素直に従おうと思っております。

ただ一応、値上がり額の根拠がわかる資料はできれば見せていただきたい、と

お願いをしました。疑うわけではないですが、人は間違いもありますので、

私も根拠を見せていただき、納得の上でお支払いをしたいと考える次第です。



あと、そこまでは話をしてないですが、ホテルとして運営をするのを止めたら

元の地代に戻していただきたいということはお伝えするつもりです。文書化されていると

より安心とは思いますが、そこまでするかは地主さんとの会話の中で決めればいいかと。

(代替わりや売却などの可能性も考えると、できるだけ書面にしたいとは思いますが)



ともあれ、お話を頂戴した事項自体は極めて当然だと思ったので、この要求には

応じさせていただきたいと思います。ただでさえ、さほどお客様が入っていない

状況での更なる経費追加は経営的に痛いところですが、内容が内容だけに私が負担を

すべきものだと思います。きちんと対応をして、地主さんにご迷惑をおかけしないよう

やりたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月07日

東京13棟目、スーパーホストに認定されるの巻。

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緊急事態宣言を前に閑古鳥が鳴く東京13棟目ですが、この度無事にAirbnbで

スーパーホストに認定されることができました。関係者の皆様に感謝致します。



意外とコンスタントに長期予約が入っていた東京13棟目。長期滞在(1ヶ月単位)の

予約がとても多かったので、たぶん滞在費が相場と比較して安いのだろうなあと

思ってました。初期の頃、半年以上の滞在の問い合わせがあったのですが、さすがに

それは安すぎたのだろうと判断。運営会社さんにお願いして少し宿泊費を上方修正して

いただいたことがあります。それでも、予約はほとんどが長期でした。



正直なところ、インターネット代だとかスマートキーの月額費用とか、こちらが

費用負担しているものがあるので、そういった諸経費まで考えると長期滞在の場合は

賃貸で得られる想定の家賃を少し下回る手残り額になっております。



それでも予約が入らないよりはマシ。そしてレビューが蓄積されないことには、

コロナ明けのスタートダッシュも望めません。運営会社さんも、ある程度レビューが

蓄積されるまでは安めの家賃で数を貸す方がいいというスタンスでしたので、私自身も

その方針に乗っかって、ちょっと安くても埋めようという形で動いておりました。



Airbnbでは「スーパーホスト」という制度があり、良いレビューが蓄積される、

一定数以上の宿泊を獲得する、などいくつかの条件をクリアすることでスーパーホストに

認定されます。スーパーホストになると、Airbnbで検索した際、結果の上位に

表示されやすくなる、スーパーホストのみというAirbnbの検索条件に引っかかる、

といったところが予約獲得に対して有利になります。



スーパーホストの認定要件は以下の通りです。Airbnbサイトより引用します。

・宿泊10件以上の受け入れ実績、または(長期滞在型の場合)宿泊3件・計100泊以上の受け入れ実績がある
・返答率は90%以上を維持
・ホストによるキャンセル率が1%以下(予約100件中キャンセルが1件以下。酌量すべき事情ポリシーで例外が適用されるケースは除きます)
・総合評価4.8つ星以上を維持(退出日ではなく投稿日で見た過去365日間のレビューが対象)




私の場合、長期の予約が多かったため、この中だと「宿泊10件以上に受け入れ実績」が

実は一番ハードルが高かったです。6月くらいから開始して、月に1〜2件の予約だと

意外と件数が稼げないんです。だからギリギリまでひやひやしておりました。



レビューに関しては、ありがたいことにすべてのお客様で★5をいただくことが

出来ました。望外の喜びです。日本人の方を相手に宿泊して貰うことになるため、

外国の方と比べてレビューの目線は厳しいだろうと思っていましたが、それにも関わらず

(細かい項目で★4になることはあったものの)総合評価は全レビューで★5をキープ。

運営会社さんがきっちりと対応してくださっているからだと思います。ありがたし。



ホテルはじめたよということを聞いて、お友達の大家さんが泊まりに来てくれたことも

過去にはありました。コロナ禍の中であるにも関わらず遠出してきてうちのホテルに

宿泊してくださったの、嬉しかったなあ。



そういった積み重ねの結果、何とかスーパーホストに到達することが出来ました。



先に書いた通り、検索で少し優位になるだけと言えばそれだけなのですが、レビューが

命のAirbnbにおいて、良いレビューをいただきスーパーホストでいられるのは

複数の候補が並んだ時に競り勝てる可能性が増えることも意味しているのではないか、

と期待しております。



今は緊急事態宣言を出すか出さないかみたいな状態に首都圏はなっておりますので

せっかくスーパーホストを獲得したところで、そもそもお客様がいないという状況。

なので、すぐに効果を実感できることはないのでしょう。現に、年末年始までは

予約がちらほらとあったのですが、年明けからこの先の予約はゼロですから。



ただ、リスティングの閲覧数を見ていると、コロナの増加とはあまり無関係な

推移になっているようにも見えます。年末年始は需要が高かったようで、見てると

12月28日あたりはここ2ヶ月の中で最大の閲覧数となっておりました。

年明けはさすがに下がっているものの、それでも12月21日段階と同じくらいの

閲覧数になっており、決して閲覧している人が少ないわけではないようです。



さすがに緊急事態宣言云々言ってる状況で予約を入れてくる人は多くないだろうと

思われますが、もし入ったらラッキーですね。



正直、旅館業法に準拠した宿泊施設を始めると決めた後のコロナ騒ぎでしたので、

厳しいかなと思っていたのですが、ここまでは宿泊費を低めに設定することで、

思っていた以上に予約を貰うことができております。この先どうなるかはコロナの

状況次第と思いますが、コロナが収束した後に期待しながら、今の評価を維持して

いきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月21日

予約キャンセルとか近隣の方からの苦情とか。

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東京13棟目、GOTOトラベル停止の影響を受けております。年末年始にあった

3件の予約のうち1件が強制キャンセルになってしまったようです。



GOTOトラベル。まだコロナが下火になる前から菅首相が始めた肝入り政策。

経済を回さないとコロナ以前に国が亡ぶ、という政府の判断があったのでしょう。

(この判断がどうこうということは本ブログでは意見は述べません)



私は旅館業法に則った宿泊施設を運営するいち事業者として、この決定で予約がもう少し

上向きになるのではないかと言う期待を持ちました。そしてある程度その期待は現実の

ものになりました。とは言っても、元々そんなに値段は高くしていなかったので、

大きく変わったわけではなかったです。ただ、コンスタントに切れ目があまりなく

予約が入る形にはなりました。長期の人が多いので、家賃で儲かる額とそう大きな

差はないなあ、というのが正直な印象でしたが・・・。



菅政権は、コロナ第三波が訪れた今のタイミングでも、GOTOはコロナの原因という

エビデンスはないという立場を崩しておりませんでした。ですので、国としては

これ以上休業補償など難しく、また、経済を回さないことによる自殺者の増加などを

増やさないことに注力しているのだなという判断をしておりました。有識者会議の方々も

GOTOを止めた方がいいという提言はしていたものの、GOTOが感染拡大の原因と

いうエビデンスは持ち合わせていないと報道されていたように認識しております。

(テレビ見てないので偏った情報ソースから情報を得ている可能性がありますので、

 もし間違っていたらすみません・・・)



しかし、ここにきての年末年始GOTO停止宣言。結局どっちやねん!と言いたく

なってしまいましたが、世論の圧力に政府が抗しきれなかったということなのでしょう。



こうなると、割を食うのは事業者サイドです。私はまだ1部屋しかないから良いですが

一般的なホテルを経営されている方はキャンセル対応などで業務が大変なことに

なっているのではないか、と推察します。お疲れ様です・・・。



東京13棟目でも、年末年始はかきいれ時と運営会社さんは見ていたようで、

普段なら2泊からしかとらない予約を1泊でも受け付けていました。年末年始の

需要を見据えて、あえてそうしたという話でした。そしてその目論見通り、年末年始は

1泊〜2泊程度の予約が3件入っており、さすがの目利きだなあと感心したものでした。



これらの予約、モロにGOTOと被るけどどうなるんだろう。心配していましたが

先に情報が流れてきたのはAirbnbで宿泊施設を運営している友人からでした。

その方の宿泊施設では、Airbnbが勝手に予約を強制キャンセルし始めたようです。

更に、その影響なのかわかりませんが、予約してもGOTO扱いにならないという

苦情を受けたという話もありました。



いろいろ混乱しているなあ、うちの物件の運営会社さん大丈夫かなあ、と心配して

おりましたが、やっぱり影響は出ていたようです。運営会社さんからほどなくして

強制キャンセルへの対応方針のメッセージが届きました。



曰く、AirbnbやBooking.comで強制キャンセルの動きが出ている、

ゲスト様からその件に関してメッセージが届いており、個別に対応している、

国からキャンセル料の50%(本来GOTOで補助されるべき金額でしょうね)が

補填されるので、ゲスト様には手数料など諸々勘案して、こちらの当初収支と比較し

損が出ない価格で再予約をご案内している、とのことでした。

本当にお疲れ様です。ありがとうございます。



やるなら最初から感染拡大した時のキャンセル等のことも考えて動き始めてほしい

ものですね〜。急ごしらえの制度だから大変なのだろうとは思いますので、その点は

多少同情しますけど。



そんな予約のドタバタの間に、私のところには別の苦情も届いておりました。

隣地の方より電話があり、宿泊者がその家の私道の敷地にバイクを停めている、

もう数日経つので移動などの対応をお願いしたい、と言うお話でした。



怒りの電話とかではなく、冷静に淡々とお話をいただきました。ここできちんとした

対応ができないとダメなやつだと思います。すぐに運営会社さんに報告して対応を

依頼しました。ゲストの方はその後どかしてくださったようです。後で隣地の方に

お電話して、改めてお詫びしておかないとだなあ。年末だし菓子折りでも持って

ご挨拶しに行くか・・・。



色々ありますが、予約件数もようやくスーパーホストの条件を満たしましたので、

インバウンドが復活するまでは今の状態を淡々と維持していきたいと思います。

コロナが収束してからがこの物件の本当の勝負の時です!



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