2020年02月20日

旅館業法申請に向けて鍵の選定を急ぐ。

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新型コロナウィルスによる逆風が吹き荒れそうな予感ですが、旅館業の準備を

着々と進めております。



リノベプラン策定近隣挨拶など済ませ、次は許認可関係の動きを取る必要があります。

行政書士さんにリノベのプラン図を見ていただき、窓の位置の確認・クローゼットの

大きさ変更などいくつかの指摘をいただきました。クローゼットに関しては、

施工業者さんにて何とかするという回答を得られたので、これで問題は解決です。

ベッドの配置もこれで問題なくなり、定員8名の宿と言うことで運用できる状態に

なりました。



続いて、無人旅館を運営するにあたって必要な内容の確認です。



東京13棟目は基本的に無人運用をする予定です。旅館業法上、関係者がすぐに近所から

かけつけられる体制を整えることで、無人旅館として運営することが可能になります。

その条件は、拠点が徒歩10分圏内にあることです。この条件も、実際に私の自宅が

10分圏内なので問題なくクリアとなりました。



それから、チェックインの仕方についての整理。

部屋に入る前にタブレットを使ったチェックインを行う必要があるということでした。

タブレットを外にむき出しにするのもアレなので、玄関を開けてロビー的な空間に

タブレットと防犯カメラを設置し、手続き後に内扉を開けて部屋に入る、という構成が

望ましいと言うお話をいただいておりました。



今回の物件はたまたま玄関を開けたところにすぐ建具があるという構造でしたので、

このドアをつぶさずにそのまま活かす方向で進めることにしました。リノベ時には

このロビー空間にコンセントを追加して貰い、タブレットと防犯カメラの電源を

そこから取ることにしました。



そしてここに設置する鍵です。行政書士さんからは、スマートキーもしくはボタン式の

ナンバーキーを客室に入る建具に設置してほしいとのことでした。保健所からの推奨は

スマートキーとのこと。運営会社さんに確認すると、リモートで暗証番号を変更できる

スマートキーが推奨とのことですが、必須ではなく、普通のナンバーロック型で

暗証番号をリモートで変えられないやつでも特に問題はないとのことでした。



理想は、玄関と内側建具の両方にスマートキー。コストを重視するのであれば、

外側および内側の両方にナンバーロック型のキー、あるいはスマートキーのような

機能がない電子キーを設置が良いのではないかとのことでした。



突き詰めて確認していくと、本当に一番コストを落とす方法は、玄関は開放にしてしまい

内側建具にのみ電子キーを設置する方法かなと感じています。セキュリティの観点から

毎回暗証番号を変えられる方が当然望ましいので、可能ならスマートキーと思いますが

リノベ費用も想定よりかさんでいるので、落とせるところはケチケチして落とした方が

いいだろうと考えます。



ただし、そのケチケチのせいでレビューが高くならないようだと本末転倒なのです。

そこで、セキュリティ面をどのくらいユーザは気にするかを運営会社さんに確認。

全部ナンバーロック型のアナログなやつだと、セキュリティ上の不安を覚えるお客様は

多少いるということでした。リモートロックのような多機能なものでなくても、

電子キーになっているところでは今のところそういったレビューは出ていない、と。

とりあえず、電子で何かしていると言う感じだと安心してくださるようですので、

玄関は開放、内側建具に電子キーということで考えたいと思います。



最近は新型コロナで旅館業も不調という話を耳にします。賃貸の場合はそうそう

イレギュラーってないと思うのですが、旅館の場合は政治や経済、国際情勢の変化が

予約率の変化に繋がることが多く、変動要素が大きいと感じています。



よく、賃貸ではとても回らない価格なのに、旅館仕様で利回り10%とか書いてある

物件を投資物件売買サイトで見かけますが、あれはとても危険だと思います。

それこそかぼちゃの馬車と変わらないかも。本来その不動産にあるポテンシャルを

旅館と言う運営方法で水増ししているわけですから。賃貸の安定感があるからこそ

利回りが低くてもいいわけで、不安定な旅館で同じ利回りじゃダメだと思うのです。



私は自分の知的好奇心の探求が半分、収益への期待が半分くらいの感覚で今回の旅館化に

取り組んでおります。旅館が素晴らしいとか、誰にでも推奨できるとか、そんなつもりで

ブログを書いているわけではないので、底は勘違いなさらぬよう・・・。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月17日

近隣挨拶を済ませてきました。

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東京13棟目の近隣挨拶を済ませてきました。なかなか闇が深い地域だなと思いましたが

ひとまず一番おさえておきたい家の方と打ち解けられたので、良かったです。



東京13棟目は自宅から徒歩5分圏内の戸建です。普通の戸建賃貸で当初考えてましたが

リスクは承知で試しに旅館業をやってみよう、ということにしました。旅館はここ最近

過当競争に入ったという話もあるので、楽観的ではいられないだろうという考えも勿論

あるのですが、試しにやってみたいという好奇心が上回ってしまいました(笑)

まあ成績が悪くとも、家賃程度くらいは稼いでくれるでしょう。たぶん。

ダメなら戸建賃貸に戻せばいいだけです。追加の初期費用分くらい回収してからが

望ましいけど、それも最悪諦めればいいと考えています。そのくらいの割り切りをもって

今回の件は取り組もうと思っています。



旅館業法の許認可を取得するために必要なのは、近隣への説明会です。これは業法に

よって決められているプロセスなので、勝手に省略することはできません。

そしてここが紛糾すると、ややこしい話になることも間違いないでしょう。



ですので、できるだけ「いきなり説明会」という過程は避けようと思っていました。

近隣の方に先にご挨拶をして回り、少し面識がある状態で説明に突入するという流れが

望ましいであろうと思慮する次第です。



確定申告もあるため、幸いにして週末は割と予定を空けてあります。近隣挨拶に行く

タイミングは日曜が在宅率が比較的高くて良いと聞いたことがある気がします(ソースは

忘れちゃいましたので、嘘かもしれません)。お日柄が良いかは考えていませんが、

行くなら早い方がいいということで、昨日回ってきました。



手土産に高級和菓子をふんだんに用意。留守だった時のことを考え、お手紙も作り

印刷しておきました。名刺も持ったし、天気があいにくの雨だったので、ビニール袋も

念のため持ちました。最悪、軒下に置いてこようと思ったので。準備は万端。

さぁ、出撃です。



今回ターゲットにしているのは、旅館業法上恐らく説明が必要になるエリアです。

その中で、戸建を所有されているところが中心になります。賃貸アパートについては

今回は除外することにしました。ファミリー間取りのアパートもエリア内には存在して

いることに気が付いたのですが、悩んだ上でパス。



8軒回り、うち5軒が留守という、いささか外してしまった感じの訪問になりましたが

留守だった家にも手土産とお手紙、名刺をポストにつっこんできたので、最低限必要な

ご挨拶はできたと思います。



残り3軒に関しては、ちゃんとお話が出来ました。2軒は高齢のご夫婦しかお住まいに

なっておらず、建物も昔から住んでいるんだろうなという感じの古い家。残り1軒は

最近建て替えたと思われる新品の家で、両親と子供夫婦が同居しているんだろうなと

想像できるくらいの自転車の数や家の広さでした。



その綺麗な家は、インターホン越しに娘さんっぽい方が応答した後、家長であろうと

思われる初老の男性が登場。恐らくお父様なのでしょう。あまり愛想よく話をする

タイプではなかったので、こちらから一方的に近所の家を買わせていただいたことと

これから工事をするのでご迷惑をおかけするかもしれないがご容赦いただきたいこと、

自分が住むのではなく賃貸で貸す予定であることをお伝えしました。



残り2軒のうち、私が一番警戒していたのは、あの辺をうろうろしていると顔を出す

おばちゃんが住んでいる家。先日の見積のための現地調査の時も、車を路駐しているのが

気になったらしく、2回ほど家の窓から顔を出して「何してるの?」「車はあまり長い間

停めちゃダメよ」といった注意喚起をしておられました。こういう人はむしろ味方につけ

ご近所のお付き合い具合の情報収集のハブになって貰うとか、何かあった時に近隣を

まとめて貰うなど、力になっていただくべきだろうと。



ここのお家は老夫婦2名でお住まいでした。お話好きのおじいさんが出てきてくれたので

話をしていると、おばちゃんも上から降りてきました。賃貸で貸すこと、工事すること、

など話をして、おばちゃんから「あなたこの間いたでしょ」と言われてみたり。

物件の両隣が両方ともいらっしゃらなかったので、ここに来て人がいて安心しました、

みたいな話をしたりして、割と仲良くなれたような気がします。

隣の家と私の買った隣の家の方とは仲良くしているみたいで、そことそこは回った方が

いいんじゃないかなとか、いろいろ教えてくださいました。



直接お話をすることができた家はあまり多くなかったですが、一発目としてはまあ割と

悪くない出足だったと思います。



今回買った家は、北、北東、東、南に隣地があり、西面が道路となっています。

南面は所有権、それ以外は同じ地主さんの借地です。南は今大規模修繕の真っ最中で

売却するそぶりは見えませんでしたが、それ以外のところは本当に人が住んでるの?

とやや疑いたくなるような状態。ゴミ屋敷だったり、生活感がなかったり。

売りに出るなら買ってもいいなあ、なんて思ったりしちゃいました。

先の展開がどうなるかわかりませんが、心にとどめておこうと思います。



ひとまず、一番おさえておきたいおばちゃんと仲良くなれたので、今回のご挨拶は

成功裏に終わった、とみなしてよいでしょう。ミッションコンプリート。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月13日

リノベーションの見積が出てきたぞっと(ちょっと予算オーバーだけど)。

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東京13棟目、リノベーションのお見積が出てきました。ちょっと予定していた金額より

高めだったけど、仕方ないかなって感じです。やむなし。



先日検討していたリフォームプラン、早速見積とプラン図が出てまいりました。

現場で「だいたいこのくらいですかねー?」とこちらが考えている金額を社長に話すと

「ま、いい線なんじゃない?」と仰っていたのですが、そこから100万オーバー。

う、なかなか痛い。このロットで100万変わると、収支にもちょっと響きます。



見積をまじまじと見てみましたが、なんかこう、削れるところがあまりないのです。

住設みたいなわかりやすい項目はあまり削れないし、工事もこれはというところが

全然見つからないです。普通にこのくらいって言われたら仕方ないような感じ。



思ったより高いので何かうまく落とせるところないですかと聞いてみましたが、

押入を部屋に変えるとか、そういうプランも結構あるので、工事自体で落とすのは

ちょっと難しい、考えるなら外壁をやらないなどの方向くらいじゃないか、という

お話でした。それだったら仕方ないか(あっさり)



いつも一緒にお仕事をさせていただいている業者さんだし、変なところで騙して

稼ぐような方でもありません。仕事をお任せすればキッチリとやってくださいます。

四の五の言わずドンと任せる、という方が先方も仕事をやりやすいことでしょう。

ということで、予算オーバーだけどお願いすることにしました。

これで新品同様になるなら悪くない、と思うことにします。



間取り図

(図面の画像が小さくてわかりづらいですね、すみません)

出来上がったプラン図は、1階が和室とWIC、トイレ、お風呂、洗面台など。

2階が広いLDKとトイレという間取りです。旅館業法のルールで、トイレが2つ

必要というのが、ちょっとスペースが勿体ないけど仕方ないですね。



この間取りを運営業者さんに見ていただいたところ、2階のクローゼットの大きさが

ちょっと大きいため、ダブルベッドを2台入れるのが厳しいのではないかという

指摘がありました。そこで、クローゼットの大きさを半分にできないかということを

施工業者さんに相談。何とかすると言っていただくことが出来ました。



続いて、旅館業法の申請をしていただく行政書士さんから、図面中における窓の位置と

許認可のポイントになる内容の連携をいただきました。窓に関しては、開口殺しと

記載されている箇所も窓と認識されていたようなので、そこは少なくとも窓ではないと

お伝えしました。それ以外の位置が合致しているかは、追って確認しておかなくては。



行政書士さんからは消防の見積が届きました。

運営業者さんからはランニングコストの試算と家具以外の初期費用の情報が届きました。

ダメだ、全部は見きれないから今週いっぱいくらいかけて確認しよう(汗)

旅館業法の経験がある友人の力を借りることも考えようかな、ここは。



今週末は近隣挨拶もしてこようと思っています。旅館やりますよーという説明会の時に

初めて挨拶じゃあ、印象が悪すぎます。その前にご挨拶に行って、工事も近々入るとか

先にコンタクトを取っておくべきでしょう。そして今の段階から旅館には触れずに、

他人に貸すんですということで話をしておこうと思います。少し距離が詰まってから、

おもむろに旅館の話をした方がいいだろうという判断です。



確定申告も近いけど、こっちもやることいっぱいで時間が足りるか不安です^^;

とはいえ、頑張りますよー!



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月03日

現地で宿泊施設にするためのリノベーションプランの打ち合わせ。

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東京13棟目のリフォームプランを検討するために、施工業者さんと旅館業の

運営代行業者さんと3人で現地打ち合わせをしてきました。



東京13棟目を旅館業法に則った宿泊施設にしようというプラン、粛々と進めています。

その中で今最も急がなくてはならないのが、リノベーションのプラン確定です。



今回の物件はそもそも割安に購入できていますので、特に無理して旅館にしなくても

普通に戸建賃貸にすることも可能です。たぶんそれでも10%以上は固いでしょう。

でも、旅館業法に則った宿泊施設は今ちょっと流行っています。実際、許認可は

どのような流れで進めるのか、普通賃貸と比べてどのくらい儲かるのか、などは

一度知っておきたい、という気持ちもあります。



とはいえ、旅館業法に則った宿泊施設がやや飽和してきている印象も持っています。

インバウンドが増えているとはいえ、今後大手のホテルもどんどん部屋数が増えると

想像しますので、それに対して弱小資本の私がどこまで勝ち残れるかは極めて怪しいと

思っています。



今この状態で参入して、直近はいいけど数年経ったら儲からなくなるのでは?という

懸念は勿論ありますが、その場合は速やかに戸建賃貸に戻せばいい、と考えます。

そういうセーフティーネットがあるからこその挑戦です。



というわけで、今回のリノベーションは基本的に戸建賃貸ベースで考えます。

その中で、可能な範囲でホテルにした際に有利な要素を取り込んでいきたいです。

基本的なイメージは以前のブログに書きました。



イメージしているのは2LDKの戸建賃貸をベースに、旅館業法の成約を盛り込むこと。

例えば、旅館にするためにトイレが2つ必要だとか、和室があると外国人宿泊客が

喜ぶとか、そういった部分です。



52平米の戸建なので、できれば2LDKを名乗らせたいのですが・・・

現地で施工業者さんに見ていただいた結果、2LDKを名乗らせるのは厳しいとのこと。

2LDKの場合、LDKは10畳以上必要ですが、今回の物件では10畳確保できないと

いうことでした。仕方がないので1LDKということにして、1階に和室と水廻りと

ウォークインクローゼット、2階に広々としたワンルーム(キッチン付き)という

構成にしました。



収納は1階に2畳程度のウォークインクローゼット、それと2階のお部屋にも

クローゼットを設置。賃貸であれば「豊富な収納」を名乗れる物件になるでしょう。



現地で悩んだのは、和室の扱い。和室でもベッドを入れたいのだそうです。

それだったら和室にする意味がないのでは?と思ったのですが、和室は和室で

訪日外国人は欲しい要素であるからできれば盛り込みたい、でもベッドにした方が

稼働率が上がるから、和室であってもベッドを導入したい、とのこと。



運営業者さん曰く、最近Airbnbの仕様が変わり、布団だとベッドとして

カウントしてくれなくなったとのことです。業者さんが実験したそうなのですが、

同じ物件でリスティングを布団の部屋とベッドの部屋の2つにしたところ、ベッドがある

部屋の方が稼働率が良かったそうです。ベッド数が少ないように見えてしまうからか?



だから、訪日外国人の満足度と、稼働率向上の両方を達成するためには、畳の部屋に

ベッドを置くという選択になるのだとか。



でも、畳にベッドを置くと恐らく畳に跡がついてしまいます。やるなら普通賃貸に

戻す際に畳は表替えなり交換なりを覚悟することになります。ま、それはそれで

仕方ないかな?



他にも、トイレはできれば人勧センサーで蓋が開くようなグレードの高いものだと

外国人観光客が喜ぶとか、そんな話もありました。日本のトイレは綺麗で高機能。

これも観光客の人に対してのPRになるってことなんですね。へー。



現地で小一時間くらい、あーでもないこーでもないと間取りを検討した後、外に出て

外構の工事をどうしようかという話をしていると、近所のおばちゃんが窓から顔を出して

何してるの?と声をかけてきました。工事するんですよ〜、あらそうなのね、でもここに

いつまでも駐車してちゃダメよ、すみません終わったらどかしますので、みたいな会話を

しました。下町らしい話ですが、こういう人を敵に回すと宿泊業を続けること自体が

危うくなる気がします。今月中に一度菓子折り持って近隣にご挨拶に行ってこなきゃ。

なるべく仲良くなっておいてから、旅館やりますって伝えるようにしよう・・・。



ひとまず、現地で仕様はある程度決まりました。見積をして貰い、細部を修正した上で

金融機関さんに修繕費の融資を依頼したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(1) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月28日

旅館業法の許可を得るために行政書士さんに助力を願う。

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東京13棟目の宿泊施設化計画、早速動き出しております。金曜日の打ち合わせの

内容にあわせ、行政書士さんからお見積が届きました。



先日の打ち合わせの内容を踏まえ、当日同席された行政書士の先生から具体的な

サポート内容とそのお見積の連絡がありました。



旅館業法のライセンス取得のためにやっていただけることは・・・

1.旅館業許可申請代行

2.条例対応 標識作成・設置

3.条例対応 近隣住民等への対面説明

の3点となります。



1については、許可を得るために「消防」「保健所」「区役所」という3つ機関に

申請書類を書いたり、検査の予約をしたりしていただけるという内容、それから

実際にどうやったらその審査を通過できるかという点に対する具体的な指導や作業が

含まれています。



具体的に何をしてくださるか。



例えば、区役所から許可を得る際に、その宿泊施設に何人宿泊できるか、という観点で

一人当たりの床面積がこれだけ確保できているから何人を定員とすることが可能で、

その条件として設置をこれだけ設置しなくてはならない、といった助言をしてくださる、

ということが作業内容に含まれています。

また、消防対応の為に必要な立面図の作成なども行っていただけるということでした。



許可取得後の保険上からの指導や、法令改正時の情報提供や相談もアフターサービスで

対応してくださるということしたので、いろいろと頑張ってくださる印象を持ちました。



2については、旅館業法のルールで「旅館業営業計画のお知らせ」の看板を敷地内に

掲示する必要があるということでした。確かに、言えの近所でも最近たまに看板が

掲げられている場所があります。街を歩いていて、ここも旅館になるのかと驚いた

ことがありましたが、たぶんその時もこの看板を見たのでしょうね。



近隣説明に関しては、行政書士さんが全て代行してくれて、私の代理人として動く、

という選択肢もあるようですが、今回は下町の地域性を考えて、完全にお任せと

いうよりはサポート要員として動いていただくことにしようと思っています。

その点を加味して、金額は半額になっておりました。



下町は変に策を弄するより、とにかく正攻法で突撃した方が、最終的には良い結果に

なるのではないかと想像しています。古くからの住人の方が多いと思いますので、

変に「あいつは信用ならない」と近隣に吹聴されるのも困ります。それであれば、

各位にちゃんと説明をして、応援していただけるような関係性を作った方がいいと

私は考えます。地主さんの時と同じく、正攻法で勝負。愚直にやる方がストレスも

たまらないでしょう。



こういった内容を一式サポートしていただくというところで、費用は税込41.5万。

相場はわかりませんが、このコストをケチって相見積とか取っているうちに、

旅館の開業時期が遅れる方がよほど機会損失です。多少ぼったくられていたとしても

さっさと決めて動いていただくのが得策と私は判断しました。というわけで発注する旨を

先方に連絡し、着手金の振込先について確認している次第です。



並行して工事のお見積もとらなくてはならず、こちらはこちらで現在施工業者さんと

やり取り中です。今週末には見積の為の内覧をしていただく予定です。



いつも何かに追われているような、そんな気ぜわしい感じもあり、時間が足りないと

思う今日この頃ですが、その先にある事業の拡大を楽しみに頑張りたいと思います。



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