東京１３棟目のチェックイン用タブレットのトラブル対応。

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東京１３棟目のタブレットやタブレットの台に関する問題、思っていたよりも

タブレット調達が高く、台だけ再度固定して様子を見ることにしました。



東京１３棟目は旅館業法に則ったホテルとして運営しています。ただの戸建ですが

戸建ホテルとして１日１組限定で運用しております。



インバウンドが戻ってきてから、それまでの何倍もの売上をたたき出すようになり

ようやく我が世の春が来た、これまで返済できるかできないかくらいの水準で

へっぽこにやっていたけど、ここから反撃だぞ、と盛り上がっております。

まあきっと、じきにライバルが増えてレッドオーシャン化するだろうとは思いますが

それまでの短い春を堪能しておこうと思う所存です。



短い春なのだから、余計なトラブルは起こってほしくないのですけど・・・

でも結局起こってしまうのですよね。困ったものです。



先日のブログで書いた引き出しのトラブルの際に清掃担当の方から伺ったチェックイン用

タブレットがハード面でいろいろとまずいという話。今度はこれに対応をしなくては

ならないようです。



現在発生している問題をおさらいすると・・・

１．タブレット自体が過充電でバッテリーが膨らんでいる

２．タブレット台を壁に据え付けているが、壁とのねじ止めが緩くなっている

３．タブレット台とタブレットの大きさが微妙にあっておらず充電ケーブルを使って

　支えている状態になっているため充電の口が壊れるかもしれない

という３点です。３つ目の内容はまだ顕在化しているわけではないのですが、

先々怪しいなということで先手を打った方がいいだろうと考えています。



なお、タブレットはチェックインのシステムで利用しているものです。

無人チェックインのシステムを提供している会社さんに月額費用を支払っております。

その時に使うものです。なので、なくすわけにはいかないという前提。



１に関してはタブレット本体の交換、２に関しては石膏ボードにネジでつけているので

アンカーボルトとか使ってちゃんと固定されるように改善する、３に関しては台を

買い直して設置するのがいいだろうと思いました。



１の費用と３の台の選定を運営会社さんに依頼し、２に関しては１と３が揃ったところで

現地で設置作業をお願いすることは可能か確認しました。



２については運営会社さんで出張費を貰えるなら対応可能とのこと。私がやるより

出張費を払って運営会社さんにやってもらう方が絶対確実に安心だと思いますので

お願いをしました。



３についても、この台がいいのではないかと選定をいただいたので、発注するつもりで

準備をすることに。



あとは１なのですが・・・なんと初回設置と全く同じ費用がかかるとのことです。

５万以上かかったよ！？ちょっとちょっとー。



タブレット自体はどこにでもある大した値段ではないアンドロイドのタブレットですが

これを商社みたいなところに注文し、その商社からサービスを提供している会社さんに

初期設定まですべて済ませた状態にして貰って出荷しているのだそうです。

なので、タブレット本体だけ買い替えておしまいって話ではない模様です。



うーん・・・初回はアカウント作成や初期設定等々あるから高いのはわかりますが、

２回目以降はそういう手間はかからないのだし、若干安くなってもおかしくないのでは？

無人チェックインの仕組み自体ここ数年で発生したサービスですし、長期に継続した際の

タブレットの劣化による交換みたいなケースの価格体系を考えてないのだろうなあ。



ちょっと納得感がない価格なので、どうしたものかと思案していたのですが・・・

現場はその間に待ったなしの状況に。



運営会社さんから連絡があり、ゲストが玄関先のタブレットにぶつかったところ

タブレットが落下してしまったという状況が報告されてしまったのです。

こりゃまずいぞ。



運営会社さんと相談をして、一番安く、かつ早く終わらせられるのは、一旦今ある台で

２のねじ止めをすることだろうということになりました。運営会社さんに作業を依頼し

台の再設置をしていただきました。



この時、運営会社さんが機転を利かせてくださったようで、今までタブレットが

横向きになるように台を設置してあったのですが、それを縦向きにしてくださいました。

この台、回転するのかまでは覚えていませんが、回転しないのであれば今回の設置で

３の問題も解消されたことになります。運営会社さん、ナイス判断。



残る問題は１のタブレット本体ですね。バッテリーが膨れた状態で放置し続けるのは

良くないので、バッテリー交換もしくは買い替えが必要と思います。iPadとかなら

その辺のお店でバッテリー交換できますが、アンドロイドのマイナーなやつだと

それも難しいだろうなあと思うので・・・今のところ買い替えしかないのかも、

などと思っております。一応機種名聞いてバッテリー交換できないか調査してみるか。

悪あがきしよう。



ということで、タブレットの問題以外は解決した感じです。

あとはタブレットをいかに安く修理するか。そこに注力したいと思います。



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東京１３棟目で調度品の家具が壊れるトラブル。

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東京１３棟目の設備のちょっとしたトラブルなどの対応をしておりました。

一般の賃貸住宅に比べると、荒れるのがちょっと早い印象を持ちました。



東京１３棟目は旅館業法に則った許認可を取得して通年でホテルとして運営を

している物件です。コロナ禍中にオープンし、１年半くらい鳴かず飛ばずな状態で

日本人の長期滞在者の方に安く貸してはレビューを稼ぐという形に徹して、いつか来る

インバウンドに向けて力を蓄え続けたものでした。そして今、インバウンドが再び爆発し

ホテルの稼働率は一機に向上したのでした。素晴らしい〜。



どのくらい爆発しているかと言うと、２月は２８日中２５日が稼働しております。

３月こそちょっと控えめで３１日中２２日ですが、４月は３０日中２８日が稼働しており

ほぼ１００％稼働の状態です。うちの物件、２日以上の連泊から受け付けているので、

ふと気が付くと前後１日だけ空いてることがあるんですよね。そのせいで４月は２日ほど

予約できないけど空いている日ができており、それを踏まえると実質満室ってことです。



稼働が増えているのは大変ありがたいのですが、そうなると当然ではありますが

設備の劣化も早まるというもの。別に高い調度品をそろえているわけでもありませんので

余計にガタが来るのは早いです。



先日、運営会社さんから連絡があったのですが、和室のベッドサイドのテーブルの

引き出しが壊れてしまったとゲストから連絡があったので、対応をお願いしたい、

とのことでした。運営会社さんでやってくれないかなーと思って相談しましたが、

運営会社さんに委託すると外部委託になり別費用が発生してしまうということ。

なので、基本的にはオーナー側で対応をお願いしたい、ということでした。



まあ、うかつに運営会社さんで直して、再度壊れたり余計おかしくなったりしたら

責任の所在もあやふやになってしまいますからね。私が逆の立場であれば、できれば

オーナーさんにお願いしたいって気持ちになるのもわかります。



ということで、こちらで対応しますとしましたが、なんせ盛況なのでタイミングのいい

訪問できる日がないんですよ。１０時にチェックアウトしたら１５時までに清掃を終えて

チェックインできる状態にする、という動きになる日ばかりです。仕事の合間に現地に

行こうと思ったものの、なかなか時間が作れず・・・を繰り返しておりました。



昨日、確定申告対応をしようとしてサラリーマンのお仕事をお休みにしたのですが、

そのタイミングとチェックアウト日が重なったので、確定申告の対応の前にそっちを

済ませようということで現地へ。



故障自体はマイナスドライバーでネジを留め直せばよいレベルの話でしたので、

不器用な私でも十分に対応できるものでした。このレベルであれば、運営会社さんが

自分で直しても別に大きなトラブルにはならなかっただろうと思いますが・・・。

そこはきっとマニュアルで対応方針が定められていたのでしょうね。



運営会社さんに作業完了の旨をお伝えして、少し散歩してから自宅に戻り、

お昼ご飯を食べて、さあ確定申告の作業をやるぞと思ったその時に、運営会社さんから

メッセージが届きました。



今回の対応がねじ止めレベルで済むものだったのに、わざわざ手間を掛けさせて

申し訳なかったので、ドライバーセットを提供いただければできるだけ今後は

こういったトラブルは運営会社さんの方で行う、といった内容でした。



私が対応するのがめんどくさいという個人的な理由もありますが、現場で迅速に

対応できた方が顧客満足度も向上するだろうと思います。それであれば１００均で

ドライバーを買ってきて渡した方が得策。ということで、お昼食べた後また家を出て

買物してから現地に行って現地清掃スタッフに渡してきました。



その時、清掃スタッフの方から「チェックイン用のタブレットがいろいろまずい」

という話も聞きました。ずっと充電ケーブル挿しっぱなしなので過充電状態で

バッテリーが膨らんでしまっていること、壁に設置する架台が石膏ボードにビス留め

されており、重みでビスが抜けてしまう状態であること、そして台のサイズが

微妙にあってないので充電ケーブルのところに負荷がかかっているそうです。

確かに現場を見てその状態があることは認識しました。



家に戻ってから運営会社さんにこの点について確認。

台座とタブレット本体をこちらで購入するので、運営会社さんには型番の指定と

現地設置をお願いしたい、という話をしました。この件に関しては、運営会社さんの方で

現在タブレット単体で調達した場合いかほどになるのかなど確認中です。



これに加え、東京１３棟目の電気代を新電力から東京電力さんに切り替えたので

そのクレジットカード払の手続きなどもしておりました。そんなこんなのせいで

一通り終わったのは１５時とかになってしまい、確定申告の作業が予定の半分しか

終わらずに困りました・・・（汗）



いろいろとありましたが、調度品も直って無事復旧ということでよかったです。



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東京１３棟目の戸建ホテルで清掃費アップ、ホテルリネン導入などの打ち合わせ。

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東京１３棟目のホテル、具体的な清掃費の値上がりのお話について社長と話しました。

あわせてホテルリネンの導入など他の話も。



昨今の物価上昇やエネルギー費上昇、さらにインバウンド復活に伴う清掃スタッフの

慢性的な不足など様々な要因があり、清掃スタッフのクオリティを保ちつつ雇用を

維持するためには清掃料金の値上げが必要になってしまう、という話は以前より

運営会社さんから聞かされておりました。



このこと自体はやむを得ないかなと私も感じます。世間では賃上げをすることを

求めていると思いますし、自分だって給与所得が上がれば良い気分になります。

気持ちよく働いていただき、関わる人が等しく幸せになれるよう配慮するのであれば

清掃費の値上げは許容しないわけにはいかないでしょう。



あとはどのくらいの価格になるのか、それをこちらが負担するのか、あるいは

宿泊者様の価格に転嫁するのか。その辺の感覚を運営会社さんと会話した上で

決定すればいいだろうという考えでした。



そのくらいまでは覚悟はしていたのですが、運営会社さんから正式に値上げの件の

ご連絡をいただいた際に、あわせてホテルリネンの導入も提案されました。

あ、そっちもか・・・これは想定外。



稼働当初から今に至るまでは、最初に購入したバスタオルやシーツを毎回洗濯して

使っておりました。しかし、運営会社さんがその後順次ホテルリネンに切替を進めており

私も切替の提案を受けました。



ホテルリネンにすると、リネン会社さんから宿泊の都度リネンを受け取り設置する

運用になります。くたびれたリネンではなく、新しいリネンが毎回使えるし、

よりホテルっぽくなってグレードが上がった感じがするというメリットもあります。

その分、毎回リネン費がかかるので、経費率が上がってしまいます。



前回は、まだ初期装備を整えてそこまで間がないという状態でもあったので、

今のリネン類がくたびれてくるまでは現行のままでいきましょう、ということを

結論としました。コロナ禍の最中で宿泊単価が安く、費用面からも負担が大きかった、

というところもＮＧとした理由の一つです。



今は状況も多少変わり、リネン類がくたびれてきている頃合いなのに加え、客単価も

インバウンド復活で上昇傾向にあります。その辺の事情から考えれば、まあ確かに

ホテルリネンに切り替えるというのも考えてもいいのかもしれません。

ただ、根がケチなので、準備したものを毎回洗濯して使った方が安上がりじゃないかと

思ってしまう自分もいます。しかも今までは宿泊者様が使えるようにしていた

ウォークインクローゼットをリネン庫にしたいということで、宿泊者様が使える

スペースも減ってしまうようです。そこもどうなのかなと感じています。



運営会社さんの社長と、この２点について先日電話で打ち合わせました。

結論としては、両方ともＯＫを出すということになりました。



清掃費に関しては前述のとおり元々ＯＫを出すつもりになっておりましたが、

ホテルリネンはどうもあまり気は進まず。しかし運営会社さんが熱心に推してくるので

まあしょうがないかということで受け入れることにしました。宿泊単価を上げる施策を

聞いた時も「ホテルリネンは高級感が出て客単価アップにつながると思います」と

言ってましたしね。なんとかホテルリネンに切り替えたいという運営会社さんの

意思もありそうですが、お客様の立場になればくたくたのくたびれたバスタオルより

ふわふわのバスタオルの方がいいだろうというのはわかります。



清掃料金は宿泊費に上乗せすることにしました。上乗せするとこちらの値上げ余地が

低くなってしまうのですが、かといって他に策もありません。運営会社さんからは、

他のオーナーさんもおおむね宿泊者様に請求する清掃費に乗せていますということで

説明を受けたので、じゃあそれに合わせようと思った次第です。



ホテルリネンに切り替えることで、平均的にどのくらい今までより経費が上がるのかも

聞いてみました。今はコインランドリーで洗う分のお金がかかっていますが、その分が

なくなり、代わりにホテルリネンの費用が掛かることになります。４人で宿泊した場合

おおむね２０００円程度の経費増になるだろうということでした。



運営会社さんには、数字をいろいろと集計してみたけど、売上２倍くらいだと賃貸と

あまり差がない収益性になってしまうので、売上は賃貸の３倍くらいを目指して

いただきたい、ということをお伝えしました。

（計算した時の記事はこちらを参照）



他、単価アップにつながる施策があるか聞いてみました。こちらについては、

乾燥機が置いてあるといいと思うというお話でした。安い中国製の乾燥機だと

すぐに故障してしまう事例が多発しているため、できれば国産メーカーでお願いを

したいと言われています。



確かにまあ、ウォークインクローゼットがリネン庫になると、今まで以上に干す場所が

なくなってしまいます。ベランダもないですし。そう考えると、乾燥機は設置した方が

いいのだろうということは確かにわかります。



調べてみると、５〜７万で本体は購入できるようです。あとは洗濯機の上に乗せるための

架台のようなものを買わなくてはならず、これが１万円前後。あとはランニングコストで

電気代がけっこう上がるって感じでした。



ネットで激安系で購入すると、バラバラに届いて設置作業をこちらで別途手配しなくては

ならないので、運営会社さんからは大手家電量販店で購入して設置まで依頼するのが

いいと思うと助言をいただきました。うーん、でもやっぱり楽天ポイント経済圏で

生きてる自分としては、なんとか楽天で買いたい・・・。でも自分で組み立てとか設置を

する気はありません。もうＤＩＹなんてしないと心に決めています。やったら絶対に

失敗して各所に迷惑をかけます。力強く断言できます（自慢するな）



設置まで含めて依頼できるか店舗で相談して、購入自体は楽天ビックとか？

そんな感じでできるのかな？ちょっと調べてみたら、楽天のポイント倍率が適用される

来店予約みたいなのがあるようなので、これでやってみようかなと思います。



宿泊施設も考えることが少し増えてきました。客単価アップに向けて引き続き

取り組んでいきたいと思います。



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東京１３棟目のホテル、売上は上がったけど手残りは・・・？

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東京１３棟目のホテル運営している物件、インバウンドが戻ってきてお金が以前より

かなり増えてきましたが、その分かかる経費も増えているんですよねー・・・。



東京１３棟目は旅館業法に則って申請をしたホテル物件です。民泊の延長で一年中

制限なくお客様を迎えられる無人ホテルとして運営しております。東京オリンピックの

インバウンドを狙って開業させたものの、無観客開催になりコロナのせいで客単価も

上がらず、これだったら普通に賃貸に出した方がよほど儲かるなあという状態でした。

この度インバウンドの復活により、ようやく当初考えていたような売上が出そうで

ほっとしております。



ただ、１１月に送金されてきた分の送金明細を見ていると、思っていた以上に経費率が

高いなあという印象は正直あります。そもそも当初想定どのくらいで見積もっていたか

忘れてしまってるという話はありますけど（笑）



具体的な数字で書いちゃいますね。数字は四捨五入したざっくり値です。



売上：２６万

ＯＴＡ経費：４万

　→Ａｉｒｂｎｂの手数料

管理費：４万

　→管理会社さんへの管理費
　
　→サイトコントローラとかデジキーのシステム利用料もここで計上

清掃費：４万

雑費：１万

　→交通費、消耗品費、ランドリーなど

ごみ処理費：１万

光熱費・インターネット：２万

地代：２万



差し引きすると、手元に残っているお金は８万くらいです。

あれ、そうするとやっぱり賃貸で出した方が儲かってるんじゃない？

賃貸ならＭＡＸ１１万と見込んでいますので。



ちなみに１１月はもうちょっと増えて３０万を突破する予定ですので、これだったら

家賃より儲かりそうだなと思っています。そして１２月は年末年始が含まれるので

更に売上はドーンと上がります。夢がありますねー。



ただ、売上が上がってめでたしって話だけでもありません。年末年始は皆さん誰もが

旅行に行ったり帰省したりしたいわけなのです。裏を返せば清掃スタッフの方だって

それは同じです。清掃なんかしてないで帰省したいよ、旅行に行きたいよ、と。

なので、特別料金となり、さらに清掃費が上がります。これはしょうがないですね。



そして更に、インバウンドが戻ってきて、清掃をするクルーを集めるのにも一苦労な

状況が発生しているため、単価を上げさせてほしい・・・という相談が運営会社さんから

届くようです。いろいろ値上がりしている今の情勢ではしょうがないのかなと思います。

賃金が上がらないことが問題だと言われているけど、うちは上げないからな！という

わけにもいかないですよねえ。なので、額によりますが、受けざるを得ないのだと

考えております。



こうしてみると、賃貸で地道にやってた方が儲かりそうな印象はあります（笑）

でもまあいいじゃないですか。ロマン砲ですよ。夢がありますよ。ドーンと売上が

あがるかもしれないという夢に１室くらい賭けてもいいんじゃないかな、と。

（あと、会社辞めた後「大家です」というより「ホテル経営してます」と言う方が

　なんとなくビジネスやってる雰囲気が出るよねというしょうもない見栄も・笑）



単純に売上だけ見て盛り上がっていましたが、ふたを開けてみると実は見た目ほど

手元に残っていないよね、というお話でした。ホテルやる時は気を付けた方がいいかと

思います。



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インバウンド効果で東京１３棟目はほぼ満室稼働！

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現在１２位です。昨日は飛行機の到着が遅れて大変でした。

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インバウンドが戻ってきたからは東京１３棟目にもかなり勢いが出てきました。

１１月も１２月もほぼ満室です。ここまでの損を一気に取り返せそうな予感。



ずーっと足を引っ張り続けてきていた東京１３棟目のホテル運用。

２０２１年のオリンピック前に開業させましたが、高い単価は望める状況ではなく

安くでも誰かしら泊まってくださって、良いレビューが取れればまずはオッケーみたいな

状況がずっと続いておりました。



ホテルは維持費もそれなりにかかります。インターネットとか、光熱費とか、

デジタルキーの管理費とか。勿論固定資産税もですし、ここは借地なので借地料も

支払う必要があります。そしてその借地料も、ホテルの申請をしたことで宅地利用の

減免が受けられなくなったということで、値上がりしております。



更に、今年に入ってからは燃料費の高騰も著しいです。私は東京電力以外の新電力に

供給を依頼しているので、余計にコストアップがすごいです。早く東京電力に戻さないと

いけないと思っているのですが、面倒くさがって戻せておりません・・・。

こういうところがダメなんですよね。わかってるんですけど。



しかし、そんな状態でも「インバウンドが戻ってくれば・・・！」「コロナが収まれば

状況も変わるはず・・・！」と信じて、ここまで耐え忍んできました。

開けない夜はないはずだ、と。



それができたのは１２９室のうちの１室だけだったからなのだと思います。

これが１割とか２割とかを占めていたら、これ以上は無理と言う形で幕引きを図って

いたことと思います。あくまでメインは市場の波があまりない不動産賃貸業であり

そこの上振れ要素としてのオプション扱いだったこと。それが良かったに違いないと

考える次第です。



個人旅行が解禁された後、状況は一変しました。それまで直前になって安い価格で

埋まっていた予約が、数か月先まで埋まるようになりました。客単価も今年の春は

最安値で４０００円台まで落ちていたのですが、今は１万円台をたたき出すようになり

先日付の予約は１５０００円台まで到達しております。それでも予約が埋まります。

桜のシーズンは一泊１８０００円でも既に予約が入っている状況です。予約は全て

外国籍の方。環境が劇的に変化したことを肌で感じております。



ちなみに１１月の予約を見ると、中国の方は一人もいませんでした。ゼロコロナで

国外に出られないというのは本当なんだな、などとニュースを見た時の内容の

答え合わせをしている次第です。



１１月の稼働率は３０日中２９日で９６．７％です。１日だけぽっかりと空いて

しまったので、ここは「２泊から」のポリシーを変えない限り埋まらないでしょう。

実質的に予約できる日はすべて予約をいただいている状況です。



１２月も３１日中２９日で９３．５％の稼働率となっています。２日は連続した

二日間なので、予約が入る可能性は残されています。２泊の予約が入ることがあれば

パーフェクト達成です。

そして１月も１２月と同じで、３１日中２９日で９３．５％の稼働率、残り２ニチハ

連続なので予約の可能性あり、という状況です。



ちなみに２月は２８日中１２日が予約済、３月は３１日中１２日が予約済です。

４月は３０日中７日が予約済ですね。



あくまで予約なので、キャンセルもあるかもしれませんし、また政府が鎖国をしたら

話は変わってまいりますが・・・状況が変わらないことを前提にすることになるものの

かなりインパクトのある数字が出てきていることは確かです。



そして売上も当然ぐぐっと増えております。

【写真】

見てください、１２月の伸び。ありがたいですよ本当に。耐え忍んだ甲斐がありました。



しばらくの間、この状態が続いてくれることを期待したいところです。

円安でリフォーム用の部材が高騰したり、燃料費が高騰したりといろいろありますが、

他方、円安のおかげでインバウンド向けの宿泊施設は潤うことになります。結果として

どちらに転んでも大丈夫なようになっていたのだな、と。儲けようという気持ちは勿論

ありましたが、それと同じくらい好奇心を満たしたいというところもあって試みた

インバウンド向けのホテル業。結果としてリスクヘッジになっていたのかもしれません。



恐らく、こんなバカ勝ちは長続きしないでしょう。状況が変わったことを受けて、

以前の民泊ブームほどではないにせよ、同様の宿泊施設がいっぱい作られることになり

それぞれがしのぎを削るのだと思います。そうなれば単価が下がる・稼働率が下がる、

といった弊害が出てくるに違いありません。なので、今だけでもこのボーナスステージを

謳歌しようと思う次第です。



いつまで続くかな、この絶好調。できるだけ長く続いてくれればいいのですが。



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