2020年10月12日

東京13棟目の宿泊施設の改善を考える。

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東京13棟目の宿泊に関しては、長期予約が2回入り、先日その2組目の方が

チェックアウトされていきました。長期滞在に関して検討が必要だなと思う今日この頃。



コロナとかがなければ、普通に海外のお客様を受け入れていたであろう東京13棟目。

今はコロナ禍の真っ最中ということもあり、いらっしゃるのは日本の方ばかりです。

日本の方はレビューが厳しいと聞いていたのでドキドキでしたが、幸いにしてここまで

ほぼ★5を達成できております。あと何件かこれを続ければスーパーホストになれそうで

このご時世にしては幸先の良い滑り出しと思います。



長期の方が出られた後、しばらく宿泊予約は入っておりません。

東京もGOTOの対象になりましたので、GOTO対象になるよう運営会社さんに

登録を依頼したところ、既に手続きを済ませており、10月中旬から対象になる予定と

回答をいただきました。今はGOTO対象のところが優先的に埋まるのは仕方ないので

対象になった後に期待したいと思います。



以前泊ってくださったお友達からは、利用ガイドにこういう内容が書いてあればいい

(コンセントの場所と延長コンセントの存在を明示、靴ベラがあると良い、等)の

ご意見がありました。ガイドに反映できることは反映して貰いましたが、設備系は

その後宿泊が連続で入ったため導入できず、でした。今は予約がないので、この手の

設備導入には良いタイミングだと思います。楽天のポイントが多い日に買おうかな。



それから、先日長期滞在してくださった方からのレビューがありました。

Airbnbは「公開レビュー」と「非公開メモ」の2つがあり、この方は公開レビューは

★5をつけてくださり、非公開メモに気になることをコメントしてくださるという

ホスト側としてはとてもありがたいレビューをしてくださいました。感謝。



非公開メモの中には、長期滞在されたからこそのコメントもありました。

例えば、1階のお部屋は少し湿気の臭いがするとか、Wi−Fiが少し遅いと

感じるとか、長期滞在する側としてはベッド数を減らしてソファとかデスクになると

より使いやすい、など。



Wi−Fiは動画を見るのにストレスがかかるようなレベルではなかったようですが

仕事で重いファイルのやりとりをする時などに少しストレスを感じられていたようです。

動画が見られるなら用途としては充分満たしているのでしょうけど、仕事などで

大きいサイズのファイルも扱う場合の速度にちょっと難ありということは理解しました。

ただ、コスト見合いなところもあるので、あまり過剰な設備投資もできないから

悩ましいところ。同様の意見がいくつも出るようなら、ネット契約の変更など検討の

必要ありということで、注視しておきたいと思います。



湿気は感じ方に個人差もあるでしょうし、古い建物をリノベーションしている関係から

どうにもならない部分もあるかと思います。除湿器と加湿器をセットでWICに置いて

使いたければ使ってください、とするのも一案なのかなと思いました。



基本的には海外仕様にしているところもあるので、確かに広々と使うという観点では

微妙なのかもしれないとは思いました。ベッド4台にしたのは、Airbnbの検索が

布団をベッドとみなさずにベッド数=ベッドの設置数でカウントしてしまうから、

できればベッド4台にしたいという運営会社さんの意見を採用した結果です。

この時はこれで最適解だったのですが、今となってはソファベッドか何かでも

良かったのかなと思ったり。まあ、たられば言っても仕方ないですけどね。



レビューに関しては、すぐできることであれば対応しますが、そうでない場合は

そのことを頭に置いておき、同様の意見が多いなら変えるということで改善活動を

進めたいと思います。



宿泊していただける方が少しでも快適に楽しく滞在して貰えれば、それがレビューに

繋がります。今回貰ったレビューでも、ホストはタイムリーに対応してくれたという

ことが書いてあり、運営会社さんもそういう対応に寄与してくださっているのだな、

ということも実感できました。ありがとうございます。



次の予約の波が来る前に、やれることをやっておきたいと思います。



最後に、こんな噂話があるようです。



ネットを見ると、去年くらいから他のOTAサイトのようなホストからのみ手数料を

取る方式を導入する、という記事が散見されていますが、実際にいつ導入するかまで

踏み込んで書かれているものはありませんでした。これが本当の話だとしたら、

価格戦略の見直しがひつようになりますね。引き続き動向を注視したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月10日

ホテルにした場合は火災保険の掛金も大幅に上がります。

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東京13棟目、ホテルとして運営開始したのですが、ホテルにすることによる

デメリットもあります。その一つが火災保険です。住居系→事業系に変更ですが・・・。



以前、保険代理店さんと打ち合わせをしていた時のことでした。何の用事だったかは

忘れてしまいましたが、その打ち合わせの中で「今度買った物件、ホテルにします」と

色々な手続きが進んでいることも含めて報告したような記憶があります。



そして、それを聞いていた代理店さんから「申し上げにくいのですけど・・・」と

切り出されたのが、火災保険の話。



住居系の前提で保険に加入しているので、ホテルになると事業系の火災保険への

切り替えが必要になってしまうようなのです。えー!と思いましたが、保険会社さんの

立場になって考えれば、不特定多数が泊まる物件の方が事故の可能性はあがると

考えるのは当然だなと思ったので、仕方ないと思います。



事業系の火災保険に切り替えた場合に起こることをざっと説明してくださいました。

火災保険そのものは住居系に比べて費用が上がる傾向にあること(まあリスクが高いなら

保険金も高くなるのは当然の話だから仕方ないでしょう・・・痛い出費ですけど)、

あと地震保険がつかないと言うリスクがあることも教わりました。地震保険が

なくなるのが痛いです。下町エリアは地震の被害が大きそうですから・・・。



でも、このまま住居系の保険のままにしておくと、いざ何かあった時に保険会社さんが

「保険契約時の利用形態と異なっている」ことを理由に、保険金の支払を拒否する

可能性もあると思います。その方がよほど痛手です。優等生的な回答になりますが、

どんなにコストが高くなろうが、利用実態に即した火災保険に切り替える必要があり、

そのコストを払っても儲かる形に事業を育てる必要があるのだと思います。



・・・などと偉そうなことを言いながら「どうせ当分稼働しないし・・・」という

きわめて自分勝手な理論で、保険の切替をギリギリまで後ろ倒しにしていたのは

ここだけの話でお願いします。やっぱり高くなるの辛いんだもん、火災保険・・・。



しかし、ホテルもぼちぼち長期予約で稼働しています。長期だからこれはホテルじゃなく

マンスリーマンションだ!と言い張りたい気持ちもあれど、じゃあ賃貸借契約書を

見せなさいと言われれば何も言えません(そんなものないし)。



お金を払わないことで、万が一事故が発生した時に何も支払われないリスクよりは

手元のお金が出ていく痛みをとっとと味わってしまった方がいいだろう、と思い

保険代理店さんに見積を依頼しました。



保険代理店さんから出てきた数字は、年間6万ちょっとの保険料が17万弱になる、

というなかなかのコストアップ。これで地震保険ついてないんだから、恐ろしい。

民泊とか1棟で無人ホテルとかやってる人は火災保険のコストもばかにならないなと

思いました。ていうか、恥ずかしながら私もここまでシミュレーションには入れて

なかったと思います。甘かった・・・。



ちなみに、元の保険の6万ちょっとのうち、3万が地震保険でした。そう考えると、

純粋な火災保険だけで6倍近い値上がりです。それだけ事故が多い業態であると

保険会社さんは見ているということなのでしょうね。



なお、条件をもうちょっと絞ればもっと安くなると思いますが、私は什器保険なども

追加したので、どちらかというと手厚い方向の保険金ということは申し添えておきます。



地震保険、休業補償、旅館賠償責任保険(住居で言う施設賠償責任保険ですね)を全て

あわせると、だいたい20万程度のコストとなりました。うーん、痛い。でも仕方ない。

この内容で契約を進め、今の業態にあった補償が得られるように動きたいと思います。



このご時世でホテルやりたいって人が多いとも思えませんが、これから始める方は

火災保険もコストとして見ておいた方がいいと思いますよ!



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2020年09月05日

またまた長期予約をいただきました。

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宿泊施設として稼働させている東京13棟目、コロナ禍において大丈夫か?と自分でも

心配でしたが、9月も1ヶ月の長期予約を獲得できました。順調な感じがします。



コロナ真っ最中の6月くらいに完成し、リスティングを開始した東京13棟目。

7月に2件ばかり宿泊が入り、8月は28泊という長期のお客様が宿泊くださいました。

ずっと稼働しないことも覚悟していたので、嬉しい誤算です。



宿泊されたのはいずれも日本人の方です。今はインバウンドがほぼゼロの状態なので

そうなるのはやむなしですね。元々、インバウンド狙いのホテルを運営されている方は

「日本人は細かい」「レビューで★5をつけてくれない」という評価で、あまり好んで

いなかったように見受けられますが、その日本の方が今は主要顧客になるという皮肉。



私は今のところ幸いにして部分的な★4はあるものの、総じて★5をキープ出来てます。

宿泊件数がさほど多くないんだから、ここで既にキープ出来ていなかったら余程ダメと

いうことだと思いますが、今のところは及第点の運営ができているようです。

運営会社の皆様、ありがとうございます。



1週間前くらいに予約状況を見た時は、本日チェックアウトの後は予約なしでした。

長期予約をいただいた後、かかる経費など計算してみたところ、なんと賃貸より安い

お値段になるじゃないですか!これは価格設定安すぎます。ということで、長期割引の

価格を見直し、賃貸で貸したくらいの価格は手元に残るようにして貰いました。



今は国内の人の長期滞在が多いという話でしたので、そういう方に対しての訴求力は

弱くなってしまうなあ・・・と思いつつ、でもまあ仕方ないよねと。安売りしすぎると

収益面も微妙になってしまいますから。



ということで、またしばらく予約が入らないなら、少人数で内覧会でもやろうかとか

考えていたのですが、チェックアウトを翌日に控えた昨日、なにげに予約状況を

確認すると・・・チェックアウト翌日から予約1ヶ月入ってるー!おお〜!



1ヶ月の家賃と同額くらいで予約が入るなら、決して悪い値段ではないです。

今の状況を考えれば充分でしょう。将来的にはもっと高い値段にしないとですけど、

まずは賃貸で貸しているのと同等くらい儲かるなら、贅沢は言いません。



思ったより稼働してくれて嬉しいです。もっと絶望的な情況を予想していたので。

内装がいい感じだから、同じ価格のものが出てきた時に写真で選ばれる、という感じに

なっている可能性はあります。インテリアコーディネーターさん入れて良かった。



その次の予約はまだ入っておりませんが、この感じだと多少期待してもよさそうです。

だいたい1〜2週間前に予約しているようなので、そのくらいまで待てば多少の予約は

入りそうだな、なんて妄想。



札幌の空室も多い状況なので、こういうところで地味に収益が上がると助かります。

引き続き、親孝行な子に育ってほしいです。期待!



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posted by ひろ* at 11:21 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月02日

ゴミを引き取ってくれない・・・だと!?

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東京13棟目、ちょっとした問題発生です。ゴミの処理をしてくれる業者さんが

見つからないという・・・。前面道路の狭さがネックになっているようです。



7月に予約2件、8月は長期予約1件、合計3件の予約を獲得した東京13棟目。

運営面で少し運営会社さんがドタバタした時もありましたが(鍵の運用を間違えて

掛けなくていい鍵をかけたなど)、どのお客様からも良いレビューをいただき、

このコロナ禍状態であることを考慮すれば、好調な滑り出しをしたと言っても

良いと思います。半年くらい予約ゼロも覚悟していましたので。



順調と思っていましたが、先日管理会社さんから思わぬ相談を受けました。

ゴミの改修を請け負ってくれる業者さんがいなくて困っているのだそうです。



短期宿泊の2組の方の時はこの相談はなく、長期宿泊の方の時に相談されました。

短期の場合、とりあえず運営会社さんが持ち帰って処分するという方法が使えたけど

長期の場合そうそう出張して取りに来るわけにもいかないから・・・ということで

今回の相談になったのだと予想しています(あくまで予想ですが)。



運営会社さんとしては、長期滞在のお客様に関しては、ゴミの回収を地域のゴミ捨て場に

自分たちで捨てるよう案内したい、とのこと。それが難しい場合は、運営会社さんにて

定期的に処分することになるが、出張費が1回1500円かかってしまうという説明を

受けました。



宿泊者さんに捨てて貰う方向で調整するしかないんだろうなというのは理解しましたが

不安要素として挙げられることは、この物件は町内会費も払っていないということ。

誰も住んでないから町内会費は払っていない、そうすると地域のゴミ捨て場も勝手に

使わないでくれ、という話になるのではないか、というところが気になります。



そしてそもそも、賃貸で貸した場合、この物件はどこにゴミを捨てればいいのかが

わからないという問題もありました。そもそもどうするのよって感じですね。



これは私がゴミ捨て場を調べて、近隣の方に相談して捨てても大丈夫そうかの

確認をするしかなさそうです。よし、動くか。



作戦は以下のような三段階で立てました。

@売買の仲介業者さんに確認する

Aゴミの日に近隣を見て回り、回収場所のチェックを行う

B近隣の方に聞き込みをする



@は電話してみたものの、わからないということで玉砕。まあそうでしょうねえ。

続いてAということで、ゴミの日の朝現地を巡回しました。すると、全ての家では

ないのですが、おおむね各家庭の玄関前にゴミを置いてある印象です。置いておけば

持っていってくれるっぽいなあ、これは。



そんなことを思いながら、そういえば運営会社さんから「のれんと館銘板を設置した後の

写真を撮ってきてほしい」と頼まれていたのを思い出し、天気もいいので写真撮影。

先日、宿泊してくださったお友達の投資家さんが指摘してくださったことなのですが、

チェックインガイドの写真はのれんや館銘板設置の前の状態だったので、チェックイン時

かなり不安だったとのこと。住宅街の中だから本当にここでいいのか、玄関を開けるのに

不安がある、ガイドを見てものれんや館銘板という特徴がないから特定しづらい、という

お話だったので、運営会社さんに相談。私が写真を提供したら、その写真で差し替えを

していただける手筈となりました。



その写真を撮影していると、2軒隣のおじいさんが外に出てきました。チャンス!

この家の方とは何回か話をしており、割と仲良くなっているつもりです。

ゴミ捨て場のことを聞くチャンス。



というわけで、おはようございます〜と爽やかに挨拶して立ち話を始めたのですが、

おじいさんゴミ捨て場のことは聞いても良くわからないみたいで・・・(汗)

しょうがない、出直すか。そう思ったら、おばあさんも登場。おばあさんはゴミのことを

管理しているようで、清掃事務所に届け出をしたら家の前に取りに来てくれるのよと

教えてくださいました。有力情報ゲット!戸別に清掃事務所に届け出ているのであれば

町内会とか関係なさそうなので、問題なく使えるだろうと判断しました。



ちなみにこの情報を引き出すまでに、いろいろとお話が出てきましたし、東京13棟目の

敷地にある雑草が伸びてきているというご指摘を受けたりもしています。近隣の方が

気になることは、早めに対処しておかないと。こうやって生の声を聞いて対処しておけば

ちゃんとやってる人だなと言う認知燃えられるでしょう。悪いことばかりではないです。



しかし、届出かあ・・・。前に住んでいた人は届出していてくれていれば良いのですが

そうでないなら私が届出をしなくてはならないのですよね。うーん、ちょっと面倒。

そこで思い出しました。ここに以前住んでた人、知ってる!本当に偶然なのですが、

行きつけの居酒屋さんで仲良くなった人が、引っ越す前に東京13棟目に賃貸で

住んでいたのです。思わぬところに縁があるものです。彼にゴミ捨てどうしていたか

聞いてみればいいじゃない。それが一番確実だ。



早速連絡を取ってみたところ、東京13棟目とその裏手の家だけは戸別に収集に

来てくれないので、近所のゴミ捨て場に出していたそうです。なるほど・・・。

じゃあ今回もきっと家の前に置いても取りに来てくれないってことですね。

もし申告しなかった場合のゴミ捨て場の場所も聞き出せましたので、最悪これで

何とか案内は出来そうです。



しっかし、思わぬ話が出てきたものです・・・。でも解決の道筋は見えたので良かった。

週明け、清掃事務所さんに電話してみるかー。どこに電話していいかわからないけど

困ったらとりあえず区役所に電話すればいいや。きっと案内してくれるでしょう。



→8/2追記

ブログ更新後、早速FBのコメントで「旅館のゴミは産廃扱いだから家庭用ごみとして

収拾して貰うのは法令違反ですよ〜」と指摘をいただきました。ありがとうございます。

堂々と全世界に対して違反しますと宣言してしまうところでした(汗)

別の手段を講じます!



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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月19日

祝・初予約!今後に弾みをつけるために決起集会や視察を行った成果(?)

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昨日は運営会社さんと一緒に東京13棟目で決起集会を開催しました。

予約も(少し安めにしたからか)とうとう2件獲得できたようです。よっしゃよっしゃ。



新コロのせいで前途多難な船出となった東京13棟目。固定費は出ていく一方なので

予約が欲しいなあと思っておりました。で、予約を取るために何が必要なのか、

運営を円滑に進めるために何が必要なのか、といった観点で考えておりました。



予約と言う観点では、広告宣伝と費用対効果の2点が検討材料になると思います。

運営と言う観点では、スタッフの方との連携が大切になります。



この2点にアプローチすべく、以下2点の活動を最近は行っておりました。

1.他の投資家さんのホテル見学

2.運営会社さんとの懇親会開催



まず1点目。

これは、予約観点での「費用対効果」を考えるための活動として定義しました。



宿泊してくださったゲストの方が満足してくださるよう、ホスト側としては最大限の

準備を行う必要があると考えます。ただ、私もちょっと民泊はかじっておりましたが

自分で運営したわけではない、ましてや民泊に宿泊したことも数えるほどしかない、

という状態。本当に自分のホテルに必要なものが揃っているのかがわかりません。



それを把握するためにも、投資家仲間が運営しているホテルを見せていただいて、

自分のところに足りないものは何かを考える必要があると思っていました。



約1ヶ月の間に、友人が運営しているホテルを3件ほど見学させていただきました。

1件はちょっと規模が大きく、直接取り入れれるものはなかったのですが、それ以外は

アパートの1室だったり戸建だったりで、私のやっている東京13棟目と似たような

イメージを抱くことが出来ました。



スタッフ用の備品を入れる鍵付きのボックス、ウェルカムドリンク、Bluetooth対応の

スピーカーなど、各物件に置いてあるものに様々な刺激を受けました。旅館業の先輩の

経験値がこういうところに出ているのだな、と。その中で、特に私がうちの物件にも

あった方がいいなあと思ったのは・・・

○乾燥機もしくは室内物干し

○セキュリティボックス

の2点でした。



前者については見学会を開催した際にも指摘事項として挙がっておりましたので、

対応は必須でしょう。後者は余力があればでいいかなという感じです。運営会社さんにも

意見を聞いてみようと思います。



あと、「物件の近くでご飯食べるおすすめの場所ってあります?」という質問を

いただくことを想定して、ご飯マップを作っておこうと思いました。

おすすめの食事処がコメント付きで紹介された地図があれば、どこでご飯にするか

悩んだ時に役に立つと思うためです。実際、沖縄で泊まった友人の経営するホテルに

それがあり、いいなと思ったこともあります。得意なジャンルなので、気合入れて

作りますよ!



2点目は、運営観点の「スタッフの方との連携」のための活動と定義しました。

私自身は単に運営をお願いしているだけであり、現場でのゲスト対応や清掃などは

全て運営会社さんの現場スタッフの方が担っています。そういった現場の皆さんに

ホストの人となりを知ってもらうことって、意外と大事なことだと思っています。



賃貸でも、管理会社さんに足しげく顔を出し、食事やお酒などを介して共通の時間を

過ごすことを重視しております。あのいつも顔を出してくれるオーナーさんの物件だ、

頑張っていい形に持っていこう、と、管理会社さんの中でご贔屓にしていただける

ポジションに入り込むことで、安定経営を目指しています。



ホテル業でもそれは同じだろうと思いますので、現場の方とコミュニケーションを取り

清掃や予約対応の際に「あのホストの物件だ、頑張ろう」と思っていただくことが

円滑な運営に必要だろうと考えました。



そこで、今回企画したのが「東京13棟目で運営会社の皆様と決起集会(宅飲み)」。

コロナであまり密になる居酒屋に行くのもアレです。どうせなら、活用されていない

東京13棟目でお取り寄せした食材を調理して、ゆったりと親睦を図るのが良いだろう、

と考えました。



その決起集会を昨日行いました。参加いただいたのは、運営会社の社長さん、

清掃の責任者さん、メッセージ対応の担当さん、そして運営会社さんと提携している

行政書士さん(今回のホテルの申請を一手に引き受けてくださった方です)。



北海道から取り寄せた生ラムを使って、しゃぶしゃぶやらリブロースの焼き物やらを

作って振る舞いました。下ごしらえは嫁ちゃんも手伝ってくれました(感謝!)。



社長がソムリエ相当の資格を持っているとか、メッセージの担当の方がなかなか

面白い方だったりとか、行政書士さんが実は飲食店のオーナーもしているとか、

年代の近い社長と音楽話をしたり(私がレッチリTシャツを着ていたのがきっかけで

社長はミクスチャーならビースティー派、私はミクスチャーならレイジ派みたいな話を)

その人の知られざる一面を見ることができて、とても楽しい一夜でした。



真面目な運営の話も勿論しました。特に室内物干しに関しては、運営会社さんとしても

何らか対策は必要だろうと言う認識でした。洗濯機をドラム式に買い替える?という

案を出しましたが、運営上トラブルが多いのでNGだそうです。チェックアウト直前に

選択を始めて、洗濯機がロックされて洗濯物が取り出せずチェックアウトできないとか、

壊れた時にえらい高額の修理費がかかるとか、そういう問題が過去にあったとのこと。

ひとまずは、ウォークインクローゼットに室内物干し台でも準備しておこうかという

結論に落ち着きました。



顔も知らない人の物件を面倒見るのと、どんな人かわかる人の物件を面倒見るのと、

どちらが気合が入るかと言えば、当然後者のはずです。それだけでも今回の企画に

価値はあったはず、と思っています。



ちなみに、この決起集会の中で、運営会社さんから「予約入りましたよ!」という

嬉しいお知らせもいただきました。しかも2件!



1件は私のお友達の不動産仲間の方が「泊まりたい」と言ってくださったので

把握していたのですが、もう1件は知らない方の28日の長期滞在です。

わー、なんかちょっと感激。不動産賃貸業を始めて、一番最初に入居申込を貰った時の

感動に近いものがあります。嬉しい。



ただ、想定していた賃料よりちょっと安めで決まっていました。運営会社さん的には

予約を取ってレビューを稼ぐ作戦で意図的に下げていたのかと思います。予約の話を

された時「申し訳ないですがちょっと下げました」と言っていたので。

1ヶ月程度だったら、まあそれでレビュー稼げるなら良いかな〜。

ゼロ行進よりはマシでしょう。うん。



さぁ、ここから軌道に乗ってくれることに期待したいと思います。

今みたいに自分の好きな時に秘密基地的に使えるのも悪くはないんですけど、

やっぱり収益を稼いでなんぼの世界ですから・・・。



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