2019年06月06日

東京12棟目(仮)の決済準備を進める。

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東京12棟目(仮)の決済日が来週火曜日に決まりました。現金決済だから準備自体は

少なめなのですが、忘れていたことがあり来週少しドタバタしそうです。



東京12棟目(仮)はメインバンクさんでの融資が否決されてしまいましたので、

先日東京4棟目を売却した時の手残りでとりあえず決済する方針としています。

この分に関しては、いずれバックファイナンスでお金を借りようと企んでいます。

少なくとも東京12棟目(仮)の修繕費くらいは借りておかないといかんだろうなあ。

新規開拓でもしてみるか、それとも無難に取引行でまとめておくか・・・。



まあそれは決済したら悩めばいいことであり、今は決済までにやるべきことの話です。



売却して現金が出来たので現金決済する、と元付業者さんにお伝えしまして、日程の

調整に入りました。そしていきなりこれが難航。私は月曜もしくは金曜が出張の調整を

しやすいのですが、先方は週の半ば・・・火曜日・推奨日・木曜日のいずれかでないと

会社を休みづらいということで、全く意向が合いません。



売主さんも普通の会社員の方で、ご両親がお住まいになっていた実家を相続したので

処分しなくては、ということでの売却になります。サラリーマンとしても結構忙しく

されているようですので、日程がなかなか調整できないのは仕方ないでしょう。



しかしまあ、私もそれだと困ってしまうわけで・・・。どうしたものだろうか。

私も会社の仕事で出張していることが多く、今はお休みを取るのも一苦労です。

取れるとしても、週の真ん中とかだと東京にいないので、休みを取って自腹で東京に

戻り、休みが終わったらまた出張先に戻る、ということをしなくてはならず・・・。

お金もかかるし体力も使うので、できればそういう展開は避けたいと考えています。



先日決済した東京11棟目も現金決済だったのですが、こちらは土日でもいいですかと

打診したところ、土曜日でいいですということで決済を土曜日にさせていただきました。

今回もその作戦でどうかと相談しましたが、仲介業者さん的には土日だと登記がすぐに

動けないので、平日がいいのではないか、と・・・。



ほんと合わないけどどうしようかな、と困っていたところに、ふと思い出しました。

今週末は札幌で、翌週月曜日はお休みを貰っていたことを。お休みの翌日の火曜日なら

出張に行く前に決済できそう。もうここしかない。その日程で打診したところ、

売主さんもOKということで無事に調整できました。よかった、ほんとに。



決済日が無事に決まったので、次は決済場所です。東京4棟目を売った時や東京7棟目を

現金で買った時は、お金をすぐに引き出せるようにお金が入っている口座のある

金融機関さんで場所を借りて決済した記憶があります。その理論でいくと、今回は

売却した時の売却代金が入金されている金融機関さんを指定することになります。



これだけは売却の決済前に意識していたので、家から一番近いメインバンクさんを

入金口座として指定しておきました。メインバンクの担当さんにお電話をして、

この日会議室を貸してほしいと依頼し、快諾いただきました。事前に精算書を送って

くれるなら、送金伝票も書いておくと言ってくださるサービスっぷり。

先日融資を通せなかったことを気にしてくれているのかもしれません。



場所は借りる目処がついたので、次は司法書士の先生です。売主さんの指定は特に

ないということでしたので、今回の仲介業者さんの担当の方と私の共通の知人である

先生に依頼するのがスムーズだろうと判断。その提案を仲介業者さんにしたところ

やりやすいので是非それでお願いします、ということになりました。



こちらから先生に連絡を取り、日程の確認と登記をお願いしたい旨のみ伝達。

日程的にOKということでしたので、詳細は仲介業者さんと直接連絡を取って

手配していただきたい、ということをお伝えしました。これで司法書士の先生はOK。



それから火災保険です。見積は以前より取得してあったので、いつもの保険代理店さんに

手続きを依頼。先方の事務所と私の自宅がさほど遠くないこともあり、いつも対面での

契約をしていましたが、今回は予定の調整がつかず、郵送でのやりとりになりました。

こちらは出張から戻ったら対応する感じになると思います。



あとはまだ連絡を受けていないけど、購入名義になっている東京法人の登記簿と

印鑑証明がきっと必要なのでしょうけど、ここはまだ仲介業者さんから当日の精算書と

持ち物の案内が来ていないので、何枚必要になるのかがわかっておりません。

まあきっと週の半ばくらいに届くだろうから、金曜日にでも嫁ちゃんに取りに行って

貰おうか・・・と思っていたのですが・・・。忘れてましたよ、嫁ちゃんが今週後半は

仙台に帰省してしまうことを。誰も取りにいけないじゃない(汗)



当日の朝急いで取りに行くか・・・。法務局って駅から遠いところが多いからなあ。

決済する金融機関さんに10時に戻るには、9時までに法務局に行って手続きをしないと

やや厳しいです。かなりドタバタになりそうな予感しかしません。参ったなあ。



・・・と思っているところで思い出しましたよ。法人の謄本と印鑑証明であれば、

札幌で取得してくればいいじゃない、と。今回は札幌に月曜のお昼まで滞在するから

法務局は空いています。そして動線的にも、札幌駅のすぐ近くという好立地なので

立ち寄ることは容易です。東京の法務局って、変な駅が最寄でしかも駅から微妙に

距離があることが多いのです。札幌はなんでこんなにいい場所にあるんだろう?

いずれにしても、札幌で取得するのが一番早いという結論になりました。



え、郵送で取得すればいいんじゃないかって?どうしようもなければそれを考えたと

思いますが、出張先であれこれ印刷して準備するのって、できなくはないけど結構

めんどくさいから、あまりやりたいと思えないんですよねえ。てか、ちゃんと調べて

いないから、封筒や印刷が必要かどうかもわかっていないというのが正直なところです。

調べないで書くとか、食わず嫌いにもほどがあるって言われそう^^;



確か、法人の登記簿と印鑑証明書は委任状とか不要だったよね、印鑑カードだけあれば。

納税証明書は委任状が必要だけど、こっちは不要。確かそうだったはず。失敗すると

当日朝ドタバタすることになるので、しっかり準備していこうと思います。



当日の持ち物リスト、今日出てこなかったら仲介業者さんに電話するかー。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月18日

融資否決!やはり財務体質の改善は必須。

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くぅ〜、ここまで引っ張ったのに結局融資NGとは痛い。東京12棟目(仮)の

メインバンクさんでの融資、こけました!(汗)



長期戦になっていた東京12棟目(仮)の融資審査。元々はリフォーム資金含めた

オーバーローンでバシッとお願いします、というつもりでした。メインバンクさんに

最近あまり案件出せてなかったので、エリア的にも近いし是非お願いします、

という感じで審査を依頼しておりました。



メインバンクさんも「頑張ります!」という感じでやる気十分だったのですが、

昨今の融資姿勢の変化もあり、本部側の反応が著しくなかったようです。頑張って

くださっていたようですが、本部を説得しきれないなあという微妙な雰囲気だけど

どうしたものかと悩んでいたようです。審査をお願いして1ヶ月半くらいの時に

進捗状況を伺ったら、そうやって悩んでいるところでした。早く言ってくれれば

融資額下げますって言えたのに。でもそんな真面目なところが良いところ。



結局、審査を2回やるくらいの時間が必要だったのは、金額を変えて組み立てを

変える必要があったから、ということになります。ある意味やむを得ない感じです。

そしてそれだけ時間がかかったのに、待っていてくれた売主さんに感謝しなくては。



仕切り直しでは、金額は最低限物件を購入デキればOKということにしました。

こうすることで、単体でも回るようにできました。融資担当の営業マンも、これなら

本部がOKする確率が上がると喜んでいるように見えました。



ただ、それでも「勝率6割くらい」という感じでした。昨年・一昨年と買いまくって

いるのでペースが早いという話や、耐用年数超過であることなどが難しくしているという

話でした。耐用年数に関しては、今までは割とそれでもサクサク融資してくれてましたが

昨今の融資情勢の変化や、今回から融資残高の関係で役員決済になったから、役員が

厳しく見ているため、ということで影響が出ているようです。



そして昨日。結果が出たということでメインバンクさんからお電話いただきました。

結論としては・・・本部で否決されてしまいました、とのこと。無念。



ペースが早いとか、物件の評価が出ないとか、その辺の理由だったと思います。

特に戸数が小さいことがネックになったようです。役員さんはそういうところを

見るのか〜。学びがありました。あとは全体で見た時にちょっと返済比率が高くて

心配、という話もあったと思います。



タイミングを図り、少し大きめの物件を持ち込めば、今回のマイナスに関しては

クリアできそうな気がします。担当さんも3ヶ月も関わらせてしまい、挙句融資の

実績にならないとか、かえって申し訳ないと思ってしまいました。



もうちょっと財務状態整えてから、また来ます!



さて、東京12棟目(仮)はどうしようか。一応、頭の中にはプランはあります。

その案で本当に大丈夫か、もうちょっと精査してみようと思います。

ここまで引っ張っちゃったので、仲介業者さんにも売主さんにも、ハイ止めましたとは

言えないですからね。きちんとやりたいと思います。



やっぱちょっと借りすぎなんだろうなあ。細かい借入、返したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月26日

東京12棟目(仮)の融資審査、確率を上げるための努力。

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東京11棟目と東京12棟目(仮)のいろいろな段取りを整える中で、金融機関さんに

東京12棟目の審査が有利に働くような情報提供を行いました。



東京12棟目(仮)。2月半ばくらいから持ち込んでいますが、未だ結論が出てません。

仲介業者さんもだいぶ待たせてしまっております。勿論売主様も待ってくれています。

プレッシャーを感じてます・・・。



融資に時間がかかっているのは、私の希望条件(リフォームも含めたフルローン)だと

単体での収支が終盤逆ザヤになるから、ということでした。このまま融資が倒れるのも

問題なので、そこは作戦変更をさせていただき、融資金額を減らして自己資金を投入する

計画にて打診し直しました(詳細は過去ブログをご参照ください)。



この打診をした後も、だいたい週に1回くらいのペースで金融機関さんにお電話をして

状況をそれとなく聞き出すようにしております。



ただ、毎週毎週「審査まだですか!?」と煽るスタイルになるのも私的には微妙なので

何かしらこちらで電話する理由を作り、コンタクトを取るようにしております。

例えば、売却に出している東京4棟目でこんな感じの打診がありました、であったり、

富山1棟目の申込がどばっと来ました、であったり。



自分のメリットだけ考えて行動しちゃいかんと思うので、できるだけ行員さんが審査を

進めやすくなるような情報提供を同時に行えるよう心掛けたり考えたりしています。

それを考えて電話すれば、自分の審査も多少有利に進むであろうと思うためです。



実際、富山1棟目のお申込に関しては、空室率が改善することは審査に良い影響を

及ぼすだろうという見解でした。金融機関の担当さんもちょっと嬉しそうな声に

なっていましたので、これは効果があったと想定されます。

ドバっとキャンセルになった話はなぜかその時思い出せず、伝え忘れている・・・笑)



こちらとしても、ただ口だけで言っているわけではないということを感じて貰うため、

管理会社さんにお願いして入居申込書をメールで送ってもらい、それを金融機関さんに

提出しました。裏取りもばっちり、といった感じです。

(そういえば、間違えてキャンセルになった部屋の分も混ぜてしまったなあ・・・笑)



そんな感じでメインバンクの担当さんとやり取りをしているので、今回は進捗状況も

把握できつつあります。仕切り直し前は「ま、何とかなるでしょ!」という感じで

割と放置していたのですが、担当さんがその間に何とか私の出した条件で通そうと

頑張りすぎてしまい、結果として見込が薄い融資のお話に時間を割かせてしまうという

申し訳ないことになっておりました。反省して、よりこまめに連絡を取ることに

した次第です。



条件変更前は「限りなく否決に近い」と言われていたのですが、今回条件を変更して

それ以外のことで良い方向に動きそうな情報提供もした結果、担当さんの口から

「五分五分よりは良い手ごたえ」という言葉を引き出しました。だいぶ確率上がったぞ。



更に確度を高めようと、例えば融資の実行条件として「この借入を繰り上げ返済する」

などの条件を付けて貰っても構わない、と伝えました。短期の借入がけっこうあるので

それらを手元資金が許す範囲で返済して、返済比率を低くすることも検討できます、

ということを伝えています。



地道な努力が実を結んでくれるといいのですが。

あとは担当さんの頑張りに期待します!



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posted by ひろ* at 06:51 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月22日

レオパのせいで迷惑しております。

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ノンバンクさんと話をする傍ら、昨日はメインバンクさんとも少しやり取りをしました。

レオパ問題で本部がいろいろうるさくなったようです。こんな時だけ早いのね。



これまでのあらすじ

昨年末に某ターミナル駅徒歩5分の既存不適格物件に買付が通ったのがすべての始まり。

建蔽率超過なのでノンバンクさんに融資を依頼するも「金額が安すぎる」という衝撃の

理由で、抱き合わせ物件を連れてこいと言われる。

頑張ってA〜Dの4つを探したものの、抱き合わせ本命のCが現金客にさらわれる。

Bなら抱き合わせOKとなるも、できればこれはメインバンクさんに持ち込みたい。

ギリギリでまた物件を探すと、まあまあの再建築不可物件が見つかり、指値も多少

通ったので、抱き合わせをそちらに差し替えできないか交渉中。



どうしてもノンバンクさん中心に話が動いていますが、一応メインバンクさんにも

今回の話は絡んでほしいのです。抱き合わせBをノンバンクさんから引きはがすので

それを融資していただけないと困ってしまいます。



ノンバンクさんよりメインバンクさんを使いたい理由は・・・

1.リノベーション資金も含めてある程度融資してくれるはずだから

  (ノンバンクさんだと頭金2割と言われている)

2.金利が少し安い(ただし期間はノンバンクさんの方が取れる)

3.最近案件を持ち込めていないので、ここで一発持ち込んで関係をつなぎたい

という3点です。担当さん変わってから、まだ新規融資が成立していないのが

気になるし、持ち込んだ案件結構前向きだったのに、売主さんが現金の人に売っちゃう

パターンが結構多くて、ご迷惑をおかけしたケースが多かったのです。



抱き合わせ案件のことは既に伝えてあり、先方でも現地を見てきたりとかして

準備を進めているようです。その連絡があってから1週間くらい経つので、そろそろ

進展あったかなと思って電話してみました。



あいにく担当の方は不在でしたが、融資課長が代わりに電話に出てくださいました。

今回お願いしているのは以下の2点です。

1.抱き合わせBは取り組めそうか

2.参考程度に、1.5億、利回り8%の23区内中古RCの情報を添付したけど

  私はこのくらいのロットのものでも融資検討いただけるのか



1については支店としては前向きに取り組みたい意向のようですが、昨今のレオパ問題が

あってからと言うものの、本部がいろいろと不動産案件にうるさいことを言ってくる

ようになったそうです。レオパなんて今に始まったことじゃないだろうにね〜。



スルガショック後も、うちのメインバンクさんは「金利があまり安くできなくなって

しまいました」というくらいで、大きな影響はなかったようなのですが、その後も

継続的に不動産に対するネガティブなニュースが出ているため、その点がマイナスに

作用していることは否めないようです。



私がリノベーションする物件は、内部は全部スケルトンにして、基礎の補強だとかを

しっかりやってくれる工務店さんを選んで工事しております。ですので、界壁がないとか

ウレタンがどうとか、そんな問題は発生しません。ちゃんと品質がいいな工務店さんを

選んでいますし、過去に現場にお邪魔しても綺麗にスケルトンにして工事を進めている

状態を見て取ることができました。費用的に余裕がない現場で、表層での対応を依頼した

現場ですら「やっぱり不安なので」と監督判断である程度壁や床をはがして工事をして

いただいていたこともあります。こういった真面目な業者さんがいるにも関わらず、

レオパみたいな手抜き業者のせいで全体の評判が下がるのはやや納得がいきません。



えっと、なんか話が逸れましたが、私の物件に限っては建物の問題は起こりません、

と勢いで断言してしまいました^^;

弱気にならず、是非しっかりと融資審査を進めていただきたいところです。



2については、金融機関さんとしては正直こっちの方がやりやすいということでした。

綺麗な物件の方が評価は出やすいし、本部の説得もやりやすいということだそうです。

抱き合わせ物件とかだと、木造築古なので金融機関さんとしては説得が大変とのこと。

そんなこと言いつつ、今まではしっかり説得してくれてたじゃないの、と心の中では

思いつつ、評価が出るなら億単位の融資もいけそうなのねということはわかりました。



担当さんには融資金額と融資期間、指値交渉のまとまり次第では購入検討しますと

伝えておりますが、担当さんがいないので具体的にどこまでその話を詰めているかは

わからない状況でした。



前よりも本部の締め付けがきつくなっているようなので、せっかく無理してひっぺがしに

かかっている抱き合わせBにまさかの融資否決とか入らないだろうね・・・と若干不安が

よぎりましたが、これまでの実績など勘案いただき、何とか成立させていただきたいと

強く願う次第です。



そしてノンバンクさんとも電話で打ち合わせましたが・・・この話は明日のブログで。

これはこれでちょっとしびれる展開で、資金繰り大丈夫かなとやや不安になりました。



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posted by ひろ* at 06:42 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月11日

東京12棟目(仮)の契約をしてきました。

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東京12棟目(仮)の契約をしてきました。ニコイチの小さな物件ですが、再建築も

可能なので、メインバンクさんに持ち込む予定です。



元はと言えば、昨年末に某ターミナル駅徒歩5分の物件の買付が通ったのが始まりです。

建蔽率オーバーなのでノンバンクさんを使うことにしたのですが、この物件だけだと

小ぶりすぎるので、他の物件と抱き合わせでないと審査できないと言われました。

そんな簡単に物件見つかるわけないでしょ!と思いつつ、全力でアンテナを張り巡らせ

探したところ、案外見つかってしまいまして・・・結局、元々の本命物件以外に

買ってもいいなと思える物件が4件も見つかってしまいました

よく4件も見つかったものだ、と我ながらびっくりです。



それぞれの物件の予定利回りは以下の通りです。



本命物件(東京11棟目(仮)):10%〜10.5%

抱き合わせ物件A:8%〜8.2%

抱き合わせ物件B(東京12頭目(仮)):10%〜10.2%

抱き合わせ物件C:推定18%(正確な賃料収入の数字を聞けてない)

抱き合わせ物件D:11.5%前後(希望の指値が通れば)



CとDは再建築不可なので利回り高めに、AとBは再建築可能なので、利回りこそ

劣りますが、Aはターミナル駅徒歩10分圏内、Bは自宅から徒歩圏内ということで

その分多少低くてもまあいいかという感じになっています。



このうち、昨日は物件Bの売買契約をしてきました。



物件Bに関しては、東京5棟目と東京8棟目を購入した地元の不動産業者さんが

元付をしている物件です。近所なのでよく壁の物件情報を見ているのですが、

抱き合わせ物件を探しているタイミングで、指値が通れば10%に到達しそうな

物件情報を見つけたので、内見して指値を入れたら元付業者さんが頑張ってくれて

その指値がするっと通ってしまった、という状況でした。



普通の再建築可能案件なので、ノンバンクさんに持ち込むには少し勿体ないです。

前面が私道で、その私道持分がないと言う問題はありますが、それ以外は特に面倒な

こともなく、素直な物件です。リノベして蘇らせたいので、できればリフォーム費用も

セットで融資してほしいところ。そう考えると、ノンバンクさんで融資を組むことが

適正とは思えません。



しかもこの物件、地元の業者さんが抱えていた家から徒歩圏の地元案件。そして私の

東京でのメインバンクさんも自宅徒歩圏。メインバンクさんから見れば、担保物件と

債務者がすぐ近所にある案件は非常に管理しやすいし、積極的に動く理由になります。



そんなわけで、できればメインバンクさんに持ち込みたいところですが、万が一

ノンバンクさんでA,C,Dいずれも評価が出ず、Bでやりたいと言われた場合は

ノンバンクさんに持ち込まざるを得ません。再建築不可のCはボロいけど高利回りなので

絶対にねじ込みたいので、それを入れるためにBが必要と言われれば、ノンバンクさんに

依頼せざるを得ません。この辺の結論を先週中に貰うはずだったのですが、仕事中で

電話に出られず、入れ違いで週明けに持ち越しになってしまいました。

三連休前に聞いておきたかったなあ・・・。



いずれにせよ、家からも徒歩圏ですので、積極的に購入する方向で話を進めています。

元付業者さんも価格交渉を成立させてくれましたので、その頑張りにこちらが応える

番です。融資は何とかなるということで、融資特約付きで昨日契約をしてきました。



今回の物件は相続案件です。お父様がお住まいになっていたご実家を、お父様が

お亡くなりになったので相続し、売却されるという流れでした。相続系は指値が

通るケースが多いのですが、今回もその通りの結果となりました。



売主さんは雰囲気的には技術系の真面目なサラリーマンという感じで、受け答えが

はきはきしており、いい感じの方だなと感じた次第です。結構な金額の指値を受けて

くださったので、こちらも申し訳ないと思いお土産を持参してお渡ししましたところ

大変恐縮されておりました。



いつもの不動産業者さんなので、特に何かトラブルが発生することもなく、サクサクと

重説を読み合わせ、売買契約書にお互いに署名押印。今回は法人で購入する予定ですので

東京法人の名義で契約としました。



決済日は仮で3月半ばを設定。メインバンクさん、決して審査が早い方ではないですから

ここに間に合わない可能性もあります。売主さんのご都合を確認したところ、平日だと

月初以外は比較的調整できるとのことでしたので、最悪ちょっとずらすことになるかも。



手付金を払い、領収書を受領して、つつがなく契約は終了。次は融資付を頑張らないと。

週明け、早速各金融機関さんと会話をして、方向性を確定させたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする