2019年10月10日

東京12棟目のリノベーション資金の相談をする。

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東京12棟目のリフォーム融資の相談をすべく、最近取引が多い信金さんにお邪魔して

まいりました。支店レベルでは既に内々で話は通してあるということなので安心です。



先日、東京12棟目のリノベーション工事が始まったことを書かせていただきました。

スッポンポンのスケルトンリノベーションです。

スケルトン



こちら、予定よりちょっと予算が増えてしまっていることもあり、融資の力を借りて

お金を作っておかないと、短期借入を返済するお金が無くなってしまいます。

そこも意識して、今回はお金を借りることにしました。結局借りたら返済比率がまた

高くなるんじゃないの?という感じもしますが、その分条件の悪い借入を返済することで

賄っていければいいのかなと思っています。



以前書いたと思いますが、東京12棟目の融資については、先日売却した東京9棟目の

融資をしてくださっていた信金さんに相談することにしました。東京9棟目は1年で

売却という結果にしてしまいましたが、正直私もこの状況は想定しておりませんでした。

金融機関さんに対してもちょっと申し訳ないことをしたと言う気持ちがありますので、

その分の融資残高は稼いでおいて貰おう、というところで優先的に話を持ち込みました。



この物件、現金決済したので抵当権が未設定です。抵当権設定の上で15年以上の

長期融資を相談したのですが、結局それは叶わず。でも、リフォームで10年という

条件での融資は相談に乗っていただくことが出来ました。

(詳細は過去ブログ参照)



お見積が確定したことを受けて、金融機関さんに連絡して訪問し、本格的な融資相談を

先日行ってきました。



担当さん曰く、本部に持っていくとちょっと面倒だけど、今回の金額なら支店レベルで

決済できるということ、支店長レベルでのOKは出ているので問題ないと思うという

お話をいただきました。



本部に行くと面倒というのは、先日私が短期での売却をしているからだと思います。

なんでも、当時東京9棟目を購入する時に関係していた人が本部に今いるようで、

その人が「え、売っちゃうの!?」みたいな感じの反応だったのだとか。尽力を

いただいたにも関わらず、恩をあだで返した、というように見えてしまったのでしょう。

稟議書を書いて本部に通した労力を考えれば、そう思ってしまうのも無理はありません。

(とはいえ、短期での返済になったことを受けての違約金を払っているから、

 決して損はさせてないつもりですが・・・心情的なものがあるのはわかりますけど)



本部からその人が異動するまでは、本部に持っていくのは慎重にやった方がいいかな、

というのが担当の方の見解でした。まあそうですね、短期での売却があったということで

多少のペナルティはあっても仕方ないでしょう。



あとは、私が融資期間を重視していることはご理解いただいているようで、その代わりと

いうわけではないかもしれませんが、少し金利はあがりますという話をされました。

確か前にその理由も聞いているはずなので素直に承諾しましたが、理由って何だったか

実は忘れちゃいました(汗)



とりあえず、今年に入ってから融資を受けるのは2本目。某政府系金融機関さんの

震災復興の融資に続いて2本目です。こんなに融資引いてないのは久しぶりですよ。

でもその間に稼働率はかなり向上したので、足元を固めるために必要な期間だったので

あろうと思います。



融資に関しては金融機関さんにボールが渡りました。結果が出るのが楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月07日

東京12棟目のリノベーション工事、本格的にスタート。

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東京12棟目の工事がいよいよ始まりました。11月中に完了する予定です。

これが終わればリノベ待ちの物件は手元から無くなります。



東京12棟目は東京4棟目を売却した現金で購入した物件です。再建築可能なのが

嬉しい物件ですね。購入時点で想定していた表面利回りは、通常に賃貸した場合、

かつリノベの費用も含めて、10%をギリギリ確保できるかな?という感じでした。



購入後、東京11棟目のリノベや他の地域の物件の大規模修繕を優先していたので

こちらの案件の優先度は落としていました。そして東京11棟目の借り手を探してくれた

民泊の管理や民泊をやりたい人を顧客でいっぱい抱えている業者さんが、東京12棟目も

同じように民泊希望者に家賃を高く貸すことができるという話をしてくださったので

それに乗っかることにしました。これで一部屋あたり家賃25%アップとなりますので

利回りは12%後半まで上がることになります。

(ちなみに、この決断をした時は、この業者さんが微妙だと気付く前でした)



リノベまで現金となるとややしんどいので、ここは借りてしまえということで

東京9棟目を売却してしまい、残高が減った取引行さんに相談。正確には見積が

出てからということになりましたが、想定しているリノベ資金+αくらいまでは

融資可能という回答を得ることができました。



この資金は10年で借りられるので、10年以下の返済比率が高い案件を優先的に

返すという動きを変えなければ、返済比率は一応下がるはずです。そもそも今回の案件は

現金購入なので、そういう意味でも返済比率は下がっているはず。



そこまでおぜん立てが済んだ頃、東京11棟目のリノベが完了します。施工業者さんが

動ける状態になったところで、東京12棟目の現地調査・お見積が始まりました。

そして出てきた結果は、想定よりも数十万程度高い値段でした。施工業者さん曰く、

1階を補修塗装のみにすれば金額は下がるけど、元々事務所だった開放的な個所を

住居に変更するなら、目隠しのルーバー設置など対策をしておかないと、入居した後に

クレームになるだろうと。その点も工事に含めているので、少し高めなのだそうです。

あとは単純に消費税増もありますね。大きな金額の2%はそれなりにでかい。



少しだけ考えましたが、まあもうやらなきゃいけないのは間違いないことなので、

多少予算オーバーでも突き進むしかありません。今回いただいた内容でお願いしました。

これでちょっと利回り下がったかな。民泊ではない一般賃貸の相場で計算した利回りは

10%を若干切るくらいになりました。民泊前提の家賃であれば12%ちょっと。

ま、しょうがないです。購入時の見極めが不足していた、ということで。

あるいは開放されていても問題ないようなアイディアで作れば良かったのかも

しれません。コストが変わることがわかったので、次はその道も模索しようと思います。



10月から工事が始まり、昨日現場確認と差し入れをしてきたところ、中はスケルトンに

なっておりました。ここから間取りの組み直しが始まります。生まれ変わった姿が

出来てくるのが楽しみです。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月09日

東京12棟目の間取りに思い悩む。

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関東地方に台風が上陸。物件に被害が出ていなければいいのですが。

昨日は台風に備えて引きこもる準備をしつつ、東京12棟目の間取りを検討してました。



昨年、一昨年といっぱい買った私。買うペースが速すぎて物件を賃貸できる状態に

仕上げるのが遅くなっていた部分がありました。しかし徐々にそういった物件も減り、

今ようやく在庫は東京12棟目を残すのみとなりました。



その東京12棟目は既に賃貸の契約が決まっております。東京11棟目と同じく

民泊をしたい人に貸すパターンで、家賃を2万ほど上げて貸すことになります。

賃貸開始は12月からなので、それまでにリノベを終わらせなくてはなりません。

さすがに今の状態で民泊の人に貸したら怒られます・・・。



今回もガッチリと間取りから何から変更する予定で、従来の面影も残らないような

新築同様のプランにすることになります。



数日前、今回も工事をお願いする施工業者さんから改修後はこんな感じになるよという

間取り図が送られてきました。それを見て一人図面舞踏会。



東京12棟目のある地域には、他にも物件を保有しています。その経験からすると、

家賃が思いのほか取れる間取りは1LDK。これは間違いないです。1LDKは築浅の

高いやつしかないので、リノベの割安なものが出てくると結構引合があります。



今回は一部屋20平米後半なので、できれば1LDKと表記したいものの、やや微妙な

広さです。そして施工業者さんから出てきた一発目の図面は、1K?1DK?の

間取りでした。まじまじと見ていると、なんでこの間取りになったか、なんとなく

理由がわかりました。抜けない柱を壁で隠そうとするからこうなってるんですね。



間取り(1DK)

これが最初に出てきた図面。



柱が抜けないのを前提に、それでもいいからと無理やり1LDKにして貰いました。

そのプランだと、今度はLDKを名乗るための広さを確保しなくてはならないので、

収納を一切つけられなくなってしまいます。柱も思い切りむき出し。



間取り(1LDK)

これが1LDKのパターン。



この図面を眺めている時にちょうどお昼の時間帯になりましたので、ランチを食べに

近所の飲食店へ行きました。行き先の飲食店さんは、東京1棟目の管理会社さんの

旦那さんが経営されています。以前、出張先でたまたま一緒になり、飲んだことも

あります。そしてこの方もアパートのオーナーさんなのです。



お店に行くと・・・あ、すごくいいタイミングで管理会社さんに勤務している奥様が

お店の手伝いに来ていらっしゃる。現役の管理会社社員、しかも東京12棟目のある

値域にお店があります。案内もしているので、お客様の生の声を聞いている人です。

これは間取りについて意見を聞いてみるチャンスではないでしょうか。



ランチタイムも終わりに差し掛かり、ちょっと落ち着いている雰囲気だったので、

ここぞとばかりに声をかけて間取りトーク。割と保守的な地域なので、収納を求められる

ケースが多いということでした。ちょっとこのエリアで1LDKの間取りは攻めすぎかも

というご意見。かといって、1DKの間取りもちょっとキッチンが狭くて、テーブルとか

置くことはできないですよねえ、と。じゃあ1LDKに稼働棚という案はどうだろうと

話しましたが、それでも1LDKの間取りは寝室が狭すぎるかなあという感じで、

あまりしっくり来ていない模様。そもそも柱も邪魔だしねえ。



キッチンを左手の抜けない柱のところに持っていくことも考えましたが、たぶん

配管の取り回しの良さとかを意識して右手に置いてあるんだろうなと思ったので

そこは今のままにしておこうか、と思いました。柱があると料理する人もちょっと

邪魔かなと思った、というのもあります。

(でもFB見てたら主婦属性を持つお友達が「左でもいい」と言ってたので、

 動かしてもキッチン利用については問題なかったのかも・・・)



二人で図面を眺めている中で、ふと私は思いつきましたよ。もう1LDKは諦めて、

でも1DKも使いやすいかと言われると微妙だから、いっそ広いワンルームにしては

どうだろうか、と。東京3棟目をリノベした時、間取り上どうしても1LDKにならず

1Rの部屋が出来てしまったのですが、1LDKとそん色ない家賃を取れていました。

検索には引っかかりにくくなるけど、広い1Rにした方が内見の際には強いのでは?



ということを管理会社勤めの奥様に持ちかけてみたところ、それの方がいいですねと

いうことで意見が一致。ベッドを置く位置とか、柱を隠すように収納を配置とか、

あれこれと意見を出し合い、最終的にこんな感じでいいんじゃないかとまとまったのが

こちらの間取りです。



間取り(採用)

字が汚いのはご愛敬・・・



なんとなく、これでいいかなーという感じがしてきたので、この案で施工業者さんに

対応を依頼させていただきました。



FBにこれ投稿したら、透明の引き戸と壁面収納で1LDKを名乗ってもいいのではと

いう意見がちらほらありました。私も正直そこは悩みましたが、最終的には城東地域と

いうところを考慮し、保守的な間取りで納めることにしました。検索的には1LDKの

強みは捨てがたいんですけどねえ。狭い寝室の1LDKって富山の洗練された

投資家さんの中では当たり前だから、東京でも受け入れられるとは思いますが、

今回はちょっと日和りました。



正直、最初は民泊で貸すので、間取りはどんな作りでも構わないと思うんです。

でも民泊でずっと借りて貰える保証なんてどこにもないんだから、間取りはきちんと

作っておかないといけないと思います。いつもは施工業者さんおすすめの間取りで

オーケーオーケーとあまり考えずに流してましたが、今回は久しぶりに熟慮しました。

と言っても30分くらいですけど・・・。



これで間取りが決まったので、後は見積を待つばかり。

見積が出たら、金融機関さんに持ち込んでリノベ資金をご融資いただきます。

あとは粛々と出来上がりを待つのです。これで在庫がなくなると思うとウキウキです。



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2019年07月19日

融資確定したけど、結局長期融資は難しいみたい。

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築古物件への融資は厳しさを増すばかり、といった雰囲気です。期間を長く取れるなら

有担保でいいと言ったのに、長く取れないから無担保でいいですと言われました^^;



東京11棟目と東京12棟目の修繕の資金調達に関して動いております。

ここまでの経緯は過去ブログをご参照ください(その1その2その3)。



今回、東京12棟目の融資を相談していた金融機関さんから正式に回答があり、

無担保10年で修繕費用の融資ということなら本部がOKした、ということでした。

ありがとうございます。



ありがとうございますなんだけど、せっかくそこに無担保で何も手がついていない

物件があると言うのに、そこはスルーして無担保になってしまうのが今の融資情勢。

無担保と言っても、築古の木造物件ですので、担保設定をしたところで融資期間は

伸びないということになるのでしょう。



今回相談している金融機関さんも、1〜2年前は同じくらいの築年数の木造物件に対して

20年融資を平気でつけてくれていたものです。金融庁さんが変わればこうも変わるか、

という感じでびっくりです。



担当の方には、15年とか20年とかになるなら担保として差し出しますよと伝えて

おりましたが、それに対しては「金利が若干安くなるくらいしか効果がなかったので

無担保の方がいいと思います」ということでした。金利が2%後半から2%前半に

変わるくらいのようです。



あ、そうそう、私の借入って基本的に金利高いんです。金利交渉もあまりしていないし

取引行さんは小さいところばかりなのでメガのように超低金利を出すことはできないし

私自身の財務状態も決して褒められたものではないし、無担保融資は保証協会さんや

新本会社さんの保証がついた商品が多いので金利も決まっているし、そういう意味で

あまり金利交渉の余地がないというのはあります。



金利を安くすることができれば確かに素晴らしいんですけど、まあもうそこはあまり

こだわらず、きちんと長期にわたってお付き合いをしてくれるところであれば、

多少の金利は別にいいかな?というのが今の私の感覚です。



話が少し逸れました。東京12棟目の修繕に対しての融資の話でしたね。



今回の融資は保証協会さんなどの商品ではなく、プロパー融資となりました。

相談した時にプロパーと保証協会どっちがいいかみたいな話がありましたので、

できればプロパーと伝えました。保証協会さんは他の金融機関さんでも使えるので

多少金利が高くなっても、プロパー融資が使える時はプロパーで行った方がいいだろうと

判断した次第です。そして担当さんも見事その期待に応えてくれました。



今回持ち込んでいる金融機関さんは、エリアはあまり広くないものの地域を代表する

金融機関さんで、行員さんのレベルが比較的高いような気がします。今まで3回ほど

担当が変わりましたが、どの担当者さんもちゃんとした方で安心して相談できました。

ここまでハズレなし。素晴らしいです。もうちょいエリアが広ければ東京における

メインバンクに格上げなんですが・・・。



最近あまり融資取引出来ていないけど、数年前にいっぱい融資していただいたところが

東京におけるメインバンクさんで、サブバンクさんとして今回融資を相談している2行が

あります。3行体制なので、だいぶ安心できる感じになりました。



とりあえず東京12棟目が在庫化するリスクは避けられました。ほっと一息。

8月になったら融資実行していただこうと思います。



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2019年06月12日

東京12棟目、無事に決済完了。

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東京12棟目、決済してきました。せっかくの売却益が出ていってしまいましたが、

ここはバックファイナンス等何とか活用して取り戻したいと思います。



東京12棟目はまさかのメインバンクさんでの融資否決があり、正直誤算でした。

再建築は可能だし、物件も自宅も金融機関さんも近いので、融資できない理由が

見つからないくらいだと勝手に思っていました。しかし現実は非常なものです。

リフォームは現金でという前提での融資付にしたにも関わらず、NGとなりました。



ダメならダメで仕方ないので、売却益を使って現金決済する方向に切り替えました。

ただ、この分はどこかでバックファイナンスしてくれるところを探すしかないな、と。



けっこう長い期間融資審査の結果を待っていただいてしまったという負い目もあり、

はい融資出なかったので融資特約でキャンセルね、とはなかなか言いづらかったです。

そのため、現金決済で対応することにしました。



そして昨日。会社に行く前に決済をしてきました。場所は売却益が口座にある関係で

融資否決になったメインバンクさんの会議室。融資はダメだったけど、決済場所に

指定されるという謎な展開。



10分前に到着したら、関係者まだ誰もいなかったので、保険の契約書を投函したり

通帳に記帳したりしていると、仲介業者さんと司法書士さんがほどなくして登場。

メインバンクさんの会議室に通されると、売主さんもいらっしゃっておりました。

決済開始ですが、現金決済なのでさしたる内容もなく、サクサクと進みました。

出金伝票と送金伝票を何枚か書いて、委任状を書いて、あとは司法書士の先生と雑談。

送金自体も金融機関さんが「至急扱」で処理してくださったので、すぐに送金が完了。

5分くらいで先方の口座に着金して、30分くらいで決済は完了しました。



今回は物件も売主さんも買主も仲介業者さんも決済した金融機関さんのすべてが

徒歩10分圏内で収まるという決済でした。遠くから来たのは司法書士さんだけ(笑)

忘れ物をしてもすぐ取りに行ける安心感のある決済だったと思います。



決済後、仲介業者さんが金融機関の担当さんに冗談めかして「うちのお客様に融資を

出さないなんてどういうことなのさ!?」と突っ込んでました。仲介業者さんも

結構メインバンクさんと取引があるみたいで、今回の融資の進捗状況に関しても、

直接担当の方と話をしたりしていたようです。



担当の方曰く

・金融機関として不動産への貸出比率が高まりすぎており、是正を求められている

・一覧の金融不祥事の影響で本部が審査に厳しくなっている

という話を挙げておられました。今までだとイケイケドンドンで本部を押し切って

いたのが、最近は上げても本部でけられると思ったら支店レベルでゴメンナサイして

しまうケースも増えているのだそうです。しばらく融資は冬の時代になりそうなので、

現金持ってる人は大チャンスかもしれません。



決済後、仲介業者さんに懇意にしている金融機関さんの紹介を依頼しました。

今回の物件のバックファイナンスを狙うためです。すると、仲介業者さんの社長が

総代会の会長をしている金融機関を紹介可能ということでした。かなり影響力を

持っているようで、消費者金融の延滞が記録されている方にも、ごり押しで融資を

何とかして貰ったことが過去にはあるとか。それは頼もしい。早速今度連絡を取って

みたいと思います。



これで、規模としては19棟114室になりました。規模がでかけりゃいいという

ものでもないので、もう1〜2棟ほど現金化して財務を整えたいと思います。



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