2019年11月20日

金銭消費貸借契約を締結し、東京12棟目の支払の準備を整える。

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東京12棟目のリノベーションの融資、昨日金銭消費貸借契約を締結してきました。

実行は来週早々です。



返済比率をこれ以上上げるとまずいと言いながら、東京12棟目のリノベーションの

資金は融資で賄うことにしました。たぶん、ここで現金をつっこむよりも、10年で

融資を引くことで使わなくて済んだお金を別の5年とか7年とかの融資の返済に

充てた方が、トータルで見て返済比率は減らせると踏んだからです。

また、東京9棟目を売却したことで、こちらの金融機関さんと東京法人とのお取引が

なくなってしまったので、何かしら融資取引を継続したいという意味もあります。



東京12棟目は現金購入なので、10年融資でもリノベ資金だけなら問題はないです。

返済比率は当然ながら50%以下を達成できております。とは言いつつも、プロパーの

融資なので金利が保証協会を使うのに比べてかなり高めで、3%前半。この金利だと、

今民泊をやりたい人に貸している間は返済比率50%以下だけど、それが終わって

一般の賃貸になるとガクッと家賃が下がり、返済比率が跳ね上がることになります。



元金均等返済なので、だんだん返済額は減りますし、元本返済も進んでいきます。

そこを考えると、数年寝かせておいて、民泊の話がなくなった後は返済比率を改善させる

ために、一部繰上返済とかしちゃった方がいいのかもしれない、と思いました。



そんなことをつらつらと考えながら金融機関さんへ。今回は東京法人での契約なので

嫁ちゃんも同行しております。



今回の金融機関さんの担当の方は嫁ちゃんは会うのは初めて。名刺をいただいた後、

今回の融資に関する説明を受けて署名押印をしました。助かるよ、嫁ちゃん。



で、説明を一緒に聞いていたわけですが・・・あれ、融資の資金使途が「収益物件購入」

という扱いになってます。こ、この扱いだとまさか・・・やっぱり!繰上返済の違約金が

あるじゃないの!



東京9棟目を売却した時にも、早期の一括返済で結構な額の違約金を支払いました。

残債の2%だか1%だか。10年を超えれば違約金はなくなるけど、その前は期間に応じ

違約金発生。このことをすっかり忘れていましたので、手残りが若干計算が狂ったという

ところはありました。



プロパーで収益物件取得資金扱いとなると、今回の融資も一括返済の違約金の話が

つきまといます。うーん、しまったなあ。そうきたかあ。返せるなら返そうかなとか

思っていたけど、ある程度の期間はこれでキープしないとです。



・・・プロパーだし、どっかで金利交渉しよう。うん。そうしよう。

他の物件購入の融資がまとまりそうな時、こっちの金利も同じ条件にしてよと言って

検討して貰うシナリオで考えよう。ある程度期間が過ぎてからなら、先方も金利収入を

得ているだろうし、そのタイミングなら多少は交渉を聞いて貰いやすいはず。



ちなみに、昨日書いた残念な管理会社さんが、消防関係の見積を前回同等額に下げて

しまった
ことで、金融機関さんに提出して融資承認を得た金額よりトータルの支払額が

減ってしまうことになりました。そのせいで金融機関さん側が金額変更などのドタバタに

なってしまい、申し訳ない気持ちになりました。意図を汲んで行動して貰えない

管理会社さんの面倒事が金融機関さんにも波及してしまいました。

でも「この管理会社さんは当行の取引先でもありますから」ということで、嫌な顔をせず

金融機関の担当者さんは調整してくださいました。素敵でした。



引渡前だけど木曜日に消防工事、金曜日に引渡、融資実行は来週月曜日、物件の

写真撮影が来週土曜日、賃貸借契約開始は12月1日。

やっとこれで、購入したまま賃貸に出すことが出来ずに在庫になっていたものが

なくなりました。良かったです。何事もなく進みますように。



あ、物件名考えないと!それが最後の宿題だ!



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月19日

やっと段取りできたけど、なんでその日程にしちゃうかねえ。

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問題児管理会社さんと、ようやく工事日程の話がつきました。それもまた微妙に

ダメな調整をしてくれたので、うーんという感じですけど。



先日のブログに書いた通り、東京11棟目と東京12棟目の管理会社さんは割と

問題ありな業者さんと思っています。でもまあ、ここの業者さんだからこそ、

民泊をやりたい人を連れてきてくれて、家賃が2万もアップしているということを

考えれば、不満があれど無下に切るわけにもいきません。お互いがどこまで歩み寄れるか

試行錯誤しながらお付き合いしていこうと思っています。



さて、そのブログで何ヶ月経っても段取りが行われない消防業者さんの工事対応。

東京12棟目の賃貸開始はもう半月後なのに、なんでここまで決まらないのかと。

さすがにそろそろ決まらないと困るということで、タイムリミットを切りました。

この日にリノベの業者さんのところの支払が発生するから、それまでに段取りを

お願いしたい、ということにしました。



今日この後金消をしてくるので、その時に送金伝票も全部書いてしまいたいです。

そして引渡は22日の予定。25日に実行という段取りを取っております。



上記前提を説明の上、23日か24日に工事を行うことは可能でしょうか、と。

工事が終わったら融資実行時にいっぺんに払いたいので、そういう話を持ち掛けました。



管理会社さん、至急確認しますということで業者さんと調整している模様です。

そしてその返事がきました。



「21日に施工で段取りできました!」



・・・引渡受けてないんですけど、その日。なぜそうなるー(汗)



しょうがないので、施工業者さんにかくかくしかじかなので21日に工事をすることは

可能でしょうかと確認。工事はもう終わっているので大丈夫ということでした。

管理会社さんには、多少大げさに何とか調整して貰ったと伝え、日程確定しました。

本来なら、施工業者さんの工事中に別業者さんが工事を行うなんてのは、相手の

施工業者さんにとって迷惑な話なんですから、そんな日程で平気で調整してこないで

いただきたい、ということもやんわりとお伝えしました。やんわりだから伝わってるかは

怪しいですけどねえ・・・。



ついでに、下請さんの見積をそのまま送ってきておいて、振込は管理会社さんの口座と

いうのもおかしいですからね?これについてはまだそこまで伝えてないですけど。



とにかく相変わらずいろいろダメな業者さんですが、一つ一つツッコミ入れてかないと

いつになっても改善しないので、辛抱して話をしようと思います。



でも、こういう業者さんって、やっと何とかコミュニケーションがとれるように

なってきたところで辞めたり異動したりで元の木阿弥ってパターンかもしれないですね。

あまりにもそんなことばかりでしたら、ある程度の義理を果たした上で切り替えという

ルートも考慮したいと思います。



たぶん、管理会社さんを切り替えてしまうのが一番早いのでしょうけど・・・

管理委託を条件に、高い家賃で民泊をやりたいお客さんを引っ張ってきてくれてるので

客付終わったらハイさよならってのは私としてもスッキリしません。切り替えるにしても

ある程度辛抱して、どうしてもこことここがダメ、こういうところを改善しないと

切り替えるよ、という予告の上で、なお改善がないなら切り替えをする、という流れで

やりたいと思っています。



ま、この後は退去があるまでは何もないはずだから・・・

しばらくこの残念なやりとりがなくなると思うとホッとします。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月13日

なかなか思うように動いていただけない・・・。

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東京11棟目の困った管理会社さん、相変わらず意図をなかなかくみ取っていただけず。

辛抱して、うまくやって貰えるよう引き続き説明をしてまいります。



前々より、どうも今ひとつ相性がよくないと感じる東京11棟目、東京12棟めの

管理会社さん。イケイケの客付業者さんという印象が強く、管理関係で話をしても

手続きが雑だったり、計画的に物事を動かすことができなかったり。土曜日に見積書を

送ってきて、月曜日までに払えますかと聞かれてもねえ・・・。



東京12棟目に関しても、管理会社さんにて民泊にかかる消防関係の施工を行います。

前回みたいな状態にしたくないので、今回は前々から段取りをするよう求めてます。



施工業者さんとリフォームの引渡日程や支払日程を10月中に固め、それをすぐに

管理会社さんにお伝えして、消防の工事に入れるタイミングの調整と、工事後の

支払の日程を決めてほしいとお伝えしました。個人ならネット銀行から振り込むとか

できますけど、法人口座はそんなのないので、窓口もしくはその金融機関さんの

ATMに行かなくてはなりません。会社の近所に私が法人口座を持つ金融機関さんの

ATMはありません。



いやね、そりゃネット銀行の口座くらい持ってますけど、そこにお金を置いておくに

したって、事前に準備が必要です。そりゃあそれを見越して常に置いておけばいいだけと

言うところもありますけど、いつだって資金はカツカツな私ですから、もしかしたら

たまたま別のことに使ってしまっているかもしれません。前回はまさにそういう状態に

なっていましたので、融資取引している金融機関さんの窓口に行くことになりました。



それに、いつでも融通利かせて支払ってくれる人と思われると、余計に段取りを

しなくなると思うんです。だから、もしかしたらもっとこちらが配慮していれば

できるかもしれないと思っても、あえてそれをせずに先方にちゃんと段取りをして

貰えるように動いてほしい、という気持ちもあります。だからあえてしない、と。



ともかく、今回はちゃんとドタバタしないように、事前に工事の時期と支払の時期を

調整するよう、管理会社さんにお願いをした次第です。



しかし、これがまたなかなか返事が来ない・・・。何回か督促しましたが返信なし。

こういう時はどうしたら動いてくれるかは前回覚えました。このまま返信が来ないと

何も段取りできないので、場合によっては別の業者さんを私が自分で探します、と

伝えたところ、ほどなくして返信が来ました。わかりやすい・・・。



その内容ですが、全く想像もしない角度から管理会社さんは返信をされてきました。

「工事はやらせてほしい」というところまではまあいいのです。それに加えて

「新しい見積です」と、前回より2万程度高い見積を出してくるという・・・。

まずそもそも質問(工事日程と支払の段取り)の回答になってないし、なぜ値上がりを

したのかが理解できません。



管理会社さんに対しては、今回の見積が変わった理由が何も伝えられていないので

これに対して今すぐ良いと言うことはできない、見積が上がった理由を確認させて

いただき、その内容が妥当であれば勿論OKするので、説明をしてほしい、という

ことを伝えました。



しばらくしてから管理会社さんより返信がありました。新しい見積が送られてきて

「金額を前回と同等に下げさせました」と。



・・・求めてるの、それじゃないんだけどなあ(汗)

説明の上で妥当なら払うつもりなんだけど、なんでそうなるかなあ。

まあもう今回はいいや、ちゃんと説明しないとこの人は見積変更できないと思って

貰えたなら、それでOKとします。思惑とは違ったけど、そんなにすぐに思惑通りに

動いてくれるようになるわけじゃないし。少しでも進歩があったなら良しとします。

下請さんには申し訳ないと思いますが・・・。



では見積金額は良いので、支払と工事の期日について段取りをお願いしますと伝えてから

はや半月。また返事がありません。今日このブログを書きながら督促のメッセージを

送りましたが・・・もう引渡まで10日切ってますからね?そろそろ強めに言わないと

ダメだろうなあ。まったくもう。



それから、送金明細を郵送だけでなくメールでも送ってくださいと以前からお願いを

しておりました。先月は「原本を送ってしまったのでメール対応できない」という

話で、今月からはメールに対応すると約束されておりました。

そもそも原本を送っちゃってデータがないってのもどんな管理してるんだって話では

あるのですが、先月分まではこちらでスキャンして顧問税理士さんに送ることにしたので

まあよしとします。



そして今月。またメールが届きません。もういっそ、それだったら「うちはそういうのは

やってないんです」って言ってくれればあきらめがつくのに。



メールが来てない旨、やんわりと管理会社の担当さんに伝えたところ、LINEで

電子データが送られてきました。データで届いたってところは一歩前進なので

ありがたいのですが、LINEだと顧問税理士の先生に転送するのに、一旦PCに

保存してメール添付するか、携帯からメールに添付する形で送るかというひと手間が

発生するのと、メールだと後からToDoリスト的に使えるので送信漏れがないとか、

いろいろ理由もあってメールを希望しているんですよ。電子データでくればいいって

ものでもないんですが・・・。なぜこうも話が通じないのだろう(汗)



まずは出んしデータで送ってくださったことに対する謝意と、メールの方がありがたい

意図をお伝えして、来月からは是非メールでお願いします、とお伝えしました。

先方からしたらメールの方が面倒だという気持ちはあるのでしょうけど、もし本当に

それで押し切りたいなら私に交渉してくるべきだと思います。



そもそも、全てが自分の思うままに動いてくれる管理会社さんなんてものはありません。

その場で与えられたものに対し、それをどう育てて活用するかは指示を出す側が

考えることです。だから、今回の管理会社さんとのやり取りも、いかにこの状況から

良くしていくかを試行錯誤すればいいのだと思います。文句を言って切り替えるのは

簡単ですが、そうしなくてもうまくやれるなら、その方がいいですからね。

引き続き、試行錯誤していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月10日

東京12棟目、リフォーム融資の本承認を得られました。

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東京12棟目のリノベーションに関しての融資、無事に本承認を得ることができました。

これであとは完了に合わせて実行して貰うだけです。



東京12棟目は現在リノベーションの真っ最中。もうだいぶ出来上がってきていると

思います。あとで現場見てこようかな、家からも近いし。



こちらに関しては、東京8棟目をご融資いただいている金融機関さんにてリフォームの

融資を相談しておりました。この金融機関さん、東京9棟目の融資をしていただいて

おりましたので、これを想定外に売ってしまったことで融資残高がかなり少なくなって

しまったためです。特に東京法人としての借入はゼロになってしまいましたので、

繋ぎとめるためにも今回の借入は戦略的に必要と判断しました。



売却を決める前から、ここを売る可能性が出たと思った時点でこちらの金融機関さんには

東京11棟目もしくは東京12棟目のリフォームの融資を打診しておりました。

東京11棟目は既存不適格なのでNGという話でしたが、東京12棟目なら適格なので

リフォームの融資ができるとのこと。以前より厳しくなってますね。前は担保設定が

なければ既存不適格だろうが何だろうが貸してくれたのですが・・・。



担当者さんとはそんな感じで話がついておりました。この担当さんもなかなか話が

わかる方で、レスポンスもいいしフットワークも軽いです。この金融機関さん、

3代続けて担当さんが当たりで、すごく仕事がやりやすいです。エリアがもうちょっと

広ければいいんですけどねえ。とにかくサブバンクさんの中で一番感触が良いです。



できるだけ年数を引っ張ってほしい、15年とかにできるなら担保設定しても良い、

という話を当初はしておりましたが、それはちょっと厳しいということでした。

それであれば10年で担保設定なしでお願いします、と伝えたところ、2つの選択肢を

提示いただきました。片方は保証協会の保証つき融資で金利はそこそこ、もう片方は

プロパーで金利はちょい高め。保証協会さんの枠は新規開拓の時にも使えるかも

しれないので、金利が高くてもいいのでプロパーでお願いしますと伝えました。



そこから少ししてから、担当さんより「店内で内諾は出ました」という連絡あり。

本部に行く金額じゃないので、店内でOKならほぼOKでしょう。よかった。

本申込の書類を書くために金融機関さんを訪問しました。



金額はリフォーム全額。年数は10年。金利は「ちょっと高くなります」との予告通りで

仕方ないと思いますが、3%ちょっと。まあここはいいです。1年で東京9棟目を

売却してしまうと言う不義理を働いていますので、その分の罰金と思って受け止めます。

(いずれ交渉するけどね・笑)



リフォームが終わる日から逆算して、この日に金銭消費貸借契約を締結して、

この日に実行、みたいな仮のプランも決めました。見積書も東京法人宛の名義に

して貰ったものを改めて提出。こちらでやれることは整いました。あとは果報を

寝て待つのみ。



そして一昨日のことでした。携帯にショートメールが届いており、仕事が終わってから

確認すると金融機関の担当さんでした。無事に本承認が取れました、というお話が

書いてありました。おお、ショートメールで結果を送ってくれるなんて気が利いてます。

証跡を残したくないからメールでこういうやりとりをしないというのが金融機関さんの

スタンスだと思っていました。私、仕事中はなかなか電話に出られないので、こういう

臨機応変な対応は助かります。この担当さん、前に書類の書き忘れがあったからと

いうことで、職場の近所までわざわざ来てくれたこともあります。そういうところが

素敵だなと思います。



これで予定していた日程で進められそうです。ありがたいことです。

12月からは賃料発生。これでまた少し楽になれそうです。



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posted by ひろ* at 10:30 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月23日

リノベーション工事と引渡の段取りを進める。

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東京12棟目の工事が着々と進んでおります。それに合わせて、引渡〜賃貸開始までの

段取りを組んだり、必要なことを決めたりする作業を進めております。



先日、リノベーション工事をスタートしたことをブログ上で書かせていただきました。

また、融資相談に行ったことも書かせていただいております。

今回は、その続きで動きのあったことをつらつらと。



まず融資ですが、支店内決済できる範囲ということで問題なく承認されそうです。

10年、満額、金利3.35%。信金さんのプロパーなので、ちょっと金利は高めですが

保証協会の枠は温存しておいた方がいいと思うので、これはこれで良しとします。

それに、先日この信金さんで借りていた東京9棟目を売却してしまっておりますので

関係の維持のためには融資残高を少し増やしておかないといけないので、贅沢を

言っている場合ではありません。これが億単位ならもっとこだわりますが、数百万の

単位なので、多少金利が下がっても誤差です。



こちらについて、先日早速本申込をしてきました。11月末に実行ということで

段取りして貰ったので、早速本承認を取りに行くそうです。この融資が実行されるまでは

資金はあまり手を付けず、残高が多い状態を維持しておいてほしいと要望されたので

他の金融機関さんに借入を繰上返済して返済比率を下げるのはその後ですね。



実行の段取りをするために、施工業者さんと話をして、引渡の時期を確定させました。

11月の最終週の前の週の平日です。ここで引渡が完了すれば、最終週には実行が

可能になりますので、融資実行のタイミングはそこに設定しました。



これで引渡とお金の支払は確定できました。あとは消防設備の分の費用の支払です。

この物件も東京11棟目同様に民泊をしたい人にお貸しすることになりますので、

オーナー側で消防設備を整えておく必要があります。



この工事は管理会社さんが担当することになっていますが、東京11棟目と同じ

管理会社さんなので、また急に土曜日に見積書を送ってきて、完了写真の提供もなく

月曜日に払ってくださいとか言い出したらイラっとすると思うのです。今回は

そうならないよう、事前にちゃんとこちらで段取りを組んでおこうと思います。



そのために、管理会社さんにこちらから連絡をして、工事が終わるまでにかかる

最低限のリードタイムの確認をしました。工事自体は1日で終わり、あとは消防署の

確認作業が別日程で発生するということでしたので、こちらとしては消防の検査が

終わる日程と、それ以降での支払希望日を教えてくださいと伝えました。



また、以前いただいていた見積の宛名が個人名義になっていたので、東京法人宛に

名義を変更してほしいということをお願いしましたところ、なぜか業者さんが変わり

見積額が数万アップするという謎の事態が発生しました。これについては、妥当な

理由を提示いただくよう伝えました。管理会社さん、下請の業者さんの見積をそのまま

出してくるのですが、前回見積と今回見積で業者さんが変わっていたため、なぜわざわざ

高い業者さんに切り替えたのか、納得のいく説明を求めている次第です。



どうもこの管理会社さんと信頼関係を作るのは時間がかかりそうだなあ・・・。

というか今のところ感覚が違いすぎて作れる気がしないというのが本音(汗)



建物の修繕自体は、10月から工事が始まり。現在大工工事が絶賛進行中です。

リノベーション工事中

昨日、義母と一緒に現場を見に行ったところ、土間だった場所に床が出来ておりました。

2階も職人さんが工事を進めており、順調に進んでいる雰囲気を感じました。

差し入れのお茶とコーヒーを置いてきたのは言うまでもありません。



施工業者の社長さんとは、外壁の色はどうするとか、この辺の仕様は東京11棟目と

同じでいいか、などの話を適宜しております。外壁は業者さんおすすめの色である

ダークグレーにすることにしました。割とダーク系の色は落ち着いた感じになるので

好きなんです。白色系に比べて汚れが目立たないのもいいですね。



それと、もし間に合うならコンセントの高さを床下から60cmに上げてほしいと

依頼しました。腰をかがめずに使える高さに配置することで、高齢者の方の利便性を

上げる狙いや、将来的にペット可賃貸にした時に、ペットがコードをかじりにくい高さに

しておいた方がいいだろうという点を考慮してのことです。明らかに用途が決まっている

冷蔵庫やテレビ用のコンセントは特にいじらず、それ以外のコンセントの高さを

普通のコンセントより少し上げることで、若干ですが使い勝手がよくなるのではないかと

期待をしております。



この考えがまとまったタイミングが遅かったので、今回の物件の仕様に盛り込めるかは

いささか微妙ですが、もし入れられるようなら入れて貰うということで依頼しました。



この物件、工事が想定以上に費用が掛かってしまい、通常賃貸での利回りは10%を切る

数字になってしまいました。9.6%くらいでしょうか。微妙な数字ですが、当面は

民泊をしたい人に貸すので、家賃がぐぐっと上がります。利回り12%くらいでしばらく

回せるので、その間に差分を回収してしまいたいと思います。ちょっと仕上がりの数字は

微妙だけど、家から徒歩圏の再建築可能を購入できたということは大きいですから。

まあ良しとしましょう。



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