東京１２棟目も家賃アップで募集します。

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東京１２棟目の家賃査定が終わりました。管理会社さん査定で５０００円アップでの

募集と言うことでご提案あり。これはそのまま受け入れて募集開始しましょうか。



先日退去予告を貰ってしまった東京１２棟目。

繁忙期ゆえに動きがあるのは仕方がないことですが、どうも負け先行になってるような。



東京８棟目１室、東京１０棟目１室、東京１２棟目１室、仙台１棟目１室、

札幌６棟目１室、札幌７棟目１室、札幌１３棟目１室で合計７室の空室が（退去予告も

含めて）出てしまっています。

※札幌１０棟目、札幌１１棟目は売却するのでノーカウント



売却予定の２室を除くと１０２室。民泊をやってる２棟３室を除くと９９室。

９２／９９＝９２．９％の稼働率となります。ちょっと低いですね・・・。

前からあった空室は東京８棟目、札幌６棟目、札幌１３棟目の３室。それ以外は

繁忙期直前〜繁忙期にかけてばたばたと空いていったものというところもあり、

ある種事故のようなものなので仕方ないだろうと思っています。

東京６棟目なんかは空いてすぐ埋まったので、あとはタイミングの問題でしょう。



でも、空室が長くなってる東京８棟目や札幌６棟目あたりはもうちょっとテコ入れを

考えた方がいいのかなとも思っています。思うのは思うものの、多忙にかまけて

なかなか実行に移せていないというのが正直なところですけど。



忙しいと言い訳しているといつになっても埋まらないぞと自分を鼓舞したいところですが

この三連休は何としても確定申告の準備を終わらせないとなので、たぶん何もできずに

終わるんじゃないかと思っています・・・。



せめて、空室の募集に関するメールやメッセージだけはきちんと返そうキャンペーン。

それが今の私にできる空室対策の精一杯です。

（と言いつつも、１月後半〜２月前半に比べれば忙しさはかなりマシですけどね）



ということで、ちゃんとメールの返事を返す対象の空室の募集に関して、東京１２棟目の

家賃査定が届きましたというお話です。



結論としては、冒頭に書いた通り５０００円アップで募集開始することになりました。



今回はたまたま競合が１Ｒ系が多く、私の募集間取りの１Ｋがないわけではないけど

割と少なめでした。１Ｒの坪単価と同じ坪単価で募集すると高すぎる感じはありますし

そもそも空いては築浅とかが多いので、私のように築古物件をリノベするパターンは

それより安めにしないと埋まらないでしょう。



全体を見回すと、東京都の中でも比較的田舎と思われるうちのドミナントエリアでも

じわっと賃料は上がっているように見受けられます。賃料上昇についていってない

物件もあるので、今は賃料がまばらになっているなあという印象を持ちました。



管理会社さんはそんな諸々の状況を整理して、結果として５０００円アップという

賃料を提示してきた形です。



普段ならここで私はもう一声欲張り、更に１０００円アップで募集開始とかに

するのですが・・・今はちょっと空室が多めなので、守りに入ってしまいました。

この賃料でいきましょう、と回答した次第です。



空室が多いことに加え、１階でやや引きが悪そうであること、近隣賃料があまりにも

バラバラなのでどうするのが最適かを自分の中で考えきれなかったこと、なども

挙げられます。



管理会社さんは責任をもって確実に決められる賃料を提案してくださるタイプなので

本当はもう一声いけるんじゃない？みたいなことを私はいつも感じております。

その一方で、管理会社さんも最近はモードを少し変えてきており、賃料をできるだけ

上げる方向で今までよりは考えているような気がしております。それだったら、

今回は管理会社さんのご提案に乗っかってみようかなと思ったのでした。



こちらも早いところ決まってくれればいいなと思います。



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東京１２棟目で久しぶりの退去予告。

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東京１２棟目で退去予告が発生してしまいました。ここのところずっと無風だったので

久しぶりの動きです。理由もやむを得ないものだったので、賃料査定の上募集します。



いきなり脱線なのですが、我ながらよく些末なネタを広げに広げてブログとして

長文に仕上げられるよなあと感心します。自分で自分に感心、ってやつです。

今日のブログだって、たぶんＳＮＳで「退去予告出ちゃった、家賃上げれるか確認して

募集しなくては！」の一言で終わる話です。それをダラダラズルズルと引き延ばして

それっぽい文章に仕上げちゃうんだから。継続は力なんだなあ、なんて思います。



私、大学の頃からずっとブログ的なものを書き続けております。大学の時は日常生活や

音楽の話を、社会人になってからもしばらくは音楽、残業の多い職場でライブに

参加するのが厳しくなってからは、そのころ飼い始めた熱帯魚のネタに模様替え、

並行してオンラインゲームのブログを書いたりもしていました。そして結婚した後

不動産投資をやろうと決めてからは不動産のブログをほぼ毎日書いております。



子供の頃、両親からは本を読むよう指導・誘導されて育てられました。

週末になると図書館に連れていかれて、本を選んではその週のうちに読んで返却、

というのがルーティーンになっていました。一人あたり３冊借りられて、家族４人分で

毎週１２冊の本を読んでいたことになります。読む本は推理小説とかが多かったので

文学的な素養は育まれませんでしたが、この頃の経験が活きているのでしょう。

ブログを書くこと自体は全然苦もなくやれております。これに関しては両親に

感謝しないといけないなと思っています。



ま、長くだらだらと引き延ばして書くことが読みやすいブログなのか、と問われると

自分でも怪しいなとは思いますけどね・・・。誰もそんなの求めてないと言われたら

泣くしかありません（言わないでね！）。



ということで、ブログを書く才能は両親から後天的授かった、といういい話（？）を

最初に書きましたが、今日のブログネタはそれとはまったく関係のない退去の話です。



ここしばらく無風状態が続いていた東京１２棟目。１回くらいは入れ替わりがあったかも

しれませんが、少なくとも２０２１年に入居申込をいただいて以来動きが全くなく

平和な物件です。



私にしては珍しく、再建築可能な物件です。前面私道の掘削承諾書がないという

難点はありますが、普通の接道で普通に再建築可能。いつも変なのばかり買っている

私にしては、ごく普通の物件です。それゆえに、利回りもそれほど良くはないので

試算性と収益性は両立しないのだな、という印象を強くした次第ではありますが。



この物件も、もう少し遅く取得していたら、民泊にしていたかもしれません。

立地的には民泊でいける場所ですし、実際にコロナ禍前は民泊をやりたい人が

借りてくれていました。通常の賃料より高く借りてくれるので、ありがたかったです。



・・・今回も民泊可にしたら高く借りてくれるかな？いやさすがに２０平米ちょいだと

それは厳しいか。うん。まあでもマイソクに書いておくのはありかな。



今回の退去の理由は「転職」とのこと。転職に伴う通勤先の変更で転居という話なら

これはもうやむを得ないかなという感じです。今まで住んでくれてありがとう、と

気持ちよく送り出すのが筋でしょうね。



管理会社さんからは、査定を改めてさせていただきます、という連絡をいただきました。

ここのところの家賃上昇トレンドを織り込んで動きたい私としては、大歓迎です。

家賃はぐいぐいと上げていきたい勢。だって固定資産税もリフォーム代も火災保険も

何もかも値上がりしてるんですもん・・・。



管理会社さんは慎重な賃料設定でご提案してくださると思うので、私はそれを受けて

もうちょっとだけ高い家賃で募集開始する、というのが定番の流れです。

欲張ってみないことには賃料は上がりませんからね。募集段階で安くしてたら

安い賃料でしか決まりません。



しなし、入居申込も貰ってますが、退去予告も貰っており、一進一退って感じです。

東京８棟目１室、東京１０棟目１室、東京１２棟目１室、仙台１棟目１室、

札幌６棟目１室、札幌７棟目１室、札幌１３棟目１室。

ちょっと空室増えちゃってますね。ちなみに札幌１０棟目、札幌１１棟目は

売却するので空室にカウントはしておりません。



繁忙期なので、なんとか決まることに期待したいと思います。



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東京１２棟目の館銘板も設置完了！

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東京１２棟目に館銘板を設置しました。現場は見に行けておらず写真で見ただけですが

いい感じに仕上がっておりました。ありがとうございます！



先日、東京１４棟目の館銘板を作成した話を書きました。こちら設置まで無事に

完了しております。現場を見に行きましたが、なかなか良い感じに仕上がって

おりましたので満足でした！



東京１４棟目と東京１２棟目の館銘板の両方のデザインをデザイナーさんにお願いして

おりましたので、東京１４棟目が終わったら残るは東京１２棟目のみです。



実はここで、デザイナーさんとちょっとした行き違いがありました。

東京１４棟目は写真撮影もあるので早めに作らないといけないというお話になったので

デザイナーさんは「東京１４棟目を先に作って設置する、東京１２棟目は後から作って

設置する」みたいな優先順位になっていました。他方、私は「東京１４棟目と

東京１２棟目を同時に作成・設置する」というイメージで考えておりました。



ここがかみ合っていなかったため、デザイナーさんにて館銘板を設置いただくことに

決まった際、デザイナーさんは「東京１４棟目のみデザイナーさんの手元に発送」という

想定をしていたのですが、私は「東京１４棟目と東京１２棟目の両方をデザイナーさんの

手元に発送」ということで捉え、手配をしてしまいました。



手配した後やり取りしていて、違和感を感じたデザイナーさんが確認をした結果

ここの行き違いにお互いが気づき・・・デザイナーさんが両方とも看板設置の手配をする

ということで話は落ち着きました。説明不足での行き違いなので、東京１２棟目の

設置はサービスで行うとのことです。申し訳ないから請求してくださいと伝えましたが

請求しないと言われてしまいました（汗）

申し訳ないので、支払の時に気持ち多めに振り込もうかな、と思っています。



東京１４棟目の館銘板はオーダーメイドで作りましたが、東京１２棟目の館銘板は

既にあるテンプレートの中にデザイナーさんが作成してくれた原稿の通りの文字を

入れる形となりました。でもこれもなかなかおしゃれでいい感じです。



どこの業者さんに頼んだら、こういう看板のテンプレートがあるとか、そういうのを

わかっていない私があれこれ悩むより、ちゃんとそういうことをわかっている人に

お願いして提案してもらうのが楽でいいなあと思った次第でした。



発注したものの、業者さんからのメールが何かのフィルタにかかってしまっているのか

全く受信できないというトラブルがありました。私→業者さんにはメールが届くものの

業者さん→私にはメールが届かない、という状態でした。メールの返信がないけど

入稿データの送り方は注文したサイトに出ていたから、そこにデザイナーさんから届いた

入稿データのメールを転送したところ、業者さんがデザイナーさんにもCcを入れて

返信してくれて、メールのトラブルに気が付いた次第でした。結果として連携は

取れたので良かったのですが、メールなら確実ってわけでもないのだなと改めて認識。

過信しないよう気を付けなくては。



そして先日、デザイナーさんのところに看板が納品されました。日程を調整して

設置に行きますということでしたが、土曜日に無事設置まで行っていただいたという

報告を写真付きメールでいただきました。早速拝見しましたが、いい感じです。

いろいろと骨を折っていただき、ありがとうございました！



これで館銘板がついてない物件はなくなったはずです。

郵便配達の方や宅配便、フードデリバリーなどの方にもわかりやすくなったはず。

小さな改善を続けていきたいと思います。



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隣地との境界立ち合いをしてきました。

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昨日は東京１２棟目の境界に関する隣地立ち合いに行ってきました。

売却されるようです。うーん、隣だったらちょっと無理してでも買いたかったなぁ。



人は必ず死ぬ動物です。死ぬということは相続が発生するということになります。

そして相続がある限り、不動産の動きが止まることもないのだろうと思います。



私がこれまで購入した東京の不動産のうち、相続が絡んでいたのは東京３棟目、

東京７棟目、東京１１棟目、東京１２棟目、東京１３棟目、東京１４棟目（仮）です。

結構多いですね、相続案件。そして相続系に関しては、人によっては「早く手放して

決着をつけたい」という思惑が絡むので、安く手に入ることも多いです。

（業者さんとグリップする信頼関係は必要ですけど）



できることならすべての相続案件に首を突っ込んで安いものを買いたいと思う

強欲な私ですが、今回はそんな案件に首を突っ込むことができなかったお話なのかも

しれません。詳細はわかりませんけど。



ある日、管理会社さんからレターパックが転送されてきました。全然身に覚えがない

ところからのレターパックです。管理会社さんのところに東京法人の本店をおかせて

いただいているので、その法人本店に送ってくるってことは、謄本をあげて何かしらの

連絡をしてきたい人だということは類推できます。そしていつものＤＭであれば、

レターパックで送られてくることはないでしょう。つまり、何かしら大事な連絡である、

ということなのでしょう。管理会社さんはそう判断して、いつもの月に１回の転送とは

別のタイミングだけど、転送してくださったようです。



内容を見ると、測量事務所さんからのお手紙でした。東京１２棟目の境界画定のための

隣地立ち合いをお願いしたい、という内容。おぉ、そういう話ですか。ご近所づきあいは

大事なので、これはちゃんと対応しなくては。



指定の日時はたまたま予定もなく動けそうでしたので、この日でＯＫと回答することに

しました。で、書類を見ながらふと思いました。管理会社さんにも同席していただいて

そのついでに東京１４棟目（仮）の内見をしてもらおうかなと。管理委託する予定ですし

東京１２棟目と近いので場所を見てもらうのにもよいでしょう。あと、ここしばらく

お会いして話をしてないので、ランチでもしながら募集状況の手ごたえとか最近の

各物件の状況など伺えればいいかな、と思ったわけです。



ということで、管理会社さんにも同席をお願いしたところ、ご快諾いただきました。

フットワーク軽くて助かります。



そして昨日が立ち合いでした。現地で土地家屋調査士の先生とご挨拶したあとは、

境界石の確認です。



現地で説明を受けながら気が付いたのですが、どうやら私が資料の見方を間違っていた

ようで、思っていたのと逆側の隣地でした。ぬぅ、こっちは購入できれば地続きだから

超メリットがあった場所なのに・・・。そこはまず隣地の謄本あげて、買ってくれそうな

法人名義だったらその法人に連絡とる努力をしようよ！隣地なら多少高くても

購入検討しましたよ。



たぶん、境界の確定まで動いているのであれば、もう売却先は決まっているものと

思われます。うー、欲しかったなあこれ・・・。



一応、土地家屋調査士の先生に、もう売却決まってるんですかと聞いてみましたが、

その先生は状況を把握できていないとのことでした。もしまだ売却先が決まってない

ようであれば、ぜひ声をかけてくださいとは言っておきましたが・・・果たして。



ポストに封がしてあり、お住まいになっている雰囲気はなかったので、おそらくは

これも相続案件なのでしょう。相続はうまく立ち回れば結構安く購入できることが

多いので、今回そういうところにうまく入り込めなかったことが悔やまれます。



境界に関しては、境界のビスを新たに打ち込んでくれるとのことであったりと、

こちらにとってもメリットのあるお話もあり、そこはよかったです。

雨どいが一部越境しているので、将来的に解消する覚書を取り交わしたいというお話も

ありましたが、まあこれもよくある話なので構いません。取り交わしましょう。



そのくらいで、特に波乱もなく普通に終了しました。

後日、取り交わす書類が送られてくるので、署名押印すれば終了です。



土地家屋調査士さんとの打ち合わせ終了後、現地状況を確認。雨どいが途中外れてる

箇所がありましたので、そこはつなぎなおしました。単純に外れてるだけだったので

別に工具とか必要なかったからよかったです。



その後は管理会社さんとランチして情報交換。やっぱ直接話を聞くことでいろいろと

知らなかった情報が出てくるものですね。大変有意義なランチミーティングでした。

内容については、物件ごとに分けてそのうちブログに書こうと思います。



管理会社さん、お付き合いいただきありがとうございました。



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東京１２棟目、お申込受領で久々の満室返り咲き予定！

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東京１２棟目、お申込をいただけたようです。首尾よく審査が進めば、民泊が死んで

全空になった以来の久々の満室です！１年半ほどかかってしまったなあ。反省。



東京１２棟目は自宅から徒歩１０分圏内の物件です。リノベ費用を含めた利回りは

残念ながら１０％を割ってしまうので、収益性としては正直ちょっと微妙ですが、

珍しく再建築可能であるという点を考慮すると、まあ決して悪いものではないと

思っております。１０％切ってるとはいえ、９％後半の利回りは維持できています。



ただ、このくらいの利回りの物件を購入する場合は、リノベーション資金の金額も

少し考えないといけないなあという気持ちはあります。東京１２棟目は全額借入を

しましたが、１０年なので収支に対しての返済比率が微妙に高いなと感じています。

ある程度手元資金を入れるなどの検討が本来なら必要だったなあと思うところも。

東京１２棟目を買った頃は、とにかく買え買えムードであり、勢いでバカスカ買っていた

時代だったので、まあ今となっては仕方ありません。



民泊をやりたい人に相場より高い家賃で貸して、当初は利回り１０％を超えていました。

しかし、コロナ禍で民泊が振るわなくなると、２０２０年の夏前後で解約となってしまい

その後入居付が進まずにおりました。



進まなかった理由は簡単で、私が高めの家賃を取るためにどうしたらいいかを下手に考え

中途半端にその軌道修正をできないまま動いていたからです。



ちょうど東京８棟目が満室になっていたので、東京８棟目のサテライトとして

募集すれば、ペット多頭飼いとコミュニティを前面に押し出して高い家賃を確保できると

見込み、その線で家賃設定やコンセプトを決めて募集を開始しました。この段階で、

相場より高い家賃になっているわけです。



しかしその形で動き始めた矢先に、東京８棟目で退去ラッシュが発生。一気に３部屋も

抜けてしまいました。こうなると、東京８棟目をまずは埋めなくてはという話になり、

東京１２棟目は高い家賃のまま放置プレイされることになってしまうのです。

ここで放置した私が一番の戦犯です。



ようやく東京８棟目が埋まり、それ以外のお部屋もぼちぼちと正常運転に戻りつつある

状況になった時、はたと気が付きました。東京１２棟目このままじゃ絶対埋まらない。

テコ入れしないとと思ったりもしたのですが、富山１棟目とか札幌８棟目、札幌９棟目

などなど問題児は他にもいたので、そっちの対応を先に行った結果、放置プレイが

続くことになります。



本当にダメだなと思ったのは、東京法人の決算が出た昨年の９月でした。

結果として減価償却の取れすぎが原因とはいえ、東京法人は最終赤字に転落します。

東京１２棟目がちゃんと埋まっていれば、赤字になどなることはなかった・・・。

そう認識したので、昨年１０月から本当にまじめに募集条件を改定して、現実的に

埋まる家賃にしようと決め、活動を再開した次第です。



幸い、１１月くらいに東京の賃貸がドバっと動いた時期がありました。この時に

家賃が安い方の１部屋は無事に埋めることができました。あとは家賃が高いけど

条件がいい１部屋が埋まれば満室に返り咲きです。



しかしここでオミクロンが流行し、再び停滞ムードに陥ります。

コロナに翻弄され続けている不動産賃貸業会。遊ばれています。



残った１部屋は、肌感覚としてはちょっと家賃高めかなという気もしております。

しかし、新築同様にリノベした使いやすい３０平米の１Ｒということもあり、

あまり安売りしてもなあという気持ちはありました。ちらほらと内見や問い合わせも

ありましたので、もうちょっと粘ろうかなという判断と家賃下げちゃおうかなという

判断とで揺れ動いていました。



そんな中、管理会社さんがフリーレントつけてみたらどうでしょうと提案してくれて、

それじゃあということでフリーレントをつけて初期費用を軽減することにしました。



そしてとうとう、Ｘデーが訪れます。管理会社さんからＬＩＮＥで「仲介業者さんが

東京１２棟目の建物登記が見つからないため、家屋番号を教えてほしいと言われている」

「２８日入居で話を進めている」という連絡をいただきました。


ん？なんかこの文言見ると、入居申込貰って審査が進んでる感じなの？特に聞いた覚えが

なかったけど、申込が入っているのであればとても嬉しいです。



家屋番号をお伝えするとともに、申込をいただいたということですかと確認。

申込を貰っているとのことでした。北の大地にお住いの２０代女性が東京に勤務予定で

お引越をするということでお申込をいただいたとのことです。

民泊の方が残置物として置いていった家具家電もそのまま使いたいとのことでした。

フリーレントにより初期費用が軽減できることが決め手になったらしく、管理会社さん

さすがの提案力だなと思いました。ありがとうございます。



で、このやり取りをした後、遅ればせながら送金明細のメールを確認したところ、

そこに「お申込いただきました」と書いてありました。あ、ここに書いてあったのね。

もう伝えたよねと言わんばかりのＬＩＮＥだったので戸惑ってましたが、メールを

見落としていたポンコツは私の方だったようです。失礼しました。



昨日書いた仙台１棟目と、今日書いた東京１２棟目。２部屋入居申込があったので

ようやく稼働率が９０％台に戻ってきました！長かったなあ、ここまで戻すのも。

２０１７年〜２０１８年に調子に乗ってバンバン物件買って、その買ったやつの中に

稼働率が上がらない物件が混ざっていたことで、稼働率が上がらない状態が続いて

おりましたが、ようやく挽回し始めた感じです。



東京は残りの空室が東京６棟目の１室と東京８棟目の１室で合計２室です。

東京６棟目さえ何とかなれば、東京８棟目はあまり心配しなくて良いはずです。

久しぶりの東京完全満室目指して、私もできることをやりたいと思います。

関係者の皆様、いつもありがとうございます！



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