2021年12月07日

この私が申込をお断りすることになるとは・・・。

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東京12棟目、残りの1部屋にもお申込をいただきました!

・・・が、どうしても厳しい内容だったのでお断りしてしまいました(汗)



基本的に私は審査ゆるゆるで、そんな属性の人入れちゃって大丈夫!?と聞かれるような

普通の大家さんだったら審査OKにしないタイプの方でもOKする傾向があります。

これは、札幌でかなり厳しい条件の物件を過去に保有していた時(特に札幌2棟目)に

選り好みなんてしてたら何一つ埋まらないだろうという時代があったことが大いに

影響していると思います。あの頃は「この人、保証会社さんの審査に落ちたけど、

どういう条件を出したら比較的リスクを下げて入居して貰えるだろうか」という

発想でしたから。そしてその発想が頭に染みついてしまい、脱却できておりません。



そんな私ですから、長らく苦戦していた東京12棟目にお申込が入ったとあれば、

どんな条件でもどうやって入居をして貰うかを考えるのが当然と思っておりました。

自分でもそういう組み立てにするのは間違いないだろうと。



しかし・・・今回のお申込はさすがの私も「それは審査NGにします」と言わざるを

得ない状況でした。



気になるポイント1:中型犬を飼っている

東京8棟目ならむしろウェルカムなのですが、東京12棟目はペット対応の仕様でもなく

しかも空室は2階です。うーん、これってどうなのかな?ワンちゃん快適に過ごせるか?

あと躾とかできてないと、部屋をグダグダにされてしまいそうという懸念もあります。



気になるポイント2:海外の方で、帰国のために前の住居を解約

外国籍の方でも私は気にせずご入居いただきますが、帰国することが前提となると、

コロナが落ち着いたら短期で解約して母国に帰るということにならないかなと・・・。

わざわざ、短期での解約が見えている方に対してお貸しする必要がないような、

というのが大家の立場で思うことです。



気になるポイント3:急いで探している

ポイント2で書いたことと多少重複しますが、このコロナ禍の中で帰国しようと

考えていること自体に、やや計画性について疑問を持たざるを得ないのですが・・・

住居を解約してしまったから急いで次の住居を探さなくてはならない、という話もあり

これまた賃貸物件探している人の鉄則「急いで探す人はいろいろとリスクが高い」に

モロに当てはまってしまうよねと。もしかしたら岸田首相が外国との往来を遮断した

ことで帰国できなくなったのかなという気もしますので、そうだとしたら計画性ではなく

国の政策に翻弄されたかわいそうな人ということになります。でもそうだとしたら、

岸田首相が渡航制限を解除したらすぐ出て行ってしまうことも予想されますので、

やっぱり微妙だよねと。



気になるポイント4:緊急連絡先

義理のお兄様が緊急連絡先とのことです。外国籍の方なので肉親が緊急連絡先に

なれないのは仕方ないとは思いますが、家族構成が今ひとつイメージできません。

日本人女性と結婚されているのかしら?だとしたら2人暮らしするのかしら?

パートナーと一緒に帰国する予定?わからないことが多くて不安になります。



上記のような内容を踏まえ、管理会社さんとしては「見送り」を推奨されています。



私としては、長く住んでいただける可能性があるのであれば、あらゆる方法を考え

前向きに善処するのですが、今回の方は上記のような状況証拠から類推すると

すぐに退去になってしまう気がしてなりません。



短期で退去され、挙句ペットが部屋をボロボロにしてしまうという最悪の未来が

訪れる可能性を否定できない以上、今回のお申込は申し訳ないですがお断りとさせて

いただくしかないのかな、と思っております。



この話を動物好きなお友達にしたところ「中型犬をどうするつもりなのか」

「無責任さに怒りがこみあげてくる」というコメントもありました。確かにそうですね。

ワンちゃんどうするつもりなんだろう?ちゃんと引き取り手いるのかしら?

ちゃんとお話をすれば、実はきちんと考えていますという話なのかもしれませんが、

今ある情報から想像する限りでは、無責任である可能性も否定はできない状況です。



ワンちゃんが吠える声について、1階の住人の方が迷惑と感じる可能性も考えられますし

やっぱりリスクとリターンの天秤がリスクに偏り過ぎていると思います。

総合的に考えて、ちょっと厳しいな・・・と。

せめて長期入居につながるのであれば考えるのですが。



ということで、基本的なポリシーとは逆行してしまい残念なのですが、今回はお断りに

することにしました。入居申込は喉から手が出るほど欲しいので残念ですが・・・。



また良いお申込が入ることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月22日

東京12棟目にもお申込をいただくことができました。

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苦戦していた東京6棟目に続き、苦戦していた東京12棟目にもお申込が入りました!

単身物件が多少動き始めた兆候なのでしょうか?ありがたいです。



管理会社さんより東京6棟目のお申込があった旨の連絡があったことを昨日のブログ

書きましたが、その時にいただいていた連絡はそれだけではありませんでした。

冒頭にも書いた通り、苦戦していた東京12棟目にもお申込をいただくことができた、

ということも記載されていたのです。これまたありがたい!



お申込をいただいたのは、安い方の部屋です。当初、東京8棟目のペット多頭飼い物件の

系列として利用することを想定し、家賃をかなり高めに設定しておりました。しかし、

ペット多頭飼い物件自体に空室が出てしまい、そっちを埋める方が先決になってしまい

その高い家賃のまま放置プレイ気味に。そりゃあそんなんじゃ決まらないですよね。



他の空室が少しずつ減ってきて、東京12棟目のことにも気を配ることができる状態に

なりましたので、家賃を多少下げて様子を見ることにしました。しかし、それでもまだ

近隣相場より少し高めの状態。ここは最初に借りてくださった方が民泊を運営しており

家具家電を退去時に置いていった経緯がありました。家具家電がある分少し高めにして

家具家電の撤去要請があればその時家賃含めてどうするか考えよう、みたいなことを

考えていたのですが、そんなこと言ってもやはり家賃が高いという印象になります。

まあなかなか引き合いは来ないですよね。



いつしか、問い合わせが来ないことが当たり前になってしまっている自分がおりました。

東京6棟目の方がやばいとか、実際そういうところはあったにせよ、自分に言い訳をして

サボっていたことは否めません。



これはまずいぞと思ったのが、前期の東京法人の決算書を見た時でした。なんと言っても

赤字って出てしまいましたから。これはインパクトあります。申告する段階では時間が

なかったのでそのままチェックせずに出してしまいましたが、その時の営業赤字の幅が

ちょうど東京12棟目が埋まっていれば赤字にならない形だったのです。となると、

東京12棟目を埋めることをサボらずにちゃんとやっていれば、決算書の見た目が赤字に

なってしまい、頭を抱えることもなかったってことか・・・。



後日、この赤字は減価償却が過剰であることが原因と分かったので、ちゃんと説明がつく

内容であることはわかったものの、パっと見た時に赤字に見えてしまうほどに売上額が

減っているという事実はちょっと厳しいなあと思いました。そんなわけで、いつまでも

サボってないで東京12棟目も妥当な家賃にして埋めなくては、と思ったわけです。



東京6棟目と同じタイミングで、東京12棟目ももう一段家賃を下げて、これなら

選択される可能性があるだろうと思われる水準に持っていきました。それでも当初の

1ヶ月くらいは反響が鈍くて厳しかったですが、今回ようやく成果が出てお申込に

繋がった、ということになります。良かったです、ほんと。



お申込をいただいた方は親元から独立される若い社会人の方でした。管理会社さん曰く

保証会社さんの審査は問題なく通るであろうとのことです。二階の高い方の部屋の方が

明らかに条件は良く、その分家賃が高いのですが、そちらではなく安い一階が埋まったと

いうことに、市況の流れのヒントがあるのかもしれません。安いお部屋の方が動きが良い

可能性があるなと。まあ少ないサンプルなのでどこまで本当かは自分でもわかりません。



何にしても、お申込をいただけたというのは大変ありがたいことです。良かった。

稼働率向上を考えた際に問題となっていた東京6棟目と東京12棟目に、一気にお申込が

きたというのは、市況の風向きが変わってきたということなのかもしれません。

この流れで一気に進んでくれれば良いのですが・・・。



ご尽力いただいた管理会社さんに改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

残り1部屋、なんとか決まりますように。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月10日

家賃を下げて真面目に決めにかかることに。

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東京12棟目の家賃を一段階下げることにしました。さすがに今回の決算の反省を踏まえ

早期に埋める方向に舵を切った次第です。



東京12棟目。元々は民泊をやりたいという方に貸しておりましたが、コロナ禍で力尽き

解約となってしまいました。たまたまその時東京8棟目が満室だったので、地理的にも

近いからペット可物件のサテライトにしようとか考えて、家賃高くして募集して

いたのですけど、東京8棟目もポロポロと空いてしまい、他の物件の空きも多くなり

そっちの手当てにかまけていて、東京12棟目を放置してしまっていた次第です。



東京12棟目は保有物件が減った東京法人の保有だったので、空室状態の維持に伴う

売上ダウンのインパクトが思い切り決算に出てしまいました。私が個人事業主と

東京法人を一体に考えすぎていたせいです。ここは猛烈に反省しております。

同じミスを犯すわけにはいきません。とりあえず埋めることを優先しなくては。



ということで、管理会社さんに改めて家賃査定をお願いしました。どのくらいなら

埋まるのかを検討して貰い、そこで募集をかけるか、もうちょっと上げるかを

私が考えて結論を出そうという目論見です。



管理会社さんの家賃査定は割といつも辛めです。管理するという立場である以上は

満室にしなくてはならないわけで、確実に満室になれる家賃を提案してくるのは

当然と言えば当然のことです。あとはそれをジャッジするのはオーナーの仕事。



スペック的には、2部屋のアパートで1部屋が20平米前半、1部屋が30平米程度。

両方とも間取りはワンルームです。1Rだと検索に引っかかりにくいという難があるのは

わかっていますが、仕切りを作って1LDKにするとちょっと狭すぎるかなと。

住んだ時快適なのは1R仕様だと思ったので、そっちに振り切りました。

(これは2階の話、1階はどっちみち1Rしか選択肢はなかったです)



そして管理会社さんの家賃査定結果を受領。1階の狭い1Rはこんなもんかなと思う

価格でしたが、2階の30平米程度の1Rに関しては「1階の家賃に2000円プラス」

ということで、こっちはちょっといくらなんでも安くないかなーという気もします。



どうしようかと少し思案して、仲良くさせていただいている東京1棟目の管理会社さんに

参考意見を聞くことにしました。この管理会社さんが得意とするエリアに東京12棟目は

ありますし、少ないながら賃貸の客付もされているということでしたので、地元の相場に

敏感なのではないかと思いまして。



雑談ベースでいろいろと聞き込みしてみましたが、そこまで家賃を落とさなくても

いいような気はするという意見でした。3年前に同等のスペックの物件を決めたことが

あり、その時の家賃は1階より8000円アップの価格だったとのこと。



じゃあその値段が相場かなと思いましたが、待て待て・・・「3年前」って言ってたぞ?

3年ってことはコロナ禍になる前です。単身の動きはその頃とだいぶ変わってるはず。

広い部屋なのでマイナス要素はないと思いますが、それでも早めに決めたいという

気持ちから考えると、この話の通りの家賃設定にすることはいささか危険な気が。



結局、根拠はありませんが、2階は1階と比べ6000円アップの家賃にしました。

ここまでいけるかはわかりませんが、とりあえずやってみようって感じです。

反響を見ながら家賃を調整していけばいいかなと。



管理会社さんにその旨お伝えしたので、明日くらいには反映されることでしょう。

反響変わるといいのですが。真面目にやれば1〜2ヶ月くらいで決まるだろうと

楽観的に見ておりますが、果たして?



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posted by ひろ* at 11:15 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月31日

東京12棟目にもフリーレントを採用&残置物を一部撤去。

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東京6棟目に続き、東京12棟目もフリーレントをつけてみることにしました。

こっちもいい加減真面目にやらないと、せっかくの物件が泣いているに違いない。



民泊をしていた方が退去されてから、どうも気持ちが乗らずに適当な募集をしていた

東京12棟目。一日も早く埋めた方が得策なのは頭ではわかっているのですが、

他の空室が多すぎたのと、最初に構想していたことのあてが外れたことなどもあり

ちょっとやる気を失ってしまい、放置プレイに突入しておりました。



その間に、他の物件は埋まったりキャンセルになったり退去になったりという具合で

動いているのですが、そんな中東京12棟目だけは忘れ去られた状態になっています。



家具家電全部そろってるので、別に初期費用かからないから、自分で民泊でも

やってみるか?とも思いましたが、今の市況でそれをやっても微妙なのは明らか。

旅館業の許認可も取れそうだったのですが、金融機関さんからリフォーム資金を

「賃貸物件」として引っ張っている手前、もし万が一金融機関さんが気づいてしまうと

ばつの悪い話になりそうです。そんなところを踏まえ、この物件は普通に賃貸物件で

貸す方針で確定させました。



ただ、そうなると民泊も見据えて残しておいた残置物が邪魔なんですよねー。

片づけるのもお金かかるから、ジモティーとかで全部引き取ってとお願いすれば

いいんじゃないかと思うものの、なんかその投稿をするのも面倒になってしまって

放置プレイが続く結果に。



背実、このままじゃいかんということで、条件が比較的悪い1階のお部屋について

ちょい高いかなくらいの家賃まで下げてみました。やはり下げたことによる反響は

ちょっと増えました。ただ、爆増というほどではありません。今まで波がなかったのが

さざ波程度になったくらいです。



さすがにさざ波じゃ入居には至らないよねと思う私。いい加減次の手を考えた方が

いいかなあと思っていたところに、東京6棟目でフリーレントを付けてみるのはどうかと

管理会社さんからのご提案があったわけです(昨日のブログ参照)。



ここで私はピンときましたよ。東京6棟目のみならず、東京12棟目もフリーレントを

つけてしまえばいいのだと。それでちょっとでも引きがよくなればめでたいわけだし、

変わらなければ変わらないでやっぱり家賃下げようかという話にすればいいだけだし。



東京6棟目に関して返信をするついでに、東京12棟目もフリーレントでお願いしますと

回答させてもらいました。ちょっと変わればいいなー。



あと、東京12棟目は民泊が終了した時のままになっていたので、賃貸では不要と

思われる布団や食器などの小物を片づけて貰いました。



仲介担当の管理会社さんの方が「雑然としていて印象があまりよくない」ということを

仰っていたので、どれどれと現地を見に行ったところ、確かに使い古したお布団が

残っているのは微妙な感じでした。布団は誰かが使ったものを自分が住むときに

使いたいとは思わないだろうなー。



ということで、賃貸では使わないだろうと思われるものに関しては、撤去の方向で

管理会社さんに作業を依頼。自分でやれって言われそうですが、出張が多くて

あまりそれに時間を割きたくなかったので、外注してしまいました。

スッキリしたらしいので、また今度現地見てこようっと。



これで少しくらい反響が増えてくれればいいなと思います。もうちょっと様子を見て

ダメそうならさらに家賃下げますかねー。



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posted by ひろ* at 10:46 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月27日

東京12棟目の近隣挨拶完了(今更ですけどね)。

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東京12棟目について、管理会社さんにて近隣挨拶のお願いを実施いただきました。

管理会社さん、良い感じに動いていただき助かります。



東京12棟目、実は購入した後一度も近隣挨拶に行ってなかったのです。

バタバタと買ってる時期で一つ一つに対して気が回らなかったのもあるし、

地場に顔が利く不動産屋さんからの購入だったので、そっちである程度

フォローされてるかなと思ったところもあり。サボってました。



しかし、購入がひと段落して落ち着いている今になると、挨拶していないのは

良くないよなあと思うように。近隣との関係が悪化すると良いことはありません。

ましてや当初は入居者様が民泊を営んでいたわけです。管理会社さんは把握しており、

あそこの管理だと近隣挨拶とか絶対自分たちではやっていないだろうなとしか

思えないです。私も賃貸管理で苦労させられました・・・。



隣地が説明をろくにせず民泊を始めたら、まともな神経の人であれば怒ると思います。

そういうリスクを内在する状態でことを進めるのは好ましいことではありません。

というかダメです。



しかし、オーナーが今頃のこのこと挨拶に行って、前の民泊が云々と言われたら

私も申し開きしづらいです。結局、管理会社さんが悪いとか前の賃借人が悪いとか

そんな細かいことは知らん、とにかく関係者に対して不愉快だ、となってしまえば

そこからの改善はなかなか厳しい道のりになります。



というわけで、いきなり私がひょこひょこ出ていくのは悪手と判断。

ではどうするかと考えた結果、まず管理会社さんに挨拶に回ってもらうという

手段をとることにしました。



いきなり大将が出て行ってやらかせば、それ以上のフォローはできません。

大将の前に斥候が偵察をするのが敵情を知るには確実で、仮に斥候がやらかしても

大将がフォローに出ることでミスを挽回するチャンスがあります。

※あくまで例えであり、別に管理会社さんを下に見ている意図はありません!

 誤解を招く可能性がある記載だったので補足させていただきました。

 当然ですが、対等なパートナーさんと思っています。



それに、管理会社さんは今回初めて東京12棟目にかかわります。民泊のことは

実際になにも把握していません。無理なく自然に「民泊のことは私たちは関わって

おりませんのでわかりかねます」と無理なく自然に言えるので、そこもメリットです。

オーナーだと「知りません」とは言えないので(それを言うと嘘になる)。



そういった事情を話して、管理会社さんにてあいさつ回りを対応して貰えないかと依頼。

快諾をいただきました。



そして先日、管理会社さんより近隣挨拶の結果を報告いただきました。

ざっくり言えば、以下のような状況とのことです。



・留守の家と挨拶拒否の1件以外、5件を訪問して大きな問題はなし

・隣接する家屋のうち1件だけ留守でご挨拶できず

・隣地に限りペット飼育OKとする話をして、一定の理解は得た



「挨拶自体お断り」という頑ななおうちがあったのは意外でしたが、こういう方は

たぶん周囲の方と関わること自体を拒否されているのではないかと思われます。

裏を返せば、私たちが何をしても関わる気はないと宣言されているという理解も

できると思うので、ある意味良い話なのかもしれません。

こういうお宅あるあるですが、自宅は古いままでリノベ等されておらず、雨漏りとか

大丈夫なのかなと心配になる状態でした。



過去の民泊について咎めるような話はなかったようなので、そこは安心しました。

ここはたぶん、水道管の修繕で私道を掘る時は近隣と調整しないといけないようなので

関係性はできるだけ維持しておきたかった、というところもあります。



東京12棟目は、私が保有する物件の中ではちょっと利回りが低い部類に入ります。

なので、少しでも家賃を高く取れるよう、ペット可で募集しております。

管理会社さんはこの点に対してリスクを感じているようで、今回のご挨拶の中で

隣接している方に限り、ペット可で募集していることを説明されたとのこと。

なるほど、そこまで説明するというのは私は考えていませんでした。若干先走りすぎな

気もしなくはないですが、事前にご理解を得られるならその方が良いのは確かです。



説明をした感触としては、ある程度の理解は示してくれたと思う、とのことでした。

実際に飼われる時にならないと何とも言えない感じはあったそうですが、あからさまな

拒否はなかったようなので、よかったです。

ちなみに近隣の住宅でペットを飼っている家は1件だけだとのことでした。



総じて、大きな問題はなさそうで良かったです。民泊のことを気にしていましたが、

杞憂ということがわかりほっとしました。



フットワーク良く、こういう内容にも対応してくださる管理会社さんには大変助けられて

おります。いつもありがとうございます。



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posted by ひろ* at 09:03 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする