2020年11月07日

東京12棟目、しがらみを乗り越えて募集開始の準備が整う。

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東京12棟目、諸々ひと段落したので改めて募集開始します。

管理切替に関しては、多少の抵抗があったので微妙に保留状態になりました。



退去の後、管理会社さん変更の兼ね合いがあって募集を保留していた東京12棟目。

募集開始に向けての懸案となっていたのは、円滑な管理会社さん変更の方法でした。



実際、ここは3つの選択肢がありました。



1.旅館業法を取得してホテルにする

2.普通賃貸で貸す

3.東京8棟目のサテライトとしてペット多頭飼いを可とする



1がコロナ後のことを考えると収益性が高いものの、金融機関さんにリノベ資金を

賃貸用として借りているのが気になりました。金融機関さんに相談すると、案の定

できれば止めてほしい・・・というお話。なので1のルートは断念しました。

家具家電も揃っているので初期費用少なく始められるから良いなと思ったのですが、

まあ仕方ありません。



3だと高めの家賃で募集が出来ます。成約まで多少時間はかかるでしょうけど、

これまでの民泊やってる方に貸す家賃より下がるものの、通常賃貸より上がります。

東京12棟目は再建築可能な分、若干利回りはいつもより低め。家賃はできるだけ

高く取れるに越したことはありません。



2で進める場合、東京8棟目と管理会社さんは合わせたくなります。必然的に、

管理の切替は必須となります。



ただ、これを行うと、まだ現管理会社さんの退去関連業務が完了していないので

現管理会社さんのモチベーションが落ちることが予想されます。退去立会など終わり

短期解約違約金の回収作業が残っているのですが、賃借人さんとその点で揉めており

すんなりと終わりそうにない情勢です。賃借人さんはコロナなんだからお金がないので

違約金は払えないと言っているようです。そして管理会社さん側にも非があるようで

「うちにもまずいところがあったので、少し減額になってもいいでしょうか」みたいな

確認をいただいていたりもしました。なので、時間かかるだろうな、と。



この話が決着するまでは、管理会社変更を言い出せません。よって、2で進める場合

募集もできないと言うことになります。しばし忍耐の日々。



そしてようやく違約金の分も含めた送金が行われました。これ、結局保証会社さんに

違約金の代位弁済を頼んだらしいですよ。管理会社さんとしての力量にもやはり疑問符。



ともかくようやく動ける状態になったので、そこからもう少し間を置いて昨日ようやく

現管理会社さんに解約の連絡をしました。理由を聞かれたので、かくかくしかじかで

少し時間はかかるけど高い家賃で決められる募集方法があり、そのルートで攻めるなら

今同じ方式でやってる管理会社さんでまとめる必要がある、と。



現管理会社さん、これに対して・・・



「ラストチャンスということで、募集を任せて貰えませんか?」

「専任なんて贅沢言いません、窓口をやれるだけで良いです」



それだけだったらむしろ歓迎なので、もうちょっと話を聞いてみることにしました。

曰く、募集に時間がかかるという一言を聞いたので、僕たちなら早く決められるという

ところを見せて、管理を再考いただけないかという心意気のようです。なるほど。

翻意するかは別として、募集をお任せすることは悪くないと思います。客付能力は

そこそこ高い会社ですしね。ただ、変なお客さんをゴリゴリ営業で連れてくるきらいも

あるので、客層には要注意ですが・・・(地場の不動産屋さん何社から情報収集した結果

その傾向ありと言うことで地元業者さんにはやや嫌われてました)。



で、もう少し話を進めていくと「ペット多頭飼いも勿論ですが、その家賃でOKして

いただけそうなルームシェアとか、別な形でもご紹介させていただこうと思います!」

と。たぶん、そっち方面でどちらかというと決めて、管理会社さんを変更する必然性が

なくなるように仕向けようとしているわけですね・・・。なるほど。



細かい募集条件は追って詰めましょう、ということで一旦こちらとの会話は終了。



その後すぐ、新管理会社さん(予定)の担当さんに連絡。募集開始したいけど、

かくかくしかじかで・・・と事情を説明したところ「募集の窓口が増えるのは歓迎です」

「ペット多頭飼いにこだわらなくても、もっと間口を広げることは良いと思います」

とのこと。



両社と話をしていて、あくまで目的は家賃を高く取ることなんだから、最初から

東京8棟目のサブブランドと決めつけなくてもいいのか、と気づかされました。

これで家賃を高く取れるからこの募集で、という発想になってしまっていましたが

それは自ら募集の間口を狭めることになっていたなあと。



一旦、あまり細かい募集条件を定めるのは止めて、ただ単に高い家賃で募集、

その代わり諸条件相談応じますという形で進めるのもいいのかなと思いました。



新管理会社さん(予定)の担当さんは、現管理会社さんと募集条件が同一になった方が

混乱が少なくて良いということでしたので、こちらから現管理会社さんに希望家賃を伝え

マイソクを作ってもらい、それにあわせた形で新管理会社さん(予定)からも募集を

して貰うという流れにすることにしました。



いつまでも空室のままにしておくわけにいかないので、ここから本格的にやります!



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posted by ひろ* at 10:49 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月23日

東京12棟目の募集がすぐにできない理由。

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東京12棟目の方向性、心の中ではほぼ決まっているのですが、前入居者様と

現管理会社さんとの間で決着してないことがあり、それが落ち着くまでは静観です。



8月に民泊をしていた方からの退去予告があった東京12棟目。8月の終わりくらいに

退去自体は完了しているのですが、管理会社さんと借主さんの間で退去の精算が

まだ済んでおらず、それが終わるまでは次の募集に入らずに様子を見ている状況です。



トラブルの具体的な内容は、まだ解決していないので伏せさせていただきますが、

管理会社さん側にも何となく一定の責任がありそうな気がしているので、私自身は

相談内容に応じてこちらからの譲歩案も出したりしてます。ただ、最終的には決裂して

こんな感じでこうなるんだろうな、というオチは見えてきている状態です。



さて、次の募集ですが、まだ全然行っていません。前述のトラブルがあるため、

それが解決した後で募集開始したいと思っています。それまで機会損失しながらも

待つ理由は・・・管理会社さんを切り替えようと思っているためです。



今の管理会社さんには私も不満がありました。連絡がタイムリーに来ない、行き当たり

ばったりで計画性がない、問いかけに対して期待するのとズレた回答をしてくる、

など。細かい話は過去ブログをさかのぼっていただければと思いますが(代表的なのは

このブログの記事あたりでしょうか)、私の中ではこの管理会社さんを普通賃貸に

してまで継続するのは無しだなと思っています。



ただ、それを早々に通達してしまうと、前述のトラブルの解消に影響が出るかも・・・

という懸念があるため、トラブルが決着したあたりで打ち出そうとしております。



管理会社さんからは、管理費をディスカウントするから普通賃貸でも管理継続を

させてほしいと打診されています。これに対しては、自分で旅館運営するという

選択肢も考えているので、そのパターンの収支と比較しながら検討させてほしいと

伝えております。



実際、旅館での収支計画も東京13棟目の運営会社さんに出していただいたのですが

アフターコロナの時代の収支になれば、そこそこいい感じになりそうだなと感じました。

ただ、直近で稼働が見込めないこと、そして東京12棟目のリノベ資金を融資して

くださった金融機関さんと話をしたところ「資金使途が変わってしまうので・・・」と

やんわりNGをいただいたこと、などを勘案して、旅館案はなくなりました。



今のところは、東京8棟目のペット多頭飼いOKの物件のサテライトとして運用して

家賃をぐっと上げる方向で考えています。管理会社さんは必然的に東京8棟目と同じ

管理会社さんと言うことになります。



この前提で東京8棟目の管理会社さんとは会話をしております。家賃に関しては民泊を

やりたい人に貸す時ほどではないものの、相場よりは高めをキープしたいということで

時間が多少かかってもOKとして、高め家賃で進める相談をしています。



「今回は庭もなく近隣民家も密集しているので、ワンちゃんではなく猫ちゃんを

 ターゲットにしてはどうでしょうか」「騒音トラブルを回避した方がいいかと」



というご意見を東京8棟目の管理会社さんからはいただきましたが、私としては

そこは継続性を重んじ、ワンちゃん中心は変えない方針としたいと回答しました。



確かに、近隣の方との騒音トラブルはちょっと気になりますが、同じ物件のブランドで

かたやワンちゃん、かたや猫ちゃんにするのは仲介業者さんからしたらややこしいです。

今までのブランディングを大きく変える話になってしまうので、あまり好ましくないと

感じました。



入居者様同士のトラブルが発生しないよう、どの家もペットを飼っていてLINEで

やり取りができる環境を作るわけですから、入居者様以外とのトラブルにだけ注意を

払っておけば良いと考えています。



現管理会社さんと前入居者様のトラブルがもうそろそろ解決する(解決と言うよりは

強硬手段に出てお金だけ私に送金する、だと思いますが)ので、そこの道筋が立ったら

管理に関しての通達をして、切り替えをしたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月03日

東京12棟目の退去予告、さて今後の展開をどうしようか。

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覚悟はしていましたが、いよいよ来てしまいました。東京12棟目退去予告。

民泊目的で借りられている部屋なので仕方ないと思いますが、頭が痛いです。



私自身は自分で保有している物件で民泊はしておりません。先日旅館業法に則って

許認可を得た東京13棟目はホテルなので別枠として、住宅宿泊事業法に沿って

申請した民泊を自分自身で運営はしていないです。



なのになぜ影響があるか。民泊をやりたい人向けに、ちょっと高めの家賃で賃貸する、

ということをいくつかの物件でやっていたからです。具体的には、札幌8棟目、

東京2棟目、東京11棟目、東京12棟目。札幌8棟目と東京2棟目は個人で

保有しており、東京11棟目と東京12棟目は東京法人で保有しております。



民泊したい人に貸していた影響はなかなか大きかったです。



札幌8棟目は民泊向けに貸していた5部屋が全て退去になり、家賃を1万円以上下げて

2部屋申込、5000円以上下げて1部屋申込(こちらは通常家賃から若干の指値です)

と言う感じで、まだ2部屋空室がある状態。



東京2棟目は家主滞在型民泊の前提で家賃設定していましたが、民泊を辞めるので

通常の住居賃料にしてほしいとのお申し出を受け、1.5万円ダウンで契約更新。



東京11棟目は2部屋のアパートですが、2部屋丸々借りてくださっていたのが

両方退去になり、1.5万〜1.7万ダウンで通常賃貸に変更となりました。

素早く決まっただけでも御の字でした。



東京12棟目だけがまだ退去予告せずに頑張っていたのですが、・・・

この週末、とうとう来てしまいました。退去予告。覚悟はしてましたけど、キツイ。



東京12棟目が苦しいのは、普通に貸すと恐らく利回り10%を切ってしまうこと。

リノベ費用が想定より少し高めだったこと、あれこれいじった結果賃貸できる面積が

想定より少し減ってしまったこと、調子に乗って買っていた時期だったので、普段の

基準より若干高値で買っていること、といった要素が複合的に絡み合い、思いのほか

収益が出ない構造になってしまっています。いつもなら利回り10%以上が基準ですが

この物件は10%を少し切り、9%後半という数値です。その上リノベ費用の融資の

金利も微妙に高いという難点があります。



なので、もう少し高い家賃で頑張ってほしかったのです。民泊用途想定なら、当初想定の

賃料より1.5万〜2万くらいは高く貸して貰えます。だから10%も大きく超えて

いい感じだったのですが・・・。まさかのコロナですよ。はい。



この第一報が届いたのは土曜日でした。管理会社さんから木曜日に着信があったのですが

私がサラリーマンのお仕事で電話に出られず、ようやく折り返したのが土曜日でした。



退去となってしまったことを告げられると同時に、提案として普通賃貸で募集を

させていただいた上で、継続で管理もお願いできないか、という相談を受けました。

東京11棟目の時は、普通賃貸にするならいつもの管理会社さんに管理変更しますと

お伝えして実際に管理変更していたので、今回はできれば管理物件として東京12棟目を

キープしたいという気持ちがあったのだろうと推察します。



「上席に確認済です」と言う形で伝えらえたのは、通常5%の管理費を○%まで

引き下げます、というご提案。管理をお願いした時は「民泊ではなく普通賃貸にする際は

管理変更で構いません」と仰っていたのですが、一度管理を取ると手放すのが勿体なく

なってしまったようです。まあ気持ちはわかります。



それから、条件として先方が伝えてきているのが「家具家電はできればそのまま

置いていきたい」ということ。片付けるにも費用がかかるから、その手間を省きたい、

というご意向があるのでしょう。



さて、ここで私がとれる選択肢は以下の3つ。

@現管理会社さんで賃貸募集する

Aいつもの管理会社さんで賃貸募集する

B宿泊事業を引き継ぎ、私が運営する



正直なところ、@にする可能性はあまり高くありません。管理費が安いことよりも

安心して任せられることを求めたいです。残念ながら、こちらの管理会社さんの

管理能力は疑問符がつく部分がこれまで多々ありました。あまり安心してお任せを

できる感じではない、というのが正直なところです。



ただまあ、単にサヨウナラではちょっと申し訳ないから、もしAで賃貸にするなら

元付を新管理会社さんと元管理会社さんの2社にする、くらいの配慮はするつもりです。



Aが一般的な選択肢と思いますが、賃料査定して貰うと私の想像していた以上に

渋めな数字。そうなんですよねえ、面積が思ったより狭くなってしまっているので

坪単価考えると渋くなるんですよ。



あとはどう付加価値をつけるか、ですね。家具家電付き賃貸で家賃を伸ばせるのか、

あるいは東京8棟目と同じでペット多頭飼い路線でいくか。幸い、ペット可物件は

現在満室で、東京8棟目と東京12棟目は徒歩10分くらいの距離です。グループ物件と

いう形で運用すれば、家賃相場も引き上げられるでしょう。これは検討の余地ありです。



Bはダークホースですが、ここまで民泊で運用されているのだから、そのまま引き取って

自分で民泊を継続するというのも一案だと考えます。当面は利益は出ないですが、

コロナ禍が落ち着いた頃合いには大きく利益をもたらす可能性があります。



東京13棟目も、ぽつぽつと予約が入るようになってきました。家賃まで稼げずとも、

若干儲けが出るなら維持は出来ます。そのルートも検討できるなと。また、もしここが

民泊ではなく旅館業法に則った宿泊施設にできるのであれば、化ける可能性はあります。

365日宿泊可能な方が当然利益は伸びる可能性があります。



この点、東京13棟目の運営会社さんに相談したところ、早速行政書士さんと連携を

とってくださいました。結果、1点だけ気になる点があるので本日区役所に確認を

してみないといけないものの、旅館業法の許認可を得られる可能性は高いとのこと。



もしそのルートが取れるなら、ひとつの可能性として検討しても良いなと思いました。

消防設備も導入されているので、行政書士さんに支払う手数料くらいの負担で旅館に

できることになります。これはなかなか悪くないかも。



今のところAかBにしたい気持ちですが、Bの許認可関連次第ですね。民泊でしか

運用できないとなると、イマイチかな〜。ブログ読者の皆様でしたらどうするだろう。

応えは十人十色なのでしょうけど、興味あります。



というわけで、退去自体はとてもガッカリですが、何とか賃料を伸ばす方策を考えて

話を進めていきたいと思います。後ろを向いても仕方がない、前を向いて頑張ろう。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(1) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月24日

プロのカメラマンに撮影して貰う。

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やっぱり写真はプロに撮影して貰うに限ります。東京12棟目の写真をプロの

カメラマンの方に撮影いただきましたが、撮り方で全然印象が変わりますねー。



芸術の世界って、相場がよくわからないところがあります。プロのカメラマンに

何かして貰うということになれば、そのフィーは果たしていかほどが適正なのか?

壁紙なら平米当たりいくらという地域の相場がありますが、芸術系のお仕事の相場って

特に形成されていないように思われます。



カメラマンに関しては「写真」というデータが残ります。本物の芸術写真とかだと

素人には何となくの良さしかわかりませんが、食べ物であったり建物であったりという

被写体がはっきりしているものであり、素人の写真と比較しやすいものに関しては

違いもわかりやすく、やっぱりプロに頼んで良かった、ということになりやすいです。



そういうわかりやすいものであれば、比較的相場というものが作られやすいように

思われますが、私の知る限りではそういう相場は今のところないような気がします。

だから、頼んだサービスが高いのか安いのかはよくわからないけど、自分が満足できる

ものであればいいのかな、と。



変な前置きを書いてしまいましたが、東京12棟目に関してプロのカメラマンさんに

写真を撮影して貰いました。綺麗に撮影しておいていただけると、募集の時も

売却の時も有利なツールとして使えると思っています。



やっぱり、プロに任せると安心感が違います。構図や機材といったところが明らかに

素人と異なりますので。そりゃあ最近ではiPhoneも広角レンズ機能がついたりして

プロっぽい広々とした写真を撮影できますけど、自分で構図を考えていい感じに

撮影しようにも、そもそもそんな構図思いつかなかったわーというオチになることは

間違いないでしょう(私のセンスがないのが問題ですね、ハイ)。




百聞は一見に如かず。構図と機材の差がなんとなくわかりそうな写真を。



大家が撮影

これは私が撮影したもの。



カメラマンが撮影

同じ場所をプロが撮影したもの。



全然違いますね。だいたい縦にするか横にするかというところの違いにもセンスを

感じますし、機材が広角レンズということで非常に広く見えます。



たぶん、ある程度のところまでは「真似をする」ことで乗り切れるとは思うのです。

好きこそものの上手なれ。私も写真のセンスは基本的にありませんが、食べ物を

美味しそうに撮影してSNSに掲載するのは割と得意です(笑)



ただ、食べ物に比べて明らかに撮影する機会が少ないのが建物写真です。

真似をするチャンスにも限度があります。



カメラマン全景

ある程度のお金を出すことで、たかだか22平米の1Rをこんなに広そうに撮影して

いただけるのですから、もう任せちゃった方がいいでしょう。そんなに頻繁に依頼する

話でもありませんし。



仲介業者さんも撮影は慣れていると思いますが、プロの撮った写真の方がより目を惹くと

思われますので、私はいつもリノベが終わった後すぐに写真撮影をして貰っています。

リノベが終わって全空かつピカピカの時に撮影しておけば、およそ10年くらいは

その写真が使えることでしょう。原状回復の指針にもなります。こんな感じで

やっておいてね、と。



多少お金はかかるものの、プロに依頼してクオリティの高い写真を撮影しておくことは

あとでプラスになると思います。おすすめします。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月23日

東京12棟目の引渡が完了しました。

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ラウンジでブログ書こうと思って荷造りして出てきたら、パソコンを家に忘れて
泣く泣スマホから更新しています。たいがいのことはスマホで何とかなりますが、

ブログのような長文書く時はパソコンがいいよねー。



昨日は東京12棟目のリノベ引渡でした。夜の時間の引渡に快くご対応を

いただきました施工業者さんに深くお礼申し上げます。



打ち合わせの通りに、すっかり見違えました。美しい!

ある程度のことだけ打ち合わせて、あとはいつも通りにサクッと仕上げて

くださるので、頼む私も気楽にお願いできます。初期はこれに更に提携ローンが

ついてきてたんだから、至れり尽くせりとはまさにこのこと。

今は私の膨大な借入がネックになり審査通りませんけど(笑)



今回は初めて自分でも間取りを検討しました。普段は出てくるプランで

お任せしてましたけど、なんとなく自分で間取りを考えようという気分に。

たぶん仕掛り中の購入案件がなかったから心の余裕があったのではないかと(笑)



コンセントの位置や収納の位置を、自分が生活するならどうなってるのが

便利かなと考えながら間取りを組み立てる。なかなか楽しかったです。

できた物件を見てまた更に満足度が高まりました。



もう賃貸が決まってるから、こいつの内覧会は残念ながらできませんが…

退去などあった際には何かしらの内覧会を開こうと思います。



在庫がなくなると、次をやりたくなるのは病気なのかしら…(笑)

繰上げ返済に使うはずの資金が、目の前の案件で消えない様気を付けよう。



関係者の皆様、なんとか完成できたことを心よりお礼申し上げます。

どうもありがとうございました!



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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする