2019年11月13日

なかなか思うように動いていただけない・・・。

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東京11棟目の困った管理会社さん、相変わらず意図をなかなかくみ取っていただけず。

辛抱して、うまくやって貰えるよう引き続き説明をしてまいります。



前々より、どうも今ひとつ相性がよくないと感じる東京11棟目、東京12棟めの

管理会社さん。イケイケの客付業者さんという印象が強く、管理関係で話をしても

手続きが雑だったり、計画的に物事を動かすことができなかったり。土曜日に見積書を

送ってきて、月曜日までに払えますかと聞かれてもねえ・・・。



東京12棟目に関しても、管理会社さんにて民泊にかかる消防関係の施工を行います。

前回みたいな状態にしたくないので、今回は前々から段取りをするよう求めてます。



施工業者さんとリフォームの引渡日程や支払日程を10月中に固め、それをすぐに

管理会社さんにお伝えして、消防の工事に入れるタイミングの調整と、工事後の

支払の日程を決めてほしいとお伝えしました。個人ならネット銀行から振り込むとか

できますけど、法人口座はそんなのないので、窓口もしくはその金融機関さんの

ATMに行かなくてはなりません。会社の近所に私が法人口座を持つ金融機関さんの

ATMはありません。



いやね、そりゃネット銀行の口座くらい持ってますけど、そこにお金を置いておくに

したって、事前に準備が必要です。そりゃあそれを見越して常に置いておけばいいだけと

言うところもありますけど、いつだって資金はカツカツな私ですから、もしかしたら

たまたま別のことに使ってしまっているかもしれません。前回はまさにそういう状態に

なっていましたので、融資取引している金融機関さんの窓口に行くことになりました。



それに、いつでも融通利かせて支払ってくれる人と思われると、余計に段取りを

しなくなると思うんです。だから、もしかしたらもっとこちらが配慮していれば

できるかもしれないと思っても、あえてそれをせずに先方にちゃんと段取りをして

貰えるように動いてほしい、という気持ちもあります。だからあえてしない、と。



ともかく、今回はちゃんとドタバタしないように、事前に工事の時期と支払の時期を

調整するよう、管理会社さんにお願いをした次第です。



しかし、これがまたなかなか返事が来ない・・・。何回か督促しましたが返信なし。

こういう時はどうしたら動いてくれるかは前回覚えました。このまま返信が来ないと

何も段取りできないので、場合によっては別の業者さんを私が自分で探します、と

伝えたところ、ほどなくして返信が来ました。わかりやすい・・・。



その内容ですが、全く想像もしない角度から管理会社さんは返信をされてきました。

「工事はやらせてほしい」というところまではまあいいのです。それに加えて

「新しい見積です」と、前回より2万程度高い見積を出してくるという・・・。

まずそもそも質問(工事日程と支払の段取り)の回答になってないし、なぜ値上がりを

したのかが理解できません。



管理会社さんに対しては、今回の見積が変わった理由が何も伝えられていないので

これに対して今すぐ良いと言うことはできない、見積が上がった理由を確認させて

いただき、その内容が妥当であれば勿論OKするので、説明をしてほしい、という

ことを伝えました。



しばらくしてから管理会社さんより返信がありました。新しい見積が送られてきて

「金額を前回と同等に下げさせました」と。



・・・求めてるの、それじゃないんだけどなあ(汗)

説明の上で妥当なら払うつもりなんだけど、なんでそうなるかなあ。

まあもう今回はいいや、ちゃんと説明しないとこの人は見積変更できないと思って

貰えたなら、それでOKとします。思惑とは違ったけど、そんなにすぐに思惑通りに

動いてくれるようになるわけじゃないし。少しでも進歩があったなら良しとします。

下請さんには申し訳ないと思いますが・・・。



では見積金額は良いので、支払と工事の期日について段取りをお願いしますと伝えてから

はや半月。また返事がありません。今日このブログを書きながら督促のメッセージを

送りましたが・・・もう引渡まで10日切ってますからね?そろそろ強めに言わないと

ダメだろうなあ。まったくもう。



それから、送金明細を郵送だけでなくメールでも送ってくださいと以前からお願いを

しておりました。先月は「原本を送ってしまったのでメール対応できない」という

話で、今月からはメールに対応すると約束されておりました。

そもそも原本を送っちゃってデータがないってのもどんな管理してるんだって話では

あるのですが、先月分まではこちらでスキャンして顧問税理士さんに送ることにしたので

まあよしとします。



そして今月。またメールが届きません。もういっそ、それだったら「うちはそういうのは

やってないんです」って言ってくれればあきらめがつくのに。



メールが来てない旨、やんわりと管理会社の担当さんに伝えたところ、LINEで

電子データが送られてきました。データで届いたってところは一歩前進なので

ありがたいのですが、LINEだと顧問税理士の先生に転送するのに、一旦PCに

保存してメール添付するか、携帯からメールに添付する形で送るかというひと手間が

発生するのと、メールだと後からToDoリスト的に使えるので送信漏れがないとか、

いろいろ理由もあってメールを希望しているんですよ。電子データでくればいいって

ものでもないんですが・・・。なぜこうも話が通じないのだろう(汗)



まずは出んしデータで送ってくださったことに対する謝意と、メールの方がありがたい

意図をお伝えして、来月からは是非メールでお願いします、とお伝えしました。

先方からしたらメールの方が面倒だという気持ちはあるのでしょうけど、もし本当に

それで押し切りたいなら私に交渉してくるべきだと思います。



そもそも、全てが自分の思うままに動いてくれる管理会社さんなんてものはありません。

その場で与えられたものに対し、それをどう育てて活用するかは指示を出す側が

考えることです。だから、今回の管理会社さんとのやり取りも、いかにこの状況から

良くしていくかを試行錯誤すればいいのだと思います。文句を言って切り替えるのは

簡単ですが、そうしなくてもうまくやれるなら、その方がいいですからね。

引き続き、試行錯誤していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月10日

東京12棟目、リフォーム融資の本承認を得られました。

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東京12棟目のリノベーションに関しての融資、無事に本承認を得ることができました。

これであとは完了に合わせて実行して貰うだけです。



東京12棟目は現在リノベーションの真っ最中。もうだいぶ出来上がってきていると

思います。あとで現場見てこようかな、家からも近いし。



こちらに関しては、東京8棟目をご融資いただいている金融機関さんにてリフォームの

融資を相談しておりました。この金融機関さん、東京9棟目の融資をしていただいて

おりましたので、これを想定外に売ってしまったことで融資残高がかなり少なくなって

しまったためです。特に東京法人としての借入はゼロになってしまいましたので、

繋ぎとめるためにも今回の借入は戦略的に必要と判断しました。



売却を決める前から、ここを売る可能性が出たと思った時点でこちらの金融機関さんには

東京11棟目もしくは東京12棟目のリフォームの融資を打診しておりました。

東京11棟目は既存不適格なのでNGという話でしたが、東京12棟目なら適格なので

リフォームの融資ができるとのこと。以前より厳しくなってますね。前は担保設定が

なければ既存不適格だろうが何だろうが貸してくれたのですが・・・。



担当者さんとはそんな感じで話がついておりました。この担当さんもなかなか話が

わかる方で、レスポンスもいいしフットワークも軽いです。この金融機関さん、

3代続けて担当さんが当たりで、すごく仕事がやりやすいです。エリアがもうちょっと

広ければいいんですけどねえ。とにかくサブバンクさんの中で一番感触が良いです。



できるだけ年数を引っ張ってほしい、15年とかにできるなら担保設定しても良い、

という話を当初はしておりましたが、それはちょっと厳しいということでした。

それであれば10年で担保設定なしでお願いします、と伝えたところ、2つの選択肢を

提示いただきました。片方は保証協会の保証つき融資で金利はそこそこ、もう片方は

プロパーで金利はちょい高め。保証協会さんの枠は新規開拓の時にも使えるかも

しれないので、金利が高くてもいいのでプロパーでお願いしますと伝えました。



そこから少ししてから、担当さんより「店内で内諾は出ました」という連絡あり。

本部に行く金額じゃないので、店内でOKならほぼOKでしょう。よかった。

本申込の書類を書くために金融機関さんを訪問しました。



金額はリフォーム全額。年数は10年。金利は「ちょっと高くなります」との予告通りで

仕方ないと思いますが、3%ちょっと。まあここはいいです。1年で東京9棟目を

売却してしまうと言う不義理を働いていますので、その分の罰金と思って受け止めます。

(いずれ交渉するけどね・笑)



リフォームが終わる日から逆算して、この日に金銭消費貸借契約を締結して、

この日に実行、みたいな仮のプランも決めました。見積書も東京法人宛の名義に

して貰ったものを改めて提出。こちらでやれることは整いました。あとは果報を

寝て待つのみ。



そして一昨日のことでした。携帯にショートメールが届いており、仕事が終わってから

確認すると金融機関の担当さんでした。無事に本承認が取れました、というお話が

書いてありました。おお、ショートメールで結果を送ってくれるなんて気が利いてます。

証跡を残したくないからメールでこういうやりとりをしないというのが金融機関さんの

スタンスだと思っていました。私、仕事中はなかなか電話に出られないので、こういう

臨機応変な対応は助かります。この担当さん、前に書類の書き忘れがあったからと

いうことで、職場の近所までわざわざ来てくれたこともあります。そういうところが

素敵だなと思います。



これで予定していた日程で進められそうです。ありがたいことです。

12月からは賃料発生。これでまた少し楽になれそうです。



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posted by ひろ* at 10:30 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月23日

リノベーション工事と引渡の段取りを進める。

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東京12棟目の工事が着々と進んでおります。それに合わせて、引渡〜賃貸開始までの

段取りを組んだり、必要なことを決めたりする作業を進めております。



先日、リノベーション工事をスタートしたことをブログ上で書かせていただきました。

また、融資相談に行ったことも書かせていただいております。

今回は、その続きで動きのあったことをつらつらと。



まず融資ですが、支店内決済できる範囲ということで問題なく承認されそうです。

10年、満額、金利3.35%。信金さんのプロパーなので、ちょっと金利は高めですが

保証協会の枠は温存しておいた方がいいと思うので、これはこれで良しとします。

それに、先日この信金さんで借りていた東京9棟目を売却してしまっておりますので

関係の維持のためには融資残高を少し増やしておかないといけないので、贅沢を

言っている場合ではありません。これが億単位ならもっとこだわりますが、数百万の

単位なので、多少金利が下がっても誤差です。



こちらについて、先日早速本申込をしてきました。11月末に実行ということで

段取りして貰ったので、早速本承認を取りに行くそうです。この融資が実行されるまでは

資金はあまり手を付けず、残高が多い状態を維持しておいてほしいと要望されたので

他の金融機関さんに借入を繰上返済して返済比率を下げるのはその後ですね。



実行の段取りをするために、施工業者さんと話をして、引渡の時期を確定させました。

11月の最終週の前の週の平日です。ここで引渡が完了すれば、最終週には実行が

可能になりますので、融資実行のタイミングはそこに設定しました。



これで引渡とお金の支払は確定できました。あとは消防設備の分の費用の支払です。

この物件も東京11棟目同様に民泊をしたい人にお貸しすることになりますので、

オーナー側で消防設備を整えておく必要があります。



この工事は管理会社さんが担当することになっていますが、東京11棟目と同じ

管理会社さんなので、また急に土曜日に見積書を送ってきて、完了写真の提供もなく

月曜日に払ってくださいとか言い出したらイラっとすると思うのです。今回は

そうならないよう、事前にちゃんとこちらで段取りを組んでおこうと思います。



そのために、管理会社さんにこちらから連絡をして、工事が終わるまでにかかる

最低限のリードタイムの確認をしました。工事自体は1日で終わり、あとは消防署の

確認作業が別日程で発生するということでしたので、こちらとしては消防の検査が

終わる日程と、それ以降での支払希望日を教えてくださいと伝えました。



また、以前いただいていた見積の宛名が個人名義になっていたので、東京法人宛に

名義を変更してほしいということをお願いしましたところ、なぜか業者さんが変わり

見積額が数万アップするという謎の事態が発生しました。これについては、妥当な

理由を提示いただくよう伝えました。管理会社さん、下請の業者さんの見積をそのまま

出してくるのですが、前回見積と今回見積で業者さんが変わっていたため、なぜわざわざ

高い業者さんに切り替えたのか、納得のいく説明を求めている次第です。



どうもこの管理会社さんと信頼関係を作るのは時間がかかりそうだなあ・・・。

というか今のところ感覚が違いすぎて作れる気がしないというのが本音(汗)



建物の修繕自体は、10月から工事が始まり。現在大工工事が絶賛進行中です。

リノベーション工事中

昨日、義母と一緒に現場を見に行ったところ、土間だった場所に床が出来ておりました。

2階も職人さんが工事を進めており、順調に進んでいる雰囲気を感じました。

差し入れのお茶とコーヒーを置いてきたのは言うまでもありません。



施工業者の社長さんとは、外壁の色はどうするとか、この辺の仕様は東京11棟目と

同じでいいか、などの話を適宜しております。外壁は業者さんおすすめの色である

ダークグレーにすることにしました。割とダーク系の色は落ち着いた感じになるので

好きなんです。白色系に比べて汚れが目立たないのもいいですね。



それと、もし間に合うならコンセントの高さを床下から60cmに上げてほしいと

依頼しました。腰をかがめずに使える高さに配置することで、高齢者の方の利便性を

上げる狙いや、将来的にペット可賃貸にした時に、ペットがコードをかじりにくい高さに

しておいた方がいいだろうという点を考慮してのことです。明らかに用途が決まっている

冷蔵庫やテレビ用のコンセントは特にいじらず、それ以外のコンセントの高さを

普通のコンセントより少し上げることで、若干ですが使い勝手がよくなるのではないかと

期待をしております。



この考えがまとまったタイミングが遅かったので、今回の物件の仕様に盛り込めるかは

いささか微妙ですが、もし入れられるようなら入れて貰うということで依頼しました。



この物件、工事が想定以上に費用が掛かってしまい、通常賃貸での利回りは10%を切る

数字になってしまいました。9.6%くらいでしょうか。微妙な数字ですが、当面は

民泊をしたい人に貸すので、家賃がぐぐっと上がります。利回り12%くらいでしばらく

回せるので、その間に差分を回収してしまいたいと思います。ちょっと仕上がりの数字は

微妙だけど、家から徒歩圏の再建築可能を購入できたということは大きいですから。

まあ良しとしましょう。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月10日

東京12棟目のリノベーション資金の相談をする。

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東京12棟目のリフォーム融資の相談をすべく、最近取引が多い信金さんにお邪魔して

まいりました。支店レベルでは既に内々で話は通してあるということなので安心です。



先日、東京12棟目のリノベーション工事が始まったことを書かせていただきました。

スッポンポンのスケルトンリノベーションです。

スケルトン



こちら、予定よりちょっと予算が増えてしまっていることもあり、融資の力を借りて

お金を作っておかないと、短期借入を返済するお金が無くなってしまいます。

そこも意識して、今回はお金を借りることにしました。結局借りたら返済比率がまた

高くなるんじゃないの?という感じもしますが、その分条件の悪い借入を返済することで

賄っていければいいのかなと思っています。



以前書いたと思いますが、東京12棟目の融資については、先日売却した東京9棟目の

融資をしてくださっていた信金さんに相談することにしました。東京9棟目は1年で

売却という結果にしてしまいましたが、正直私もこの状況は想定しておりませんでした。

金融機関さんに対してもちょっと申し訳ないことをしたと言う気持ちがありますので、

その分の融資残高は稼いでおいて貰おう、というところで優先的に話を持ち込みました。



この物件、現金決済したので抵当権が未設定です。抵当権設定の上で15年以上の

長期融資を相談したのですが、結局それは叶わず。でも、リフォームで10年という

条件での融資は相談に乗っていただくことが出来ました。

(詳細は過去ブログ参照)



お見積が確定したことを受けて、金融機関さんに連絡して訪問し、本格的な融資相談を

先日行ってきました。



担当さん曰く、本部に持っていくとちょっと面倒だけど、今回の金額なら支店レベルで

決済できるということ、支店長レベルでのOKは出ているので問題ないと思うという

お話をいただきました。



本部に行くと面倒というのは、先日私が短期での売却をしているからだと思います。

なんでも、当時東京9棟目を購入する時に関係していた人が本部に今いるようで、

その人が「え、売っちゃうの!?」みたいな感じの反応だったのだとか。尽力を

いただいたにも関わらず、恩をあだで返した、というように見えてしまったのでしょう。

稟議書を書いて本部に通した労力を考えれば、そう思ってしまうのも無理はありません。

(とはいえ、短期での返済になったことを受けての違約金を払っているから、

 決して損はさせてないつもりですが・・・心情的なものがあるのはわかりますけど)



本部からその人が異動するまでは、本部に持っていくのは慎重にやった方がいいかな、

というのが担当の方の見解でした。まあそうですね、短期での売却があったということで

多少のペナルティはあっても仕方ないでしょう。



あとは、私が融資期間を重視していることはご理解いただいているようで、その代わりと

いうわけではないかもしれませんが、少し金利はあがりますという話をされました。

確か前にその理由も聞いているはずなので素直に承諾しましたが、理由って何だったか

実は忘れちゃいました(汗)



とりあえず、今年に入ってから融資を受けるのは2本目。某政府系金融機関さんの

震災復興の融資に続いて2本目です。こんなに融資引いてないのは久しぶりですよ。

でもその間に稼働率はかなり向上したので、足元を固めるために必要な期間だったので

あろうと思います。



融資に関しては金融機関さんにボールが渡りました。結果が出るのが楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月07日

東京12棟目のリノベーション工事、本格的にスタート。

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東京12棟目の工事がいよいよ始まりました。11月中に完了する予定です。

これが終わればリノベ待ちの物件は手元から無くなります。



東京12棟目は東京4棟目を売却した現金で購入した物件です。再建築可能なのが

嬉しい物件ですね。購入時点で想定していた表面利回りは、通常に賃貸した場合、

かつリノベの費用も含めて、10%をギリギリ確保できるかな?という感じでした。



購入後、東京11棟目のリノベや他の地域の物件の大規模修繕を優先していたので

こちらの案件の優先度は落としていました。そして東京11棟目の借り手を探してくれた

民泊の管理や民泊をやりたい人を顧客でいっぱい抱えている業者さんが、東京12棟目も

同じように民泊希望者に家賃を高く貸すことができるという話をしてくださったので

それに乗っかることにしました。これで一部屋あたり家賃25%アップとなりますので

利回りは12%後半まで上がることになります。

(ちなみに、この決断をした時は、この業者さんが微妙だと気付く前でした)



リノベまで現金となるとややしんどいので、ここは借りてしまえということで

東京9棟目を売却してしまい、残高が減った取引行さんに相談。正確には見積が

出てからということになりましたが、想定しているリノベ資金+αくらいまでは

融資可能という回答を得ることができました。



この資金は10年で借りられるので、10年以下の返済比率が高い案件を優先的に

返すという動きを変えなければ、返済比率は一応下がるはずです。そもそも今回の案件は

現金購入なので、そういう意味でも返済比率は下がっているはず。



そこまでおぜん立てが済んだ頃、東京11棟目のリノベが完了します。施工業者さんが

動ける状態になったところで、東京12棟目の現地調査・お見積が始まりました。

そして出てきた結果は、想定よりも数十万程度高い値段でした。施工業者さん曰く、

1階を補修塗装のみにすれば金額は下がるけど、元々事務所だった開放的な個所を

住居に変更するなら、目隠しのルーバー設置など対策をしておかないと、入居した後に

クレームになるだろうと。その点も工事に含めているので、少し高めなのだそうです。

あとは単純に消費税増もありますね。大きな金額の2%はそれなりにでかい。



少しだけ考えましたが、まあもうやらなきゃいけないのは間違いないことなので、

多少予算オーバーでも突き進むしかありません。今回いただいた内容でお願いしました。

これでちょっと利回り下がったかな。民泊ではない一般賃貸の相場で計算した利回りは

10%を若干切るくらいになりました。民泊前提の家賃であれば12%ちょっと。

ま、しょうがないです。購入時の見極めが不足していた、ということで。

あるいは開放されていても問題ないようなアイディアで作れば良かったのかも

しれません。コストが変わることがわかったので、次はその道も模索しようと思います。



10月から工事が始まり、昨日現場確認と差し入れをしてきたところ、中はスケルトンに

なっておりました。ここから間取りの組み直しが始まります。生まれ変わった姿が

出来てくるのが楽しみです。



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