2020年01月24日

プロのカメラマンに撮影して貰う。

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やっぱり写真はプロに撮影して貰うに限ります。東京12棟目の写真をプロの

カメラマンの方に撮影いただきましたが、撮り方で全然印象が変わりますねー。



芸術の世界って、相場がよくわからないところがあります。プロのカメラマンに

何かして貰うということになれば、そのフィーは果たしていかほどが適正なのか?

壁紙なら平米当たりいくらという地域の相場がありますが、芸術系のお仕事の相場って

特に形成されていないように思われます。



カメラマンに関しては「写真」というデータが残ります。本物の芸術写真とかだと

素人には何となくの良さしかわかりませんが、食べ物であったり建物であったりという

被写体がはっきりしているものであり、素人の写真と比較しやすいものに関しては

違いもわかりやすく、やっぱりプロに頼んで良かった、ということになりやすいです。



そういうわかりやすいものであれば、比較的相場というものが作られやすいように

思われますが、私の知る限りではそういう相場は今のところないような気がします。

だから、頼んだサービスが高いのか安いのかはよくわからないけど、自分が満足できる

ものであればいいのかな、と。



変な前置きを書いてしまいましたが、東京12棟目に関してプロのカメラマンさんに

写真を撮影して貰いました。綺麗に撮影しておいていただけると、募集の時も

売却の時も有利なツールとして使えると思っています。



やっぱり、プロに任せると安心感が違います。構図や機材といったところが明らかに

素人と異なりますので。そりゃあ最近ではiPhoneも広角レンズ機能がついたりして

プロっぽい広々とした写真を撮影できますけど、自分で構図を考えていい感じに

撮影しようにも、そもそもそんな構図思いつかなかったわーというオチになることは

間違いないでしょう(私のセンスがないのが問題ですね、ハイ)。




百聞は一見に如かず。構図と機材の差がなんとなくわかりそうな写真を。



大家が撮影

これは私が撮影したもの。



カメラマンが撮影

同じ場所をプロが撮影したもの。



全然違いますね。だいたい縦にするか横にするかというところの違いにもセンスを

感じますし、機材が広角レンズということで非常に広く見えます。



たぶん、ある程度のところまでは「真似をする」ことで乗り切れるとは思うのです。

好きこそものの上手なれ。私も写真のセンスは基本的にありませんが、食べ物を

美味しそうに撮影してSNSに掲載するのは割と得意です(笑)



ただ、食べ物に比べて明らかに撮影する機会が少ないのが建物写真です。

真似をするチャンスにも限度があります。



カメラマン全景

ある程度のお金を出すことで、たかだか22平米の1Rをこんなに広そうに撮影して

いただけるのですから、もう任せちゃった方がいいでしょう。そんなに頻繁に依頼する

話でもありませんし。



仲介業者さんも撮影は慣れていると思いますが、プロの撮った写真の方がより目を惹くと

思われますので、私はいつもリノベが終わった後すぐに写真撮影をして貰っています。

リノベが終わって全空かつピカピカの時に撮影しておけば、およそ10年くらいは

その写真が使えることでしょう。原状回復の指針にもなります。こんな感じで

やっておいてね、と。



多少お金はかかるものの、プロに依頼してクオリティの高い写真を撮影しておくことは

あとでプラスになると思います。おすすめします。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月23日

東京12棟目の引渡が完了しました。

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ラウンジでブログ書こうと思って荷造りして出てきたら、パソコンを家に忘れて
泣く泣スマホから更新しています。たいがいのことはスマホで何とかなりますが、

ブログのような長文書く時はパソコンがいいよねー。



昨日は東京12棟目のリノベ引渡でした。夜の時間の引渡に快くご対応を

いただきました施工業者さんに深くお礼申し上げます。



打ち合わせの通りに、すっかり見違えました。美しい!

ある程度のことだけ打ち合わせて、あとはいつも通りにサクッと仕上げて

くださるので、頼む私も気楽にお願いできます。初期はこれに更に提携ローンが

ついてきてたんだから、至れり尽くせりとはまさにこのこと。

今は私の膨大な借入がネックになり審査通りませんけど(笑)



今回は初めて自分でも間取りを検討しました。普段は出てくるプランで

お任せしてましたけど、なんとなく自分で間取りを考えようという気分に。

たぶん仕掛り中の購入案件がなかったから心の余裕があったのではないかと(笑)



コンセントの位置や収納の位置を、自分が生活するならどうなってるのが

便利かなと考えながら間取りを組み立てる。なかなか楽しかったです。

できた物件を見てまた更に満足度が高まりました。



もう賃貸が決まってるから、こいつの内覧会は残念ながらできませんが…

退去などあった際には何かしらの内覧会を開こうと思います。



在庫がなくなると、次をやりたくなるのは病気なのかしら…(笑)

繰上げ返済に使うはずの資金が、目の前の案件で消えない様気を付けよう。



関係者の皆様、なんとか完成できたことを心よりお礼申し上げます。

どうもありがとうございました!



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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月20日

金銭消費貸借契約を締結し、東京12棟目の支払の準備を整える。

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東京12棟目のリノベーションの融資、昨日金銭消費貸借契約を締結してきました。

実行は来週早々です。



返済比率をこれ以上上げるとまずいと言いながら、東京12棟目のリノベーションの

資金は融資で賄うことにしました。たぶん、ここで現金をつっこむよりも、10年で

融資を引くことで使わなくて済んだお金を別の5年とか7年とかの融資の返済に

充てた方が、トータルで見て返済比率は減らせると踏んだからです。

また、東京9棟目を売却したことで、こちらの金融機関さんと東京法人とのお取引が

なくなってしまったので、何かしら融資取引を継続したいという意味もあります。



東京12棟目は現金購入なので、10年融資でもリノベ資金だけなら問題はないです。

返済比率は当然ながら50%以下を達成できております。とは言いつつも、プロパーの

融資なので金利が保証協会を使うのに比べてかなり高めで、3%前半。この金利だと、

今民泊をやりたい人に貸している間は返済比率50%以下だけど、それが終わって

一般の賃貸になるとガクッと家賃が下がり、返済比率が跳ね上がることになります。



元金均等返済なので、だんだん返済額は減りますし、元本返済も進んでいきます。

そこを考えると、数年寝かせておいて、民泊の話がなくなった後は返済比率を改善させる

ために、一部繰上返済とかしちゃった方がいいのかもしれない、と思いました。



そんなことをつらつらと考えながら金融機関さんへ。今回は東京法人での契約なので

嫁ちゃんも同行しております。



今回の金融機関さんの担当の方は嫁ちゃんは会うのは初めて。名刺をいただいた後、

今回の融資に関する説明を受けて署名押印をしました。助かるよ、嫁ちゃん。



で、説明を一緒に聞いていたわけですが・・・あれ、融資の資金使途が「収益物件購入」

という扱いになってます。こ、この扱いだとまさか・・・やっぱり!繰上返済の違約金が

あるじゃないの!



東京9棟目を売却した時にも、早期の一括返済で結構な額の違約金を支払いました。

残債の2%だか1%だか。10年を超えれば違約金はなくなるけど、その前は期間に応じ

違約金発生。このことをすっかり忘れていましたので、手残りが若干計算が狂ったという

ところはありました。



プロパーで収益物件取得資金扱いとなると、今回の融資も一括返済の違約金の話が

つきまといます。うーん、しまったなあ。そうきたかあ。返せるなら返そうかなとか

思っていたけど、ある程度の期間はこれでキープしないとです。



・・・プロパーだし、どっかで金利交渉しよう。うん。そうしよう。

他の物件購入の融資がまとまりそうな時、こっちの金利も同じ条件にしてよと言って

検討して貰うシナリオで考えよう。ある程度期間が過ぎてからなら、先方も金利収入を

得ているだろうし、そのタイミングなら多少は交渉を聞いて貰いやすいはず。



ちなみに、昨日書いた残念な管理会社さんが、消防関係の見積を前回同等額に下げて

しまった
ことで、金融機関さんに提出して融資承認を得た金額よりトータルの支払額が

減ってしまうことになりました。そのせいで金融機関さん側が金額変更などのドタバタに

なってしまい、申し訳ない気持ちになりました。意図を汲んで行動して貰えない

管理会社さんの面倒事が金融機関さんにも波及してしまいました。

でも「この管理会社さんは当行の取引先でもありますから」ということで、嫌な顔をせず

金融機関の担当者さんは調整してくださいました。素敵でした。



引渡前だけど木曜日に消防工事、金曜日に引渡、融資実行は来週月曜日、物件の

写真撮影が来週土曜日、賃貸借契約開始は12月1日。

やっとこれで、購入したまま賃貸に出すことが出来ずに在庫になっていたものが

なくなりました。良かったです。何事もなく進みますように。



あ、物件名考えないと!それが最後の宿題だ!



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月19日

やっと段取りできたけど、なんでその日程にしちゃうかねえ。

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問題児管理会社さんと、ようやく工事日程の話がつきました。それもまた微妙に

ダメな調整をしてくれたので、うーんという感じですけど。



先日のブログに書いた通り、東京11棟目と東京12棟目の管理会社さんは割と

問題ありな業者さんと思っています。でもまあ、ここの業者さんだからこそ、

民泊をやりたい人を連れてきてくれて、家賃が2万もアップしているということを

考えれば、不満があれど無下に切るわけにもいきません。お互いがどこまで歩み寄れるか

試行錯誤しながらお付き合いしていこうと思っています。



さて、そのブログで何ヶ月経っても段取りが行われない消防業者さんの工事対応。

東京12棟目の賃貸開始はもう半月後なのに、なんでここまで決まらないのかと。

さすがにそろそろ決まらないと困るということで、タイムリミットを切りました。

この日にリノベの業者さんのところの支払が発生するから、それまでに段取りを

お願いしたい、ということにしました。



今日この後金消をしてくるので、その時に送金伝票も全部書いてしまいたいです。

そして引渡は22日の予定。25日に実行という段取りを取っております。



上記前提を説明の上、23日か24日に工事を行うことは可能でしょうか、と。

工事が終わったら融資実行時にいっぺんに払いたいので、そういう話を持ち掛けました。



管理会社さん、至急確認しますということで業者さんと調整している模様です。

そしてその返事がきました。



「21日に施工で段取りできました!」



・・・引渡受けてないんですけど、その日。なぜそうなるー(汗)



しょうがないので、施工業者さんにかくかくしかじかなので21日に工事をすることは

可能でしょうかと確認。工事はもう終わっているので大丈夫ということでした。

管理会社さんには、多少大げさに何とか調整して貰ったと伝え、日程確定しました。

本来なら、施工業者さんの工事中に別業者さんが工事を行うなんてのは、相手の

施工業者さんにとって迷惑な話なんですから、そんな日程で平気で調整してこないで

いただきたい、ということもやんわりとお伝えしました。やんわりだから伝わってるかは

怪しいですけどねえ・・・。



ついでに、下請さんの見積をそのまま送ってきておいて、振込は管理会社さんの口座と

いうのもおかしいですからね?これについてはまだそこまで伝えてないですけど。



とにかく相変わらずいろいろダメな業者さんですが、一つ一つツッコミ入れてかないと

いつになっても改善しないので、辛抱して話をしようと思います。



でも、こういう業者さんって、やっと何とかコミュニケーションがとれるように

なってきたところで辞めたり異動したりで元の木阿弥ってパターンかもしれないですね。

あまりにもそんなことばかりでしたら、ある程度の義理を果たした上で切り替えという

ルートも考慮したいと思います。



たぶん、管理会社さんを切り替えてしまうのが一番早いのでしょうけど・・・

管理委託を条件に、高い家賃で民泊をやりたいお客さんを引っ張ってきてくれてるので

客付終わったらハイさよならってのは私としてもスッキリしません。切り替えるにしても

ある程度辛抱して、どうしてもこことここがダメ、こういうところを改善しないと

切り替えるよ、という予告の上で、なお改善がないなら切り替えをする、という流れで

やりたいと思っています。



ま、この後は退去があるまでは何もないはずだから・・・

しばらくこの残念なやりとりがなくなると思うとホッとします。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月13日

なかなか思うように動いていただけない・・・。

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東京11棟目の困った管理会社さん、相変わらず意図をなかなかくみ取っていただけず。

辛抱して、うまくやって貰えるよう引き続き説明をしてまいります。



前々より、どうも今ひとつ相性がよくないと感じる東京11棟目、東京12棟めの

管理会社さん。イケイケの客付業者さんという印象が強く、管理関係で話をしても

手続きが雑だったり、計画的に物事を動かすことができなかったり。土曜日に見積書を

送ってきて、月曜日までに払えますかと聞かれてもねえ・・・。



東京12棟目に関しても、管理会社さんにて民泊にかかる消防関係の施工を行います。

前回みたいな状態にしたくないので、今回は前々から段取りをするよう求めてます。



施工業者さんとリフォームの引渡日程や支払日程を10月中に固め、それをすぐに

管理会社さんにお伝えして、消防の工事に入れるタイミングの調整と、工事後の

支払の日程を決めてほしいとお伝えしました。個人ならネット銀行から振り込むとか

できますけど、法人口座はそんなのないので、窓口もしくはその金融機関さんの

ATMに行かなくてはなりません。会社の近所に私が法人口座を持つ金融機関さんの

ATMはありません。



いやね、そりゃネット銀行の口座くらい持ってますけど、そこにお金を置いておくに

したって、事前に準備が必要です。そりゃあそれを見越して常に置いておけばいいだけと

言うところもありますけど、いつだって資金はカツカツな私ですから、もしかしたら

たまたま別のことに使ってしまっているかもしれません。前回はまさにそういう状態に

なっていましたので、融資取引している金融機関さんの窓口に行くことになりました。



それに、いつでも融通利かせて支払ってくれる人と思われると、余計に段取りを

しなくなると思うんです。だから、もしかしたらもっとこちらが配慮していれば

できるかもしれないと思っても、あえてそれをせずに先方にちゃんと段取りをして

貰えるように動いてほしい、という気持ちもあります。だからあえてしない、と。



ともかく、今回はちゃんとドタバタしないように、事前に工事の時期と支払の時期を

調整するよう、管理会社さんにお願いをした次第です。



しかし、これがまたなかなか返事が来ない・・・。何回か督促しましたが返信なし。

こういう時はどうしたら動いてくれるかは前回覚えました。このまま返信が来ないと

何も段取りできないので、場合によっては別の業者さんを私が自分で探します、と

伝えたところ、ほどなくして返信が来ました。わかりやすい・・・。



その内容ですが、全く想像もしない角度から管理会社さんは返信をされてきました。

「工事はやらせてほしい」というところまではまあいいのです。それに加えて

「新しい見積です」と、前回より2万程度高い見積を出してくるという・・・。

まずそもそも質問(工事日程と支払の段取り)の回答になってないし、なぜ値上がりを

したのかが理解できません。



管理会社さんに対しては、今回の見積が変わった理由が何も伝えられていないので

これに対して今すぐ良いと言うことはできない、見積が上がった理由を確認させて

いただき、その内容が妥当であれば勿論OKするので、説明をしてほしい、という

ことを伝えました。



しばらくしてから管理会社さんより返信がありました。新しい見積が送られてきて

「金額を前回と同等に下げさせました」と。



・・・求めてるの、それじゃないんだけどなあ(汗)

説明の上で妥当なら払うつもりなんだけど、なんでそうなるかなあ。

まあもう今回はいいや、ちゃんと説明しないとこの人は見積変更できないと思って

貰えたなら、それでOKとします。思惑とは違ったけど、そんなにすぐに思惑通りに

動いてくれるようになるわけじゃないし。少しでも進歩があったなら良しとします。

下請さんには申し訳ないと思いますが・・・。



では見積金額は良いので、支払と工事の期日について段取りをお願いしますと伝えてから

はや半月。また返事がありません。今日このブログを書きながら督促のメッセージを

送りましたが・・・もう引渡まで10日切ってますからね?そろそろ強めに言わないと

ダメだろうなあ。まったくもう。



それから、送金明細を郵送だけでなくメールでも送ってくださいと以前からお願いを

しておりました。先月は「原本を送ってしまったのでメール対応できない」という

話で、今月からはメールに対応すると約束されておりました。

そもそも原本を送っちゃってデータがないってのもどんな管理してるんだって話では

あるのですが、先月分まではこちらでスキャンして顧問税理士さんに送ることにしたので

まあよしとします。



そして今月。またメールが届きません。もういっそ、それだったら「うちはそういうのは

やってないんです」って言ってくれればあきらめがつくのに。



メールが来てない旨、やんわりと管理会社の担当さんに伝えたところ、LINEで

電子データが送られてきました。データで届いたってところは一歩前進なので

ありがたいのですが、LINEだと顧問税理士の先生に転送するのに、一旦PCに

保存してメール添付するか、携帯からメールに添付する形で送るかというひと手間が

発生するのと、メールだと後からToDoリスト的に使えるので送信漏れがないとか、

いろいろ理由もあってメールを希望しているんですよ。電子データでくればいいって

ものでもないんですが・・・。なぜこうも話が通じないのだろう(汗)



まずは出んしデータで送ってくださったことに対する謝意と、メールの方がありがたい

意図をお伝えして、来月からは是非メールでお願いします、とお伝えしました。

先方からしたらメールの方が面倒だという気持ちはあるのでしょうけど、もし本当に

それで押し切りたいなら私に交渉してくるべきだと思います。



そもそも、全てが自分の思うままに動いてくれる管理会社さんなんてものはありません。

その場で与えられたものに対し、それをどう育てて活用するかは指示を出す側が

考えることです。だから、今回の管理会社さんとのやり取りも、いかにこの状況から

良くしていくかを試行錯誤すればいいのだと思います。文句を言って切り替えるのは

簡単ですが、そうしなくてもうまくやれるなら、その方がいいですからね。

引き続き、試行錯誤していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 東京12棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする