東京１２棟目、指値交渉を一部受け入れて満室確定へ。

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東京１２棟目、無事に入居申込が成立したようです。５０００円の指値を食らって

２０００円まで押し戻して、その価格で決着することができたのでした。



東京１２棟目に先日入ったお申込。鬼のような指値をくらっていました。

元々、前回家賃より７０００円アップを目指して家賃設定をしていた物件で、

引きが悪いので２０００円家賃を下げて募集していたのでした。

多少指値を食らうのは仕方ないかと思うのですが、５０００円の指値をされたら

前の家賃と変わりませんからね！？さすがにそれは今のコストプッシュ型インフレの

傾向の中では、実質的に値下げと変わらないよなと思うわけです。



さすがにこの指値を受けるわけにはいかない、でもゼロ回答もさすがに強気すぎて

逃したらまた空室期間が長くなってしまう。とても悩みましたが、最終的には

管理会社さんの提案してくださった２０００円なら指値を受けるというところに

落ち着いたのでした。



この辺までの経緯は過去ブログをご参照ください。



さて、結論から申し上げます。無事に２０００円の指値で申込が成立しました！

許容範囲の金額で収まり良かったです。最終的に５０００円の家賃アップでした。

年間６万円の売上アップであれば、おそらく固定資産税や保険の費用アップにも

対応できている状態になることでしょう。金利の分は果たして・・・ですが。



で、実はこの話、昨日管理会社さんから連絡が来たのですが、管理会社さんからは

「台所横の小窓に網戸を設置してほしいという要望がありますが、対応しないと

　回答をした方がよろしいでしょうか」みたいな内容でした。



えっと、申込が成立したってことなのね？そもそも指値がＯＫだったかもまだ

聞いてなかったけど？ということで、まずはこちらがカウンターオファーを出した

条件で決まったのかということを先に確認。連絡が漏れており申し訳なかったが、

無事に成立しております、という一言を聞いてようやくほっとしたのでした。



別に連絡がなかったことを怠慢だと責めるつもりはないので、そこは誤解なきよう

お願いします。管理会社さんも管理担当の方は一人しかおらず、多忙であることは

充分承知しております。なので、多少そういう行き違いがあるのも仕方ないでしょう。

完璧な人間なんて世の中にはいませんから。



んで、網戸の話に戻りますが、ここは申し訳ないけど網戸の設置はナシということで

お願いしたいと返答しました。指値は受け入れたわけですので、それ以上のサービスは

申し訳ないですが難しいかな、ということで。



ひとまずお申込が成立したことを喜びたいと思います。

これで東京１２棟目も無事に満室になりました！



さて、残る空室は札幌１３棟目１室、東京８棟目１室、富山１棟目１室の３室です。

仙台１棟目の入居申込が未だ保証会社さんの審査で面倒なことになっており、

契約に至っていないことがちょっと懸念事項ではあるのですが、ここは成立すると

信じることにします。



民泊利用の部屋を除くと賃貸のお部屋は１０２部屋。そのうち９９部屋が入居申込を

含めれば埋まっています。稼働率は９７％。いいですね。残り３部屋もサクッと決まり

久しぶりの完全満室になってくれることを期待したいと思います。



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東京１２棟目に入居申込をいただくも、ガッツリ指値されています。

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東京１２棟目に入居申込がありました。ただ、ガッツリ指値されてしまっているので

押し返して検討を促しているところです。果たしてうまくいくか！？



以前、札幌２棟目・札幌３棟目といった単身向けの築古狭小物件を持っていた頃は

入居申込時の指値交渉なんて当たり前のように発生しておりました。不動産投資の

ビギナーだった時代なので、そんなに素晴らしい物件情報が来るわけでもなく、

見立ても正直甘くて、あまり引きの良くない物件を購入していたことは否めません。

それゆえの苦労があったよなあ、と今にして振り返ると思うのです。



札幌４棟目で新築を購入したら、そんなよくわからない指値とかは全くなくなりました。

札幌５棟目、札幌６棟目は多少まだそういうきらいはありましたが、それでもかなり

回数は減ったと思います。札幌７棟目以降は指値とかそういう話自体あまり出てこなく

なったように思います。東京の物件は別に指値とかなくても普通に決まっていたので、

いつしか「家賃は指値があるもの」ということ自体を忘れていたような気がします。

これはある種のレベルアップだな、と私としては思ったものでした。



なんでそんな急に指値のことを思い出してしみじみとしているかって？

そりゃああなた、タイトルにある通り久しぶりに指値を食らったからですよ。

久しぶりの話で、えって感じになったんですよねえ。すっかり忘れてました。

私も昔に比べるといい身分になったなあと思った次第です。



むしろ最近は家賃を上げる方向の活動を中心にやっていました。

昔からご入居されている方の家賃を上げようという活動をしているくらいですしね。

そこに逆に家賃を下げる方向の話を振られたので、それもまたムムムと思った要因の

一つかもしれません。



ということで、本題の入居申込と指値の話に移りましょう。



現在、東京の空室は東京８棟目１室、東京１２棟目１室の２室になっております。

あとは札幌１３棟目１室、仙台１棟目１室、富山１棟目１室で合計５室の空室です。

一時期に比べてだいぶ改善されたので、そこはとてもよかったと思っております。

でもまだ２室空室がありますからねえ。そこは早く満室に持っていきたいところ。



とはいえ、東京８棟目はコンセプト型の物件なので、焦っても仕方ないと思います。

東京１２棟目は少し欲張って賃料を上げて募集していましたが、なかなか申込が

ゲットできないので、家賃を少し下げました。しかしそれでもまだ申込がなかったので

まだ賃料が高めなのかな？とぼんやり思っておりました。



仙台１棟目でちょっとワチャワチャしていたのとか、出張準備や旅行帰りの残務処理など

いろいろとやっていた関係で、あまり空室対策に力を入れられていたとは言い難い状態が

続いておりました。なのでほったらかしになっていたのですが・・・



管理会社さんから「入居申込をいただきました」という嬉しい連絡をいただくことが

できたので、その点についてとてもほっとしております。ありがたい！



ただ・・・希望の賃料から５０００円ダウンという厳しめ名指値を食らっています。

以前の入居者様と同じ価格水準になってしまうため、昨今のインフレを考慮したら

むしろ値下げと変わりません。



管理会社さんも、私がこの指値は呑めないだろうと考えたようです。

とはいえ、東京１２棟目の空室も割と長引いてきているため、管理会社さんとしては

せっかくのお申込をなんとか成立させたい気持ちもあるでしょう。



結果、管理会社さんとしては、ある程度の指値を呑んで成約してはどうか？という

ご意見を述べられる方になっておりました。



具体的には、２０００円までなら指値を受け入れて成約としてはどうか、という

ご意見を述べてくださいました。裏を返すと、家賃３０００円アップで成約を目指す、

ということです。うん、そのくらいが私としてもいいかなと思います。



ということで、そのラインで成約できそうならお願いします、と返しました。

申込者の方からすれば３０００円アップということになります。

ダメもとで指値しているのであれば受けてくれる可能性は高いですが、本気で予算が

そこまでしかないなら、他を探すことになるでしょう。果たしてどちらなのか。

仲介業者さん経由の交渉だと思うので、そこまでは管理会社さんもわかっていない

可能性は高い気がします。



何にしても、成約になればいいなと思う次第でした。

成立すれば空室は残り４部屋です。うまくいきますように。



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東京１２棟目の家賃を下げて決めにかかる。

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東京１２棟目の家賃を変更することにしました。変更後の家賃は２０００円下げます。

それでも前の家賃よりは少し上がりますので、この辺が妥協のしどころですね。



ここにきて、賃貸の方がちょっと動いてきています。いい方にも悪い方にもですけど。



３日前のブログに書いた時に比べて、状況が目まぐるしく変わってきております。



札幌６棟目１室、札幌１２棟目（キャンセル）、札幌１３棟目１室（家賃下げた）

東京８棟目１室、東京１２棟目１室（家賃下げた）、東京１７棟目１室（１室申込あり）、

仙台１棟目１室

富山１棟目１室（退去予告貰ってしまった）

合計８室（賃貸利用１０２室中９４室稼働：稼働率９２．２％）（１室空室増えた）



ブログネタにしてない富山１棟目については、また後日ネタにさせていただきます。

とりあえず今日は、もう１つ報告していない東京１２棟目の家賃変更について

触れておきたいと思います。



東京１２棟目の家賃がちょっと高いのでは、という話は以前よりくすぶっておりました。

似たような広さの東京１４棟目と比較してもやや割高感があるなあと思ってました。

賃料を決めたタイミングとか、前回の賃料がどうだったとか、その辺の違いもありまして

ちょっと割高な状態になってしまった次第です。

少しチャレンジ家賃で攻めてみよう、という志向だったのもあると思います。



ちなみにGoogleのＡＩであるGeminiさんにこの物件の賃料を聞いてみましたところ、

私が出している家賃よりもだいぶ高い評価額が出てきました。ＡＩの家賃査定の精度は

比較的高いと思っていますが、個別に見るとまだまだなところはありそうです。



ちなみに実際の募集家賃が評価よりかなり低いのに全然決まらないんですよということを

ＡＩに伝えて、そのまま壁打ちを続けましたところ

・１フロア１室という魅力を伝えきれていないのではないか

・陽当たりが悪いことが敬遠されている理由なのではないか

・募集サイトの写真のクオリティに問題はないか

・初期費用が高いのではないか

・収納が足りていないのではないか

・家賃を下げる前にフリーレントをつけてみてはどうか

といったアドバイスをして貰いました。なるほど、確かに収納はちょっと小さいので

充分とは言えないですし、１階で陽当たりは少し悪いかなという感覚はあります。

募集サイトの写真も普通でしたし、１階１室のみという構造的に騒音問題が起こりにくい

環境であることをよりＰＲしてもいいなと思いました。参考になりました。



ＡＩの話はこの辺にして、本筋に戻りましょう。



ライバルとなりそうな東京１４棟目には申込が入っているので、比較対象がいなくなり

少し引きが良くなったかな？と思って様子を見ておりました。



先日、管理会社さんにあの物件の状況どうなりましたかと確認してみたのですが・・・

反響は１週間に５件〜１０件程度あるようですが、直近の週は２件と少なめだった、

とのことです。反響の中に内見が含まれるかは管理会社さんからは明示されていませんが

あまり反響が多いとは言い難いようです。



管理会社さんからは、２０００円家賃を下げて、礼金もゼロにしてみてはどうか、

というご提案をいただきました。競合物件と比較して検討した結果とのことです。

築浅で２０平米前後の物件よりは安いけど、１５平米とかのワンルームがより安い

お値段で出てきているので、その間で埋没してしまっている可能性があるようです。

別に今の家賃が高すぎるということはないと思う、というのが管理会社さんの

見立てでした。ただ、早めに決めるなら、周りの物件に合わせて礼金をゼロにして

家賃も少し減らしてみては、という感じです。



家賃を落としても、前回の募集家賃よりは若干高い金額になっておりますので、

まあ今回はこの辺で妥協してもいいかなあという気持ちにはなっております。

稼働率が９０％前半なので、できるだけ稼働率を高めたい気持ちがあります。



ということで、管理会社さんのご提案通りに家賃と初期費用を下げることにしました。

その上で、ＡＩの言っている差別化様子をはっきりさせるＰＲを入れて貰うように

お願いをしました。１フロア１室という点をより強調してください、としています。



これでスパッと決まってくれればいいんですけどねー。期待したいと思います！



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東京１２棟目の目隠しルーバーの塗装をしていただきました。

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東京１２棟目の目隠し用のルーバーの塗装が終わりました。ちまちました仕事でも

引き受けてくださる施工業者さんに感謝しないとです。ありがたや。



先日ブログに書いた東京１２棟目のルーバーの劣化の件です。

このブログでは私の建築に対する学のなさを全世界に対して露呈するという恥ずかしい

プレイをお見せしたばかりでした。いやほんとすみません、建築ど素人なもので。



べき論で言えば、自分が扱う商材を自分が理解できていないという時点で、生殺与奪の

権利を他者に与えているようなものです。わかっていない以上、わかっている人に

騙されて、余計なお金を払わさせられる可能性が出てきますし、それを見破ることが

出来なくなってしまいます。



いろんなタイプの成功している大家さんがいますが、建築への造詣が深いタイプの

大家さんはやはり強いなと思ったこともありました。内容を理解した上で、これは

このくらいの材料費でこのくらいの作業がかかるから費用はこのくらい、と判断が

できるのだから、説得力もあります。やっぱりそのくらいの力があると、いいものを

建てることができますよね。すごいです。



私はそういうことができない人なので、過去の経験則でこのくらいの価格ではないかと

類推しながら話をすることになります。とはいえ、最新のトレンドも把握できていない

わけですから、今の物価高騰時代で前回の経験則で話をしたところで、それは既に

時代遅れになっている可能性があります。やっぱり弱いですよね。



こんな私でも、初期は自分でＤＩＹなどを試したこともあります。

しかし私は超絶不器用なので、クロスを貼れば剥がれる、ダイノックシートを貼れば

気泡とカッター下手でダメだしされる、塗装をすれば養生が下手で端がぼこぼこ、

水栓を交換すれば通水試験の時に根元から水がダバダバ出る、室内物干しをつければ

ドリルで下穴を開けることも知らなければそもそも電動ドライバーも持っていなくて

１箇所つけるのに１時間とか普通にかかる、家具を組み立てれば常人の３倍時間がかかる

とまあ酷い感じで、もう二度とＤＩＹなんてやらないと思ったものでした。



でも、そんな経験でも、業者さんに発注をお願いする時に、こういうところに手間が

かかるとか、こういう工程でやるならこのくらいの工賃になるのもしょうがないとか、

そんな想像を巡らせるようにはなりました。その点はよかったと思います。



なので、やっぱり工事や建築に関する知識は必要なのでしょうと理解はしています。

でもなかなか学ぶ気力がわかないんですよね・・・。銀行さんと交渉する能力は

好きなので磨かれていくのですが、建築はそういう楽しさが（私にとっては）

感じられないため、ハードルが高いのです。



あと、実践によって経験から知見を得るタイプなので、座学での学習ってのが

あまり性に合わないんですよねえ。学生の頃は座学もやれてましたが、今となっては

座学はよほど追い詰められないとしんどいなあという感じです。



そんな私なので「ルーバー」という言葉を知らないのもご理解いただけるでしょう。

ルーバー？何それ、食べれる？みたいな状態なのは、建築知識がないからなのです。

目隠しとかおしゃれな壁とかファサードを装飾するやつとか、そんな感じで認識して

いましたが、それが全部同じ「ルーバー」という言葉でくくられるとは。



そんなルーバーなのですが、今回東京１２棟目の１階の目隠しように設置して

いただいていたルーバーが劣化してきていたので、塗装をしていただきました。



前回のルーバーって単語を知らなかったブログを読んだお友達大家さんから、

ルーバーは木で作っちゃだめだよと言われたのですが、そもそも私自身がルーバーを

設置してほしいと頼んだわけではなく、施工業者さんが道路面に対して掃き出し窓が

大きすぎるので、目隠しとしてサービスで作ってくれたものです。サービス品に対して

その素材はダメでしょとか言えるわけがありません。更に言うなら、木だとここまで

劣化するという知識も当然ありませんから、仮にお金を出してこちらからの依頼で

設置いただいていたとしても、そんな指摘をすることはできなかったことでしょう。

この辺にも建築知識のなさが問題として浮かび上がるのです。



ちょうど東京１４棟目の屋根の葺き替えをお願いしていたので、施工業者さんに

職人さんは違うかもしれないけど近所だからついでにこれもお願いできますか？と

相談し、快諾をいただいたのでした。ただ、やっぱり職人さんは別の人になるそうで、

施行のタイミングも屋根が終わった後になりました。つまりこれ、ただ単に細かい仕事を

頼んでしまっただけのめんどくさい客になってしまったってことです（汗）

快くご対応いただいた施工業者さんに感謝。



そして先日、ルーバーの塗装が終わったというご連絡をいただきました。

一緒に送られてきた写真がこちらです。



うん、奇麗になってます。ありがとうございます！



一緒に請求書も送られてきました。あ、そういえばお値段聞いてなかったぞ。

見積書も貰ってないし、口頭で金額も聞いてない（笑）

でもそんな変な金額で言ってきたりはしない業者さんなので、言われるがままに

お支払いを済ませたのでした。



これであと５年くらいは大丈夫なはず。また定期的に巡回して、劣化の兆候が

出てきたら塗装を依頼することにします。何事も予防が肝心。



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東京１２棟目のルーバーの劣化について対処の手配を取る。

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東京１２棟目のルーバーがボロボロになりつつあるので、直そうと思います。

定期的に塗装しないとダメみたいですね、こういうのは。



突然ですが、ルーバーって結構素敵なことが多くないですか？

これいいなーと思う時って、割とルーバーが絡んでる時が多いような気がします。



・・・っていきなり言われても何の話よ？という感じかもしれませんね。

てか、そもそもルーバーって何よ？そんな用語知らんけど？と困惑する層もいるはず。

何を隠そう、私自身もルーバーってのを施工業者さんから聞くまで認識しておらず

あれってそういう呼び方するんだ！？と目からうろこでしたもん（笑）



ということで、Google先生に教えて貰った内容をどや顔で話すコーナーです。

ルーバーとは「羽板と呼ばれる細長い板を一定のすき間を空けて縦又は横に並べたもの」

だそうです。



マンションの転売とかする業者さんだと、そのマンションの印象を良くするために

エントランスだけデザイン性を取り入れたり、造作を作って雰囲気を良くしたり

する事例があると思います。



戸建なんかでも、ポストを取り付ける場所に木の棒みたいなやつをだーっと並べて

おしゃれ感を演出する技を使ってる家もあると思います。私もそういう家を散歩中に

見かけると、つい目をとめてしまいます。



ああいうのがルーバーなのだそうです。



私が持っている物件だと、東京１２棟目と東京１４棟目あたりにはルーバーが

ついてると思います。



東京１２棟目は１階のお部屋が元々工場だったこともあり、窓が大きくプライバシー面で

ちょっと難ありだったので、施工業者さんがリノベの際にプライバシーを守れるよう

木製の囲いを作ってくださいました。



東京１４棟目は「金沢の町家っぽく」というイメージで、エントランス付近に棒を縦に

張り巡らせる処置をしています。なかなかいい感じになったんじゃないかと思います。



今度新しく建てる自宅でも、ルーバーを活用してカッコよく仕上げたいなあとか

思っています。エアコンの室外機がどうしても見えてしまう場所に設置されてしまうのが

避けられない場合は、ルーバーを使って目隠しするのもいいかもしれません。



しかし、ルーバーも気を付けないといけないことがあります。

材質とか塗装方法とかに依存するかもしれないのですが、状況によっては劣化してしまい

定期的なメンテナンスが必要になる、ということです。

東京１２棟目が今まさにその状態になっておりました。



先日、近所なので東京１２棟目の前を通りがかったのですが、目隠しのルーバーが

かなり劣化していることに気がつきました。



塗装が剥げてきており、見た目が残念な雰囲気に・・・。



リノベをやってくださった施工業者さんに写真を送って聞いてみたところ、定期的に

メンテナンスしないと劣化して腐るよ、という話でした。なんてこったーい。

腐るのは困るし見た目が劣化するのも困ります！



ちょうど今、その施工業者さんにご近所の東京１４棟目の屋根の修繕をやっていただいて

貰っているところなので、そのついでにこっちも直していただけます？と相談。

やるなら別日程で予定を組むよという話になりました。



「中からも塗らないとだから日程調整が必要だね」とのこと。

ふふふ・・・なんと今空室なので調整不要です！（空室であることは嬉しくないけど）



こうしてまた出費が増えていくのでした・・・（泣）

最近お金が出ていくことばかりで大変です。ピーピーです。ほんと。



ということで（？）、ルーバーをもっと積極的に使っていこう、という思っていた私に

ルーバーのメンテナンスも大事だし、ルーバーのメンテナンスをそもそもしなくて

いいような素材を選ぶことも大事だぞ、ということを理解できたイベントでした。

（あとルーバーという単語を覚えられました）



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