東京１２棟目の館銘板も設置完了！

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東京１２棟目に館銘板を設置しました。現場は見に行けておらず写真で見ただけですが

いい感じに仕上がっておりました。ありがとうございます！



先日、東京１４棟目の館銘板を作成した話を書きました。こちら設置まで無事に

完了しております。現場を見に行きましたが、なかなか良い感じに仕上がって

おりましたので満足でした！



東京１４棟目と東京１２棟目の館銘板の両方のデザインをデザイナーさんにお願いして

おりましたので、東京１４棟目が終わったら残るは東京１２棟目のみです。



実はここで、デザイナーさんとちょっとした行き違いがありました。

東京１４棟目は写真撮影もあるので早めに作らないといけないというお話になったので

デザイナーさんは「東京１４棟目を先に作って設置する、東京１２棟目は後から作って

設置する」みたいな優先順位になっていました。他方、私は「東京１４棟目と

東京１２棟目を同時に作成・設置する」というイメージで考えておりました。



ここがかみ合っていなかったため、デザイナーさんにて館銘板を設置いただくことに

決まった際、デザイナーさんは「東京１４棟目のみデザイナーさんの手元に発送」という

想定をしていたのですが、私は「東京１４棟目と東京１２棟目の両方をデザイナーさんの

手元に発送」ということで捉え、手配をしてしまいました。



手配した後やり取りしていて、違和感を感じたデザイナーさんが確認をした結果

ここの行き違いにお互いが気づき・・・デザイナーさんが両方とも看板設置の手配をする

ということで話は落ち着きました。説明不足での行き違いなので、東京１２棟目の

設置はサービスで行うとのことです。申し訳ないから請求してくださいと伝えましたが

請求しないと言われてしまいました（汗）

申し訳ないので、支払の時に気持ち多めに振り込もうかな、と思っています。



東京１４棟目の館銘板はオーダーメイドで作りましたが、東京１２棟目の館銘板は

既にあるテンプレートの中にデザイナーさんが作成してくれた原稿の通りの文字を

入れる形となりました。でもこれもなかなかおしゃれでいい感じです。



どこの業者さんに頼んだら、こういう看板のテンプレートがあるとか、そういうのを

わかっていない私があれこれ悩むより、ちゃんとそういうことをわかっている人に

お願いして提案してもらうのが楽でいいなあと思った次第でした。



発注したものの、業者さんからのメールが何かのフィルタにかかってしまっているのか

全く受信できないというトラブルがありました。私→業者さんにはメールが届くものの

業者さん→私にはメールが届かない、という状態でした。メールの返信がないけど

入稿データの送り方は注文したサイトに出ていたから、そこにデザイナーさんから届いた

入稿データのメールを転送したところ、業者さんがデザイナーさんにもCcを入れて

返信してくれて、メールのトラブルに気が付いた次第でした。結果として連携は

取れたので良かったのですが、メールなら確実ってわけでもないのだなと改めて認識。

過信しないよう気を付けなくては。



そして先日、デザイナーさんのところに看板が納品されました。日程を調整して

設置に行きますということでしたが、土曜日に無事設置まで行っていただいたという

報告を写真付きメールでいただきました。早速拝見しましたが、いい感じです。

いろいろと骨を折っていただき、ありがとうございました！



これで館銘板がついてない物件はなくなったはずです。

郵便配達の方や宅配便、フードデリバリーなどの方にもわかりやすくなったはず。

小さな改善を続けていきたいと思います。



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隣地との境界立ち合いをしてきました。

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昨日は東京１２棟目の境界に関する隣地立ち合いに行ってきました。

売却されるようです。うーん、隣だったらちょっと無理してでも買いたかったなぁ。



人は必ず死ぬ動物です。死ぬということは相続が発生するということになります。

そして相続がある限り、不動産の動きが止まることもないのだろうと思います。



私がこれまで購入した東京の不動産のうち、相続が絡んでいたのは東京３棟目、

東京７棟目、東京１１棟目、東京１２棟目、東京１３棟目、東京１４棟目（仮）です。

結構多いですね、相続案件。そして相続系に関しては、人によっては「早く手放して

決着をつけたい」という思惑が絡むので、安く手に入ることも多いです。

（業者さんとグリップする信頼関係は必要ですけど）



できることならすべての相続案件に首を突っ込んで安いものを買いたいと思う

強欲な私ですが、今回はそんな案件に首を突っ込むことができなかったお話なのかも

しれません。詳細はわかりませんけど。



ある日、管理会社さんからレターパックが転送されてきました。全然身に覚えがない

ところからのレターパックです。管理会社さんのところに東京法人の本店をおかせて

いただいているので、その法人本店に送ってくるってことは、謄本をあげて何かしらの

連絡をしてきたい人だということは類推できます。そしていつものＤＭであれば、

レターパックで送られてくることはないでしょう。つまり、何かしら大事な連絡である、

ということなのでしょう。管理会社さんはそう判断して、いつもの月に１回の転送とは

別のタイミングだけど、転送してくださったようです。



内容を見ると、測量事務所さんからのお手紙でした。東京１２棟目の境界画定のための

隣地立ち合いをお願いしたい、という内容。おぉ、そういう話ですか。ご近所づきあいは

大事なので、これはちゃんと対応しなくては。



指定の日時はたまたま予定もなく動けそうでしたので、この日でＯＫと回答することに

しました。で、書類を見ながらふと思いました。管理会社さんにも同席していただいて

そのついでに東京１４棟目（仮）の内見をしてもらおうかなと。管理委託する予定ですし

東京１２棟目と近いので場所を見てもらうのにもよいでしょう。あと、ここしばらく

お会いして話をしてないので、ランチでもしながら募集状況の手ごたえとか最近の

各物件の状況など伺えればいいかな、と思ったわけです。



ということで、管理会社さんにも同席をお願いしたところ、ご快諾いただきました。

フットワーク軽くて助かります。



そして昨日が立ち合いでした。現地で土地家屋調査士の先生とご挨拶したあとは、

境界石の確認です。



現地で説明を受けながら気が付いたのですが、どうやら私が資料の見方を間違っていた

ようで、思っていたのと逆側の隣地でした。ぬぅ、こっちは購入できれば地続きだから

超メリットがあった場所なのに・・・。そこはまず隣地の謄本あげて、買ってくれそうな

法人名義だったらその法人に連絡とる努力をしようよ！隣地なら多少高くても

購入検討しましたよ。



たぶん、境界の確定まで動いているのであれば、もう売却先は決まっているものと

思われます。うー、欲しかったなあこれ・・・。



一応、土地家屋調査士の先生に、もう売却決まってるんですかと聞いてみましたが、

その先生は状況を把握できていないとのことでした。もしまだ売却先が決まってない

ようであれば、ぜひ声をかけてくださいとは言っておきましたが・・・果たして。



ポストに封がしてあり、お住まいになっている雰囲気はなかったので、おそらくは

これも相続案件なのでしょう。相続はうまく立ち回れば結構安く購入できることが

多いので、今回そういうところにうまく入り込めなかったことが悔やまれます。



境界に関しては、境界のビスを新たに打ち込んでくれるとのことであったりと、

こちらにとってもメリットのあるお話もあり、そこはよかったです。

雨どいが一部越境しているので、将来的に解消する覚書を取り交わしたいというお話も

ありましたが、まあこれもよくある話なので構いません。取り交わしましょう。



そのくらいで、特に波乱もなく普通に終了しました。

後日、取り交わす書類が送られてくるので、署名押印すれば終了です。



土地家屋調査士さんとの打ち合わせ終了後、現地状況を確認。雨どいが途中外れてる

箇所がありましたので、そこはつなぎなおしました。単純に外れてるだけだったので

別に工具とか必要なかったからよかったです。



その後は管理会社さんとランチして情報交換。やっぱ直接話を聞くことでいろいろと

知らなかった情報が出てくるものですね。大変有意義なランチミーティングでした。

内容については、物件ごとに分けてそのうちブログに書こうと思います。



管理会社さん、お付き合いいただきありがとうございました。



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東京１２棟目、お申込受領で久々の満室返り咲き予定！

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東京１２棟目、お申込をいただけたようです。首尾よく審査が進めば、民泊が死んで

全空になった以来の久々の満室です！１年半ほどかかってしまったなあ。反省。



東京１２棟目は自宅から徒歩１０分圏内の物件です。リノベ費用を含めた利回りは

残念ながら１０％を割ってしまうので、収益性としては正直ちょっと微妙ですが、

珍しく再建築可能であるという点を考慮すると、まあ決して悪いものではないと

思っております。１０％切ってるとはいえ、９％後半の利回りは維持できています。



ただ、このくらいの利回りの物件を購入する場合は、リノベーション資金の金額も

少し考えないといけないなあという気持ちはあります。東京１２棟目は全額借入を

しましたが、１０年なので収支に対しての返済比率が微妙に高いなと感じています。

ある程度手元資金を入れるなどの検討が本来なら必要だったなあと思うところも。

東京１２棟目を買った頃は、とにかく買え買えムードであり、勢いでバカスカ買っていた

時代だったので、まあ今となっては仕方ありません。



民泊をやりたい人に相場より高い家賃で貸して、当初は利回り１０％を超えていました。

しかし、コロナ禍で民泊が振るわなくなると、２０２０年の夏前後で解約となってしまい

その後入居付が進まずにおりました。



進まなかった理由は簡単で、私が高めの家賃を取るためにどうしたらいいかを下手に考え

中途半端にその軌道修正をできないまま動いていたからです。



ちょうど東京８棟目が満室になっていたので、東京８棟目のサテライトとして

募集すれば、ペット多頭飼いとコミュニティを前面に押し出して高い家賃を確保できると

見込み、その線で家賃設定やコンセプトを決めて募集を開始しました。この段階で、

相場より高い家賃になっているわけです。



しかしその形で動き始めた矢先に、東京８棟目で退去ラッシュが発生。一気に３部屋も

抜けてしまいました。こうなると、東京８棟目をまずは埋めなくてはという話になり、

東京１２棟目は高い家賃のまま放置プレイされることになってしまうのです。

ここで放置した私が一番の戦犯です。



ようやく東京８棟目が埋まり、それ以外のお部屋もぼちぼちと正常運転に戻りつつある

状況になった時、はたと気が付きました。東京１２棟目このままじゃ絶対埋まらない。

テコ入れしないとと思ったりもしたのですが、富山１棟目とか札幌８棟目、札幌９棟目

などなど問題児は他にもいたので、そっちの対応を先に行った結果、放置プレイが

続くことになります。



本当にダメだなと思ったのは、東京法人の決算が出た昨年の９月でした。

結果として減価償却の取れすぎが原因とはいえ、東京法人は最終赤字に転落します。

東京１２棟目がちゃんと埋まっていれば、赤字になどなることはなかった・・・。

そう認識したので、昨年１０月から本当にまじめに募集条件を改定して、現実的に

埋まる家賃にしようと決め、活動を再開した次第です。



幸い、１１月くらいに東京の賃貸がドバっと動いた時期がありました。この時に

家賃が安い方の１部屋は無事に埋めることができました。あとは家賃が高いけど

条件がいい１部屋が埋まれば満室に返り咲きです。



しかしここでオミクロンが流行し、再び停滞ムードに陥ります。

コロナに翻弄され続けている不動産賃貸業会。遊ばれています。



残った１部屋は、肌感覚としてはちょっと家賃高めかなという気もしております。

しかし、新築同様にリノベした使いやすい３０平米の１Ｒということもあり、

あまり安売りしてもなあという気持ちはありました。ちらほらと内見や問い合わせも

ありましたので、もうちょっと粘ろうかなという判断と家賃下げちゃおうかなという

判断とで揺れ動いていました。



そんな中、管理会社さんがフリーレントつけてみたらどうでしょうと提案してくれて、

それじゃあということでフリーレントをつけて初期費用を軽減することにしました。



そしてとうとう、Ｘデーが訪れます。管理会社さんからＬＩＮＥで「仲介業者さんが

東京１２棟目の建物登記が見つからないため、家屋番号を教えてほしいと言われている」

「２８日入居で話を進めている」という連絡をいただきました。


ん？なんかこの文言見ると、入居申込貰って審査が進んでる感じなの？特に聞いた覚えが

なかったけど、申込が入っているのであればとても嬉しいです。



家屋番号をお伝えするとともに、申込をいただいたということですかと確認。

申込を貰っているとのことでした。北の大地にお住いの２０代女性が東京に勤務予定で

お引越をするということでお申込をいただいたとのことです。

民泊の方が残置物として置いていった家具家電もそのまま使いたいとのことでした。

フリーレントにより初期費用が軽減できることが決め手になったらしく、管理会社さん

さすがの提案力だなと思いました。ありがとうございます。



で、このやり取りをした後、遅ればせながら送金明細のメールを確認したところ、

そこに「お申込いただきました」と書いてありました。あ、ここに書いてあったのね。

もう伝えたよねと言わんばかりのＬＩＮＥだったので戸惑ってましたが、メールを

見落としていたポンコツは私の方だったようです。失礼しました。



昨日書いた仙台１棟目と、今日書いた東京１２棟目。２部屋入居申込があったので

ようやく稼働率が９０％台に戻ってきました！長かったなあ、ここまで戻すのも。

２０１７年〜２０１８年に調子に乗ってバンバン物件買って、その買ったやつの中に

稼働率が上がらない物件が混ざっていたことで、稼働率が上がらない状態が続いて

おりましたが、ようやく挽回し始めた感じです。



東京は残りの空室が東京６棟目の１室と東京８棟目の１室で合計２室です。

東京６棟目さえ何とかなれば、東京８棟目はあまり心配しなくて良いはずです。

久しぶりの東京完全満室目指して、私もできることをやりたいと思います。

関係者の皆様、いつもありがとうございます！



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この私が申込をお断りすることになるとは・・・。

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東京１２棟目、残りの１部屋にもお申込をいただきました！

・・・が、どうしても厳しい内容だったのでお断りしてしまいました（汗）



基本的に私は審査ゆるゆるで、そんな属性の人入れちゃって大丈夫！？と聞かれるような

普通の大家さんだったら審査ＯＫにしないタイプの方でもＯＫする傾向があります。

これは、札幌でかなり厳しい条件の物件を過去に保有していた時（特に札幌２棟目）に

選り好みなんてしてたら何一つ埋まらないだろうという時代があったことが大いに

影響していると思います。あの頃は「この人、保証会社さんの審査に落ちたけど、

どういう条件を出したら比較的リスクを下げて入居して貰えるだろうか」という

発想でしたから。そしてその発想が頭に染みついてしまい、脱却できておりません。



そんな私ですから、長らく苦戦していた東京１２棟目にお申込が入ったとあれば、

どんな条件でもどうやって入居をして貰うかを考えるのが当然と思っておりました。

自分でもそういう組み立てにするのは間違いないだろうと。



しかし・・・今回のお申込はさすがの私も「それは審査ＮＧにします」と言わざるを

得ない状況でした。



気になるポイント１：中型犬を飼っている

東京８棟目ならむしろウェルカムなのですが、東京１２棟目はペット対応の仕様でもなく

しかも空室は２階です。うーん、これってどうなのかな？ワンちゃん快適に過ごせるか？

あと躾とかできてないと、部屋をグダグダにされてしまいそうという懸念もあります。



気になるポイント２：海外の方で、帰国のために前の住居を解約

外国籍の方でも私は気にせずご入居いただきますが、帰国することが前提となると、

コロナが落ち着いたら短期で解約して母国に帰るということにならないかなと・・・。

わざわざ、短期での解約が見えている方に対してお貸しする必要がないような、

というのが大家の立場で思うことです。



気になるポイント３：急いで探している

ポイント２で書いたことと多少重複しますが、このコロナ禍の中で帰国しようと

考えていること自体に、やや計画性について疑問を持たざるを得ないのですが・・・

住居を解約してしまったから急いで次の住居を探さなくてはならない、という話もあり

これまた賃貸物件探している人の鉄則「急いで探す人はいろいろとリスクが高い」に

モロに当てはまってしまうよねと。もしかしたら岸田首相が外国との往来を遮断した

ことで帰国できなくなったのかなという気もしますので、そうだとしたら計画性ではなく

国の政策に翻弄されたかわいそうな人ということになります。でもそうだとしたら、

岸田首相が渡航制限を解除したらすぐ出て行ってしまうことも予想されますので、

やっぱり微妙だよねと。



気になるポイント４：緊急連絡先

義理のお兄様が緊急連絡先とのことです。外国籍の方なので肉親が緊急連絡先に

なれないのは仕方ないとは思いますが、家族構成が今ひとつイメージできません。

日本人女性と結婚されているのかしら？だとしたら２人暮らしするのかしら？

パートナーと一緒に帰国する予定？わからないことが多くて不安になります。



上記のような内容を踏まえ、管理会社さんとしては「見送り」を推奨されています。



私としては、長く住んでいただける可能性があるのであれば、あらゆる方法を考え

前向きに善処するのですが、今回の方は上記のような状況証拠から類推すると

すぐに退去になってしまう気がしてなりません。



短期で退去され、挙句ペットが部屋をボロボロにしてしまうという最悪の未来が

訪れる可能性を否定できない以上、今回のお申込は申し訳ないですがお断りとさせて

いただくしかないのかな、と思っております。



この話を動物好きなお友達にしたところ「中型犬をどうするつもりなのか」

「無責任さに怒りがこみあげてくる」というコメントもありました。確かにそうですね。

ワンちゃんどうするつもりなんだろう？ちゃんと引き取り手いるのかしら？

ちゃんとお話をすれば、実はきちんと考えていますという話なのかもしれませんが、

今ある情報から想像する限りでは、無責任である可能性も否定はできない状況です。



ワンちゃんが吠える声について、１階の住人の方が迷惑と感じる可能性も考えられますし

やっぱりリスクとリターンの天秤がリスクに偏り過ぎていると思います。

総合的に考えて、ちょっと厳しいな・・・と。

せめて長期入居につながるのであれば考えるのですが。



ということで、基本的なポリシーとは逆行してしまい残念なのですが、今回はお断りに

することにしました。入居申込は喉から手が出るほど欲しいので残念ですが・・・。



また良いお申込が入ることに期待したいと思います。



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東京１２棟目にもお申込をいただくことができました。

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苦戦していた東京６棟目に続き、苦戦していた東京１２棟目にもお申込が入りました！

単身物件が多少動き始めた兆候なのでしょうか？ありがたいです。



管理会社さんより東京６棟目のお申込があった旨の連絡があったことを昨日のブログに

書きましたが、その時にいただいていた連絡はそれだけではありませんでした。

冒頭にも書いた通り、苦戦していた東京１２棟目にもお申込をいただくことができた、

ということも記載されていたのです。これまたありがたい！



お申込をいただいたのは、安い方の部屋です。当初、東京８棟目のペット多頭飼い物件の

系列として利用することを想定し、家賃をかなり高めに設定しておりました。しかし、

ペット多頭飼い物件自体に空室が出てしまい、そっちを埋める方が先決になってしまい

その高い家賃のまま放置プレイ気味に。そりゃあそんなんじゃ決まらないですよね。



他の空室が少しずつ減ってきて、東京１２棟目のことにも気を配ることができる状態に

なりましたので、家賃を多少下げて様子を見ることにしました。しかし、それでもまだ

近隣相場より少し高めの状態。ここは最初に借りてくださった方が民泊を運営しており

家具家電を退去時に置いていった経緯がありました。家具家電がある分少し高めにして

家具家電の撤去要請があればその時家賃含めてどうするか考えよう、みたいなことを

考えていたのですが、そんなこと言ってもやはり家賃が高いという印象になります。

まあなかなか引き合いは来ないですよね。



いつしか、問い合わせが来ないことが当たり前になってしまっている自分がおりました。

東京６棟目の方がやばいとか、実際そういうところはあったにせよ、自分に言い訳をして

サボっていたことは否めません。



これはまずいぞと思ったのが、前期の東京法人の決算書を見た時でした。なんと言っても

赤字って出てしまいましたから。これはインパクトあります。申告する段階では時間が

なかったのでそのままチェックせずに出してしまいましたが、その時の営業赤字の幅が

ちょうど東京１２棟目が埋まっていれば赤字にならない形だったのです。となると、

東京１２棟目を埋めることをサボらずにちゃんとやっていれば、決算書の見た目が赤字に

なってしまい、頭を抱えることもなかったってことか・・・。



後日、この赤字は減価償却が過剰であることが原因と分かったので、ちゃんと説明がつく

内容であることはわかったものの、パっと見た時に赤字に見えてしまうほどに売上額が

減っているという事実はちょっと厳しいなあと思いました。そんなわけで、いつまでも

サボってないで東京１２棟目も妥当な家賃にして埋めなくては、と思ったわけです。



東京６棟目と同じタイミングで、東京１２棟目ももう一段家賃を下げて、これなら

選択される可能性があるだろうと思われる水準に持っていきました。それでも当初の

１ヶ月くらいは反響が鈍くて厳しかったですが、今回ようやく成果が出てお申込に

繋がった、ということになります。良かったです、ほんと。



お申込をいただいた方は親元から独立される若い社会人の方でした。管理会社さん曰く

保証会社さんの審査は問題なく通るであろうとのことです。二階の高い方の部屋の方が

明らかに条件は良く、その分家賃が高いのですが、そちらではなく安い一階が埋まったと

いうことに、市況の流れのヒントがあるのかもしれません。安いお部屋の方が動きが良い

可能性があるなと。まあ少ないサンプルなのでどこまで本当かは自分でもわかりません。



何にしても、お申込をいただけたというのは大変ありがたいことです。良かった。

稼働率向上を考えた際に問題となっていた東京６棟目と東京１２棟目に、一気にお申込が

きたというのは、市況の風向きが変わってきたということなのかもしれません。

この流れで一気に進んでくれれば良いのですが・・・。



ご尽力いただいた管理会社さんに改めてお礼申し上げます。ありがとうございました。

残り１部屋、なんとか決まりますように。



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