2019年02月16日

突撃!隣のノンバンク!

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仕事を早めに切り上げて、ノンバンクさんと打ち合わせをしてきました。

やっぱり抱き合わせCを失ったのがでかすぎます・・・。



元々は、東京11棟目(仮)となる物件が建蔽率オーバーであることから始まった

今回の「ノンバンクさん抱き合わせ騒動」。ざっくり言えば、本部に稟議を上げるに

あたり、東京11棟目(仮)だけだとロットが小さすぎるというのが事の発端でした。

建蔽率オーバーなのでノンバンクさん以外では融資の対象になりません。そうなると

抱き合わせで何か他の物件を持っていくしかないということになります。



いろいろと情報を集めて回り、ようやく抱き合わせ候補を4つばかり決定しました

うち1つの抱き合わせ候補はノンバンクさんにもっていくには惜しい普通の物件なので

それはメインバンクさんへ、残りをノンバンクさんへという流れにしました。

(抱き合わせ物件A〜Dの詳細は過去ブログ参照)



しかし、抱き合わせの大本命であるC物件が現金客にさらわれるという非常事態発生。

まじかー、これ絶対今回の候補の中で一番儲かる案件という自信があったのに。

「お話した通り」とか元付さん言ってたけど、現金の買付が来たらひっくり返すなんて

聞いてませんってばorz



物件Dについては、調査を進めるにつれて、お金をかける割には実入りや客付の観点で

どうなのかなーと思うようになってしまったので、そうなると物件Aか物件Bが

本命になります。でも本当は物件Bはメインバンクさんに持ち込みたい・・・。

しかし電話口では物件Aは利回りが低く担保評価が出ないと言うではありませんか。

そうなると本命+物件Bの組み合わせで持ち込まざるを得ないんだけど、リフォーム代を

別途借りないといけなくなるし・・・。と言う感じで頭がパンクしそうな今日この頃。



そしてノンバンクさんから「借入が以前審査した時とだいぶ状況が変わっているので、

ヒアリングさせていただきたい」という連絡をいただきました。というわけで、

時間を作って突撃です。



ノンバンクさんの担当の方は、もう何回もやり取りをしている気心知れた間柄。

普通の審査のやり方ではそれは聞かないよねということも、探りを入れる形ではなく

ズバッと聞かれます。最初の審査の時は「申告いただいた内容以外に借入ないですか?」

という聞き方だったのが、最近は「信用情報の件数と合わないです」という感じです。

こちらとしても、ぶっちゃけベースで話せるので気が楽です。



抱き合わせに関しては、やっぱり先方もCが良かったので、本命+Cでいきましょうと

提案するつもりだったようです。そしてAの評価が出ないのはやっぱり変わらず。

この段階でDへの気持ちはだいぶ冷めているので、苦渋の選択ですが、Bを抱き合わせに

せざるを得ないようです。



借入については一通り資料を用いて説明。先方の持っている(と思われる)信用情報とも

合致したということで、こちらは問題なさそうだということでした。



基本、私の場合は共同担保は取らずに2割の頭金で実行いただきたいという依頼を

受けているため、その方式とつじつまの合う資金計画であることが求められます。

スルガショック後なので自己資金のエビデンス確認が厳しくなったのかなと思って

その点聞いてみたところ、やっぱり厳しくなったようです。原本での確認が必須と

なっているとのこと。あー、やっぱり厳しくなっていますね。悪いことして融資を

引っ張っていた人は恐らくこれで全滅ではないかな・・・?



そして東京11棟目(仮)はお風呂がないので、お風呂を付けることを融資条件として

提示されるだろうという話もありました。そうなると、物件の頭金と諸経費、それに加え

お風呂を付けるリフォーム分の自己資金がないと、融資のつじつまが合わないことに。

「リフォームは融資を・・・」と口走ったら、担当の方が「融資受けるんですか?」と

微妙な表情で聞いてきたので「いや、現金で・・・」と答えざるを得ず(苦笑)

融資前提だけどその分のお金はあるという形で見せられるよう、手元のお金を集めて

どこかの通帳に入れておく必要がありそうです。持株会など動かせない資金も含め。

ちゃんと計算しておかないとだな、これ。



「今の状況であれば、今後も融資はできると思います」と担当の方が仰っていたので、

まずはそれを励みに、今回うまくいくように計画したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:53 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月05日

ノンバンクさんに持ち込む抱き合わせ案件がようやく固まる。

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抱き合わせ物件の捜索から始まったここ一連の物件情報集め。昨日の内見を踏まえて、

ようやく私の中で「これとこれを主軸に据えよう」というところが決まりました。



某ノンバンクさんから「東京11棟目(仮)だけだとロットが小さい」「別の案件と

一緒に持ち込んでくれないか」というなかなかすごいリクエストを受けまして、

急遽物件を探し始めた私。心当たりのある仲介業者さんや大家さん仲間に片っ端から

声をかけて、結果として15件くらい物件情報をピックアップしました。



一応、私なりに優先順位をつけて、これらの物件をノンバンクさんに情報展開。

評価していただいている間に、現地調査や指値などの可能性を探ることにしました。



現地調査を行ったものは以下の通り。



【物件A】

利回りは今一つだけど、ターミナル駅徒歩圏で容積率が余っている小さな戸建です。

一般の金融機関さんでも融資は通る気がします。

現地調査の様子はこちらのブログ記事の中盤をどうぞ。



【物件B】

自宅徒歩圏の小さな物件です。指値が通ってリノベ後利回り10%が狙えるラインに。

一般の金融機関さんでも融資は通る気がします。



【物件C】

自宅徒歩圏の再建築不可の長屋群です。指値は厳しいものの、6部屋中5部屋の

現行稼働率で利回り15%。ノンバンクさん以外で融資は厳しいです。



【物件D】

進出したことがない区の再建築不可の物件。リノベ前提で10%〜12%は回ると

想定しています。ノンバンクさん以外で融資は厳しいです。



それ以外の物件まで全部現地調査をすることはできませんでした。逆に言えば、

情報を集めた中でこの4つが目を惹いたということになります。



物件AとBは先週末に現地確認済み。物件CとDを今週末現地確認してきました。



物件Cはネットの新着情報を見て違和感を感じた物件です。「住宅用地」と出ているのに

どう見ても接道的に再建築不可に見えます。坪単価が異常に安いのもあり、何だろうと

思って元付と思われる業者さんに電話してみました。



そこでわかったのは、この物件は再建築不可で、敷地内に40平米前後の長屋が6戸

並んでいるということ。そのうち5戸が賃貸中で、1戸が空きになっているということ。

全然「住宅用地」じゃないよねとツッコミを入れたくなりましたが、そのおかげで

瞬殺案件になっていないんだろうなと思ったので、よしとします。



元付業者さんはうちの近所の不動産業者さんです。宅建番号もそこそこ古いので

地場でやってる人なんだろうと想像していました。電話で「まずFAXで物件情報を

いただけますか」と連絡したものの「大事な話なので対面でお渡ししたい」という

リアクションでしたので、たぶん地場で真面目にやってる業者さんだろうと予測。

こういう業者さんの場合、札束でひっぱたくのは逆効果で、誠実にふるまった上で

とにかく買付1番手を迅速に勝ち取ることが大事です。でん兄もそんなことを

昨日のブログでたまたま書いてます
が、私もまさにその通りだと思いました。



こちらの業者さんに会って話をすると、今回の対象物件は再建築不可な上に前面の

通路の持分もなく、かつ通路利用の承諾書も貰えていないとのことでした。

完全な囲繞地で、囲繞地通行権が生命線と言うことになります。ただ、近隣と地主さんの

折り合いが悪いわけではないようなので、ハンコを押すことで権利が永続化することを

恐れているのかもしれません。時間をかければ軟化する可能性はあるなと思います。



そして現地確認。うん、だいぶ状態は悪いです。外壁はトタンでベランダは腐っている

ところが見受けられ、利用は危険と思われます。建物も傾いているのがわかります。

ユニットバスは仮設トイレみたいな形状のボックスで軒下に置かれていました。

まともにやり直したら300万以上になりそうです。



さて、どうするか・・・。



現時点で収益が取れていること、このスペックの物件にお住まいの方は恐らく高齢者で

今後も退去は少ないと思われること、今空いている1部屋は修繕せず貸さなくても

5部屋だけで十分収支は良くなること、裏手の家をどれか購入できれば大化けすること、

など考慮して買付を入れることにしました。自分の目の届く場所で、家賃相場の雰囲気も

わかります。比較的やりやすいだろうと判断しました。



物件Dは23区内ですが、私があまり知見がないエリアです。東京4棟目を売ってくれた

業者さんが出してくれた物件リストの中で、比較的良さそうに見えたので検討対象に

することにしました。



建物が大きく、元々共同住宅の登記になっていたので、寮みたいな感じなのかなと

思っていました。その予想は割と正解で、現地に行ってみると建築業者さんの

資材置き場兼作業場兼寮という感じでした。



ただ、これもやっぱり建物の状態が悪いのです。床が抜けるんじゃないかと心配になるわ

各部屋にトイレがむき出しでついているわ、床の基礎が丸見えになっている箇所があるわ

なぜか部屋番号が漢数字だわ、等々ツッコミどころが満載。



指値入れないと取り組めないねという判断、およびこの物件のある地域が地元だという

業者さんから情報を集めた結果、賃貸でリニューアルしてもやや引きは悪いだろうと

想像がついたため、少し優先度を下げて様子を見ることにしました。



現地調査をした中で、やっぱりノンバンクさんに持ち込みたいのは再建築不可などの

難がある物件だと思います。ですので、物件Cは最優先で検討いただくことにします。



物件Bは普通の金融機関さんでも検討して貰えると思うので、ノンバンクさんに

ぶつける案件としては一旦除外。



物件Aも普通の金融機関さんで検討して貰えるとは思いますが、利回りとの兼ね合いで

長期の融資を引きたいと考えます。ノンバンクさんは割と長めの融資を出してくれる

傾向にあります。例えば東京4棟目なら25年、東京6棟目なら30年といった具合。

昭和40年代とか昭和20年代の木造でもこれだけ融資期間を取るってすごいですよね。

というわけで、物件Aは一旦ノンバンクさんで借りて、最後同じ年数を保ったまま

他の金融機関さんで借り換えるという方法も良いかなと思っています。



そんなわけで、元々購入予定だった東京11棟目(仮)・物件A・物件Cを本命として

物件Dをこれらの評価が出なかった場合の対応要員とすることにしました。

物件Bはメインバンクさんにぶつけちゃいます。



方向性は整理できたものの、ノンバンクさんで既に物件の評価を進めていたら

この優先度とは違う形にせざるを得ないかもしれません。というか、1週間経っても

何の返事もないって、かなり遅い部類に入ります。このノンバンクさん、返答は

早いはずなんですけどね・・・。



気になって電話してみたところ「月末月初が重なりまだ見れていない」との回答。

今週中には必ず見ますということでしたので、上述した通りの優先度で進めてほしいと

お伝えしました。ま、ある意味物件Cの検討が間に合ったので良かったということで。



どのような結果になるか、ドキドキしながら待ちたいと思います。

まあ、あちらから「もっと増やしましょう」と言ってくるくらいなので、きっと

融資は何とかなるんじゃないかと期待したいところです。



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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月28日

本命物件と抱き合わせ物件の現地調査。

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昨日はいつもの施工業者さんと共に、しんちゃんこと東京11棟目(仮)の現地調査を

行い、その後抱き合わせ物件の選定の為の現地調査を行いました。



午前中は部屋の片隅に30センチくらいに積み上げられている、溜まりに溜まった書類を

気軽な気持ちで片付けはじめるも全然片付かず、絶望感だけが残りました。

嗚呼、今年は早く確定申告を終わらせようと思っているんだけど、それもなかなか

現実にできずに過ぎていくのだろうか。



義母の誕生日が今日なので、お昼前に嫁ちゃんと誕生日プレゼントを調達に出かけ、

首尾よく手配が終わったところで、私は嫁ちゃんと別れて不動産のお仕事モードへ。



まず、いつもお願いしている施工業者さんと一緒に、しんちゃん物件の下調べを実施。

私のこれまでの経験から考えれば、たぶん大きな問題はないだろうと予想をして

おりましたが、施工業者さんも同じ見立てでほっとしました。東京3棟目よりも良い

状態だったので、まあ問題はないだろう、と。一部、建物が傾いているせいで、サッシが

斜めに開いた状態になってしまっていることが気になったくらいでした。

隙間が空いている



モルタルのヒビを補修しつつ外壁を塗装し、サッシは酷い箇所はもしかしたら交換も

やむなしかもというお話でした。うーん、サッシ交換はお金かかるから、できれば

うまく誤魔化しきりたいところですが、ダメなら仕方ないですね。プロの判断に

委ねたいと思います。



ちなみに社長から毎回のように「東京3棟目より全然状態はいいよ」と言われるのですが

そんなに東京3棟目って状態悪かったのね・・・(汗)



あと、建物の周りをじっくり見ていて気が付いたのですが、裏に再建築不可のそこそこの

広さの更地があるんですよ。これ、たぶんしんちゃんとセットにしたら、再建築可能に

なりますよね?20坪くらいありそうだから、アパート1棟建つんじゃないですかね?

仲介業者さんに、繋がるかどうかの確認を依頼しました。地場の業者さんなので、

所有者の方やここまでの経緯もご存じのようです。ちょっと期待したいなあ。



ここでしばらく施工業者の社長さんと雑談していたのですが、次の目的地である

抱き合わせとなるバンゲリングベイ的な物件(詳しくは昨日のブログをご参照)の

候補になる物件に移動する時間に。社長「俺もついてくわ」と同行してくださり、

二人で次の目的地へ。



抱き合わせに関しては、結構いろいろな方に「物件出して貰えませんか?」と依頼し、

いくつか「まぁこれなら妥協できるかな・・・」と思えるモノを出して貰いました。

そのうちの一つが今回のドラクエ相当にあたるしんちゃん物件の近所だったのです。



利回りはあまり高くないのですが、容積率に余裕がある平屋。中はリフォーム済み。

想定家賃で埋まれば表面利回り8%ちょっとくらいです。ノンバンクさんだったら、

まあ30年引っ張れば回らないことはない。あと平屋なので、上に増築したらもう少し

家賃取れるかもしれませんが、工事費考えると現実的ではないかなあ。

収益性は最低限ですが、場所や建物の状態など総合的に見ると面白いと思うので、

候補に入れてみようと思います。



ちなみにこの物件を出してくれたのは管理会社さんで、社長の保有物件です。

売るつもりはなかったけど、困ってるなら売ってもいいよ、みたいな感じでした。

いろいろ無理やり話をねじ込んでしまい恐縮です。



それから、地元に戻って別の物件の調査へ。東京5棟目と東京8棟目を売っていただいた

地元の不動産屋さんの店頭に、もうちょっと価格が下がれば面白いなと思える物件を

見つけていたので、その内見をさせていただきました。



電話をかけると、出たのは売買担当の次期社長。東京8棟目の取引の際に、共に

地主さんと戦った戦友(?)です。下手な駆け引きはせず、急ぎで物件を探しており

この物件が●●●●万まで下がったら買いたいんだけど、とズバリ直球勝負。

「出したばかりなんですよねえ」と苦笑いされつつ、この売主さんに関しては

相続なんだけど特に急いでいない状態だから、ぶつけてみないとわからないです、

でもぶつけてみますよ、という話になり、内見してきた次第です。



指値の希望額はだいたい2割弱程度。その金額で買えれば、再建築可能で表面利回りは

10%以上で仕上がるはずです。最近、低価格帯の物件の値上がりが顕著なので、

まあこのくらいで妥協するべきかなという感じ。



物件自体はたぶんしんちゃんより状態が良いと思いました。たぶん東京3棟目と

同じくらいの工事費で何とかなるんじゃないかな?と予想。



こちらも次期社長と少し雑談して、ぶつけた結果よろしくお願いしますとお伝えして

戻ってきました。



それ以外にも、いくつか物件情報は集まってきているのですが、さすがに全ての

物件を現地で確認するのは時間的に厳しかったです。見に行けなかったものは机上で

判定して、一通りノンバンクさんにぶつけてみようと思います。どれだったら

抱き合わせでいけるか、好みかをヒアリングしてみようっと。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月27日

まさかの「抱き合わせ販売」を求められる結果に・・・ドラクエ3かよ!

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いろいろと困ったことになりました。某ノンバンクさんから、買付を入れて契約した

東京11棟目(仮)に対して「条件を満たさないと審査できない」と言われたのです。



東京11棟目(仮)は既存不適格物件で風呂無しです。建蔽率オーバーとなっています。

ですので、取引行さんのすぐ近くにあるにも関わらず、その取引行さんでは融資を

引くことができないという残念な状態になっています。



既存不適格と言えばノンバンクさん、もしくは漢の現金一括払い。私は当然のように

ノンバンクさんを使う選択肢を取りました。最悪現金で買ってしまおうと覚悟はしての

先日の契約でした。



東京4棟目と東京6棟目の2棟で融資を引いているノンバンクさんであれば、前回の

融資の後「また是非持ってきてください、その時は本部審査になるので●●の借入は

なくしておいていただけると審査がスムーズだと思います」と担当さんから言われて

いるので、たぶん今回も問題ないでしょう。早速連絡して、詳細資料を送付しました。



しかし、いつもなら数日で回答が来るその金融機関さんから、珍しく1週間経っても

連絡が来ません。あれれ?なんか嫌な風向きなんですけど、どうした?不安になり

電話してみたところ、なかなかびっくりな発言が飛び出しました。



「ロットが小さすぎて審査しづらいんです」



え、なにそれ、どういうこと!?ともう少し聞いてみたところ、細かい経緯は正確に

思い出せないので割愛しますが、最近は本部で金額が小さい案件は否認される傾向に

あるようなのです。今回の私が購入する物件も、ロットは2戸と小さいので、単品だと

審査がやりづらい、と。



「現金で買って共同担保として活用して貰うか、別の物件をセットで持ち込んでほしい」

という趣旨のお話をされてしまいました。なにそのドラクエ3が出た時に社会問題に

なった「売れないソフトとドラクエをセットで販売します」みたいな手法。勘弁してー!

確かに手元資金で購入できないわけではないですし、それを考えてもう契約して手付も

打っています。でも本当に手元資金で買うのは避けたいんですけど・・・。



そうなると、急いで別案件を探して抱き合わせで持ち込むという選択肢が浮上しますが

これはこれでそんなに簡単にお眼鏡にかなう案件が出てくるわけもないので、難しい。

利回り星人としては、都内で10%は最低でも目標にしたいですから。



でも、ノンバンクさんなら25年〜30年の融資期間は取れます。私が購入した

東京6棟目も利回り10%強の再建築不可で内装全部修繕済み。このくらいであれば

10%でも30年融資を引っ張れば返済比率は50%前後になります。

その目線で急いで物件を探すしかないのかなあ・・・。焦って購入するとろくなことが

ないですが、ここはひとつこれまでに作った業者さんとのつながりをフル活用して、

何か物件を出して貰うことをまずは考えようと思った次第です。



共同担保がない人は自己資金2割を頭金として出す必要があると言われているので、

私はたぶん2割出さないといけません。逆算して、頭金を出していい範囲で物件を

調達しようとすると、あまり高い物件は手を出しづらいです。1000万前後くらいで

何か物件を探してくることにしようと決めて、懇意にしている業者さんにドカッと声を

かけてみた次第です。



一応、共同担保があれば札幌の物件など地方も検討はできるが、評価が低くなるので

どこまで融資できるかはわからない、というのがノンバンクの担当さんの意見でした。

とりあえずいくつか流してみて、どんな物件ならやりやすいのかを探ろうと思います。



いくつかの業者さんからは、物件がいくつかあるよとご提案をいただいています。

都内で再建築可能な戸建なら利回り9%前後、再建築不可とか既存不適格なら10%、

札幌なら利回り15%目線で立地はやや微妙なもの、とかが今のところ手元には

届いています。再建築不可23区10%の物件とか、普段ならもう一声と言うと

思うのですが、今はちょっと緊急だから多少利回り低めでも目をつぶるか。



東京11棟目(仮)は立地が良いので取りこぼしたくないから、抱き合わせ商品は

若干落ちても仕方ないと割り切るつもりです。そういう買い方するから危ないって

言われるのは重々承知ですので、良い子の皆さんは真似しないようお願い致します。



集めた情報をノンバンクの担当さんに週明けにでも投げて、やりやすい案件があるか

まずは様子を伺ってみようかと思います。



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2019年01月23日

売買契約締結!東京11棟目(仮)の融資付遂行中。

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年末に指値が通っていた都内物件(しんちゃん)、先日契約して手付金を支払いました。

融資付を頑張らないと。



年末になって出てきた案件で、運よく買付順序が回ってきて、運よく指値がほどほどに

通った案件
がありました。投資家仲間の友人から「僕買えないけどいいと思うので

よかったらどうですか」と勧められ、ざっと計算してたぶんギリギリで利回り10%に

乗るかなと判断。元付業者さんに電話したら「1番手の内見が入っている」「3番手で

良ければ、順番に連絡する」となったものの、その日の夕方業者さんから「1番手の方が

検討するとして購入申込しなかったので、良かったら見に来ますか」と声がかかり、

そのまま行って即買付を入れた、という流れでした。



電話で話した感じで、昔ながらの買付順序をちゃんと守る業者さんだということが

わかったので、とにかく一番手で買付を入れてしまえば、あとはしばらく時間稼ぎが

できるなと思った次第です。案の定、買付を入れる中で雑談していると、一番手の次に

二番手の方に電話したけど、今日は都合がつかないということで私のところに出番が

回ってきたと言っておりました。ちゃんと順番を守る律儀なタイプなので、後から

満額の買付が来ても逆転はされないだろうと判断し、そこそこの指値を入れました。

多少押し戻されたものの、希望額の範囲だったので購入を決断した次第です。



この物件、立地がとても良いのです。都内某ターミナル駅から徒歩5分。鉄板立地です。

東京6棟目で立地の良い物件の運営が楽であることはよくわかりました。今回の物件も

軌道に乗ればかなり楽だと思います。利回りはそこまで高くないものの、ギリギリで

10%は超えるでしょうから許容範囲です。ただ、リノベ必須なので、私の見立てより

リノベのお金がかかるようだと、やや収益が悪化する可能性はあります。過去の経験から

このくらいかかるだろうという金額を見立てていますが、しょせんは素人の見立てなので

外す可能性はあります。



この物件、一つだけ難点があります。それは既存不適格であること。金融機関さんが

融資をしてくれない案件となります。私がお付き合いしている金融機関さんの支店が

すぐ近所にあるので、試しにその金融機関さんに聞いてみたのですが「既存不適格は

本部が確実にダメと言うんです」と速攻で白旗を上げてました。



そうなると、現金で購入するか、ノンバンクさんを使うかの二択になります。

ここは迷わずノンバンクさんを使う方向で考えます。ノンバンクさんはこういう時に

スピード感をもって融資判断をいただけます。



年明け、早速電話して融資の相談をしました。ノンバンクさんはあまり異動とか

ないようで、いつも同じ担当さんが対応してくれます。今回の物件の件を相談すると

・金額はもう少し大きい物件の方が金利の優遇がある

・前回審査までは支店で対応できたが、借入総額の関係で今回から本部審査となる

という2点を事前に教えてくださいました。



前者はどうにもならないですが、後者に関しては「今までより審査が厳しくなる」と

いうことを暗に言ってくれているのだと思います。確か、東京6棟目の審査を通した際に

「次はこの辺とこの辺の借入を綺麗にしておいていただけるとスムーズだと思います」

とさりげなく助言してくれたことを思い出しました。



であれば、その辺をまずは綺麗にしないとだなあ。でも今手元にホイホイと出せるお金が

あるわけではないので、別の固めてあるお金からそれを捻出する必要があります。

どう進めたものか。えい、悩んでも仕方ない。正面突破で担当の人に聞いてしまえ。



というわけで、馬鹿正直に正面突破を試みました。担当さんは、まずは事前相談の書類を

送ってください、と。いきなり本部に上げず、支店でチェックしてお話をしながら

問題がなくなったところで本部に上げます、という趣旨のことを言ってくださいました。

うまく通るようアレンジに協力してくれるということだと思います。ありがたいです。



どちらにしても、今固めてある資金(持株会や定期預金など)を流動資金に変える必要は

あると考えています。私もだいぶ借入過多なので、一般的な金融機関さんはともかく、

ノンバンクさんや信販さんの融資がそろそろ厳しくなるのではないかと思っています。

借入額が多すぎる、という審査をする金融機関さんの場合は、私は決して褒められた

属性ではないだろうと自分でも思いますから。



今回の物件を購入する資金が全くないわけではないので、ある程度流動資金を作っておき

最悪現金決済できるようにしておく、借入の返済に使ってノンバンクさんの審査が

通りやすい状況を作る、などのために活用しようと思います。



そんな計画で進めようと決めたので、融資はまだ固まっていないものの契約を行うことと

しました。日程調整して、先週末売買契約を無事に締結した次第です。



仲介業者さんにて売主さんとご対面。お亡くなりになった方の妹さんということで、

けっこうなおばあさんなのかと勝手に思ってましたが、思いのほかお若い方でした。

まだ現役でお仕事してるんじゃないかな?というくらいのご年齢と見受けました。

ご主人とお二人でいらしていたのですが、明るくよくお話をされる売主さんでした。



今回の元付業者さん、事前に契約書を読みたかったのですが、そういう隙を与えてくれず

当日ぶっつけ本番になってしまいました。事前に「土地の売買と言う形で良いですか」と

聞かれた時に「減価償却の兼ね合いがあるので、土地の契約扱いにされるのは困ります」

「無理のない範囲で建物多めにしてください」というリクエストだけはしておりましたが

出てきた契約書は評価証明の金額での案分した価格でした。



他にも、天災があった時に売買契約は無効にするという条項がまるまる削除されていたり

(「土地売りの案件として扱っているから」の一点張りでした)、いろいろと気になる

ところはあったのですが、変にごねて契約が白紙になってもなあという気持ちもあり、

許容できない内容でもないなと判断。何も言わずに押印しちゃいました。



売主さんは「こんなに早く買い手が見つかると思わなかった」と言っておりました。

年末に売り出して、数日で買付が入ったんだから、そりゃあそう思いますよね。

でもそこで指値を断らず、ある程度OKしたということですから、特にこの物件を

持っている必要はなかったということなのでしょう。相続案件ってそういう傾向が

強いです。早く手放して現金化できてよかった、と思っているのでしょう。

「良い人に買って貰えて良かった」と言っていただけたので、その期待に応えられるよう

誠実に取引を遂行したいと思います。



先方の相続登記が終わるのが2月半ばとのこと。そこから残置物撤去を先方の費用負担で

行っていただきます。たぶん2月末の決済となることでしょう。どれだけ手早く段取りを

したとしても、繁忙期には残念ながら間に合わないと思います。でも場所が良いので、

そう苦労せずに決まるだろうなと楽観的にみております。



融資、頑張ってつけようっと。



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