2019年04月25日

いい加減東京11棟目の再生に取り掛からないと。

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東京11棟目と東京12棟目(仮)のリノベ工事の段取りを考えなくてはなりません。

融資の状況などだいぶ変わってしまったので、段取りも変えないと・・・。



元々の計画では、東京11棟目は物件代金のみ融資、東京12棟目(仮)は修繕も含めた

フルローンという計画でした。なので、計画としては先に資金を用意できている

東京12棟目(仮)から着手し、その後東京11棟目という計画をしていました。



しかし、ふたを開けてみれば・・・その予定はだいぶ崩壊気味。

東京11棟目はなけなしのお金で現金決済、東京12棟目(仮)は融資審査に難航して

物件価格+αの金額で再度調整に入っていただいているところで、決着にはまだ時間が

かかりそうです。最悪こちらも別の形での資金の用立てを考えなくてはなりません。



まず、東京12棟目(仮)の資金調達が不透明である以上、所有権移転が済んでいる

東京11棟目を先に着手する方針で考える必要があるでしょう。東京12棟目は

後回しにしたいと思います。



次に、その資金調達です。東京11棟目の近所に取引している金融機関さんの支店さんが

ありまして、融資もリノベ資金だけなら検討可能と言っていただいております。本体は

残念ながら建蔽率オーバーなのでNGでした。ですので、計画を作ってこちらに融資を

打診するのが良いかなと考えております。



あとは、並行で東京4棟目を売りに出しています。こちらも価格を下げたことで反響が

だいぶ得られるようになってきました。融資が通らないから形にならないものの、

買付自体はぼちぼち入ってきているようです。そんな状況なので、工事が終わるまでには

売れると思うので、それを当て込んで見切り発車できるだろうと考えております。



東京12棟目(仮)よりも東京11棟目の方が立地的な優位性もあります。

この状況になってしまった以上、東京11棟目のリノベ資金の目処を立てることに

注力した方がいいだろうと考える次第です。



その前提で施工業者さんに調整を依頼しました。先ほどメッセンジャーで連絡したので

当然返事はまだですが、今までの経験から、今から調整したら恐らく5月終盤くらいに

工事に入れるという回答になるのかな?と勝手に想像します。そこから2ヶ月かかって

工事が終われば、7月末には東京11棟目が稼働できる状態になるだろう、と。

東京12棟目(仮)は資金繰りの関係もあり、並行で動かせないと予想しますので

7月末から入っていただき、9月末完成かなあと考えます。



この辺がちゃんと稼働し始める頃には、多少財務状況も改善していることでしょう。

そうなってから、次に向けて動き出すのが良いのかなと思う次第です。

でもそんなこと言ってるそばから、うちの近所の新築物件の情報が業者さんから

流れてきていて、いいなーあれ、家から近いからやりやすそう、などとふらふらした

考えになってしまっている私です・・・。新築なんて更に融資出ないんだから、

やめておきなさいよと自分自身に言い聞かせております。



そんなわけで、いい加減東京11棟目の再生計画に手を付けなくては!

気持ちを切り替えてパリッとやっつけようと思います。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月17日

東京11棟目、無事決済完了しました。

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東京11棟目、無事に決済してまいりました。三棟購入プロジェクト、その1が

これでようやく完了したことになります。残りはあと2つだー。



朝一番で、先週おろしきれなかった現金をコンビニATMでおろして、そのまま

コンビニのイートインスペースで保険代理店さんとお会いして、火災保険の契約を

締結しました。最近またサラリーマンの仕事で東京を離れている期間が長いもので、

とにかく隙間時間をうまく使って仕事をしないと、到底回しきれない状態になってます。



保険代理店さんとは、他にも諸々話をしておりますが、その辺はまた今度改めて

ブログネタにさせていただこうと思います。



代理店さん、お忙しい中、朝から足を運んでくださりありがとうございました!

この後まだ2件控えていますし、諸々お願いしていることもありますので、引き続き

どうぞよろしくお願い致します。



司法書士さんに渡す現金、売主さんに渡す現金、仲介業者さんに渡す現金、と

現金を小分けにして封筒に入れて準備完了。いざ決済です。



決済は自宅から電車で10分くらいの駅にある仲介業者さんのオフィスにて実施です。

私が到着したのは最後でした。皆さんお揃いで、既に準備は開始されていました。

売主さんとご挨拶し、司法書士の先生と名刺交換。所長と仲良くさせていただいてますが

今回のご担当の方とお会いするのは初めてです。



売主さん、とても朗らかでいい人なんです。こういう方とお取引出来て良かった、と

思える方でした。綺麗になったら是非見せてくださいね、と言われましたので、

頑張って綺麗にします。建物を再生しますよー!



司法書士の先生が書類を確認し、一通り問題ないとわかった段階で、決済に入ります。

今回は銀行さんを介さないので、ドンと現金をお渡しして、数えて貰っておしまい。

領収書と鍵を受け取り、あっという間に終わりました。およそ15分といったところ。

これをもって、東京11棟目の所有権が正式に移転しました。



今回のプランは、本来この物件もノンバンクさんで借りようとしていたのですが、

紆余曲折の末こちらを現金購入し、共同担保に入れて別の物件(東京13棟目)を

フルローンで貸して貰うという形になりました。登記が終わるのが3月終わり頃。

そこから月内に決済をする段取りになります。その段取りに従って進めるため、

今日はノンバンクの担当さんは休日出勤しているそうです。お疲れ様です^^;



今回、想定外に現金決済になってしまったため、リノベの資金調達が必要になります。

ただ、個人の確定申告が赤字になってしまったので、うまく資金調達できるか不明です。

調達できない場合は、物件を売却して、その売却益を使ってリノベする形になります。



物件自体は既に売却に出しており、現金で〇〇〇〇万なら即決で買うとか、そういう話も

出ているようです。ただ、私としてはそこまで安売りはするつもりはないですので、

下限と決めたラインを今は動かすつもりはありません。



物件を売ってリノベ資金を作るか、うまく借入できてリノベ資金にできるか。

その辺、進めながら整理していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:13 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月13日

週末の決済に向けての準備を進める。

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週末は現金購入になった東京11棟目(仮)の決済日となります。

時間がなかなか取れない中、準備を進めております。



元々、東京11棟目の購入資金をノンバンクさんを使って借りたいという希望があり、

そのためにノンバンクさんと交渉を重ねておりましたが、結局その目的とは大きく

ズレた場所に着地(東京11棟目(仮)を共同担保にして東京13棟目(仮)に

フルローンで融資して貰う)しました。



ちなみに、東京13棟目(仮)は現在審査中の状態です。

これはこれで今ちょっとややこしいことになってしまっており、融資が承認されるか

五分五分みたいなところもあります。融資特約無しなので、下手すると手付放棄という

結末もありうる状態で、胃が痛いです。



で、共同担保にするために、早めに決済して登記をあげてくださいという話になり、

その準備を仕事の合間を縫って行っております。



司法書士の先生の選任については、先方にて指定があるかと思ったのですが、特になしと

いうことでした。それであれば、当方でお付き合いしている先生に是非お願いしたいので

こちらで選ばせてくださいというkとおをお伝えし、快諾いただきました。



面識がありお世話になっている司法書士の先生は何人かいらっしゃいます。そのうち、

ここまで一度も登記のお仕事をお願いできていない先生の事務所にお願いすることに

しました。この業界では割と著名な部類に入る先生だと思います。



お見積を受領しましたが、現金決済なので抵当権の設定がない分、普段よりも安めな

金額に落ち着きました。当日は法人の謄本だけあればOKとのこと。印鑑証明書とか

いらないのか〜。いつも提出している印象だったけど、あれは抵当権設定のために

必要だったってことなのかな?



法人の謄本については、今週出張で私が対応できそうにないので、嫁ちゃんに依頼して

取ってきて貰うことにしました。いつもこうして手伝ってくれて、ありがたいです。



それから火災保険。いつもの代理店さんにいつものプランで依頼しております。

最近は東京の物件は電気的機械的特約もつけるようにしています。あとは休業補償と

施設賠償責任保険。保険金は安く抑えるよりも必要な保障をきちんとつけて、価格より

代理店さんの室で選ぶ、というのが私のモットーです。代理店さんが良い動きをして

くれるなら、日常的に発生する事故に対して、保険金が支払われる可能性が高くなり

結果として掛金以上に保険金の支払が発生することも珍しくありません。



しっかし、出張が多すぎて契約する時間をどう作るか?という課題が・・・。

決済前に何とか調整するか・・・。



そして売主さんとの当日の調整です。金融機関さんを使わないので、土日でも決済を

することは可能になりました。出張が多いので、それなら土日が助かるなあということで

打診したところ、今週の土曜日に決済しましょうということで決定。仲介業者さんの

オフィスで決済することとなりました。



お金については、最初「一部現金、一部小切手」という指示をいただきました。

え、小切手!?フィリピン関係で使ったことはあるけど、それ以外では使ったことは

ないです。ああでも、貰う方はあるか。某政府系金融機関さんとか、某ノンバンクさんは

小切手で融資金を受け取ったことがあります。



小切手を自分が振り出すためには、当座預金の口座が必要であるようです。

当座預金の口座なんて持ってないなあ。東京にずっといるなら、懇意にしている

金融機関さんで教わりながら作ればいいと思うんですけど、どうせ今回しかそれを

使う予定がないわけだし・・・。時間的にも、口座を作る余裕がなさそうなので、

それも嫁ちゃんに依頼しないといけなくなります。嫁ちゃんは東京法人の代表に

就いてもらっているので、そういう意味では彼女が動けるなら問題はないのですが。



とりあえず、当座預金の口座がないので作る必要があるので、作るとしたら某信金さんの

某支店でいいでしょうか、ということと、時間があまりにも足りないので口座作るのに

失敗したら現金でお願いします、ということを伝えました。



その結果、今回は小切手ではなくて良いです、という結論に。少額の決済ですので、

全て現金でやりましょう、ということで調整していただきました。



メインバンクさんに行って、現金を新券で準備して準備完了。帯が付いていれば、

数えなくても大丈夫でしょう、ということで。勿論数えていただいても構いません。



一応これで週末の準備は整ったはず。週末を待ちたいと思います。

リフォーム資金の調達も調整しておかなくてはですが、こちらは少し寝かせてから

工事に入る可能性もありそうだなと・・・。現金決済のせいで、手元資金がカツカツ。



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posted by ひろ* at 06:33 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月27日

金融機関さん都合での決済延期、売主さんに対しての誠意。

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購入ドタバタ劇の一環で、東京11棟目(仮)の決済を少し延期していただきました。



まだノンバンクさんとの融資の形が煮詰まりきっていない中、東京11棟目(仮)の

契約上の決済期限が2月中となっているのが気がかりでした。いつになったら具体化して

日程が決められるのだろうか、そしてその決まった日程をいきなり通知したところで、

その日に決済対応をいただけないのではないだろうか、など。



いろいろと調整が進んだ結果、融資の本申込が2月の終わり頃になったことを受けて

「これはどう転んでも2月中には間に合わないな・・・」と判断。延長を依頼することに

しました(この時点でまだ東京11棟目(仮)を現金決済するとは決まっていない状況)



仲介業者さんにお電話して、かくかくしかじかでノンバンクさんの融資の形を決めるのに

時間を要しており、申し訳ないけど延長を売主さんに打診できないか、と。こちらの

勝手で申し上げる話なので、相応の対価は必要になると思うから、もし中間金などの

条件が必要であればそのようにお申し付けいただきたい、としました。



こちらの勝手で一方的に延長を依頼するのは、相手に対して不快感を与える可能性があり

悪影響を及ぼす可能性もあります。延期は認めない、契約は買主側が努力を怠ったためで

手付放棄で解約だ、なんて言われたらたまりません。



かつて似たようなケースを東京6棟目で経験しており、その時は相手の顔を立てるために

中間金を投入して乗り切ったことがあります。今回もそれと同じ方法で、こちらの誠意を

少しでも見せることができれば、多少進め方が楽になるのではないかと考えた次第です。



元付業者さん、決済はいつ頃になるのかを気にしています。そりゃそうですよね・・・。

すぐにノンバンクさんに電話して、売主さんがこう言ってるけどいつ頃って答えたら

いいかを確認しました。3月半ばなら何とかなるだろうということでしたので、

そのように回答したところ、売主さんと交渉してみると言ってくださいました。



そして数日後、メールで「延長OK」の連絡をいただきました。ただし、残置物処理など

2月末決済をあてにした支払があるので、100万を中間金として振り込んでほしい、

というお話でした。それは確かにそうでしょうね・・・相続登記などもしているし。

というわけで、中間金の振込については責任もって対応するということにしました。



その後結局、ノンバンクさんから「東京11棟目(仮)は現金決済しておいてほしい」と

言われてしまったので、延長した意味ないじゃん!という感じになっていますが・・・

まあそれはそれということで。



さて、出社までの間、確定申告とか雑務とかいろいろ続きやるか・・・

しばらく手短更新が続くかと思いますが、ご容赦ください。



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posted by ひろ* at 06:01 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月23日

ノンバンクさんと打ち合わせて、今回の案件持込内容が確定しました。

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昨日はメインバンクさんとの打ち合わせのことを書きましたが、今日はノンバンクさんと

電話でやり取りした話について書きたいと思います。ようやく物件と持込方法が確定!



気が付けばもう2ヶ月経っているノンバンクさん抱き合わせ事件。もう2ヶ月弱は

この話をしています。富山1棟目の空室が埋まらないのは、この件ばかりになってしまい

営業活動ができていないからに違いない(!?)



いつも前置きしてからスタートしますが、今回は省略。この辺から適当に過去の

ブログ記事へのリンクたどってみてください。



ノンバンクさんには、追加で指値が通った再建築不可物件に対して評価が出るかを

確認いただきました。その結果は「微妙」という話。なんかこう、スルガショック以来

ノンバンクさんに案件が集中しているせいか、昔なら喜んで対応してくれた物件でも

微妙に渋い顔をするようになった気がします。



単体では評価が出ないので、東京11棟目(仮)と今回持ち込んだテラスハウスの

両方を同日決済し、それぞれ売買額の8割で融資いただく流れは難しいようです。

うーむ、そうなると抱き合わせB物件を出さざるを得ないということか?



「提案なんですけど・・・」と切り出したのはノンバンクの担当者さん。

東京11棟目(仮)を現金決済して、それを共同担保に入れて再建築不可テラスハウスを

フルローンにするというのはどうか、という案でした。



それって投入する自己資金が結構増えちゃいますよね?それだったら、共同担保の枠が

許す範囲で、フルローンと言わずオーバーローンにしてほしいんですけど、と伝えるも

それはできないと言われてしまいました。なんかちょっと微妙だなあ、これ。



現金で購入してくれと言うことであれば、別にノンバンクさんで無理に抱き合わせ物件の

融資をつけなくても、別の機会にもっといいものを待ってもいいような気がします。

・・・でもまあ、今回抱き合わせで見つけてきた案件も、新築同様でしばらく修繕等の

手間がかからず、イールドギャップ(利回りと金利の差)が8%くらい取れて25年で

回せるなら、悪い話ではないかなとも思ったので、まあもうそれで妥協しようかなと

いう感じになりました。



それに、融資は引けるときに引いておかないと、いつまた姿勢が変わるかもわからない、

というところがあります。回るんだったら買ってホールドして回しておいて、買った

金額で売れる状態を作っておくのは別に悪いことではないだろう、と。



これにより、手元資金が薄くなってしまうという問題は発生しますが、このタイミングで

東京4棟目を現実的な金額で売却することで、手元資金を増やしておけばいいかなと。



だいぶ時間はかかりましたが、最終的に以下の形で持ち込むことで確定しました。



【メインバンク】

23区内再建築可能・駅徒歩5分でリノベ後で利回り10%

メインバンクからも自宅からも徒歩圏

リフォーム代も含めて融資いただく想定

通称「東京12棟目(仮)」「抱き合わせ物件B」



【漢の現金決済】

23区内再建築可能・ターミナル駅徒歩5分でリノベ後利回り10%

建蔽率オーバーながらも商店街を抜けた少し先にある絶対に外さない好立地

リフォーム代は別途調達

通称「東京11棟目(仮)」「本命物件」「しんちゃん」



【ノンバンク】

23区内再建築不可・駅徒歩7分でリノベ済み利回り11%

自宅から徒歩圏で既に賃借人がおり、すぐにお金が入ってくる(私にしては珍しい)

漢の現金決済物件を共同担保に入れてフルローンを引く

ドキドキの融資特約不可



なんか、最初思い描いていた絵とだいぶ違うものが出来上がってしまった気がしますが

これも運命だったのだと受け入れることにします^^;



ノンバンクさんは本部審査で正式な回答が出るまで油断できませんが、支店レベルで

担当さんとその上席の方で話した結果「問題ないだろう」という判断はされている、

ということでした。融資特約無しだから本当にそれでお願いします!

メインバンクさんも昨日電話して確認したところ、既に審査部とも会話は始めており

なんだかんだ言われるだろうけど何とか通せると思う、ということでした。



いずれも小さな物件で、戸数としては6戸しか増えません。見る人が見れば、でかいのを

ドンと買った方が同じ労力かけるなら楽じゃない?と思われることでしょう。私自身も

それは思います。でも、大きな物件を買うほどの自己資金を持っていないし、これまで

大きな物件という目線で探してなかったので、それに対して自分の中で方法論がまだ

確立されていないです。今後はその辺もクリアできるようになりたいところですが、

今はこの小さな物件を積み重ねていくスタイルでまあいいかなと考えております。



でも、私がその気になれば、1.5億とかの物件でも検討して貰えるということは

先日のメインバンクさんとのやり取りでわかりましたので、本当にそこにシフトすると

決めるときは、今持っている小さな物件をいくつか売って頭金を作り、大きな物件に

挑戦するのだろうなと想像しています。イメージトレーニング、重要。



何にしても、まずは今目の前にある案件をしっかりクロージングすること。

そしてリノベと客付を行い、収益化することをしっかり行いたいと思います。

あとは東京4棟目を真面目に売却することと、空室が多い物件を埋めることですね。

サラリーマンの仕事もいっぱいだけど、不動産の仕事もいっぱいで大変です。

気合入れます。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする