2019年08月11日

東京11棟目、無事に引渡完了。

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東京11棟目の管理契約とリノベーション後の引渡を受けてきました。

9月から入居開始となりますので、その段取りについても確認。



今年購入した東京11棟目。無事にフルリノベが完了しましたので、引渡のチェックに

行ってまいりました。お盆休み初日にも関わらず、引渡の都合をつけてくださいました

施工業者さんには深く感謝したいと思います。

(どっちみち、その後飲みに行く約束をしていたという噂はありますが・笑)



で、引渡の前に管理会社さんに行って管理委託契約と賃貸借契約のこちら側の押印を

してきました。賃貸仲介はオラオラで決めてくるやんちゃな会社さんです。だって、

賃貸借契約を建物が出来上がっていないうちからやってしまうとか、やんちゃ感が

あるじゃないですか。その内容もやんちゃで、付帯設備はまだわからないと言ったら

「じゃ全部空白にしておきます」とか言い出すし、建物面積も「登記簿の各階の

大きさで作りました」とかのたまうし(長屋形式なので2階は階段の分面積が

広いんですが・・・)。その契約で借りる側の方はいいの?と心配になります。



この業者さん、どうにも管理面では頼りにならない感じがしてしまいます。

契約書の作り方がそんな感じだからというのも勿論ありますが、それ以外にも

やり取りをする中で普段お願いしている管理会社さんに比べて何かといい加減というか。



具体的に頼りないと感じるのは、段取りを持って事前準備とかそういうことが

全然できないように思えてしまうところです。



例えば、当日になって賃貸借契約書の付帯設備のところに何を書くか聞いてきます。

建物仕上がってないのに責任持てることは書けないから、契約は急がないでくださいと

こちらから言ったら「本日契約予定なんです」「もうすぐお客様が来るんです」と言われ

唖然としたことがありました。



それから、民泊なので消防設備の設置が必要であり、できれば施工業者さんが施工中に

まとめてやった方がいいと思ったから、何をしたらいいか教えてもらうか、取得した

見積を見せてくださいとお願いしたのですが、何回言っても見積が出てきませんでした。

電話やLINEなどで何回か依頼しても全く出てこないので、若干キレ気味に、相見積を

されたら困る理由があるのではないか、出さないなら他の業者さんを探しますよ、と

言ったらすぐ出てきたことがありました。



会社としてか担当さんの資質かはわかりませんが、とにかく目前に来てヤバイと思った

タイミングで初めて動き出す、というタイプのように見えます。昨日も到着したら

その場でパソコンをカタカタ打ち出して、何してるのかなと思ったら管理契約書を

印刷しはじめました。いやそれ、今日来るってわかってるんだから事前にやっとこうよ。



しかも「弊社、先日管理のための新会社B社を立ち上げたのですが、A社(これまで

やり取りしている会社)とB社のどちらがよろしいですか?」とか聞いてくるし。

いやそれ、私に聞くことじゃないだろ!?(汗)



もうね、一事が万事そんな感じで、正直不安しかないのです。でも民泊利用前提で

相場より2万高い家賃で借り手を見つけてくれるという金銭的な魔力にはあらがえず。

民泊が下火になるまでは依頼しようと思います^^;



そんな感じで、頼りにならない管理会社さんと契約してから、物件の引渡のために

現地へ赴きました。現地では社長と2代目候補の息子さんの2名で待っていてくれて、

早速中をチェック。



普段私がやっている物件は、1部屋あたり30平米前後の面積が確保されている物件が

多いのですが、今回の物件は20平米ちょっとしかありません。普段ならこの広さは

やらないのですが、この物件は立地がとても良いので、この広さでも競争力は維持可能と

判断して攻めることにしました。



建物自体はオーソドックスな仕上がりです。ユニットバス、バストイレ別、洗濯機置場、

1口IHコンロ付のキッチン、クローゼット、TVドアホン。特に奇をてらうものはなく

ごくごくオーソドックスに、でも不足はないという感じに仕上がっておりました。



リノベ物件の宿命ですが、どうあがいても抜けない柱が出てきてしまいます。

部屋の変なところにポンと柱が現れてしまうところは違和感を感じるかもしれませんが

それもまた味と思っていただければいいなと考えます。



それと、サッシの交換をすると非常にお金がかかるので、そこは昭和の怪しい模様が

入ったガラス窓のままでご容赦を、という感じもあります。



でもそれを除けばもう新築と変わりませんから!

これで民泊絡めて家賃をアップさせたので、利回り13.8%です。

都内ターミナル駅徒歩5分、にぎやかな商店街が目の前の好立地でこの利回り。

新築では叩き出せないだろうと思います。素晴らしい(自画自賛)



・・・まあ2部屋の超小さいアパートなので、規模的には微妙ですけどね^^;



仕事が取れすぎて人手不足で、社長自ら監督として現場管理されたと伺いました。

いろいろとご無理をさせてしまい恐縮です。ありがとうございます。



あとは消防工事が入ればこの物件は準備完了。管理会社さんに依頼してきましたので

これで9月から家賃発生になることでしょう。楽しみです。



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posted by ひろ* at 09:39 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月04日

東京11棟目、引渡間近!賃貸開始までに準備することの手筈を整える。

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東京11棟目のリノベーションが終わり、もうすぐ引渡となります。民泊をやる方に

貸すので、消防関連の見積も提示いただきました。準備を整えたいと思います。



先日、いつもの施工業者の社長さんからメッセージが届きました。

もうすぐ工事が終わるので、引渡の日程を決めたいです、ということでした。

そうか、もうそんなタイミングですね。監督不足の中、社長自ら陣頭指揮を執り

仕上げてくださった東京11棟目。私の保有する物件の中では、東京6棟目の次に

立地がいい物件です。ここなら間違いなく外さないでしょう。楽しみです。



この物件、当面は民泊で貸すことにしています。私が民泊を運営するわけではなく、

民泊を運営したい人をいっぱい抱えてる仲介業者さんを介して、民泊前提で借りたい方と

賃貸借契約を締結することにしました。民泊利用前提ですので、家賃は大幅アップです。

2万円くらい上乗せしていただきました。大きいです。



さて、この物件に関して、あと私がやらなくてはならないのは

1.写真撮影

2.看板作成

の2点です。



両方とも民泊で貸すことが決まっているので特に不要と言えば不要なのですが、

やっぱりそれでも将来普通賃貸になった時のことを考えると、全空の今準備して

おかなければならないと思うのです。



1の写真撮影に関しては、いつもお願いしているカメラマンの方に依頼をしました。

家具のコーディネートもしてくれて、写真撮影をしてくださいます。

もし仮に売却することがあれば、その時力を発揮してくれるものと思います。



2の看板作成に関しては、いつもお願いしている札幌のデザイナーさんに依頼を

しなくてはと思っていますが、まだ依頼できておりません。東京まで来れるわけでは

ないから、こちらで写真なり動画なりを撮影して送らないといけないためです。

これは引渡の日にでも撮影しておけばいいか。うん。



オーナーとしてやることはこのくらいです。



あ、もう一つありました。民泊をやると言うことなので、消防関係の対応が必要です。

これはその仲介業者さんが見積すると言ってましたので、どうせやるなら施工業者さんで

まとめて段取りしてくださった方が楽だと思うからという理由で、うちでも見てみるから

早めに見積くださいと伝えておりました。しかしこれがいつになっても出てこない。

電話したら「今週中に送ります」とか言うけど送ってこない。再度電話したら

「あー!忘れてました!ごめんなさい!」とか言うけど送ってこない。

何ヶ月もお願いしているのに、全く連絡が来ません。



賃貸借契約のことになると、こっちが仕事で出られない時でもガンガン電話してきて

まだ決まっていないと言っているのに適当なことを書いて契約終わらせてるっぽいし、

そもそも前日になって契約書作り始めてわからないことがいっぱいあるからって

電話してくる時点で段取り悪すぎだろと思うし。



この仲介業者さん、民泊の間は管理もうちでお願いしますと言われて、まあ仕方ないと

OKしましたが、非常に先行き不安です。絶対にまともな管理はできないだろうという

予感がプンプンしてます。やだなー。でも家賃2万高いのは魅力なので、やむなし。

我慢します。



で、この間さすがに見積が来なさすぎてイラッとして、LINEで「見積を出すことで

都合が悪いことがあり、遅らせているようにしか思えない」「相見積を取らせたくない

ようにしか見えない」「出していただけないならこちらで別業者様を探す」と強めに

伝えたところ、すぐ見積が出てきました。甘い顔してるとなめられて適当な仕事を

されてしまうのかもしれません、この会社さん。少し強めにマウント取って話をした方が

良さそうだなと思った次第です。



見積を見ると、だいたい30万弱くらいでした。思っていたよりは安いかな。

煙感知器、熱感知器の設置と消防の立会検査が必要ということでした。

現場見てないのによく見積できるよなあ・・・。行政のルールものだから、

現場特有の何かとかあまり考慮しなくていいのかもしれません。



とりあえず、東京11棟目はめんどくさくなったので仲介業者さん経由のところで

やって貰うことにします。東京12棟目の見積も同時に受領したので、それは別の

業者さんにも聞いてみよう。なんとなく変えてやりたい気分なので^^;



東京11棟目、9月から賃料発生です。楽しみです。



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posted by ひろ* at 09:25 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月25日

東京11棟目の修繕は融資得られず。

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東京11棟目の無担保融資、相談していた金融機関さんからNGの連絡が届きました。

保証協会さんの保証付きで打診していましたが、保証協会さんに蹴られたとか。



先日、会社を半日お休みして金融機関さんをいっぱい回りましたが、その中で

比較的積極ていな姿勢を見せる取引行さんに、東京11棟目(既存不適格)の

リフォーム融資を打診しておりました。



東京11棟目は場所は私の保有する物件の中でもトップ集団に位置するくらいに

良い場所にあります。23区内のターミナル駅が最寄で、大きな商店街を抜けた

すぐの場所にあります。駅徒歩5分。地元の投資家さんもここなら間違いないと

太鼓判を押してくださる立地です。



一昔前の金融緩和時代なら、この物件でも某ノンバンクさんで融資が付いたと思いますが

残念ながら今はこのノンバンクさんも物件を選り好みする時代です。ロットが小さいと

いう理由で断られてしまいました。



そして修繕も金融緩和時代なら問題なく出ていたと思いますが、今回は残念ながら

大半の金融機関さんで「既存不適格物件に対しては、修繕であっても融資不可」という

お話が出てしまっております。ジャブジャブ時代の終焉を強く感じる次第です。



逆に言えば、ジャブジャブ時代にそこそこの利回りの物件をいっぱい仕込めたことは

決して悪いことではなかったのだとも思います。まあ借りすぎたとは思いますが

それはそれでいいや(楽観的)



私の現在の状態ですが、借入が過剰、返済比率が高い、無担保短期借入が山ほどある、

直近の個人の決算書は赤字、というなかなか激しい状態になっております。この状態で

新規の借入はまあ無理だろうなと思ったのですが、昨年中から仕込んでいた案件とか

まだいけると思っていた時期に買付を入れた案件とかが残っていたため、結局今年に

入ってからも東京法人で東京11棟目と東京12棟目を購入しております。これらは

やっぱり融資がつかず、売却益を使っての現金購入です。現金で買ってしまいましたが、

両方を修繕するお金がありません(苦笑)



そんな背景なので実際のところ融資は厳しいんじゃないかなと思ってはおりましたが、

現金で購入した物件が財務改善に寄与しているという見方をしてくれるなら・・・と考え

融資相談をしてみた次第です。



東京12棟目(再建築可能・適格)に関しては、プロパー融資で取引行Aさんから

融資の内諾を得ることが出来ました




東京11棟目については、取引行Bさんにて「信販会社の保証」「保証協会の保証」の

2本立てで持ち込んでおりました。信販会社さんだと5年、保証協会さんだと10年。

正直、信販会社さんは微妙なので別にいいやと思っていましたが、先方も融資をしたいと

思っているようで一生懸命勧めてくださるので、とりあえず審査だけはしてみることに。



まず、信販会社さんの保証の話が先に回答が出ました。即否決(笑)

まあこれは予想通りです。だって個人信用情報強烈に汚いし。



本命の保証協会さんですが、既存不適格物件でも保証の対象となるということでしたので

審査を継続していただきました。でもだいぶ使っちゃってるからなあ、保証の枠。

あまり良い返事が得られないような予感はしていました。



そして先日、金融機関さんから保証協会の事前相談の回答が届いたと連絡がありました。



「出せても100万、と言われてしまいました」とのこと。100万だけかー!(笑)



でも100万なら検討すること自体は可能って言ったこと自体がびっくりです。

この人ペース早いからダメ、って私なら言いたくなりますもん。



というわけで、東京11棟目はニコニコ現金払いということになりました。

ニコニコ払っておこうと思います。



皆さん、融資は大変厳しいので、不動産なんか買っちゃダメですよ〜!

(そうすれば価格下がるよねきっと・・・何か物件売って現金作って・・・ぼそぼそ)



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月30日

東京11棟目のリノベーションが着々と進んでおります。

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現在21位です。温泉から帰ったらすぐリーマン仕事。税務対応する時間が〜。

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東京11棟目の現場の状況確認をしてきたところ、たまたま施工業者の社長さんが

現場にいらっしゃったので、軽く打ち合わせをしてきました。



サラリーマンのお仕事で休日出勤を要請されたものの、前からこの日は温泉の予約を

してしまっていたため、在宅で午前中のみ対応してから温泉に出発。



でも、温泉に行く前に、東京11棟目の現状を確認しなくちゃ。仕事立て込んでて

近所なのに全然現場の確認ができておらず、ちゃんと見てこないとと思っていました。

チャンスは今日しかないと判断して、現場にお邪魔することに。



施工業者の社長さんに連絡を取り、現地行ったら見られるか確認したところ、

「俺いる」と。なぬ、いるのですか!?じゃあますます行かなきゃです。

というわけで、温泉の前に東京11棟目に立ち寄った次第。



現場に行くと、足場がかかっており、中はスケルトンにひん剥かれてあられもない姿を

さらけ出しておりました。なんかこう、かっちょいい梁とか出てればよかったんだけど

そういう雰囲気のあるものはなし。40年前の工業製品がそこにありました。

スケルトン



「雨漏りしまくってたよ」と社長は言います。不動産屋さんから聞いた限りでは

雨漏りなんて話は全然なかったんだけど・・・と思いましたが、実際に壁を見ると

そこは明らかに水が染みている感じの黒ずんだ色になっていました。天井の雨の跡は

チェックできるけど、壁の内側に染みてるのは気が付けないです。外側で止まっていて

内側には見えてなかったのかもしれません。

シミ付の壁



「全部コーキングして雨漏りは止めてあるから」とは社長の弁。ありがとうございます。

大変助かります。



先方から「床材とかアクセントクロスとか、どうする?」との確認。

今回の物件は民泊をやる人が借りると既に決まっております。高級感をできるだけ

出した方がいいだろうと思い、キッチンパネルはちょっと濃いめの木目にしました。

床材などはそれに合わせた感じで。高級感を出したいから、少し濃いめの方がいいかな?

アクセントクロスもその雰囲気に合わせたダーク系でお願いをしました。



賃貸物件を自社でも大量に保有している業者さんなので、賃貸でどうなっているといいか

熟知されていると言う安心感があります。だから、ざっくり方向性と核になる部分の

仕様の話だけをして、細部はお任せできるというのがこちらの業者さんの強みです。

自分のセンスだとどうしても完成形のイメージがしづらいので、ある程度お任せできると

楽チンで助かります。



逆に、自分でもっと主体的に考え、意見を出せる状態(サラリーマン辞めたとか)なら、

もっと細かく自分で間取りや仕様を指示してみたい気もします。でも今は無理だなあ。



でも今回は自分で一つだけ仕様を盛り込んでみました。コンセントをUSBポート付に

すると言う試みです。



先日お邪魔してきた恒志堂15周年セミナーの中で、最近作っている建物の仕様の中に

USBポート付のコンセントを採用しているという話がありました。福岡の野中さん

やっているのを取り入れたとのこと。



確かに私も空港やホテルでUSBのポートがあればとりあえず使います(2.4A出力で

なければ使いませんけど)。最近は色々なものがUSBで電源を取れるので、あったら

便利なのは間違いありません。



セミナーの休憩中に早速このUSBつきコンセントを採用したいということを社長に

伝えました。電源2個口+USB1個口なら、2個口のコンセントを付けるのと

そん色はないので、不便になることはないはずです。結果、1部屋1個なら設置して

貰えることになりました。



現場にいたので、どのコンセントをUSBにするか仕様決定。間取りをイメージしながら

テレビを置く場所よりベッドの近辺がいいだろうという形で設置場所を決定。



本当は、ベッドや机の高さにUSBポート付コンセントを配置できるといいのでしょうが

その辺を工夫するのは今後のリノベや新築にとっておこうと思います。



次はこの方向でどうかな〜と思っていること。

自分がUSBを使う時は、机の上に延長ケーブルでコンセントを持ってきて、そこに

USBポート付のACアダプタを挿して使っています。だからきっと、机やベッドの

高さにコンセントを設置して、そこはUSB2口+電源1口くらいの攻勢にしておけば

便利なのではないかと思います。勿論2.4A対応で!



通常のコンセントに加え、机やベッドがありそうな場所に上記のコンセントを1つ

追加する、といったところで今後は考えてみたいと思います。



本当は、ダクトレールみたいな感じものがあって、その上をコンセントがスライドして

動いてくれれば更にいいんですけどねー。



そんな感じで、東京11棟目は順調に進んでいます。

今回の分は現金でもなんとかなりますが、東京12棟目も控えております。

リノベの融資相談、早くやらないとね!



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posted by ひろ* at 09:46 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月22日

リノベーションプランと見積の確認を行い、工事を発注。

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東京11棟目のリノベプランが届きました。任せて安心のいつもの業者さん。

金額的にもいつものプランということで、こちらも気楽です。



いい加減動き始めようと決めた東京11棟目のリノベ。資金の目処を立てる作業も

ありますが、まずは工事の段取りを立てるところから始めようと考えました。



今回の物件は風呂無しですので、お風呂を追加する必要があります。どっちにしても

築古なので、フルリノベは必要と考えます。間取り変更、キッチン交換、お風呂設置、

トイレ交換、和室→洋室への変更など、中だけは新築同様となるようなプランで

考えなくてはならないと思います。



東京なので、プロパンガスと言う選択肢は取りません。ほとんどの物件が都市ガスなので

都市ガス仕様にします。よって、給湯器も交換です。水道などの配管関係は基本的に

今あるものをそのまま利用の予定です。



物件の館銘板もデザインしなくてはなりません。購入後に物件名を変更する主義の私。

物件名はもう決めました。デザイナーさんに依頼をしなくては。



面積はそんなに広くないため、間取りは頑張っても1Kか1DKにしかなりません。

1LDKにできないなら、使い勝手重視で広い1Rにするのもありかもしれません。

東京3棟目はそんな感じで業者さんにご提案いただき、対応して貰いました。

ここも引きは良いので(単純に30平米以上ある1Rという広さが良いのかもですが)

1Rでもいいかもなと思う気持ちはあります。



そんなことを頭で考えながら、いつもの施工業者さんに見積と工期の調整を依頼。

上で考えたようなことは一切業者さんに話していません(笑)

たぶん、話さなくてもこのくらいは当然のように意識してくれているから。

というか、私が考えていること自体が、この業者さんから実際の工事の内容を経て

教わったことです。私がどうこう言う必要はないと思います。むしろ任せておいた方が

ここまでの経験を踏まえて更に進化したプランが出てくるだろうと思っています。



そしてしばらく経過してから、見積が出てまいりました。



金額は前に東京3棟目をやった時と同じような金額。面積は東京3棟目の方が広いですが

規模は似たようなものなので、東京3棟目と同じくらいかなと思っていましたが、

予想はだいたい当たりました。これなら利回り10%は確保できそうです。



工事内容も、上で述べたような感じでだいたい相違なし。今回はエアコン設置も工事に

含まれていました。今までは含まれていなくて、こちらで激安系業者さんに手配を

することが多かったのですが、任せられるなら任せた方が室外機の場所とかも気を遣って

くれると思うので、こっちの方が助かります。



工事は6月から入れるというお話でした。1ヶ月半くらい見ておけば引渡になると

考えられます。多少延びたとしても8月末までには賃貸募集可能になるでしょう。

そしてこの物件、実はもう賃貸で借りてくれる人が決まっていたりします。

その辺はまた別のブログ記事で書こうと思いますが、9月から賃料発生がこれでほぼ

確定したということになります。素晴らしい。



間取りは1Rプランで来ました。シャンドレ付き、BT別、収納もついてます。

2階のお部屋の方が収納が大きく、玄関を開けたらとりあえず階段という長屋タイプに

なっているから、たぶん家賃はこっちの方が高く取れるだろうなと思います。

次の賃貸募集では、1階と2階で3000円くらい差をつけた方がいいだろうなあ。



いつもの感じだと、色を決めるための打ち合わせが1度発生すると思いますので、

その日程を施工業者さんと決めておこうと思います。



完成が楽しみになってきました!



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