2019年05月22日

リノベーションプランと見積の確認を行い、工事を発注。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。ぼやきたくなることもあるけど、ぼやいて解決することもない。

応援クリックよろしくお願いします→



東京11棟目のリノベプランが届きました。任せて安心のいつもの業者さん。

金額的にもいつものプランということで、こちらも気楽です。



いい加減動き始めようと決めた東京11棟目のリノベ。資金の目処を立てる作業も

ありますが、まずは工事の段取りを立てるところから始めようと考えました。



今回の物件は風呂無しですので、お風呂を追加する必要があります。どっちにしても

築古なので、フルリノベは必要と考えます。間取り変更、キッチン交換、お風呂設置、

トイレ交換、和室→洋室への変更など、中だけは新築同様となるようなプランで

考えなくてはならないと思います。



東京なので、プロパンガスと言う選択肢は取りません。ほとんどの物件が都市ガスなので

都市ガス仕様にします。よって、給湯器も交換です。水道などの配管関係は基本的に

今あるものをそのまま利用の予定です。



物件の館銘板もデザインしなくてはなりません。購入後に物件名を変更する主義の私。

物件名はもう決めました。デザイナーさんに依頼をしなくては。



面積はそんなに広くないため、間取りは頑張っても1Kか1DKにしかなりません。

1LDKにできないなら、使い勝手重視で広い1Rにするのもありかもしれません。

東京3棟目はそんな感じで業者さんにご提案いただき、対応して貰いました。

ここも引きは良いので(単純に30平米以上ある1Rという広さが良いのかもですが)

1Rでもいいかもなと思う気持ちはあります。



そんなことを頭で考えながら、いつもの施工業者さんに見積と工期の調整を依頼。

上で考えたようなことは一切業者さんに話していません(笑)

たぶん、話さなくてもこのくらいは当然のように意識してくれているから。

というか、私が考えていること自体が、この業者さんから実際の工事の内容を経て

教わったことです。私がどうこう言う必要はないと思います。むしろ任せておいた方が

ここまでの経験を踏まえて更に進化したプランが出てくるだろうと思っています。



そしてしばらく経過してから、見積が出てまいりました。



金額は前に東京3棟目をやった時と同じような金額。面積は東京3棟目の方が広いですが

規模は似たようなものなので、東京3棟目と同じくらいかなと思っていましたが、

予想はだいたい当たりました。これなら利回り10%は確保できそうです。



工事内容も、上で述べたような感じでだいたい相違なし。今回はエアコン設置も工事に

含まれていました。今までは含まれていなくて、こちらで激安系業者さんに手配を

することが多かったのですが、任せられるなら任せた方が室外機の場所とかも気を遣って

くれると思うので、こっちの方が助かります。



工事は6月から入れるというお話でした。1ヶ月半くらい見ておけば引渡になると

考えられます。多少延びたとしても8月末までには賃貸募集可能になるでしょう。

そしてこの物件、実はもう賃貸で借りてくれる人が決まっていたりします。

その辺はまた別のブログ記事で書こうと思いますが、9月から賃料発生がこれでほぼ

確定したということになります。素晴らしい。



間取りは1Rプランで来ました。シャンドレ付き、BT別、収納もついてます。

2階のお部屋の方が収納が大きく、玄関を開けたらとりあえず階段という長屋タイプに

なっているから、たぶん家賃はこっちの方が高く取れるだろうなと思います。

次の賃貸募集では、1階と2階で3000円くらい差をつけた方がいいだろうなあ。



いつもの感じだと、色を決めるための打ち合わせが1度発生すると思いますので、

その日程を施工業者さんと決めておこうと思います。



完成が楽しみになってきました!



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月25日

いい加減東京11棟目の再生に取り掛からないと。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。もうすぐGWですね。

応援クリックよろしくお願いします→



東京11棟目と東京12棟目(仮)のリノベ工事の段取りを考えなくてはなりません。

融資の状況などだいぶ変わってしまったので、段取りも変えないと・・・。



元々の計画では、東京11棟目は物件代金のみ融資、東京12棟目(仮)は修繕も含めた

フルローンという計画でした。なので、計画としては先に資金を用意できている

東京12棟目(仮)から着手し、その後東京11棟目という計画をしていました。



しかし、ふたを開けてみれば・・・その予定はだいぶ崩壊気味。

東京11棟目はなけなしのお金で現金決済、東京12棟目(仮)は融資審査に難航して

物件価格+αの金額で再度調整に入っていただいているところで、決着にはまだ時間が

かかりそうです。最悪こちらも別の形での資金の用立てを考えなくてはなりません。



まず、東京12棟目(仮)の資金調達が不透明である以上、所有権移転が済んでいる

東京11棟目を先に着手する方針で考える必要があるでしょう。東京12棟目は

後回しにしたいと思います。



次に、その資金調達です。東京11棟目の近所に取引している金融機関さんの支店さんが

ありまして、融資もリノベ資金だけなら検討可能と言っていただいております。本体は

残念ながら建蔽率オーバーなのでNGでした。ですので、計画を作ってこちらに融資を

打診するのが良いかなと考えております。



あとは、並行で東京4棟目を売りに出しています。こちらも価格を下げたことで反響が

だいぶ得られるようになってきました。融資が通らないから形にならないものの、

買付自体はぼちぼち入ってきているようです。そんな状況なので、工事が終わるまでには

売れると思うので、それを当て込んで見切り発車できるだろうと考えております。



東京12棟目(仮)よりも東京11棟目の方が立地的な優位性もあります。

この状況になってしまった以上、東京11棟目のリノベ資金の目処を立てることに

注力した方がいいだろうと考える次第です。



その前提で施工業者さんに調整を依頼しました。先ほどメッセンジャーで連絡したので

当然返事はまだですが、今までの経験から、今から調整したら恐らく5月終盤くらいに

工事に入れるという回答になるのかな?と勝手に想像します。そこから2ヶ月かかって

工事が終われば、7月末には東京11棟目が稼働できる状態になるだろう、と。

東京12棟目(仮)は資金繰りの関係もあり、並行で動かせないと予想しますので

7月末から入っていただき、9月末完成かなあと考えます。



この辺がちゃんと稼働し始める頃には、多少財務状況も改善していることでしょう。

そうなってから、次に向けて動き出すのが良いのかなと思う次第です。

でもそんなこと言ってるそばから、うちの近所の新築物件の情報が業者さんから

流れてきていて、いいなーあれ、家から近いからやりやすそう、などとふらふらした

考えになってしまっている私です・・・。新築なんて更に融資出ないんだから、

やめておきなさいよと自分自身に言い聞かせております。



そんなわけで、いい加減東京11棟目の再生計画に手を付けなくては!

気持ちを切り替えてパリッとやっつけようと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:48 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月17日

東京11棟目、無事決済完了しました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。物件買わないと決めた途端に鼻息荒くなる物件が出てくるのは何故。

応援クリックよろしくお願いします→



東京11棟目、無事に決済してまいりました。三棟購入プロジェクト、その1が

これでようやく完了したことになります。残りはあと2つだー。



朝一番で、先週おろしきれなかった現金をコンビニATMでおろして、そのまま

コンビニのイートインスペースで保険代理店さんとお会いして、火災保険の契約を

締結しました。最近またサラリーマンの仕事で東京を離れている期間が長いもので、

とにかく隙間時間をうまく使って仕事をしないと、到底回しきれない状態になってます。



保険代理店さんとは、他にも諸々話をしておりますが、その辺はまた今度改めて

ブログネタにさせていただこうと思います。



代理店さん、お忙しい中、朝から足を運んでくださりありがとうございました!

この後まだ2件控えていますし、諸々お願いしていることもありますので、引き続き

どうぞよろしくお願い致します。



司法書士さんに渡す現金、売主さんに渡す現金、仲介業者さんに渡す現金、と

現金を小分けにして封筒に入れて準備完了。いざ決済です。



決済は自宅から電車で10分くらいの駅にある仲介業者さんのオフィスにて実施です。

私が到着したのは最後でした。皆さんお揃いで、既に準備は開始されていました。

売主さんとご挨拶し、司法書士の先生と名刺交換。所長と仲良くさせていただいてますが

今回のご担当の方とお会いするのは初めてです。



売主さん、とても朗らかでいい人なんです。こういう方とお取引出来て良かった、と

思える方でした。綺麗になったら是非見せてくださいね、と言われましたので、

頑張って綺麗にします。建物を再生しますよー!



司法書士の先生が書類を確認し、一通り問題ないとわかった段階で、決済に入ります。

今回は銀行さんを介さないので、ドンと現金をお渡しして、数えて貰っておしまい。

領収書と鍵を受け取り、あっという間に終わりました。およそ15分といったところ。

これをもって、東京11棟目の所有権が正式に移転しました。



今回のプランは、本来この物件もノンバンクさんで借りようとしていたのですが、

紆余曲折の末こちらを現金購入し、共同担保に入れて別の物件(東京13棟目)を

フルローンで貸して貰うという形になりました。登記が終わるのが3月終わり頃。

そこから月内に決済をする段取りになります。その段取りに従って進めるため、

今日はノンバンクの担当さんは休日出勤しているそうです。お疲れ様です^^;



今回、想定外に現金決済になってしまったため、リノベの資金調達が必要になります。

ただ、個人の確定申告が赤字になってしまったので、うまく資金調達できるか不明です。

調達できない場合は、物件を売却して、その売却益を使ってリノベする形になります。



物件自体は既に売却に出しており、現金で〇〇〇〇万なら即決で買うとか、そういう話も

出ているようです。ただ、私としてはそこまで安売りはするつもりはないですので、

下限と決めたラインを今は動かすつもりはありません。



物件を売ってリノベ資金を作るか、うまく借入できてリノベ資金にできるか。

その辺、進めながら整理していきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 11:13 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月13日

週末の決済に向けての準備を進める。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。税理士さんから何も連絡が来ないのが不気味・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



週末は現金購入になった東京11棟目(仮)の決済日となります。

時間がなかなか取れない中、準備を進めております。



元々、東京11棟目の購入資金をノンバンクさんを使って借りたいという希望があり、

そのためにノンバンクさんと交渉を重ねておりましたが、結局その目的とは大きく

ズレた場所に着地(東京11棟目(仮)を共同担保にして東京13棟目(仮)に

フルローンで融資して貰う)しました。



ちなみに、東京13棟目(仮)は現在審査中の状態です。

これはこれで今ちょっとややこしいことになってしまっており、融資が承認されるか

五分五分みたいなところもあります。融資特約無しなので、下手すると手付放棄という

結末もありうる状態で、胃が痛いです。



で、共同担保にするために、早めに決済して登記をあげてくださいという話になり、

その準備を仕事の合間を縫って行っております。



司法書士の先生の選任については、先方にて指定があるかと思ったのですが、特になしと

いうことでした。それであれば、当方でお付き合いしている先生に是非お願いしたいので

こちらで選ばせてくださいというkとおをお伝えし、快諾いただきました。



面識がありお世話になっている司法書士の先生は何人かいらっしゃいます。そのうち、

ここまで一度も登記のお仕事をお願いできていない先生の事務所にお願いすることに

しました。この業界では割と著名な部類に入る先生だと思います。



お見積を受領しましたが、現金決済なので抵当権の設定がない分、普段よりも安めな

金額に落ち着きました。当日は法人の謄本だけあればOKとのこと。印鑑証明書とか

いらないのか〜。いつも提出している印象だったけど、あれは抵当権設定のために

必要だったってことなのかな?



法人の謄本については、今週出張で私が対応できそうにないので、嫁ちゃんに依頼して

取ってきて貰うことにしました。いつもこうして手伝ってくれて、ありがたいです。



それから火災保険。いつもの代理店さんにいつものプランで依頼しております。

最近は東京の物件は電気的機械的特約もつけるようにしています。あとは休業補償と

施設賠償責任保険。保険金は安く抑えるよりも必要な保障をきちんとつけて、価格より

代理店さんの室で選ぶ、というのが私のモットーです。代理店さんが良い動きをして

くれるなら、日常的に発生する事故に対して、保険金が支払われる可能性が高くなり

結果として掛金以上に保険金の支払が発生することも珍しくありません。



しっかし、出張が多すぎて契約する時間をどう作るか?という課題が・・・。

決済前に何とか調整するか・・・。



そして売主さんとの当日の調整です。金融機関さんを使わないので、土日でも決済を

することは可能になりました。出張が多いので、それなら土日が助かるなあということで

打診したところ、今週の土曜日に決済しましょうということで決定。仲介業者さんの

オフィスで決済することとなりました。



お金については、最初「一部現金、一部小切手」という指示をいただきました。

え、小切手!?フィリピン関係で使ったことはあるけど、それ以外では使ったことは

ないです。ああでも、貰う方はあるか。某政府系金融機関さんとか、某ノンバンクさんは

小切手で融資金を受け取ったことがあります。



小切手を自分が振り出すためには、当座預金の口座が必要であるようです。

当座預金の口座なんて持ってないなあ。東京にずっといるなら、懇意にしている

金融機関さんで教わりながら作ればいいと思うんですけど、どうせ今回しかそれを

使う予定がないわけだし・・・。時間的にも、口座を作る余裕がなさそうなので、

それも嫁ちゃんに依頼しないといけなくなります。嫁ちゃんは東京法人の代表に

就いてもらっているので、そういう意味では彼女が動けるなら問題はないのですが。



とりあえず、当座預金の口座がないので作る必要があるので、作るとしたら某信金さんの

某支店でいいでしょうか、ということと、時間があまりにも足りないので口座作るのに

失敗したら現金でお願いします、ということを伝えました。



その結果、今回は小切手ではなくて良いです、という結論に。少額の決済ですので、

全て現金でやりましょう、ということで調整していただきました。



メインバンクさんに行って、現金を新券で準備して準備完了。帯が付いていれば、

数えなくても大丈夫でしょう、ということで。勿論数えていただいても構いません。



一応これで週末の準備は整ったはず。週末を待ちたいと思います。

リフォーム資金の調達も調整しておかなくてはですが、こちらは少し寝かせてから

工事に入る可能性もありそうだなと・・・。現金決済のせいで、手元資金がカツカツ。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:33 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月27日

金融機関さん都合での決済延期、売主さんに対しての誠意。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在17位です。昨日の夜は何もやる気になれず、早寝しました。

応援クリックよろしくお願いします→



購入ドタバタ劇の一環で、東京11棟目(仮)の決済を少し延期していただきました。



まだノンバンクさんとの融資の形が煮詰まりきっていない中、東京11棟目(仮)の

契約上の決済期限が2月中となっているのが気がかりでした。いつになったら具体化して

日程が決められるのだろうか、そしてその決まった日程をいきなり通知したところで、

その日に決済対応をいただけないのではないだろうか、など。



いろいろと調整が進んだ結果、融資の本申込が2月の終わり頃になったことを受けて

「これはどう転んでも2月中には間に合わないな・・・」と判断。延長を依頼することに

しました(この時点でまだ東京11棟目(仮)を現金決済するとは決まっていない状況)



仲介業者さんにお電話して、かくかくしかじかでノンバンクさんの融資の形を決めるのに

時間を要しており、申し訳ないけど延長を売主さんに打診できないか、と。こちらの

勝手で申し上げる話なので、相応の対価は必要になると思うから、もし中間金などの

条件が必要であればそのようにお申し付けいただきたい、としました。



こちらの勝手で一方的に延長を依頼するのは、相手に対して不快感を与える可能性があり

悪影響を及ぼす可能性もあります。延期は認めない、契約は買主側が努力を怠ったためで

手付放棄で解約だ、なんて言われたらたまりません。



かつて似たようなケースを東京6棟目で経験しており、その時は相手の顔を立てるために

中間金を投入して乗り切ったことがあります。今回もそれと同じ方法で、こちらの誠意を

少しでも見せることができれば、多少進め方が楽になるのではないかと考えた次第です。



元付業者さん、決済はいつ頃になるのかを気にしています。そりゃそうですよね・・・。

すぐにノンバンクさんに電話して、売主さんがこう言ってるけどいつ頃って答えたら

いいかを確認しました。3月半ばなら何とかなるだろうということでしたので、

そのように回答したところ、売主さんと交渉してみると言ってくださいました。



そして数日後、メールで「延長OK」の連絡をいただきました。ただし、残置物処理など

2月末決済をあてにした支払があるので、100万を中間金として振り込んでほしい、

というお話でした。それは確かにそうでしょうね・・・相続登記などもしているし。

というわけで、中間金の振込については責任もって対応するということにしました。



その後結局、ノンバンクさんから「東京11棟目(仮)は現金決済しておいてほしい」と

言われてしまったので、延長した意味ないじゃん!という感じになっていますが・・・

まあそれはそれということで。



さて、出社までの間、確定申告とか雑務とかいろいろ続きやるか・・・

しばらく手短更新が続くかと思いますが、ご容赦ください。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:01 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする