2021年02月18日

東京11棟目の入居申込がキャンセルになってしまいました。

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東京11棟目、残念ながらキャンセルになってしまいました。残念無念です・・・。

他の人ですぐ決まる物件だろうとは思いますが、早いところ決まってほしかった。



稼働率がなかなか上がってくれない状況なので、決まる物件は少しでも決まってくれると

ありがたいと思う今日この頃。年末年始は退去予告も多かったけど、入居申込も多くて

動きを感じることが多かったです(ちなみにキャンセルもおおくてそこは残念)。



しかし、トータルでの稼働率がなかなか向上しておりません。

札幌10部屋、東京8部屋、仙台9部屋、富山2部屋の空室があります。

※退去予告・入居申込を含み、冒頭で書いた東京11棟目のキャンセルを含む

※千葉1棟目は東京エリアに含む

仙台は新規案件があるので仕方ないとして(と言っても1ヶ月募集して1件も

決まらなかったので焦りは感じます)、総戸数の割に空きが多い東京は問題です。

家賃も高いですから、1室決めるだけでけっこう楽になるし、決められるお部屋は

早いところ決めてしまいたいという思惑はあります。



なので、東京11棟目のお申込は嬉しかったのですが、管理会社さんより残念ながら

キャンセルという連絡が届いてしまいました。



某有名企業さんへ新卒で入社される方だったのですが、地方配属になる可能性が

出てきたので、キャンセルしたいということだそうです。それはもう仕方ないなと

思いますが・・・。でも今の低稼働率の状況でのこれは無念です。



決まりは良い物件なので、すぐ代わりの入居者様は見つかると思いますけど、

空室期間が少し長くなったということに関しては残念です。



1月後半〜2月前半はどうもイマイチ動きがなかったです。動きがないだけでなく

動いてもキャンセルとか、結局申込に至らずとか。



この間は富山1棟目で威勢はいいけどなかなか決まらない仲介業者さんから電話があり

1部屋申込貰えそうだからと広告料の交渉がありました。広告料マシマシするので

頼みますよ!とお伝えしたのですが、その後うんともすんとも連絡がありません(苦笑)



稼働率は水物なので、タイミングが悪ければこう言うこともあります。でもちょっと

稼働率が上がらない時期が長すぎるなあと。個々の管理会社さんは頑張ってくださって

いるので、そこに対しての不満はないのですけどね。



札幌に関しては立地や属性の悪さが影響しているのは間違いないです。イマイチな物件は

いっそ売ってしまうのも一案。そして頭金に変えて新築でも建てた方がよさそうですね。



東京に関してはタイミングの問題もあると思いますが、空くとそれなりに時間がかかる

コンセプト物件が立て続けに3部屋空いてしまったのが辛いところです。これがなければ

もうちょっとじっくり構えていられるのですが・・・。

仙台は反響は増えてるけど申込に至らない状態なので、場合によっては家賃見直しも

考えようかと思います。普段なら別に気にしないのですが、今は再生途上なので、

多少安くしてでも最低限返済ができるところまでは稼働率を上げておかないと、

銀行さんに対する見栄えが悪いです。

富山はあと2部屋頑張れ、としか言いようがないですね。ファイト!



ともかく、東京11棟目のキャンセルは残念でしたが、気を取り直して募集を再開と

いうことで進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:06 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月10日

東京11棟目、お申込受領!

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東京11棟目にお申込をいただけたようです。やっぱ安心して見てられるなあ。

他の物件も続いてほしいところです。



最近、東京物件の管理会社さんと良くやり取りをしています。こんなに空いたことは

近年では覚えがないなあというくらい空いているので、必然的にやり取りも多くなる、

ということです。



先日も千葉1棟目の外壁の色をどうするかとか、空室の家賃をどうするかとか、

あれやこれやとLINEで会話をしておりました。



そんな中ひょこっと出た一言が「東京11棟目に申込が入りました」という内容。

一番引合も多く、たぶん放っておいても決まるだろうなと思っていた東京11棟目。

案の定、安定の即申込でした。ありがたいことです。



「まだ審査をしていない」ということでしたが、聞けばなかなかの大手企業さんの

新入社員の方だそうです。うん、そこで審査落ちるようだったらよほどのことだわ。

ほぼ問題ないと考えて差し支えなさそうです。



東京11棟目、たぶんもう少し家賃あげる気になれば上げられただろうなあ。

でも今空室多いので、チャレンジ価格で攻めすぎて空室がなかなか埋まらないのも

困るので、冒険を避けて現状維持の価格帯に落ち着かせました。今の状態では

この判断もやむを得ないものと思います。



とりあえず1室決まってくれたので、他の物件も追随してくれることを期待します。



今日は寝坊してあまり時間がないので、超手短ですがこの辺で〜!



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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月08日

新年早々退去予告で頭が痛いけど、理由を聞くとやむを得ない・・・。

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東京11棟目で退去予告が発生してしまいました。新年早々なんということでしょう。

昨年に続いて入れ替わりの激しい一年になるのだろうか・・・(鬱)



思わぬ伏兵からの退去予告です。そこはちょっと想定していなかったです。



舞台は東京11棟目。東京11棟目と言えば、某ターミナル駅の商店街に位置する

かなりの鉄板立地な物件です。既存不適格とはいえ再建築も可能で利回りはリノベの

費用を含んでも10%超。これを買えたのはラッキーでした。



最初は民泊をやりたいという法人さんが全部屋まとめて借りてくれたのですが、

コロナ禍でまともに稼働しなかったようで、半年ちょっとであえなく退去に。

その後、改めて一般賃貸で募集をかけたところ、立地の良さもあいまって、割とすぐに

2部屋とも決まって満室になった、という経緯でした。



ですので、まだ1年も経っていないことから、ここで退去予告が発生することは

想定外でありノーマークでした・・・。しかも条件の良い2階のお部屋です。

うーん、これは一体?



管理会社さん曰く、退去予告が送られてきていたのは昨年の年末だったそうです。

管理会社さんの営業が終了した後、FAXで事務所に送られてきたのだとか。

退去は1月末とのこと。



退去の理由は・・・どうやら階下の住人の方の騒音だったようです。

ただ、騒音の種類が「いびき・嗚咽・生活音」だった模様。



古い木造アパートをフルリノベして貸している案件なので、騒音などに関しては

どうしても発生してしまうものと思います。だからそれ自体は仕方ないことであり、

事象が発生した時、いかにして注意喚起などで未然に食い止めるか?という点が

大事なのではないかと思う次第です。



ただ、今回の理由だと、それは無理筋な相談というものですよ・・・。



私も軽度の睡眠時無呼吸症候群なので、自覚なくいびきをかいている状態です。

仮に私がアパート住まいで、隣の人から「いびきがうるさい」と言われたとしても

いびきはどうにもならんでしょ?としか思えないし、改善しようという気持ちには

なかなかなりづらいですから。私も嫁ちゃんが病院に行けと何度も言うから、

ようやく重い腰をあげて病院に行ったわけで、見ず知らずの人や管理会社さんに

いびきを何とかせいと言われても、確実に行かなかっただろうなと思います。



管理会社さん曰く、今回の入居者さんも事前にいびきに関しての相談を管理会社さんに

相談してくれていたようです。そして管理会社さんも、該当の入居者さんのところに

注意喚起をしてくれていたとのこと。そこまでやってくれた上での結果であれば、

これはもう何も言えません。黙って送り出すしかありません。



自分がいびきをかくのにそれを言うのもアレなんですが、確かに出張の時とかに

ホテルに泊まり、どこかの部屋からいびきらしき音が聞こえてくると、起きてる間は

多少気になることがあります。ホテルは部屋も狭いですし、構造的に聞こえがちなのかも

しれません。ホテルの場合はたいてい1日経てば宿泊者さんが入れ替わるので、

そこまで気にならないのですが、それがずっと続くとなると多少ストレスになるかも、

というのはわからなくもありません。



そういえば、管理会社さんと何かの話をしていた時、東京11棟目の件で「多少ですが

神経質な入居者さんもいらっしゃるので」みたいなことを口走っていた記憶があります。

あまり気にしていませんでしたが、その段階で今回のような話の相談は既にあったのかも

しれないなあ、と今になって思うのでした。



これは誰も悪くなくて、不幸な巡り合わせだっただけなのだと思います。

いびきをかく人だって、かきたくてかいているわけじゃない。

そのいびきが気になってしまう気持ちもわかる。

管理会社さんもやれるだけのことはやった。

単に巡り合わせが悪かっただけなのでしょう。



大家の立場での心情としては、短期退去は経費がかさむので痛いのですが、今回は

やむを得ないと思います。笑顔で送り出すしかないですね。



不幸中の幸いか、退去の時期は悪くありません。繁忙期を迎えるタイミングです。

前回と同じ条件で募集を行って良いかと管理会社さんより連絡をいただいたので、

前回と同じでお願いしますと回答しておきました。場所が良いので、今回もきっと

すぐ決まるだろうと期待しております。



退去は残念ですが、それでいちいち愚痴っても仕方ありません。不動産賃貸業は

入退去のもぐらたたき。あってしかるべき話だということで、気持ちを切り替えて

速やかに次の募集を行いたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月31日

東京11棟目のこまごまとした作業に対応。

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先日のブログで書いたのですが、東京11棟目でまだつきっぱなしになっている

キーボックスを回収&部屋番号カッティングシートを貼ってきました。



前の入居者様が残置物で置いていってしまったキーボックス。退去立会の際に

旧管理会社さんがそこまでは見なかったようで、新管理会社さんから物件裏手に

キーボックスが設置されたままになっているという報告を受けるまでは気づいて

おりませんでした。



旧管理会社さんから、前入居者様のキーボックスの番号を連携していただいたので

先日取りに行ったところ、2個は取れましたが1個は取れず。その後旧管理会社さんから

「うちが設置したものかもしれません・・・」という報告を受けておりました。



ここまでが前回のブログに書いた内容。



昨日、本件に対して決着をつけてきました。決着をつけに行こうと思った動機は、

部屋番号のカッティングシートの用意が出来たから、それの設置も含めて作業できると

判断したからです。



部屋番号のカッティングシート・・・この物件、ドアを交換してしまっているのと

ポストをその時ドアについているものに変えているのとで、部屋番号が外から見て

わからない状態になっているからです。入居者様よりその点に関してのご指摘が

管理会社さん経由で届いたため、部屋番号をドアに明示しないとと思ってました。



でも、それもなんか面倒になってしまっており、すっかりサボっておりました。



先日、重い腰を上げ、お友達でカッティングシートをカットする機械を持っている方に

部屋番号のカッティングシートの作成依頼をしました(勿論謝礼も出しますよ!)。

そちらが手元に届いたので、設置しに行こうかと思いまして。とは言いましても、

私、とにかく不器用なので、できるだけDIYの類はやりたくないんですよねえ。

カッティングシート貼ったら絶対ズレたりするよなあ。でもさすがにこれを外注するのは

アレなので、自分でやります。



というわけで、昨日行ってきました。現地。



目的その1:キーボックスの取り外し

旧管理会社さんに教えていただいた番号で無事に解錠することができました。

これで物件にくっついているキーボックスは全てなくなりました。スッキリ。

残置物ということでお返しすることもなくそのまま私が頂戴することになりましたので

どこかの物件で活用させていただこうと思います。



目的その2:カッティングシート貼り

中に誰かいたら、いきなりドアがガサガサしだしたらビビるだろうなと思いましたので

管理会社さんとも相談の上、一度インターホンを鳴らしてみることにしました。

2部屋ともインターホンを鳴らしたものの、どちらも出ず。キーボックスを外した時に

片方の部屋はエアコンの室外機が回っているのを確認したので、いてもおかしくないと

思いましたが、つけっぱなしで出かけたか、あるいは知らない人なので居留守したのかも

しれませんね。私もインターホンを見て心当たりがないとしれっと居留守すること、

ありますから。



ドアの貼り付け箇所を簡単に乾拭きして、あまり何も考えずにカッティングシートを

貼り付けます。透明のシートがまだある状態で、固めの定規でゴリゴリとした後、

透明のシートをはがしたら出来上がり。



たったこれだけなのに、案の定気泡が入ってしまいました(汗)

どう頑張っても取れないので諦めました・・・。やっぱり不器用です。

でも遠目に見ればよくわからないだろうし、もういいやこれで。



管理会社さんにも写真を撮って送りましたが「問題ないように見えます」という

返答でしたので、もうこれでいいことにしましょう。

テプラで貼ってあった応急処置の部屋番号を外して終了。



これで、ごくごく小さな話ですが、懸案となっていた東京11棟目の問題点は

一通り解消しました。よきかなよきかな。

新しい問題が出ませんように。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月20日

物件裏手にキーボックスがかかっているぞ、という話。

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東京11棟目、ほんとに大した話ではないのですが、元入居者様の残置物が外構にて

発見され、確認取ったり撤去したりと少し時間を取られることになりました。



民泊をされている方が撤退し、全空となった東京11棟目。しかしその後、普通賃貸に

切り替えて募集をしたところ、こんなご時世にも関わらず、割と早めに満室に返り咲く

ことが出来ました。関係者の皆様、本当にありがとうございました。



これで2年くらいは何事もなく安泰でしょう、家賃は民泊の人に貸していた時期よりも

下がってしまいましたが、しばらく退去におびえる必要がないのは嬉しいことです。

やっぱり立地がいいとサクッと埋まって楽ですね。



館銘板も無事に設置が終わり、あとは部屋番号のカッティングシートを貼り付ければ

課題はすべて対応完了と言うことになります。東京の物件は割とほったらかしで収益が

得られる状態に持ってこれていると思うのですが、東京11棟目もその仲間入りです。



・・・と思っていたのですが、先日管理会社さんより何やらメッセージが届きました。



曰く、物件裏手にキーボックスが設置されている、とのことです。

管理会社さんサイドで設置したものではないという話でした。

特にクレームが来ているわけではないが、少し細かい入居者様もいらっしゃるので

気づくとストレスを与える可能性がある、だから早めに外しておきたい、とのこと。



退去立会は管理会社さんではなく旧管理会社さんにて行っております。怪しい・・・。

旧管理会社さんは正直なところちょっと管理のクオリティは微妙なところがありました。

他の管理会社さんに比べて、少し仕事が雑というかなんというか。



先入観で疑うのは良くないですが、もしかしたら退去立会の時に賃借人の方が設置した

キーボックスを見落として、そのまま設置されている可能性があるのではと思いました。

聞いてみようか・・・。



旧管理会社さんに確認すると、管理会社さんとしてはキーボックスは設置していない、

元入居者様が忘れていった可能性があり、聞いている番号は○○○○である、という

返信をいただきました。現地にはキーボックスが3つあり、部屋は2つ。借主さんが

設置するなら2つだと思うんだけど・・・。まあいいか。



後日、現地に行って、聞いた番号で解錠を試みました。すると、3つのうち2つは

無事に開いたものの、1つだけ開かなかったものがありました。



この点、旧管理会社さんに報告。退去立会の時に外構に忘れ物がないかのチェックは

してなかったのでしょうか、という問いかけもしました。民泊やってるというのは

把握しているのだから、キーボックスのことも少し気にしてくれればよかったのに、

という思いもありましたので。



そしてそれに対する旧管理会社さんの返答は・・・

・外観までは退去立会自に見てなかった、申し訳ない

・残りの1つは当初募集時に当社で設置したキーボックスかもしれない

というお話。いろいろツッコミたいポイントはあるんですけど、今更の話なので

呑み込むことにしました。この管理会社さん、東京12棟目の管理も継続させてほしいと

提案をしてくださっておりますが、こういうことが頻発するので、ちょっと微妙です。

たぶん、ここではない別のところに管理はお願いすることになるだろうなあ・・・。



キーボックスの番号について確認したところ、お盆休み中なので確たることは

言えないという前置きをしつつ、いくつかの候補を挙げてくださいました。

近々、現地の近くにある金融機関さんにお邪魔する予定がありますので、その時に

もう一度現地を見て解錠できるか聞いてみよう。



東京の物件は比較的手間がかからないものが多く、今回のような小さなことでも

けっこう印象に残ります。東京2棟目、東京6棟目なんていったいいつから現場に

行ってないだろうという状態です。



意図的に積極的に関与している東京8棟目、心の病を抱えた生活保護の方がお住まいに

なっていて、その階下の方から管理会社さんの営業時間外に電話がかかってきたことが

何回かある東京1棟目。その2件くらいではないでしょうか。管理会社さんもよくやって

くださいますし、東京の物件に関してはとても平和です。



とりあえず、近々キーボックスを外して平和な状態に戻したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする