2020年06月23日

入居者様にご迷惑をおかけしてしまいました。

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東京11棟目、満室になり実際に入居者様がお住まいになりはじめました。

初期トラブルも若干ありましたが、管理会社さんに対応いただき事なきを得てるはず。



民泊をやりたい人が家賃を少し高く借りてくださっていた東京11棟目。

しかし、新コロにより民泊は壊滅的なダメージを受け、継続はとてもじゃないけど

不可能と言う状況に陥ってしまいました。むろん、東京11棟目を借りてくださっていた

事業者の方も、見切りをつけて退去予告。まあそれは当然ですよね・・・。



これにより、東京11棟目は一気に全空へ。やむを得ないとは思いますが、キツイ。

しかし、ピンチはチャンスでもあります。これを機会にして、民泊のお客様を探すことを

条件にした管理契約だった管理会社さんとは円満にお別れして、普段お任せしている

管理会社さんにて普通賃貸として募集をかけよう、と方向転換。そしてその作戦は

うまく的中し、1ヶ月程度で申込ベースで満室となったのでした。

家賃は民泊利用のボーナス分がなくなったので、ちょっと下がってしまいましたが、

立地がいいと決まるのも早いのだなと改めて実感。安心できる物件になりそうです。



東京11棟目は敷金も礼金も1ヶ月ずつ設定しましたし、家賃もそこそこ安くない

設定にしたつもりです。それでも1ヶ月という期間で2部屋とも決まるというのは、

物件に競争力があるからということなのでしょう。駅からもそこそこ近く、商店街が

目の前にあり、ターミナル駅としても機能している。これだけ条件が整えば、

敷金や礼金を普通に積んでいてもニーズはあるということなのだと思います。



よかったよかった、めでたしめでたし。



というわけにいかないのが賃貸経営です。入居者様がご入居されてから、いかに快適に

お住まいになっていただくかと言うのもとても大事です。釣った魚にエサをやらないと

結局大海原に戻っていってしまいます。入居者様の声に耳を傾け、不便なところは改善。

このスタンスはとても重要と思っています。



特に、入居してすぐの時期は問い合わせも多くなりがちです。その内容をヒントに、

こちらも何をすべきか検討することになります。



・・・しかし今回の問い合わせは、単なる大家側の怠慢でしかない内容でした。

ご迷惑をおかけしてしまい申し訳ありません。



管理会社さんより、LINEにて入居者様より問い合わせがあったと連絡を受けました。

物件の部屋番号や物件名が外部に対して明確にわからないから、配送の人が届けられない

トラブルが発生しているようです。何とかならないか、という相談でした。



なるほど、それは大変失礼しました・・・。民泊で1棟丸々貸していたから、

そういうところあまり気にしていなかったのですけど、普通賃貸になったのだし

部屋番号くらいは当然どこかに書いてないとですね・・・。



ポストはドアにくっついているタイプだから、ドアなり表札なりに部屋番号が

書いてないと区別がつきません。そして、確かに今回それを書いていないです。

長屋の形状なので、どっちが1階でどっちが2階かわからないと言うのは納得。



館銘板もデザインまでは決めてあったけど、きちんとした形でその作成の手配を

かけてはいなかったと思います。雑談レベルであーこんな感じでいいねーなんてことを

業者さんと話はしましたけど・・・見積取ったわけでもないし、そりゃ完成しないよね。



部屋番号に関しては、過去にカッティングシートで作ったものを貼り付けたことが

ありましたので、それと同じやり方で今回も部屋番号をつけておこうかと思います。

館銘板はちゃんと相談して見積を貰って、作業に入って貰おうかと思います。



管理会社さんのご提案で、当面はテプラで仮の表示をしておいて貰うことにしました。

お手数をおかけいたします。



それと、もう一つ指摘があったのが、区役所に物件名の登録がされていないという話。

・・・なんか前も同じことをやってしまった気がする。東京4棟目だったかな。

うちの娘を建物名が登録されていないところに住ませられるか!と管理会社さんが

大変お叱りをうけたことがあったのを思い出しました。



あれから何回もリノベしていますが、その後も結局区役所への建物名の届出は

私自身は一度も行っておりません・・・。平日昼間に動くのはサラリーマンのお仕事との

調整が大変なので、どうにもサボり気味になってしまいます。



今回も管理会社さんから「こちらで登録に行ってきます」と申し出ていただいて

しまいました。なんかもう、いつも本当にすみません。手間のかかるオーナーで。



こちらの準備不足で管理会社さんおよび入居者さんにご迷惑をかけてしまいました。

細かいところに手が回らない雑な性格なのは自覚しているのですが、だからと言って

他人様に迷惑をかけていいということにはなりません。反省して次に活かします。

(と言いながら今まで活かせていない傾向はありますけど・・・)



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月22日

東京11棟目、残りの1部屋もお申込をいただき満室返り咲き。

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東京11棟目、先日1階にお申込をいただいたのに続いて、2階にもお申込を

頂くことが出来ました。1ヶ月前後でのお申込、いい感じです。満室になりました!



東京11棟目は、民泊をやっていた方がまとめて1棟借りていたのですが、新コロの

影響を受けて退去となってしまいました。いきなり全空というきつい状況です。

そして民泊やりたいという方向けに、通常家賃より2万高い賃料設定にしていたので

仮に満室になったとしても収益性は大きく下がることになります。勿論、下がった状態で

収支計算をして購入していますから、致命的な問題があるわけではないですが・・・。

でも数年は高収益を予想していただけに、思ったよりあっさりボーナスステージが

終わってしまったという残念な感はぬぐいきれません。



管理を切り替え、管理も切り替え、新たな気持ちで普通賃貸としての募集を開始する

ことにしました。切り替え先の管理会社さんは、他の東京物件をお任せしている

いつもの管理会社さんです。正直、民泊のお客様を連れてきてくれた管理会社さんは

管理に関しては納得しかねる部分も割とあったので、切り替えによりその点のストレスは

軽減されたと思います。



新管理会社さんから提案いただいた賃料は、こちらが想定していた賃料よりも高めに

なっていたので、これで決まれば(民泊時代と比べての)マイナス額は、2部屋で4万を

想定していたところ、2部屋で3.2万まで軽減されることになります。管理会社さんが

強いエリアの物件なので、家賃査定も精度は高いだろうと期待していました。



私の中では、募集における理想的な申込時期は、募集開始から1ヶ月前後です。

それより早いと賃料が安すぎたのではないかと思いますし、それより遅いと賃料が

高すぎて反響が鈍かったのではないかと考えられるためです。1ヶ月くらいで

ぼちぼち反響がありながらその中の1件でお申込をいただける。このくらいの

スピード感だと、家賃がいい感じだったのだろうと考えることができると思ってます。



今回、1階のお部屋がそのジャストなタイミングでお申込をいただくことができ

首尾よくいったなあと納得しておりました。そしてそこからほどなくしての今回の

お申込。東京11棟目、たぶん今の賃料がバランス取れてて良いのだと思います。



そのお申込ですが、先日1階のお申込の連絡を受けた数日後、別の話をしている最中に

担当さんより「2階も内見があるかもしれない」という旨の嬉しい予告がありました。

このまま決まってくれるかな?と期待していたのですが、昨日になって「正式にお申込を

いただきました」という連絡が届きました。よっしゃよっしゃ。属性は公務員です。

いいですね、コロナ禍の影響を受けにくい職種の方です。



正直、いくら新コロ第一波が弱まってきているとはいえ、この時期にここまで一気に

決まるとは予想していませんでした。大変な時期なので、引越どころではないだろうと

思っていたのですが、意外と動いているようです。嬉しい誤算でした。この物件は

私が保有している物件の中では珍しく、そこそこメジャーなターミナル駅にあり、

しかも商店街からそう離れていないし、駅からもそこそこ近いという好条件が

重なっています。やっぱ立地がいいと楽ですね。



これで東京11棟目は満室になりました。東京の物件だと、空室になっているのは

東京1棟目の1部屋のみ。孤独死からの原状回復中のお部屋で、工事が終わるのが

6月になってしまいそうです。あと、近々東京10棟目の退去がありますので、

そこも募集しないとですね。



多少人が動き出したのかなという気がしますので、新コロのせいでダメだわと

諦めるのではなく、できる努力を順次していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月18日

東京11棟目、お申込受領!思ったより早く決まってほっとしました。

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東京11棟目に無事にお申込をいただくことが出来ました。1階の安い方のお部屋です。

民泊時より1.7万だうんは痛いですが、このご時世なので入ってくれただけで御の字。



東京11棟目は4月半ばをもって全空となりました。元々は民泊をやりたいという方に

相場より2万ほど高い価格で全戸まとめて貸していたのですが、新コロのせいで

それもパーになりました。お客様が入る見込みがなく、傷口が浅いうちに撤退という

判断をされたのでしょう。3月半ばごろ、さくっと退去予告を入られちゃいました。



正直、民泊がずっとうまくいき続けるとは思っていないのですが、それにしたって

2年は借りて貰えるだろうと目論んでいたところが、半年程度で終了という形に。

一応、普通に貸しても10%は超える形で設定はしているものの、誤算でした。

普通の住居の形態以外だと、こういったリスクがあるのだなと改めて感じています。

ビルものに慎重になる金融機関さんの気持ちも多少理解できた気がします。



嘆いていても仕方がないので、通常賃貸として募集する準備を整えましょう。



元々東京11棟目の管理をお願いしていた管理会社さんは、あくまで民泊のお客様を

見付けてきて高い家賃で貸していただけることに価値を見出していたので、それが

難しいとなると継続する理由がありません。先方も、当時は「普通賃貸にする時は

当社管理でなくて構いません」と仰っています。そんなことを言っていた過去のことは

すっと忘れたかのように、普通賃貸で管理継続させてくれないかと言う相談は

受けましたが、勿論お断りした次第です。色々納得のいかないこともありましたし、

この会社さんで管理を継続するリスクが高いと判断しました。



というわけで、他の東京物件を手掛けてくださっている管理会社さんに依頼。

いつもの管理担当さんだから話が早くて助かります。まずは家賃査定と引継の段取り。



引継は旧管理会社さんと連絡が取れて、段取りが進むということになりました。

特に問題もなくこちらは完了。



家賃査定に関しては、若干時間を要したものの、旧管理会社さんから賃貸でかしたら

こんなもんですねと言われた賃料よりも1000円〜2000円ほど高い価格帯。

いつも固めの賃料設定で提案していただくのですが、今回はそうでもありませんでした。

恐らく、過去に別物件のリーシングで近隣家賃の調査しているのでしょう。社長案件が

同じ地域にあり、けっこう強気な賃料設定にしていたのを思い出しました。



その家賃からもう一声欲張って、少し強気の各部屋2000円アップで募集を依頼。

管理会社さんも、査定した額より少し上乗せする私の傾向は理解されているようで、

家賃を上げる場合はこの金額以上だと築浅フル装備の物件がライバルになるので

そこに至らないくらいの価格で勝負するといいです、と書かれていました。

ですので、その助言に従い賃料設定を決定した結果が2000円アップでした。



あとは特に細かい話はしていませんが、敷1礼1、水道代は2500円/月、

広告料1というところは他の物件の事例に従い設定いただいております。

この物件、戸別に水道メーターがなく、一括なので水道代の設定も必要です。

(あ、水道の開通の依頼をしておかなくちゃ!)



そんな東京11棟目、募集開始から1ヶ月弱くらいでまず1部屋お申込をいただくことが

できました。某有名ECサイトへの転職に伴う引越ということで、属性的には文句なし。

こんなご時世でも転職とか引越とか動いているものなのですね。正直、長期戦を覚悟して

いたので、これは嬉しい誤算でした。



管理会社さんからは、現地確認の結果、窓の鍵がかかりにくい、クロスに若干の汚れなど

気になる点があったようです。クロスの汚れは前管理会社さんが退去立会と美装を

担当しているので、そっちに不満をぶつけたいところですが、どうせ暖簾に腕押しで

終わるだろうと思うので、ストレス溜めるのもあほらしいからこちらで対応します。

鍵はかなり固いところがあるということでした。リノベはサッシ関連をいじらないことで

コストを落としているので、多少の不具合がでるのは仕方がない部分もあります。

まずは見積額を見させていただいてから判断ということで、お見積を依頼しました。



それから、管理会社さんに言われて気が付いた、ゴミ捨て場の場所がわからない問題。

そうなんですよ。これまで民泊前提としていたので、産廃扱いでゴミは入居者様が

自分で片付けを手配しており、ゴミ捨て場の場所を知る必要がなかったのです。

早いところ把握しておかないと・・・。



というわけで、ご近所さんの中でも比較的コミュニケーションを取っている方に

民泊は出ていき、管理会社さんが交代しましたというご報告を兼ねて、ゴミ捨て場の

場所を教えて貰おうと決めました。この方には以前民泊の運営会社さんがいまいちな

対応をした際に直接連絡をいただいたことがあり、その時管理会社さんを共通の仮想敵に

見立てて団結したことがあります。なので、戦闘モードは解除して大丈夫です、という

連絡をした方が良いだろうと判断しました。

※本件詳細は過去ブログを参照



昨日、他の仕事(東京13棟目に荷物を運びこむ&東京8棟目のインターネット工事の

結果確認)をしつつ、東京11棟目に足を運んで、隣地の方にご挨拶をしてきました。

この新コロのご時世につき、無事に(?)民泊の方は退去、管理会社さんもこれを機に

交代に持っていくことができた、と報告したところ、喜んでくださいました。

ゴミ捨て場のことも聞いたら親切に教えていただいたので、管理会社さんにご報告。



この隣地の方が保有している物件を購入できると、けっこう美味しいんですよね。

なので、売り出す時は真っ先に声をかけてほしいなあという下心もありまして・・・

実際、初回のご挨拶の時「これ、いくらで買ったの?」と聞かれたので、興味はあると

見ています。東京11棟目の隣地はご自宅ではなく実家で、自宅はその逆サイドに

保有されています。そしてご両親は既にお亡くなりになり、その方が管理をされている

いわば遊休地です。いずれチャンスは巡ってくると思うんだよなあ・・・。



ともかく、この方とは何かとコミュニケーションを取っておこうと思います。

顔を合わせることで信頼関係も生まれると思いますから。



残りの空室も管理会社さんに確認したところ、1階と同じくらいの問い合わせはある、

ということでした。1ヶ月くらいで決まるのは、ほどよい家賃設定だったということと

私は思いますので、今回の家賃も悪くない線だったのでしょう。これでサクッと2階も

決まって、満室復活となればいいのですが・・・。期待。



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月23日

東京11棟目の退去が完了、引継も進行中。

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東京11棟目の退去立会が終わり、管理会社さんの交代のための引継作業が進んでます。

民泊募集ができなくなった以上、管理交代はやむなしと言うか必然と言うか。



民泊をすることを目的としていたお客様に、1棟貸をしていた東京11棟目ですが、

この新コロなご時世で]という形になってしまいました。

事業用だからということで、家賃も相場より高めに貸していたのですが、今回の退去で

その下駄をはかせた家賃も終了と言うことになります。痛い、これは痛いよ。



ただでさえ新コロで客付が厳しい状況なので、この空室は長期戦を覚悟しなくては

ならないと思います。きついなあ、正直。



この退去に伴い、管理会社さんを変更します。今の管理会社さんは、元々民泊目的の

お客様を多数抱えているということで、そういう方に貸して高い家賃を得る代わりに

管理はうちでお願いします、という話に乗って選定しました。その民泊前提の募集が

難しくなってしまった、ということになれば、交代するのもやむを得ないでしょう。



基本的に、首都圏およびその近郊の物件は同じ管理会社さんにお任せをしています。

まだこの管理会社さんがなかった頃に購入した東京1棟目。民泊目的の方を入れるから

管理をくださいと言われてお願いした東京11棟目、東京12棟目。購入時のご縁を

重視した千葉1棟目が例外ですが、それ以外の都内物件は全て同じ管理会社さんです。

(くしくも千葉1棟目も退去と同時に管理変更ですね・・・)



東京11棟目に関しては、民泊前提の募集が出来ないということでしたので、それなら

申し訳ないけど管理は変更させていただく、ということをお伝えして了承いただいた

次第です。



引継に関しては、管理会社さん同士で連絡を取り合って対応して貰うことにしました。

相談の結果、退去立会と原状回復については現管理会社さんが行うことになりました。

退去する時にいきなり事情も分からない違う人が退去立会に行くのもどうなんだろう、

精算も今の管理会社さんでやった方が妥当性があるのではないか、みたいなところを

考慮した結果のようです。



そして先日、退去立会が終わった旨の連絡が現管理会社さんからありました。

借りてからまだ日も浅いので、たいした工事はないだろうという予想通り、特に修繕を

すべき箇所はなし。ハウスクリーニングのみで大丈夫ということでした。



新管理会社さんからは家賃査定の情報が届きました。いつも固めの家賃を出してくる

傾向にありますが、今回は地域相場くらいかなという感じの家賃が提案されてました。

だいたい「もっといけるっしょ」と私が家賃を上げるようお願いをするパターンが

多いのですが、今回はそこまでしなくてもいいかな?そもそも新コロで動き自体も

鈍い感じですしね。



と言いながら、その提案家賃より2000円アップで募集開始しましょう、という

欲張った返信をしてしまいましたが(笑)



元々、東京11棟目の現管理会社さんは、私としてはちょっと対応に不満がある

部分もありましたので、今回の切替はある意味良かったのかもしれません。

収入は下がりますが、どちらにしてもずっと民泊バブルみたいな値段が続くとも

思っていませんでした。潮時が想定以上に早く来たとは思いますが、気持ちを切り替え

いつもの管理会社さんにスムーズに切り替えられたことを喜ぼうと思います。



今日は寝坊したので手短にこの辺で。



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posted by ひろ* at 08:48 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月21日

新コロの影響第二弾、東京11棟目が全空に!

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2年くらいは頑張ってくれるかなと思っていたのですが、あっさりとダメになりました。

退去予告です。うーん、痛い。痛いけど新コロのせいだから仕方ないか。



東京11棟目と東京12棟目は「民泊をやりたい人向けに高く貸します」という形で

PRしてきた管理会社さんに管理をお任せしています。実際、近隣相場よりもかなり

高めの賃料(+2万円)で貸しており、収益的には良い形になっています。



東京の物件に関しては、一部の例外を除いて同じ管理会社さんに管理委託しております。

例外は東京1棟目(売主さんが地場の不動産屋さんなのでそのままお願いした)と

東京11棟目、12棟目(民泊で高く貸すという話に目がくらんだ)、東京13棟目

(旅館にするため)。他の物件は全て同じ管理会社さんにてお願いしております。



基本的に全てお任せしている管理会社さんに対しての大きな不満はなく、いつも大変

良くしていただいております。ありがたい限りです。



それに対して、東京11棟目、東京12棟目の管理会社さんは、やると言ったことを

やってくれなかったり、近隣からの苦情窓口になるべきところを何もしていなかったり、

正直なところストレスがたまる相手でした。



ストレス事例、以下に並べ立てておきましょう。

その1

その2

その3

その4



ドタバタするのは初期だけだろう、稼働してからは特に問題は無くなるだろう、

と思っていたのに、稼働後も管理会社さんを飛び越して私のところに近隣の方から

お電話がかかってくる始末。何も管理してないじゃん(怒)

しかも明後日動きますと言いながら、1週間近く何もしないとか平気であるし。



それでも、高い家賃をいただけているので、そこはぐっとこらえて我慢しよう。

そう思っていたのですが、昨今の新型コロナの影響がじわっと押し寄せてきました。



先日書いた通り、札幌8棟目の民泊部屋5部屋のうち3部屋から退去予告受領

(ブログで2部屋って書いたのですが、3部屋の間違いでした・・・悪くなってる!)

うへー、新コロやらかしてくれたな!と思ったところに、追加で到来したのが今回の

東京11棟目の退去予告です。



東京11棟目は管理会社さんが見つけてきた民泊運営業者さんに賃貸しております。

先日トラブルがあった時に管理会社さんと詳しい話をしましたが、どうやらこの部屋

まだ民泊が開始されていないようなのです。賃貸開始して半年経つのに、なぜ未だに

スタートされていないのか。意味が分からないです。でも家賃払ってくれてるなら

別にいいや、と思っていました。



そして今回、その会社さんから退去予告が届いたということを管理会社さんからの

連絡で把握しました。家賃を一部屋あたり2万高くしていただいているので、

2部屋退去されて全空になり、再度埋まったとしても今より4万の実入りが減ります。



管理会社さんは、昨今の新コロの影響で新規に民泊を立ち上げようとしている人を

見付けるのは難しく、可能であれば普通賃貸で募集をさせて貰えないか、と。



元々、こんな民泊バブルは長くは続かないだろうから、いずれ2万のプラスはなくなると

頭の中では理解しておりました。しかし、実際になくなることが明白になると、

なんかとても辛い気持ちになります。一度上げた生活レベルって戻せないんだなあ(?)



そして、ここまで色々と不満を抱えている管理会社さんに、通常賃貸でお任せするという

選択肢は正直ありません。通常賃貸になるのであれば、速やかに普段お願いしている

管理会社さんに切り替えるのが吉です。



これに関しては、全く躊躇することなく、通常賃貸になるのであれば、普段使っている

管理会社さんに切り替えさせていただく、ということを通知しました。元々の話でも

民泊のお客様の時だけはうちで管理させてほしい、賃貸に戻すのであればうち以外で

構わない、と仰っていましたしね。



たぶん、あちらも同じく、一度上げた生活レベルが戻せなくなっているのでしょう(笑)



決まったことをうだうだ言っても仕方ありませんので、いかにして高い賃料で通常賃貸を

回すかについて考えてみたいと思います。ペット可物件の東京8棟目に割と近いので、

あそこのサテライトという形で募集をするのはどうかなあとも思いました。

この辺は管理会社さんともまた相談してみます。



この調子だと、東京12棟目もたぶん解約になるんだろうなあ。賃料の面では憂鬱ですが

今の管理会社さんとの縁が切れると思うと、ちょっと嬉しい気もします。

ま、なるようになるしかないですね。



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