2020年03月21日

新コロの影響第二弾、東京11棟目が全空に!

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2年くらいは頑張ってくれるかなと思っていたのですが、あっさりとダメになりました。

退去予告です。うーん、痛い。痛いけど新コロのせいだから仕方ないか。



東京11棟目と東京12棟目は「民泊をやりたい人向けに高く貸します」という形で

PRしてきた管理会社さんに管理をお任せしています。実際、近隣相場よりもかなり

高めの賃料(+2万円)で貸しており、収益的には良い形になっています。



東京の物件に関しては、一部の例外を除いて同じ管理会社さんに管理委託しております。

例外は東京1棟目(売主さんが地場の不動産屋さんなのでそのままお願いした)と

東京11棟目、12棟目(民泊で高く貸すという話に目がくらんだ)、東京13棟目

(旅館にするため)。他の物件は全て同じ管理会社さんにてお願いしております。



基本的に全てお任せしている管理会社さんに対しての大きな不満はなく、いつも大変

良くしていただいております。ありがたい限りです。



それに対して、東京11棟目、東京12棟目の管理会社さんは、やると言ったことを

やってくれなかったり、近隣からの苦情窓口になるべきところを何もしていなかったり、

正直なところストレスがたまる相手でした。



ストレス事例、以下に並べ立てておきましょう。

その1

その2

その3

その4



ドタバタするのは初期だけだろう、稼働してからは特に問題は無くなるだろう、

と思っていたのに、稼働後も管理会社さんを飛び越して私のところに近隣の方から

お電話がかかってくる始末。何も管理してないじゃん(怒)

しかも明後日動きますと言いながら、1週間近く何もしないとか平気であるし。



それでも、高い家賃をいただけているので、そこはぐっとこらえて我慢しよう。

そう思っていたのですが、昨今の新型コロナの影響がじわっと押し寄せてきました。



先日書いた通り、札幌8棟目の民泊部屋5部屋のうち3部屋から退去予告受領

(ブログで2部屋って書いたのですが、3部屋の間違いでした・・・悪くなってる!)

うへー、新コロやらかしてくれたな!と思ったところに、追加で到来したのが今回の

東京11棟目の退去予告です。



東京11棟目は管理会社さんが見つけてきた民泊運営業者さんに賃貸しております。

先日トラブルがあった時に管理会社さんと詳しい話をしましたが、どうやらこの部屋

まだ民泊が開始されていないようなのです。賃貸開始して半年経つのに、なぜ未だに

スタートされていないのか。意味が分からないです。でも家賃払ってくれてるなら

別にいいや、と思っていました。



そして今回、その会社さんから退去予告が届いたということを管理会社さんからの

連絡で把握しました。家賃を一部屋あたり2万高くしていただいているので、

2部屋退去されて全空になり、再度埋まったとしても今より4万の実入りが減ります。



管理会社さんは、昨今の新コロの影響で新規に民泊を立ち上げようとしている人を

見付けるのは難しく、可能であれば普通賃貸で募集をさせて貰えないか、と。



元々、こんな民泊バブルは長くは続かないだろうから、いずれ2万のプラスはなくなると

頭の中では理解しておりました。しかし、実際になくなることが明白になると、

なんかとても辛い気持ちになります。一度上げた生活レベルって戻せないんだなあ(?)



そして、ここまで色々と不満を抱えている管理会社さんに、通常賃貸でお任せするという

選択肢は正直ありません。通常賃貸になるのであれば、速やかに普段お願いしている

管理会社さんに切り替えるのが吉です。



これに関しては、全く躊躇することなく、通常賃貸になるのであれば、普段使っている

管理会社さんに切り替えさせていただく、ということを通知しました。元々の話でも

民泊のお客様の時だけはうちで管理させてほしい、賃貸に戻すのであればうち以外で

構わない、と仰っていましたしね。



たぶん、あちらも同じく、一度上げた生活レベルが戻せなくなっているのでしょう(笑)



決まったことをうだうだ言っても仕方ありませんので、いかにして高い賃料で通常賃貸を

回すかについて考えてみたいと思います。ペット可物件の東京8棟目に割と近いので、

あそこのサテライトという形で募集をするのはどうかなあとも思いました。

この辺は管理会社さんともまた相談してみます。



この調子だと、東京12棟目もたぶん解約になるんだろうなあ。賃料の面では憂鬱ですが

今の管理会社さんとの縁が切れると思うと、ちょっと嬉しい気もします。

ま、なるようになるしかないですね。



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posted by ひろ* at 10:34 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月02日

共通の仮想敵を作り、隣地の人と仲良くなる。

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昨日は確定申告をやりつつ、東京11棟目の隣地の方にお詫びをしてきました。

ついでに色々と状況を聞き出せましたので、そういう意味では無駄ではなかったかな?



先日のブログに書いたクレーム案件の続きです。



あらすじ

借主の民泊やってる法人さんが、隣地のガス管にキーボックスをつけてしまったと

いうことで、隣地の方からクレームをいただく。管理会社さんのところにクレームが

いくべきなのに、なんでうちに来てるのよということで、隣地の方にお詫びと今後の

連絡先を伝えるよう伝達。1週間近く経ってから状況確認したら「失念してました」

という状態。ほんと何やってるのよー。



管理会社さん、木曜日からはさすがに毎日現地に通い始めました。不在でした、という

報告が木曜、金曜、土曜と続きます。土曜午前も不在だったと連絡があったため、

私自身も土曜日のうちに謝罪をしに行こうと思っていたのを取りやめました。



日曜になって、状況を確認したところ「土曜午後にもう一度行ったらお会い出来ました」

との報告が。あ、午後はいたのね。一応、午前午後と複数回足を運んでくれたわけかあ。

そこは素直に感謝します。でもできれば、不在だったことより在宅だったことを報告して

欲しかったなあ^^;



管理会社さんからのお詫びが終わったので、今度は私のターン。定番のお土産を準備して

日曜の午後、先方のご自宅に向かいました。今週末は東京13棟目の近隣の方とも

だいぶ話をしたし、隣地の方との会話を重視する週に結果的になっているような気も。



到着してチャイムを鳴らすと、隣地の方が登場。一瞬「誰?」って顔をしておりましたが

手前の家の所有者ですと説明すると、すぐ思い出した模様です。



自宅の近所と言うことで、よく観察されているようです。最初はここに鍵がついていて、

その後ここに鍵をつけられたんだよ、と現地で時系列で説明してくださいました。



最初についていたのは・・・ドアノブ。しかもこういうタイプのやつです。



隣地の方も「これじゃ意味ないよね」と言ってましたが、まさに仰る通りです。

キーボックス、動かせちゃうじゃないの。鍵どこかに持っていかれちゃうよ?



それに気づいて別の場所にしたということなのでしょうが、それにしても自分の敷地と

異なる隣地のガス管に引っ掛けるのはダメでしょ・・・。



鍵の場所変更自体は、借主さんが火曜日に対応をしてくれたようで、今は裏手の

自分の敷地のガス管に繋がれていました。これだったら問題ないですね。



隣地の方、おもむろに「あの管理会社は大丈夫なの?」と聞いてきます。どうもネットを

使って検索したら、悪い噂ばかり出てきたみたいで・・・。そりゃ悪い口コミも

書かれるって、あれじゃ^^;



ここは隣地の方との関係を最優先と捉えた私。実際に一連の対応のまずさを不満に

思っていますので、その辺を強調して「私も任せなければよかったと後悔してます」

という話をしました。共通の敵を作ることで、連帯感が生まれることを期待しています。



民泊がどうこうと言うよりは、説明もなしに民泊を始めたこと、きちんと管理が

なされているか不安だということが、民泊に対する拒否感を生んでいるようです。

まあそりゃあそうでしょうねえ・・・。



「契約期間何年なの?」と聞かれたので、2年だけど法的には貸主から解約することは

できない仕組みだと言うことは伝えました。勿論ここで「私としても出て行って

ほしいんですけどね〜」という一言を付け加えるのは忘れません。



隣地の方は「ひろ*さんの方が話しやすくていいんだよね、あの管理会社の担当さんは

なんかちゃらちゃらしてて・・・」と。よしよし、こっちの味方になってくれました。



「何かトラブルがあったら管理会社さんに連絡すると共に、こういうことがあったと

 おたくにも連絡しますよ」

「トラブルの件数が多ければ、解約の交渉の時に有利になるでしょ」



という感じで、不満の矛先は管理会社さんに向きました。管理会社さんには申し訳ないと

思いつつも、実際にへましてるのは管理会社さんなので仕方ないでしょう・・・。

私自身も管理会社さんの対応を不満に思っているので、家賃が高いとはいえ、次も

この会社さんで管理して貰うのはちょっと嫌です。



しかも、話を聞いていると、この民泊はほとんど稼働してないみたいです。

「電気がついてたの、1〜2回くらいだったよ」と。1階に2〜3週間くらい

若い男女が泊まっていた時期があり、その時ゴミの捨て方が分別も曜日もなってなくて

声をかけてごみの捨て方を教えたことがある、と仰っていました。それ以外では、

1〜2回くらい電気がついたことがあるけど、それだけだって。



この話から出てくる問題点として、ゴミは民泊だったら事業性のゴミ収集業者さんに

委託するべきであり、自分たちでゴミ出しをするという運営体制になっているのが

そもそもありえないと思います。この形で管理をしているのであれば、それは問題。

近隣からのクレームになりかねません。この点は管理会社さんに伝えないとなあ。



あと、稼働が悪いようなので、このまま稼働が悪い状態が続くなら、次の更新時期に

退去になるのではないかと想像します。そうなったら収入としては痛いですけど、

イマイチな管理会社さんとの関係が切れるということで、その点はメリットですね。



現場に行って話をすると、いろいろと気づきがあります。

隣地の人と仲良くなって、もし何かあった時には私にこの土地売ってください、

と心の中で唱えておこうと思います(笑)



一応、今回は何とか丸く収まった気がします。同じようなトラブルが起こらないことを

祈りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月29日

民泊でトラブル発生、そして管理会社さんのありえない対応・・・。

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東京11棟目、近隣の方から苦情が入りました。そしてこの件の管理会社さんの動きが

ダメすぎて、とても残念です。管理なめてるとしか思えないです。不利益被ってます。



1週間前。沖縄に行く飛行機に乗り込む際に、当然のように機内モードに変更します。

そこから約3時間のフライトを経て、無事那覇空港に着陸。機内Wi−Fiが不具合で

利用できず、3時間ほどネットから隔絶された状態だったので、マナーモードを解除して

いそいそとスマホの内容をチェックしていたら・・・あれ、電話だ。誰かと思ったら

嫁ちゃんです。



電話に出ると「民泊やってる?」と突然聞かれました。民泊?やってると言えば

やってるけど、それは札幌でだけだなあ。しかももう撤退するつもりだし。急になぜ?



「民泊やってるところの隣の家の人がうちに来て、なんか困ってるって言ってた」



え、隣の家の人が?てことは札幌じゃないなあ。しかも自宅まで来るってどういうこと?

心当たりがない・・・あー!東京11棟目か東京12棟目の話か!?



今挙げた2件は、私は民泊をしていないものの、借主さんが民泊をされております。

民泊を認める代わりに、高い家賃で貸すと言うスタイルを取っています。

東京で民泊と言われたら、たぶんそれだよねえ。



そして、東京11棟目に関しては近隣へのご挨拶もしております。その時に名刺も

置いてきているので、たぶんそこにある住所を見て訪ねてきたのだと思います。



「何回電話しても出なかったから直接来たって言ってた」「特に怒ってはいなかった」

携帯の着信履歴を確認すると、どうやら3時間の間に3回電話が来ていたようです。

これはまずいなあ。



嫁ちゃんにお詫びをして、すぐにその着信のあった電話番号に折り返しをしました。

電話に出たのは聞き覚えのある声の方。あ、この人たぶんうちの物件の手前の家を

持っている人だ!うおー、一番関係を悪化させたくない人じゃないかー!



お話によると、私の保有している家の手前の家のガス管に、民泊のキーボックスが

設置されてしまっているとのこと。折れそうで怖いから移動していただきたいという

お話でした。



一通りお話を聞いてから、私がここで民泊をしているわけではなく、借りている方が

民泊をやっているので、私にも移動の仕様がないことを説明。管理会社さんに伝えて

位置を変えるように伝える、ということを説明しました。先方も、私が民泊をしている

わけではないという事情は理解してくださったようです。



「あの、管理会社さんって挨拶に来ませんでしたか?」

「いや、うちには来てないねえ」



・・・挨拶まわりしてねって言ったのに。いやね、いいのですよ、しないならしないで

うちではしませんって言ってくれれば。実際、民泊の場合は旅館と違って説明会なども

不要ですし、ポストに投函するくらいの対応でいいという話だと認識していますから。

それでも、戸建を貸すんだから近所に挨拶はしてくれって何度も念押しをしたんだけど

その時「うちでは対応できません」という回答はなかったわけで・・・。



やると言いながらやらないのが一番困る。そう強く申し上げたいのです。



結局、近隣から何か苦情があった際に、管理会社さんの連絡先もわからないとなれば

私が名刺をばらまいた時点で私のところに来るのは明白ですよ。



ちょっとこれはないなあと思ったのです、管理会社さんにクレームがあった旨を連絡。

詳細お伝えしたいので電話できるかと連絡したところ、夕方になって連絡がありました。



かくかくしかじかで、自宅にまでクレームが来てしまったという話をしたところ、

神妙そうな雰囲気で話を聞いてくださいました。とにかく、こちらとしてはホストの方に

すぐにガス管の鍵をうちの敷地内に撤去していただかないと困るということと、

こういうクレームの時に私のところに直接連絡が来るのは困るから、管理会社さんとして

少なくともその家に対しては挨拶に行ってほしいことをお伝えしました。



近隣挨拶はしなかったのかという確認に対しては「はい、してないです」とあっさり。

ここで軽くイラっとするも、それをぶつけてもどうせ先方には理解して貰えないだろうと

割り切り、そのことに関しては口に出さないことにしました。とにかく今は対応最優先。



さすがに先方も私の家にまでクレームが来たということはまずいと思ったようで、

撤去の依頼を借主さんにすることと、クレームをいただいてしまった方の家に訪問して

お詫びと今後何かあった時の連絡先の伝達を行う、ということでした。



「今日・明日はどうしても動けないので、明後日以降の対応になります」

ということでしたが、繁忙期だから週末は忙しいだろうと言うことで、これも承諾。

打てる手は打ちました。



沖縄出張も終わり、東京に戻って日常に復帰した頃。

確定申告で忙しいけど、やっぱり迷惑をかけた家には私も直接お詫びに行かないと、

という気持ちになりました。よし、週末菓子折り持ってお詫びに行こう。決めた。



その時に管理会社さんが既に来ている形でないと、何かと変だよねと思ったので、

管理会社さんに連絡して、訪問行っていただけましたか?と確認。返事がないのは

水曜で定休日なのかなと思ったのですが、ビンゴ。木曜になって返信が来ました。



「大変申し訳ございません。失念しておりました。」



・・・クレーム案件に対して失念していたとか、管理会社さんとしては失格でしょ。

ま、それをこの会社さんに言っても理解しないでしょうから、言いませんけど。

イケイケ客付会社さんの担当の方からしたら、管理なんて地味な作業で金にならないと

いう認識しかないでしょう。この会社さんは残念ですが過去の経緯からもう期待は

しておりません。



私が土曜日に訪問するから、それまでに必ず挨拶してきてくださいと伝えたところ、

木曜日・金曜日と現場に足を運んでくださったようです。ただ、家主さんとは

お会いできなかった模様。お手紙だけでも入れてくれればいいのになあ、電話番号も

教えたんだからそこに最初にかけてみればいいのになあ、と思いつつ、動いてくださった

ことについて感謝の気持ちをお伝えしました。



今日も現場に行ってくださるようなので、もう少し様子を見たいと思います。



家賃をどんなに高く貸せるとしても、もうこの会社さんには管理委託はしません(^^;

近隣とトラブルを起こし、その対応の初動が悪いとか致命的です。

彼らは管理を離れれば関係なくなりますけど、私はその隣地の方とずっと関係を

作っていかなくてはならないのですから。その認識が甘すぎると思いました。



今コロナで調子も良くないでしょうし、退去になったらもう民泊はしないと言って

管理引き上げよう・・・。民泊の客付をした時は管理を任せてほしいと言われてるし

民泊しないなら他の管理会社さんでいいと言っていた覚えがあるので。



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posted by ひろ* at 08:57 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月08日

看板デザイン、決定!

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以前のブログで悩んでいた東京11棟目の館銘板なのですが、再提案をいただき

無事にこれというデザインに決めることが出来ました。



看板は物件の顔。看板デザインが少しでもピリッとしていると、内見にいらっしゃる方の

第一印象が変わるだろうと思うので、私は看板をきちんと作りたい人です。

(ついでに物件名も変えてしまう派なのですが、ここは賛否両論ありそうです)



今のところ、昨年購入した東京11棟目〜東京13棟目には館銘板が設置されて

おりませんので、順次設置したいと考えております。東京11棟目と東京12棟目は

既に賃貸も開始されておりますので、比較的優先で対応しなくてはなりません。



そんなこともあり、東京11棟目の館銘板デザインをいつものデザイナーさんに

お願いしておりましたが、私が決めきれない&サラリーマンのお仕事が多忙ゆえに

その判断や再依頼をする時間を取る優先度が高められず、ずるずるときてしまいました。



9月に依頼→9月末に提案→10月に入って吟味開始→決めきれないまま11月を迎える

というのんびりしたタイムスパンで動いてしまいました。



前回のブログで再提案をお願いしようかと悩んでいましたが、結局この時は各案に対する

感想や改善イメージを伝え、もう一度提案していただくことにしました。この辺って、

どこまで既存の費用でお願いしていいか今ひとつ勘所がつかめないため、メールでの

一方的な依頼とはせず、電話でデザイナーさんと趣旨をお話して、ただ働きになって

しまうような要求なら、ちゃんとお金を出しますというところで調整はしたつもりです。

結果として、いただいた案に対してこちらの要望を踏まえて修正案を出していただける

ことになりました。



案が届いたのが約1ヶ月後の12月初旬。デザイナーさんも多忙なので、だいたいいつも

お願いしてから完成までに時間は要します。売れっ子の方に時間を割いていただいて

作って貰っていることに感謝しなくてはなりません。



そして出てきた新たな案3つ。アレンジもあれば、大胆に変更された案もありました。

私の個人的な好みで言えばこれかなー?というものは先に選んでおいたのですが、

こういうのは私の一存ではなく、周りの友人の評価なども聞きながら決めた方が

良いと思っています。自分のセンスなんて信用できません(笑)



ということで、また周りの友人に協力して貰い、アンケートを実施。前回の案では

それもかなり票が割れてどうしたものかという状態になりましたが、今回は票があまり

割れずに、特定のデザインが過半数を越える状態でしたので、それに決定した次第です。

ちなみに、私の好みとは違う案になりました。やっぱりセンスはないようです(笑)



この案にします、と決定のメールを出したのは、結局年末年始でした。

サラリーマンやりながらだとメールを書くのもなかなかしんどくて・・・^^;

ですので、この決定案に従った最終のデザインが出てくるのは、きっと1月の終盤に

なるのだろうと思っています。ま、のんびりで構いません、この辺は。



デザインが決まったら次は施工になります。いつもの施工業者さん、もしくは

管理会社さんに依頼することになると思います。春先までに設置できればいいかな。



そしてそれが終わったら、次は東京12棟目の看板デザインです。

その頃には東京13棟目のコンセプトワークも終わっているはずなので、両方いっぺんに

依頼してもいいのかもしれません。



ともかく、亀の歩みでいいので歩みを止めないように手配を進めたいと思います。



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2019年11月06日

館銘板のデザインに頭を悩ませる。

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消費税増税前に納品いただいていた東京11棟目の看板デザインを現在選定中です。

3案あって甲乙つけがたし。



入居者様にとってはご迷惑この上ないのかもしれませんが、私は購入すると基本的に

物件名を変更します。その名前で地域に浸透しているから変えると損だとか、入居者様に

強硬に反対されたとか、どうせそう長く保有する気はないからいいやとか、戸建だから

物件名もくそもないやとか、そういう場合は物件名は変更しませんが、それ以外の場合は

おおむね変更するスタイルです。



今年に入って購入した東京11棟目と東京12棟目。これらも物件名称変更対象です。

東京11棟目は入居済みなので物件名はその前に変更しましたが、まだ館銘板は

作っていません。東京12棟目は名前すら決めていませんが、そろそろ決めないと。



東京11棟目に関しては、いつものデザイナーさんにお願いをして、館銘板の案を

作っていただきました。総じてどれも良い感じなのですが、どういうわけか、

これだ!という決め手に欠ける感じがしてしまい・・・。どれも帯に短したすきに長しで

どうしたものかと悩んでおります。



東京11棟目は今は民泊をやりたい人に貸していますが、いずれそれも微妙になって

くるのではないかと想像します。そうなった際にはきっと民泊ではなく一般の賃貸として

貸すことになるので、それを見越した作戦を練っておく必要ありと考えます。



某ターミナル駅から徒歩5分。商店街の側道を入ってすぐのところにある物件です。

社会人の方が通勤するのにも便利だし、近隣の学校に通う学生さんにとっても便利。

自画自賛ですが、とても良いロケーションです。



20平米ちょっとのワンルームが2戸という小さなアパートですので、単身の方が

ターゲットになるでしょう。学生さんの一人暮らし、あるいは結婚前の単身社会人の方。

リノベしているとはいえ築古木造なので、男性の方が入る可能性が高いという前提で

入居者様イメージを描いています。



デザイナーさんが作ってくださった案は、木目調の温かいデザインのもの、鮮やかな

色遣いで目を惹くもの、その折衷案、という感じの3案でした。木目調のがぱっと見て

良さそうと思ったのですが、どうも視認性が今一つな感じがするのが気になりました。

鮮やかなものは個人的な感覚としてフォントが他2つと比べて好みではないのと、

外壁の色との組み合わせで見た時にちょっと違和感があるなと思いました。

その折衷案は、鮮やかな色が挿し色として使われているのですが、その色にやや違和感。



私自身の感想だけじゃなく、いろいろな人に意見を聞いてみようと思い、聞き込み開始。



管理会社の担当さん(30前後の男性)は、鮮やかな奴がいいんじゃないかとのこと。

嫁ちゃん(30後半女性)は、温かみのあるデザインのやつ。

大家さん仲間で気のおけないメンバーに確認したら、温かみと折衷案が同数くらいで

鮮やかなものはその半分くらいの得票。折衷案に関しては、挿し色を変えた方がいい

という意見がありましたので、そこは私と同じ感覚かも。

札幌7棟目の管理会社さんの社長(40前半女性)は、温かみのあるデザインのやつ。

好きなのは鮮やかなやつだけど、外壁の色と合わないから温かみをチョイスとのこと。

その娘さん(10歳以下女性)は折衷案、あるいは温かみに枠をつける、とのこと。

夜のお店のお姉さん(20後半女性)は温かみが好きとのことでした。



き、決まらない・・・。意見を聞けば聞くほどどうしていいかわからなくなる・・・。

ダメだ、私がちゃんと決断しないと!でもどうしよう(汗)



そんな時に、札幌7棟目の管理会社さんが一言「色味変えて再提案して貰っては?」と。

うーん、なんかそれも大変申し訳ないから、ちょっと気が引けてしまう・・・。

でも確かに決め手に欠ける感があるのは否めないんですよ。どれもいい感じなんだけど、

これだ!とズバッと決められる決定打がなくて。



鮮やかなやつや折衷案の色が変わるとか、温かみのやつに枠線がつくとか。

何かしら変化があれば、また変わるのかもしれません。



少しデザイン料上乗せになってもいいから、ここまでに出た意見をぶつけて、

最小限の労力で再提案をお願いしてしまおうか・・・。そんな気持ちになってきました。



どうせなら、気持ちよくこれだと決めたデザインで攻めたいですもんね!

追加費用かかってもいいや。調整したものにとても気に入る案が入るかもしれませんし、

相談してみようと思います!



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