東京１１棟目の火災保険更新、前回より保険料８０％アップ。

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わかっちゃいましたが、やっぱり火災保険の保険料はかなり値上がりしましたね。

東京１１棟目の保険料、８割くらいの値上がりで頭が痛いです。



昨年・・・いやもう一昨年でしたか・・・１０月だったかと思いますが、火災保険が

大きく値上がりするという話が不動産賃貸業会を駆け巡り、いろいろと混乱を生んだのは

記憶に新しいところかと思います。



私もこの時かなりのかずの物件の火災保険を新たに締結しました。更新時期が近いものを

ピックアップして、従来の保険料でできるだけ長く契約を結び直した形となります。

私の場合は５年契約の年払いというものが多かったので、それを踏襲して進めました。

更新がまだまだ先のもの、急ぐメリットがあまりないものなのど様々な理由は

ありましたが、必要と判断したものは一通り終わらせた認識です。



今回、保険更新があったのも、割と久しぶりです。あの時だいたい更新は終わって

おりますので、１年半は何も更新がなく進んでいたということになりますね。



今回の更新は東京１１棟目です。ターミナル駅の商店街にほど近い物件で、立地的には

良い物件だと思っております。２戸の木造アパートです。



一昨年の１０月の改定で、一番保険料が高くなったのってどんな物件だと思います？

木造・築古・共同住宅らしいのです。ああもう全部私に当てはまるやつ！悲しいー。

そんな物件ばかり保有している人にどうせいっちゅうねん。



そして今回更新対象の東京１１棟目もご多分にもれず木造・築古・共同住宅です。

保険更新になったらどーんと高くなることは目に見えております・・・。



ということで、火災保険のお見積が届いてしまいました。価格をおそるおそる見ると

１部屋分の家賃よりもだいぶ高い価格でした。まあもう値上がりすることはわかりきって

いたことなのですけど、やっぱりこうして数日して突き付けられると辛い価格ですねー。

ちなみに前回までの保険料より８０％アップでした。



今回の保険更新の時、どういうわけか評価額が上がっておりました。建材や人工など

建築関係の単価が値上がりしたことによる評価額の上昇、なんでしょうかね？



評価額が上がると、火災保険が適用されて保険金が支払われる段において、上限と

される金額が上がります。火災で丸焦げになってしまったとしても、評価額を上限に

保険金が支払われます。なので評価額が高い方が安心はできます。



他方、保険料は評価額が上がるとその分上がりますので、支払額が多くなります。

大きな事故が起こらないと、評価額の分だけ値上がりした保険料を支払うだけになる、

というところは難点かと思います。



私は基本的に評価額いっぱいまで保険をかけたい派です。保険はあくまで安心を

買うものですので、保険金が払われても再建築できないかも、みたいな状態は

決して好ましくないだろうと思うためです。あとは地震保険のことも考えてます。

地震保険の上限額は評価額の半額です。自信大国に住む以上、地震から逃げることは

できません。地震が発生した際に少しでも多くの地震保険の保険金支払があった方が

気持ちが落ち着くに違いないと考えていることも評価額上限まで保険をかける理由の

一つになっております。



しかし今回はさすがに値上がり額が大きかったので、限度額を下げたお見積も

結果的にしていただきました。本当は私がなぜか見積金額を見間違えており、

そんな保険料の設定ないはずなんですけどと困惑させてしまった際に、代理店さんが

気を利かせて限度額を減らしたお見積も作ってくれたというところなんですけどね。

見間違えた見積はさっさとシュレッダーにかけてしまい確認できないとどや顔で

言いましたので、きっと呆れながら対応してくれたのではないかと思います。

めんどくさい客ですみません。ほんと。



限度額を減らしたところ、１５％くらい保険料は下がりましたが、２戸の物件なので

金額にすると微々たる差にしかなりませんでした。別にこれだったら評価額いっぱいに

保険を掛けた方がメリットありそうだわ、と思ったので、元々のお見積を採用することに

した次第です。



ということで、手続きをこれで進めていく形で話を進めております。しんどいなあ。

経費がかかることが多くて大変です。頑張ってお金稼がないとですねぇ・・・。



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東京１１棟目、お申込いただきました！

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東京１１棟目にお申込をいただくことができました！法人契約とのことです。

もうちょっと早く決まるかと思いましたが、思いのほか苦戦しました。



某ターミナル駅の商店街から入ってすぐのところに位置する東京１１棟目。

立地としてはなかなかいいと思います。部屋は２０平米強と狭いのですが、それでも

ここまで順調に決まってくれておりました。私の中では将来の伸びしろもあるので

優良物件と判定し、当面保有する意向でおります。



２部屋の小さな物件なので、多額の家賃を稼いでくれるわけではないのですが、

既存不適格ということもあり融資が難しく、購入もリノベもすべて自己資金で対応した

無借金物件であることは大きいです。売却益をほぼすべてこの物件にぶち込んだ形に

なっておりますが、それでも立地を考えたら押さえておきたかった感じです。

利回りも１０％超で動かせていますので、決して悪くないかなーという感覚はあります。



そして手前の家の所有者さんを知っている上に、たぶん売却になったら声をかけて

くれるんじゃないかなという期待感（何回かお話をしていますが、この家いくらで

買ったの？とか、俺が売る時高く買ってねとか、そんな会話をしているので）。

更に裏手に再建築不可の更地があるので、これをうちが買ったら再建築可能になるという

これまた期待感にあふれる展開なのです。ロマンは人生のスパイスです。できるだけ

ロマンは追いかけよう。そう、浪漫飛行です（古いし違う）



しかし、そんなロマン物件も、今回は珍しく空室期間が長くなっております。

空室期間が４ヶ月以上になるとは思っていませんでした。近隣と比較しながら

家賃を見ていますが、ちょっと他物件と比べて強気かなという感じはあったので、

敷０礼０にして様子を見ておりました。



今月初旬に打ち合わせをした時、他の物件は家賃を下げるなり初期費用を下げるなりで

対応を強化しましたが、東京１１棟目だけは様子見としていました。内見の数も

ぼちぼちあるし、問い合わせもまあ比較的あるかなという感じだったためです。

内見数の割に決まらない印象は持っていたので、家賃を下げた方が決まるんだろうなと

思ったりもしましたが、生来の貧乏性のせいで下げる決断はできず（苦笑）



１０月になってもまだ決まらないようなら、反響の具合を見ながら追加の一手を

打った方がいいかなあと思っていた矢先のことでした。管理会社さんからＬＩＮＥで

「お申込を頂戴しました」のご一報が届いたのです。よっしゃー！



入居申込されたのは法人さんとのことですので、社宅扱いということでしょう。

上場されている会社さんであることから、入居者様属性は良いだろうと考えられます。

法人さんのご意向で保証人なし、保証会社なし等の制約が発生しているとのことですが、

上場企業の法人契約であればさすがに変な滞納とかはしないことでしょう。

問題なしと判断します。



これで東京１１棟目は満室になりました。時間がかかったのは反省点ですので、

次回募集どうしようかというところは要検討としたいと思います。



東京の残りの空室は、東京１棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目１室、

東京１４棟目２室。まずは東京１４棟目と東京３棟目を何とかしたいなあ。



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東京１１棟目で退去予告が発生してしまいました。

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東京１１棟目で退去予告が発生したと連絡をいただきました。理由がご結婚とのことで

避けられないというか、めでたいことなので気持ちよく送り出さないとですね。



東京１１棟目はターミナル駅徒歩圏で商店街に面している通りをちょっとだけ

奥に入った場所にある物件です。ここは立地もよく、安定している印象が強いです。

裏に再建築不可の空き地もあるので、あれ売ってくれたらアパート作れるよねと

今からワクワクですし、商店街に接している手前の家の家主さんとも顔見知りなので

売りたくなったらきっと声かけてくれるんじゃないかという期待もある物件です。



今も立地が良くて、将来化ける可能性もあるとか、最高じゃないですか？

小さな２部屋のアパートですが、この物件はそういう意味ではすごく将来性を感じる

物件なので、おそらく売ることはないと思います。



稼働させてから最初に埋めた２部屋のうち、片方のお部屋の方が「階下のいびきが

うるさくてつらい」と早々に退去されましたが、次の募集もすぐに終わりまして、

そこから１年くらい無風状態が続いておりました。



しかし、この東京１１棟目で退去予告が発生してしまいました。



退去予告を入れてきたのは、後から入った入居者様。約１年と短い入居期間になって

しまっております。まさかのこの方もいびき！？とか一瞬思いましたが、管理会社さんの

コメントによればそうではなく、ご結婚による退去とのこと。うん、それは仕方ない。

むしろ喜ばなくてはなりません。おめでとうございます！



でも、４月末じゃなくてできれば２月末くらいに退去していてくれると、より気持ちよく

送り出せたんだけどな・・・などと勝手なことを思うわがまま大家なのでした（苦笑）



さて、管理会社さんからは次の募集についてどうしますかと確認をいただいております。

割と固めの家賃設定で提案してくるのに対し、私の方が家賃を上げたいという要求をして

調整するのが常でした。その管理会社さんから「増額は２０００円程度に抑えた方が

よいと思います」と先に言われたのです。ほほー、ということはもっと家賃を上げるのも

可能ってこと？



この間、東京２棟目のテナントさんもだいぶ大きく家賃を上げることができました。

このくらい上げましょうと決めた金額で募集したら速攻で２件も申込が来てしまったので

「安すぎた！」と頭を抱え、交渉をして先方が考える相場まで家賃を上げさせて

いただいたことがありました。できればこういう後出しじゃんけんはしたくない・・・。



その点、東京１１棟目は管理会社さんも勝手知ったる地域なはずなので、そう大きく

家賃相場を外すこともないでしょう。そう考えると、今回ご提案いただいている

２０００円程度の家賃アップで決着できるのならいいのかなとも思います。



管理会社さんには、２０００円アップってどのくらい強気の数字で言ってますかって

確認しておこうと思います。その上で新しい家賃を決定しようと思います。



退去辛いわーと思ってましたが、家賃あげられるなら退去も多少は許せるかな・・・

とか思ってしまう現金な私なのでした。



ともあれ、このタイミングで退去予告がぽろぽろと出始めるのはあまり嬉しくない

状況ではありますが、なんとかうまいこと早期成約目指して動いていければと思います！



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東京１１棟目の入居申込がキャンセルになってしまいました。

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東京１１棟目、残念ながらキャンセルになってしまいました。残念無念です・・・。

他の人ですぐ決まる物件だろうとは思いますが、早いところ決まってほしかった。



稼働率がなかなか上がってくれない状況なので、決まる物件は少しでも決まってくれると

ありがたいと思う今日この頃。年末年始は退去予告も多かったけど、入居申込も多くて

動きを感じることが多かったです（ちなみにキャンセルもおおくてそこは残念）。



しかし、トータルでの稼働率がなかなか向上しておりません。

札幌１０部屋、東京８部屋、仙台９部屋、富山２部屋の空室があります。

※退去予告・入居申込を含み、冒頭で書いた東京１１棟目のキャンセルを含む

※千葉１棟目は東京エリアに含む

仙台は新規案件があるので仕方ないとして（と言っても１ヶ月募集して１件も

決まらなかったので焦りは感じます）、総戸数の割に空きが多い東京は問題です。

家賃も高いですから、１室決めるだけでけっこう楽になるし、決められるお部屋は

早いところ決めてしまいたいという思惑はあります。



なので、東京１１棟目のお申込は嬉しかったのですが、管理会社さんより残念ながら

キャンセルという連絡が届いてしまいました。



某有名企業さんへ新卒で入社される方だったのですが、地方配属になる可能性が

出てきたので、キャンセルしたいということだそうです。それはもう仕方ないなと

思いますが・・・。でも今の低稼働率の状況でのこれは無念です。



決まりは良い物件なので、すぐ代わりの入居者様は見つかると思いますけど、

空室期間が少し長くなったということに関しては残念です。



１月後半〜２月前半はどうもイマイチ動きがなかったです。動きがないだけでなく

動いてもキャンセルとか、結局申込に至らずとか。



この間は富山１棟目で威勢はいいけどなかなか決まらない仲介業者さんから電話があり

１部屋申込貰えそうだからと広告料の交渉がありました。広告料マシマシするので

頼みますよ！とお伝えしたのですが、その後うんともすんとも連絡がありません（苦笑）



稼働率は水物なので、タイミングが悪ければこう言うこともあります。でもちょっと

稼働率が上がらない時期が長すぎるなあと。個々の管理会社さんは頑張ってくださって

いるので、そこに対しての不満はないのですけどね。



札幌に関しては立地や属性の悪さが影響しているのは間違いないです。イマイチな物件は

いっそ売ってしまうのも一案。そして頭金に変えて新築でも建てた方がよさそうですね。



東京に関してはタイミングの問題もあると思いますが、空くとそれなりに時間がかかる

コンセプト物件が立て続けに３部屋空いてしまったのが辛いところです。これがなければ

もうちょっとじっくり構えていられるのですが・・・。

仙台は反響は増えてるけど申込に至らない状態なので、場合によっては家賃見直しも

考えようかと思います。普段なら別に気にしないのですが、今は再生途上なので、

多少安くしてでも最低限返済ができるところまでは稼働率を上げておかないと、

銀行さんに対する見栄えが悪いです。

富山はあと２部屋頑張れ、としか言いようがないですね。ファイト！



ともかく、東京１１棟目のキャンセルは残念でしたが、気を取り直して募集を再開と

いうことで進めたいと思います。



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東京１１棟目、お申込受領！

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東京１１棟目にお申込をいただけたようです。やっぱ安心して見てられるなあ。

他の物件も続いてほしいところです。



最近、東京物件の管理会社さんと良くやり取りをしています。こんなに空いたことは

近年では覚えがないなあというくらい空いているので、必然的にやり取りも多くなる、

ということです。



先日も千葉１棟目の外壁の色をどうするかとか、空室の家賃をどうするかとか、

あれやこれやとＬＩＮＥで会話をしておりました。



そんな中ひょこっと出た一言が「東京１１棟目に申込が入りました」という内容。

一番引合も多く、たぶん放っておいても決まるだろうなと思っていた東京１１棟目。

案の定、安定の即申込でした。ありがたいことです。



「まだ審査をしていない」ということでしたが、聞けばなかなかの大手企業さんの

新入社員の方だそうです。うん、そこで審査落ちるようだったらよほどのことだわ。

ほぼ問題ないと考えて差し支えなさそうです。



東京１１棟目、たぶんもう少し家賃あげる気になれば上げられただろうなあ。

でも今空室多いので、チャレンジ価格で攻めすぎて空室がなかなか埋まらないのも

困るので、冒険を避けて現状維持の価格帯に落ち着かせました。今の状態では

この判断もやむを得ないものと思います。



とりあえず１室決まってくれたので、他の物件も追随してくれることを期待します。



今日は寝坊してあまり時間がないので、超手短ですがこの辺で〜！



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