東京１１棟目、お申込いただきました！

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東京１１棟目にお申込をいただくことができました！法人契約とのことです。

もうちょっと早く決まるかと思いましたが、思いのほか苦戦しました。



某ターミナル駅の商店街から入ってすぐのところに位置する東京１１棟目。

立地としてはなかなかいいと思います。部屋は２０平米強と狭いのですが、それでも

ここまで順調に決まってくれておりました。私の中では将来の伸びしろもあるので

優良物件と判定し、当面保有する意向でおります。



２部屋の小さな物件なので、多額の家賃を稼いでくれるわけではないのですが、

既存不適格ということもあり融資が難しく、購入もリノベもすべて自己資金で対応した

無借金物件であることは大きいです。売却益をほぼすべてこの物件にぶち込んだ形に

なっておりますが、それでも立地を考えたら押さえておきたかった感じです。

利回りも１０％超で動かせていますので、決して悪くないかなーという感覚はあります。



そして手前の家の所有者さんを知っている上に、たぶん売却になったら声をかけて

くれるんじゃないかなという期待感（何回かお話をしていますが、この家いくらで

買ったの？とか、俺が売る時高く買ってねとか、そんな会話をしているので）。

更に裏手に再建築不可の更地があるので、これをうちが買ったら再建築可能になるという

これまた期待感にあふれる展開なのです。ロマンは人生のスパイスです。できるだけ

ロマンは追いかけよう。そう、浪漫飛行です（古いし違う）



しかし、そんなロマン物件も、今回は珍しく空室期間が長くなっております。

空室期間が４ヶ月以上になるとは思っていませんでした。近隣と比較しながら

家賃を見ていますが、ちょっと他物件と比べて強気かなという感じはあったので、

敷０礼０にして様子を見ておりました。



今月初旬に打ち合わせをした時、他の物件は家賃を下げるなり初期費用を下げるなりで

対応を強化しましたが、東京１１棟目だけは様子見としていました。内見の数も

ぼちぼちあるし、問い合わせもまあ比較的あるかなという感じだったためです。

内見数の割に決まらない印象は持っていたので、家賃を下げた方が決まるんだろうなと

思ったりもしましたが、生来の貧乏性のせいで下げる決断はできず（苦笑）



１０月になってもまだ決まらないようなら、反響の具合を見ながら追加の一手を

打った方がいいかなあと思っていた矢先のことでした。管理会社さんからＬＩＮＥで

「お申込を頂戴しました」のご一報が届いたのです。よっしゃー！



入居申込されたのは法人さんとのことですので、社宅扱いということでしょう。

上場されている会社さんであることから、入居者様属性は良いだろうと考えられます。

法人さんのご意向で保証人なし、保証会社なし等の制約が発生しているとのことですが、

上場企業の法人契約であればさすがに変な滞納とかはしないことでしょう。

問題なしと判断します。



これで東京１１棟目は満室になりました。時間がかかったのは反省点ですので、

次回募集どうしようかというところは要検討としたいと思います。



東京の残りの空室は、東京１棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目１室、

東京１４棟目２室。まずは東京１４棟目と東京３棟目を何とかしたいなあ。



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東京１１棟目で退去予告が発生してしまいました。

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東京１１棟目で退去予告が発生したと連絡をいただきました。理由がご結婚とのことで

避けられないというか、めでたいことなので気持ちよく送り出さないとですね。



東京１１棟目はターミナル駅徒歩圏で商店街に面している通りをちょっとだけ

奥に入った場所にある物件です。ここは立地もよく、安定している印象が強いです。

裏に再建築不可の空き地もあるので、あれ売ってくれたらアパート作れるよねと

今からワクワクですし、商店街に接している手前の家の家主さんとも顔見知りなので

売りたくなったらきっと声かけてくれるんじゃないかという期待もある物件です。



今も立地が良くて、将来化ける可能性もあるとか、最高じゃないですか？

小さな２部屋のアパートですが、この物件はそういう意味ではすごく将来性を感じる

物件なので、おそらく売ることはないと思います。



稼働させてから最初に埋めた２部屋のうち、片方のお部屋の方が「階下のいびきが

うるさくてつらい」と早々に退去されましたが、次の募集もすぐに終わりまして、

そこから１年くらい無風状態が続いておりました。



しかし、この東京１１棟目で退去予告が発生してしまいました。



退去予告を入れてきたのは、後から入った入居者様。約１年と短い入居期間になって

しまっております。まさかのこの方もいびき！？とか一瞬思いましたが、管理会社さんの

コメントによればそうではなく、ご結婚による退去とのこと。うん、それは仕方ない。

むしろ喜ばなくてはなりません。おめでとうございます！



でも、４月末じゃなくてできれば２月末くらいに退去していてくれると、より気持ちよく

送り出せたんだけどな・・・などと勝手なことを思うわがまま大家なのでした（苦笑）



さて、管理会社さんからは次の募集についてどうしますかと確認をいただいております。

割と固めの家賃設定で提案してくるのに対し、私の方が家賃を上げたいという要求をして

調整するのが常でした。その管理会社さんから「増額は２０００円程度に抑えた方が

よいと思います」と先に言われたのです。ほほー、ということはもっと家賃を上げるのも

可能ってこと？



この間、東京２棟目のテナントさんもだいぶ大きく家賃を上げることができました。

このくらい上げましょうと決めた金額で募集したら速攻で２件も申込が来てしまったので

「安すぎた！」と頭を抱え、交渉をして先方が考える相場まで家賃を上げさせて

いただいたことがありました。できればこういう後出しじゃんけんはしたくない・・・。



その点、東京１１棟目は管理会社さんも勝手知ったる地域なはずなので、そう大きく

家賃相場を外すこともないでしょう。そう考えると、今回ご提案いただいている

２０００円程度の家賃アップで決着できるのならいいのかなとも思います。



管理会社さんには、２０００円アップってどのくらい強気の数字で言ってますかって

確認しておこうと思います。その上で新しい家賃を決定しようと思います。



退去辛いわーと思ってましたが、家賃あげられるなら退去も多少は許せるかな・・・

とか思ってしまう現金な私なのでした。



ともあれ、このタイミングで退去予告がぽろぽろと出始めるのはあまり嬉しくない

状況ではありますが、なんとかうまいこと早期成約目指して動いていければと思います！



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東京１１棟目の入居申込がキャンセルになってしまいました。

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東京１１棟目、残念ながらキャンセルになってしまいました。残念無念です・・・。

他の人ですぐ決まる物件だろうとは思いますが、早いところ決まってほしかった。



稼働率がなかなか上がってくれない状況なので、決まる物件は少しでも決まってくれると

ありがたいと思う今日この頃。年末年始は退去予告も多かったけど、入居申込も多くて

動きを感じることが多かったです（ちなみにキャンセルもおおくてそこは残念）。



しかし、トータルでの稼働率がなかなか向上しておりません。

札幌１０部屋、東京８部屋、仙台９部屋、富山２部屋の空室があります。

※退去予告・入居申込を含み、冒頭で書いた東京１１棟目のキャンセルを含む

※千葉１棟目は東京エリアに含む

仙台は新規案件があるので仕方ないとして（と言っても１ヶ月募集して１件も

決まらなかったので焦りは感じます）、総戸数の割に空きが多い東京は問題です。

家賃も高いですから、１室決めるだけでけっこう楽になるし、決められるお部屋は

早いところ決めてしまいたいという思惑はあります。



なので、東京１１棟目のお申込は嬉しかったのですが、管理会社さんより残念ながら

キャンセルという連絡が届いてしまいました。



某有名企業さんへ新卒で入社される方だったのですが、地方配属になる可能性が

出てきたので、キャンセルしたいということだそうです。それはもう仕方ないなと

思いますが・・・。でも今の低稼働率の状況でのこれは無念です。



決まりは良い物件なので、すぐ代わりの入居者様は見つかると思いますけど、

空室期間が少し長くなったということに関しては残念です。



１月後半〜２月前半はどうもイマイチ動きがなかったです。動きがないだけでなく

動いてもキャンセルとか、結局申込に至らずとか。



この間は富山１棟目で威勢はいいけどなかなか決まらない仲介業者さんから電話があり

１部屋申込貰えそうだからと広告料の交渉がありました。広告料マシマシするので

頼みますよ！とお伝えしたのですが、その後うんともすんとも連絡がありません（苦笑）



稼働率は水物なので、タイミングが悪ければこう言うこともあります。でもちょっと

稼働率が上がらない時期が長すぎるなあと。個々の管理会社さんは頑張ってくださって

いるので、そこに対しての不満はないのですけどね。



札幌に関しては立地や属性の悪さが影響しているのは間違いないです。イマイチな物件は

いっそ売ってしまうのも一案。そして頭金に変えて新築でも建てた方がよさそうですね。



東京に関してはタイミングの問題もあると思いますが、空くとそれなりに時間がかかる

コンセプト物件が立て続けに３部屋空いてしまったのが辛いところです。これがなければ

もうちょっとじっくり構えていられるのですが・・・。

仙台は反響は増えてるけど申込に至らない状態なので、場合によっては家賃見直しも

考えようかと思います。普段なら別に気にしないのですが、今は再生途上なので、

多少安くしてでも最低限返済ができるところまでは稼働率を上げておかないと、

銀行さんに対する見栄えが悪いです。

富山はあと２部屋頑張れ、としか言いようがないですね。ファイト！



ともかく、東京１１棟目のキャンセルは残念でしたが、気を取り直して募集を再開と

いうことで進めたいと思います。



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東京１１棟目、お申込受領！

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東京１１棟目にお申込をいただけたようです。やっぱ安心して見てられるなあ。

他の物件も続いてほしいところです。



最近、東京物件の管理会社さんと良くやり取りをしています。こんなに空いたことは

近年では覚えがないなあというくらい空いているので、必然的にやり取りも多くなる、

ということです。



先日も千葉１棟目の外壁の色をどうするかとか、空室の家賃をどうするかとか、

あれやこれやとＬＩＮＥで会話をしておりました。



そんな中ひょこっと出た一言が「東京１１棟目に申込が入りました」という内容。

一番引合も多く、たぶん放っておいても決まるだろうなと思っていた東京１１棟目。

案の定、安定の即申込でした。ありがたいことです。



「まだ審査をしていない」ということでしたが、聞けばなかなかの大手企業さんの

新入社員の方だそうです。うん、そこで審査落ちるようだったらよほどのことだわ。

ほぼ問題ないと考えて差し支えなさそうです。



東京１１棟目、たぶんもう少し家賃あげる気になれば上げられただろうなあ。

でも今空室多いので、チャレンジ価格で攻めすぎて空室がなかなか埋まらないのも

困るので、冒険を避けて現状維持の価格帯に落ち着かせました。今の状態では

この判断もやむを得ないものと思います。



とりあえず１室決まってくれたので、他の物件も追随してくれることを期待します。



今日は寝坊してあまり時間がないので、超手短ですがこの辺で〜！



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新年早々退去予告で頭が痛いけど、理由を聞くとやむを得ない・・・。

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東京１１棟目で退去予告が発生してしまいました。新年早々なんということでしょう。

昨年に続いて入れ替わりの激しい一年になるのだろうか・・・（鬱）



思わぬ伏兵からの退去予告です。そこはちょっと想定していなかったです。



舞台は東京１１棟目。東京１１棟目と言えば、某ターミナル駅の商店街に位置する

かなりの鉄板立地な物件です。既存不適格とはいえ再建築も可能で利回りはリノベの

費用を含んでも１０％超。これを買えたのはラッキーでした。



最初は民泊をやりたいという法人さんが全部屋まとめて借りてくれたのですが、

コロナ禍でまともに稼働しなかったようで、半年ちょっとであえなく退去に。

その後、改めて一般賃貸で募集をかけたところ、立地の良さもあいまって、割とすぐに

２部屋とも決まって満室になった、という経緯でした。



ですので、まだ１年も経っていないことから、ここで退去予告が発生することは

想定外でありノーマークでした・・・。しかも条件の良い２階のお部屋です。

うーん、これは一体？



管理会社さん曰く、退去予告が送られてきていたのは昨年の年末だったそうです。

管理会社さんの営業が終了した後、ＦＡＸで事務所に送られてきたのだとか。

退去は１月末とのこと。



退去の理由は・・・どうやら階下の住人の方の騒音だったようです。

ただ、騒音の種類が「いびき・嗚咽・生活音」だった模様。



古い木造アパートをフルリノベして貸している案件なので、騒音などに関しては

どうしても発生してしまうものと思います。だからそれ自体は仕方ないことであり、

事象が発生した時、いかにして注意喚起などで未然に食い止めるか？という点が

大事なのではないかと思う次第です。



ただ、今回の理由だと、それは無理筋な相談というものですよ・・・。



私も軽度の睡眠時無呼吸症候群なので、自覚なくいびきをかいている状態です。

仮に私がアパート住まいで、隣の人から「いびきがうるさい」と言われたとしても

いびきはどうにもならんでしょ？としか思えないし、改善しようという気持ちには

なかなかなりづらいですから。私も嫁ちゃんが病院に行けと何度も言うから、

ようやく重い腰をあげて病院に行ったわけで、見ず知らずの人や管理会社さんに

いびきを何とかせいと言われても、確実に行かなかっただろうなと思います。



管理会社さん曰く、今回の入居者さんも事前にいびきに関しての相談を管理会社さんに

相談してくれていたようです。そして管理会社さんも、該当の入居者さんのところに

注意喚起をしてくれていたとのこと。そこまでやってくれた上での結果であれば、

これはもう何も言えません。黙って送り出すしかありません。



自分がいびきをかくのにそれを言うのもアレなんですが、確かに出張の時とかに

ホテルに泊まり、どこかの部屋からいびきらしき音が聞こえてくると、起きてる間は

多少気になることがあります。ホテルは部屋も狭いですし、構造的に聞こえがちなのかも

しれません。ホテルの場合はたいてい１日経てば宿泊者さんが入れ替わるので、

そこまで気にならないのですが、それがずっと続くとなると多少ストレスになるかも、

というのはわからなくもありません。



そういえば、管理会社さんと何かの話をしていた時、東京１１棟目の件で「多少ですが

神経質な入居者さんもいらっしゃるので」みたいなことを口走っていた記憶があります。

あまり気にしていませんでしたが、その段階で今回のような話の相談は既にあったのかも

しれないなあ、と今になって思うのでした。



これは誰も悪くなくて、不幸な巡り合わせだっただけなのだと思います。

いびきをかく人だって、かきたくてかいているわけじゃない。

そのいびきが気になってしまう気持ちもわかる。

管理会社さんもやれるだけのことはやった。

単に巡り合わせが悪かっただけなのでしょう。



大家の立場での心情としては、短期退去は経費がかさむので痛いのですが、今回は

やむを得ないと思います。笑顔で送り出すしかないですね。



不幸中の幸いか、退去の時期は悪くありません。繁忙期を迎えるタイミングです。

前回と同じ条件で募集を行って良いかと管理会社さんより連絡をいただいたので、

前回と同じでお願いしますと回答しておきました。場所が良いので、今回もきっと

すぐ決まるだろうと期待しております。



退去は残念ですが、それでいちいち愚痴っても仕方ありません。不動産賃貸業は

入退去のもぐらたたき。あってしかるべき話だということで、気持ちを切り替えて

速やかに次の募集を行いたいと思います。



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