2019年11月06日

館銘板のデザインに頭を悩ませる。

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消費税増税前に納品いただいていた東京11棟目の看板デザインを現在選定中です。

3案あって甲乙つけがたし。



入居者様にとってはご迷惑この上ないのかもしれませんが、私は購入すると基本的に

物件名を変更します。その名前で地域に浸透しているから変えると損だとか、入居者様に

強硬に反対されたとか、どうせそう長く保有する気はないからいいやとか、戸建だから

物件名もくそもないやとか、そういう場合は物件名は変更しませんが、それ以外の場合は

おおむね変更するスタイルです。



今年に入って購入した東京11棟目と東京12棟目。これらも物件名称変更対象です。

東京11棟目は入居済みなので物件名はその前に変更しましたが、まだ館銘板は

作っていません。東京12棟目は名前すら決めていませんが、そろそろ決めないと。



東京11棟目に関しては、いつものデザイナーさんにお願いをして、館銘板の案を

作っていただきました。総じてどれも良い感じなのですが、どういうわけか、

これだ!という決め手に欠ける感じがしてしまい・・・。どれも帯に短したすきに長しで

どうしたものかと悩んでおります。



東京11棟目は今は民泊をやりたい人に貸していますが、いずれそれも微妙になって

くるのではないかと想像します。そうなった際にはきっと民泊ではなく一般の賃貸として

貸すことになるので、それを見越した作戦を練っておく必要ありと考えます。



某ターミナル駅から徒歩5分。商店街の側道を入ってすぐのところにある物件です。

社会人の方が通勤するのにも便利だし、近隣の学校に通う学生さんにとっても便利。

自画自賛ですが、とても良いロケーションです。



20平米ちょっとのワンルームが2戸という小さなアパートですので、単身の方が

ターゲットになるでしょう。学生さんの一人暮らし、あるいは結婚前の単身社会人の方。

リノベしているとはいえ築古木造なので、男性の方が入る可能性が高いという前提で

入居者様イメージを描いています。



デザイナーさんが作ってくださった案は、木目調の温かいデザインのもの、鮮やかな

色遣いで目を惹くもの、その折衷案、という感じの3案でした。木目調のがぱっと見て

良さそうと思ったのですが、どうも視認性が今一つな感じがするのが気になりました。

鮮やかなものは個人的な感覚としてフォントが他2つと比べて好みではないのと、

外壁の色との組み合わせで見た時にちょっと違和感があるなと思いました。

その折衷案は、鮮やかな色が挿し色として使われているのですが、その色にやや違和感。



私自身の感想だけじゃなく、いろいろな人に意見を聞いてみようと思い、聞き込み開始。



管理会社の担当さん(30前後の男性)は、鮮やかな奴がいいんじゃないかとのこと。

嫁ちゃん(30後半女性)は、温かみのあるデザインのやつ。

大家さん仲間で気のおけないメンバーに確認したら、温かみと折衷案が同数くらいで

鮮やかなものはその半分くらいの得票。折衷案に関しては、挿し色を変えた方がいい

という意見がありましたので、そこは私と同じ感覚かも。

札幌7棟目の管理会社さんの社長(40前半女性)は、温かみのあるデザインのやつ。

好きなのは鮮やかなやつだけど、外壁の色と合わないから温かみをチョイスとのこと。

その娘さん(10歳以下女性)は折衷案、あるいは温かみに枠をつける、とのこと。

夜のお店のお姉さん(20後半女性)は温かみが好きとのことでした。



き、決まらない・・・。意見を聞けば聞くほどどうしていいかわからなくなる・・・。

ダメだ、私がちゃんと決断しないと!でもどうしよう(汗)



そんな時に、札幌7棟目の管理会社さんが一言「色味変えて再提案して貰っては?」と。

うーん、なんかそれも大変申し訳ないから、ちょっと気が引けてしまう・・・。

でも確かに決め手に欠ける感があるのは否めないんですよ。どれもいい感じなんだけど、

これだ!とズバッと決められる決定打がなくて。



鮮やかなやつや折衷案の色が変わるとか、温かみのやつに枠線がつくとか。

何かしら変化があれば、また変わるのかもしれません。



少しデザイン料上乗せになってもいいから、ここまでに出た意見をぶつけて、

最小限の労力で再提案をお願いしてしまおうか・・・。そんな気持ちになってきました。



どうせなら、気持ちよくこれだと決めたデザインで攻めたいですもんね!

追加費用かかってもいいや。調整したものにとても気に入る案が入るかもしれませんし、

相談してみようと思います!



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月06日

民泊関連の工事も終わり、無事に引渡完了。

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東京11棟目の入居が9月1日からスタート。その前に消防関係の費用を支払いましたが

これもまた微妙に「なんだかな〜」感が拭いきれません。



リノベーションが終わり、あとは防災関係の工事を行って引渡を行うばかり。

東京11棟目から家賃が入る日も近いです。わくわく。



防災関係の工事は管理会社さんに一任しました。ただまあ、この管理会社さんには

「大丈夫かな〜?」と思うところが多々あります(一例は過去ブログに書きました)。

今回も、工事の手配をすると言う連絡をして、先方から「承知しました!」と返答を

いただいて以来、何も音沙汰がありませんでした。



引渡の1週間前の土曜日になって、管理会社さんからひょこっと見積書が送られて

きました。最終的な施工金額はこれなので、明後日までにお振込みいただけますか?と。



ツッコみたいポイントがいくつか。



・土曜日に送って月曜日に振り込んでくださいって、まず非常に日程が短いですよね。

 もうちょっと余裕をもって請求をするなり、事前にいつ頃請求するからと予告を

 しておくなりできないものかと。何も言われなかったので、8月末払か9月末払だと

 思い込んでおりました。



・サラリーマンしてて、今までもなかなか連絡取れないとか日程の調整がつかないと

 いうことは主張しているし、実際契約するのも日程を合わせるのが大変でしたよね。

 それをわかっているなら、事前にもうちょっと予告するなりすり合わせをするなり

 考えるべきではないのかと。



・工事をお願いします、と伝えた次の連絡が請求書ですか?工事に着手しましたとか、

 いつから着手予定ですとか、工事が終わりましたとか、完了報告書はこれですとか、

 もっと段取り良く状況を伝えないといけないのでは?だいたい、最初に貰った見積書と

 金額違うんですけど・・・?



・見積書で請求っておかしくないですか?振込先口座も書いてませんけど?



この管理会社さんと相対する時は「フィリピンよりはマシだ」と自分に言い聞かせて

気持ちを落ち着かせることにしています。私のお願いしている管理会社さん、一部には

例外があるものの、基本的には仕事がきちんとできるところが多いので、こういう部分の

なんだかな〜感は今までなかったのですが・・・。



しょうがないので、まず請求についてはいきなりそんな短いリードタイムでお話を

いただいても困ります、ということを伝えました。実際、ネットから振込できない

法人口座にしかお金がないので、窓口に行かないと振込できないわけなんですよ。

そして私はサラリーマン。平日の9時〜17時は会社にいます。仕事場の近所に

都合よく法人の口座がある金融機関さんがあるわけではありません。



全体的に、もっと段取り良く物事を事前に伝えていただかないと、急な依頼には

対応できかねます、ということを改めてお伝えして、段取りを取っていただくよう

依頼させていただきました。



先方からは、謝罪の言葉といつなら振込できますかというメッセージが届きました。

東京9棟目の売却の決済の関係で、たまたま窓口に行く機会がその週はあったので

その時に振り込むことをお伝えしました。



次に質問したことは、請求書がないので振込先がわかりません、という話。

この時は超迅速に返信が来ました。こういう時だけ早いんかーい^^;



そして引渡直前に残置物の片付けの為に現地に行きました。その時、何が変わったか

今ひとつわからなかったので、工事の完了報告書を送ってくださいと請求。

その返答が「完了報告書等は特段ないようです」と。「ようです」ですか・・・。

なんかすごく他人事に聞こえます(汗)



本当に工事してるのかな?工事が終わった証拠が何もないんだけど、本当に完了確認を

管理会社さんはしているのかな?なんか不安になったので、工事の完了はどのように

確認されたかを質問しました。



するとようやく写真が送られてきて「工事内容については現地にて目視確認を

しております」と。あ、ちゃんと現地行ってるんですね。それは失礼しました。

秘かに、一度も現地に行ってないんじゃないか?なんて思ってました^^;



こんな調子なので、今後お付き合いしていくのに不安は尽きませんが、民泊家賃なので

相場より一部屋2万高いし、辛抱してお付き合いを続けようと思います。

合言葉は「フィリピンと比べれば何も問題なし」で。



最後に、もしここを管理会社さんが見た時のために一言。



そちらにはそちらの言い分があり、私が誤解している部分もあるのだと思いますが、

ここはどうしても主観的なブログなので、私が微妙だと思ってしまっているがゆえの

書き方になっているところはあるかもしれません。もしこちらを管理会社さんが

ご覧になった際には、その誤解を解いていただければ私としてもありがたいです。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月12日

USBポート付コンセントを導入しました。

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今回リノベーションした東京11棟目、ほぼ業者さんにお任せだったのですが、

一つだけ私が仕様を追加したものがあります。それはUSBの口がついたコンセント。



あれは確か佐藤元春さんのセミナーを受講している時でした。その中で、最近作った

賃貸物件のコンテンツの話をされており、その一つとしてUSBポート付のコンセントを

物件に設置しているというお話を紹介されておりました。



USBポート付コンセント。なるほど、それは便利かもしれません。自宅を見てみると

コンセントに延長コードを接続し、その延長コードに4つとか6つとかUSBポートが

ついているACアダプタを挿し、そこから大量のケーブルが伸びている状況です。

それが各部屋にある状態です。



私のように極端に多い人だと、USBポートがコンセントについていても「足りない」と

別なものを買い込んでしまうと思いますが・・・今時スマホを持っていない人の方が

少数派と思いますから、スマホの充電がケーブルだけでできるなら、きっと便利だろうと

思いました。これは参考にさせていただく価値がある。



たまたまこの時、東京11棟目のリノベーションの図面があがり、解体に入った

頃合いでした。この物件、民泊をする業者さんに貸すことになりますから、海外からの

旅行者の方が変換プラグを持っていなくても、スマホだけはUSBポートがあれば

充電出来ます。これ、なかなかいいサービスなんじゃないかなというのも頭の中に

浮かんできました。



セミナー中でしたが、スライドの写真を撮って「東京11棟目にこれを設置したいです」

と施工業者さんにメッセージを送信。USBポート2口と電源1口にすれば、通常の

電源も普通に取れるので、特に困ることはないものと思いました。



後日、施工業者さんとの現場打ち合わせの際「1部屋につき1箇所なら設置するよ」と

言っていただきましたので、ベッドが配置されるであろう箇所に設置して貰いました。



1箇所と言わず全部これにしてくれてもいいんだけどなあ・・・とこの時実は思って

いたのですが、後で価格を調べたところ、USBポート付のコンセントにすると

結構なコストアップになることが判明。こりゃあ施主の後からの思い付きで設置を

してくださいと言うわけにはいかないです。



通常のコンセントの価格はこちら。






で、USBポート付だとこちら。






およそ18倍、価格差にして1箇所につき5500円ですね・・・。

コンセント自体は一部屋に3〜5箇所、それが2部屋なので最大10箇所として、

5500円×10箇所=55000円のコストアップです。

6万追加でいいから全部やって、だったら話は通ったかもしれませんが、まだ実際に

どのくらいの効果があるかもわからないので、それは時期尚早と判断しました。



で、こちらが今回物件に取り付けられたコンセントです。

USBポート付コンセント

USBポートついてますね〜。いい感じ。



今回は「とりあえずつけてみる」だけにとどまりましたが、次回以降はもっと有効な

使い方を提案したいところです。具体的には、普通のコンセントの位置ではなく、

ベッドや机の高さにあわせてUSBポート付コンセントを配置したいと考えています。

ベッドで寝転がってスマホでYoutubeを見る、机の上にスマホを並べて充電する、

といったシーンは容易に想像できます。そうすると、ベッドや机の高さにコンセントが

あった方が絶対に便利だろうと思うのです。下だとちょっと長めの充電ケーブルが

必要になるので、やや美観が損なわれるのではないかと感じます。



東京11棟目が片付いたので、続いてこれから東京12棟目の図面や見積を作って

いただくことになっております。出てきたところで施工業者さんに今回の構想を

お伝えして、コストがどのくらい上がるか聞いてみたいと思います。



少しだけ差別化することで、決まりやすい部屋になればいいなと思う次第です。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月11日

東京11棟目、無事に引渡完了。

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現在17位です。今日は東京11棟目の近隣挨拶と美容室の予定。

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東京11棟目の管理契約とリノベーション後の引渡を受けてきました。

9月から入居開始となりますので、その段取りについても確認。



今年購入した東京11棟目。無事にフルリノベが完了しましたので、引渡のチェックに

行ってまいりました。お盆休み初日にも関わらず、引渡の都合をつけてくださいました

施工業者さんには深く感謝したいと思います。

(どっちみち、その後飲みに行く約束をしていたという噂はありますが・笑)



で、引渡の前に管理会社さんに行って管理委託契約と賃貸借契約のこちら側の押印を

してきました。賃貸仲介はオラオラで決めてくるやんちゃな会社さんです。だって、

賃貸借契約を建物が出来上がっていないうちからやってしまうとか、やんちゃ感が

あるじゃないですか。その内容もやんちゃで、付帯設備はまだわからないと言ったら

「じゃ全部空白にしておきます」とか言い出すし、建物面積も「登記簿の各階の

大きさで作りました」とかのたまうし(長屋形式なので2階は階段の分面積が

広いんですが・・・)。その契約で借りる側の方はいいの?と心配になります。



この業者さん、どうにも管理面では頼りにならない感じがしてしまいます。

契約書の作り方がそんな感じだからというのも勿論ありますが、それ以外にも

やり取りをする中で普段お願いしている管理会社さんに比べて何かといい加減というか。



具体的に頼りないと感じるのは、段取りを持って事前準備とかそういうことが

全然できないように思えてしまうところです。



例えば、当日になって賃貸借契約書の付帯設備のところに何を書くか聞いてきます。

建物仕上がってないのに責任持てることは書けないから、契約は急がないでくださいと

こちらから言ったら「本日契約予定なんです」「もうすぐお客様が来るんです」と言われ

唖然としたことがありました。



それから、民泊なので消防設備の設置が必要であり、できれば施工業者さんが施工中に

まとめてやった方がいいと思ったから、何をしたらいいか教えてもらうか、取得した

見積を見せてくださいとお願いしたのですが、何回言っても見積が出てきませんでした。

電話やLINEなどで何回か依頼しても全く出てこないので、若干キレ気味に、相見積を

されたら困る理由があるのではないか、出さないなら他の業者さんを探しますよ、と

言ったらすぐ出てきたことがありました。



会社としてか担当さんの資質かはわかりませんが、とにかく目前に来てヤバイと思った

タイミングで初めて動き出す、というタイプのように見えます。昨日も到着したら

その場でパソコンをカタカタ打ち出して、何してるのかなと思ったら管理契約書を

印刷しはじめました。いやそれ、今日来るってわかってるんだから事前にやっとこうよ。



しかも「弊社、先日管理のための新会社B社を立ち上げたのですが、A社(これまで

やり取りしている会社)とB社のどちらがよろしいですか?」とか聞いてくるし。

いやそれ、私に聞くことじゃないだろ!?(汗)



もうね、一事が万事そんな感じで、正直不安しかないのです。でも民泊利用前提で

相場より2万高い家賃で借り手を見つけてくれるという金銭的な魔力にはあらがえず。

民泊が下火になるまでは依頼しようと思います^^;



そんな感じで、頼りにならない管理会社さんと契約してから、物件の引渡のために

現地へ赴きました。現地では社長と2代目候補の息子さんの2名で待っていてくれて、

早速中をチェック。



普段私がやっている物件は、1部屋あたり30平米前後の面積が確保されている物件が

多いのですが、今回の物件は20平米ちょっとしかありません。普段ならこの広さは

やらないのですが、この物件は立地がとても良いので、この広さでも競争力は維持可能と

判断して攻めることにしました。



建物自体はオーソドックスな仕上がりです。ユニットバス、バストイレ別、洗濯機置場、

1口IHコンロ付のキッチン、クローゼット、TVドアホン。特に奇をてらうものはなく

ごくごくオーソドックスに、でも不足はないという感じに仕上がっておりました。



リノベ物件の宿命ですが、どうあがいても抜けない柱が出てきてしまいます。

部屋の変なところにポンと柱が現れてしまうところは違和感を感じるかもしれませんが

それもまた味と思っていただければいいなと考えます。



それと、サッシの交換をすると非常にお金がかかるので、そこは昭和の怪しい模様が

入ったガラス窓のままでご容赦を、という感じもあります。



でもそれを除けばもう新築と変わりませんから!

これで民泊絡めて家賃をアップさせたので、利回り13.8%です。

都内ターミナル駅徒歩5分、にぎやかな商店街が目の前の好立地でこの利回り。

新築では叩き出せないだろうと思います。素晴らしい(自画自賛)



・・・まあ2部屋の超小さいアパートなので、規模的には微妙ですけどね^^;



仕事が取れすぎて人手不足で、社長自ら監督として現場管理されたと伺いました。

いろいろとご無理をさせてしまい恐縮です。ありがとうございます。



あとは消防工事が入ればこの物件は準備完了。管理会社さんに依頼してきましたので

これで9月から家賃発生になることでしょう。楽しみです。



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posted by ひろ* at 09:39 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月04日

東京11棟目、引渡間近!賃貸開始までに準備することの手筈を整える。

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東京11棟目のリノベーションが終わり、もうすぐ引渡となります。民泊をやる方に

貸すので、消防関連の見積も提示いただきました。準備を整えたいと思います。



先日、いつもの施工業者の社長さんからメッセージが届きました。

もうすぐ工事が終わるので、引渡の日程を決めたいです、ということでした。

そうか、もうそんなタイミングですね。監督不足の中、社長自ら陣頭指揮を執り

仕上げてくださった東京11棟目。私の保有する物件の中では、東京6棟目の次に

立地がいい物件です。ここなら間違いなく外さないでしょう。楽しみです。



この物件、当面は民泊で貸すことにしています。私が民泊を運営するわけではなく、

民泊を運営したい人をいっぱい抱えてる仲介業者さんを介して、民泊前提で借りたい方と

賃貸借契約を締結することにしました。民泊利用前提ですので、家賃は大幅アップです。

2万円くらい上乗せしていただきました。大きいです。



さて、この物件に関して、あと私がやらなくてはならないのは

1.写真撮影

2.看板作成

の2点です。



両方とも民泊で貸すことが決まっているので特に不要と言えば不要なのですが、

やっぱりそれでも将来普通賃貸になった時のことを考えると、全空の今準備して

おかなければならないと思うのです。



1の写真撮影に関しては、いつもお願いしているカメラマンの方に依頼をしました。

家具のコーディネートもしてくれて、写真撮影をしてくださいます。

もし仮に売却することがあれば、その時力を発揮してくれるものと思います。



2の看板作成に関しては、いつもお願いしている札幌のデザイナーさんに依頼を

しなくてはと思っていますが、まだ依頼できておりません。東京まで来れるわけでは

ないから、こちらで写真なり動画なりを撮影して送らないといけないためです。

これは引渡の日にでも撮影しておけばいいか。うん。



オーナーとしてやることはこのくらいです。



あ、もう一つありました。民泊をやると言うことなので、消防関係の対応が必要です。

これはその仲介業者さんが見積すると言ってましたので、どうせやるなら施工業者さんで

まとめて段取りしてくださった方が楽だと思うからという理由で、うちでも見てみるから

早めに見積くださいと伝えておりました。しかしこれがいつになっても出てこない。

電話したら「今週中に送ります」とか言うけど送ってこない。再度電話したら

「あー!忘れてました!ごめんなさい!」とか言うけど送ってこない。

何ヶ月もお願いしているのに、全く連絡が来ません。



賃貸借契約のことになると、こっちが仕事で出られない時でもガンガン電話してきて

まだ決まっていないと言っているのに適当なことを書いて契約終わらせてるっぽいし、

そもそも前日になって契約書作り始めてわからないことがいっぱいあるからって

電話してくる時点で段取り悪すぎだろと思うし。



この仲介業者さん、民泊の間は管理もうちでお願いしますと言われて、まあ仕方ないと

OKしましたが、非常に先行き不安です。絶対にまともな管理はできないだろうという

予感がプンプンしてます。やだなー。でも家賃2万高いのは魅力なので、やむなし。

我慢します。



で、この間さすがに見積が来なさすぎてイラッとして、LINEで「見積を出すことで

都合が悪いことがあり、遅らせているようにしか思えない」「相見積を取らせたくない

ようにしか見えない」「出していただけないならこちらで別業者様を探す」と強めに

伝えたところ、すぐ見積が出てきました。甘い顔してるとなめられて適当な仕事を

されてしまうのかもしれません、この会社さん。少し強めにマウント取って話をした方が

良さそうだなと思った次第です。



見積を見ると、だいたい30万弱くらいでした。思っていたよりは安いかな。

煙感知器、熱感知器の設置と消防の立会検査が必要ということでした。

現場見てないのによく見積できるよなあ・・・。行政のルールものだから、

現場特有の何かとかあまり考慮しなくていいのかもしれません。



とりあえず、東京11棟目はめんどくさくなったので仲介業者さん経由のところで

やって貰うことにします。東京12棟目の見積も同時に受領したので、それは別の

業者さんにも聞いてみよう。なんとなく変えてやりたい気分なので^^;



東京11棟目、9月から賃料発生です。楽しみです。



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