2020年08月31日

東京11棟目のこまごまとした作業に対応。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。今日は曇りで気温があまり高くなく、過ごしやすそう。

応援クリックよろしくお願いします→



先日のブログで書いたのですが、東京11棟目でまだつきっぱなしになっている

キーボックスを回収&部屋番号カッティングシートを貼ってきました。



前の入居者様が残置物で置いていってしまったキーボックス。退去立会の際に

旧管理会社さんがそこまでは見なかったようで、新管理会社さんから物件裏手に

キーボックスが設置されたままになっているという報告を受けるまでは気づいて

おりませんでした。



旧管理会社さんから、前入居者様のキーボックスの番号を連携していただいたので

先日取りに行ったところ、2個は取れましたが1個は取れず。その後旧管理会社さんから

「うちが設置したものかもしれません・・・」という報告を受けておりました。



ここまでが前回のブログに書いた内容。



昨日、本件に対して決着をつけてきました。決着をつけに行こうと思った動機は、

部屋番号のカッティングシートの用意が出来たから、それの設置も含めて作業できると

判断したからです。



部屋番号のカッティングシート・・・この物件、ドアを交換してしまっているのと

ポストをその時ドアについているものに変えているのとで、部屋番号が外から見て

わからない状態になっているからです。入居者様よりその点に関してのご指摘が

管理会社さん経由で届いたため、部屋番号をドアに明示しないとと思ってました。



でも、それもなんか面倒になってしまっており、すっかりサボっておりました。



先日、重い腰を上げ、お友達でカッティングシートをカットする機械を持っている方に

部屋番号のカッティングシートの作成依頼をしました(勿論謝礼も出しますよ!)。

そちらが手元に届いたので、設置しに行こうかと思いまして。とは言いましても、

私、とにかく不器用なので、できるだけDIYの類はやりたくないんですよねえ。

カッティングシート貼ったら絶対ズレたりするよなあ。でもさすがにこれを外注するのは

アレなので、自分でやります。



というわけで、昨日行ってきました。現地。



目的その1:キーボックスの取り外し

旧管理会社さんに教えていただいた番号で無事に解錠することができました。

これで物件にくっついているキーボックスは全てなくなりました。スッキリ。

残置物ということでお返しすることもなくそのまま私が頂戴することになりましたので

どこかの物件で活用させていただこうと思います。



目的その2:カッティングシート貼り

中に誰かいたら、いきなりドアがガサガサしだしたらビビるだろうなと思いましたので

管理会社さんとも相談の上、一度インターホンを鳴らしてみることにしました。

2部屋ともインターホンを鳴らしたものの、どちらも出ず。キーボックスを外した時に

片方の部屋はエアコンの室外機が回っているのを確認したので、いてもおかしくないと

思いましたが、つけっぱなしで出かけたか、あるいは知らない人なので居留守したのかも

しれませんね。私もインターホンを見て心当たりがないとしれっと居留守すること、

ありますから。



ドアの貼り付け箇所を簡単に乾拭きして、あまり何も考えずにカッティングシートを

貼り付けます。透明のシートがまだある状態で、固めの定規でゴリゴリとした後、

透明のシートをはがしたら出来上がり。



たったこれだけなのに、案の定気泡が入ってしまいました(汗)

どう頑張っても取れないので諦めました・・・。やっぱり不器用です。

でも遠目に見ればよくわからないだろうし、もういいやこれで。



管理会社さんにも写真を撮って送りましたが「問題ないように見えます」という

返答でしたので、もうこれでいいことにしましょう。

テプラで貼ってあった応急処置の部屋番号を外して終了。



これで、ごくごく小さな話ですが、懸案となっていた東京11棟目の問題点は

一通り解消しました。よきかなよきかな。

新しい問題が出ませんように。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月20日

物件裏手にキーボックスがかかっているぞ、という話。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。最近の借入について、支払の整理しておかないとまずいぞ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



東京11棟目、ほんとに大した話ではないのですが、元入居者様の残置物が外構にて

発見され、確認取ったり撤去したりと少し時間を取られることになりました。



民泊をされている方が撤退し、全空となった東京11棟目。しかしその後、普通賃貸に

切り替えて募集をしたところ、こんなご時世にも関わらず、割と早めに満室に返り咲く

ことが出来ました。関係者の皆様、本当にありがとうございました。



これで2年くらいは何事もなく安泰でしょう、家賃は民泊の人に貸していた時期よりも

下がってしまいましたが、しばらく退去におびえる必要がないのは嬉しいことです。

やっぱり立地がいいとサクッと埋まって楽ですね。



館銘板も無事に設置が終わり、あとは部屋番号のカッティングシートを貼り付ければ

課題はすべて対応完了と言うことになります。東京の物件は割とほったらかしで収益が

得られる状態に持ってこれていると思うのですが、東京11棟目もその仲間入りです。



・・・と思っていたのですが、先日管理会社さんより何やらメッセージが届きました。



曰く、物件裏手にキーボックスが設置されている、とのことです。

管理会社さんサイドで設置したものではないという話でした。

特にクレームが来ているわけではないが、少し細かい入居者様もいらっしゃるので

気づくとストレスを与える可能性がある、だから早めに外しておきたい、とのこと。



退去立会は管理会社さんではなく旧管理会社さんにて行っております。怪しい・・・。

旧管理会社さんは正直なところちょっと管理のクオリティは微妙なところがありました。

他の管理会社さんに比べて、少し仕事が雑というかなんというか。



先入観で疑うのは良くないですが、もしかしたら退去立会の時に賃借人の方が設置した

キーボックスを見落として、そのまま設置されている可能性があるのではと思いました。

聞いてみようか・・・。



旧管理会社さんに確認すると、管理会社さんとしてはキーボックスは設置していない、

元入居者様が忘れていった可能性があり、聞いている番号は○○○○である、という

返信をいただきました。現地にはキーボックスが3つあり、部屋は2つ。借主さんが

設置するなら2つだと思うんだけど・・・。まあいいか。



後日、現地に行って、聞いた番号で解錠を試みました。すると、3つのうち2つは

無事に開いたものの、1つだけ開かなかったものがありました。



この点、旧管理会社さんに報告。退去立会の時に外構に忘れ物がないかのチェックは

してなかったのでしょうか、という問いかけもしました。民泊やってるというのは

把握しているのだから、キーボックスのことも少し気にしてくれればよかったのに、

という思いもありましたので。



そしてそれに対する旧管理会社さんの返答は・・・

・外観までは退去立会自に見てなかった、申し訳ない

・残りの1つは当初募集時に当社で設置したキーボックスかもしれない

というお話。いろいろツッコミたいポイントはあるんですけど、今更の話なので

呑み込むことにしました。この管理会社さん、東京12棟目の管理も継続させてほしいと

提案をしてくださっておりますが、こういうことが頻発するので、ちょっと微妙です。

たぶん、ここではない別のところに管理はお願いすることになるだろうなあ・・・。



キーボックスの番号について確認したところ、お盆休み中なので確たることは

言えないという前置きをしつつ、いくつかの候補を挙げてくださいました。

近々、現地の近くにある金融機関さんにお邪魔する予定がありますので、その時に

もう一度現地を見て解錠できるか聞いてみよう。



東京の物件は比較的手間がかからないものが多く、今回のような小さなことでも

けっこう印象に残ります。東京2棟目、東京6棟目なんていったいいつから現場に

行ってないだろうという状態です。



意図的に積極的に関与している東京8棟目、心の病を抱えた生活保護の方がお住まいに

なっていて、その階下の方から管理会社さんの営業時間外に電話がかかってきたことが

何回かある東京1棟目。その2件くらいではないでしょうか。管理会社さんもよくやって

くださいますし、東京の物件に関してはとても平和です。



とりあえず、近々キーボックスを外して平和な状態に戻したいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月21日

館銘板の設置、無事に完了。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。木曜からの札幌出張、だいぶ日程埋まりました。

応援クリックよろしくお願いします→



東京11棟目、懸案だった看板の設置が完了しました。デザイナーさんに作成いただいた

デザインは使用上の制限で簡略化しちゃいましたが、激安で作れたので良かったです。



民泊したい人が借りていた東京11棟目。民泊したい人は退去になってしまいましたので

いちから普通賃貸として募集し直し、先日無事に満室にすることが出来ました。

そして満室になった後、入居者様からご指摘を受けて気が付いたことがあります。

「館銘板がないから、アパート名を指定しても配達の人迷ってしまい荷物が届かない」

という点です。言われてみればごもっとも。



実はこの館銘板に関しては、そのご指摘を受ける前に作成の方向性は出していました。

東京13棟目、自宅、東京10棟目と3物件まとめていつも依頼している施工業者さんに

対応いただいている最中のお打合せの中で「東京11棟目の看板もお願いしたいんです」

と持ち掛けたところ、自社で作った物件の看板を作った時に余っている素材があるから

それで良ければ安く作るよ、と言っていただけました。



倉庫に眠っている板を見せていただきましたが、確かに館銘板にするのにはちょうどいい

サイズ感です。この板にカッティングシートで文字を貼り付けて設置すれば良さそう。

デザイナーさんが指定したサイズやデザインとは若干異なるところも出てしまいますが

そこを妥協すれば数万のコストカットになります。これは依頼せざるを得ない。



ということで依頼する方向で固まりました。打ち合わせをした後でデザイナーさんに

作っていただいたデザインのファイルを送り、作成をお願いしたのですが、具体的に

いつできるなどのお話はすぐには返ってきません。この時は3物件同時進行中なので

あまり些末な仕事を挟み込むのも恐縮です。だから、落ち着いたら改めてお願いすれば

いいやという感じでゆるりと待つことにしました。



そのゆるりタイムの間に入居者様からのご指摘があった、という感じになります。

ご指摘受けちゃったし、並行で動いていた現場も完了しているので、そろそろ改めて

お願いをしよう、ということで看板作成の話を施工業者さんにお願いしました。

すぐに見積が出てきましたが、材料費がゼロ円なのでカッティングシートの分を

外注するお金と、貼り付けの手間賃だけ。安かったです。ありがたいです。

すぐに発注させていただきました。



そして昨日、施工業者さんから「設置しました」との連絡がありました。写真を見ると

いい感じに設置されています。これでアパート名わかりませんって言われることは

ほぼなくなるでしょう。良かったです。



あとは仮でテプラで貼ってある部屋番号が解決すれば、こちらのアパートに関して

指摘されている問題点は解消されます。こちらは東京8棟目でデザインして貰った

部屋番号のカッティングシートと同じものを作って貼ればいいかな〜。いつまでも

テプラで案内ってのも申し訳ないので、ちゃんと考えようと思います。



目覚まし時計かけ忘れて寝坊してしまったので、手短ですが本日はこの辺で。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月23日

入居者様にご迷惑をおかけしてしまいました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。梅雨っぽい天気ですね。ある意味季節感あります。

応援クリックよろしくお願いします→



東京11棟目、満室になり実際に入居者様がお住まいになりはじめました。

初期トラブルも若干ありましたが、管理会社さんに対応いただき事なきを得てるはず。



民泊をやりたい人が家賃を少し高く借りてくださっていた東京11棟目。

しかし、新コロにより民泊は壊滅的なダメージを受け、継続はとてもじゃないけど

不可能と言う状況に陥ってしまいました。むろん、東京11棟目を借りてくださっていた

事業者の方も、見切りをつけて退去予告。まあそれは当然ですよね・・・。



これにより、東京11棟目は一気に全空へ。やむを得ないとは思いますが、キツイ。

しかし、ピンチはチャンスでもあります。これを機会にして、民泊のお客様を探すことを

条件にした管理契約だった管理会社さんとは円満にお別れして、普段お任せしている

管理会社さんにて普通賃貸として募集をかけよう、と方向転換。そしてその作戦は

うまく的中し、1ヶ月程度で申込ベースで満室となったのでした。

家賃は民泊利用のボーナス分がなくなったので、ちょっと下がってしまいましたが、

立地がいいと決まるのも早いのだなと改めて実感。安心できる物件になりそうです。



東京11棟目は敷金も礼金も1ヶ月ずつ設定しましたし、家賃もそこそこ安くない

設定にしたつもりです。それでも1ヶ月という期間で2部屋とも決まるというのは、

物件に競争力があるからということなのでしょう。駅からもそこそこ近く、商店街が

目の前にあり、ターミナル駅としても機能している。これだけ条件が整えば、

敷金や礼金を普通に積んでいてもニーズはあるということなのだと思います。



よかったよかった、めでたしめでたし。



というわけにいかないのが賃貸経営です。入居者様がご入居されてから、いかに快適に

お住まいになっていただくかと言うのもとても大事です。釣った魚にエサをやらないと

結局大海原に戻っていってしまいます。入居者様の声に耳を傾け、不便なところは改善。

このスタンスはとても重要と思っています。



特に、入居してすぐの時期は問い合わせも多くなりがちです。その内容をヒントに、

こちらも何をすべきか検討することになります。



・・・しかし今回の問い合わせは、単なる大家側の怠慢でしかない内容でした。

ご迷惑をおかけしてしまい申し訳ありません。



管理会社さんより、LINEにて入居者様より問い合わせがあったと連絡を受けました。

物件の部屋番号や物件名が外部に対して明確にわからないから、配送の人が届けられない

トラブルが発生しているようです。何とかならないか、という相談でした。



なるほど、それは大変失礼しました・・・。民泊で1棟丸々貸していたから、

そういうところあまり気にしていなかったのですけど、普通賃貸になったのだし

部屋番号くらいは当然どこかに書いてないとですね・・・。



ポストはドアにくっついているタイプだから、ドアなり表札なりに部屋番号が

書いてないと区別がつきません。そして、確かに今回それを書いていないです。

長屋の形状なので、どっちが1階でどっちが2階かわからないと言うのは納得。



館銘板もデザインまでは決めてあったけど、きちんとした形でその作成の手配を

かけてはいなかったと思います。雑談レベルであーこんな感じでいいねーなんてことを

業者さんと話はしましたけど・・・見積取ったわけでもないし、そりゃ完成しないよね。



部屋番号に関しては、過去にカッティングシートで作ったものを貼り付けたことが

ありましたので、それと同じやり方で今回も部屋番号をつけておこうかと思います。

館銘板はちゃんと相談して見積を貰って、作業に入って貰おうかと思います。



管理会社さんのご提案で、当面はテプラで仮の表示をしておいて貰うことにしました。

お手数をおかけいたします。



それと、もう一つ指摘があったのが、区役所に物件名の登録がされていないという話。

・・・なんか前も同じことをやってしまった気がする。東京4棟目だったかな。

うちの娘を建物名が登録されていないところに住ませられるか!と管理会社さんが

大変お叱りをうけたことがあったのを思い出しました。



あれから何回もリノベしていますが、その後も結局区役所への建物名の届出は

私自身は一度も行っておりません・・・。平日昼間に動くのはサラリーマンのお仕事との

調整が大変なので、どうにもサボり気味になってしまいます。



今回も管理会社さんから「こちらで登録に行ってきます」と申し出ていただいて

しまいました。なんかもう、いつも本当にすみません。手間のかかるオーナーで。



こちらの準備不足で管理会社さんおよび入居者さんにご迷惑をかけてしまいました。

細かいところに手が回らない雑な性格なのは自覚しているのですが、だからと言って

他人様に迷惑をかけていいということにはなりません。反省して次に活かします。

(と言いながら今まで活かせていない傾向はありますけど・・・)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:21 | Comment(1) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月22日

東京11棟目、残りの1部屋もお申込をいただき満室返り咲き。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。もう5月も後半になっているのか・・・時がたつのが早すぎる。

応援クリックよろしくお願いします→



東京11棟目、先日1階にお申込をいただいたのに続いて、2階にもお申込を

頂くことが出来ました。1ヶ月前後でのお申込、いい感じです。満室になりました!



東京11棟目は、民泊をやっていた方がまとめて1棟借りていたのですが、新コロの

影響を受けて退去となってしまいました。いきなり全空というきつい状況です。

そして民泊やりたいという方向けに、通常家賃より2万高い賃料設定にしていたので

仮に満室になったとしても収益性は大きく下がることになります。勿論、下がった状態で

収支計算をして購入していますから、致命的な問題があるわけではないですが・・・。

でも数年は高収益を予想していただけに、思ったよりあっさりボーナスステージが

終わってしまったという残念な感はぬぐいきれません。



管理を切り替え、管理も切り替え、新たな気持ちで普通賃貸としての募集を開始する

ことにしました。切り替え先の管理会社さんは、他の東京物件をお任せしている

いつもの管理会社さんです。正直、民泊のお客様を連れてきてくれた管理会社さんは

管理に関しては納得しかねる部分も割とあったので、切り替えによりその点のストレスは

軽減されたと思います。



新管理会社さんから提案いただいた賃料は、こちらが想定していた賃料よりも高めに

なっていたので、これで決まれば(民泊時代と比べての)マイナス額は、2部屋で4万を

想定していたところ、2部屋で3.2万まで軽減されることになります。管理会社さんが

強いエリアの物件なので、家賃査定も精度は高いだろうと期待していました。



私の中では、募集における理想的な申込時期は、募集開始から1ヶ月前後です。

それより早いと賃料が安すぎたのではないかと思いますし、それより遅いと賃料が

高すぎて反響が鈍かったのではないかと考えられるためです。1ヶ月くらいで

ぼちぼち反響がありながらその中の1件でお申込をいただける。このくらいの

スピード感だと、家賃がいい感じだったのだろうと考えることができると思ってます。



今回、1階のお部屋がそのジャストなタイミングでお申込をいただくことができ

首尾よくいったなあと納得しておりました。そしてそこからほどなくしての今回の

お申込。東京11棟目、たぶん今の賃料がバランス取れてて良いのだと思います。



そのお申込ですが、先日1階のお申込の連絡を受けた数日後、別の話をしている最中に

担当さんより「2階も内見があるかもしれない」という旨の嬉しい予告がありました。

このまま決まってくれるかな?と期待していたのですが、昨日になって「正式にお申込を

いただきました」という連絡が届きました。よっしゃよっしゃ。属性は公務員です。

いいですね、コロナ禍の影響を受けにくい職種の方です。



正直、いくら新コロ第一波が弱まってきているとはいえ、この時期にここまで一気に

決まるとは予想していませんでした。大変な時期なので、引越どころではないだろうと

思っていたのですが、意外と動いているようです。嬉しい誤算でした。この物件は

私が保有している物件の中では珍しく、そこそこメジャーなターミナル駅にあり、

しかも商店街からそう離れていないし、駅からもそこそこ近いという好条件が

重なっています。やっぱ立地がいいと楽ですね。



これで東京11棟目は満室になりました。東京の物件だと、空室になっているのは

東京1棟目の1部屋のみ。孤独死からの原状回復中のお部屋で、工事が終わるのが

6月になってしまいそうです。あと、近々東京10棟目の退去がありますので、

そこも募集しないとですね。



多少人が動き出したのかなという気がしますので、新コロのせいでダメだわと

諦めるのではなく、できる努力を順次していきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 東京11棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする