2021年03月30日

買付送信前に残置物撤去の負担分の扱いを決めなくては。

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のんびり進行になっている札幌10棟目の手前の戸建。本日ようやく買付発射です。

あとは契約・決済に向けて動き出すばかりです。



価格交渉自体は無事に成立した(というかこちらが妥協した感じ)札幌10棟目の

前面戸建。あとは買付を入れるだけです。



一応、仲介業者さん側で買付の書式とかあるか聞いてみましたが、特にないとのこと。

こちらで普段使っている適当な書式の購入申込書を使って買付をいれようと思います。



週末は骨休みの温泉旅行をしていたので、不動産活動はお休みしました。なので、

実際に動き始めたのは週明けです。



買付を入れた後にはなりますが、現在ノールックのこちらの戸建をルックする機会を

作ろうと思います。義母とも調整して、4月の半ば頃に札幌出張の予定を入れました。

私は昼間はテレワークして、夜は不動産活動をするスタイルで出張をしてみます。

初めての試みですが、果たしてうまくいくでしょうか。まあ大丈夫だとは思いますが。



それから、価格の扱いをどうするかを検討。

仲介業者さんからは、残置物の撤去に関しては「売主様にて15万価格から値引」

「価格はそのままで別途15万を残置物撤去費用として提供」のどちらでも良いと

言われています。どちらがオトクなのか・・・。



仮に、建物2割・土地8割で減価償却を取れる前提として考えてみます。

また、残置物撤去は購入年度に行い、15万で対応できるものとします。



前者の場合は、15万が値引対象となり、その2割がである3万、年単位にすると

7500円の減価償却が減ることになります。

また、残置物撤去作業により、帳簿上は15万の支出が発生します。

差引すると、15万−3万=12万の経費が発生するというイメージでしょうか。



後者の場合は、15万の収入が発生し、15万の支出が発生することになりますので

帳簿上はプラスマイナスゼロとなります。減価償却が年7500円、トータル3万

発生するのですが、帳簿上は3万の支出という判定にしかなりません。



仙台法人は、利益が出てしまっていますので、単年度経費をできるだけ取る方向で

考えなくてはなりません。そうなると、値引の方が良いのかなと思いました。

売却まで考えた時、簿価が減った分をどう考える?なども考慮した上が良いのでしょうが

とりあえずは当面の経費を増やせればよいかという発想でいこうと思います。



これで方向性は固まったので、仲介業者さんに対しては15万値引の金額で買付を

送ることにしました。



ちなみに、ざっくりと残置物撤去のお見積を管理会社さんに依頼しましたが、

17万+消費税という形になるとのことでした。少し足が出てしまいそうですので、

もう一歩安くなる業者さんがいないか聞いてみようと思います。



そんなことを検討した上で、ようやっと買付を送るぞというところに到達した次第です。

予定より時間かかっちゃったけど、まあ4月中に決済はできるでしょう。

契約書できたら、某政府系金融機関さんに融資打診してみようっと。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月22日

札幌10棟目の地続きの戸建、指値額決まる(指値通らなくても多分買う)。

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札幌10棟目の手前の戸建、管理会社さんに内見を代わりにして貰いました。

利回り10%には届かなさそうですが、合わせ技でいけると思うので購入の方向で。



前面戸建の続報です。過去の内容はこちらのリンクをご参照。

その1

その2

その3



余程のことがなければ購入しようと決めておりますが、その余程のことがないかを

確認して貰うべきです。私は現地にまだ行ってないのですが、札幌10棟目の

管理会社さんに管理をお任せする前提で現地確認をして貰うことにしました。

売り側の業者さんも、やっぱり現地を見て貰った方がいいと判断しているようですし

ここはちゃんと評価して、内装を使える状態にするまでどのくらいかかるかなどの

判断をしてから先に進めたいと思います。



先日、その報告をしたいと言うことで管理会社さんから打ち合わせ打診があり、

昨日電話で話をしました。



札幌10棟目に比べて、内装の状態は悪くなさそうです。というか札幌10棟目が

悪すぎたという説もありますが、まあそれはそれということで。内装コストに関しては

札幌10棟目より少し安くなる可能性はありそうです。



とはいえ、安定のバランス釜に、動線から考えると微妙な場所にある洗濯機。

洗濯パンなんて勿論ありません。下手したら洗濯機の排水もないかも(管理会社さんが

撮影した写真にはその辺わかる情報がなかったです)。お風呂刷新で50万確定だなあ。



それから台所。長い間使っていなかったためか、水道管の内部に恐らく赤錆が発生して

いるだろうということでした。水を出してみたら、ちょっとした出血みたいな色の水が

出てきたそうです。うーん、ホラーだ。



水道管の工事は高くつくという印象が強いです。予算どのくらい見たらいいかは

管理会社さんにて見積してくれるそうですが、まあひとまずはこれも50万程度は

予算として見て置いた方がいいでしょう。昔、東京2棟目でテナントを2つに

分割した際に両方に水道管を分けて引き込んだ時は、100万くらいかかりました。

水道は高いという先入観ありありです。



外壁は札幌10棟目と比較したら綺麗なものです。

札幌10棟目が汚いという話は聞こえません。聞く気もありません。

雨漏りの跡もなさそうだったので、状態としては札幌10棟目よりは良さそうです。



あと、仲介業者さんも言っていたのですが、床が傾いているそうです。管理会社さんも

一部の部屋でそれは感じたとのこと。表層でいいので傾きを補正して貰わないとですね。

以前、東京5棟目で傾きなんて気にしないぜと補正せずに募集に出したら全然決まらず

時間をかけて最終的にアジア系の方に借りていただいた反省を思い出しました。

あれ以来、傾きは必ず直すようにしています。東京5棟目もそのアジア系の方がご結婚で

引越された後、傾きを直したらすぐに次の借り手が見つかりました。傾きはダメねー。



残置物はモリモリとありましたが、それでも札幌10棟目に比べたら少ないものです。

それに、確かこれ売主さんが片付けてくれるって言ってた気がします。ここは確認だな。



前回の札幌10棟目よりは安く済みそうですが、水道がどうなるかわからないので

前回と同じ価格でリフォーム予算を計上すると、もし今の売値で購入した場合は

利回り8.8%。まあ単体で見たら物足りないですね。でも地続きで保有できるのは

数字以上の価値があります。一応、水道の分で50万ほどのかわいらしい指値を

入れてみようかな?と考えていますが、それも必須にするつもりはありません。

もしくは売主さんにて水道管から赤水が出ない状態に直してくださるなら、それでも

良いと思います。



元付の不動産業者さんは土日お休みなので、明日改めてお電話してみようと思います。

購入したいけど赤水が心配、という感じで。話がまとまるといいなあ。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月09日

前面戸建を購入することで、最終的な利益が2倍になるようです。

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札幌10棟目の戸建の前面の戸建を購入できるかもしれない話、前向きに進めたいと

仲介業者さんに返答しました。計算したら、やっぱり買った方が儲けが出そうです。



昨日書いた前面戸建の件、結局購入の方向で検討したいと言う返答をしました。

札幌10棟目は割安に購入できていますので、相場なりの値段で購入できさえすれば

土地がほどよく手頃な広さになることによる坪単価アップの効果で、売却時に

儲けが大きくなるはずだという見込みです。



ただ、あくまで体感的な話でしかないので、ちゃんと机上で数字の裏付けを取りたい。

そんな気持ちもあるので、計算してみることにしました。



価格計算の前に、今回の戸建の表面を購入することで何が良くなるかを説明します。



今回の戸建は、恐らくですが1つの広い土地を田んぼの田の形に4分割して、

中央に計画道路を通して接道させているのだろうと、現況から想像しています。

今でもよくある分譲の形態ですね。



ただ、一区画当たりの土地が20坪程度しかありません。

そこに駐車場のない建物がびっちりと建てられている状態です。

駅からもそんなに近くない場所なので、地域と間取りに対するニーズに合致しないです。



そんな土地なので、当然ながら札幌10棟目単体を土地として売ったとしても、

大きな収益は見込めないことになります。仮に新築するにしても狭い家か駐車場が

ない家しか建たず、高い値段で売れる見込みがないわけです。



前面の戸建を購入すると、土地が40坪以上になります。戸建用地としてはちょっと

広めになりますが、狭いものよりは売りやすくなるでしょう。駐車場も確保できます。

そして私道ではなく前面の公道にも接道しますので、その意味でも価値は高まります。

除雪が入る広さの道路なので、そこも良いですね。



そんなわけで、土地として購入する人から見れば、2筆がまとまっていた方が

価値が高いし検討しやすいと言うことになります。



さて、それでは計算にいきましょう。

実際にどうするかは別にして、5年保有して売却する前提として試算しました。

10年保有するなら大規模修繕の費用も加味しなくてはなりませんが、それはここでは

考慮しないことにします。



まず、今のままの場合の計算です。

想定売却価格から、購入価格とリフォーム価格を足し算するだけの簡単なお仕事ですが

不動産賃貸業なので、5年保有した時の家賃収入も稼働率90%程度でいれておきます。

(宅建業の免許もないのに、短期で売ることばかり書いてるとアレですからね)

想定売却価格は管理会社さんにて査定いただいた価格を使います。



次に、前面戸建を買った場合の計算です。

買わない場合のケースに対して、追加で表の戸建を買ったことによる購入にかかる費用と

リフォームにかかる費用を加味します。リフォームはまだ何とも言えないですが、

札幌10棟目にプラスして50万くらい乗せておこうと思います。前回は予算が安すぎて

その条件を満たして見積を出してくれる業者さんが見つからず、時間がかかってしまった

という反省があります。なので、試算の段階では積んでおこうと思います。

(勿論、予備費を使わない方がいいに決まってますが・笑)



それと、賃料収入も加味しなくてはなりません。恐らく札幌10棟目と同じくらいの

価格で貸せるのではないかと思いますので、その値段で試算することにします。



こういった感じで数字を出してみましたが・・・

やはり感覚的なものは正しく、前面戸建を買わない場合と比べ、前面戸建を買う場合は

最終的な税引前手残りは2倍になりました。大きいな、この差は。

やはり買わない理由はない。



ということで、積極的に購入を仕掛けていくことにしました。

新築の頭金が減ってしまうのですが、もうこうなったらそれはそれです。

目先のものに弱い私。それに前面戸建をここで買い逃したら、それこそとんでもない

遺失利益が発生してしまいますから。



ん?お買い物したいだけなのにそれを正当化しているって?

新築やるって言ってたんだからそっちの頭金を確保しておかないのはアホだって?

・・・否定はしません(苦笑)



とりあえず、価格が固まったら某政府系金融機関さんに融資相談はしてみようと

思っております。そんなに利回り取れる案件ではないですが、手元資金を減らさずに

購入できることを優先したいので、無担保での全額借入とか検討いただけないかな、と

虫のいいことを考えています。



内装の状態の確認を管理会社さんにして貰ってから、次の一手を考えます。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年03月08日

前面戸建の売値を把握。相場より安い気がするので購入の方向。

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札幌10棟目の手前の物件、売りに出てきました。条件折り合わせて買う気満々です。

利回りとしては微妙ですけど。



前にちらっと書いた札幌10棟目の前面の戸建を売って貰えるかもしれない件

進展がありました。具体的な価格が業者さんより出てまいりました。



この間「価格出します」と言ってからだいぶ時間が経ってしまっていたのですが、

こちらから仲介業者さんに電話して状況を確認したところ「価格の情報を送ることが

できない状態になっていたが、先日その件が解決したので連絡しなくてはと思っていたl

とのこと。



不動産取引あるあるですが、売主さんに対してちょっかいをかけてきた不動産屋さんが

「うちならもっと高く売れます」とそそのかしていたらしいです。売主さん判断なので

見守るしかないと、今回の仲介業者さんは静観していた模様ですが、結局査定をしても

高く売ることは出来なさそうということがわかり、売主さんもそれだったら最初に声を

かけた業者さんで、ということで本当に媒介契約を締結することができたのだとか。

そういう業界なんですよねえ、ここ。



ということで、情報がようやく流れてくることになりました。資料をまとめているけど

「ひろ*さんだったら電話で話をしてもいいかと思うので、土曜日に電話出来ますか?」

とご提案いただいたので、OKした次第です。



ただ、その肝心の土曜日に私が電話が来るのを忘れて、通話用携帯を置いて外出する、

という失態を演じました。午後それに気が付いてあわてて折り返すも、電話に出ず。

しまったなあ。真面目そうな担当さんという印象なので、これでマイナスの印象が

つかなければいいのですが・・・。



後日電話がつながり、当日電話出られなかったことを謝罪。特に気にしている雰囲気は

なかったので良かったです。「メールで資料送ります」ということでしたので、

メールアドレスを教えてその日の電話は終了。単純に資料作り切ってなかったから

電話で価格伝えちゃおうとしていたのかな?



そして資料が届きました。だいたい想定していた相場なりの価格ですが、若干安いかな。

札幌10棟目の管理会社さんがご厚意で保有物件と前面の両方を査定してくださって

いたのですが(仲介頼めるわけでもないのにお気遣いいただきありがとうございます!)

その査定額より少し安い感じでした。



賃貸で見れば、たぶん想定価格で買っても表面利回り12%くらいにしかなりません。

仲介業者さん曰く、中はけっこうガタがきているということですので、リフォーム代を

加味すれば当然のように利回り10%を切るだろうと予想しています。ボロ戸建なので

現金買いになるでしょうから、現金を回すと言う観点では効率が悪いです。



でも、購入したら土地が広くなるし、今持ってる物件を安く買えてるので、合算すれば

決して高くはないんですよね。そして土地として売る時の価値がぐーんと上がります。



ほぼ「買う」方向で考えることになりますが、この後リフォーム代などいろいろ加味して

買った方が利益が大きくなるか、初期費用負けするかを検討したいと思います。

緊急事態宣言中なので、建物内部の確認は管理会社さんにお任せかな。。。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月24日

設備貸与できるという話だけのはずが、なんだかややこしいことに。

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札幌10棟目のプロパンガスの業者さんから貸与契約できますという連絡があった、と

管理会社さんより連絡がありました。が、話についていけず、詳細確認を・・・。



札幌10棟目は入居も開始されて、今度こそ安定運用に入ったかな?と思いたいお年頃。

安定の母子家庭生活保護の方が入っております。築年数は古いかもしれませんけど、

戸建なので子育てはしやすいのではないでしょうか。建物関係の不具合があったら

ちゃんと直しますので、どうぞ末永くお住まいいただければと思います。



さて、これでしばらくの間この物件はやることはないはず。初期不良の話も今のところ

出ていないので、大丈夫だったのでしょう。今年はとても寒いので、寒波の影響で

水道管が凍結していたらどうしよう、など管理会社の担当さんは気をもんでいましたが

結果として何もなかったということで、良かったです。



あとは前面戸建の売却の話がまだ連絡が来ておらず進んでいないようなので、

そろそろ担当の方にお電話してみないとなあ、とか思っていた矢先のことでした。



管理会社さんから謎の連絡が届いたのです。



「ガス屋さんから連絡ありまして、戸建を貸与契約結べるようにできたとのことです」



ん・・・?

ガス会社さんからは、確か設備供給は難しいって前に断りを入れられていたのは

覚えています。それを今になって貸与契約ができるということはどういうことだ?

設備が今までついてなかった?いやいやそんなはずはないぞ、住んで貰ってたし。

じゃあ別の業者さんで設備つけてた?それとも自前でつけたものを貸与扱いにする?

いやいや、自前で買った覚えはない・・・。よくわからなくなってきちゃいました。



私「今までの供給ってこのガス会社さん以外でしたっけ?」

担「いえ、当初できないって話だったのに、今日貸与にしますって連絡来ました」

私「今までは都市ガスで供給していたということですか?」

担「いえ、戸建は貸与できませんって話だったはずです」



話がかみ合ってないなあ。前提がずれてる気がする・・・。

設備を今までは誰が貸与していたのか、もしくは自前で買ったのか。貸与の場合

誰が貸与してくれていたのかが前提として理解できていないのですが、たぶん

担当さんの中ではそれはクリアになっていて、その先の話をしているんだろうなあ。



一度土俵に乗ってみるか。そしたらわかることもあるかも。



私「貸与契約を結ぶと何が貸与されますか?」

担「台所の給湯器とUT給湯器とストーブだと思いますが、まだ契約書見れてません」

私「前にお住まいだった時もストーブなどはあったと思いますが、今回新規で貸与と

  いうことは、前の入居者様はストーブ使ってなかったってことですか?」

担「いえ、使っているはずです・・・確認してみます」



話がかみ合ってきたので良かったです。



こちらの疑問は、以前の入居者様がお住まいになっていた時の設備は誰が貸与して

くれていたのかがよくわからないということである、ということを理解した担当さん、

契約をもう一度確認しますと持ち帰りました。



そしてその後、この件について明確な回答がありました。



これまでも設備はガス会社さんから供給されていましたが、一部のものに留まっていた、

と言うことみたいです。ストーブや洗面所の給湯器は残置物をそのまま使っていました。

そして今回、その残置で使っていた分についても新品に交換の上で貸与契約にすることが

できます、というのがガス会社さんの連絡だったようです。なるほど、納得しました!

それであれば進めていただいて良いです、と回答をしました。



この件に限った話ではなく、コミュニケーションと言うのは常に難しいものだなと

思っております。自分の前提が相手の前提になっているか、伝えたいことを伝えるための

言葉が正しく使えているか、などなど。最近はLINEの普及などにより、昔以上に

文字ベースのやりとりが増えています。私も書き方ひとつで誤解を与えてしまったことが

何度もあります。より一層気をつけてコミュニケーションをとるようにしたいと

思います。



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posted by ひろ* at 09:42 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする