2019年09月23日

札幌10棟目、申込を受領!審査OKなら満室に!

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札幌10棟目、お申込をいただくことができたと連絡がありました!

すげー、札幌行って念じたら申込がスパッと入る奇跡。



札幌出張で札幌10棟目の状況確認を行い、入居者層のターゲットに対しての

必要充分なリフォームがなされていることを確認しました。



ただし、設備の中で手元灯はつかなかったので、そこを追加する作業が必要と判断。

そして内覧するのにシーリングライトがどこにもなかったので、こちらで購入して

設置することにしました。



手元灯は電気工事が必要になります。それであれば、きっと0.5〜1人工はそれだけで

消化することでしょう。それなら、ついでにコンセントプレートやスイッチプレートも

交換してしまえばいいのではないか、と。作業ボリュームだけ考えたら、手元灯設置と

コンセントプレート・スイッチプレートの交換で1人工あれば終わることでしょう。



というわけで、管理会社さんに電気屋さんに聞いて貰うことにしました。その結果、

2万+材料費でお願いした作業を請け負っていただけるということに。ありがたいです。

これでもう少し見栄えが良くなるでしょう。コストも最小限で済ませられます。



スイッチプレート、コンセントプレートは正確な数を把握するのが面倒なため、

施主支給はせず業者さんに依頼。手元灯はもし可能であれば材料支給させてほしいと

言ってみました。その方がかえって高くつくとか、作業の責任範囲が不明瞭になるとか、

そんな理由があるなら無理強いはしないと伝え、検討いただきました。結果として、

施主支給しても構わないということで話は決着。照明とあわせて楽天で発注しました。



で、そうこうしていたら管理会社さんから「お申込が入りました」と連絡が!早い!

管理会社さん、写真が掲載されたらアクセス数トップになりました、と言ってましたが

どうやら本当にアクセス数が多かったようです。募集開始してから1ヶ月弱、写真を

掲載してからは2週間くらいでしょうか。駐車場がないので弱気家賃にしてましたが、

もうちょっと強気でも良かったのかなあ。いや、贅沢は言わない。



入居申込をされてきたのは、生活保護の母子家庭の方だそうです。うん、だいたい

イメージ通りのターゲットです。区役所から遠いので生活保護の方はちょっと微妙な

部分もあるかなと危惧してましたが、杞憂でした。



お子様に知的障害があるため、働くことができないので生活保護を受給する、という

お話でした。ちょっと生活保護の意味を勘違いしているような気がしますけど・・・。

背に腹は代えられない、ってとこでしょうか。目をつぶることにします。少子高齢化が

進んでいる社会なので、子供を育てるためということなら、まあ・・・。



保証会社さんの審査がOKなら進めたいということでしたので、義母にも確認。

問題なしということでした。私は勿論問題なし(笑)

ということで、審査がOKであれば満室になります。よっしゃよっしゃ。



これで札幌はテナントのみ!あ、違った。札幌5棟目に鍵穴ボンド事件で退去が

あるんでした。一進一退。でも、札幌10棟目は家賃が札幌5棟目の倍近くの家賃なので

収入面では良化しております。良い傾向だ、と思っておきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月05日

札幌10棟目のリフォームが完了しました。

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札幌10棟目となる戸建の原状回復が終わったという連絡を受けました。

写真を見て出来栄えを確認し、あと少々の相談事も受けております。



8月末で終わるという予定だったのですが、8月の出張の時に現地確認した感じでは

これ本当に8月末で終わるかー?という雰囲気にしか見えませんでした。

どうひいき目に見ても終わる気がしません。あと2週間しかないのに、壁紙に糊を貼る

機械は置きっぱなし、CFは貼ってないし床のレベル調整もしていない、お風呂も

在来を取り払ってユニットを入れる準備まではできてそうですが、ユニット自体は

まだ影も形も入っていない状態。



管理会社の担当さんに確認したところ、8月末で終わると聞いているので、その前提で

プッシュしておきます、ということでした。いやーこれ、プッシュしたからって

終わらないと思うけどなあという感覚でしたが、何とか8月末に間に合わせてきたと

いうことだったので、それはそれでびっくりした次第です。



写真を見る限り、予算はかなり抑えたにも関わらずしっかり施工してくれているように

見えました。管理会社さんが現地でにらみを利かせてくれていたからかもしれません。

(現地を見たら意外と雑だった、というオチはあるかもしれませんけど)



4DKの物件ですが、和室は洋室になり、建具はシート貼りでモダンな感じに。

和室だった部屋の長押がそのまま残っているのがちょっとアンバランスだなと

思ったくらいでしょうか。とにかく、写真を見る限りでは短期間で安く施工して

いただいたと思います。ありがたいことです。



この物件、給水管もかなりやられていたので、そこの修繕は別途お金がかかりました。

これはリフォーム前には調査しきれていなかったですので、追加の費用負担が発生して

おりますが、古い家なので何があってもおかしくないです。築古の再生はこの辺の

想定外のコストをどこまで事前に予想するかがポイントなのかもしれません。



その後、管理会社の担当さんから「ちょっと電話で話せませんか」と依頼があり、

昨日お電話させていただきました。



連絡があったのは「見積に美装を入れ忘れていました・・・」という内容した。

あ、言われてみれば明細に美装ないや(汗)

こっちもチェック漏れだったので、追加でお支払いするということでOKしました。



あと、写真では伝わらない話として、キッチンの手元灯がかなり脂ぎっているとのこと。

まずは美装でうまくやろうとしているけど、どうにもならなかった場合は交換も含めて

相談させて欲しいと言うことでしたので、そこは了承しました。



長押に関しては、管理会社の担当さんも気になっていたようです。現地を見てもし

必要があれば追加発注を考えてもいいかも、というニュアンスのことを言ってました。

反響があまりないようだったら追加工事、ですかねえ。ここは。



募集は既に開始されていると聞いていたので、反響を確認してみたところ、近々内見が

1組あるということでした。一発で決まるとは思っていませんが、まず内見があるという

事実だけでもやや安心します。引合があれば、いずれ決まります。



9月の三連休後半も、仙台法人の役員全員(義母と嫁ちゃん)で仙台に行く予定が

あります。その時に現地を確認して、気になるところがあるかをチェックします。



ここも早く決まるといいなと思ってます。内見・申込ドーンと来い!



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月26日

水道管破裂の損傷が見つかってしまい焦る。

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札幌10棟目のリフォームが始まっていますが、さすがに何年も空き家だったので

ガタが来ているところがあります。今回は水道管でひと悶着ありました。



管理会社さんから先日連絡がありました。水を通してみたところ、水道管に穴が

開いている箇所があり、水が噴き出してきたとのことです。うげ、水道管か・・・

工事費が高くなる予感しかしません。怖いぜ水道管。



今回の物件、空き家の状態で長らく放置されていたので、あちこちやられていても

おかしくありません。特に冬場放置されているわけなので、その間に水が凍結して

膨張して水道管に損傷を与えている可能性は高いと思います。



管理会社さんから写真が送られてきました。



ナシ汁ブシャー



あちゃあ、けっこういい勢いで出てますね(汗)

こんな感じの穴が3ヶ所あるということでした。そしてまだ水を通していない箇所も

あるので、もしかしたらもう少し増えるかも、と。頭が痛いです。



基本的に水道管の破裂って火災保険の対象にならないと理解しております。

水道管そのものは保険ではないが、そこから派生した二次被害は保険対象のはずです。

ただ、この現場は現在リフォーム真っ最中で、特にそういった被害はありません。



じゃあ保険は絶対に対象にならないのかと言うところですが、確か凍結の場合だけは

水道管自体の故障に対しても火災保険の対象となった気がします。



保険代理店さんに確認したところ、凍結による水道管の破裂であれば火災保険の

保険金支払の対象になるとのこと。ただし、1事故につき10万円までという

制約がつくということでした。



工事が10万円で済めばいいのですが・・・そこは見積が出てきてみないと何とも

言えない感じです。水道管ってけっこう高い印象があるので、そんなに安くなるか?

というところに非常に疑問を感じます。



不安を抱きながら管理会社さんの連絡を待ちました。

そして見積が届きました。その結果は・・・・・・



10万円以下!(喜)



水道管だからすごい高いんじゃないかとヒヤヒヤしてましたが、そんなこともなくて

ほっとしました。いやーよかった。というわけで、予算に影響なく対応できそうです。



やっぱ築古は色々あるよね〜。一つずつ根気よくやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月17日

札幌10棟目のリフォーム内容決定とガス会社さんとのご挨拶。

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札幌出張中、札幌10棟目に関しても少し打ち合わせをすることが出来ました。

工事完成は目標7月中、現実的なところは8月初旬。そこから賃貸募集開始です。



札幌に行くとブログに書いたところ、それを見た札幌10棟目の管理会社さんから

連絡がありました。打ち合わせの時間を取ることができないか、と。

今回はあまり時間がなかったのですが、なんとかやりくりして時間を確保しました。

超ピンポイントな時間指定であったにも関わらず、関係者の調整をしてくださった

管理会社さんに感謝いたします。



当日の打ち合わせ目的は2つ。

1.プロパンガス供給会社さんとのご挨拶

2.内装工事の詳細仕様の詰め



1に関しては顔合わせ程度のお話で完了。このガス会社さんは札幌7棟目の供給も

してくださっていますが、対応も良いし担当さんもだいたい良い感じの人が多くて

安心できる感じです。ガスの価格は相場なりの値段にしてくれておりました。

初期投資があるから過剰に安くするのが厳しいとのこと。灯油タンク、給湯器、

灯油ストーブを供給いただくことになるため、これはやむを得ないと思います。

(そこに更にユニットバス供給を依頼していた私が言うのもアレですけど)



ガスの契約関連は義母のところに郵送してください、ということにしました。

私のところに書類が来ると、忙しさにかまけて放置しがちになります。

義母はその点、すぐやる課の人なので、届いた書類はすぐに対応してくれます。

ありがたいですよ、ほんとに。



ガス会社さんが帰った後、2の打ち合わせ。

今回の物件は3DKの戸建なのですが、和室を洋室に変更することと、雨漏りの

原因になっている煙突をふさぐこと、お風呂をユニットバスに変更することなどは

決定しています。それ以外の細かい仕様についての詰めを行いました。



アクセントクロスをどうするか。

キッチンパネルの色をどうするか。

押入をどう処理するか。

CFの色をどうするか。

建具の色をどうするか。

部屋ごとにコンセプトを変えるのか、統一するのか。



そんなところを打ち合わせました。



今回は生活保護の母子家庭がターゲットですので、そんなに奇をてらったものにはせず

無難にウケるものにしようという話をしました。



管理上は、床材は少し色がついている方が汚れが目立たなくて良いのですが、

顧客に対して訴えかけやすいのは白い床です。どうしようかと議論しましたが、

まあ無難に白にしておけばいいんじゃないかと言うことになりました。

その分、高級感を出すためにキッチンパネルや建具は木目調の濃い色をチョイス。



押入に関しては、押入の扉を残してクロスを貼るか、いっそ扉を取って開放にするか、

という2つの意見がありました。扉を折り戸にしてクローゼット化すると費用面が

きつくなるので、開放して棒をつけてクローゼット風に使えるようにしようかという

形を管理会社さんは推していたのですが、諸事情によりその場にいた札幌7棟目の

管理会社の社長が、女性目線で考えると扉は欲しいと主張。その辺にいた人も交えて

多数決をした結果、扉は維持する方向で決まりました。



その他、ざっくり決められる仕様は決定して、工事に着手できる状態になりました。



管理会社さん的には、早く終わらせて賃貸募集に移れるよう、できるだけ前倒しで

動くと言うことを仰っておりました。ありがたいことです。色々な方に助けられた

成り立つ賃貸経営です。その辺にいたお友達にも多数決で助けて貰ったし、自社の

管理物件でもない物件の仕様決めのために場所を貸してくださったりご意見を述べて

くださった札幌7棟目の管理会社さんにもご助力いただきました。皆様の支えが

あったからこそ、危なっかしいことばかりだった私の賃貸経営も、なんとか死なずに

やってこれました。深く感謝いたします。



仕上がり次第募集にかかりたいと思います!

あと並行して隣地の買取が出来ないかというアプローチも続けます。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(1) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月05日

プロパンガス供給のご提案を受ける。

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札幌10棟目のガス供給会社がほぼ決まったかな?という感じです。義母に最終的な

確認はしますが、とりあえずここでいいでしょう、と考えています。



札幌10棟目は札幌市内の戸建です。当面は賃貸に出しつつ、前面の戸建が売りに

出るなら買い取って、1つの戸建用地として出口を取る作戦です。今も戸建ですが、

ちょっと小さめなんですよね。だから普通に実需向けの戸建として売却しようとしても

微妙なので、前面も買って2つあわせて1つの戸建用地にして、ほどよく戸建サイズに

なってから売るという作戦を考えています。



現時点で駐車場すらないですからね、札幌10棟目。札幌市内だって、戸建であれば

駐車場は一台分くらい欲しいです。札幌市近郊になると3P可能姉妹とか言い出して

しまうわけですから、札幌市だってそれなりに車社会です。



前面の戸建は空き家であることは確認済み。たまに親族の方が空気の入れ替えなどで

訪れているようです。管理会社さんが連絡くださいとポスティングしても反応がなく、

今のところ購入の目処は立っていません。管理担当さんが近隣とコミュニケーションを

上手にとってくれているので、同じ区画の戸建の住人の方が、見かけたら言っておいて

あげるわと言ってくださったということなので、そこにも期待したいと思います。



で、本題のガスの話です。



リフォーム内容も決まったので、リフォームが終わった後賃貸募集するのに必要なことを

順次決めなくてはなりません。その中に、プロパンガスの供給会社さんを決めるという

作業があります。



元々、プロパン業者さんにユニットバスの貸与をしていただく狙いがありましたが、

戸建をうまく引き受けてくれるところがなかったため、自前で工事することにしました。

ですので、純粋に入居者様にとってメリットのある価格であるか、という点を評価軸に

することにしました。



プロパンガスの料金って、知らないうちに変わってたりすることがあると思っています。

なので、あまりそういうケチくさいことをしないところ、というのを意識して探そうと

思った次第。できれば、管理会社さんに担当がついているところがいいかなと考えます。

何かあったらすぐ交渉できますので。



あと、灯油ストーブと給湯器くらいは貸与してくれて、メンテナンスも一括で面倒を

見てくれるところ、というのも条件にしたいと思いました。



管理会社さんに相談すると、某大手さんを当たってみたいとのこと。ここは札幌7棟目で

好条件で協賛金をいただくことができた業者さんで、札幌7棟目の実績から今のところは

クレームもありません。確かにそこだったら悪くないんじゃないかなと考えました。



管理会社さん経由で提案を依頼しましたところ、ガスの単価は相場よりやや安めでした。

勝手にバンバン値段を上げなければ、ここでいいかな〜。給湯器のメンテナンスも

無償で対応してくれるし、灯油ストーブと室外に置く灯油タンクも無償で設置して

いただける、ということでしたし。



義母にも相談して決めたいと思います。あとは協賛金の交渉ができるか、ですかねえ。

勿論、ガス代が高くならない範囲で。でもユニットバスの供給もNGって言われてるし

そこは期待しない方がいいかなと思っております。



ガス供給が決まれば、あとはリフォームにあわせて設備工事をして貰うだけ。

他に賃貸募集に必要なことはなかったと思うので、リフォームの仕上がりを待ちます。



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