札幌１０棟目で退去予告、これは売却のチャンスなのか？

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札幌１０棟目で退去予告が出てしまいました。なんとも残念でなりませんが、

理由を聞くとやむを得ないなという気もしております。さて、今後どうするかな？



札幌１０棟目と札幌１１棟目は地続きの戸建です。最初に札幌１０棟目をかなり安く

購入できました。その後、札幌１１棟目になる戸建の売却をするのでに札幌１０棟目も

一緒に売らないかと仲介業者さんから提案を受け、そこは賃貸が決まっているからと

いうことで逆に札幌１１棟目を相場くらいの価格で購入させていただきました。



１区画だとちょっと今どきの戸建にしては小さいのですけど、２区画合わせると

ほどよい大きさの戸建になってくれる見込です。将来的には２区画で売却をかけて

キャピタルゲインを得る方向で考えておりました。



札幌１０棟目を購入したのが２０１８年。札幌１１棟目を購入したのが２０２１年。

購入した時に２区画まとめて売ることを考え始めたので、およそ３年ほどそういう

考えを練禍sていたことになります。戸建なので入居が長期にわたることを想定して

おりましたので、５年〜１０年は待つことになるかなと思っていました。そう考えると

今回の退去は想定より早かったと思います。



管理変更とかもしなくてはならないなと思っていたのですが、重なる時は重なるもので

にわかに札幌１０棟目、札幌１１棟目近辺が慌ただしくなってまいりました。



まず、退去のお話が届いたのが昨日のことです。かれこれ３年以上はお住まいに

なってくださっている方でしたので、想定外の寝耳に水なお話でした。



退去の理由がいくつかありましたが、たぶん一番大きな理由はお子様との同居が

解消になってしまったということなのだと思います。お子様と一緒に過ごすために

一軒家を借りたものの、住まなくなったので解約するというのが一番の理由で

あろうと推察できました。



それ以外にも（築古木造なので当たり前ではありますが）冬は寒いという理由、

あと夏はアリが出るとか、年齢も年齢なので暖さの少ない家に住みたいなどの

理由もあったようです。



ということで、この退去は受け入れて先に進めるしかないねえ、ということに。

義母は退去の一報を聞いて「売れるかしら」と。気が早いなあ・・・（笑）

でもせっかくの（？）退去なのでチャンスと言えばチャンスです。



管理会社さんと会話をさせていただき、方向性をどうするか会話しました。

売るなら札幌１１棟目の入居者様の転居先を探すところと、２区画まとめての

売買仲介の両方とも是非やらせてほしい、と。



実はこの戸建の２区画、いくつか売買仲介をお願いする候補もいたんですよね。

札幌１１棟目を買った時にお世話になった仲介業者さんとか、先日お会いした時に

何か売り物ないすか？と言っていた札幌１２棟目の管理会社さんとか、実需をメインに

やってる札幌の不動産屋さんとか（未取引なので取引実績作りたいなーと）。



でもまあ、管理しているところがやりたいと言えば、そこが最優先かなー・・・。

これまでの実績や義理人情なんかも加味すると、まあそうなるのが妥当でしょうね。



ちなみに管理会社さん（というか管理担当の方個人）は賃貸仲介と管理しかやってないと

思い込んでいたので、売買仲介は誰かに任せるんですか？と聞いたら「僕がやります！」

と仰るので、売買やれるんだっけ・・・などと思ってしまいました（失礼）。

聞けば私が直接的に取引をしていなかった時代に勤めていた会社さんで売買仲介も

やっていたということです。そう言われてみれば、あの頃売買物件の情報とか貰った

こともあったな・・・と思い出しました。実務経験があるならお任せしましょう。



ということで、まずは査定を出して貰うようお願いをしました。並行で、札幌１１棟目の

入居者様に退去をお願いできそうか雰囲気を掴んでいただき、もし退去が難航する様子で

あれば、定期借家契約で札幌１０棟目を募集することも検討したいということを

ＬＩＮＥでどどどっと流しておきました。



さてさて、どう転ぶことか。にわかに動き始めた札幌１０棟目、札幌１１棟目の

今後の動向に目が離せません（他人事のように言うな）



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札幌１０棟目の火災保険を申請しましたが、こちら現地に鑑定人さんがいらっしゃるとの

ことで保険代理店さんからご連絡がありました。金額けっこう大きいもんなあ。うん。



前回の冬シーズンは札幌にとってはかなり厳しいものでした。雪が多すぎてやばい状態で

保有物件にも被害が出ておりました。札幌６棟目、札幌７棟目、札幌１０棟目で

何らかの被害が出ており、その中でも特に被害が大きかったのが札幌６棟目と

札幌１０棟目でした。この辺は何回かブログに書いてる内容なので愛読していただいて

いる方にはおなじみかとは思いますが・・・少しおさらいです。



札幌６棟目は２階の窓柵がひしゃげ、雪の重みで窓が割れたり窓が開かなくなったりと

けっこう大きな被害が出てしまいました。修繕も５０万は余裕でオーバーです。

なんかもうちょっと安い方法ないですかねという話はして、管理会社さんにも練って

貰っていますが、それと並行で保険金の支払に関しては申請を行っております。



札幌１０棟目は屋根についてる窓（一部、地面に対して鋭角になっている箇所があり

そこに窓が付いてます）のところが雪庇が落ちた時に思いきり曲がってしまったり

雪の重みで１階の窓が割れたりという被害がありました。

こちらも足場を要する工事になりますし、屋根のところは取り回しが大変みたいで

普通に１００万オーバーの見積が出てきて頭が痛い・・・といったところです。



この２件に関しては、先週のうちに保険金の申請に必要な資料をすべて保険代理店さんに

提出しました。金額が大きいから多少時間かかるかなーとは思いますが、雪害なので

保険金の支払はなされるだろうと期待しております。さすがにこのクラスの修繕を

自腹でいきなりやれってのは辛いなと思うので。



そして昨日、保険代理店さんからご連絡がありました。曰く、札幌１０棟目の方は

鑑定人さんがお邪魔したいという話のため、現地で立ち合いいただける担当の方の

連絡先を教えていただきたい、と。



鑑定人さんとは、保険金支払対象の被害状況を現地で確認し、その申請内容の妥当性を

把握して保険会社さんに報告する仕事を請け負っている方です。私が直接鑑定人さんと

接したのは東日本大震災の時に自宅の地震保険の申請をした時でした。あの時の

鑑定人さん、すごく優しくてうれしかったなあ。できるだけ保険金を支払おうという

気持ちで、一緒に基礎のヒビを探してくれた暖かい対応は忘れることができません。



鑑定人さんは保険金申請の金額が大きいと登場します。保険会社さんにとって

大きな支払はやはり収益を圧迫するでしょうから、本当にその金額が妥当なのか

現地を見ながら見積と比較します。そして不要な工事や今回の事故と関係ない工事は

保険金支払の対象外にするわけです。



ここ数年、日本はあちこちで災害が発生し、保険会社さんはその対応に忙殺されて

いたと聞いてます。そのため、鑑定人さんはより大きな金額の現場に出ていくことが多く

私が保険金申請した現場に来ることは全くありませんでした。最後に来たのいつだろう？

というくらい来ていなかったと思います。確かに札幌の雪害はかなり酷かったですが、

全国的に見たら去年は大きな台風も地震もなく、保険会社さん的には平和だったのでは

ないかと想像できます。やっと普通の現場に人を回せるくらいの余力が出てきた、

ということなのでしょうね。



札幌の物件なので、私が立ち会うわけにもいきません。管理会社さんに立ち合いを

お願いすることになります。担当の方に連絡して、現地立ち合い可能か確認。

勿論行きますということでしたので、保険代理店さんに担当の方の連絡先をお伝えして

あとは鑑定人さんと直接日程調整していただくことにしました。



担当の方が鑑定人さんに慣れていないと、うまく誘導（？）されて、経年劣化みたいな

ことを口走る可能性もあります。保険が適用されるのは「突発的な事故」であることが

必要なので、経年劣化と答えた瞬間に保険金は適用されません。もちろん、事実として

経年劣化であるものを嘘をつくのはＮＧですが、どっちとも取れる可能性があるものを

あくまで可能性としてこういう事故である可能性もあるかもしれない、という回答を

してもらえるかどうかで、保険金の支払金額が変わる可能性は出てきます。言葉遊びにも

思えますが、そういうところだけで結果が変わってしまうのが保険の世界です。



札幌１０棟目の担当さんは、こういったところには長けているので、的外れな回答は

しないと思います。ここは安心して任せられると思います。



うまく結果が出る形に対応をしてもらえることに期待したいと思います。

よろしくお願いします。



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雪庇が落ちて窓ガラスが割れてしまった・・・。

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札幌１０棟目で雪庇による事故が発生してしまいました。少し暖かくなり、雪が溶けて

窓ガラスに直撃してしまったようです。今年の札幌の豪雪はヤバいですわー。



札幌は今年とんでもない豪雪で、とにかく雪対策に費用が掛かっている状況です。

札幌６棟目と札幌７棟目で緊急の除排雪を入れたり、札幌８棟目も清掃業者さんが

できる範囲で除雪っしてくれていますが、そのビフォーアフターが例年になく

恐ろしい量の雪になっているのが見てとれます。



そして、ここにきて豪雪の後に少し暖かくなってきたようで、屋根に積もった雪が

溶けはじめているようです。そうなると何が起こるか。屋根に積もった雪のうち、

風の具合などでせり出してきている雪（雪庇）が落ちるのです。



雪庇は下敷きになると普通に人が死んでもおかしくないレベルの衝撃を受けるのだとか。

先日ＳＮＳを見てたら、お友達の大家さんが敷地内の入居者様の車の上に、隣地からの

屋根の雪が落ちてきて、車が大破してしまったという話を投稿されていました。

あーこれ全然他人事じゃないなあ、以前札幌６棟目で落雪の衝撃でお部屋の窓ガラスが

割れてしまった事案があったし。雪庇って怖いんだよねー。最近ちょっと暖かくなってる

みたいだから、雪庇の事故とかうちの物件でも起こらなければいいんだけれど・・・。



なんて思っていた矢先のことでした。仕事中に鳴るラインの通知音。見ると、

札幌１０棟目と１１棟目の管理会社さん。時間がある時お電話できますか、という

内容なので、こりゃたぶんろくな話じゃないなーと（汗）



仕事が終わった後、管理会社さんに電話かけました。案の定、あまりよい話では

なさそうな雰囲気を醸し出しています。



「雪が落ちて窓ガラスが割れてしまいました」



くぅー、きたかー！雪庇被害！きっついわー。今年３件目の豪雪による想定外の出費！



リビングの窓が割れたとのことでしたが、幸いにして入居者様にお怪我はなく、

窓に目張りはしてるものの、窓がないので寒いです〜と言っているらしいです。

なぜか入居者様、笑いながら報告されていたとのこと。なぜ笑っているのだろうか。

そこは謎ですけど、まあ怒っているよりはいいかな・・・。



当然ですが、まずは現場の対処が最優先です。至急、窓ガラスの復旧をして貰えるよう

管理会社さんには依頼をしました。寒さをしのいでもらうことが真っ先に必要です。



次に、火災保険の活用の検討をしました。雪による自然災害なので、火災保険の

対象になるのではないかと考えた次第です。管理会社さんも火災保険で対処できるはずと

言っていたので、保険代理店さんに写真と事故日付を伝えて保険金の申請をしました。

お見積を後で貰う必要がありますが、入居者様の対処が片付いてからでいいでしょう。



あとは、隣の札幌１１棟目で同じような被害が起こる可能性はないかと確認しましたが

札幌１０棟目だけでいいようです。三角屋根になっているから、雪が落ちやすいようで。



これ以上札幌物件で雪害起こらなければいいんだけどなあ・・・。雪はさすがに３月に

なって溶け始める方向だと思うので、ここから追加の除排雪が入るってことは

たぶんないでしょう。そうなると、今回のような雪庇による事故が怖いです。

札幌８棟目あたりも雪庇かなり育ってたので、駐車場に置いてある車は大丈夫か？

という心配があります。管理会社さんに状況聞いておくか・・・。



今年は豪雪で空室の募集も全然進まなかったし（その分退去もなかったですけど）、

事故は多いしで、札幌物件は割と散々な感じです。災害級だから仕方ないですけどね。

春先に１室でも空室が埋まってくれればいいな、と思います。



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買付送信前に残置物撤去の負担分の扱いを決めなくては。

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のんびり進行になっている札幌１０棟目の手前の戸建。本日ようやく買付発射です。

あとは契約・決済に向けて動き出すばかりです。



価格交渉自体は無事に成立した（というかこちらが妥協した感じ）札幌１０棟目の

前面戸建。あとは買付を入れるだけです。



一応、仲介業者さん側で買付の書式とかあるか聞いてみましたが、特にないとのこと。

こちらで普段使っている適当な書式の購入申込書を使って買付をいれようと思います。



週末は骨休みの温泉旅行をしていたので、不動産活動はお休みしました。なので、

実際に動き始めたのは週明けです。



買付を入れた後にはなりますが、現在ノールックのこちらの戸建をルックする機会を

作ろうと思います。義母とも調整して、４月の半ば頃に札幌出張の予定を入れました。

私は昼間はテレワークして、夜は不動産活動をするスタイルで出張をしてみます。

初めての試みですが、果たしてうまくいくでしょうか。まあ大丈夫だとは思いますが。



それから、価格の扱いをどうするかを検討。

仲介業者さんからは、残置物の撤去に関しては「売主様にて１５万価格から値引」

「価格はそのままで別途１５万を残置物撤去費用として提供」のどちらでも良いと

言われています。どちらがオトクなのか・・・。



仮に、建物２割・土地８割で減価償却を取れる前提として考えてみます。

また、残置物撤去は購入年度に行い、１５万で対応できるものとします。



前者の場合は、１５万が値引対象となり、その２割がである３万、年単位にすると

７５００円の減価償却が減ることになります。

また、残置物撤去作業により、帳簿上は１５万の支出が発生します。

差引すると、１５万−３万＝１２万の経費が発生するというイメージでしょうか。



後者の場合は、１５万の収入が発生し、１５万の支出が発生することになりますので

帳簿上はプラスマイナスゼロとなります。減価償却が年７５００円、トータル３万

発生するのですが、帳簿上は３万の支出という判定にしかなりません。



仙台法人は、利益が出てしまっていますので、単年度経費をできるだけ取る方向で

考えなくてはなりません。そうなると、値引の方が良いのかなと思いました。

売却まで考えた時、簿価が減った分をどう考える？なども考慮した上が良いのでしょうが

とりあえずは当面の経費を増やせればよいかという発想でいこうと思います。



これで方向性は固まったので、仲介業者さんに対しては１５万値引の金額で買付を

送ることにしました。



ちなみに、ざっくりと残置物撤去のお見積を管理会社さんに依頼しましたが、

１７万＋消費税という形になるとのことでした。少し足が出てしまいそうですので、

もう一歩安くなる業者さんがいないか聞いてみようと思います。



そんなことを検討した上で、ようやっと買付を送るぞというところに到達した次第です。

予定より時間かかっちゃったけど、まあ４月中に決済はできるでしょう。

契約書できたら、某政府系金融機関さんに融資打診してみようっと。



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札幌１０棟目の地続きの戸建、指値額決まる（指値通らなくても多分買う）。

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札幌１０棟目の手前の戸建、管理会社さんに内見を代わりにして貰いました。

利回り１０％には届かなさそうですが、合わせ技でいけると思うので購入の方向で。



前面戸建の続報です。過去の内容はこちらのリンクをご参照。

その１

その２

その３



余程のことがなければ購入しようと決めておりますが、その余程のことがないかを

確認して貰うべきです。私は現地にまだ行ってないのですが、札幌１０棟目の

管理会社さんに管理をお任せする前提で現地確認をして貰うことにしました。

売り側の業者さんも、やっぱり現地を見て貰った方がいいと判断しているようですし

ここはちゃんと評価して、内装を使える状態にするまでどのくらいかかるかなどの

判断をしてから先に進めたいと思います。



先日、その報告をしたいと言うことで管理会社さんから打ち合わせ打診があり、

昨日電話で話をしました。



札幌１０棟目に比べて、内装の状態は悪くなさそうです。というか札幌１０棟目が

悪すぎたという説もありますが、まあそれはそれということで。内装コストに関しては

札幌１０棟目より少し安くなる可能性はありそうです。



とはいえ、安定のバランス釜に、動線から考えると微妙な場所にある洗濯機。

洗濯パンなんて勿論ありません。下手したら洗濯機の排水もないかも（管理会社さんが

撮影した写真にはその辺わかる情報がなかったです）。お風呂刷新で５０万確定だなあ。



それから台所。長い間使っていなかったためか、水道管の内部に恐らく赤錆が発生して

いるだろうということでした。水を出してみたら、ちょっとした出血みたいな色の水が

出てきたそうです。うーん、ホラーだ。



水道管の工事は高くつくという印象が強いです。予算どのくらい見たらいいかは

管理会社さんにて見積してくれるそうですが、まあひとまずはこれも５０万程度は

予算として見て置いた方がいいでしょう。昔、東京２棟目でテナントを２つに

分割した際に両方に水道管を分けて引き込んだ時は、１００万くらいかかりました。

水道は高いという先入観ありありです。



外壁は札幌１０棟目と比較したら綺麗なものです。

札幌１０棟目が汚いという話は聞こえません。聞く気もありません。

雨漏りの跡もなさそうだったので、状態としては札幌１０棟目よりは良さそうです。



あと、仲介業者さんも言っていたのですが、床が傾いているそうです。管理会社さんも

一部の部屋でそれは感じたとのこと。表層でいいので傾きを補正して貰わないとですね。

以前、東京５棟目で傾きなんて気にしないぜと補正せずに募集に出したら全然決まらず

時間をかけて最終的にアジア系の方に借りていただいた反省を思い出しました。

あれ以来、傾きは必ず直すようにしています。東京５棟目もそのアジア系の方がご結婚で

引越された後、傾きを直したらすぐに次の借り手が見つかりました。傾きはダメねー。



残置物はモリモリとありましたが、それでも札幌１０棟目に比べたら少ないものです。

それに、確かこれ売主さんが片付けてくれるって言ってた気がします。ここは確認だな。



前回の札幌１０棟目よりは安く済みそうですが、水道がどうなるかわからないので

前回と同じ価格でリフォーム予算を計上すると、もし今の売値で購入した場合は

利回り８．８％。まあ単体で見たら物足りないですね。でも地続きで保有できるのは

数字以上の価値があります。一応、水道の分で５０万ほどのかわいらしい指値を

入れてみようかな？と考えていますが、それも必須にするつもりはありません。

もしくは売主さんにて水道管から赤水が出ない状態に直してくださるなら、それでも

良いと思います。



元付の不動産業者さんは土日お休みなので、明日改めてお電話してみようと思います。

購入したいけど赤水が心配、という感じで。話がまとまるといいなあ。



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