現在７位です。今日は朝から打ち合わせ、明日は出張。休み明けから大変。
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札幌１０棟目、札幌１１棟目の隣地を購入しないか？という話が飛んできました。
いやー特にいらないです・・・間に共有持分の私道挟んじゃってるし。
札幌１０棟目と札幌１１棟目。地続きの戸建です。両方賃貸に出しておりましたが、
たまたま同時期に両方退去になったので、一体の土地として売り出しております。
元々、札幌１０棟目が売りに出ており、こちらは相場より安いお値段で購入しました。
札幌１０棟目の賃貸が入れ替わる時期でたまたま空室だったのですが、その時に
手前にある札幌１１棟目を売却する話が出てきて、その仲介業者さんが空室になっている
札幌１１棟目の謄本をあげて仙台法人の本社に電話をしてきたことをきっかけに、
相場と同じくらいの価格で札幌１１棟目を購入し、賃貸に出しました。
１つだとちょっと小さい土地なのですが、２つくっつけるといい感じの大きさに
なりそうなので、ちょっと高く売れて利ザヤがとれるかな？と期待していました。
強気の価格で売りに出してみましたが、何社かお願いしている各仲介業者さんともに
反響ゼロ。こりゃアカンということで、少し値引して再度市場に出したのですが
まだまだ高いようで特に反響はいただけておりません。
唯一あったのが、解体更地渡しにしてくれるなら、その値段でも検討できるというお話。
札幌１２棟目の管理会社さんが懇意にしている工務店さんからのお話だそうです。
解体更地渡しでいいならお客様にイチオシで勧めてみる、ということでした。
解体更地渡しとなると、解体でざっくり３００万はかかると思われます。
計算してみましたが、リフォーム代とかいろいろ含めると取得＋リフォームの
費用に対してはトントンかちょい儲かるくらい、家賃収入は丸々貰える、
というくらいの出口になりそうです。
このレベルまで価格を下げれば、たぶん売れるんだろうなということが確認できたので
これはこれで良かったのではないかと思います。成立するか否かは別として。
ただまあ、今のところあまり反響はないので、サクッと売るために価格を下げるのか
ワンチャン狙って長期化してもいいから今の価格でいくのか、の二択を選ぶ必要が
あるのだろうなと感じております。
そんな中、札幌７棟目の管理会社さんから、こちらの物件の隣地の仲介業者さんが
オーナーチェンジで保有不動産を買ってほしいという相談をしてきた、という連絡を
いただきました。
割と感じのいい老夫婦がお住まいになっていて、元気な小型犬が同居しており
私が現地に行くと家の中からワンワン吠えていたこと、あまりに犬が吠えるのですが
静かになったなと思って外に出ていくと口をふさぐ機器みたいなのをつけられてて
ちょっとウケたことがあったのを思い出します。
お話の内容ですが、今はおじいさんが住んでおり、その物件の所有者さんが管理会社さん経由で
売ろうかなと言っているのだそうです。札幌７棟目の管理会社さんと、その管理会社さんが
知ってる人で、どうですかと連絡してきた、という話だったようです。
あのワンちゃん飼ってる方は賃貸でお住まいだったのかー。持ち家と思い込んでました。
札幌７棟目の管理会社さんとしては、あまり購入しても美味しくないと思うので
断っちゃっていいですよね？というスタンスで確認してきました。
実際、この図を見ればわかる通り、あまり買っても意味はないんですよね。
共有持分の私道が真ん中に通っており、くっつけられないんです。
くっつくのであれば買う意味があったかもしれないのですが・・・。
右下の家も購入できるなら、私道部分をつぶして２区画にできるので、土地も広くなり
面白い話なんですけど・・・あいにく右下の家は私が札幌１０棟目を購入した頃合いに
大規模修繕をやっており、売却予定はきっとないだろうなと思っています。
なので、こっちとしてはあまり旨みはないだろうということで、こちら側の仲介さんは
一応話があったので報告しましたが、断っていいですよね？というスタンスでした。
一応、買った上で更地にして、右側道路に接道する形で私道持分と同等の土地を
右下の家に差し上げ、その代わり持分のところを全部頂戴する、という形にできれば
土地も広くなるしくっつくし、先方は先方で駐車場用地を確保できるということで
お互いメリットはあるのかもしれません。ただ、この右下のおうちの方は、共有の土地に
堂々と車を置いており、それならと私も駐車場ありで募集しようとした際に、
うちの車が出せなくなると難色を示されたことがあります。そんな経緯もあり、
あんまり建設的な話はできないんじゃないか？と思っています。
家の玄関も私道の方を向いているから、私道がなくなると不便でしょうしねえ。
と考えると、やっぱり微妙ですよねー。特別買う必要を感じません。
まあでもせっかくいただいたお話です。単純な収益物件として考えた場合にどうか？
という観点で検討してみますと・・・先方の希望価格と家賃から計算すると、
表面利回りは１５％でした。１５％だったら別に悪くない気はします。
ただ、戸建なので売上規模は小さく、その割に修繕費はかかりますので、１５％でも
微妙な部分はあるかもしれないと思う気持ちはあります。
指値して２０％になる金額だったら、隣地とか関係なく収益物件として買ってもいい、
という話を仲介業者さんにはさせていただきました。隣地とか関係なく、単品の
収益物件として、リフォームをしても１０％に届く金額という形でのオファーです。
もしこのオファーが通っちゃったらどうしよう。売りに出している札幌１０棟目と
札幌１１棟目をもう一度賃貸に出して、３区画まとめて売れるよう右下のおうちと
交渉をする？それとも無視して売る？貸すにしても、今更リフォームとかしたくないし
格安家賃で全部自分でやってね、みたいな貸し方にする？
ま、本当に買えることになってから考えればいいことか、これは。
実際問題として買えるかどうかなんてわからないわけですし。
とりあえず打ち返したので、先方の反応を待ちたいと思います。
どうせ反応あるなら売却の方の反応が欲しかったなー（笑）
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