2019年09月05日

札幌10棟目のリフォームが完了しました。

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札幌10棟目となる戸建の原状回復が終わったという連絡を受けました。

写真を見て出来栄えを確認し、あと少々の相談事も受けております。



8月末で終わるという予定だったのですが、8月の出張の時に現地確認した感じでは

これ本当に8月末で終わるかー?という雰囲気にしか見えませんでした。

どうひいき目に見ても終わる気がしません。あと2週間しかないのに、壁紙に糊を貼る

機械は置きっぱなし、CFは貼ってないし床のレベル調整もしていない、お風呂も

在来を取り払ってユニットを入れる準備まではできてそうですが、ユニット自体は

まだ影も形も入っていない状態。



管理会社の担当さんに確認したところ、8月末で終わると聞いているので、その前提で

プッシュしておきます、ということでした。いやーこれ、プッシュしたからって

終わらないと思うけどなあという感覚でしたが、何とか8月末に間に合わせてきたと

いうことだったので、それはそれでびっくりした次第です。



写真を見る限り、予算はかなり抑えたにも関わらずしっかり施工してくれているように

見えました。管理会社さんが現地でにらみを利かせてくれていたからかもしれません。

(現地を見たら意外と雑だった、というオチはあるかもしれませんけど)



4DKの物件ですが、和室は洋室になり、建具はシート貼りでモダンな感じに。

和室だった部屋の長押がそのまま残っているのがちょっとアンバランスだなと

思ったくらいでしょうか。とにかく、写真を見る限りでは短期間で安く施工して

いただいたと思います。ありがたいことです。



この物件、給水管もかなりやられていたので、そこの修繕は別途お金がかかりました。

これはリフォーム前には調査しきれていなかったですので、追加の費用負担が発生して

おりますが、古い家なので何があってもおかしくないです。築古の再生はこの辺の

想定外のコストをどこまで事前に予想するかがポイントなのかもしれません。



その後、管理会社の担当さんから「ちょっと電話で話せませんか」と依頼があり、

昨日お電話させていただきました。



連絡があったのは「見積に美装を入れ忘れていました・・・」という内容した。

あ、言われてみれば明細に美装ないや(汗)

こっちもチェック漏れだったので、追加でお支払いするということでOKしました。



あと、写真では伝わらない話として、キッチンの手元灯がかなり脂ぎっているとのこと。

まずは美装でうまくやろうとしているけど、どうにもならなかった場合は交換も含めて

相談させて欲しいと言うことでしたので、そこは了承しました。



長押に関しては、管理会社の担当さんも気になっていたようです。現地を見てもし

必要があれば追加発注を考えてもいいかも、というニュアンスのことを言ってました。

反響があまりないようだったら追加工事、ですかねえ。ここは。



募集は既に開始されていると聞いていたので、反響を確認してみたところ、近々内見が

1組あるということでした。一発で決まるとは思っていませんが、まず内見があるという

事実だけでもやや安心します。引合があれば、いずれ決まります。



9月の三連休後半も、仙台法人の役員全員(義母と嫁ちゃん)で仙台に行く予定が

あります。その時に現地を確認して、気になるところがあるかをチェックします。



ここも早く決まるといいなと思ってます。内見・申込ドーンと来い!



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月26日

水道管破裂の損傷が見つかってしまい焦る。

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札幌10棟目のリフォームが始まっていますが、さすがに何年も空き家だったので

ガタが来ているところがあります。今回は水道管でひと悶着ありました。



管理会社さんから先日連絡がありました。水を通してみたところ、水道管に穴が

開いている箇所があり、水が噴き出してきたとのことです。うげ、水道管か・・・

工事費が高くなる予感しかしません。怖いぜ水道管。



今回の物件、空き家の状態で長らく放置されていたので、あちこちやられていても

おかしくありません。特に冬場放置されているわけなので、その間に水が凍結して

膨張して水道管に損傷を与えている可能性は高いと思います。



管理会社さんから写真が送られてきました。



ナシ汁ブシャー



あちゃあ、けっこういい勢いで出てますね(汗)

こんな感じの穴が3ヶ所あるということでした。そしてまだ水を通していない箇所も

あるので、もしかしたらもう少し増えるかも、と。頭が痛いです。



基本的に水道管の破裂って火災保険の対象にならないと理解しております。

水道管そのものは保険ではないが、そこから派生した二次被害は保険対象のはずです。

ただ、この現場は現在リフォーム真っ最中で、特にそういった被害はありません。



じゃあ保険は絶対に対象にならないのかと言うところですが、確か凍結の場合だけは

水道管自体の故障に対しても火災保険の対象となった気がします。



保険代理店さんに確認したところ、凍結による水道管の破裂であれば火災保険の

保険金支払の対象になるとのこと。ただし、1事故につき10万円までという

制約がつくということでした。



工事が10万円で済めばいいのですが・・・そこは見積が出てきてみないと何とも

言えない感じです。水道管ってけっこう高い印象があるので、そんなに安くなるか?

というところに非常に疑問を感じます。



不安を抱きながら管理会社さんの連絡を待ちました。

そして見積が届きました。その結果は・・・・・・



10万円以下!(喜)



水道管だからすごい高いんじゃないかとヒヤヒヤしてましたが、そんなこともなくて

ほっとしました。いやーよかった。というわけで、予算に影響なく対応できそうです。



やっぱ築古は色々あるよね〜。一つずつ根気よくやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月17日

札幌10棟目のリフォーム内容決定とガス会社さんとのご挨拶。

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札幌出張中、札幌10棟目に関しても少し打ち合わせをすることが出来ました。

工事完成は目標7月中、現実的なところは8月初旬。そこから賃貸募集開始です。



札幌に行くとブログに書いたところ、それを見た札幌10棟目の管理会社さんから

連絡がありました。打ち合わせの時間を取ることができないか、と。

今回はあまり時間がなかったのですが、なんとかやりくりして時間を確保しました。

超ピンポイントな時間指定であったにも関わらず、関係者の調整をしてくださった

管理会社さんに感謝いたします。



当日の打ち合わせ目的は2つ。

1.プロパンガス供給会社さんとのご挨拶

2.内装工事の詳細仕様の詰め



1に関しては顔合わせ程度のお話で完了。このガス会社さんは札幌7棟目の供給も

してくださっていますが、対応も良いし担当さんもだいたい良い感じの人が多くて

安心できる感じです。ガスの価格は相場なりの値段にしてくれておりました。

初期投資があるから過剰に安くするのが厳しいとのこと。灯油タンク、給湯器、

灯油ストーブを供給いただくことになるため、これはやむを得ないと思います。

(そこに更にユニットバス供給を依頼していた私が言うのもアレですけど)



ガスの契約関連は義母のところに郵送してください、ということにしました。

私のところに書類が来ると、忙しさにかまけて放置しがちになります。

義母はその点、すぐやる課の人なので、届いた書類はすぐに対応してくれます。

ありがたいですよ、ほんとに。



ガス会社さんが帰った後、2の打ち合わせ。

今回の物件は3DKの戸建なのですが、和室を洋室に変更することと、雨漏りの

原因になっている煙突をふさぐこと、お風呂をユニットバスに変更することなどは

決定しています。それ以外の細かい仕様についての詰めを行いました。



アクセントクロスをどうするか。

キッチンパネルの色をどうするか。

押入をどう処理するか。

CFの色をどうするか。

建具の色をどうするか。

部屋ごとにコンセプトを変えるのか、統一するのか。



そんなところを打ち合わせました。



今回は生活保護の母子家庭がターゲットですので、そんなに奇をてらったものにはせず

無難にウケるものにしようという話をしました。



管理上は、床材は少し色がついている方が汚れが目立たなくて良いのですが、

顧客に対して訴えかけやすいのは白い床です。どうしようかと議論しましたが、

まあ無難に白にしておけばいいんじゃないかと言うことになりました。

その分、高級感を出すためにキッチンパネルや建具は木目調の濃い色をチョイス。



押入に関しては、押入の扉を残してクロスを貼るか、いっそ扉を取って開放にするか、

という2つの意見がありました。扉を折り戸にしてクローゼット化すると費用面が

きつくなるので、開放して棒をつけてクローゼット風に使えるようにしようかという

形を管理会社さんは推していたのですが、諸事情によりその場にいた札幌7棟目の

管理会社の社長が、女性目線で考えると扉は欲しいと主張。その辺にいた人も交えて

多数決をした結果、扉は維持する方向で決まりました。



その他、ざっくり決められる仕様は決定して、工事に着手できる状態になりました。



管理会社さん的には、早く終わらせて賃貸募集に移れるよう、できるだけ前倒しで

動くと言うことを仰っておりました。ありがたいことです。色々な方に助けられた

成り立つ賃貸経営です。その辺にいたお友達にも多数決で助けて貰ったし、自社の

管理物件でもない物件の仕様決めのために場所を貸してくださったりご意見を述べて

くださった札幌7棟目の管理会社さんにもご助力いただきました。皆様の支えが

あったからこそ、危なっかしいことばかりだった私の賃貸経営も、なんとか死なずに

やってこれました。深く感謝いたします。



仕上がり次第募集にかかりたいと思います!

あと並行して隣地の買取が出来ないかというアプローチも続けます。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(1) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月05日

プロパンガス供給のご提案を受ける。

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札幌10棟目のガス供給会社がほぼ決まったかな?という感じです。義母に最終的な

確認はしますが、とりあえずここでいいでしょう、と考えています。



札幌10棟目は札幌市内の戸建です。当面は賃貸に出しつつ、前面の戸建が売りに

出るなら買い取って、1つの戸建用地として出口を取る作戦です。今も戸建ですが、

ちょっと小さめなんですよね。だから普通に実需向けの戸建として売却しようとしても

微妙なので、前面も買って2つあわせて1つの戸建用地にして、ほどよく戸建サイズに

なってから売るという作戦を考えています。



現時点で駐車場すらないですからね、札幌10棟目。札幌市内だって、戸建であれば

駐車場は一台分くらい欲しいです。札幌市近郊になると3P可能姉妹とか言い出して

しまうわけですから、札幌市だってそれなりに車社会です。



前面の戸建は空き家であることは確認済み。たまに親族の方が空気の入れ替えなどで

訪れているようです。管理会社さんが連絡くださいとポスティングしても反応がなく、

今のところ購入の目処は立っていません。管理担当さんが近隣とコミュニケーションを

上手にとってくれているので、同じ区画の戸建の住人の方が、見かけたら言っておいて

あげるわと言ってくださったということなので、そこにも期待したいと思います。



で、本題のガスの話です。



リフォーム内容も決まったので、リフォームが終わった後賃貸募集するのに必要なことを

順次決めなくてはなりません。その中に、プロパンガスの供給会社さんを決めるという

作業があります。



元々、プロパン業者さんにユニットバスの貸与をしていただく狙いがありましたが、

戸建をうまく引き受けてくれるところがなかったため、自前で工事することにしました。

ですので、純粋に入居者様にとってメリットのある価格であるか、という点を評価軸に

することにしました。



プロパンガスの料金って、知らないうちに変わってたりすることがあると思っています。

なので、あまりそういうケチくさいことをしないところ、というのを意識して探そうと

思った次第。できれば、管理会社さんに担当がついているところがいいかなと考えます。

何かあったらすぐ交渉できますので。



あと、灯油ストーブと給湯器くらいは貸与してくれて、メンテナンスも一括で面倒を

見てくれるところ、というのも条件にしたいと思いました。



管理会社さんに相談すると、某大手さんを当たってみたいとのこと。ここは札幌7棟目で

好条件で協賛金をいただくことができた業者さんで、札幌7棟目の実績から今のところは

クレームもありません。確かにそこだったら悪くないんじゃないかなと考えました。



管理会社さん経由で提案を依頼しましたところ、ガスの単価は相場よりやや安めでした。

勝手にバンバン値段を上げなければ、ここでいいかな〜。給湯器のメンテナンスも

無償で対応してくれるし、灯油ストーブと室外に置く灯油タンクも無償で設置して

いただける、ということでしたし。



義母にも相談して決めたいと思います。あとは協賛金の交渉ができるか、ですかねえ。

勿論、ガス代が高くならない範囲で。でもユニットバスの供給もNGって言われてるし

そこは期待しない方がいいかなと思っております。



ガス供給が決まれば、あとはリフォームにあわせて設備工事をして貰うだけ。

他に賃貸募集に必要なことはなかったと思うので、リフォームの仕上がりを待ちます。



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2019年06月29日

札幌10棟目の修繕見積の金額が確定!

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難産していた札幌10棟目の修繕の見積、ようやくいい感じのところに落ち着きました。

管理会社さんの多大なる努力に深く感謝。



昨年秋に購入した札幌10棟目。本来ならさっさとリフォームして賃貸募集を開始したい

ところなのですが、リフォーム代を抑えるのに苦労して、ここまで時間がかかって

しまった次第です。ここまでの賃料という機会損失が発生してしまうことになったので

何とかコストを安くと願いすぎるのも問題だったのかなあ、と少し思ったりしました。



ネックになったのはお風呂。在来型のバランス釜ということで、撤去してユニットバスに

交換する工事が思いのほか高くなってしまいました。ここを何とかしてプロパンガスの

交換などでうまくやろうとしていたのですが、どうしてもうまくいかず。戸建だと

アパートと違ってそう簡単に引き受けてもらえないです。どうしても戸建だと1戸しか

ないので、設備投資に見合った売上が上がらないようです。



かなり色々と当たってみましたが、かなり強い縁故があるところですらもNG。

あれも「ずっと保有します」と言い切ればOKになったのかもしれませんが、友人の

紹介なのに嘘をつくわけにもいきません。手前の戸建も空き家で、これを買えたら

道路付けが良くなって、戸建用地としての売却ルートが見えてくるのに、それを知りつつ

いけしゃーしゃーと「ずっと持ちます」とは言えませんでした。



ちなみに「ずっと持つ」となると、時間はかかるけど将来的に回収できるという判断が

働き、切替OKになったと思います。もし築古を購入してプロパンガス業者さんに

設備の貸与を依頼するなら、とにかく長期で持つし売却もしないというつもりのある

物件を持っていった方が、相手にとっては稟議書を書きやすくなると思います。



結局、設備貸与の道は諦め、その分の予算を50万として、改めて全部まとめて

工事費このくらいというラインを作り、そこ目指して動いてみることにしました。

管理会社さんも「そこのライン目指して頑張ります」と言ってくださったので、

お任せしてお見積を取る動きをしていただきました。



しかしまあ、やっぱりちょっときつめの金額を提示していたものですから、なかなか

見積が終わりましたという声が聞こえてきません。途中経過の打ち合わせを5月に

した際には、残り30万くらい削ればなんとかなるというところまで来ていました。

ゴールは近いねということで安心していたのですが、そこからなかなか情報が出ず。



今月早々に札幌に行った際に、別の管理会社の担当さん(以降Aさんとします)や

清掃業者さんとの懇親会をしていたら、そこになぜか札幌10棟目の管理担当さん

(以降Bさんとします)が合流してきました。AさんとBさんは友人で、5月の

打ち合わせ兼懇親会の時も、Bさんが声をかけてAさんを連れてきていました。

そんな関係もあり、Aさんも見積のことは知っていた次第です。私と飲んでいたところ、

その見積のことを思い出してLINEしていたらBさん本人が登場した次第。



登場したので見積の状況を確認したら、まだ見積はできていないとのこと。

Aさん、それはダメでしょとお説教スタート。Bさんに6月末までに見積を必ず

出すことを約束させていました。なにこのカオス(笑)



そして月末ギリギリになりましたが、今週になってとうとう目標金額に到達した見積が

お目見えしました!税込金額で目標に到達しています。頑張っていただき、感謝です。

居酒屋とか夜のお店とか、いろいろおごった甲斐がありました。ほんと。昭和風味な

飲みニケーションも役に立っている模様。



想定家賃で賃貸付けが決まれば、利回りは18%となります。

戸建なので絶対額でそこまで大きな収益にはなりませんが、無担保の物件があるのは

気持ち的に安心できます。まるまるキャッシュが増えるのでありがたいです。



あとはこれで工事を進めていただくだけです。第二繁忙期である9月の募集には

うまく間に合わせたいところですが、果たしてどうなるか!?

早いところ収益化させて、義母を安心させたいと思います。



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