2019年07月05日

プロパンガス供給のご提案を受ける。

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札幌10棟目のガス供給会社がほぼ決まったかな?という感じです。義母に最終的な

確認はしますが、とりあえずここでいいでしょう、と考えています。



札幌10棟目は札幌市内の戸建です。当面は賃貸に出しつつ、前面の戸建が売りに

出るなら買い取って、1つの戸建用地として出口を取る作戦です。今も戸建ですが、

ちょっと小さめなんですよね。だから普通に実需向けの戸建として売却しようとしても

微妙なので、前面も買って2つあわせて1つの戸建用地にして、ほどよく戸建サイズに

なってから売るという作戦を考えています。



現時点で駐車場すらないですからね、札幌10棟目。札幌市内だって、戸建であれば

駐車場は一台分くらい欲しいです。札幌市近郊になると3P可能姉妹とか言い出して

しまうわけですから、札幌市だってそれなりに車社会です。



前面の戸建は空き家であることは確認済み。たまに親族の方が空気の入れ替えなどで

訪れているようです。管理会社さんが連絡くださいとポスティングしても反応がなく、

今のところ購入の目処は立っていません。管理担当さんが近隣とコミュニケーションを

上手にとってくれているので、同じ区画の戸建の住人の方が、見かけたら言っておいて

あげるわと言ってくださったということなので、そこにも期待したいと思います。



で、本題のガスの話です。



リフォーム内容も決まったので、リフォームが終わった後賃貸募集するのに必要なことを

順次決めなくてはなりません。その中に、プロパンガスの供給会社さんを決めるという

作業があります。



元々、プロパン業者さんにユニットバスの貸与をしていただく狙いがありましたが、

戸建をうまく引き受けてくれるところがなかったため、自前で工事することにしました。

ですので、純粋に入居者様にとってメリットのある価格であるか、という点を評価軸に

することにしました。



プロパンガスの料金って、知らないうちに変わってたりすることがあると思っています。

なので、あまりそういうケチくさいことをしないところ、というのを意識して探そうと

思った次第。できれば、管理会社さんに担当がついているところがいいかなと考えます。

何かあったらすぐ交渉できますので。



あと、灯油ストーブと給湯器くらいは貸与してくれて、メンテナンスも一括で面倒を

見てくれるところ、というのも条件にしたいと思いました。



管理会社さんに相談すると、某大手さんを当たってみたいとのこと。ここは札幌7棟目で

好条件で協賛金をいただくことができた業者さんで、札幌7棟目の実績から今のところは

クレームもありません。確かにそこだったら悪くないんじゃないかなと考えました。



管理会社さん経由で提案を依頼しましたところ、ガスの単価は相場よりやや安めでした。

勝手にバンバン値段を上げなければ、ここでいいかな〜。給湯器のメンテナンスも

無償で対応してくれるし、灯油ストーブと室外に置く灯油タンクも無償で設置して

いただける、ということでしたし。



義母にも相談して決めたいと思います。あとは協賛金の交渉ができるか、ですかねえ。

勿論、ガス代が高くならない範囲で。でもユニットバスの供給もNGって言われてるし

そこは期待しない方がいいかなと思っております。



ガス供給が決まれば、あとはリフォームにあわせて設備工事をして貰うだけ。

他に賃貸募集に必要なことはなかったと思うので、リフォームの仕上がりを待ちます。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月29日

札幌10棟目の修繕見積の金額が確定!

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難産していた札幌10棟目の修繕の見積、ようやくいい感じのところに落ち着きました。

管理会社さんの多大なる努力に深く感謝。



昨年秋に購入した札幌10棟目。本来ならさっさとリフォームして賃貸募集を開始したい

ところなのですが、リフォーム代を抑えるのに苦労して、ここまで時間がかかって

しまった次第です。ここまでの賃料という機会損失が発生してしまうことになったので

何とかコストを安くと願いすぎるのも問題だったのかなあ、と少し思ったりしました。



ネックになったのはお風呂。在来型のバランス釜ということで、撤去してユニットバスに

交換する工事が思いのほか高くなってしまいました。ここを何とかしてプロパンガスの

交換などでうまくやろうとしていたのですが、どうしてもうまくいかず。戸建だと

アパートと違ってそう簡単に引き受けてもらえないです。どうしても戸建だと1戸しか

ないので、設備投資に見合った売上が上がらないようです。



かなり色々と当たってみましたが、かなり強い縁故があるところですらもNG。

あれも「ずっと保有します」と言い切ればOKになったのかもしれませんが、友人の

紹介なのに嘘をつくわけにもいきません。手前の戸建も空き家で、これを買えたら

道路付けが良くなって、戸建用地としての売却ルートが見えてくるのに、それを知りつつ

いけしゃーしゃーと「ずっと持ちます」とは言えませんでした。



ちなみに「ずっと持つ」となると、時間はかかるけど将来的に回収できるという判断が

働き、切替OKになったと思います。もし築古を購入してプロパンガス業者さんに

設備の貸与を依頼するなら、とにかく長期で持つし売却もしないというつもりのある

物件を持っていった方が、相手にとっては稟議書を書きやすくなると思います。



結局、設備貸与の道は諦め、その分の予算を50万として、改めて全部まとめて

工事費このくらいというラインを作り、そこ目指して動いてみることにしました。

管理会社さんも「そこのライン目指して頑張ります」と言ってくださったので、

お任せしてお見積を取る動きをしていただきました。



しかしまあ、やっぱりちょっときつめの金額を提示していたものですから、なかなか

見積が終わりましたという声が聞こえてきません。途中経過の打ち合わせを5月に

した際には、残り30万くらい削ればなんとかなるというところまで来ていました。

ゴールは近いねということで安心していたのですが、そこからなかなか情報が出ず。



今月早々に札幌に行った際に、別の管理会社の担当さん(以降Aさんとします)や

清掃業者さんとの懇親会をしていたら、そこになぜか札幌10棟目の管理担当さん

(以降Bさんとします)が合流してきました。AさんとBさんは友人で、5月の

打ち合わせ兼懇親会の時も、Bさんが声をかけてAさんを連れてきていました。

そんな関係もあり、Aさんも見積のことは知っていた次第です。私と飲んでいたところ、

その見積のことを思い出してLINEしていたらBさん本人が登場した次第。



登場したので見積の状況を確認したら、まだ見積はできていないとのこと。

Aさん、それはダメでしょとお説教スタート。Bさんに6月末までに見積を必ず

出すことを約束させていました。なにこのカオス(笑)



そして月末ギリギリになりましたが、今週になってとうとう目標金額に到達した見積が

お目見えしました!税込金額で目標に到達しています。頑張っていただき、感謝です。

居酒屋とか夜のお店とか、いろいろおごった甲斐がありました。ほんと。昭和風味な

飲みニケーションも役に立っている模様。



想定家賃で賃貸付けが決まれば、利回りは18%となります。

戸建なので絶対額でそこまで大きな収益にはなりませんが、無担保の物件があるのは

気持ち的に安心できます。まるまるキャッシュが増えるのでありがたいです。



あとはこれで工事を進めていただくだけです。第二繁忙期である9月の募集には

うまく間に合わせたいところですが、果たしてどうなるか!?

早いところ収益化させて、義母を安心させたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月13日

戸建のリフォーム方針とプロパンガス供給方針確定。

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一昨日のセミナーと懇親会が終わった後、二次会に突入する皆様に後ろ髪をひかれつつ、

私は管理会社さんとの打ち合わせへ・・・。



札幌に来たからには物件のこともある程度片付けたい。でも今回はそんなに時間的な

余裕がない。うーん、どうしよう。



まず、札幌物件が抱える問題を並べてみます。



札幌5棟目

空室が1室ある



札幌6棟目

空室が1室ある



札幌7棟目

震災で発生したクラックへの対応



札幌8棟目

民泊の消防関連の対応

大型滞納部屋への対応

滞納部屋での漏水対応



札幌9棟目

空室が3室ある



札幌10棟目

リフォームプラン目処立たず

プロパンガス業者さん探し難航



空室以外の問題を抱えているのは札幌7棟目、札幌8棟目、札幌10棟目です。

札幌8棟目は関係者が多すぎるので、管理会社さんと話して解決する話ではないから

今回は除外。札幌7棟目は別途説明の場を設けたいと言われていますので除外。

そうなると札幌10棟目の戸建に関しての打ち合わせがベターだろうと判断。



札幌10棟目の担当さんは、元々別の物件で管理を担当していてくださった方で

退職して今の会社に転職されました。前の会社の頃から、飲み会に呼ぶと喜んで

くださっていたので、今回も懇親会の後から合流して打ち合わせ兼飲み会という

形でも問題はないだろうと判断。打診したらすぐにOKの返事が返ってきました。



そんなわけで、二次会組と別れて管理会社さんのスタッフの方と合流。個室のある

居酒屋に入り、ビールを飲みながら打ち合わせ開始です。

(結構こういうパターン多いんですよね〜、お酒飲みながら打ち合わせ)



私はプロパンガスの供給業者さんを探す仕事、管理会社さんはリフォームの見積を

主として対応しておりました。今回はお互いの成果を持ち寄って、今後どうするかを

決定する打ち合わせです。



札幌10棟目はかわいらしいサイズの戸建です。土地約25坪弱、建物は20坪弱。

築古で入居が何年もない状態の戸建でした。



致命的なのはお風呂です。バランス釜で在来のお風呂。しかも小さいサイズです。

これは今時の人は入居しないでしょう。ユニットバスに変更する必要があります。

この工事が一番高いだろうと思うので、ここを何とかプロパンガス切り替えを行うことで

ガス会社さんに貸与して貰えないか、それを行うことで全体のコストを下げられないか、

という発想を持っておりました。



しかし、この交渉がかなり難航(詳細は過去ブログ参照)。その後もいくつかの

業者さんや大家さんのつてを頼り、いろいろと試みているのですが、なかなかうまく

いきません。



管理会社さんが出してくる見積次第では、貸与は諦めて工事を自前で行う方向に

切り替えるしかないなと考えておりました。



そして打ち合わせの場へ。管理会社さんも自社で取引のある業者さんをあたって、

私が希望しているコストにだいぶ近づいた金額でやってくれそうなところを見付けて

くださいました。元々の希望予算は、戸建を丸々表層リフォームして、雨漏りの原因に

なっている煙突をつぶす工事をして、お風呂を貸与して貰って150万という内容。

お風呂を追加で自前で行うなら50万を見込んでおけばいいだろうと思うので、

その観点で行くと200万が予算となります。



これに対して、管理会社さんが出してきた数字は(管理会社さんのフィーが乗っかる

前の状態で)230万程度でした。だいぶ近づいてる!前に出てきた見積はもっと

高かったのです(担当さんも「これは高い見積です」と言ってましたが)。



管理会社さんも「ここから必要ない工事を抜いたり、もうちょっと業者さんにお願いして

安くしてもらえば、希望の価格にできると思います」とのこと。頼もしい!

※叩きすぎて工事が手抜きになったりはしないはずだと信じます^^;



義母が何というかはまだわかりませんが、私としては200万まで下がるなら問題なく

ゴーサインとしたいと思います。



また、この戸建の前面にある行動に接道している戸建が空き家なので、ここも買えたら

50坪弱の土地になって、戸建用地としての売却が現実味を帯びてきます。

この戸建に関しては、連絡くださいと書いた書面をポストに投函していたのですが、

なかなか連絡が取れずに諦め気味になっていました。



そこについても管理会社さんが頑張ってくださり、その斜め前の家の方と仲良くなって

その家の方が戻ってきたら連絡先を聞いて貰えるように根回しをしてくださった、

ということでした。おぉ、これもまたありがたい話です。管理会社さんグッジョブ。



とりあえず、方向性は見えてきたので、あとは見積が希望額に近づいたところで

着工し、賃貸に出せる手筈を整える、ということで動き始めたいと思います。

遅い時間からの打ち合わせにお付き合いいただき、ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(1) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月24日

プロパンガスの切り替え、なかなかうまくいかず。

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札幌で昨年購入した戸建のリフォームが進められずにいます。プロパンガスの切り替えが

難航しており、リフォームの方向性が見いだせずにいます。



先日のブログで、業者さん経由で当たってもなかなか対応してくれるところがない

ぼやいたところ、コメントで某プロパンガスネタに食いつくブロガーさんから

「あぁん?業者さんだけ当たってダメぽとか怠けたこと言ってんじゃねぇYO!」

「お前さんの友人とか、まだ当たれる道があるのに何寝ぼけたこと言ってるん?」

と叱咤激励をいただきました。

安西先生

そうですね、諦めたらそこでおしまいだから、もうちょっと当たってみますよ。



というわけで、関東→札幌の大家会で、だれか紹介して貰えないかと声を掛けました。

呼びかけに対して、2名の大家さんが手を挙げてくださり、大変心強く思った次第です。



並行で進めて、両方OKになったら困るなと思い、まず最初に声をかけてくださった方に

紹介いただき、話を詰めさせていただきました。結果としては、もう一歩だったのですが

最終的にNG。戸建だとどうしてもボリュームが出ず、基本的には受けづらいそうです。

札幌9棟目と抱き合わせもいいですよとしましたが、結局成立せず。



設備投資したそばから売却してしまうケースもあるようで、その辺が引っかかりになった

部分もあったようです。長期で持つ予定があるかと聞かれたので、そこは正直に伝えて

判断していただきました。やっぱり「絶対に売りません!」とは言えないですし、

前面戸建のブツあげが出来てしまえば、すぐに土地として売ってしまうかも・・・という

気持ちがある以上、それは聞かれたら正直ベースで回答しないわけにはいきません。

嘘をついて供給を受けて、それでいて手のひらを返すようなことをしたら、紹介して

いただいた方にも失礼ですし、ご迷惑をおかけしてしまいます。

(聞かれなければ言わないですけど^^;)



こちらが不成立になったので、次に紹介してくださるというお話をいただいた友人に

取り次いでいただきました。こちらは「抱き合わせなら検討する」という回答でした。

しかし、なかなか話が前に進みません。コミュニケーションルートが長すぎるのも

あったと思いますが、検討状況がどうなっているのかあまり伝わってこない中で、

1ヶ月どころじゃない時間が経過していくのです。



私→紹介してくれた友人→友人が任せる管理会社さん→ガス会社さん



上記のようなルートを通るため、話が結構ゆっくりになってしまいがちです。

直接連絡取りたいなあと思ったことも何度もありましたが、そもそもガス会社さんが

なんという名前の会社さんなのかもわかりません。



これは予想の域を出ませんが、もしかしたら管理会社さんが紹介料を少し取るために

そういう流れを取っていたのではないかと思っています。少なくとも私の友人は

そんなせせこましいお金を集めなくても十分お金持ちですから、彼がそのルートで

何かやっているとは考えられません。そうなると、消去法で管理会社さんかな、と。



勿論、それもビジネスだと思いますので、私自身はそれでも構いません。ただ、話が

なかなか進まないことだけがねえ。



※2019/3/27追記

ブログを読んでくださった紹介者の方が管理会社さんに確認してくださいましたが

管理会社さんは特に中抜きなどしていなかったとのことです。わざわざ確認いただき

恐縮です。そして管理会社さんの名誉のために、上記記載は訂正させてください。



そしてようやく、現地調査をするので管理会社さんの連絡先を教えてほしい、という

連絡をいただきました。札幌9棟目と札幌10棟目の管理会社さんにそれぞれ連絡して

こういう話があると思うと伝達。ここでようやくガス会社さんの名前が判明しますが、

そこ、ちょっとガス代高いところなんだよねー・・・まあ仕方ないか。



ほどなくして札幌10棟目の管理会社さんからは「連絡来たので鍵を渡しました」と

連絡がありました。札幌9棟目の管理会社さんは「連絡ないです」と。とりあえず戸建を

先に見に行ったのかな・・・。



で、そこから2〜3週間して、また音信不通。友人経由で検討状況を確認して貰った結果

札幌9棟目のアパートの作りが想定外の変な造りで、もう少し時間がほしい、とのこと。

できれば一度、各管理会社さんにガス会社さんから検討状況を伝えて貰えますか、と

お願いをしました。



ちょうど同じタイミングで、札幌10棟目の管理会社さんから「ガス会社の営業さんに

直接連絡を取ってもいいですか?」という話がありましたので、これもOKしました。

鍵を借りる時に話をしているから、その人が結局どうなったのかを聞くこと自体は

別に変な話ではないでしょう。



そして管理会社さんから衝撃の連絡が。



「戸建を見た時点で工事費がかかりすぎるから断ってます」



!?



なん・・・だと・・・!?



どこでどう話が食い違っているのか、全くわけがわかりませんが、ガス会社さん的には

NGの結論が出ていたということでした。え、じゃあ管理会社さんの言ってた検討中の

ステータスはいったい何なんだ?困惑するばかりです。



ただ、一つだけ言えるのは、これでまた振り出しに戻ったということ・・・。



札幌10棟目の管理会社さんには、お風呂を安くできる業者さんを探してほしいと

お伝えしました。一応、並行でこちらも別のガス会社さんを探してみますが、最悪

どこも応じないようなら、自腹で工事してしまうことにします。



とは言いながら、もうちょっとだけガス会社さんを探してみることにします。

金融機関さんも、結構こうやってネチネチ探して、最終的にいけるところを見つけた

こともあります。今回も粘り腰で攻めてみようと思います。



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posted by ひろ* at 09:30 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月19日

プロパンガスの業者さんから貸与して貰うのは諦め気味。

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プロパンガスの切り替えを抱き合わせで何とかしたいと思ったので、当たってみましたが

古すぎる物件だとなかなか微妙なようです・・・。



昨日のブログで、札幌10棟目の戸建にプロパンガスの業者さんがユニットバスを

貸与するのは厳しそう、という話と、じゃあ保有物件との抱き合わせならどうか、

ということを検討しよう、ということを書きました。



昨日、早速昼休みに札幌8棟目と札幌9棟目の管理会社さんに連絡を取り、ガス供給の

現状について確認しました。



まず札幌8棟目から。ここは管理担当の方がなかなか連絡が取れない(苦笑)ので、

社長に直接確認しました。すると、やっぱり前のオーナーの時にガス供給先は変更済みで

ガッツリと貸与して貰っているから、今は残価が高すぎて(という意味だと判断)

変えることは難しい、という趣旨のお話をされておりました。



しかもその供給元が、札幌7棟目と同じなんです。札幌7棟目は仙台法人、札幌8棟目は

個人なので、住所も代表者も異なるので判断はつかないと思いますが、それでもやっぱり

お世話になっているところに恩を仇で返すわけにはいきません。なので、札幌8棟目は

現状維持。切り替える対象にはしません。



次に札幌9棟目の管理会社さんに電話しました。ここにはやたらとプロパンガス事情に

詳しい管理担当さんがいるので、最初に切り替えの提案をしてこないということは

何かしらダメな事情があるのかもしれません。



早速電話して事情を話すと「実は前のオーナーの時に既にガス供給会社の変更を

検討しておりまして・・・」と切り出されます。検討したものの、なかなか乗ってくる

ガス会社さんがいなくて断念したのだとか。



ガス会社さん的には、古すぎる建物は供給が難しいのだそうです。古すぎるって言っても

昭和54年築の木造なので、まだ築40年弱ですけど・・・いやそれは十分古いか。

どうも感覚がおかしくなっているようです、私。たいして古くないじゃないとか思って

しまっておりました。



古くても建物として機能しているんだからガスを供給してくれたっていいじゃないと

思うのですが、ガス会社さん的にはそう考えるわけにはいかないようです。古くなれば

取り壊して新築にする可能性が高くなるから、その分設備投資を多額に行うことが

厳しくなるのだそうです。なるほど、言われてみればごもっとも。納得しました。



となると、今回の札幌10棟目と他の物件を抱き合わせでガス会社変更する計画は

ちょっと厳しいですね。でもさすがにバランス釜をそのままにしておくわけには

いきませんから、素直に工事をして貰うしかないかなあ。ガス会社さんにはもう少し

安いものを供給して貰えないかなあ、とか思ってみたり。キッチンとかエアコンとか。

札幌の安い物件なのにエアコンが付いているというのは少し差別化要素になるかも。



こうなると、想定していたリフォームの予算を少し上積みしないとダメかなあ。

古すぎる物件、ボリュームがあまり取れない物件に関しては、ガス会社さんも積極的に

取りに行けないということを学んだ一件でした。勉強しなくてはならないことが

まだまだいっぱいあるようです。



手短ですが、今日はこの辺で。



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