久しぶりに鑑定人さんが現場を見に来るそうです。

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札幌１０棟目の火災保険を申請しましたが、こちら現地に鑑定人さんがいらっしゃるとの

ことで保険代理店さんからご連絡がありました。金額けっこう大きいもんなあ。うん。



前回の冬シーズンは札幌にとってはかなり厳しいものでした。雪が多すぎてやばい状態で

保有物件にも被害が出ておりました。札幌６棟目、札幌７棟目、札幌１０棟目で

何らかの被害が出ており、その中でも特に被害が大きかったのが札幌６棟目と

札幌１０棟目でした。この辺は何回かブログに書いてる内容なので愛読していただいて

いる方にはおなじみかとは思いますが・・・少しおさらいです。



札幌６棟目は２階の窓柵がひしゃげ、雪の重みで窓が割れたり窓が開かなくなったりと

けっこう大きな被害が出てしまいました。修繕も５０万は余裕でオーバーです。

なんかもうちょっと安い方法ないですかねという話はして、管理会社さんにも練って

貰っていますが、それと並行で保険金の支払に関しては申請を行っております。



札幌１０棟目は屋根についてる窓（一部、地面に対して鋭角になっている箇所があり

そこに窓が付いてます）のところが雪庇が落ちた時に思いきり曲がってしまったり

雪の重みで１階の窓が割れたりという被害がありました。

こちらも足場を要する工事になりますし、屋根のところは取り回しが大変みたいで

普通に１００万オーバーの見積が出てきて頭が痛い・・・といったところです。



この２件に関しては、先週のうちに保険金の申請に必要な資料をすべて保険代理店さんに

提出しました。金額が大きいから多少時間かかるかなーとは思いますが、雪害なので

保険金の支払はなされるだろうと期待しております。さすがにこのクラスの修繕を

自腹でいきなりやれってのは辛いなと思うので。



そして昨日、保険代理店さんからご連絡がありました。曰く、札幌１０棟目の方は

鑑定人さんがお邪魔したいという話のため、現地で立ち合いいただける担当の方の

連絡先を教えていただきたい、と。



鑑定人さんとは、保険金支払対象の被害状況を現地で確認し、その申請内容の妥当性を

把握して保険会社さんに報告する仕事を請け負っている方です。私が直接鑑定人さんと

接したのは東日本大震災の時に自宅の地震保険の申請をした時でした。あの時の

鑑定人さん、すごく優しくてうれしかったなあ。できるだけ保険金を支払おうという

気持ちで、一緒に基礎のヒビを探してくれた暖かい対応は忘れることができません。



鑑定人さんは保険金申請の金額が大きいと登場します。保険会社さんにとって

大きな支払はやはり収益を圧迫するでしょうから、本当にその金額が妥当なのか

現地を見ながら見積と比較します。そして不要な工事や今回の事故と関係ない工事は

保険金支払の対象外にするわけです。



ここ数年、日本はあちこちで災害が発生し、保険会社さんはその対応に忙殺されて

いたと聞いてます。そのため、鑑定人さんはより大きな金額の現場に出ていくことが多く

私が保険金申請した現場に来ることは全くありませんでした。最後に来たのいつだろう？

というくらい来ていなかったと思います。確かに札幌の雪害はかなり酷かったですが、

全国的に見たら去年は大きな台風も地震もなく、保険会社さん的には平和だったのでは

ないかと想像できます。やっと普通の現場に人を回せるくらいの余力が出てきた、

ということなのでしょうね。



札幌の物件なので、私が立ち会うわけにもいきません。管理会社さんに立ち合いを

お願いすることになります。担当の方に連絡して、現地立ち合い可能か確認。

勿論行きますということでしたので、保険代理店さんに担当の方の連絡先をお伝えして

あとは鑑定人さんと直接日程調整していただくことにしました。



担当の方が鑑定人さんに慣れていないと、うまく誘導（？）されて、経年劣化みたいな

ことを口走る可能性もあります。保険が適用されるのは「突発的な事故」であることが

必要なので、経年劣化と答えた瞬間に保険金は適用されません。もちろん、事実として

経年劣化であるものを嘘をつくのはＮＧですが、どっちとも取れる可能性があるものを

あくまで可能性としてこういう事故である可能性もあるかもしれない、という回答を

してもらえるかどうかで、保険金の支払金額が変わる可能性は出てきます。言葉遊びにも

思えますが、そういうところだけで結果が変わってしまうのが保険の世界です。



札幌１０棟目の担当さんは、こういったところには長けているので、的外れな回答は

しないと思います。ここは安心して任せられると思います。



うまく結果が出る形に対応をしてもらえることに期待したいと思います。

よろしくお願いします。



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雪庇が落ちて窓ガラスが割れてしまった・・・。

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札幌１０棟目で雪庇による事故が発生してしまいました。少し暖かくなり、雪が溶けて

窓ガラスに直撃してしまったようです。今年の札幌の豪雪はヤバいですわー。



札幌は今年とんでもない豪雪で、とにかく雪対策に費用が掛かっている状況です。

札幌６棟目と札幌７棟目で緊急の除排雪を入れたり、札幌８棟目も清掃業者さんが

できる範囲で除雪っしてくれていますが、そのビフォーアフターが例年になく

恐ろしい量の雪になっているのが見てとれます。



そして、ここにきて豪雪の後に少し暖かくなってきたようで、屋根に積もった雪が

溶けはじめているようです。そうなると何が起こるか。屋根に積もった雪のうち、

風の具合などでせり出してきている雪（雪庇）が落ちるのです。



雪庇は下敷きになると普通に人が死んでもおかしくないレベルの衝撃を受けるのだとか。

先日ＳＮＳを見てたら、お友達の大家さんが敷地内の入居者様の車の上に、隣地からの

屋根の雪が落ちてきて、車が大破してしまったという話を投稿されていました。

あーこれ全然他人事じゃないなあ、以前札幌６棟目で落雪の衝撃でお部屋の窓ガラスが

割れてしまった事案があったし。雪庇って怖いんだよねー。最近ちょっと暖かくなってる

みたいだから、雪庇の事故とかうちの物件でも起こらなければいいんだけれど・・・。



なんて思っていた矢先のことでした。仕事中に鳴るラインの通知音。見ると、

札幌１０棟目と１１棟目の管理会社さん。時間がある時お電話できますか、という

内容なので、こりゃたぶんろくな話じゃないなーと（汗）



仕事が終わった後、管理会社さんに電話かけました。案の定、あまりよい話では

なさそうな雰囲気を醸し出しています。



「雪が落ちて窓ガラスが割れてしまいました」



くぅー、きたかー！雪庇被害！きっついわー。今年３件目の豪雪による想定外の出費！



リビングの窓が割れたとのことでしたが、幸いにして入居者様にお怪我はなく、

窓に目張りはしてるものの、窓がないので寒いです〜と言っているらしいです。

なぜか入居者様、笑いながら報告されていたとのこと。なぜ笑っているのだろうか。

そこは謎ですけど、まあ怒っているよりはいいかな・・・。



当然ですが、まずは現場の対処が最優先です。至急、窓ガラスの復旧をして貰えるよう

管理会社さんには依頼をしました。寒さをしのいでもらうことが真っ先に必要です。



次に、火災保険の活用の検討をしました。雪による自然災害なので、火災保険の

対象になるのではないかと考えた次第です。管理会社さんも火災保険で対処できるはずと

言っていたので、保険代理店さんに写真と事故日付を伝えて保険金の申請をしました。

お見積を後で貰う必要がありますが、入居者様の対処が片付いてからでいいでしょう。



あとは、隣の札幌１１棟目で同じような被害が起こる可能性はないかと確認しましたが

札幌１０棟目だけでいいようです。三角屋根になっているから、雪が落ちやすいようで。



これ以上札幌物件で雪害起こらなければいいんだけどなあ・・・。雪はさすがに３月に

なって溶け始める方向だと思うので、ここから追加の除排雪が入るってことは

たぶんないでしょう。そうなると、今回のような雪庇による事故が怖いです。

札幌８棟目あたりも雪庇かなり育ってたので、駐車場に置いてある車は大丈夫か？

という心配があります。管理会社さんに状況聞いておくか・・・。



今年は豪雪で空室の募集も全然進まなかったし（その分退去もなかったですけど）、

事故は多いしで、札幌物件は割と散々な感じです。災害級だから仕方ないですけどね。

春先に１室でも空室が埋まってくれればいいな、と思います。



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買付送信前に残置物撤去の負担分の扱いを決めなくては。

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のんびり進行になっている札幌１０棟目の手前の戸建。本日ようやく買付発射です。

あとは契約・決済に向けて動き出すばかりです。



価格交渉自体は無事に成立した（というかこちらが妥協した感じ）札幌１０棟目の

前面戸建。あとは買付を入れるだけです。



一応、仲介業者さん側で買付の書式とかあるか聞いてみましたが、特にないとのこと。

こちらで普段使っている適当な書式の購入申込書を使って買付をいれようと思います。



週末は骨休みの温泉旅行をしていたので、不動産活動はお休みしました。なので、

実際に動き始めたのは週明けです。



買付を入れた後にはなりますが、現在ノールックのこちらの戸建をルックする機会を

作ろうと思います。義母とも調整して、４月の半ば頃に札幌出張の予定を入れました。

私は昼間はテレワークして、夜は不動産活動をするスタイルで出張をしてみます。

初めての試みですが、果たしてうまくいくでしょうか。まあ大丈夫だとは思いますが。



それから、価格の扱いをどうするかを検討。

仲介業者さんからは、残置物の撤去に関しては「売主様にて１５万価格から値引」

「価格はそのままで別途１５万を残置物撤去費用として提供」のどちらでも良いと

言われています。どちらがオトクなのか・・・。



仮に、建物２割・土地８割で減価償却を取れる前提として考えてみます。

また、残置物撤去は購入年度に行い、１５万で対応できるものとします。



前者の場合は、１５万が値引対象となり、その２割がである３万、年単位にすると

７５００円の減価償却が減ることになります。

また、残置物撤去作業により、帳簿上は１５万の支出が発生します。

差引すると、１５万−３万＝１２万の経費が発生するというイメージでしょうか。



後者の場合は、１５万の収入が発生し、１５万の支出が発生することになりますので

帳簿上はプラスマイナスゼロとなります。減価償却が年７５００円、トータル３万

発生するのですが、帳簿上は３万の支出という判定にしかなりません。



仙台法人は、利益が出てしまっていますので、単年度経費をできるだけ取る方向で

考えなくてはなりません。そうなると、値引の方が良いのかなと思いました。

売却まで考えた時、簿価が減った分をどう考える？なども考慮した上が良いのでしょうが

とりあえずは当面の経費を増やせればよいかという発想でいこうと思います。



これで方向性は固まったので、仲介業者さんに対しては１５万値引の金額で買付を

送ることにしました。



ちなみに、ざっくりと残置物撤去のお見積を管理会社さんに依頼しましたが、

１７万＋消費税という形になるとのことでした。少し足が出てしまいそうですので、

もう一歩安くなる業者さんがいないか聞いてみようと思います。



そんなことを検討した上で、ようやっと買付を送るぞというところに到達した次第です。

予定より時間かかっちゃったけど、まあ４月中に決済はできるでしょう。

契約書できたら、某政府系金融機関さんに融資打診してみようっと。



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札幌１０棟目の地続きの戸建、指値額決まる（指値通らなくても多分買う）。

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札幌１０棟目の手前の戸建、管理会社さんに内見を代わりにして貰いました。

利回り１０％には届かなさそうですが、合わせ技でいけると思うので購入の方向で。



前面戸建の続報です。過去の内容はこちらのリンクをご参照。

その１

その２

その３



余程のことがなければ購入しようと決めておりますが、その余程のことがないかを

確認して貰うべきです。私は現地にまだ行ってないのですが、札幌１０棟目の

管理会社さんに管理をお任せする前提で現地確認をして貰うことにしました。

売り側の業者さんも、やっぱり現地を見て貰った方がいいと判断しているようですし

ここはちゃんと評価して、内装を使える状態にするまでどのくらいかかるかなどの

判断をしてから先に進めたいと思います。



先日、その報告をしたいと言うことで管理会社さんから打ち合わせ打診があり、

昨日電話で話をしました。



札幌１０棟目に比べて、内装の状態は悪くなさそうです。というか札幌１０棟目が

悪すぎたという説もありますが、まあそれはそれということで。内装コストに関しては

札幌１０棟目より少し安くなる可能性はありそうです。



とはいえ、安定のバランス釜に、動線から考えると微妙な場所にある洗濯機。

洗濯パンなんて勿論ありません。下手したら洗濯機の排水もないかも（管理会社さんが

撮影した写真にはその辺わかる情報がなかったです）。お風呂刷新で５０万確定だなあ。



それから台所。長い間使っていなかったためか、水道管の内部に恐らく赤錆が発生して

いるだろうということでした。水を出してみたら、ちょっとした出血みたいな色の水が

出てきたそうです。うーん、ホラーだ。



水道管の工事は高くつくという印象が強いです。予算どのくらい見たらいいかは

管理会社さんにて見積してくれるそうですが、まあひとまずはこれも５０万程度は

予算として見て置いた方がいいでしょう。昔、東京２棟目でテナントを２つに

分割した際に両方に水道管を分けて引き込んだ時は、１００万くらいかかりました。

水道は高いという先入観ありありです。



外壁は札幌１０棟目と比較したら綺麗なものです。

札幌１０棟目が汚いという話は聞こえません。聞く気もありません。

雨漏りの跡もなさそうだったので、状態としては札幌１０棟目よりは良さそうです。



あと、仲介業者さんも言っていたのですが、床が傾いているそうです。管理会社さんも

一部の部屋でそれは感じたとのこと。表層でいいので傾きを補正して貰わないとですね。

以前、東京５棟目で傾きなんて気にしないぜと補正せずに募集に出したら全然決まらず

時間をかけて最終的にアジア系の方に借りていただいた反省を思い出しました。

あれ以来、傾きは必ず直すようにしています。東京５棟目もそのアジア系の方がご結婚で

引越された後、傾きを直したらすぐに次の借り手が見つかりました。傾きはダメねー。



残置物はモリモリとありましたが、それでも札幌１０棟目に比べたら少ないものです。

それに、確かこれ売主さんが片付けてくれるって言ってた気がします。ここは確認だな。



前回の札幌１０棟目よりは安く済みそうですが、水道がどうなるかわからないので

前回と同じ価格でリフォーム予算を計上すると、もし今の売値で購入した場合は

利回り８．８％。まあ単体で見たら物足りないですね。でも地続きで保有できるのは

数字以上の価値があります。一応、水道の分で５０万ほどのかわいらしい指値を

入れてみようかな？と考えていますが、それも必須にするつもりはありません。

もしくは売主さんにて水道管から赤水が出ない状態に直してくださるなら、それでも

良いと思います。



元付の不動産業者さんは土日お休みなので、明日改めてお電話してみようと思います。

購入したいけど赤水が心配、という感じで。話がまとまるといいなあ。



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前面戸建を購入することで、最終的な利益が２倍になるようです。

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札幌１０棟目の戸建の前面の戸建を購入できるかもしれない話、前向きに進めたいと

仲介業者さんに返答しました。計算したら、やっぱり買った方が儲けが出そうです。



昨日書いた前面戸建の件、結局購入の方向で検討したいと言う返答をしました。

札幌１０棟目は割安に購入できていますので、相場なりの値段で購入できさえすれば

土地がほどよく手頃な広さになることによる坪単価アップの効果で、売却時に

儲けが大きくなるはずだという見込みです。



ただ、あくまで体感的な話でしかないので、ちゃんと机上で数字の裏付けを取りたい。

そんな気持ちもあるので、計算してみることにしました。



価格計算の前に、今回の戸建の表面を購入することで何が良くなるかを説明します。



今回の戸建は、恐らくですが１つの広い土地を田んぼの田の形に４分割して、

中央に計画道路を通して接道させているのだろうと、現況から想像しています。

今でもよくある分譲の形態ですね。



ただ、一区画当たりの土地が２０坪程度しかありません。

そこに駐車場のない建物がびっちりと建てられている状態です。

駅からもそんなに近くない場所なので、地域と間取りに対するニーズに合致しないです。



そんな土地なので、当然ながら札幌１０棟目単体を土地として売ったとしても、

大きな収益は見込めないことになります。仮に新築するにしても狭い家か駐車場が

ない家しか建たず、高い値段で売れる見込みがないわけです。



前面の戸建を購入すると、土地が４０坪以上になります。戸建用地としてはちょっと

広めになりますが、狭いものよりは売りやすくなるでしょう。駐車場も確保できます。

そして私道ではなく前面の公道にも接道しますので、その意味でも価値は高まります。

除雪が入る広さの道路なので、そこも良いですね。



そんなわけで、土地として購入する人から見れば、２筆がまとまっていた方が

価値が高いし検討しやすいと言うことになります。



さて、それでは計算にいきましょう。

実際にどうするかは別にして、５年保有して売却する前提として試算しました。

１０年保有するなら大規模修繕の費用も加味しなくてはなりませんが、それはここでは

考慮しないことにします。



まず、今のままの場合の計算です。

想定売却価格から、購入価格とリフォーム価格を足し算するだけの簡単なお仕事ですが

不動産賃貸業なので、５年保有した時の家賃収入も稼働率９０％程度でいれておきます。

（宅建業の免許もないのに、短期で売ることばかり書いてるとアレですからね）

想定売却価格は管理会社さんにて査定いただいた価格を使います。



次に、前面戸建を買った場合の計算です。

買わない場合のケースに対して、追加で表の戸建を買ったことによる購入にかかる費用と

リフォームにかかる費用を加味します。リフォームはまだ何とも言えないですが、

札幌１０棟目にプラスして５０万くらい乗せておこうと思います。前回は予算が安すぎて

その条件を満たして見積を出してくれる業者さんが見つからず、時間がかかってしまった

という反省があります。なので、試算の段階では積んでおこうと思います。

（勿論、予備費を使わない方がいいに決まってますが・笑）



それと、賃料収入も加味しなくてはなりません。恐らく札幌１０棟目と同じくらいの

価格で貸せるのではないかと思いますので、その値段で試算することにします。



こういった感じで数字を出してみましたが・・・

やはり感覚的なものは正しく、前面戸建を買わない場合と比べ、前面戸建を買う場合は

最終的な税引前手残りは２倍になりました。大きいな、この差は。

やはり買わない理由はない。



ということで、積極的に購入を仕掛けていくことにしました。

新築の頭金が減ってしまうのですが、もうこうなったらそれはそれです。

目先のものに弱い私。それに前面戸建をここで買い逃したら、それこそとんでもない

遺失利益が発生してしまいますから。



ん？お買い物したいだけなのにそれを正当化しているって？

新築やるって言ってたんだからそっちの頭金を確保しておかないのはアホだって？

・・・否定はしません（苦笑）



とりあえず、価格が固まったら某政府系金融機関さんに融資相談はしてみようと

思っております。そんなに利回り取れる案件ではないですが、手元資金を減らさずに

購入できることを優先したいので、無担保での全額借入とか検討いただけないかな、と

虫のいいことを考えています。



内装の状態の確認を管理会社さんにして貰ってから、次の一手を考えます。



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