2020年05月05日

安く終えた修繕だから、その後の不具合が多いのも仕方ない。

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GWなのでネタがないかと思いきや、それなりに何かしら物件では事件が起こってます。

GW序盤に、札幌10棟目の戸建で修繕が必要になる事故が発生しました。



札幌10棟目は格安で購入して格安で業者さんを手配して修繕していただいた物件です。

両方とも、今管理会社さんとして動いてくださっている業者さん、特に管理担当の方が

尽力してくれたからこそ今の状態があると言っても過言ではありません。感謝してます。

売買の情報も真っ先に私に持ってきてくださいましたし、修繕に関してもきつめの予算の

枠になんとか収めようと動いてくださったこともありがたかったです。



リノベの予算枠を抑えることにこだわったのは、収益性の担保を図るためです。



収益性を守る方法は、家賃が安い地域と家賃が高い地域で変わります。

地方の格安ボロ物件に関しては、とにかく修繕を安く収めることが肝要となります。

東京でやってるようなフルリノベをすると、とてもじゃないですが家賃が合いません。

地方は家賃が安いので、いくら本体価格が安くても、ちょっと修繕に過剰なお金が

かかれば、それを家賃で回収しきれないのです。



例えば、利回り10%を目指して以下の物件を購入した年ます。



物件1:東京23区内のややマイナーな地域、3DK50平米、想定家賃10万

物件2:札幌市の地下鉄からやや外れた地域、3DK50平米、想定家賃5万



物件1、物件2ともに500万で購入したとすると、利回り10%を確保するには

物件1は700万のリフォームまでOKとなります。他方、物件2は100万しか

リフォームにお金をかけられません。玉砕しているボロ戸建を業者さんを使って

フルリノベするなら、最低250万は見ておきたいところ(最低ラインですので

これで済まない可能性は高いです)。修繕することも叶いません。



家賃が高い方が修繕にお金を掛けても利回りが出る可能性が高いと言うことに加え

家賃が高い方が同じ利回りでもキャッシュフローが多く出るということも留意すべき

事項であると思います。



仮に、先の物件1も物件2も表面利回り10%を達成できたとしましょう。

借入をしており、その返済比率を50%とし、かつ固定資産税を家賃の半月分として

簡易的にCFを計算しますと・・・



物件1:年間家賃120万−返済60万−固定資産税5万=55万

物件2:年間家賃60万−返済30万−固定資産税2.5万=27.5万



同じ利回りなのに2倍くらいの差がつきました。利回りはあくまで比率なので、

母体になる数字の大きさには依存しません。他方、キャッシュフローはそうではなく

同じ利回りなら購入価格が高い方が高くなると考えて良いと思います。

(固定資産税とか経費のかかり方によってはそうならないケースも勿論あります)



残念ながら、家賃差がどれだけあったとしても、修繕費の相場はさほど変わりません。

札幌は家賃が東京の半分だから、職人さんの単価も材料費も半額だよ!なんてことは

ありえないのです。だから、修繕費が重くのしかかります。



上記のような理由から、地方のボロ戸建は修繕費をいかに安く抑えられるかが

勝負の分かれ目になると思ってます。



だから、ボロ戸建にマッチする手法はDIYだということになるわけです。

自分自身の労働力をいくらとして換算するかは置いておいて、手元から外部に出ていく

お金はDIYをすることで抑えられ、自分の労働力は自分の中でお金となり循環します。

キャッシュアウトしないための手段として、DIYは一考の価値ありと私は思います。



とは言いましたが、私の手掛けた札幌10棟目ではそれも難しいわけで・・・。

まず遠隔なのでそれをやることが物理的に厳しく、そして私は絶望的に不器用なのです。

二重に辛いので、DIYなんてことは考えたら負けだと考え、常に業者さんに丸投げを

ポリシーとしております。



とんでもなく長い前置きになりましたが、こういった事情をどこまで理解いただいて

動いてくださったかはわかりませんが、札幌10棟目の管理会社さんには重くなりがちな

修繕費をかなり割安にまとめてくださり、感謝している次第です。

(その分時間がかかったのはご愛敬ということで)



ただ、安く仕上げた分、入居された後に工事時に検知しきれなかった不具合が出るのは

致し方ないところ。実際、こちらの物件も外構の不都合やテレビアンテナの不具合など

ぽろぽろとご入居された後に問題が出てきておりました。入居者様には大変ご迷惑を

おかけしてしまっており、申し訳なく思っています。その分、迅速に対応できるように

管理会社さんに動いていただいておりますので、初動の良さに関してはご納得は

いただけているはずと思っています。



そんな札幌10棟目から、また修繕の連絡が届きました。ある程度覚悟はしてるけど

ちょっと多いなあと思っていたのですが・・・今回は管理会社さんもいつもと少し

トーンが違います。



「体格のいい入居者様が勢いよく便座に座ったら、便座が壊れました」



なにそれ!細かいことはLINEのメッセージにあるのですが、今調子が悪くて

見られないので、うろ覚えの内容です。ボルトの部分なのか、便座の座るところなのか

詳細は失念しましたが、とにかく体格のいい入居者さんが壊してしまった、という

ところだけははっきりと覚えております。



これはあれでしょ、突発的な事故でしょ。だって勢いよく座ったって言ってるし。

そうなれば、保険金で修理ができる!やや願望も入っているのかもしれませんが、

修理代が保険金で出るなら、ある意味タダで不良個所が是正されることになります。

それはとても素晴らしいことです。



管理会社さんに確認を取ると、やはり入居者様の火災保険で何とかできるのでは

ないかという見解でした。それは何よりです。じゃあ是非その方向で。



管理会社さんもこういった話が分かる人なので、お願いしているこちらとしても

大変ありがたいです。遠隔地なので、頼れるパートナーの存在は必須ですから。



今回の故障、こちらの持ち出しなしでうまく対応が進めばいいなと思います。



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posted by ひろ* at 12:17 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月11日

いきなり!滞納・・・そして積み重なった工事費もばかにならず。

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札幌10棟目の入居者様、早速家賃滞納が発生してしまったようです。

先行き不安な展開だけど大丈夫かしらねー?



先日より初期トラブルが多発していると報じたばかりの札幌10棟目の戸建ですが、

(初期トラブルの話はこちらの記事こちらの記事をご参照ください)

今度は入居者様が何やらやらかしてしまったようです。



管理会社さんから一報がありまして、今月の家賃送金に回収が間に合わず、来月まとめて

2ヶ月分送金にさせてほしい、ということでした。



管理会社さんによると、入居者様より連絡があり、今月の家賃が今月末にならないと

払えないという相談があったそうです。しょっぱなからそんなことになると思って

いなかったのでしょう。保証会社さんに加入しているけど、代位弁済の手続き等は

まだ取っておらず、どちらにしても今回の送金に間に合わないというお話でした。



入居者様によると、今月は引越代や前の家での原状回復費用などがかかってしまい

想定以上に手元のお金がなくなってしまった、ということのようです。



対応として、今月末に2ヶ月分の家賃を支払って貰って、それを来月の送金で

処理する、という形でいいかと確認をいただきましたので、それでよいですと

お伝えしました。



来月以降は、初日までに入金がなければサッサと代位弁済の申し出を保証会社さんに

してしまう形にする、ということでした。その点も含めて承知した次第です。



ま、入居者様も連絡無しで滞納してるわけではないようですし(とは言っても、

先月末に支払う家賃の相談を今頃してくるのは遅いですけどね・苦笑)、今回は

穏便に済ませていいかなと思った次第です。



でも来月以降は事前に連絡がなかったら代位弁済ですからね!ちゃんと支払期日までに

連絡してきて相談があり、支払日が確定できるようなら、代位弁済をいきなり活用して

入居者様が二度と保証会社さんを使えなくなるような行為は容赦します(笑)



管理会社さんとはその話以外にも工事の見積の話なんかもしています。



現在発生している工事は以下の通りです。〇は確定、△は場合によって行う工事。



〇玄関外の柵の撤去

〇2Fテレビアンテナの断線からの復旧工事

〇シャワーの水圧が低い問題の工事

△階段への柵追加工事



もう何年も住んでいなかった戸建を表層リフォームのみで復活させているという

生い立ちもあるため、いざ人が住んでみると表層リフォーム時に気が付かなかった

問題というのも出てきてしまうのは仕方ないでしょう。



と言ってみたものの、ちょっとボリュームがでかいですね、これだけの工事が

増えるとなると。管理会社さんとも「見積がそれぞれ出てきてますが、足し算すると

けっこうな金額になってしまってます」というお話。特にシャワーは床を剥いて

工事しなくてはならないようで、お金がかかりそうです。止水栓の交換が必須で、

それでも直らない場合は外の給水管本体まで交換になるとのこと。そうなると、

道路の封鎖とか誘導員の配置とか、更にお金がかかる事態になります。



まあ、かかってしまうものは仕方がないです。初期工事かなり安く抑えていただいたし

ある程度は腹をくくっておくしかないでしょうね。



管理会社さんでも、何か良い方法がないかを考えてみるとのことでした。

何か妙案があれば是非お願いします。私は止水栓だけで直るよう祈っておきます。

(祈ることと管理会社さんにお歳暮送ることくらいしかできない・・・)



今回の家賃滞納も、ある意味初期トラブルの一つと捉えれば良いでしょう。

入居者様としても引越でお金が思ったよりかかったということだと思いますし。

というか、そう信じておかないと、先行きが不安になりますので(苦笑)

初期トラブルが根絶されれば、あとは正常化されると信じたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(1) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月07日

初期トラブルは終わらない・・・トラブルのおかわり。

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昨日話題にした札幌10棟目の戸建、管理会社さんに状況確認したところ、多少の進展と

さらなる問題が出てきました。いやー、話題に事欠かないねー(汗)



昨日のブログを書いた後、管理会社さんに進展あったか確認をさせていただきました。



まず、階段の手すりの件。入居者様に一部負担いただくとか、4年以内の退去時には

違約金をいただくとか、そんな感じでご提案をしてはどうかとこちらで話をしてましたが

そのいずれかで提案したようです。先方は「ちょっと考えます」ということでしたので、

このままいくと対応無しになるんじゃないかと勝手に思ってます。



次に漏水の件。こちらはなんと、水道局の勘違いというなんじゃそりゃなオチでした。

連絡聞いてたんだろうけど、忘れちゃってたのかな・・・。最近物忘れが激しくて、

老化を感じます^^;



ここまではまあ良いのです。問題はその次の報告です。管理会社さんから「違う問題が

報告されている」という残念な第一声。あまり聞きたくないけど、その違う問題とやらを

聞かせていただきましょうか・・・。



送られてきたのは動画。なんかシャワーからちょろちょろと水が出ています。

まさか、蛇口を閉じていても常時これだけ水が出てきている?いやいや、仮に

そうだとしたら、そもそも入居前に問題になるだろうし・・・。



「シャワー全開時・・・」



げ、マジですか!?そりゃ怒られるって、うん。ていうか入居した初日で文句言うよ、

私だったら。一日の疲れをいやすシャワーを浴びようと蛇口をひねってみたら、

全然出てこないときたもんだ。いやほんとないですって、これは。

入居者様、ごめんなさい!



でも、もしかしたらお風呂にお湯を貯めて、風呂桶使ってお湯をかけて身体を洗って

いたのかもしれません。うちの実家はそういえばそんな感じでやってました。

一人暮らしするようになって、シャワーばっかり使う生活になっちゃったので

すっかり忘れてましたけど。



何にしても、これは早く直さないとダメな事案です。間違いなく。

管理会社さんも「とにかくシャワーはまずいです」と、同様の認識。



ただ、これは何が悪くてこうなっているのか私には全然わかりません。

お風呂は新品のユニットバスに入れ替えていますから、特にそこに対する不具合は

ないと思うんですよねえ。そうなると水道管本体側の問題でしょうか。まあ基本的には

古い物件なので、何が起こってもおかしくはないと思います。



管理会社さんは、ひとまず水圧調査してから原因を探るとのこと。

よろしくお願いします!



「あと・・・」



・・・まだありますか!?(汗)



「アンテナ線が途中で切れてたみたいで、こちらも見積待ちです」



え、アンテナ線ってこの間直さなかったっけ!?あの工事は意味なしでしたか!?



「下のアンテナ線は対応できたのですが、上のアンテナ線が切れています」



えっと、2階がNGで1階はOKってことか・・・。どっちみち、2階と1階の

アンテナ線も繋がっているだろうから、テレビが見られない状態ってことには

代わりがないってことでしょうか。



何にしても、テレビとシャワーが故障しているのはいただけない状態ですので、

早々に修繕しなくてはなりません。入居者様、ごめんなさい!管理会社さん、

対応よろしくお願い致します!



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posted by ひろ* at 11:14 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月06日

札幌10棟目の初期トラブルに対応中。

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札幌10棟目の戸建、無事に入居開始。購入から1年が経過したものの家賃が発生する

状況になりました。そして入居直後は初期トラブルが起こるため、その対応中です。



札幌10棟目は札幌市内の戸建。難ありなれど価格が安かったので、とりあえず現金で

押さえておきました。そして工事を安く済ませるために、プロパンガス屋さんをさんざん

探したものの、戸建だとスケールメリットがないから設備供給はどこもNGを出されて

しまいます。仕方がないので、工事金額をその分だけは上乗せすることにしました。

それでも目標の金額よりまだ高い状態でしたが、最終的に管理会社さんが頑張って

くださいまして、時間はだいぶかかったものの最終的に納得の価格を提示いただく

ことができました。その価格でゴーサインを出し、工事が完了したのが8月末。

1年近くかかりましたよ、ここに到達するまでに。多少工事の値段が上がっても、

さっさと賃貸に出しておいた方がよかったかなあ、なんて少し反省。



募集は割とサクサクと進み、9月から募集開始で10月には申込、11月から入居と

いう感じでした。障害を持つお子様とお住まいになるというご家族がお申込をして

くださいました。



入居申込書を見ると・・・60代のお母様、20代のお子様、10代のお孫さん3名の

5名でお住まいとのこと。あれ、お孫さんのご両親はどうした?あとお子様が20歳って

ことは、40代で生まれた子供なのかしら?そして中学生とか高校生のお孫さんが

いるってのは・・・何歳の時の子供が結婚して子供を産んだ計算になるんだ?

そしてお子様と一番年上のお孫さんは職業欄に何も書いてないけど、学校は行ってない?

かなり複雑な事情がありそうな家族構成でした。想像がつかないです。



さて、無事に入居いただきましたが、どうしても初期トラブルは発生するものです。

ましてはこの戸建、かなり長い間誰も住んでいなかったわけですから。表層リフォームを

したところで、気が付かないで放置された問題はいっぱいあるはず。予算もそんなに

かけてないですしね。



まず、水道局から連絡があり、水道メーターが若干回っているのでどこかで漏水している

可能性があるとのことでした。こちらは管理会社さんが調査をするということでして、

その結果待ちです。あったとしてもピンホール漏水とかでしょうね、たぶん。



次に、TVがつかないという連絡が入居者様よりありました。管理会社さんにて

ターミナルを新しくしてみたものの、テレビはつかないまま。結果として、こちらは

アンテナをほじくりだして、なんとかうまくつくようになったそうです。アンテナ自体が

死んでて交換とかではなく、ケーブルが埋まってしまっているがゆえに接触が悪かった、

ということだったと思います(細かいことはうろ覚え)。工事自体は2万程度で完了。

1人工ってとこでしょうかね。



それから、入居者様より手すりがグラグラするという連絡を受けました。階段の手すりと

いうので、部屋の中の手すりと最初は思っていたのですが、後々出てきた見積を見ると

鉄製のがっしりしたやつに関しての作業をしているように見えまして・・・。何かと

思いきや、実はこれ、室内ではなく室外の階段のことでした。玄関出たところに小さな

階段があり、そこにある手すりのことだそうです。言われてみれば、確かにグラグラ

していた気がします。



こちらは補修するつもりでしたが、入居者様から撤去してほしいという依頼があったと

いうことでした。まあ確かに玄関を開けるときちょっと邪魔な感じはしたので、

それはそれで仕方ないかなと思います。



そして管理会社さんからお見積が届くのですが・・・なんでしょうこの「階段横

取付費用」って。玄関横柵撤去費用っていうところで撤去される費用はわかるのですが

また取り付けるってなんだ?



確認したところ、見積にいった業者さんに対して、入居者様が「室内階段の手すりが

ないところが、障害を持つ子供にとって危ないから設置してほしい」と要望があり

業者さんが素直に見積してきたそうです。



言われてみれば、階段の1階よりのところに壁がなく廊下に子供が落ちるかもしれないと

感じる場所はあります。そういう意味では親御さんの心情はわかりますけど・・・。

それは内見の時に言うべきことじゃないかなあ?建物の設備が不具合を起こしていると

いうわけではなく、こうだったらいいなという希望だと思うのです。あと、相談なしに

勝手に業者さんにそれを伝えるのもちょっとどうかなと。まあ先方からしたら、工事の

下請業者さんだろうが管理担当さんだろうが、ひとくくりに「管理会社さん」と思って

いるだろうから、仕方ないのかな?そんなもんかな?そこはまあいいかな。



管理担当さんも、この室内の柵については「家賃も家賃なので、要望しすぎと思います」

とのご意見でした。管理会社さんにてここはガードするつもりだそうです。不具合では

なくて要望なので、ある程度ご負担いただけるなら対応する、みたいな感じで一度返して

みようと思う、とのことでした。それでお願いします!



初期トラブルはどうしたって起こるもの。特に予算をけちったボロ戸建ですから、

工事しきれなかったところで不具合が起こるのは覚悟しなくてはなりません。

ここで問題点がなくなれば、後は安定すると思います。その時が来るまで頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月23日

札幌10棟目、申込を受領!審査OKなら満室に!

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札幌10棟目、お申込をいただくことができたと連絡がありました!

すげー、札幌行って念じたら申込がスパッと入る奇跡。



札幌出張で札幌10棟目の状況確認を行い、入居者層のターゲットに対しての

必要充分なリフォームがなされていることを確認しました。



ただし、設備の中で手元灯はつかなかったので、そこを追加する作業が必要と判断。

そして内覧するのにシーリングライトがどこにもなかったので、こちらで購入して

設置することにしました。



手元灯は電気工事が必要になります。それであれば、きっと0.5〜1人工はそれだけで

消化することでしょう。それなら、ついでにコンセントプレートやスイッチプレートも

交換してしまえばいいのではないか、と。作業ボリュームだけ考えたら、手元灯設置と

コンセントプレート・スイッチプレートの交換で1人工あれば終わることでしょう。



というわけで、管理会社さんに電気屋さんに聞いて貰うことにしました。その結果、

2万+材料費でお願いした作業を請け負っていただけるということに。ありがたいです。

これでもう少し見栄えが良くなるでしょう。コストも最小限で済ませられます。



スイッチプレート、コンセントプレートは正確な数を把握するのが面倒なため、

施主支給はせず業者さんに依頼。手元灯はもし可能であれば材料支給させてほしいと

言ってみました。その方がかえって高くつくとか、作業の責任範囲が不明瞭になるとか、

そんな理由があるなら無理強いはしないと伝え、検討いただきました。結果として、

施主支給しても構わないということで話は決着。照明とあわせて楽天で発注しました。



で、そうこうしていたら管理会社さんから「お申込が入りました」と連絡が!早い!

管理会社さん、写真が掲載されたらアクセス数トップになりました、と言ってましたが

どうやら本当にアクセス数が多かったようです。募集開始してから1ヶ月弱、写真を

掲載してからは2週間くらいでしょうか。駐車場がないので弱気家賃にしてましたが、

もうちょっと強気でも良かったのかなあ。いや、贅沢は言わない。



入居申込をされてきたのは、生活保護の母子家庭の方だそうです。うん、だいたい

イメージ通りのターゲットです。区役所から遠いので生活保護の方はちょっと微妙な

部分もあるかなと危惧してましたが、杞憂でした。



お子様に知的障害があるため、働くことができないので生活保護を受給する、という

お話でした。ちょっと生活保護の意味を勘違いしているような気がしますけど・・・。

背に腹は代えられない、ってとこでしょうか。目をつぶることにします。少子高齢化が

進んでいる社会なので、子供を育てるためということなら、まあ・・・。



保証会社さんの審査がOKなら進めたいということでしたので、義母にも確認。

問題なしということでした。私は勿論問題なし(笑)

ということで、審査がOKであれば満室になります。よっしゃよっしゃ。



これで札幌はテナントのみ!あ、違った。札幌5棟目に鍵穴ボンド事件で退去が

あるんでした。一進一退。でも、札幌10棟目は家賃が札幌5棟目の倍近くの家賃なので

収入面では良化しております。良い傾向だ、と思っておきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする