2020年11月24日

札幌10棟目に無事お申込をいただきました!管理会社さんに感謝。

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11月末で空室になる札幌10棟目、退去前にお申込をいただくことが出来ました。

自社付です。管理会社さんグッジョブ!



全体的に空室が多くて苦戦中ですが、ここにきて札幌8棟目も1部屋お申込が入り

札幌7棟目も満室に返り咲きと少し上向き傾向になってきております。

そして札幌9棟目も家具家電設置効果でオフィスやテレワーク需要などの問い合わせが

多少増えてきているとのこと。狙い通りの問い合わせが増えているのは喜ばしいです。



そんな感じで全体として上向きな兆しが見えている中、退去予告状態の札幌10棟目に

実際の退去になる前にお申込が入りました。素晴らしい!



お申込を入れてくださったのは、今回も生活保護の方でした。駐車場が敷地内にない

戸建で、駅からもそんなに近くないという条件を考えると、戸建を借りたい生活保護を

受けている方がターゲットになるのは自明です。だから今回もその通りの方が入居申込を

入れてくださったのだなという感じです。シングルマザーでお子sマが3人いらっしゃる

ご家庭とのことですので、戸建はぴったりでしょう。



道内の他の市町村からの移住ということなので、実際住んでみてどう思われるかなと

いうところは気になります。札幌6棟目では道外からの引越で内見せず申込をした

シングルマザーの方が、いざ現地に来てみたらいろいろ気になることもあり早期退去と

いう残念な展開もありました。今回、そういうことがないかちょっと心配ですが、

管理会社さんが自社で客付しているので、入居後のアフターフォローもうまいこと

対応してくれるだろうという期待は持てます。



ちなみに、正確に言えば「これから生活保護を受給する」とのことです。他の市町村から

引っ越してくるということは、確かにそうなるでしょうね。生活保護は市町村どころか

区をまたいでの引き継ぎもできません。となると、入居当初は無収入状態ということに

なってしまいます。そうなると保証会社さんを使いたくなりますね。



管理会社さんもそこは意識してくださったようで、保証会社さんの審査が通ることを

条件として話を進めたいという形で連絡をくださいました。それでお願い致します。

助かります。



そして先日、管理会社さんから「保証会社さんの審査OKでした」との連絡を

いただきました。これで安心してご入居いただくことができます。良かったです。



・・・ん?何やらメッセージの続きがあるぞ?



「家賃交渉1000円よろしいでしょうか?」



えー、それは最初に言ってよ〜!保証会社さんの審査通った後で言い出すとか、

タイミング的に受けざるを得ないやつじゃないですか。なんかちょっと「やられた」と

いう気持ちに(苦笑)



前に札幌4棟目を売った時も、買主さんの融資がついたタイミングでいきなり価格交渉を

ぶっこまれて、若干値下げしたことがあります。気持ちが完全に決定する方向に向いてる

タイミングで価格交渉されると、今更話を壊したくないからという気持ちが強いので

受けざるを得なくなるんですよねえ・・・。卑怯なタイミングだな〜(笑)

もしかしたら、入居者様がこのタイミングで言い出したから素直に伝えたよってだけかも

しれないので、それであれば仲介担当さんの責任ではないのでしょうけど。



ま、今の入居者さんの家賃より1000円アップで募集していたので、元の家賃に

戻るだけと言えば戻るだけなんですけどね。せっかく管理担当さんが気を遣って

家賃アップで募集してくださっていたのに、仲介担当さんがその気持ちを知ってか

知らずか、変なタイミングでへらっと家賃交渉してきたように見えたので、管理の

担当さんに「せっかく気を遣って家賃上乗せで募集してくれたのに、仲介担当さんが

台無しにしちゃって残念じゃないですか?」とLINE送ってみました。



別に1000円くらいの交渉なら受けて良いんですけど、どこまで必須なのかな?と。

その1000円を下げないと話が壊れるとか支払がきつくて退去が早まるとかであれば

受けた方がいいし、とりあえず言ってみたレベルなら蹴ってもいいだろうし。

その辺りの雰囲気がわからないので、なんとなくあいまいな返事にしてみた次第。

(業務連絡:ここ見てたら上記考慮の上受けるべきか否かご提案ください)



ま、何にしても入居はほぼ確定と見て良いと思います。良かったです。

関係者の皆様、早々に決めていただき本当にありがとうございました。



退去予告や入居申込を含めると、これで札幌は62室中56部屋の稼働ということになり

なんとか90%台の稼働率に持ってくることができました。札幌が一番足を引っ張って

いたはずなので、これで多少変わってくれればいいなという感じです。そして残りの

お部屋も早いところ決まってくれるこに期待したいです。



ただ、札幌9棟目の管理会社さんから「コロナのせいか問い合わせが減っている」とか

「別の管理物件でキャンセルが相次いでいる」という話も出ております。札幌は今

コロナ第三波ということで騒がれているので、影響を受けて人の動きが鈍る可能性は

あるだろうなと確かに思います。繁忙期前に勘弁してほしいですが、こればかりは

何をどうしても変わるものでもないから、やむを得ないですね。ワクチン開発という

話も出ましたので、収束することに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月20日

その理由で退去予告だったら仕方ない・・・。

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札幌10棟目で退去予告が発生してしまいました。なんてこった、大人数だから

きっと引越しないだろうと勝手に思い込んでいたのに・・・。ショックです。



札幌10棟目はいわゆるボロ戸建と呼ばれるジャンルのものです。格安で購入して

内装だけ最低限のレベルで仕上げて貸しています。その最低限のレベルに持っていくのに

管理会社さんにだいぶ見積でご苦労をおかけしてしまったこと、そしてそのかけた時間の

遺失利益と見積削減額とのバランスがとれていたかがちょっと微妙で、これであれば

私も「もうそのくらいで大丈夫です」と早めに言うべきだったなあ、という反省点がある

物件です。



利回りにして19%近い数字をたたき出しているので、投資としては良いものになったと

思います。戸建なので絶対的な手残り額は少ないものの、キャッシュフローで無担保の

物件を買うという良い流れが出来たという点も良かったと思うポイントです。



そしてこの物件との出会いがまた素晴らしく、過去に別の物件で管理担当だった方が

転職後にこの案件を持ってきて「また一緒に仕事したいので是非買ってください」と

持ってきてくれたのです。そんなこと言われたら買うしかないじゃないですか。

(勿論、数字があっていることは前提で、しょーもないものだったら買えません・笑)



東京では戸建や極小アパートの再生をよくやっているので勝手はわかるのですが、

札幌でこの手の案件をやるのは初めて。業者さんもわからないし、そもそも東京と違い

家賃があまり高く取れませんので、そんなに派手な修繕もできません。その辺の予算感の

違いもあり、生みの苦しみも少し味わいました。それだけに、完成の喜びはひとしお。



生活保護の方が入居されたのですが、建物が古いゆえに使ってみないとわからない

細かな不具合が多数出てしまい、ご迷惑をおかけしたものです。申し訳ないと思います。

リノベ中にテレビの線が切れてるかどうかなんてチェックしなかったしなあ・・・。



そんな生保の入居者様が、このたび退去されることになってしまいました。

理由を確認すると・・・先日の事件がきっかけとのこと。それを言われると、確かに

身の安全を考えたら引っ越した方がいいですよね・・・。引き留めようがありません。



事件とは、同居していない身内の方が玄関のガラスを割った事件のことです。

事件自体は示談で終わったものの、いつまた同じような形で迷惑をかけられるかも

わからないという不安があれば、当然引越を考えるのは自然な流れと思います。



事件の詳細については過去ブログをご参照ください。



入居者様のお気持ちを考えれば、この引越はむしろそうすべきと思いますので、

新生活に幸あらんことを祈りつつ送り出すしかありません。とは言ってみたものの、

札幌物件の空室率がけっこう高いので、このタイミングでの退去はキツイ・・・。

事件を起こした加害者に対する不愉快さだけが残る結果になりました。



ま、嘆いて何かが変わるわけではありません。気持ちを切り替えて募集に入ろう。



管理会社さんも「退去するまでは家賃あげて反響見てみますね」と言ってくださって

いますので、収益性がよりアップするチャンスるかもしれないと捉えることにします。

後ろを向いててもいいことないですから。



札幌に関してはこれ以外にも残念な話があり(明日のブログネタになる予定)、

なかなか稼働率が改善せず焦りを感じます。一つ一つやっつけていくしかないですね。

頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月27日

器物破損で逮捕!

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保有物件である札幌10棟目で警察沙汰が発生!また事件か〜。もう慣れたけど。

無事に示談までたどり着いたので、まあ良かったです。



どうも事件を呼びやすい体質の私。今回もまた起こりましたよ、事件。

部隊は札幌の戸建である札幌10棟目です。



こちらの物件の契約主は「おばちゃん」というくらいのお年頃の女性です。

同居しているのはお孫さんなど数名。ご両親ではなくこちらの女性と一緒にお住まいに

なっているあたりに、きっと複雑な家庭の事情があるのだろうと推察しております。

(管理会社さんも含め、細かい事情は全くうかがっておりません)



札幌10棟目は長年放置された状態の戸建を安く購入し、安めの予算で何とか

リフォームをして、賃貸に出しています。駐車場がない戸建で、駅からもそんなに

近いとは言えないため、生活保護の方(車を持っていないことが前提)であれば

埋まるだろうという予想をして客付を行った結果、こちらの想定通りに生活保護の方が

お申込を入れてくださり、今に至っております。



長い間使われていない古い戸建だったので、入居後も初期不良がそこそこ発生。

入居者様に都度ご迷惑をかけてしまいましたが、直しながら今に至っております。



初期不良もひと段落したので、これでしばらく安心かな〜なんて思っていたのですが

冒頭で書いたように、何やら事件が発生してしまいました。



ある日、義母から「管理会社の担当さんの電話番号わかる?」と連絡がありました。

勿論知ってますので、教えることは可能。管理会社の担当さんに連絡したところ、

でも急になんでだろう?



なんか変なLINE来たんだよね、と嫁ちゃんに話すと「さっき電話があって、

警察から電話が来たんだって」と。いやそれ、こともなげに言う話じゃないような。



管理会社の担当さんに、なんか警察から義母のところに連絡があったらしいですよと

予告した上で、義母に彼の携帯の番号を教えました。少し話しちゃったことを伝えると

「あー、人の楽しみを台無しにしてー」というなかなかファンキーな発言(汗)

それは失礼しました。。。

まあ、このくらいの胆力があれば、安心して任せられるからいいか。



その後は管理会社の担当さんと義母の間でやり取りが行われました。どうやら、

同居されていない入居者様の身内の方が物件の窓ガラスを割ったようです。

なんでそういうことしちゃうかなあ・・・。複雑な家庭事情なのかしら。

家族仲のいい私にはよくわからないですが・・・。



家庭の事情はどうあれ、大家としては持ち物である物件の器物を破損しないで

いただきたいと思う次第です。



ガラスを割った犯人は現行犯逮捕され、拘留されて事情聴取、そして書類送検で

起訴猶予となり釈放ということでした。アルコール依存による精神状態不安定により

犯行に至ってしまったようです。



義母は仙台、私は東京なので、オーナーが直接動くというのも非現実的だったので

管理会社さんが代理で動いてくださり、示談まで済ませてくれました。

先方にガラス代を弁償させて終了、といったところです。



管理会社さんには本件で色々と動いていただきました。調書の作成から先方との示談の

やり取り、リフォームの手配、入居者様のケアなど。ありがとうございました。

戸建なんて管理任せなくても自主管理でやれるわー、という意見も当然あると思いますが

今回は管理をお願いしていて良かったと心底思った次第です。サラリーマンしてたら、

そこまでとても対応しきれません。



そして、入居者様に被害が及ばず何よりです。



いろんなことがありますね、賃貸経営。新築買ってる人には無縁なお話と思いますが、

築古はけっこう色々ありますからねえ。築古を検討されている方、お気をつけて。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月05日

安く終えた修繕だから、その後の不具合が多いのも仕方ない。

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GWなのでネタがないかと思いきや、それなりに何かしら物件では事件が起こってます。

GW序盤に、札幌10棟目の戸建で修繕が必要になる事故が発生しました。



札幌10棟目は格安で購入して格安で業者さんを手配して修繕していただいた物件です。

両方とも、今管理会社さんとして動いてくださっている業者さん、特に管理担当の方が

尽力してくれたからこそ今の状態があると言っても過言ではありません。感謝してます。

売買の情報も真っ先に私に持ってきてくださいましたし、修繕に関してもきつめの予算の

枠になんとか収めようと動いてくださったこともありがたかったです。



リノベの予算枠を抑えることにこだわったのは、収益性の担保を図るためです。



収益性を守る方法は、家賃が安い地域と家賃が高い地域で変わります。

地方の格安ボロ物件に関しては、とにかく修繕を安く収めることが肝要となります。

東京でやってるようなフルリノベをすると、とてもじゃないですが家賃が合いません。

地方は家賃が安いので、いくら本体価格が安くても、ちょっと修繕に過剰なお金が

かかれば、それを家賃で回収しきれないのです。



例えば、利回り10%を目指して以下の物件を購入した年ます。



物件1:東京23区内のややマイナーな地域、3DK50平米、想定家賃10万

物件2:札幌市の地下鉄からやや外れた地域、3DK50平米、想定家賃5万



物件1、物件2ともに500万で購入したとすると、利回り10%を確保するには

物件1は700万のリフォームまでOKとなります。他方、物件2は100万しか

リフォームにお金をかけられません。玉砕しているボロ戸建を業者さんを使って

フルリノベするなら、最低250万は見ておきたいところ(最低ラインですので

これで済まない可能性は高いです)。修繕することも叶いません。



家賃が高い方が修繕にお金を掛けても利回りが出る可能性が高いと言うことに加え

家賃が高い方が同じ利回りでもキャッシュフローが多く出るということも留意すべき

事項であると思います。



仮に、先の物件1も物件2も表面利回り10%を達成できたとしましょう。

借入をしており、その返済比率を50%とし、かつ固定資産税を家賃の半月分として

簡易的にCFを計算しますと・・・



物件1:年間家賃120万−返済60万−固定資産税5万=55万

物件2:年間家賃60万−返済30万−固定資産税2.5万=27.5万



同じ利回りなのに2倍くらいの差がつきました。利回りはあくまで比率なので、

母体になる数字の大きさには依存しません。他方、キャッシュフローはそうではなく

同じ利回りなら購入価格が高い方が高くなると考えて良いと思います。

(固定資産税とか経費のかかり方によってはそうならないケースも勿論あります)



残念ながら、家賃差がどれだけあったとしても、修繕費の相場はさほど変わりません。

札幌は家賃が東京の半分だから、職人さんの単価も材料費も半額だよ!なんてことは

ありえないのです。だから、修繕費が重くのしかかります。



上記のような理由から、地方のボロ戸建は修繕費をいかに安く抑えられるかが

勝負の分かれ目になると思ってます。



だから、ボロ戸建にマッチする手法はDIYだということになるわけです。

自分自身の労働力をいくらとして換算するかは置いておいて、手元から外部に出ていく

お金はDIYをすることで抑えられ、自分の労働力は自分の中でお金となり循環します。

キャッシュアウトしないための手段として、DIYは一考の価値ありと私は思います。



とは言いましたが、私の手掛けた札幌10棟目ではそれも難しいわけで・・・。

まず遠隔なのでそれをやることが物理的に厳しく、そして私は絶望的に不器用なのです。

二重に辛いので、DIYなんてことは考えたら負けだと考え、常に業者さんに丸投げを

ポリシーとしております。



とんでもなく長い前置きになりましたが、こういった事情をどこまで理解いただいて

動いてくださったかはわかりませんが、札幌10棟目の管理会社さんには重くなりがちな

修繕費をかなり割安にまとめてくださり、感謝している次第です。

(その分時間がかかったのはご愛敬ということで)



ただ、安く仕上げた分、入居された後に工事時に検知しきれなかった不具合が出るのは

致し方ないところ。実際、こちらの物件も外構の不都合やテレビアンテナの不具合など

ぽろぽろとご入居された後に問題が出てきておりました。入居者様には大変ご迷惑を

おかけしてしまっており、申し訳なく思っています。その分、迅速に対応できるように

管理会社さんに動いていただいておりますので、初動の良さに関してはご納得は

いただけているはずと思っています。



そんな札幌10棟目から、また修繕の連絡が届きました。ある程度覚悟はしてるけど

ちょっと多いなあと思っていたのですが・・・今回は管理会社さんもいつもと少し

トーンが違います。



「体格のいい入居者様が勢いよく便座に座ったら、便座が壊れました」



なにそれ!細かいことはLINEのメッセージにあるのですが、今調子が悪くて

見られないので、うろ覚えの内容です。ボルトの部分なのか、便座の座るところなのか

詳細は失念しましたが、とにかく体格のいい入居者さんが壊してしまった、という

ところだけははっきりと覚えております。



これはあれでしょ、突発的な事故でしょ。だって勢いよく座ったって言ってるし。

そうなれば、保険金で修理ができる!やや願望も入っているのかもしれませんが、

修理代が保険金で出るなら、ある意味タダで不良個所が是正されることになります。

それはとても素晴らしいことです。



管理会社さんに確認を取ると、やはり入居者様の火災保険で何とかできるのでは

ないかという見解でした。それは何よりです。じゃあ是非その方向で。



管理会社さんもこういった話が分かる人なので、お願いしているこちらとしても

大変ありがたいです。遠隔地なので、頼れるパートナーの存在は必須ですから。



今回の故障、こちらの持ち出しなしでうまく対応が進めばいいなと思います。



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posted by ひろ* at 12:17 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月11日

いきなり!滞納・・・そして積み重なった工事費もばかにならず。

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札幌10棟目の入居者様、早速家賃滞納が発生してしまったようです。

先行き不安な展開だけど大丈夫かしらねー?



先日より初期トラブルが多発していると報じたばかりの札幌10棟目の戸建ですが、

(初期トラブルの話はこちらの記事こちらの記事をご参照ください)

今度は入居者様が何やらやらかしてしまったようです。



管理会社さんから一報がありまして、今月の家賃送金に回収が間に合わず、来月まとめて

2ヶ月分送金にさせてほしい、ということでした。



管理会社さんによると、入居者様より連絡があり、今月の家賃が今月末にならないと

払えないという相談があったそうです。しょっぱなからそんなことになると思って

いなかったのでしょう。保証会社さんに加入しているけど、代位弁済の手続き等は

まだ取っておらず、どちらにしても今回の送金に間に合わないというお話でした。



入居者様によると、今月は引越代や前の家での原状回復費用などがかかってしまい

想定以上に手元のお金がなくなってしまった、ということのようです。



対応として、今月末に2ヶ月分の家賃を支払って貰って、それを来月の送金で

処理する、という形でいいかと確認をいただきましたので、それでよいですと

お伝えしました。



来月以降は、初日までに入金がなければサッサと代位弁済の申し出を保証会社さんに

してしまう形にする、ということでした。その点も含めて承知した次第です。



ま、入居者様も連絡無しで滞納してるわけではないようですし(とは言っても、

先月末に支払う家賃の相談を今頃してくるのは遅いですけどね・苦笑)、今回は

穏便に済ませていいかなと思った次第です。



でも来月以降は事前に連絡がなかったら代位弁済ですからね!ちゃんと支払期日までに

連絡してきて相談があり、支払日が確定できるようなら、代位弁済をいきなり活用して

入居者様が二度と保証会社さんを使えなくなるような行為は容赦します(笑)



管理会社さんとはその話以外にも工事の見積の話なんかもしています。



現在発生している工事は以下の通りです。〇は確定、△は場合によって行う工事。



〇玄関外の柵の撤去

〇2Fテレビアンテナの断線からの復旧工事

〇シャワーの水圧が低い問題の工事

△階段への柵追加工事



もう何年も住んでいなかった戸建を表層リフォームのみで復活させているという

生い立ちもあるため、いざ人が住んでみると表層リフォーム時に気が付かなかった

問題というのも出てきてしまうのは仕方ないでしょう。



と言ってみたものの、ちょっとボリュームがでかいですね、これだけの工事が

増えるとなると。管理会社さんとも「見積がそれぞれ出てきてますが、足し算すると

けっこうな金額になってしまってます」というお話。特にシャワーは床を剥いて

工事しなくてはならないようで、お金がかかりそうです。止水栓の交換が必須で、

それでも直らない場合は外の給水管本体まで交換になるとのこと。そうなると、

道路の封鎖とか誘導員の配置とか、更にお金がかかる事態になります。



まあ、かかってしまうものは仕方がないです。初期工事かなり安く抑えていただいたし

ある程度は腹をくくっておくしかないでしょうね。



管理会社さんでも、何か良い方法がないかを考えてみるとのことでした。

何か妙案があれば是非お願いします。私は止水栓だけで直るよう祈っておきます。

(祈ることと管理会社さんにお歳暮送ることくらいしかできない・・・)



今回の家賃滞納も、ある意味初期トラブルの一つと捉えれば良いでしょう。

入居者様としても引越でお金が思ったよりかかったということだと思いますし。

というか、そう信じておかないと、先行きが不安になりますので(苦笑)

初期トラブルが根絶されれば、あとは正常化されると信じたいと思います。



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