2021年02月24日

設備貸与できるという話だけのはずが、なんだかややこしいことに。

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札幌10棟目のプロパンガスの業者さんから貸与契約できますという連絡があった、と

管理会社さんより連絡がありました。が、話についていけず、詳細確認を・・・。



札幌10棟目は入居も開始されて、今度こそ安定運用に入ったかな?と思いたいお年頃。

安定の母子家庭生活保護の方が入っております。築年数は古いかもしれませんけど、

戸建なので子育てはしやすいのではないでしょうか。建物関係の不具合があったら

ちゃんと直しますので、どうぞ末永くお住まいいただければと思います。



さて、これでしばらくの間この物件はやることはないはず。初期不良の話も今のところ

出ていないので、大丈夫だったのでしょう。今年はとても寒いので、寒波の影響で

水道管が凍結していたらどうしよう、など管理会社の担当さんは気をもんでいましたが

結果として何もなかったということで、良かったです。



あとは前面戸建の売却の話がまだ連絡が来ておらず進んでいないようなので、

そろそろ担当の方にお電話してみないとなあ、とか思っていた矢先のことでした。



管理会社さんから謎の連絡が届いたのです。



「ガス屋さんから連絡ありまして、戸建を貸与契約結べるようにできたとのことです」



ん・・・?

ガス会社さんからは、確か設備供給は難しいって前に断りを入れられていたのは

覚えています。それを今になって貸与契約ができるということはどういうことだ?

設備が今までついてなかった?いやいやそんなはずはないぞ、住んで貰ってたし。

じゃあ別の業者さんで設備つけてた?それとも自前でつけたものを貸与扱いにする?

いやいや、自前で買った覚えはない・・・。よくわからなくなってきちゃいました。



私「今までの供給ってこのガス会社さん以外でしたっけ?」

担「いえ、当初できないって話だったのに、今日貸与にしますって連絡来ました」

私「今までは都市ガスで供給していたということですか?」

担「いえ、戸建は貸与できませんって話だったはずです」



話がかみ合ってないなあ。前提がずれてる気がする・・・。

設備を今までは誰が貸与していたのか、もしくは自前で買ったのか。貸与の場合

誰が貸与してくれていたのかが前提として理解できていないのですが、たぶん

担当さんの中ではそれはクリアになっていて、その先の話をしているんだろうなあ。



一度土俵に乗ってみるか。そしたらわかることもあるかも。



私「貸与契約を結ぶと何が貸与されますか?」

担「台所の給湯器とUT給湯器とストーブだと思いますが、まだ契約書見れてません」

私「前にお住まいだった時もストーブなどはあったと思いますが、今回新規で貸与と

  いうことは、前の入居者様はストーブ使ってなかったってことですか?」

担「いえ、使っているはずです・・・確認してみます」



話がかみ合ってきたので良かったです。



こちらの疑問は、以前の入居者様がお住まいになっていた時の設備は誰が貸与して

くれていたのかがよくわからないということである、ということを理解した担当さん、

契約をもう一度確認しますと持ち帰りました。



そしてその後、この件について明確な回答がありました。



これまでも設備はガス会社さんから供給されていましたが、一部のものに留まっていた、

と言うことみたいです。ストーブや洗面所の給湯器は残置物をそのまま使っていました。

そして今回、その残置で使っていた分についても新品に交換の上で貸与契約にすることが

できます、というのがガス会社さんの連絡だったようです。なるほど、納得しました!

それであれば進めていただいて良いです、と回答をしました。



この件に限った話ではなく、コミュニケーションと言うのは常に難しいものだなと

思っております。自分の前提が相手の前提になっているか、伝えたいことを伝えるための

言葉が正しく使えているか、などなど。最近はLINEの普及などにより、昔以上に

文字ベースのやりとりが増えています。私も書き方ひとつで誤解を与えてしまったことが

何度もあります。より一層気をつけてコミュニケーションをとるようにしたいと

思います。



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posted by ひろ* at 09:42 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年02月11日

前面の物件、売って貰えるかも!?

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札幌10棟目に関して、もしかしたら狙っていた前面の戸建が購入できる可能性が

出てきました。購入できると、土地としての価値がぐーんと跳ね上がります。



札幌10棟目は昨年退去予告を貰ってしまったのですが、管理会社さんのご尽力もあり

割とサクッと次の入居者様が見つかりました。ハッピーなことでありがたいです。

ただ、この入居者様が入居のタイミングがすぐではなく、契約だけはしていたのですが

入居派はついこの間でした。



外壁塗装をしているわけでもなく、駐車場があるわけでもなく。微妙な戸建なのですが

生活保護の母子家庭(?)の方が前回はご入居されており、今回も同様な生活保護の

母子家庭の方です。駐車場がなくて駅からちょっと遠くても、生活保護の方を狙えば

入居付は問題なさそうということがつかめてきたところでした。



この物件に関しては、先々考えている野望もあります。ここは1筆の土地を4つに分けて

真ん中に私道を通して共有持ち分としているパターンで、私の持っている区画は一番奥に

なります。そして手前は空き家(近隣のおばちゃん情報なので間違いないです)。

この空き家を買えると、土地の価値がぐぐーっと上がります。今の状態のままだと、

駐車場もない小さな戸建用地となって価値が低いのですが、前とあわせて2区画になると

宅地としての価値がかなり向上します。実際に売るかは別にして、この付加価値向上は

是非狙いたいと思っておりました。



管理会社さんもそれを狙ってくれていて、前面戸建に買い取りますとポスティングしたり

してくれていたのですが、なかなか努力も実らず連絡は取れずじまいでした。近所の

おばちゃんの話だと、暮らしていた方が亡くなって、その後空き家になっている、

娘さんがたまにメンテしに来ている、という話だったんです。売り渋る要素は特に

ないように思ったので、いずれコンタクトが取れれば買えるはずと思っていました。



事態が急に動き出したのはつい最近のことです。



ある日のことです。義母から「不動産屋さんから前の戸建のことで電話が来た」と。

え、マジで!?これはいよいよチャンス到来か!?ワクワクしてきたぞ(不動産中毒)



義母に具体的な話を聞いたところ「うちの戸建も売って貰おうと思ったらしい」

「うちで買うのはありかと聞いたら、考えていなかったようで売主さんに聞くって」

「不動産屋さんとしては、2つあわせるとちょうどよい広さになるからって」

ん?うちの戸建を買い取ろうとしている?ということは不動産屋さんが前面を

買い取ったってことか?でも義母がいうには売主さんがどうのこうのって言うし。

あれれ?なんかよくわからなくなってきたぞ?



義母もあまり詳しいことはわかってないので、直接話してみたら?と勧めてきます。

その方が早そうですね。そうします。ということで、不動産屋さんの連絡先を聞いて

私が直接担当者に電話してみました。



担当者さんと話をしたところ、うちの物件を空き家だと思って、前面と一緒に売ったら

高く売れるだろうということで、謄本をあげて電話してきた模様です。確かに、

媒介契約を取るために現地に行った段階では、うちの物件は空き家でした。

あの時空いてなかったら、声がかかることもなかったってことか。ある意味ラッキー。

自分で言うのもなんですが、相変わらずこういうところは持ってるなあと思います。



不動産屋さんが買い取ったわけではなく、ただの仲介だそうです。そしてそもそも

お住まいになっていた人が亡くなった後、別な方がそこを使う予定があって買ったけど

結局使わなくなったから売るということだったそうです。



不動産屋さんの思惑としては、表の家とうちの家を同時に媒介契約をして貰い、

2筆いっぺんに売ることで売却価格が上がり、仲介手数料も上がるということで

声をかけてきたんだなと理解しました。そして、売主さんが主導しているわけではなく

不動産屋さんが絵を描いているんだろうという構図も予想できました。



一通りわかったので、次はうちの話ですね。実は裏はもう賃貸が決まっているという

ことをお話をして、同時にこのタイミングでの土地売りは難しいことをお伝えしました。

そして、もしそういうことであれば、一度うちが前面戸建を買い取り、裏手の賃貸が

抜けた段階でまとめて売るというのはどうか、その時の仲介も勿論貴社にお願いするので

と提案しました。



まとめて売る時の仲介も依頼するので、というのは重要ポイントです。これを確約すると

不動産屋さんは今回分の手数料に加え、将来的に2筆まとめて高めに売る時の手数料も

得られることになります。今回2筆分の手数料を得るより、更に多くの手数料を

得られる目処が立つので、美味しい話になるはずです。相手の利益もちゃんと考えて

提案できたのではないかと。



不動産屋さんもこの話には乗ってくれそうです。ちょうど今、価格査定をしているので

査定が終わったらすぐに資料を送るということでした。



賃貸管理もそこそこやっている会社さんだということでしたが、賃貸管理については

裏の戸建をやっている会社さんにお任せするつもりであることは先に宣言しました。

裏の戸建を売ってくれたのは管理会社さんですが、次の売却ではそこを使わないと

宣言してしまったので、せめて管理はそちらにお願いしないと、ということです。



あまり売主さんが価格にこだわらなさそうだったので「裏の賃貸は14%〜15%で

回しています」「裏は価値が低くなるので同じとは言いませんが、リフォームも含めて

考えて、賃貸である程度まわる価格を希望しますね」とお伝えしました。

実際は、相場価格でも買うべきだろうとは思います。裏と表を相場価格で買っても、

2筆あわせたら相場が上がるはずなので、損はしない構図になります。



ご提案いただく価格が現実から外れていなければ、現金購入の方向で話を進めます。

さてさて、メリットのある価格でご提案いただけるか・・・。続報が楽しみです。

(楽しみって時点でやっぱり不動産ジャンキーだなと自分でもつくづく思います)



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posted by ひろ* at 06:52 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月24日

札幌10棟目に無事お申込をいただきました!管理会社さんに感謝。

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11月末で空室になる札幌10棟目、退去前にお申込をいただくことが出来ました。

自社付です。管理会社さんグッジョブ!



全体的に空室が多くて苦戦中ですが、ここにきて札幌8棟目も1部屋お申込が入り

札幌7棟目も満室に返り咲きと少し上向き傾向になってきております。

そして札幌9棟目も家具家電設置効果でオフィスやテレワーク需要などの問い合わせが

多少増えてきているとのこと。狙い通りの問い合わせが増えているのは喜ばしいです。



そんな感じで全体として上向きな兆しが見えている中、退去予告状態の札幌10棟目に

実際の退去になる前にお申込が入りました。素晴らしい!



お申込を入れてくださったのは、今回も生活保護の方でした。駐車場が敷地内にない

戸建で、駅からもそんなに近くないという条件を考えると、戸建を借りたい生活保護を

受けている方がターゲットになるのは自明です。だから今回もその通りの方が入居申込を

入れてくださったのだなという感じです。シングルマザーでお子sマが3人いらっしゃる

ご家庭とのことですので、戸建はぴったりでしょう。



道内の他の市町村からの移住ということなので、実際住んでみてどう思われるかなと

いうところは気になります。札幌6棟目では道外からの引越で内見せず申込をした

シングルマザーの方が、いざ現地に来てみたらいろいろ気になることもあり早期退去と

いう残念な展開もありました。今回、そういうことがないかちょっと心配ですが、

管理会社さんが自社で客付しているので、入居後のアフターフォローもうまいこと

対応してくれるだろうという期待は持てます。



ちなみに、正確に言えば「これから生活保護を受給する」とのことです。他の市町村から

引っ越してくるということは、確かにそうなるでしょうね。生活保護は市町村どころか

区をまたいでの引き継ぎもできません。となると、入居当初は無収入状態ということに

なってしまいます。そうなると保証会社さんを使いたくなりますね。



管理会社さんもそこは意識してくださったようで、保証会社さんの審査が通ることを

条件として話を進めたいという形で連絡をくださいました。それでお願い致します。

助かります。



そして先日、管理会社さんから「保証会社さんの審査OKでした」との連絡を

いただきました。これで安心してご入居いただくことができます。良かったです。



・・・ん?何やらメッセージの続きがあるぞ?



「家賃交渉1000円よろしいでしょうか?」



えー、それは最初に言ってよ〜!保証会社さんの審査通った後で言い出すとか、

タイミング的に受けざるを得ないやつじゃないですか。なんかちょっと「やられた」と

いう気持ちに(苦笑)



前に札幌4棟目を売った時も、買主さんの融資がついたタイミングでいきなり価格交渉を

ぶっこまれて、若干値下げしたことがあります。気持ちが完全に決定する方向に向いてる

タイミングで価格交渉されると、今更話を壊したくないからという気持ちが強いので

受けざるを得なくなるんですよねえ・・・。卑怯なタイミングだな〜(笑)

もしかしたら、入居者様がこのタイミングで言い出したから素直に伝えたよってだけかも

しれないので、それであれば仲介担当さんの責任ではないのでしょうけど。



ま、今の入居者さんの家賃より1000円アップで募集していたので、元の家賃に

戻るだけと言えば戻るだけなんですけどね。せっかく管理担当さんが気を遣って

家賃アップで募集してくださっていたのに、仲介担当さんがその気持ちを知ってか

知らずか、変なタイミングでへらっと家賃交渉してきたように見えたので、管理の

担当さんに「せっかく気を遣って家賃上乗せで募集してくれたのに、仲介担当さんが

台無しにしちゃって残念じゃないですか?」とLINE送ってみました。



別に1000円くらいの交渉なら受けて良いんですけど、どこまで必須なのかな?と。

その1000円を下げないと話が壊れるとか支払がきつくて退去が早まるとかであれば

受けた方がいいし、とりあえず言ってみたレベルなら蹴ってもいいだろうし。

その辺りの雰囲気がわからないので、なんとなくあいまいな返事にしてみた次第。

(業務連絡:ここ見てたら上記考慮の上受けるべきか否かご提案ください)



ま、何にしても入居はほぼ確定と見て良いと思います。良かったです。

関係者の皆様、早々に決めていただき本当にありがとうございました。



退去予告や入居申込を含めると、これで札幌は62室中56部屋の稼働ということになり

なんとか90%台の稼働率に持ってくることができました。札幌が一番足を引っ張って

いたはずなので、これで多少変わってくれればいいなという感じです。そして残りの

お部屋も早いところ決まってくれるこに期待したいです。



ただ、札幌9棟目の管理会社さんから「コロナのせいか問い合わせが減っている」とか

「別の管理物件でキャンセルが相次いでいる」という話も出ております。札幌は今

コロナ第三波ということで騒がれているので、影響を受けて人の動きが鈍る可能性は

あるだろうなと確かに思います。繁忙期前に勘弁してほしいですが、こればかりは

何をどうしても変わるものでもないから、やむを得ないですね。ワクチン開発という

話も出ましたので、収束することに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月20日

その理由で退去予告だったら仕方ない・・・。

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札幌10棟目で退去予告が発生してしまいました。なんてこった、大人数だから

きっと引越しないだろうと勝手に思い込んでいたのに・・・。ショックです。



札幌10棟目はいわゆるボロ戸建と呼ばれるジャンルのものです。格安で購入して

内装だけ最低限のレベルで仕上げて貸しています。その最低限のレベルに持っていくのに

管理会社さんにだいぶ見積でご苦労をおかけしてしまったこと、そしてそのかけた時間の

遺失利益と見積削減額とのバランスがとれていたかがちょっと微妙で、これであれば

私も「もうそのくらいで大丈夫です」と早めに言うべきだったなあ、という反省点がある

物件です。



利回りにして19%近い数字をたたき出しているので、投資としては良いものになったと

思います。戸建なので絶対的な手残り額は少ないものの、キャッシュフローで無担保の

物件を買うという良い流れが出来たという点も良かったと思うポイントです。



そしてこの物件との出会いがまた素晴らしく、過去に別の物件で管理担当だった方が

転職後にこの案件を持ってきて「また一緒に仕事したいので是非買ってください」と

持ってきてくれたのです。そんなこと言われたら買うしかないじゃないですか。

(勿論、数字があっていることは前提で、しょーもないものだったら買えません・笑)



東京では戸建や極小アパートの再生をよくやっているので勝手はわかるのですが、

札幌でこの手の案件をやるのは初めて。業者さんもわからないし、そもそも東京と違い

家賃があまり高く取れませんので、そんなに派手な修繕もできません。その辺の予算感の

違いもあり、生みの苦しみも少し味わいました。それだけに、完成の喜びはひとしお。



生活保護の方が入居されたのですが、建物が古いゆえに使ってみないとわからない

細かな不具合が多数出てしまい、ご迷惑をおかけしたものです。申し訳ないと思います。

リノベ中にテレビの線が切れてるかどうかなんてチェックしなかったしなあ・・・。



そんな生保の入居者様が、このたび退去されることになってしまいました。

理由を確認すると・・・先日の事件がきっかけとのこと。それを言われると、確かに

身の安全を考えたら引っ越した方がいいですよね・・・。引き留めようがありません。



事件とは、同居していない身内の方が玄関のガラスを割った事件のことです。

事件自体は示談で終わったものの、いつまた同じような形で迷惑をかけられるかも

わからないという不安があれば、当然引越を考えるのは自然な流れと思います。



事件の詳細については過去ブログをご参照ください。



入居者様のお気持ちを考えれば、この引越はむしろそうすべきと思いますので、

新生活に幸あらんことを祈りつつ送り出すしかありません。とは言ってみたものの、

札幌物件の空室率がけっこう高いので、このタイミングでの退去はキツイ・・・。

事件を起こした加害者に対する不愉快さだけが残る結果になりました。



ま、嘆いて何かが変わるわけではありません。気持ちを切り替えて募集に入ろう。



管理会社さんも「退去するまでは家賃あげて反響見てみますね」と言ってくださって

いますので、収益性がよりアップするチャンスるかもしれないと捉えることにします。

後ろを向いててもいいことないですから。



札幌に関してはこれ以外にも残念な話があり(明日のブログネタになる予定)、

なかなか稼働率が改善せず焦りを感じます。一つ一つやっつけていくしかないですね。

頑張ります。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月27日

器物破損で逮捕!

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保有物件である札幌10棟目で警察沙汰が発生!また事件か〜。もう慣れたけど。

無事に示談までたどり着いたので、まあ良かったです。



どうも事件を呼びやすい体質の私。今回もまた起こりましたよ、事件。

部隊は札幌の戸建である札幌10棟目です。



こちらの物件の契約主は「おばちゃん」というくらいのお年頃の女性です。

同居しているのはお孫さんなど数名。ご両親ではなくこちらの女性と一緒にお住まいに

なっているあたりに、きっと複雑な家庭の事情があるのだろうと推察しております。

(管理会社さんも含め、細かい事情は全くうかがっておりません)



札幌10棟目は長年放置された状態の戸建を安く購入し、安めの予算で何とか

リフォームをして、賃貸に出しています。駐車場がない戸建で、駅からもそんなに

近いとは言えないため、生活保護の方(車を持っていないことが前提)であれば

埋まるだろうという予想をして客付を行った結果、こちらの想定通りに生活保護の方が

お申込を入れてくださり、今に至っております。



長い間使われていない古い戸建だったので、入居後も初期不良がそこそこ発生。

入居者様に都度ご迷惑をかけてしまいましたが、直しながら今に至っております。



初期不良もひと段落したので、これでしばらく安心かな〜なんて思っていたのですが

冒頭で書いたように、何やら事件が発生してしまいました。



ある日、義母から「管理会社の担当さんの電話番号わかる?」と連絡がありました。

勿論知ってますので、教えることは可能。管理会社の担当さんに連絡したところ、

でも急になんでだろう?



なんか変なLINE来たんだよね、と嫁ちゃんに話すと「さっき電話があって、

警察から電話が来たんだって」と。いやそれ、こともなげに言う話じゃないような。



管理会社の担当さんに、なんか警察から義母のところに連絡があったらしいですよと

予告した上で、義母に彼の携帯の番号を教えました。少し話しちゃったことを伝えると

「あー、人の楽しみを台無しにしてー」というなかなかファンキーな発言(汗)

それは失礼しました。。。

まあ、このくらいの胆力があれば、安心して任せられるからいいか。



その後は管理会社の担当さんと義母の間でやり取りが行われました。どうやら、

同居されていない入居者様の身内の方が物件の窓ガラスを割ったようです。

なんでそういうことしちゃうかなあ・・・。複雑な家庭事情なのかしら。

家族仲のいい私にはよくわからないですが・・・。



家庭の事情はどうあれ、大家としては持ち物である物件の器物を破損しないで

いただきたいと思う次第です。



ガラスを割った犯人は現行犯逮捕され、拘留されて事情聴取、そして書類送検で

起訴猶予となり釈放ということでした。アルコール依存による精神状態不安定により

犯行に至ってしまったようです。



義母は仙台、私は東京なので、オーナーが直接動くというのも非現実的だったので

管理会社さんが代理で動いてくださり、示談まで済ませてくれました。

先方にガラス代を弁償させて終了、といったところです。



管理会社さんには本件で色々と動いていただきました。調書の作成から先方との示談の

やり取り、リフォームの手配、入居者様のケアなど。ありがとうございました。

戸建なんて管理任せなくても自主管理でやれるわー、という意見も当然あると思いますが

今回は管理をお願いしていて良かったと心底思った次第です。サラリーマンしてたら、

そこまでとても対応しきれません。



そして、入居者様に被害が及ばず何よりです。



いろんなことがありますね、賃貸経営。新築買ってる人には無縁なお話と思いますが、

築古はけっこう色々ありますからねえ。築古を検討されている方、お気をつけて。



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