2019年12月11日

いきなり!滞納・・・そして積み重なった工事費もばかにならず。

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札幌10棟目の入居者様、早速家賃滞納が発生してしまったようです。

先行き不安な展開だけど大丈夫かしらねー?



先日より初期トラブルが多発していると報じたばかりの札幌10棟目の戸建ですが、

(初期トラブルの話はこちらの記事こちらの記事をご参照ください)

今度は入居者様が何やらやらかしてしまったようです。



管理会社さんから一報がありまして、今月の家賃送金に回収が間に合わず、来月まとめて

2ヶ月分送金にさせてほしい、ということでした。



管理会社さんによると、入居者様より連絡があり、今月の家賃が今月末にならないと

払えないという相談があったそうです。しょっぱなからそんなことになると思って

いなかったのでしょう。保証会社さんに加入しているけど、代位弁済の手続き等は

まだ取っておらず、どちらにしても今回の送金に間に合わないというお話でした。



入居者様によると、今月は引越代や前の家での原状回復費用などがかかってしまい

想定以上に手元のお金がなくなってしまった、ということのようです。



対応として、今月末に2ヶ月分の家賃を支払って貰って、それを来月の送金で

処理する、という形でいいかと確認をいただきましたので、それでよいですと

お伝えしました。



来月以降は、初日までに入金がなければサッサと代位弁済の申し出を保証会社さんに

してしまう形にする、ということでした。その点も含めて承知した次第です。



ま、入居者様も連絡無しで滞納してるわけではないようですし(とは言っても、

先月末に支払う家賃の相談を今頃してくるのは遅いですけどね・苦笑)、今回は

穏便に済ませていいかなと思った次第です。



でも来月以降は事前に連絡がなかったら代位弁済ですからね!ちゃんと支払期日までに

連絡してきて相談があり、支払日が確定できるようなら、代位弁済をいきなり活用して

入居者様が二度と保証会社さんを使えなくなるような行為は容赦します(笑)



管理会社さんとはその話以外にも工事の見積の話なんかもしています。



現在発生している工事は以下の通りです。〇は確定、△は場合によって行う工事。



〇玄関外の柵の撤去

〇2Fテレビアンテナの断線からの復旧工事

〇シャワーの水圧が低い問題の工事

△階段への柵追加工事



もう何年も住んでいなかった戸建を表層リフォームのみで復活させているという

生い立ちもあるため、いざ人が住んでみると表層リフォーム時に気が付かなかった

問題というのも出てきてしまうのは仕方ないでしょう。



と言ってみたものの、ちょっとボリュームがでかいですね、これだけの工事が

増えるとなると。管理会社さんとも「見積がそれぞれ出てきてますが、足し算すると

けっこうな金額になってしまってます」というお話。特にシャワーは床を剥いて

工事しなくてはならないようで、お金がかかりそうです。止水栓の交換が必須で、

それでも直らない場合は外の給水管本体まで交換になるとのこと。そうなると、

道路の封鎖とか誘導員の配置とか、更にお金がかかる事態になります。



まあ、かかってしまうものは仕方がないです。初期工事かなり安く抑えていただいたし

ある程度は腹をくくっておくしかないでしょうね。



管理会社さんでも、何か良い方法がないかを考えてみるとのことでした。

何か妙案があれば是非お願いします。私は止水栓だけで直るよう祈っておきます。

(祈ることと管理会社さんにお歳暮送ることくらいしかできない・・・)



今回の家賃滞納も、ある意味初期トラブルの一つと捉えれば良いでしょう。

入居者様としても引越でお金が思ったよりかかったということだと思いますし。

というか、そう信じておかないと、先行きが不安になりますので(苦笑)

初期トラブルが根絶されれば、あとは正常化されると信じたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(1) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月07日

初期トラブルは終わらない・・・トラブルのおかわり。

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昨日話題にした札幌10棟目の戸建、管理会社さんに状況確認したところ、多少の進展と

さらなる問題が出てきました。いやー、話題に事欠かないねー(汗)



昨日のブログを書いた後、管理会社さんに進展あったか確認をさせていただきました。



まず、階段の手すりの件。入居者様に一部負担いただくとか、4年以内の退去時には

違約金をいただくとか、そんな感じでご提案をしてはどうかとこちらで話をしてましたが

そのいずれかで提案したようです。先方は「ちょっと考えます」ということでしたので、

このままいくと対応無しになるんじゃないかと勝手に思ってます。



次に漏水の件。こちらはなんと、水道局の勘違いというなんじゃそりゃなオチでした。

連絡聞いてたんだろうけど、忘れちゃってたのかな・・・。最近物忘れが激しくて、

老化を感じます^^;



ここまではまあ良いのです。問題はその次の報告です。管理会社さんから「違う問題が

報告されている」という残念な第一声。あまり聞きたくないけど、その違う問題とやらを

聞かせていただきましょうか・・・。



送られてきたのは動画。なんかシャワーからちょろちょろと水が出ています。

まさか、蛇口を閉じていても常時これだけ水が出てきている?いやいや、仮に

そうだとしたら、そもそも入居前に問題になるだろうし・・・。



「シャワー全開時・・・」



げ、マジですか!?そりゃ怒られるって、うん。ていうか入居した初日で文句言うよ、

私だったら。一日の疲れをいやすシャワーを浴びようと蛇口をひねってみたら、

全然出てこないときたもんだ。いやほんとないですって、これは。

入居者様、ごめんなさい!



でも、もしかしたらお風呂にお湯を貯めて、風呂桶使ってお湯をかけて身体を洗って

いたのかもしれません。うちの実家はそういえばそんな感じでやってました。

一人暮らしするようになって、シャワーばっかり使う生活になっちゃったので

すっかり忘れてましたけど。



何にしても、これは早く直さないとダメな事案です。間違いなく。

管理会社さんも「とにかくシャワーはまずいです」と、同様の認識。



ただ、これは何が悪くてこうなっているのか私には全然わかりません。

お風呂は新品のユニットバスに入れ替えていますから、特にそこに対する不具合は

ないと思うんですよねえ。そうなると水道管本体側の問題でしょうか。まあ基本的には

古い物件なので、何が起こってもおかしくはないと思います。



管理会社さんは、ひとまず水圧調査してから原因を探るとのこと。

よろしくお願いします!



「あと・・・」



・・・まだありますか!?(汗)



「アンテナ線が途中で切れてたみたいで、こちらも見積待ちです」



え、アンテナ線ってこの間直さなかったっけ!?あの工事は意味なしでしたか!?



「下のアンテナ線は対応できたのですが、上のアンテナ線が切れています」



えっと、2階がNGで1階はOKってことか・・・。どっちみち、2階と1階の

アンテナ線も繋がっているだろうから、テレビが見られない状態ってことには

代わりがないってことでしょうか。



何にしても、テレビとシャワーが故障しているのはいただけない状態ですので、

早々に修繕しなくてはなりません。入居者様、ごめんなさい!管理会社さん、

対応よろしくお願い致します!



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posted by ひろ* at 11:14 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月06日

札幌10棟目の初期トラブルに対応中。

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札幌10棟目の戸建、無事に入居開始。購入から1年が経過したものの家賃が発生する

状況になりました。そして入居直後は初期トラブルが起こるため、その対応中です。



札幌10棟目は札幌市内の戸建。難ありなれど価格が安かったので、とりあえず現金で

押さえておきました。そして工事を安く済ませるために、プロパンガス屋さんをさんざん

探したものの、戸建だとスケールメリットがないから設備供給はどこもNGを出されて

しまいます。仕方がないので、工事金額をその分だけは上乗せすることにしました。

それでも目標の金額よりまだ高い状態でしたが、最終的に管理会社さんが頑張って

くださいまして、時間はだいぶかかったものの最終的に納得の価格を提示いただく

ことができました。その価格でゴーサインを出し、工事が完了したのが8月末。

1年近くかかりましたよ、ここに到達するまでに。多少工事の値段が上がっても、

さっさと賃貸に出しておいた方がよかったかなあ、なんて少し反省。



募集は割とサクサクと進み、9月から募集開始で10月には申込、11月から入居と

いう感じでした。障害を持つお子様とお住まいになるというご家族がお申込をして

くださいました。



入居申込書を見ると・・・60代のお母様、20代のお子様、10代のお孫さん3名の

5名でお住まいとのこと。あれ、お孫さんのご両親はどうした?あとお子様が20歳って

ことは、40代で生まれた子供なのかしら?そして中学生とか高校生のお孫さんが

いるってのは・・・何歳の時の子供が結婚して子供を産んだ計算になるんだ?

そしてお子様と一番年上のお孫さんは職業欄に何も書いてないけど、学校は行ってない?

かなり複雑な事情がありそうな家族構成でした。想像がつかないです。



さて、無事に入居いただきましたが、どうしても初期トラブルは発生するものです。

ましてはこの戸建、かなり長い間誰も住んでいなかったわけですから。表層リフォームを

したところで、気が付かないで放置された問題はいっぱいあるはず。予算もそんなに

かけてないですしね。



まず、水道局から連絡があり、水道メーターが若干回っているのでどこかで漏水している

可能性があるとのことでした。こちらは管理会社さんが調査をするということでして、

その結果待ちです。あったとしてもピンホール漏水とかでしょうね、たぶん。



次に、TVがつかないという連絡が入居者様よりありました。管理会社さんにて

ターミナルを新しくしてみたものの、テレビはつかないまま。結果として、こちらは

アンテナをほじくりだして、なんとかうまくつくようになったそうです。アンテナ自体が

死んでて交換とかではなく、ケーブルが埋まってしまっているがゆえに接触が悪かった、

ということだったと思います(細かいことはうろ覚え)。工事自体は2万程度で完了。

1人工ってとこでしょうかね。



それから、入居者様より手すりがグラグラするという連絡を受けました。階段の手すりと

いうので、部屋の中の手すりと最初は思っていたのですが、後々出てきた見積を見ると

鉄製のがっしりしたやつに関しての作業をしているように見えまして・・・。何かと

思いきや、実はこれ、室内ではなく室外の階段のことでした。玄関出たところに小さな

階段があり、そこにある手すりのことだそうです。言われてみれば、確かにグラグラ

していた気がします。



こちらは補修するつもりでしたが、入居者様から撤去してほしいという依頼があったと

いうことでした。まあ確かに玄関を開けるときちょっと邪魔な感じはしたので、

それはそれで仕方ないかなと思います。



そして管理会社さんからお見積が届くのですが・・・なんでしょうこの「階段横

取付費用」って。玄関横柵撤去費用っていうところで撤去される費用はわかるのですが

また取り付けるってなんだ?



確認したところ、見積にいった業者さんに対して、入居者様が「室内階段の手すりが

ないところが、障害を持つ子供にとって危ないから設置してほしい」と要望があり

業者さんが素直に見積してきたそうです。



言われてみれば、階段の1階よりのところに壁がなく廊下に子供が落ちるかもしれないと

感じる場所はあります。そういう意味では親御さんの心情はわかりますけど・・・。

それは内見の時に言うべきことじゃないかなあ?建物の設備が不具合を起こしていると

いうわけではなく、こうだったらいいなという希望だと思うのです。あと、相談なしに

勝手に業者さんにそれを伝えるのもちょっとどうかなと。まあ先方からしたら、工事の

下請業者さんだろうが管理担当さんだろうが、ひとくくりに「管理会社さん」と思って

いるだろうから、仕方ないのかな?そんなもんかな?そこはまあいいかな。



管理担当さんも、この室内の柵については「家賃も家賃なので、要望しすぎと思います」

とのご意見でした。管理会社さんにてここはガードするつもりだそうです。不具合では

なくて要望なので、ある程度ご負担いただけるなら対応する、みたいな感じで一度返して

みようと思う、とのことでした。それでお願いします!



初期トラブルはどうしたって起こるもの。特に予算をけちったボロ戸建ですから、

工事しきれなかったところで不具合が起こるのは覚悟しなくてはなりません。

ここで問題点がなくなれば、後は安定すると思います。その時が来るまで頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月23日

札幌10棟目、申込を受領!審査OKなら満室に!

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札幌10棟目、お申込をいただくことができたと連絡がありました!

すげー、札幌行って念じたら申込がスパッと入る奇跡。



札幌出張で札幌10棟目の状況確認を行い、入居者層のターゲットに対しての

必要充分なリフォームがなされていることを確認しました。



ただし、設備の中で手元灯はつかなかったので、そこを追加する作業が必要と判断。

そして内覧するのにシーリングライトがどこにもなかったので、こちらで購入して

設置することにしました。



手元灯は電気工事が必要になります。それであれば、きっと0.5〜1人工はそれだけで

消化することでしょう。それなら、ついでにコンセントプレートやスイッチプレートも

交換してしまえばいいのではないか、と。作業ボリュームだけ考えたら、手元灯設置と

コンセントプレート・スイッチプレートの交換で1人工あれば終わることでしょう。



というわけで、管理会社さんに電気屋さんに聞いて貰うことにしました。その結果、

2万+材料費でお願いした作業を請け負っていただけるということに。ありがたいです。

これでもう少し見栄えが良くなるでしょう。コストも最小限で済ませられます。



スイッチプレート、コンセントプレートは正確な数を把握するのが面倒なため、

施主支給はせず業者さんに依頼。手元灯はもし可能であれば材料支給させてほしいと

言ってみました。その方がかえって高くつくとか、作業の責任範囲が不明瞭になるとか、

そんな理由があるなら無理強いはしないと伝え、検討いただきました。結果として、

施主支給しても構わないということで話は決着。照明とあわせて楽天で発注しました。



で、そうこうしていたら管理会社さんから「お申込が入りました」と連絡が!早い!

管理会社さん、写真が掲載されたらアクセス数トップになりました、と言ってましたが

どうやら本当にアクセス数が多かったようです。募集開始してから1ヶ月弱、写真を

掲載してからは2週間くらいでしょうか。駐車場がないので弱気家賃にしてましたが、

もうちょっと強気でも良かったのかなあ。いや、贅沢は言わない。



入居申込をされてきたのは、生活保護の母子家庭の方だそうです。うん、だいたい

イメージ通りのターゲットです。区役所から遠いので生活保護の方はちょっと微妙な

部分もあるかなと危惧してましたが、杞憂でした。



お子様に知的障害があるため、働くことができないので生活保護を受給する、という

お話でした。ちょっと生活保護の意味を勘違いしているような気がしますけど・・・。

背に腹は代えられない、ってとこでしょうか。目をつぶることにします。少子高齢化が

進んでいる社会なので、子供を育てるためということなら、まあ・・・。



保証会社さんの審査がOKなら進めたいということでしたので、義母にも確認。

問題なしということでした。私は勿論問題なし(笑)

ということで、審査がOKであれば満室になります。よっしゃよっしゃ。



これで札幌はテナントのみ!あ、違った。札幌5棟目に鍵穴ボンド事件で退去が

あるんでした。一進一退。でも、札幌10棟目は家賃が札幌5棟目の倍近くの家賃なので

収入面では良化しております。良い傾向だ、と思っておきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 札幌10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月05日

札幌10棟目のリフォームが完了しました。

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札幌10棟目となる戸建の原状回復が終わったという連絡を受けました。

写真を見て出来栄えを確認し、あと少々の相談事も受けております。



8月末で終わるという予定だったのですが、8月の出張の時に現地確認した感じでは

これ本当に8月末で終わるかー?という雰囲気にしか見えませんでした。

どうひいき目に見ても終わる気がしません。あと2週間しかないのに、壁紙に糊を貼る

機械は置きっぱなし、CFは貼ってないし床のレベル調整もしていない、お風呂も

在来を取り払ってユニットを入れる準備まではできてそうですが、ユニット自体は

まだ影も形も入っていない状態。



管理会社の担当さんに確認したところ、8月末で終わると聞いているので、その前提で

プッシュしておきます、ということでした。いやーこれ、プッシュしたからって

終わらないと思うけどなあという感覚でしたが、何とか8月末に間に合わせてきたと

いうことだったので、それはそれでびっくりした次第です。



写真を見る限り、予算はかなり抑えたにも関わらずしっかり施工してくれているように

見えました。管理会社さんが現地でにらみを利かせてくれていたからかもしれません。

(現地を見たら意外と雑だった、というオチはあるかもしれませんけど)



4DKの物件ですが、和室は洋室になり、建具はシート貼りでモダンな感じに。

和室だった部屋の長押がそのまま残っているのがちょっとアンバランスだなと

思ったくらいでしょうか。とにかく、写真を見る限りでは短期間で安く施工して

いただいたと思います。ありがたいことです。



この物件、給水管もかなりやられていたので、そこの修繕は別途お金がかかりました。

これはリフォーム前には調査しきれていなかったですので、追加の費用負担が発生して

おりますが、古い家なので何があってもおかしくないです。築古の再生はこの辺の

想定外のコストをどこまで事前に予想するかがポイントなのかもしれません。



その後、管理会社の担当さんから「ちょっと電話で話せませんか」と依頼があり、

昨日お電話させていただきました。



連絡があったのは「見積に美装を入れ忘れていました・・・」という内容した。

あ、言われてみれば明細に美装ないや(汗)

こっちもチェック漏れだったので、追加でお支払いするということでOKしました。



あと、写真では伝わらない話として、キッチンの手元灯がかなり脂ぎっているとのこと。

まずは美装でうまくやろうとしているけど、どうにもならなかった場合は交換も含めて

相談させて欲しいと言うことでしたので、そこは了承しました。



長押に関しては、管理会社の担当さんも気になっていたようです。現地を見てもし

必要があれば追加発注を考えてもいいかも、というニュアンスのことを言ってました。

反響があまりないようだったら追加工事、ですかねえ。ここは。



募集は既に開始されていると聞いていたので、反響を確認してみたところ、近々内見が

1組あるということでした。一発で決まるとは思っていませんが、まず内見があるという

事実だけでもやや安心します。引合があれば、いずれ決まります。



9月の三連休後半も、仙台法人の役員全員(義母と嫁ちゃん)で仙台に行く予定が

あります。その時に現地を確認して、気になるところがあるかをチェックします。



ここも早く決まるといいなと思ってます。内見・申込ドーンと来い!



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