札幌９棟目、たぶんこれで融資確定で売却も確定かな？

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札幌９棟目、買主さんの融資の内諾が支店レベルでは出たようです。良かったです。

順調にいけば３月上旬には契約、３月中に決済となります。



売却に向けて活動をしているいくつかの物件のうち、一番早く話が具体化しそうなのが

札幌９棟目であるというのはちょっと意外でした。太陽光が先行していたので

そっちの方が先に行くかなと思っていたのですが、そうでもなかったです。

あと現金で手ごろな金額で購入できる富山１棟目の方が早いだろうという予想も

していたのですが、こっちもまた微妙に再建築不可チックなのがネックになってるようで

思ったより時間がかかっているようです。



札幌９棟目は築古木造アパートで、これから大規模修繕の費用もかかるであろうという

タイミング。建て替え用地として購入を検討する人はいると思いますが、建て替えに

しても現在満室なので時間はかなりかかることでしょう。私もそんなに埋まらなくて

土地で最後売るイメージをしていたものですから、満室になった時はびっくりした

ものでした（自分でびっくりするなって）。



満室になったので収益物件として売る流れにしたのですが、買付が入った後で

テナントさんの退去が決まり、このまま購入の意思を継続してくれるのだろうかと

心配になりました。テナントさんの家賃の比率、高めなんですよねえ。



仲介業者さんも同じことを懸念して、買主さんに確認をとってくださったとのことです。

結果、買主さんは「問題なし」とのことでした。新築への建て替えを想定しての

購入ってことみたいですね。良かったです。



そんなこんなで購入に向けての融資付が進んでいたのですが、最初に持ち込んだ

金融機関さんで金額が思いのほか伸びなかったという話がありました。

仲介業者さんから、別の金融機関さんに持ち込ませてほしいので、もう少し待って

貰えないかと。そのこと自体はＯＫなのですが、仮にそちらでも融資が伸びなかったら

今回内諾が出た金融機関さんで購入してくれるの？という点が気になりました。



この点を確認したところ、仲介業者さんも気になっているとのこと。

確認してきます、と言ってくださいましたが、その後確認結果が連携されることは

ありませんでした。うーん、心配だなあ。



そんなやり取りから１０日ほど経過した先日のことでした。仕事中に電話が鳴ったので

ひとまず放置しつつ、名前だけ確認すると札幌９棟目の仲介業者さん。

タイプ的に電話してくるってことはいいことがあった時なのだろうと予想したのですが

ほどなくしてＬＩＮＥでメッセージが送られてきました。



売主さん、納得のいく金額で融資の内諾を得られたそうです（支店レベルで）。



よかったー！これはほぼ確定と考えていいでしょうー！支店レベルの内諾でも

割と確度高めと判断できるからこその連絡でしょうからねえ。



いろいろと書いてありましたが、いくつか簡単な条件を金融機関さんから提示されたと

言っておりました。あー、金融機関さんも建て替えを意識しているんだなとわかる

条件ばかりでしたね。仲介業者さんも特に問題はなさそうな条件なので融資に影響は

ないだろうという見立てでした。



特に気にされていたのが、店舗の契約内容だったようです。普通の２年契約ではなく

特殊な・・・立ち退きを妨げるような契約になっていないかを確認したいという

意図みたいですね。この辺が金融機関さんも含めて建て替えの方向で考えているのだなと

思った根拠でした。



その後、仲介業者さんとも電話してこの辺の感覚が間違っていないことを確認。

３月初旬には本部の承認が出るので、その後持ち回りで契約して３月末までには

決済をするというスケジュール感で合意した次第です。



なんとなく売却にめどがついた気がするので良かったです。

手元資金をどこに使うかが悩ましいところですねー。

どこの借入を返済するか、今から悩もうと思います（気が早い）



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札幌９棟目の融資は果たしてどうなるのか！？

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札幌９棟目の売却、買付を入れてくださった方の融資の行方は果たして？

やきもきする展開になってまいりました。



昨日は不動産投資歴が長い方と飲みに行きましたが、皆さんいずれも先々の売却は

（実際にやるかやらないかは別にして）意識はされているんだな、ということが

よくわかりました。まあ私がそういうことを考えるくらいなので、世の中の古参と

されている投資家さんは同様の動きをとられているのだろうなと思っております。



昔はＳ造ですら利回り１０％で新築が建てられる時代でした。札幌ではＲＣですら

１０％以上で新築が建てられました。そんな時代を知っている人からすれば、

今の世の利回りは隔世の感すらあります。でもそれが今の市場の出した答えだと

言うのであれば、それに合わせた投資戦略を練るしかありません。



私自身も、中古のフルリノベ案件で以前なら都内で１０％を目指していたのが、

最近やった東京１５棟目であれば８％くらいがせいぜいだなという感じで下方修正した

目線で取り組んでいます。最終的にホテルにしたので収益性の期待値は大きく

延びましたが、賃貸のままであれば８％くらいの目線で仕上げました。



そんな時代なんだから、もうそれに対して文句を言っても仕方はないのです。

その時代の相場の中で、死なない程度のキャッシュフローが出るように購入するしか

ないわけです。過去にとらわれず、今できる最善の一手を打つ。まあそうとしか

言えないですよね。



んで、今できる最善の一手を打つには自己資金が不足しているわけでして・・・。

また、私の場合は融資ゆるゆる時代にジャンジャン借入して購入していた分の

返済比率が重たいというところもあり、この返済比率を軽減すべく売却活動を

展開している、というわけです。



現在売りに出しているうち、最も具体的な動きが出ているのは札幌９棟目でしょうか。

太陽光発電所も具体的な購入意思は出ているものの、価格がまだ妥結できておらず

もう少し時間がかかるだろうと考えられます。札幌９棟目はその点もう買付も来ており

価格も双方で合意が形成されている状態です。今は購入希望者様の中で融資付が

進められています。



地元の大家さんだそうで、融資は地元の信金さんや信組さんで相談していると

伺っております。確かにそれなら可能性はありそうだなと思いました。

札幌９棟目は築古木造なので、普通にやると融資はかなり狭き道になります。

私は某政府系金融機関さんで融資を受けて購入しました。他に可能性があるとしたら

信金さんや信組さんでしたが、札幌に住民票がなかったのでテーブルにはのらなかった

覚えがあります。



ということで、信金さんや信組さんが使えるなら融資の芽もあるかもしれないと思い

待っているわけです。仲介業者さんからは、某信金さんに持ち込んでおり、先日は

支店内でＯＫが出て本部に持ち込んでいるところだという話が聞こえてきておりました。

いいですね、その流れ。サクッと決まっていただきたい。



これは秒読みと言うことでいいのかな〜などと思っていたのですが、昨日これに対し

誠に残念な話が届きました。本部でかなり減額されてしまったとのことです。

融資自体はＯＫなのですが、金額が少ないから別の金融機関さんにも持ち込みたい、と。

むむむ、雲行きがやや怪しい感じもしてきましたが、まあこれはその意思を尊重して

引き続き融資付を頑張っていただくしかないでしょうね・・・。



そして、他の金融機関さんでも金額が伸びなかった場合、この買付はどうなるの？

という点がとても気になり始めたので、仲介業者さんに意思確認を依頼しました。

自己資金を出して買うなら契約しちゃった方がいいと思うんですよね。というか

自己資金で買うと言っていただきたいなあ。確定させたいなあ。



売却の時の相手側の融資付って本当にやきもきしますよね。

なんとか成立しますように。



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札幌９棟目で一番家賃が高いテナントさんからの退去予告。

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札幌９棟目のテナントさんが退去予告を入れてきてしまいました。痛すぎるー！

でも売却が決まるなら、むしろ私は運が良かったということなのかもしれません。



札幌９棟目は築古木造物件です。年式は古い、大規模修繕はしていない、間取りは

競争力がなく古い、という形で非常に難解な物件です。じゃあなぜ買ったの？と

言われますと・・・利回りが高かったからです。２４％くらいだったかな？

そして土地としては接道の良い整形地なので、新築ＲＣの種地として出口が取れるで

あろうというイメージが持てたので購入したのでした。



遠隔地の築古木造かつそんなにロットも大きくない、となれば政府系金融機関さん一択。

某政府系金融機関さんで融資を打診し、１０年・元利均等・物件価格の９６％の融資を

引き出すことができました。５〜６年前の話です。あの頃は融資が緩くてよかったなあ、

などと過去を懐かしむ懐古厨です。



正直、土地としての価値に重きを置いていたので、稼働率は借入が返済できる程度で

あればいいやと割り切っておりました。だって、３点でもユニットでもないバストイレが

一緒の部屋とかいう衝撃的なスペックの部屋もありましたからねえ。ただでさえ

築古物件で基本的なスペックが微妙なのに、そこに輪をかけてそれだとなあ・・・

という感じです。



かといって、駅からも遠い物件なので、そこにお金をかけるのも果たしてどうなの？

という気持ちもありました。結局、何も直さず激安で貸す手法をとりました。

結果、意外とレジ部分は埋まってくれました。通常の住居として使う人はあまり

おりませんでしたが、家賃が入るならそれでオッケーです。



一番の難物はテナントさんでした。購入して２年以上決まらず。幹線道路沿いなのに

駐車場がなく、近隣にも月極駐車場の空きが全然ないというところが難点でした。

申込は何回かいただいたのですが、そのたびに何かしらのケチがついて取り消しに・・・

というのを２年以上繰り返し、ようやっと今回入居が決まったのが今の居酒屋さん。

家賃が入るようになり、なんて楽なんだと心から安堵したのでした。



借入を返済できればオッケーとか言ってたくせに、埋まってくると欲が出るのが

人間の郷の深いところです。テナントさんが出たら収入が減るよなあとか、

満室のうちに売った方がいいのかなあとか。いろいろ頭をよぎったのでした。



結果として札幌９棟目は現在売りに出しており、買付をいただいた状態になりました。

現在、融資付を先方がやっていますが、先日仲介業者さん（＝管理会社さん）からは

支店レベルでは内諾が出て、今本部とやり取りしているところなのでもう少しお待ちを、

という話になっておりました。



最後、仲介業者さんからお願いされて、結構値段を下げた上に指値までＯＫして

しまいましたので、なんか早まったかなぁと少し悩ましい思いもありました。

そこまでして売らなくてもよかったのかな？とか。



しかし、昨日の管理会社さんからの連絡で、そんな思いは吹っ飛びました。



何かというと、テナントさんの退去予告が入ってしまったとのことでした。

原材料高騰で仕入れ価格が倍以上になってしまい、経営が立ち行かなくなって

しまったとのことでした。３ヶ月前予告なので、４月までは契約が続くとのことです。



・・・これはもしかして、すごく最高のタイミングで売却にかけたということ？



管理会社さんも「オーナー本当に運がいいですね」とびっくりしておりました。

私、昔から変なところで運だけはいいんですよね。今回もその運の良さに全振りされた

パラメーターが全力でいい方向に作用したのかもしれません。さすが運だけでここまで

人生をいなしてきた男だな、私。



ただ、退去するんじゃ話が違うと買付を撤回されるのでは、という不安もありました。

その点に関しては管理会社さんも心配だったようで、事前に仲介部門（＝社長）に

話をしておいたそうです。社長は最初「え、それはまずい！」と焦っておりましたが、

その事実を買主さんにお伝えしたところ、問題ないという回答だったそうです。

よかったー。



買主さん、土地として見てるのかなあ？まあそれならそれで、むしろ退去があった方が

営業補償とか払わなくて済むので楽だと思います。そういう意味では、全員ハッピーな

結末だったのかもしれません・・・いや、テナントさんだけはハッピーじゃないな。

ごめんなさい。



ともあれ、退去予告が出てしまったことは残念ですが、なんとなく私からの目線だけで

言えば、被害は大きくなかったということで収束しそうな気がします。

持ってる自分を再認識したイベントでした。



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買付が本当に来た！

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札幌９棟目、買付を無事にいただくことができました。あとは本当に融資がつくか。

期待と不安が入り混じった気持ちで見守ろうと思います。



昨日のブログで書きましたが、札幌９棟目に買付が入りそうという話がありました。

買付なんて眉唾なのである、と考えがちなスレた私。口頭で買付入るかもなんて

言われたところで、心は動きません・・・ああいや、動くのは動くけど可能性が

どこまで高いかわからないから、ぬか喜びしないように努めようとしているだけです。

買付めっちゃ入ってほしい〜と祈ることは存分にしております。



あやふやなことでいちいち心を動かしていたら、気持ちが落ち着かないですから。

感情が揺れ動かない人生なんて面白くないとは思いますけど、揺れ動きすぎる人生も

疲れますからねえ。どうせならいい方向に揺れ動く人生が好ましいです。



それに、札幌９棟目の仲介業者さんは多少話を盛る傾向がありますからね・・・。

その辺も差し引いて考えないと、普通にぬか喜びになってしまいかねません。



ということで、油断なく警戒しながらも期待するという矛盾した感情が同居するものの

仕事やら何やらに不通に忙殺されがちで、１０分もしたらスッキリ忘れているのでした。

嗚呼、適当なり我が人生。



そして翌日。あっさりと買付の書面が送られてきました。おー、有言実行ですね。

ありがとうございます！



買付金額は多少の指値が入っておりましたが、端数くらいなのでそのまま受けても

問題ないかなと思いました。しかし、数十万とはいえ普通にサラリーマンの給料に

換算したら月単位の金額ですからねえ。押し戻せるなら押し戻そうかなという気持ちも。

ただ、それによって話が壊れるのも良くないよねと思うわけで。



結局、押し戻さないことにしました。気持ちよくお取引できるならそれでいいかな、と。

細かいことを四の五の言わずにスパッと取引した方が、先方も仲介さんも喜ぶでしょう。

そして仲介さんから次のいい案件の話を貰った方が、結果としてお得ではないかなと。



ということで、先方で融資付を開始していただくことにしました。

候補の金融機関さんを聞いたところ、札幌にある信金さんでした。あそこだったら

確かに築古でも融資はするかもしれませんね。一度お話を伺いに行ったことがあります。



仲介業者さん曰く、属性は良く既に投資歴も長いということでした。

金融資産もある人なので、大丈夫です！と自信ありげに宣言していました。

よほど物件評価が伸びないとかがない限りはいけるという見解だったので、

期待していいのでしょうかね。せっかくなので期待しましょうか。

でも過剰な期待はしません。



融資に関しては、やっぱり自分で努力してどうこうなるものではないので・・・。

相手がどのくらい本気でほしいと思ってくれるか、どのくらい努力するかによって

結果が変わります。そう考えると、あまりこっちで過剰な期待をして裏切られる可能性が

出てきますからねえ。それもあまり愉快ではありません。だから淡々と。



でも、これが売れるとリノベ資金で空いた穴も埋められるので嬉しいんですよねー。

少し繰り上げ返済して、少し手元に残して・・・。義母が金がないと騒ぐので、

少し仙台法人の口座にも戻しておこうかな、とか。あるいはフィリピンの残った

コンドミニアムの借入返済に使うか。こうやってお金の使い道を考えている時が

楽しいようにも思います。



結局期待して楽しみにしとるやんけ、とセルフツッコミ入れてみる。

まあまあ、過剰な期待はしないけど、楽しみにするくらいはいいじゃないですか。



ということで、ちゃんと融資付ができることを祈りたいと思います。

売れるといいなー。



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札幌９棟目に買付が入りそう・・・？

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まだどこまで信じていいかはわかりませんが、札幌９棟目に買付が入りそうだと

仲介業者さんから連絡がありました。成立すれば大変嬉しいです。



今年は去年に引き続き売却も頑張る、という目標にしたわけなのですが・・・

年初早々良い知らせが飛び込んでまいりました。



現在売りに出している物件は、札幌９棟目、富山１棟目、千葉１棟目、太陽光発電所の

４物件となります。うち、太陽光発電所は価格交渉中ながら買ってくれそうな会社さんが

見つかっている状態。富山１棟目は具体的な話があったものの融資が難航してしまい

現金客狙いで価格を下げたところ、千葉１棟目は来週新年会を兼ねて状況確認の

打ち合わせをするところ、札幌９棟目は昨年後半に価格を下げたら買ってくれそうな

お客様がいると言われて価格を下げて様子見、といったところでした。



物件数もちょっと多くなってきているし、そもそも私の財務状況・・・特に東京法人が

「売却をしないとキャッシュフローがたいして出ない」状態になっていることから、

少し売却して財務状態を改善させるのもいいのではないか、というアドバイスをいただき

今の売却活動をしております。売却で得たキャッシュを修繕系の短期借入にぶち込んで

キャッシュフローを厚くすることを今は考えております。



この繰り上げ返済するものをどれにするかという点でも、人によっていろいろな考えが

あるようです。私は単純に返済比率が高いもの、つまり借入年数が短いものを狙って

返済がいいのではないかと思っていました。しかし元銀行員の友人は銀行からの見栄えが

良くなるように、高金利のものやノンバンクのものを返すのがいいのではないかと

言っておりました。確かに、金利が高いものを返済することで、銀行さんから見ると

ここは高金利だと貸りてくれそうにないなという判断が働くかもしれません。そういう

見方もあるのだなと思ったものでした。



何をどう返済するかは別にして、まずは売却をしてその原資を稼ぎたいところです。

売却の際に利益の最大化を求めがちな私ですが、今は手元資金を増やすことを考え

多少価格を下げても売ってしまった方がいいのだろうと思っています。

（というかそう自分に言い聞かせているというか）



札幌９棟目に関しては、１０年返済ということもあって残債も半分以下に減っており、

多少下げた価格で売却しても手元にそれなりにお金は残せるだろうと予想しています。

今ざっと計算してみたら、超順調に推移した場合の税引前キャッシュフローベースで

６年程度。まあきっと修繕とかあるでしょと考えると、その分を差し引けば７年程度の

お金が回収できるような気がします。６〜７年だとまあギリギリ及第点って感じですね。



とはいえ、札幌９棟目は大規模修繕も控えているし、大規模修繕にお金がかかるだろうと

予想される（単純な四角ではないため壁面が見た目以上に多いから施工面積が増えて

お金がかかりそうなんです）ので、利益確定できるならそれも悪くないと思っています。

（と自分に言い聞かせてる・笑）



でもこれ以上はもう下げたくないなあ。うん。



そんなことを思っていたのですが、昨日元付になっていただいている管理会社さんから

ご連絡をいただきました。年末下げた時にターゲットにしていたお客様が、目論見通りの

金額で買付を入れてくださりそうだ、と。



まだ「入れてくれそう」というだけなので何も信用はできないのですが、あの社長は

確度が低いことをハッタリで言うタイプではないだろうと思います。なので今回は

いけるという手ごたえを感じているのではないでしょうか。



私としても、試算した感じ、その金額ならまあギリギリオッケーかなと思っています。

なので、これはこのまま受け入れる流れになるのだろうなと。

ちょうどリノベの支払もありますし、お金が補充されるのはありがたいですねー。



数十万の指値が入っているのですが、たぶん仲介業者さんが押し戻されてこの辺だろうと

言っていた金額だったので、このまま受けるのかなーと思っています。一応少し

押し戻してもいい？と聞いてはいますが、強くこだわってはおりません。



・・・日頃の支払で数十万が来たら発狂ものなのに、何千万単位の話になると数十万が

はした金に見えてくるこの不思議。人間の認知って非常にあやふやですね。



ということで、このままうまく進んでくれることを祈りたいと思います。



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