札幌９棟目のテナントさんにスピード入居申込！

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札幌９棟目のテナントにお申込をいただくことができました！保証会社さんの審査も

通過しております。油断はできませんが成立すれば早々に満室に返り咲きです。



札幌９棟目はここのところ残念な話が多い印象です。売却に出していたものの

融資がＮＧになる、一番苦戦したテナントさんが２年で退去になってしまう、など。

特にテナントさんはコロナ禍をようやく乗り越えてくれたと思っていたのに、

原材料高騰で店を開けたらむしろ赤字になる状態になってしまったという話での

撤退でした。価格に転嫁できないと厳しいのだなとしみじみ思ったのでした。



ここのところ、あらゆる業種で物価上昇を価格に転嫁する動きが進んでおります。

マクロに見れば、この動きは決して悪いことではないと思います。それと同等以上の

賃金上昇が発生すれば、それはインフレという流れが発生するからです。

それが経済成長につながる、ということになります。



ただ、この流れを阻害しているなと思うのが、社会保険です。今の制度はメリットを

享受する側からすれば素晴らしいものだと思いますが、いかんせん現役世代への負担と

起業への負担が大きすぎるように思います。人口ピラミッドがきれいな三角形を

しているうちは問題がなかったのでしょうが、今のように逆三角形になってしまうと

制度自体が立ち行かなくなるリスクをはらんでいると思います。そこにメスを入れず

先送りにしていることは問題だなと感じます。



少子高齢化対策も社会保障の抜本改革も行わないままずるずると進んでいくと、

今よりひずみが大きくなってしまうんだろうなあということは危惧しております。

そこをどうするかという議論すらまともにされていない（ように私からは見える）ことも

問題ですよねえ。



・・・別にここは政治の話をしたいわけじゃないのです。価格に転嫁することが

できないとお店は成り立たないという話からそうなっちゃいましたけど。



大家業もある意味同じで、火災保険もリフォーム代もぐいぐい値上がりしております。

融資だって謎の手数料とか増えたりしています。そういった手数料を家賃に転嫁する

動きをとらなくてはならないんだよね、と頭では理解しているけど、動きとして

とれているかというとなかなか・・・。



空室になってしまったテナントさんに話を戻します。



ここのテナントさんが決まるまでの紆余曲折は右往左往に五里霧中といったところで、

とにかくいろいろなことがあって決まるまでに３年近くを要しました。



なかなか申込を得られない、申込が来てもなぜかいろいろな理由でキャンセルになる。

４〜５回はキャンセルがあったと思います。キャンセルばかりで成約に至らず、

中には保証会社さんの審査までＯＫだったのに金主と喧嘩（？）してキャンセルになる

ケースもありました。



ようやく決まった今回の居酒屋さんは、店舗内をお金をかけてキレイにして、

美味しい料理で商売を始めました。私も何回かお邪魔しましたが、クオリティは

間違いなかったと思います。素材にこだわっているなあという印象でした。



しかしそのこだわりが強すぎるきらいもあり、鳥インフルで材料の鳥が仕入れられなく

なってもその材料にこだわり続け、材料がないから店を開けないといった運営方針を

貫いておりました。私だったらお店を開けることが期待に応えることだと割り切って

別のところから鳥を仕入れて営業を続け、たまに元々のところから材料が入ったら

「プレミアム入荷！」とか言って少し高い値段で販売するだろうなあ・・・。



結局、年明けくらいに退去予告があり、そのままお店は開けずに退去になったようです。

退去が成立したのが４月に入ってからでした。２年契約の縛りの関係でそうなったのだと

思われます。



本当はこの退去前に売却が成立しているはずだったのですが、そううまく事は運ばず

買主さんの融資が不調で振出しに戻ってしまいました。ということは空室対策を

またこちらでやらないといけないし、満室でない状態で売却しようとしても価格面で

叩かれてしまうのでは、などいろいろと悩ましいです。



どうにも冴えないことばかりだなーと思っていましたが・・・

ここでまさかのスピード申込が来るとは！



管理会社さんから「入居申込いただきました！」という嬉しいお知らせが届いたのは

何日か前のことでした。イタリアン居酒屋をやりたい人が申し込んできたとのこと。

「外車に乗ってました！」という報告だったので、資金も余裕があるのかもしれません。



仲介業者さんと管理会社さんとお客様で内見いただいたところ、店内の雰囲気と広さが

お客様のイメージとぴったりだったそうで、その場で申込をしてくださったそうです。

そうか、内装がきれいになっているから前回より引きが良くなっているのかも！？

前の内装は夜逃げしてかなり年数が経過した居酒屋さんのボロボロの内装だったから

イメージが湧かない、内装費がかかる、などの点で苦戦したのかもしれません。

今回はきちんとお金をかけた奇麗な内装が残っているので、それが引きの良さに

つながったのかも。



引きが悪いテナントは最低限のリフォームをしておくのも空室対策としてはありなのかも

しれないなあ、ということを学んだ今回のお申込でした。



その後、管理会社さんから保証会社さんの審査も通過した旨のご連絡をいただき、

あとは契約成立までにキャンセルがなければ決まりというところまできました。

いやね、ここからキャンセルとか以前くらったことがあったので、まったく油断は

できないと思っていますけどね。でもここまでこぎつけられたのはありがたいです。



順調に決まってくれれば、札幌９棟目はこれで満室に再び返り咲きます。よかったー！

売却のマイナス要因も一つ消えてくれたので、ほっとしております。



お店がオープンになったら、管理会社の担当さんと一緒にご飯を食べに行く約束も

しました。オープンが楽しみです！



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札幌９棟目、買主さんが融資ＮＧで売却は白紙に戻る・・・。

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札幌９棟目の売却、白紙に戻りました。２ヶ月かかった挙句、融資がつかなかったと

いうことでした・・・。割と当てにしてたんだけどなあ・・・。溜息出ちゃいます。



そろそろ頃合いだろうということで売りに出している札幌９棟目。築古木造物件なので

今後修繕費がかかることが予想されます。また、今は満室だからいいのですが、

競争力に乏しい間取りでもありますので、ずっと持っていても微妙なんだよね、と。



新築の種地として使える物件ではあるのですが、テナントさんが２件いることから

立ち退きはあまり容易ではないだろうと考えます。更に、新築を建てたとしても、

地下鉄駅から遠すぎるので、立地の面でも不利ではないかと思っております。

なので、中長期的には売却だなと以前から思っていた案件でした。



昨年から、売却を進めて財務基盤を強化しようと言う流れで動いております。

売却候補をいくつかリストアップして、実際に売却に出したりしておりますが

その中で一番早く片付きそうだったのが札幌９棟目でした。



他の売りに出している（出していた）案件の状況といえば・・・

太陽光発電所：進んではいるが買主候補の方の動きが鈍く時間がかかりそう

東京３棟目　：東京１５棟目の共同担保に取られてしまい売却断念

千葉１棟目　：反響はぼつぼつあるものの買付には至らず

富山１棟目　：反響はあるものの融資がネックで買付が成立せず

なので、札幌９棟目が一番最初に成立するんだろうなあと私は感じておりました。



札幌９棟目にに関しては、買付が入り先方の融資付がスタートしたのが２ヶ月前。

地元の方で、これまでもたくさん不動産を売買している方だそうです。仲介業者さんは

メガ大家さんですと仰っておりました。



築古物件なので融資を使うのも大変だろうと思いましたが、地元の方なので耐用年数を

超過していても出してくれる金融機関さんはあります。最初に打診するとしていた

金融機関さんも耐用年数超過でも出すのは知っていたので、それなりに経験を積んだ方の

ようだということは私もわかりました。



しかし、最初に当たっていただいた金融機関さんは融資金額が伸びず、自己資金が

多額になってしまうということでＮＧに。急遽別の金融機関さんを当たると言う話に

なりました。そちらの金融機関さんも不動産融資に積極的なのは知っていましたので

可能性としてはあるだろうなと思ったので、改めて融資付をする時間を取ることについて

ＯＫして、結果を待つことにしました。



銀行さんあるあるで、後から後から追加でこれを持ってこい、あれを持ってこいと

買主さんに要求が入ったそうです。そのため、融資付のスピードはゆっくりになって

しまいました。ちょうど確定申告の時期だったこともあり、個人の確定申告の内容も

見させてもらって決めたい、みたいな意向が働いてしまったようです。



仲介業者さんから適宜進捗は伺っていたので、特に心配することも不安になることもなく

まあ時間が経てば何とかなるんだろうなあ、くらいの気持ちでじっくり待ってたのですが

まさかこんな大どんでん返しが起こってしまうとはねー・・・。



昨日は決算対応をしつつランチは外で嫁ちゃんと一緒に食べて、買物に付き合ったり

ちょっと桜を眺めてみたりという感じで、電話があったことにも気づいておらず・・・。

帰って来てみたら２回ほど着信があったので、契約の日程が決まったとかかな？と思って

折り返してみたんです。



仲介業者さんの第一声のトーンを聞いて察知しました。あ、これはあかんやつ、と。

そう、買主さんが融資ＮＧを食らってしまったと言う連絡でした。マジかー・・・。



最後の最後にいく直前で借入が多いとか難癖をつけられてＮＧを食らったようです。

支店はやる気満々で進めていたし、上の方の会議でもだいたいはＯＫが出ていたと

仲介業者さんからは聞いていたので、ほぼ確定だなと思っていた私としては寝耳に水。

半笑いでその話を聞くしかなかったです。



仲介業者さんも安心しきっていたようで、詰めが甘かった、次の一手を打たずに

漫然と待ってしまった、ということについて謝罪をしておりました。次のお客様候補が

何人かいるという話もされていましたが、いずれもこれから話を振ってみるという

ことですので、すぐにどうこうできるような話ではないと思います。



正直、割とこの話を当てにしていたところもありまして。これによって、資金繰りの

見直しが必要になってしまいます。不確定なものをあてにしていた私が悪いのですが、

それにしてもほんと勘弁してー。



唯一良かったことと言えば、これをきっかけに私が課税業者になる売却の条件が

把握できたこと、そして今回の買付が白紙になったことで、課税業者にならないような

売り方ができるようになった、ということくらいでしょうか。



仲介業者さんも今回の失態は取り返さないとまずいと思っているように感じたので

なんとか早めのリカバリーをしてくれることを期待したいと思います。

まあ、どんなに早くても契約は５月ってことになるでしょうけどね・・・。



それにしても痛いわー、ほんと痛い。



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札幌９棟目の売却で課税業者になってしまう可能性が。

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札幌９棟目が売却できた場合、課税業者になってしまいそうです。

諦めて課税業者になっときましょうかねえ・・・。



札幌９棟目の売却に関しては今のところ４月初旬に契約を締結し、４月末には決済と

いう方針で進めていると仲介業者さんから伺っております。これが成立すると、

買値の３割増程度で売却できることになります。リノベをやって手元資金が枯渇している

現状において、こういうまとまった資金は大変ありがたいですね。



売却に想定外はつきものなので仕方のない話ですが、先方の融資がなかなかまとまらず

持ち込む金融機関さんを変更したり、金融機関さんから追加資料の要求を受けたりで

融資の確定に時間がかかっております。３月末には売却を終えられるだろうという

最初の予想からは１ヶ月くらいずれている状態です。この辺はやむを得ないでしょう。

私だって売主さんに待ってもらったことはあります。ちゃんとグリップできているなら

同じように待ってあげていいと思います。



待っている間に、先方から契約書についての要望がありました。建物価格をこのくらいに

して貰えないか、という相談です。なるほど、減価償却とりたいわけですね。

築古木造を普通に買ったらその建物価格にはなりませんから・・・。



売主さんの気持ちはよくわかりますのでＯＫしようと思ったのですけど、ふとここで

思ったわけです。それをＯＫすると私は２年後に課税業者になってしまうのでは？



それ以外にも私が気づいていないことで何かあるかもしれないと思いましたので、

顧問税理士の先生にこの土地建物比率を契約書に明記することで手残りなどに

影響はあるか、という質問をさせていただきました。



回答は「手残りには影響しない」「譲渡所得の計算に使うのは簿価」「課税業者になる」

ということでしたので、課税業者になることだけが問題かなと思いました。



では、具体的に課税業者になってしまうとどのような影響があるかですが・・・

まず売却の売上額に対して消費税がかかってしまうことが一番大きい影響でしょう。

大物を売れば売るほど消費税が大きくのしかかってくることになります。

逆に言えばそれだけなわけですけどね。



ということは、建物価格を１０００万以下にするなら回避できるのか？と思ったりも

したのですが・・・ああそうか、個人でも少しテナント物件がありました。

あれは課税売上ですね。



東京２棟目の一部、札幌９棟目の一部、札幌８棟目の駐車場、東京１０棟目の一部が

課税売上になっています。ただし、札幌９棟目は売却が確定していると考えると

三分の一くらいで済むでしょう。ざっくり４００万〜５００万くらいは課税売上が

計上されてしまうだろうと思います。



課税業者になると、簡易課税であれば売上の４割が控除できますので、支払消費税は

札幌９棟目の売却分を超ざっくり１００万くらいマイナスで考えて３００万〜４００万に

なりますので、消費税額３０〜４０万から控除額１２万〜１６万を差し引くことで、

１８万〜２４万を支払うこととなります。それだけで済むならまあいいかという気も

しなくはないですが、追加の売却とかはその１年間はできなくなります。



まあ、そこそこのお値段で買っていただけることだし、これはこれで許容するしか

ないのかなーと思ってはおります・・・。



そういえば今簿価っていくらなんだろう？減価償却を何年で取ってたかわからなくなって

しまったので、確定申告書を見直してみました。



４年償却で既に減価償却０円でした（汗）



これ、金額書かなければ課税業者避けられそうだな・・・。

簿価で処理するって言ってたもんなあ。



でも先方の気持ちもわかるからなあ。あまり無下にしたくないとは思うのですよ。

というかあまり考えずに１０００万切るならオッケーって一次回答しちゃってるので

むこうはもうそのつもりでいるだろうなあ・・・。



まあもうしょうがない、率直に今の状況を仲介業者さんに話して、あとはあちらで

どこまでこちらの意をくんでくれるか考えて貰おう。それで一度回答した内容を

買主さんがもう前提にしているなら、これはこれで諦めよう。



ということで、不動産投資って難しいですね。無知はお金を減らすというやつです。



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札幌９棟目の買付の行方は・・・。

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札幌９棟目の売却にかかる買付の状況ですが、おおむね順調に推移しております。

今は土地建物比率の按分をどうするのかという会話をしているところです。



売却案件が今は４つあります。札幌９棟目、富山１棟目、千葉１棟目、太陽光発電所の

４件です。それぞれ、潮時かなと思ったとか、注力立地ではないから一旦リセットとか、

売却で利益を出して利確した方がいいかなとか、いろいろと考えはあります。総じて

手元資金を少し増やして借入返済に回して返済比率を下げようという意識に基づいた

行動ではあります。あと規模が無駄に大きくなりすぎてもしょうがないとか。



私は買い方が乱暴なので財務基盤は脆弱です。最近でこそ返済比率をかなり気にしながら

買っています（と言っても５０％を切るくらいなので他の優秀な方と比べたらゴミカス）

が、以前はとりあえず買えればなんでもオッケーと思って、無担保でもなんでも

借りまくっていました。極論、借りた資金が次の物件の手元資金に化けてることも

なかったとは言いません。いろいろとあかんやつでした。



そんな事情もあり、特に個人と東京法人は無駄な無担保借入が山ほどありまして、

どうにもこれが片付かないと落ち着かないよねという気持ちに・・・。なので、

高金利だったり返済期間が短かったりするものを順次返済していこうと思っています。

その原資として売却益を活用したいなと。



富山１棟目が売れるとそこそこの手元資金が入るのですが、残念ながら富山１棟目は

今のところ買付などは入っておりません。条件があまり芳しくない物件ですので、

じっくり待つしかないよねーという感じで焦ってはおりません。キャッシュフローは

しっかり出ていますし。



千葉１棟目もテラスハウスなので金額はたいした額ではありません。よって、

これもじっくり待つスタイルでいいかなと思っています。



太陽光発電所は某大手企業様とじりじりとやり取りは続けております。最近になって

ようやく先方が本気モードになったように思いますので、この機を逃さずに売却まで

進めていきたいところです。そのためには私が超滞留させてしまっているＱ＆Ａに

対応する必要があるのですが・・・。すみません、今日お休みなのでできるだけ頑張って

仕上げようと思います（確約はできないですけど）。



そして一番話が進んでいるのが札幌９棟目。新築の種地として購入されるイメージの

ようなので、テナントさんの退去にも動じておりませんでした。ありがたいです。

あのテナントさんが退去になるから賃料収入は割と減ってしまうし、それが原因で

売却が壊れるのではとビビッてましたが、大丈夫そうです。



１月半ばに買付を貰ってはや２ヶ月。現時点でまだ契約もできておりませんが、

仲介業者さんがきちんとグリップはしてくれているようなので、そこはあまり

心配はしておりません。



買付を受領して１ヶ月くらいで先方の融資が固まったはずが、金額が少なすぎると

いうことで急遽別の金融機関さんも当たりはじめ、そこで内々でオッケーが出たものの

確定申告の時期だから確定申告書を貰ってからにしてとかいろいろと余計な話が出て

なかなかすっきりと確定といえない状態が続いております。



先日、この話に進展がありまして、仲介業者さんから土地建物の金額をこのくらいで

設定できないかという連絡があったそうです。その金額は、たぶん減価償却を

とりたいんだろうなと思われる建物の金額が高めの設定でした。



先方の気持ちはよくわかるので、できるだけ叶えたいとは思うんですよね。

逆の立場なら私だってそうしたいと思いますし。

なので、これに応じると私の手残りが変わったり不利益があるかを顧問税理士の先生に

確認してみました。



・手残りには影響なし（簿価を使って譲渡所得を計算するため）

・建物価格を書く場合、基本は時価、目安は固定資産税課税明細の価格

・今回先方から指定された金額を契約書に記載すると、令和８年から課税業者になる



なるほど、問題になるのは課税業者になってしまうことですね・・・。それは避けたい。

個人では課税売上は他にはなかったはずなので、今回の取引で１０００万以下の建物の

金額に抑えることができるなら、問題はないということになりそうです。



ということで、仲介業者さんには申し訳ないけど１０００万以下でないとk対応しかねる

旨を回答しておきました。私が課税業者でないならという注釈付きでの先方からの

質問でしたので、必須要件ではないのだろうと推察します。話が壊れることはないと

思っています。



話が順調に進むことに期待・・・。３月中には契約したいねと仲介業者さんとは

話をしております。そうなってくれればいいなと。



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果報は寝て待て・・・。

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札幌９棟目の売却、現在焦らされているところです。３月頭には本部承認が出ると

聞いていたのですが、結局まだ本部審査が始まっていないようで・・・。あーもうー。



売却に出している案件のうち、一番進捗がいいのが札幌９棟目です。

札幌９棟目：買付受領、買主様融資打診中

太陽光発電：確度高めのお話あり、買付未受領、Ｑ＆Ａ継続

富山１棟目：反響あるも買付に至らず

千葉１棟目：反響あるも買付に至らず



札幌９棟目は築古木造アパートです。外壁が落ちるなどかなり状態は悪いですが

現状なんと満室。もはや満室であることが奇跡ではないかというレベルですが、

それでも満室には変わりありません。



私が購入する前から契約されている方は、かなりお年を召しており、今更引越なんて

したくないというタイプが大半を占めているようです。終の棲家として札幌９棟目に

お住まいになっていただけるのであろうと考えます。



私が購入した後新規に契約された方は、別宅とか法人登記とか倉庫みたいな用途が

多いです。出入りはそれなりにありましたが、ここ最近は幸いにして落ち着いています。



一番苦労したのがテナントさんでした。賃料をもっと下げればよかったのかも

しれませんが、それなりに反響もあり、たまに入居申込もいただいていたので、

そこまでのことは考えずじまい。ただ、その入居申込がことごとく崩れていくという

大きな問題は抱えておりました。あれは本当に何かの呪いだったんじゃないかという

勢いでした。でもまあ最終的にいい感じの居酒屋さんが入ってくれたので良かったです。



・・・と言いつつ、その居酒屋さんも経営が苦しくなり閉店・退去と言うことに

なってしまいました。退去が決まったのが買付が入った後だったので、管理会社さんの

管理担当の方には「本当に運がいいですね」という素直な感想をいただきました（笑）

ただ、売買担当の方は話が壊れるのではないかと青くなっていたようです。

実際は話が壊れることもなく、そのまま進んでいったので良かったです。

これで相手の方は建て替え狙いなんだなということがはっきりわかったのでした。



ということで、なんとか買付からの融資打診と言う流れで進んでいるのですが、

融資がちょっと時間がかかっているようです。



最初に打診した金融機関さんは基本ＯＫだったのですが、融資金額が買主さんの希望に

届かなかったということで、もう１行別の金融機関さんに持ち込みたいからもう少し

待ってほしいというお話がありました。私もその気持ちはよくわかりますし、

特段急いで売らなくてはならないわけでもないので、ＯＫをさせていただきました。



そこからもう１行突撃し、問題なさそうだと売買担当の方からは聞いておりました。

実際、支店レベルではすぐにＯＫが出て、本店審査がおそらく３月初旬に終わるはずと

いうスケジュールで聞かされておりましたので、それは良かったと安心してました。



しかし、ことはそううまく運ばないものですねー・・・。

そろそろ融資ＯＫになって契約の話になるかなと思っていた頃に、管理会社さんの

売買担当の方からお電話をいただきました。電話に出た時の雰囲気から、なんとなく

これは契約ではなくもうちょっと微妙な話がぶち込まれそうだという印象を受けました。

今更話が壊れたとかじゃないといいんだけど・・・（心配）



話の内容は、３月初旬の契約は難しくなったという話でした。金融機関さんから

確定申告の季節なので確定申告の結果も出して貰った上で審査をしたいと本部から

言われてしまったのだそうです。いい加減売主さん待たせてるんだから勘弁してと

言ってみたものの、どうしても確定申告がないとダメという話になってしまった、

ということでした。



私としては、話が壊れていないのであればあとは待つしかないよねという感じです。

どうこう言ったところで何かが変わるわけでもありません。



逆に、買主として融資を受ける時の気持ちになれば、今の先方の気持ちもわかります。

なので、今は待つタイミングかな？と思った次第です。



別に融資自体がやばいとかそういうことはないんですよね？と言う確認に対しては、

特に不安要素はないはずという回答でしたので、待たせていただきます。

焦ってもしょうがないですし、特に焦らなくても大丈夫だと思っていますので。



果報は寝て待てということで、のんびりいきましょうー。



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