札幌９棟目の売却の売買契約を締結してきました。

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札幌９棟目の売却に関する売買契約の書類にサインしてきました。買主さんが書類に

サインすることで契約は成立となります。これで一安心と言えば一安心。



ここ数年「売却して借入返済して財務健全化」というスローガンを掲げながら

活動をしていますが、その割には本当に売却が成立した事例が全然ありません。

時の運なのか、欲張りすぎなのか。私はそんなに欲張ってるつもりはないのですが

事実として売却が進んでいない以上、欲張っているのでしょうねー。



とはいえ、今回ようやく売却が成立しそうな気配も出てきております。

既に何回も書いていますが、札幌９棟目がようやく本格的な買付が入りまして

現金のお客様ということもあり、これで成立しそうな気配が出てまいりました。



売り出す→反響なし→１回目の値下げ→反響は増えたけど具体化しない→仲介業者さんの

抱えているお客様の中で欲しがる人がいると思うのでもう一声値下げしてほしいと相談が

ある→言われた通りに下げる→買付貰う→融資がこけて振り出しに戻る→仲介業者さん

焦って次のお客様を探す→割とすぐに次のお客様（しかも現金買い）が見つかる→契約に

こぎつける（イマココ）



だいたいこんな感じの歴史をたどってきました。ここに至るまでにテナントさんの

退去と入居申込、そして入居申込が本当に成立するのかが怪しい状況が出てくるなど

ドラマもありましたが、なんとかここまでやってこれたなあと思っております。



昨日の夜は仲介業者さんと会食をしつつ、契約を済ませました。

物件および仲介業者さんは札幌、売主の私は東京、買主様は神戸という遠隔地の取引に

なるため、仲介業者さんが各地を行脚して契約を進める流れになりました。

昨日は東京で私の署名押印を、今日は神戸に移動して買主さんの署名押印を受けて

札幌に帰るという感じです。



ということで、昨日は仕事が終わった後、仲介業者さんの行きつけの居酒屋さんで

売却の契約をしてまいりました。居酒屋かよ！というツッコミは甘んじて受け入れます。



仲介業者さんとはもう１０年近いお付き合いで、気心は知れております。その意味で

居酒屋でもなんでもちゃんと仕事にはなるだろうと判断。かつ、事前に契約書や

重要事項説明書は送られてきていたので、そこで内容は確認できていたことから

当日は雑な流れでも問題はないだろうと判断しました。



お上の決めたルールもありますので、居酒屋でビール片手に重説の読み合わせ。

そして売契と重説、物件状況報告書、覚書、あと手付金の領収書にも署名押印。

押印は仲介業者さんに任せてしまうという適当極まりない契約をしてきました。

手付金貰ってないのに領収書にサインしちゃうとか本当は良くないんですけど、

まあここでややこしい話になるような間柄でもなかろうということで、ＯＫしました。



あとは売主さんが署名押印してくれれば契約は成立。たとえ心変わりがあったとしても

手付金は私のものになりますので、割と安心モードになります。



土壇場で相手が契約書に署名押印しないという可能性もまだ残ってないわけでは

ないですが、まあその確率はかなり低いとみていいでしょう・・・。私としては

これで一安心という感じです。



手元にはそこそこまとまったお金が残りますので、これをどうしようかというのが

次に考えることになります。今買付を入れている２つの小さな物件の支払には使いますが

それ以外にもどこかの小さい借入を返済してしまおうかなと思っております。

フィリピンのコンドミニアムの残債を一括返済してしまうのもありかな？

あれ、完全放置になってますけど。



せっかく手に入る（はずの）お金なので、有効な使い方を模索したいと思います。

売却益が出るような買い方はしているつもりですけど、売却が成立するまでには

それなりに長い道のりもありますから・・・努力を無駄にしないような使い方を

しなくてはいけませんね。



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札幌９棟目の売却に関して、契約書のチェックや抵当権抹消の準備を進める。

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札幌９棟目の契約に関しての準備を進めております。契約書の雛型のチェックや

抹消書類の準備が間に合うかなどについて確認をしました。



先日のブログで多少条件は付いたものの売却が無事に成立しそうだということを

書きました。昨年どころか一昨年くらいからずっと売却をしなくてはと言い続けて

おりましたが、ようやっと第一歩を踏み出せそうです。売却って難しいですね。

なかなか思うようにはいきません。



・・・などといつも言っているのですが、先日の海外視察にご一緒した成功大家さんは

「頭と尻尾はくれてやれば売却なんて簡単」と仰います。そこを割り切れれば確かに

それなりに簡単に行くのかもしれません。ただ、なかなかその境地に至れない私。

あと相手が融資利用となると、結局相手に振り回されることになるよねというところも

感じている次第です。



今回の札幌９棟目は、価格を少し下げて売却を成立させました。また、埋まってない

テナントさんに関して、こちらで家賃保証のようなことをすることになりましたので、

ここも少し妥協したポイントになるかと思います。



・・・うまくいきそうな売却は妥協をすることで生まれるのか？

先日の薫陶はやはり真実なのか？（汗）



まあ一旦そのことは忘れて、今回の売却の話をしましょう。



契約につきましては、その後日程が確定となりました。明日契約、６月中盤に決済と

いう流れで進みます。思ったよりすんなり決まってくれました。助かります。

明日は仲介業者さんが札幌から東京まで来てくださるので、そこで契約をしつつ

一緒に飲む段取りとなっています。仲介業者さん曰く「飲みメイン」だそうです（笑）



決済までに私は某政府系金融機関さんにこの話を通しておき、抹消書類が当日出るよう

アレンジをしておく必要があります。



昨日、昼休みの間に某政府系金融機関さんにお電話して、かくかくしかじかで売却が

成立する見込みだが、抹消書類はいつ頃出せそうかを知りたいとご相談しました。

担当の方と会話した結果、決済を予定している日付には問題なく抹消書類は作れるので

この電話をもって準備を進めておく、とのことでした。



売却の決済日も一応決まってはいるのですが、契約時に仲介業者さんに相談してから

改めて伝えた方がいいだろうと思ったので、仮日程であるという形で伝えました。

なので、契約後にもう一度電話して日程をお伝えする必要があります。忘れないように

しなくては。



そうこうしているうちに、並行で契約書の確認の依頼と手付金の振込先口座の

確認依頼が届きました。はいはい、確認させていただきますよーっと・・・。

あれ？土地建物金額が入ってるぞ？



前回の売買契約が不調に終わっているのですが、その時土地建物比率の話が出てました。

先方は書いてほしい、私はできれば書きたくない、という感じだったので、今回は

明記しないことにしましょう、という話で仲介業者さんと握ったつもりでした。

この辺の細かいことは過去ブログをご参照ください。



こちらの仲介業者さん、割と細かいところをやらかすことが多いので、きっとこれも

忘れちゃって前回と同じデータで作っちゃったんだろうなあと予想します。

それ以外は特に問題はなかったのですが、そこだけが問題でした。

この点は今朝仲介業者さんにお伝えしました。明日の契約までには改まった

バージョンが届くと思います。たぶん。



そんな感じでじわじわと準備は進めております。近々、手付金が振り込まれるので

その時に改めて実感するんだろうなあ。楽しみにしておきます。



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札幌９棟目の売却、少し条件は付いたけどなんとか契約に持っていけそう。

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札幌９棟目の買付が確定になりました！いやーよかったー！今度は現金だから本当に

確定ですよ！でも１つだけ条件をつけることになってしまいました。



先日よりたびたび「売却は難しいね」という話を書き綴ることが多くなっています。

最近、そう思うことが多いから書いてしまうわけです。



購入も勿論うまくいかないことは多いんですけど、自分なりに死力を尽くして

対応した結果だし、反省点とかも見えてくるので、まだある程度の納得感だったり

自分なりにやり切った感じだったりはあるのですけど、売却はそういうのがありません。

自助努力でどうにかなるものではない話ばかりです。え、そんな理由でやめるの？

そんな理由で諦めるの？みたいなのが結構あり、なんなんだろうなあと思ってしまう

ことが割とあります。



自分なりの価値観と、相手の価値観には当然ながら相違はあります。その相違が

そういった感情を呼び起こしているのだろうねということはわかります。

頭ではわかっているので、相手の方にどうこう言うつもりもありません。

違いがあり、そこまでする必要はないという価値観があることもわかるからです。



札幌９棟目もそんな話に翻弄された売却案件です。



既に１度買付はいただいていたのですが、融資は固いと言われ続けたにも関わらず

最終的にＮＧになってしまいました。結構あてにしていたんだけどなあ・・・と

ガックリきたものでした。



仲介業者さんも想定外だったようで、これはまずいと思ったようです。

急いで次を探します！と猛ダッシュで次の候補になるお客様を探しに行きました。

テナントさんの退去もあるので、そこの客付も管理会社さんとして優先的に対応をして

くださいました。テナントが埋まってるか埋まってないかで引きが全然違いますから。



その結果、テナントさんは何とか入居申込をいただき、新たな買付もいただきました。

管理会社さんのリカバリー、ありがたいです。



ただ、先日のブログにも書きましたが、テナントさんが無事契約に至ることと、

買主さんの売却の決済が無事に終わることが契約に至る条件となりました。

買主さんの売却案件は融資も絡むそうです。うーん、前回のトラウマが・・・。



しかも、テナントさんの契約もなんとなく怪しくなってきてしまいまして。

特殊な設備を考えているものの、その設備が借主さんの想定よりだいぶ高いみたいでして

ちょっと参ったなあという感じになってきているようです。



両法成立しないとかだとまた買付が振り出しに戻ってしまいます。今更それは避けたい。

頼むー、成立してくれー。祈るばかりでした。



そして先日のこと。管理会社さん（＝仲介業者さん）から連絡がありました。

曰く、無事に買付を入れた買主さんの売却は成立した、とのことです。よっしゃー！

１つ目の懸念はなくなったぞー！



残るはテナントさんがちゃんと決まるか、という点になります。

ただ、こちらはまだ申込はあれど契約締結に至っていない状態。

巻きでこれを何とかして貰わないと話が流れるかも・・・。



と思ったのですが、ここで管理会社さんからのご提案が。このお部屋に家賃保証を

つけてしまってはどうでしょう？というご提案をいただきました。ほ、家賃保証？

サンタメ業者さんとかがよくやってるアレですか？ほっほー。



札幌９棟目のテナントですが、引きはいいのでたぶん決まると思うとのこと。

なので、家賃保証をつけることで売主さんが安心してくれる状態を作れれば、

この話は成立するであろう、ということでした。ふむ、なるほど。



気になる点は、前みたいに３年半もずっと決まらないようなケースが発生してしまい

家賃保証を垂れ流し続ける懸念はないのか？というところです。それに、決まらなければ

家賃保証額がどんどん増えて、こっちがかなり大きく損をしたりしない？というところも

気がかりです。



これに対しては、管理会社として全力で決めます！今は反響もけっこう取れているので

そんなに長期化はしないと思います！というご見解でした。



基本的に、札幌９棟目は融資がつきにくい物件なので、できれば現金の方がその気に

なってくれているうちに筋道をつけて決着させたいと管理会社（＝仲介業者）さんは

考えているようです。それ自体は確かにそうだねと納得のいく話ではあります。



たぶんＯＫするけど、少し時間くださいと回答して電話を切り、管理担当さんに

ＬＩＮＥで反響状況を確認。管理担当さん曰く、今募集している物件の中で一番反響が

大きい、ということでした。え、マジで！？



以前決まらなかった時は、内装がボロボロだったのでイメージが湧かなかったものと

思われるけど、今は内装がしっかりされているのでイメージがつきやすいのではないか、

というお話でした。なるほどねえ。そんなに差が出るのか・・・。



鵜呑みにしていいのかなあと少し心配はありましたが、確かに今の申込も早かったし

実態はそうなのかもしれませんね。うーん、とりあえず売れるなら早めに売って

手元資金を補充したいから、今回は家賃保証の話を呑んでしまおうかー。



ということで、仲介業者さんの担当の社長に改めて連絡して、家賃保証を受けると回答。

家賃保証は１年限定としていただき、万が一それでも決まらない場合は管理会社さんにて

保証を継続してくれることになりました。６月中には決済する流れで動くとのことです。



これで売却はほぼ確定になったようです。うん、長かった。長かったけど無事に売却が

決まってくれてよかったです。これで落ち着くかなあ。



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札幌９棟目のテナントさんの入居申込にやや暗雲・・・。

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札幌９棟目のテナントさん、ちょっと怪しくなってきたかもしれません・・・。

管理会社さんも二番手で募集を再開しているようです。どうなることやら。



財務改善のために物件の売却を進めていこうというモードにここ数年なっていますが

実際に売れた物件は今のところまだゼロ。我ながらペースが鈍いなあと思いますが

購入異常に売却は難しいということの裏返しなのかもしれません。いや別に購入が

簡単とも全く思ってはいないのですが、購入は自分の努力、売却は他人の努力が

大事になるので、自助努力でどうこうなる範囲が購入に比べて狭いという意味で

言っております。



財務改善を目的にこれまでに売り出し中及び売ろうとした物件の現状です。



東京３棟目：売ろうと思ったら東京１５棟目の担保に取られたので売却取り下げ

札幌８棟目：買付が入るも先方の融資不調で流れ、改めて買付をいただいた

富山１棟目：買付が入っても融資が難しくなかなか成立しない

千葉１棟目：引合はあるもののテラスハウスゆえに融資が難しいと言うと反応がなくなる

太陽光発電：引合はあるものの買主さんがすごくゆっくり時が流れていて話が進まない



売却って難しいですねー・・・。私が価格を高めに出しているのがその原因だと言われれば、

返す言葉もありませんけど。でもやっぱり売却するならその時の最高の価格で売りたいと

思うのが人情じゃないでしょうかね？ですよね？（無理やり同意を求めてみる）



そんな状態の中、一番先行していた太陽光発電所の売却交渉をぶち抜いてトップに立った

札幌９棟目の売却のお話。１回振られはしたものの、仲介業者さんがすごく頑張って

早々に次の買付をゲットしてきてくださいました。仲介業者さん自身も「あの買主さんが

融資がダメとは思っていなかった」とかなり想定外だったことを述懐していますので

ＮＧという流れを全く考えていなかったようです。融資は怖いんですよね・・・。

銀行さんの言うことは真に受けてはいけない、内諾が出るまでは信じてはいけない。



以前書いた気もしますが、この買付がまた不安定なものでして。

１．空きテナントに入った申込が契約まで成立すること

２．買主さんが売りに出している物件がちゃんと売れること

という２つが条件として出てきております。



１に関しては申込を既にいただいているし、とても気に入ってくれている様子なので

問題ないだろうと思っておりました。あとは２だな、と。買付は入っているので

あとは融資さえ成立すれば売却は確定とのことです。売却で得た現金を使って

札幌９棟目を購入するご意向とのことでした。この話はＧＷに札幌行くから契約を

やっちゃおう、現金ならいけるっしょ？と仲介業者さんに連絡した際に返ってきた

回答でした。



・・・融資がつけば、か。怖いなあ。結局どこかしらに融資のハードルがついて回る。

そんな都合よく融資は出ない可能性を考慮しておかなくてはならないと思うんですよ。

まだまだ話半分くらいの買付と思っておかないといかんのであろうと思っています。

でもそんな気持ちとは裏腹に期待しちゃってますけどね。



せめて足元のテナントさんの申込はきちんと成立して貰わないと。万が一買付が

ダメになったとしても、テナントさんが入ってくれれば次の売却の際にも有利に

働くことと思います。なんせ満室ですからね。



・・・しかしテナントさんのお申込があったという話以降、なんか続報が聞こえて

こないんですよ。なんか嫌な予感がします・・・。



ということで管理会社さんに状況の確認のＬＩＮＥを打ってみました。

するとしばらくしてから着信が。あ、これあかんやつだ。札幌９棟目の管理会社さんは

ややこしい話やよろしくない話の時はだいたい電話してくるんですよ。まずいことが

起こっているのはほぼ確定だな。



電話に出て話を聞くと、やっぱり良くない話でした。厨房の什器を発注するにあたり

見積をとったところ、想定していたよりかなり高い金額が出てきたとのこと。

金額差が申込者さんの想定の５倍以上だったようで、今は次の業者さんに見積を

頼んでいるとのことでした。



その設備は確かに一般的な居酒屋で入るものではないので、一品もので作ることに

なるでしょう。管理会社さん的には、他の業者さんで見積をとったところで価格が

劇的に下がるとは思えないから、下手したら開業自体止めてしまうのではないかと

危惧しているということでした。管理会社さんの見立てでは、申込された方はあまり

妥協をしたくないこだわり派の方のようだそうです。



管理会社さんとしては、ひそかに２番手の募集を再開したそうです。売買の命運が

かかっていることは認識しているので、店舗系に強い仲介業者さんに声をかけまくって

最悪ダメでも２番手がすぐ見つかる状態にしておこう、と。



管理会社さんの機転はさすがで、私も大変感謝しております。

できれば今の入居者様が契約になってくれれば一番いいんですけど、どうしようも

なくなったら次をすぐに探す必要が・・・。ていうかすぐに探せないと今回の買付が

流れてしまう可能性が極めて高まってしまうので、それが痛すぎます。



なんとか申込が成立するか、別の方の申込が入るか、どちらかのルートで決着することを

切に祈る次第です。



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札幌９棟目、再度の買付が入るも手放しで喜ぶほど確実じゃないかも？

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札幌９棟目に再び買付が入ったという話を仲介業者さんからご連絡いただきました。

今度は現金の方だそうです。融資崩れの心配はなさそうですが、油断はできないです。



札幌９棟目。なかなかの高難度物件で苦労を伴いましたが、３年かけてテナントさんが

入居したくらいからは非常に安定してきて、入退去もあまりない親孝行物件になるという

買った本人が一番びっくりしている展開になりました。



元々、買う時はいわゆる「難物だから高利回り」を地で行く物件でした。

木造で耐用年数は余裕で超過、テナント比率がちょい高めで空室も多く、間取りは

古くて原状回復も超適当、酷い部屋は３点でもユニットでもないバストイレ一緒という

今どき誰がこれ住むの？という物件でした。



じゃあなんでそんな物件を買ったの？という話になるのですが、これはひとえに

土地としての価値を考慮してのことです。少し間口は狭めながらも長方形の素直な地形で

４車線の幹線道路に接道しています。近隣では４層の新築ＲＣが竣工しておりますので

同じように新築ＲＣは建つであろうと見込んで購入しました。



とは言ったものの、駅から１５分以上かかる場所なので、私自身が建てるというよりは

建てたい誰かに売るというイメージでしたけどね。建てたら建てたで間取りを工夫すれば

埋まるような気もしましたが、あまり無理してもしょうがないですから土地売りしようと

思っていたのです。



幸いにして、その当時の稼働率でも某政府系金融機関さんで引いた１０年融資の返済は

何とかなる状態だったので、１０年持ってれば無担保の土地が手に入るぞという感じで

気楽に構えることはできておりました。



この物件もまあそれなりに色々はありましたが、思ったよりは順調だったかなと。

テナントさんが３年半決まらない、申込はあれどことごとく様々な理由でキャンセルに

なってしまうのには参りましたが、３点でもユニットでもないバストイレ一緒の部屋も

家賃を尋常じゃなく安くしていたこともあって意外と埋まってくれましたし、

外壁が台風で落ちるなどのアクシデントもありましたが火災保険で直せたので

びっくりしただけで済みました。



５年経過して、満室のうちに売ってしまおうと思い立ち、管理会社さんを元付にして

売却に出してみました。当初希望価格だと売れず、３００万くらい値下げして市場に

出したところ、うまく購入希望の方を見つけることができました。しかしここから

２ヶ月融資付を待った結果「ＮＧ」というびっくりな結果に・・・。仲介業者さんも

想定外だったようで、珍しく参ったなあという雰囲気で報告されてきておりました。



ちなみにテナントさんはちょうど２年でお店を閉めるということで退去になりまして。

テナントさんの空室を抱えた状態で売却となると、市場価値が下がるよなあ・・・

という点がネックだと感じておりました。テナントさんが占める家賃割合、結構な

金額ですからね。



管理会社さんの管理担当の方とは、売買が崩れた後打ち合わせをして、前回と同じ家賃で

とりあえず募集をかけようということで動いていただいておりました。そしてこちらが

スピード入居申込でキャンセルがなければこれで満室に返り咲けるぞというところに

なったのでした。



そしてそこから少し経過した先日、管理会社さんから連絡があり、現金のお客様に

買付をいただいてきた、という嬉しい報告をいただくことができました。

現金なら即契約即決済で行けちゃうんか！？どういう感じなんだろ？



翌日、詳細を電話で伺ったところ、手放しで今すぐいけるほどの確度の話ではないような

気がしました。ただ、大きく前進したことは間違いありません。



今回の現金の買付が本当に有効になるには２つのハードルがあるようです。

１．申込のあったテナントさんが契約に至ること

２．買主さんの物件売却が成立すること



１についてはまあそりゃそうだろうなという感じはします。元々札幌９棟目を

ぶつけていたものの、テナントの空室が気になり一旦は見送ったということでした。

今回、テナントの入居があったので、改めてぶつけてみたところ、それならいいかなと

買付を入れる気持ちになったとのことです。



２が一番大きな不確定要素だろうと思います。今回の買主さんは同じ仲介業者さんで

売却も実施中で、そちらは融資特約ありで契約を結んでいる状態なのだそうです。

仲介業者さん曰く「融資は問題ないと思います」という話をされておりましたが・・・

この間も融資は問題ないと言いながら崩れましたからね・・・

どこまで信じていいのかはちょっと悩ましいです。



この２点がクリアできれば、あとは現金決済なので５月中でも決済は可能という

お話をされておりました。一番大きなハードルは２の売却相手の融資だろうなあ。

ここが成立しないと購入に至らない可能性が高いというか、物理的に無理かなと。

そこがうまく着地することをとにかく祈る、祈りまくる、全力で祈る、祈り子になる、

というくらいしか私にはできませんが、何とか成立することを期待したいと思います。



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