2024年05月17日

札幌9棟目のテナントさんの入居申込にやや暗雲・・・。

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札幌9棟目のテナントさん、ちょっと怪しくなってきたかもしれません・・・。

管理会社さんも二番手で募集を再開しているようです。どうなることやら。



財務改善のために物件の売却を進めていこうというモードにここ数年なっていますが

実際に売れた物件は今のところまだゼロ。我ながらペースが鈍いなあと思いますが

購入異常に売却は難しいということの裏返しなのかもしれません。いや別に購入が

簡単とも全く思ってはいないのですが、購入は自分の努力、売却は他人の努力が

大事になるので、自助努力でどうこうなる範囲が購入に比べて狭いという意味で

言っております。



財務改善を目的にこれまでに売り出し中及び売ろうとした物件の現状です。



東京3棟目:売ろうと思ったら東京15棟目の担保に取られたので売却取り下げ

札幌8棟目:買付が入るも先方の融資不調で流れ、改めて買付をいただいた

富山1棟目:買付が入っても融資が難しくなかなか成立しない

千葉1棟目:引合はあるもののテラスハウスゆえに融資が難しいと言うと反応がなくなる

太陽光発電:引合はあるものの買主さんがすごくゆっくり時が流れていて話が進まない



売却って難しいですねー・・・。私が価格を高めに出しているのがその原因だと言われれば、

返す言葉もありませんけど。でもやっぱり売却するならその時の最高の価格で売りたいと

思うのが人情じゃないでしょうかね?ですよね?(無理やり同意を求めてみる)



そんな状態の中、一番先行していた太陽光発電所の売却交渉をぶち抜いてトップに立った

札幌9棟目の売却のお話。1回振られはしたものの、仲介業者さんがすごく頑張って

早々に次の買付をゲットしてきてくださいました。仲介業者さん自身も「あの買主さんが

融資がダメとは思っていなかった」とかなり想定外だったことを述懐していますので

NGという流れを全く考えていなかったようです。融資は怖いんですよね・・・。

銀行さんの言うことは真に受けてはいけない、内諾が出るまでは信じてはいけない。



以前書いた気もしますが、この買付がまた不安定なものでして。

1.空きテナントに入った申込が契約まで成立すること

2.買主さんが売りに出している物件がちゃんと売れること

という2つが条件として出てきております。



1に関しては申込を既にいただいているし、とても気に入ってくれている様子なので

問題ないだろうと思っておりました。あとは2だな、と。買付は入っているので

あとは融資さえ成立すれば売却は確定とのことです。売却で得た現金を使って

札幌9棟目を購入するご意向とのことでした。この話はGWに札幌行くから契約を

やっちゃおう、現金ならいけるっしょ?と仲介業者さんに連絡した際に返ってきた

回答でした。



・・・融資がつけば、か。怖いなあ。結局どこかしらに融資のハードルがついて回る。

そんな都合よく融資は出ない可能性を考慮しておかなくてはならないと思うんですよ。

まだまだ話半分くらいの買付と思っておかないといかんのであろうと思っています。

でもそんな気持ちとは裏腹に期待しちゃってますけどね。



せめて足元のテナントさんの申込はきちんと成立して貰わないと。万が一買付が

ダメになったとしても、テナントさんが入ってくれれば次の売却の際にも有利に

働くことと思います。なんせ満室ですからね。



・・・しかしテナントさんのお申込があったという話以降、なんか続報が聞こえて

こないんですよ。なんか嫌な予感がします・・・。



ということで管理会社さんに状況の確認のLINEを打ってみました。

するとしばらくしてから着信が。あ、これあかんやつだ。札幌9棟目の管理会社さんは

ややこしい話やよろしくない話の時はだいたい電話してくるんですよ。まずいことが

起こっているのはほぼ確定だな。



電話に出て話を聞くと、やっぱり良くない話でした。厨房の什器を発注するにあたり

見積をとったところ、想定していたよりかなり高い金額が出てきたとのこと。

金額差が申込者さんの想定の5倍以上だったようで、今は次の業者さんに見積を

頼んでいるとのことでした。



その設備は確かに一般的な居酒屋で入るものではないので、一品もので作ることに

なるでしょう。管理会社さん的には、他の業者さんで見積をとったところで価格が

劇的に下がるとは思えないから、下手したら開業自体止めてしまうのではないかと

危惧しているということでした。管理会社さんの見立てでは、申込された方はあまり

妥協をしたくないこだわり派の方のようだそうです。



管理会社さんとしては、ひそかに2番手の募集を再開したそうです。売買の命運が

かかっていることは認識しているので、店舗系に強い仲介業者さんに声をかけまくって

最悪ダメでも2番手がすぐ見つかる状態にしておこう、と。



管理会社さんの機転はさすがで、私も大変感謝しております。

できれば今の入居者様が契約になってくれれば一番いいんですけど、どうしようも

なくなったら次をすぐに探す必要が・・・。ていうかすぐに探せないと今回の買付が

流れてしまう可能性が極めて高まってしまうので、それが痛すぎます。



なんとか申込が成立するか、別の方の申込が入るか、どちらかのルートで決着することを

切に祈る次第です。



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posted by ひろ* at 09:05 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月30日

札幌9棟目、再度の買付が入るも手放しで喜ぶほど確実じゃないかも?

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札幌9棟目に再び買付が入ったという話を仲介業者さんからご連絡いただきました。

今度は現金の方だそうです。融資崩れの心配はなさそうですが、油断はできないです。



札幌9棟目。なかなかの高難度物件で苦労を伴いましたが、3年かけてテナントさんが

入居したくらいからは非常に安定してきて、入退去もあまりない親孝行物件になるという

買った本人が一番びっくりしている展開になりました。



元々、買う時はいわゆる「難物だから高利回り」を地で行く物件でした。

木造で耐用年数は余裕で超過、テナント比率がちょい高めで空室も多く、間取りは

古くて原状回復も超適当、酷い部屋は3点でもユニットでもないバストイレ一緒という

今どき誰がこれ住むの?という物件でした。



じゃあなんでそんな物件を買ったの?という話になるのですが、これはひとえに

土地としての価値を考慮してのことです。少し間口は狭めながらも長方形の素直な地形で

4車線の幹線道路に接道しています。近隣では4層の新築RCが竣工しておりますので

同じように新築RCは建つであろうと見込んで購入しました。



とは言ったものの、駅から15分以上かかる場所なので、私自身が建てるというよりは

建てたい誰かに売るというイメージでしたけどね。建てたら建てたで間取りを工夫すれば

埋まるような気もしましたが、あまり無理してもしょうがないですから土地売りしようと

思っていたのです。



幸いにして、その当時の稼働率でも某政府系金融機関さんで引いた10年融資の返済は

何とかなる状態だったので、10年持ってれば無担保の土地が手に入るぞという感じで

気楽に構えることはできておりました。



この物件もまあそれなりに色々はありましたが、思ったよりは順調だったかなと。

テナントさんが3年半決まらない、申込はあれどことごとく様々な理由でキャンセルに

なってしまうのには参りましたが、3点でもユニットでもないバストイレ一緒の部屋も

家賃を尋常じゃなく安くしていたこともあって意外と埋まってくれましたし、

外壁が台風で落ちるなどのアクシデントもありましたが火災保険で直せたので

びっくりしただけで済みました。



5年経過して、満室のうちに売ってしまおうと思い立ち、管理会社さんを元付にして

売却に出してみました。当初希望価格だと売れず、300万くらい値下げして市場に

出したところ、うまく購入希望の方を見つけることができました。しかしここから

2ヶ月融資付を待った結果「NG」というびっくりな結果に・・・。仲介業者さんも

想定外だったようで、珍しく参ったなあという雰囲気で報告されてきておりました。



ちなみにテナントさんはちょうど2年でお店を閉めるということで退去になりまして。

テナントさんの空室を抱えた状態で売却となると、市場価値が下がるよなあ・・・

という点がネックだと感じておりました。テナントさんが占める家賃割合、結構な

金額ですからね。



管理会社さんの管理担当の方とは、売買が崩れた後打ち合わせをして、前回と同じ家賃で

とりあえず募集をかけようということで動いていただいておりました。そしてこちらが

スピード入居申込でキャンセルがなければこれで満室に返り咲けるぞというところに

なったのでした。



そしてそこから少し経過した先日、管理会社さんから連絡があり、現金のお客様に

買付をいただいてきた、という嬉しい報告をいただくことができました。

現金なら即契約即決済で行けちゃうんか!?どういう感じなんだろ?



翌日、詳細を電話で伺ったところ、手放しで今すぐいけるほどの確度の話ではないような

気がしました。ただ、大きく前進したことは間違いありません。



今回の現金の買付が本当に有効になるには2つのハードルがあるようです。

1.申込のあったテナントさんが契約に至ること

2.買主さんの物件売却が成立すること



1についてはまあそりゃそうだろうなという感じはします。元々札幌9棟目を

ぶつけていたものの、テナントの空室が気になり一旦は見送ったということでした。

今回、テナントの入居があったので、改めてぶつけてみたところ、それならいいかなと

買付を入れる気持ちになったとのことです。



2が一番大きな不確定要素だろうと思います。今回の買主さんは同じ仲介業者さんで

売却も実施中で、そちらは融資特約ありで契約を結んでいる状態なのだそうです。

仲介業者さん曰く「融資は問題ないと思います」という話をされておりましたが・・・

この間も融資は問題ないと言いながら崩れましたからね・・・

どこまで信じていいのかはちょっと悩ましいです。



この2点がクリアできれば、あとは現金決済なので5月中でも決済は可能という

お話をされておりました。一番大きなハードルは2の売却相手の融資だろうなあ。

ここが成立しないと購入に至らない可能性が高いというか、物理的に無理かなと。

そこがうまく着地することをとにかく祈る、祈りまくる、全力で祈る、祈り子になる、

というくらいしか私にはできませんが、何とか成立することを期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 11:20 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月27日

札幌9棟目のテナントさんにスピード入居申込!

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札幌9棟目のテナントにお申込をいただくことができました!保証会社さんの審査も

通過しております。油断はできませんが成立すれば早々に満室に返り咲きです。



札幌9棟目はここのところ残念な話が多い印象です。売却に出していたものの

融資がNGになる、一番苦戦したテナントさんが2年で退去になってしまう、など。

特にテナントさんはコロナ禍をようやく乗り越えてくれたと思っていたのに、

原材料高騰で店を開けたらむしろ赤字になる状態になってしまったという話での

撤退でした。価格に転嫁できないと厳しいのだなとしみじみ思ったのでした。



ここのところ、あらゆる業種で物価上昇を価格に転嫁する動きが進んでおります。

マクロに見れば、この動きは決して悪いことではないと思います。それと同等以上の

賃金上昇が発生すれば、それはインフレという流れが発生するからです。

それが経済成長につながる、ということになります。



ただ、この流れを阻害しているなと思うのが、社会保険です。今の制度はメリットを

享受する側からすれば素晴らしいものだと思いますが、いかんせん現役世代への負担と

起業への負担が大きすぎるように思います。人口ピラミッドがきれいな三角形を

しているうちは問題がなかったのでしょうが、今のように逆三角形になってしまうと

制度自体が立ち行かなくなるリスクをはらんでいると思います。そこにメスを入れず

先送りにしていることは問題だなと感じます。



少子高齢化対策も社会保障の抜本改革も行わないままずるずると進んでいくと、

今よりひずみが大きくなってしまうんだろうなあということは危惧しております。

そこをどうするかという議論すらまともにされていない(ように私からは見える)ことも

問題ですよねえ。



・・・別にここは政治の話をしたいわけじゃないのです。価格に転嫁することが

できないとお店は成り立たないという話からそうなっちゃいましたけど。



大家業もある意味同じで、火災保険もリフォーム代もぐいぐい値上がりしております。

融資だって謎の手数料とか増えたりしています。そういった手数料を家賃に転嫁する

動きをとらなくてはならないんだよね、と頭では理解しているけど、動きとして

とれているかというとなかなか・・・。



空室になってしまったテナントさんに話を戻します。



ここのテナントさんが決まるまでの紆余曲折は右往左往に五里霧中といったところで、

とにかくいろいろなことがあって決まるまでに3年近くを要しました。



なかなか申込を得られない、申込が来てもなぜかいろいろな理由でキャンセルになる。

4〜5回はキャンセルがあったと思います。キャンセルばかりで成約に至らず、

中には保証会社さんの審査までOKだったのに金主と喧嘩(?)してキャンセルになる

ケースもありました。



ようやく決まった今回の居酒屋さんは、店舗内をお金をかけてキレイにして、

美味しい料理で商売を始めました。私も何回かお邪魔しましたが、クオリティは

間違いなかったと思います。素材にこだわっているなあという印象でした。



しかしそのこだわりが強すぎるきらいもあり、鳥インフルで材料の鳥が仕入れられなく

なってもその材料にこだわり続け、材料がないから店を開けないといった運営方針を

貫いておりました。私だったらお店を開けることが期待に応えることだと割り切って

別のところから鳥を仕入れて営業を続け、たまに元々のところから材料が入ったら

「プレミアム入荷!」とか言って少し高い値段で販売するだろうなあ・・・。



結局、年明けくらいに退去予告があり、そのままお店は開けずに退去になったようです。

退去が成立したのが4月に入ってからでした。2年契約の縛りの関係でそうなったのだと

思われます。



本当はこの退去前に売却が成立しているはずだったのですが、そううまく事は運ばず

買主さんの融資が不調で振出しに戻ってしまいました。ということは空室対策を

またこちらでやらないといけないし、満室でない状態で売却しようとしても価格面で

叩かれてしまうのでは、などいろいろと悩ましいです。



どうにも冴えないことばかりだなーと思っていましたが・・・

ここでまさかのスピード申込が来るとは!



管理会社さんから「入居申込いただきました!」という嬉しいお知らせが届いたのは

何日か前のことでした。イタリアン居酒屋をやりたい人が申し込んできたとのこと。

「外車に乗ってました!」という報告だったので、資金も余裕があるのかもしれません。



仲介業者さんと管理会社さんとお客様で内見いただいたところ、店内の雰囲気と広さが

お客様のイメージとぴったりだったそうで、その場で申込をしてくださったそうです。

そうか、内装がきれいになっているから前回より引きが良くなっているのかも!?

前の内装は夜逃げしてかなり年数が経過した居酒屋さんのボロボロの内装だったから

イメージが湧かない、内装費がかかる、などの点で苦戦したのかもしれません。

今回はきちんとお金をかけた奇麗な内装が残っているので、それが引きの良さに

つながったのかも。



引きが悪いテナントは最低限のリフォームをしておくのも空室対策としてはありなのかも

しれないなあ、ということを学んだ今回のお申込でした。



その後、管理会社さんから保証会社さんの審査も通過した旨のご連絡をいただき、

あとは契約成立までにキャンセルがなければ決まりというところまできました。

いやね、ここからキャンセルとか以前くらったことがあったので、まったく油断は

できないと思っていますけどね。でもここまでこぎつけられたのはありがたいです。



順調に決まってくれれば、札幌9棟目はこれで満室に再び返り咲きます。よかったー!

売却のマイナス要因も一つ消えてくれたので、ほっとしております。



お店がオープンになったら、管理会社の担当さんと一緒にご飯を食べに行く約束も

しました。オープンが楽しみです!



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posted by ひろ* at 09:18 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月07日

札幌9棟目、買主さんが融資NGで売却は白紙に戻る・・・。

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札幌9棟目の売却、白紙に戻りました。2ヶ月かかった挙句、融資がつかなかったと

いうことでした・・・。割と当てにしてたんだけどなあ・・・。溜息出ちゃいます。



そろそろ頃合いだろうということで売りに出している札幌9棟目。築古木造物件なので

今後修繕費がかかることが予想されます。また、今は満室だからいいのですが、

競争力に乏しい間取りでもありますので、ずっと持っていても微妙なんだよね、と。



新築の種地として使える物件ではあるのですが、テナントさんが2件いることから

立ち退きはあまり容易ではないだろうと考えます。更に、新築を建てたとしても、

地下鉄駅から遠すぎるので、立地の面でも不利ではないかと思っております。

なので、中長期的には売却だなと以前から思っていた案件でした。



昨年から、売却を進めて財務基盤を強化しようと言う流れで動いております。

売却候補をいくつかリストアップして、実際に売却に出したりしておりますが

その中で一番早く片付きそうだったのが札幌9棟目でした。



他の売りに出している(出していた)案件の状況といえば・・・

太陽光発電所:進んではいるが買主候補の方の動きが鈍く時間がかかりそう

東京3棟目 :東京15棟目の共同担保に取られてしまい売却断念

千葉1棟目 :反響はぼつぼつあるものの買付には至らず

富山1棟目 :反響はあるものの融資がネックで買付が成立せず

なので、札幌9棟目が一番最初に成立するんだろうなあと私は感じておりました。



札幌9棟目にに関しては、買付が入り先方の融資付がスタートしたのが2ヶ月前。

地元の方で、これまでもたくさん不動産を売買している方だそうです。仲介業者さんは

メガ大家さんですと仰っておりました。



築古物件なので融資を使うのも大変だろうと思いましたが、地元の方なので耐用年数を

超過していても出してくれる金融機関さんはあります。最初に打診するとしていた

金融機関さんも耐用年数超過でも出すのは知っていたので、それなりに経験を積んだ方の

ようだということは私もわかりました。



しかし、最初に当たっていただいた金融機関さんは融資金額が伸びず、自己資金が

多額になってしまうということでNGに。急遽別の金融機関さんを当たると言う話に

なりました。そちらの金融機関さんも不動産融資に積極的なのは知っていましたので

可能性としてはあるだろうなと思ったので、改めて融資付をする時間を取ることについて

OKして、結果を待つことにしました。



銀行さんあるあるで、後から後から追加でこれを持ってこい、あれを持ってこいと

買主さんに要求が入ったそうです。そのため、融資付のスピードはゆっくりになって

しまいました。ちょうど確定申告の時期だったこともあり、個人の確定申告の内容も

見させてもらって決めたい、みたいな意向が働いてしまったようです。



仲介業者さんから適宜進捗は伺っていたので、特に心配することも不安になることもなく

まあ時間が経てば何とかなるんだろうなあ、くらいの気持ちでじっくり待ってたのですが

まさかこんな大どんでん返しが起こってしまうとはねー・・・。



昨日は決算対応をしつつランチは外で嫁ちゃんと一緒に食べて、買物に付き合ったり

ちょっと桜を眺めてみたりという感じで、電話があったことにも気づいておらず・・・。

帰って来てみたら2回ほど着信があったので、契約の日程が決まったとかかな?と思って

折り返してみたんです。



仲介業者さんの第一声のトーンを聞いて察知しました。あ、これはあかんやつ、と。

そう、買主さんが融資NGを食らってしまったと言う連絡でした。マジかー・・・。



最後の最後にいく直前で借入が多いとか難癖をつけられてNGを食らったようです。

支店はやる気満々で進めていたし、上の方の会議でもだいたいはOKが出ていたと

仲介業者さんからは聞いていたので、ほぼ確定だなと思っていた私としては寝耳に水。

半笑いでその話を聞くしかなかったです。



仲介業者さんも安心しきっていたようで、詰めが甘かった、次の一手を打たずに

漫然と待ってしまった、ということについて謝罪をしておりました。次のお客様候補が

何人かいるという話もされていましたが、いずれもこれから話を振ってみるという

ことですので、すぐにどうこうできるような話ではないと思います。



正直、割とこの話を当てにしていたところもありまして。これによって、資金繰りの

見直しが必要になってしまいます。不確定なものをあてにしていた私が悪いのですが、

それにしてもほんと勘弁してー。



唯一良かったことと言えば、これをきっかけに私が課税業者になる売却の条件が

把握できたこと、そして今回の買付が白紙になったことで、課税業者にならないような

売り方ができるようになった、ということくらいでしょうか。



仲介業者さんも今回の失態は取り返さないとまずいと思っているように感じたので

なんとか早めのリカバリーをしてくれることを期待したいと思います。

まあ、どんなに早くても契約は5月ってことになるでしょうけどね・・・。



それにしても痛いわー、ほんと痛い。



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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月30日

札幌9棟目の売却で課税業者になってしまう可能性が。

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札幌9棟目が売却できた場合、課税業者になってしまいそうです。

諦めて課税業者になっときましょうかねえ・・・。



札幌9棟目の売却に関しては今のところ4月初旬に契約を締結し、4月末には決済と

いう方針で進めていると仲介業者さんから伺っております。これが成立すると、

買値の3割増程度で売却できることになります。リノベをやって手元資金が枯渇している

現状において、こういうまとまった資金は大変ありがたいですね。



売却に想定外はつきものなので仕方のない話ですが、先方の融資がなかなかまとまらず

持ち込む金融機関さんを変更したり、金融機関さんから追加資料の要求を受けたりで

融資の確定に時間がかかっております。3月末には売却を終えられるだろうという

最初の予想からは1ヶ月くらいずれている状態です。この辺はやむを得ないでしょう。

私だって売主さんに待ってもらったことはあります。ちゃんとグリップできているなら

同じように待ってあげていいと思います。



待っている間に、先方から契約書についての要望がありました。建物価格をこのくらいに

して貰えないか、という相談です。なるほど、減価償却とりたいわけですね。

築古木造を普通に買ったらその建物価格にはなりませんから・・・。



売主さんの気持ちはよくわかりますのでOKしようと思ったのですけど、ふとここで

思ったわけです。それをOKすると私は2年後に課税業者になってしまうのでは?



それ以外にも私が気づいていないことで何かあるかもしれないと思いましたので、

顧問税理士の先生にこの土地建物比率を契約書に明記することで手残りなどに

影響はあるか、という質問をさせていただきました。



回答は「手残りには影響しない」「譲渡所得の計算に使うのは簿価」「課税業者になる」

ということでしたので、課税業者になることだけが問題かなと思いました。



では、具体的に課税業者になってしまうとどのような影響があるかですが・・・

まず売却の売上額に対して消費税がかかってしまうことが一番大きい影響でしょう。

大物を売れば売るほど消費税が大きくのしかかってくることになります。

逆に言えばそれだけなわけですけどね。



ということは、建物価格を1000万以下にするなら回避できるのか?と思ったりも

したのですが・・・ああそうか、個人でも少しテナント物件がありました。

あれは課税売上ですね。



東京2棟目の一部、札幌9棟目の一部、札幌8棟目の駐車場、東京10棟目の一部が

課税売上になっています。ただし、札幌9棟目は売却が確定していると考えると

三分の一くらいで済むでしょう。ざっくり400万〜500万くらいは課税売上が

計上されてしまうだろうと思います。



課税業者になると、簡易課税であれば売上の4割が控除できますので、支払消費税は

札幌9棟目の売却分を超ざっくり100万くらいマイナスで考えて300万〜400万に

なりますので、消費税額30〜40万から控除額12万〜16万を差し引くことで、

18万〜24万を支払うこととなります。それだけで済むならまあいいかという気も

しなくはないですが、追加の売却とかはその1年間はできなくなります。



まあ、そこそこのお値段で買っていただけることだし、これはこれで許容するしか

ないのかなーと思ってはおります・・・。



そういえば今簿価っていくらなんだろう?減価償却を何年で取ってたかわからなくなって

しまったので、確定申告書を見直してみました。



4年償却で既に減価償却0円でした(汗)



これ、金額書かなければ課税業者避けられそうだな・・・。

簿価で処理するって言ってたもんなあ。



でも先方の気持ちもわかるからなあ。あまり無下にしたくないとは思うのですよ。

というかあまり考えずに1000万切るならオッケーって一次回答しちゃってるので

むこうはもうそのつもりでいるだろうなあ・・・。



まあもうしょうがない、率直に今の状況を仲介業者さんに話して、あとはあちらで

どこまでこちらの意をくんでくれるか考えて貰おう。それで一度回答した内容を

買主さんがもう前提にしているなら、これはこれで諦めよう。



ということで、不動産投資って難しいですね。無知はお金を減らすというやつです。



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