2019年04月11日

地震保険の申請が認められ、保険金が支払われることに。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。仙台法人の決算処理がなかなか進まない・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌9棟目で、地震保険の保険金が支払われることになりました。

修繕のために活用したいと思います。



少し前ですが、平成30年胆振東部地震の後購入した物件について、余震の被害が

あったのではないかと思われる物件について、地震保険の申請をさせていただきました。

詳細な経緯は前回のブログを参照いただくとして、基本的には現地にいる建築に強い

職人さんに保険会社さんの派遣するアジャスターさんとの日程調整から現地立ち合いまで

一任する形を取らせていただきました。



地震保険は独特の基準があるので、素人目線でここが被害を受けたと言ってもダメな

ことが多いようです。構造に直結する部分でないと、被害は認められないとか。

逆に、構造に直結する部分なら、クラック程度でも被害と認められるとか。



素人の目ではわかりにくい「これも被害と言える」「これは被害とは言えない」を

こちら側の立場に立って説明していただけるのがありがたいです。アジャスターの方に

この辺がこうおかしい、と説明をオーナー側の立場に立ってして貰うことで、

若干ではあると思いますが、こちら側の主張を聞いていただける場面が増えるものと

考えております。



先日、その業者さんが保険会社さんが派遣するアジャスターさんと共に、札幌9棟目と

札幌10棟目を見てきてくださったそうです。事前に、この日が保険会社さんとの

立ち合いの日だよというのは教わっていましたが、立ち合い当日に札幌8棟目の漏水

発覚して、正直地震保険の立ち合いどころの騒ぎではなかった、というのが実態でした。

地震保険の立ち合いに行っている職人さんのうち、片方に漏水の現場に急行いただいた、

というくらいで、優先度で言えば完全に漏水が上になっていました。



ですので、それからしばらくして、保険代理店さんより「札幌9棟目は地震保険に

相当する被害が認められたので、保険金をお支払いします」という連絡をいただき、

「ん?地震保険?・・・あ、そうか!」と一瞬考えてしまいました。完全に頭の中から

飛んでいました。ハイ。



結果を伺うと、札幌9棟目は損害が認められ、札幌10棟目は認められなかった、

ということでした。これに関しては、私自身が現地を見ていないということもあり、

どんな結果が来てもその通りに受け止めようと思っておりましたので、特に異論は

ありません。アパートは認められ、戸建は認められなかった、ということで受け止めて

保険金の支払申請の処理に進みたいと思います。



今週末の札幌出張では、札幌9棟目まで回る時間はないなあ・・・。

本当は被害状況を確認して、修繕の計画を立てたいところなのですが。

他の物件で手一杯なので、そこまで手が回らなさそうです。

札幌5棟目原状回復確認、札幌8棟目漏水確認、清掃業者さんとの顔合わせ。

このくらいが限界かな、今回は。野暮用もあるし。

修繕箇所の検討はまた後日にします。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:56 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月07日

競争力の弱い部屋だけど、2部屋まとめてお申込をいただきました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。なんかもう胃が痛い感じですよ、ハイ。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌9棟目にお申込をいただくことが出来ました。しかも2部屋同時の申込です。

これは貴重な申込なので、確実にモノにしたいところです。



札幌9棟目の管理会社さん、新担当の方の動きが良く、私の中で評価が徐々に上がって

来ております。前の担当さんより今の担当さんの方が融通が利くし、次にこれが欲しいと

思うものを察知して、適切に提供する能力にも長けているように感じます。



札幌6棟目と札幌9棟目は同じ会社さんから購入しており、管理も同じ会社さんです。

これまでは管理がもう一歩だなあと思っていたのですが、そこが改善されたのは

素晴らしいです。少し安心して任せられるようになりました。



そんな管理会社さん、札幌9棟目の5室の空室に関しては「意外と問い合わせは

あります」と仰っておりました。家賃はかなり安めに落としているのですが、場所的に

どこまでお客様を引っ張れるかな?と少し不安視していたので、意外とあると言われても

どのくらいなんだろうと数字が気になっておりました。



店舗は駐車場問題があるため、先行きがかなり不透明になっています。

せめてレジ部分がいくつか埋まってくれると嬉しいのですが・・・。

前回札幌に行った時も、この部分を重点的に補強する時間はありませんでした。

ですので、雪が融けたら営業回りしてこないとなあという感じで考えていた次第です。



ところがどっこい、管理会社さん頑張ってくれたみたいで、嬉しい方向で誤算が。

お申込をいただくことができました。しかも2部屋まとめてです。うおー、まじかー!

想定外すぎて超うれしいんですけど!



お申込を入れてくださったのは、貧困者を支援する事業などを行っている法人さん。

今回お申込をいただいたお部屋の用途は、自社で支援している生活困窮者の住まいとして

提供する為だそうです。恐らく、生活保護を受給して貰い、その中の一部を会社の収益と

するのでしょうね。若干貧困ビジネスのかほりもしますが、きちんとしたビジネスで

関係者全体に利益が出るモデルでやってくれているだろうと信じることにします。



さて、そうなると「部屋に住む人」はコロコロ変わる可能性もあり、中には精神系の

病気を患った状態でお住まいになる方も出てくるかもしれません。その点に関しては、

できれば入居者様が変わる前に一度管理会社さんに連絡いただき、そこで簡単な審査を

かけることをした方が安全かと思います。



ただ、この件を相談した人の意見は、審査でガチガチにすると、そもそも借りる意味が

なくなってしまうのでは?というところでした。それも確かに言えるなあ・・・。



管理会社さんに、今回の申込は保証会社さんをつけてほしいというお話をすると共に

今そうやって悩んでいると言うことも伝えました。管理担当さんも同様のことが

気になっていたそうで、うまく交渉しておきますとのこと。



ただ、慎重になりすぎて申込がキャンセルになることも避けなくてはなりません。

相手の法人さんからしたら、審査で時間を取られることに煩わしさを感じるでしょう。

個人的に思うバランスの良い落としどころは、精神系の場合だけ事前に相談してほしい、

というレベルにとどめることかなと思っています。その点も管理会社さんにお伝えして

話を壊さないことを優先に交渉してほしい、と伝えました。



この申込が成立すると、札幌9棟目は12部屋中9部屋が入居中と言うことになります。

家賃2万のお部屋なので大きなプラスではないですし、広告料の分を回収するのに数ヶ月

かかってしまうのですが、それでも空いているのと埋まっているのでは気持ち的な部分で

安心感が段違いです。残るお部屋はテナント1室と1R1室!(3部屋のうち1部屋は

テナントの控室として2室まとめて借りていただく前提としているため)

駐車場問題で引合が減りそうなテナントと、レジの中では最弱の間取りでそう容易には

埋まらなさそうな部屋が残りました。引き続き、反響を取るための作戦を考えたいと

思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:00 | Comment(1) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月17日

テナントの引合が間違いなく減る大問題が発生・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。昨日は大御所の皆様と楽しく懇親会しました。

応援クリックよろしくお願いします→



問い合わせは割と多いと管理会社さんが言っている札幌9棟目。テナント募集にやや暗雲が

立ち込めてくる嫌な話が舞い込んできました。一筋縄じゃいかないですねぇ。



ノンバンクさんとの打ち合わせ中に携帯がブルブルしてたのを思い出し、着信履歴を

確認しました。見知った電話番号が並ぶ中、1件だけ見知らぬ携帯電話の番号が。

はて、これはいったい・・・?何となく気になったので折り返してみることに。



電話に出たのは、おっとりとした職人肌風な感じの方。ひろ*さんの携帯ですねと

言ってくるので、変な営業電話ではなさそうです。聞くと、札幌9棟目の境界杭を

入れるように仲介業者さんの社長から頼まれているとのこと。この間売買したけど

そんなことしてくれてたのですね。私、全然そんな認識ありませんでした。購入する

物件、だいたい現状有姿で買ってしまうので、境界とかあまりこだわらないのです。

社長からもそんな説明聞いた覚えないんだけどなー。まあいいか、あの社長結構適当な

ところがあるし、説明したつもりになっているんでしょう。もしくは私が忘れてるか。

損する話ではなさそうなので、細かいことは気にせず話を聞くことにしました。



先方曰く、隣地の駐車場との境界杭を入れる際に、建物の設備(ストーブの煙突など)が

一部越境しているので、その部分を地主さんと覚書を取り交わしてほしいということを

言われているから、対応をお願いしたいとのこと。そのくらいはお安い御用です。



「あちらの土地、分譲するからちゃんとしておかないとって話なんですわ〜」



・・・ん?ちょっとまって?今なんと言った?聞き間違いだと思いたいんだけど、

その駐車場を分譲用地にすると?



隣の駐車場、先日まで近所の店舗が一括借り上げしていたんです。で、そのお店が

倒産して貸す相手がいなくなったのも把握しており、管理会社さんが地主さんのところへ

突撃して、札幌9棟目で駐車場が必要なら貸してほしいという交渉をしてくれました。

結果、OKとなったため、テナント募集がやりやすくなったねと喜んだのでした。



札幌9棟目は駅からこそ遠いものの、幹線道路に面した立地です。昔からの街なので

強くはないものの根強い需要はあり、うまくやれば埋まる場所です。幹線道路沿いなので

将来の新築用地としての売却という道も割と取りやすく、現行の難易度の高い間取りで

何とか運営しきれれば、最後は良い結果になるだろうとみています。



難易度の高い三点ユニット1Rや1DKは、家賃をがっちり下げて埋めてしまう方針。

テナントは今回の話で隣地駐車場を借りる前提で募集すれば、引き合いはかなり

取れるのではないかと考えていました。そして実際、テナントの問い合わせや内見は

けっこう多いということだったので、うまく目論見が当たってよかったということを

管理会社さんの担当の方と話していたものでした



そ・れ・な・の・に・・・

分譲ですと!?



土地家屋調査士さんとの電話を終えて、すぐに管理会社の担当さんに電話しました。

分譲するって話は知ってますか?と聞いたら、担当の方も絶句。何回も地主さんの

ところに顔を出しているけど、そんな話は聞いたことがないとのことです。

電話の向こうで担当の方が頭を抱えているのが、私からもわかります。



駐車場が隣地に確保できないとなると、テナントの利便性は大幅に下がります。

今まで好調に問い合わせが来ていたのが、今後はそうもいかなくなるよね、これ。

うーん、どうしたものか。



その場で話したものの、妙案がすぐに出るわけでありません。

他の月極駐車場がどこにあるか把握すること、問い合わせがあった中から駐車場が

あまりいらなさそうな業態のテナントさんを考え、想定ターゲットとして集客を

かけること、地主さんに事実関係を確認しに行くこと、くらいがひとまず話として

出ましたが、どれも決定打になるようなものではありません。家賃もきっと下げないと

埋まらないでしょう。



営業中のテナントさんが駐車場を使っているんですが、それも解約と言うことに

なってしまうと思います。そうなると、営業どうするのかなあ。退去とかなったら

それはそれで困るんだけど・・・もう少し残債減らないと土地値まで落ちないし。



不幸中の幸いは、隣の駐車場をあてにして申込が入り、テナントの改装工事を始めた

あたりで分譲の話が出て、テナントさんともめるようなことは未然に防げたね、

というくらいです。前向きにとらえれば、です。ほんと。



今回はテナントだけの話で、レジ部分には特に影響はないと思いますが、これがもし

車前提の地方だったらと思うとぞっとします。借上駐車場って、地主さんの気分で

なくなるかもしれないリスクをはらんでいるわけですね・・・。



何にしても、ちょっと作戦を考え直さないとダメですね。もう少し思案してみます。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:31 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月01日

選挙事務所として使いたいという問い合わせがありました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。最近眠気がけっこう激しい気がする。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌9棟目のテナントさんに、短期での利用を前提とした問い合わせがありました。

柔軟な姿勢でやってますので、まずはお話は聞きますよ。そういうものでも。



思いのほか問い合わせが多いと聞かされている札幌9棟目のテナント部分。

今のところまだ成約には至っていないものの、内見は割とあると聞いております。



先日、管理担当の方からメールが届きました。短期の貸出前提での問い合わせとの

ことで、相談に乗っても良いか?という確認です。



用途:某政党の選挙事務所

期間:なるべく早く〜4月末

方式:居抜き



期間的に、たぶん統一地方選挙の選挙事務所ってことでしょうね。面白い貸し方です。

ただ、その短期で貸している間に、長期のお客様の内見や申込があったかもしれない、と

考え始めると、引き受けて良いのか微妙な気持ちになります。



また、短期の場合は広告料の支払も重くなります。今このテナントは広告料1ヶ月で

募集をしているので、もしその金額を本当に支払ってしまうと、手元に残るのは

1ヶ月の家賃だけと言うことになり、今一つ面白くありません。



短期で貸すなら、賃料や初期費用など多少高めに取らないと本来はペイしないですが、

そうやってシャットアウトしてしまうと「あらゆる交渉事に対して、一応検討する」と

いう看板に偽りありと言うことになってしまいます。



大家さん仲間にも少し相談したりして、どうしようかと悩みましたが、空室にして

おくよりは、若干でも家賃が入った方がいいだろうという考えに至りました。

テナントなので、別に繁忙期とか特にないでしょうし、数ヶ月内見できなくても

問題は少ないだろうと判断した次第です。



それに、選挙事務所ってことは、それなりに視認性のいい場所でないと運営できないと

思います。そういった環境であるということを認めて貰ったと考えれば、この物件を

選んで買った自分の見立てはそこまで間違っていなかったんだろうという確信にも

繋がりますし、近隣にも目立つと思うので賃貸募集のPRにもなってくれないかな?と。

(さすがにそれは無理か・・・)



その後も管理会社の社長と電話で話して、やっぱり初期費用はガッツリととらないと

あまり面白くないねとか、その辺の作戦会議を実施。だいたい頭の中で条件は

固まりました。後で管理担当さんに電話して連絡しようっと。



と思っていたら、向こうからかかってきました。



「家賃の件で仲介業者さんから要望がありました」

「話が壊れるかもしれない内容なのですが・・・」

ほほう?壊れる内容と・・・。



「短期なのだから家賃を安くしてほしいと言われております」

「希望は月5万とのことです」



このテナントのお部屋、月13万でちんたいにだしておりまして・・・

それを5万ですか・・・・・・



・・・えーと、選挙事務所の方に一つ言わせていただいて良いでしょうか。



短期に貸す大家さんはあまりいないから、逆に賃料はずまないと誰も貸してくれないよ!



というわけで、即お断りしましたとさ。こりゃ某政党さんも議席取れるか怪しいね。

某政党さんのご武運を一応お祈りします。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:26 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月28日

感じの良い担当者さんで良かったと安堵。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。サラリーマンは仕事納め済み、不動産は本日頑張ります。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌9棟目の修繕見積が出てきました。え、そんなに安いの?と思ったのですが、

その裏には空気を読める担当者さんが全力で空気を読んだ努力がありました。



札幌9棟目に関しては、1ヶ月ちょっと前に現地に行っていろいろ打ち合わせしました

空室をどう埋めるか、間取りの変更をすべきか、リフォームをどこまでやるか、など。



その時に確かに「リフォームは最小限で」と話した記憶があります。空室が5部屋もあり

うち1部屋は本当に競争力に乏しい(もはや倉庫でしか貸せないのではないかと思う)

1Rの部屋があったりで、なかなか困った状態だったからです。



5部屋の空室がありまして、状態としては以下のようなさんさんたる状況でした。

テナント  :鍵が壊れてシャッターが開かないので内部確認できず

1DKその1:1階が入口で2階が部屋、空テナント真上、5年程度放置状態

1DKその2:未リフォーム、ユニットでない上にBT一緒

1DKその3:リフォーム済ながら虫の死骸だらけ

1R    :狭すぎて貸せる気がしない、ユニットでない上にBT一緒

いやー、これはほんと酷い。どこから手を付けたものか。



管理会社さんと相談して、最低限のリフォームをして安く貸す方向で動こうという

話にまとまりました。まず、テナントと1DKその1をセットで貸すことにして、

1DKその1のリフォームはテナントさんが勝手にやる形式を前提にすることに。

そして1DKその2とその3はガッツリ家賃を下げて2万前後に、1Rはどうせ当面

埋まらないだろうから、倉庫利用をあてにして家賃を極限まで下げる、ということに

決まりました。



それから1ヶ月。ようやく室内のリフォームのお見積が届きました。

ここの管理会社さん、札幌6棟目の頃からそうなんだけど、室内の見積が出てくるのが

遅い傾向にあります。外装とかは割と早く出てくるんですけどねえ。謎です。



出てきた見積の内容を拝見します・・・あれ、4部屋分あると思ったけど、CFと

クロスを張り替えるのは1部屋だけで、1部屋はTVジャック交換のみ、それ以外の

部屋は特に施工無しと言う形で見積が出てきてます。何となく、私が依頼した内容に

近い形で出してくれているようにも見えるし、単に意思疎通ができていなくて虫食いに

なっているようにも見えます。



札幌9棟目の担当者さんは、札幌6棟目の担当者さんと違う方です。割と最近入社したと

いうことで、その実力は未知数。懇親会をした時の印象は割と良い感じだったのですが、

果たしてこの意図はどっちだろうか。



メールにて趣旨を確認したところ、良い方向でした。私が現場で話したことを覚えていて

本当の必要最小限にとどめるという判断で動いたようです。良かった、ちゃんと空気を

読んで行動できる担当さんでした。安心です。



空テナントに関しては、幹線道路沿いながら敷地内に駐車場がなく苦戦するだろうと

最初思っていました。しかし、近隣に大量に駐車場を確保できることがわかり、

俄然強気になった次第です。そしてその読み通り、管理会社さんからは「パン屋さん、

ケーキ屋さん、中華料理屋さんの問い合わせがありました」と連絡をいただいてます。

これが本当に問い合わせだけなのか、内見を伴うものなのかはわかりませんが、

意外といけるかもしれないと期待しております。



「その他空室もお問い合わせはいただいており、年明けに良いご報告ができるよう

精進致します」

という旨の連絡もありました。たぶん、この文言に比べてテナントさんは具体的なので

やはりテナント側はある程度内見を伴った問い合わせがあったんじゃないかな?と

勝手に想像しています。



他の居室も、家賃を下げた効果があったのでしょう。たぶんこの口ぶりだと具体的な

話は出てないものの、物件確認の電話はぼちぼちあるのではないかと考えられます。



少なくとも、今までの放置状態からは脱して、徐々に攻勢に転じているということは

今回のメールで理解できました。いろいろ難ありな物件ですが、とりあえず埋めて

お金を生み出すようにしたいところです。そして将来の建て替えに備えて、残債を

ガシガシと減らしていきたいと思います。今も銀行返済分くらいは賄えているので

諸々の経費も含めて大丈夫な状態に早く持っていかないとですね。テナントが埋まれば

一気に優勢になれるので、そこを狙いたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする