2018年12月28日

感じの良い担当者さんで良かったと安堵。

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札幌9棟目の修繕見積が出てきました。え、そんなに安いの?と思ったのですが、

その裏には空気を読める担当者さんが全力で空気を読んだ努力がありました。



札幌9棟目に関しては、1ヶ月ちょっと前に現地に行っていろいろ打ち合わせしました

空室をどう埋めるか、間取りの変更をすべきか、リフォームをどこまでやるか、など。



その時に確かに「リフォームは最小限で」と話した記憶があります。空室が5部屋もあり

うち1部屋は本当に競争力に乏しい(もはや倉庫でしか貸せないのではないかと思う)

1Rの部屋があったりで、なかなか困った状態だったからです。



5部屋の空室がありまして、状態としては以下のようなさんさんたる状況でした。

テナント  :鍵が壊れてシャッターが開かないので内部確認できず

1DKその1:1階が入口で2階が部屋、空テナント真上、5年程度放置状態

1DKその2:未リフォーム、ユニットでない上にBT一緒

1DKその3:リフォーム済ながら虫の死骸だらけ

1R    :狭すぎて貸せる気がしない、ユニットでない上にBT一緒

いやー、これはほんと酷い。どこから手を付けたものか。



管理会社さんと相談して、最低限のリフォームをして安く貸す方向で動こうという

話にまとまりました。まず、テナントと1DKその1をセットで貸すことにして、

1DKその1のリフォームはテナントさんが勝手にやる形式を前提にすることに。

そして1DKその2とその3はガッツリ家賃を下げて2万前後に、1Rはどうせ当面

埋まらないだろうから、倉庫利用をあてにして家賃を極限まで下げる、ということに

決まりました。



それから1ヶ月。ようやく室内のリフォームのお見積が届きました。

ここの管理会社さん、札幌6棟目の頃からそうなんだけど、室内の見積が出てくるのが

遅い傾向にあります。外装とかは割と早く出てくるんですけどねえ。謎です。



出てきた見積の内容を拝見します・・・あれ、4部屋分あると思ったけど、CFと

クロスを張り替えるのは1部屋だけで、1部屋はTVジャック交換のみ、それ以外の

部屋は特に施工無しと言う形で見積が出てきてます。何となく、私が依頼した内容に

近い形で出してくれているようにも見えるし、単に意思疎通ができていなくて虫食いに

なっているようにも見えます。



札幌9棟目の担当者さんは、札幌6棟目の担当者さんと違う方です。割と最近入社したと

いうことで、その実力は未知数。懇親会をした時の印象は割と良い感じだったのですが、

果たしてこの意図はどっちだろうか。



メールにて趣旨を確認したところ、良い方向でした。私が現場で話したことを覚えていて

本当の必要最小限にとどめるという判断で動いたようです。良かった、ちゃんと空気を

読んで行動できる担当さんでした。安心です。



空テナントに関しては、幹線道路沿いながら敷地内に駐車場がなく苦戦するだろうと

最初思っていました。しかし、近隣に大量に駐車場を確保できることがわかり、

俄然強気になった次第です。そしてその読み通り、管理会社さんからは「パン屋さん、

ケーキ屋さん、中華料理屋さんの問い合わせがありました」と連絡をいただいてます。

これが本当に問い合わせだけなのか、内見を伴うものなのかはわかりませんが、

意外といけるかもしれないと期待しております。



「その他空室もお問い合わせはいただいており、年明けに良いご報告ができるよう

精進致します」

という旨の連絡もありました。たぶん、この文言に比べてテナントさんは具体的なので

やはりテナント側はある程度内見を伴った問い合わせがあったんじゃないかな?と

勝手に想像しています。



他の居室も、家賃を下げた効果があったのでしょう。たぶんこの口ぶりだと具体的な

話は出てないものの、物件確認の電話はぼちぼちあるのではないかと考えられます。



少なくとも、今までの放置状態からは脱して、徐々に攻勢に転じているということは

今回のメールで理解できました。いろいろ難ありな物件ですが、とりあえず埋めて

お金を生み出すようにしたいところです。そして将来の建て替えに備えて、残債を

ガシガシと減らしていきたいと思います。今も銀行返済分くらいは賄えているので

諸々の経費も含めて大丈夫な状態に早く持っていかないとですね。テナントが埋まれば

一気に優勢になれるので、そこを狙いたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月02日

札幌9棟目の方向性を確定させ、具体的な動きを取り始める。

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先日の札幌出張時にどうするか検討した札幌9棟目について、第三者というかキーマンと

いうか、そうなるはずの人に意見を聞いて、方向性を確定させました。



札幌9棟目は現在5室の空室があります。どれも一癖も二癖もあり、あっさり決まる

要素はかなり少ないと考えています。要は難しい案件ということです。



・在来工法のお風呂に無理やりトイレをくっつけたバストイレ一緒の部屋がある

 不人気「三点ユニット」以下・・・「三点」でも「ユニット」でもない

三点でもユニットでもないバストイレ一緒はこちらです

 5部屋中2部屋がこの仕様



・外階段が急で雪が降ると怖いレベル

 5部屋中3部屋がこの仕様



・内階段が急で高齢者に優しくない(外階段よりマシですが)

 5部屋中1部屋がこの仕様



・DK1間しかないワンルームがある

 5部屋中1部屋がこの仕様



・名前が究極にダサい

 全部屋がこの仕様



といった様々な難関を抱えております。何とも難しい感じです。



ただ、明るい材料としては、敷地隣接の月極駐車場が山ほど空いていること。

一括で借り上げていた企業さんが撤退に伴い解約したようで、駐車場には全く

困らないレベルとなっております。駅からあまり近くない物件なので、駐車場が

あるというのは武器になるだろうと考えます。



札幌出張時に検討した案は

・とにかく家賃を下げて埋める

・1DKを2部屋くっつけて大きくして埋める

の2案でした。ここについて、かつて保有していた札幌2棟目と札幌3棟目をたくさん

埋めてくださったエース営業マン(属性が悪いお客様を引っ張ってくるのが得意)に

ヒアリングして、どうしたら一番引きが良くなるか検討しました。



まず、部屋をくっつける案は、中途半端にやっても微妙ではないかと言う見解でした。

それだったら別々に募集した方がいいかなという感じでしたので、そこは意見に従い

部屋をくっつける工事は行わないこととしました。勿論、反響を見ながらという形で

考えることになりますので、未来永劫そうしないと言うわけではないですが。



次に、ターゲットをどうするか、です。他であまり受け入れない高齢者なども

積極的に受け入れることにしてはどうかと思いましたが、仲介業者さん的には

2階は高齢者には厳しいと思うという見解。まあ確かにそうですね。ごもっとも。



隣地の月極駐車場が空いているから、そこを使う業種の人を積極的に入れてみては、

というアイディアをいただきました。具体的には50代〜60代の建設現場作業とか

やっている単身の方です。一番安いワンルームであれば、駐車場代8000円を

加味しても、2万前半で全て収まることになり、客付の武器になるのでは、と。

なるほどねー。はい、早速採用します。そうなると、畳はCFに変更した方が

良さそうですね。高齢者ターゲットなら畳を残した方がいいと思いましたが、

そこは狙わないなら洋室に変更した方が引きはいいはずです。



家賃についても相談しましたが、相談してきた家賃なら少なくとも反響は出るだろう、

ということでした。ただ、決まるかどうかは別として、という注釈つきですが。

まずは反響を貰わないことには話が始まらないので、安くして反響の内容を見ながら

家賃を調整すればいいのではないか、という意見をいただきました。



あとは、多少難ありの属性でも受け入れますよという姿勢を打ち出しております。

ここについては札幌2棟目、札幌3棟目で作った信頼(?)があるので、相談した

仲介営業マンも喜んでおりました。彼らからしたら、普通であればお客様にならない人が

お客様になるのだから、そりゃあ歓迎ですよね。



そんなこんなで相談を終えて、そのまま管理会社の担当さんに連絡を取りました。

反響が取れる可能性が高い賃料に値下げして募集する、ということで話を進めて貰うよう

依頼をしました。ネットの賃料など更新していただくように伝えましたので、近々動きを

取っていただけるでしょう。



それと、現状回復の見積時に和室を洋室に変更する形でお願いしますと伝えました。

全部屋一気にやるかは別にして、最低1部屋は原状回復しておかないと、内覧に来た方も

イメージがわかずに取りこぼしてしまう可能性があると考えるためです。



また、既定路線としていた「テナントと1DKをセットで募集して家賃を上げる」案も

実行いただくようお伝えしました。ここも正直テナントが埋まるイメージが持てずに

いたのですが、今回隣の月極駐車場が空いたことで、幹線道路沿いのP有テナントとして

募集が出来るので、当初考えていたよりは難易度が下がったと思います。募集したら

うまくいきそうな予感がします。



さて、家賃を下げた場合に気になるのは借入の返済です。この物件、購入当初の

レントロールでは21.6%の表面利回りでした。今回の家賃の調整でその表面利回りは

21.3%まで下がることになります。思ったより下げ幅が小さいですが、テナントを

逆に少し強気で貸し出しているからです。で、そのテナントを含め、家賃交渉があったら

最悪ここまで下げようというラインで引き直すと、19.8%まで下がります。

それでも某政府系金融機関さんの10年での借入に対する返済比率は56.4%。

若干高めですが、10年返済と考えれば悪くない数字と思います。



この内容なら何とかなるんじゃないかなあとは思いますが、さてどの程度反響を

取ることができるか、動向を注視したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月20日

無事決済完了!札幌9棟目入手できました。

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札幌9棟目、無事に決済してまいりました。これで17棟113室という形です。

棟数や戸数がどうこう言うつもりはないですが、よくお金借りられたと自画自賛。



札幌の築古木造アパートを某政府系金融機関さんで融資を受けて購入してきました。

12部屋とはいえ、家賃が安いエリア、かつ10年返済というところで、あまり

キャッシュフローが潤沢に出る案件ではありませんが、含み益は大きいと思います。

テナントさんが出たら土地として売却、といったところで考えています。



今回は売主さんが東京の方で、買主の私も東京在住。融資を受ける金融機関さんも

東京、仲介業者さんだけが札幌という状況でした。よって、仲介業者さんに東京に

ご足労いただき、決済を実施した次第です。



前日から仲介業者さんは東京入りしていたので、仕事の後合流して一緒にお酒を飲み、

ダーツをして家に帰りました。すっかり夜遊びになってしまい、家に帰ったのは

午前3時。寝坊したらシャレにならないなと思ったものの、無事に起きることができて

遅刻せず決済に向かうことが出来ました。



某政府系金融機関さんに集合の5分前に到着すると、既に売主さんご夫妻・司法書士の

先生・金融機関担当者さん・仲介業者さんがそろい踏み。ささっと名刺交換をして、

必要な書類を書いて金融機関さんに提出。金融機関さんが、近所の銀行さんで小切手を

振り出して貰いに行っている間は和やかに皆で雑談。売主さん、割とご高齢なのですが

よく話す方でした。会話している感じ、頭のいいひとなんだろうなあと思いましたが

職業は開業医だそうです。信頼できるお医者さん、って感じがしました。



小切手が発行されるまでに一時間以上かかり、けっこう時間拘束されてしまいました。

ようやく小切手が発行され、私の手元に届きます。こんなペラペラの紙でも、数千万の

価値があるんだよなと思うと緊張します。



小切手をもって近所の銀行へ。ほんの数十メートルですが、なんとなく長い距離に

感じた気がします。カバンを握りしめて移動し、銀行に入った時はほっと一息。



送金伝票等渡して処理を進めていただきます。まあここまでくれば、そんなに時間が

かかることはないでしょうと思ったのですが・・・なんか妙に待たされています。

小切手を振り出して貰う銀行さんの口座が必要と事前に言われていたのですが、

遠い昔使っていた口座しかなく、事前に銀行印の照合とかして臨んだのですが、

合併前の銀行さんで作ってそのまま放置していた口座だからなのか、印鑑の登録情報が

口座を作った支店にしかなく、FAXで支店から取り寄せるので待ってほしい、と。

まあ10年どころじゃなく使っていなかった口座だから仕方ないかねえ。



そんな感じで、待たされること30分以上。ようやく手続きが完了しました。

9時半からスタートした決済、結局12時までかかりました。長かったなあ・・・。

まあでも、これで無事に札幌9棟目が入手できました。ありがたいことです。



この物件、空き部屋も多く、設備も古いです。いろいろと問題は抱えております。

仲介業者さんがそのまま管理をするので、ランチミーティングしながらその辺の問題を

話し合い、まずは広めの2DKをさっさと埋めよう、という話にしました。

リフォームの見積を取り、客付を進めたいと思います。



これで札幌の物件は、5棟61室になりました。2DKや2LDKのファミリー間取りが

31室、ワンルームやメゾネット1LDKなどの単身間取りが28室、テナントが2室。

もうちょっと単身の比率を減らしたいところですが、まあそこは流れに任せましょう。



今回の購入で、テナント1室、単身3室、ファミリー1室の空きが増えました。

元々空いていた札幌6棟目の1室を加えると、61室中6室が空いていることになります。



空いている物件は、距離は離れているけど同じ区内。札幌2棟目や札幌3棟目の営業で

さんざん回った地域なので、今でも顔なじみの仲介業者さんはいっぱいおります。

先ほど、早速久しぶりに札幌3棟目のエース営業マンに電話して、同じエリアでまた

物件買ったのでよろしくねと伝えました。入居付、頑張ります。



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posted by ひろ* at 14:12 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月13日

札幌9棟目(仮)の決済準備。

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札幌9棟目(仮)の決済に向けて準備を進めております。

と言っても、そんなにいっぱいやることはないんですけど。



やることその1:売買契約の締結

前回の札幌出張の中で売買契約は既に締結済ですが、この時は売主さんがいなかったので

売主さんには持ち回りで署名押印いただき、それを私のところに郵送して貰うという

手筈になりました。そして先日、その署名押印が済んだものが送られてきましたので、

まずはこれで一安心。



郵送を確認した後、手付金と仲介手数料の半金を振り込んで、こちらの対応は完了。

あとは当日、残金を振り込むだけです。



やることその2:金銭消費貸借契約と決済日の決定

今回、融資を受ける某政府系金融機関さんをご訪問して、契約の手続きをしました。

事前に必要な書類は全て通達されていたので、印鑑証明書や収入印紙など必要なものを

持参して、金銭消費貸借契約を締結しました。



某政府系さんは最近金利も安く、今回は1%中盤くらいで実行となるようです。

物件担保はあるものの、保証人は不要と言うことでありがたい限りです。



某政府系金融機関さんって、融資金利は何も言わなくても自発的に一番安いものを

採用してくれると理解しています。前にそういう話を職員さんから直接聞いたことが

あります。適用できる制度を全部確認し、その中で一番条件がいい制度を先方にて

勝手に選んでくれる、と。



先日、お友達の大家さんから「某政府系金融機関さんって金利交渉できるのかな?」と

聞かれたので、無理じゃないかなあと答えましたが、その根拠は上記のようなことが

あると思っているからです。

(実際、その友人も交渉してみたけど金利は変わらなかったようです)



決済日はとりあえず仮で決めて、こちらから各位に調整をしました。結果、来週の

金曜日ということで決定。決戦は金曜日(古)



やることその3:司法書士さんとの連携

今回は某政府系金融機関さんで「同時設定」となるため、司法書士の先生については

金融機関さん指定の司法書士さん以外はNGとのことでした。まあこれは仕方ないです。

それを拒めば、同時設定できなくなるので、最初に現金で決済してくださいという話に

なってしまいます。それは無理です、だってそんなに現金ないし!



というわけで、金融機関さん斡旋の先生と連絡を取りました。金融機関さん経由で

必要な書類は揃っているので、あとは当日手数料を振り込んでくださいということで

そのお見積をいただいた次第です。こちらはそんな感じで終了。あっさりしたものです。



やることその4:火災保険

物件を購入する時に忘れてはならないのは火災保険。火災保険を質権に取るとか、

火災保険を融資実行までにかけてくださいと言ってくる金融機関さんだと、確実に

忘れないのですが、某政府系金融機関さんはそういうことは一切言いません。

これ、油断してると火災保険かけるの忘れるぞ・・・?(汗)



実は私もこのブログを書き始めてから思い出したんです。まだ火災保険の見積を

取ってないことに。危なかったー。ブログ書いててよかった(?)



早速いつもの代理店さんにメールして、見積の依頼をしました。

火災保険の依頼をする時は、だいたい以下のものを送るようにしています。



・マイソク(構造や新価の計算のために必要)

・融資額(万が一の時に融資額が全額賄えるように設定するため)

・レントロール(家賃保険にも加入するため)

・テナントの種類(これによって金額が派手に変わることがあるため)

・決済予定日(補償開始日を確認するため)



これらを送ると、5年契約1年払の火災保険、施設賠償責任保険、家賃保険の見積が

送られてきます。火災保険はいつも朝9時スタートにしてくれます。初期設定値は

午後4時(だったかな?)ですが、これだと決済後に若干の空白期間が出来てしまうので

銀行でいつ決済されてもいいよう、朝9時に変更してくださるわけです。ありがたい。

火災保険の補償開始時刻、決済前にちゃんと確認した方がいいですよ!



火災保険は全てこの代理店さん経由としておりますので、代理店さんも心得たものです。

ここまでのやりとりの中で、私が何を求めているかは理解してくださっていますので

それに従ったプランをサクッと作ってくれます。面倒なことが一切なくて安心です。

パートナーの方を固定化することのメリットって、この辺の阿吽の呼吸が出来上がる

ことなのではないかと私は思っています。



そんなところで、決済への準備は完了しました(火災保険の契約以外は)。

あとは決済当日に遅刻しないで金融機関さんに行くことですね。



当日は小切手で融資金が支払われ、最寄の銀行さんでそれを換金し、そこから

振込をするということと聞いております。そのため、某政府系金融機関さんの支店の

最寄の銀行さんの口座を準備してください、と言われています。その銀行さんから

小切手を振り出して貰うということでしたので、換金するのにその銀行さんの口座が

必要だ、ということなのでしょう。



ということは、一度銀行さんに行って、銀行印の印影が正しいかを確認しなくては。

口座は一応あるものの、ずっと使わずに寝かせてた口座なので、状態がどうなっているか

全く分からないのです。口座自体が生きていることは先日確認してきたので、

あとは銀行印が適切であることを確認して、当日に備えたいと思います。



これでたぶん、やることの抜け漏れはないはず・・・。当日を迎えるのが楽しみです。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月07日

札幌9棟目(仮)をどう料理する?

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今度購入する予定の札幌9棟目(仮)の競争力を向上するためのプランを検討中です。

そのまま貸しても相当安い家賃にしかならないと思うため・・・。



札幌9棟目(仮)のスペックをおさらいします。



・築39年木造

・表面利回り21.7%

・駅徒歩16分だが、幹線道路沿いで入居付はそこそこいけるエリア

・大規模修繕は現オーナーにて完了済

・12部屋中7部屋入居率

・3部屋まとめて借りてくれている大口顧客あり

・1部屋滞納あり

・店舗×2、1R×4、1DK×4、2DK×2

・駐車場無し



最終的な出口としては、大口のテナントさんが退去された時点で土地として売却できる

体裁を整え、売却益で利益を得ようというものです。仲介業者さん兼管理会社さんが

売ることから追い出すことまで一手に引き受けてくれるという話をしておりました。

借入も10年にしているので、残債の減りも早いことでしょう。



この物件、前回初めて内部を見てきましたが、なかなかしびれる仕様でした。

在来浴室に無理やり3点ユニットだし、鍵のない部屋はあるし、契約があるのに

人が住んでる気配がない部屋もあるしで、なかなかの難易度です。



できればお金をかけずにテナントさんの退去まで静かに待ちたかったのですが、

そうもいかないだろうなということで、どうテコ入れするか考えようと思います。



まず大きな問題はワンルームです。正直、ここは2万でも埋まらないと予想します。

近隣にある25平米3点ユニットのRCは1.7万でした。管理費3000円で

ようやく2万到達。ということは、木造で部屋も狭い札幌9棟目(仮)は1.5万程度の

家賃にしかならないだろうと思われます。



まあ、それでも過去には札幌2棟目で3万近い家賃で似たようなスペックの部屋を

埋めまくった時代がありましたので(当然ながら、属性は一切不問で「あなただと

ここしか入れません」と一本釣りされてくる強烈な属性の方ばかりでした・・・)、

どうにかなるような気もするのですが、まあちょっとそれもねと思いますので・・・。



というわけで、1Rは1.5万、1DKは2万と予想して組み立てることにします。

また、2DKは恐らく3万前後になるかなと予想しました。家賃に幅がありすぎて、

2.5万〜3.5万のどこに着地するのかわかりませんでした・・・。

2.5万はちょっと安すぎる異常値に見えるので、3万前後ってとこでしょうね。



テナントはもうよくわからないので、とりあえず仲介業者さんが出した想定賃料で

考えることにします。



今埋まっているところは現行賃料、埋まっていないところは上記で想定した賃料で

改めて利回り計算してみたところ、利回りは20.7%に下落しました。

まあでも20%超えてるから、これはこれでいいか。



次に、最寄り駅の空室を間取り別に見てみることにしました。

1R、1K、1DKはあわせて580件程度の空室がありました。

これに対し、2Kと2DKは130件程度の空室。

ファミリー間取りの方が成約は早そうな気がします。



以下、ホームズでさくっと検索した結果です。



1R   125件

1K   160件

1DK  361件

1LDK 647件

2K     0件

2DK  128件

2LDK 657件



LDKセグメントが結構えげつない数字だなと思いました。新築飽和状態?



広さ的には1LDKと2DKが同じカテゴリーに属すると思うのですが、部屋数的には

2DKと2LDKが同じカテゴリーに属する印象になるので、どっちにするかで

考え方は変わりますが・・・今回は1LDKと2LDKの部屋数はさして変わらないから

1R+1K+1DKと2DKの比較で考えてよさそうです。



で、今空いている5部屋の間取りは、2DKが1部屋、1Rが2部屋、1DKが1部屋、

そしてテナントが1部屋。



2DKに関しては普通にリフォームして普通に埋めればいいかなと判断できました。

お風呂を入れ替えるかどうかについては、とりあえず入れ替えずに試してみて、

入れ替えないと埋まらないようならやる、という考えでいいかなとひとまず考えます。



単身間取りについては、1Rは3点ユニット、1DKはBT別です。とにかく1Rが

致命的に埋まらない気がするので、場合によっては隣の部屋とつなげて2DKに

してしまうという方法も考えたいと思います。その方が確実に埋められる気がします。

家賃の下げ幅は最大5000円。そこまで大きく下がらないし、空室も1つ減る(笑)

家賃が下がっても、ニーズの高い間取りにできて早く埋められるなら、トータルで見て

メリットがあると考えます。



幸いにして、1DKと1Rをぶち抜いて一つにできそうな配置になっている箇所が

1ヶ所あるので、ここは見積額次第でぶち抜きを検討します。もう1つの1Rは・・・

倉庫として貸すとかかしらねえ・・・^^;



取得後のリフォーム費用でまた手元資金が出ていってしまいそうですが、良質な住空間を

提供できるようにしっかりやりたいと思います。



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