2019年07月15日

なかなか決まらないテナントだけど、問い合わせはそれなりにある。

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現在、札幌出張に来ております。札幌でも大規模修繕や対応・漏水対応、テナント募集、

フルリフォーム、空室対策など色々と出てきてますので、打ち合わせ等々。



今回は札幌9棟目のお話です。

札幌9棟目は残すはテナントのみという状況。テナント物件の募集はどうなっているか、

何かこちらでやれることはあるか、と言ったところを直接話ができればと思いまして

管理会社さんに連絡を取り、現地での打ち合わせを依頼した次第です。



現地で建物の状態を確認して、地震によるクラックがかなり増えていることを把握。

この物件は既に地震保険の一部損を認定いただいているので、クラックの補修などを

考える場合にはそのいただいた地震保険を使って対応することになりそうです。



そしてここからが本番で、テナントの募集状況の確認です。



管理会社の担当さんが、どの業者さんからどれだけ図面がダウンロードされているかと

その問い合わせの中で実際に内見したものがどれかがわかる資料、そして近隣で

ライバルになりうる物件の資料をまとめてくださいました。



これを見る限り、資料のダウンロードはコンスタントにあり、内見も月に数件はある、

ということがわかりました。そしてライバル物件に比べてちょっと家賃が高めであると

いうこともわかりました。



家賃下げた方がいいかなとも思いましたが、問い合わせ件数はそれなりにあるので

無理に下げなくてもいいかもしれないと判断。ただ、下げてさっさと決めた方が

いいような気もするため、ちょっと悶々としています。もう少し悩むか。



問い合わせの業種としては、居酒屋さんとラーメン屋さんが多いようです。



居酒屋さんは基本別に構わないものの、保険は高くなるし、何より前のテナントさんも

居酒屋さんなので、本当に繁盛するのかが不安です。



ラーメン屋さんはちょっとどうかなあと思っています。何しろ駐車場が全然ないので、

近隣の人しかターゲットにできないのですよ。そしてこの通りはラーメン屋さんが

いっぱいあり、まあまあ激戦区になりそうであることも不安に拍車をかけます。



この2業態に続いて多いのがエステ。そしてパン屋さんという問い合わせもあったと

いうことでした。パン屋さんはいいんじゃないかなあと思います。駐車場がなくても

近所の人だけで成立するビジネスの形態ですし、車利用のユーザーさんでも、

テイクアウトするのに少しだけ路駐して・・・という感じで立ち寄って貰いやすいです。



パン屋さんの問い合わせが来たら積極的に対応すること、もし営業などでそれをPRする

機会があれば、PRをしてほしいこと、などを打ち合わせで決定事項としました。



また、今はメインの店舗空間と、バックヤード的に使える別の1部屋を準備していますが

これをバラバラに借りたいと言うリクエストにも応じる方向で考える、ということも

申し合わせました。これに関しては既に管理会社さん側でもそのつもりでいたようです。

今の担当さん、この辺の話が分かる人なので助かります。動きが良いです。



家賃をどうするかという点だけまだちょっと悩み中ですが、思っていた以上に

テナントさんへの問い合わせは多かったようですので、恐らくこれで何とかなると

思います。管理会社さん、頑張ってください!お願いします!



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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月13日

札幌9棟目、保証会社の承認が出て残りはテナントのみに。

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札幌9棟目の一番きついお部屋へのお申込、無事に保証会社さんの審査も通りました。

これで何とか入居確定ということになりそうです。良かった!



ただ単にお申込をいただいただけなのに、妙に引っ張っているこのシリーズ。

奇跡的にお申込をいただき大変喜び、申込書の記載漏れ部分が書かれた詳細が

送られてきたところ、保証人がいとこということでちょっと弱いことから、保証会社を

使いたいとお願いしました。一応、落としどころとしてこちらが1回目の保証料だけ

負担してもいいですよ、としておきました。この条件で断るなら、そもそもよほどの

ブラックで審査自体避けたい人ということと判断していいでしょう。それは入居させる

こと自体にリスクがあるので、断られるようなら理由次第ではこちらからお断りを

せざるを得ないかな、と思っていました。結局利用に同意してくれたので良かったです。



そしてしばらくたったある日、管理会社さんからLINEで連絡が入りました。

曰く、保証会社の審査が無事にOKになった、と。これで入居は確定的になりました。

正直、誰か借りてくれるイメージが全くわかなかった部屋なので、ありがたいです。



札幌9棟目は、残すはテナントの1部屋と、そのテナントにセットで貸そうとしている

1DKの1部屋の2つを残すのみとなりました。募集形態としては、2部屋まとめての

募集としているので、実質的に1部屋となった感じです。



しかもこのテナントに貸すとしている1DK、3ヶ月だけ賃貸に出す予定があります。

札幌7棟目の大規模修繕を行う業者さんの宿泊所として貸す予定なのです。東京から

応援の職人さんが札幌に入る予定なので、その方の宿泊場所となります。



工事を予定している7月〜9月と言えば、札幌のマンスリーマンションがモロに繁忙期。

そのせいもあり、やたらとマンスリーが高いです。そこで、うちの空き部屋を借りて

いただくことになりました。この件に関しては部屋にエアコンをつけるつけない

交渉もあったのですが、結果としてエアコン不要で落ち着きました。職人さんサイドで

窓枠エアコンを購入するという形で決着。



これにより、一時的ではありますが本当にテナントのみが空室ということになります。

いやー、これ本当に満室になっちゃうかもしれません。嬉しい誤算。正直、立地的にも

間取り的にもかなりキツイ物件なので、多少空室のままになるかなと思っていた節も。



管理会社さんの社長(この物件を両手仲介してくれました)から先日電話があり、

「札幌9棟目、埋まってきてるみたいですね」「いやーすごいなあ、奇跡的だ〜」

的なことを言ってました。売っておいてそれかい(笑)

ま、土地として購入したと私も思っているので、別に構わないですけど。



テナントの駐車場が確保できていないので、ここを埋めるのが結構きついと思いますが

引き続き何とか埋めるように頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:00 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月08日

いい感じに段取りが整ってきた札幌9棟目のお申込。

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喉から手が出るほど欲しい札幌9棟目の一番ヤバイ部屋のお申込。詳細届きましたので

内容を見ながら、基本受け入れつつもどこでリスクヘッジするか検討しました。



札幌9棟目。ノリと勢いで、将来土地として売れる高利回り物件という感じで購入。

立地としては、幹線道路沿いなのでそこは評価できますが、地下鉄からの距離が遠く

かつ競争力に欠ける間取りなので、賃貸としてはかなり苦戦が予想されました。



昨年10月に購入したものの、たぶん賃貸を埋めるにはかなり時間が必要だと判断。

焦らずじっくり腰を据えてやる方向で考える方針で、かつ費用はあまりかけずに

自然の流れに任せて埋めよう、ということで進めています。



お部屋のリフォームは最低限のクリーニングのみ。家賃は地域最安値。広告料は

営業マンがまあ最低限動いてくれそうな金額とする(それでも家賃が安いので、

家賃換算したら4ヶ月以上出す感じですね・・・札幌の広告料は恐ろしいです)、

という形で募集を始めた時点では5部屋の空室がありました。



テナントとその控室で、セットで2部屋。あとは1DK2部屋と1R1部屋の5部屋が

空室だったのですが、3月に1DKの2部屋に法人さんが一括申込。生活保護の方が

お住まいになるということでしたので、生活困窮者の方を支援する法人のようです。

これで残り3部屋となり、5月に入ってから1Rにお申込が入った、という流れです。

このお申込が無事に成立すれば、空室はテナント+1DKの2部屋を残すのみです。



5月のお申込は長距離トラックドライバーさんの仮眠室としてのお申込でした。

まだ詳細はいただいていなかったものの、この申込は基本的に却下できないと直感。

だって、部屋のスペックが絶望的に悪すぎるんですもの。正直、申込をいただけると

全く思っていませんでした。



・在来工法の昭和のお風呂で枡風呂

・在来工法のお風呂のタイルに無理やりトイレをくっつけている

 (バストイレ一緒なだけで、三点でもユニットでもない)

・たぶん15平米以下じゃないかと思われる狭さ



条件が悪すぎて、正直地域最安値でも厳しいだろうと思っておりました。

そこにお申込をいただけたのだから、もうこれは逃してはならないパターン!

多少難ありでもなんでもいいので、受けたもの勝ちと思っております。



そんなお申込の詳細が届きました。年収等々特に問題はなさそうなのですが、

やや気になったのは連帯保証人が「いとこ」になっていること。うーん、いとこ・・・

年収の面での問題というよりは、たぶん連帯保証人として機能しないんじゃないかという

懸念の方が大きいんですよね、この場合。



最悪滞納されたとしても、そもそもの家賃が激安価格です。被害はさほど大きくないし

このまま入れちゃってもいいかなあと思いました。ただ、札幌8棟目で保証会社さんが

ない状態での滞納からの明渡がめんどくさかったしお金もかかったので、入れられるなら

保証会社さんを入れたい。



管理会社さんに相談すると、そもそもの家賃が安いのと、仮眠室というたまにしか

使わない用途など考えると、初期費用は安く抑えたいと考えるだろうから、受け入れて

貰えるかわからない、と言います。



それであれば、更にオーナー負担が増えるのでこっちもしんどくなるけど、初回の

保証料はオーナー負担というところは武器として持ってもいいですよ、と伝えました。

リスクヘッジの意味合いで、万が一の時にやっぱり保証会社さんはつけておきたいです。

たとえそれで自分の持ち出しが若干増えたとしても。

できれば、初回保証料を支払ったらそれでおしまいってプランがあったはずなので、

そういうのを活用してほしいなあと思う次第です。そうすれば入居者様には退去まで

一切負担が発生しないので、費用は理由にならなくなります。



それでも断るなら・・・たぶん怪しい何かがあるんだろう、という判断になります。

ブラックとか家賃踏み倒しとか。



管理会社さんも了承して、保証会社さんをつけられるか確認してくださることに。

そして交渉の結果、借主さんが何とか保証会社さんをつけるということに対して

承諾してくださいました。管理会社さん、ありがとうございます!

あとは審査が通るのを待つばかり。通りますように。



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posted by ひろ* at 10:06 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月29日

仮眠室としてお申込あり!審査が通れば空室は残り2部屋。

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昨日に引き続き吉報系の話題です。困難を極めると思っていた東京9棟目の住居系の

最後の空室にお申込をいただくことが出来ました。正直びっくりです。



札幌9棟目はかなりこってりした築古木造アパートです。この物件は土地が幹線道路に

面した整形地ということが魅力で、かつ上物も難ありながら高利回りということで

まあ何とか埋めれば回るだろうという感じで購入を決断しました。駅から遠いので

本当に埋まるかはわからない状態であり、あまり他人にはおすすめしません(笑)



お風呂は在来工法でユニットバスですらありません。部屋は勿論和室で、設備更新も

たいして行われておりません。階段は急だし、外階段で冬は雪が積もるし、一部の部屋は

忌み嫌われている「お風呂とトイレが一緒」の仕様です。しかも在来工法のお風呂に

無理やりトイレを付けており、洗面台もないから「3点」でもないし「ユニット」でも

ないという・・・。バストイレ一緒としか呼べません(笑)



そんな仕様なので、空室率もそれなりに高く、私が購入した時点で12部屋中7部屋しか

稼働していない状態でした。まあそりゃそうだろうなあ、という感じ。稼働している

お部屋の方はいずれも長期契約で、まあ何かよほどのことがない限りは引っ越さないと

思われることが救いです。



更に、入居者さんの中に部屋を魔改造している人がいます。どういう経緯でそうなったか

今となってはわかりませんが、テナントと居室2部屋を借りてくださっている方がいて、

居室をぶち抜いて借りていると言う噂です。この人が退去になったら、たぶん物件を

取り壊して土地にする方向になると思います。だって物件の家賃の3割から4割くらいは

この人が払ってくれていますもん。もう一度テナント探すのしんどいです。



相変わらず濃いの買ってるね、と言われれば返す言葉がありません(笑)



とりあえず、5部屋のうち1部屋はテナント、残り4部屋は通常の居室ですので、

テナント部分の客付能力を高めるため、くっつけることができそうな居室とテナントを

セットで募集することにして、残り3部屋はバラバラに募集する方針としました。

比較的条件が良い部屋(それでもたいした部屋ではないです)は、なんとか申込が入り

現在稼働中。残りはテナント+居室のセットと、普通の居室になっておりました。



今回、お申込が入ったのはその残りの居室。バストイレ一緒、洗面台なし、和室の

ワンルームで面積も狭いというかなりアレな条件のお部屋です。埋まれば何でも

いいと思ったので、激安家賃で出していました。正直、それでも借りる人いないんじゃ

ないかと思っていたくらいです。



お申込をしてくださったのは、北海道内にお住いのトラックの運転手さんでした。

長距離トラックのドライバーさんで、札幌に配送業務でちょくちょく来るとのこと。

その時の仮眠部屋として使いたいという用途だそうです。その用途であれば、部屋も

そんなに汚れることはないだろうし、狭くても問題はないのでしょうね。トラックの

運転手さんなら、車もあるから駅からの距離も気にならないでしょう。



まだ保証人さんとかそういう細かい情報すら書かれていない状態なので、実際のところ

どうなるかはわからないということでしたが、できればこの人で決めてしまいたいです。

申し込んでくれる人のイメージがわかないんですもん(笑)



この申込がうまく成立すれば、札幌9棟目も残り2部屋になります。セットで募集を

していますが、バラバラで募集することもそろそろ考えてもいいのかもしれません。

あと、この居室部分はしれっと札幌7棟目の大規模修繕をしてくださる職人さんに

一時的に貸すことになるだろうと思っています。そういうところでこまごまと稼働率を

上げていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:16 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月11日

地震保険の申請が認められ、保険金が支払われることに。

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現在15位です。仙台法人の決算処理がなかなか進まない・・・。

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札幌9棟目で、地震保険の保険金が支払われることになりました。

修繕のために活用したいと思います。



少し前ですが、平成30年胆振東部地震の後購入した物件について、余震の被害が

あったのではないかと思われる物件について、地震保険の申請をさせていただきました。

詳細な経緯は前回のブログを参照いただくとして、基本的には現地にいる建築に強い

職人さんに保険会社さんの派遣するアジャスターさんとの日程調整から現地立ち合いまで

一任する形を取らせていただきました。



地震保険は独特の基準があるので、素人目線でここが被害を受けたと言ってもダメな

ことが多いようです。構造に直結する部分でないと、被害は認められないとか。

逆に、構造に直結する部分なら、クラック程度でも被害と認められるとか。



素人の目ではわかりにくい「これも被害と言える」「これは被害とは言えない」を

こちら側の立場に立って説明していただけるのがありがたいです。アジャスターの方に

この辺がこうおかしい、と説明をオーナー側の立場に立ってして貰うことで、

若干ではあると思いますが、こちら側の主張を聞いていただける場面が増えるものと

考えております。



先日、その業者さんが保険会社さんが派遣するアジャスターさんと共に、札幌9棟目と

札幌10棟目を見てきてくださったそうです。事前に、この日が保険会社さんとの

立ち合いの日だよというのは教わっていましたが、立ち合い当日に札幌8棟目の漏水

発覚して、正直地震保険の立ち合いどころの騒ぎではなかった、というのが実態でした。

地震保険の立ち合いに行っている職人さんのうち、片方に漏水の現場に急行いただいた、

というくらいで、優先度で言えば完全に漏水が上になっていました。



ですので、それからしばらくして、保険代理店さんより「札幌9棟目は地震保険に

相当する被害が認められたので、保険金をお支払いします」という連絡をいただき、

「ん?地震保険?・・・あ、そうか!」と一瞬考えてしまいました。完全に頭の中から

飛んでいました。ハイ。



結果を伺うと、札幌9棟目は損害が認められ、札幌10棟目は認められなかった、

ということでした。これに関しては、私自身が現地を見ていないということもあり、

どんな結果が来てもその通りに受け止めようと思っておりましたので、特に異論は

ありません。アパートは認められ、戸建は認められなかった、ということで受け止めて

保険金の支払申請の処理に進みたいと思います。



今週末の札幌出張では、札幌9棟目まで回る時間はないなあ・・・。

本当は被害状況を確認して、修繕の計画を立てたいところなのですが。

他の物件で手一杯なので、そこまで手が回らなさそうです。

札幌5棟目原状回復確認、札幌8棟目漏水確認、清掃業者さんとの顔合わせ。

このくらいが限界かな、今回は。野暮用もあるし。

修繕箇所の検討はまた後日にします。



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