2020年09月26日

札幌9棟目、思ったより早くお申込いただくことができました。

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札幌9棟目、よくわからないキャンセルがありましたが、割とすぐお申込が入りました。

酷い部屋ですが、激安にしているので地元以外の人からの引合が割とある模様です。



札幌9棟目。過去には外壁が落下する事故もあったなかなかアレな物件です。

築年数が古く、間取りも古くて競争力に欠けることは否めません。



空室は3室あり、テナント1室、1DK1室、1R1室です。

それぞれ難があり決まりづらい状態になっています。



テナントはせっかくのナイスな幹線道路沿いの路面店の立地を活かしきれないP無し。

正直、駐車場あればとっくに決まっている物件だと思います。近隣で借り上げできる

駐車場を探していますが、これが本当に見つからない・・・。参りました。



1DKは2階のお部屋で1階が入口の長屋形式。この1階から居室にあがる階段が

かなり急なので、高齢の方が入居を渋るというのがネックになっております。



個人的に一番問題と思っているのは1Rのお部屋。

和室だし、三点でもユニットでもないバストイレ一緒(在来工法の桝風呂のタイル部分に

無理やり便器をつけている)だし、ワンルームだし。私が学生の頃住んでいた物件に

そっくりです。そういう意味では懐かしさすら感じるのですが、賃貸経営という観点では

そうも言ってられません。



難易度見合いで、1Rのお部屋はもはや限界を超えている激安価格で賃貸募集してます。

こんなに安くしたら本来なら採算合わないよねと思うくらいの値段ですが、どっちみち

競争力もないわけだし、とりあえず埋めておこうという感じですね。

元々の想定表面利回りは高いので、値下げの余地のある物件です。



ということで他の2部屋も気になるのですが、やっぱり条件が悪すぎる1Rを早く

やっつけたいと思い、安くして募集開始。結果として、ここは一番引合がある部屋に

なってしまいました。そして申込を入れる方はいずれもセカンドハウスや事務所という

常にいるわけではない業態の方ばかりになりました。



前回、施設賠償責任保険まで入金したのにそのままフェイドアウトされた方が

おりましたが(その後確認したら契約書はまだ返送されていない状況だったようで

契約が成立していませんでした、よかった)、その後募集を再開したところ、

またまた申込が入った次第です。さすがに、札幌市内でSUUMOで検索して

安い順に並び替えたら一番上の方に来るくらいの家賃に設定したら、引合ありますね。



今回は道外の法人さんに勤める社員さんで、出張時のホテル代わりに利用するとのこと。

光熱費とか含めても、3回以上出張するなら充分ペイするお値段と確かに思います。

この手の申込はちゃんと家賃も払ってくれると思うので、好ましいですね。



ただ、現地見ないで写真だけで申込をしていると思うので、大丈夫かなという不安は

ありました。保証会社さんを通して貰うことを条件にして様子見。



そしてその後、管理会社さんより無事に保証会社さんの審査も通過し、契約金も

入金されたという連絡をいただきました。うん、良かった。これで1室埋まったぞ。

残りは2部屋ですね。



また後日ブログネタにしますが、札幌は他にもお申込をいただいたお部屋があり、

一応空室は減少傾向です。とはいえ、それでも62室中8室の空室があり、稼働率は

9割に満たない寂しい数字です。札幌9棟目が一番条件をいじる余地があると思うので

家賃の調整など色々やってみたいと思います。



とにかく、1室決まってよかったです。他の空室も続々続いてくれますように。



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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月22日

入院したから家賃が払えない、と連絡が。

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札幌9棟目で購入時からずっとご入居なさっているおばあさんから、入院したので

当面家賃が払えないというお手紙が届きました。早く治して元気になってくださいね。



札幌9棟目は築古アパートです。購入時点で12部屋中7部屋の稼働率でした。

今は12部屋中9部屋の稼働です。最大で12部屋中10部屋まではたどり着いたものの

テナントがなかなか埋まらずに満室になったことはない物件です。満室になれば破壊力は

抜群なのですが、そうならないのであまり儲かっていません。満室になる想定での

利回りと借入年数なので、キャッシュフローベースではあまり出来は良くないです。



また君の失敗談かい?と言われてしまうかと思いますが、でもまあ最低限の機能は

果たしてくれていると思います。元金均等の10年融資なので、元本はガツガツと

減っています。買ってからもうすぐ2年が経過しようとしていますが、元本は既に

400万以上減っています(2300万借りました)。



買った時と同じ値段で売れれば、手元に現金を残せる状態です。利回り15%で

売却かければ、短期譲渡の税金を考慮しても1000万弱は手元に残るはず・・・。

そんな妄想もしています。あくまで妄想でしょうけどね。

(読者の皆様におかれましては、15%でテナントありのボロ木造物件が売りに出たら

 疑ってかかることをお勧めいたします、札幌9棟目かもしれませんよ・・・)



たぶん、次に物件を買う時に頭金が足りないとかそういう話になったら、この物件を

売りに出して頭金を確保することになると予想します。満室で利回り15%のコースが

良いなあと思うので、とにかく何とか埋まってほしいという思いは強く持っています。

ADでもタンボでもなんでもマシマシするから決まっておくれ〜。



っと、今回はそういう客付の裏事情の話をする場ではないのです。

主役はお手紙をくれたおばあさんです。そっちの話を書こう。



このアパート、購入してから今まで、元々空いていた部屋以外の入退去がありません。

どの部屋も、倉庫利用とかご老人の一人暮らしとか、そういう感じのものが多いので

今更引っ越そうという意欲は恐らくないだろうと思われる人ばかりなのです。

元々空いているお部屋以外はかなり安泰な状態です。是非そのままお住まいになって

いただきたいと思うし、そのためのサポートもしたいと考えております。



例えば、現地を見たら網戸がボロボロで役に立っていないお部屋がありましたので、

入居者様とコンタクトを取って網戸の張替を手配していただけるよう、管理会社さんに

お願いしたことがあります。建物不具合もできるだけこちらから聞き出して修繕するよう

お願いしています。管理会社の担当さんが人間関係作りが上手でマメな人なので、

現地に行って入居者さんを見かけたら話をするようにしてくれています。ありがたい。



たぶん、今回の話もそんな流れの一環だったのでしょう。

管理会社さんのところに、入居者様より一通のお葉書が届きました。



内容としては・・・

・足の手術で入院中

・退院の予定がはっきりしない

・退院まで家賃の支払いができない

という感じだったそうです。



何も言わずに家賃を滞納する人も少なくない昨今、ちゃんと連絡をしていただけるだけで

ありがたいと思ってしまうハードルが極端に低い私でした。わざわざ教えてくれて

ありがとうございます。こういう配慮ができる人であれば、家賃は待ちますよ〜!

戻ってきたらまとめて払ってくださいね。



1階にお住いのおばあさんなので、退院してまだ足の調子が不十分ということであれば

手すりとかくらいはつけた方がいいのでしょうかね。あまり高いものはつけられないけど

ちょっとしたものを玄関につけるとかであれば、こちらから提案しようかな・・・。

おばあさんの体調のことも勿論ありますし、ビジネス目線でも住めなくなったから退去と

言われるより全然良いと思います。検討してみようかな。



おばあさんの健康が早く回復することを心より祈っております。元気で退院されることを

期待しつつ、本日のブログの〆としたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月11日

札幌9棟目、入居に至らぬまま再度募集へ・・・orz

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札幌9棟目のキツイ部屋、申込いただき契約書も取り交わしたのに、契約金だけが

振り込まれないまま借主さんが音信不通になってしまいました。募集し直しです。



札幌9棟目には、私が持っている部屋の中でも最高に決まらなさそうな危険な部屋が

あります。どのくらい強烈かと言いますと・・・

・三点ユニット以下の「三点でもユニットでもないバストイレ一緒」の部屋

・和室ワンルーム

・築40年超

というくらいの危険度を誇ります。私もさすがに「これは決まらんだろ・・・」と

購入する時おののいたのですが、きっと頑張ればなんとかなるでしょうと思って

購入した次第です。最悪どうにもならなければ、埋めずに放置もやむなし、と。



しかし、運よく長距離トラックの運転手さんから仮眠部屋として申込をいただくことが

できまして、こんなスペックのお部屋でも値段次第で埋まるものなんだな、ということを

実感したものでした。



そしてその運転手さんから退去予告をいただいてしまい(理由が退職ということで

引き留めることも難しかったです)、次の募集も大変だろうなあと思っていたのですが

運よく退去立会と同時くらいにお申込をいただくことが出来ました。ラッキーでした。

(その時のブログはこちら



その後、緊急連絡先がなかなか決まらないというトラブルこそあったものの、

保証会社さんの審査も無事に通過。8月1日より入居と言うことで段取りが進んで

おりました。



こちらの部屋について暗雲が立ち込めはじめたのが、約1週間前くらいにあった

管理会社さんからの電話でした。管理会社さん曰く、入居開始日になっても初期費用の

振込がなく、先方と連絡も取れないのだそうです。



微妙なのが、火災保険のみ既に支払済ということです。これも払っていないのであれば

すぐに諦めて次の募集に入ろうという動きを取ることができるのですが、その入金を

見る限り、入居の意思はちゃんとあるようなので・・・



事務所として借りると言う話でしたから、事業の資金繰りでちょっときつくなったとか

そういうのはあるのかもしれません。でも、初期費用が数十万ならわかるのですが、

たかだか数万の話です。それが資金繰りとしてキツイというのはあまり健全とも思えず。



一番微妙なのは、電話に出ない上に折り返しもないということ。入居前からこれだと、

入居後も連絡が取りづらいのでは?という疑念がわいてしまいます。



他で引合が見込める部屋だったら、もうこの時点で家主側からキャンセルさせてもらう

流れにしたいところです。でも、この部屋は私が保有する物件の中でもかなり厳しい

条件を持っている部屋なので、再募集も一筋縄ではいかないだろうなと・・・。

どうしてもそれが頭にあり、スパッと諦めることができません。

そしてそれは担当さんも同じ気持ちだったようで、担当さんからも「入居後のトラブルを

考えると、こちらから断ってしまった方がいいのでしょうけど・・・」と微妙に及び腰。



どっちも「やめよう」の一言が言い出せないまま、電話がダラダラと進みましたが・・・

切るなら早く切った方が、次の募集ができるのでいいんです。それは理解しています。

そしてそれをより強く思ったのは担当さんの方でした。とうとう切り出してきたのです。



「オーナー、10日まで待って連絡がなければ次の募集にしましょう」



そう・・・ですね。そうしましょう。言われて踏ん切りつきました。

ご縁があれば10日までに入金されて契約が正式に成立することでしょう。

ご縁がなければ次の募集が始まるまで。



一昨日の夜・・・期限切れの1日前。管理会社さんに連絡をしてみましたが、

今のところ連絡はないとのこと。こりゃダメっぽいな・・・。覚悟しておきます。



そして昨日も管理会社さんからの連絡はなかったので、恐らく入金はなかったと

推察されます。無念ですが、一番厳しいお部屋の募集を再開します。



これまでの申込や問い合わせの内容で考えると、居住用というよりはセカンドハウスの

ニーズが強いと思います。個人事業主の方の事務所だったり、長距離トラックの

運転手さんの仮眠部屋だったり。テレワーク部屋みたいな感じで誰か借りてくだされば

一番いいなあと思うのですが・・・。



管理会社さんと協力して、なんとか埋める方策を見出してみたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:34 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月30日

家賃変更が反映されていない理由は・・・?

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札幌出張中に家賃を下げることで腹を決めた札幌9棟目の居室部分。

管理会社さんとうまくやり取りできていなかったため、タイムラグが出てしまいました。



札幌9棟目の家賃、今まであまり真剣に募集していなかったため、適当に決めた家賃で

募集をかけていました。1階に入口があり、そこそこ急な階段を上って2階に居室がある

長屋タイプの部屋なのです。内見に来た方が申込を入れない理由で「階段が急」という

お話がちらほらと出ています。なので、店舗のバックヤードとして貸した方が引合が

あるだろうと思い、当初は店舗とセットで賃貸募集しておりました。しかし店舗の引きが

悪いため、店舗の見た目の家賃を安くするために、部屋と店舗を分離して賃貸募集を

始めたのです。その時に単純に合計家賃から店舗家賃を引いた賃料で居室部分の募集を

行っていたため、家賃がかなり適当だったという次第です。



札幌8棟目の空室がかなり多くなってしまったので、稼げるところで稼いでおきたい。

そうなると、札幌9棟目も今までのような適当な家賃で募集しててはダメでしょう。

決まる家賃で募集して、売上に貢献していただかなくてはなりません。



札幌出張前に、管理会社さんに妥当な家賃を提案いただき、その額まで下げました。

現地で打ち合わせた際「ここと同じくらいの年式と広さなので参考にした物件がある」と

言われ、それを見に行ったところ・・・アリが沸いてるわ、その家賃で募集して1年以上

決まってないわで、これをベンチマークにしちゃダメなんじゃないの?という気持ちに。



そこで、管理会社さんと話をして、家賃を更に下げるという方向性を打ち出しました。

1年以上空いている部屋と同じ水準の家賃に下げたところで、インパクトは小さいです。

もう一段階家賃を下げて、内見の数を増やす方向にシフトさせた方がいいでしょう。

購入時に空室だった類似の部屋に関しては、申込をいただいた家賃はもっと低かったので

最悪そこまで下げれば決まるでしょう。しかし、それはちょっと下げすぎな気もします。

決まらない物件の家賃>今募集している部屋の家賃>昔決まった部屋の家賃という感じの

家賃設定にして、しばらく様子を見よう、ということを管理会社さんと共有しました。



さて、札幌から戻り3日が経過しました。家賃変わってるかなとポータルサイトを見ると

今までと同じ家賃で掲載されています。酷いところになると、テナント賃料から逆算した

競争力のない価格のまま放置されているところも。うーん、これはいかん。



管理会社さんに連絡して、家賃を札幌で打ち合わせたところまで下げてネット募集を

お願いできないかと連絡したところ、管理会社さんから「すぐに変えてしまって

良いのでしょうか?当面ベンチマーク物件と同じ価格で様子を見て、引合が悪ければ

更に下げるという理解でした」という趣旨の返信が。あれ、そう捉えちゃってました?

私の話し方が良くなかったか・・・。失礼しました。



改めて管理会社さんにこちらの考えを説明し、すぐに家賃を下げて募集して構わないと

お伝えしました。管理会社さんも理解してくださったようで、すぐ手続きしますと

連絡いただきました。これで話が進むかな?



お会いしてきちんと伝えたつもりでも、上手く伝わっていないことはよくあります。

言って終わりではなく、その顛末までちゃんと見届けないと、今回のように思わぬ展開に

なっていることもあるのかもしれません。任せることはどんどん任せるけど、その責任は

自分がとる話。最後までフォローすることが大事だなと思った次第でした。



最近、あまりポータルサイトでの掲載の内容まで追いかけきれていなかったので、

良い機会なので見直しかけたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月17日

札幌9棟目、保証会社さんの審査が長引いた理由・・・そして残空室の条件見直しへ。

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札幌9棟目に関して、管理会社さんから保証会社さん審査通過のご報告、および別の

業者さんからご提案をいただきました。後者は発信したことによる成果です。



まず前者のお話から。



札幌9棟目で、以前退去と同時にお申込をいただいたという話を書いたことがあります。

これを書いたのが7月4日。とっくに話は進んでいるものと勝手に思っておりました。

ですので、昨日管理会社の担当さんから来たLINEにはちょっとびっくりでした。



LINEの内容は、保証会社さんの審査が無事に完了して入居確定となった、との話。

え、もう申し込んでから2週間経過してるから、とっくにそれ終わって契約とかの話に

なっているものと思い込んでおりました。まだだったの!?てか、それちょっと時間が

かかりすぎじゃないですかね?



一言目に出たのは「良かったです!」だったのですが、何か時間がかかったことに

理由があるのか?という点は不安になりました。よほど何か原因がない限りは、

ここまで時間がかかるというのはおかしいと思うので。あまり好ましくない理由が

あったのではないか、という邪推も少々。



この点、管理会社さんに確認したところ・・・

「緊急連絡先の方との連絡が取れず、2回ほど変更があったため」ということでした。

緊急連絡先を書く→保証会社さんが連絡するが出ない→別の緊急連絡先を書く→出ない

というループがあったとのことです。都度都度書類を書き直すことになるため、

やたらと時間がかかっていたということでした。



緊急連絡先の人も忙しかったんですかねえ。自営業の事務所というお話でしたので、

同業者さんにでも頼んだのでしょうか。私は申込書類を見ていないので何とも

言えませんが、最終的に問題なく連絡が取れる方になったということであれば

不満はございません。入居が正式に決まってよかった、というところです。



せっかく連絡を取れたので、残った2部屋に関して状況の確認をしました。



テナントの空きはかなり厳しいとのこと。閉店するお店も多い中、新規でテナントを

借りたいと言う人もなかなか出てこないようです。これはまあ予想できる話でした。

忍耐しかないでしょうね。



住居のお部屋に関しては、正直なところテナントのおまけで借りて貰うルートを

考えていたので、単品では真剣に募集をしてなかったです。家賃も相場より高い設定に

なっているだろうし、広告料をいくらにするなんて話もしていませんでした。

この辺の条件設定を少し変えてみてはどうか、というご提案がありましたので、

それに乗っかることにしました。真面目に単品で貸すなら、もう少し安い家賃で

募集を掛けた方がいい、と私自身も思います。他の物件で空室が大量発生しているので

埋められるところは地道に埋めて稼働率を上げた方がいいですね。



そしてその話と並行で、別な業者さんからご相談がありました。

この業者さんは札幌4棟目の頃からのお付き合いなのですが、先日書いたブログを

読んでくださり、札幌8棟目を少しでも埋めるための提案が出来ればと言うことで

お声をかけてくださいました。ありがたい、ありがたすぎる。



先方の提案は、生活保護の自立支援をするNPOさんなどに提案して、まとめて

お部屋を借りて貰うのはどうか、というものでした。札幌9棟目でそのパターンで

借りていただいた部屋があります。今のところ何もトラブルは起こっていないので

それは良い案と思いました。ただ、家賃帯が安くないと借りられないだろうなとも

思ったので、その点確認したところ案の定。正直、札幌8棟目の2DKでそれをやるのは

家賃が下がりすぎてきついなという印象でした。



で、思いついたんです。この提案で札幌9棟目借りて貰うのはどうかしら、と。

札幌8棟目の1Rと札幌9棟目の1DK、まとめて提案して借りて貰えればありがたいと

思うのです。この案だな、うん。単身のお部屋は元々の家賃が安いので、ある程度は

家賃交渉にも応じていいやと思っていますし。



その方向でどうかと伝えたところ、それで提案してみますということになりました。

いつも気にかけていただきありがたいです。大変感謝しております。



その物件のことを考え始めると、なんとなくいい方向に回っていくというのは

非科学的ながら過去の経験でもありました。今回も、物件のことを考えることで

好循環が作れればいいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする