2020年02月08日

テナントさん成約ならず・・・というか成約しようがない仰天のオチ。

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先日、割と確度の高い内見があったという札幌9棟目テナント。昨日返事がありましたが

まさかの「逮捕された」というオチで終わってしまいました。なんじゃそれー!(苦笑)



感じのいい内見があり、期待が持てるとワクワクした札幌9棟目のテナント。

ブラジル人シェフが昨日現地を見に行って、そこで結論が出るはずでした。

私も仲介業者さんも、その結果を固唾をのんで見守っていたわけなのですが・・・

待てど暮らせど、なかなか返事が届きません。



仲介業者さんからLINEが届いたのが結局18時過ぎ。けっこう遅い時間になって

しまいました。別件の保険金申請に関する報告の後、内見の結果が報告されました。



「申込の方がどうやら警察にご厄介になったらしく、申し訳ありませんと仲介店さんより

 ご連絡がございました」



出たー!持ってるよ自分。こうやってネタばかりが増えていく(汗)



罪状等細かいことは一切わかりませんが、とりあえず警察に捕まってしまったという

ことだけは理解しました。せっかくの募集がパァです。無念です。

ブラジル料理店なんて珍しいからちょっと楽しみだったんですけどねえ。

もー、誰だよケバブとか言ってたやつ!(だからそれはトルコ料理)



でも、考え方を変えれば、問題を起こす前にこうして逮捕されてくれたわけですから。

入居後に逮捕されるより断然マシじゃないか、と捉えることもできます。

そう、きっとこれは私のいつもの運が良いモードが発動して、未然に危ないお客様を

引き込まないようにしてくれたということに違いありません。というかそう捉えないと

残念な気持ちになるから、無理やりにでもそうやって良い方向に捉えます。

いやー、運がよかった!ハハハハハ(乾いた笑い)



仲介業者さん曰く、見た目の家賃を下げたことで問い合わせが増えたようです。

「オーナーの作戦が当たりました」と仰っていました。当たってよかったです。

もっと良い問い合わせが増えることを期待したいと思います。



私自身は、前々から募集条件はいじった方がいいだろうと思っていたのですが、

実際に管理会社さんが「問い合わせはそれなりにあるので今の条件で大丈夫です」と

言っていたので、それを尊重して家賃は触っていませんでした。勿論、オーナーの

利益を何とか最大化しようと言う管理会社さんの心意気もあったと思いますので、

それで決まるに越したことはないと思ったのもあります。



でも、さすがに1年決まらないのに「問い合わせはあるので今の条件で〜」と言われても

ちょっと響かないんですよね。家賃交渉可とか、セットにしている居室を抜いて貸すのも

可とか、そういう文言はマイソクに入れて貰ったのですが、やっぱりインパクトに

欠けます。今回、セットで借りていただく前提のお部屋をバラバラにして、両方とも

別の部屋として貸し出したことで、テナントの見た目の家賃が減りました。家賃を

下げるわけではなく、見せ方を変えただけです。管理会社さんの意見も尊重しつつ、

見た目のインパクトを出した形ですが、この作戦は功を奏したようです。



管理会社さんの担当の方も、それ以外の業務の経験はあるものの、管理担当としての

経験はまだ浅いです。やる気はありますしレスポンスもいいので、印象は良いですが

保険の申請の仕方や家賃設定などはまだ甘いなあと思う部分はあります。

私とのこういったやりとりで、是非その辺吸収していただきたいなと思う次第です。

(偉そうにすみません、ポンコツ大家のくせに生意気なこと書きました)



ともあれ、危険な入居者さんは勝手に除外されました。次はいい人が来るはずです。

次の引き合いに期待したいと思います。



これでトルコ料理屋さんとか入居したらどうしよう・・・(ケバブ)



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posted by ひろ* at 06:13 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月04日

なかなか決まらない札幌9棟目のテナントに内見が!

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札幌9棟目に割と具体的な内容の内見が入りました。これがもし成立すれば満室です。

これはマジで決まってほしいです。確率2分の1みたいなので、なんとかー!



駅からもさして近くない、建物はボロイ、間取りも貧弱。普通に考えたら買わない方が

いいかもなあと思いながらも、表面利回り25%前後という高利回りと、道路付けの良い

整形地という土地としての良さに惹かれて購入した札幌9棟目。ユニットですらない、

ただのバストイレ一緒の1Rも頑張って埋めたし、台風で壁が落ちたのも何とか修繕を

終わらせたし、あとはテナントが埋まれば満室というところまで持ってきました。



でもそのテナントがなかなか埋まらないんですよねえ。



前回札幌に行った際に、家賃を下げるとかその辺を協議して、結果としては家賃を下げず

テナント+バックヤードとして利用する部屋をセットで賃貸に出していたところを、

別々にして賃貸募集をかけてみることにしました。実質的には何も変わっていないですが

見た目的には家賃が安くなった(そして貸出の坪数も変わった)形になります。



募集の条件をいじってみないことには、反響がどう変わるかはわかりません。

管理会社さんは「問い合わせはコンスタントにあるので家賃設定は間違ってないはず」と

仰っていましたが、ではなぜ決まらないの?という疑問が発生するのです。その答えを

突き止めるには、もう少し情報を集める必要があります。募集条件をいじって反響の

変化をチェックした方がいいだろう、と私は判断したので、管理会社さんをその方向に

誘導して、そんな提案をしていただきました。



1ヶ月くらいしてから問い合わせ件数を見て貰おうと思っていましたが、思いのほか

早い段階で成果が出た?のか、かなり具体的な問い合わせと言う話が管理会社さんより

届いた次第です。



管理会社さんから打ち合わせを依頼されたので、時間を作って電話しました。



テナントスペースとバックヤードの部屋の両方をまとめて賃貸したいとのこと。

いいですねー!これで決まれば満室になる条件です。居室だけ残るのもねえ。



先方は初期費用を落とすために居抜きの物件を希望されているとのことで、ここは

うちの物件がハマっています。候補の物件は札幌9棟目を含めて2件。確率50%で

うちが選ばれることになります(あくまで前向きに選ばれる前提で)。

ライバルに比べ、家賃というか坪当たりの単価はうちの物件の方が有利な模様。



ただ、具体的な業種はまだわからないとのこと。相手側の仲介業者さんは握っていると

思うのですが、細かい情報がまだ管理会社さんサイドに落ちてきていないそうです。

元が居酒屋なので、その居抜きを活用したいということは、やっぱり飲食店であり

居酒屋系なのかな、と想像はしていますが。



管理会社さんからは、家賃などの条件はどこまで譲っていいかという確認がありました。

1年以上空いている部屋で、テナントのようにめぐり逢いがないとずっと埋まらない

物件ですから、贅沢を言っている余裕はありません。交渉には少なくともこのくらいは

応じてもいい、という額を事前に提示しておきました。



また、バックヤードの部屋とテナントスペースを内部でつなぐ工事をしてほしいと

言われた際に応じていいかという確認もありましたので、当然応じていいですと回答。

このチャンスは逃したくありません。



武器はいくつか持たせることができました。あとは管理会社さんがうまく内見中に

申込を得られるよう立ち回ってくれれば・・・



そして運命の内見の日。

管理会社さんからLINEが届きました。



「来週結論をもらう状況になっております」



あれ、来週っすか?ちょっと肩透かし。優柔不断なのかなと思いましたが、どうやら

そうではないようで、シェフに現場を見て貰ってから決めたいということでした。

シェフはなんとブラジル人で、ブラジルから来週シェフが来日して物件を見るという

ことでした。業種はブラジル料理店。なんか想像の3歩くらい上をいかれました。

ブラジル料理って何だろう?シュラスコくらいしかわからないぞ?



管理会社さん「ケバブですかね?」

いやそれトルコ料理な。



ということで、もう少しやきもきする日が続きそうです。決まってほしいなあ。

ここが決まらないと、キャッシュフローで言えば面白くないんですよ。10年融資で

組んでるから、返済したらほぼほぼ終わりになってしまうので。というわけで、

決まるよう一生懸命東京からブラジルに向けて念を送りたいと思います。

ケバブ!(違)



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月07日

外壁の一部張替が完了しました。

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札幌9棟目の外壁の部分補修が完了しました。レポートも送られてきました。

確かにパリッとしましたが、それゆえ余計に全面できなかったことが悔しいです。



台風被害で札幌9棟目の外壁が落下したのが夏頃のお話。台風被害と言うことで

保険金申請したら、無事に保険が出ることになってほっとしたのを覚えています。



管理会社さんに見積をしていただき、外壁の一部補修にもう少しお金を足せば

全面的に壁をやり直すことができるということがわかり、追加費用を出して全面で

お願いしたいということを伝えましたが、業者さんの見積ミスが発覚してしまい

当初見積の金額から大幅にアップすることになってしまいました。よりによって

保険申請する案件で保険金が減る方向に見積を間違えたって言うことですよ。

なに言っちゃってるんだろう、と。



結局、全面補修するために少しお金を手出ししようと思っていたのに、少しどころでは

ない金額を出さざるを得なくなりましたので、全面補修は取り下げて部分補修で

対応する
ことにしました。でもその部分補修すら見積が間違っている始末。

なんで保険金が支払われちゃってからそういうこと言い出すかねえ。不愉快でした。

結局、保険会社さんから出たお見舞金も吐き出す形になりました。腹立たしい。



そして、その見積金額だと本当にその部分を補修するだけということになってしまうので

社長と会話して、最終的に裏面全面ができるよう少しお金を追加して工事を発注

最初からすごくケチが付いた状態での工事開始となりました。



工事自体は順調に進みました。工事完了が12月末ということで、雪が積もってしまい

仕事にならないのではないか、というところを懸念しましたが、幸いにして今年は雪が

少なく、作業に影響を与えることはなかったようです。



そして12月の終わり頃に、社長から工事が終わった旨の連絡をいただきました。

その数日後、工事の完了報告書も送られてきましたが、モルタルからサイディングに

変更した甲斐はあり、かなりパリッとした印象になりました。紺色系のパリッとした

サイディングを選んだので、今までの印象とは全く違うシャープな印象になりました。

いい感じじゃないですか。うん。



こうなるとますます、全面的にサイディングに出来なかったことが悔やまれます。

あの施工業者さんが見積間違いとかわけのわからないことをしなければ・・・。

写真で見る限り、工事の品質には納得が出来そうですが、そこに至るまでのプロセスには

不満が残りました。



まあ、ここでぶつぶつ言ったところで何が変わるでもないので、これ以上は止めます。

この話は決着がついているということで・・・。でも絶対に借りは返させる。



全面出来なかった以上、今後も外壁が何かしらトラブルになる可能性はあります。

都度都度対処するしかないですね。やむを得ません。今回、保険金で一部の外壁を

なんとかやり直すことができたので、今後同様の事故が起こるリスクが部分的にながら

排除できたことを喜ぼうと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月10日

入居者様が事故に遭ってしまったという話。

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年末に向けて(?)トラブルが続いています。札幌9棟目は外壁の工事が進んでますが

その裏で入居者様が事故に遭って家賃を払えないというトラブルが発生しておりました。



札幌9棟目は現在テナントだけが空室の状態です。厳密に言えば、テナントとセットで

貸そうとしているお部屋も空室ですが、今はセットで貸すことだけを考えているので

1室とカウントしておきます。



初手から主題の話とずれたことを書いてしまいますが、購入してもう1年以上経過して

おりますので、ここまでテナントさんが埋まらないなら、家賃を下げるなりなんなり

一手打ちたいところです。入居しないで空けっぱなしにしておくのは勿体ないです。



そんなことを考えて管理会社さんに電話したのですが、管理会社さん的にはもう少し

待ってもいいと思うと言うのです。もう1年空いているのにもう少し待つとはいかに?



「毎月のように問い合わせてくる人がいるんです」と管理会社さんは話しはじめました。

イタリアンをやりたいというお話が毎月来ていて、いつぞやは「まだ空いてますか」と

いう問い合わせの仕方をしてきていたから、たぶん同じ人なのだろうと思う、と。

その方に限らず、ぼつぼつと問い合わせは来ているので、様子を見てもいいのではないか

というお話でした。



なるほど、言っていることはわかりました。最初は「じゃあもう少し様子をみますか」

と思ってしまった私もいますが、冷静になるとその迷っている人はきっと今後も

迷ったままで申込はしてこないのではないかと想像します。本当に申し込む気があれば

そんなに何ヶ月も迷い続けないと思うんですよ。ええ。



それに申し込まないにもそれなりの理由があるはずです。その理由の一つが「家賃」

なのかもしれません。そう考えれば、やはり何かしらの条件改定はすべきかなと。



という感じのことを管理会社さんに伝えたところ、では家賃を具体的に下げるより

交渉応相談と明確にマイソクに書いてしまってはどうか、と。なるほど、それだったら

鬼のような指値かもしれないけど希望額を入れてくる人が増えるかもしれません。

柔軟にやるよという姿勢をちゃんと見せておくのはいいかもしれないです。



じゃあそれでお願いします、ということで依頼をしておきました。



という長い長い前置きを経て、急に管理会社さんが言い出したのです。

「ところで、札幌9棟目についてご報告があるのですが・・・」と。



報告は、私が購入した後で入居してくださった長距離ドライバーさんのことだそうです。

家賃が振り込まれてこないなと思っていたら、先日連絡があり「事故に遭ってしまい

入院していて家賃の支払をすることができていない」という話だった、とのこと。

真面目な方で何かあるとこまめに連絡をくれる方だそうなので、家賃が払えないことを

適当な理由でごまかして話をするようなタイプではないと思うので、本当に事故に遭って

入院しているのだろうということでした。



家賃に関しては、退院後に払うだったか、身の回りの世話をしてくれている方に

依頼して払うだったか忘れてしまいましたが、とにかくそういう理由で支払が

遅れており、払える状態になったら払うというお話でした。



この部屋は長距離ドライバーさんが仮眠をするために借り手くださっています。

ワンルームで在来型の枡風呂のタイル部分に無理やりトイレをつけているスタイル。

忌み嫌われる三点ユニットという形態よりも更に状態が悪いです。洗面所がないから

三点でもないし、在来なのでユニットでもない。ただのバストイレ一緒という。

当然ながら家賃も激安です。だから、今回の「仮眠部屋として借りる」というニーズは

なるほどと思いましたし、これを逃すと誰も借りてくれない気がすると思ったので

是非にと思って借りていただいた経緯もあります。



長距離ドライバーさんで事故となると、お金も稼げないし色々大変と思います。

それでも家賃のことを気にしてくれただけありがたい、と思わなくては。

ケガから復帰されることを心よりお祈りいたします。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月26日

札幌出張の最後は管理会社の社長と懇親会&後日談。

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札幌最終日に、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんと懇親会をしてきました。

札幌9棟目の工事の件、不満がある旨伝わったと思います。



今回は飛行機が最終便だったので、札幌を20時くらいに出れば良い感じでした。

だったら夜も早い時間の会合なら設定できる、と貧乏根性が頭をもたげてきまして。

札幌9棟目の見積が酷かった話もあるし、その件も含めてちょっと社長と話をするかと

思ってお声がけしました。割と直前での声かけでしたが、調整可能とのことでしたので

飲みながらざっくばらんにその辺会話したいと思い、本確定させていただいた次第です。



基本的には割とバカ話みたいなので終始盛り上がった次第でした。お気に入りの

ガールズバーの女の子の話とか、そんなのもありました(不動産屋さんは皆さん

そういう話題が好きですよねえ)。勿論、最近の市場動向の話もありましたし、

最近手掛けようとしている高級路線の民泊の話なんかもありました。ノールック買付を

入れてる案件に関して、皮算用通りにいかないんじゃないかと少し心配いただいたりも

しました(自社案件への誘導のためのセールストークの部分もあると思いますけど)。



で、工事業者さんの見積精度に対する不満について、やんわりとですがお伝えしました。

事情はあったかもしれないけど、保険金申請時に出して貰った見積に対して、実際に

工事をする前に上乗せしてくるなんて一番やっちゃダメなことでしょ、と。だいたい

全面交換する見積が面積間違えてましたと言って1.3倍に増えるって、どんだけの

精度の低さなんですかと。あの会社にはもう頼みたくない、と伝えました。



でも知ってるんです。社長とその会社さん仲良しだから、結局その業者さんの工事は

どうせ発生するんです。だからもし今度発生するなら、もう見積金額からびた一文も

変えさせないから、そのつもりで見積してこいって言うしかないかなあって。



社長も見積精度のまずさについては謝罪してくださいました。今後の対策については

特に明言はなかったですが、社長も今回の事態は一応まずいと思ってくれているはず。

でなければ、見積金額を全力で落とすよう業者さんと話はしていないと思いますから。



ま、スッキリはしないけど言うだけ言ったからもういいやと。そういうことで、

この話はおしまいにしようと思ったのですが、意外なところで火が付きました。



今回、部分工事でやる範囲って、裏面のこの範囲ですよねという話をしましたところ

「あれ?裏面全面じゃないかと思いますけど」と。裏面の外壁、まっすぐになっておらず

一部折れ曲がってくぼんでいる箇所があります。そこも含めて対応すると、お金がかなり

追加されてしまうからやらない方向で調整中という話を担当の方から聞いた覚えが

ありましたので、そうかと思っていましたが・・・まあ逆にやってくれるならその方が

ありがたいので、そうだったらいいなと思っていました。



そして昨日の話。社長から電話がありました。確認したら、私の認識通りで裏面の

一部しかやらないということになっていた、ということです。そしてその面を追加で

対応しようとすると、およそ60万程度かかるということもわかった、と。



社長からは、今回ご迷惑をかけたのでその分は請求しないから裏面全面でやらせて

ほしい、会社と下請は正直赤字になるけど、それでもかまわない、建物を良い形で

維持管理する観点からしても、裏面全面とした方が良い、という説明をいただきました。



でも私としては、そこはもう割とどうでもよくて・・・。

全面やれると思っていたので、見積が超高くなって全面できなくなったこととか、

そもそも保険工事の見積を間違っていてそれより高い金額を請求されそうになったとか

(結果としては管理会社の社長さんがそれを阻止してくれましたけど)、そういう

ところでこの下請業者さんに萎えてるんです。



どうせ一部しかできないんだったら、別に本当にピンポイントだろうがある程度やろうが

そんなところで贖罪されてもあまり気持ちよくないです。逆に言えば、そのくらいで

責任を果たしたと思われてもなあ、ということなのかもしれないです。

それに本当に悪いのは下請業者さんであり、管理会社さんにまで損をさせて対応をさせる

というのもちょっとどうかなと思った部分もあります。管理会社さんが被らず、全部

下請業者さんが被るとかだったら、またちょっと違った回答だったかもしれませんけど。



そんなことを考え、お申し出は丁重にお断りしました。管理会社さんに損をしてほしい

わけじゃない、そこまで被らせるわけにはいかない、それに本質的に工事範囲に対して

どうこう思っているわけじゃない、それ以前のところに納得できてないだけ、と。



管理会社さん、そう説明したらこの点に関しては取り下げるとのことでした。

そして意外な一言。



そうやってこちらサイドを気遣ってくださる気持ちは嬉しい、でも建物の裏面の補修を

全面やった方が管理会社目線では好ましいと思う、だからやっぱり工事はやりませんか、

損させたくないという話をしてくれるなら、原価までは管理会社と下請で頑張るので

そこからはみ出した分を一部負担していただくとかそういう形で、と。



・・・あれ、なんで無料でやることを断ったら、私がお金を出す話になってるんだ?

なんか論旨がおかしいような気もするけど(汗)



ちょっと戸惑いましたが、ここでお金を出しておいた方が変な形で贖罪が終わったと

思われないような気もしましたし、確かに少しの追加費用で施工面が増えるのであれば

それはそれで悪くはないです。でも原価でやるって言うだけで、だいぶ譲歩したから

贖罪は済んだとか勘違いしないかなあ。いやいや、こっちから全額負担を最初に断って

いるから、そこはきっと大丈夫かなあ。



なんか最後、社長にちょっとうまく丸め込まれたような気もしますが、搾取するような

社長ではないのはわかっているので、まあいいやとこの提案を呑むことにしました。

裏面の一部だけよりは、裏面全面の方が建物にとってはいいと思いますので。



一応、私がけっこうイラっとしていることは社長にちゃんと伝わったと思います。

他のどこかでこの借りを返してくれることに期待したいと思います。

(売買とかで価格交渉頑張るとかそういうのがいいな〜)



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