売却済の札幌９棟目、家賃保証２ヶ月目に突入。

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売却した札幌９棟目、家賃保証に入って２ヶ月目が経過しました。今月も決まってない、

とのことです。これはちゃんと決めていただけるまでお祝いはお預けですねー（泣）



２ヶ月前に売却した札幌９棟目。売却すると資金がドンと入ってくるので嬉しいです。

ポンコツ投資家ではあるのですが、一応含み益は得られるくらいの金額で購入を

進められているという証左になるので、その意味で売却は嬉しいです（？）



札幌９棟目は保有中も前半はかなり苦労をしました。なんせテナントの空室が

３年間以上決まらなかったですから・・・。他の部屋もなかなかきつめなスペックで

家賃を下げて決めておりました。まあ決まるだけいいかなという感じです。



テナントは苦労をしましたが、ようやく居酒屋さんがご入居してくださいました。

しかしその居酒屋さんも２年で撤退。ちなみに売却活動を始めた時はまだ退去予告を

いただいていなかったので油断していたのですが、１回目の買付が成立して融資付に

走ってもらっている間に退去予告が出てしまったので肝を冷やしました。でもこの時は

最終的に新築するつもりだからテナントの有無は無関係という判断になったため

ほっとしたのを覚えております。



でも結局この方が融資が付かず、今回現金で購入してくださった方が次に現れて

売却の話が進んでいくことになったのでした。そしてこの方に買付を入れさせるために

仲介業者さんが私に提案してきたのが、テナントの分の家賃保証だったのです。



いやね、正直後出しじゃんけんなのでこれを言うのはあまり気が進まないのですけど、

私自身はちょっと懐疑的な見方をしていたんですよ・・・。だってこれまでの歴史で

３年以上決まらなかった時期があるテナントですからね・・・。本当に保証なんて

してもいいの？と。なので社長からそれを言われた後、管理担当の人に電話をして、

どう思う？と本音を聞かせて貰ったんです。その時の担当の彼の反応が「前回とは

違うと思うんです」という反応だったので、不安を覚えつつゴーサインを出したのです。



課管理担当の彼曰く、前回は居ぬきとはいえもうかなり年数が経っており、工事が

いろいろと必要な状態であったのに対し、今回はピカピカにしてくれているので

そこが強いはず、実際に管理物件の中で問い合わせ数がナンバーワンなので早々に

決まるんじゃないかと思っている、という話でした。



それを聞いて、ネガティブなことばかり考えてもしょうがないね、ここは勝負だと思って

家賃保証にＯＫを出したのでした。



実際、買付を貰った後で、普通に申込が入ったので、あーよかったと安心したのですが

結局この方は設備が想定した通りに入らないということで自然消滅。その後も大幅な

家賃交渉が入っていた人が申し込んできたりしていたようですが、決済までには決まらず

家賃保証がスタートしてしまったのでした。



先月は社長が月末になって「家賃の振込があるので保証のお金を支給振り込んでほしい」

みたいなことを言ってきたので、そもそも決まってるとか決まってないとかそういう

連絡もないのにいきなり振り込んでくださいはないでしょ、勿論振り込むけど

ちゃんと状況を報告するくらいのことはしてくださいよ、という趣旨のことを

優しくやんわりとお伝えしました。そうですね、すみません、という話になったので

今月はさすがに何か言ってくるだろうなーと・・・。



そしたら先日、管理担当の方から「札幌６棟目と札幌９棟目の件でご連絡したい

ことがあり、時間がある時にお電話いただけますか」というＬＩＮＥのメッセージが。

着信履歴も残っていたのですが、仕事中だったので電話には出なかったもので。



わざわざ札幌９棟目と名指しで言っているので、多少いいことあったかなと期待しつつ

お電話をすると・・・単に状況報告の担当を彼がやることになったというだけでした。

今月も決まっておらず、テコ入れのために設備を追加するというお話をいただきました。

どうやら、一部の什器がリースだったのか、取り外して持ち帰っているものが

あったそうです。そういったものを仲介業者さんの責任で設置してくださるとか。



頑張りますので、今月も送金の方をよろしくお願いします、と言われてしまったので

今月もこれから保証分の家賃を送金させていただきます・・・。



ちなみにこの保証は１年限定、それより長引いた場合は仲介業者さんにて更に１年の

家賃保証をつけるという覚書になっております。最大で私の損失はあと１０ヶ月。

できればあと１〜２ヶ月で何とかしていただきたいところです・・・。



私自身も、融資が難しい物件の売却という認識は持っていたので、現金ということで

多少冒険をしたという認識は持っています。あくまで自分の判断ですので、このことで

仲介業者さんに対してどうこう言うつもりはありません。取引の成立に向けて、

それぞれの人がそれぞれの立場で努力した結果だと思っています。やむなしです。

あとは一日も早くこの状態が解消されるよう、管理会社さんに頑張っていただくと

いうだけのこと。何卒よろしくお願い致します！



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売却済の札幌９棟目の家賃保証が始まってしまった・・・。

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売却済の札幌９棟目ですが、テナントの家賃保証が始まってしまいました。

いつものずるずるパターンじゃないかなーこれは・・・こわっ。



先日、売却が完了した札幌９棟目。こちらの売却も一筋縄ではいかず、紆余曲折を経て

ようやっと売却完了といった感じでした。購入も大変だけど、売却はもっと大変です。

自分ができることに限りがありますから。



そんな中、この札幌９棟目は自分ができることとして「空きテナントの家賃保証」が

ありました。仲介業者さんに提案されたのですが、現金で購入されるお客様が

テナントが空室なのを気にしているという話があり、家賃保証してくれれば決められると

提案されたので、これは乗った方がいいなと思って乗っかったのでした。



管理担当さんに、保証したとして早期で決まりそうか裏を取ったのですが、

問い合わせは今その管理会社さんの空室の中で一番多いとのことでした。

以前は内装がボロボロだったのですけど、今回は出て行ったテナントさんが内装を

しっかり仕上げているから、反響度合いもだいぶ変わっているようだ、と。



その話に乗っかってみたものの、実はちょっと不安がありました。



以前は本当に全然決まらなかったテナントです。申込があってはキャンセルになり・・・

それを繰り返していた物件なので、本当にそんなにすんなり決まる？と疑心暗鬼でした。



管理担当の方もすごく頑張ってくれるし動きがいいのですが、希望的観測を伝えてくる

傾向があります。前に決まらなかった時も、いまにも決まりそうな物言いをしていたし、

家賃を変えるとかそういう提案よりは自分自身で頑張って動く方向性でやっている

印象が強かったです。



なんか、今回の物言いもその時に似ているような気がしたので、本当にこれちゃんと

決まるかな？という不安は漠然と抱えておりました。



売却の決済の前に、これでもう決まったくらいの確度っぽい言い方で管理会社さんの

社長（＝仲介業者さん）が伝えてきたのですが、管理担当さんに裏を取ると、

指値がきつくて押し戻すところでそんな順調に決まるかはわからない、と。

そしてどうもこの話は流れたっぽいです。



そもそも私が売却している途中でテナントさんの入居申込があったのですが、

これまた希望する設備の導入費用が高すぎて辛くなったようで、いつの間にか

立ち消えになってしまいました。ここから既に嫌な流れになっているような気が。



少し前に聞いた時には、いつもの「内見はあるのですが決まらず・・・」という

モードになっていたので、ちょっとまずいなあと感じている次第です。



今月の送金から保証分の１０万が差し引かれます。せっかく売却したのに手取りが

減っていく〜・・・。悲しみが深い、ってやつです。



でも、これこそ本当に私が動いてもどうにもならないことなので、あとは祈るしか

ないんだよねえと。とにかく早く決まることを祈ります！どこに向かって祈りを

捧げればいいのかはまた別途考えます！（別途じゃダメだし、そもそもそんな

祈りで何が変わるんだというツッコミは受け入れます）



こういう時「あの時嫌な感じがしたのよねー」と義母なら言うんだろうなー（笑）

保証はちょっと悩みましたもん。以前の全然決まらない時代を知っているので。

でも始めてしまった以上は完遂するまで続けるしかないわけで・・・。

早くテナントさんが決まって保証が終わることを祈るばかりです。

（結局祈ってるやつです）



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札幌９棟目の売却が無事に完了しました。

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札幌９棟目の決済が無事に終わりました。買主さんと仲介さんと３人でランチをしたりで

良い雰囲気で終われたのではないかと思います。



昨日の朝の記事の通り、私はわざわざ決済のために神戸まで出かけていきました。

朝６時台に家を出たので、かなり眠かったです。新幹線の中で眠りたい欲求をこらえ、

移動中はサラリーマンのお仕事をテレワークでこなしておりました。有休にはせず、

決済の時間だけの最小限の中抜けで済ませた私はサラリーマン辞める辞める詐欺の

第一人者としてそれに恥じぬ行動をしたと自負しております（何なんだそのＰＲは）



６時台に家を出て、７時台の新幹線に乗って、決済する神戸の信金さんに到着したのは

決済開始の１５分前でした。三宮での乗り換えが慣れておらず、戸惑いながらの

移動だったため、ちょっと時間がかかってしまいました。地元以外の電車を見る時って

こんな感じなんだろうなあ。東京の電車とか東京以外の人が見たらやばすぎだろうなあ。

訪日外国人の皆様はよく電車に迷わず乗れるよなあと感心してしまいました。



そんなことを考えているうちに、仲介業者さんと売主さんが到着。信金さんに入って

決済開始です。仲介業者さん、信金さんでお部屋を取ったりはしなかったようで、

一般のお客様の横で送金伝票を書いて、信金さんに処理を依頼している間に領収書を

作ったりする雑な感じの決済でした（苦笑）



送金の手続きは終わり、お昼を食べるのにちょうどいい時間に。近所のお店で

３人でランチをしながらよもやま話。その間にも私は定期的に口座の残高をチェック。

お昼もだいぶ進んだあたりで着金を確認したので、届いてましたと報告。これで皆さん

ほっと一息って感じになりました。



抹消および抵当権設定の司法書士の先生はそれぞれ既に送金伝票の控を見て動きは

取り始めていたので、そこはそこで既に動いていたと思いますが、着金したことで

私としては本当の意味で決済が終わったなあと実感したのでした。

関係者の皆様、どうもありがとうございました。



ご飯の後は、売主さんと仲介業者さんは神戸観光や観劇の観覧へ。私はそこから

近所のファミレスに移動して引き続きサラリーマンの仕事をテレワークで対応・・・

と思って歩いていると、何やらメッセージ。あれ、全然神戸と関係ないお友達から

「今神戸にいます」だって。なんとまあ、そんなこともあるのね。びっくり。



ということで、テレワークを少し早めに切り上げ、お友達と三宮でお茶しました。

近況とか投資の話とか、あっという間に１時間以上経過。沖縄のお友達なので、

ＡＮＡのステータス取得のための沖縄フライトの時に遊びにいきます！としました。

楽しみが一つ増えたぞっと。



友達と別れた後は、仲介業者さんと夜の三宮で会食。ステーキをごちそうになりました。

そのまま夜の街を連れまわされ、日付が変わるまで遊んでしまいました。



今回の物件、購入〜管理〜売却のすべてをこの仲介業者さんに担って貰いました。

仲介担当の社長と管理担当の方には大変お世話になりました。特に管理担当の方の

奮戦がなければ、今回の話は成立していなかったと思います。テナントの空きがある

状況を買主さんは気にしていたのですが、管理担当の方が非常にいい動きをしてくださり

サクッとお申込をいただくことができたので、買主さんの気持ちが前向きになって

今回の売却に至ったのでした。その意味では、管理担当の方をねぎらう会を札幌で

やらなきゃなーと思っています。社長にもそのように伝えたので、７月〜８月の

どこかで実施しようと思います。



ということで、せっかく神戸に来たので、本日はＤＸのアネゴとランチしてから

東京に戻ろうと思います。お疲れ様でした。



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決済のために神戸まで行ってきます。

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本日これから決済のために神戸に向かいます。札幌の物件を売るのに神戸に行くとか

大変効率が悪いのですが、そういう形になってしまいました。



あまり時間の余裕もないし、ここのところ早起きだのなんだの多くて睡眠不足だし

嫁ちゃんには１週間以上家のご飯を食べてないことをチクッと言われたり・・・

なんでこんなに過密な日程になっちゃったんだろうと思うのですが、何かと必要なことを

積み上げていったら、早起きだらけのやばい日程になってしまったわけなんです。



今朝もとうとう起きられず、目覚ましがうるさくて嫁ちゃんの方が気が付いて

起こしてくれるくらいでした。そして飲み会続きのため、体重にも健康にも厳しめな

日々が続いてしまっております。



今日は会社の仕事を調整して、神戸まで決済に行ってきます。７時台の新幹線に乗るので

この時間（６時前）に眠い目をこすってブログを書いております。

寝坊しちゃったので手短に済ませようと思います。



今回の神戸行きは札幌９棟目の売却の決済のためとなります。



札幌９棟目の売却が無事に成立しそうという話は何回かブログに書かせていただいた

通りです。手付金も貰ったし、段取りもきちんと進みました。特にトラブルになる

要素はないということで、あとは決済を待つばかりという状況です。



今回は、売主が東京在住、買主さんが神戸在住、仲介業者さんが札幌の業者さん、

物件は札幌市内、融資の抵当権設定をした金融機関さんは東京という構図です。



まず「どこで決済する？」が大きな話題となりました。売主さんが口座を持っている

金融機関さん的には、神戸・東京・札幌のどこでもいけるっぽかったのですが

比較的動かしやすいのは神戸だったようです。



今回は現金決済なので、融資がありません。司法書士の先生を金融機関さんが

指定することはありませんでした。



売主である私は、抵当権の抹消の手続きが必要です。この時点で抹消の手続きをする

司法書士の先生は東京にいてもらわなくてはなりません。そして仲介業者さん曰く、

売主さんは現金を引き出すので、それを「抵当権抹消に必要な分」と「そのまま

売却益として手元に持っておける分」に分け、前者はその場で金融機関さんに振込、

後者は売主さんが口座に送金してくれて着金する、という流れが必要とのことでした。

まあそれは確かにそうかもですね。



つまり、私が売主さんと対面で決済をしなくてはならないということは確定。

あとはどこに集まるか、です。



結果、売主さんのお住まいになっている神戸に集まると言うことになりました。

どこに集まるにしても何かしらの一長一短があるので、それだったら売主さんが

炭ーズに現金を準備できる神戸かな？ということで。



私がどうしても仕事を抜けられないようであれば、東京での決済ということに

なったかもしれませんが、今回はまあ何とか仕事は調整することができましたので

神戸まで行って決済することにしたのでした。



しかし、決済って基本的に事故があると怖いからって、朝一番に設定されることが

多いのですが、今回私は前日予定があって前泊できません。なので、朝なんとか行ける

１１時に決済を設定いただきました。これでも新幹線は７時半に乗らないと間に合わない

計算です。しんどいわー。しんどいけど頑張ります。

お金はほしいじゃない、にんげんだもの　ひろを



ということで、時間もないのでブログはこの辺にして、神戸に行ってきます！



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札幌９棟目の売却の売買契約を締結してきました。

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札幌９棟目の売却に関する売買契約の書類にサインしてきました。買主さんが書類に

サインすることで契約は成立となります。これで一安心と言えば一安心。



ここ数年「売却して借入返済して財務健全化」というスローガンを掲げながら

活動をしていますが、その割には本当に売却が成立した事例が全然ありません。

時の運なのか、欲張りすぎなのか。私はそんなに欲張ってるつもりはないのですが

事実として売却が進んでいない以上、欲張っているのでしょうねー。



とはいえ、今回ようやく売却が成立しそうな気配も出てきております。

既に何回も書いていますが、札幌９棟目がようやく本格的な買付が入りまして

現金のお客様ということもあり、これで成立しそうな気配が出てまいりました。



売り出す→反響なし→１回目の値下げ→反響は増えたけど具体化しない→仲介業者さんの

抱えているお客様の中で欲しがる人がいると思うのでもう一声値下げしてほしいと相談が

ある→言われた通りに下げる→買付貰う→融資がこけて振り出しに戻る→仲介業者さん

焦って次のお客様を探す→割とすぐに次のお客様（しかも現金買い）が見つかる→契約に

こぎつける（イマココ）



だいたいこんな感じの歴史をたどってきました。ここに至るまでにテナントさんの

退去と入居申込、そして入居申込が本当に成立するのかが怪しい状況が出てくるなど

ドラマもありましたが、なんとかここまでやってこれたなあと思っております。



昨日の夜は仲介業者さんと会食をしつつ、契約を済ませました。

物件および仲介業者さんは札幌、売主の私は東京、買主様は神戸という遠隔地の取引に

なるため、仲介業者さんが各地を行脚して契約を進める流れになりました。

昨日は東京で私の署名押印を、今日は神戸に移動して買主さんの署名押印を受けて

札幌に帰るという感じです。



ということで、昨日は仕事が終わった後、仲介業者さんの行きつけの居酒屋さんで

売却の契約をしてまいりました。居酒屋かよ！というツッコミは甘んじて受け入れます。



仲介業者さんとはもう１０年近いお付き合いで、気心は知れております。その意味で

居酒屋でもなんでもちゃんと仕事にはなるだろうと判断。かつ、事前に契約書や

重要事項説明書は送られてきていたので、そこで内容は確認できていたことから

当日は雑な流れでも問題はないだろうと判断しました。



お上の決めたルールもありますので、居酒屋でビール片手に重説の読み合わせ。

そして売契と重説、物件状況報告書、覚書、あと手付金の領収書にも署名押印。

押印は仲介業者さんに任せてしまうという適当極まりない契約をしてきました。

手付金貰ってないのに領収書にサインしちゃうとか本当は良くないんですけど、

まあここでややこしい話になるような間柄でもなかろうということで、ＯＫしました。



あとは売主さんが署名押印してくれれば契約は成立。たとえ心変わりがあったとしても

手付金は私のものになりますので、割と安心モードになります。



土壇場で相手が契約書に署名押印しないという可能性もまだ残ってないわけでは

ないですが、まあその確率はかなり低いとみていいでしょう・・・。私としては

これで一安心という感じです。



手元にはそこそこまとまったお金が残りますので、これをどうしようかというのが

次に考えることになります。今買付を入れている２つの小さな物件の支払には使いますが

それ以外にもどこかの小さい借入を返済してしまおうかなと思っております。

フィリピンのコンドミニアムの残債を一括返済してしまうのもありかな？

あれ、完全放置になってますけど。



せっかく手に入る（はずの）お金なので、有効な使い方を模索したいと思います。

売却益が出るような買い方はしているつもりですけど、売却が成立するまでには

それなりに長い道のりもありますから・・・努力を無駄にしないような使い方を

しなくてはいけませんね。



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