2018年10月20日

無事決済完了!札幌9棟目入手できました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。ばたばたしてて更新が遅れちゃいました。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌9棟目、無事に決済してまいりました。これで17棟113室という形です。

棟数や戸数がどうこう言うつもりはないですが、よくお金借りられたと自画自賛。



札幌の築古木造アパートを某政府系金融機関さんで融資を受けて購入してきました。

12部屋とはいえ、家賃が安いエリア、かつ10年返済というところで、あまり

キャッシュフローが潤沢に出る案件ではありませんが、含み益は大きいと思います。

テナントさんが出たら土地として売却、といったところで考えています。



今回は売主さんが東京の方で、買主の私も東京在住。融資を受ける金融機関さんも

東京、仲介業者さんだけが札幌という状況でした。よって、仲介業者さんに東京に

ご足労いただき、決済を実施した次第です。



前日から仲介業者さんは東京入りしていたので、仕事の後合流して一緒にお酒を飲み、

ダーツをして家に帰りました。すっかり夜遊びになってしまい、家に帰ったのは

午前3時。寝坊したらシャレにならないなと思ったものの、無事に起きることができて

遅刻せず決済に向かうことが出来ました。



某政府系金融機関さんに集合の5分前に到着すると、既に売主さんご夫妻・司法書士の

先生・金融機関担当者さん・仲介業者さんがそろい踏み。ささっと名刺交換をして、

必要な書類を書いて金融機関さんに提出。金融機関さんが、近所の銀行さんで小切手を

振り出して貰いに行っている間は和やかに皆で雑談。売主さん、割とご高齢なのですが

よく話す方でした。会話している感じ、頭のいいひとなんだろうなあと思いましたが

職業は開業医だそうです。信頼できるお医者さん、って感じがしました。



小切手が発行されるまでに一時間以上かかり、けっこう時間拘束されてしまいました。

ようやく小切手が発行され、私の手元に届きます。こんなペラペラの紙でも、数千万の

価値があるんだよなと思うと緊張します。



小切手をもって近所の銀行へ。ほんの数十メートルですが、なんとなく長い距離に

感じた気がします。カバンを握りしめて移動し、銀行に入った時はほっと一息。



送金伝票等渡して処理を進めていただきます。まあここまでくれば、そんなに時間が

かかることはないでしょうと思ったのですが・・・なんか妙に待たされています。

小切手を振り出して貰う銀行さんの口座が必要と事前に言われていたのですが、

遠い昔使っていた口座しかなく、事前に銀行印の照合とかして臨んだのですが、

合併前の銀行さんで作ってそのまま放置していた口座だからなのか、印鑑の登録情報が

口座を作った支店にしかなく、FAXで支店から取り寄せるので待ってほしい、と。

まあ10年どころじゃなく使っていなかった口座だから仕方ないかねえ。



そんな感じで、待たされること30分以上。ようやく手続きが完了しました。

9時半からスタートした決済、結局12時までかかりました。長かったなあ・・・。

まあでも、これで無事に札幌9棟目が入手できました。ありがたいことです。



この物件、空き部屋も多く、設備も古いです。いろいろと問題は抱えております。

仲介業者さんがそのまま管理をするので、ランチミーティングしながらその辺の問題を

話し合い、まずは広めの2DKをさっさと埋めよう、という話にしました。

リフォームの見積を取り、客付を進めたいと思います。



これで札幌の物件は、5棟61室になりました。2DKや2LDKのファミリー間取りが

31室、ワンルームやメゾネット1LDKなどの単身間取りが28室、テナントが2室。

もうちょっと単身の比率を減らしたいところですが、まあそこは流れに任せましょう。



今回の購入で、テナント1室、単身3室、ファミリー1室の空きが増えました。

元々空いていた札幌6棟目の1室を加えると、61室中6室が空いていることになります。



空いている物件は、距離は離れているけど同じ区内。札幌2棟目や札幌3棟目の営業で

さんざん回った地域なので、今でも顔なじみの仲介業者さんはいっぱいおります。

先ほど、早速久しぶりに札幌3棟目のエース営業マンに電話して、同じエリアでまた

物件買ったのでよろしくねと伝えました。入居付、頑張ります。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 14:12 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月13日

札幌9棟目(仮)の決済準備。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。本日は仙台で狼旅団セミナー受講。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌9棟目(仮)の決済に向けて準備を進めております。

と言っても、そんなにいっぱいやることはないんですけど。



やることその1:売買契約の締結

前回の札幌出張の中で売買契約は既に締結済ですが、この時は売主さんがいなかったので

売主さんには持ち回りで署名押印いただき、それを私のところに郵送して貰うという

手筈になりました。そして先日、その署名押印が済んだものが送られてきましたので、

まずはこれで一安心。



郵送を確認した後、手付金と仲介手数料の半金を振り込んで、こちらの対応は完了。

あとは当日、残金を振り込むだけです。



やることその2:金銭消費貸借契約と決済日の決定

今回、融資を受ける某政府系金融機関さんをご訪問して、契約の手続きをしました。

事前に必要な書類は全て通達されていたので、印鑑証明書や収入印紙など必要なものを

持参して、金銭消費貸借契約を締結しました。



某政府系さんは最近金利も安く、今回は1%中盤くらいで実行となるようです。

物件担保はあるものの、保証人は不要と言うことでありがたい限りです。



某政府系金融機関さんって、融資金利は何も言わなくても自発的に一番安いものを

採用してくれると理解しています。前にそういう話を職員さんから直接聞いたことが

あります。適用できる制度を全部確認し、その中で一番条件がいい制度を先方にて

勝手に選んでくれる、と。



先日、お友達の大家さんから「某政府系金融機関さんって金利交渉できるのかな?」と

聞かれたので、無理じゃないかなあと答えましたが、その根拠は上記のようなことが

あると思っているからです。

(実際、その友人も交渉してみたけど金利は変わらなかったようです)



決済日はとりあえず仮で決めて、こちらから各位に調整をしました。結果、来週の

金曜日ということで決定。決戦は金曜日(古)



やることその3:司法書士さんとの連携

今回は某政府系金融機関さんで「同時設定」となるため、司法書士の先生については

金融機関さん指定の司法書士さん以外はNGとのことでした。まあこれは仕方ないです。

それを拒めば、同時設定できなくなるので、最初に現金で決済してくださいという話に

なってしまいます。それは無理です、だってそんなに現金ないし!



というわけで、金融機関さん斡旋の先生と連絡を取りました。金融機関さん経由で

必要な書類は揃っているので、あとは当日手数料を振り込んでくださいということで

そのお見積をいただいた次第です。こちらはそんな感じで終了。あっさりしたものです。



やることその4:火災保険

物件を購入する時に忘れてはならないのは火災保険。火災保険を質権に取るとか、

火災保険を融資実行までにかけてくださいと言ってくる金融機関さんだと、確実に

忘れないのですが、某政府系金融機関さんはそういうことは一切言いません。

これ、油断してると火災保険かけるの忘れるぞ・・・?(汗)



実は私もこのブログを書き始めてから思い出したんです。まだ火災保険の見積を

取ってないことに。危なかったー。ブログ書いててよかった(?)



早速いつもの代理店さんにメールして、見積の依頼をしました。

火災保険の依頼をする時は、だいたい以下のものを送るようにしています。



・マイソク(構造や新価の計算のために必要)

・融資額(万が一の時に融資額が全額賄えるように設定するため)

・レントロール(家賃保険にも加入するため)

・テナントの種類(これによって金額が派手に変わることがあるため)

・決済予定日(補償開始日を確認するため)



これらを送ると、5年契約1年払の火災保険、施設賠償責任保険、家賃保険の見積が

送られてきます。火災保険はいつも朝9時スタートにしてくれます。初期設定値は

午後4時(だったかな?)ですが、これだと決済後に若干の空白期間が出来てしまうので

銀行でいつ決済されてもいいよう、朝9時に変更してくださるわけです。ありがたい。

火災保険の補償開始時刻、決済前にちゃんと確認した方がいいですよ!



火災保険は全てこの代理店さん経由としておりますので、代理店さんも心得たものです。

ここまでのやりとりの中で、私が何を求めているかは理解してくださっていますので

それに従ったプランをサクッと作ってくれます。面倒なことが一切なくて安心です。

パートナーの方を固定化することのメリットって、この辺の阿吽の呼吸が出来上がる

ことなのではないかと私は思っています。



そんなところで、決済への準備は完了しました(火災保険の契約以外は)。

あとは決済当日に遅刻しないで金融機関さんに行くことですね。



当日は小切手で融資金が支払われ、最寄の銀行さんでそれを換金し、そこから

振込をするということと聞いております。そのため、某政府系金融機関さんの支店の

最寄の銀行さんの口座を準備してください、と言われています。その銀行さんから

小切手を振り出して貰うということでしたので、換金するのにその銀行さんの口座が

必要だ、ということなのでしょう。



ということは、一度銀行さんに行って、銀行印の印影が正しいかを確認しなくては。

口座は一応あるものの、ずっと使わずに寝かせてた口座なので、状態がどうなっているか

全く分からないのです。口座自体が生きていることは先日確認してきたので、

あとは銀行印が適切であることを確認して、当日に備えたいと思います。



これでたぶん、やることの抜け漏れはないはず・・・。当日を迎えるのが楽しみです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月07日

札幌9棟目(仮)をどう料理する?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。また太って帰ることになりそうだ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



今度購入する予定の札幌9棟目(仮)の競争力を向上するためのプランを検討中です。

そのまま貸しても相当安い家賃にしかならないと思うため・・・。



札幌9棟目(仮)のスペックをおさらいします。



・築39年木造

・表面利回り21.7%

・駅徒歩16分だが、幹線道路沿いで入居付はそこそこいけるエリア

・大規模修繕は現オーナーにて完了済

・12部屋中7部屋入居率

・3部屋まとめて借りてくれている大口顧客あり

・1部屋滞納あり

・店舗×2、1R×4、1DK×4、2DK×2

・駐車場無し



最終的な出口としては、大口のテナントさんが退去された時点で土地として売却できる

体裁を整え、売却益で利益を得ようというものです。仲介業者さん兼管理会社さんが

売ることから追い出すことまで一手に引き受けてくれるという話をしておりました。

借入も10年にしているので、残債の減りも早いことでしょう。



この物件、前回初めて内部を見てきましたが、なかなかしびれる仕様でした。

在来浴室に無理やり3点ユニットだし、鍵のない部屋はあるし、契約があるのに

人が住んでる気配がない部屋もあるしで、なかなかの難易度です。



できればお金をかけずにテナントさんの退去まで静かに待ちたかったのですが、

そうもいかないだろうなということで、どうテコ入れするか考えようと思います。



まず大きな問題はワンルームです。正直、ここは2万でも埋まらないと予想します。

近隣にある25平米3点ユニットのRCは1.7万でした。管理費3000円で

ようやく2万到達。ということは、木造で部屋も狭い札幌9棟目(仮)は1.5万程度の

家賃にしかならないだろうと思われます。



まあ、それでも過去には札幌2棟目で3万近い家賃で似たようなスペックの部屋を

埋めまくった時代がありましたので(当然ながら、属性は一切不問で「あなただと

ここしか入れません」と一本釣りされてくる強烈な属性の方ばかりでした・・・)、

どうにかなるような気もするのですが、まあちょっとそれもねと思いますので・・・。



というわけで、1Rは1.5万、1DKは2万と予想して組み立てることにします。

また、2DKは恐らく3万前後になるかなと予想しました。家賃に幅がありすぎて、

2.5万〜3.5万のどこに着地するのかわかりませんでした・・・。

2.5万はちょっと安すぎる異常値に見えるので、3万前後ってとこでしょうね。



テナントはもうよくわからないので、とりあえず仲介業者さんが出した想定賃料で

考えることにします。



今埋まっているところは現行賃料、埋まっていないところは上記で想定した賃料で

改めて利回り計算してみたところ、利回りは20.7%に下落しました。

まあでも20%超えてるから、これはこれでいいか。



次に、最寄り駅の空室を間取り別に見てみることにしました。

1R、1K、1DKはあわせて580件程度の空室がありました。

これに対し、2Kと2DKは130件程度の空室。

ファミリー間取りの方が成約は早そうな気がします。



以下、ホームズでさくっと検索した結果です。



1R   125件

1K   160件

1DK  361件

1LDK 647件

2K     0件

2DK  128件

2LDK 657件



LDKセグメントが結構えげつない数字だなと思いました。新築飽和状態?



広さ的には1LDKと2DKが同じカテゴリーに属すると思うのですが、部屋数的には

2DKと2LDKが同じカテゴリーに属する印象になるので、どっちにするかで

考え方は変わりますが・・・今回は1LDKと2LDKの部屋数はさして変わらないから

1R+1K+1DKと2DKの比較で考えてよさそうです。



で、今空いている5部屋の間取りは、2DKが1部屋、1Rが2部屋、1DKが1部屋、

そしてテナントが1部屋。



2DKに関しては普通にリフォームして普通に埋めればいいかなと判断できました。

お風呂を入れ替えるかどうかについては、とりあえず入れ替えずに試してみて、

入れ替えないと埋まらないようならやる、という考えでいいかなとひとまず考えます。



単身間取りについては、1Rは3点ユニット、1DKはBT別です。とにかく1Rが

致命的に埋まらない気がするので、場合によっては隣の部屋とつなげて2DKに

してしまうという方法も考えたいと思います。その方が確実に埋められる気がします。

家賃の下げ幅は最大5000円。そこまで大きく下がらないし、空室も1つ減る(笑)

家賃が下がっても、ニーズの高い間取りにできて早く埋められるなら、トータルで見て

メリットがあると考えます。



幸いにして、1DKと1Rをぶち抜いて一つにできそうな配置になっている箇所が

1ヶ所あるので、ここは見積額次第でぶち抜きを検討します。もう1つの1Rは・・・

倉庫として貸すとかかしらねえ・・・^^;



取得後のリフォーム費用でまた手元資金が出ていってしまいそうですが、良質な住空間を

提供できるようにしっかりやりたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月01日

売買契約締結!札幌9棟目(仮)は課題が山積み。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。無事に飛行機が飛んで、東京に戻ってこれています。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌出張のもう一つの大きな目的である、札幌9棟目(仮)の内部確認をした上で

売買契約をしてきました。なかなかしびれる状態でしたが、まあどうにかなるでしょう。



あらすじ

1.関東→札幌の大家会の札幌遠征イベントの翌日に、会の仲間が札幌6棟目の

  管理会社さんから物件を購入するということで皆で野次馬市に行ったところ、

  売出中物件のリストの中に札幌9棟目(仮)を見つける。

  とりあえず外観だけ見て、修繕済で思ったより悪くないことを確認する。



2.たまたま別案件を某政府系金融機関さんに持ち込む際に、どうせ借りるなら

  大きく借りた方がいいと判断し、札幌6棟目の管理会社さんにまだ物件があるかを

  確認の上、2棟まとめて打診してみる



3.某政府系金融機関さんより、札幌の案件のみであれば進められるという一次回答を

  受領する。その後震災を挟んだため最終回答が遅くなったものの、本部での

  最終承認も出たということで、購入確定へ。



4.内装をまだ見ていないので、現地で内装のチェックをしつつ売買契約 ←今ここ



今回の物件、駅からも遠いし間取りも1Rとか1DKとかで競争力低いしで、

内装を見る前から難易度は高めだろうと予想しておりました。そんな物件を何故

購入したかと言えば、土地の価値を見出してのことです。



地下鉄が出来る前は、この辺が街の中心地域だった場所の幹線道路沿い整形地。

勿論所有権です。隣には立派な4層マンションが建っています。これくらいのものは

余裕で建築できるものと考えられます。



賃貸需要に関しては、そこまで強いわけではないものの、駅からの距離の割には

根強い需要はあるという印象です。うまく新築をプランすれば面白いと思ってます。



そして、現状の入居率は50%程度なのですが、その半分くらいの家賃をテナントの

美容室が支払っています。店主は外から見る限りそれなりに高齢の方。たぶんですが

年齢的に10年以内には引退してお店を閉めるのではないかと考えます。

そうなった後、一気に立ち退きを完了させて土地として出口を取ろうと言う作戦です。



上記の作戦があるとはいえ、入居率は高めておきたいと思う欲張りな私。

一度中を見て、どうやって埋めるか検討しようと思い、今回契約前に中を見せてねと

仲介業者さんにお願いして、了承を得た次第です。中を見てどう埋めるか作戦を練って

ある程度の稼働率をキープさせたいと言う思惑です。

契約を定期借家契約にしておけば、いざと言う時も出ていただきやすいと思いますしね。



というわけで、仲介業者さんに拾ってもらい、現地へゴー。

この時は、この物件がここまで魔境だとは誰も気が付いていませんでした。



まずワンルームのお部屋から。原状回復していないようなので、土足で突撃します。

3点ユニットと聞いていましたが、まさかこの形式の三点ユニットとは。



斬新な三点ユニット

在来のお風呂に無理やりトイレをくっつけるスタイル!斬新だけどどこか懐かしい。

ああそうか、私が大学の頃住んでいた家がこの形式だったからだ。



でも、これから入居される方からしたら、なにこれと面食らうだけと思われます。

どうしたもんかなあ。



押入にCF

原状回復してある1DKのお部屋は、押入の中にCFっぽいやつとか壁紙とかが

無駄に貼ってあり、なんでここだけこうしたの?と不思議な気持ちでいっぱい。



それ以外にも、一部のお部屋は鍵がなくて開かずの間になっているとか、入居している

はずなのにポストが投函不可の形で長い間養生テープでふさがれていて、管理会社変更の

お知らせが未だドアに挟まっていて出入りの形跡が全くない部屋があったり、テナントの

シャッターが壊れていて中を見られなかったり、鍵を開けることはできたのに閉める

ことができない部屋があったり、いろいろグダグダでした。仲介業者の社長さんが

ぐったりした感じになってました(笑)



その場でオーナーさんに電話してくださり、開かない鍵は交換する手配を取って

いただくことができたのは良かったと思います(前向き思考)



1Rがあまりにも競争力がなく、リフォームしても2万行かないんじゃないかと

思ったので、場合によってはニコイチにつなげることも考えた方がいいかも・・・。

ユニットバスに変更したら金がかかるけど、競争力がなく入居しない状態が続いて

お金が全然入らないのも困るので、どこまでお金をかけて対応するかは検討事項です。

ガス会社さんを切り替えて設備面で協力して貰うことも考えないとだなあ。

一度、現地の仲介業者さんにも相談してみようかな・・・。



その後、事務所で契約。この業者さんからは、購入は2度目で売却も2度やってます。

通算4度目の取引ということで、終始リラックスムードで進みました。

事前に内容を送っていただいていたので、特にひっかかるところもありません。

重説を読み合わせて、売契と重説に署名押印して終了。



将来、土地として売却する想定もあるため、あえて土地建物比率は建物に振らず

普通に固定資産税評価額で処理しました。減価償却取れなさすぎるのも困るけど、

減価償却を取りすぎて売却時にがっつり課税されるのも困ってしまいますから。



管理の前任の方が退職された後、後任の方とまだメールでしかやり取りしたことが

なかったので、管理担当の方とも初顔合わせして名刺交換させていただきました。

もう一人の管理担当の方は不在だったので後日名刺交換することとなりました。



今回名刺交換した管理担当の方は、以前別の業者さんで管理担当をしておりまして、

私の仲間の不動産投資家の方とも面識があるというお話でした。

もう一人の名刺交換できなかった管理担当の方は、札幌7棟目の切り替えでお世話に

なったプロパンガス業者さんの当時の担当の方だということでした。転職してそこの

管理担当になっているそうです。ちょっとびっくり。

札幌ってこういうところが狭いのよね・・・。



10月中には決済となると思います。さて、どうやって立て直そうかな?

いろいろと試行錯誤してみようと思います。

・・・東京8棟目が先じゃないの、って?仰る通り(汗)



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月22日

時間がかかりましたが、無事に札幌物件の購入確定へ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在18位です。肩こりが酷いのでマッサージ行ってきます。

応援クリックよろしくお願いします→



仮の内諾みたいな連絡を受けてから3週間が経過しましたが、先日ようやく正式な形で

承認が出たという連絡をいただくことができました。札幌9棟目(仮)、購入確定です。



8月の終わりに某政府系金融機関さんから「たぶん大丈夫です」と連絡を受けていた

札幌の築古木造物件
の融資の件ですが、その後うんともすんとも連絡がありません。

「委託業者に現地確認をさせ、その結果をもって正式に承認が出る」と言ってましたので

恐らく震災の影響で動ける状態ではなくなってしまったのだろうと想像していました。

だから、変に督促しても仕方ないと考え、しばし静観しておりました。



その間に売買仲介の業者さんから「どうなりました?」という確認もありましたが、

先方も札幌の業者さんなので、そんなに急いでいる風でもなかったです。

もし急いでそうなら、回答予定日くらいは把握しておこうと思うところなのですが

特に大丈夫そうだからということで、アクションは起こさず静観していました。



そして先日。仕事中の私の携帯がブルブルと震えます。会議中なので無視しましたが

落ち着いたタイミングで確認すると、某政府系金融機関さん。お、これはと思ったものの

17時以降だったので折り返しても誰も出ず。翌日電話すると、担当の方が終日不在で

結局連絡が取れたのは昨日でした。



震災の後、大幅指値が通った札幌近郊のRCを某金融機関さんに持ち込んだところ

「ひろ*さん、タイミングが悪すぎます」「震災があったので札幌は当面無理です」

と言われてしまったことがありました。今回もやたらと時間がかかっていたことから

もしかして同じことを言われるのでは・・・?と少し不安に思う私がいたのも事実です。



「大変お時間がかかってしまい申し訳ありませんでしたが、融資の承認が出ました」



よかった〜。いや、ほんとよかった。これで利回り20%案件を無事に確保です。



詳細は契約担当から連絡がいくけどと前置きしつつ

・札幌の物件だけど、決済は東京の融資実行支店にて行うこと

・小切手で実行するので、支店最寄の某メガバンクさんの口座を準備すること

・同時決済となるので、司法書士は某政府系金融機関さんで指定の人を利用すること

という3点の連絡をいただきました。いずれも問題ありません。



今回は既に融資して貰っている無担保分のリフォーム用の融資が既にあったために、

無担保枠が足りず、融資金額はフルローンには至りませんでした。とはいえ、物件価格の

95%までご融資いただけることになりましたので、若干の自己資金を入れるだけで

何とかなりそうです。でもこうやって、ちまちまと自己資金を無計画に入れてしまうと

手元資金がなくなるんですよ・・・。年初の目標を達成しようと自分なりに考えた際に

「その自己資金と繰り上げ返済のどちらが自己資金効率がいいか考える」ということも

言っていたはずなのですが、結局全然守れずホイホイ物件買ってしまってる私がいます。

有言不実行です^^;



本件、某政府系金融機関さんのスケジュールにも依存しますが、とりあえずは10月末を

目指して決済しようということを仲介業者さんと話しました。うまく進みますように。

一応この物件はノールックではなく外観を確認しての買付でしたが、内装はまだ見て

いないので、来週末札幌に行ってチェックしてきたいと思います。



今年買った物件(利回りは小数点第一位を四捨五入)



2月:千葉1棟目

小さなオーナーチェンジテラスハウス 購入時表面利回り18%



5月:東京9棟目

土地値以下の所有権整形地な築古木造アパート 購入時表面利回り15%



6月:札幌8棟目

そんなに良いわけじゃないんだけど、融資が出てしまったのでとりあえず買ってしまった

築古RC 購入時表面利回り10%



8月:東京10棟目

家の近所だからとネタ的に買ってしまった築古S造超狭小ビル 購入時表面利回り13%



10月(仮):札幌9棟目(仮) New!

駅から遠いけど幹線道路沿いの築古木造アパート 表面利回り22%



5棟35部屋増えたことになるのですね、今年だけで。小ぶりな物件ばかりですけど

しっかり増やせたので悪くない感じです。でも借入も増えてるし、短期の借入も

ちょいちょいしているので、目標にしているキャッシュフローに届くかは微妙です。

やっぱり目標設定どおりに動けていないんだな、自分。ちょっと反省。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする