札幌９棟目のテナントさんに対するテナントリテンションの実施。

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札幌９棟目のテナントさんが、このままいくと退去になるかもしれないという情報を

管理会社さん経由で入手しました。一時的なものっぽいので少し便宜を図ることに。



札幌９棟目は１室キツイのが空いていますが、それを除けば満室になっております。

正直なところ、この物件が満室になると私自身あまり考えていなかったので、

この素晴らしく嬉しい誤算は盛り上がっちゃう明るい話題です。いやまあ厳密には

満室ではないのですが、テナントさんがでかい家賃をたたき出してくれているので

他の家賃激安なお部屋が１室空いているのはもはや誤差であるという感じです。

（だからといって手は抜きませんけど）



テナントさんはテナントとその上のお部屋を借りてくださっています。

コロナ禍の中で居酒屋さんをオープンするというなかなかチャレンジングな方でした。

管理会社さんと一緒に一度食べに行きましたが、味はなかなか良かったです。

常連さんも既にいらっしゃってアットホームな雰囲気を感じたし、マスターのお人柄も

よかったので、近所だったら私も通いたいなーと思ったものでした。



テイクアウトも一緒にやっており、管理会社さんの担当の方がよく買って持ち帰って

いるそうですが、ご家族にも好評ということです。お店は最初の１年でまずダメに

ならないことが大事と言われますが、こちらは何とかそこは乗り越えてくれそうな

雰囲気を感じておりました。



とは言いつつも、実は１度滞納しそうになったこともあったのです。

プチ滞納で済んだので良かったのですが、大丈夫かなと一抹の不安を感じたものでした。



そんなプチ滞納のことなんてすっかり忘れていた昨今。夜中に携帯をふと見ると

札幌９棟目の管理会社さんからの着信がありました。おや、なんだろう？

入居申込とかならメールやＬＩＮＥで来るのはわかっているので、少し面倒な話と

予想はできました。聞きたくないなー、というわけにもいかないので翌日折り返しで

お電話をした次第です。



管理会社さんのところに、札幌９棟目の居酒屋の店主から連絡があったとのこと。

鳥インフルエンザの大流行の影響で鶏肉が全然買えず、売るものがない状態で

売上が立たない。このまま売り上げが立たないと店が成り立たなくなる。

造作にも資金を投じているからできれば撤退したくないが、状況によっては退去や

造作譲渡の形で別オーナーを探すなどのことも考えている、という話だったそうです。



なんとも微妙な話になってしまいました。これはよろしくないですね・・・。



まず、店主はすごくいい人なので、私を不安にさせて良い条件を引き出そう、みたいな

ことは考えてないと思うんですよね。そこは大前提として理解はしております。

なので、本当に何かしら苦しいのだろうと思います。



ただ、別にニュースとか見てても鳥インフルエンザがそこまでクローズアップされて

いるようにも見えなかったので、そこまでの一大事になってるの？という疑問は

感じます。飲食素人なので素人考えになってはしまうのですけどね・・・。

こちらのテナントさんの看板メニューが鶏系なので、他の居酒屋さんと比べて

一大事なのはわからなくもないですが、世の中の鶏肉使ってる居酒屋さんはみんな

ピンチって感じにも見えないですし・・・。



ググってみると、確かに今年の１月くらいから鳥インフルエンザは流行していると

いうこと自体はつかみました。お取引されている鶏肉の仕入先が運悪く鳥インフルで

飼育頭数が減ってしまい、出荷して貰えないなどの状況はあり得るのかもしれません。

まだ開業して１年経ってないということを考えると、そんなに多くの鶏肉業者さんと

お取引されているわけではないでしょうし。



あとここで、過去にプチ滞納されているということが思い浮かんできます。

あまり商売が上手ではないのでは・・・家賃より別なところに資金を振り向けて

しまっているのでは・・・という感覚もなくはありません。



ただ、造作譲渡で新テナントさんを見つけて迷惑を掛けずに退去する方法も模索して

いるということから、無責任なことはしない真面目な人なのだろうという感じは

受けております。そんな人がなんでプチ滞納しちゃったの？という点はありますけど。

ひょっとしたら、ご自身が資金を投じて作った造作のお金を少しでも回収したい、

という気持ちの方が強いのかもしれないですね。あまり悪い風には考えたくないですが。



造作譲渡でオーナーチェンジに関しては、こちらとしては新しいテナントさんに

変わることのリスクもあります。新たに関係を作り直さないといけないとか、

そもそもルーズな人が入ってこないかとか、そういう面で不安な要素になるのも

また事実ですから・・・。



少なくとも、今の賃借人さんは人間性としては良い人なのは間違いないと思ってます。

ここは日常的に接している管理会社さんもそう感じていることから、感覚として

決して間違ってはいないでしょう。



そして、最大の問題として、今の賃借人さんが見つかるまでに３年以上を要したという

事実が一番重いです。それだけ引きが良くないテナントを２部屋も借りていただくための

労力を考えると、多少気になることがあったとしても、できるだけ退去にならないよう

ケアする方がトータルコストは安くあがるだろうと見ました。



それに、どこまで本当なのかは正直わからないですが、管理会社さんの仰ることが

事実であれば、ここを乗り切れば安定化するような気もしたので。この辺は細かいことは

ブログには書きませんけど、今回の問題は一過性なのかなと感じる内容ではありました。



こういった部分を総合的に勘案し、私からは３ヶ月３０％賃料減額という案を

管理会社さんに出してもらうことにしました。過去最大級の鳥インフルエンザの流行とは

いっても、もう既に３ヶ月流行していることから、３ヶ月程度様子を見れば、

落ち着いてくれるんじゃないかな？と思ったので。



管理会社さんも、できれば今のテナントさんにそのまま借りていただく方が望ましいので

その提案はありがたいです、と仰っておりました。



飲食店経営の経験がある人とかから見たら、私の判断は甘いのかもしれませんが・・・

札幌９棟目のテナントさんは本当に苦労したので、気軽に出られると辛いのです。

軽いトラウマなもので、もうああいうのは味わいたくないなーと・・・。



早いところ鶏インフルが収束して、テナントさんが安心して商売できるように

なっていただきたいです。コロナが終わったと思ったら鶏インフルかい！という感じで

賃貸経営はいろいろあるなーというのを噛みしめている今日この頃です。



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札幌９棟目、満室崩れる・・・退去予告発生。

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満室だった札幌９棟目で無念の退去予告が発生してしまいました。

荷物置場として使っていたが、荷物を置く必要が亡くなったとのことです。無念。



札幌９棟目と言えば、店舗が購入以来ずっと埋まらなかったり、部屋の仕様が貧弱すぎて

全然埋まる気がしない状態のお部屋が何部屋もあったり、そもそも駅から遠いという

難点があり、かつ駐車場もない・・・などなど難易度の高いアパートでした。

土地として買った感覚なので、正直なところこれ満室にできる気がしないぞと

思っていたのですが、購入して４年くらいでようやくテナントが埋まり満室になって

嬉しすぎて小躍りしたものでした。

富山１棟目の満室と共に、昨年のハイライトと言ってもいいでしょう。



まあしかし、我が世の春はそう長くは続かないものです。満室はいずれ必ず空室になる。

長期で満室が続いていた札幌７棟目、一瞬満室になったけどすぐ退去が出てしまった

富山１棟目に続き、札幌９棟目も同じ運命を歩むことになるのでした。

ここはまあ家賃が一番安いお部屋で、これまでも（短期入居ながら）何回か申込を

いただき埋めた実績があるのが救いと言えば救いでしょうか。



ということで詳細です。



管理会社さんから昨日メールが届いておりました。残念ながら退去が発生してしまった、

荷物を置くためのお部屋として使っていたお部屋（札幌９棟目の中では一番家賃が安い）

退去理由は荷物を置く必要がなくなったこと、募集条件は前回と同じでいいか、という

内容でした。



新年早々に残念な話で萎えておりますが、満室はいつか崩れるというのは宿命なので

もはややむを得ないことでしょう。いちいちこれでガッカリしてたらやってられません。

気持ちをササっと切り替えて満室に向けての活動に入るのが吉と思います。



今回退去になるお部屋は、札幌９棟目の中でも最難関を誇る「１Ｒ」「和室」

「三点でもユニットでもない在来のお風呂に無理やり便器を付けたバストイレ一緒」

という特級呪物です。こいつはガチでヤバいやつですよ。初めに物件を内見した際に

「埋まるイメージが湧かないなあ」と思ったお部屋ですから・・・。



でもまあ、それゆえに思いきり安い家賃で募集をかけているので、当初考えていたより

入居申込を貰っています。ほとんどのパターンがセカンドハウスとか来客があまりない

事務所とかです。出張族がホテル替わりに、コロナ対応している医療従事者の方の

隔離部屋、長距離トラックの運転手さんの仮眠部屋、などなど。

今借りてくださっている方は、荷物置場として利用しているということでした。



セカンドハウス的な借り方をする人って、割とサクッと退去していく傾向があります。

１年以上利用してくださっているので、今回は比較的長いなとほっとしていたのですが

これまでだと数ヶ月とかで退去する例も決して少なくはありませんでした。

もはやそれだったら埋めても広告料負けして意味がないんじゃない？と思わないことも

ないのですが、やはり先々売ることを考えたら満室にしておくに越したことは

ないだろうと思っております。



退去予告はまことに無念ではあるのですが、こんな特性を持つお部屋なので、

退去が割と早めに来るということについてはやむを得ないところもあると思います。

家賃が安いことは正義みたいで、これまでにもそこそこちゃんとお申込はいただいて

おりますから、今回も粛々と募集を進めればいいだろうと考えます。



ということで、管理会社さんには募集を前と同じ条件で開始してくださるよう

お願いをしました。募集をしていればいずれ埋まるとは思いますので。

ご提示いただいた条件だと、ちょっと広告料が少ないような気もしましたが、

前回もこれで埋まったということですので、まあいいでしょう。引合が悪ければ

再検討すればいいだけのことです。



募集がうまくいって、早期に満室返り咲きになれますように・・・。



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飲食店がテナントに入ると火災保険は高くなる。

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先日、１０月の火災保険の改定前にということで、ある程度の保険を中途解約して

再契約したのですが、テナントに関して思わぬ罠がありました・・・。



火災保険の値上がりに備え、めぼしい物件の再契約をしてきた話を以前書きました。

大量の物件の保険をまき直ししたので、けっこうなお金が出ていくことになります。

なかなかこれはこれで頭が痛いですが・・・放置してるとさらに高くなってしまうので

やむを得ないでしょうねえ・・・。



一通り契約も終わって落ち着いていたある日。保険代理店さんからＬＩＮＥでひょこっと

連絡がありました。曰く、札幌９棟目のテナントさんは以前と変わりないか？と。



・・・これは保険料が上がる話だ、と直感。



札幌９棟目はテナントが２部屋あります。１部屋は購入前からご入居されている

テナントさんで、理容室を営まれております。今までの保険料はこの理容室だけが

入居している形で産出されておりました。



今年に入って、ようやく居酒屋さんがテナントとしてご入居されました。だいぶ時間が

かかったのですが、これで無事に満室になってくれました。ありがたいことです。



しかし・・・火災保険というのはリスクに応じて保険金が上がってしまいます。

居酒屋さんは火を使うからリスクが高い、だから保険料も高くする、みたいな話だろうと

思っていますが、きっと「居酒屋さんも入りました」と伝えたら保険料が高くなるのだと

思われます。



似たようなパターンが以前東京２棟目でありました。事務所のみだったところに、

飲食店さんがご入居されたのですけど、これによって保険料がぐいっと値上がりした

事例が過去にありました。あの時はパン屋さんだったのですが、居酒屋さんもきっと

同じように値上がり対象になりそうな・・・。



でも、これってちゃんと伝えておいて保険料の値上げを受け入れないと、万が一の時

保険金の支払が受けられない可能性があります。現場に行くような大きな事故が

なければ別に問題ないのかもしれませんが、鑑定人さんが現場に行った時点で、

テナントさんが契約時の話と違うということになり、保険金の支払を拒否される

リスクがあります。まあ逆にいえば、現場に来るようなでかい事故がなければ、

別に正直に言わなくてもいいってことなのかもしれませんが・・・。



東京２棟目の時は、やっぱり大きな事故があった時に保険金を支払って貰えないのでは

保険の機能として不足だと思ったので、契約を変える決断をしたものでした。



・・・とまあ保険代理店さんからのＬＩＮＥを受けてここまでばーっと考えてから

居酒屋さんが入居されましたが保険料変わります？と返信。当然ですが保険料が

変わるということになりました。



さぁ、生々しい数字を出しちゃいますよー。保険料は以下のように変わりました。



居酒屋さんなし：２００，６００円／年

居酒屋さんあり：３３７，０５０円／年



なんと６８％アップです（汗）

こんなに高くなるかー。きっつー。



しかし、１０月の保険改定後に居酒屋さんありの保険金にすると・・・

４９１，９７０円までアップしてしまうのです。いやいやいやいや、えぐいからそれ。

ということで、１０月を迎える前にやっておかないとダメだなと判断。



しかしこれさすがに高くなりすぎです。再調達価格をＭＡＸにしていますが、

ちょっと下げて保険金を安くしよう。そうしよう。幸いにして返済は順調に進んでおり

再調達価格を下限に持っていっても、万が一の時に地震保険が満額出れば残債は余裕で

返済できます。なので、再調達価格を下げることにリスクはありません。



再調達価格を下限にすると、保険料は２９４，０８０円となります。年間４万円、

５年で２０万円が節約できます。うん、このプランでいこう。ということで代理店さんに

再調達価格を下げたプランでお願いしますとお伝えしました。



代理店さん、しきりに「事前にヒアリングできておらず申し訳ございません」と

仰っていましたが、別にそんな恐縮しなくてもいいと思います！必要な手続きを

期限が来るまでにできたのだから、何も問題はありません。



９月に一通り切り替えるので、１０月〜１１月のカードの請求額が怖いです（汗）

またお財布さみしくなっちゃうなあ・・・持株会の株を売って資金調達しようかな。



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札幌９棟目のテナントさんで飲んできた。

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札幌９棟目に新たに入ったテナントさんが居酒屋さんなので、お客さんとして

飲みに行ってきました。繁盛してほしいです、ほんとに。



札幌出張の初日のイベントは、札幌９棟目のテナントさんをご訪問してお金を

落としていくことでした。さんざん苦労してようやく入ってくださったお客様です。

末永く繁盛してくれないと困ってしまいます。味はいいのか、繁盛しているのか、

などなど気になることがいっぱいです。



札幌９棟目の管理会社の担当さんは、テイクアウトでちょいちょい使っているとのこと。

味はいいということでしたので、うまくそれがＰＲできれば繁盛してくれるかなあ。

塚田農場とかで出てくる九州系の鶏焼きを持ち帰れるということでした。



ちょうど今回、義母が来るのより先に札幌入りするということにしていたので、

それならいっそ飲みに行っちゃえばいいじゃない、と思った次第です。気になることは

自分で体験して判断する。これでいいじゃないですか。



管理会社の担当さんに、一緒に行きません？と誘ったところ、快諾いただきましたので

二人でお店に行って飲んでくることにしました。



お店は奇麗に内装もやり直しされており、外観もちょっといい感じになっていました。

自分でお金をかけずに物件がバリューアップされていく・・・なんて素敵なんだ（笑）



１９時に入りましたが、お店はほぼ満席で大繁盛。予約しておいて良かったー。

常連さんが半分くらいいらっしゃいました。オープンしてまだ数ヶ月なのにすごいなあ。

お肉の在庫がやばいということで、途中で閉店扱いにしていましたが、それでもまだ

常連さんが「入れないんですかー？」とドアを開けて入ってくるという。いいですね！



マスター曰く「今日はたまたま混んでたんよ」ということでしたが、それでもこれだけ

人が入ってくれているのは素晴らしいです。雨の日とかは客入りも当然悪くなるし、

ここ数日は本当に売上０になるんじゃないかって日もあったそうですが、昨日の

大繁盛っぷりを見てたらそんなの信じられないって感じでした。



マスター、オーナーが来るからって、珍しい焼酎とかも準備していてくれたみたいです。

ありがたいのでしっかり飲ませていただきました。こちらもお土産を渡して繁盛を

喜んだ次第です。



いいお店だったなー。家の近所にあったら普通に通うわ、自分が大家かどうかなんて

関係なく。



繁盛してほしいので、マスターにはその場では言いませんでしたが、ウォシュレットの

設備一式プレゼントしようかなと思います。お客さんがより快適に過ごせるように。

電気工事から含めて一式やらないといけないような気はするけど、お家賃も入ってるので

そのくらいサービスしとこうっと。



お付き合いいただいた管理会社さん、ありがとうございました。

マスターの商売繁盛をお祈りします。



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札幌９棟目、まさかの満室達成（予定）！

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札幌９棟目、残りの１室にお申込いただいちゃいました！しかも普通に住む人だそうで。

購入から３年半、初めての満室になりました！



札幌９棟目は正直なところすごく悪条件が多い物件なので、満室は厳しいかなと

購入した時点で思っていたのでした。駅から１５分以上離れているし、築古木造だし、

バストイレ一緒の部屋もあるし、ちょっと狭すぎてどうしていいかわからない部屋も

あるし、テナントは空いているし。さすがに難易度高いよなあと思っていました。



それなのになぜ買ったのかと言われれば・・・高利回りで接道の良い整形地だったから、

という理由です。土地を買った感覚で、現在入居していただいているお部屋のお家賃から

借入返済ができれば、最終的にただで土地が手に入るぞという目論見でした。



実際に買ってみて、既存のお部屋の家賃で借入返済は確かにできるのですが、

やはり所有したからには何とか満室にはしたいという気持ちになります。

そこまでいろいろ手をかけたわけではないですが、条件を緩和してみたり、広告料を

多めにつけてみたり、家具家電付にしてみたりといったことをしました。



入居即退去みたいなのが多かったのですが、おそらく部屋を借りた目的が居住ではなく

別宅とか事務所とかそういうのが多かったからだと思います。生活保護の方に転貸する

ビジネスをやる方、出張時のホテル代わり、医療従事者の方が仮住まいする場所、

自営業の方の事務所利用、長距離トラックの運転手さんの仮眠部屋、倉庫、など。

見事にここまで「自分で住む」という方がいませんでした。



テナントもかなり苦戦しました。申込は何回も入るんですけど、ことごとくキャンセルに

なってしまう呪いがかけられているかのようでした。コロナ禍だからキャンセル、

金主と喧嘩したからキャンセル、保証会社さんの審査にも通ったのに契約してくれず

ずるずる引き延ばされる、創業融資が出なかったのでキャンセル、など。

そんな中、先日ようやくテナントさんが決まり、現在盛業中とのことです。

次に札幌に行ったら食べに行かなきゃなあ。



テナントさんが長期空室になっていたテナントの上の階も一緒に借りてくれたので

（家賃はだいぶ交渉されちゃったけど・・・）残る空室はあと１部屋になりました。

この１室も本当は埋まっていたのですが、タイミング悪く解約になってしまい、

空室が入れ替わる形で結局残り１室という状態には変わりなく・・・。



こりゃまた長期戦になりそうだなあ、その間にどこかで退去がなければいいんだけど。

そんなことを考えていた矢先でした。管理会社さんからＬＩＮＥで入居申込書の

写真が送られてきて「これから仲介業者さんと打ち合わせしてきます！」との連絡が！

うおーまじかー！これ成立したら満室じゃないですかー！



申込された方は５０代の独身男性の方で、建築系の職人さんをされているようです。

連帯保証人に義理のお兄さん。こちらは会社経営をされているようです。

引越理由など書いてない申込書だったので、事務所的に使うのか自分で住むのかが

イマイチ判断しにくい・・・いやまあ普通なら住むって考えるんだけど、なんせ今まで

普通に住む人からのお申込を貰ったことがないもので（汗）



管理会社さんに目的を確認したところ、普通の居住目的と思われます、とのこと。

今住んでいる賃貸物件が建て替えで退去しなくてはならないらしく、今回のお申込を

いただいたということでした。



このパターン、割と長く入居してくれるパターンな気がします。

建て替えしなくてはならないくらいの物件にお住まいになっていても気にしない人だと

いうことですよね。つまりあまり住宅に頓着していない。そして引越前の家も近くなので

この辺に住み続けたいというニーズがある。あまり積極的に引越をしようと考える

タイプではないだろうと思うので、安定して住み続けてくださるだろうと予想します。

理想的じゃないですか（大家の立場的には）



正直、原状回復もたいしてやってないような家なんですけど、それでもこうして

お申込をいただけることに感謝しないとだなあと思います。



まだ審査はこれからですが、よほどのことがない限りは問題ないと思いますので、

実質的に札幌９棟目初の満室ということでいいんじゃないかな、と。やりました！

あとはどうやってこの満室を維持しながら、よき頃合いで売却を模索するのかなー。

でもテナントさん入ってようやくキャッシュフローが生まれてくる頃合いだから、

あと１〜２年くらいは保有しておいて、長期保有のタイミングで売却がいいかなー。

でもそんなに持ってたら満室崩れちゃうかなあ・・・。ま、なるようになるか。

売って良し、保有して良しの状態になったことを喜ばなくては。



ということで、問題児だった札幌９棟目が覚醒して優良物件に変わったお話でした！



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