2020年07月04日

条件が厳しいお部屋の退去立会完了、そして・・・。

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札幌9棟目の難易度の高いお部屋、退去立会が終わりました。

そしてそれと同時にお申込をいただくというミラクル発生です。ありがたい。



札幌9棟目。昨年、外壁が落下するという大きな事故があり、難儀した物件ですが、

今は平穏を取り戻しております。ただ、空室募集の状況はあまり芳しくありません。

残り2部屋、テナントと居室が1室ずつ空いています。テナントさんはコロナがなければ

今頃決まっていたと思うのですが、コロナのせいで申込がキャンセルになるという

とても残念な状況でした。無念。



こちらの物件も、購入してから未だ一度も満室になっていない残念な物件なのですが

元々5室あった空室のうち3室は何とか埋めることができております。家賃はかなり

安くしました。立地的にも間取り的にも、そのくらいしておかないと埋まらないだろうと

思われたためです。



3部屋のうち2部屋は生活保護の方を支援する会社さんが借りてくれました。

法人さんが入居者さんを連れてきて住まわせるとのことです。不特定多数の方が

入れ替わり立ち替わりお住まいになるイメージを持ったので、時によってはトラブルが

起こるのではないかと少し気にしていましたが、今のところ何も発生しておりません。

至って平和。良かったです。



残り1部屋は長距離トラックの運転手さんが仮眠部屋として借りてくださいました。

正直、この部屋は「3点ユニットですらないバストイレ一緒」「和室ワンルーム」

「15平米もない広さ」という強烈な悪条件を兼ねそろえた、言わば逆エリートです。

そんな逆エリート物件にご入居いただいた方はぜひ大事にしたいと思っていたのですが

昨今の新コロクライシスのせいで退去と言うことになってしまいました。

ほんとにいい人だったので、すごく悲しいです・・・。



先日、そのお部屋の退去が終わりましたということで管理会社さんよりご連絡を

いただきました。仮眠部屋という用途もあり、内装は綺麗なままですぐに貸し出せる

状態だということでした。いい人だったから、きっと丁寧に使ってくださって

いただいていたのだと思います。ますます退去が残念です。



管理会社さんからのメッセージは続きます。



「同時にお申込が入りました!」



ふーん、お申込ねー、そうなんだー・・・ってお申込!?お申込ですと!?マジで!?

無敵の逆エリートっすよ?そんなすぐに埋まるわけないじゃないですか!

(自分の部屋に対して何を言ってるんだか)



予想だにしない言葉にしばし唖然としましたが、気を取り直して続きを読みます。

お申込をしてくださったのは自営業の個人事業主の方だそうです。事務所として

利用したいと言うことでした。ふむ、あの家賃で事務所を借りられるならお手軽だと

私も思うので、その用途はいいですね。和室で事務所ってのもなかなかアレですが。

ご納得いただいて使って貰えるなら、私は何ら問題ございません。ありがたや。



保証会社さんの審査を今かけているところなので、通過したら正式に進めさせて

いただきます、とのことでした。それでOKです!ありがたい。



いやね、もっとすごく苦戦すると思っていたので、こんなに早くお申込が来ると

かえってあたふたしてしまいます。嬉しい話なはずなのに(汗)



家賃が爆安(なんと驚異の15000円!)なので、広告料を普通につけても

営業マンの皆様は動いてくれません。だから広告料は固定で8万出します、としました。

8万あればたいがいの営業マンの方はやる気を出して動いてくださいます。

家賃15000円の部屋なので、広告料は5ヶ月以上!くらくらします。

でも空室にしておくくらいならお金かけて埋めますよ。



なんでそんな物件買っちゃったの、って?利回り21%で整形地で大通り沿い、

いろいろと難はあれど、ある程度回して土地として売却する出口が見えていたからです。

この物件は10年融資なので、返済も早いです。2年弱返しているので、ローンはあと

8年ちょっと。既に土地値以下の残債です。悪くない展開だと思います。



自分で新築建てるかと言われると、駅から遠い場所なのでちょっと微妙ですが・・・

近隣には新築も建っているので、新築用地としての売却も見えることでしょう。



そんな思惑もあり、本物件を購入・保有している次第です。

あの逆エリート部屋を見たら、そういう別の価値を感じなければ買わなかったでしょう。



安くてもいいので、返済原資を家賃で稼いでもらい、家賃で土地を買った状態にする。

この物件に関してはそれが作戦となります。ただ、土地にするには立ち退きが必要で、

家賃が安いと立ち退きが難しいという裏腹なところもありますから・・・。難しい。



何にしても、今は無事に満室になったことを祝おうと思います。おめでとう自分。

管理会社さん、難易度の高いお部屋にご尽力をいただき、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 11:50 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月02日

新コロの影響で退去予告が・・・。

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札幌9棟目で残念なことに退去予告がありました。新コロの影響もあるようです。

入居付に苦戦しそうだなと言う感覚は強く持ってます。対策を練らなくては。



札幌9棟目は25%くらいの高利回り案件。10年で借りても手元にお金が残る計算で

しかも幹線道路に面する整形地という点が気に入り購入しましたが、テナントさんの

リーシングに大苦戦状態。テナントさんが入ればもっとお金が残るんですけどね・・・。

今はあまり手元にお金が残っていない状態です。



それでも、元本返済は元金均等で10年なのでグイグイ進んでますから、含み益という

観点ではそこそこお金が残っている状態です。追い出して土地にして売ってしまう、

アパートとして売ってしまう、という出口が考えられることはメリットになります。



お住まいになっている方は、昔からずっと住んでいる方が多いです。私がオーナーに

なってからは、貧困ビジネスのにおいがする法人さんと、トラックの運転手さんが

札幌で仮眠するために使うお部屋として借りてくださっています。普通の住まいとして

ご利用になっている方は、私の代になってからは特に現れておりません。

なかなかあくが強い物件と言えるでしょう。



その札幌9棟目で、残念なことに退去予告がはっせいしてしまいました。

退去予告を打ってきたのは・・・先ほど書いたトラックの運転手さんでした。



理由を確認すると、トラックの運転手を辞めるので、使う必要がなくなったということ。

昨年だったと思いますが、この運転手さん交通事故を起こして重体、病院に運ばれて

安静にしている状態だ、という連絡がありました。そのため、家賃が払えないので

退院したら払う、という連絡をきちんとしてくださっておりました。真面目な方だなと

思った記憶があります。



しかし、その事故の後なかなか体調が戻らずに苦労されていたとのこと。その上、

新型コロナウィルスの影響で職も失うことになってしまったので、実家に帰るという

ことになったようです。物流系は新コロの影響はあまりないかと思っていましたが、

業務用のモノを運ぶ仕事であれば、確かに物量は減っているのかもしれません。

確か長距離トラックの運転手さんと聞いておりますので。



体調が思わしくないということもあり、残念ですが人員整理の対象に真っ先に

挙げられてしまったのかな、と勝手に思っています。



まずは体調を整えて、無理のない仕事に再就職されるのが良いのだと思います。

勿論、ご入居いただいていたこちらとしては残念な事態で辛いところですが、

無理して借りろと言うわけにもいきませんからね。



短期退去になってしまったので、契約に則って短期解約違約金を頂戴することに

なりました。これについても異論はなく、きちんと支払っていただけるようです。

真面目で体調も思わしくなく、仕事もない方から搾取するような構図になってしまい、

心苦しいのですが・・・。



さて、募集ですが、この部屋はとにかく苦戦することが目に見えております。

なんせ「三点でもユニットでもないバストイレ一緒」「和室のワンルーム」という

史上まれにみる最低のスペックの部屋だからです。



在来工法の昭和の枡風呂に無理やりトイレをくっつけている。

6畳の畳のワンルーム。一応キッチンはついていますが、使い勝手が悪そうです。

これが1階なら、倉庫としての需要が見込めるのですが、あいにく2階なのでそれも

難しそうな予感。とにかく、全てが裏目に出ているすごい部屋です。



もうね、リフォームもしません。現状有姿で借りてくれる方を大募集します。

家賃はもはや都内の駐車場の方が高いんじゃないかというくらいの激安価格。

そうなると広告料が少なくなるから、5〜6ヶ月くらい広告料をつけることに。

いやー、もう考えたくない(白目)



ちょっとでも経費を抑える方法がないかと思案しました。

考えられる案は、貧困ビジネス向けに借り手くださっている法人さんに相談して

この部屋もまとめて借りてくれないかとお願いすることでしょうか。この方法なら

広告料はかかりません。先方も安い家賃の部屋があることはメリットになると

思いますし、可能性はあるかもと思っています。



それがダメそうなら、同じような貧困ビジネスで借上をやっている業者さんに当たって

交渉してみるとかかなあ。



長距離トラックの業者さんに、仮眠部屋として会社で借りて貰うというのもいいかも。



特殊な用途でないと借り手がつかない物件だと思うので、こちらもその用途を考慮して

自分からアプローチする形で入居付を進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:16 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年04月19日

札幌9棟目のテナントにまさかのこの時期にお申込が!

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こんなご時世なのですが、札幌9棟目のテナントにまさかのお申込が入りました!

大丈夫かな?と思う面もなくはないですが、保証会社さんをつけて進めたいところです。



新コロが始まる前に、少し見せ方を変えてテコ入れを図った札幌9棟目のテナント。

バックヤード相当のお部屋とテナントスペースと両方を一括で借りていただく形を前提に

掲示していたのですが、少しでもとっつきやすく見えるよう、バックヤードは切り離して

テナントだけで募集を始めました。この作戦は一定の成果を収め、かなり具体的な内見

入ってきました。その時のオチは経営者が逮捕されて話がパーという何やってんだかと

いう感じのものでしたが、反響があったこと自体は良い傾向だと思ったものです。



しかし、その後は新コロが急激に全世界を侵食。こりゃ等分入居申込は望めないなと

半ば諦めムードになっておりました。こんなご時世に、新たにお店をオープンさせる、

というのはなかなかないでしょうから。私がその立場だったとしても、見合わせて

時期を変えるだろうと思います。



ちなみにこのお部屋、買ってから一度も埋まっておらず、ずっと空室が続いてます。

幹線道路沿いの路面店というメリットはあるのですが、駐車場もありません。

それが一番大きな決まらない要因だとは思うのですが・・・。近隣に月極駐車場も

空きがなく、手をこまねいている状態です。惜しいところまでいってるんだろうけど、

その一歩先に踏み出せない。そんな物件です。



なので、もう当分ここは無理だろうと思っていました。

しかし、そんなお部屋なのに申込が入ってしまうというミラクルが!



管理会社さんから、ここ1〜2週間「どうも同じテナントさんからあちこちの

仲介業者さんを経由して問い合わせが来ているようなんです」と。なんとなくですが

この物件を借りたいけど、どの仲介業者さんが一番条件がいいかを探っているような

雰囲気を感じます。管理会社さんもそう思っているようで、これは申込が来る可能性は

そこそこ高いぞ、とにわかに色めき立ちました。



ただ、そもそも何でこの時期にその業態(夜営業がメインの飲食店)で考えて居るのか、

周囲から臭いに関するクレームが来る可能性が若干あるので設備改修にお金がかかり、

それがオーナーに転嫁されないか、などいくつか気になることはあり、手放しで喜んで

いいものではないよなあという印象を持っていました。オーナー負担で設備の改修とか

言われたり、周囲にちゃんと説明や根回しをせずに開業したりしなければいいのですが。

あ、申込が来てから心配することでしたかね?こりゃまた失礼しました。



そして、二日前の金曜日のことでした。テレビ会議していると、管理会社さんから

着信がありました。うーん、今はちょっと無理・・・。落ち着いた頃を見計らって

折り返そうと思ったのですが、その前にLINEで「テナント申込入りました、

相談事があるので電話ください」と。本当に申込入ったのか!あのテナント。

しかもこんな新コロ最盛期に。



申込をされた法人は、既に別事業で規模を拡大されている会社さんでした。

多角化を狙い、飲食業に参入される目的と見受けられました。



しかしこの申込、条件面はいろいろついてました。

まず、できれば保証会社はつけたくないということ。次に、家賃は30%ダウンで

お願いしたいということ。なかなかハードな条件をぶちこんできましたね?

ただ、懸念していた設備は自前で対応するということでした。



管理会社さんの印象としては「微妙」。長期にわたって埋まっていないという

事実は確かにあるので、入れたい気持ちはやまやまだけど、新業態にこの時期に

チャレンジするというのはなかなかリスクが大きいのではないか、と。

私もそこは同意見です。



検討しましたが、以下のような形でカウンターオファーを出すことにしました。

・保証会社はこちらが指定するところを必須で使っていただく

・家賃は10%ダウンまでは許容する



保証会社さんに関しては絶対に必須とします。今この季節に慣れていない業態で

事業を開始するというのは、正直リスクが高いと思います。万が一のことを考えると

保証会社さんは必ず入れたいと思います。退去時に補償が手厚いものを選びました。

(管理物件でもないのに相談に乗って貰った札幌7棟目の管理会社さん、その節は

 ありがとうございました!)



お金のかかるリフォームは自己資本で行う想定ということから、資本力はありそうだと

判断しました。リフォームを先方の費用でやって貰えるなら、物件にとっても

悪いことではないかなと思ったのです。仮に早めに退去になってしまったとしても・・・



恐らく、家賃の部分はもうちょっと交渉が必要になるでしょう。着地点のイメージは

自分の中で作ってあります。保証会社の費用が難しいと交渉されれば、フリーレントを

つけてもいいかなと思います。



せっかくいただいたお申込。なんとかうまくモノになることを祈ります。



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posted by ひろ* at 10:38 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月08日

テナントさん成約ならず・・・というか成約しようがない仰天のオチ。

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先日、割と確度の高い内見があったという札幌9棟目テナント。昨日返事がありましたが

まさかの「逮捕された」というオチで終わってしまいました。なんじゃそれー!(苦笑)



感じのいい内見があり、期待が持てるとワクワクした札幌9棟目のテナント。

ブラジル人シェフが昨日現地を見に行って、そこで結論が出るはずでした。

私も仲介業者さんも、その結果を固唾をのんで見守っていたわけなのですが・・・

待てど暮らせど、なかなか返事が届きません。



仲介業者さんからLINEが届いたのが結局18時過ぎ。けっこう遅い時間になって

しまいました。別件の保険金申請に関する報告の後、内見の結果が報告されました。



「申込の方がどうやら警察にご厄介になったらしく、申し訳ありませんと仲介店さんより

 ご連絡がございました」



出たー!持ってるよ自分。こうやってネタばかりが増えていく(汗)



罪状等細かいことは一切わかりませんが、とりあえず警察に捕まってしまったという

ことだけは理解しました。せっかくの募集がパァです。無念です。

ブラジル料理店なんて珍しいからちょっと楽しみだったんですけどねえ。

もー、誰だよケバブとか言ってたやつ!(だからそれはトルコ料理)



でも、考え方を変えれば、問題を起こす前にこうして逮捕されてくれたわけですから。

入居後に逮捕されるより断然マシじゃないか、と捉えることもできます。

そう、きっとこれは私のいつもの運が良いモードが発動して、未然に危ないお客様を

引き込まないようにしてくれたということに違いありません。というかそう捉えないと

残念な気持ちになるから、無理やりにでもそうやって良い方向に捉えます。

いやー、運がよかった!ハハハハハ(乾いた笑い)



仲介業者さん曰く、見た目の家賃を下げたことで問い合わせが増えたようです。

「オーナーの作戦が当たりました」と仰っていました。当たってよかったです。

もっと良い問い合わせが増えることを期待したいと思います。



私自身は、前々から募集条件はいじった方がいいだろうと思っていたのですが、

実際に管理会社さんが「問い合わせはそれなりにあるので今の条件で大丈夫です」と

言っていたので、それを尊重して家賃は触っていませんでした。勿論、オーナーの

利益を何とか最大化しようと言う管理会社さんの心意気もあったと思いますので、

それで決まるに越したことはないと思ったのもあります。



でも、さすがに1年決まらないのに「問い合わせはあるので今の条件で〜」と言われても

ちょっと響かないんですよね。家賃交渉可とか、セットにしている居室を抜いて貸すのも

可とか、そういう文言はマイソクに入れて貰ったのですが、やっぱりインパクトに

欠けます。今回、セットで借りていただく前提のお部屋をバラバラにして、両方とも

別の部屋として貸し出したことで、テナントの見た目の家賃が減りました。家賃を

下げるわけではなく、見せ方を変えただけです。管理会社さんの意見も尊重しつつ、

見た目のインパクトを出した形ですが、この作戦は功を奏したようです。



管理会社さんの担当の方も、それ以外の業務の経験はあるものの、管理担当としての

経験はまだ浅いです。やる気はありますしレスポンスもいいので、印象は良いですが

保険の申請の仕方や家賃設定などはまだ甘いなあと思う部分はあります。

私とのこういったやりとりで、是非その辺吸収していただきたいなと思う次第です。

(偉そうにすみません、ポンコツ大家のくせに生意気なこと書きました)



ともあれ、危険な入居者さんは勝手に除外されました。次はいい人が来るはずです。

次の引き合いに期待したいと思います。



これでトルコ料理屋さんとか入居したらどうしよう・・・(ケバブ)



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posted by ひろ* at 06:13 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月04日

なかなか決まらない札幌9棟目のテナントに内見が!

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札幌9棟目に割と具体的な内容の内見が入りました。これがもし成立すれば満室です。

これはマジで決まってほしいです。確率2分の1みたいなので、なんとかー!



駅からもさして近くない、建物はボロイ、間取りも貧弱。普通に考えたら買わない方が

いいかもなあと思いながらも、表面利回り25%前後という高利回りと、道路付けの良い

整形地という土地としての良さに惹かれて購入した札幌9棟目。ユニットですらない、

ただのバストイレ一緒の1Rも頑張って埋めたし、台風で壁が落ちたのも何とか修繕を

終わらせたし、あとはテナントが埋まれば満室というところまで持ってきました。



でもそのテナントがなかなか埋まらないんですよねえ。



前回札幌に行った際に、家賃を下げるとかその辺を協議して、結果としては家賃を下げず

テナント+バックヤードとして利用する部屋をセットで賃貸に出していたところを、

別々にして賃貸募集をかけてみることにしました。実質的には何も変わっていないですが

見た目的には家賃が安くなった(そして貸出の坪数も変わった)形になります。



募集の条件をいじってみないことには、反響がどう変わるかはわかりません。

管理会社さんは「問い合わせはコンスタントにあるので家賃設定は間違ってないはず」と

仰っていましたが、ではなぜ決まらないの?という疑問が発生するのです。その答えを

突き止めるには、もう少し情報を集める必要があります。募集条件をいじって反響の

変化をチェックした方がいいだろう、と私は判断したので、管理会社さんをその方向に

誘導して、そんな提案をしていただきました。



1ヶ月くらいしてから問い合わせ件数を見て貰おうと思っていましたが、思いのほか

早い段階で成果が出た?のか、かなり具体的な問い合わせと言う話が管理会社さんより

届いた次第です。



管理会社さんから打ち合わせを依頼されたので、時間を作って電話しました。



テナントスペースとバックヤードの部屋の両方をまとめて賃貸したいとのこと。

いいですねー!これで決まれば満室になる条件です。居室だけ残るのもねえ。



先方は初期費用を落とすために居抜きの物件を希望されているとのことで、ここは

うちの物件がハマっています。候補の物件は札幌9棟目を含めて2件。確率50%で

うちが選ばれることになります(あくまで前向きに選ばれる前提で)。

ライバルに比べ、家賃というか坪当たりの単価はうちの物件の方が有利な模様。



ただ、具体的な業種はまだわからないとのこと。相手側の仲介業者さんは握っていると

思うのですが、細かい情報がまだ管理会社さんサイドに落ちてきていないそうです。

元が居酒屋なので、その居抜きを活用したいということは、やっぱり飲食店であり

居酒屋系なのかな、と想像はしていますが。



管理会社さんからは、家賃などの条件はどこまで譲っていいかという確認がありました。

1年以上空いている部屋で、テナントのようにめぐり逢いがないとずっと埋まらない

物件ですから、贅沢を言っている余裕はありません。交渉には少なくともこのくらいは

応じてもいい、という額を事前に提示しておきました。



また、バックヤードの部屋とテナントスペースを内部でつなぐ工事をしてほしいと

言われた際に応じていいかという確認もありましたので、当然応じていいですと回答。

このチャンスは逃したくありません。



武器はいくつか持たせることができました。あとは管理会社さんがうまく内見中に

申込を得られるよう立ち回ってくれれば・・・



そして運命の内見の日。

管理会社さんからLINEが届きました。



「来週結論をもらう状況になっております」



あれ、来週っすか?ちょっと肩透かし。優柔不断なのかなと思いましたが、どうやら

そうではないようで、シェフに現場を見て貰ってから決めたいということでした。

シェフはなんとブラジル人で、ブラジルから来週シェフが来日して物件を見るという

ことでした。業種はブラジル料理店。なんか想像の3歩くらい上をいかれました。

ブラジル料理って何だろう?シュラスコくらいしかわからないぞ?



管理会社さん「ケバブですかね?」

いやそれトルコ料理な。



ということで、もう少しやきもきする日が続きそうです。決まってほしいなあ。

ここが決まらないと、キャッシュフローで言えば面白くないんですよ。10年融資で

組んでるから、返済したらほぼほぼ終わりになってしまうので。というわけで、

決まるよう一生懸命東京からブラジルに向けて念を送りたいと思います。

ケバブ!(違)



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