札幌９棟目の家賃保証がようやく終わりました。

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札幌９棟目の家賃保証、ようやく終わりを迎えることができそうです。

４月半ばから入居開始ということでした。やっと解放されるのでほっとしました。



札幌９棟目。昨年売った木造築古物件です。駅からは離れているし、間取りは

超絶微妙で最初は満室になるはずがないと思っていました。

しかし思ったよりも引きがあり、かなり安い家賃ではあったものの、満室になったりも

してくれておりました。テナント部分がかなりきつかったのですが、それも何とか

居酒屋さんが入ってくれて、ほっと一息でした。



そろそろ売却しようかなと思って売りに出し、買付が入って融資付が始まった頃合いに

その居酒屋さんが退去予告を入れてきた時は肝を冷やしました。あそこ、埋めるのに

とんでもなく時間がかかったんだよな・・・。今回も時間かかるのかな・・・。

売却活動に影響が出たら嫌だな・・・。など。



結果だけ言えば、売却活動には影響は出ませんでした。家賃保証をすることに

したからです。これは仲介業者さんのアイディアでした。家賃保証してしまえば

満室扱いで売却ができる。幸いにして、今ちょうど現金のお客様の買付も入ってるので

これを逃すのはあまり得策ではない。なので家賃保証で一気に売却を済ませてしまう方が

機会損失がなくていいと思う。そんな論旨でした。そして私もその意見に納得し、

家賃保証をすることにしたのです。



その一方で、これ本当に家賃保証しちゃっていいの？という不安もありました。

なんせ前回は決まるのに３年半かかっていますから。今回もそのくらいかかったら

目も当てられないですよ。



そこに対しては、仲介業者さんは「前回は内装がボロボロだったが今回は居ぬきで

新しい」「前回に比べて問い合わせ数が段違いなのですぐ決まるはず」と言います。

本当にそんなにうまくいく？と思いましたが、機会損失を嫌った私はリスクを承知で

提案に乗ることにしたのでした。



そして今、いつになっても家賃保証が終わらない無間地獄が生まれています（泣）

１年限定で、それ以降は管理会社さんがリスクを背負う約束にはなっていますが、

１０万を毎月保証するのはやっぱりキツイです。精神的にきつい。



今まで同じように、申込はあるけど決まらないパターンが延々と続きました。

最初の半年くらいまではどうなったか何度も確認したりして一喜一憂してました。



先々月くらいに、これはもうだめだと悟りました。その悟った瞬間だけ、管理会社さんの

担当の方に見立てが甘すぎるんじゃないのかという苦言をぶつけましたが、そこで

私の中では区切りがつきました。あとはもう一切何も言わず、今月はどうでしたか、

いやまだ決まってないです、んじゃ払っときますね、というだけのやり取りしか

しないようにしました。



兼じゃモードになってから数ヶ月。先日、管理会社さんより電話がありました。

今仕事てんぱってるので電話に出る余裕もなく、折り返しも夜中になるので、

その旨ＬＩＮＥで伝えたところ、ＬＩＮＥで用件だけ伝えてくださいました。



札幌９棟目、４月半ばからで契約できたので、保証終了とのことです。

今月分として半額払って貰えれば、それで終わりますとのこと。



やっと終わったー。９ヶ月半かかりました。ほぼ１００万値引したのと変わらない

結果になってしまいましたが・・・まあもうここは自分でもその道を選んでしまったので

自分の中で消化します。ホイホイと易き道に逃げた私が悪いです。



管理会社さんは頑張ってくれたのではないかと思います。あの物件、なかなか

決まらないですから。それを１年かからず決めたのですから。

次のオーナーさんもほっとしたのではないかと思います。

私も出血が止まったのでほっとしました。



どんな店になるのかなど気になることはありますが、もう今回はそこまでいろいろと

聞く気にもなれませんので、よかったよかったで終わりにしようと思います。



というわけで、今日は時間もないのでこの辺でおしまいにします。

肩の荷が下りて良かったです。



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札幌９棟目の家賃保証が終わらない。

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海外に行くので１週間以上留守にしたこともあり、年末進行が怒涛のようです。

そんな中、札幌９棟目の入居確定も越年になることが確定してしまいました。



サラリーマンのお仕事もいろいろと立て込んでおり、不動産のお仕事も融資付とかで

日々多忙になってしまっている今日この頃。海外に行って留守にしていたこともあり

家では家族との時間を優先したい気持ちを持っています。不動産活動に割ける時間が

少なくなっております。その少ない時間の中で、銀行さんに行ったり、銀行さんに

依頼された資料を持っていったり、依頼された資料を作るための時間を取ったり、

あとまだ表立って言えない話で時間を割かれたりしております。



忙しいとは言ってみたものの、めちゃめちゃ忙しいというよりはライフワークバランスを

きちんと取ろうとしているというのか、あるいは昔よりキャパがちょっと減って

活動量が減ったと言うべきなのか。そんなような話なのだと思っております。



そんなこんなもあり、あとはギリギリにならないと動けない性格をしているのもあり、

関係各位にはご迷惑をおかけしておりますこと、お詫び申し上げます。



そんな中、今年の忘年会は終わりだという声もちらほら聞こえ、仕事納めという話も

出ている折ですが、私は今日もサラリーマンのお仕事。そして不動産関係で銀行さんに

行ったり、薬をもらうために通院したり、内々で動いている件で不動産屋さんと

会話したり、２７日の引落の分の調整をしたりとやることがいっぱいです。年内の振込も

まだ済んでないです・・・。あと積金も持っていかなくては。やることが多すぎる（汗）



そして年内の振込の話が１つ増えてしまいました。冒頭にも書いた通り、札幌９棟目の

テナントさんがなかなか決まらないので家賃保証を・・・というお話です。



札幌９棟目は既に売却済です。現金で購入いただける方が買付を入れるか検討をして

いた時に、仲介業者さんからテナント分の家賃保証をすれば説得できると言われて

それだったらと保証に踏み切ることにしました。



踏み切る一方で、そんな簡単にここのテナント決まらないんじゃないかなあという

不安感はあったのですが・・・不安は現実になってしまった、といったところです。

かれこれ半年経ちますが、常に申込はあるのになんだかんだと理由がついてキャンセルか

立ち消えになるという。そんなのがずっと続いております。



１１月の時点でも２件のお申込が入っているのに、１件は厨房設備をどうするだの

お金のかかることばかり言って話が進まない、１件はやる気は充分だけど資金がなく

銀行融資で資金を調達出来次第契約という状況も、なかなか審査が進まないということで

決定に至らずお預けになっております。



この物件、保有していた頃からずっとそんなの繰り返していたんですよね・・・。

保有していた時も、何度も申込みはいただくのに最終決定しないのを繰り返しており

まあ普通にうんざりしていたのでした。あの頃の思い出があるのでそんな簡単に決まらず

家賃保証が嵩むのではないかというある種の覚悟はしていたので、まあもう仕方ないと

割り切っています。



先月の状態から何か進展があったか、管理会社さんに確認していなかったのですが、

先日ＬＩＮＥが届いておりました。曰く、２つとも契約に至るほどの進展がなく

今月も家賃保証分の送金をお願いしたい、と。



銀行融資の方が本人の借りる意思は固いそうなのですが、事業計画書の作成に

手間取っており時間を要しているとのこと。もうさー、いっそ私、事業計画書の作成を

手伝ってもいいですよ？不動産系以外の一般事業の事業計画書なんて書いたことは

ないけど、銀行さんが喜ぶポイントとかはなんとなくわかりますからね。

書けと言われれば書ける気がします。



・・・って、自分の仕事を増やしてる場合じゃなかったよ（汗）



家賃保証は１年という期限が区切られています。それ以降は仲介業者さんが家賃保証を

引き継ぐという話になっております。このままダラダラ続くと、引継ぎのタイミングに

なってしまうんじゃないかなー。まあそうなれば損失はそこで確定するから、ある意味

それだけ値引いたということで自分を納得させるしかないでしょうねえ。



あまり具合のよろしい話ではありませんが、そもそも保証にゴーを出した私の問題なので

これはもう仕方ないことでしょう。淡々とお金を払い続けるしかありませんねー。



１月中に融資が決まり、契約が締結されることを祈っております。

早く解放してほしい〜。



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年内は家賃保証が続きそうだが、年明けには終わる・・・か？

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今日こそ一昨日のブログの続きを書こうかなと思っておりましたが、時間がないため

売却済みの札幌９棟目家賃保証について少し動きがあったことを書こうと思います。



売却済みの札幌９棟目。テナントさんが空いているので買主様が難色を示したそうで

仲介業者さん兼管理会社さんの社長から家賃保証をすることで売却をさせることを

ご提案いただき、それを呑みました。なので、賃貸が決まらない限りは、月々の

家賃保証が止まらないという状態になります（最長１年）。



この物件がまた申込はあるけど決まらないというパターンが多い物件でして。

私が現役で保有している頃からそのきらいはあったのですが、今回はリフォームも

済ませてある居ぬきなので問題ないはず、前より決まりやすいはずだし、実際に

問い合わせもかなり多い、ということだったので、半信半疑でしたがゴーサインを

出したのでした。お客様を取り逃すより、多少の損失を覚悟でここで決めた方がいいと

腹をくくったためです。



この判断が正しかったか間違っていたかは、今となっては何とも言えません。

ただ、入居が決まらず今もまだ家賃保証しているという事実は確かです。



昨日のことですが、管理会社さんから別件の報告に加えこの件に関しても会話がしたいと

いうことで電話が欲しい旨のご連絡があったため、電話をさせていただきました。



どうやら、先方曰く、現在ある１番手と２番手に関しては、膠着状態が続いており

ちょっと厳しいのではないかと考え始めておられるようです。１番手の方に関しては

二階に住みながら一階でカフェをやるというスタイルを目指しているということで

長期入居に最適なのですが、こだわりが強すぎるようで、リフォーム代がかかるけど

それを何とかこだわりを削らずに見積だけ安くする方法を探っている感じみたいです。



管理会社さんからも安く施工できる業者さんを紹介したとのことですが、その業者さんの

報告内容から上記のような判断をしたみたいです。そうなると、このお客様は

成約の見込みは薄いかなーと判断せざるを得ない、と。



そこに３番手のお申込が出てきたため、がぜんこちらでいいのではないかという流れが

管理担当の方としてはできてきているそうです。



業態は持ち帰りもできる飲食店みたいなやつです。前の入居者様がテイクアウト用の

カウンターを作ったのが気に入ったみたいで、是非ここでやりたいという話だそうです。



こちらの方は手元資金でやれるわけではないらしく、金融機関さんに融資を相談して

それがＯＫであれば事業を行うことができるという状態だそうです。なので、すぐには

決まらないのですが、それでも決まり次第すぐ契約してくれそうな勢いみたいですので

期待は持てますね。



で、いつ頃融資の結論は出そうなんですか？



「１２月半ばくらいにはとのことで・・・」



・・・年内は家賃保証確定的か（苦笑）

半年分くらいだから６０万くらい損したことになります。まあしょうがないですね。



ということで、なんとか決まればいいなという感じで、本日のブログの〆とさせて

いただこうと思います。



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家賃保証はいつまで続くのやら。

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売却済みの札幌９棟目の家賃保証、まだ続いているのですが・・・２件申込があっても

スパッと決まらないというこのテナント案件の恐ろしさときたらもう。



とにかく売却を円滑に済ませないとと思って、空室になってしまったテナントさんの

家賃保証をすることにしたわけです。現金のお客様を逃すとまた時間がかかりそうで

悩ましかったところもあります。一応、家賃保証は１年限定ということになったので、

そこまでフルに家賃保証したとしても損失は限定されます。なのでまあいいか、と。



かねてより、札幌９棟目はテナントがとにかく決まりにくい物件でした。

最初に空室を埋めるのに３年半かかっています。何回も何回もお申込だけは頂戴しますが

そのたびに何らかの理由でキャンセルになっていくという・・・。なので家賃保証という

話が出た時に、またあの悲惨な状態の再来にならないか？というところは気にした

ものでした。



管理会社さんの管理担当の方は、今回は前回どころじゃない反響数で、かつ内装も

奇麗になっているから問題はないと思います、と言ってくれましたので、それではと

いうことで家賃保証に踏み切りました（でも正直半信半疑でした・苦笑）。



６月に売却の決済をしてから４ヶ月が経過しました。案の定決まっていません（汗）

まあここは私もそうなるリスクは許容しての判断ですので、管理会社さんだけに

どうこう言う気は毛頭ありません。でもやっぱり、早く決めてよという気持ちには

なっちゃいますよねー・・・。



先月は２件同時にお申込が届いたという吉報も届きましたので、どっちか片方は

いけるのかなと思っていました。しかし先月後半に札幌に行った時に管理会社さんと

話をした際には、リフォーム代がどうのこうので決まっていないような状態・・・。

管理担当の方も社長もなんとも歯切れが悪い感じでした。うーん、今回も肩透かしか？



なんともならないのは困りますが、困ったと言ってばかりでも始まらないわけで。

管理会社さんも工夫をしてくれてはいるようです。



先日ＬＩＮＥで会話した際には、管理会社さんにて少し設備を追加するとか、

そんな話も出たようです。前の入居者様が撤収する際に持ち帰られてしまったものが

あったようで、それを管理会社さん負担で追加するとか、そんなことはしてくれた

模様です。管理会社さんとしても、決まらないとオーナーさんから嫌な顔をされるから

その辺は頑張らないとと思っているのでしょうね。



また、今回の入居申込についてはまだ完全にダメになったわけではなく、知人のつてで

安いリフォーム屋さんを探して対応して貰おうとしているということでした。

見積額が安くなれば、話が成立する可能性が出てきますから、これはいい話と思います。



管理会社さんとしては努力はしてくれているので、あとは相手がそれに応えてくれるか。

潜在顧客を見つけるとか、今のお客様を確実に確保するための方策にお金を費やすとか、

いろいろな考えはあると思いますが、今はなんとか成約にもっていけるように動いて

くださっているものと思っております。



管理会社さんもプレッシャーがかかって大変だろうとは思いますが、私としても

これ以上の出費は悲しいので、何とか決めていただければと思っております。

よろしくお願いします！いやもうほんと切実に！



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札幌９棟目の家賃保証、今度こそ終わりにできるか！？

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札幌９棟目（売却済）のテナントさんに２件のお申込があったとのことです。

油断はできませんが、今度こそ家賃保証はストップできるかな・・・？そうだといいな。



数ヶ月前に売却した札幌９棟目。三分の一くらい空室だった物件を安く購入させて

いただきまして、なんのかんのと苦労はあったけど最終的に埋めて、ほぼ満室の状態で

売却をしました。なかなかうまくいったのではないかと自分でも思っている次第です。



築４０年オーバーの木造物件で、スペックとしてはかなり厳しめでした。

昔から住んでいて今更引っ越す気がないおじいさんやおばあさんが多く入退去は

後から埋めたお部屋でばかり発生という意外と安定していた物件なので、そこはとても

良かったのですが、その埋めた部屋の中で仕様が微妙なお部屋の入れ替わりが

多かったこと、およびテナントさんがなかなか決まらなかったことが気苦労の種でした。



売却の時に１回買付が流れたことがありまして、その流れた買付の件であれやこれやと

やり取りをしていた時に退去することになってしまいました。その流れた買付の

買主さんは空室でも構わない（土地にして新築を検討するため）ということで

あったので、その時はほっとしたのですが・・・結局その買付が融資不調で流れて

しまったため、テナント１室空きの状態で再度売却活動をする羽目に・・・。



そして最後までこの空室が尾を引き、最終的に成立する買付の時は、仲介業者さんからの

勧めもあり、家賃保証で対応するという決断となったのでした。



そして毎月家賃保証分の費用を振り込んでいる状態です。毎月状況確認をしていますが

問い合わせはあるけど決まらない、申込はあるけど決まらない、を繰り返しております。

持ってた頃と何も変わらない・・・（鬱）



そんな感じでずっと痺れた状態が続いておりましたが、微妙に変換がありました。



毎月、報告を聞いてから家賃保証分の振込をする流れにして貰ったのですが、先月は

なんと報告がなかったのです。それに気が付いたのは月末頃でした。このまま

すっとぼけちゃおうかな・・・などと悪いことも考えたのですが、やっぱりそうも

いかないよねえ・・・。



ということで管理会社さんにどうなりましたか、保証分は報告をいただいてないので

振込してませんよ、と伝達。すると管理会社さんの担当の方からはマイコプラズマに

かかってしまい、かれこれ３週間咳が出っぱなしで体調不良、なので連絡できなかった、

先月も問い合わせは多いが申込に至らずだったのでお手すきの時に振込をお願いします、

ということでした。結局変わりなし、かー。



そう思っていた数日後に、管理会社さんから入電がありました。曰く、ここにきて

２件の申込をいただくことができた、と。さすがに２件あればどちらかは成立すると

期待していいはず、と仰っております。



本当に成立するかなー？すっかり疑り深くなった私がいます（苦笑）



そこで、どんな方が申し込んできているかを確認してみました。

２件ともカフェ利用の申込で、１件は定年後の楽しみで住み込みながらカフェを

経営したい人、もう１件は普通にカフェを経営したい人でした。カフェ率高いなあ。



２件お申込があるなら、さすがにどっちかはいけるでしょう、というのが管理会社さんの

見立てです。うん、まあそうかもしれない。否定はしない。でもなー、過去の何回も

申込をいただいてはキャンセルになるを繰り返したことを考えるとなー。

素直に「そうですね！」と言えない自分が。



でも、ここで決まることを信じた方が、出費も減るので助かります。決まってほしいー。

管理会社さんを信じて決まる方向になることを期待したいですね。家賃保証を

そろそろ終わりにしたい気持ちが・・・。



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