2020年11月18日

札幌9棟目、家具家電付き部屋として募集開始!

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札幌9棟目、家具家電付きのお部屋の作成が終わりました。募集条件も決まり、

業者さん向けの情報の更新も完了しました。うまくハマればいいんだけど・・・。



引きが悪い札幌9棟目の残り1部屋の居室。通路が狭くて家具を運び込めないとか

細かい問題もありそうだったのと、これまでこの物件を借りてくださっていた客層を

考慮すると、家具家電をつけて出張族の方がホテル借りるより安いからという理由で

借りてくださるルートが期待できそうなのとを考慮して、家具家電付き物件に

してしまおう、という企画を立てました。



細かい経緯は過去ブログをご参照ください(その1その2



・家具家電の調達

・家具家電の搬入と設置

・募集条件の改定



今回の準備として、上記3つの作業を行いました。



家具家電は以下のものを調達。

・ソファベッド(〇トリ)

・テレビ(〇天)

・テレビ台(清掃業者さん)

・電子レンジ(清掃業者さん)

・冷蔵庫(清掃業者さん)

・洗濯機(清掃業者さん)

・IHクッキングヒーター(〇天)

・ケトル(清掃業者さん)

・照明器具(〇天)



合計でかかった金額は、6万ちょっとでした。清掃業者さんのところから格安で

家具を入手できたのが大きく、割安な調達価格となりました。



設置は管理会社さんだけだと難しいし、そもそも家具家電を部屋に入れるためには

窓から吊り下げて入れるなどの工夫が必要です。それもあって、こちらで家具家電を

準備しておいた方がいいだろうと考えたところもあります。



家具の搬入は便利屋さんを頼ることにしました。窓から引っ張り上げる作業なども

全て含めて、家具家電設置に4万とのことでした。人手が必要な作業なので、費用が

かかるのも致し方ありません。



通販で買ったものはソファベッド以外は管理会社さんに配送。ソファベッドの納期と

便利屋さんの動ける日を調整して、作業予定日を決定して搬入・設置作業を実施して

いただきました。



搬入の際に、引っ掛けシーリングが古くて購入した照明の横幅と異なるため設置できず

交換作業を行った、という報告がありました。現地でフレキシブルに対応いただき、

大変助かります。また、コンセントの数が足りないと思うので、増設の見積もするとの

ことでしたので、価格を見ながら対応を決めたいと思います。



設置完了後の写真を管理会社さんが送ってくださいましたが、まあ元々が古い和室なので

どうしたってこんなもんだよね・・・という具合の仕上がり。お金かけてないから、

そこは仕方ないですねえ。



それから募集条件の設定。家賃は恐らくこの辺が相場だろうと思う家賃に、家具家電の

調達費用を3000円ほど乗せました。それでも、元々の募集家賃よりも下げています。

元々設定していた家賃が高すぎたと思うので、下げないと決まらないと考えていました。

このタイミングでそれも含めて実行した、ということで。



家具家電を「譲渡」にするか「貸与」にするかは、管理会社さんと議論しました。



管理会社さんは次回募集時にまた同じような費用をかけて揃えるのは大変だから、

貸与契約にしておいた方がいいのではないかと。酷い汚れの場合は買い取ってもらう

特約を付けた上での貸与という案を提示されました。



私は家具家電を貸与にした場合はトラブル時に大家側で対応が必要になってしまうので

貸与ではなく譲渡がいいのではないか、ということをお伝えしました。



検討の結果、「譲渡」の方向で意見は一致。2年以内の退去の場合は、家具家電の費用に

相当する分を違約金として支払っていただくこととしました。違約金は即解約したら

家具家電調達分を全額違約金とし、1ヶ月ごとに1/24ずつ違約金が減少。24ヶ月で

違約金がゼロになるというプランにしました。



上記の情報を業者間ポータルに掲載して、準備完了。あとは反響を待つばかりです。



北海道が外出自粛などコロナ対応で経済の動きが鈍くなってきているので、出張族が

今まさに家探しをするかと言われると微妙です。とはいえ、やらなければ絶対に

決まらないので、やれるだけのことをやっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:20 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月01日

出張族向けの物件に仕上げる道程が見えてきた。

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札幌9棟目、新しい募集形態に向けて着々と準備を進めております。

必要な物資の購入が済み、物件情報の更新も完了。あとは設置日を決めれば良いはず。



先日の札幌出張で、出張者向けのお部屋を作ろうと決めました(逆説的に、地元の人は

入らないだろうと思ったから・・・)。幸い、駅は遠いものの札幌駅からバス便で

一本ということがわかったので、そのバスを交通手段としてPR。家具家電を一式揃えて

初期費用はほごゼロに落とす。カバン一つでふらっと来れます、という手軽さをPRして

ホテルに毎回泊まるより借りた方が安いよねという客層を掘り起こす作戦です。



細かい内容は過去ブログをご参照ください。



過去に決まったパターンのうち、家賃が安い場合は出張者や法人が借りてくれる傾向が

ありますので、家具家電を一式そろえて家賃を少し下げる方法で埋めてしまおうと

企んでおります。空室が増えてきているので、埋められる部屋は早く埋めてしまいたい、

と言う気持ちに加え、この物件はまだ短期譲渡になってしまうものの、次に行く頭金を

稼ぐためにも売却してしまいたいという気持ちが強くなっているためです。



ということで、前回の打ち合わせが終わったあと、東京に戻ってから早速行動開始。



リストアップされた家具家電のうち、清掃業者さんが揃えられなかったものについて

手配すべく管理会社さんと相談しながら話を進めました。



配送先をどこにするか・・・管理会社さんが一番無難ですが、そんなに荷物を置く場所も

ないとのことで、清掃業者さんにも一時保管できないか相談。しかしこちらも難しいとの

ことでした。便利屋さんのところも同様。ソファベッドがネックになっています。



少し考えて、ソファベッドを某お値段以上のお店で揃えれば解決しそうであると

気が付きました。某お値段以上のお店は、ネット通販で買ったものを店舗受取が

できるそうです。本社が札幌にある会社なので、支店の数も豊富。物件から車で

10分以内のところにあるのも把握しています。



ソファベッド以外なら管理会社さんで保管可能とのことなので、便利屋さんには

管理会社さん→清掃業者さん→お値段以上のお店とピックアップして貰い、札幌9棟目に

搬入して貰うことにします。



それから、暖房がない問題。札幌は部屋にFFストーブが設置されているのが基本で、

それがないとかなり厳しいです。そしてこの物件、FFストーブがありません。

ガス会社さんに設備投資を依頼しても、建物が古いからいつ解体されるかわからないと

思っているようで、OKして貰えません。



管理会社さんに相談し、こちらが負担してFFストーブをこの部屋だけつけて貰うか

他の部屋同様ポータブルストーブで対応して貰うかを検討していただきました。

結論としては、ポータブルストーブの方が安上がりだし、灯油タンクを置く場所が

悩ましいのでFFは難しそう、ということでした。管理会社さんの担当さん曰く、

最近はガス会社さんも貸与をやや渋る傾向があるようです。



ポータブルストーブを安く仕入れる方法を、ガス会社さんのつてを頼って調査するのを

管理会社さんが引き受けてくださいました。そしてその結論は「ホームセンターの

オリジナルモデルが一番安い」とのことでした(笑)

店頭の方がネット通販より安かったので、管理会社さんに立替で購入を依頼しました。



家具家電を揃えることで、全部で8万弱の出費になりました。

2年で回収しようとすると、家賃は+3000円ってところでしょうね。

この物件、実際の相場賃料より今は5000円くらい高い状態になっています。

家具家電で3000円家賃を上げるとして、トータルしたら今の家賃より2000円程度

下げる必要あり、ってことになりますね。じゃあその価格で募集しましょうか。



あとは、管理会社さんが仲介業者さんが見る募集の資料にバス便の話を付け加えて

くださったとのこと。ただどうも、仲介業者さん向けの情報にしか反映されておらず、

エンドユーザが見る資料にそのことが書いていないのが気になりました。

各仲介業者さんの判断で書くことになるので、吸い上げて貰うのはちょっと難しいと

理解はしているのですが、もうちょっと何とかならないか相談するつもりです。



今後の流れとしては

1.私が通販で手配した荷物が管理会社さんに届く時期がわかる

2.便利屋さんが搬入する時期を決める

3.お値段以上のお店でソファベッドを買う

4.清掃業者さんに搬入日を連絡する

5.作業実施

6.写真撮影

7.募集図面更新

といったところでしょうか。関係者の皆様、よろしくお願いします。



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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月27日

札幌9棟目、出張族向け募集のために準備を進める。

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札幌出張の一環として、札幌9棟目のテコ入れ策を現地で検討してきました。

それなりに響くプランは出来上がったと思います。



午前中、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんに迎えに来ていただき、札幌9棟目へ。

現地で清掃業者さんと待ち合わせて、札幌9棟目の残った空室についての相談会。



私の立案したプランは「道外から頻繁に出張するビジネスマンがホテルを取るより

安く借りられて手間のかからない部屋づくり」でした。



以前も書いたのですが、これまで借りてくれた方の中に多かったのが「事務所」

「出張時の寝床」の2パターンでした。そして設備や立地の面から、地元の方が

入居されるにはちょっと厳しいかなとも思うようになったこともあり、それであれば

地元の方の居住以外のニーズに特化させた形で集客を狙ってもいいのかな、と。

そして今回ターゲットにしたのは「出張族の寝床ニーズ」でした。



現地を見ながら、必要な家具は何か、家賃はどのくらいにするか、などの調整を

図っていこうと考えて、今回の現地打ち合わせを依頼しました。



これは事前に調べた内容ですが、幹線道路沿いと言うこともあり、近所のバス停に

札幌駅から直結で来れることがわかりました。出張族であれば、新千歳空港から

札幌駅に到着し、そこからバス一本で目的地の近くまで来れるなら許容範囲かなと。

しかもバスは15分に1本くらいは通っているようです。これであれば、地下鉄の

駅からは遠いけど、バスで簡単に来れますよということ引っ張れる気がします。

(地元の人には何も響かないのは承知の上です)



初期費用はとにかくゼロに近い金額にして、家具家電も揃える。

お金をかけずにカバン一つで住むことができることを魅力として打ち出します。

入口が狭いので家具家電を搬入するのも苦労を伴うから、それもこっちでやってしまう。

なんなら支店登記もOKにしてもいいですね。ビジネスの拠点に使ってください、と。

そして道外の人なら灯油FFがなくてもポータブルストーブでしのげることでしょう。



なかなか良いプランだと自画自賛。あとはそこに刺さるお客様が来るか?ですね。



現地では、このプランに必要な家具家電は何か、いくらで仕入れられるか、搬入経路を

どうするか、などの打ち合わせをしました。清掃業者さんに来ていただいたのは、

古物商も扱っているのでリサイクル家電など少し在庫があると聞いていたからです。

安めに売ってくれるということだったので、現地でイメージを聞いて貰い、家具家電を

見繕って貰おうという魂胆でした。



必要な家具家電については、現地で話して以下を想定。

・ベッド(ソファベッド)

・テレビ&テレビボード

・冷蔵庫

・洗濯機

・電子レンジ

・電気ケトル

・IHコンロ

・ポータブルストーブ



ベッドではなくソファベッドにしようと考えたのは、事務所利用のニーズであれば

ソファとして使って貰えるから、というところがあります。あとはベッドにする場合

フレームだけ買うのか、布団も揃えるのか、など考える必要もあったためですね。



このうち、清掃業者さんにてテレビボード、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、電気ケトルは

在庫があるということでしたので、お願いをすることにしました。割安に譲って

くださるとのことで、実際に価格提示いただいたところ安かったです。ありがたい。

ポータブルストーブは管理会社さんにて調達できるか聞いてくださるそうです。

ガス会社さんから卸値で購入できれば、市販価格より安くなりますしね。

それ以外のものは私がネットで探して購入する方向になりました。

便利屋さんへの設置の見積は管理会社さんにて対応して貰うことになりました。



だいたいの役割分担は完了。



バス便がある話も管理会社さんにお伝えし、すぐに募集資料に掲載いただくことに

しました。道外の仲介業者さんが出張族の物件を決めてくれることもあるようなので

安い家賃で検索に出てくるように仕向けておけば、チャンスはあると思います。

家賃と管理費を分けてみるのも、とにかく安い条件で検索した際に出てくるから

良いかもしれません。管理会社さんに提案してみようかな。



東京8棟目の募集でも痛感したのですが、その物件に対して付加価値をつけても

その付加価値が正しくお客様に伝わらないことには成約に至ることはありません。

東京8棟目は地元仲介業者さんを回ってもなかなか決まらなかったのですが、

より幅広に都内全域をターゲットにしたことでうまく埋まった、という経緯が

ありました。それと同じように、道内の人をターゲットにしないで、道外の仲介さんが

募集図面を見て「お?」と思うような広告にすればいいのだろうと思います。

マイソク掲載以外の手段も何かあればいいのですが、そこはまだ思いつかず。



シナリオと作りこみに関しては見えてきたので、あとは動くのみ!



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月21日

欠点だらけで借上できないってさ・・・。

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札幌9棟目の空室を埋めよう作戦、いろいろ挑戦していますが不発が続いています。

借上を依頼したものの、諸条件あわずNGということになりました。



先日より取り組んでいる札幌9棟目の空室対策。広告料を上げて様子を見ています。

そしてそのことを、周りの仲介業者さんにもお伝えしています。エリアが微妙に

異なる仲介さんや、札幌全般を探せる仲介さん、あとは仲介専門ではないけど

他のこともやりつつ仲介もやってる業者さんなどがいらっしゃいます。

いわゆる大手チェーン店の仲介専業の方にはばらまけてないので、そこへの直接の

リーチが次のテーマになりそうです。



とはいえ、今直接情報を出している業者さんは、ざっくばらんに色々聞いたりもできる

ある程度気心知れた関係の方ばかり。それゆえに、先方で思い当たることがあれば、

積極的に提案してくださいます。嬉しいですね。



今回、そんなご縁でのご提案をいただいておりました。提案と言うか顔つなぎをして

くださったのは、札幌7棟目の管理会社さんの社長。お付き合いのある業者さんの中に

借上げしてそこに生活保護などの方を住まわせるビジネスをしている人がいるとのことで

その方に札幌9棟目の借上は可能かを聞いてくださるとのことでした。



この物件、普通の人が住むにはちょっとハードルが高いよねと正直なところ思います。

私が購入した後、これまで借りてくださったのは、借上で生活保護の方に住んでもらう

ビジネスを展開している業者さん、長距離トラックの運転手さん(仮眠部屋)、

事務所、出張時のホテル代わりの部屋、という具合です。普通に住む方が誰もいない、

というのがここまでの結果です(汗)



これまで借上してくださった部屋と比べ、そんなに条件は変わらないだろうと思うので

お願いして借上可能かどうか検討していただくことにしました。ただ、管理会社さんが

別の借上してくれている法人さんに当たったところ、階段が急すぎるから無理という

回答があったというのも聞いていたので、あまり過剰な期待はしちゃいけないなとも

思っていた次第です。



紹介してくださった札幌7棟目の管理会社さんの社長から、借上が仮にうまくいったと

しても、今の募集家賃よりはだいぶ安くなりそう、という話が途中でありました。

そこはOKとしました。多少安くても埋まっていてほしいと思うので。



担当の方は最初に机上で評価し、追って現地に行って確認するという流れになりました。

そして回答が出ましたが・・・遠回しに「無理」という結論でした(汗)



借上が無理な理由は階段ですかと確認したら、階段のことは何も言われなかったとの

ことでした(事前に社長から階段が急だと言うことは伝えていたからかも、とのこと)。

理由としては以下の3点が挙げられました。



・暖房がない

・ウォシュレットが設置できない

・ベッドが入れられなさそう



この物件は灯油FFとかそういうのが全然入っておりません。一般の方が入らない

理由の一つだとは思うのですが・・・。プロパンガスの業者さんに灯油FFの貸与は

できないかと相談したものの、建物が古すぎるので新規の設備投資は辛いとのこと。

設備投資したそばから建物解体なんて話になったらたまらないということなのでしょう。

ごもっともです。いっそ、この部屋だけでも自前で買って導入するとか?場合によっては

それも考えないといけないかも。



ウォシュレットはコンセントがないからということでしょう。これは比較的優先度は

低くていいと思うので、一旦後回し。



ベッドが入らないというのは、階段が狭くて途中で曲がってたりするので、普通に

搬入出来ないという話からでした。組み立て式のベッドをこちらで買って設置するとか

いっそ家具家電付きで募集するとか、ここは対策の打ちようがあると思います。



・・・家具家電付きはこれまで借りてくださった方の傾向を見ていると悪くないかも。

恐らくマンスリーとかウィークリーのような一時滞在で使う方もターゲットになるので

一通り家具が揃っていた方がそういう方にはメリットがありそうです。事務所利用と

しても、家電は揃っていた方がいいでしょう。ベッドはいらないって言われるかも

しれませんけど。



清掃をお願いしている業者さんは古物商の資格も持っていて、家具家電の在庫も

一定量保有していると聞いてます。そこにお願いして、家具家電など設置してもらい

集客したら、部屋の魅力が少し増すのかもしれないと思いました。



検討いただいたものの断られたことは残念でしたが、部屋の欠点が見えたことは

プラスだったと思います。だいぶ重い欠点が多く、あらためてそれを突き付けられた

ちょっと萎えた部分も正直なくはないのですが、萎えてるだけで空室が埋まるわけも

ありません。欠点を具体的に教えて貰ったのだから、少しでもそれを克服して

集客につなげたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月29日

札幌9棟目の募集条件を見直し。

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札幌9棟目、埋めて売るぞ!というモードがより強固になりました。

というわけで、埋めるために広告料アップ大作戦です。



札幌9棟目、満室にするのに苦戦中です。駅から遠い、築古木造アパート、間取りも

競争力は高くない、というのはわかっていて購入していますので、苦戦すること自体は

覚悟の上でした。ただ、それにしてもねえ。



正直、作戦をミスっているところはあったと思います。今残っている空室は2つで、

テナントと1DK。ちょうどテナントの上に1DKがあり、1DKは長屋形式で1階に

入口があり、しかもその入口から階段を上るまでの間にテナントと接している壁がある。

この壁をぶち抜いて、テナントさんのバックヤードとして使えばいいんじゃないか。

そのアイディアに固執してしまい、1DKを単品で募集することをしてませんでした。



1DKにも難があり、階段が急なのです。だから、単品で貸そうとすると、メインの

ターゲットになる高齢者の方や生活保護の方だと、階段を上るのが辛いということで

敬遠されそうだな、という思いもありました。だから、テナントとくっつけた方が

引きがいいだろうと思って、その募集戦略にしました。



しかし、その分テナントの家賃が高くなり、固定費が高いことで検索に引っかからず

敬遠されているような印象もありました。試しに分離して募集してみたところ、

テナントの引合がだいぶ増えたということは確認できたので、分離を基本としつつ

必要あればセットで貸します、というスタンスに変更。



この時に、もうちょっと1DKに対して注意を払っていればよかったのですが、

あまり考えずに適当な家賃設定をして適当な募集をしていました。



テナントは問い合わせが増えたものの、結局成約にはなかなか至らず。1度惜しい時が

あったのですが、コロナ禍で出店自体が中断になってしまいました。

そして分離した1DKも、内見数が少ない上に「階段が急」ということでNGになる

ケースも散見される状況に。



事ここに至り、1DKの家賃の見直しは行いました。多少問い合わせが増えたのですが

なかなか決め手に欠ける状態が続いています。



この2部屋を埋めて、早いところ売却に向けて動き出したい・・・。

日に日にその思いが強くなってきています。

少しスリム化して手元資金を貯めるべきだよね、と。

物件を買う際の頭金にしてもいいし、既存の借入を少し返済する資金にしてもいいし。

資金は手元にあって困ることはありません。



そんな思いもあり、仲介もやっている札幌7棟目の管理会社さんに仲介業者さん目線で

どうしたら引合強くなりますかねえ?と相談。返ってきた返事は「家賃より広告料じゃ

ないすかね?」と。



立地があまり良くないので、どの層に需要があるのかがわからない。だから家賃を

下げても響かないような気がする。それだったら、入居者さんではなく仲介業者さんに

紹介して貰うよう仕向ける方式で、広告料をどんと積むとかどうでしょうね?

そういう意味合いでのお話と捉えました。



何もしなければ埋まらないんだから、色々試行錯誤してみる価値はあります。

早速管理会社さんと相談して、年内は広告料を倍近く積み上げることにしました。

元の家賃が安い1DKは、相場の広告料が3ヶ月(札幌の家賃安い築古はこれが重い)と

なっていますが、これを一気に5ヶ月に積み増し。テナントの広告料も1ヶ月のところを

2ヶ月に増やすことにしました。



これで反響変わるかな?しばし様子を見ようと思います。



あまりやりすぎると、地域の相場を壊すことになりかねないので、あくまで期間限定の

キャンペーンという形でPRしたいと思います。相場を壊すと最終的に自分の首が

締まると思いますので・・・。



今日、早速管理会社の担当さんが、仲介業者さんに営業を掛けてきてくださるとのこと。

このフットワークの軽さが本当にありがたいです。感謝します。



さぁ、満室に向けてレッツゴー!(せめて掛け声だけは勇ましく)



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