2021年09月16日

FF式ストーブがないと借上は無理みたい。

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札幌9棟目の借上を相談していますが、ハードルはやや高めなようです。

暖房器具がないことがネックになっている状況です。



先日、大家さん仲間からご紹介いただいた業者さんからメールが届きました。

安い物件を借り上げて生活保護の方に貸すビジネスをやっている業者さんです。



以前、札幌8棟目の借上を相談したことがあります。その時はどういう経緯だったかは

忘れてしまったのですが、結局借上は成立しませんでした。そのまま忘却の彼方へと

行ってしまったのですが・・・



メールには、借上できるお部屋があれば相談に乗るということが書いてありました。

結局前も借りて貰えてないし、なんだかんだ言って無理なんじゃないのかなあと思いつつ

相談だけはしてみるかと返信。今のところ、借上の条件に当てはまるのは札幌9棟目の

お部屋だけです。単身向けの安いお部屋を求めているようですが、札幌6棟目、

札幌7棟目、札幌10棟目、札幌11棟目はファミリー物件、札幌8棟目は単身部屋も

少しありますが満室になっております。札幌12棟目(仮)は単身物件ですが、

新築なので家賃が高いから借上の条件に当てはまりません。唯一当てはまる物件が

札幌9棟目ということになります。



札幌9棟目は別の業者さんが同様に生活保護の方に貸す形で借上をしております。

以前は2部屋借りてくださっていたのですが、先方の事情で1部屋だけになりました。

それでも、1部屋借りていただいているのでありがたいです。



別の業者さんとはいえども実績はあるので、もしかしたら何とかならないかなと思って

札幌9棟目なら相談応じますと返答しました。



業者さん、早速現地を見てきてくださったようです。メールで連絡をくださいました。

そしてそのメールで聞かれたのが「暖房器具は設置されないのでしょうか?」

という内容。



札幌ではお部屋にエアコンがついておらず、その代わりにFF式ストーブが部屋に

設置されていることが多いです。暖房器具は入居者さんが購入する形ではなく、

物件に備え付けられることが札幌の市場では一般的になります。



設置されるストーブもは「都市ガス」「灯油」「プロパンガス」を燃料としており

プロパンガスのFFはお金がかかるからと敬遠される傾向にあります。都市ガスが最強で

灯油FFならまあ及第点、と言う感じです。なので、プロパンガスの物件の場合でも

ほとんどのケースにおいてガス会社さんが灯油FFを設置してくれます。



札幌9棟目は、このFF式ストーブが室内にありません。その点について、借上の

業者さんは気になったようです。うん、まあそれは確かにね。同じく気になります。



でも、これはもうだいぶ交渉したけど、設置できないことが確定になっておりまして。



既存のプロパンガス供給している業者さんは設備貸与NGということですし、

他の業者さんを当たっても「建物が古すぎる」「灯油設備が整っていない」といった

理由でNGだったと聞いております。さらに、これは私もよくわかっていないのですが

室内に灯油FFを配置するスペースがないという話もありました。ストーブくらいは

置く場所ありそうなんだけど、配管含めての話なのかしら?ちょっとここは意味が

わからなかったのですが、とにかく設置は厳しいというニュアンスだけはしっかりと

伝わってきたので、それ以上追及はしなかったです。



そんな事情で、灯油FF設置はハードル高いんですよ。そこを突かれると厳しいです。

なので、ここは正直にその旨を伝え、ちょっと無理なんですということで回答しました。

お住まいになる方がポータブルストーブをご自身で準備する想定です、と。

できれば灯油FFを設置いただけるガス業者さんをご紹介いただきたいくらいです、

ということを申し添えた次第です。



ま、これでこの話は終わりでしょう。灯油FFがない物件でも借上してくれる業者さんは

過去にありましたので、もしかしたらと思いましたが・・・。ここでそれを聞かれると

いうことは、灯油FFの設置がないと借上は難しいということなのでしょう。



その後返信があり、ガス会社さん探してみますと言ってくださいましたが、こっちも

管理会社さん経由で色々当たって貰ったけど皆さんNGだと言っていたので、

まあ無理だろうなと思っています。もし万が一OKのところがあればラッキーですが、

現実はそうそう望みどおりに事が運ぶものでもありません。



札幌9棟目は申込をいただいた上で保証会社さんの審査OKになったテナントさんが

緊急事態宣言を理由にずっと契約をしてくれない状態が続いていたり、入居した方が

即退去とか、入居申込を貰ったのにキャンセルとか、あまり良くない流れが続いてます。

事態が好転するような出来事があればいいなーと思いますが・・・果たして。

ひとまず、コツコツと努力は続けていこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:07 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年09月15日

入居申込があったのですがキャンセルになってしまいました。

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札幌9棟目にお申込が入っていたらしいのですが、結局キャンセルになってしまい

相変わらずの4室空室で結果的に変化なし・・・の状況です。



札幌9棟目。相変わらず空室がなかなか埋まってくれないお部屋です。

立地もいまいちだから難しいのは理解できるんですけど、入居される方がなかなか

定着してくれません。いろいろとワケアリな申込も多いので、まあ仕方ないかなと。

そんな中、何とか埋められればと思って活動は続けております。



管理会社さんも頑張ってくださっているのですが、今のところまだそれが成果には

結びついておらず、難しい物件だなと改めて思っています。昔のようにもっと

ハングリーに空室対策をできていれば、もしかしたらちょっとは変わるのかも

しれませんが・・・。サラリーマン辞めて現地に頻繁に足を運び、仲介業者さんと

関係を作る昔のスタイルでやれば、もっと稼働率は上がるものと思うんですけどね。

なかなかそこまでやる時間を作れない感じになっております。



先ほど、管理会社さんが頑張ってくれていると書きましたが、これは本当にそう

思っております。話があれば全力で食いつくスタイルでここまでやってくださって

いることは、私も理解しており、感謝しております。



さて、最近ちょっと残念な入居キャンセルがあったことを後付けで管理会社さんから

聞きましたので、その話でも書こうと思います。



先日、札幌6棟目のリフォームの件で管理会社さんと会話をしていた時のことでした。

管理会社さんから「札幌9棟目に実はお申込入ってるので、成約できるよう頑張ります」

みたいなことを聞かされました。部屋はなんとBT一緒の和室1Rという最悪の

スペックのあの部屋です。とにかく家賃が安いことだけが取り柄です。



あえてあの部屋を選ぶとは・・・。どうしてそこになったのだろう。

その時はリフォームの話がメインだったので、あまり多くは会話しなかったのですが

ちょっと不思議な感じを覚えたものでした。



この部屋の過去の申込と言えば

・長距離トラックの運転手さんの仮眠部屋

・リフォーム業者さんの事務所

・出張時のホテル代わり

・医療従事者の方のコロナ自主隔離部屋

という感じで、セカンドハウス的な扱いの内容が多かったです。



そういう用途の場合って、管理会社さんからたいてい用途の説明があるのですが、

今回はその説明がなく単に申し込みが入ったというだけ。ん?これもしかして、

普通にこの部屋に住むってパターンか?大丈夫なのかしら(家主が言うセリフじゃ

ないのは重々承知の上で)。



その後、管理会社さんから「申込キャンセルになりました」という連絡を頂戴しました。

その理由がなかなかインパクトがありまして・・・

「親御さんの了承が取れず、お申込者様もバイトを首になったとの事でキャンセル」

という、文字だけ見るとやたらパンチのある理由です。



理由から察するに、未成年とかそういうレベルの人が一人暮らししようとしていた?

だとしたら、家賃がとにかく安いあの部屋に申込を入れることは辻褄が合います。

しかし、親御さんの承諾はまだしも、バイト先をクビになるって・・・?



やっぱりあの部屋に入る申込は、一般的な内容ではないことが多いようです・・・(汗)

入居していたら、後々トラブルになっていたかもしれません。

先入観でこういうことを言うのは良くないと思いますが、バイトをクビになるって

ある程度の常識があればそこまで多いシチュエーションではないような気がします。

それが発生するということは、まだ自活するにはちょっと未成熟な方なのでしょう。

となると、ご本人が気が付かない・・・無意識のうちに、悪気なく何か問題行動を

起こしてしまう可能性も否定しきれません。



申込が流れたことはもしかしたらよかったのかもしれません。

未然にトラブルが防止できた、と思うことにします。



満室への道のりは長そうです(汗)



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月21日

保証会社さんなしでの契約を受け入れることにしました。

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先日頂戴した札幌9棟目のお申込、結局保証会社さんをつけることに申込された方が

納得せず、仕方がないので保証会社さんなしでご入居いただくことにしました。



先日のブログに書いた札幌9棟目のお申込。保証会社さんをつけたくないという

お話が仲介業者さんから出ていたということを受けて、そこを何とか保証会社さんを

つけてもらえないかと交渉に乗り出してもらったことを書きました。



まあ結果としては、冒頭の通り保証会社さんを使うのが必須なら他を探すと言われて

しまったので、なんとなくもやもやするものはありましたが、保証会社さんなしで

ご入居いただくことにしました。引きが弱い物件なので、多少のリスクを取ってでも

埋められるときに埋めたいという思いはありましたので・・・。



こちらからは、保証会社の初回保証料は出すという提案はして貰ったのですが、

年度ごとにかかる保証料が嫌だという思惑はあったのかもしれません。

また、経営者の方なので、プライドの問題もあったのではないかと想像します。

以前、富山1棟目で同じような問題がありました。おそらくあれは、わしのことが

信用できんのか、ふざけるな!という思いがあってのことだろうと考えております。



今回、保証会社さんをできるだけつけたいと思った理由の中には、連帯保証人さんが

同じ会社に勤める弟さんであったこともあります。コロナでわかったように、

企業ももはや安定性や永続性といったものは期待できない時代です。いつ会社が

つぶれるような激動の波が押し寄せてくるかもわからない。そんな世の中です。

賃借人さんが企業経営者で、連帯保証人さんがその企業で働く役員さんとなると

同じ籠に卵が盛られている状態です。会社に何かあれば、連帯保証人さんからも

お金を回収するのは難しくなります。なので、できれば保証会社さんが良かったのです。



とはいえ、昔よくやっていた「基本的に誰でも門前払いはしません」のキャンペーンを

張っていた頃のお客様に比べれば、何百倍もマシです。管理会社さんのご協力も

あったからなのは勿論ですし、そこについては深く感謝しておりますが、あれを

やれていた頃の自分が見たら「何贅沢言ってんだこいつは」と思うことでしょう。



深く考えれば不安の残る話ですが、今の時点の状態だけ見れば特に不安はありません。

ご入居いただくということで良いだろう、が結論となりました。

保証会社さんなしでも受け入れると最終的に決めたのは私なので、その決断に対して

責任を持たなくてはなりません。自分が経営する事業なので当然のことですけどね。



お互いの常識や感覚が異なる以上、条件交渉は当然発生するのは仕方ないと思います。

ある人は何も感じなかったとしても、別の人がそれを聞いたら屈辱に感じる、

なんてこともあるでしょうし、自分はそのつもりがなくても、相手が失礼と感じれば

それは失礼な行為となります(どこぞの金メダルかじりおじさんのように)。

そこに自分の意思は関係はありません。



今回、私が直接先方仲介さんと会話できているわけではないので、実際はそうでは

ないのかもしれませんが・・・。先方がやや一方的だなと感じるところはありました。

こちらはこういう意図で保証会社さんを入れたい、初回保証料はこちらで負担で良い、

みたいに妥協をしてきましたが、先方からは最初に開示された理由「費用を軽減したい」

という理由以外には何も聞こえてきませんでした。管理会社さんが単に伝えてないだけの

可能性もありますし、借主さんはちゃんと言ってくれたけど仲介業者さんがその内容を

こちらに伝えていないだけの可能性もあります。だからこれだけで決めつけるつもりは

ないのですが、ちょっとなあ・・・という複雑な思いは私の中に残りました。



この思いが考えすぎだった、というオチで終わってくれることを祈ります。



いずれにせよ、札幌9棟目はこれで残り3部屋です。

契約がいつになっても保留になっており、しびれを切らして募集再開したテナントさんと

マンスリー需要なども取り込める家具家電付きのお部屋、安さだけが取り柄の狭小1Rと

癖のある部屋ばかりですが、なんとか決まってほしいです!



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posted by ひろ* at 09:25 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月19日

交渉はされているものの、札幌9棟目で入居申込を受領!

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札幌9棟目にお申込をいただきました!一進一退が続いていたので、嬉しいです。

ただ、保証会社さんをつけたくないと言われておりまして・・・。



札幌9棟目は立地も間取りも微妙なのでなかなか決まらない、でも高利回りなので

稼働率が低くても借入を返すくらいのことはできている、借入も10年なので

既に3割は残債が減っている状態なのでまあ死ぬことはない、みたいな物件です。



申込を貰ってはキャンセルされるを繰り返し、購入から今に至るまで一度も埋まってない

悲しいテナント、三点でもユニットでもないバストイレ一緒のくそ狭い1R、

入居しても短期間で退去してしまう呪われたお部屋、などなどタレントには事欠かない

札幌9棟目。いや、そんな悪い方向のタレントいらんのですけど・・・。



結局、私が購入した時点で空室は12部屋中5部屋だったのですが、一時はあと1部屋に

なったりしたものの、結局退去になってしまったりで、今は12部屋中4部屋の空室を

抱えています。3年かけて1部屋しか埋められなかった計算みたいでうんざりします。

救いと言えば、元々住んでいる人が一人も退去していないことでしょうか。

たぶん、皆さん死ぬまで住むんじゃないかなと・・・。



そんな状態の札幌9棟目で、入居申込をいただいたと管理会社さんから連絡が!

久しぶりに聞こえた快音に私も胸が躍りました。



申込をされたのは会社経営をされている方。倉庫利用とのことです。身内の方が

施設に入るにあたり、荷物を置いておける場所を確保する意図のようです。



想像ですが、たぶん急な話だったのでしょうね。施設に入るってこと自体が。

だから荷物の処分や選別が進んでおらず、とりあえず緊急避難で部屋を借りて

そこに荷物を置いておこう、という感じなのだろうと予想します。



こういうのって、落ち着いたら徐々に荷物を運び出すでしょうから、そんなに長期の

入居にならないのかもしれません。もしかしたら片づけることも面倒とか、忙しくて

片づけている暇がないとか、そういう話でそのまま片づけずにずっと借りてくれる

パターンもあるとは思うのですが、そういうルートは少数派だろうと思っています。



まあこの際、短期でも埋まってくれるならまずは良しとします。短期と言っても1年は

なんとかなるだろうというのが勝手な予想です。万が一もっと早かったとしても、

半年以内の退去なら違約金やら広告料返還やらもありますから。



で、子の申込の一番の問題は「保証会社さんをつけたくない」という先方の要望です。

単に初期費用や毎年の費用を減らしたいだけの意図なのか、それとも保証会社さんの

審査が通らないことがわかっているから拒否しているのか。



オーナーサイドとしては、保証会社さんがついていないとリスクは当然高まります。

今回お申込をいただいた方に限らず、人はいつまで今の属性を維持できるのかは

はっきり言ってわかりません。不透明な時代です。気が付いたら会社が倒産していて

属性が大幅に変わっていた、なんてことは普通にあり得ます。



それに、なんとなく保証会社さんをつけずに入居して貰い、結果としてうんざりした

ケースもありました。やっぱり保証会社さんって大事だよね、と。



とは言いつつも、最悪なしで入ってもらうことも視野には入れています。

あくまで理由がブラックだからということでなければ、ですけど。

属性・年収などから判断すれば、滞納リスクはそこまで高くないはずですから。



管理会社さんには、なぜ保証会社さんを使いたくないのか理由を確認するように依頼。

その回答は「物置なので支出を増やしたくないから」とのことでした。

ブラックを隠している可能性もないわけではないですが、この理由だったら保証会社さん

なしで入って貰ってもいいような気はしています。



管理会社さんには、初回保証料は大家負担でもいいので、できれば保証会社さんありで

お願いしたいと先方仲介さんに交渉するようお願いをしました。ただ、保証会社さんを

入れなければ入居させないという強硬な姿勢ではなく、もし先方がどうしても難色を

示すようであれば、保証会社さんを使わないことも検討はできるので、話を壊さないよう

交渉して貰えれば、とお伝えしました。札幌9棟目の管理会社さんは対人交渉能力は

高めの方なので、うまいことやってくださることでしょう。



結論次第で条件は変わりますが、話を壊すつもりはないので、これで入居は確定とみて

いいでしょう。残る空室は3部屋です。3年間一度も決まっていない手ごわい空室も

残っていますが、なんとかそれも含めて満室にもっていけるよう努力したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月26日

札幌9棟目の関係者さんとあれこれコミュニケーション。

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この週末は色々な人とコミュニケーションを取ってみた感じでした。

その中でも札幌9棟目の関係者の方とはいろいろな話をしたなあと思います。



やる気が起こらない旨のブログ記事を書いたこともあり、自分でももう少しやる気と

行動を重視していかないとだなあと思った私。それを現実のものにすべく、週末は

なんだかんだ理由をつけて、あちこちに連絡を取っておりました。



以下、そんな連絡の内容をつらつらと。



札幌9棟目の管理会社の社長に連絡を取り、外壁塗装のお見積を依頼しました。

正直、外壁塗装する前に売りたいのですが、今の状態で売るとしても外壁塗装の分は

ある程度ディスカウントしないと売れないよね、というのが以前社長が仰っていた

内容でした。



社長曰く、腕が良くて安いけどかなり長時間待たされる(人気があるのでなかなか

順番が回ってこない)施工業者さんがいるので、今度見積取っておきますよと

仰っていたのですが、その結果が来ていないのを思い出したので電話してみた次第です。



社長曰く「まだいいかなと思ってました」という謎の発言。たぶん、あまり札幌9棟目を

売らせようという気持ちがないんだろうなと思われます。売れるなら売ってもみたいな

ことを言ったら、自分のお客様でこのくらいの予算の人がいるけど価格が合うなら

どうですかと言ってました。でもその価格、ちょっと想定しているより安いんですよ。

買値よりちょっと上ですが、もっと上で売ることを想定していましたので。



それだと今売るのは無理ですね〜みたいな感じで話が終わっちゃいそうだったので、

修繕の見込みどのくらいかわからないといくらで売っていいものかもわからないですね、

など少し粘って、見積取ってみますという発言を引き出すことに成功しました。



気分屋の社長ですが、この人が本気で売ると決めた時はだいたい本当に売れます。

その観点で、味方につけておきたいのは間違いありません。うまくコミュニケーションを

取りながら、売却ルートをやる気になってもらおうと思います。



札幌9棟目と言えば、未だにテナントさんとの契約が結ばれない問題は継続中です。

明確にまだ続いているという会話はしていないのですが、管理担当の方から報告が

ないので、実際のところまだ解消されていないのでしょう。



昨日は直接その話はしなかったものの、管理担当の方にもメッセージを入れました。

実働何人くらいいますか、それにあわせてお中元贈るので、みたいな感じの内容です。

もし動きがあれば、このメッセージへの返しで何かしら言ってくるはずですが・・・

特にその点には触れられずに、コロナもあるので体に気を付けてくださいみたいな

会話で終わってしまいました。やっぱり片付いていないんだな、契約問題。



札幌9棟目は利回りは高いけど立地も間取りも微妙なのです。築古ボロ木造で立地も

決して良いものではなく、間取りも使い勝手がいいとは言い難い。となれば、苦戦は

確実です。まあそれもわかって買っているので文句はないのですが、それにしたって

2年以上一度もテナントが埋まっていないのは想定外でしたし、稼働率に関しても

もうちょっと上げられるかと思いましたが、なかなかうまくいきません。

三歩進んで二歩下がるを繰り返して、時には二歩進んで三歩下がることもあります。



特にテナントに関しては、何回も申込を貰っているにも関わらず、いずれもキャンセルに

なってしまうという悲しい状況です。問い合わせが多い割に申込は少なく、その少ない

申込もことごとくキャンセルになってしまうという。管理担当の人が「なんでいつも

こうなっちゃうんですかねえ・・・」としょんぼりしてしまっていました。



気持ちとしては、テナントが埋まってから売却という考えです。そして想定では既に

テナントは申込を貰って埋まっているはずでしたが・・・申込をしてきた法人さんが

全く煮え切らない態度をしており、3ヶ月以上経ったのに契約に至っておりません。

こちらもしびれを切らして再度募集に入っていますが、できれば今回のお客様で

決まってくれた方が助かるんですよね・・・。将来の売却に向けて考えたとしても。



埋めることと売ること。両方とも首尾よく達成できるよう、引き続き関係者とは

密にコミュニケーションをとっていきたいと思います。

理想を言えば、2018年に買ったので、2024年1月から長期譲渡扱いになり

税率が下がります。そこでスパッと売れればいいかなという感じです。

その頃なら、元金均等の10年返済で借りている融資も5年以上が経過しているので

残債は半分以下になっているはずです。けっこう手元にお金残せると思うんですよね。



そうそう、融資が10年ってのはこの物件の大きいところです。今はテナントが

稼働していないので、あまり大きな手残りはありませんが、元本返済はぐいぐいと

進んでいますので、売却した時はまとまった金額が入る目算です。

CFがあまりでなくても、元本返済と言う名の貯金はできているので、その観点では

割と優良物件なのかもしれません。



なんだかんだ書いてたら札幌9棟目のことだけで結構な文書量になってしまいました。

週末やった他のことは、明日にでも別途書こうと思います。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする