札幌９棟目の家賃保証が終わらない。

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海外に行くので１週間以上留守にしたこともあり、年末進行が怒涛のようです。

そんな中、札幌９棟目の入居確定も越年になることが確定してしまいました。



サラリーマンのお仕事もいろいろと立て込んでおり、不動産のお仕事も融資付とかで

日々多忙になってしまっている今日この頃。海外に行って留守にしていたこともあり

家では家族との時間を優先したい気持ちを持っています。不動産活動に割ける時間が

少なくなっております。その少ない時間の中で、銀行さんに行ったり、銀行さんに

依頼された資料を持っていったり、依頼された資料を作るための時間を取ったり、

あとまだ表立って言えない話で時間を割かれたりしております。



忙しいとは言ってみたものの、めちゃめちゃ忙しいというよりはライフワークバランスを

きちんと取ろうとしているというのか、あるいは昔よりキャパがちょっと減って

活動量が減ったと言うべきなのか。そんなような話なのだと思っております。



そんなこんなもあり、あとはギリギリにならないと動けない性格をしているのもあり、

関係各位にはご迷惑をおかけしておりますこと、お詫び申し上げます。



そんな中、今年の忘年会は終わりだという声もちらほら聞こえ、仕事納めという話も

出ている折ですが、私は今日もサラリーマンのお仕事。そして不動産関係で銀行さんに

行ったり、薬をもらうために通院したり、内々で動いている件で不動産屋さんと

会話したり、２７日の引落の分の調整をしたりとやることがいっぱいです。年内の振込も

まだ済んでないです・・・。あと積金も持っていかなくては。やることが多すぎる（汗）



そして年内の振込の話が１つ増えてしまいました。冒頭にも書いた通り、札幌９棟目の

テナントさんがなかなか決まらないので家賃保証を・・・というお話です。



札幌９棟目は既に売却済です。現金で購入いただける方が買付を入れるか検討をして

いた時に、仲介業者さんからテナント分の家賃保証をすれば説得できると言われて

それだったらと保証に踏み切ることにしました。



踏み切る一方で、そんな簡単にここのテナント決まらないんじゃないかなあという

不安感はあったのですが・・・不安は現実になってしまった、といったところです。

かれこれ半年経ちますが、常に申込はあるのになんだかんだと理由がついてキャンセルか

立ち消えになるという。そんなのがずっと続いております。



１１月の時点でも２件のお申込が入っているのに、１件は厨房設備をどうするだの

お金のかかることばかり言って話が進まない、１件はやる気は充分だけど資金がなく

銀行融資で資金を調達出来次第契約という状況も、なかなか審査が進まないということで

決定に至らずお預けになっております。



この物件、保有していた頃からずっとそんなの繰り返していたんですよね・・・。

保有していた時も、何度も申込みはいただくのに最終決定しないのを繰り返しており

まあ普通にうんざりしていたのでした。あの頃の思い出があるのでそんな簡単に決まらず

家賃保証が嵩むのではないかというある種の覚悟はしていたので、まあもう仕方ないと

割り切っています。



先月の状態から何か進展があったか、管理会社さんに確認していなかったのですが、

先日ＬＩＮＥが届いておりました。曰く、２つとも契約に至るほどの進展がなく

今月も家賃保証分の送金をお願いしたい、と。



銀行融資の方が本人の借りる意思は固いそうなのですが、事業計画書の作成に

手間取っており時間を要しているとのこと。もうさー、いっそ私、事業計画書の作成を

手伝ってもいいですよ？不動産系以外の一般事業の事業計画書なんて書いたことは

ないけど、銀行さんが喜ぶポイントとかはなんとなくわかりますからね。

書けと言われれば書ける気がします。



・・・って、自分の仕事を増やしてる場合じゃなかったよ（汗）



家賃保証は１年という期限が区切られています。それ以降は仲介業者さんが家賃保証を

引き継ぐという話になっております。このままダラダラ続くと、引継ぎのタイミングに

なってしまうんじゃないかなー。まあそうなれば損失はそこで確定するから、ある意味

それだけ値引いたということで自分を納得させるしかないでしょうねえ。



あまり具合のよろしい話ではありませんが、そもそも保証にゴーを出した私の問題なので

これはもう仕方ないことでしょう。淡々とお金を払い続けるしかありませんねー。



１月中に融資が決まり、契約が締結されることを祈っております。

早く解放してほしい〜。



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年内は家賃保証が続きそうだが、年明けには終わる・・・か？

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今日こそ一昨日のブログの続きを書こうかなと思っておりましたが、時間がないため

売却済みの札幌９棟目家賃保証について少し動きがあったことを書こうと思います。



売却済みの札幌９棟目。テナントさんが空いているので買主様が難色を示したそうで

仲介業者さん兼管理会社さんの社長から家賃保証をすることで売却をさせることを

ご提案いただき、それを呑みました。なので、賃貸が決まらない限りは、月々の

家賃保証が止まらないという状態になります（最長１年）。



この物件がまた申込はあるけど決まらないというパターンが多い物件でして。

私が現役で保有している頃からそのきらいはあったのですが、今回はリフォームも

済ませてある居ぬきなので問題ないはず、前より決まりやすいはずだし、実際に

問い合わせもかなり多い、ということだったので、半信半疑でしたがゴーサインを

出したのでした。お客様を取り逃すより、多少の損失を覚悟でここで決めた方がいいと

腹をくくったためです。



この判断が正しかったか間違っていたかは、今となっては何とも言えません。

ただ、入居が決まらず今もまだ家賃保証しているという事実は確かです。



昨日のことですが、管理会社さんから別件の報告に加えこの件に関しても会話がしたいと

いうことで電話が欲しい旨のご連絡があったため、電話をさせていただきました。



どうやら、先方曰く、現在ある１番手と２番手に関しては、膠着状態が続いており

ちょっと厳しいのではないかと考え始めておられるようです。１番手の方に関しては

二階に住みながら一階でカフェをやるというスタイルを目指しているということで

長期入居に最適なのですが、こだわりが強すぎるようで、リフォーム代がかかるけど

それを何とかこだわりを削らずに見積だけ安くする方法を探っている感じみたいです。



管理会社さんからも安く施工できる業者さんを紹介したとのことですが、その業者さんの

報告内容から上記のような判断をしたみたいです。そうなると、このお客様は

成約の見込みは薄いかなーと判断せざるを得ない、と。



そこに３番手のお申込が出てきたため、がぜんこちらでいいのではないかという流れが

管理担当の方としてはできてきているそうです。



業態は持ち帰りもできる飲食店みたいなやつです。前の入居者様がテイクアウト用の

カウンターを作ったのが気に入ったみたいで、是非ここでやりたいという話だそうです。



こちらの方は手元資金でやれるわけではないらしく、金融機関さんに融資を相談して

それがＯＫであれば事業を行うことができるという状態だそうです。なので、すぐには

決まらないのですが、それでも決まり次第すぐ契約してくれそうな勢いみたいですので

期待は持てますね。



で、いつ頃融資の結論は出そうなんですか？



「１２月半ばくらいにはとのことで・・・」



・・・年内は家賃保証確定的か（苦笑）

半年分くらいだから６０万くらい損したことになります。まあしょうがないですね。



ということで、なんとか決まればいいなという感じで、本日のブログの〆とさせて

いただこうと思います。



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家賃保証はいつまで続くのやら。

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売却済みの札幌９棟目の家賃保証、まだ続いているのですが・・・２件申込があっても

スパッと決まらないというこのテナント案件の恐ろしさときたらもう。



とにかく売却を円滑に済ませないとと思って、空室になってしまったテナントさんの

家賃保証をすることにしたわけです。現金のお客様を逃すとまた時間がかかりそうで

悩ましかったところもあります。一応、家賃保証は１年限定ということになったので、

そこまでフルに家賃保証したとしても損失は限定されます。なのでまあいいか、と。



かねてより、札幌９棟目はテナントがとにかく決まりにくい物件でした。

最初に空室を埋めるのに３年半かかっています。何回も何回もお申込だけは頂戴しますが

そのたびに何らかの理由でキャンセルになっていくという・・・。なので家賃保証という

話が出た時に、またあの悲惨な状態の再来にならないか？というところは気にした

ものでした。



管理会社さんの管理担当の方は、今回は前回どころじゃない反響数で、かつ内装も

奇麗になっているから問題はないと思います、と言ってくれましたので、それではと

いうことで家賃保証に踏み切りました（でも正直半信半疑でした・苦笑）。



６月に売却の決済をしてから４ヶ月が経過しました。案の定決まっていません（汗）

まあここは私もそうなるリスクは許容しての判断ですので、管理会社さんだけに

どうこう言う気は毛頭ありません。でもやっぱり、早く決めてよという気持ちには

なっちゃいますよねー・・・。



先月は２件同時にお申込が届いたという吉報も届きましたので、どっちか片方は

いけるのかなと思っていました。しかし先月後半に札幌に行った時に管理会社さんと

話をした際には、リフォーム代がどうのこうので決まっていないような状態・・・。

管理担当の方も社長もなんとも歯切れが悪い感じでした。うーん、今回も肩透かしか？



なんともならないのは困りますが、困ったと言ってばかりでも始まらないわけで。

管理会社さんも工夫をしてくれてはいるようです。



先日ＬＩＮＥで会話した際には、管理会社さんにて少し設備を追加するとか、

そんな話も出たようです。前の入居者様が撤収する際に持ち帰られてしまったものが

あったようで、それを管理会社さん負担で追加するとか、そんなことはしてくれた

模様です。管理会社さんとしても、決まらないとオーナーさんから嫌な顔をされるから

その辺は頑張らないとと思っているのでしょうね。



また、今回の入居申込についてはまだ完全にダメになったわけではなく、知人のつてで

安いリフォーム屋さんを探して対応して貰おうとしているということでした。

見積額が安くなれば、話が成立する可能性が出てきますから、これはいい話と思います。



管理会社さんとしては努力はしてくれているので、あとは相手がそれに応えてくれるか。

潜在顧客を見つけるとか、今のお客様を確実に確保するための方策にお金を費やすとか、

いろいろな考えはあると思いますが、今はなんとか成約にもっていけるように動いて

くださっているものと思っております。



管理会社さんもプレッシャーがかかって大変だろうとは思いますが、私としても

これ以上の出費は悲しいので、何とか決めていただければと思っております。

よろしくお願いします！いやもうほんと切実に！



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札幌９棟目の家賃保証、今度こそ終わりにできるか！？

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札幌９棟目（売却済）のテナントさんに２件のお申込があったとのことです。

油断はできませんが、今度こそ家賃保証はストップできるかな・・・？そうだといいな。



数ヶ月前に売却した札幌９棟目。三分の一くらい空室だった物件を安く購入させて

いただきまして、なんのかんのと苦労はあったけど最終的に埋めて、ほぼ満室の状態で

売却をしました。なかなかうまくいったのではないかと自分でも思っている次第です。



築４０年オーバーの木造物件で、スペックとしてはかなり厳しめでした。

昔から住んでいて今更引っ越す気がないおじいさんやおばあさんが多く入退去は

後から埋めたお部屋でばかり発生という意外と安定していた物件なので、そこはとても

良かったのですが、その埋めた部屋の中で仕様が微妙なお部屋の入れ替わりが

多かったこと、およびテナントさんがなかなか決まらなかったことが気苦労の種でした。



売却の時に１回買付が流れたことがありまして、その流れた買付の件であれやこれやと

やり取りをしていた時に退去することになってしまいました。その流れた買付の

買主さんは空室でも構わない（土地にして新築を検討するため）ということで

あったので、その時はほっとしたのですが・・・結局その買付が融資不調で流れて

しまったため、テナント１室空きの状態で再度売却活動をする羽目に・・・。



そして最後までこの空室が尾を引き、最終的に成立する買付の時は、仲介業者さんからの

勧めもあり、家賃保証で対応するという決断となったのでした。



そして毎月家賃保証分の費用を振り込んでいる状態です。毎月状況確認をしていますが

問い合わせはあるけど決まらない、申込はあるけど決まらない、を繰り返しております。

持ってた頃と何も変わらない・・・（鬱）



そんな感じでずっと痺れた状態が続いておりましたが、微妙に変換がありました。



毎月、報告を聞いてから家賃保証分の振込をする流れにして貰ったのですが、先月は

なんと報告がなかったのです。それに気が付いたのは月末頃でした。このまま

すっとぼけちゃおうかな・・・などと悪いことも考えたのですが、やっぱりそうも

いかないよねえ・・・。



ということで管理会社さんにどうなりましたか、保証分は報告をいただいてないので

振込してませんよ、と伝達。すると管理会社さんの担当の方からはマイコプラズマに

かかってしまい、かれこれ３週間咳が出っぱなしで体調不良、なので連絡できなかった、

先月も問い合わせは多いが申込に至らずだったのでお手すきの時に振込をお願いします、

ということでした。結局変わりなし、かー。



そう思っていた数日後に、管理会社さんから入電がありました。曰く、ここにきて

２件の申込をいただくことができた、と。さすがに２件あればどちらかは成立すると

期待していいはず、と仰っております。



本当に成立するかなー？すっかり疑り深くなった私がいます（苦笑）



そこで、どんな方が申し込んできているかを確認してみました。

２件ともカフェ利用の申込で、１件は定年後の楽しみで住み込みながらカフェを

経営したい人、もう１件は普通にカフェを経営したい人でした。カフェ率高いなあ。



２件お申込があるなら、さすがにどっちかはいけるでしょう、というのが管理会社さんの

見立てです。うん、まあそうかもしれない。否定はしない。でもなー、過去の何回も

申込をいただいてはキャンセルになるを繰り返したことを考えるとなー。

素直に「そうですね！」と言えない自分が。



でも、ここで決まることを信じた方が、出費も減るので助かります。決まってほしいー。

管理会社さんを信じて決まる方向になることを期待したいですね。家賃保証を

そろそろ終わりにしたい気持ちが・・・。



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売却済の札幌９棟目、家賃保証２ヶ月目に突入。

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売却した札幌９棟目、家賃保証に入って２ヶ月目が経過しました。今月も決まってない、

とのことです。これはちゃんと決めていただけるまでお祝いはお預けですねー（泣）



２ヶ月前に売却した札幌９棟目。売却すると資金がドンと入ってくるので嬉しいです。

ポンコツ投資家ではあるのですが、一応含み益は得られるくらいの金額で購入を

進められているという証左になるので、その意味で売却は嬉しいです（？）



札幌９棟目は保有中も前半はかなり苦労をしました。なんせテナントの空室が

３年間以上決まらなかったですから・・・。他の部屋もなかなかきつめなスペックで

家賃を下げて決めておりました。まあ決まるだけいいかなという感じです。



テナントは苦労をしましたが、ようやく居酒屋さんがご入居してくださいました。

しかしその居酒屋さんも２年で撤退。ちなみに売却活動を始めた時はまだ退去予告を

いただいていなかったので油断していたのですが、１回目の買付が成立して融資付に

走ってもらっている間に退去予告が出てしまったので肝を冷やしました。でもこの時は

最終的に新築するつもりだからテナントの有無は無関係という判断になったため

ほっとしたのを覚えております。



でも結局この方が融資が付かず、今回現金で購入してくださった方が次に現れて

売却の話が進んでいくことになったのでした。そしてこの方に買付を入れさせるために

仲介業者さんが私に提案してきたのが、テナントの分の家賃保証だったのです。



いやね、正直後出しじゃんけんなのでこれを言うのはあまり気が進まないのですけど、

私自身はちょっと懐疑的な見方をしていたんですよ・・・。だってこれまでの歴史で

３年以上決まらなかった時期があるテナントですからね・・・。本当に保証なんて

してもいいの？と。なので社長からそれを言われた後、管理担当の人に電話をして、

どう思う？と本音を聞かせて貰ったんです。その時の担当の彼の反応が「前回とは

違うと思うんです」という反応だったので、不安を覚えつつゴーサインを出したのです。



課管理担当の彼曰く、前回は居ぬきとはいえもうかなり年数が経っており、工事が

いろいろと必要な状態であったのに対し、今回はピカピカにしてくれているので

そこが強いはず、実際に管理物件の中で問い合わせ数がナンバーワンなので早々に

決まるんじゃないかと思っている、という話でした。



それを聞いて、ネガティブなことばかり考えてもしょうがないね、ここは勝負だと思って

家賃保証にＯＫを出したのでした。



実際、買付を貰った後で、普通に申込が入ったので、あーよかったと安心したのですが

結局この方は設備が想定した通りに入らないということで自然消滅。その後も大幅な

家賃交渉が入っていた人が申し込んできたりしていたようですが、決済までには決まらず

家賃保証がスタートしてしまったのでした。



先月は社長が月末になって「家賃の振込があるので保証のお金を支給振り込んでほしい」

みたいなことを言ってきたので、そもそも決まってるとか決まってないとかそういう

連絡もないのにいきなり振り込んでくださいはないでしょ、勿論振り込むけど

ちゃんと状況を報告するくらいのことはしてくださいよ、という趣旨のことを

優しくやんわりとお伝えしました。そうですね、すみません、という話になったので

今月はさすがに何か言ってくるだろうなーと・・・。



そしたら先日、管理担当の方から「札幌６棟目と札幌９棟目の件でご連絡したい

ことがあり、時間がある時にお電話いただけますか」というＬＩＮＥのメッセージが。

着信履歴も残っていたのですが、仕事中だったので電話には出なかったもので。



わざわざ札幌９棟目と名指しで言っているので、多少いいことあったかなと期待しつつ

お電話をすると・・・単に状況報告の担当を彼がやることになったというだけでした。

今月も決まっておらず、テコ入れのために設備を追加するというお話をいただきました。

どうやら、一部の什器がリースだったのか、取り外して持ち帰っているものが

あったそうです。そういったものを仲介業者さんの責任で設置してくださるとか。



頑張りますので、今月も送金の方をよろしくお願いします、と言われてしまったので

今月もこれから保証分の家賃を送金させていただきます・・・。



ちなみにこの保証は１年限定、それより長引いた場合は仲介業者さんにて更に１年の

家賃保証をつけるという覚書になっております。最大で私の損失はあと１０ヶ月。

できればあと１〜２ヶ月で何とかしていただきたいところです・・・。



私自身も、融資が難しい物件の売却という認識は持っていたので、現金ということで

多少冒険をしたという認識は持っています。あくまで自分の判断ですので、このことで

仲介業者さんに対してどうこう言うつもりはありません。取引の成立に向けて、

それぞれの人がそれぞれの立場で努力した結果だと思っています。やむなしです。

あとは一日も早くこの状態が解消されるよう、管理会社さんに頑張っていただくと

いうだけのこと。何卒よろしくお願い致します！



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