2020年01月07日

外壁の一部張替が完了しました。

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札幌9棟目の外壁の部分補修が完了しました。レポートも送られてきました。

確かにパリッとしましたが、それゆえ余計に全面できなかったことが悔しいです。



台風被害で札幌9棟目の外壁が落下したのが夏頃のお話。台風被害と言うことで

保険金申請したら、無事に保険が出ることになってほっとしたのを覚えています。



管理会社さんに見積をしていただき、外壁の一部補修にもう少しお金を足せば

全面的に壁をやり直すことができるということがわかり、追加費用を出して全面で

お願いしたいということを伝えましたが、業者さんの見積ミスが発覚してしまい

当初見積の金額から大幅にアップすることになってしまいました。よりによって

保険申請する案件で保険金が減る方向に見積を間違えたって言うことですよ。

なに言っちゃってるんだろう、と。



結局、全面補修するために少しお金を手出ししようと思っていたのに、少しどころでは

ない金額を出さざるを得なくなりましたので、全面補修は取り下げて部分補修で

対応する
ことにしました。でもその部分補修すら見積が間違っている始末。

なんで保険金が支払われちゃってからそういうこと言い出すかねえ。不愉快でした。

結局、保険会社さんから出たお見舞金も吐き出す形になりました。腹立たしい。



そして、その見積金額だと本当にその部分を補修するだけということになってしまうので

社長と会話して、最終的に裏面全面ができるよう少しお金を追加して工事を発注

最初からすごくケチが付いた状態での工事開始となりました。



工事自体は順調に進みました。工事完了が12月末ということで、雪が積もってしまい

仕事にならないのではないか、というところを懸念しましたが、幸いにして今年は雪が

少なく、作業に影響を与えることはなかったようです。



そして12月の終わり頃に、社長から工事が終わった旨の連絡をいただきました。

その数日後、工事の完了報告書も送られてきましたが、モルタルからサイディングに

変更した甲斐はあり、かなりパリッとした印象になりました。紺色系のパリッとした

サイディングを選んだので、今までの印象とは全く違うシャープな印象になりました。

いい感じじゃないですか。うん。



こうなるとますます、全面的にサイディングに出来なかったことが悔やまれます。

あの施工業者さんが見積間違いとかわけのわからないことをしなければ・・・。

写真で見る限り、工事の品質には納得が出来そうですが、そこに至るまでのプロセスには

不満が残りました。



まあ、ここでぶつぶつ言ったところで何が変わるでもないので、これ以上は止めます。

この話は決着がついているということで・・・。でも絶対に借りは返させる。



全面出来なかった以上、今後も外壁が何かしらトラブルになる可能性はあります。

都度都度対処するしかないですね。やむを得ません。今回、保険金で一部の外壁を

なんとかやり直すことができたので、今後同様の事故が起こるリスクが部分的にながら

排除できたことを喜ぼうと思います。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年12月10日

入居者様が事故に遭ってしまったという話。

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年末に向けて(?)トラブルが続いています。札幌9棟目は外壁の工事が進んでますが

その裏で入居者様が事故に遭って家賃を払えないというトラブルが発生しておりました。



札幌9棟目は現在テナントだけが空室の状態です。厳密に言えば、テナントとセットで

貸そうとしているお部屋も空室ですが、今はセットで貸すことだけを考えているので

1室とカウントしておきます。



初手から主題の話とずれたことを書いてしまいますが、購入してもう1年以上経過して

おりますので、ここまでテナントさんが埋まらないなら、家賃を下げるなりなんなり

一手打ちたいところです。入居しないで空けっぱなしにしておくのは勿体ないです。



そんなことを考えて管理会社さんに電話したのですが、管理会社さん的にはもう少し

待ってもいいと思うと言うのです。もう1年空いているのにもう少し待つとはいかに?



「毎月のように問い合わせてくる人がいるんです」と管理会社さんは話しはじめました。

イタリアンをやりたいというお話が毎月来ていて、いつぞやは「まだ空いてますか」と

いう問い合わせの仕方をしてきていたから、たぶん同じ人なのだろうと思う、と。

その方に限らず、ぼつぼつと問い合わせは来ているので、様子を見てもいいのではないか

というお話でした。



なるほど、言っていることはわかりました。最初は「じゃあもう少し様子をみますか」

と思ってしまった私もいますが、冷静になるとその迷っている人はきっと今後も

迷ったままで申込はしてこないのではないかと想像します。本当に申し込む気があれば

そんなに何ヶ月も迷い続けないと思うんですよ。ええ。



それに申し込まないにもそれなりの理由があるはずです。その理由の一つが「家賃」

なのかもしれません。そう考えれば、やはり何かしらの条件改定はすべきかなと。



という感じのことを管理会社さんに伝えたところ、では家賃を具体的に下げるより

交渉応相談と明確にマイソクに書いてしまってはどうか、と。なるほど、それだったら

鬼のような指値かもしれないけど希望額を入れてくる人が増えるかもしれません。

柔軟にやるよという姿勢をちゃんと見せておくのはいいかもしれないです。



じゃあそれでお願いします、ということで依頼をしておきました。



という長い長い前置きを経て、急に管理会社さんが言い出したのです。

「ところで、札幌9棟目についてご報告があるのですが・・・」と。



報告は、私が購入した後で入居してくださった長距離ドライバーさんのことだそうです。

家賃が振り込まれてこないなと思っていたら、先日連絡があり「事故に遭ってしまい

入院していて家賃の支払をすることができていない」という話だった、とのこと。

真面目な方で何かあるとこまめに連絡をくれる方だそうなので、家賃が払えないことを

適当な理由でごまかして話をするようなタイプではないと思うので、本当に事故に遭って

入院しているのだろうということでした。



家賃に関しては、退院後に払うだったか、身の回りの世話をしてくれている方に

依頼して払うだったか忘れてしまいましたが、とにかくそういう理由で支払が

遅れており、払える状態になったら払うというお話でした。



この部屋は長距離ドライバーさんが仮眠をするために借り手くださっています。

ワンルームで在来型の枡風呂のタイル部分に無理やりトイレをつけているスタイル。

忌み嫌われる三点ユニットという形態よりも更に状態が悪いです。洗面所がないから

三点でもないし、在来なのでユニットでもない。ただのバストイレ一緒という。

当然ながら家賃も激安です。だから、今回の「仮眠部屋として借りる」というニーズは

なるほどと思いましたし、これを逃すと誰も借りてくれない気がすると思ったので

是非にと思って借りていただいた経緯もあります。



長距離ドライバーさんで事故となると、お金も稼げないし色々大変と思います。

それでも家賃のことを気にしてくれただけありがたい、と思わなくては。

ケガから復帰されることを心よりお祈りいたします。



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2019年11月26日

札幌出張の最後は管理会社の社長と懇親会&後日談。

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札幌最終日に、札幌6棟目&9棟目の管理会社さんと懇親会をしてきました。

札幌9棟目の工事の件、不満がある旨伝わったと思います。



今回は飛行機が最終便だったので、札幌を20時くらいに出れば良い感じでした。

だったら夜も早い時間の会合なら設定できる、と貧乏根性が頭をもたげてきまして。

札幌9棟目の見積が酷かった話もあるし、その件も含めてちょっと社長と話をするかと

思ってお声がけしました。割と直前での声かけでしたが、調整可能とのことでしたので

飲みながらざっくばらんにその辺会話したいと思い、本確定させていただいた次第です。



基本的には割とバカ話みたいなので終始盛り上がった次第でした。お気に入りの

ガールズバーの女の子の話とか、そんなのもありました(不動産屋さんは皆さん

そういう話題が好きですよねえ)。勿論、最近の市場動向の話もありましたし、

最近手掛けようとしている高級路線の民泊の話なんかもありました。ノールック買付を

入れてる案件に関して、皮算用通りにいかないんじゃないかと少し心配いただいたりも

しました(自社案件への誘導のためのセールストークの部分もあると思いますけど)。



で、工事業者さんの見積精度に対する不満について、やんわりとですがお伝えしました。

事情はあったかもしれないけど、保険金申請時に出して貰った見積に対して、実際に

工事をする前に上乗せしてくるなんて一番やっちゃダメなことでしょ、と。だいたい

全面交換する見積が面積間違えてましたと言って1.3倍に増えるって、どんだけの

精度の低さなんですかと。あの会社にはもう頼みたくない、と伝えました。



でも知ってるんです。社長とその会社さん仲良しだから、結局その業者さんの工事は

どうせ発生するんです。だからもし今度発生するなら、もう見積金額からびた一文も

変えさせないから、そのつもりで見積してこいって言うしかないかなあって。



社長も見積精度のまずさについては謝罪してくださいました。今後の対策については

特に明言はなかったですが、社長も今回の事態は一応まずいと思ってくれているはず。

でなければ、見積金額を全力で落とすよう業者さんと話はしていないと思いますから。



ま、スッキリはしないけど言うだけ言ったからもういいやと。そういうことで、

この話はおしまいにしようと思ったのですが、意外なところで火が付きました。



今回、部分工事でやる範囲って、裏面のこの範囲ですよねという話をしましたところ

「あれ?裏面全面じゃないかと思いますけど」と。裏面の外壁、まっすぐになっておらず

一部折れ曲がってくぼんでいる箇所があります。そこも含めて対応すると、お金がかなり

追加されてしまうからやらない方向で調整中という話を担当の方から聞いた覚えが

ありましたので、そうかと思っていましたが・・・まあ逆にやってくれるならその方が

ありがたいので、そうだったらいいなと思っていました。



そして昨日の話。社長から電話がありました。確認したら、私の認識通りで裏面の

一部しかやらないということになっていた、ということです。そしてその面を追加で

対応しようとすると、およそ60万程度かかるということもわかった、と。



社長からは、今回ご迷惑をかけたのでその分は請求しないから裏面全面でやらせて

ほしい、会社と下請は正直赤字になるけど、それでもかまわない、建物を良い形で

維持管理する観点からしても、裏面全面とした方が良い、という説明をいただきました。



でも私としては、そこはもう割とどうでもよくて・・・。

全面やれると思っていたので、見積が超高くなって全面できなくなったこととか、

そもそも保険工事の見積を間違っていてそれより高い金額を請求されそうになったとか

(結果としては管理会社の社長さんがそれを阻止してくれましたけど)、そういう

ところでこの下請業者さんに萎えてるんです。



どうせ一部しかできないんだったら、別に本当にピンポイントだろうがある程度やろうが

そんなところで贖罪されてもあまり気持ちよくないです。逆に言えば、そのくらいで

責任を果たしたと思われてもなあ、ということなのかもしれないです。

それに本当に悪いのは下請業者さんであり、管理会社さんにまで損をさせて対応をさせる

というのもちょっとどうかなと思った部分もあります。管理会社さんが被らず、全部

下請業者さんが被るとかだったら、またちょっと違った回答だったかもしれませんけど。



そんなことを考え、お申し出は丁重にお断りしました。管理会社さんに損をしてほしい

わけじゃない、そこまで被らせるわけにはいかない、それに本質的に工事範囲に対して

どうこう思っているわけじゃない、それ以前のところに納得できてないだけ、と。



管理会社さん、そう説明したらこの点に関しては取り下げるとのことでした。

そして意外な一言。



そうやってこちらサイドを気遣ってくださる気持ちは嬉しい、でも建物の裏面の補修を

全面やった方が管理会社目線では好ましいと思う、だからやっぱり工事はやりませんか、

損させたくないという話をしてくれるなら、原価までは管理会社と下請で頑張るので

そこからはみ出した分を一部負担していただくとかそういう形で、と。



・・・あれ、なんで無料でやることを断ったら、私がお金を出す話になってるんだ?

なんか論旨がおかしいような気もするけど(汗)



ちょっと戸惑いましたが、ここでお金を出しておいた方が変な形で贖罪が終わったと

思われないような気もしましたし、確かに少しの追加費用で施工面が増えるのであれば

それはそれで悪くはないです。でも原価でやるって言うだけで、だいぶ譲歩したから

贖罪は済んだとか勘違いしないかなあ。いやいや、こっちから全額負担を最初に断って

いるから、そこはきっと大丈夫かなあ。



なんか最後、社長にちょっとうまく丸め込まれたような気もしますが、搾取するような

社長ではないのはわかっているので、まあいいやとこの提案を呑むことにしました。

裏面の一部だけよりは、裏面全面の方が建物にとってはいいと思いますので。



一応、私がけっこうイラっとしていることは社長にちゃんと伝わったと思います。

他のどこかでこの借りを返してくれることに期待したいと思います。

(売買とかで価格交渉頑張るとかそういうのがいいな〜)



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年11月01日

釈然としないけど、仕方がないのでゴーサイン。

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札幌9棟目の台風による外壁落下の件、一部補修の最終見積が出てきました。

何とか保険の範囲で収まりましたが、部分見積すら当初より高かったです・・・。



先日のブログで、業者さんが見積を間違っていたために外壁全部修繕を行うことが

できなくなったことを書きました。その後、外壁一部補修の方向で進めてほしいと

したので、そのまますぐ進んでいるのかと思ったのですが・・・実はまだ進んで

おりませんでした。



先日、担当の方とやり取りをしたのですが、その方が「外壁ただいまお見積中で・・・」

と言うのです。あれ、部分補修って前に保険の関係でお見積いただいていましたよね?

どうも話を聞くと、それすらも上がってしまうようです。モルタルのまま仕上げずに

サイディングを貼る工事にした方がいいんじゃないか、という案もあったので、

その対応をしようとすると高くなってしまうとか何とか。



モルタルの方が職人さんの手間賃がかかるから、サイディングに張り替えた方が

似たような値段で仕上がりもいい、という提案が社長からあったから、その形で

考えていたのですが・・・。結局一部だけサイディング(しかも中途半端に)になり、

それだけでも微妙と言うのに値段まで上がっちゃいますか・・・。うーん。



ここでおさらい。

この話には「施工業者さん」「管理会社さんの社長」「管理会社さんの担当」の3名が

登場します。施工業者さんが今回の保険対応のお見積や実行時お見積を作っています。

管理会社さんの社長はその見積に対していろいろとツッコミを入れてくれる、こちら側の

見方になってくれる方です。意外と施工に詳しいんですよね、彼。そして担当さんは

そこまで施工には詳しくないから、メッセンジャーボーイとして社長と施工業者さんの

やり取りの経過や見積結果を報告してくれる、といったところです。



元々は、施工業者さんがモルタル仕様のままで修繕するということでお見積を作って

くださっていたのですが、管理会社の社長さんがそれよりガルバのサイディングを

貼った方がいいんじゃないの?という話をしてください、その仕様に落ち着いたのです。

確か、見積時点ではモルタル仕様だったので、その分の仕様差が費用にはねている、

と言うことなのかもしれません。



でもね、それ以前の問題として「面積を間違えていた」という話があるわけですよ。

最初に全面修繕で見積を出し、それが高いから部分修繕にして、保険の申請をして、

さあやるぞと言う時にやっぱり面積間違えてましたって高い金額を出されたら、

こっちとしてはハシゴ外された気分になりますからねえ。しかも、相見積でもっと安い

業者さんがいたのに、普段こっちの業者さんを使っているので無理がききやすいという

管理会社さんの意見を踏まえてこの施工業者さんにしたんですよ?完全に逆効果です。

その上その部分補修の見積まで間違っていて、高くなりますってんじゃお話にならない。



さすがに管理会社の社長さんもそれは同じように感じてくれているようで、担当さん曰く

社長がゴリゴリ交渉しているところだ、と。交渉して貰えなきゃさすがに困りますって。



で、昨日になって担当さんから「見積金額出ました」と連絡が。結局保険申請した際に

出した見積から20万も高くなってました。保険の臨時費用特約か何かでその分は

なんとか吸収できそうですが、それにしてもねー・・・。



「社長からも連絡があると思います」と言ってたのですが、ほどなくして社長からも

お電話がありました。本当はもっと高い見積を提示されたとのことで、そこから

かなりゴリゴリと交渉をして20万下げさせた、という話でした。まあこの社長さんは

業者さんと結託して抜くより、次の物件購入の時を見越して恩を売ることを選ぶ

タイプと思っているので、その言葉に嘘はないでしょう。



なんかこう、最初に見積もった業者さんに対してはとっても釈然としないのですが、

管理会社さんとずぶずぶの関係のようですので、次の工事でその分取り返させて

いただきましょうか・・・。社長の顔も立てないとと思ったので、保険金の範囲で

工事が収まることで良しとし、その内容でゴーサインを出しました。



いろいろと不安なので、11月後半で札幌出張を入れて、現場を見てくることに

しました。11月終わり頃ならたぶん工事も終わっているでしょう。どうなったのか

ちゃんと見ておかないと、落ち着いて年も越せません。

話を聞いている限り、かなり不格好に仕上がるとしか思えないのですが、この際

見た目どうこう言ってられません。裏手だから見る人も少ないし、我慢します。



まあ、保険金で一部とはいえ外壁の修繕が出来たことを喜ぶことにします・・・。



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月24日

業者さんが見積間違いをしていたせいで、予定がパー。

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札幌9棟目、そりゃーないだろうという感じの業者さんの見積ミスがありまして、

結局全体補修ではなく部分補修に留まることになりました。なんだかなあ。



先日の札幌出張で、札幌9棟目に関しては台風で被災した外壁の状態について確認。

見積の差額を考えると、多少自腹で払ったとしても全ての外壁を予防修繕的な観点で

やり直してしまった方がいいだろう、ということになりました。

その見積自体は、外壁が破損した際に「部分補修」「全面補修」で出していただいて

おりますので、その全体補修の金額が見積金額という理解をしておりました。

実際、その形で施工業者さんも管理会社さんも認識しており、このくらいの価格差なら

全面の方がオトクだねという話で管理会社さんと決めた経緯があります。



札幌出張から戻り、そろそろ10日が経過しようとしていますが、この件に関して

まだ見積が出てきません。雪が降る前に終わらせないといけないんですけど、

まだ見積が来ないとか大丈夫なのかしら?本当に間に合う?



ちょっと心配になり、管理会社の担当さんに軽く見積状況について確認してみました。

すると管理会社さんの担当さんは言うのです。「業者と社長の間で金額に食い違いが

あったようで、現在業者と話し合っているところのようです」と。



詳しいことはそれ以上聞けなかったのですが、社長がそこまで言うレベルの食い違いと

なると、下手したら100万単位ってことでしょうか。怖いなあ・・・。



出張時に聞いた話ですが、今回見積を出してくださっている業者さんは、元々は

管理会社さんの社員さんで、独立してリフォーム業者を営んでいるとのことです。

管理会社さんからの工事の発注が売上の半分以上を占めているという話だったので、

(多少社長が盛っているとしても)管理会社さんの方が立場が強いのは明白です。

うまく落としどころを見付けてきてくれるといいんですけど・・・。



そんな心配をしていたところ、昨日の昼間、管理会社の社長から着信がありました。

仕事中で出られなかったので、仕事が終わってから折り返し。結構遅い時間でしたが

社長は普通に電話に出てくれました。



「うちが利益なしで工事しても、聞いていた金額より150万も高いんです」と。

どうやら面積を数え間違えていたようなのです。実際に面積をきちんと数えたら

1.5倍くらいありました、と。なにそのお粗末な話(汗)



確かに、札幌9棟目は四角形ではなく凹の形になっています。たぶん、□のつもりで

面積を早とちりしたのでしょう・・・。ていうか、そんなの保険金申請の最初の段階で

気づいておきなさいよ!という話なのですが。



「季節が悪く、今から安い業者を見つけていると雪が降るまでに工事が終わりません」

と社長は言います。確かにそうでしょう。あと1ヶ月もすれば札幌は雪が降ります。

駆け込み発注が多い時期です。今から安い金額でやれる業者さんが空いているとは

とても思えない、という点は納得できます。



「そこまでお金をかけるべき物件ではないと思うんです」「とはいえ、破損個所を

 冬までに直さないわけにいかないですから、今回は部分補修にとどめませんか?」

なんか資金効率が悪いけど、今はもうそれを選ぶしかなさそうです。建物にそこまで

お金をかけるべき物件ではないというのもその通り。実際、テナントさんが出たら

その段階で更地にすること前提で売ってしまおうと思っているわけですから。



ただ、今回台風で壁が落下しているということは、築年数が古いので他の部分も

同様に落下する可能性があるものと考えられます。それを思うと、全部補修して

おきたかったという気持ちはあるのです。なので、管理会社の社長さんに「今後、

同じように落下する事故が起こるかもしれないですよね」と言ったのですが、

「それはその時考えましょ」と軽く言われて終了。ま、まぁそれもそうね(苦笑)



見積額を聞いていた段階で、保険で出た金額+100万程度で全面補修できるなら

補修するだけして、アパートとして出口を取るのも悪い選択肢ではなかったので、

ちょっと残念です。たぶん、土地としてよりアパートとしての方が利回りで売れるので

高く売れるかなと思ってしまった私。その方向は今の時点ではなくなりました。



業者さんが見積を間違えてなければなあ、と思いますが、もう今それを言っても

仕方がないことです。起こってしまったことは仕方がない。まずは部分補修前提で

進めて、冬を乗り切るしかありません。気持ちを切り替え、その方針で対応を

進めて貰うことにします。



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posted by ひろ* at 09:37 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする