2021年12月24日

消防設備の点検のお手紙が自宅に届く(なぜ管理会社さんに届かず自宅なのか・・・)

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札幌9棟目に関して、消防から消防点検ができていない旨のお手紙が自宅に届きました。

こういうのって普通管理会社さんに行くと思うけど、なぜ自宅に直接届いたんだろう?



アパートを保有している方であれば、消防点検の実施の連絡など管理会社さんから

いただいたことがあるのではないでしょうか。私も最初の頃に札幌で買ったアパートで

そんな話を聞いて、へーそんなのあるんだー、アパートって思ったより色々なお金が

かかるんだなー、と思った記憶があります。



消防設備点検、実施している物件としていない物件があるような気がします。

年数も管理会社さん次第で1年に1回やったり、そうでもなかったり。本当は年1回は

やらなくていいけど、年1回念のためやってる、みたいな話をしている管理会社さんも

過去にはいたような気がします(うろ覚えですけど)。



正確なところを調べたことがないのも果たしてどうなんだろう?と思ったので、

このブログネタを書く際にネットで消防点検の定義を確認しました。

消防法17条3の3 に規定され、消防用設備等を設置した建物には年2回の設備の点検と所轄の消防署へ1年に1回(特定防火対象物)、または3年に1回(非特定防火対象物)の点検結果の報告が義務付けられています。


(引用元はこちらのサイトです)



なるほど、なんらかの消防関連の設備が物件に設置されている場合に、年1回もしくは

3年に1回の点検をしなくてはならず、結果は消防に報告しなくてはならない、と。

物件によって差があるのは、消防用設備の有無による差だということなのですね。

本当は1年に1回やらなくていいけどやってる、と言っていた管理会社さんはおそらく

特定防火対象物と非特定防火対象物を切り分けせず、どちらも漏れがなくなるように

そういうチェックにしたってことなのかなと想像しました。



不動産投資を始めて10年以上経過しますが、今までなんとなく対応していたことも

こうやってちゃんと定義を見直すことで、より明確に対応の必要性が理解できるように

なりました。まだまだ日々勉強ですねー。



さて、今回は今まで点検の連絡が来なかった札幌9棟目で、点検しなさいという

通達が消防署から届いたお話です。こういう書類がアパートオーナーである私のところに

届くのは初めてです。普通管理会社さんに届くものなんでないの?という疑問も。

でもまあ届いてしまったものは仕方がないですし、法律的にはちゃんと対応しないと

いけないものです。早速管理会社さんに連絡して、お見積を依頼しました。



そして届いたお見積・・・え、5万近くするの!?ちょっと高くないですかね?

消火器の期限が切れていたら別途費用で交換というのは理解しますけど、点検がなんて

こんなに高いんだ?と不思議に思いました。ここの管理会社さんもオーナーから搾取して

ボッタクリするような会社さんではないはずなんだけど・・・。



そんなことを思いながら項目をまじまじと見ていると、自動火災報知機の受信機の

呼びバッテリー交換という項目がありました。これが2万なので、まあこれを除けば

納得できる範囲の金額です。管理会社さんにこれは毎回かかるのかと確認したところ

今回はかかるけど毎回かかるわけではない、バッテリーが劣化している時だけかかる、

という回答でした。なるほど、それなら納得です。



ついでに管理会社さんと話をして、こういうのってオーナーのところに直接来るって

パターンもあるんですかと聞きましたところ、普通は管理会社のところに来るので

今回みたいなケースは初めてだ、と仰っていました。管理看板出してないからじゃ?と

言ってみたのですが、いやいや管理看板だしてますよ!と(私気づいてなかったです)。

謎が深まりますが、想像してもよくわからないってことで終わってしまいそうなので

考えるのは止めて、管理会社さんから消防に対して回答しておいてほしいと伝えました。



消防点検に対する知見が少しだけ深まった気がする、今回のやり取りでした。



そういえば、消防設備がついていると言えば、東京13棟目のホテルに関しても

旅館業法の許認可を得る過程の中で、自火報を設置した覚えがあります。

これも消防点検が必要なんだろうなあ。その辺って運営会社さんにて対応して

いただけるのかしら?せっかく知識として消防点検のことを把握できたので、

運営会社さんに聞いておこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月22日

札幌9棟目のお申込は資金繰り不調でキャンセル、でもご本人にとってはそれでよかったかも?

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札幌9棟目のテナントのお申込、キャンセルになってしまいました。

ほんと決まらないよここ。呪われてるんじゃないの?というくらい。



購入してから今までテナントが埋まったことがない札幌9棟目。埋まらないからといって

返済に困るわけではないのですが、10年返済ということもあって返済額は多く、

キャッシュフローが潤沢に生み出される状況でもありません。テナント含め残り2部屋。

テナントの家賃がやはり大きいので、ここが埋まってくれることを切望しております。

できればもう1部屋をバックヤードとして借りてくれる人だと、一気に満室になって

最高なんですけどね。



これも何度も書いていることですが、テナントはほんと決まらないです。

申込は何回も貰っているのですが、ことごとく何らかの理由でキャンセルになってます。

コロナ禍だからという理由とか(だったら申し込むなよ!と思う心の狭い私です)、

お金の工面ができなかったとか、そんな理由が多いです。



他の物件のテナントでは「お金の工面ができなかった」というパターンでのキャンセルは

経験したことがなかったのですが、この物件はその理由がたまに出てきます。

前にあったのは「スポンサーと仲違いしてお金がなくなってしまった」というパターン。

なんなんだろう、札幌はそういうパターンが多いのかしら?



そして今回いただいたお申込も「お金の工面ができなかった」事案になります。

スポンサーとかではなく、純粋に自分の力でお金を調達しようと努力をしたけれども

結局ダメで力尽きてしまった、と。



お申込をいただいた方は20代の女性で、会社勤めの方でした。細かいことは直接は

聞いていませんが、内容から類推するに、サラリーマンを辞めてカフェを開きたい、

ということで資金繰りをされていたようです。



某政府系金融機関さんの創業融資がNGになってしまったという情報を先日聞いて、

あそこがダメなら創業融資はかなり厳しいな・・・と思っておりました。この段階で

キャンセルになる覚悟は決めていたところがあります。



先方はその後も時間が欲しいということで、どっちみち他の方からのお申込も

ないだろうと思って待つことにしました。



しばらく経ったある日。管理会社さんから正式に申込がキャンセルされた旨の連絡が

届きました。どうやらかなりあちこち回ってみたけどダメで、最終的に某消費者金融系の

ビジネスローンで融資の内諾を得たものの、連帯保証人が必要ということで両親に相談を

したところ、全力で猛反対されて連帯保証人が得られず断念したとのこと。お金を貯めて

再チャレンジしたい、だそうです。



大家の立場としては、某消費者金融でも何でもいいので資金繰りに成功して賃貸開始に

なってほしかったのですが、ご本人のことを思うと下手に融資が通らない方が

良かったのではないかとも感じました。



話の流れを考えると今回のお申込いただいた方は勢いに任せて進んでいるような

印象もあり、もし資金調達がうまくいっても事業計画があまり適切ではなく、

結果として事業がとん挫してしまう可能性もあるのかな、などと失礼ながら

思ってしまいました。



大家としても、家賃が支払われるに売掛金ばかり計上されて入金がないというのが

税務上も嫌な形ですし、滞納で夜逃げとか裁判とかになるのもややこしいです。



某政府系金融機関さんにNG出されてるということは、その時点でちょっと事業計画に

甘いところがあったんじゃないかな?という気もします。



ただ、熱意はすごくありそうだったし、消費者金融系のところまで行くくらいの

行動力もある方ですから、化ける可能性はあるなあと思いました。場所が気に入ったと

言ってくれたのも嬉しかったですし。



私がもしお会いできる立場であれば、直接お会いしてお話をして、事業計画に対して

助言とかすることもできるのではないかと思うのですが・・・。一般事業と多少異なる

不動産賃貸業とはいえ、某政府系金融機関さんをはじめとしていくつもの金融機関さんと

交渉して融資を成立させています。事業の内容は違えど、基礎的なところは同じだと

思いますから。



うちのテナントを借りる意思があるなら、札幌出張の折に少しお会いして事業計画を

見せて貰いたいくらいです。それで計画が是正できて現実味のあるビジネスになるなら

うちのテナントを現実的に借りられる可能性が高まるわけですから。

ちょっと管理会社さんにそれ提案してみようかな?どうせ札幌にはまた行くわけだし。

(それをやったからと言ってすぐ借りて貰えるようになるわけじゃないと思いますが)



今回のお申込がキャンセルになったのは大家の立場としては残念ですが、ご本人としては

かえって良かったのではないかと思います。成長してぜひまたうちのテナントを

借りにきてほしいなと思います。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年12月14日

札幌9棟目のテナント入居申込に暗雲が立ち込める・・・。

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札幌9棟目のテナントに申込をいただいたのですが、なんかまた暗雲が・・・。

申込された方が融資で苦戦中らしいのです。うーん、また募集し直しなのか?鬱だ。



札幌9棟目。私の中では札幌8棟目と札幌9棟目がなかなかの問題児として認識されて

おりまして、とにかく決まりが悪いです。札幌8棟目はJRとはいえ駅徒歩5分圏内で

ファミリー物件、駐車場も今は空きがあるのでもうちょっと決まってもよさそうな

ものなのですが、常に2室くらいは空室を抱えている状況です。それに対して、

札幌9棟目はシンプルに「そりゃ決まらないよね」という物件なのでわかりやすいです。



札幌9棟目の「そりゃ決まらないよね」というポイントを挙げていきましょう。



その1:駅から遠い

駅徒歩15分以上かかります。一応地下鉄沿線なのですが(札幌では地下鉄>JRという

ヒエラルキーがあります)、あまり人気はない駅である上に徒歩15分以上かかるので

引合ははっきり言ってよくないです。



その2:間取りが悪い

いろいろなパターンの間取りがありますが、だいたいは1DKです。バストイレ別の

部屋もありますが、バストイレ一緒の部屋もあります。そして中には1Rもあり、

バストイレ一緒です。ただでさえ「狭い部屋は決まらない」「バストイレ一緒は

決まらない」という札幌の市場。両方満たしてるとか、どんだけマゾなのでしょう。



その3:駐車場が(近隣月極も含め)ない

駅から遠いのだから駐車場くらいあればいいのですが、それも一切ありません。

この物件のいいところは「幹線道路沿いの整形地」という点に尽きます。

幹線道路に面したテナント貸の部屋があるのですが、これが本当に決まりません。

駐車場があれば決まりやすいと思うのですけどね・・・。管理会社さんにお願いして

近隣の月極駐車場を探して貰いましたが、数も少なければどこも空いていないです。



ということで、なんでそんな物件買ったの?と聞かれたら返す言葉もないのですが、

とにかく決まらないのです。元々の利回りが高いので、多少埋まらなくても運営上の

問題はないのですが、やっぱり一度くらい満室にしたいなと思うのですよ。

(同じようなこと富山1棟目でも言ってます・・・)



現在この物件は空室2部屋で、うち入居申込1部屋貰っているので残り1部屋です。

そう考えていましたが・・・この入居申込がなんとなく危うい感じがしてきました。



申込をいただいてから半月以上が経過しますが、管理会社さんからも特に何も連絡が

ありません。入居申込書の書面をいただいてから1週間が経過した時点で、某政府系

金融機関さんと借主さんの打ち合わせが行われ、そこで入居時期等々細かい話が

見えてくるはずという話を聞いておりましたが、その打ち合わせが行われた日付から

1週間以上経過しても音沙汰がないのです。



なんか嫌な予感がする・・・。便りがないのが良い知らせと限らないのが申込の世界。

某政府系金融機関さんってことは、創業融資を頼みに行ったんだろうなと推測されます。

申込書からは細かいことが読み取れていませんでしたが、脱サラしてテイクアウト中心の

カフェをやりたいという方と見受けられました。申込時のお話から、熱意はかなり

あるように感じます。ただ、事業経験はないのだろうなということと、年齢がお若い方と

いうことを考えると、資金繰りは創業融資か何かを予定しているのかなと思いました。

その前提があった上で「某政府系金融機関さんとの打ち合わせ」というキーワードを

聞くと、なんとなく納得がいくのです。



創業融資の内諾を得られなかったか・・・?嫌な予感はそこにありました。



管理会社さんに状況どうなってますかと確認すると、先方仲介業者さんから連絡が

来ていないということで、状況確認していただくことになりました。そしてその返答が

「某政府系金融機関さんの融資審査に落ちてしまい、他を当たっている」という

お話でした。うーん、嫌な予感は的中だ・・・。



他を当たっているということですが、不動産賃貸業で散々融資を引っ張ってきた

私としては、正直これは厳しいだろうなと思います。創業融資で一番審査が緩いのが

某政府系金融機関さんで、民間の金融機関さんになるとそれ以上に厳しい審査に

なってしまいます。テイクアウトができるカフェという業態は確かにコロナ禍において

一定の優位性はあると思うのですが、他の同業者さんとどう差別化を図るか、

という点がしっかりPRできないとうまく話は運ばないように感じます。

そしてそれが話せているなら、某政府系金融機関さんで内諾出てるかと思います。



熱意が伝わり、いい担当者さんに巡り合えればいいのですが、そうならない場合は

資金調達が厳しい状況になりそうだな、と思いました。あまり考えたくないけど、

資金調達できずにキャンセルになっちゃうルートが濃厚かもしれません・・・。

もし札幌にいるなら、直接事業計画の書き方教えに行きたいくらいなのですが・・・。

こっちも借りていただけた方が当然嬉しいですし。



このテナント貸の部屋、購入して3年経過するものの一度も埋まっておりません。

その間に申込は何回も入っているのですが、ことごとくキャンセルになっております。

今も1件キープのお申込があったりしますが、そこも半年以上契約に至らないため、

私の中ではもうなかったことになっています。だいたい申込しておいて半年以上も

契約しないって、どんだけこっちの足元見てるんだって気持ちになってしまいます。



管理会社さん、募集は止めてないはずなので、このまま次のお客様を探していただく形で

気持ちを切り替えて進めていくしかないだろうなあ・・・。

ワンチャンあるかもしれないので、状況を連絡すると言われていた明日までは

待ってみようと思います。逆転劇に期待したいところです。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月25日

札幌9棟目のテナントにお申込を受領しました!

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入居申込ラッシュが続いております。札幌9棟目のなかなか決まらないテナントさんにも

半年以上契約してくれないテナントさんと別のところからお申込が入りました!



札幌9棟目と言えば、とにかく決まらないテナントを何とかしなくては、という印象が

とても強い物件です。購入してから一度も入居が決まったことがありません。

もう何度もブログ上で書いていますが、入居申込がなかなか貰えない上に、貰っても

何らかの理由で流れてしまう・・・を繰り返しております。



そこそこの幹線道路沿いにある物件なので、テナントとしての立地は決して悪くないと

思っています。ただ、幹線道路沿いであるにもかかわらず、駐車場が確保できないのが

厳しさを増している原因の一つなのだという理解はしております。



ただ、それを打開しようと近隣で月極駐車場を借りられないか試みたのですが・・・

全然開いてないんです。月極駐車場。なんでこんなに空いてないの!?と叫びたく

なるくらいに空いていません。それもあって、テナントが苦戦しているのだろうと

思っております。



さて、このテナントですが、これも何度も書いておりますが、既にお申込を1件

いただいている状態です。居酒屋さんの新店開業のために・・・ということでお申込を

いただいていますが、半年たっても契約に至っておりません。コロナがかなり酷い時期の

お申込だったので、契約した上でフリーレントとかは配慮しますよと言ったのですが、

コロナが落ち着くまで様子を見させてほしいの一点張りで、契約をしてくれません。

キャンセルなのかと聞くと、そうではないと言うのですが・・・。



最初の頃は、コロナだしまあしょうがないよねという気持ちはあったのですけど、

契約すらせずにキープという状態って、完全に足元見られてるような気がよねと

だんだん思うようになってしまいました(汗)

(人としての器が小さいなあと自分でも思います・・・)



入居につながってほしいという気持ちはありますので、表立って言うつもりはないですが

もし別の入居申込があれば、こんな足元見るようなところと契約なんかしない!と

大手を振って乗り換えたいと思う気持ちは日に日に強くなっていきました・・・。



幸いだったのは、管理会社さんが「契約してくれないなら募集再開する」と宣言して

募集を改めて始めることができたことでしょうか。まあそれでも、半年近く申込も

なかったので、申込したところからすれば「どうせ決まらないでしょ」と高をくくって

いたのではないかと思います(被害妄想なのはわかってます)



なので、管理会社さんから「お申込をいただきました」の連絡を受けた時は、

かなり嬉しかったです。あっちの契約してくれない法人さんとの縁が切れて、

私のもやもやの原因の一つがなくなる、と思ったため。



ただ、このお申込もまだ不透明な点が多すぎます。申込書には勤務先の情報が

掲載されていますが、サラリーマンを辞めて独立されるのか?それともこの会社で

出店するところの店長をやるのか、みたいなことはまだわかりません。細かいことが

全然わからない申込書なんです。だから、手放しで「これで決まったぞ〜」と言える

レベルではないと思います。



管理会社さんも「テナントの申込は不明点が多すぎます」と言っておりました。

「わかってることは、とにかく場所が気に入ったとのことで即抑えたいという熱量だけ」

という状態みたいですが・・・でもその熱量は大事な気がします。



業態はテイクアウト中心のカフェ、保証会社さんを利用したいという意向だそうです。

今時と言えば今時な感じですね。



前述の通り、私としては足元見られてる(と思い込んでいる)相手に感情的なしこりを

残したまま貸すよりは、新たな気持ちで別な方に貸した方がスッキリします。

今回のお申込、是非大事にしたいと思っています。でも不明点が多いので、元々あった

申込を即断るようなことはしません。しっかりと契約に向けて進められそう・・・

内容がはっきりして保証会社さんの審査も通過する、といった条件が整い、契約書が

取り交わせた時点でお断りの連絡をすることにしたいと思います。



これで申込の詳細がわかった時、これじゃ契約厳しいでしょ〜という内容になって

いなければ良いのですが・・・(汗)

良い感じに進むことを期待したいと思います!



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月24日

札幌9棟目の条件が悪いお部屋にお申込受領。

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問題児の札幌9棟目の中でも一番競争力のないお部屋(ゆえに家賃も一番安いです)に

お申込をいただくことができました。今度こそ長期利用になってほしいです。



ここにきて、東京6棟目・東京12棟目といったずっと動いていなかった物件の空室に

ぽんぽんとお申込が入り、何やらいい感じなんじゃないの?いい風吹いてるんじゃない?

などと思っていた私。この勢いが続いてくれればいいのだけれど・・・という思いを

抱いていたのですが、本当に勢いが続くことになっております。



東京6棟目・東京12棟目を第一弾・第二弾とするなら、今回は第三弾の札幌9棟目。

入れ替わりが激しい「3点でもユニットでもないバストイレ一緒」「ワンルーム和室」

などとヤバいキーワードが並ぶ、札幌9棟目「最狂」のお部屋です。



こちらのお部屋、これまでにも様々な方が借りては退去を繰り返してまいりました。



一番最初に借りてくださったのが、長距離トラックの運転手さんです。仮眠部屋として

活用するということでしたが、1年も経たずに退去。理由は交通事故により仕事が

続けられなくなってしまったためとのことでした。



次に借りてくださったのが、事務所として利用するという個人事業主の方。

契約を締結し、火災保険料まで振り込んだところで音沙汰がなくなりました。

初期費用が中途半端に支払われた状態で、残金が払われていないということになり

処遇を悩みましたが、幸い(?)契約書への押印が一部まだだったということなので

契約は無効としよう、ということにしました。



数ヶ月後、この借主さんから連絡があったようです。曰く、逮捕されてしまい

連絡が取れなかったとのこと。まだ借りれますか?と聞かれたようですが、即答で

無理ですと答えて終了でした・・・。



その次に借りてくださったのが、リフォーム業者さんの営業の方でした。

今後札幌の市場を開拓するから頻繁に来ることになるので、ホテル代わりにとの

ことでしたが、結局コロナ禍でほとんど札幌にこれず、数ヶ月後に一方的に鍵を

返送してきて終了。



その次に借りてくださったのが、コロナ対応されている看護師さんでした。

自宅に帰ってコロナをうつしてしまうのはまずいということで、隔離用の別宅として

利用したいとのこと。しかしこちらも1ヶ月と経たずに解約となってしまいます。

理由がご本人の急病で、本人から連絡することができない状況ということでご家族から

連絡をいただいた次第です。無事回復されたかな・・・心配です。



その後、入居申込をくれたけど契約前にキャンセルになった方もいらっしゃいました。

たった3年ちょっとでこれだけの入れ替わりって、尋常じゃないですよね・・・。

広告料貧乏になってるんじゃないかと心配になります。



そして今回、6度目のお申込を頂戴しました。用途は「荷物置場」ということです。

やはりあの部屋は普通にお住まいになる方が借りる感じではないのだな・・・。

これまでの履歴もほとんどがセカンドハウス的な利用方法でした。家賃激安だしね。

私としては、どのような用途でも借りていただけるなら文句はございません。



申込書を見ると、会社の代表をされている方のようです。コストをかけたくない思惑か、

保証会社利用ではなく連帯保証人でお願いしたいということでした。この家賃ですし、

まあそれもやむを得ないねということで即答でOK。埋まること最優先です。



これでこちらのお部屋は決まりました。無事お申込いただけて良かったです。



稼働率は高いに越したことはありません。90%台を早く回復させたいです。

そのために、この厄介なお部屋が決まったことは一つの大きな成果だと思います。

引き続き、他のお部屋もお申込いただけるよう条件調整しながら頑張ります。

そして管理会社さん、いろいろと骨を折っていただきありがとうございました!



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