2019年11月01日

釈然としないけど、仕方がないのでゴーサイン。

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札幌9棟目の台風による外壁落下の件、一部補修の最終見積が出てきました。

何とか保険の範囲で収まりましたが、部分見積すら当初より高かったです・・・。



先日のブログで、業者さんが見積を間違っていたために外壁全部修繕を行うことが

できなくなったことを書きました。その後、外壁一部補修の方向で進めてほしいと

したので、そのまますぐ進んでいるのかと思ったのですが・・・実はまだ進んで

おりませんでした。



先日、担当の方とやり取りをしたのですが、その方が「外壁ただいまお見積中で・・・」

と言うのです。あれ、部分補修って前に保険の関係でお見積いただいていましたよね?

どうも話を聞くと、それすらも上がってしまうようです。モルタルのまま仕上げずに

サイディングを貼る工事にした方がいいんじゃないか、という案もあったので、

その対応をしようとすると高くなってしまうとか何とか。



モルタルの方が職人さんの手間賃がかかるから、サイディングに張り替えた方が

似たような値段で仕上がりもいい、という提案が社長からあったから、その形で

考えていたのですが・・・。結局一部だけサイディング(しかも中途半端に)になり、

それだけでも微妙と言うのに値段まで上がっちゃいますか・・・。うーん。



ここでおさらい。

この話には「施工業者さん」「管理会社さんの社長」「管理会社さんの担当」の3名が

登場します。施工業者さんが今回の保険対応のお見積や実行時お見積を作っています。

管理会社さんの社長はその見積に対していろいろとツッコミを入れてくれる、こちら側の

見方になってくれる方です。意外と施工に詳しいんですよね、彼。そして担当さんは

そこまで施工には詳しくないから、メッセンジャーボーイとして社長と施工業者さんの

やり取りの経過や見積結果を報告してくれる、といったところです。



元々は、施工業者さんがモルタル仕様のままで修繕するということでお見積を作って

くださっていたのですが、管理会社の社長さんがそれよりガルバのサイディングを

貼った方がいいんじゃないの?という話をしてください、その仕様に落ち着いたのです。

確か、見積時点ではモルタル仕様だったので、その分の仕様差が費用にはねている、

と言うことなのかもしれません。



でもね、それ以前の問題として「面積を間違えていた」という話があるわけですよ。

最初に全面修繕で見積を出し、それが高いから部分修繕にして、保険の申請をして、

さあやるぞと言う時にやっぱり面積間違えてましたって高い金額を出されたら、

こっちとしてはハシゴ外された気分になりますからねえ。しかも、相見積でもっと安い

業者さんがいたのに、普段こっちの業者さんを使っているので無理がききやすいという

管理会社さんの意見を踏まえてこの施工業者さんにしたんですよ?完全に逆効果です。

その上その部分補修の見積まで間違っていて、高くなりますってんじゃお話にならない。



さすがに管理会社の社長さんもそれは同じように感じてくれているようで、担当さん曰く

社長がゴリゴリ交渉しているところだ、と。交渉して貰えなきゃさすがに困りますって。



で、昨日になって担当さんから「見積金額出ました」と連絡が。結局保険申請した際に

出した見積から20万も高くなってました。保険の臨時費用特約か何かでその分は

なんとか吸収できそうですが、それにしてもねー・・・。



「社長からも連絡があると思います」と言ってたのですが、ほどなくして社長からも

お電話がありました。本当はもっと高い見積を提示されたとのことで、そこから

かなりゴリゴリと交渉をして20万下げさせた、という話でした。まあこの社長さんは

業者さんと結託して抜くより、次の物件購入の時を見越して恩を売ることを選ぶ

タイプと思っているので、その言葉に嘘はないでしょう。



なんかこう、最初に見積もった業者さんに対してはとっても釈然としないのですが、

管理会社さんとずぶずぶの関係のようですので、次の工事でその分取り返させて

いただきましょうか・・・。社長の顔も立てないとと思ったので、保険金の範囲で

工事が収まることで良しとし、その内容でゴーサインを出しました。



いろいろと不安なので、11月後半で札幌出張を入れて、現場を見てくることに

しました。11月終わり頃ならたぶん工事も終わっているでしょう。どうなったのか

ちゃんと見ておかないと、落ち着いて年も越せません。

話を聞いている限り、かなり不格好に仕上がるとしか思えないのですが、この際

見た目どうこう言ってられません。裏手だから見る人も少ないし、我慢します。



まあ、保険金で一部とはいえ外壁の修繕が出来たことを喜ぶことにします・・・。



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月24日

業者さんが見積間違いをしていたせいで、予定がパー。

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札幌9棟目、そりゃーないだろうという感じの業者さんの見積ミスがありまして、

結局全体補修ではなく部分補修に留まることになりました。なんだかなあ。



先日の札幌出張で、札幌9棟目に関しては台風で被災した外壁の状態について確認。

見積の差額を考えると、多少自腹で払ったとしても全ての外壁を予防修繕的な観点で

やり直してしまった方がいいだろう、ということになりました。

その見積自体は、外壁が破損した際に「部分補修」「全面補修」で出していただいて

おりますので、その全体補修の金額が見積金額という理解をしておりました。

実際、その形で施工業者さんも管理会社さんも認識しており、このくらいの価格差なら

全面の方がオトクだねという話で管理会社さんと決めた経緯があります。



札幌出張から戻り、そろそろ10日が経過しようとしていますが、この件に関して

まだ見積が出てきません。雪が降る前に終わらせないといけないんですけど、

まだ見積が来ないとか大丈夫なのかしら?本当に間に合う?



ちょっと心配になり、管理会社の担当さんに軽く見積状況について確認してみました。

すると管理会社さんの担当さんは言うのです。「業者と社長の間で金額に食い違いが

あったようで、現在業者と話し合っているところのようです」と。



詳しいことはそれ以上聞けなかったのですが、社長がそこまで言うレベルの食い違いと

なると、下手したら100万単位ってことでしょうか。怖いなあ・・・。



出張時に聞いた話ですが、今回見積を出してくださっている業者さんは、元々は

管理会社さんの社員さんで、独立してリフォーム業者を営んでいるとのことです。

管理会社さんからの工事の発注が売上の半分以上を占めているという話だったので、

(多少社長が盛っているとしても)管理会社さんの方が立場が強いのは明白です。

うまく落としどころを見付けてきてくれるといいんですけど・・・。



そんな心配をしていたところ、昨日の昼間、管理会社の社長から着信がありました。

仕事中で出られなかったので、仕事が終わってから折り返し。結構遅い時間でしたが

社長は普通に電話に出てくれました。



「うちが利益なしで工事しても、聞いていた金額より150万も高いんです」と。

どうやら面積を数え間違えていたようなのです。実際に面積をきちんと数えたら

1.5倍くらいありました、と。なにそのお粗末な話(汗)



確かに、札幌9棟目は四角形ではなく凹の形になっています。たぶん、□のつもりで

面積を早とちりしたのでしょう・・・。ていうか、そんなの保険金申請の最初の段階で

気づいておきなさいよ!という話なのですが。



「季節が悪く、今から安い業者を見つけていると雪が降るまでに工事が終わりません」

と社長は言います。確かにそうでしょう。あと1ヶ月もすれば札幌は雪が降ります。

駆け込み発注が多い時期です。今から安い金額でやれる業者さんが空いているとは

とても思えない、という点は納得できます。



「そこまでお金をかけるべき物件ではないと思うんです」「とはいえ、破損個所を

 冬までに直さないわけにいかないですから、今回は部分補修にとどめませんか?」

なんか資金効率が悪いけど、今はもうそれを選ぶしかなさそうです。建物にそこまで

お金をかけるべき物件ではないというのもその通り。実際、テナントさんが出たら

その段階で更地にすること前提で売ってしまおうと思っているわけですから。



ただ、今回台風で壁が落下しているということは、築年数が古いので他の部分も

同様に落下する可能性があるものと考えられます。それを思うと、全部補修して

おきたかったという気持ちはあるのです。なので、管理会社の社長さんに「今後、

同じように落下する事故が起こるかもしれないですよね」と言ったのですが、

「それはその時考えましょ」と軽く言われて終了。ま、まぁそれもそうね(苦笑)



見積額を聞いていた段階で、保険で出た金額+100万程度で全面補修できるなら

補修するだけして、アパートとして出口を取るのも悪い選択肢ではなかったので、

ちょっと残念です。たぶん、土地としてよりアパートとしての方が利回りで売れるので

高く売れるかなと思ってしまった私。その方向は今の時点ではなくなりました。



業者さんが見積を間違えてなければなあ、と思いますが、もう今それを言っても

仕方がないことです。起こってしまったことは仕方がない。まずは部分補修前提で

進めて、冬を乗り切るしかありません。気持ちを切り替え、その方針で対応を

進めて貰うことにします。



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posted by ひろ* at 09:37 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月03日

台風被害で外壁が落下する大惨事。

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札幌9棟目が台風被害に遭い、モルタルの外壁が落ちると言う大事故が発生してました。

こちらについて火災保険の保険金が支払われることになり、ほっとしました。



さすがの私も、外壁が落ちるというのは初めての経験なので焦りました。

8月に北海道を襲った大きな台風。台風の日は私も札幌におりました。ロックフェスが

中止になり、憤慨しながら当日予定を入れてあれこれと動いていた記憶があります。

管理会社さんとの懇親会もして、日付が変わった後くらいに宿泊場所に帰っています。

夕方くらいに確かに風がかなり吹いておりました。



でもまさか、その数日後に仰天する連絡を貰うとは思ってもいませんでした。



懇親会をしたところとは別の管理会社さんからLINEで連絡がありました。

「外壁が落ちています」と・・・。



写真を見ると、モルタルの壁がはがれて、下半分が落下しておりました。木部むき出し。

なんじゃこりゃー!どうしたらこんなことが起こるのさ!?落ちたのは物件の裏面で

あったことが若干の救いではないかと思います。目立たないし。



・・・いや、目立つとか目立たないとかそういう騒ぎじゃないぞ、これ。

素人が見たって数十万は余裕でかかるだろうと思われるこの状態。頭が痛いです。



そしてしばらくしてから、管理会社さんからお見積が届きます。全面張り替えの形で

届いており、ゆうに3桁に達する金額。札幌7棟目の大規模修繕より高いですよ、これ。

ちょっと勘弁してくださいよーほんと。気持ち悪くなってきた。



何とか部分補修でできないのかと確認して、再度お見積を取っていただくも、

それでも元の金額の半額くらいです。半額ってあなた・・・ちょっと高すぎません?

くらくらしてきました。



でもさすがに木部が露出した状態でこのまま放置するわけにもいきません。

くらくらするのをぐっとこらえて、とりあえず修繕して貰うようお願いをしました。



対応を進めて貰う中で、そういえば台風だからこれ火災保険で何とかならないか?

ということに気が付きます。管理会社さんに、台風が原因と考えられますかと確認を

したところ、恐らくそうでしょうという回答。それだったら火災保険の保険金が

出るんじゃないか?



保険代理店さんに連絡をして、かくかくしかじかで保険申請できませんかと相談。

申請してみましょう、ということになり、管理会社さんと施工業者さんと直接やりとりを

していただくことにしました。昼間なかなか電話に出られない私が間に入ると、かえって

スピード感が落ちてしまうだろうと思いましたので。



そして昨日、保険代理店さんから「保険会社から回答がまいりました」と連絡が。

結果としては、無事保険金が支払われることになりました。これでなんとか修理を

保険金で賄えることができそうです。ありがたいです。



管理会社さん、保険代理店さん、施工業者さん、助けていただきありがとうございます。

入居者の皆様、ご迷惑をおかけしました。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月15日

なかなか決まらないテナントだけど、問い合わせはそれなりにある。

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現在、札幌出張に来ております。札幌でも大規模修繕や対応・漏水対応、テナント募集、

フルリフォーム、空室対策など色々と出てきてますので、打ち合わせ等々。



今回は札幌9棟目のお話です。

札幌9棟目は残すはテナントのみという状況。テナント物件の募集はどうなっているか、

何かこちらでやれることはあるか、と言ったところを直接話ができればと思いまして

管理会社さんに連絡を取り、現地での打ち合わせを依頼した次第です。



現地で建物の状態を確認して、地震によるクラックがかなり増えていることを把握。

この物件は既に地震保険の一部損を認定いただいているので、クラックの補修などを

考える場合にはそのいただいた地震保険を使って対応することになりそうです。



そしてここからが本番で、テナントの募集状況の確認です。



管理会社の担当さんが、どの業者さんからどれだけ図面がダウンロードされているかと

その問い合わせの中で実際に内見したものがどれかがわかる資料、そして近隣で

ライバルになりうる物件の資料をまとめてくださいました。



これを見る限り、資料のダウンロードはコンスタントにあり、内見も月に数件はある、

ということがわかりました。そしてライバル物件に比べてちょっと家賃が高めであると

いうこともわかりました。



家賃下げた方がいいかなとも思いましたが、問い合わせ件数はそれなりにあるので

無理に下げなくてもいいかもしれないと判断。ただ、下げてさっさと決めた方が

いいような気もするため、ちょっと悶々としています。もう少し悩むか。



問い合わせの業種としては、居酒屋さんとラーメン屋さんが多いようです。



居酒屋さんは基本別に構わないものの、保険は高くなるし、何より前のテナントさんも

居酒屋さんなので、本当に繁盛するのかが不安です。



ラーメン屋さんはちょっとどうかなあと思っています。何しろ駐車場が全然ないので、

近隣の人しかターゲットにできないのですよ。そしてこの通りはラーメン屋さんが

いっぱいあり、まあまあ激戦区になりそうであることも不安に拍車をかけます。



この2業態に続いて多いのがエステ。そしてパン屋さんという問い合わせもあったと

いうことでした。パン屋さんはいいんじゃないかなあと思います。駐車場がなくても

近所の人だけで成立するビジネスの形態ですし、車利用のユーザーさんでも、

テイクアウトするのに少しだけ路駐して・・・という感じで立ち寄って貰いやすいです。



パン屋さんの問い合わせが来たら積極的に対応すること、もし営業などでそれをPRする

機会があれば、PRをしてほしいこと、などを打ち合わせで決定事項としました。



また、今はメインの店舗空間と、バックヤード的に使える別の1部屋を準備していますが

これをバラバラに借りたいと言うリクエストにも応じる方向で考える、ということも

申し合わせました。これに関しては既に管理会社さん側でもそのつもりでいたようです。

今の担当さん、この辺の話が分かる人なので助かります。動きが良いです。



家賃をどうするかという点だけまだちょっと悩み中ですが、思っていた以上に

テナントさんへの問い合わせは多かったようですので、恐らくこれで何とかなると

思います。管理会社さん、頑張ってください!お願いします!



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posted by ひろ* at 08:28 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月13日

札幌9棟目、保証会社の承認が出て残りはテナントのみに。

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札幌9棟目の一番きついお部屋へのお申込、無事に保証会社さんの審査も通りました。

これで何とか入居確定ということになりそうです。良かった!



ただ単にお申込をいただいただけなのに、妙に引っ張っているこのシリーズ。

奇跡的にお申込をいただき大変喜び、申込書の記載漏れ部分が書かれた詳細が

送られてきたところ、保証人がいとこということでちょっと弱いことから、保証会社を

使いたいとお願いしました。一応、落としどころとしてこちらが1回目の保証料だけ

負担してもいいですよ、としておきました。この条件で断るなら、そもそもよほどの

ブラックで審査自体避けたい人ということと判断していいでしょう。それは入居させる

こと自体にリスクがあるので、断られるようなら理由次第ではこちらからお断りを

せざるを得ないかな、と思っていました。結局利用に同意してくれたので良かったです。



そしてしばらくたったある日、管理会社さんからLINEで連絡が入りました。

曰く、保証会社の審査が無事にOKになった、と。これで入居は確定的になりました。

正直、誰か借りてくれるイメージが全くわかなかった部屋なので、ありがたいです。



札幌9棟目は、残すはテナントの1部屋と、そのテナントにセットで貸そうとしている

1DKの1部屋の2つを残すのみとなりました。募集形態としては、2部屋まとめての

募集としているので、実質的に1部屋となった感じです。



しかもこのテナントに貸すとしている1DK、3ヶ月だけ賃貸に出す予定があります。

札幌7棟目の大規模修繕を行う業者さんの宿泊所として貸す予定なのです。東京から

応援の職人さんが札幌に入る予定なので、その方の宿泊場所となります。



工事を予定している7月〜9月と言えば、札幌のマンスリーマンションがモロに繁忙期。

そのせいもあり、やたらとマンスリーが高いです。そこで、うちの空き部屋を借りて

いただくことになりました。この件に関しては部屋にエアコンをつけるつけない

交渉もあったのですが、結果としてエアコン不要で落ち着きました。職人さんサイドで

窓枠エアコンを購入するという形で決着。



これにより、一時的ではありますが本当にテナントのみが空室ということになります。

いやー、これ本当に満室になっちゃうかもしれません。嬉しい誤算。正直、立地的にも

間取り的にもかなりキツイ物件なので、多少空室のままになるかなと思っていた節も。



管理会社さんの社長(この物件を両手仲介してくれました)から先日電話があり、

「札幌9棟目、埋まってきてるみたいですね」「いやーすごいなあ、奇跡的だ〜」

的なことを言ってました。売っておいてそれかい(笑)

ま、土地として購入したと私も思っているので、別に構わないですけど。



テナントの駐車場が確保できていないので、ここを埋めるのが結構きついと思いますが

引き続き何とか埋めるように頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:00 | Comment(0) | 札幌9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする