2020年03月10日

何か融資できる案件ないですか、と聞かれたので・・・。

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期末を迎え、金融機関さんも成績をあげようとアプローチしてきます。その流れに乗り、

私もいくつかの金融機関さんに対して、財務改善を狙った融資の打診をしております。



新規購入をあまりしていない、購入するにしても売却益で得た現金を使っていた、などの

理由もあり、昨年は小口の融資は東京12棟目の修繕の分くらいしか引いてません。

その一方、小口融資を返済しようと思っていた現金を物件購入に使ってしまったという

副作用もあり、返済比率の改善はあまり進んでいない状況です。



5年融資とか、金利が高いとか、そういうやつを少しでも返済してしまうことによって

返済比率を改善させられるはずなのですが、購入などに比べて面白みに欠ける部分が

あるのは正直否めず・・・。結局買う方に目が向いてしまっているのでした。

ん、今更言われなくてもとっくにわかってるって?あはは、何も言えません。



そんな折に、東京10棟目の融資を実行いただいている金融機関さんから久しぶりに

連絡がありました。年度末で数字があまり足りていないので、融資できる案件は

ないかというご相談でした。



特に融資に繋がる案件ってないんだよなあ。今は修繕がいくつかあるくらいで・・・

しかもだいたいの修繕の融資は既に相談先が決まってるんですよ。



あ、でも東京10棟目の外壁塗装なんかは、融資して貰ってもいいのかもしれません。

修繕の一部が火災保険で賄えることになっていますが、その分のお金を温存して

工事は融資で実行し、保険金を繰り上げ返済の原資にするとか。



これ、できない話ではないと思われます。火災保険はあくまでお見舞金の位置づけであり

そのお金を使って修繕をしなくてはならないわけではないのです。銀行さんの融資だと

資金使途が明確であることが条件になるため、修繕の融資であれば、業者さんに口座から

支払をするところまでが一連の流れと言うことになります。火災保険の場合は異なり、

お金の資金使途について問われることもありません。修繕以外のことに使ってOKと

いう位置づけのお金だからです。



保険金については繰り上げ返済の原資に回し、借入で修繕をすると言う形にすれば

財務的には少し楽になるはずです。



少なくとも、今私が借りている借入の中に「融資期間が5年」のものが3本くらい

ありますので、今回の外壁塗装に対して7年〜10年で融資が引けるなら、5年の

融資を保険金で返済することが可能になります。結果として、多少財務の状況が

良くなる・・・はずです。



今、これを書きながら「そういえばあの修繕もあったなあ、これも借りちゃうか」

とか無意識に考えていましたが、それは今回の趣旨とは異なるからダメですね。

危ない危ない。また間違った方向に想像を膨らませてしまっておりました。



金融機関さんからは、保証協会の保証商品を使って融資を検討したいという話を

いただいております。保証協会かあ。個人では1年以上使っていないので、特に問題は

ないだろうと思われます。ただ、東京13棟目の融資(別の金融機関さんで受けます)も

保証協会さんを使う前提だとすると、一気に打診が複数件動くことになりますので、

ちょっと微妙かもしれないなあと思うのです。



そこで、東京13棟目の修繕の融資を検討していただいている金融機関さんに、

実行するなら保証協会さんを使うか使わないかについてヒアリングすることにしました。



東京13棟目はメインバンクさんが融資を検討してくださっています。法人の試算表を

待っている状態なので、まだ進展はないのですが・・・。たぶん確定申告が終わらないと

そっちには到達しないだろうと思っています。そうなると、融資決定は4月になるか。



というわけで、メインバンクさんにお電話して、今回の融資はプロパーか保証協会か

どちらで検討していますかと確認。先方の回答は「プロパーで考えています」との

ことでした。おお、プロパーなのね。それだったら被ることはなさそうです。



ということで、変な借入を増やさないようにしつつ、金融機関さんに打診したいと

思います。金融機関さんも喜ぶ、私も喜ぶ。八方丸く収まって良し、ですね。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月06日

東京10棟目、デザイン外壁塗装!

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東京10棟目、自己使用も視野に入れたお部屋をオールドアメリカンダイナー風味に

リフォームしましたが、外観にも思いきって手を入れてみます!



スペース貸し、登記のためのシェアオフィス、自己使用などの目的で利用している

東京10棟目の自己使用分のお部屋。1階は賃貸していますが、2階と3階は上記の

用途で半分自己使用みたいな感じにしています。

サラリーマンを辞めた後、ここを拠点に活動しようと言う目論見を持っています。



だから内装も趣味の世界です。

オールドアメリカンな内装

オールドアメリカンをテーマにしたお部屋を作りました。

いや、作って貰った、が正しいか。私にこんなセンスはありません(笑)



東京10棟目は楽しいお部屋です。そこにいてワクワクするような空間にしたい、

所さんの世田谷ベースみたいに趣味の空間にしたい、という気持ちで作りました。



とはいえ、趣味ばかりではお金を生んでくれません。

早くスペースマーケットに登録して収益化しなくてはならないのですが、その登録をする

時間が取れず(正確に言えば、優先度が低くなってしまっていて)、未だ時間貸しは

実現しておりません。



スペースマーケットに登録するなら、いい感じの写真をプロの人に撮って貰いたい。

プロの人に撮ってもらうなら、物件を完成させた状態にしたい。

どこが完成していないかと言えば・・・外観!



購入時、ほとんどメンテがなされていなかった東京10棟目。屋上防水は平気ですが

外壁はけっこう傷んでいる状態です。どうせならここを塗ってからにしようか。

どうせ塗るならかっこよく仕上げたいものです。



よし、それをやろう。目を惹く外観の物件にすることにしました。

どちらにしても、外壁はやらなくちゃいかん状態でしたからね。どこかから水が

漏れて部屋に侵入してきている状態でしたし。



ということで、部屋の住設を導入していただいた施工業者さんと、部屋の内装を

やっていただいた施工もできるデザイナーさんを緊急招集。デザイナーさんに

案を出していただき、施工業者さんとデザイナーさんの間で、その案を実現するための

作業の役割分担を決め、施工業者さんに今出ている見積を超える案になっていないか

確認して、・・・と言うやりとりを、私を含めた3者で行っている最中です。



デザイナーさんの案が素敵だなと思っても、施工業者さん側からそのやり方だと

どうしても予算が変わるよと言われてしまえば、実現することはできません。

お金は有限です。そこはできるだけ節約。デザイナーさんにはこの辺をいじると

お金が高くなる、などを案を出しながら把握していただき、徐々に補正する形で

進めて貰っています。手間をかけさせてしまい恐縮です。



思い付きで計画してしまったため、私自身に明確にこうあってほしいというデザインの

コンセプトやビジョンがないため、たぶんデザイナーさんに苦労をかけてしまって

いるものと思われます。ご飯を食べに行くときに「なんでもいいよ」と言われると

どうセッティングしていいか悩んでしまいます。それと同じことですね。私は今

「何となくカッコいい感じで」としか言えていないので、悩ませていると思います。



出てきた案に対して「これが一番好き」とか「ここがこうなっているといい」とかは

できるだけ言うようにしているので、その発言にあわせて修正していただく形で作業は

進んでいます。きっと「手間かかるなあ」と思っていることでしょう。すみません^^;



まだ最終案は決まっていませんが、決まったら施工の手配をします。施工業者さんが

一通り施工した後、足場がまだある状態でデザイナーさんが仕上げを行う、という

流れで進めて貰うつもりです。



仕上がりが楽しみです!



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月28日

東京10棟目の貸会議室(予定)の内装完了。

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東京9棟目のリフォームが終わりました。今回はオールドアメリカンダイナーを

コンセプトにしております。あとは家具などの内装が終われば完了です。



お盆明けから、内装準備が整った状態のお部屋に対して、前回と同じ方に依頼して

面白い内装にしていただきました。まだ家具が届いていないので完成ではないですが

今日はその内装写真を並べてみたいと思います。まだ私も現地で確認できたわけでは

ないので、貰いものの写真ですが・・・かっこよくなりました!行くの楽しみ。



室内全体

全体としてはこんな感じです。殺伐としていたところが、一気におしゃれな空間に。

面積は相変わらず小さいビルですが、いい感じになりました。



入口ドア

ドアは赤く塗装され、作り付けの物入れが横におしゃれに配置されております。

いいなーこの雰囲気。



奥

ステンドグラスは元々ありました。左手の煤けたレンガはすべて塗装で実現。

いやもう感服しました。そして穴が開いていて強度が弱いのではないかという噂のあった

場所には、棚をつけることで人があまり長時間滞在しないような工夫も。



壁のオブジェ

これはどうやって作ったんだろう?立体的です。オブジェがくっついているのか、

はたまた塗装で実現しているのか。いや、さすがにこの立体感は塗装じゃないな。

この雰囲気好きです。



壁の塗装

壁面にもアメリカンな雰囲気の塗装がなされています。なにこの素敵な空間。



物入れの塗装

作り付けの棚にも文字の塗装。こういうところにも手抜きなし。



見ててワクワクします。早く現地に行きたい!



あとはここに家具を配置すれば完了ですが、中国から出港したという情報だけが

届いている家具がまだ配送されず、内装はおあずけになりました。

テレビとテレビ台だけは届いていたのですが、なんとテレビ台とテレビを留めるねじの

サイズが合わないようで、ホームセンターでねじを買ってこないと設置できず。

家具が届いたら諸々仕上げようと思います!



全部整えたら、貸し会議室としての運用も始めたいと思います。そちらも楽しみ。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月13日

東京10棟目の内装準備が終わり、作業に入る体制が整う。

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東京10棟目会議室化大作戦、設備導入と基本補修の部分が終わったようです。

ここから、家具を選んで内装を入れますよー!わくわくしてきました。



東京10棟目、現在満室なのですが、お友達価格のお部屋が2つあるものですから

当初想定していた賃料には届いておりません。ここを補強するための作戦が必要です。

そのため、借りてくれている友人が使っていない時は、こちらで時間貸しをしようと

いうことを企画しています。



先日、その件について打ち合わせを実施しました。そしてそこで決めた内容に従い

順次段取りを進めております。



この打ち合わせの際に、お盆前に終わらせるということになっていた基本的な設備の

追加設置や修繕の工事が完了したという連絡がありました。結局一度も現地を

見に行くことなく終わってしまった^^;



今回の工事でお願いしたのは、エアコンの設置・床に空いていた穴の補修・配管が

飛び出ていたのをある程度切って蓋をする、というあたりです。



そこで活動するのに、エアコンがないとかさすがに無理ゲーなので、最優先で設置を

することにしました。これでまずは人がそこにいることができるようになりました。



それから、恐らく以前はそこに配管が通っていたのであろうと思われる穴が床に

開いており、1階の様子が見えてしまうような状態でした。それもそのままにしては

まずいだろうということで、穴は塞ぎました。



あとは過去に何かしらの設備が設置されていたのだろうと思われる配管が部屋の中に

ちょいちょいありましたので、それも全部壁側まで引っ込めて貰って、蓋をして

いただきました。また使おうと思った時はすぐ立ち上げられるようにしておりますが、

これで邪魔だということはなくなるでしょう。



この工事の打ち合わせをした時、施工業者さんが「床がモルタルだけで鉄骨とか

入ってない可能性がある」「穴の感じを見る限り、モルタルが薄いように見える」

ということを仰っておりました。できればこの面には荷重をかけないようにした方が

安全だろう、と。あまり強度が高くないようです。

会議してたら床が抜けました、なんてことになったらシャレになりません。怖いなあ。

「何か敷いて荷重を分散させた方がいいかも」ということでしたので、そこも頭の中に

とどめておくことにします。



さぁ、ここからは内装の準備です。内装をやってくれる方と打ち合わせをしました。

会議室に必要なのは、プロジェクター的に映す画面と、机と椅子です。内装コンセプトは

考えるのを一任しており、その雰囲気に合わせた机や椅子を提案して貰い、こちらで

購入して配送する、という形で進めることになっております。その提案を先日いただく

ことができました。



提案された品物は中国の家具メーカー(?)さんが作っているものでした。

確かにデザインはいい感じ。私もけっこう気に入ったので、同じものが楽天などで

売ってないかチェックしてみましたが、見つからず。似たような商品も意外となくて

その紹介された商品を買うしかないなあ、という感じに。



この椅子とテーブルが売られていたサイトが・・・アリエクスプレスです。

中国のアリババグループのECサイトです。若干抵抗はありましたが、よく考えると

怪しいパチモンのスマホケースを過去にこのサイトで買ったことがありました。

あの頃は日本語対応なんて全くされていなかったのですが、今は言語設定もあって

怪しいながらも日本語対応されています。ですので、購入に関して特に困ることは

ありませんでしたが、海外配送なので送料がえらい高かったです。大型商品だから

しかたないですね。何事も経験です。



会議室のスペックとしては、8人くらいで会議ができるような形にしよう、という

感じで話をしています。ただし、なんせ部屋が細長いので、普通のテーブルを準備すると

移動もままならなくなりそうです。そこで、カウンターテーブルのような細いテーブルを

導入し、椅子は交互に配置するという方式にしました。



プロジェクターではなく、45インチの液晶テレビを配置。HDMI接続して貰います。

画面、後ろの方の人まで見えるかな?というところは不安ですが、やりながら改善を

かけていけばいいかなと。



懸案の「あまり荷重をかけてほしくない箇所」に対する方針は、部屋のデザインと

内装をやってくださる方が何かアイディアを思いついたようで、任せておいてと言って

くれました。よし、任せます!



一応これで、そろえるべきものは揃えました。あとは私が内装コンセプトとして伝えた

「オールドアメリカンダイナーのような空間」がどう作りこまれるか。楽しみです。

わくわくしてきたぞー!



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posted by ひろ* at 14:11 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月02日

小規模非住宅用地の固定資産税減免。

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不動産賃貸業を始めて10年程度ですが、今年初めて東京都から固定資産税の減免の

申請書が届きました。どうやら東京10棟目を買ったからみたいです。



固定資産税。お国に納める税金です。不動産賃貸業で発生する税金としては大きな

金額の納税が発生する部類だと思います。特に地方のRCとか持ってると重いですね。



毎年、届いた納付書に従いクレジットカードで固定資産税を納税しております。

それ以外の固定資産税関係の書類が来たことなんてありません。



ところが、今年はなにやら見慣れない書類が届きました。



東京都からのお手紙



なんだこれ?今まで一度もこんなお手紙届いたことなかったけど?

東京都をかたる新手の詐欺じゃないかと色々手紙を見直してみましたが、詐欺に繋がる

変なホームページへの誘導や電話をかけてくださいといった文言もありません。

じゃあ本当に東京都から届いているのかなあ。うーん。



表題を改めて読み直すと「小規模非住宅用地への減免のご案内」とありました。

まずこのタイトルで検索してみると、東京都のホームページにあるQ&Aがヒット。

どうやら本当に東京都から送られてきてるということでファイナルアンサー。



もう一度内容をちゃんと読んでみますと、小規模「非」住宅用地の減免、とあるので

共同住宅や戸建ではないということはわかりました。そうすると、これは東京10棟目を

購入したから届くようになったということか?



東京10棟目は昨年購入していますので、今年からこのお手紙が届くようになったという

事実と合致しています。昨年購入した物件の中で、非住宅用地に相当するのは恐らく

東京10棟目のみです。そして問い合わせ先の都税事務所さんは、東京10棟目のある

区の都税事務所になっています。たぶんこれは東京10棟目絡みということで正解と

考えて良いんだろうなぁ。



お手紙の裏には申請書がくっついていました。名前、住所、電話番号、納税通知書番号を

書くだけのとてもシンプルな書面です。法人所有の場合は謄本か確定申告書の写しが

必要だそうですが、個人の場合はそれも不要。書いてはんこを押すだけの簡単なお仕事。

これで固定資産税が減免されるならありがたいですね。



不動産賃貸業、まだまだ知らないことがいっぱいありそうです。日々学びと気づきです。



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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする