東京１０棟目で残念ながら退去予告が発生。

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東京１０棟目で退去予告が発生してしまいました。倉庫として利用されていたものの

業務縮小のため解約とのことです。



東京の物件は現在空室が東京１棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目１室、

東京１４棟目１室の４室となっております。家賃をチャッチャッと下げてしまえば

もっと早く埋まるのかもしれませんが、つい粘ってしまいがちなので埋まるのに

時間がかかる傾向があります。特に東京１棟目あたりは当面売る予定がないのだから

安く埋めてしまった方がいいんじゃないかと思いつつも、なかなか実際に下げるという

決断を伝えずにズルズル引っ張ってしまっています。



東京３棟目みたいに、この後明確に売却の意思を持っている物件に関しましては

意図的に家賃をあまり下げずに何とかしようとしているので、多少時間がかかるのも

やむを得ないだろうと思っています。でもまあ、かかりすぎもよくないので、

あまりに引合が悪いようならどこかで妥協することを考えないといけないなとも

思ったりはしています。



東京６棟目はまだ募集開始してそんなに時間経ってないから別に見直さなくても

いいだろうと思ったりします。東京１４棟目も引合次第では少し下げる余地はあると

思いますので、場合によっては家賃を下げることも考慮しようかなという感じです。



土の物件も初期費用は全力で下げているので、これで引きが悪ければもう家賃を

下げるしかないよねーという感じです。あ、東京１棟目だけはまだもうちょっと

初期費用を下げる余地があったか。だったら家賃の前に初期費用から攻めた方がいいか。

ブログを書いているとこうして自分の思考が整理できるので、自己満足のためにも

ブログは書き続けるんだろうなあ、とか自分なりに思っています。



そんな作戦を練っているところに、残念なお知らせが飛び込んでまいりました。

東京１０棟目で退去予告があったとのことです。



東京１０棟目は元々建築系の業者さんが自社の倉庫として利用していたビルです。

とにかく小さくて、なんと１フロアあたり３坪強しかありません。３層のビルなので

９坪の狭小ビル。狭小というのも申し訳ないレベルです。

通称「薄いビル」と呼んでいます。



１階は一般賃貸に、２階はシェアオフィス兼レンタルスペース兼オフィスという

構成にしております。今回退去が発生したのは１階の一般賃貸のお部屋ですね。



リフォーム業をしている方が倉庫として利用されているということでしたが、

業容縮小のために退去というお話でした。まあもうしょうがないでしょうね。



次も同じように一般賃貸で募集するつもりですが、もうちょっと面白い使い方を

してくれる人に出会えないものかなー？と思ったりはしています。

缶詰バーとかやったらどうでしょうね？とか妄想したりするんですけど。

まあ自分ではやりませんけどね・・・。



この間ＳＮＳで狭小スペースを菓子工房向けに改修した結果、賃料も上がり待ち行列が

できているってお話をＳＮＳで見かけたので、まさに狭小とはうちの薄いビルのこと！

とか思ったりも（笑）

この話の参考ＵＲＬはこちらです。



ただの狭小住宅でもいろいろと楽しいことを考えられればいいな、と思う今日この頃。

まあ全体賃料に対して占める割合は少ないので、ここの物件は多少の遊び心も

持ちながらいろいろ企んでいければいいかなと思っております。



サクサクと決まるか、面白い空間になるような方が借りてくれるか。

どちらかになることを希望しつつ、募集を開始しようと思います。



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敷地内に電柱があり、その使用料金を貰えることになりました。

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東京１０棟目の敷地内にＮＴＴの電柱があることがわかりました。

使用料貰えるみたいです。ラッキー。



東京１０棟目。一応収益性も考えてはいるものの、基本的には私が会社を辞めた後

事務所として使ってもいいかなーみたいな妄想をしながら購入した物件です。

今は時間貸と賃貸を併用して収益を生ませようとしています。

時間貸の方をもうちょっとテコ入れしないといけないなあと思っていますが・・・。



特にトラブルもなく平和な東京１０棟目でしたが、嫁ちゃんからある日「家にＮＴＴを

名乗るおじさんが来た」「〇〇（東京１０棟目のあるあたりの町名）がどうのこうの

言ってたけど、わけがわかんないから主人がいないとわからないって答えたら名刺を

ポストに入れてくって」「なんか２回も来て嫌だった」という報告を受けました。



変なセールスとかではなさそうだなあ、住所地に心当たりもあるし。

別にＮＴＴの設備とか何も使ってないけど・・・用事がわからん。

この時はそう思ってました。



その後、名刺をポストに入れると言っていたのに、全然入っていなくて、なんなんだと

思っていましたが、数日後に封書が届きました。封書の中に要件と名刺。ま、まあ確かに

これも「ポストに名刺を入れる」という行為には違いないか・・・。名刺をポストに

自分で投函するの意味だと思っていたので、想像と違いましたけど。



封書の内容を見ると、東京１０棟目の敷地内にＮＴＴの電柱が立っているので

使用許諾を得たいから連絡ください、みたいな感じのものでした。これはもしかして

使用料としてお金貰えるやつ？だとしたらラッキー。



早速ＮＴＴの担当の人に電話してみました。電柱が敷地にあるケースは初めてだったので

担当のおっちゃんの説明をちゃんと聞きました。だいたいこんな感じのようです。

・敷地内にＮＴＴの電柱が立っているので使用許諾の契約をしたい

・自己使用の場合は使用料は払えないが、賃貸で利用なら使用料を払える

・不動産業であれば１年に１回、それ以外の業種なら３年に１回の支払

　（年単位の金額は同じで支払サイクルが違うだけ）



なぜ自己使用の時はお金を払えないのかな、と不思議に思ったものの、うちは賃貸と

時間貸で回しているから別に気にしなくていいやと思って深掘りはしませんでした。

厳密にいえば、１階は賃貸、２階と３階は支店登記のために借りてくれてる友人が

いるけど、それ以外に時間貸をやるために東京法人とも賃貸借契約を結んでおり

その東京法人が時間貸を運営しています。なんというか、自己使用とも賃貸とも

受け取れるような感じなので、どっちになってもいいような応答をしながら様子を

見ていたら、賃貸なら使用料貰えるって話だったので、賃貸を前面に押し出しました。



不動産関係の場合は年払いである理由は「不動産屋はすぐ名義が変わるから」とのこと。

あー、なるほど。まあそれもそうですね。売るのが仕事なんだし。私は売らないですが

お金は早く貰った方がいいと思ったので、不動産業の方で申請することにしました。



このやり取りに基づき、契約書が送られてきました。振込先口座と署名押印をして

返送したので、そのうち使用料が振り込まれることでしょう。



役所で確認した保有期間に応じ、使用料は遡っての支払になるそうです。

微々たる金額ではありますが、それでも完全な不労所得なので嬉しいですね〜。



これまで、電力会社さんやＮＴＴさんの電柱にはご縁はなかったのですが、お友達の

ＳＮＳやブログへの投稿で、そういうものがあるということは認知しておりました。

今回、私も晴れて電柱デビューということになります。感想は「こんなもんかー」

という感じでしたが（笑）



今後もこんな話が増えればいいなーと妄想しつつ、本日のブログは終了です。



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レンタルスペースの売上に占める手数料の割合は高い。

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東京１０棟目をレンタルスペースとして運用開始してから５ヶ月が経過しました。

金額ベースで稼働の実績を見てみたいと思います。



東京１０棟目は将来的に自分の事務所として使えたらいいかなと思って購入しました。

１フロアあたり３坪ちょっとしかない３階建ての薄いビルです。壁は薄いし、床は

下手したら抜けそうな箇所があるしで、あまり汎用性がある物件ではありません。



購入した時の想定家賃が、１フロア３万〜３．５万程度でした。今は賃貸だけで

７．２万を毎月稼いでくれております。１階が想定よりかなり高く貸せていますが

２階と３階は仲良くさせて貰っている投資家さんに安く貸しているため、トータルでは

当初想定より安い金額で貸していることになります。



このマイナスを補うため、レンタルスペースを始めることにしました。

不動産仲間に貸している２階と３階は常時化しているわけではないので、事情を話して

利用時にレンタルスペース側を予約済にする運用をします、ということにしました。



当初は１階３．５万、２階と３階が３万で合計９．５万を見込んでおりましたので、

２．３万ほど賃料が足りないことになります。さて、この不足分をレンタルスペースで

毎月稼げていれば上出来なのですが・・・。



結論から申し上げますと、売上ベースではそのくらいは稼いでますが、手数料などを

考慮すると、その目標額には届いていない、という感じでした。



まず売上です。数字は百の位を四捨五入しています。



６月　　１．６万

７月　　２．４万

８月　　２．５万

９月　　２．２万

１０月　２．５万



売上だけ見れば充分家賃を補填できる勢いです。しかし、ここから手数料が発生します。

各種ポータルサイトの手数料と、運営会社さんの手数料。あと振込手数料なども。



これらを差し引くと、例えば９月の２．２万という売上に対して、１．２万程度まで

実際の振込額は減ってしまいます。



ポータルサイトの手数料がなんせ高いです。３０％〜３５％は手数料として差し引かれ

振り込まれるので、ここの経費が重いです。それと運営代行会社さんの１０％が加味され

まあざっくり半分くらいは持っていかれているということになります。



なので、売上額は伸びるけど、手数料もそれなりなので、結果としてキャッシュフローに

貢献している度合いは小さいということになります。



東京１０棟目は駅徒歩１０分と立地も決して良くないので、大きくは稼がないだろうと

最初から思ってはいました。なので、少しでも上積みができるなら上出来と思っており

その観点では１万のプラスは別に悪い話じゃないと思います。新しいことが経験できる

という意味もありますしね。



ちなみに売上が多いのはインスタベースです。次がスペースマーケット。

スペイシーはあまり売上に貢献してくれておりません。

そして運営会社さんの自社サイトが徐々に伸びてきております。グーグルマップに

運営会社さんの直接予約のサイトを掲載した効果なのかもしれません。



引き続き、情報を注視していきたいと思います。



手短ですが、本日はこの辺で。



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レンタルスペースに謎のＤＭが届いた。

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レンタルスペースをやっている東京１０棟目。先日、ポストを見に行ったところ

身に覚えのないＤＭが入っておりました。これは一体どういうこと・・・？



レンタルスペースとしての運用を行っている東京１０棟目。１フロア当たり３坪強という

激狭空間ですが、素敵な内装にしたおかげなのか、週に２〜３組くらいは予約が入り

多少にお金を生んでくれております。そんなに大きな金額にはなっていませんが、

ちりも積もれば・・・ということで、一つの収入源になってくれることに期待してます。



東京１０棟目は３階建で１フロア１室。その１室が３坪強しかありません。

当然ですが、外階段です。しかも螺旋階段。省スペースに作るには螺旋階段が

いいということなんだろうなあということはなんとなく理解できた気がします。



我ながら、将来的に自己使用しようと思う気持ちがあったとはいえ、よくこの物件を

買ったもんだよなあと思います。家から近かったので、先々は自己使用する前提で

購入していますが、自己使用の想定がなかったら買っていなかっただろうなあ。

サラリーマンを辞めた後、自分の仕事場として使うのはどうだろうと思っています。



道路付はとても良いのですが、それゆえに車道を走る車の音がかなりうるさいです。

そのこと自体はリスティングにも書いてあり、それを承知の上で利用していただいて

おりますので、今のところトラブルにはなっていません。利用者さんからのレビューにも

外の音はうるさいけどリスティングに書いてある通りだった、みたいな感じでの

レビューがついておりました。



今のところレビューも普通に悪くない感じで書かれており順調だなという感じがします。

各ポータルサイトともに、レビューが１件ずつくらい書かれております。無難に悪くない

レビューなので安心できますね。



さて、そろそろ本題のＤＭに関しての話題です。



先日、Googleマイビジネスの認証のお手紙届いてないかな？と思って、ポストをのぞきに

行きました。Googleマイビジネスの認証のお手紙は無事に届いておりました・・・が、

なんかもう一通お手紙が入っているようです。なんじゃこれ？



宛名は全く身に覚えのない人の名前。勝手に中を見るわけにはいきませんが、

見える範囲で判断すると、某食品メーカーさんからのＤＭのようです。



支店登記するために借りてくれている友人に問い合わせをしましたが、当然ながら

「知らないです」という回答。まあそりゃあそうだよね、名前が全然違うから。



運営会社さんに確認したところ、そちらにも心当たりはないとのことでした。



なんなんだろうね、これ。消去法でレンタルスペースの利用者さんが何らかの理由で

住所を登録したら、ＤＭが来るようになっちゃった、ということなのでしょうけど・・・

過去の利用者さんの情報を見てみましたが、少なくともＤＭにある名前の方は予約者には

いませんでした。



予想としては、何かきっと家族にばれたくないものを購入して受け取りたくて、

その場所をレンタルスペースにしたのではないかと思われます。通販の際に納品先を

東京１０棟目に設定したから、その後のＤＭもそこに届くようになってしまった、

というところじゃないかと思われます。



運営会社さん曰く、他の管理しているスペースでも同様に心当たりのない手紙が届く

ケースがあるそうです。その場合、ＤＭは破棄、封書は「宛先不明」の紙を貼って

返送しているとのことでした。



うちのレンタルスペースに来ているＤＭも、同じように処分しますかねえ。

勝手に処分していいのか多少気は引けますが、そもそも自分の家じゃないところに

ＤＭが送られていること自体ＮＧなので、気にしないことにします。



運営していると、想定していないことがやはり起こるものですね。

一つ一つを経験として、よりよいスペースの構築に向けて動きたいと思います。



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レンタルスペースの稼働率向上を狙い、現地に貼り紙掲示とGoogleマップへの登録をすべく動き出す。

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東京１０棟目に関して、地元の人に認知度を高めようと思い、掲示物を作成してみようと

思いました。通りがかりの人に対しての認知度を高める作戦です。



東京１０棟目がレンタルスペースとして稼働し始めてから、およそ１ヶ月半が経過。

だいたい週に２〜４回くらいの予約は得られています。１回の予約は２時間〜３時間が

相場なので、たまにいる半日くらい使ってくれる人も含めれば、稼働時間数はおよそ

４０時間〜５０時間ってところですかね。金額にしてみれば少額に過ぎませんが、

使わずに空っぽにしておくよりは全然いいかなと思います。駅徒歩１０分という

微妙な立地でも、思っていたより使う人はいるものですねー。



さて、ある程度状況が見えてくると、もうちょっとそれを大きくしたいと欲をかくのが

人の性と言うものでしょう。私もご多分に漏れず、もうちょっと稼働をさせる方法を

考えたいと思うようになりました。



今はネットのポータルサイトに集客を頼っている状況。これをさらに販路を広げるには

ネット以外の集客が必要と言うことになります。さらに言えば、ネットを見ている人でも

レンタルスペースと言うものがあり、利用をする目的でポータルを見る意思がある人しか

ターゲットにできておりません。

この裾野を広げることが、さらなる予約を得るために必要なことではないかと思います。



そこで思いつくのは、やっぱり現地の通りに面した箇所に広告を貼ることでしょうか。

プリンターで打ち出して、ラミネートして壁に貼っておくだけでも効果ありそうです。

近所の人も、一体ここは何なんだろうと気にしているようでしたので、何をしているか

明確になったら、興味を持つ人も出てくるんじゃないかなって。



ということで、思い立ったが吉日。興味のあることに対しての動きは早いのです。

東京１０棟目の内装や外壁のデザイン、施工をしてくださった方に連絡を取り、

かくかくしかじかで掲示物を作りたい、という話をしました。



・レンタルスペースであることが伝わる

・レンタルスペースで何ができるか伝わる

・内装の良さが伝わる

・予約サイトにＱＲコードでアクセスできる



あたりを盛り込んでいただき、貼り紙を作って貰うということで依頼。

朝依頼したのですが、夕方にはもうデザイン案ができてました。仕事はやっ！



その後何回かやり取りして、最終版はこれでいきましょうという案が完成！

うーん、家のプリンターで出してラミネートして貼るのは勿体ない出来栄えだ。

ポスターサイズにして現地に貼り付けたい・・・けどまあそこはもうちょっとしてから

考えることにしよう。現地でどこにどのくらいの大きさのものが貼れるかも、現物を

見てみないとイメージがわかないし。とりあえず家のプリンタでＡ４ラミネートで

いったん試してみることにします。



それから、もう一つ試そうと思っているのが、Googleマップに表示させることです。



近所の情報を検索している時に、なんだこのレンタルスペースってのは？と目に留まる。

そこから多少流入があるんじゃないかという期待を持っています。



昨日、早速Googleマイビジネスで登録を試みました。現地に認証コードが送られるので

それを使ってオーナー確認をすることでGoogleマップに登録されます。



現地に届くはがきを使った認証ってのは、そこに事務所を構えて誰かが常駐している

スタイルであれば納得感ありなのですが、レンタルスペースのような業態だと、

そもそもポストすら設置していないことが多いので、意外とハードルは高めです。



今回は、東京１０棟目に支店登記してポストを設置している不動産仲間にお願いして

そのポストにうちの法人名も入れさせてもらいました。これでここに認証のハガキが

届くはずです。



本筋とはあまり関係ないですが、この対応のために現地にテプラで作った社名のシールを

貼りに行きましたが、家から近いって楽でいいなあと改めて思いました。自転車で

５分〜１０分も走れば自分の物件。気楽でいいわー。



Googleマップに掲載されると、レビューもつけて貰えます。ポータルサイトのように

利用した人しかレビューを付けられないというわけではないので、荒らしによる

減点レビューの対策とか考えられてるのかな？など気になる点はあるのですが、

そこは掲載されてから状況を見ればいいかとも思っています。杞憂かもしれないし。



テコ入れとして、上記２点の対策を行い、稼働率の向上を目指したいと思います！



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