2021年08月01日

レンタルスペースの稼働率向上を狙い、現地に貼り紙掲示とGoogleマップへの登録をすべく動き出す。

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東京10棟目に関して、地元の人に認知度を高めようと思い、掲示物を作成してみようと

思いました。通りがかりの人に対しての認知度を高める作戦です。



東京10棟目がレンタルスペースとして稼働し始めてから、およそ1ヶ月半が経過。

だいたい週に2〜4回くらいの予約は得られています。1回の予約は2時間〜3時間が

相場なので、たまにいる半日くらい使ってくれる人も含めれば、稼働時間数はおよそ

40時間〜50時間ってところですかね。金額にしてみれば少額に過ぎませんが、

使わずに空っぽにしておくよりは全然いいかなと思います。駅徒歩10分という

微妙な立地でも、思っていたより使う人はいるものですねー。



さて、ある程度状況が見えてくると、もうちょっとそれを大きくしたいと欲をかくのが

人の性と言うものでしょう。私もご多分に漏れず、もうちょっと稼働をさせる方法を

考えたいと思うようになりました。



今はネットのポータルサイトに集客を頼っている状況。これをさらに販路を広げるには

ネット以外の集客が必要と言うことになります。さらに言えば、ネットを見ている人でも

レンタルスペースと言うものがあり、利用をする目的でポータルを見る意思がある人しか

ターゲットにできておりません。

この裾野を広げることが、さらなる予約を得るために必要なことではないかと思います。



そこで思いつくのは、やっぱり現地の通りに面した箇所に広告を貼ることでしょうか。

プリンターで打ち出して、ラミネートして壁に貼っておくだけでも効果ありそうです。

近所の人も、一体ここは何なんだろうと気にしているようでしたので、何をしているか

明確になったら、興味を持つ人も出てくるんじゃないかなって。



ということで、思い立ったが吉日。興味のあることに対しての動きは早いのです。

東京10棟目の内装や外壁のデザイン、施工をしてくださった方に連絡を取り、

かくかくしかじかで掲示物を作りたい、という話をしました。



・レンタルスペースであることが伝わる

・レンタルスペースで何ができるか伝わる

・内装の良さが伝わる

・予約サイトにQRコードでアクセスできる



あたりを盛り込んでいただき、貼り紙を作って貰うということで依頼。

朝依頼したのですが、夕方にはもうデザイン案ができてました。仕事はやっ!



その後何回かやり取りして、最終版はこれでいきましょうという案が完成!

うーん、家のプリンターで出してラミネートして貼るのは勿体ない出来栄えだ。

ポスターサイズにして現地に貼り付けたい・・・けどまあそこはもうちょっとしてから

考えることにしよう。現地でどこにどのくらいの大きさのものが貼れるかも、現物を

見てみないとイメージがわかないし。とりあえず家のプリンタでA4ラミネートで

いったん試してみることにします。



それから、もう一つ試そうと思っているのが、Googleマップに表示させることです。



近所の情報を検索している時に、なんだこのレンタルスペースってのは?と目に留まる。

そこから多少流入があるんじゃないかという期待を持っています。



昨日、早速Googleマイビジネスで登録を試みました。現地に認証コードが送られるので

それを使ってオーナー確認をすることでGoogleマップに登録されます。



現地に届くはがきを使った認証ってのは、そこに事務所を構えて誰かが常駐している

スタイルであれば納得感ありなのですが、レンタルスペースのような業態だと、

そもそもポストすら設置していないことが多いので、意外とハードルは高めです。



今回は、東京10棟目に支店登記してポストを設置している不動産仲間にお願いして

そのポストにうちの法人名も入れさせてもらいました。これでここに認証のハガキが

届くはずです。



本筋とはあまり関係ないですが、この対応のために現地にテプラで作った社名のシールを

貼りに行きましたが、家から近いって楽でいいなあと改めて思いました。自転車で

5分〜10分も走れば自分の物件。気楽でいいわー。



Googleマップに掲載されると、レビューもつけて貰えます。ポータルサイトのように

利用した人しかレビューを付けられないというわけではないので、荒らしによる

減点レビューの対策とか考えられてるのかな?など気になる点はあるのですが、

そこは掲載されてから状況を見ればいいかとも思っています。杞憂かもしれないし。



テコ入れとして、上記2点の対策を行い、稼働率の向上を目指したいと思います!



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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月11日

稼働1ヶ月の段階でレンタルスペースがどのくらい稼いでいるか集計してみたところ・・・。

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東京10棟目をレンタルスペースとして貸し出してから1ヶ月半くらいが経ちます。

ここまでどの程度の稼働があったのかを確認してみました。



東京10棟目は築古狭小ビルです。トイレとお湯が出る流し台を一部の部屋には

つけましたが、基本的には倉庫的な利用方法くらいしかないのが現状です。

購入の動機は「好奇心」「家から近い」「サラリーマン辞めたら事務所にしようかな」

という感じであり、収益性とかもっと真面目に考えなさいと言われてもおかしくない

形となっております(笑)



購入後、自分好みの趣味の内装リフォームを施して満足し力尽きました。

本当はこの後「レンタルスペースをやってみる」という目標があったにも関わらず、

準備を面倒くさがって結局何もせず、だらだらと1年以上放置してきました。



しかし先日、大家さん仲間が運営会社さん委託でレンタルスペースをやっているという

お話を聞き、そんな会社があるなら自分もお願いして収益化しようという気持ちが

ぐいっと沸き起こりました。その友人が使っている運営会社さんを紹介していただき

7月から実際にレンタルスペースとして稼働し始めることができました。



そこから1ヶ月半が経過。ここまでの予約状況や収益の予想などをざっくりですが

集計してみました。



3部屋あるうちの1部屋は普通に賃貸中で、残り2部屋は自己使用+不動産投資家の

お友達に事務所としてシェアしております。この2部屋をレンタルスペースとして

貸し出すことにしました。2部屋バラバラに貸すか、まとめて貸すかに関しては、

まずはまとめて貸す方向でやってみることにしました。



レンタルスペースの1時間あたりの料金は、時間による割引などもあるので複雑でうs。

私も把握しきれないので、超ざっくりで「平均すると1時間600円」と仮定します。



それから、各サイトによって予約時のポータルサイトに支払う手数料も異なります。

30%〜35%くらいが相場です。なかなか強気な手数料設定ですよね、これ。

そこに管理会社さんへの管理委託手数料が10%ほど入ったと思います。

誤差はあると思いますが、これもざっくりで「売上の半分が手元に残る」とします。



上記前提で想定される手残りをはじいてみましょう。



6月は予約が9件で、稼働時間は25時間でした。

7月は現時点で予約が6件で、稼働時間は23時間です。他、未来の予約が1件。



6月に比べて、7月は予約件数は多そうです。6月頭にスペースを公開したので、

6月前半はあまり予約がありませんでした。公開されて検索に出てくるようになり、

徐々に認知されてきているからなのかなという感じがします。



予約15件は6/8〜7/9の期間なので、これをおおむね1ヶ月の実績とみなして

手残りを計算してみましょう。



48時間×600円で28800円。50%もっていかれるとすると・・・

14400円が1ヶ月で手元に残るお金ということになりました。



特にメジャーでもない東京都東部の駅から徒歩10分ということを考えれば、

今まで0円だったところをこれだけ稼いでくれるだけでもありがたい気はします。

欲を言えば、この倍くらいは稼いでくれると嬉しいのですが、今まで0円だったのが

ちょっとでも増えたというのは喜ばしいことです。



それに、48時間(丸2日)稼働で14400円なら、これが倍の96時間(丸4日)

稼働したら28800円。それこそ1週間稼働しただけでも10万円突破です。

そう考えると、伸びしろがあるので夢はありますね。



次に、予約の内訳をみてみましょう。



このレンタルスペースは「スペースマーケット」「インスタベース」「スペーシー」の

3社に掲載しています。それぞれのサイトごとの予約件数は以下の通りです。

スペースマーケット:5件

インスタベース:8件

スペーシー:2件



事前に運営会社さんからは「今はインスタベースの予約が一番多いです」と聞きましたが

その通りの結果になっております。



各サイトで予約された内容を、運営会社さんが準備してくださったGoogleカレンダーで

一括で参照することができます。グーグルカレンダーに連携される内容は各社によって

様々です。一番さみしいのがスペーシーで、名前と時間くらいしか情報がありません。

インスタベースは料金とか用途が連携され、スペースマーケットは料金こそないものの

用途や利用者さんからの一言コメントも流れてきます。意外と一言コメントを見るのが

楽しいです。



利用用途別にみると、だいたい以下のような感じになります。

※利用用途が連携されないスペーシーの2件は除外

動画撮影:2件

会議・セミナー:5件

パーティー:6件



このご時世なので、宅飲み感覚で飲み会に利用される方が一定数いるようです。

パーティーとそれ以外で半々って感じですね。



1件「ボードゲーム」という名目で9時間予約されていた方がいらっしゃいました。

うーむ、ボードゲーム・・・。これもパーティーにカウントしておきましたが、

なんとなくパーティーではなく、マルチ的なアカンやつの会な気がしなくもない(汗)



来月以降、もうちょっと稼働率が上がっていくのか、それとも平均してこんなもんなのか

気が向いたときにまた様子を見てみたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:09 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月17日

レンタルスペースに少しだけど予約が入りました。

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東京10棟目のレンタルスペースにぼちぼち予約が入り始めました。立地がそこまで

良いわけではないので、あくまでぼちぼちですが、小銭くらいにはなるかな。



東京10棟目。いずれ自己使用するつもりで内装を私好みの尖ったものに変えてます。

ほとんど趣味のつもりでしたが、他の方がレンタルスペースとして保有物件の一室や

賃貸している一室を貸したりしているのを見て、私もやってみようという気持ちも

ありました。そして友人が管理委託しているのを見て、なるほどと思い私も管理委託で

運営できないか相談。そして話はまとまり、無事にレンタルスペースとして公開に

至った次第です。



ただねー、いくら内装を尖らせたからと言って、やっぱりローカル駅から徒歩10分は

微妙だと思うのですよ。一体どのくらい予約が入るのやら。そこは全くの未知数です。

そんなに予約が押し寄せるようなことはないだろうなと思っていますが、実際のところ

どのくらい予約が入るのかは興味深々です。



公開から半月が経過したので、ここまでの予約状況を見てみようと思います。



予約件数は全部で4件でした。時間にして16時間。実稼働日は3日です。

平日2件、休日2件で特に偏りはありません。予約者は男性3名、女性1名です。

どんな用途で使ったのかまではわかっておりません。



少ないながらも需要はあるんだなー。うん、面白い。



そんなにいっぱい予約が来る想定はないけど、光熱費など毎月支払っている分が

少しでもカバーできて、多少のおつりが来ればいいなという感じで構えています。

各レンタルスペースサイトへのショバ代と運営会社さんへの管理委託費を差し引いて

入金される金額が、できれば3〜4万くらいになってくれればいいなあという希望は

ありますが、今のペースで予約が入ってもそこまでにはならないでしょうね。

ま、それはそれで仕方ない。大きな希望を持ちすぎたというだけのこと。



最近は時間貸しのサービスもかなりいろいろあるようですので、これらについての

研究も進めていければと思います。余っている駐車場スペースを時間貸できる

サービスとか、今回みたいにレンタルスペースとして空いている部屋を貸すとか、

あとはこの手のサービスだとカーシェアのやつなんかも老舗ですよね。

元々は民泊なんかもこの形態でしたし、海外だと個人ドライバーがタクシー業務を

やってくれるサービスなんかもあります。



所有の時代から所有しない時代へ。いろいろなものを時間貸でシェアする時代へ。

個々のサービスで見れば栄枯盛衰はあると思いますが、シェアリングエコノミーという

スタイル自体は今後もしばらくは栄えるだろうと思います。

アンテナ貼って、面白そうなものがあれば是非参入してみたいです。火傷しない程度に。



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月28日

東京10棟目のレンタルスペース化完了、募集開始!

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東京13棟目、レンタルスペースとして募集開始しました!やっぱプロに任せると

この辺の動きは速いですねえ。自分でもたもたやってた時とは大違いです。



お友達が運営会社さんに委託してレンタルスペースをオープンさせた実体験を聞いて

急激に熱が高まり、私もその業者さんを紹介して貰って打ち合わせした結果、

東京10棟目をレンタルスペースにするぞと決めました。

(詳しくは過去ブログを参照ください)



まず、こちらでWi−Fiを現地に設置。500kbpsくらいのあまり早くない

Wi−Fiですが、帯域制限はないということなので、いきなり大量に使っても

そんなにトラブルになったりはしないはずです。民泊やってる頃から使ってますが

大きなクレームに発展したことはないはず。



今回は2階と3階を一本のスペースとして貸し出します。様子を見ながら、2階と3階を

単独で貸すことも考えていこうとは思いますが、2階にトイレがないのでそこを考えると

やっぱり2部屋同時に使ってもらうのがいいのかなあ、とか。そこは運営会社さんも

考え方は同じでしたので、当面はそのようにやっていこうと思います。



あと困ったのは、Wi−Fiの電波が各フロアにしか届かないこと。3階にルーターを

設置したのですが、2階まで電波が届きません。鉄骨造で天井も鉄だから、電波が

通りにくいのかもしれません。



この点は運営会社さんに相談したところ、とりあえずは防犯カメラを3階にのみ設置し

2階はWi−Fiなしで運用することで対応するということでした。防犯カメラが

インターネット必須になるため、結果として2階は防犯カメラの設置ができずじまい。

仮に備品の破損があった場合に、証拠がなく請求ができないという問題点があるので

追加のWi−Fiを置いて運用した方がいいのか、今後の稼働を見ながら検討します。



防犯カメラの設置も完了し、運営会社さんで各ポータルサイトに対して予約用の

頁を作ってもらいました。文言などに気になるところがあれば、フォームより

指摘をしたら対応してくれるそうです。



予約はグーグルカレンダーで各サイトに対して同期がとられている模様です。

オーナーが自己使用しようとする場合は、そのグーグルカレンダーに予定を入れて

登録するだけで、各サイトに対しては予約不可という扱いにできるらしいです。



グーグルカレンダーそのものというよりは、それを使った何らかの仕組みが動いて

いるんだろうなあ。こういうのは個人で導入しようとすると割高になると思うので、

お任せするメリットの一つだと思います。個人的にはこういう仕組みに興味津々。



昨日公開されたばかりなので、当然予約は今のところありませんが・・・

多少でも予約が入り、ローン返済の足しになればいいなと思います。

あと、気合入れて作ってもらった内装をぜひ見ていただきたいという自己顕示欲も(笑)



埋まるにせよ埋まらないにせよ、今後の動向が楽しみです。

しばらくはちょいちょいチェックするんだろうなー。

で、しばらくしたら飽きて見なくなる展開・・・(苦笑)



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年05月16日

放置していた東京10棟目をレンタルスペースとして稼働させることになりました。

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東京10棟目をレンタルスペースとして運用開始します。自分でやろうとして進まない、

だとかえって勿体ないので、管理委託して費用かけて進めることにしました。



以前のブログで、レンタルスペースをやってる友人の話に刺激を受けたので自分でも

やろうと思ったことを書きました。今回はその発想に対して具体的なアクションを

取りました、というブログ記事になります。



元々、東京10棟目をレンタルスペースとして活用することは考えていたものの、

自分でレンタルスペースのサイトに登録して、自分で問い合わせを受けて・・・

という流れが面倒だと思ったり、どのくらいの頻度で現地の清掃をすればいいのかも

わからなかったり、不明点がいっぱいでした。結局、めんどくさいと思って後回しに

なったままでした。



管理委託する方法は考えないこともなかったのですが、どこに管理委託すればいいか

そもそもそんな管理してくれる会社があるのか、というところもわからず、調べるにも

至らなかったです。



転機になったのは、不動産仲間が管理委託してレンタルスペースを始めたという話を

小耳にはさんだことです。その友人も自主管理はせずに完全委託でやっている、

ということでした。運営委託している先にも満足しているようです。



これは私も真似をしてその会社さんに運営できるか問い合わせてみるべきだな・・・。

今まで停滞していたレンタルスペース化が一気に進むかもしれません。



ということで、友達にその業者さんを紹介してもらい、レンタルスペースとして

東京10棟目を運営できるかを相談してみました。



現地を見に行っていただいた結果「運営はできる」という回答でした。

これを受けて、ご提案を聞くためにお打合せをさせていただいた次第です。

(ちなみにZoom使ってリモート打ち合わせでした、不動産業界にしては進んでます)



札幌10棟目は大通りに面しているとはいえ、駅徒歩10分で工場と住宅が混在する

エリアということで、あまり会議室需要は見込めないかな?というのが運営会社さんが

抱いた感想だったそうです。ですので、多目的スペースとしての貸出が良いのではないか

ということでした。



管理委託の費用は売上の10%。これ以外にレンタルスペースのポータルサイトから

30%〜35%の手数料がかかりますので、下手すると50%近くが手数料として

持っていかれてしまいます。まあでも、遊ばせておくくらいであれば、稼働させて

半分の収益で回した方がいいに決まってます。賃貸している物件であればもう少し

シビアに見るべきですが、今回は自分で保有している物件の1室なので、最初はまず

緩く始めてどんな具合になるか様子を見ればいいな、と思いました。



運用代行会社さんでは、問い合わせ対応や現地の定期清掃を主として、必要に応じて

現地対応もしていただけるそうです。放置状態の現地を定期的に清掃してくれるだけでも

割とありがたいなと思ってしまう私でした。



ということで、まずやってみようという方向でゴーサインを出しました。



今後の流れとして、写真撮影・ポータルサイト登録・必要な追加工事を5月中に行い、

6月からオープンさせる流れになると説明がありました。

(この初期セットアップにも別途費用が掛かります)



追加工事と言っているのは、防犯カメラです。レンタルスペースは基本的に防犯カメラを

設置するのが一般的だと運営会社さんは仰っていました。細かい説明はなかったですが、

無人運営を行うことから、何かあった時のことを考える&トラブル抑止の観点で

防犯カメラをつけるのが良い、ということなのだろうと勝手に解釈しました。



2種類の防犯カメラを提案されましたが、安い方を選択。高い方は防犯カメラが

ネットワークから切断されても、切断時点までの映像を確認することができるが、

安い方は防犯カメラがネットワークから切断されると、一切の映像を見ることが

できなくなるそうです。高い方はおそらくクラウドにデータを転送しているのでしょう。

高いほうだけは月額費用がかかるって書いてありましたから。



できるだけコストは下げて運営したいし、東京10棟目は自宅から近いので、何かあれば

私が飛んでいけばいいと思います。なので、今回は安いプランで行くことにしました。



これに伴い、スペースにWi−Fiの設置が必要になりますが、過去に民泊をしていた際

使っていた速度があまり早くないけど定額無制限使い放題のWi−Fiを現地に設置する

ことにしました。今日この後設置に行ってきます。



ということで、6月から東京10棟目をレンタルスペースとして試しに運用してみます。

どんな結果になるか楽しみです。



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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする