東京１０棟目にお申込をいただきました！

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東京１０棟目に入居申込をいただくことができました。これでなんとか満室に返り咲きと

なりそうです。ご尽力いただいた管理会社さん、ありがとうございました。



東京１０棟目。ものすごく薄いです。フロアあたり３坪ちょっとしかなく、建物全体は

１０坪あるかないかといったところです。よくそんなもん買ったね、と購入した頃から

言われ続けている物件です。



しかも内装も何もしてなくて、そのまま貸したら倉庫くらいにしかならないよねという

代物でした。あれ買ってどーすんのよ？と考える人が多いのもごもっともと思います。



なんでそんなの買ったの？という話なのですが・・・なんとなく面白そうだったから、

というのが正直なところです。自己使用で私の秘密基地にしようかな？とか思ったり。

サラリーマンを辞めたら壱日中家にいることになって暇になりそうだから、出勤先を

作っておくのもいいんじゃないかなと思って買ったところもあります。



その意図を考え、２階は会議室のような仕様に、３階は小さな事務所のような仕様に

リフォームをさせていただきました。その上で、私がサラリーマンを辞めるまでは

レンタルスペースとして使うことにしました。



１階は道路に面しているので、店舗なり倉庫なりにできるだろうと思いましたので

あえて手は加えず普通に賃貸で出すことにしました。



正直、レンタルスペースとしてはたいして儲かってはいませんが、若干のお家賃は

入ってきているのでよしとしようかなと思います。何もないよりはマシですね。

レンタルスペースの認知度向上とテコ入れも必要だなとは思っておりますが、

今のところ手が回っておりません。



１階は３坪しかないとはいえ幹線道路沿いの倉庫として利用できるので、過去に２組ほど

借りてくださったことがあります。１組目は個人でボルタリングの岩を作っている、

という人が工房兼倉庫として借りてくださっていました。この方が解約になった後は、

職人さんが倉庫として借りてくださいました。



この職人さんが事業規模縮小のため退去となりまして・・・。そこからしばらく募集を

続けていますが、半年まではいかないと思いますけど、そこそこの期間空室が続いており

管理会社さんが気にかけてくださっている状態でした。



私自身は東京の物件の中では家賃が安いのでインパクトがそんなにないことから、

まあ考えるのは後回しでいいかな？と思っていました。他方、管理会社さんとしては

空室期間が長引いているので早く決めたいという気持ちはあったのだろうと思います。



先週の話ですが、管理会社さんより電話がありました。東京１０棟目に確度高めと

思われる問い合わせが来ているが、家賃を少し値引して貰えないかと相談を受けている、

というお話でした。



先方の希望交渉価格は１５００円マイナス。正直なところ、まあそのくらいであれば

別にいいかなと思ったりもしたのですが・・・なんとなくすんなり聞くのも悔しいし

５００円とか中途半端なの嫌だなと思ったので、１０００円引きであれば受けてもＯＫと

管理会社さんには回答しました。



それから数日が経過しましたが、特に続報はありませんでした。うーん、破談になった？

管理会社さんにＬＩＮＥで東京１０棟目の交渉はその後どうなったかを確認。

翌日、管理会社さんから返答があり、無事申込に至ったということを伺いました。

おー、満室返り咲きですね。よっしゃよっしゃ。



ただし、審査はこれからということなので、ぬか喜びになっちゃうかもしれません。

問題なく進んでくれればいいのですが・・・。これで審査落ちとかになったら

悲しいことこの上なしです。



何事もなく審査が進み、無事入居に至ってくれますように。



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選挙事務所として使いたいという問い合わせ。

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東京１０棟目に問い合わせがあったそうなのですが、選挙事務所として利用したいそうで

あまり長期の賃貸にならないやつだなーと悩んでおります。



空室の中でもあまり力を入れていない東京１０棟目。とはいえ力を入れている各部屋も

今のところ快音は聞こえず、４月の繁忙期の残り香で何とかするしかないなと

思っております。重点対応になっている東京１棟目と富山１棟目は、管理会社さんに

連絡を取って反響の増減とか確認、その上で追加の対応を検討した方がよさそうです。



そっちには気を取られていますが、東京１０棟目も空室ではあります。

テナントで家賃が安いからちょっと忘れがちになっていますが・・・。

募集が難しい割には家賃は取れないのでね。この物件。



おさらいすると、東京１０棟目は３階建てのビルです。１部屋１フロアで３フロア。

２階と３階はレンタルスペースとして使っていますが、たいして儲かってません（笑）

あとはお友達の大家さんとシェアして支店登記やレンタルスペースの空き時間を使っての

オフィス利用みたいな感じでお家賃をいただいています。変則的な物件です。



特筆すべきは物件の狭さです。１フロアあたり３坪しかありません。よくこんな

効率の悪い建物を建てたものだなあとある意味感心します。元々は建築会社さんの

倉庫として利用していたみたいです。それを不動産屋さんが買い取って販売していたのを

私が見つけて購入したという流れでした。



あの頃は２０１７年〜２０１８年の金融ゆるゆる時代だったので、お付き合いしている

金融機関さんで１０年融資が出ました。Ｓ造で耐用年数切れ、どう使うのかも

よくわからない物件によく融資したものです。しっかり根抵当権取られましたけど、

まあ貸してくれるなら良しとしました。



購入してそろそろ５年が経過します。あの時一緒につまんだ無担保の融資もあと数ヶ月で

返済が終わりますからねえ。もう物件への融資も折り返しが近い時期です。

時が経つのは早いですね。あの物件、サラリーマン辞めたら事務所で使おうって目的で

購入しているので、会社辞める辞める詐欺は５年経過したということか・・・（苦笑）



このまま放っておいてローン完済してもそんなに大きな儲けにはならなさそうな

東京１０棟目ですが、まあ私のおもちゃとして楽しく使えればいいかなーという

感じです。内装をオールドアメリカン調にして趣味のスペースとして楽しく仕上げたので

追々使い道を考えていこうと思います。日々のウォーキングにちょうどいい距離ですし。



えっと、何の話だったっけ。ああそうだ、昨日あった反響の話を書こうとしてました。



昨日、管理会社さんから電話がありました。間違って法人住所に書類を送ってしまった

業者さんがいたのでその書類が届いているか確認していたのに対し、今日届いたという

連絡、それから東京２棟目の家賃発生日を６月からにするということで話が進んでいる

という報告、そしてもう１件が東京１０棟目に関する話題でした。



冒頭にも書きましたが、選挙事務所として使いたいという問い合わせがあるそうです。

恐らく４／２３の統一地方選挙に向けてということなのでしょう。しかし選挙事務所だと

長くても数ヶ月しか借りてくださらないので、それってどうなのかなーという感じは

かなりします。



現職の区議会議員さんの名簿を確認しましたが、該当住所の近所の議員さんはいません。

とすると新人さんかな？家賃安いからここがいいとか思ってるのだろうなという

気がします。正直、あまり長く使ってくれる気配はないですね。



数ヶ月とは言え家賃が入るのはありがたいですが、管理会社さんにて発生する事務手続も

それなりに費用は掛かります。あまりに短期での退去は大家の立場としては嬉しくないし

基本的にはあまり乗り気になれません。



管理会社さんもそのスタンスなのですが、断っても食い下がってくるのだそうです。

何回も問い合わせてくるから、どうしようと思って私に相談したのだとか



そこまで熱意があるなら・・・という気もしますが、でもやっぱり２ヶ月とかは

嫌ですね。せめて１年くらい借りてほしいなあと。



管理会社さんともうんうんうなってしまいましたが、１年以内の解約は違約金２ヶ月で

出してみようか、という話になりました。選挙終わって２ヶ月で解約になったとしても、

４ヶ月分の家賃は貰える計算になります。あまりすごい金額の解約違約金は無効と

判断されかねないから、この辺で済ませるしかないかなーという感じです。



選挙事務所で出入りしてくれて、近隣への認知度が高まってくれればいいような

気もしなくはないですが・・・まああとは相手の方にどこまで熱意があるかですね。

なんとなくそれでも借りていくような気もしています。



でも３坪しかない選挙事務所ってどうなんでしょうね！？役に立つのだろうか？

公職選挙法の定めで事務所を借りなくてはならないから、とかそんな話なんですかね？

あまり詳しくないからわかりませんけど。



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東京１０棟目で残念ながら退去予告が発生。

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東京１０棟目で退去予告が発生してしまいました。倉庫として利用されていたものの

業務縮小のため解約とのことです。



東京の物件は現在空室が東京１棟目１室、東京３棟目１室、東京６棟目１室、

東京１４棟目１室の４室となっております。家賃をチャッチャッと下げてしまえば

もっと早く埋まるのかもしれませんが、つい粘ってしまいがちなので埋まるのに

時間がかかる傾向があります。特に東京１棟目あたりは当面売る予定がないのだから

安く埋めてしまった方がいいんじゃないかと思いつつも、なかなか実際に下げるという

決断を伝えずにズルズル引っ張ってしまっています。



東京３棟目みたいに、この後明確に売却の意思を持っている物件に関しましては

意図的に家賃をあまり下げずに何とかしようとしているので、多少時間がかかるのも

やむを得ないだろうと思っています。でもまあ、かかりすぎもよくないので、

あまりに引合が悪いようならどこかで妥協することを考えないといけないなとも

思ったりはしています。



東京６棟目はまだ募集開始してそんなに時間経ってないから別に見直さなくても

いいだろうと思ったりします。東京１４棟目も引合次第では少し下げる余地はあると

思いますので、場合によっては家賃を下げることも考慮しようかなという感じです。



土の物件も初期費用は全力で下げているので、これで引きが悪ければもう家賃を

下げるしかないよねーという感じです。あ、東京１棟目だけはまだもうちょっと

初期費用を下げる余地があったか。だったら家賃の前に初期費用から攻めた方がいいか。

ブログを書いているとこうして自分の思考が整理できるので、自己満足のためにも

ブログは書き続けるんだろうなあ、とか自分なりに思っています。



そんな作戦を練っているところに、残念なお知らせが飛び込んでまいりました。

東京１０棟目で退去予告があったとのことです。



東京１０棟目は元々建築系の業者さんが自社の倉庫として利用していたビルです。

とにかく小さくて、なんと１フロアあたり３坪強しかありません。３層のビルなので

９坪の狭小ビル。狭小というのも申し訳ないレベルです。

通称「薄いビル」と呼んでいます。



１階は一般賃貸に、２階はシェアオフィス兼レンタルスペース兼オフィスという

構成にしております。今回退去が発生したのは１階の一般賃貸のお部屋ですね。



リフォーム業をしている方が倉庫として利用されているということでしたが、

業容縮小のために退去というお話でした。まあもうしょうがないでしょうね。



次も同じように一般賃貸で募集するつもりですが、もうちょっと面白い使い方を

してくれる人に出会えないものかなー？と思ったりはしています。

缶詰バーとかやったらどうでしょうね？とか妄想したりするんですけど。

まあ自分ではやりませんけどね・・・。



この間ＳＮＳで狭小スペースを菓子工房向けに改修した結果、賃料も上がり待ち行列が

できているってお話をＳＮＳで見かけたので、まさに狭小とはうちの薄いビルのこと！

とか思ったりも（笑）

この話の参考ＵＲＬはこちらです。



ただの狭小住宅でもいろいろと楽しいことを考えられればいいな、と思う今日この頃。

まあ全体賃料に対して占める割合は少ないので、ここの物件は多少の遊び心も

持ちながらいろいろ企んでいければいいかなと思っております。



サクサクと決まるか、面白い空間になるような方が借りてくれるか。

どちらかになることを希望しつつ、募集を開始しようと思います。



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敷地内に電柱があり、その使用料金を貰えることになりました。

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東京１０棟目の敷地内にＮＴＴの電柱があることがわかりました。

使用料貰えるみたいです。ラッキー。



東京１０棟目。一応収益性も考えてはいるものの、基本的には私が会社を辞めた後

事務所として使ってもいいかなーみたいな妄想をしながら購入した物件です。

今は時間貸と賃貸を併用して収益を生ませようとしています。

時間貸の方をもうちょっとテコ入れしないといけないなあと思っていますが・・・。



特にトラブルもなく平和な東京１０棟目でしたが、嫁ちゃんからある日「家にＮＴＴを

名乗るおじさんが来た」「〇〇（東京１０棟目のあるあたりの町名）がどうのこうの

言ってたけど、わけがわかんないから主人がいないとわからないって答えたら名刺を

ポストに入れてくって」「なんか２回も来て嫌だった」という報告を受けました。



変なセールスとかではなさそうだなあ、住所地に心当たりもあるし。

別にＮＴＴの設備とか何も使ってないけど・・・用事がわからん。

この時はそう思ってました。



その後、名刺をポストに入れると言っていたのに、全然入っていなくて、なんなんだと

思っていましたが、数日後に封書が届きました。封書の中に要件と名刺。ま、まあ確かに

これも「ポストに名刺を入れる」という行為には違いないか・・・。名刺をポストに

自分で投函するの意味だと思っていたので、想像と違いましたけど。



封書の内容を見ると、東京１０棟目の敷地内にＮＴＴの電柱が立っているので

使用許諾を得たいから連絡ください、みたいな感じのものでした。これはもしかして

使用料としてお金貰えるやつ？だとしたらラッキー。



早速ＮＴＴの担当の人に電話してみました。電柱が敷地にあるケースは初めてだったので

担当のおっちゃんの説明をちゃんと聞きました。だいたいこんな感じのようです。

・敷地内にＮＴＴの電柱が立っているので使用許諾の契約をしたい

・自己使用の場合は使用料は払えないが、賃貸で利用なら使用料を払える

・不動産業であれば１年に１回、それ以外の業種なら３年に１回の支払

　（年単位の金額は同じで支払サイクルが違うだけ）



なぜ自己使用の時はお金を払えないのかな、と不思議に思ったものの、うちは賃貸と

時間貸で回しているから別に気にしなくていいやと思って深掘りはしませんでした。

厳密にいえば、１階は賃貸、２階と３階は支店登記のために借りてくれてる友人が

いるけど、それ以外に時間貸をやるために東京法人とも賃貸借契約を結んでおり

その東京法人が時間貸を運営しています。なんというか、自己使用とも賃貸とも

受け取れるような感じなので、どっちになってもいいような応答をしながら様子を

見ていたら、賃貸なら使用料貰えるって話だったので、賃貸を前面に押し出しました。



不動産関係の場合は年払いである理由は「不動産屋はすぐ名義が変わるから」とのこと。

あー、なるほど。まあそれもそうですね。売るのが仕事なんだし。私は売らないですが

お金は早く貰った方がいいと思ったので、不動産業の方で申請することにしました。



このやり取りに基づき、契約書が送られてきました。振込先口座と署名押印をして

返送したので、そのうち使用料が振り込まれることでしょう。



役所で確認した保有期間に応じ、使用料は遡っての支払になるそうです。

微々たる金額ではありますが、それでも完全な不労所得なので嬉しいですね〜。



これまで、電力会社さんやＮＴＴさんの電柱にはご縁はなかったのですが、お友達の

ＳＮＳやブログへの投稿で、そういうものがあるということは認知しておりました。

今回、私も晴れて電柱デビューということになります。感想は「こんなもんかー」

という感じでしたが（笑）



今後もこんな話が増えればいいなーと妄想しつつ、本日のブログは終了です。



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レンタルスペースの売上に占める手数料の割合は高い。

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東京１０棟目をレンタルスペースとして運用開始してから５ヶ月が経過しました。

金額ベースで稼働の実績を見てみたいと思います。



東京１０棟目は将来的に自分の事務所として使えたらいいかなと思って購入しました。

１フロアあたり３坪ちょっとしかない３階建ての薄いビルです。壁は薄いし、床は

下手したら抜けそうな箇所があるしで、あまり汎用性がある物件ではありません。



購入した時の想定家賃が、１フロア３万〜３．５万程度でした。今は賃貸だけで

７．２万を毎月稼いでくれております。１階が想定よりかなり高く貸せていますが

２階と３階は仲良くさせて貰っている投資家さんに安く貸しているため、トータルでは

当初想定より安い金額で貸していることになります。



このマイナスを補うため、レンタルスペースを始めることにしました。

不動産仲間に貸している２階と３階は常時化しているわけではないので、事情を話して

利用時にレンタルスペース側を予約済にする運用をします、ということにしました。



当初は１階３．５万、２階と３階が３万で合計９．５万を見込んでおりましたので、

２．３万ほど賃料が足りないことになります。さて、この不足分をレンタルスペースで

毎月稼げていれば上出来なのですが・・・。



結論から申し上げますと、売上ベースではそのくらいは稼いでますが、手数料などを

考慮すると、その目標額には届いていない、という感じでした。



まず売上です。数字は百の位を四捨五入しています。



６月　　１．６万

７月　　２．４万

８月　　２．５万

９月　　２．２万

１０月　２．５万



売上だけ見れば充分家賃を補填できる勢いです。しかし、ここから手数料が発生します。

各種ポータルサイトの手数料と、運営会社さんの手数料。あと振込手数料なども。



これらを差し引くと、例えば９月の２．２万という売上に対して、１．２万程度まで

実際の振込額は減ってしまいます。



ポータルサイトの手数料がなんせ高いです。３０％〜３５％は手数料として差し引かれ

振り込まれるので、ここの経費が重いです。それと運営代行会社さんの１０％が加味され

まあざっくり半分くらいは持っていかれているということになります。



なので、売上額は伸びるけど、手数料もそれなりなので、結果としてキャッシュフローに

貢献している度合いは小さいということになります。



東京１０棟目は駅徒歩１０分と立地も決して良くないので、大きくは稼がないだろうと

最初から思ってはいました。なので、少しでも上積みができるなら上出来と思っており

その観点では１万のプラスは別に悪い話じゃないと思います。新しいことが経験できる

という意味もありますしね。



ちなみに売上が多いのはインスタベースです。次がスペースマーケット。

スペイシーはあまり売上に貢献してくれておりません。

そして運営会社さんの自社サイトが徐々に伸びてきております。グーグルマップに

運営会社さんの直接予約のサイトを掲載した効果なのかもしれません。



引き続き、情報を注視していきたいと思います。



手短ですが、本日はこの辺で。



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