2020年06月13日

東京10棟目のテナントの退去が完了。

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東京10棟目のテナント部分の退去が完了したとのことで連絡をいただきました。

今回は家賃を少し欲張って募集してみようかと思います。



退去予告が入っていた一階テナントさん。延床面積が小さい建物なので、家賃の絶対額が

安いから、個人の方に半分趣味で使うみたいな感じで借りていただいておりました。

今回、退去になってしまった理由が「趣味にお金を割く余裕がなくなった」とのこと。

これもきっとコロナの影響なのではないかと思います。くぅ、コロナめ!



元々、現状有姿でお貸ししていた部屋です。土間だし設備も何もないし、敷金を返して

終了ということには間違いなくなるだろうと見ていました。募集に関しても基本同様で

バリューアップも特には考えず、そのまま貸せばいいだろう、という形で検討してます。



4月には退去予告が来ておりましたが、事業用契約という形になっていたので、

1ヶ月縛りではなく2ヶ月縛り(あれ、3月退去予告の3ヶ月縛りだったか?

記憶があやふやです)。退去立会は6月ということで話を聞いておりました。

聞いた時は、なんかまだまだ先だなあという印象しかなく、具体性がわかず。

募集は強気な条件にしましょうということを管理会社さんに伝えておきました。



前回の募集の時は、1階の路面店というところを甘く見ており、他の階より少し高い

程度にしたところ、申込があっという間に2件も入るという状況に。値付けミスを

実感したので、今回はもう少し強気の家賃にすることにしようと決めておりました。

管理会社さんは坪単価を考えると高すぎるのではという意見でしたが、家賃は高く

募集しない限り高くなりません。反響を見て調整すれば良いと思いますので、

内見できない期間はまず強気な家賃にしましょうという方向でお願いをしました。



時は流れ、先日管理会社さんから「退去立会完了しました」という連絡がありました。

元々が何もない部屋だったので、原状回復も何もなし。借りた時のまま使っていた

模様です。水道を引くかもなんて話をされていましたが、結局引かなかったようです。



退去立会の中で、管理会社さんから連絡と確認が1点ずつ。



確認事項は、電気代のことでした。電気の契約はしなかったのに、ずっと電気が

使えていたということでした。あれ、電気の配線、1階と2階は一緒なのか?

2階と3階が別回線になっているのは把握しています。私が実際に別回線で契約を

しておりますので。1階はもしかして2階と繋がっているのか・・・?



管理会社さんに、電力会社さんに聞いて貰うようお願いをしましたが、電力会社さんで

わかるのは、過去にその建物で何回線分電気の契約があったか、くらいかもしれません。

業者さんに現地見て貰うか?この話はちゃんと解決させておかないといけないなあ・・・



連絡事項は、道路に面した窓ガラスが割れているというお話でした。入居者様起因では

ないから、原状回復という形ではなく私のところに直接連絡が来たのかなと思います。

対応しておかないとだなあ。



空き部屋を量産しても仕方がないので、この部屋も賃料を徐々に下げて調整しながら

早いところ申込をいただけるように動きたいと思います。まあこのコロナ情勢の中で

どれだけテナントが動いているか、という点は大いに疑問が残りますが・・・。



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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月19日

東京10棟目の1階で2度目の退去予告・・・。

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東京10棟目、1階のお部屋に退去予告が入りました。立て続けの退去予告はきついけど

この部屋なら自分で使うと言う選択肢も取れるし、家賃も上がるはずなので、前向きに。



東京10棟目は3部屋しかない小さくて薄いビルです。1フロア1室で、1階は普通に

賃貸に出しており、2階と3階は友人が銀行融資を主目的とした形での支店登記をして

おりますが、さすがに家賃満額取るわけにもいかないので、ふんわりと半分〜7掛程度で

貸し出しています。その代わり、空いている時間は私の方でレンタルスペースとして

運営して良いという話になっています。(準備はしたものの、まだ実際に貸したことは

ないのですが・・・)



銀行融資を目的とした支店登記に関しては、最近ちょっと厳しくなってきています。

私の取引行さんにおいても、バーチャルオフィスみたいなものでは認められない、

実体を伴うものではなくてはならない、といった話があります。



正直に言えば、1フロアだけそういう登記をする専用の部屋にして、残り2部屋は

普通に賃貸として貸し出すつもりでした。その代わり、賃料はもっと安くしようと

考えていたのです。しかし、前述のようにバーチャル御フィル的なものだと、

そもそも融資の検討対象外になってしまうというところがあり、やむを得ず1法人に

1部屋ずつ貸すしかなくなり、今のような形に落ち着いたのです。借りていただいている

お友達の不動産投資家さんの負担が大きくなってしまったことが申し訳ないのですが、

こっちも商売で買ってるビルなので、1部屋1法人であれば、普通に貸す値段と比べて

そこそこ安い程度にしないと、借金返すのも大変、返済比率高いと見られて大変、と

ろくなことがないので・・・。



さて、ビルを持つのは初めてな私。元々は3部屋とも賃貸に出すつもりで、普通に

管理会社さんを入れて賃貸募集をしておりました。その際、1階の路面店は一番高く、

それ以外の部屋はちょっと安く家賃設定したものの、1階が思った以上に引きが良くて

公開して1〜2週間もたたずに、2件も申込が入ってしまいました。うち1件を選び

賃貸借契約を締結。ちょっと家賃が安すぎたんだろうなと思いつつ、今更上げることも

できませんので、その家賃で使っていただいておりました。



借りていただいている方は、本職がある中で趣味の作業スペース兼倉庫として

使いたいということで契約されていました。ビル自体を面白いものにしたいなと

思っていた私としては、普通過ぎてちょっと微妙と思ったものですが、現実として

お家賃はいただかなくてはならないので、まあそれも止む無しと考えていました。



そしてこの方、1度退去予告をしてきたことがあります。趣味にお金をかけることが

できなくなった、というお話でした。この時は結局退去予告を撤回していただき、

その後も問題なくご利用いただいております。



あれから約1年が経過した先日のことでした。管理会社さんよりLINEにて

連絡があり、今回再び退去予告が入ったと連絡をいただきました。



また撤回するとかそういうオチもあり得るよねと思いつつ、元々趣味の空間として

使っているということであれば、あまり継続性はないのかもしれないとも思った次第。

ダメならダメでさっさと次を募集するしかないですねえ。



前回の退去予告の時は、管理会社さんは周辺坪単価からこのくらいでと賃料を算出。

でもその賃料で募集して、申込が複数件入る事態になったわけですから、坪単価相場は

無視して、もっと高い価格で出してもいいはずだと考えました。路面店だし、面積が

小さすぎるので坪単価計算だとかなり安い価格になります。それゆえに、この家賃で

倉庫(オフィス)が借りられるのか!しかも1階で!ということで耳目を集めたものと

考えられます。なんせ、生活保護の方の上限家賃より安いですからね。



だから、今回はもうちょっと強気の家賃でいったん出してみて、反響が悪ければ徐々に

下げていく手法を取りたいと思っております。自己使用だって考えているビルですから

安売りしてもねえ。



あ、面白そうなテナントさんに関しては、家賃下げてこちらから頼み込んででも

借りて貰うということは考えています(笑)



東京10棟目に関しては、実験要素もいろいろ盛り込んで対応したいと思ってます。

収益も大事だけど、楽しくなることも同じくらい大事にしたい。そんな気持ちで

こちらのビルの客付に挑もうと思います。



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月10日

何か融資できる案件ないですか、と聞かれたので・・・。

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期末を迎え、金融機関さんも成績をあげようとアプローチしてきます。その流れに乗り、

私もいくつかの金融機関さんに対して、財務改善を狙った融資の打診をしております。



新規購入をあまりしていない、購入するにしても売却益で得た現金を使っていた、などの

理由もあり、昨年は小口の融資は東京12棟目の修繕の分くらいしか引いてません。

その一方、小口融資を返済しようと思っていた現金を物件購入に使ってしまったという

副作用もあり、返済比率の改善はあまり進んでいない状況です。



5年融資とか、金利が高いとか、そういうやつを少しでも返済してしまうことによって

返済比率を改善させられるはずなのですが、購入などに比べて面白みに欠ける部分が

あるのは正直否めず・・・。結局買う方に目が向いてしまっているのでした。

ん、今更言われなくてもとっくにわかってるって?あはは、何も言えません。



そんな折に、東京10棟目の融資を実行いただいている金融機関さんから久しぶりに

連絡がありました。年度末で数字があまり足りていないので、融資できる案件は

ないかというご相談でした。



特に融資に繋がる案件ってないんだよなあ。今は修繕がいくつかあるくらいで・・・

しかもだいたいの修繕の融資は既に相談先が決まってるんですよ。



あ、でも東京10棟目の外壁塗装なんかは、融資して貰ってもいいのかもしれません。

修繕の一部が火災保険で賄えることになっていますが、その分のお金を温存して

工事は融資で実行し、保険金を繰り上げ返済の原資にするとか。



これ、できない話ではないと思われます。火災保険はあくまでお見舞金の位置づけであり

そのお金を使って修繕をしなくてはならないわけではないのです。銀行さんの融資だと

資金使途が明確であることが条件になるため、修繕の融資であれば、業者さんに口座から

支払をするところまでが一連の流れと言うことになります。火災保険の場合は異なり、

お金の資金使途について問われることもありません。修繕以外のことに使ってOKと

いう位置づけのお金だからです。



保険金については繰り上げ返済の原資に回し、借入で修繕をすると言う形にすれば

財務的には少し楽になるはずです。



少なくとも、今私が借りている借入の中に「融資期間が5年」のものが3本くらい

ありますので、今回の外壁塗装に対して7年〜10年で融資が引けるなら、5年の

融資を保険金で返済することが可能になります。結果として、多少財務の状況が

良くなる・・・はずです。



今、これを書きながら「そういえばあの修繕もあったなあ、これも借りちゃうか」

とか無意識に考えていましたが、それは今回の趣旨とは異なるからダメですね。

危ない危ない。また間違った方向に想像を膨らませてしまっておりました。



金融機関さんからは、保証協会の保証商品を使って融資を検討したいという話を

いただいております。保証協会かあ。個人では1年以上使っていないので、特に問題は

ないだろうと思われます。ただ、東京13棟目の融資(別の金融機関さんで受けます)も

保証協会さんを使う前提だとすると、一気に打診が複数件動くことになりますので、

ちょっと微妙かもしれないなあと思うのです。



そこで、東京13棟目の修繕の融資を検討していただいている金融機関さんに、

実行するなら保証協会さんを使うか使わないかについてヒアリングすることにしました。



東京13棟目はメインバンクさんが融資を検討してくださっています。法人の試算表を

待っている状態なので、まだ進展はないのですが・・・。たぶん確定申告が終わらないと

そっちには到達しないだろうと思っています。そうなると、融資決定は4月になるか。



というわけで、メインバンクさんにお電話して、今回の融資はプロパーか保証協会か

どちらで検討していますかと確認。先方の回答は「プロパーで考えています」との

ことでした。おお、プロパーなのね。それだったら被ることはなさそうです。



ということで、変な借入を増やさないようにしつつ、金融機関さんに打診したいと

思います。金融機関さんも喜ぶ、私も喜ぶ。八方丸く収まって良し、ですね。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月06日

東京10棟目、デザイン外壁塗装!

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東京10棟目、自己使用も視野に入れたお部屋をオールドアメリカンダイナー風味に

リフォームしましたが、外観にも思いきって手を入れてみます!



スペース貸し、登記のためのシェアオフィス、自己使用などの目的で利用している

東京10棟目の自己使用分のお部屋。1階は賃貸していますが、2階と3階は上記の

用途で半分自己使用みたいな感じにしています。

サラリーマンを辞めた後、ここを拠点に活動しようと言う目論見を持っています。



だから内装も趣味の世界です。

オールドアメリカンな内装

オールドアメリカンをテーマにしたお部屋を作りました。

いや、作って貰った、が正しいか。私にこんなセンスはありません(笑)



東京10棟目は楽しいお部屋です。そこにいてワクワクするような空間にしたい、

所さんの世田谷ベースみたいに趣味の空間にしたい、という気持ちで作りました。



とはいえ、趣味ばかりではお金を生んでくれません。

早くスペースマーケットに登録して収益化しなくてはならないのですが、その登録をする

時間が取れず(正確に言えば、優先度が低くなってしまっていて)、未だ時間貸しは

実現しておりません。



スペースマーケットに登録するなら、いい感じの写真をプロの人に撮って貰いたい。

プロの人に撮ってもらうなら、物件を完成させた状態にしたい。

どこが完成していないかと言えば・・・外観!



購入時、ほとんどメンテがなされていなかった東京10棟目。屋上防水は平気ですが

外壁はけっこう傷んでいる状態です。どうせならここを塗ってからにしようか。

どうせ塗るならかっこよく仕上げたいものです。



よし、それをやろう。目を惹く外観の物件にすることにしました。

どちらにしても、外壁はやらなくちゃいかん状態でしたからね。どこかから水が

漏れて部屋に侵入してきている状態でしたし。



ということで、部屋の住設を導入していただいた施工業者さんと、部屋の内装を

やっていただいた施工もできるデザイナーさんを緊急招集。デザイナーさんに

案を出していただき、施工業者さんとデザイナーさんの間で、その案を実現するための

作業の役割分担を決め、施工業者さんに今出ている見積を超える案になっていないか

確認して、・・・と言うやりとりを、私を含めた3者で行っている最中です。



デザイナーさんの案が素敵だなと思っても、施工業者さん側からそのやり方だと

どうしても予算が変わるよと言われてしまえば、実現することはできません。

お金は有限です。そこはできるだけ節約。デザイナーさんにはこの辺をいじると

お金が高くなる、などを案を出しながら把握していただき、徐々に補正する形で

進めて貰っています。手間をかけさせてしまい恐縮です。



思い付きで計画してしまったため、私自身に明確にこうあってほしいというデザインの

コンセプトやビジョンがないため、たぶんデザイナーさんに苦労をかけてしまって

いるものと思われます。ご飯を食べに行くときに「なんでもいいよ」と言われると

どうセッティングしていいか悩んでしまいます。それと同じことですね。私は今

「何となくカッコいい感じで」としか言えていないので、悩ませていると思います。



出てきた案に対して「これが一番好き」とか「ここがこうなっているといい」とかは

できるだけ言うようにしているので、その発言にあわせて修正していただく形で作業は

進んでいます。きっと「手間かかるなあ」と思っていることでしょう。すみません^^;



まだ最終案は決まっていませんが、決まったら施工の手配をします。施工業者さんが

一通り施工した後、足場がまだある状態でデザイナーさんが仕上げを行う、という

流れで進めて貰うつもりです。



仕上がりが楽しみです!



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月28日

東京10棟目の貸会議室(予定)の内装完了。

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東京9棟目のリフォームが終わりました。今回はオールドアメリカンダイナーを

コンセプトにしております。あとは家具などの内装が終われば完了です。



お盆明けから、内装準備が整った状態のお部屋に対して、前回と同じ方に依頼して

面白い内装にしていただきました。まだ家具が届いていないので完成ではないですが

今日はその内装写真を並べてみたいと思います。まだ私も現地で確認できたわけでは

ないので、貰いものの写真ですが・・・かっこよくなりました!行くの楽しみ。



室内全体

全体としてはこんな感じです。殺伐としていたところが、一気におしゃれな空間に。

面積は相変わらず小さいビルですが、いい感じになりました。



入口ドア

ドアは赤く塗装され、作り付けの物入れが横におしゃれに配置されております。

いいなーこの雰囲気。



奥

ステンドグラスは元々ありました。左手の煤けたレンガはすべて塗装で実現。

いやもう感服しました。そして穴が開いていて強度が弱いのではないかという噂のあった

場所には、棚をつけることで人があまり長時間滞在しないような工夫も。



壁のオブジェ

これはどうやって作ったんだろう?立体的です。オブジェがくっついているのか、

はたまた塗装で実現しているのか。いや、さすがにこの立体感は塗装じゃないな。

この雰囲気好きです。



壁の塗装

壁面にもアメリカンな雰囲気の塗装がなされています。なにこの素敵な空間。



物入れの塗装

作り付けの棚にも文字の塗装。こういうところにも手抜きなし。



見ててワクワクします。早く現地に行きたい!



あとはここに家具を配置すれば完了ですが、中国から出港したという情報だけが

届いている家具がまだ配送されず、内装はおあずけになりました。

テレビとテレビ台だけは届いていたのですが、なんとテレビ台とテレビを留めるねじの

サイズが合わないようで、ホームセンターでねじを買ってこないと設置できず。

家具が届いたら諸々仕上げようと思います!



全部整えたら、貸し会議室としての運用も始めたいと思います。そちらも楽しみ。



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