2018年11月05日

東京10棟目のバリューアップを企画する。

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東京10棟目の3階のお部屋だけ、SOHO的に使えるようなリフォームを行うことに

したので、昨日はその下見を各業者さんにしていただきました。



東京10棟目はかなり癖がある建物です。今の用途は倉庫にしかできない状態です。

それでも路面に面した1階だけはすぐに賃貸がついちゃったんだからすごいよね。

路面のテナントの偉大さを感じます。もっと高く募集すればよかったよ。



で、2階と3階は引きが悪いだろうと思われるため、一番客付が厳しそうな3階を

少し面白い感じに手を入れようと思った次第です。そこで、いつも工事をお願いしている

施工業者さんと、先日内覧会でDIYの延長で内装をデザインリフォームする仕事を

受けている方に、東京10棟目の1部屋だけバリューアップしたいと相談しまして、

わざわざ現地に来ていただいた次第です。ありがとうございます。



デザインリフォームの方に関しては、以前お友達の大家さんの施工現場を拝見して

こりゃー面白い!と思ったので、今回の現場で是非お願いしようと思った次第です。

いろいろ厳しい物件なので、差別化要素は大事だなと思ったわけです。

見学させていただいたお部屋

見学させていただいたお部屋

↑見学させていただいた部屋の写真↑



まず、東京10棟目がどれだけ濃いかを以下に列挙します。



狭すぎるから内階段が作れず、外に螺旋階段で上り下りする形。

そしてドアは通常よりも小さいサイズ。螺旋階段側に開けないので内開き。

しかもドアが小さいので家具類どうやって入れたらいいか悩む。

パッと見た感じ、水道もガスもどこにあるのかちっともわからない。

部屋が正方形ではなく微妙に台形で、入口側が狭くなっている。

石膏ボードや断熱材なんてなく、たぶんいきなり外壁だと思われる。

室内をいろいろ見ていると、たまに何か落ちてくる(サビだと思います)。

中途半端に塗装してある。

現況写真1

現況写真2



とまあ、いろいろとアレな物件なんです。はい。

家の近所で、なんとなく面白そうだなと思ったというくらいで、勢いで買っちゃった

案件なので、ある程度難点は割り切っているつもりですが、普通に見たら「それを

一体どうするつもりなの?」とツッコまれること請け合いの案件です。



今回、施工業者さんに見ていただき、いろいろと教えていただき勉強になりました。

水道は全部屋メーターが分かれているようであること、水道管は外から見ていけば

どこにつながっているか判断できること、ガスはどうやらプロパンみたいだということ、

錆びている鉄骨の螺旋階段の修繕をするなら足場をかける必要があること、エアコンを

配置するなら屋上と1階に室外機を置く形が良いだろうということ、などなど。



管理会社さんに水道は各戸に配管ありますかと聞かれ、重要事項説明書上ではあると

書いてあるよとしか答えられなかったのですが、次は自信をもって答えられそうです。

もっと建築の知識つけないとダメだなあ。。。



お部屋に関しては、石膏ボードを入れると部屋が狭くなるし、今回はデザインリフォーム

入れるわけだかr、あえてこのままにして塗装で対応した方がいいのではないか、

という意見をいただきましたので、そのまま採用することに。また、一応シャワーを

入れてSOHO仕様とすることを考えていたのですが、狭すぎてシャワーユニットを

入れると取り回しが厳しくないか(入れること自体は可能だけど)、というご指摘を

いただいたため、ここは再検討しようと思っております。お住まいになれる仕様で

考えていますが、銭湯前提でもいいかなあ。



打ち合わせの結果、極力足場を掛けないように工事をするが、水道管を室内に出すために

もしかしたら足場が必要かもしれないそうなので、どうしても足場必須になるようなら

螺旋階段も含め一通り対応する方針に決まりました。大規模修繕もどこかで必要になる

物件ですので、足場が必要になったら一気にやってしまおうと思います。かけずに

済むならもう何年か先送りします^^;



内装については、トイレとミニキッチンだけ設置し、あとはデザインリフォームに

委ねる方針としました。どうデザインするかは今回細かくは決めませんでしたので、

住設が入る前後で改めて案を伺おうと思います。元々の物件が割と味がある仕様なので

この味を活かした形で工事していただくことになるのかなと想像しています。



風呂無しアパートと同じくらいの家賃で、けっこうデザインが尖った物件を使えるなら

スタートアップの個人事業主さんとかがSOHO的に使うには良いと思うんですよね。

需要はあると思うので、うまく客付できるようにやりたいところです。



あと、壁面に物件の館名を書いてもらうことにしました。これも楽しみです。



別件の工事をお願いしている関係上、工事開始は来年になると思いますが・・・

尖ったお部屋に楽しい方が入居してくださいますように。



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posted by ひろ* at 08:12 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月11日

二転三転し、ようやく結論が出ました。

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モテ期が到来していた東京10棟目の1階のお部屋。そのモテ期の結末は・・・?



これまでのおさらい

1フロア1部屋、3階建の東京10棟目を購入→何もせず事務所および倉庫として募集

→1階のお部屋に入居申込あるも、家賃5000円ダウン・水道設置を条件としてくる

→両方は呑めないからどちらか片方と伝えたら、水道は諦め家賃5000円ダウンのみで

お願いしたいと言われる(以降こちらをAさんとします)→間伐入れずに別の方から

問い合わせが来る、こちらは家賃交渉なしだが扉の立て付けを直すことを条件としてくる

(以降こちらをBさんとします)→どうする、俺!?



だらだらとブログを書いていても、ここまであっさりとした感じに書き直せてしまうのが

なんか悲しくもありますが、まあそれは考えないことにして・・・



家賃交渉を仕掛けてきたAさんか、建具を直してほしいと言ってきたBさんか。

どちらも何かしらの条件はついてきますが、同じ1階のお部屋を借りたいと言ってます。

ドアに関しては引き戸の交換になってしまうので、けっこうな金額がかかることが

既に見えております。短期的に見て初期費用がかかるけど、建具を変えること自体は

悪いことではないので、どっちを取るかですね。



最終的に、私はBさんを選びました。

・家賃交渉をしてくる人より、家賃交渉をしない人の方が後々面倒がなさそう

・建具は物件のバリューアップにもなるので無駄な投資ではない

という2点から、Bさんの方が好ましいだろうと判断。それに、家賃が高い方が

金融機関さんから見て経営状態が良好に見えるだろうという判断もありました。

ただでさえ返済比率が高い物件ですから・・・。



管理会社さん経由でAさんにお断りの連絡を入れてください、ということを伝えました。

これで3部屋中1部屋は決まりかな。この部屋しか問い合わせが来ないので、2階以上を

貸すことができるのかと言う不安はありますが、管理会社さん的にもとりあえず1階を

埋めてしまった方がいいのではないかという意見だったので、入居いただく方向で。



あれ、管理会社さんからなにやら電話が来たぞ?



「Aさんが、それだったら5000円の家賃交渉も取り下げるから貸してほしいと

 言っております」



え、なにその後だしじゃんけん的な話!だったら最初から・・・いや、それは言うまい。

ダメ元で言ってみるかという発想は私もちょくちょくしています。他人にどうこう言える

立場ではありません。



どうしようかねえ。管理会社さん曰く、Aさんは既に申込書を送付してきている状況で、

Bさんはまだ問い合わせ段階ということでした。じゃあ確度が高いのはAさんって

ことなのですね。しかも初期費用も低くて済みます。とはいえ、今回の交渉がどうかは

別にして、きっと建具は交換しておいた方がいいのでしょうね。



結局、二転三転したものの、保証会社さんを付けることを条件にAさんに貸すことに

決めました。家賃の条件が同じということになれば、申込をいただいていない方より

申込をいただいた方を優先した方がいいでしょう。



現在、保証会社さんの審査を通しているところです。審査自体は終わっているが、雇用を

証明する資料をまだ入居者様が出せていないということで、その提出を待ってからの

本格的な決定となりますが、恐らくその資料さえ出れば問題ないという状況になっている

と見ていいでしょう。



これで東京10棟目も全空から一歩前進しました。残り2部屋も、安い賃料を武器にして

どこかで決まってくれればいいなと思う次第です。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月19日

どうやらモテ期が到来してしまったようです。

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東京10棟目、予想外にモテモテです。また申込が入ってしまいました。

でも全部1階限定なんですよねえ・・・。うーん。



先日のブログで書いた通り、東京10棟目のテナントに条件付きの申込が入っています

条件は水道の設置と家賃の5000円値引。どうしようかなあと思っていたところに、

またもう1件追加で申込が!正直こんなにモテモテになると思ってなかったので、

びっくりしている次第です。



今回のお申込も、やっぱり倉庫と言うか事務所と言うか、そんな感じで利用する形態。

家賃は満額で良いということでした。おぉ、素晴らしい。



ただ、こちらも条件がありまして・・・

ドアを交換してほしいという要求があります。鍵の開閉がスムーズにいかない、と。

あ、それ言っちゃいますかー。いずれやらないとかなと薄々思っていたんですが。



この物件の売主業者さんに対して、私も同じ要求をしたことがあります。

1階と3階があまりスムーズに鍵の開閉が出来ないので、何とかできないか、と。

売主さん、快く対応を約束してくれたのですが、現地を調べたところ鍵の問題ではなく

建具の傾きが原因ということで、修理するより建具交換の方が安いという話でした。

結局、値引きしているからここまでの工事は請けられないという話になり、この工事は

行わないまま現況渡しということになりました。



と言う経緯から考えると、きっとドアも建具交換で高くつくんだろうなと思っています。

管理会社さんも概算でしかないものの、やっぱり40万くらいかかるんじゃないかという

話をされておりました。うーん、微妙だー。



ちなみに、この話をしている時に、もう片方の申込の状況について聞いてみました。

こちらは家賃5000円ダウン+水道設置という条件でしたが、こちらとしては水道の

設置か家賃減額かのどちらかしか許容できないということを一旦返していました。

先方はどちらかというと家賃を下げることに重きを置いているようで、水道は最悪

やらなくてもいいかなあという感じになっていたようです。



5000円引きで現況のまま貸すか?

満額で扉の建具交換をして貸すか?



前者であれば、初期費用は何もかかりません。ただ、家賃もそれなりです。

金融機関さんに対しての見せ方としては、家賃が高い方が返済の財源があるとみなされ

有利に働くことと思います。ただでさえこの物件は10年で借りているのですから、

少しでも収益性を良く見せることが必要だろうと思います。



それに、この物件も癖があるので、たぶん転売は楽ではないでしょう。

というか、元々ちょっとした目的もあって買っているので、基本的には持ち切りです。

適宜修繕はしなくてはならないと認識していますので、家賃を高くしてドアを修繕する

ルートの方が、今後のことを考えると良いような気がします。



ドア、交換するかなー・・・。そっちの方向に気持ちが傾きつつあります。



あと不安なのは、2階以上のテナントを誰か借りてくれるのか?というところです。

外階段で、しかも螺旋階段。間口は狭い。悪条件この上無しです。

家賃を安くしたい人に「2階以上なら家賃安くできますよ」と言ったのですが、

荷物の搬入が大変なのでちょっとなあ・・・という反応でした。



一棟丸ごと借りてくれる人がいるなら、その人に貸した方がいいんですけどねえ。

でも今のところは1階のテナントを希望する人しかいないから、ちょっと難しい。

待ってるのも機会損失になりそうですし、おとなしく貸してしまう?



いろいろ頭の中をぐるぐるしていますが、たぶんドア直して満額家賃で貸す方向に

シフトするような気がします。埋めて貸した方がお金にはなりますしね。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(2) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月16日

東京10棟目の1階テナントに申込が入りましたが、色々条件がついてきた。

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とても今手は回らないから現状のまま、でも一応募集出しておこうか、という程度の

感覚で募集に出していた東京10棟目に、まさかの申込が入りました。しかしその

条件がなかなかシビアでして、どうしようかなーと悩んでしまっています。



東京10棟目は1フロア1室で3階建のテナントビル。正直、需要があるかどうかも

よくわからなかったのですが、とりあえず買ってしまいました。家から近いという

メリットがあり、将来こんな風にしたいなというビジョンが描けたので。

キャッシュフローというよりは、半分趣味です。



とっても小さいビルで、部屋の大きさは1部屋あたり3坪強(笑)

しかも間口1.8メートルしかありません。厚みのイメージは将棋の駒を立てて

置いてみた感じでしょうか。麻雀牌だと厚すぎる感じです。もはや存在がギャグ。

でもこれはこれでかわいくて愛着が持てます。こんな変わったビル持ってるぞ、的な。



このビル、建設会社さんが持っていたようで、それを不動産屋さんが転売目的で購入。

私の手元に所有権が移転されてきた、という感じです。不動産会社さんは何もせずに

そのまま私に売ったみたいです。引き渡された際に、ポツンと一斗缶が置いてあったので

たぶん建設会社さんが倉庫としてしか使っていたのでしょう。そのため、内装は何も

されておらず、無機質な空間が広がっています。水道はメーターが3つあることから

戸別に配管が届いているのだろうと予想はしていますが、どこから引っ張り出せばいいか

よくわからないという状況です。



とりあえず、内装も何もせず、現況のままで貸せるなら貸してしまおうと考えた私。

賃貸つかなくても、返済はたかが知れています。幹線道路沿いなので、そのうち壁面に

広告でもつけようかなと思っていますが、その時にリフォームプランをどうするかも

考えてみようと思っています。そんな感じで、現状のままぶったるんだ募集を開始。



予想に反して、管理会社さんから「反響があったので設備のことを教えてほしい」

という連絡がありました。あららー。家賃安いからかな?坪数で考えたら、事務所利用

OKの物件としてはかなり安いと思います。坪単価は高いけど。



一番問い合わせが多いのが水道の配管だそうです。水道は使えるのか?と。

そこまで聞いてくると言うことは内見しているということなのでしょうね。

思ったより需要あるんだな、あのビル。



残念ながら、現況有姿で図面が全くない中古物件あるあるでしたので、業者さんによる

調査をしないとわからない、と回答しておきました。



あとは私が契約時に聞いた雨漏りの話についても、どこが雨漏りしたのかを知りたいと

いう話がありました。まあ確かにそれは知りたいよね。うん。でもごめんなさい、私も

売主さんから「前の売主さんからそういう話を聞いた、場所はわからない」としか

聞いていないのでわからないんです。



そんなやりとりをした数日後、管理会社さんよりお電話で「ご相談があります」と。

東京10棟目の路面店となる1階のお部屋に申込が入ったそうです。



ただし、条件がありまして・・・

・蛇口を設置し、水道を使えるようにしてほしい

・家賃を5000円値引きしてほしい

という2点だそうです。



5000円ダウンについては、3階を借りていただければその値段なんですがと

管理会社さんもお伝えしたようですが、荷物の出し入れが便利な1階を希望するとの

ことでした。飲食店とかになればいいなと思ったのですが、アトリエみたいな使い方を

するということです。うーん、個人的には盛り上がらないなあ。



蛇口は正直いくらするのかわかりません。一旦業者さんに見積を取って、金額が安いなら

それはまあ呑んでもいいかなと思いましたが、金額が不明な状態でわかりましたと言う

わけにはいきません。前に東京2棟目で気軽に水道管の分離とメーターの設置を

引き受けたら、150万とかかかって悲鳴を上げたことがあります。水道は怖いです。



こちらからのアクションとしては・・・

1.水道設置の見積を取る

2−1.水道設置が安い場合は、その条件を呑んで家賃は下げない方向で交渉いただく

2−2.水道設置が高い場合は、家賃ダウンを呑んで水道は自腹でお願いする

という2段構えにしよう、ということにしました。



1階は路面店にできるから、放置プレイでもそこそこ引き合いがあるみたいですね。

問題は2階と3階か・・・。螺旋階段の外階段で、入口の間口が狭いというところが

ネックになりそうです。まあこれらこそ決まればラッキーくらいの気持ちでいれば

いいかなあ、という感じです。



さて、このお申込はどうなることやら。ハンドリンクを管理会社さんに委ねます。

現況のまま何も手を加えずに決まるなら、それはそれでラッキーです。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月17日

東京10棟目、無事に決済できました。

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東京10棟目、無事に決済完了しました。これで16棟101部屋の規模になりました。

(規模が大きければいいというものではないですけど)



まずは恒例、ここまでのおさらい。



1.知人のFBの投稿で売り物件の存在を知り、情報を入手して金融機関さんに審査依頼

2.検討可能のようなので、本格的に価格交渉に入り、25%オフで買付成立

3.売買契約書の雛形に「既存不適格」の文言があり、事実確認をして重要事項説明書に

  記載する類の話ではないことを確認、双方合意のうえで削除

  (後日談として、全部消したつもりが先方のミスで売買契約書にまだ残っており

   いくら事前チェックしたからと言って、当日きちんと読まないとダメだなと反省)

4.無事に融資審査OKとなり、購入確定

5.火災保険など必要な手続きを進め、当日を迎える準備が整う



今回の物件は10年融資なのでキャッシュフローを潤沢に生むのは厳しい案件です。

それでも、家から近いビルで将来こう使おうみたいなビジョンが見えていたことや、

ここ1年くらいで急激に関係が深まった金融機関さんについて、積極的な担当さんが

いる間に有担保融資を引いておきたかった、などの理由を考慮し、本物件に関しては

10年でも良いだろうということにしました。いつも20年組ませてくれるところは

「土地が小さすぎて・・・」みたいな感じでNGだったので、それなら新規開拓として

使ってしまおう、という感じですね。



こちらの物件、事務所が3部屋という形になっていますが、実際のところは完全な

スケルトンなので、3部屋とも倉庫としてしか最初は貸せないような気がします。

勿論、テナントさんがある程度自分で内奏するということならよいのですが、なんせ

1フロア3坪ちょっとしかないちびっこ物件。家賃も当然ながら破格の安さですが、

その家賃のところに入りたい人が内装費を自前でかけるとも思えません。ある程度

大家側で負担するとか、何もせず倉庫で貸すとか、そんな形が必要と思っています。

貸し方には工夫が必要になるんだろうなあ・・・。ただでさえ空室率が高いところに

また厄介なものを抱え込んでしまいました(と口では言ってるけど、口だけです)。



司法書士の先生とは売主さんを通じてのやりとりのみ。直接やらなくていいのかしら。

当日初対面ということになります。今まではたいてい事前に電話があったんですけどね。



今回は売主さんが司法書士の先生を指定してきたので、懇意にしている先生に依頼する

余地がありませんでした。火災保険は自前で頼みましたが、司法書士の先生って割と

金融機関さんごとだったり今回みたいに売主の業者さんごとだったりでつるんでいる

先生が多く、なかなか私の懇意の先生に依頼するチャンスが作れずにおります。



そして今回はフルローンではないので、自己資金を若干投入します。その自己資金を

決済する口座に入金。あわせて、区役所で住民票や印鑑証明書などを取得しました。

送金伝票を書くための銀行印も準備し、契約書の訂正印を押すための実印も確保。

(既存不適格以外にも間違っている箇所を発見しましたよ・・・)

準備は万端です。



そんなこんなで決済当日。15分早く現地に行き、銀行印さんの案内で応接スペースに

向かうと、司法書士の先生が既に待機しておられました。名刺交換して、なんだかんだと

話をしつつ、送金伝票やら何やら書いているうちに売主の業者さん登場。契約書の

訂正印対応をしたり、金額の確認をしたり。23区内に利回り7%以上の木造新築の

プランがあるので、今度出しますねみたいな話をされてみたり。ちなみに今回融資を

してくれた金融機関さんに聞いたら、木造新築も1割の自己資金だそうです。

もう今のご時世だとフルローンはきついんだろうな〜。



無事に送金が完了した旨の連絡も行員さんからいただき、売買が成立しました。

これで東京10棟目の所有権は私のところへ。良かった良かった。管理会社さんと

どうやって埋めるかミーティングをしなくてはなりません。



そんなことを考えているところに、支店長が登場。この度はありがとうございましたと

通り一遍のお礼をした後、支店長が急に小声で私に耳打ちしてきました。



「審査の中で情報を観させていただきましたが、あと200万〜300万ならプロパーで

 5年程度の期間で貸すことが出来そうです。資金のご入用、ありませんか?」



ほほ〜。個人での資金使途ということでしたので、札幌8棟目の共用部の工事とかで

使いたいと言えば貸してくれるのかしら?ていうか普通に運転資金で貸してくださいと

言ってしまうのはダメなのかしら。保証協会を使った融資だと不動産賃貸業に運転は

ダメって言われることが多いですが、プロパーなら関係なくないか?



借りちゃおうかな〜・・・(またそうやって無駄に返済比率を増やすやつ)



いずれにせよ、無事に東京10棟目の決済が終わりました。

この物件、収入アップの為に考えていることがあります。それは看板の設置です。

大通り沿いの角地なので、信号待ちしている車の目にとてもよく入る場所なのです。

だから、ここに看板を設置して、広告収入を得られるといいんじゃないかな、と。

少し調べてみようと思います。



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