2019年06月25日

お友達価格で東京10棟目お申込受領!満室なるか?

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東京10棟目の残り1部屋にお申込が入りました。申し込んできたのは、不動産仲間の

お友達です。支店登記するんだって。



東京10棟目の1室は、某不動産仲間が借りてくださっています。支店登記をして、

それを足掛かりに融資獲得を目指すためとのことです。まあそれも私がその友人が借入に

苦戦しているのを見て、そういえばうちのお付き合いのある金融機関さんが誰かお客様を

紹介してほしいと言っていたなあと思いだし、じゃあうちのビルの支店登記すれば

いいんじゃない?と言ったことが始まりでした。銀行さんの目や借入返済もあるので

タダとは言えないけど、半額くらいでならいいですよという話をして、借りていただいて

おります。残り半額分はうちの法人で借りて、私の秘密基地として機能している、

という次第です。



ちなみにこの友人はしっかり融資を獲得しておりました。おめでとうございます。

こっちも賃料収入が入り、金融機関さんに稼働率高くなりましたと報告が出来たので

お互いにメリットがあってよかったと思います。



前にそんな話を別の不動産仲間にしたところ、その人も借りたいという話になりました。

でもその時は、同じ部屋に登記されると融資できない(実態がないとみなされるため)

という話になり、あとはそもそも私が紹介した金融機関さんで融資が全滅だったという

ところもあって、実際に借りるかどうかという話は立ち消えになっていました。



ところが、最近になってまたその友人から「別フロアでいいので借りたい」という

話が飛び込んできました。その間に何があったかはわからないのですが、どうやら

紹介した金融機関さんと引き続きコンタクトを取っていたようで、結果として新築の

融資を検討してくれることになったようです。おお、それは素晴らしい。



ただ、その金融機関さんは、別の友人も東京10棟目を登記して融資を引いてます。

同じ部屋に登記したらNGなので、別の部屋でなくてはなりません。そして別の部屋を

お友達価格で貸すと、借入の返済の方が大きくなってしまうという難点があります。



元々、東京10棟めは10年融資で頭金15%しか入れていないので、そもそも

CFは出ない状況です。それ自体は仕方ないです。半分趣味で買ってますので。

ただ、その状況なのに更に安売りをするというのはちょっと厳しい。とはいえ、

友人相手に満額取るのも気が引けます。



いろいろ考えて、別フロアを半額まではいかないけど、6割くらいの家賃で貸す代わり

私も共同で借りて、使っていない時間を貸会議室にするとか、そんなプランでどうかと

提案しました。サラリーマンを辞めた後、事務所として使うことを考えた際に、会議室は

あって損しないと思うんです。そして友人も登記が目的なら会議室風に仕上がってる方が

使い勝手はいいんじゃないかなと思いまして。



スペースマーケットで貸会議室として貸して不足する収益を補填する。

ついでに秘密基地も撮影スタジオとして貸してしまうのもいいのかもしれません。

今は余裕ない状態だから、時間がある時にその登録をすれば、多少の補填はできるかな?

とか思ったりした次第です。



そんな構想で、別フロアを貸すと言うことで提案し、双方合意。これで友人が本当に

金融機関さんと融資を取り付けることができて正式に借りてくれるなら、東京10棟目は

賃料ディスカウントながら満室となります。ディスカウントした分を別な形で補填して

更に壁面の広告収入もどこかでちゃんと企画運営して、なんとか収益の最大化を目指す

方向で頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(1) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月24日

東京10棟目をより快適で素敵な空間にするために。

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昨日もサラリーマンのお仕事をしてましたが、元々東京10棟目で荷物を受け取る必要が

あったので、その時間だけ確保して東京10棟目に行ってきました。



東京10棟目の薄いビル、現時点で3部屋中2部屋稼働中です。うち1部屋は私も

共同で使わせていただくということで、融資のために支店が欲しいという不動産仲間が

安めに借りている次第です。



その共同利用しているお部屋は、家からほどよく近いということもありまして、

私がサラリーマンをやめたらそこを事務所として使うことをもくろんでおります。

そんな野望もあり、事務所利用しようと考えている部屋は内装にも力を入れてます。

秘密基地と勝手に呼んで、オールドアメリカンな雰囲気のお部屋を作っています。



東京10棟目は屋上もあり、これも有効活用できないだろうかと考えておりました。

まずその第一歩として、テーブルとイスを置こうということを決めて、アメリカンな

雑貨を売っているネットショップでそれっぽいテーブルとイスを購入しました。

その配送日が昨日だったので、本当はサラリーマンのお仕事をしなくてはならない中

午前中だけはその荷物を受け取るべく、現地に赴いたのでした。



大型なので普通の宅急便扱いはできない、というお話で、時間指定ができないという

ちょっと嫌な感じの展開。そんな大型の荷物だと、東京10棟目の狭い螺旋階段を

果たして登ってこれるのかい?という点が気になります。そして時間指定ができないと

なると、最悪一日中この物件に滞在しなくてはならないと言うことになります。

仕事をやると言う観点では非常に厳しいなあ。まあ東京10棟目の中で仕事をすれば

いいんでしょうけど。



荷物の配送便の到着時間は当日伝えられます。まあきっと、10時くらいから現地に

待機していればいいでしょう、なんて暢気に構えていましたが、当日朝業者さんからの

お電話では「9時〜10時の間に行きます」と。おいおいおい、マジですかいな。

電話を受けたのが8時半くらいだったので、あと30分で東京10棟目に行けってか。

9時半くらいですかねえと聞いてみたけど、どうもどちらかと言うと9時ピッタリには

東京10棟目に到着してしまうとのこと。そして配送ルートの関係があり、この時間は

どう頑張ってもずらせないようです。



やむを得ないので、歩いてのんびり行こうと思っていましたが、電車に切り替え。

電車+早歩きで何とかギリギリ9時前に到着。到着した旨配送業者さんに連絡したところ

もう物件のすぐ近くだということで、本当にギリギリのタイミングでした。

今日を逃すと、次受け取れるのが2週間後という状態でしたので、間に合って

本当に良かったです。



では、その設置したテーブルとイスをご覧ください。



テーブルとイス



オールドアメリカンと言えば、●カ●ーラでしょ!決してこの液体が好きな某ツバメな

御仁
をイメージしたわけではありません。あしからず。



いいですねー、この雰囲気。この日は曇り空ですが雨は降っておらず、屋上にいると

風が涼しくていい感じでした。どうせ何時に荷物が来るかわからないと思ってたので

前々から「東京10棟目見せて!」と依頼されていた方を内覧会と称してお誘いして

いたのですが、皆さん屋上でくつろがれておりました。いいですよねえ。



こうなると、より快適な屋上を目指して、地面に人工芝でも敷き詰めたくなります。

屋上防水を傷めないように施工しようとすると、両面テープとかで止める感じ?

DIYやらせるとろくなことにならないほどの不器用、かつ時間も全然取れない

私なので、やるなら施工して貰っちゃった方がいいのかなあという気もします。



人工芝を敷いて、テーブルとイスを用意して、なんならパラソルでも置いちゃって、

屋上でBBQでもやれれば楽しいだろうなあ、と妄想する私。



でも実際のところ、この屋上は隣のマンションの窓とモロに目線があってしまうので

やや気まずい感じもします。そして隣接している幹線道路からもジロジロみられる

運命にあります。昨日も、なんであの物件の屋上、あんなに人がいるの?という感じで

バスに乗ってる人がこっちをじーっと見ていましたし。

となると、屋上の柵に貼る目隠しも欲しくなりますね〜。



妄想がぐいぐい広がってきたので、また改めていろいろ探してみたいと思います。



もしかしたら、屋上も事務所もスペースマーケットで貸せるかもしれないと思うので

その辺も視野に入れて、半分趣味・半分ビジネスで取り組んでみようと思います。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月15日

東京10棟目退去キャンセルになる。

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連日良い知らせばかりで、お前は失敗ネタ投下してなんぼだろ!と言われそうですが、

東京10棟目の退去がキャンセルになりましたことをこちらにてお知らせします。



東京10棟目はビル案件。ビルと言っても倉庫みたいなものでしたが、1部屋だけ

リノベーションして秘密基地として利用させていただいております。残り2部屋は

賃貸募集して、1部屋(1階の路面店)はすぐに賃貸が決まりました。あと1部屋です。



1階を借りてくださっている人は、自分の趣味の工房みたいな使い方をしています。

お店とかやってくれる人だったら嬉しかったんだけど、まあ借りる人が必要な使い方を

してくれるなら、それでいいということで。



速攻で決まって、かつ複数の申込が入ってしまったので、ちょっと家賃を安くしすぎた?

とか思いましたが、高すぎてなかなか埋まらないよりはマシだということで、欲張らない

方向で自分を納得させていました。



そして以前のブログに書いた通り、退去予告がこのお部屋から入りました。あちゃー。

でも冷静に考えれば、家賃が安すぎる部屋が退去になるわけだし、今度はもっと面白い

テナントさんを誘致すればいいんじゃないか、とかいろいろ考えて、決してこの退去は

悪いことではないよね、と思うことにしました。より高い賃料で、より面白い

テナントさんが入ってくれるに違いない、と。



家賃も1.5倍まで引き上げて募集してみよう、と管理会社さんに提案して、不安な

雰囲気を醸し出す担当さんを尻目に一人盛り上がっておりました(笑)



そんなある日、管理会社さんからひょっこりと連絡が入ります。



「先日解約されたいと連絡がありました東京10棟目1階ですが、解約をキャンセルし

 契約を続けたいとのことです」



お、そうなりましたか!退去になったら退去になったで、いろいろとやれることが

ありそうだと思って盛り上がっていましたが、退去しないならしないでその方が

余計な募集とかしなくていいし、楽で良いです。



本当はここでもう一声家賃アップできればいいなーという気持ちもありますが、

まあそれをここで言うのも野暮というものです。借りていただけることに感謝しつつ

退去にならないよう頑張っていただきたいと思う次第。



退去を前提として、1階と2階は給水管の立ち上げ工事くらいはしておこうかなと

思っていたのですが、それも今回のキャンセルで棚上げになりそうです。

2階が給水設備を必要とするということになった時がちょっと厄介ですけど、

その時は1階の入居者さんに連絡して立ち合いの元で工事をするしかないかなー。



ともあれ、まだ稼働率が90%にすら乗っていない状態なので、それを考えると

退去は他が埋まってからでいいかなとも思いました。なので、これはこれで良し。



他の物件、埋めなきゃね!がんばります。



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posted by ひろ* at 10:00 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月30日

東京10棟目退去予告・・・でもこれはピンチをチャンスに変えられるかも。

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GW前半の山場、BBQが終わって気が抜けて、嫁ちゃんの実家の仙台に帰省しようと

新幹線に乗っていたら、残念なことに東京10棟目で退去予告が発生しました・・・。



GWなので管理会社さんも出勤はしていないだろう、後で対応して貰えればいいや、

という感じで、東京8棟目BBQの後始末の話(空室のトイレ使っちゃったから

再度封をしておいてほしい&ゴミの片付けは5/5にするので待ってほしい、

足洗い場の水はけの調子が良くないので様子を見てほしい、の3点)をLINEで

打つだけ打っておきました。確か管理会社さんの担当の方は帰省かなにかで東京には

いないと聞いていたので、まあ戻ってからの対応になるだろう、と。



すると、思いのほか早く管理会社さんから承知した旨の連絡があり、そこに続いて

「残念ながら退去予告を受領してしまいました」と。うげー、マジですかー!



退去予告があったのは東京10棟目の薄いビル。1階が割と瞬殺で貸せたのですが

その部屋が退去になるということでした。こんなに早く退去になるんだったら、

競合したもう片方の人に貸せばよかったよ・・・。その時そんなことがわかるわけも

ないので、仕方ないことですが。



退去理由が「趣味にかけられるお金を捻出するのが難しくなってしまった」とのこと。

趣味で作っているものの工房として借りてくださっていたのですが、どうやら家賃を

払うのが辛くなってしまったようです。残念です。



退去はどうしてもつきものなので仕方ないと思うんです。後ろ向きにとらえても

仕方がないので、ここは前向きに「もっと高い家賃で貸せるはずだから、機会損失を

減らすためにはご退去いただいてよかったのだ」と思うことにします。前を向いてる方が

後ろを向くより楽しい気持ちでいられますしねえ。



とりあえず、前回募集した時は2件申込が被るくらいで、あっという間に決まりました。

今回はそこから1万円くらい家賃を上げて様子を見てみようかなと思います。

どのくらい上げたらいいのかよくわからないので、管理会社さんや仲良くしている

大家仲間の方にヒアリングしてみることにしよう。



できれば今度は倉庫じゃなくてもっと楽しそうな店舗になればいいなと思います。

缶詰バーとか開かれるといいなー。あるいはテイクアウトのおにぎり屋さんとか

たこ焼き屋さんとかでもいいですね。ただ、飲食店が入ると火災保険の費用が

どーんと上がってしまうリスクがあるので、その点は要注意です。

アート系のギャラリー兼販売所みたいなのもいいんじゃないかなあ。妄想が捗ります。



あ、退去になったからちょうどいいので、各部屋の水道の配管だけはその気になったら

使えるところまで整備しておいてもいいのかなと思いました。2階に住設を入れようと

すると、1階に立ち入って色々やらないといけないという話だったので、次に入居する

方が何を希望されてもいいよう、空いているうちに準備するといいかなと思った次第。



東京10棟目、思ったよりも反響があることにむしろびっくりしているくらいです。

「面白い!」と衝動買いしてしまった部分もあり、収益面での貢献は大きくは期待して

いなかったのですが、路面店だけは引きがいいので、ここでできるだけ稼いでおいて

全体の利回りを向上させたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月31日

豪華メンバーに東京10棟目を見ていただいた。

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現在15位です。今日は東京8棟目のBBQに向けての機材の買い出し。

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昨日は、東京10棟目を前からずっと気に入ってくれてたり、ご縁があったりする人を

お迎えして、内覧会を開催させていただきました。



東京10棟目はマニアックな薄いビル。狭くて薄くて断熱も防音も何もない物件ですが

家から近くてけっこう愛着を持っています。文字でスペックだけ書くと「整形地」

「角地」「幹線道路沿い」「80−400」「準工業地域」という感じで良さそうに

見えるのですが、なんせ「土地5坪」「建物11坪」ですから・・・(笑)



この薄いビル、癖があるから苦戦するかなと思っていたのですが、意外と決まります。

1階は家賃が安すぎたのか瞬殺で3件くらい申込が入りました。2階も時間はかかって

いるものの、申込がちらほらと入ったりします。設備も何もないビルものなので、

家賃をどのくらいに設定したらいいのか、今一つ感覚がつかめないところはありますが

想像しているより結構引合があるんだなということはわかりました。



正直なところ、あまり集客には期待していなかったです。自分が使っても楽しい空間を

思いきり作ってしまおう、将来自己使用できる秘密基地みたいなのを作ろう、という

発想が先にあったので、最悪誰も借りてくれなくても自分で使うつもりでした。



なんせ、部屋で作業をしていると、上から錆が落ちてくることがある物件です。

建物も耐用年数超過の鉄骨造。螺旋階段が抜けないかと少しビビりながら歩くくらいの

おかしな物件です。普通の感覚で借りてくれる人がいるとは思えなかったので、

自分で使うしかないかなーという気持ちもありました。そういう意味では嬉しい誤算。



ただ、こういう胡散臭い物件が好きな方も一部いらっしゃるようで、今回のリノベ工事

終わらせる前から「いい素材ですね」「面白い」などコメントをちょいちょいいただいて

いた方もいらっしゃいました。



で、昨日はそうやって以前から興味を示してくださっていた方々をお招きして、

小規模の内覧会を開催しました。物理的に小規模でないと実施できなかったという

部分もあり、今回お誘いできなかった方も多数おりましたが、ご容赦ください。

今回お誘いした人数くらいが限界だと思います。



ご招待したメンバー、私より断然先輩だったりセンスがよかったり事業として

成功されている方ばかりで、むしろこちらの方が恐縮でした。



おおやがくさん

お家大好きさん

ヒロ君とゆうさん

埼玉swallowsさん

カティさん

橋場まやさん



今回の物件、基本的な住宅設備をいつもの施工業者さんに設置いただいた後、

橋場まやさんにデザインをお願いしました。コンセプトは「ルート66のブリキ看板が

似合うオールドアメリカンダイナーのような空間」としましたが、見事にそれを

作り上げてくださいました。居心地良すぎてニヤニヤしちゃいます。



親切で作業のスピードも早いんです。

私が皆さんを案内している間に「しょうがないなー、手伝ってあげよう」と未作成の

カウンターチェアを10分くらいでささっと組み立ててくれたり(私が自分で作ったら

1時間かかったんです、これ・・・)、カウンターテーブルの場所もささっと移動して

より雰囲気がいい感じにしてくれたり。アフターサービスも万全って感じです。

部屋全景



見に来てくださった方も、不動産投資ブログ業界の有名人や老舗の方ばかり。



スワローズさんとは気が付くと10年近くのお付き合いです。私が不動産投資を

志して勉強をしたり物件を買い始めた頃、かなり初期に出会いました。素人の私に

DIYの練習をさせてくれたり、いろいろと相談に乗ってくださったり、大変感謝を

しております。人として素晴らしい、人格者の大先輩です。



お家大好きさんも私の不動産賃貸業に色々とアドバイスをくださいます。家を買って

直して売ってをずっと繰り返してきた経験、そして独特の目線から発せられる分析は

なるほどと納得させられたり、面白いなあと思ったり。私の不動産賃貸業自体にも直接

助言してくれております。



ヒロ君とゆうさんはもはや異次元。大家さんというより、再生が得意なデベロッパーと

言った方がいいのではないかと。不動産賃貸業の枠を大きく超えるスケールです。

話が異次元なので聞いてて刺激を受けること多数。大家さんで日帰り温泉を自分で

経営したいと言う人、そうそういませんから。



お家大好きさん、ヒロ君とゆうさんは、一緒に富山1棟目を見に来てくれたことが

あります。あの時も親身になってアドバイスしてくれて、その後物件がどうなったかも

結構気にしてくれています。ありがたい限りです。



おおやがくさんも老舗のブロガーさんです。数字と理論で分析をすることもできるし、

自身の身体を動かしてDIYでリフォームもやってしまう。しかもご本人は爽やかで

細マッチョなイケメン、静かで物腰も柔らかく、まさに完璧超人。学ぶべきところが

多すぎてどうしたらいいかわかりません。



今回も物件を見ていただき「こういう遊び心を入れるなら、こんなアイテムがあるよ」

「エアコンの施工の中にちょっと雑な個所があるから施工業者さんに指摘した方がいい」

など、具体的なアドバイスをいくつかいただきました。施工に関する真面目な助言から

部屋をより遊び心にあふれた空間にするための助言まで、その内容も万能でした。

ますますイケメン!



カティさんは東京8棟目のペット共生物件にも大きなワンコを飼っている観点から

いろいろと助言をいただいていました。買取業者さんやリフォーム業者さんに過去に

お勤めになっていたという経歴、自身でDIYでスキップフロアを作ってしまうという

圧巻の行動力、そしてサンウェーブのステンレス看板や昭和のクレセント錠を見て

うっとりしたりするマニアックな目線。物件に何かしらのアクセントを加えたい時に

相談すると、親身になって助言してくれます。



こういったスキルの高い皆様といると、お話を伺うだけで勉強になります。

次はこうしたらいいなとか、そういう発想もあるのかとか。刺激がいっぱいでした。

内覧会の後、場所を変えてカフェでランチしながらずっと話を続けていましたが、

気が付くと3時間半!本当に話題が尽きません。



物件の話やリノベの話もあれば、蔵の話で盛り上がったり、繊維壁の処置についての

話もあり、不動産投資業界のワイドショー的な話も盛り込まれたり。本当はもう少し

早めに終わるだろうと思って、月末の経理処理をしようと思っていたのですが、

その時間が吹っ飛びました(笑)

でもそれだけの価値のある楽しいひと時でした。



皆様、わざわざご足労いただき、ありがとうございました!

また遊んでやってくださいませ。



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posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする