2019年02月28日

お申込をいただいていたものの、管理会社さんとの連携が十分でなかった。

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東京10棟目に幻のお申込が入った話を書こうかと思います。いろいろ行き違いがあり

結果としては逃してしまいましたが、そういうニーズもあるんだと勉強になりました。



東京10棟目は1部屋が普通に賃貸として利用されており、1部屋は友人の投資家さんに

支店として利用いただいております。支店として利用しているところに関しましては、

私自身も将来的には事務所として活用しようと思っています。実態はともかくとして、

現在はある種のシェアオフィスのような形態で貸しているということになります。



そしてこの契約自体は自分で見つけてきたものなので、管理会社さんは通さずに

自主管理する形になっています。管理会社さんにはその旨お伝えしております。



シェアオフィス風な利用をする想定の部屋については、将来の自己使用も念頭に置いて

家賃にあまり釣り合わないリフォームを実施しました。と言っても、見た目的には

ミニキッチンとトイレを置いただけですが・・・。



こちらの工事が終わって、その先のデザインリフォームをやってもらおうと思った時

事件は発生しました。管理会社さんから連絡があり「東京10棟目にお申込が入った」

という話だったのです。



お申込をしてくださったのは法人さんで、近所で簡易宿泊所を開くから、フロントの

代わりの待機所として借りたいということでした。なるほど、そういうニーズも

あるのですね。何もなくていいから安い部屋をとりあえず抑えておきたいという

需要があることはわかりました。それだったらもう少し家賃強気にしてもいいのかも。



申込を入れたお部屋は・・・あれ?私が住設をつけた部屋の番号になってるよ?

あ・・・自己使用でこういうことをするという話はしていたけど、その時は設備が

なかったので、他の部屋でも良いのでどこか1部屋確保したいって話しかしてなかった。

私の調整ミスです。



住設を設置していない、別の部屋に移動可能か聞いて貰いました。同じ間取りだし

問題ないだろうと思ったら、先方の回答は「この部屋じゃないと嫌です」とのこと。

戸惑いましたが、理由は「部屋の臭い」ということでした。



申込いただいた法人さん曰く「2階は灯油のにおいがする」とのことでした。

施工業者さんに相談したところ、室内に残置物として置いてある一斗缶から臭いが

盛れているのであろうという見解でした。それであればと、私が現場に行って一斗缶を

室外に運びだしました。そしてしばらく窓を開放して換気を行います。後日、

管理会社さんがチェックしにきた際には「臭いは感じられませんでした」という

ことでしたので、その勢いで再度申し込んできた法人さんに別の部屋に移動して

貰えないか相談。しかし回答は「あの部屋じゃないと」という話。明確な理由は

ないようですが、実際にそこで働く従業員さんが灯油臭かったことを気にしていると

いうことがその原因だったようです。



さて、困りました。こうなってしまうと、お断りするか、住設を入れた部屋を貸すかの

二択になってしまいます。もし貸すなら、今と同じ家賃で貸すのはさすがに無理です。

かといって、断りするのも忍びない・・・なかなか難しい物件なので、チャンスは

逃したくない気持ちがあります。



しかも、住設を付けて貸すということは、水道を先方が利用するということです。

この物件、メーターは建物で1つしかないので、水道代は別途回収しなくては

なりません。法人さんからしてみれば、結構な負担増になると思います。



実質的なお断りになっちゃうかな?と思っていましたが、やっぱりそうなりました。

最終的にはキャンセル。理由はそこを使う従業員さんがアレルギー持ちだから?と

いうことみたいです。キャンセルになったものを追いかけても仕方ないと思ったので

そこは深くは聞きませんでした。



今回の反省点

・自主管理と管理会社さん管理が混在する部屋は、自主管理部分の情報提供を密に

 しておかないと、今回みたいな事故が発生する

・残置物はいつまでも部屋の中に置いておかない

・水道代がかかる旨、管理会社さんに連携していなかった



今回の収穫

・ホテルのフロント的なニーズがあることがわかった



次以降に活かしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:24 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月24日

うわっ・・・私の不動産取得税、安すぎ・・・?

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不動産取得税がもはやギャグのような価格になっておりました。

さすが東京10棟目。ネタの宝庫。



私レベルの不動産ジャンキーになると、アブノーマルな物件ばかり手を出してしまう

傾向があるのですよ、ええ。自覚はありますし、良い子は絶対に真似しちゃダメという

ところも認識しております。



ある意味、その集大成(?)とも言えるのが東京10棟目です。初のビルものです。

幹線道路沿いの整形地、しかも角地。準工業地域、建蔽率80%、容積率400%。

ここだけ見ると、とても素晴らしいのですが・・・



土地が3坪ちょっと、建物は11坪しかありません。しかも超薄いです。

冗談ではなく、裏のマンションのアクセント壁みたいな感じに見えます。

いつもの建築士の先生には「薄ビル」と呼ばれてます(笑)



前の売主さんは買取再販していた不動産業者さん。その前は建設会社さんが保有して

いたようです。資材置き場として使われていたようで、内装一切なしです。

配管も各部屋に届いてはいるものの、立ち上げ直しが必要な状況です。



普通の人が見たら「なんでそれ買った?」となるのは間違いありません。

事実、この物件を見に来た某投資家仲間のお友達は「攻めてますね」「ロマンが

ありますね」的なことしか発言がなく、収益云々の会話に至りませんでした(笑)

いくら利回り12%超と言われても、どうやって貸したらいいか検討つかない、

ということになって敬遠されるだろうと思います。



ま、それをなんで買ったかはまた後日ブログネタにしたいと思います。

(引っ張るわけじゃないけど、今日は今日であまり時間がないのです)



で、本日書きたかったのは、こいつの不動産取得税が届きました、という話です。

不動産取得税と言えば、悪魔の通達です。けっこうなお値段を請求されるものなので

用紙を見ると寒気がする不動産投資家の方も多々いらっしゃることでしょう。



いよいよ来たか、と覚悟を決めてその内容を開いてみると・・・



土地:54,800円

建物:12,400円



え、それだけ!?合算しても7万に満たない数字ですか!耐用年数超過とはいえ、

一応S造なんですけど、こんなに安くていいの?

札幌8棟目(中古RC)の取得税なんて80万以上だったと言うのに。



ちょうど同じ時期に札幌9棟目の不動産取得税が届きました。こちらは築古木造ですが

30万という金額。東京10棟目、いろいろな意味で際立っています・・・。



まあ、安いことは嬉しいことなので文句はありませんけどね!



そしてこの物件、今ちょっと申込みたいなものが入っており、奇跡の満室が見えてきて

いる状況です。ただ、その申込がちょっとややこしいことになっておりまして・・・。

解決したらお話をしたいと思います。



とりあえず今日は取得税払っておくわ!7万弱(笑)



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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月04日

事務所仕様へのコンバージョン工事を開始しました。

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東京10棟目の一部の部屋について、最低限の設備を設置してSOHO利用なども

出来るように改修を始めました。



路面店のように使える1階のお部屋が早々に埋まり、これは幸先が良いと思ったのも

束の間、その後2階と3階は鳴かず飛ばずの東京10棟目。1階には複数件のお申込を

いただいたのに、それとはえらい違いです。1階の家賃、もっと高くすればよかった。



東京10棟目は倉庫仕様になっており、DIYをする方が素材として利用する分には

良いような気もします。実際、写真をSNSにアップロードすると、そういうのが

大好きな友人から「いいね〜」とコメントが来ます。例えばこの人とか、この人とか。



現状の内装状況1

現状の内装状況2

こんな感じの物件です。倉庫利用前提で、水廻りも何もありません。そして超狭いです。



これはこれで味があって好きなのですが、将来どう使うかという構想も頭の中にはあり、

逆算して今とりあえず1部屋だけリフォームして、必要な設備を設置しようということに

決めました。



最低限必要な機能はトイレとミニキッチンなんです。本当はシャワーブースも入れて

SOHO形式でスタートアップに使っていただきたいというイメージもあったのですが、

スペースの関係でシャワーブースを入れるとかなり取り回しが悪くなるという意見も

あり、かけられる費用のことも勘案した結果、シャワーの代わりに銭湯に行ってください

という形にすることにしました。



いつもの施工業者さんと、最後の仕上げをして貰う方との両方にお見積をいただき、

ゴーサインを出して着工開始。



これに合わせて、金融機関さんにリフォームの融資を勧められたので、申し込んで

みた
ものの、保証会社さんよりまさかの「もう借りすぎだから厳しいよ」を受けて撃沈。

今回は手元資金でやるか〜・・・。



途中、施工業者さんに「水道メーターついてないから水道局に言って開設させて」と

連絡をいただいたので、水道局にインターネットから申し込んで、開通させました。

ガスはプロパン仕様だったようですが、別にプロパンを使う用途も特にないので

契約はせず、電気温水器で給湯を賄うことにしました。



昨日現場をちらっと見てきたのですが、トイレになると思われる場所が囲われており

電気のスイッチも現代的なやつに変わってました。もっとこだわっても良かったのかも

しれませんが、まずは普通に仕上げることにします。少し変わった造作にする部分は

その後の工事にゆだねることにします。



今回工事を行っているお部屋は、普通に賃貸募集はせず、シェアオフィス的な感じで

やってみるのもいいかなと考えております。既にこのお部屋に家賃を支払っている方が

友人で1名、そして私の東京法人にも払って貰っちゃおうかなと思っています。

となると、ちゃんとオフィスの形式になっているのが望ましいというところもあります。

それぞれの契約には部屋を一応定めていますが、ここはいかようにでも変えられますので

すっぴんのお部屋と最低限の住設を付けたお部屋と、両方募集に出して、決まらなかった

お部屋をシェアオフィス的に使おうかな・・・とか考えています。

この辺、やり方を管理会社さんとも練りたいと思います。



工事は2月中盤で完了予定とのこと。楽しみにしております。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月27日

金融機関さんに行って融資を申し込んできた。

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朝一番で金融機関さんに立ち寄ってきました。

目的はリフォームに対しての新規融資のご依頼となります。



今回、融資を依頼しようとしている案件は、東京10棟目のプチリノベーションです。

1部屋だけ試しに倉庫仕様ではなく事務所仕様(もしくは銭湯前提のSOHO仕様)に

改修してみることにしました。その改修の話をお付き合いしている金融機関さんの

担当の方に少ししたところ、融資が検討できそうだという話になり、見積まだですかと

督促が始まる
気合の入りよう(笑)



そんな状況もあり、各施工業者さんには早々にお見積をいただけるように依頼しました。

実際の工期は年明けなので、まだ気が早いでしょと思われたかもしれませんが、融資が

絡んでいるから仕方ありません。



それぞれの業者さんからお見積を受領し、内容のチェック。今回は設備を導入する工事と

仕上げのデザインリフォームをして貰う工事の2本立てです。



設備を入れる工事ですが、シャワーはスペースの関係お、用途(SOHO可能な事務所)

あとは徒歩10分の範囲に銭湯があるという立地面での状況を考え、無しとしました。

電気温水器付きのミニキッチンとトイレ、エアコンを設備として導入します。



とにかく11平米でロフトもないという非常に狭いスペースですので、最大限に

効率よく住設を配置しなくてはならない、という点は気になるところです。



デザインリフォームに関しては、できたものをベースに面白くしていただくということで

細かい指示だしはしておりません。感性にゆだねてみようかなと思っています。

外構に館銘板を作っていただく(塗装で描く、なのかも)ことになりますので、

そこだけはイメージのすり合わせをした方がいいかなとは思います。



金融機関さんにこれらを持ち込むと、どうやら今既に借りている東京都の制度融資に

更に上乗せすることを考えているようでした。あの商品だと5年返済なんだよなあ。

まあ、いいか。それはそれで仕方ないです。とりあえず申込書を書いておきました。



12ヶ月の売上推移と、所有物件の一覧表を準備してほしいということでしたので、

その資料も眠い目をこすって夜なべして準備。FAXで金融機関さんに送付しました。

あとは保証協会さんに申込書が流れ、判断待ちと言う形になります。



リフォームが吉と出るか凶と出るかはまだわかりませんが、どうせやるからには

遊び心のある空間を作れればいいなと思います。



手短ですが、時間の都合上この辺でおしまいにします。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月17日

金融機関さんから見積の督促を受ける(汗)

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常にやる気スイッチONの某金融機関の担当者さんからお電話がありました。

そうだ、そういえばそんな話もあったわ・・・。忘れてた。対応しなきゃ。



ここ数日、あれこれと電話がかかってきています。保険代理店さんと企業総合保険の

打ち合わせをしたり、札幌6棟目&札幌9棟目の社長から来週の札幌出張時の懇親会の

内容の確認があったり、札幌市と不動産取得税の関係の調整をしたり、東京8棟目の

管理会社さんの社長から家賃交渉の件で電話があったり。



そんな感じであれこれと電話が来ている中、一番目を惹く電話が金融機関さんからの

お電話でした。冒頭に書いたイケイケ担当者さんからです。



先日も小規模企業共済に加入しませんかという営業電話がかかってきましたし、

その前は傷害保険への加入のお誘い電話がありました。金融機関さんもノルマが

大変なんだなあとしみじみ思いつつ、傷害保険はお付き合いで加入した次第です。



さて、今回は何のノルマかな?と思いながらかけ直すと・・・



「先日、当行で融資した東京10棟目のリノベーションのことなのですが」



お、そういえばその話を振っていたっけ。忘れてた!失礼しました。

前にブログに書いた通り、東京10棟目の1部屋だけ試しにバリューアップを

してみよう
かと思い、懇意にしている業者さんと、先日見学会でいいなと思った

デザインDIYをする方とでタッグを組んでもらい、面白いお部屋を作ろうという

企画をしておりました。



ただ、こちらは他の案件との兼ね合いで年明けスタートとなりますので、見積などの

具体的な話はまだ進めておりませんでした。



「リフォームの融資として、既存の貸付の枠を増やして対応することを考えています」

「12月になると審査が混雑するので、できれば11月中に受付を済ませたいのですが」



やる気だ!めっちゃやる気だ!5年なのでちょっと短い借入ですが、この金融機関さんと

初めて融資取引した時の商品があります。この枠を増やして今回の資金需要に対応する、

と金融機関さんから聞いた記憶があります。



「お見積ってまだ出てきてないですか?」



あふん、すみません!余裕でまだでした。前述の通り1月以降と思っていたもので。

まだのんびりしてました。電話を貰った後、慌ててお見積書の作成を依頼した次第です。



この金融機関さん、金利や期間などの条件がそこまで良いわけではないのですが、

やる気は素晴らしいのでちょっとした資金を借りる時に非常に重宝しております。

あとは私好みの築古に20年出してくれれば最高なんですけどね〜。さすがに無理か。



結局、年初にあれだけ借入を繰り上げ返済することも視野に入れてキャッシュフローを

増やそうと思っていたのに、むしろ借入増えてしまいました。人間ってのは、楽しい方、

楽な方に流される弱い生き物なんだなと改めて認識(汗)



今年はボロ戸建の購入や買付入れている案件の対応などがまだ残っております。

それに加え、この修繕に対する融資もなので、いろいろとやることがいっぱいです。

サラリーマンの仕事もなかなかエグイのですが、一つ一つ対応していきたいと思います。



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