2018年11月27日

金融機関さんに行って融資を申し込んできた。

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朝一番で金融機関さんに立ち寄ってきました。

目的はリフォームに対しての新規融資のご依頼となります。



今回、融資を依頼しようとしている案件は、東京10棟目のプチリノベーションです。

1部屋だけ試しに倉庫仕様ではなく事務所仕様(もしくは銭湯前提のSOHO仕様)に

改修してみることにしました。その改修の話をお付き合いしている金融機関さんの

担当の方に少ししたところ、融資が検討できそうだという話になり、見積まだですかと

督促が始まる
気合の入りよう(笑)



そんな状況もあり、各施工業者さんには早々にお見積をいただけるように依頼しました。

実際の工期は年明けなので、まだ気が早いでしょと思われたかもしれませんが、融資が

絡んでいるから仕方ありません。



それぞれの業者さんからお見積を受領し、内容のチェック。今回は設備を導入する工事と

仕上げのデザインリフォームをして貰う工事の2本立てです。



設備を入れる工事ですが、シャワーはスペースの関係お、用途(SOHO可能な事務所)

あとは徒歩10分の範囲に銭湯があるという立地面での状況を考え、無しとしました。

電気温水器付きのミニキッチンとトイレ、エアコンを設備として導入します。



とにかく11平米でロフトもないという非常に狭いスペースですので、最大限に

効率よく住設を配置しなくてはならない、という点は気になるところです。



デザインリフォームに関しては、できたものをベースに面白くしていただくということで

細かい指示だしはしておりません。感性にゆだねてみようかなと思っています。

外構に館銘板を作っていただく(塗装で描く、なのかも)ことになりますので、

そこだけはイメージのすり合わせをした方がいいかなとは思います。



金融機関さんにこれらを持ち込むと、どうやら今既に借りている東京都の制度融資に

更に上乗せすることを考えているようでした。あの商品だと5年返済なんだよなあ。

まあ、いいか。それはそれで仕方ないです。とりあえず申込書を書いておきました。



12ヶ月の売上推移と、所有物件の一覧表を準備してほしいということでしたので、

その資料も眠い目をこすって夜なべして準備。FAXで金融機関さんに送付しました。

あとは保証協会さんに申込書が流れ、判断待ちと言う形になります。



リフォームが吉と出るか凶と出るかはまだわかりませんが、どうせやるからには

遊び心のある空間を作れればいいなと思います。



手短ですが、時間の都合上この辺でおしまいにします。



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posted by ひろ* at 06:46 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月17日

金融機関さんから見積の督促を受ける(汗)

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常にやる気スイッチONの某金融機関の担当者さんからお電話がありました。

そうだ、そういえばそんな話もあったわ・・・。忘れてた。対応しなきゃ。



ここ数日、あれこれと電話がかかってきています。保険代理店さんと企業総合保険の

打ち合わせをしたり、札幌6棟目&札幌9棟目の社長から来週の札幌出張時の懇親会の

内容の確認があったり、札幌市と不動産取得税の関係の調整をしたり、東京8棟目の

管理会社さんの社長から家賃交渉の件で電話があったり。



そんな感じであれこれと電話が来ている中、一番目を惹く電話が金融機関さんからの

お電話でした。冒頭に書いたイケイケ担当者さんからです。



先日も小規模企業共済に加入しませんかという営業電話がかかってきましたし、

その前は傷害保険への加入のお誘い電話がありました。金融機関さんもノルマが

大変なんだなあとしみじみ思いつつ、傷害保険はお付き合いで加入した次第です。



さて、今回は何のノルマかな?と思いながらかけ直すと・・・



「先日、当行で融資した東京10棟目のリノベーションのことなのですが」



お、そういえばその話を振っていたっけ。忘れてた!失礼しました。

前にブログに書いた通り、東京10棟目の1部屋だけ試しにバリューアップを

してみよう
かと思い、懇意にしている業者さんと、先日見学会でいいなと思った

デザインDIYをする方とでタッグを組んでもらい、面白いお部屋を作ろうという

企画をしておりました。



ただ、こちらは他の案件との兼ね合いで年明けスタートとなりますので、見積などの

具体的な話はまだ進めておりませんでした。



「リフォームの融資として、既存の貸付の枠を増やして対応することを考えています」

「12月になると審査が混雑するので、できれば11月中に受付を済ませたいのですが」



やる気だ!めっちゃやる気だ!5年なのでちょっと短い借入ですが、この金融機関さんと

初めて融資取引した時の商品があります。この枠を増やして今回の資金需要に対応する、

と金融機関さんから聞いた記憶があります。



「お見積ってまだ出てきてないですか?」



あふん、すみません!余裕でまだでした。前述の通り1月以降と思っていたもので。

まだのんびりしてました。電話を貰った後、慌ててお見積書の作成を依頼した次第です。



この金融機関さん、金利や期間などの条件がそこまで良いわけではないのですが、

やる気は素晴らしいのでちょっとした資金を借りる時に非常に重宝しております。

あとは私好みの築古に20年出してくれれば最高なんですけどね〜。さすがに無理か。



結局、年初にあれだけ借入を繰り上げ返済することも視野に入れてキャッシュフローを

増やそうと思っていたのに、むしろ借入増えてしまいました。人間ってのは、楽しい方、

楽な方に流される弱い生き物なんだなと改めて認識(汗)



今年はボロ戸建の購入や買付入れている案件の対応などがまだ残っております。

それに加え、この修繕に対する融資もなので、いろいろとやることがいっぱいです。

サラリーマンの仕事もなかなかエグイのですが、一つ一つ対応していきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月05日

東京10棟目のバリューアップを企画する。

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東京10棟目の3階のお部屋だけ、SOHO的に使えるようなリフォームを行うことに

したので、昨日はその下見を各業者さんにしていただきました。



東京10棟目はかなり癖がある建物です。今の用途は倉庫にしかできない状態です。

それでも路面に面した1階だけはすぐに賃貸がついちゃったんだからすごいよね。

路面のテナントの偉大さを感じます。もっと高く募集すればよかったよ。



で、2階と3階は引きが悪いだろうと思われるため、一番客付が厳しそうな3階を

少し面白い感じに手を入れようと思った次第です。そこで、いつも工事をお願いしている

施工業者さんと、先日内覧会でDIYの延長で内装をデザインリフォームする仕事を

受けている方に、東京10棟目の1部屋だけバリューアップしたいと相談しまして、

わざわざ現地に来ていただいた次第です。ありがとうございます。



デザインリフォームの方に関しては、以前お友達の大家さんの施工現場を拝見して

こりゃー面白い!と思ったので、今回の現場で是非お願いしようと思った次第です。

いろいろ厳しい物件なので、差別化要素は大事だなと思ったわけです。

見学させていただいたお部屋

見学させていただいたお部屋

↑見学させていただいた部屋の写真↑



まず、東京10棟目がどれだけ濃いかを以下に列挙します。



狭すぎるから内階段が作れず、外に螺旋階段で上り下りする形。

そしてドアは通常よりも小さいサイズ。螺旋階段側に開けないので内開き。

しかもドアが小さいので家具類どうやって入れたらいいか悩む。

パッと見た感じ、水道もガスもどこにあるのかちっともわからない。

部屋が正方形ではなく微妙に台形で、入口側が狭くなっている。

石膏ボードや断熱材なんてなく、たぶんいきなり外壁だと思われる。

室内をいろいろ見ていると、たまに何か落ちてくる(サビだと思います)。

中途半端に塗装してある。

現況写真1

現況写真2



とまあ、いろいろとアレな物件なんです。はい。

家の近所で、なんとなく面白そうだなと思ったというくらいで、勢いで買っちゃった

案件なので、ある程度難点は割り切っているつもりですが、普通に見たら「それを

一体どうするつもりなの?」とツッコまれること請け合いの案件です。



今回、施工業者さんに見ていただき、いろいろと教えていただき勉強になりました。

水道は全部屋メーターが分かれているようであること、水道管は外から見ていけば

どこにつながっているか判断できること、ガスはどうやらプロパンみたいだということ、

錆びている鉄骨の螺旋階段の修繕をするなら足場をかける必要があること、エアコンを

配置するなら屋上と1階に室外機を置く形が良いだろうということ、などなど。



管理会社さんに水道は各戸に配管ありますかと聞かれ、重要事項説明書上ではあると

書いてあるよとしか答えられなかったのですが、次は自信をもって答えられそうです。

もっと建築の知識つけないとダメだなあ。。。



お部屋に関しては、石膏ボードを入れると部屋が狭くなるし、今回はデザインリフォーム

入れるわけだかr、あえてこのままにして塗装で対応した方がいいのではないか、

という意見をいただきましたので、そのまま採用することに。また、一応シャワーを

入れてSOHO仕様とすることを考えていたのですが、狭すぎてシャワーユニットを

入れると取り回しが厳しくないか(入れること自体は可能だけど)、というご指摘を

いただいたため、ここは再検討しようと思っております。お住まいになれる仕様で

考えていますが、銭湯前提でもいいかなあ。



打ち合わせの結果、極力足場を掛けないように工事をするが、水道管を室内に出すために

もしかしたら足場が必要かもしれないそうなので、どうしても足場必須になるようなら

螺旋階段も含め一通り対応する方針に決まりました。大規模修繕もどこかで必要になる

物件ですので、足場が必要になったら一気にやってしまおうと思います。かけずに

済むならもう何年か先送りします^^;



内装については、トイレとミニキッチンだけ設置し、あとはデザインリフォームに

委ねる方針としました。どうデザインするかは今回細かくは決めませんでしたので、

住設が入る前後で改めて案を伺おうと思います。元々の物件が割と味がある仕様なので

この味を活かした形で工事していただくことになるのかなと想像しています。



風呂無しアパートと同じくらいの家賃で、けっこうデザインが尖った物件を使えるなら

スタートアップの個人事業主さんとかがSOHO的に使うには良いと思うんですよね。

需要はあると思うので、うまく客付できるようにやりたいところです。



あと、壁面に物件の館名を書いてもらうことにしました。これも楽しみです。



別件の工事をお願いしている関係上、工事開始は来年になると思いますが・・・

尖ったお部屋に楽しい方が入居してくださいますように。



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2018年10月11日

二転三転し、ようやく結論が出ました。

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モテ期が到来していた東京10棟目の1階のお部屋。そのモテ期の結末は・・・?



これまでのおさらい

1フロア1部屋、3階建の東京10棟目を購入→何もせず事務所および倉庫として募集

→1階のお部屋に入居申込あるも、家賃5000円ダウン・水道設置を条件としてくる

→両方は呑めないからどちらか片方と伝えたら、水道は諦め家賃5000円ダウンのみで

お願いしたいと言われる(以降こちらをAさんとします)→間伐入れずに別の方から

問い合わせが来る、こちらは家賃交渉なしだが扉の立て付けを直すことを条件としてくる

(以降こちらをBさんとします)→どうする、俺!?



だらだらとブログを書いていても、ここまであっさりとした感じに書き直せてしまうのが

なんか悲しくもありますが、まあそれは考えないことにして・・・



家賃交渉を仕掛けてきたAさんか、建具を直してほしいと言ってきたBさんか。

どちらも何かしらの条件はついてきますが、同じ1階のお部屋を借りたいと言ってます。

ドアに関しては引き戸の交換になってしまうので、けっこうな金額がかかることが

既に見えております。短期的に見て初期費用がかかるけど、建具を変えること自体は

悪いことではないので、どっちを取るかですね。



最終的に、私はBさんを選びました。

・家賃交渉をしてくる人より、家賃交渉をしない人の方が後々面倒がなさそう

・建具は物件のバリューアップにもなるので無駄な投資ではない

という2点から、Bさんの方が好ましいだろうと判断。それに、家賃が高い方が

金融機関さんから見て経営状態が良好に見えるだろうという判断もありました。

ただでさえ返済比率が高い物件ですから・・・。



管理会社さん経由でAさんにお断りの連絡を入れてください、ということを伝えました。

これで3部屋中1部屋は決まりかな。この部屋しか問い合わせが来ないので、2階以上を

貸すことができるのかと言う不安はありますが、管理会社さん的にもとりあえず1階を

埋めてしまった方がいいのではないかという意見だったので、入居いただく方向で。



あれ、管理会社さんからなにやら電話が来たぞ?



「Aさんが、それだったら5000円の家賃交渉も取り下げるから貸してほしいと

 言っております」



え、なにその後だしじゃんけん的な話!だったら最初から・・・いや、それは言うまい。

ダメ元で言ってみるかという発想は私もちょくちょくしています。他人にどうこう言える

立場ではありません。



どうしようかねえ。管理会社さん曰く、Aさんは既に申込書を送付してきている状況で、

Bさんはまだ問い合わせ段階ということでした。じゃあ確度が高いのはAさんって

ことなのですね。しかも初期費用も低くて済みます。とはいえ、今回の交渉がどうかは

別にして、きっと建具は交換しておいた方がいいのでしょうね。



結局、二転三転したものの、保証会社さんを付けることを条件にAさんに貸すことに

決めました。家賃の条件が同じということになれば、申込をいただいていない方より

申込をいただいた方を優先した方がいいでしょう。



現在、保証会社さんの審査を通しているところです。審査自体は終わっているが、雇用を

証明する資料をまだ入居者様が出せていないということで、その提出を待ってからの

本格的な決定となりますが、恐らくその資料さえ出れば問題ないという状況になっている

と見ていいでしょう。



これで東京10棟目も全空から一歩前進しました。残り2部屋も、安い賃料を武器にして

どこかで決まってくれればいいなと思う次第です。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月19日

どうやらモテ期が到来してしまったようです。

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東京10棟目、予想外にモテモテです。また申込が入ってしまいました。

でも全部1階限定なんですよねえ・・・。うーん。



先日のブログで書いた通り、東京10棟目のテナントに条件付きの申込が入っています

条件は水道の設置と家賃の5000円値引。どうしようかなあと思っていたところに、

またもう1件追加で申込が!正直こんなにモテモテになると思ってなかったので、

びっくりしている次第です。



今回のお申込も、やっぱり倉庫と言うか事務所と言うか、そんな感じで利用する形態。

家賃は満額で良いということでした。おぉ、素晴らしい。



ただ、こちらも条件がありまして・・・

ドアを交換してほしいという要求があります。鍵の開閉がスムーズにいかない、と。

あ、それ言っちゃいますかー。いずれやらないとかなと薄々思っていたんですが。



この物件の売主業者さんに対して、私も同じ要求をしたことがあります。

1階と3階があまりスムーズに鍵の開閉が出来ないので、何とかできないか、と。

売主さん、快く対応を約束してくれたのですが、現地を調べたところ鍵の問題ではなく

建具の傾きが原因ということで、修理するより建具交換の方が安いという話でした。

結局、値引きしているからここまでの工事は請けられないという話になり、この工事は

行わないまま現況渡しということになりました。



と言う経緯から考えると、きっとドアも建具交換で高くつくんだろうなと思っています。

管理会社さんも概算でしかないものの、やっぱり40万くらいかかるんじゃないかという

話をされておりました。うーん、微妙だー。



ちなみに、この話をしている時に、もう片方の申込の状況について聞いてみました。

こちらは家賃5000円ダウン+水道設置という条件でしたが、こちらとしては水道の

設置か家賃減額かのどちらかしか許容できないということを一旦返していました。

先方はどちらかというと家賃を下げることに重きを置いているようで、水道は最悪

やらなくてもいいかなあという感じになっていたようです。



5000円引きで現況のまま貸すか?

満額で扉の建具交換をして貸すか?



前者であれば、初期費用は何もかかりません。ただ、家賃もそれなりです。

金融機関さんに対しての見せ方としては、家賃が高い方が返済の財源があるとみなされ

有利に働くことと思います。ただでさえこの物件は10年で借りているのですから、

少しでも収益性を良く見せることが必要だろうと思います。



それに、この物件も癖があるので、たぶん転売は楽ではないでしょう。

というか、元々ちょっとした目的もあって買っているので、基本的には持ち切りです。

適宜修繕はしなくてはならないと認識していますので、家賃を高くしてドアを修繕する

ルートの方が、今後のことを考えると良いような気がします。



ドア、交換するかなー・・・。そっちの方向に気持ちが傾きつつあります。



あと不安なのは、2階以上のテナントを誰か借りてくれるのか?というところです。

外階段で、しかも螺旋階段。間口は狭い。悪条件この上無しです。

家賃を安くしたい人に「2階以上なら家賃安くできますよ」と言ったのですが、

荷物の搬入が大変なのでちょっとなあ・・・という反応でした。



一棟丸ごと借りてくれる人がいるなら、その人に貸した方がいいんですけどねえ。

でも今のところは1階のテナントを希望する人しかいないから、ちょっと難しい。

待ってるのも機会損失になりそうですし、おとなしく貸してしまう?



いろいろ頭の中をぐるぐるしていますが、たぶんドア直して満額家賃で貸す方向に

シフトするような気がします。埋めて貸した方がお金にはなりますしね。



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