2019年04月30日

東京10棟目退去予告・・・でもこれはピンチをチャンスに変えられるかも。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。GW中も休まず更新の予定です。

応援クリックよろしくお願いします→



GW前半の山場、BBQが終わって気が抜けて、嫁ちゃんの実家の仙台に帰省しようと

新幹線に乗っていたら、残念なことに東京10棟目で退去予告が発生しました・・・。



GWなので管理会社さんも出勤はしていないだろう、後で対応して貰えればいいや、

という感じで、東京8棟目BBQの後始末の話(空室のトイレ使っちゃったから

再度封をしておいてほしい&ゴミの片付けは5/5にするので待ってほしい、

足洗い場の水はけの調子が良くないので様子を見てほしい、の3点)をLINEで

打つだけ打っておきました。確か管理会社さんの担当の方は帰省かなにかで東京には

いないと聞いていたので、まあ戻ってからの対応になるだろう、と。



すると、思いのほか早く管理会社さんから承知した旨の連絡があり、そこに続いて

「残念ながら退去予告を受領してしまいました」と。うげー、マジですかー!



退去予告があったのは東京10棟目の薄いビル。1階が割と瞬殺で貸せたのですが

その部屋が退去になるということでした。こんなに早く退去になるんだったら、

競合したもう片方の人に貸せばよかったよ・・・。その時そんなことがわかるわけも

ないので、仕方ないことですが。



退去理由が「趣味にかけられるお金を捻出するのが難しくなってしまった」とのこと。

趣味で作っているものの工房として借りてくださっていたのですが、どうやら家賃を

払うのが辛くなってしまったようです。残念です。



退去はどうしてもつきものなので仕方ないと思うんです。後ろ向きにとらえても

仕方がないので、ここは前向きに「もっと高い家賃で貸せるはずだから、機会損失を

減らすためにはご退去いただいてよかったのだ」と思うことにします。前を向いてる方が

後ろを向くより楽しい気持ちでいられますしねえ。



とりあえず、前回募集した時は2件申込が被るくらいで、あっという間に決まりました。

今回はそこから1万円くらい家賃を上げて様子を見てみようかなと思います。

どのくらい上げたらいいのかよくわからないので、管理会社さんや仲良くしている

大家仲間の方にヒアリングしてみることにしよう。



できれば今度は倉庫じゃなくてもっと楽しそうな店舗になればいいなと思います。

缶詰バーとか開かれるといいなー。あるいはテイクアウトのおにぎり屋さんとか

たこ焼き屋さんとかでもいいですね。ただ、飲食店が入ると火災保険の費用が

どーんと上がってしまうリスクがあるので、その点は要注意です。

アート系のギャラリー兼販売所みたいなのもいいんじゃないかなあ。妄想が捗ります。



あ、退去になったからちょうどいいので、各部屋の水道の配管だけはその気になったら

使えるところまで整備しておいてもいいのかなと思いました。2階に住設を入れようと

すると、1階に立ち入って色々やらないといけないという話だったので、次に入居する

方が何を希望されてもいいよう、空いているうちに準備するといいかなと思った次第。



東京10棟目、思ったよりも反響があることにむしろびっくりしているくらいです。

「面白い!」と衝動買いしてしまった部分もあり、収益面での貢献は大きくは期待して

いなかったのですが、路面店だけは引きがいいので、ここでできるだけ稼いでおいて

全体の利回りを向上させたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:20 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月31日

豪華メンバーに東京10棟目を見ていただいた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。今日は東京8棟目のBBQに向けての機材の買い出し。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は、東京10棟目を前からずっと気に入ってくれてたり、ご縁があったりする人を

お迎えして、内覧会を開催させていただきました。



東京10棟目はマニアックな薄いビル。狭くて薄くて断熱も防音も何もない物件ですが

家から近くてけっこう愛着を持っています。文字でスペックだけ書くと「整形地」

「角地」「幹線道路沿い」「80−400」「準工業地域」という感じで良さそうに

見えるのですが、なんせ「土地5坪」「建物11坪」ですから・・・(笑)



この薄いビル、癖があるから苦戦するかなと思っていたのですが、意外と決まります。

1階は家賃が安すぎたのか瞬殺で3件くらい申込が入りました。2階も時間はかかって

いるものの、申込がちらほらと入ったりします。設備も何もないビルものなので、

家賃をどのくらいに設定したらいいのか、今一つ感覚がつかめないところはありますが

想像しているより結構引合があるんだなということはわかりました。



正直なところ、あまり集客には期待していなかったです。自分が使っても楽しい空間を

思いきり作ってしまおう、将来自己使用できる秘密基地みたいなのを作ろう、という

発想が先にあったので、最悪誰も借りてくれなくても自分で使うつもりでした。



なんせ、部屋で作業をしていると、上から錆が落ちてくることがある物件です。

建物も耐用年数超過の鉄骨造。螺旋階段が抜けないかと少しビビりながら歩くくらいの

おかしな物件です。普通の感覚で借りてくれる人がいるとは思えなかったので、

自分で使うしかないかなーという気持ちもありました。そういう意味では嬉しい誤算。



ただ、こういう胡散臭い物件が好きな方も一部いらっしゃるようで、今回のリノベ工事

終わらせる前から「いい素材ですね」「面白い」などコメントをちょいちょいいただいて

いた方もいらっしゃいました。



で、昨日はそうやって以前から興味を示してくださっていた方々をお招きして、

小規模の内覧会を開催しました。物理的に小規模でないと実施できなかったという

部分もあり、今回お誘いできなかった方も多数おりましたが、ご容赦ください。

今回お誘いした人数くらいが限界だと思います。



ご招待したメンバー、私より断然先輩だったりセンスがよかったり事業として

成功されている方ばかりで、むしろこちらの方が恐縮でした。



おおやがくさん

お家大好きさん

ヒロ君とゆうさん

埼玉swallowsさん

カティさん

橋場まやさん



今回の物件、基本的な住宅設備をいつもの施工業者さんに設置いただいた後、

橋場まやさんにデザインをお願いしました。コンセプトは「ルート66のブリキ看板が

似合うオールドアメリカンダイナーのような空間」としましたが、見事にそれを

作り上げてくださいました。居心地良すぎてニヤニヤしちゃいます。



親切で作業のスピードも早いんです。

私が皆さんを案内している間に「しょうがないなー、手伝ってあげよう」と未作成の

カウンターチェアを10分くらいでささっと組み立ててくれたり(私が自分で作ったら

1時間かかったんです、これ・・・)、カウンターテーブルの場所もささっと移動して

より雰囲気がいい感じにしてくれたり。アフターサービスも万全って感じです。

部屋全景



見に来てくださった方も、不動産投資ブログ業界の有名人や老舗の方ばかり。



スワローズさんとは気が付くと10年近くのお付き合いです。私が不動産投資を

志して勉強をしたり物件を買い始めた頃、かなり初期に出会いました。素人の私に

DIYの練習をさせてくれたり、いろいろと相談に乗ってくださったり、大変感謝を

しております。人として素晴らしい、人格者の大先輩です。



お家大好きさんも私の不動産賃貸業に色々とアドバイスをくださいます。家を買って

直して売ってをずっと繰り返してきた経験、そして独特の目線から発せられる分析は

なるほどと納得させられたり、面白いなあと思ったり。私の不動産賃貸業自体にも直接

助言してくれております。



ヒロ君とゆうさんはもはや異次元。大家さんというより、再生が得意なデベロッパーと

言った方がいいのではないかと。不動産賃貸業の枠を大きく超えるスケールです。

話が異次元なので聞いてて刺激を受けること多数。大家さんで日帰り温泉を自分で

経営したいと言う人、そうそういませんから。



お家大好きさん、ヒロ君とゆうさんは、一緒に富山1棟目を見に来てくれたことが

あります。あの時も親身になってアドバイスしてくれて、その後物件がどうなったかも

結構気にしてくれています。ありがたい限りです。



おおやがくさんも老舗のブロガーさんです。数字と理論で分析をすることもできるし、

自身の身体を動かしてDIYでリフォームもやってしまう。しかもご本人は爽やかで

細マッチョなイケメン、静かで物腰も柔らかく、まさに完璧超人。学ぶべきところが

多すぎてどうしたらいいかわかりません。



今回も物件を見ていただき「こういう遊び心を入れるなら、こんなアイテムがあるよ」

「エアコンの施工の中にちょっと雑な個所があるから施工業者さんに指摘した方がいい」

など、具体的なアドバイスをいくつかいただきました。施工に関する真面目な助言から

部屋をより遊び心にあふれた空間にするための助言まで、その内容も万能でした。

ますますイケメン!



カティさんは東京8棟目のペット共生物件にも大きなワンコを飼っている観点から

いろいろと助言をいただいていました。買取業者さんやリフォーム業者さんに過去に

お勤めになっていたという経歴、自身でDIYでスキップフロアを作ってしまうという

圧巻の行動力、そしてサンウェーブのステンレス看板や昭和のクレセント錠を見て

うっとりしたりするマニアックな目線。物件に何かしらのアクセントを加えたい時に

相談すると、親身になって助言してくれます。



こういったスキルの高い皆様といると、お話を伺うだけで勉強になります。

次はこうしたらいいなとか、そういう発想もあるのかとか。刺激がいっぱいでした。

内覧会の後、場所を変えてカフェでランチしながらずっと話を続けていましたが、

気が付くと3時間半!本当に話題が尽きません。



物件の話やリノベの話もあれば、蔵の話で盛り上がったり、繊維壁の処置についての

話もあり、不動産投資業界のワイドショー的な話も盛り込まれたり。本当はもう少し

早めに終わるだろうと思って、月末の経理処理をしようと思っていたのですが、

その時間が吹っ飛びました(笑)

でもそれだけの価値のある楽しいひと時でした。



皆様、わざわざご足労いただき、ありがとうございました!

また遊んでやってくださいませ。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:10 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月27日

まさか、東京10棟目が先に満室になってしまうのか!?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。なかなか咳が止まらないので、改めて薬を飲んでみる。

応援クリックよろしくお願いします→



東京10棟目に申込に近いレベルの問い合わせが入っている模様です。

決まれば奇跡の満室ですが、果たして!?



東京10棟目。いわゆるビル案件です。延床面積わずか11坪の3階建てのビル。

給排水設備も何もありません。倉庫として利用するくらいしか用途がないのでは、

という感じの変わった建物です。



実際、このビルに関しては将来的な自己使用を視野に入れて購入しております。

なので、埋まらなければ埋まらないで構わないという感覚でやっています。

ですので、前回未遂に終わった申込が来た時も「え、申込とかあるんだ」とびっくり。

東京には色々なニーズがあるもんだなあ、トイレも何もない空間で入口ドアも狭いし

螺旋階段の外階段だし、よほどの物好きもいたもんだなあ、と思ったものでした。

(自分で買っておいてその言い草・・・)



そんな東京10棟目にまた申込に近い問い合わせが入ってきました。



最近、東京10棟目の管理会社さんともLINEでやり取りをすることが増えて

前みたいに電話が来て出られなくて折り返すというケースが減ったように思います。

ちょっとしたことはLINE、記録に残したいことはメール、急ぐ話や会話しないと

わかりにくいこと、大事なことは電話、みたいな使い分けを感覚的にしております。



仕事が終わって携帯の着信を見ると・・・あ、管理会社さんから電話あったみたい。

このパターン、面倒くさい話か、申込かのどちらかだと思われます。東京の物件で

空きがあるのは東京8棟目と東京10棟目(東京11棟目はリノベしてないので除く)。

東京8棟目の方が稼働率が低くて家賃が高いから、相対的にはこっちが埋まってくれると

嬉しいんだけどなあと思いつつかけ直します。



「東京10棟目だったんですけど・・・」



あ、そっちでしたか。ありがたいけど残念(なんだそれ)。



なんでも、しょっぱなから指値交渉が入っているようです。2000円ダウンです。

この物件、こんなトイレもない状態で借りる人いないだろうなーという感じがあったので

かなり安い値段で賃貸募集しています。程度の悪い狭小風呂無しアパートと似たような

価格帯です。そこからさらに2000円引いてというのは、なかなか大きな話です。



問い合わせしてきてくださっているのは、芸術家の方。アトリエとして使いたいという

お話でした。うん、確かにここなら創作意欲がわくかもしれないです。



このお客様を連れてきてくださったのが、前回のキャンセルになった申込を取ってきて

くださった仲介業者さんだということです。一度見て気に入ってくれたのかな?

ありがたいことです。



たぶん、2000円引きの根拠は、前回のドタバタの時に3階に入った申込を2階に

変えてほしい、家賃は3階の金額で構わない、ということを伝えたからだと思われます。

前回2000円引きでいいって話が出たんだし、今回もいけるでしょ、という発想を

仲介業者さんが持つのは自然なことだと思います。



それと、もしかしたらトイレくらいは自腹で設置するかもしれない、という話でした。

3階には水廻りをつける工事をしましたが、その際に施工業者さんから、同様の工事を

2階にもするなら、1階への立ち入りをしないとたぶんできないと思うよ、と。

狭いといろいろな制約が発生するものなのですね。



管理会社さんと本件について電話で打ち合わせました。

管理会社さんの考えは、家賃交渉には応じず、現状のままで入居いただくのが

良いのではないか、水廻りの工事も認めなくて良いと思う、という感じでした。

もし現状のままで入るという内容だと交渉が決裂するなら、家賃を下げるか水廻りを

許容するかのどちらかとし、もし水廻りになったら1階の方の家賃を下げた方が

良いだろうと仰っておりました。



わからなかったのが、なぜいきなり1階の家賃を下げるという話になったのか、です。

その意図を確認したところ「今、水廻りが上階にない前提で入居されているところに

水が通って漏水が発生するリスクを抱えるのだから、入居時の前提条件が違うため」と

いうような趣旨のことを仰っていました。入居時に何かそういう会話があったのかしら。

別に、借りる側からすれば、上層階がトイレを付けたからと言って、それが漏水事故の

リスクを増やすという発想にはならない気がしましたが・・・。



私としては、家賃を下げずに済むならそれが一番良いと思いますので、家賃交渉は

NGという点は意見が一致しました。まずは跳ね返してみようと思います。

その後の交渉は管理会社さんのセンスにゆだねることにしました。



この申込が決まれば、東京の空き物件は(新規購入の東京11棟目を除けば)

東京8棟目のみとなります。東京はおかげさまで好調です。残り4室ですね。

その他、富山5部屋、札幌7部屋の空きがまだ残っていますので、手を抜くことは

出来ませんが、こつこつとやれることをやりながら埋めていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:30 | Comment(1) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月18日

東京10棟目のコンバージョン完了。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在16位です。3月末に向けてドタバタ感が加速する・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



東京10棟目に1部屋だけ趣味のリノベーションをしました。

自己満足かもしれませんが、とても味のある空間ができたと思います。満足です。



以前ブログに書きました通り、東京10棟目の1部屋だけを事務所仕様にしていました。

トイレとミニキッチンをつける工事を行い、その後デザインリフォームを行うという

2段階の流れで空間を作った次第です。



このお部屋は将来の自己使用に向け、今は仲良くしている友人限定で、シェアオフィスと

いう立て付けで貸しています。



今回の工事は、2月中にいつもの施工業者さんに住設関係の設置と死んでいたインフラの

復活(水道の配管の立ち上げなど)をお願いして、それが終わった後でDIYでしゃれた

現場を作る方にDIYによる施工をお願いした次第です。



リクエストは「アメリカンスタイルな看板が似合う部屋」としました。

ROUTE66のちょっとさびたブリキの看板とか、ああいうのが映える部屋を

作ってみたかったのです。元々の素材もそういう雰囲気を醸し出していますので、

ある意味ちょうどいいなと。だからそういうテイストでお願いをしました。



お願いしたDIY施工できる方も、その手の施工は大得意。以前、内覧会でお仕事を

拝見させていただいたのですが、あえて錆っぽい塗装をしたりして、独特な雰囲気を

出す施工をされており、これはいいなあと思っておりました。リクエストした時には

「私もそのテイストで行こうと思ってました」とのことで、そこからはとんとん拍子。



そして出来上がった物件がこちらです!



ビフォー

東京10棟目ビフォー1

東京10棟目ビフォー2



アフター

東京10棟目アフター1

東京10棟目アフター2

東京10棟目アフター3

東京10棟目アフター4



いやー、すごいの出来ました!カッコいい空間です。男の隠れ家的なやつ。

空間としては非常に狭いですが、そこにいてワクワクできるような場所になったと

思います。ここにどんな空間を作ろうかと楽しみに思う反面、下手なものを置いたら

雰囲気が壊れてしまいそうとか、逆にこの雰囲気にあわせたものを置きすぎても

しつこくなりそうとか、その辺の自分のセンスが信頼できない感から来る不安が

結構あります^^;



とりあえず、イスとテーブルくらいは置かないとだよねえ。

事務所的に使う前提だから、カウンターテーブルと椅子は準備しなくちゃ。

書類を入れるためのチェストも必要だろうし、プリンターみたいな道具も必要だけど

できるだけ隠して置いておきたいところだし。考えないとだなー。妄想が捗ります。

楽しみながら、じっくりと事務所としての環境を整えたいと思います!



で、この改修により、本物件は「生活に必要な設備がある」状態になりました。

今までは住設が一切なく、倉庫という扱いになっておりました。



これによって地味に痛かったのが火災保険なのです。特に問題と思っていたのが、

地震保険に加入できないこと。あとは施設賠償責任保険が特約でつけられない為

その分の保険料が割高、などの細かい問題もあったと記憶しています。



今回、お風呂は銭湯利用を前提とすれば、人が住むために必要な空間になったと

思います。保険代理店さんにその旨連絡して、保険の見直しを依頼しました。

これで地震保険に入れるようになるはずです。少し安心です。



そんな感じで、自己使用という究極の贅沢をするだけでなく、それに伴った改善を

行うことができたので、今回の工事は良いものだった、と自分に言い聞かせながら

本日のブログの〆とさせていただきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月28日

お申込をいただいていたものの、管理会社さんとの連携が十分でなかった。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。確定申告、大きな山は越えました。あとはフィリピンと細かい話。

応援クリックよろしくお願いします→



東京10棟目に幻のお申込が入った話を書こうかと思います。いろいろ行き違いがあり

結果としては逃してしまいましたが、そういうニーズもあるんだと勉強になりました。



東京10棟目は1部屋が普通に賃貸として利用されており、1部屋は友人の投資家さんに

支店として利用いただいております。支店として利用しているところに関しましては、

私自身も将来的には事務所として活用しようと思っています。実態はともかくとして、

現在はある種のシェアオフィスのような形態で貸しているということになります。



そしてこの契約自体は自分で見つけてきたものなので、管理会社さんは通さずに

自主管理する形になっています。管理会社さんにはその旨お伝えしております。



シェアオフィス風な利用をする想定の部屋については、将来の自己使用も念頭に置いて

家賃にあまり釣り合わないリフォームを実施しました。と言っても、見た目的には

ミニキッチンとトイレを置いただけですが・・・。



こちらの工事が終わって、その先のデザインリフォームをやってもらおうと思った時

事件は発生しました。管理会社さんから連絡があり「東京10棟目にお申込が入った」

という話だったのです。



お申込をしてくださったのは法人さんで、近所で簡易宿泊所を開くから、フロントの

代わりの待機所として借りたいということでした。なるほど、そういうニーズも

あるのですね。何もなくていいから安い部屋をとりあえず抑えておきたいという

需要があることはわかりました。それだったらもう少し家賃強気にしてもいいのかも。



申込を入れたお部屋は・・・あれ?私が住設をつけた部屋の番号になってるよ?

あ・・・自己使用でこういうことをするという話はしていたけど、その時は設備が

なかったので、他の部屋でも良いのでどこか1部屋確保したいって話しかしてなかった。

私の調整ミスです。



住設を設置していない、別の部屋に移動可能か聞いて貰いました。同じ間取りだし

問題ないだろうと思ったら、先方の回答は「この部屋じゃないと嫌です」とのこと。

戸惑いましたが、理由は「部屋の臭い」ということでした。



申込いただいた法人さん曰く「2階は灯油のにおいがする」とのことでした。

施工業者さんに相談したところ、室内に残置物として置いてある一斗缶から臭いが

盛れているのであろうという見解でした。それであればと、私が現場に行って一斗缶を

室外に運びだしました。そしてしばらく窓を開放して換気を行います。後日、

管理会社さんがチェックしにきた際には「臭いは感じられませんでした」という

ことでしたので、その勢いで再度申し込んできた法人さんに別の部屋に移動して

貰えないか相談。しかし回答は「あの部屋じゃないと」という話。明確な理由は

ないようですが、実際にそこで働く従業員さんが灯油臭かったことを気にしていると

いうことがその原因だったようです。



さて、困りました。こうなってしまうと、お断りするか、住設を入れた部屋を貸すかの

二択になってしまいます。もし貸すなら、今と同じ家賃で貸すのはさすがに無理です。

かといって、断りするのも忍びない・・・なかなか難しい物件なので、チャンスは

逃したくない気持ちがあります。



しかも、住設を付けて貸すということは、水道を先方が利用するということです。

この物件、メーターは建物で1つしかないので、水道代は別途回収しなくては

なりません。法人さんからしてみれば、結構な負担増になると思います。



実質的なお断りになっちゃうかな?と思っていましたが、やっぱりそうなりました。

最終的にはキャンセル。理由はそこを使う従業員さんがアレルギー持ちだから?と

いうことみたいです。キャンセルになったものを追いかけても仕方ないと思ったので

そこは深くは聞きませんでした。



今回の反省点

・自主管理と管理会社さん管理が混在する部屋は、自主管理部分の情報提供を密に

 しておかないと、今回みたいな事故が発生する

・残置物はいつまでも部屋の中に置いておかない

・水道代がかかる旨、管理会社さんに連携していなかった



今回の収穫

・ホテルのフロント的なニーズがあることがわかった



次以降に活かしていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:24 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする