2019年08月28日

東京10棟目の貸会議室(予定)の内装完了。

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東京9棟目のリフォームが終わりました。今回はオールドアメリカンダイナーを

コンセプトにしております。あとは家具などの内装が終われば完了です。



お盆明けから、内装準備が整った状態のお部屋に対して、前回と同じ方に依頼して

面白い内装にしていただきました。まだ家具が届いていないので完成ではないですが

今日はその内装写真を並べてみたいと思います。まだ私も現地で確認できたわけでは

ないので、貰いものの写真ですが・・・かっこよくなりました!行くの楽しみ。



室内全体

全体としてはこんな感じです。殺伐としていたところが、一気におしゃれな空間に。

面積は相変わらず小さいビルですが、いい感じになりました。



入口ドア

ドアは赤く塗装され、作り付けの物入れが横におしゃれに配置されております。

いいなーこの雰囲気。



奥

ステンドグラスは元々ありました。左手の煤けたレンガはすべて塗装で実現。

いやもう感服しました。そして穴が開いていて強度が弱いのではないかという噂のあった

場所には、棚をつけることで人があまり長時間滞在しないような工夫も。



壁のオブジェ

これはどうやって作ったんだろう?立体的です。オブジェがくっついているのか、

はたまた塗装で実現しているのか。いや、さすがにこの立体感は塗装じゃないな。

この雰囲気好きです。



壁の塗装

壁面にもアメリカンな雰囲気の塗装がなされています。なにこの素敵な空間。



物入れの塗装

作り付けの棚にも文字の塗装。こういうところにも手抜きなし。



見ててワクワクします。早く現地に行きたい!



あとはここに家具を配置すれば完了ですが、中国から出港したという情報だけが

届いている家具がまだ配送されず、内装はおあずけになりました。

テレビとテレビ台だけは届いていたのですが、なんとテレビ台とテレビを留めるねじの

サイズが合わないようで、ホームセンターでねじを買ってこないと設置できず。

家具が届いたら諸々仕上げようと思います!



全部整えたら、貸し会議室としての運用も始めたいと思います。そちらも楽しみ。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月13日

東京10棟目の内装準備が終わり、作業に入る体制が整う。

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東京10棟目会議室化大作戦、設備導入と基本補修の部分が終わったようです。

ここから、家具を選んで内装を入れますよー!わくわくしてきました。



東京10棟目、現在満室なのですが、お友達価格のお部屋が2つあるものですから

当初想定していた賃料には届いておりません。ここを補強するための作戦が必要です。

そのため、借りてくれている友人が使っていない時は、こちらで時間貸しをしようと

いうことを企画しています。



先日、その件について打ち合わせを実施しました。そしてそこで決めた内容に従い

順次段取りを進めております。



この打ち合わせの際に、お盆前に終わらせるということになっていた基本的な設備の

追加設置や修繕の工事が完了したという連絡がありました。結局一度も現地を

見に行くことなく終わってしまった^^;



今回の工事でお願いしたのは、エアコンの設置・床に空いていた穴の補修・配管が

飛び出ていたのをある程度切って蓋をする、というあたりです。



そこで活動するのに、エアコンがないとかさすがに無理ゲーなので、最優先で設置を

することにしました。これでまずは人がそこにいることができるようになりました。



それから、恐らく以前はそこに配管が通っていたのであろうと思われる穴が床に

開いており、1階の様子が見えてしまうような状態でした。それもそのままにしては

まずいだろうということで、穴は塞ぎました。



あとは過去に何かしらの設備が設置されていたのだろうと思われる配管が部屋の中に

ちょいちょいありましたので、それも全部壁側まで引っ込めて貰って、蓋をして

いただきました。また使おうと思った時はすぐ立ち上げられるようにしておりますが、

これで邪魔だということはなくなるでしょう。



この工事の打ち合わせをした時、施工業者さんが「床がモルタルだけで鉄骨とか

入ってない可能性がある」「穴の感じを見る限り、モルタルが薄いように見える」

ということを仰っておりました。できればこの面には荷重をかけないようにした方が

安全だろう、と。あまり強度が高くないようです。

会議してたら床が抜けました、なんてことになったらシャレになりません。怖いなあ。

「何か敷いて荷重を分散させた方がいいかも」ということでしたので、そこも頭の中に

とどめておくことにします。



さぁ、ここからは内装の準備です。内装をやってくれる方と打ち合わせをしました。

会議室に必要なのは、プロジェクター的に映す画面と、机と椅子です。内装コンセプトは

考えるのを一任しており、その雰囲気に合わせた机や椅子を提案して貰い、こちらで

購入して配送する、という形で進めることになっております。その提案を先日いただく

ことができました。



提案された品物は中国の家具メーカー(?)さんが作っているものでした。

確かにデザインはいい感じ。私もけっこう気に入ったので、同じものが楽天などで

売ってないかチェックしてみましたが、見つからず。似たような商品も意外となくて

その紹介された商品を買うしかないなあ、という感じに。



この椅子とテーブルが売られていたサイトが・・・アリエクスプレスです。

中国のアリババグループのECサイトです。若干抵抗はありましたが、よく考えると

怪しいパチモンのスマホケースを過去にこのサイトで買ったことがありました。

あの頃は日本語対応なんて全くされていなかったのですが、今は言語設定もあって

怪しいながらも日本語対応されています。ですので、購入に関して特に困ることは

ありませんでしたが、海外配送なので送料がえらい高かったです。大型商品だから

しかたないですね。何事も経験です。



会議室のスペックとしては、8人くらいで会議ができるような形にしよう、という

感じで話をしています。ただし、なんせ部屋が細長いので、普通のテーブルを準備すると

移動もままならなくなりそうです。そこで、カウンターテーブルのような細いテーブルを

導入し、椅子は交互に配置するという方式にしました。



プロジェクターではなく、45インチの液晶テレビを配置。HDMI接続して貰います。

画面、後ろの方の人まで見えるかな?というところは不安ですが、やりながら改善を

かけていけばいいかなと。



懸案の「あまり荷重をかけてほしくない箇所」に対する方針は、部屋のデザインと

内装をやってくださる方が何かアイディアを思いついたようで、任せておいてと言って

くれました。よし、任せます!



一応これで、そろえるべきものは揃えました。あとは私が内装コンセプトとして伝えた

「オールドアメリカンダイナーのような空間」がどう作りこまれるか。楽しみです。

わくわくしてきたぞー!



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posted by ひろ* at 14:11 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月02日

小規模非住宅用地の固定資産税減免。

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不動産賃貸業を始めて10年程度ですが、今年初めて東京都から固定資産税の減免の

申請書が届きました。どうやら東京10棟目を買ったからみたいです。



固定資産税。お国に納める税金です。不動産賃貸業で発生する税金としては大きな

金額の納税が発生する部類だと思います。特に地方のRCとか持ってると重いですね。



毎年、届いた納付書に従いクレジットカードで固定資産税を納税しております。

それ以外の固定資産税関係の書類が来たことなんてありません。



ところが、今年はなにやら見慣れない書類が届きました。



東京都からのお手紙



なんだこれ?今まで一度もこんなお手紙届いたことなかったけど?

東京都をかたる新手の詐欺じゃないかと色々手紙を見直してみましたが、詐欺に繋がる

変なホームページへの誘導や電話をかけてくださいといった文言もありません。

じゃあ本当に東京都から届いているのかなあ。うーん。



表題を改めて読み直すと「小規模非住宅用地への減免のご案内」とありました。

まずこのタイトルで検索してみると、東京都のホームページにあるQ&Aがヒット。

どうやら本当に東京都から送られてきてるということでファイナルアンサー。



もう一度内容をちゃんと読んでみますと、小規模「非」住宅用地の減免、とあるので

共同住宅や戸建ではないということはわかりました。そうすると、これは東京10棟目を

購入したから届くようになったということか?



東京10棟目は昨年購入していますので、今年からこのお手紙が届くようになったという

事実と合致しています。昨年購入した物件の中で、非住宅用地に相当するのは恐らく

東京10棟目のみです。そして問い合わせ先の都税事務所さんは、東京10棟目のある

区の都税事務所になっています。たぶんこれは東京10棟目絡みということで正解と

考えて良いんだろうなぁ。



お手紙の裏には申請書がくっついていました。名前、住所、電話番号、納税通知書番号を

書くだけのとてもシンプルな書面です。法人所有の場合は謄本か確定申告書の写しが

必要だそうですが、個人の場合はそれも不要。書いてはんこを押すだけの簡単なお仕事。

これで固定資産税が減免されるならありがたいですね。



不動産賃貸業、まだまだ知らないことがいっぱいありそうです。日々学びと気づきです。



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2019年07月31日

ポストが必要ということになってしまいました。

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東京10棟目にポストをつけなくてはいけなくなりました。某金融機関さんが物件に

ポストを設置するよう要請してきたとのことです。管理が面倒だから嫌だな〜。



東京10棟目は結果として3部屋中2部屋を友人が融資獲得の為に法人の支店として

借りてくださっております。1名は金融緩和時代にそれをやっていたので、無事に

融資を獲得することが出来ました。もう1名は金融引き締め時代なので、借りても

果たしてうまくいくのかはわかりません。やってみないと何とも・・・だそうです。



後者のこれから口座を作って融資取引を目指そうとしている方は、まず口座開設に

手間がかかっているようです。口座を作るのに事務所の確認が必要と言う話になっており

その段取りをしていると先日聞きました。



そういえば私も初めての東京法人の口座開設は大変だった覚えがあります。

事務所まで金融機関の担当さんが来て面談しないといけないと言われ、面談の結果で

必ず口座が作れるわけでもない、という感じでした。マネーロンダリングとか

そっちの方面でなんかとてもややこしかった記憶があります。個人の延長で見てくれる

金融機関さんだったらよかったのですが、某ノンバンクさんの引落口座が金融機関さんの

指定があり、馴染みのない大きな金融機関さんで作らざるを得なかった、というのが

妙に苦労した理由の一つとしてありました。



そんな思い出を振り返りつつ、無事に口座開設できるといいねと祈っておりましたが

先日これから口座作るほうの方より連絡があり、物件にポストを設置してくれないかと

打診されました。



金融機関さんと面談をしたものの、リフォームを終わらせること、その状態で写真を

撮影すること、ポストを設置して表札として社名を入れること、という条件が

課せられたそうです。しかもこれ、あくまで口座開設の稟議をあげるために必要な内容で

実際に稟議が通るかはまだわからない、と。



前の方はそこまで求められてなかったのですが、今回からはそうなるようです。

(二人とも取引しているのは同じ金融機関さんです)



なんかこう、金融庁さんの姿勢が変わればこうも変わるのね、という感じです。

お役人さんも、前の長官の路線を否定した方が自分の功績はアピールできるでしょうし

極端に引き締めにかかってきたなあ、と感じております。



とりあえずポスト設置せざるを得ないようなので、狭くて薄い敷地の中にどうやって

ポストを作ったものか、設備のリフォームをしてくださる業者さんなどに相談して

方向性を決めたいと思います。

チラシとか無暗に投函されるから、できればつけたくなかったんですけどね。



ちなみに、この物件元々ポストはなかったです。前の前の所有者さんが、恐らくですが

倉庫として全フロア使っていたようで、ポスト自体不要だったということみたいです。



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2019年07月21日

ビルの内装リフォームに関しての現地打ち合わせを実施。

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東京10棟目の別の部屋のリフォームの打ち合わせをしてきました。癖がある建物ですが

前回と同じ布陣で臨みたいと思います。



以前のブログに、不動産仲間からのお申込をいただいたという話を書きました。

このお申込が成立して、現在満室という感じになっております。

ただ、家賃は想定の6掛けくらいになっているので、不足している分を何らかの形で

補う必要があります。



具体的には、賃借人の友人が使ってない時間は、貸し会議室としての運用をしようと

考えております。それに向けて、設備を整えなくてはなりません。



どうせやるなら、尖った会議室にしようという感じで、前回同様にオールドアメリカンの

テイストをぶち込んで、一風変わった会議室にして、コンセプトで集客したらいいと

考えた次第です。その方が面白いと思いますし。



今回はオールドアメリカンダイナーの雰囲気でいきたいと思います。

それでいて、ちゃんと会議ができる空間とすることを検討する予定です。



そんな妄想を胸に抱きつつ、今回工事をお願いする皆様に昨日急遽現地集合していただき

実際にやる工事の内容をまとめてまいりました。



本当に何もないスケルトンの状態なので、最低限の設備を導入してから、内装を

いじっていただこうということにしました。



設備に関しては、エアコンの導入が必須です。普段ならネットで格安業者さんに

お願いをするところですが、今回の物件は癖がありすぎて普通に追加料金が山ほど

かかってしまいそうな気がします。ですので、いつもお願いしている施工業者さんに

まるっと依頼することにしました。



そのついで(?)に、部屋で使いにくいところも少し修繕して貰おうと思います。

具体的には、使われていない配管が露出で室内にせり出しているので、切ってもらい

蓋をすること、1階と2階の間に穴が開いている(たぶんトイレの配管が元々は

通っていたのではないかと推測)ので、そこを埋めることなどです。



その工事がお盆前後くらいに終わり、その後前回と同じ方に内装を依頼します。

会議室の机と椅子も選んでいただき、トータルコーディネートして貰う予定です。



今回の部屋は窓が非常に多いので、プロジェクターを投影する場所がありません。

窓をつぶして作ろうかとも考えましたが、結局それは止めて、液晶テレビとテレビ台を

雰囲気に合わせて導入し、会議で画面の共有が必要な時はテレビを使って貰うことに

したいと思います。



先ほど書いた「床の穴」ですが、穴の状態を見ていると、階下との幅があまりなく

床が薄いのではないかという疑惑がありました。1階から見ないとわかりませんが、

下の階がちゃんと鉄骨などで処理されていない可能性があるということです。

万が一ですが、貸し会議室運用していて床が抜けると人的被害も出かねませんので

床材を貼るなどして、厚みを持たせる&床にかかる負荷を分散する方法で施工を

してほしいとお願いしました。しばらく考えておりましたが「ひらめいた」と

仰っていたので、面白い感じに仕上げてくれるでしょう。



工事が完成したら、スペースマーケットなどの時間貸しのサイトに情報掲載して

会議室や写真撮影などで使っていただけるようにしたいと思います。



そして、現地でちょっと気になったのが、2階のお部屋の床の一部が妙にしっとりと

していたことです。借りてくれた友人からも、漏水してないかという問い合わせが

ありましたので、これはたぶんどこかが傷んでいるんだろうなと・・・。



事務所であり、普段から誰かが住んでいるわけではないし、壁が濡れているだけなので

(非常にダメな決断ですが)今回はスルーすることにします。

ただ、築古のS造なので、建物としては傷みが進むことになります。錆が気になります。

いずれは足場をかけて工事をしなくてはならないでしょう。ただ、それがいつになるか。

そこは要調整と考えます。



ま、存在がネタみたいなビルだから、何が起こっても不思議じゃないです(笑)



一通りの手配はできたと思いますので、作業をどんどん進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:21 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする