2021年01月28日

東京10棟目でお申込受領しました!かなりの伏兵感。

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意外なところからお申込入りました。ノーマークだった東京10棟目の路面店です。

用途は倉庫とのことで、楽しさには欠けますが、今は決まること優先なのでやむなし。



東京方面の空き物件が増えていることは以前ブログで書きました。

逆に札幌方面は稼働率が回復傾向で、昨日も札幌8棟目でお申込があったことを

ブログで報告させていただきました。



東京方面で現在最重点物件は千葉1棟目、次が東京8棟目(やや特殊で空室数も多い)、

東京6棟目(テレワークで逆風気味)、東京11棟目(堅調)と重点物件が続き、

東京10棟目はこの際しばらく放置でいいやと思っているくらいでした。



なぜそんなに東京10棟目に対して期待値が低いのか。



まず、スケルトンのテナント物件であること。この緊急事態宣言下において、

テナント物件が容易に決まるとはとても思えません。家から出るな、20時で閉店だ、

みたいな話ばかりですから、そんな時に逆張りでテナントを開業する人が一体どれだけ

いるのかと。そしてそんな逆張りの精神がある人だったら、東京10棟目みたいに

駅から10分とかかかる物件を契約する都は思えません。



次に、面積がとても狭いこと。テナント物件で路面店とはいえ、3坪しかないです。

たったの3坪ですか〜!と普通ならドン引きしてしまうパターンです。商売として

活用しようという人が出てくるとは思いづらいです。

前に借りていた人は作業場兼倉庫として、これまでに問い合わせがあったのは

やはり倉庫、あとはアトリエやピアノ練習などの用途でした。外向けに商売をすると

考えて借りる人がいないので、需要が限られるため時間がかかるだろう、と。



最後に、家賃も高めであること。前回はほどほどの家賃で出したら競合が発生するくらい

競争になったので、今回は当時よりかなり思い切って家賃をあげました。募集開始当初は

最初に決まった家賃の1.5倍以上で募集開始して、今じりじりと下げてる段階です。

だいぶこなれた家賃になってきましたが、それでも前回募集時より15%くらい家賃が

あがっている状態です。もしかしたら申し込んでくれる人がいるかもしれませんけど、

ちょっと厳しい水準かな?という気もしておりました。



では、そんな期待値が低い感じの物件であれば、期待値をあげる努力をしたのか?と

問われることになりますが・・・正直、家賃をいじった以外は全く何もしてません。



いくら家賃をあげているとはいえ、3坪では取れる家賃もたかが知れてます。

条件的に不利な物件で頑張るより、他の磨けば決まりそうな物件に注力した方が

効率もいいし、家賃収入も増えます。この物件の家賃、東京と千葉の保有物件の中で

一番安いですからね・・・。努力の割に売上が増えないという結果になるので、

後回しでもやむなしという判断になります。



また、サラリーマンを辞めて自営業の不動産賃貸業となる際に、オフィスが欲しいと

思っており、その拠点として東京10棟目を使おうという気持ちがあります。

何か自分で楽しいことをできるスペースを持っておきたいという思いもありますので

その時まで空室なら自己使用しちゃってもいいかなあと考えている部分もあります。



上記2点があるので、募集は割と消極的と言えば消極的でした。あまり手間をかけず

決まるなら決まってくれればいいかな、という感じで。



そんな気持ちでいたら、決まるものも決まらないだろー!気合が足りなーい!

そんなお叱りの声が聞こえてきそうなほどの意識低い系でしたが、ここにきて

管理会社さんより「お申込をいただきました」という意外すぎる報告が!

(え、そこより東京8棟目の方が嬉しい、とか思ったのは内緒です)



お申込をしてくださったのは、内装業の自営業の方。倉庫として使いたいそうです。

なんかもっと気持ちが盛り上がる使い方の人がいいなあと思ったのですが、お家賃を

払っていただけるのであれば、そんなことは考えるべきではありませんね。

今は東京物件の稼働率が下がっている時期。いただけるだけありがたいと思うべき。



管理会社さんにて、手回し良く保証会社さんもつけてくださっております。

普段使っている保証会社さんではなく、事業系の補償が手厚い保証会社さんを

選んで審査を通してくださったとのこと。こういった気配りがありがたいです。

ただ、補償が手厚い分、契約者から預託金を空請けていただく形となるようです。

この点についてはまだ申込者さんには伝えていないようで、難色を示される可能性ありと

仰っておりました。



若干懸念点があるとは聞きましたが、まあ保証会社さんがついているのであれば

リスクは軽減されるでしょう。良いことにします。



ということで、無事に決まれば東京10棟目は満室に返り咲きとなります。

めでたいことです。万歳!この調子で他の部屋もバンバン決まっていただければと。



ああ、2階と3階のスペースマーケットへの登録も早いところやらないとなあ。

めんどくさくて放置してしまっておりますよ・・・。東京10棟目と口に出したら

思い出しちゃった。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月12日

稼働率あげてこう(東京10棟目もそろそろ現実路線へ)。

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東京10棟目のテナント募集、そろそろ今の家賃で募集することを諦めます。

じわっとですが、家賃を下げて募集します。



稼働率が盤石だった東京物件も、ここに来てちょっと稼働率が下がり気味です。

現在の空室は東京8棟目で1室、東京10棟目で1室、東京12棟目で2室の合計4室。

そこに更に、東京6棟目で退去予告が入っている状況です。



東京6棟目はあまり心配ないだろうと思っていますし、東京12棟目はいろいろな

しがらみを乗り越えてここから募集開始のステータスなので、今心配しても仕方が

ないと思っています。そうなると、心配すべきは特殊形態で家賃も高い東京8棟目と

極小テナント物件の東京10棟目。特に、募集を開始して時間が経つ東京10棟目は

そろそろバシッと決めたいところです。



東京10棟目で現在募集しているのは路面店のテナント。最初に募集した時には

たったの3坪なのに割と早いタイミングで重複が出るほどの申込があったので、

家賃が安すぎたのか!?と想定。そして今回、その申込をした方が退去になったので

もうちょっと家賃を上げてみようと思い、管理会社さんが微妙な顔をするのを押し切って

家賃を大幅に上げて募集開始しました。



しかし、タイミング悪くコロナもあり、テナントはそうそう決まらない状況に。

都内にしては家賃が安い物件なので(そりゃ3坪だもんね・・・)、相対的に

他の物件を決めた方が実入りが良いというのもあり、たまに思い出したように

管理会社さんに反響状況を聞いては、家賃を少し下げる、を繰り返してました。

スタートした時から比べ、16%ダウンの家賃まで今は下がっています。



この家賃になると、徐々に問い合わせも出てきてるようです。

管理会社さん曰く、先日申込すると言っていたお客様もいらっしゃったようです。

最後の最後で音信不通になってしまったとのことでしたが(汗)

ただ、聞いても実はよくわからないのですが、壁面にラッピング広告をしたいとか

なんかよくわからないリクエストをされてしまっていたようで、なんだかよく

わからない人に貸すのもどうかなあと思ったので、流れてくれてよかったかも。



できれば、面白いことをしてくれる人だったら良いのですけどねえ。

企画が面白ければ家賃下げますよ。本当に。ただの倉庫利用とかだったら下げませんが。

誰か缶詰バーでもやってくれないかなあ、と思ったりもします(自分ではやりません)。



引合が出てきている家賃帯にようやく入ったようなので、ここで一気に勝負をかけようと

家賃を更に下げることにしました。これで当初募集家賃からは20%ダウン。それでも

前回決まった家賃より14%アップの状態です。問い合わせの有無の分岐点、恐らく

ここでしょうね。それがわかったので良しとします。



この物件は収益も勿論考えているものの、なんとなく楽しいビルにしたいという思いも

ありますので、いろいろ試しながらやっていこうとしています。でも、最近稼働率が

低めになってしまっているので、あまり遊び遊びとも言っていられないかなあと

思い直しつつあります。なので、ここらで現実的な家賃設定に変えて、きちんと

埋めることを意識したいと思います。



手短ですが、今日はこの辺でおしまい!



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年06月13日

東京10棟目のテナントの退去が完了。

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東京10棟目のテナント部分の退去が完了したとのことで連絡をいただきました。

今回は家賃を少し欲張って募集してみようかと思います。



退去予告が入っていた一階テナントさん。延床面積が小さい建物なので、家賃の絶対額が

安いから、個人の方に半分趣味で使うみたいな感じで借りていただいておりました。

今回、退去になってしまった理由が「趣味にお金を割く余裕がなくなった」とのこと。

これもきっとコロナの影響なのではないかと思います。くぅ、コロナめ!



元々、現状有姿でお貸ししていた部屋です。土間だし設備も何もないし、敷金を返して

終了ということには間違いなくなるだろうと見ていました。募集に関しても基本同様で

バリューアップも特には考えず、そのまま貸せばいいだろう、という形で検討してます。



4月には退去予告が来ておりましたが、事業用契約という形になっていたので、

1ヶ月縛りではなく2ヶ月縛り(あれ、3月退去予告の3ヶ月縛りだったか?

記憶があやふやです)。退去立会は6月ということで話を聞いておりました。

聞いた時は、なんかまだまだ先だなあという印象しかなく、具体性がわかず。

募集は強気な条件にしましょうということを管理会社さんに伝えておきました。



前回の募集の時は、1階の路面店というところを甘く見ており、他の階より少し高い

程度にしたところ、申込があっという間に2件も入るという状況に。値付けミスを

実感したので、今回はもう少し強気の家賃にすることにしようと決めておりました。

管理会社さんは坪単価を考えると高すぎるのではという意見でしたが、家賃は高く

募集しない限り高くなりません。反響を見て調整すれば良いと思いますので、

内見できない期間はまず強気な家賃にしましょうという方向でお願いをしました。



時は流れ、先日管理会社さんから「退去立会完了しました」という連絡がありました。

元々が何もない部屋だったので、原状回復も何もなし。借りた時のまま使っていた

模様です。水道を引くかもなんて話をされていましたが、結局引かなかったようです。



退去立会の中で、管理会社さんから連絡と確認が1点ずつ。



確認事項は、電気代のことでした。電気の契約はしなかったのに、ずっと電気が

使えていたということでした。あれ、電気の配線、1階と2階は一緒なのか?

2階と3階が別回線になっているのは把握しています。私が実際に別回線で契約を

しておりますので。1階はもしかして2階と繋がっているのか・・・?



管理会社さんに、電力会社さんに聞いて貰うようお願いをしましたが、電力会社さんで

わかるのは、過去にその建物で何回線分電気の契約があったか、くらいかもしれません。

業者さんに現地見て貰うか?この話はちゃんと解決させておかないといけないなあ・・・



連絡事項は、道路に面した窓ガラスが割れているというお話でした。入居者様起因では

ないから、原状回復という形ではなく私のところに直接連絡が来たのかなと思います。

対応しておかないとだなあ。



空き部屋を量産しても仕方がないので、この部屋も賃料を徐々に下げて調整しながら

早いところ申込をいただけるように動きたいと思います。まあこのコロナ情勢の中で

どれだけテナントが動いているか、という点は大いに疑問が残りますが・・・。



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2020年03月19日

東京10棟目の1階で2度目の退去予告・・・。

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東京10棟目、1階のお部屋に退去予告が入りました。立て続けの退去予告はきついけど

この部屋なら自分で使うと言う選択肢も取れるし、家賃も上がるはずなので、前向きに。



東京10棟目は3部屋しかない小さくて薄いビルです。1フロア1室で、1階は普通に

賃貸に出しており、2階と3階は友人が銀行融資を主目的とした形での支店登記をして

おりますが、さすがに家賃満額取るわけにもいかないので、ふんわりと半分〜7掛程度で

貸し出しています。その代わり、空いている時間は私の方でレンタルスペースとして

運営して良いという話になっています。(準備はしたものの、まだ実際に貸したことは

ないのですが・・・)



銀行融資を目的とした支店登記に関しては、最近ちょっと厳しくなってきています。

私の取引行さんにおいても、バーチャルオフィスみたいなものでは認められない、

実体を伴うものではなくてはならない、といった話があります。



正直に言えば、1フロアだけそういう登記をする専用の部屋にして、残り2部屋は

普通に賃貸として貸し出すつもりでした。その代わり、賃料はもっと安くしようと

考えていたのです。しかし、前述のようにバーチャル御フィル的なものだと、

そもそも融資の検討対象外になってしまうというところがあり、やむを得ず1法人に

1部屋ずつ貸すしかなくなり、今のような形に落ち着いたのです。借りていただいている

お友達の不動産投資家さんの負担が大きくなってしまったことが申し訳ないのですが、

こっちも商売で買ってるビルなので、1部屋1法人であれば、普通に貸す値段と比べて

そこそこ安い程度にしないと、借金返すのも大変、返済比率高いと見られて大変、と

ろくなことがないので・・・。



さて、ビルを持つのは初めてな私。元々は3部屋とも賃貸に出すつもりで、普通に

管理会社さんを入れて賃貸募集をしておりました。その際、1階の路面店は一番高く、

それ以外の部屋はちょっと安く家賃設定したものの、1階が思った以上に引きが良くて

公開して1〜2週間もたたずに、2件も申込が入ってしまいました。うち1件を選び

賃貸借契約を締結。ちょっと家賃が安すぎたんだろうなと思いつつ、今更上げることも

できませんので、その家賃で使っていただいておりました。



借りていただいている方は、本職がある中で趣味の作業スペース兼倉庫として

使いたいということで契約されていました。ビル自体を面白いものにしたいなと

思っていた私としては、普通過ぎてちょっと微妙と思ったものですが、現実として

お家賃はいただかなくてはならないので、まあそれも止む無しと考えていました。



そしてこの方、1度退去予告をしてきたことがあります。趣味にお金をかけることが

できなくなった、というお話でした。この時は結局退去予告を撤回していただき、

その後も問題なくご利用いただいております。



あれから約1年が経過した先日のことでした。管理会社さんよりLINEにて

連絡があり、今回再び退去予告が入ったと連絡をいただきました。



また撤回するとかそういうオチもあり得るよねと思いつつ、元々趣味の空間として

使っているということであれば、あまり継続性はないのかもしれないとも思った次第。

ダメならダメでさっさと次を募集するしかないですねえ。



前回の退去予告の時は、管理会社さんは周辺坪単価からこのくらいでと賃料を算出。

でもその賃料で募集して、申込が複数件入る事態になったわけですから、坪単価相場は

無視して、もっと高い価格で出してもいいはずだと考えました。路面店だし、面積が

小さすぎるので坪単価計算だとかなり安い価格になります。それゆえに、この家賃で

倉庫(オフィス)が借りられるのか!しかも1階で!ということで耳目を集めたものと

考えられます。なんせ、生活保護の方の上限家賃より安いですからね。



だから、今回はもうちょっと強気の家賃でいったん出してみて、反響が悪ければ徐々に

下げていく手法を取りたいと思っております。自己使用だって考えているビルですから

安売りしてもねえ。



あ、面白そうなテナントさんに関しては、家賃下げてこちらから頼み込んででも

借りて貰うということは考えています(笑)



東京10棟目に関しては、実験要素もいろいろ盛り込んで対応したいと思ってます。

収益も大事だけど、楽しくなることも同じくらい大事にしたい。そんな気持ちで

こちらのビルの客付に挑もうと思います。



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posted by ひろ* at 08:56 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月10日

何か融資できる案件ないですか、と聞かれたので・・・。

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期末を迎え、金融機関さんも成績をあげようとアプローチしてきます。その流れに乗り、

私もいくつかの金融機関さんに対して、財務改善を狙った融資の打診をしております。



新規購入をあまりしていない、購入するにしても売却益で得た現金を使っていた、などの

理由もあり、昨年は小口の融資は東京12棟目の修繕の分くらいしか引いてません。

その一方、小口融資を返済しようと思っていた現金を物件購入に使ってしまったという

副作用もあり、返済比率の改善はあまり進んでいない状況です。



5年融資とか、金利が高いとか、そういうやつを少しでも返済してしまうことによって

返済比率を改善させられるはずなのですが、購入などに比べて面白みに欠ける部分が

あるのは正直否めず・・・。結局買う方に目が向いてしまっているのでした。

ん、今更言われなくてもとっくにわかってるって?あはは、何も言えません。



そんな折に、東京10棟目の融資を実行いただいている金融機関さんから久しぶりに

連絡がありました。年度末で数字があまり足りていないので、融資できる案件は

ないかというご相談でした。



特に融資に繋がる案件ってないんだよなあ。今は修繕がいくつかあるくらいで・・・

しかもだいたいの修繕の融資は既に相談先が決まってるんですよ。



あ、でも東京10棟目の外壁塗装なんかは、融資して貰ってもいいのかもしれません。

修繕の一部が火災保険で賄えることになっていますが、その分のお金を温存して

工事は融資で実行し、保険金を繰り上げ返済の原資にするとか。



これ、できない話ではないと思われます。火災保険はあくまでお見舞金の位置づけであり

そのお金を使って修繕をしなくてはならないわけではないのです。銀行さんの融資だと

資金使途が明確であることが条件になるため、修繕の融資であれば、業者さんに口座から

支払をするところまでが一連の流れと言うことになります。火災保険の場合は異なり、

お金の資金使途について問われることもありません。修繕以外のことに使ってOKと

いう位置づけのお金だからです。



保険金については繰り上げ返済の原資に回し、借入で修繕をすると言う形にすれば

財務的には少し楽になるはずです。



少なくとも、今私が借りている借入の中に「融資期間が5年」のものが3本くらい

ありますので、今回の外壁塗装に対して7年〜10年で融資が引けるなら、5年の

融資を保険金で返済することが可能になります。結果として、多少財務の状況が

良くなる・・・はずです。



今、これを書きながら「そういえばあの修繕もあったなあ、これも借りちゃうか」

とか無意識に考えていましたが、それは今回の趣旨とは異なるからダメですね。

危ない危ない。また間違った方向に想像を膨らませてしまっておりました。



金融機関さんからは、保証協会の保証商品を使って融資を検討したいという話を

いただいております。保証協会かあ。個人では1年以上使っていないので、特に問題は

ないだろうと思われます。ただ、東京13棟目の融資(別の金融機関さんで受けます)も

保証協会さんを使う前提だとすると、一気に打診が複数件動くことになりますので、

ちょっと微妙かもしれないなあと思うのです。



そこで、東京13棟目の修繕の融資を検討していただいている金融機関さんに、

実行するなら保証協会さんを使うか使わないかについてヒアリングすることにしました。



東京13棟目はメインバンクさんが融資を検討してくださっています。法人の試算表を

待っている状態なので、まだ進展はないのですが・・・。たぶん確定申告が終わらないと

そっちには到達しないだろうと思っています。そうなると、融資決定は4月になるか。



というわけで、メインバンクさんにお電話して、今回の融資はプロパーか保証協会か

どちらで検討していますかと確認。先方の回答は「プロパーで考えています」との

ことでした。おお、プロパーなのね。それだったら被ることはなさそうです。



ということで、変な借入を増やさないようにしつつ、金融機関さんに打診したいと

思います。金融機関さんも喜ぶ、私も喜ぶ。八方丸く収まって良し、ですね。



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする