東京１０棟目の水道トラブル。

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東京１０棟目で水道のトラブルが発生しているようです。そもそもあの物件自体

かなりぼろいから、何があってもおかしくないけど・・・うーむ。



東京１０棟目は普通賃貸１室＋レンタルスペースの運用をしております。

いつもならここでダラダラといろいろ書くところなのですが、さすがに一昨日のブログで

そういう類のことをいっぱい書いてしまったので、今はもう食傷気味だろうなと判断。

今回はいきなり本題に入ろうと思います。なので今日のブログは短いです（笑）



レンタルスペースの予約スケジュールを見ていたのですが、少し前から「水道確認」

という形で終日ブロックされている日が１週間くらい続いているのを見つけました。

え、ナニコレ？特にお願いした認識もないし、何が起こってる？



気にはなったものの、他にもいろいろとやることもあり優先度が低いと判断して

気にするだけで放置していましたが・・・それに気づいた数日後に運営会社さんから

ご連絡をいただきました。



なんでも、トイレを小で流しても流れが弱く、１０分近く待たないと流れないそうです。

キッチンはほぼ水が出なくて、ぽたぽたと垂れるくらいの水量とのことです。



断水等の連絡は届いているかと聞かれたので、特に聞いていないと回答しました。

これはさすがに放置しておくわけにもいきません。管理会社さんに連絡をして

どう対処するべきか相談。とりあえず水道局に連絡するべきだろうということに

なりました。



仕事もあるので、申し訳ないと思いつつ連絡は管理会社さんにお任せしました。

管理会社さんから水道局に連絡していただいたところ、断水の予定などは特になく

水道局としても現地調査をしたいという話になったそうです。



ただ、水道局の方は室内に立ち入りたいという話になったようで・・・

管理会社さんからは、運営会社さんに立ち合いをお願いできないかと相談を受けました。

まあそうですよね、管理会社さん今すごいスタッフ少ないから、こんな話で出向かせると

申し訳ない気持ちにもなります。



ということで運営会社さんに立ち合いをお願いできないか相談したのですが・・・

運営会社さんは立ち会う場合は少し費用が発生するとのこと。

そういえば別の会社だけど民泊の運営会社さんもイレギュラーな立ち合いについては

時間で費用が発生するという話がありました。レンタルスペースも同じような

スタイルでもおかしくないですね。



お金取られちゃうみたいだから何とかならないかしら・・・行ってくれないかな・・・

という気持ちを言外に込めて、お金かかるみたいですと管理会社さんにご連絡。

すると、管理会社さんとしては立ち合いは難しい、なぜなら運営会社さんが賃貸している

状況で管理会社が勝手に入室するわけにもいかないから、というコメントが。

あ、そういうことー！？だから立ち合いをお願いしてくれって言ったのか！



管理会社さんは、私と運営会社さんの間で直接賃貸借契約を締結していると捉えたようで

そうだとすると契約がないのに勝手に入室はできない、というところから立ち合いを

運営会社さんにお願いしたいと仰ったようです。



実態としては、私が自己使用しており、運営のみ運営会社さんに委託しています。

なので、入室しても問題はないのです。



自分の常識は他人の非常識。これ、ちゃん肝に銘じないとダメですね。

管理会社さんにはその旨説明をさせていただき、入室できるんですと主張。

結果、管理会社さんにて立ち合いの対応をしていただけることになりました。

ただいま日程調整を行っているところです。



・・・しかしなんで水道がそんなことになったんだろう。

お金がかかる話じゃなければいいのですが。心配。



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東京１０棟目で退去予告・・・。

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東京１０棟目で退去予告が発生してしまいました。割と安泰だと思ってたのに

退去になってしまったのが残念です。気持ちを切り替えて次を探さなくては。



サラリーマンを辞めたら自分の事務所に毎日出勤する生活をしようと思ってました。

東京１０棟目はそんなささやかな自分の願望を実現させるために購入した物件です。

ものすごく狭くて薄い物件で、倉庫仕様だったのをうっすらと事務所風な感じに

リフォームして、今はレンタルスペースと倉庫としての賃貸で貸しております。



元々の取得の経緯も、使い道はよくわからないけど家からほどよい距離でお値段も

安かったから、前述のとおり自分で使う事務所、ある意味大人のおもちゃ（誤解）として

購入した部分もあります。なので、採算度外視とまでは申しませんが、いささかは

それに近い雰囲気もあるなあというのが正直なところです。



レンタルスペースとして使うには、駅から徒歩１０分という距離はあまり具合がよくなく

収益としてもそんなにいいわけではありません。それでもまあいいかと持ち続けてるのは

将来ここをサードプレイスとして遊び場感覚で活用できないかなと思っているからです。



いつもならもっとここでダラダラといろいろ書くところなのですが、今日は出張で

早めに出ないといけないから手短に本題に入りたいと思います。



東京１０棟目の３部屋のうち、賃貸の客付が大変そうな２部屋はレンタルスペースとして

活用しつつ友人に事務所として利用して貰っています。残り１部屋の路面店については

普通賃貸で貸しています。



この普通賃貸で貸しているお部屋の方から、退去予告が届いてしまいました。

民泊のリネン庫として利用されている方だったので、民泊の調子がいいうちは

退去はないだろうと思っていたので、ちょっと意外でした・・・。



なんせ３坪くらいしかないお部屋なので、家賃も破格と言えば破格です。

坪単価は高いですが、絶対的な面積が少ないので、賃料は安く抑えられます。

その分使える面積は少なくなりますけど、スモールスタートでいいのであれば

これはこれで需要があるだろうと思っています。



今回の退去予告、どうして退去になるの？と管理会社さんに確認をしました。

結果としては「もっと大きな倉庫を借りられたから」だそうです。

あ・・・民泊の業績が良すぎて業容拡大しちゃったパターンなのね・・・。

もうこうなると抗えません。そうですかと言うしかないです。

気持ちよく送り出しましょう・・・。



前回は募集していた賃料より１０００円だか２０００円だかの指値を受けて申込を

承諾した記憶があります。前回と同じ賃料でいいですかという確認が管理会社さんより

ありましたので、前回の指値を受ける前の賃料で募集開始をお願いしますと伝えました。

指値された賃料で募集したら、そこから更に指値を受ける可能性もありますからねえ。

それだったら最初に少し下駄をはかせておいた方がいいでしょう。



本当は店舗に入ってほしいのですが、場所もそんなにいいわけではありませんので

そういう期待はちょっとしづらいでしょう。今回同様、小商いの倉庫として貸せれば

充分かなと思います。



繁忙期に入っての早速の退去予告は残念ですが、気を取り直して募集をするということで

粛々と進めていきたいと思います。



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東京１０棟目の隣地が足場を越境させたいとのこと。

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東京１０棟目の隣地の物件が大規模修繕？をするらしく、私のところに足場を

越境させてもいいかというご連絡がありました。お互い様なのでＯＫとしました。



東京１０棟目・・・サラリーマンを辞めたらオフィス的に使おうかなと思って

遊びの要素を入れてリフォームしたものの、結局サラリーマンを辞めていないという

オチで遊ばせている物件です。



本当に遊ばせているわけではなく、１階は賃貸で貸しており、２階と３階の２フロアを

レンタルスペースとして貸し出しております。正直、レンタルスペースの収益は

微々たるもので、賃貸で貸す成績には程遠いです。駅徒歩１０分のレンタルスペースは

需要はそんなにないのはわかっていますので、想定の範囲内とは思っています。

遊ばせておくくらいなら小銭稼いできてね、くらいのノリ。



少し前に、レンタルスペースの宣伝をビルの道路面に貼り付けるなどのテコ入れ策を

やってみたのですが、目に見えて増えたような感じはしませんでした。Ｗｉ-Ｆｉの

契約の手続きを忘れてしまい、契約が切れてしまっているのも早く直さないとだなと

思っているのですが、収益があまりにも小さいのでそこに労力をかけるのが面倒に

なってしまい、二の足を踏んでいる状態です。



惰性で流しててあまりやる気が出せていない状態であることは明白ですね・・・（汗）



事務所としての利用もあまりできておらず、レンタルスペースとしての稼働も芳しくない

東京１０棟目ですが、せっかくの趣味で購入した物件ということもあり、もう少し

持っておこうと思っています。そもそも売れるスペックでもないですし。



そしてその東京１０棟目に関して、隣地の方からひょっこりとお問い合わせが。

それも管理会社さんではなくレンタルスペースの運営会社さんからです。



運営会社さんの担当さんから私のところにメールで「隣のビルが大規模修繕工事を

行うとのことで、足場を越境させていいかどうか」の問い合わせがあったとご連絡を

いただきました。ビルと言ってるけど、たぶん裏手のマンションだろうなあ。

騒音が発生する工事で、外壁〜下地までドリルを使ってガッツリ工事するそうです。



足場の越境に関しては、運営会社さんでは回答できませんので、私の方で回答を

しなくてはなりません。基本的には問題ないと思うのですが、やはり概要などは

聞いてからの方がいいよねという気持ちはあります。とはいえ、私もそんなに

時間に余裕があるわけでもないしー・・・。



ということで管理会社さんにご相談をしたら、管理会社さんが代わりに現地で

話を聞いてきてくださるということになりました。お手を煩わせてしまい恐縮です。

ありがとうございます。



先日、管理会社さんからご連絡があり、東京１０棟目に対して振動が発生するような

工事は行わないということがはっきりしたということでした。それはよかったです。

足場は多少越境しても近隣と悪くない関係が作れるなら問題はないでしょう。



ということで、足場は貼っていただいて構いませんということで決着。

これにて一件落着・・・のはず。



たまには事務所として使わないとなー、東京１０棟目・・・。



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東京１０棟目の簡易的な現地看板を設置。

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東京１０棟目の稼働が芳しくないので、現地に簡易的なお知らせ看板を設置しました。

デザイン性重視にしちゃいましたが、ベタにわかりやすい看板の方が良かったかなあ？



東京１０棟目。通称「薄いビル」。冗談ではなく本当に薄いんですよ、あのビル。

薄すぎてどうしたらいいかわからないｋるあいのビルです。じゃあなんで買ったのよと

言われると、収益化させる目的が半分、自分のおもちゃとして使うのが半分という

感覚でした。



家から歩いていけなくもない距離・・・まあだいたい１５分くらいでしょうか。

事務所的な利用をすることもできなくはない物件なので、サラリーマンを辞めたら

ここで事務作業をするのもいいなと思っておりました。



と思ったものの、結局テレワークが普及した後もここを事務所として使うことは

今のところないので、これは企画倒れかもしれないと薄々思っております（苦笑）

自宅で仕事ができることもわかってしまいましたしねえ。



あの頃は、午前中は事務所で仕事をして、その帰りにジムで体を動かして健康を維持、

家でお昼ご飯を食べて午後は自宅にいる、みたいなプランだったような気がします。

家に籠ってばかりだと不健康だし飽きそうだからという理由でそういう定義をしましたが

テレワークという現実があっても、あまりそういう動きにはなってないなあ・・・と。

人間、低きに流れるものですね（笑）



今度テレワークの時に気分転換に事務所利用してみようかなー。

あまり座り心地のいい椅子を用意していないのが難点ですけど。

デザイン性重視しちゃいましたから。



ちなみにデザインはとても満足しております。私が好きなオールドアメリカンダイナーな

テイストの物件です。自分でも満足の仕上がりです。テンションあがるんですよねえ。



ということで、このスペースをもうちょっと有効に使えないかということで、

レンタルスペースとして貸会議室扱いにして貸し出しております。ただ、駅から

徒歩１０分という距離が災いしてか、あまり集客は芳しくありません。

だいたい週に１〜２回くらいの稼働です。そして１回の稼働は１時間〜６時間くらいが

多いので、正直たいしたお金にはなっておりません。



３月の稼働状況を見てみると、予約回数は延べ７回でした。時間にしてみると

３時間、６．７５時間、４時間、１１．５時間、４時間、３．５時間、１．１５時間。

合計して３３．９時間の稼働です。月で考えると１日半くらいしか稼働してないという

計算になりますねー。立地などの問題もあるので仕方ないですが、高いとは言い難い。



ちなみに用途は作業場所、オフ会、会議、ボードゲーム、撮影などが挙がってました。

この辺はなんとなくイメージ通りかな。



ちょっとしたスペースを求めているというニーズがあるのは、稼働状況を見ていると

なんとなくわかります。立地面から、わざわざ電車に乗ってやってくる人は少ないと

思いますので、地元の方に認知していただき需要喚起するのがいいのだろうなと

漠然と思っておりました。



ということで、ここの内装をお願いしていた方にご相談して、通行人の人が見るような

看板を作ってもらうことにしました。看板と言っても簡易的なもので、印刷したものを

ラミネートして掲示するくらいの簡単なものです。



看板のデザインから設置まで、一通りの作業をお願いして対応いただきました。

ついでに内装の乱れがないかなども現場でチェックしていただきました。

看板設置は完了、内装の乱れも特にはなかったようです。よかったー。



後日、東京１０棟目の前まで行って、看板の出来栄えを確認してきました。

デザインはいい感じになっています。ただ、設置してみると視認性がいまいちか？

なんかもっとベタな看板にした方が、そこに何があるかはわかりやすかったのかも。



でも、今までは看板がなかったところに看板が設置できたのだから、それだけでも

かなりプラスになったんじゃないかなと思います。いいことです。



これで看板からの集客が少しでも増えればいいなと思います。

看板には一番マイナーな直接予約のサイトのＱＲコードを掲示しておきましたので

ほとんどない直接予約が増えれば看板の効果があったと判定していいでしょう。

効果測定も定期的にやろうと思います。ついサボりがちですけど。



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東京１０棟目の火災保険を更新しました。

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東京１０棟目の火災保険の更新をしました。今回の更新で例によって値上がりです。

対策として、電気機械事故補償を外して少しコストを軽減させることにしました。



東京１０棟目の保険更新のご提案が保険代理店さんから届きました。もう５年が

経過するということか・・・時が経つのって早いなあ・・・。



あれはまだ私がイケイケで物件を買いまくっていた２０１８年のことでした。

当時、年間６棟とかガンガン買っていたんですよ。金融機関さんが緩かったので

それに乗じてドカッと増やした形になりました。中には変な物件もありましたが、

その一つが今回話題にする東京１０棟目。通称「薄いビル」です。



土地が３坪ちょっと、建物は５坪以下の３階建Ｓ造。倉庫想定の作りになっており

設備は何もありません。電気・ガス・水道は通っておりましたが、都内であるにも

関わらずガスはプロパン想定のインフラになっておりました。



物好きな物件を買うねえと言われれば、本当にその通りだなと思います。

あの頃はなんだかんだで融資が出てしまっていたので、意味がわからない物件でも

とりあえず安ければ買っとこ！みたいなモードでした（笑）



この物件は自分がサラリーマンを辞めた時に事務所として使おうということを

考えておりましたので、リフォームしてトイレと電気温水器を設置。あとは私の趣味で

オールドアメリカンダイナーのような内装にして楽しみました。



３フロアのうち２フロアを自己使用、１フロアは執務室で１フロアは会議室という形で

内装まで済ませたのでした。でも当面サラリーマンを辞める予定ではなかったので

その間はレンタルスペースにして貸しておこうということで、今は貸会議室運用を

しています。そんなにいい立地ではないので、たいしたお金にはなってませんけど。



購入時は住宅設備が全くなかったので事業用の火災保険にせざるを得なかったのですが

事業用だと地震保険が使えないと言うデメリットがあります。リフォームをした際に

トイレやお湯を出す施設などを追加したので、一応住居として使えないこともない、

という立て付けになりました。このタイミングで保険代理店さんにご相談して、

住居系の保険に変更していただいたのでした。



私は火災保険の契約を基本的に５年契約の年払いで組んでおりますので・・・

あれから５年が経過するのですね。本当に早いなあ。早すぎてやばいと思います。

歳をとるにつれてどんどん１年の経過するスピードが早くなっていく。



東京１０棟目は１０年融資で購入しているので、折り返しを過ぎたことになります。

あと５年頑張れば残債がなくなるのかあ。憧れの残債のない世界。最高だー。



・・・と昔は思っていたのですが、最近はちょっと考え方も変わってきておりまして。

残債がなくなったらホールドせず売却してしまいそうな自分がいます。売却して

含み益を可視化して、次の物件購入に充てる方がいいんじゃないのかなと。



でもまあ東京１０棟目は正直マニアしか買わないと思うので、売らずにキープを

し続けそうな気もしています。



話を火災保険の更新に戻しましょう。



火災保険が大きく値上がりしたタイミングがありましたが、あの時東京１０棟目は

保険のかけ直しをしていませんでした。なので、今回の火災保険の更新により

大きく保険料が上がることはわかっておりました。保険料は７５％アップでした。

おえー。ゲロ吐きそうな価格です。私好みの古くて高利回りな物件は火災保険で

むしり取られる構図がデファクトスタンダードになりつつあります。



保険代理店さんからは、電気機械事故補償を外すことで保険料を下げることもできると

ご助言をいただきました。この形にすると４５％アップまで抑えることができます。

ここまでくるとだいぶ我慢できる範疇になってきたかなという気はします。



電気機械事故補償は近年非常に適用が厳格になり、メーカーからの意見書を求められる

ケースもあると聞いております。そして東京１０棟目にある電気機械設備と言えば、

照明・エアコン×２・電気温水器×１だけです。保険をつけるほどの利用頻度でも

ないような気がするので、外してもいいかなと思いました。

ということで、外していただいた価格で契約しますとお伝えした次第です。



５年前と比べても、利回りは下がり保険料は上がりリフォーム代は上がりました。

激変ともいえる環境変化がある中、うまく適応しながら利益やキャッシュフローを

維持していくためには、契約の内容なども少しずつ見直さないといけないのでしょう。

心がけていきたいと思います。



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