2021年11月09日

レンタルスペースの売上に占める手数料の割合は高い。

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東京10棟目をレンタルスペースとして運用開始してから5ヶ月が経過しました。

金額ベースで稼働の実績を見てみたいと思います。



東京10棟目は将来的に自分の事務所として使えたらいいかなと思って購入しました。

1フロアあたり3坪ちょっとしかない3階建ての薄いビルです。壁は薄いし、床は

下手したら抜けそうな箇所があるしで、あまり汎用性がある物件ではありません。



購入した時の想定家賃が、1フロア3万〜3.5万程度でした。今は賃貸だけで

7.2万を毎月稼いでくれております。1階が想定よりかなり高く貸せていますが

2階と3階は仲良くさせて貰っている投資家さんに安く貸しているため、トータルでは

当初想定より安い金額で貸していることになります。



このマイナスを補うため、レンタルスペースを始めることにしました。

不動産仲間に貸している2階と3階は常時化しているわけではないので、事情を話して

利用時にレンタルスペース側を予約済にする運用をします、ということにしました。



当初は1階3.5万、2階と3階が3万で合計9.5万を見込んでおりましたので、

2.3万ほど賃料が足りないことになります。さて、この不足分をレンタルスペースで

毎月稼げていれば上出来なのですが・・・。



結論から申し上げますと、売上ベースではそのくらいは稼いでますが、手数料などを

考慮すると、その目標額には届いていない、という感じでした。



まず売上です。数字は百の位を四捨五入しています。



6月  1.6万

7月  2.4万

8月  2.5万

9月  2.2万

10月 2.5万



売上だけ見れば充分家賃を補填できる勢いです。しかし、ここから手数料が発生します。

各種ポータルサイトの手数料と、運営会社さんの手数料。あと振込手数料なども。



これらを差し引くと、例えば9月の2.2万という売上に対して、1.2万程度まで

実際の振込額は減ってしまいます。



ポータルサイトの手数料がなんせ高いです。30%〜35%は手数料として差し引かれ

振り込まれるので、ここの経費が重いです。それと運営代行会社さんの10%が加味され

まあざっくり半分くらいは持っていかれているということになります。



なので、売上額は伸びるけど、手数料もそれなりなので、結果としてキャッシュフローに

貢献している度合いは小さいということになります。



東京10棟目は駅徒歩10分と立地も決して良くないので、大きくは稼がないだろうと

最初から思ってはいました。なので、少しでも上積みができるなら上出来と思っており

その観点では1万のプラスは別に悪い話じゃないと思います。新しいことが経験できる

という意味もありますしね。



ちなみに売上が多いのはインスタベースです。次がスペースマーケット。

スペイシーはあまり売上に貢献してくれておりません。

そして運営会社さんの自社サイトが徐々に伸びてきております。グーグルマップに

運営会社さんの直接予約のサイトを掲載した効果なのかもしれません。



引き続き、情報を注視していきたいと思います。



手短ですが、本日はこの辺で。



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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月17日

レンタルスペースに謎のDMが届いた。

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レンタルスペースをやっている東京10棟目。先日、ポストを見に行ったところ

身に覚えのないDMが入っておりました。これは一体どういうこと・・・?



レンタルスペースとしての運用を行っている東京10棟目。1フロア当たり3坪強という

激狭空間ですが、素敵な内装にしたおかげなのか、週に2〜3組くらいは予約が入り

多少にお金を生んでくれております。そんなに大きな金額にはなっていませんが、

ちりも積もれば・・・ということで、一つの収入源になってくれることに期待してます。



東京10棟目は3階建で1フロア1室。その1室が3坪強しかありません。

当然ですが、外階段です。しかも螺旋階段。省スペースに作るには螺旋階段が

いいということなんだろうなあということはなんとなく理解できた気がします。



我ながら、将来的に自己使用しようと思う気持ちがあったとはいえ、よくこの物件を

買ったもんだよなあと思います。家から近かったので、先々は自己使用する前提で

購入していますが、自己使用の想定がなかったら買っていなかっただろうなあ。

サラリーマンを辞めた後、自分の仕事場として使うのはどうだろうと思っています。



道路付はとても良いのですが、それゆえに車道を走る車の音がかなりうるさいです。

そのこと自体はリスティングにも書いてあり、それを承知の上で利用していただいて

おりますので、今のところトラブルにはなっていません。利用者さんからのレビューにも

外の音はうるさいけどリスティングに書いてある通りだった、みたいな感じでの

レビューがついておりました。



今のところレビューも普通に悪くない感じで書かれており順調だなという感じがします。

各ポータルサイトともに、レビューが1件ずつくらい書かれております。無難に悪くない

レビューなので安心できますね。



さて、そろそろ本題のDMに関しての話題です。



先日、Googleマイビジネスの認証のお手紙届いてないかな?と思って、ポストをのぞきに

行きました。Googleマイビジネスの認証のお手紙は無事に届いておりました・・・が、

なんかもう一通お手紙が入っているようです。なんじゃこれ?



宛名は全く身に覚えのない人の名前。勝手に中を見るわけにはいきませんが、

見える範囲で判断すると、某食品メーカーさんからのDMのようです。



支店登記するために借りてくれている友人に問い合わせをしましたが、当然ながら

「知らないです」という回答。まあそりゃあそうだよね、名前が全然違うから。



運営会社さんに確認したところ、そちらにも心当たりはないとのことでした。



なんなんだろうね、これ。消去法でレンタルスペースの利用者さんが何らかの理由で

住所を登録したら、DMが来るようになっちゃった、ということなのでしょうけど・・・

過去の利用者さんの情報を見てみましたが、少なくともDMにある名前の方は予約者には

いませんでした。



予想としては、何かきっと家族にばれたくないものを購入して受け取りたくて、

その場所をレンタルスペースにしたのではないかと思われます。通販の際に納品先を

東京10棟目に設定したから、その後のDMもそこに届くようになってしまった、

というところじゃないかと思われます。



運営会社さん曰く、他の管理しているスペースでも同様に心当たりのない手紙が届く

ケースがあるそうです。その場合、DMは破棄、封書は「宛先不明」の紙を貼って

返送しているとのことでした。



うちのレンタルスペースに来ているDMも、同じように処分しますかねえ。

勝手に処分していいのか多少気は引けますが、そもそも自分の家じゃないところに

DMが送られていること自体NGなので、気にしないことにします。



運営していると、想定していないことがやはり起こるものですね。

一つ一つを経験として、よりよいスペースの構築に向けて動きたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月01日

レンタルスペースの稼働率向上を狙い、現地に貼り紙掲示とGoogleマップへの登録をすべく動き出す。

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東京10棟目に関して、地元の人に認知度を高めようと思い、掲示物を作成してみようと

思いました。通りがかりの人に対しての認知度を高める作戦です。



東京10棟目がレンタルスペースとして稼働し始めてから、およそ1ヶ月半が経過。

だいたい週に2〜4回くらいの予約は得られています。1回の予約は2時間〜3時間が

相場なので、たまにいる半日くらい使ってくれる人も含めれば、稼働時間数はおよそ

40時間〜50時間ってところですかね。金額にしてみれば少額に過ぎませんが、

使わずに空っぽにしておくよりは全然いいかなと思います。駅徒歩10分という

微妙な立地でも、思っていたより使う人はいるものですねー。



さて、ある程度状況が見えてくると、もうちょっとそれを大きくしたいと欲をかくのが

人の性と言うものでしょう。私もご多分に漏れず、もうちょっと稼働をさせる方法を

考えたいと思うようになりました。



今はネットのポータルサイトに集客を頼っている状況。これをさらに販路を広げるには

ネット以外の集客が必要と言うことになります。さらに言えば、ネットを見ている人でも

レンタルスペースと言うものがあり、利用をする目的でポータルを見る意思がある人しか

ターゲットにできておりません。

この裾野を広げることが、さらなる予約を得るために必要なことではないかと思います。



そこで思いつくのは、やっぱり現地の通りに面した箇所に広告を貼ることでしょうか。

プリンターで打ち出して、ラミネートして壁に貼っておくだけでも効果ありそうです。

近所の人も、一体ここは何なんだろうと気にしているようでしたので、何をしているか

明確になったら、興味を持つ人も出てくるんじゃないかなって。



ということで、思い立ったが吉日。興味のあることに対しての動きは早いのです。

東京10棟目の内装や外壁のデザイン、施工をしてくださった方に連絡を取り、

かくかくしかじかで掲示物を作りたい、という話をしました。



・レンタルスペースであることが伝わる

・レンタルスペースで何ができるか伝わる

・内装の良さが伝わる

・予約サイトにQRコードでアクセスできる



あたりを盛り込んでいただき、貼り紙を作って貰うということで依頼。

朝依頼したのですが、夕方にはもうデザイン案ができてました。仕事はやっ!



その後何回かやり取りして、最終版はこれでいきましょうという案が完成!

うーん、家のプリンターで出してラミネートして貼るのは勿体ない出来栄えだ。

ポスターサイズにして現地に貼り付けたい・・・けどまあそこはもうちょっとしてから

考えることにしよう。現地でどこにどのくらいの大きさのものが貼れるかも、現物を

見てみないとイメージがわかないし。とりあえず家のプリンタでA4ラミネートで

いったん試してみることにします。



それから、もう一つ試そうと思っているのが、Googleマップに表示させることです。



近所の情報を検索している時に、なんだこのレンタルスペースってのは?と目に留まる。

そこから多少流入があるんじゃないかという期待を持っています。



昨日、早速Googleマイビジネスで登録を試みました。現地に認証コードが送られるので

それを使ってオーナー確認をすることでGoogleマップに登録されます。



現地に届くはがきを使った認証ってのは、そこに事務所を構えて誰かが常駐している

スタイルであれば納得感ありなのですが、レンタルスペースのような業態だと、

そもそもポストすら設置していないことが多いので、意外とハードルは高めです。



今回は、東京10棟目に支店登記してポストを設置している不動産仲間にお願いして

そのポストにうちの法人名も入れさせてもらいました。これでここに認証のハガキが

届くはずです。



本筋とはあまり関係ないですが、この対応のために現地にテプラで作った社名のシールを

貼りに行きましたが、家から近いって楽でいいなあと改めて思いました。自転車で

5分〜10分も走れば自分の物件。気楽でいいわー。



Googleマップに掲載されると、レビューもつけて貰えます。ポータルサイトのように

利用した人しかレビューを付けられないというわけではないので、荒らしによる

減点レビューの対策とか考えられてるのかな?など気になる点はあるのですが、

そこは掲載されてから状況を見ればいいかとも思っています。杞憂かもしれないし。



テコ入れとして、上記2点の対策を行い、稼働率の向上を目指したいと思います!



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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月11日

稼働1ヶ月の段階でレンタルスペースがどのくらい稼いでいるか集計してみたところ・・・。

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東京10棟目をレンタルスペースとして貸し出してから1ヶ月半くらいが経ちます。

ここまでどの程度の稼働があったのかを確認してみました。



東京10棟目は築古狭小ビルです。トイレとお湯が出る流し台を一部の部屋には

つけましたが、基本的には倉庫的な利用方法くらいしかないのが現状です。

購入の動機は「好奇心」「家から近い」「サラリーマン辞めたら事務所にしようかな」

という感じであり、収益性とかもっと真面目に考えなさいと言われてもおかしくない

形となっております(笑)



購入後、自分好みの趣味の内装リフォームを施して満足し力尽きました。

本当はこの後「レンタルスペースをやってみる」という目標があったにも関わらず、

準備を面倒くさがって結局何もせず、だらだらと1年以上放置してきました。



しかし先日、大家さん仲間が運営会社さん委託でレンタルスペースをやっているという

お話を聞き、そんな会社があるなら自分もお願いして収益化しようという気持ちが

ぐいっと沸き起こりました。その友人が使っている運営会社さんを紹介していただき

7月から実際にレンタルスペースとして稼働し始めることができました。



そこから1ヶ月半が経過。ここまでの予約状況や収益の予想などをざっくりですが

集計してみました。



3部屋あるうちの1部屋は普通に賃貸中で、残り2部屋は自己使用+不動産投資家の

お友達に事務所としてシェアしております。この2部屋をレンタルスペースとして

貸し出すことにしました。2部屋バラバラに貸すか、まとめて貸すかに関しては、

まずはまとめて貸す方向でやってみることにしました。



レンタルスペースの1時間あたりの料金は、時間による割引などもあるので複雑でうs。

私も把握しきれないので、超ざっくりで「平均すると1時間600円」と仮定します。



それから、各サイトによって予約時のポータルサイトに支払う手数料も異なります。

30%〜35%くらいが相場です。なかなか強気な手数料設定ですよね、これ。

そこに管理会社さんへの管理委託手数料が10%ほど入ったと思います。

誤差はあると思いますが、これもざっくりで「売上の半分が手元に残る」とします。



上記前提で想定される手残りをはじいてみましょう。



6月は予約が9件で、稼働時間は25時間でした。

7月は現時点で予約が6件で、稼働時間は23時間です。他、未来の予約が1件。



6月に比べて、7月は予約件数は多そうです。6月頭にスペースを公開したので、

6月前半はあまり予約がありませんでした。公開されて検索に出てくるようになり、

徐々に認知されてきているからなのかなという感じがします。



予約15件は6/8〜7/9の期間なので、これをおおむね1ヶ月の実績とみなして

手残りを計算してみましょう。



48時間×600円で28800円。50%もっていかれるとすると・・・

14400円が1ヶ月で手元に残るお金ということになりました。



特にメジャーでもない東京都東部の駅から徒歩10分ということを考えれば、

今まで0円だったところをこれだけ稼いでくれるだけでもありがたい気はします。

欲を言えば、この倍くらいは稼いでくれると嬉しいのですが、今まで0円だったのが

ちょっとでも増えたというのは喜ばしいことです。



それに、48時間(丸2日)稼働で14400円なら、これが倍の96時間(丸4日)

稼働したら28800円。それこそ1週間稼働しただけでも10万円突破です。

そう考えると、伸びしろがあるので夢はありますね。



次に、予約の内訳をみてみましょう。



このレンタルスペースは「スペースマーケット」「インスタベース」「スペーシー」の

3社に掲載しています。それぞれのサイトごとの予約件数は以下の通りです。

スペースマーケット:5件

インスタベース:8件

スペーシー:2件



事前に運営会社さんからは「今はインスタベースの予約が一番多いです」と聞きましたが

その通りの結果になっております。



各サイトで予約された内容を、運営会社さんが準備してくださったGoogleカレンダーで

一括で参照することができます。グーグルカレンダーに連携される内容は各社によって

様々です。一番さみしいのがスペーシーで、名前と時間くらいしか情報がありません。

インスタベースは料金とか用途が連携され、スペースマーケットは料金こそないものの

用途や利用者さんからの一言コメントも流れてきます。意外と一言コメントを見るのが

楽しいです。



利用用途別にみると、だいたい以下のような感じになります。

※利用用途が連携されないスペーシーの2件は除外

動画撮影:2件

会議・セミナー:5件

パーティー:6件



このご時世なので、宅飲み感覚で飲み会に利用される方が一定数いるようです。

パーティーとそれ以外で半々って感じですね。



1件「ボードゲーム」という名目で9時間予約されていた方がいらっしゃいました。

うーむ、ボードゲーム・・・。これもパーティーにカウントしておきましたが、

なんとなくパーティーではなく、マルチ的なアカンやつの会な気がしなくもない(汗)



来月以降、もうちょっと稼働率が上がっていくのか、それとも平均してこんなもんなのか

気が向いたときにまた様子を見てみたいと思います。



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posted by ひろ* at 11:09 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月17日

レンタルスペースに少しだけど予約が入りました。

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東京10棟目のレンタルスペースにぼちぼち予約が入り始めました。立地がそこまで

良いわけではないので、あくまでぼちぼちですが、小銭くらいにはなるかな。



東京10棟目。いずれ自己使用するつもりで内装を私好みの尖ったものに変えてます。

ほとんど趣味のつもりでしたが、他の方がレンタルスペースとして保有物件の一室や

賃貸している一室を貸したりしているのを見て、私もやってみようという気持ちも

ありました。そして友人が管理委託しているのを見て、なるほどと思い私も管理委託で

運営できないか相談。そして話はまとまり、無事にレンタルスペースとして公開に

至った次第です。



ただねー、いくら内装を尖らせたからと言って、やっぱりローカル駅から徒歩10分は

微妙だと思うのですよ。一体どのくらい予約が入るのやら。そこは全くの未知数です。

そんなに予約が押し寄せるようなことはないだろうなと思っていますが、実際のところ

どのくらい予約が入るのかは興味深々です。



公開から半月が経過したので、ここまでの予約状況を見てみようと思います。



予約件数は全部で4件でした。時間にして16時間。実稼働日は3日です。

平日2件、休日2件で特に偏りはありません。予約者は男性3名、女性1名です。

どんな用途で使ったのかまではわかっておりません。



少ないながらも需要はあるんだなー。うん、面白い。



そんなにいっぱい予約が来る想定はないけど、光熱費など毎月支払っている分が

少しでもカバーできて、多少のおつりが来ればいいなという感じで構えています。

各レンタルスペースサイトへのショバ代と運営会社さんへの管理委託費を差し引いて

入金される金額が、できれば3〜4万くらいになってくれればいいなあという希望は

ありますが、今のペースで予約が入ってもそこまでにはならないでしょうね。

ま、それはそれで仕方ない。大きな希望を持ちすぎたというだけのこと。



最近は時間貸しのサービスもかなりいろいろあるようですので、これらについての

研究も進めていければと思います。余っている駐車場スペースを時間貸できる

サービスとか、今回みたいにレンタルスペースとして空いている部屋を貸すとか、

あとはこの手のサービスだとカーシェアのやつなんかも老舗ですよね。

元々は民泊なんかもこの形態でしたし、海外だと個人ドライバーがタクシー業務を

やってくれるサービスなんかもあります。



所有の時代から所有しない時代へ。いろいろなものを時間貸でシェアする時代へ。

個々のサービスで見れば栄枯盛衰はあると思いますが、シェアリングエコノミーという

スタイル自体は今後もしばらくは栄えるだろうと思います。

アンテナ貼って、面白そうなものがあれば是非参入してみたいです。火傷しない程度に。



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 東京10棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする