2019年09月04日

札幌8棟目の空き部屋の話や消防費用の負担の話、湿気(結露)の話など。

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札幌8棟目の部屋を民泊で借りてくださっている法人さんと、いろいろやりとりを

しております。湿気の話とか、借りて貰う話とか、初期費用の話とか。



札幌8棟目は滞納部屋の分の保険支払金額がようやく確定しましたが、まだ1階に与えた

被害の分の営業補償が確定しておりません。いつになったらこれ確定するの?という

状態で、やきもきしております。もう半年くらい経ってますよ、この話。いい加減

借りてくださっている法人さんもイライラしていると思うんですよね・・・。



一応、この件に関してはなかなか進んでいないという進捗状況は法人さんにお伝えして

おりました。ですので、今の状況についても先日お伝えしております。



そしてそれと並行して、先日終わった民泊対応の工事の費用分担をしていただく話に

なっていましたので、その件の確認も進めておりました。全部で12部屋あるのですが

そのうち4部屋で現在民泊が行われております。4部屋のホストの方から消防対応の

費用を多少負担していただく、という話になっていますので、その分の請求をしなくては

なりません。以前、金額は取り決めしたのですが、私がその金額を忘れてしまったので

確かこのくらいでしたよね、という金額をLINEで伝えたものの、その返答が

いただけていない状態でした。



更に、この法人さんは滞納部屋を借りていただくということで予約いただいている

認識でした。保険の金額が確定したので、ようやく原状回復工事が始められますし、

こちらについてもそろそろ詰めなくてはと思っておりました。



その辺諸々をお伝えしたところ、先方の社長から「借りている部屋で湿気の問題が

出ている」「追加で借りる部屋についても湿気の確認をしてから判断させてほしい」

という返答が。



この物件、元々の作りがあまり良くないらしく、湿気の問題があるとは聞いてました。

ただ、各部屋にロスナイを付けることでそこは改善しているという認識でした。

この法人さんが借りているお部屋もロスナイはつけてあります。



というか、湿気って結露のことだと思うので、冬場のお話ですよね?

それが今なぜ出てくるのでしょう?

そして、その話はその話でオーナーとして責任もって対処しなくてはなりませんが、

こちらが問いかけている「営業補償」の話とは別個の内容だと思います。

なんか話がまぜこぜになって、進むものも進まない状態になりそうです。



前にも社長から怪しい発言が飛び出したことがあり、その時状況を別の担当の方に

ヒアリングして状況把握したことがありました。今回も同じパターンでヒアリングを

進めた方がいいだろうと判断。担当の方に電話して、話の趣旨を確認しました。



まず、湿気の件。

どうやら冬場からずっと結露の問題があったらしく、それを都度都度ホストの方が

対処していた、ということだったようです。ホストの方がだいぶ辛抱してしまったようで

情報が上がってくるのが遅れてしまったのだとか。



ここについては、もし本当にそうだとすると、普通に賃貸に出しても同じ問題が

発生することになります。放置するわけにはいきません。民泊運営会社さん側でも

結露に関して実際に発生するのか実験してみるということでしたので、その結果に対する

修繕工事の見積なども含め一任することにいたしました。



それから民泊の初期費用の件についても会話しました。ここは社長が直接対応している

部分なので詳細は分からないけど、という前置きはあったものの、こうすれば進むと

思うというお話はいただいたので、それに従い進めようかと思います。



あとはもう一部屋借りていただく話についても、結露問題は他の部屋からは何も苦情が

あがってこないので、きっと今問題になっているお部屋特有の問題だと思うから、

結露の話とは切り離して借りて貰えるよう改めて依頼をしました。もしこの部屋も結露の

問題が出るなら、その時は何らかの工事で対処するつもりです。



担当の方とはお互いの話の内容はわかり合えたと思うので、あとは決まった内容に沿って

行動して、問題を解決させていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月21日

民泊対応の工事が無事に終わりそうです。

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札幌8棟目の消防設備の工事が進んでおります。あとは消防の方の確認を得れば、

晴れて民泊対応の建物として利用することができるようになります。



札幌8棟目は12部屋中5部屋(現在稼働中4部屋+稼働予定1部屋)が民泊によって

運用されています。私が運用しているわけではなく、民泊をやりたい法人さんに少し高い

家賃で貸しています。



民泊なので、当然消防法を遵守しなくてはなりませんが、そちらについては行政側が

後手に回っていたこともあり、対応をまだ行っておりませんでした。

そちらについて、いよいよ消防からの指導が厳しくなってきたという運営会社さんからの

連絡もあり、工事に着手することとしました。



当初見積は180万程度と聞いていましたが、依頼した防災業者さんと消防サイドが

現地で協議した結果、不要になった設備が出てきたとのことで、110万まで金額が

下がるという嬉しい状況に。



並行して、工事により利益を享受する民泊運営されている借主さんに対しての一時金の

お支払についても話をさせていただき、ある程度の金額を負担いただくことで合意。



当初、こちらが請求した金額は・・・



4部屋を5000円アップで借りていただいているので、月20000円が民泊の

運営業者さんに貸すことで得られる追加の売上です。年にしたら24万円です。

2年で投資を回収したいので、48万までは当方で負担。残り62万を各部屋で分担。

端数を除き、15万×4部屋で60万になるので、一部屋当たり15万。

※この交渉の段階ではまだ4部屋しか貸していませんでした



これに対し、業者さんは12部屋を均等割で一部屋9万を主張されました。

まあわかりやすいんだけど、でもちょっと違うよねと。最終的に全部屋借りるつもりで

いるから、その都度9万ずつ払えばいいという話でしたが、民泊なんていつ情勢が

変わるかわからないから、そんな長期的な目線で構えるのは事業者としてはリスクが

高いです。受け入れられません。



結局、この時は10万だか11万だかで妥結しました。もう既に9万で通知して

しまった、と泣き落としされたので、少しだけ値上げと言う感じで手打ち。

勝手に決める前に伝えるのはダメでしょと思いましたが、まあもう仕方ないです。

少し前の話なので詳細な金額はうろ覚えですので、再確認しなきゃね。

で、工事が終わって支払になるまでにこのお金も回収しておかなくては・・・。



そして先日、防災業者さんから工事が終わりそうだという旨の連絡がありました。

私が押印しなくてはならない書類があるということで、自宅に郵送いただくことに。

これで消防の検査が終われば、無事に消防対応も終わって堂々と民泊することが

できるようになります。



なんだかんだゴチャゴチャしたけど、とりあえず終わりそうで一安心です。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月10日

保険金の支払いが確定したことは素晴らしいんだけど・・・。

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札幌8棟目の漏水に関する保険がようやく出ることになりました。良かった〜。

しかし想定外のことも発生・・・。プチお怒りモードです。



ちょっと前のブログでお盆前に何とか解決させようという形でアプローチを始めた

札幌8棟目の保険案件。結果として、保険金の支払額がお盆前に確定しました。



こっちがアプローチしなかったら、関係者の方の間で優先度が下がっていたのかも

しれません。「お盆前に何とか片付けたいです」と管理会社さんに宣言したら、

管理会社さんもその優先度で動き始めてくれたのだと思います。それが結果として

保険会社さんを動かしたことになるのでしょう。



実情としてはそういうことなのだと思いますが、ここではあえて「思考は現実化する」と

意識高い系の発言でもしておこうと思います(笑)



保険金請求の対象としていたのは、事故の原因となった箇所、及びその事故によって

被った被害を修繕する部分となります。階下の民泊部屋への営業補償も併せて申請を

していましたが、そちらはまだ審査中ということでした。出ないということは恐らく

ないだろうと思いますが、いくらになるかはまだ不明です。それと、この保険自体は

最初に入居者様が自分の家財保険だけ申請すると言うなかなか自己中な感じで

手続きが開始されたため、入居者様の家財保険も支払対象として決定したようです。



さて、こちらサイドとしては、これでようやく修繕をスタートすることが出来そうです。

配管がやられている箇所がありますので、そこの修繕。それから階下の部屋も含めた

原状回復を行う必要があります。営業補償が別途出るということなら、その分は別で

考えればいいかな。



家財保険に関しては滞納回収の窓口となっている司法書士さんの預かり金口座に

振り込んでいただき、入居者様には滞納分をいくら支払うか交渉しながら残金を

支払うという形にしましょう、と各所と打ち合わせておりました。



で、ここで管理会社さんから衝撃の発言が。



「●●(滞納者さんの苗字)のやつ、保険会社に連絡して家財保険を自分の口座に

 振り込ませたらしいです」



・・・こういうのを「開いた口がふさがらない」というのでしょうか。ありえねー。

自分が滞納して迷惑をかけたという認識が微塵もないのでは!?



契約主体が滞納者さんだったので、まあ保険会社さんとしてはそういう話があれば

振り込んじゃいますよね・・・。なんというか、やられた!という感じです。



急ぎ司法書士さんに連絡して、状況を説明。滞納者さんに連絡を取り、滞納を少しでも

支払うようにお願いしていただきたいとお伝えしました。30万近く入金してるんだから

全額とは言わずともある程度こちらに対して発生している滞納の額を減らそうと

考えるのが人としての筋だと思いますが、こういうことをしてしまう人はきっと

滞納分を払おうなんて気持ちは微塵もないのでしょうね・・・。モラルハザードだ。



とってもイラッとしますが、ここは司法書士の先生にお任せして、私は前向きなことを

考えることにします。早く原状回復して、民泊利用で待っている法人さんに貸すことを

優先したいと思います。



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posted by ひろ* at 10:42 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月05日

大型滞納の後始末が未だ終わらない・・・。

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大型滞納のお話、未だ解決が見えておりません。だいぶ不確定要素は排除したものの、

最初に元入居者様が保険申請したところがゴチャゴチャになっているような。



5月末のブログで、明渡が確定したところまでは書かせていただきました。

そこから2ヶ月以上経過しているのですが、本件未だ片付いておりません。



片付いていない理由としては、保険金の支払可否が未だに結論が出ていないのです。



保険については、元入居者様が申請していた内容だけだと家財の分しか補償されないため

建物に与えた損害や階下の方に与えた損害なども含めて補償の対象になるように調整を

しなくてはなりませんでした。



ここは管理会社さんが社長自ら陣頭指揮を執るということで巻き取ってくださいました。

管理会社のスタッフさんが「オーナーの知ってる業者さんで対応してほしい」と

言っていたことに関しては、社長が全部きちんと対応するからということで、やっぱり

自分のところの業者さんでやらせてほしい、とお願いされたので、うちのお願いした

業者さんに事情を説明してごめんなさいして全部管理会社さんにお任せしました。



建物の修繕や階下への補償も含めた形でのトータルの修繕額の確認をしていただき、

逸れも含めた形で保険会社さんと再度調整をしていただきました。



その過程で、元入居者様の自作自演ではなく、建物の不具合で今回の漏水が発生している

ことが判明。ちゃんと原因が見つかってよかったです。原因不明で自作自演だろうで

終わらせていたら、次の入居者様が同じ事故に見舞われていたものと思います。危ない。



その原因と修繕も含めて、営業補償も入れて再度保険会社さんに保険金の申請を実施。

被害額が一気に大きくなったためか、現場に鑑定人さんが登場したようです。



並行で「私の保険金がいつ払われるかわからない」と不満を表明していた元入居者様

(それはそれで滞納しまくってるお前が言うなって感じですけど)との調整もして

いただいたようで、管理会社さんとしてちゃんと動いてくださっているなあと

少し安心したものでした。



あとは保険会社さんからの回答を待つばかり、のはずなのですが・・・

なぜかわかりませんが、保険会社さんからの回答が全く出てこないのです。

もういい加減何ヶ月経った?という感じなのですが・・・。



管理会社さん曰く、元入居者様が保険会社さんに「被害にあった物品一覧」を提出して

いるのですが、その書類が鑑定サイドに無くストップしているという話でした。

この連絡があったのが7月半ば。もう2週間以上経過しています。どうなってるのよ?

そのリストだったらもう一度元入居者様から取得すればいいだけでは?こちらサイドに

言わないけど、何か別の理由が隠されているのではないかと勘繰ってしまいます。



保険の件が解決しないことには、原因箇所の修繕も内装もできません。階下への補償の

話も進まないですし、民泊で利用したいと言っている法人さんへの条件提示もしづらく

話が何も進みません。原状回復工事くらいは先に入れることはできるのだと思いますが

一応保険の話が片付いてからにしようと思っていたので、これもまだ進んでいません。

(原状回復だけは進められそうな気がしてきたので、管理会社さんに依頼しよう・・・)



他にもごちゃごちゃした細かい話があり、とにかくこの話が尾を引きまくっています。

もうちょっとこの話の優先度を私の中で上げて、管理会社の社長さんにもプッシュして

お盆前に片付けてしまいたいです。そうしよう、うん、そうしよう。



すっきりとお盆を迎えられるよう、今のよくわからない状態を打破したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:46 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月25日

大型滞納、とりあえず明渡の確約までは進みました。

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大型滞納問題、何とか退去ということで手続きを取ることが出来ました。

まだ回収はできていませんが、ようやくこれで次に進めます。



ごちゃごちゃしていた滞納問題。滞納、漏水、消防設備工事など様々な要因が重なり

交通整理しないと何が何だかわからない状態になっておりました。



前回書いた通り、この交通整理はこちらでやることに。管理会社さんに任せることが

現実的に不可能であれば、私がやるより他にありません。サラリーマンも忙しいので

きっちり人間関係を作って信頼できる管理会社さんに任せる、が私の基本姿勢ですが、

今回のような場合ややるっきゃないです。



最優先でやっつけるのは、やはり家賃滞納。滞納の改修は置いておいて、退去の確約を

取り付けることを最優先にしなくてはなりません。そうしないと工事の発注もできないし

漏水の調査もできません。滞納額も増える一方。いいことがありません。



前回の時点では、先方とも連絡が取れており、ほどなくして鍵と確約書が返送されるで

あろうという感じでした。だからここは時間の問題だろう、と。



しかし、この読みがちょっと甘かったです・・・。



工事の段取りをいつ頃から進められるか、章司法書士事務所の太田垣先生に連絡を取り

確認したところ・・・



「滞納者さんと連絡が取れなくなっちゃったんです」



・・・なぜに!?逃げていいことなんて一つもないはずなのに、どういうこっちゃ。

どういうわけかいきなり電話にも出なくなり、ショートメールも全て無視とのこと。

事務所にある携帯をいくつか使ってそれぞれから発信しても、全部無視するそうです。

逃げたところで、滞納額が増えるだけでいいことないのに、なんでなんだろう?



「私、素直にごめんなさいって言える人には仏の対応なんだけど、謝らないで

 逃げる人には徹底的に追い詰めたくなるの」



先生の名言キター!住民票取って住所特定して、連絡がなければ札幌にマイルで飛んで

張り込みしてやろうと思っている、という趣旨の発言まで飛び出しました。

先生、頼りになりすぎます。ありがたすぎます。



そんな先生に、並行で確認していた漏水に関する共有事項を報告しました。



現地で頼りにしている職人さんに、現場を再度見ていただき、どこから漏水しているか

可能性を探っていただいていたのです。そしてその報告がありましたが、その内容が

ややびっくりするようなものでして・・・。



開口一番、職人さんが電話で言ったこと。



「入居者さんを疑いたくはないんだけどさ、これ、自作自演じゃないかと思うのよ」



現場確認したところ、天井はスラブになっていて、空間がない状態とのこと。

よほどのクラックでもない限りは、言われているようなジャブジャブと水が出る事象は

発生しえないということでした。



本当のところは壁を開けてみないとわからないけど、どこをどう考えても水が溢れる

要素が思いつかないとのこと。そうなると、入居者さんが自分で何かやらかしたのでは

ないかという推論しかできないと言うことです。



・・・まさか、漏水事故を発生させて、その保険金で滞納を支払おうとした?



太田垣先生にそのことを話すと、先生が「あー・・・もしかして・・・」と呟きます。

滞納者さんから、保険で支払えるとか何とかよくわからないことを言われたことが

あったそうです。その時はよく意味が分からずスルーしたけど、その話を聞くと

言っていたことがつながる、と。



滞納者さんは滞納債務を何とか払おうと、知恵を絞って漏水事故を起こした。

その保険金により滞納債務を返そうとした。しかし保険金が出ず、万事休す。

お金を払える目処がなくなり、更に下の階から損害賠償の請求も来ている状況。

そして逃げた・・・。



名探偵コナンばりの名推理じゃないすかね、これ。

あ、私の場合「体は大人、心は子供」だから、迷探偵逆コナンですね、ハイ。



太田垣先生もその線が強そうと判断。そのことも考慮して、再度連絡を取ってみると

言うことになりました。



それからしばらくしたある日。

先生から「無事に確約書取れました!」と連絡をいただきました。やったー!

さすが先生、ありがとうございます。



保険の件も聞いてみたとのことですが、そこは華麗にスルーされたそうです。

ゲロってくれれば、壁を開けなくて済むんだけど・・・こうなると、一応開けてみて

中に水の跡がないかを確認してみないと。水の跡がなかったら、状況から自作自演と見て

それ以上漏水に対しての対処をする必要はないでしょう。通常の原状回復のみでOK。



早速この部屋を借りたいと言っている民泊業者さんに連絡を取り、まず残置物の確認を

していただき、何か残したいものがあるかをヒアリングすることにしました。

並行して、職人さんに繋がっている友人にも連絡を取り、工事の手配をお願いしたい旨

伝達しました。一日も早く家賃を発生させないとね!初期費用などの条件も提示して

話を進めたいと思います。



あとは、自作自演で確定だろうということになった段階で、1階の損害賠償に対しても

うちでは受けられないという話をしなくてはなりません。これはさすがに管理会社さんを

経由して報告していただこうと思います。



さ、あとは正常化させるだけ。頑張りましょう!

ご尽力いただきました太田垣先生、章司法書士事務所のスタッフの皆様、友人のKさん、

Kさん経由で動いてくださった職人の皆様、本当にありがとうございました。

良い仲間に恵まれ、私は果報者です。今後ともよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする