2021年01月29日

なぜこのタイミングで退去予告が入ってしまうのか・・・orz

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札幌8棟目が・・・札幌8棟目がぁぁぁ!せっかく残り2部屋まで来たというのに、

無情にも退去予告が入ってしまい、また3部屋空きになるのが確定です(涙)



つい先日、札幌8棟目にお申込が入って残り2部屋になったぞ!というブログ記事を

書いたばかりなのですが、それがいきなりまた3部屋空室に逆戻りでございます。

管理会社さんからメールがあり、退去予告が届いた旨が報告されました・・・。

またこれで3室空室に逆戻りじゃないですか〜(鬱)



退去予告があったのは、購入前から借りていた法人さん。2部屋借りているうちの

1部屋が解約になるということでした。あまり詳しい経緯はわかっていないですし、

駐車場の契約があるのかないのかもわかっておりません。今の管理会社さんは

私の前のオーナーさんから管理に入っており、それ以前のことはわかってません。

初期から入居している方は皆さん駐車場代込の契約になっているので、誰が駐車場を

使っているのかよくわからないみたいです(そこを調べるのが管理会社さんの

仕事じゃないのかな?と思いますが、あえて突っ込まないことにします)。



今回の解約される方の賃料は、賃料だけ見れば相場より若干低めかなという印象。

駐車場までこの値段で借りられるなら、そりゃ引っ越さないよねという感じです。

ちなみに引越理由は転勤とのこと。



この法人さん、謄本を見ると過去に札幌8棟目を所有していた形跡があります。

もしかしたら福利厚生の観点で実は駐車場までコミコミで安く貸してたりしないかな?

そうなってくれれば、当初購入時より賃料が上げられるので良いなあと思うし、

今のファミリー間取りの募集の際にも有利になります。この辺、駐車場があった方が

ファミリー層は確実に入りやすいので。



・・・とまあ、前向きなことを妄想することで気持ちを上向かせようとしてますが

コロナ禍の民泊需要激減による5部屋解約から長いトンネルに入っていた札幌8棟目も

そろそろ雪解けになりそうだな〜なんて思っていたところにこの退去予告ですからね。

きついわー、というのが正直なところです。



しかもこのお部屋、単身間取りで3点ユニットの1Rです。これまた頭が痛い要素。

札幌で3点ユニットなんて、ほんと部屋じゃないくらいの扱いを受けちゃいます。

(あくまで私が過去保有していた札幌2棟目での経験です、一般論ではありません)

そして実際、札幌8棟目で空室になっている1R、ファミリーに比べて問い合わせが

伸びておりません。実際にキツイことはわかっております。



しかも長期入居の方ですから、原状回復もお金かかるでしょうからねえ・・・。

駐車場の契約がありましたー!のオチがないと、かなりきついのは間違いないです。



ま、金融緩和でそんな物件を「なんか融資ついちゃった〜」で買った私が悪いので、

泣き言はこの辺で止めます。いかにしてこれを工夫して埋めるか。そこが腕の見せ所。

札幌2棟目の時だって、そうやって切り抜けてきたじゃないですか。頑張ろう、自分。



そんなわけで、今の作戦としてはとにかくファミリーだけさっさと埋めてしまいたい、

と思っています。ただ、3部屋のうちファミリーは1部屋だけ、そしてそこはまだ

結露問題でゴチャゴチャしており、募集開始できていないのではないかな?と思うので

少なくとも今募集開始できているのかについては確認しておく必要があります。

あわせて、単身部屋の家賃を下げるなどして、引合を増やす努力をすべきでしょう。

昔のようにローラー作戦で高い家賃を維持しながら訳ありのお客様を引っ張り込むのも

作戦の一つですが、あれはちょこちょこと札幌に行って営業周りをしないといけないので

コロナ禍においてはちょっと難しいと思うんですよね。昔に比べて物件数も増えたので

素直に家賃を落として募集する方向でやっていければいいかな?と思う次第です。



営業時間になったら、電話してその辺の状況確認してみようっと。



変な物件買っちゃうと、運営が大変です。それが高利回りなら我慢もできますけど、

凡庸な利回りでそういうの引いちゃうとキツイですよー。皆さんも気をつけてください!

私は残念ながらやらかしてしまいました。聡明な読者の皆様は、私を他山の石として

そんな残念なことにならない快適な不動産投資ライフをお楽しみください。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月27日

札幌8棟目にお申込をいただくことができました!あと2部屋!

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札幌8棟目にお申込をいただくことが出来ました!保証会社さんの審査もOKでした。

時間はかかっていますが、ようやくあと2部屋のところまで戻すことが出来ました。



札幌8棟目はコロナ禍で多大なダメージを受けた物件です。民泊を斡旋していた

法人さんに空室全部貸して、少し高めの家賃を貰っていたのですが、コロナ禍で

全部屋出ていくことになり、その上で更に別件の退去もかさんで・・・という感じで

12部屋のうち通算6部屋が空室になる大騒ぎでした。



場所もそんなに秀でているわけではなく、管理会社さんも比較的管理に弱め(売買には

強いのでそれを期待して管理継続しています)。こっちで頑張らないと埋まらないので

広告料の増額とか家賃の変更とかを、管理会社さんから情報を吸い上げて行ってました。



先ほど「弱い」とは申した管理会社さんなのですが、それでも埋めようと言う気持ちは

伝わってきました。ちょっと条件が違う方でも、なんとか誘導してうちの札幌8棟目に

入居して貰おうと動いてくれたりしていました。だいぶ家賃を下げたものの、この動きで

1部屋決まったのでありがたかったです。



別の物件の管理会社さんも心配してくれて、こっちにお客様を回してくださったり

してくださいました。ありがたくて涙が出ます。結果的にその法人さんはさんざん

トラブルを起こした上で退去、違約金は払えないから特定調停だと騒いでおりまして

その点においては残念だったのですが、だからといって紹介しようという気持ちに対する

感謝の念が消えるわけではありません。気にかけてくださり感謝しております。



安く埋めた1室、法人さんとトラブル気味で結局退去された1室、普通に申込を

いただいた1室、高齢のご夫婦を受け入れた1室。6部屋中4部屋は決まりましたが

法人さんのところは退去になったので結局残り3部屋と言う状態です。



11月くらいから広告料アップのキャンペーンを期間限定でうちだしておりました。

物件としてはちゃんと部屋は作ってあるけど、ネット検索で選ばれるほど良い立地では

ないので、紹介の機会を増やすための広告料アップでした。



1月の半ばくらいに、管理会社さんから「広告料アップキャンペーンはどうしましょう」

と確認の連絡。延長延長でずっと適用にしていると、紳士服のお店の閉店キャンペーンの

ようで微妙だなと思い、1月は一旦中断、2月から再開ということにしました。



管理会社さんがその時「今、具体的な問い合わせをしてきてくださっている業者さんが

おります」と仰るので、広告料キャンペーンはオフィシャルには1月は行わないけど

個別に問い合わせてきた方には、管理会社さんで説得してキャンペーン適用にすると

匂わせてしまって良いです、と回答しておきました。特別感が出るんじゃないかな、と。



1週間後くらいに反響数の確認をしたところ「2DKは伸びている」「1Rはダメ」

という回答を貰いました。1Rはこの際置いておいて、家賃高めの2DKをさっさと

埋めてしまうのが良いですね。そしてこの時も「申込を貰えそう」というコメントが

出ておりました。



そして昨日「お申込をいただきました」「保証会社さんの審査も通過しました」

という嬉しいメール。それで断る人がいるだろうか、いや、ない、とか反語調に

前のめりで回答しちゃいますよ。



申込内容を見ると、生活保護を受給している30代のシングルマザーの方です。

札幌って妙にシングルマザー多い印象です。札幌9棟目以外全物件シングルマザーが

少なくとも1組以上います。単身物件の札幌5棟目ですらいますからね・・・。



こちらの物件、家賃帯や広さなどを考えると、シングルマザーでお子様2人くらいの方が

うまくハマるのですが、今回もそのパターンでした。是非末永くお住まいくださいませ。



これで札幌8棟目の空室は残り2部屋です。1室は原状回復をしなくてはならず、

もう1室は3点ユニット1Rで鳴かず飛ばず。1Rは借上系のところで安く借りて

貰えないか模索してみようかな?



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月21日

勝手に故障が直っていた、ってことはあり得ないと思うけど・・・謎。

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札幌8棟目のワンルームで水抜きが出来ない状態になっていた件、管理会社さんが

先日見に行ったら、なぜか水抜きができる状態に戻っておりました。え、なにそれ?



昨年の年末に発生した水抜きが出来なくなってしまった件、管理会社さんが委託する

修繕の業者さんからいろいろと怖い話を言われ、大変ビビっておりました。とんでもない

高額の工事になるのではないか、と。とはいえ、入居中に事故が起こったら入居者様に

余計ご迷惑をおかけしてしまいます。やるしかないだろうなと腹をくくり、本格的な

工事の見積を依頼しておりました。



年明けに見積依頼すると言っていたのですが、先日ふとその見積が来ていないことに

気が付きました。空室への反響状況とか、退去するお部屋が退去時精算をせずに

特定調停を申し込んでくる予定と言い出したり、問題いろいろ抱えている物件なので

解決できる問題は早く解決させたいのです。問題は早めにつぶして減らしたいところ。



管理会社さんに、見積どうなりました?とメールをしましたところ、ご担当の方より

意外過ぎる返事が返ってきました。



・年末近くに再確認に行ったところ、ちょろちょろと出ていた水が止まっていた

・調査したかったが、寒波の影響による凍結が多発し、業者の手配が出来ない

・少し暖かくなってから、水が出るかを確認したいので、手配を少し遅らせたい



止水栓の不良で水抜きをしても水が抜けない状態だった、というのが、なぜ急に

水抜きできる状態になったのか?という点が理解できず、気持ち悪いです。

なので、管理会社さんが言うようにトラブルシューティングのために気候が変わった

タイミングで再確認したい、というのは賛成です。気候で変わるものなのかなあ、

という疑問はありますが、世の中何が原因になるかわかりませんしね。



ただ、工事業者さんの調査と見積は先にしておいてもいいような気はしました。

その点は依頼しようかとも思いましたが、凍結被害で忙しいと言う状況を考えると

緊急性のない案件に無理に来ていただくのも恐縮だな、と思い直しました。



なお、入居申込が今後入ったら、急ぎの調査を依頼する形に切り替えるつもりだ、

とのことでした。その判断もOKです。正しいと思います。その時超高額な見積が

来てしまったら本気で困りそうですけど・・・。



ということで、管理会社さんにはご提案の通りの動きで良いです、と回答。

釈然とはしませんが、一旦は解決と言うことになります。



なんかスッキリしないんだよなあ。寒くなって止まるってのは、凍結で止まったとか

そんな理由くらいしか素人には考えられないけど、凍結だったらもっとすごい騒ぎに

なっているはずだし・・・。ほんとわからない。気持ち悪いことこの上なしですが、

発生しない以上気持ちを切り替えるしかないですね。幸か不幸か空室ですし。



2DKのお部屋に関しては、問い合わせも繁忙期に入って増えてきているようです。

今回問題が発生している1Rに関しては閑古鳥らしいですが(汗)

家賃が高い2DKだけでも早く決まってくれればいいなと思います!



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年01月04日

ただの水抜きのはずが、なぜか厄介な事態に発展してしまった・・・。

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昨年末の話ですが、札幌8棟目の空室の水落とし作業をしている時に止水栓の不良が

見つかりました。でも、これが意外と単純に直るものではないようでして・・・。



札幌8棟目は現在2室の空室があります。そして1室退去予告があり、現在進行形で

退去時諸費用の軽減を求められて交渉しています(こちらも思うところがありまして

本件徹底的に突っぱねております)。



少なくとも、空室に関しては水落としの作業が必要です。水落としは寒冷地では

必ずやるべき作業であり、水道管の中に残っている水を出し切る作業です。

水道管の中に残った水が氷になると、水が出なくなるだけでなく膨張して水道管が

破裂する事故にもつながります。気温が氷点下以下になる地域であれば、どこでも

やってると思います。札幌は水道管に水抜きのための蛇口がついています。

初めて見た時、これなんだろう?と疑問に思ったものでした。



この水抜き作業をしている時に、1Rのお部屋で給水の元栓を締めても水が流れてくる

事態が発覚。管理会社さんの判断で、提携している業者さんに現地での調査を依頼。

そしてその調査の結果「キッチンに水抜きカランがない」「止水不良で逆流している」

という2点が問題ではないか、ということがわかったそうです。



それでは、水抜きカランの設置と止水栓の交換・・・と話が簡単に済めば良いのですが

どうもそんなに単純な話ではない模様。



バルブ交換をすれば直ると思われるのですが、止水栓の老朽化によりネジ山が破損して

しまうと、交換とは別に大掛かりな作業となる可能性があるとのことでした。

ネジ山がつぶれないことを祈って交換を行うという選択肢もあるようですが、

最悪ネジ山がつぶれて復旧不可になった場合に、一部の他の部屋も断水になってしまうと

いうことでしたので、ちょっとリスクが高すぎるなあと思いました。



水抜きカランの設置と止水栓の交換で10万弱ということでしたが、ネジ山が

つぶれてしまった場合は更に大きく費用がかかってしまうそうで・・・頭が痛いです。



札幌8棟目に関しては、融資が緩い時期に良い条件で融資が出てしまったから思わず

買ってしまったものの、そもそも入居付はさほど強くない地域だし、修繕はちょいちょい

発生するし、正直失敗だったなあと反省しております。融資が出るから買うって発想は

良くないですよ!(自戒の意味も込めて)



さて、今回の事案に対してどう対処するかですが・・・

@修理せず、水を出しっぱなしにして凍結に対処する

A止水カランと水抜き栓のみ対処する

Bメイン管まで含めて対応できる業者さんに依頼する

の3パターンが考えられます。



@は論外。入居者様がいる時に事故が発生する方がダメージが大きいと思います。

Aは作業に失敗した時、数日の断水が入居者様に発生してしまうことがリスクです。

しかも今回はネジ山がつぶれなかったけど、次回以降どうなるかわからないという

状態が続くことになりますので、やはりリスク管理の観点からは好ましくありません。

Bだと費用が数十万単位と高額になってしまうのがネックになると思われますが、

実際どのくらいの費用になるのかは見積をしていただかないとわかりません。



結局どこかで出てしまう費用なのだと思うので、Bでいった場合にいかほどかかるか

把握しておくべきだろうと考えました。なので、まずは最悪の事態に陥った時に

いくらくらいかかるのか見積を依頼することとしました。



これが100万単位でかかるとなると、さすがにドン引きして悩みますが・・・

30万とかで良い話であれば、全体を直してしまった方がいいだろうと思います。

それに、どっちみちネジ穴がつぶれてしまっていたら、そのお金が発生するのは

間違いないことですし、仮に今かからなくても将来かかるのは目に見えているので

やっぱり把握はしておかないとダメだろうな、という思惑です。



その旨管理会社さんに回答したところ、メイン管まで見られる業者さんは多忙で

年内に見積を取ることはできないから、年末年始の間は凍結しないよう水を少量

出しっぱなしにしておく、ということでした。それは仕方ないことですね・・・。



いずれにせよ、年明けになって見積が出てきた時に改めて判断しなくてはならない

事象だと思います。残債残っても内入れする覚悟で売りに出すなら、最悪この話は

見なかったことにしてもいいのでしょうけど、そうではないならきちんと直す必要が

あるだろうと考えます。とにかくまずは見積を見てから、ですね。



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posted by ひろ* at 11:53 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年12月08日

退去予告は仕方ないけど、言い分が一方的過ぎる感も・・・。

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先日書いた結露問題に関しては、退去予告に発展してしまいました。

ただいま、元のさやに戻れるよう全力で交渉中です。



前回のおさらい

札幌8棟目のお部屋で結露が発生。住める状態じゃないとお叱りのご連絡をいただき、

管理会社さんにて手配した業者さんを現場に急行させ、応急処置を実施しました。

その後、恒久処置を早くしてほしいという契約者の法人さん(法人さんが斡旋した人が

お住まいになっています)より至急の対応を要請され、原因追求とできる範囲の対応の

お見積作業に着手いただきました。



おさらい終了。ここからは新しい話題です。



今回の話題が出てからおよそ1週間くらい経過した後でしょうか。管理会社さんより

連絡があり、退去予告をいただいてしまったということでした。結露が酷くて

住めないということで斡旋している入居者様がいなくなってしまうため、というのが

理由だそうです。そして結露は建物側の欠陥だから、退去時清掃料や違約金等無条件で

解約してほしい、という要望をいただいているとのこと。



管理会社さん的にはこの言い分はおかしいという思いがあるようでした。

見積も出ない段階でのこの話なので、対応や見積を依頼した業者さんに確認したところ

部屋に入れて貰えず見積も作業も何もできない状態だったということでした。

入居者さんは以前警察沙汰の大騒ぎを起こしており、法人担当者さんにはこの人ではなく

別な人を住まわせるようお願いをしていましたが、たぶんまだそれも対応できておらず

法人担当者さんも振り回されている状態だったのだろうと推察します。



でもさ、確かに建物に問題はあったのかもしれないけど、今までこの部屋から結露で

大きなクレームが入ったことはなかったわけです。建物の欠陥が半分、使い方が半分で

発生しているんじゃないかなあという気はするんですよ。それにこちらからの要請である

入居者様の変更には応じていただけていないし・・・。そもそも入居時に家賃も値引いて

保証会社も(仲良くしている人からの紹介というのもあって)代表者保障だけにしたし、

管理会社さん曰く法人担当者さんは結露の時5分に1回電話してきてどうなってるんだと

圧を掛けてきていたらしいので、5分毎とか営業妨害でしかないでしょうよと思うものの

ぐっと堪えて手配を依頼したりと、いろいろ折れて折れて折れまくって今に至っている

状態なのですが・・・。そこにきて更に高圧的に退去時費用は払わないと宣言されると

それは自分勝手すぎません?という思いも芽生えてしまいます。



管理会社さん的には、折れる必要はないという見解でした。私もここまでの流れを

聞いている限り、それには同意です。折れない対応で良いと回答しました。



その回答に納得がいかなかった法人担当者さん(そりゃそうでしょうね)。

次に、自分たちがお付き合いのある業者さんに相談して、具体的にここが悪いのでは

ないかという連絡をしてきました。



天井裏配管に巻かれているであろう断熱ウレタン(?)が正常に機能していないことが

原因ではないか、との見解だそうです。だから、建物側に欠陥があるので法人としては

違約金は払わない、という論調とのこと。



こちら側でも裏付けの調査は必要と思いますが、より具体的な話をしてくださったので

建物側にも少なからず問題がありそうということは把握できました。



有識者にも相談しながら、これに対しての私の回答を組み立てました。

・建物に不具合があるかもしれない点は真摯に受け止め、オーナー責任で修繕する

・生活に支障をきたしたことに対する謝罪の意味も込め、家賃1ヶ月分を返金する

・退去する場合は契約書に記載の通りの費用を請求する



過失割合はどうあれ、建物側にも問題がなければ結露は発生しないと思います。

換気するなど適切な使い方をしていただけていない可能性は残るものの、建物側に

責任ゼロということはないと思います。なので、その分に関しては適切な対応を

取らせていただこうと思いますし、入居者様であれば便宜も図らせていただきます。



ただ、退去することは別で、入居者様が自発的に選ぶ自由な選択です。



「建物の不具合が酷い、早く直してほしい」であれば、入居者様はお客様ですから

迅速に対応もしますし、直すものは直します。ご迷惑をおかけした分の便宜も図ります。

「建物の不具合が酷い、退去する」であれば、その瞬間この方は入居者様ではなく

元入居者様ということになります。入居を継続されるお客様に対してはサービスレベルを

高めてまいりますが、それを待たずに出るということであれば、それに対してまで

便宜を図る必要はありません。



管理会社さんに上記をお伝えして、法人さんに判断をするよう依頼いただきました。

先方は一旦本部に持ち帰り検討するとのことでした。



これにより、退去にならなければそれはそれでよし。退去になったとしても、

こうして信頼関係が築きにくい状態になった法人さんとの関係が打ち切られて

今後のトラブルの種が減ったと前向きに捉えればよし(しかも違約金等ちゃんと貰える)

という形で、悪いことばかりではないなと思います。というかそう思っておきます。



一応退去予告を貰った状態は継続しているので、仲介業者さんには申し訳ないですが

広告料返還の要求をするよう管理会社さんに依頼しておきました。半年以内の退去だと

広告料を返してね、というローカルルールが札幌にはありますので、それに従って

粛々と手続きをさせていただきます。



返事が来た時が次の章の開幕かなあ。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする