2024年04月10日

札幌8棟目で滞納発生中・・・このままいくと退去になりそう。

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札幌8棟目で、まだ確定ではないもののおそらく退去につながってしまうであろう

滞納が発生しているとのことです。しんどいなー。空室発生を覚悟しなくては。



ありがたいことに、問題児だった札幌8棟目は管理会社さんを変更したことで

一気に優良物件になりました。ペット可にして募集をしたこと、管理会社さん自身の

評価が高く仲介業者さんが「ここの物件なら決めていいか」と考えるようになったことの

2点が改善のポイントであろうと私は想像しています(後者はあくまで想像です)。



常に複数の空室を抱えていたのですが、管理変更がうまくハマってくれた結果

札幌8棟目は慢性的に稼働率75%程度だったのが一気に満室へ。そして先日は

入居者様から駐車場を追加で借りたい旨のご連絡もあり、名実ともに満室になるという

とてもいい状態をキープできておりました。



そして、完全満室になったぞと思った途端に何かが起こってしまい満室が崩れる、という

残念な罠もあるのでした。というかしょうがないですよね。完全満室になった以上は

あとは次に出るのは空室が発生するということでしかないのですから。あとはその

タイミングがいつになるのかというだけのお話です。



そしてそのタイミングは意外と早く来てしまいそうだ、という情報が入ってきて

しまいました。札幌8棟目で滞納が発生しているということなのです。



滞納が出たのは1階のお部屋です。保証会社さんから管理会社さんに対して、

滞納がちで連絡がつかないという相談があったとのことでした。保証会社さんとしては

この状態が続くのであれば契約を解除しなくてはならないということで、その準備の為の

書類を管理会社さんに作成するよう依頼があったということでした。



どの程度滞納がちなのかなどわからないことも多いですが、そこは私が知る必要は

ないのだろうなと思っております。下手したら管理会社さんも知らないのではないかと。

いやさすがにそんなことはないか?まあでも私からすればどちらでもいい話のような

気もします。結局滞納状態であるという事実には変わりありません。



できれば持ち直してほしいところですが、ちょっと難しいのかなという気もします。

持ち直せないのであれば、新しい入居者様を探すより他に手はないのかなと・・・。

残念ですがそうせざるを得ないような気もしてきました。



該当のお部屋の賃料は妥当な水準ですので、今回退去があったとしても次に募集する時は

賃料アップなどはあまり期待できないのかなと思います。それ自体はやむなしです。



できれば穏便に済ませてほしいけど、果たしてどうなることか・・・。

まあでも募集になったとしても、今の管理会社さんなら大丈夫じゃないかなと思うので

流れに身を任せて進めていきたいと思います。



手短ではありますが、本日のブログはこの辺で。

いやね、ドラクエウォーク端末として使っているサブのiPhoneがリンゴループに

陥ってしまったので、なんとか復旧させてから出社しないといけないのですよ。

そんな事情もありまして、ブログは手短にいかせていただきたいということで。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年04月01日

札幌8棟目の駐車場にお申込が入り完全満室に。

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札幌8棟目で契約がなかった駐車場を借りたいと言うお申し出を入居者様より

頂戴しました。これで札幌8棟目は完全満室になります。やったねー。



札幌8棟目も管理変更してから1年以上が経過します。管理変更から1ヶ月程度で

あっさり満室になり、その後も満室をキープし続けております。一時期は問題児案件と

認定していたのですが、ここのところのリカバリーは目覚ましく、1年間出入りがない

優良物件に変わってくれました。



管理が変わってここまで変わったということなのか、はたまた偶然なのか。

私としては何とも言えませんが、仮に偶然出会ったとしてもそれを引き寄せたのは

管理会社さんの力だと思います。ありがたすぎます。感謝感謝。



とまあそんなわけで、最近めっきり登場回数が減っていた札幌8棟目なのですが、

地味に駐車場が1つ空いていたのです。入居申込時に埋まらなかったので、そのまま

埋まらずに放置状態になっておりました。外に貸すことを考えなかったわけでは

ないのですが、特に切迫感のある話でもなかったし、それこそ外部に貸すと固定資産税が

(厳密に言えば)住居の特例が受けられず5倍で評価されるという点があり、

あえてそこを引きに行かなくてもいいかなという感覚でした。



固定資産税の話、実際に昔あったんですよ。過去に持っていた札幌5棟目で駐車場が

埋まらないからと外貸しを考えて、のぼりや看板を設置したんです。そしたら

札幌市から電話があって、外向きに貸しているなら固定資産税の特例の適用を

変更しなくてはならないような話があったんです。あくまで入居者様向けの募集ですと

伝えて、実際に外向けの募集は取りやめました。たまに巡回しているみたいですね。



そのような過去の出来事もあり、基本的には外向けの募集をしない発想だったので

次に空室が出る時まで空き駐車場のままで募集かな〜などと漠然と思っておりました。



でもまあ、そんなところにひょっこりと素敵なことは訪れてくれたのです。

お住まいになっている方が駐車場を借りたいと申し出てくれたのです!



管理会社さんからLINEで、既存の入居者様より同居人追加申請があった旨の

ご連絡をいただきました。それに伴い、駐車場を借りたいという相談があったと

いうことです。男性の入居者様でしたので、彼女と同棲するとか、そんな話でしょうね。



もしこれが空室がまだあり募集中の状態であれば、募集の競争力が弱体化することを

懸念して断ったかもしれません。でも今は満室です。その辺は特に気にする必要が

ありません。あー満室って最高だー(ウザいPR)



管理会社さんも同様の判断で、追加契約して問題ないと思いますがどうしますか?と。

はい、一もにもなく同意です。是非お願いします。



これで少しだけ引っかかっていた札幌8棟目の駐車場の空き区画もなくなりました。

完全満室はしばらくお預けかなと思っていましたが、これで達成です!

管理会社さん、ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:40 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年03月03日

電気代の明細をネットで見れるよう登録作業をしました。

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最近はなんでもWeb明細になっていますね。昨日は水道のクレジットカード申込など

積み上げてあった書類に関するタスクをこなしただけで終わってしまいました。



昨日は一日フリーだったので、本当は税務関係と銀行さんに提出する現状報告の資料を

作成しようと思っていたんです。なかなかまとまった時間が取れないので、そういうのを

優先してこなしていければなと。



しかし、世の中なかなかそうはうまくいかないものですね・・・。午前中、ブログを

書き終えた後、東京15棟目に設置するUSB充電アダプタを百均で購入して、

病院で腰の牽引をしてもらっているところに、嫁ちゃんから家の家具が壊れたと

連絡がありまして。戻っていろいろ調べていたのですが、どうにもならないので

買い替えが必要だわという結論になってしまいました。これで今日の作業の大半は

買い替えの調査などに費やすことが確定。これは資料作成はとてもじゃないけど

無理ですねえ・・・。



ということで、隙間時間でやったのは、机の上に積んである書類のお片付けでした。

リビングのテーブルの上に書類を積んでおくなといつも言われるのですが、今すぐに

片付かない、後でやらないといけないやつとかもあるしなあとぼやぼやしていたら

結構な量が溜まってしまい、いい加減片づけなさいと指導をされておりました。

ここにある書類を順次片づけていくか・・・。



ということで、隙間時間でその書類を片づけていったのですが、結構多かったのが

電気や水道の検針結果をWebで公開しているから会員登録しろみたいなお手紙。

めんどくさいなあと思って放置していたのですが、さすがにそろそろまずいと思って

片づけていくことに。



昨日は札幌8棟目の電気代を自分で払うようにしてほしいと管理会社さんから

依頼されていたのを受けて契約名義を変更した分に関連して、北海道の電力会社さんの

サービスへの登録をしました。必要な情報が書かれたはがきが届いていたので、

それを使ってネットで登録する作業です。



札幌8棟目の電気の契約は2系統に分かれています。従量電灯Bと低圧電力です。

細かいことはわかっておりませんので何ともですが、たぶん水関係のポンプとかで

低圧電力を使っているのではないかと予想しています。確か受水槽もあったような

気がしますので。



登録しようとしたけど最後の登録ボタンを押したら全く反応がなくなってしまい

何回押しても状況が変わらず、なんだかなーと思って放置して、ある程度時間が

経過してから試したら「既に登録されています」とか出てきました。

レスポンスを返してなかっただけでサーバで処理はされていたってことか。

登録はできていたようなので良かったです。



東京の各物件の共用部電気代や水道代(全戸まとめて大家から請求するタイプの物件が

東京は多いので)はクレジットカード払にしているので、クレジットカードの明細で

顧問税理士の先生に報告しています。しかしこれが件数が増えてくると、どれがどの

契約に対する支払なのかがわからなくなりがちです。全部名義が同じならいいのですが

個人も法人もごっちゃにして個人名で契約して同じカードから払っているという事情も

ありまして、ちゃんと判別できないと困るよねと。



最近のこういうサイトは、後でクレジットカードの明細を整理する時に役に立つので

その意味ではいいんじゃないかと思っております。ただ登録がめんどくさいですけど。

(手順が面倒というよりは気乗りしないという意味で)



税理士の先生に報告する資料を作る時に確認するサイトが増えてしまったなあとは

思っています。東京電力、東京都水道局、北海道電力は少なくとも確認しないと。



昨日はそれ以外にも、埋もれていた請求書(!)があったのに気が付き、急いで支払を

済ませたりもしました。あとは埋もれていたお友達に渡す予定だった書類も発掘したので

近所だから届けに行ってきたり。あとは東京15棟目でネットフリックスの動作確認と

リモコンの電池を入れる作業、買ってきたUSB電源アダプタの設置作業、館銘板を

設置する予定の箇所の寸法を測る作業などもしてきました。



こまごました作業をしていると、あっという間に一日終わってしまいますね。

もっと効率よく大事に時間を使わないといけないなと思うのですが・・・

今のところ思うだけで実行に移せていない感じです。頑張らないとなあ。

しかし今日はお友達とのランチ会合があるので、仕事は進まないことが確定的(笑)

まあ何とかなるはず。たぶん。きっと。



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posted by ひろ* at 10:18 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年01月13日

札幌8棟目で入居者様が入院されてしまいました。

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札幌8棟目で契約者様が入院されたとのことです。副次的な話として、水抜きのための

給止水バルブが壊れていて交換する羽目になりました・・・。



札幌8棟目は元々の作りが悪いようで、それに加えて以前の所有者様メンテナンスも

充分ではなかったことから、いろいろとこれまでにトラブルが発生しておりました。

外壁塗装とタイルへのエポキシ注入、外廊下のシート防水あたりは購入後に実施して

いるのですが、それでも事あるごとにあちこちがトラブルに見舞われます。

一番でかかったのは屋上防水ですね。あとは共用部照明がショートして全交換とか。

結露も毎年どっかしらのお部屋で苦情が入っていたように思います。



管理会社さんを変えて落ち着きましたが、それまでは入退去も頻繁に発生し、

満室に全くならない物件でした。自分で探し出した民泊で借上げしてくれる業者さんに

借りていただいて満室にしたものの、コロナで全部屋退去されてしまいました。

その後、管理変更して再度満室になるまでに数年はかかりました。



苦労ばかりなのでいずれ売るつもりです。長期保有のイメージはありません。

ただまあ、平成初期築のRCを10%くらいで当時購入しており、借入年数が30年と

長期であることから、残債はそんなに減ってないんですよねえ。今後のリスクを

切り離すという意味くらいにしかならないかなと思っています。さすがに8%だと

この年式で札幌では売れないでしょうしねー。



ただ、家賃は上がる要素はあると思っています。当初の所有者様が法人さんで、

そこの社員さんが安く借りている部屋がまだ数部屋残っています。これらが退去すると

相場の家賃で貸すことができるので、その際には利回りの向上が見込めます。

購入して5年以上が経過しましたが、まだ出ていく気配もないので期待できるのかと

言われると怪しいところではありますがね・・・(苦笑)



で、今回のブログの主役の入居者様がその元々の法人さんで安く借りている社員さんと

なるのですが・・・管理会社さん経由で「入院した」という話が飛び込んできました。

どういう経緯でかはわかりませんが、管理会社さんがこの入居者様が入院したという

情報をキャッチしてきたのです。おそらく先方から連絡があったのかな・・・?



連絡があったお部屋は1Rでバストイレ一緒のお部屋です。このタイプは引きがいいとは

決して言えないというか、むしろ引きが悪いと言うべきか。バストイレ一緒タイプなのが

とにかく人気がありません。なので空室になるたび苦戦しております。これまでは仲良く

していただいている仲介等々やる業者さんが、友人の引越を斡旋する際にうちの物件の

ことを覚えていてくれて、そういう方を半ば無理やり入居させてくれておりました。

一般仲介で入った人は窓から出入りするわ全裸で物件周辺を走り回るわで、とんでもない

トラブルメーカーでしたので、彼が紹介してくださるお客様は神様のように見えました。



1Rタイプが4部屋あり、そのうち2部屋は私が購入後に入れ替わっております。

そしてもう2部屋がずっと継続でご入居していただいております。かれこれ20年以上

お住まいになっているので、もう引っ越すことはないのだろうなと思っています。



この残った2部屋のうち1部屋の方が、今回入院されてしまいました。一人暮らしの

男性です。たぶん高齢の方だと思います(契約書ちゃんと見たことないです・・・)。



この方のお部屋、前管理会社さんの時「汚部屋」疑惑が持ち上がっておりました。

なのでできるだけずっと退去しないで済み続けてほしいと思っておりました。

入院かー・・・。しかも管理会社さんの話だと、まだ退院の目途が立ってないとのこと。

あまり考えたくないけど、このまま戻ってこないとかあるのかなあ。いやいや、きっと

元気になって戻ってきてくれるはず。そう信じましょう。



急な入院だったのか、シーズンに入る前から入院していたのかはわかりませんが、

水抜きができていなかったようで、管理会社さんが水抜きしに行ったところ・・・

給止水バルブが壊れていたそうです。水抜きをしないわけにいかなかったので、

バルブ交換を発注し対応してしまったのでご了承くださいという連絡が入ってましたので

緊急対応ありがとうございましたと返答しました。48,000円はちょっと痛いけど

やらないという選択肢はなかったと思うので仕方ないですね。



どのくらい入院が長引くのか気がかりです。回復されることをお祈ります。



あまり考えたくはないですが、最悪このまま戻ってこれずに退去となった場合は・・・

もし本当に汚部屋だったとしたら、原状回復がとても高くなりそうだと危惧してます。

一人暮らしであることから、入居者様から回収することは難しいでしょう。

仮に亡くなったとしても相続放棄か相続人がいないかで結局自分が負担することに。



本当に何事もありませんように(純粋な心配とややよこしまな感情が入り乱れてます)。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年01月11日

札幌8棟目で結露問題発生・・・やはりきたか・・・。

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札幌8棟目で結露問題が再び出ました。実はこのマンション、結露が出ることで

有名なシリーズなんですよね。今までも何回かありました。さて今回は・・・?



札幌8棟目は現在満室、現在満室の物件です(大事なことなので2回書きました)。

満室にするのに長くつらい時期もありましたが、今は何とかそれを乗り越えて

満室にすることができたのです・・・。結局一番効果があったのは管理会社さんの

変更というオチではありましたが、時間をかけた分角を立てずに話を持ってこれたので

私としてはよかったと思っています。やっぱり、ストレスになるのは相手に嫌な思いを

させた時ですからねー。それがなかったので私としては大満足でした。



管理変更後はサクッと満室になり、今はその状態が維持されております。

こんなに安定して満室なのは、コロナ前の民泊ブームの時以来です。あの時は

民泊やりたい人がバンバン借りてくれておりましたから。空いてもすぐ埋まる状態で

特需だったなあと思います。



ただ、あの時も結露の問題は時折出ていました。1階のお部屋で民泊用にと貸していた

お部屋がありましたが、結露が酷くて宿泊させることができないというお叱りの言葉が

あったものでした。この時は民泊の運営会社さんがその話をさばきつつ私のところにも

連絡して来ていたのですが、途中で担当が変わって尻すぼみになってしまったりで

なんかすっきりした解決にはなっていなかったように記憶しております。



その後、賃貸に戻した際にも似たような事件が起こりました。今度は最上階のお部屋で

結露が酷いと退去する騒ぎになったのです。写真を見る限り、確かにこれが結露だったら

よろしくないなという状態でした。結局、空いてがまともに話に応じずに賠償賠償と

騒ぐばかりだったので、使い方の問題なのか何なのかまではしっかりと判断がつかず、

ただ建物側に全く原因がないとも言いづらいため、グラスウールを天井裏の配管に

巻かせて対処をしたと記憶しております。



主な結露の問い合わせはこの2件ですが、それ以外にも結露の話は小さくちょろちょろと

出ていたように思います。



実は結露の問題が出そうな予感は購入前からありました。なぜなら、この物件の

シリーズが結露が多いことで有名なマンションだったからです。その印象を嫌って

物件名も変更したのですが、物件名を変えたから結露がなくなるわけではなく・・・。

まあそういうことなのです。



新管理会社さんになってからは結露に関しての騒ぎは起こっていなかったのですが

いよいよ本格的な冬になってきたので、出るとしたらそろそろだよねと・・・。

そう思っていたら、やっぱり出ちゃいました。こういう予想は当たってほしくなかった。



管理会社さんより、2階のお部屋で結露が酷いという話があがってきているということで

連絡がありました。



管理会社さん、ちゃんと動いてくれる管理会社さんなので、最初に生活の仕方の問題が

ないかをチェックしてくださいましたが、特に問題はなかったそうです。

こまめな換気やサーキュレーターで空気の流れを作るといったことも普通にやっていると

いうことでした。業者さんに見に行ってもらった結果も同様で、やっぱりきちんと

換気されているそうでした。



下駄箱やクローゼットが酷く、靴や布団にカビが生えてしまったとのことです。

現状でできることは、玄関ドア周りのゴムを交換することくらいだとのこと。

気密性が高いゴムになることで、隙間がなくなり結露を多少なりとも防止できるはず、

という業者さんからの見解だったそうです。



とりあえずはそれをやってみて様子を見るしかなさそうですね。

これで多少なりとも改善してくれればいいのですが。



ちなみにお値段は24,000円(税別)とのこと。

そのくらいの工事なら試しにやってみるのは悪くないと思います。



ということで、いつか来るかもと思っていたこの話、とうとうここで来ちゃいました。

これで改善されることを祈るばかりです。



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posted by ひろ* at 05:52 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする