札幌８棟目の入居前修繕の内容が出そろう。

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札幌８棟目の入居申込に関連して、内覧時に指摘のあった内装関連のお見積が

あがってきました。そんなに大きな金額じゃなかったので良かったです。



長らく満室から縁遠かった札幌８棟目は管理会社さんを変更したことであっさりと

満室に返り咲くことができました。管理会社さん選びって大事なのね、と改めて

感じさせられる出来事でした。この辺の要因はどこにあるのか、仲介業者さんとかに

ヒアリングして謎解きしてみたいなあと思ったりもします。それ自体はおそらく

切替元になってしまった管理会社さんにとっても有益だと思いますので。



切替はしたものの、前管理会社さんとも関係は良好です。先日も社長からＬＩＮＥで

物件の紹介を一番にいただきました。今どきにしては悪くないスペックでしたが、

仙台法人でお付き合いしている金融機関さんが今一つ乗り気ではないので流すことに

なってしまいそうです。まあ無理はしないってことで。



新管理会社さんは札幌１２棟目の管理会社さんですが、札幌１２棟目も今後は管理変更を

予定しております。購入した時の約束で、購入時に紹介してくださった仲介業者さんに

管理を切り替える約束をしておりました。予想以上に今の管理会社さんの動きが良いので

関係は維持しておきたいと思い、札幌８棟目の管理を移管したというところもあります。



周りがいい業者さんばかりになるのは嬉しい反面、選ぶのが大変になりますねー。

でもまあこれは嬉しい悲鳴だと思うので、喜ばしいことと思っておきます。



札幌８棟目の管理会社さんからは、先日札幌８棟目が満室になった時、ドアのたてつけを

直してほしいとか、そういう指摘がいくつか入っているという話を聞いておりました。

え、そのレベル！？というものでなければ対応しますという回答をしてありましたが、

その後特に音沙汰もなかったのでそのことはすっかり忘れておりました。



でもまあ、そのままなかったことに・・・というわけにはいかないですよね。

はい、わかってます。忘れたかっただけなんです。



昨日、管理会社さんからＬＩＮＥが届いておりました。申込時の交渉事項不具合の

修理見積となります、というメッセージと共に御見積書が添付されております。

仕事が終わって親知らず２本目を抜いた後のどんよりした気持ちの中だったので

晩ご飯を食べた後おそるおそる開封しました。



項目は３つ（この時点で少し安心）

・玄関ドア下部擦れ

・窓クレセント調整３箇所

・網戸貼替

合計４万ちょっとの修繕となりました。



最初に交渉事として修繕を要求しているとか、ちょっと神経質そうで怖いなと

思ったのですが、さほど大きな話はなくてよかったです。



網戸がどのくらいボロくなっていたのかは把握できていませんが、古かったら虫が

入りそうだから貼替をお願いしたいと思うのは信条として理解できますし、窓の

クレセント錠の動きが悪いというのも、網戸との関連性がある話なので類似の指摘として

なるほどと思います。



程度がどのくらいだったかによりますけど、要求事項は一貫して動きのある場所であり

動かす理由も明白であることから、そのこと自体は違和感なしと考えていいように

感じております。



管理会社さんに元々の状態がどうだったと感じているかを聞いてみましたが、

無頓着な人なら気にしないかもしれないけど、自分が住むなら直してほしいと思う

レベルでした、とのことでした。それであれば無茶な要求とかクレーマーってことでも

なさそうなので、安心した次第です。



金額も家賃１ヶ月分を切るくらいなのでそこまで大きくないし、修繕は進めていただく

こととしました。これで気持ちよくご入居いただけるのであれば安いものです。



キャンセルにもならず無事に進んでいる様子が感じられてほっとしました。

今までいろいろと残念な物件でしたが、ここからは逆転で良い物件になってくれることに

期待したいと思います。



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札幌８棟目の借上駐車場は借上をやめて入居者様直接契約に。

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札幌８棟目で借上駐車場を提供しておりましたが、管理変更に伴い入居者様にて

先方と直接契約いただく形に切り替えることになりました。



先日、とてもめでたいことにようやく満室となってくれました札幌８棟目。

まあ厳密に言えば、まだ契約はしていないので満室と言い切ってはいけないと

思ってはいるのですけど・・・でもここまで来たらやっぱり期待しちゃいます。

キャンセルさえなければ確実に満室なのですから。



コロナ禍に突入するまでは順風満帆だった札幌８棟目が、コロナ禍でインバウンド向けの

民泊をやっている会社さんが撤退し、５部屋の空きが出たところから歯車が狂いはじめ、

賃貸で埋まらずにずっとここまで来てしまいました。エアコン導入と管理会社さん変更、

ペット可への変更という３点がキーポイントとなり、２ヶ月で４部屋埋まるという

今まででは考えられないほどの引合の良さを発揮してくれたのだと思います。



管理会社さんの違いってどの辺にあるのかなー、というところは今度仲良くしている

仲介業者さん何人かにヒアリングしてみようと思います。管理会社さん選定のコツとして

気づきがあるかもしれません。



今日の話はそこではなく、その旧管理会社さんからの引継の中で生まれた話となります。



札幌８棟目では入居促進のために駐車場を近隣で借上しておりました。

駐車場があれば入居するという人もいるのではないか、という推測からです。



前管理会社さんは良くも悪くも管理会社さんらしくなく、抜けてるところもありますが

言われたことは素直にタブーなく取り組んでくれるところがありました。借上駐車場に

関しても、近隣で駐車場を探すところから契約して送金から差し引いてくれるところまで

まとめてで対応してくれたので、こちらとしては送金明細からその金額が差し引かれる

だけで済んだので楽でした。



これが管理変更になって、ちゃんと管理も力を入れている管理会社さんに変わりました。

引継後しばらくしてから新管理会社さんより相談があり、弊社では駐車場契約を

会社として行うことができないから、オーナー自身で契約していただくか、入居者様に

直接契約していただくかのどちらかでお願いしたいです、とのことでした。



前の管理会社さんはこの辺緩くて助かったのですが、今回はそうもいかなさそうです。

私としては、自分で振り込むのも正直めんどくさいし、入居者様直接契約にすると

解約になった時にそのまま忘れて駐車場も解約してしまいそうだし・・・管理会社さんで

契約してくださるのが一番楽だったのですけどねえ。ま、むしろそのような対応を

していただいていたこと自体がイレギュラーだということなのだろうし、やむなしです。



どうしようかと考えましたが、入居者様に直接契約していただく方向で考えることに

しました。契約事務手数料が発生するということでしたので、そこは私の方で負担を

させていただくことにしました。大家側の都合で管理変更して、それに伴う事務手数料を

払ってくださいと入居者様には言えないです。



空室対策として借上駐車場は有効であるという仮説のもとに借りていましたが、

今回満室になったという結果だけ見ると、別にそれは重要な要素ではなかったのかな？

という気もしてきました。それだったらこちらの入居者様が解約される時に、一緒に

解約にしてしまってもいいような・・・などとも思った次第です。



実際のところ、駐車場は敷地内に１台空きがあります。この空いている駐車場は

残念ながら今回お申込は入らなかったので、１台空車の状態で募集が終了しました。

この結果だけ見ると、別に駐車場はなくてもよさそうだなという感じもしております。



こちらの入居者様が退去される時、駐車場のことを忘れないようにしなくては。

その時の状況で私が契約するかそのままリリースするかを考えようと思います。



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札幌８棟目、保証会社さんの審査も通り満室確定へ。

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昨日書いた札幌８棟目満室なるか！？の話、無事に両方とも申込をいただいた上に

保証会社さんの審査もＯＫだったと連絡いただきました。満室ほぼ確定です！



昨日のブログで書くべきことは書いてしまったのですが、札幌８棟目に２件申込が

入ったことに対する続報が管理会社さんから届きました。昨日の今日でサクッと

結果が届いてくれるおはとてもありがたいですね。素早い動きに感謝したいと思います。



結論としては、冒頭にも書いた通りではあるのですが・・・

両方とも入居申込を得手保証会社さんの審査もＯＫだったということでした。

うんうん、これはとても嬉しいパターン！あれだけ苦戦していた札幌８棟目が

管理変更で一気に満室になってしまいました。すごいですわ、ほんと。



入居者様属性を見ると、１組は生活保護を受給しながらお母様と同居しつつ病気の治療を

されるという方。もう１組は親元からの独立でワンちゃんを飼うという方でした。



まず生活保護の方ですが、病気のために働けなくなってしまったため、生活保護を

受給しながら治療をしようということで今回初めて生活保護になったとのことです。

この仕事をしていると、怪しい理由で生活保護を受給している人もちらほらと

見かけます。国民の血税がこんなところに使われているのか、と思ってしまうことも

あるのですが、今回の入居者様はあるべき姿の生活保護だなと。病気で働けなくなり

治療の間生活保護を受給する。こういうのは積極的に応援したいところです。



これを機会に、高齢のお母様とも同居されるということで、生活を立て直せるように

頑張っていただきたいし、こちらとしてもできる支援はしたいなと思ったものでした。

緊急連絡先にお姉様が入っているということもあり、家族仲も良好なのであろうと

推察されます。



交渉事として、フリーレント１ヶ月と建具で具合が悪いところを調整してほしいという

２点がありましたので、これらについては承諾することとしました。



もう１組の方は、普通のサラリーマンの管理職の方です。札幌にしては年収もそこそこ

貰っている感じで、札幌８棟目基準で相対的に言えばかなり属性が高い方です。

緊急連絡先は妹さんで、チワワを１匹飼うとのこと。



ペット可で適当な物件がなくて、うちの物件になったのかな？そんな気もしてきました。

だとしたら、管理会社さんの「ペット可にしましょう」の作戦は大当たりだったことに

なります。空室４部屋のうち２部屋はペットを飼育する人ですから。



こちらも申し分なく審査ＯＫとさせていただきました。めでたいことです。



ということで、札幌８棟目は駐車場１台分を遺して満室ということがほぼ確定。

契約を締結するまでは油断はできませんが、管理変更から２ヶ月経たずに４部屋の

空室が埋まり満室になったというのは大きな変化であり、管理会社さんの手腕が

明確に発揮されたということになります。



私の中では、こちらの管理会社さんは札幌８棟目のエリア内に自社の仲介店舗を

持っていることから、自社店舗での客付を期待しておりました。しかし、いざ

蓋を開けると、自社での客付は１つもなく、全て異なる仲介業者さんからのお申込。

ちょっと意外な感じがしましたが、これは管理会社さんとしても認知度が高く、

仲介業者さんから見ても申込をしやすいという評価を得ているのではないかと思います。



仲介業者さんからすれば、あまりここには申込をしたくないなあと思う管理会社さんも

いらっしゃるというのは聞いております。少なくとも札幌８棟目の管理会社さんは

仲介業者さんからそういう評価は受けていないのだろうなと推察されます。

前管理会社さんとはそこが違うのかな、という気がしました。

自社でも他社でも客付ができる。強いですね。客付特化型だという話をされていたことが

ありますが、それは正しいんだなあと思った次第でした。



これで札幌８棟目はとても久しぶりに（キャンセルがないことを前提に・・・ですが）

満室になりました！問題児物件が見事に生まれ変わりました。ありがたい！

管理変更大成功の事例の一つかな、と思いました。



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札幌８棟目一気に満室なるか！？

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細かいこと全然わかんないのですが、とりあえず嬉しいので書いてしまいます。

札幌８棟目が満室になるかもしれません！



いつもなら、ここからだらだらと直近の札幌８棟目の話題を書いたり、過去の経緯を

書いたりして、初めてこのブログにたどり着いた人でもなんとなく背景がわかるような

内容をダラダラと書くのが常となっております。また、事細かに管理会社さんとの

やり取りや私の心情描写を入れることで、感情移入できるようなブログ更生になるよう

心がけております。



それによって取れ高充分になるまでブログの尺を稼ぐ・・・

げふげふ、なんでもありません。



しかしですね、今日はそんな前置きすっ飛ばして、クソ短いブログを書くことに

なりそうです。なんせたったの一言ながらとびっきり嬉しいＬＩＮＥのメッセージを

管理会社さんから頂いてしまいましたので。膨らませるのも忘れるくらいストレートに

書いてしまいたくなる内容です。実際このＬＩＮＥ貰った時「おおっ！」とリアルに

声が出てしまい、たいして興味もない嫁ちゃんに見せびらかしてしまいましたから。



では、そのたった一言のＬＩＮＥをまずはそのまま転記しましょう。

（そのままと言いつつ物件名等一部改変してあります）



「札幌８棟目空室その１昨日申込入りました！

　そしてもしかしたら空室その２も今日決まるかもです！」



札幌８棟目は管理変更前に５室の空室がありました。うち１室は元管理会社さん時代に

お友達の仲介業者さんが強引に案内して決めてくれたて、管理変更後すぐに札幌７棟目の

管理会社さんが知人の社長のセカンドハウスとして紹介してくれて１室入居申込。

管理変更直後に管理会社さんが１室入居申込を貰ってくれて、空室は残り２部屋でした。



つまり、２部屋申込が入りそうということは、これで満室になるということなのです。

あくまで全部うまく申込が成立して保証会社さんの審査もＯＫになれば、ですけど。



これは素晴らしいことですよ！買ってからなかなか埋まらなかったこの物件。

第一次民泊ブームの頃に私が探してきた民泊代行業者さんが借上してくれたので

民泊が盛り上がっている頃は満室キープできていましたが、コロナで民泊がしぼんで

借上してもらっていた５部屋が全部退去になり、そこから一度も満室になることなく

ここまで推移しておりました。全部普通の賃貸で満室になったことがなかった物件、

と言うことになります。



それが管理変更から２ヶ月経たずに４部屋埋まりそうというのは・・・

買ってから４年以上普通賃貸で満室になったことがない物件、しかも部屋によっては

年単位で空室だったわけですから、偉業と言ってもいいくらいだと思います。

新管理会社さんのスキルが超高いのか、旧管理会社さんのスキルがいまいちだったのか、

はたまたその合わせ技なのか。でも何にしても朗報すぎる朗報です。

管理会社さんには感謝しかありません。



まあ、申込をいただいた方がどんな人なのか、申込をいただけそうという話が

本当に成立するのかはまだよくわかりません。申込書を見せて貰ったわけでもないし

謎に包まれている部分はかなり多いです。審査落ちとか申込キャンセルとか、

そもそも申込書を貰えなかったとか、そんなオチも待っているかもしれません。

そういうことは頭ではわかっています。わかっていますけど・・・

期待せずにはいられない〜！



管理会社さんを変更したことで問題児がちゃんとお金を稼いでくれる物件に変わった

その瞬間を見てしまったような気がします。もしかしたらエアコン設置の効果かも

しれませんが、少なくとも１部屋は管理会社さんがペット可に変更したから貰えた

お申込ですので、それだけでも大きな価値がある管理変更だったと思います。



申込が成立して満室になることを強く期待！

そしてなんだかんだで普段の比較的短めな時のブログくらいの文書量になったことに

自分でびっくりしながら本日のブログの〆とさせていただきます。



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札幌７棟目の原状回復お見積は管理会社さんの配慮が詰まってました。

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札幌８棟目の原状回復のお見積が出てきました。うーん、やはり価格は張りますね。

まあしょうがないことです。なんせ１５年お住まいの方ですから。



札幌７棟目は築浅の頃合いに購入したファミリー間取りのＲＣ物件です。

あの当時としては利回り８％と微妙な感じでしたが、今の価格水準からすれば

割安だったのかなと思います。築１０年強で全戸駐車場ありのファミリー間取りＲＣは

今は８％で買えたらラッキーかなという感じなので。



そんな物件も購入から５年が経過しました。ぼーっとしてたらすぐ築２０年です。

怖いですね、物件と共に年を取る感じ。人生折り返し地点過ぎてるので、もっと一日を

有効に過ごさなくては、と改めて思いました。



札幌７棟目は大変入居が安定しており、退去も少ない、退去してもすぐ決まる、

という素晴らしい状態です。これもひとえに管理会社さんのおかげだと思います。

ありがたいことです。



今回、久しぶりに退去がありましたが、退去前に申込をゲットしていただくことが

できましたし、エアコンもお客様負担で設置するということで話をまとめて

くださいました（お客様からそう言ってきたって話かもしれませんが）。

家賃も５０００円アップで決めてくださり、ほんと素晴らしいって感じです。



しかし、このお部屋それこそ新築の頃くらいからずーっとお住まいになっていた

法人契約のお部屋なので、果たして室内がどこまで傷んでいるか・・・という点は

すごく気になるところでした。おそらく相当やられててもおかしくないのでは、と。



ちなみに私の自宅も建売新築で購入して１５年以上が経過しますが、さすがにそのまま

貸せるってほどではないですけど、割と奇麗に使えていると思っています。なので、

ワンチャン原状回復あまりしなくていいルートもないかなーと淡い期待はしてますが、

賃貸で自己所有でないなら適当な使い方をする人もいるでしょうし・・・

やっぱり全面的にやり直しという可能性の方が高いでしょうね（汗）



そんなこんなを考えておりましたが、答え合わせの時間がやってきました。

管理会社さんから退去立ち合いが終わって見積が出てきたとメールが届いたのです。



・・・残念！やっぱり全面クロス張り替えの方向でした。



写真と間取りを照らし合わせることができる丁寧な資料で見積結果が送られてきましたが

・玄関土間と壁紙に変色や着色汚れあり

・床ＣＦカッターで切られた跡があちこちにあり

・壁紙破れと穴あり

・ＵＴ床ＣＦ着色汚れあり

・洋室壁紙汚れあり

・トイレ壁紙黄ばんでる

・コンセントカバーが黄ばんでいる

という感じで、あそこを直したらこっちが今度は目立つから・・・という感じで

どんどん補修箇所が増えていくスパイラルって感じでした。



管理会社さんもいろいろと考えてくださっているのはよくわかりました。

例えば、ウォシュレットが古いので次の入居中に故障する可能性が高いけど今回は

交換しない、という風にメリハリをつけてなんでも請求する形ではなかったり、

カッターで切られたＣＦは材料こそ大家負担なれど施工費は入居者様負担という形で

ガイドラインに沿いつつもできるだけ大家側の負担に配慮した内容だったりしており

負担軽減を考えて動いてくださっているのだな、ということは伝わってきました。



原状回復は６年以上経つと国交省のガイドラインに沿って壁紙は減価償却済とみなし

入居者に負担を求めない、ということは最近ではよく知られた事実になっています。

ただ、これはあくまで材料の話。工賃は別の概念です。入居者様側に善管注意義務違反が

認められるケース（例えば今回なら壁紙を破ったとかＣＦがカッターで傷つけられたとか

そういうケースはそれに相当すると思います）は、材料費は大家負担になるものの、

その工事費用を請求することはガイドラインから逸脱していないことです。



ここを理解していない、あるいは理解はしているものの入居者様と揉めるのを嫌って

あえて口に出さない管理会社さん、意外と多いと思っています。

そういうところもちゃんと踏み込んで費用負担を軽減してくれる管理会社さんには

感謝の言葉しかございません。



次の入居も決まっており、入居まで時間がないから早めに発注の判断をしてほしいと

仰っておりましたので、これで進めてくださいと回答をしておきました。



２ＬＤＫ間取りで１５年分の原状回復なので、５０万クラスの原状回復費になりますが

必要経費と割り切って動くしかないですね。ここはもうやむを得ません。



なお、このお部屋は入居者様が自分でエアコンを設置するというお話でしたので、

大家サイドでは先にコア抜き等しておくことにしました。変なところに穴をあけられても

困るから、ということで管理会社さんと相談して決めた次第です。

その分の工事費はこれから請求されてきます。



・・・安く済ませて貰ったとはいえ、絶対額が大きいからやっぱり辛いですね（苦笑）

まあでも次が決まっているので、ニコニコしながら払おうと思います！



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