2019年02月15日

館銘板のデザインが完成しました!

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札幌8棟目の看板デザインが完成しました。購入から8ヶ月経過での完成です。

これから管理会社さんに設置の費用を見積もっていただきます。



物件を購入した時から、建物名称を変える気満々でした。だってこのマンションの名前に

なっているシリーズ、建物の評判が今一つなんですもん。仲介業者さんが名前を聞くと

「あ、あの結露する建物ですね・・・」「あのシリーズですか・・・(苦笑)」という

反応が来るくらいです。これは全然よろしくないと思うのです。



というわけで、名称を変更すると共に、看板を綺麗なものに変えようと思った次第です。

名前を変えることで、あまり評判の良くないシリーズであるという印象を少しずつ

払拭できればいいな、ということで。



看板デザインはいつものデザイナーさんにお願いしました。

お忙しい方なので、納期を急ぐ仕事の場合はあまり無理にお願いできないのですが、

あまり急がない仕事に関しては、上品で素敵なデザインを作ってくれます。

法人のロゴマークや各物件の看板など、様々な内容に対応していただきました。



今回もお願いをしたのですが、看板デザインだけでなく、エントランスのバリューアップ

全般についてのご提案をお願いしました。デザイナーさん、引き受けてくださったものの

実はあまり得意なジャンルではなかったようで、他のデザイナーさん仲間にいろいろと

相談していたようです。なんかかえって申し訳ない感じになってしまいました^^;



あまり得意なジャンルではなかったことに加え、今までお願いしていた看板を作成する

会社さんの窓口の社員さんが退職されたことで、安くて品質のいい看板を作る目処が

立たなくなってしまったこと、9月の震災でデザインどころではなくなってしまったこと

などが重なり、なかなか話が進まない状態になっておりました。



こちらはこちらで、ダストボックスを設置しなくてはならなくなったり、大規模修繕の

一部を先行して施工したりしていましたので、時間がかかる間に状況が変わってしまい

都度相談することで手間をかけさせてしまった部分もあったと思います。

更に、他の案件を先行して対応いただくよう優先度を変更したこともありました。



そんなこともあり、本格的に話が進みだしたのは11月に入ってからでした。

結果として、エントランスのバリューアップはそもそもエントランスと呼べる箇所が

あまり多くないことから、無理に行わない方針となりました。その代わり、館銘板を

道路に面した箇所と奥まった共用部入口の2箇所に設置し、ライトアップすることで

パリッとした印象を与えることにしました。



最初はモノトーンで落ち着いた雰囲気のデザインをご提案いただきましたが、今回は

入居者様の中に民泊利用されている方もいらっしゃいます。落ち着きすぎていると

目立たなくなってしまうという点を気にして、今回はもう少し目立たせる形にしたいと

リクエストをさせていただきました。



いろいろと検討していただいたのですが、デザイナーさんとしては安易に挿し色を入れて

目立たせるよりは、余白の美学を用いて目立たせる方が良いだろうと判断されました。

出てきた案は、白の余白を大きくとったデザイン。ブラウンがアクセントとなっており

洗練された印象になりました。やっぱり、こちらのデザイナーさんは上品なものを

作っていただくには最適だなと思った次第です。上質感出てます。



エントランスから中に入った部分には、黒でシックな印象を持たせる館銘板を設置。

2枚看板です。贅沢な造りになった気がします。

これでOKとして、データ入稿いただきました。ありがとうございます!



さて、これを次は看板にしないとですね。管理会社さんにお願いして見積の依頼を

させていただきました。設置まで含めて、雪が溶けたら対応したいところです。



エントランスや共用部もだいぶ綺麗になり、看板も設置することで更にイメージは

良くなることでしょう。どこまで賃貸の引きが良くなるか、楽しみです。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月31日

やっと共用部の照明の修繕が終わった・・・。

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震災前から壊れていた共用部の照明がようやく直りました。結局、修正版の見積も

出てきていませんし、なんでこうなったのか謎すぎますが、直ったので良しとします。



しばらくの間、共用部の照明が壊れた状態のままになっておりました。漏電が原因です。

震災前だったと思いますが、照明が点灯しなくなった、点灯してもすぐに消えてしまう、

という症状が出ていました。直さなきゃなので管理会社さんから見積を取り、その頃

大規模修繕の計画の関係でいろいろ相談していた業者さんにセカンドオピニオンを受けて

「耐雪仕様の照明にした方がいいですよ」と助言をいただいたので、その仕様にした

見積を再度くださいという話をしておりました。



その話のどこかで震災があったり、大型滞納云々があったり、ダストボックス設置の

見積や作業が間で入ってみたり、火災保険の対象の事故じゃないかと私が言い出したり

していましたので、そういう意味ではあまり落ち着いた状態ではなかったと思います。

こちらにも原因の一端があるので、管理会社さんも苦労されたのではないかと思います。



ただ、それにしたって全然見積が出てきません。数ヶ月経っても修正版見積は出ず。

どうなってるんだろうとやきもきしていました。雪が降る前に終わらせられると

思っていたのですが、大規模修繕も終わったと言うのに一向に見積が出てくる気配が

ありませんでした。



管理会社さんの担当の方に「工事はいつやるんですか」と質問しても、確認しますと

言うけど続報がなかったり、そもそも返信がなかったり。この担当さん、仕事は

ちゃんとしているけど、報告・連絡・相談をまめにできないタイプの人なのです。

そういう特性がある人だから、まあいずれちゃんとやってくれるだろうと思って

やや野放しにしていたところもありますが、今回はそれが裏目に出た感じでした。



なしのつぶてでいつになっても工事が始まらず、このままだと共用部照明が夜になっても

点灯せず、冬場は雪もあるので入居者様にご迷惑をかけてしまうのではないか?と

心配になります。怪我でもさせてしまったら一大事です。



そんなことを思っていた12月。その時期になって管理会社さんの担当の方からようやく

「工事は12月半ばに入れそうです」と連絡がありました。だいぶ遅れたけど、ひとまず

良かった・・・ってあれ!?見積はどうなったのさ??

その点確認すると、何日か経ってから「見積来てないので督促します」と。大丈夫かな?

「見積がないのに支払なんかできるかー!」と言っても良かったのですが、それはそれで

工事が進まなくなりそうなので、とにかく早く最終版の見積をくださいと話しました。



そして1月になり、清掃業者さんからいつもの清掃結果の報告が写真と共にありました。

目を通すと・・・なんか照明まだ新しくなってる気配がないんですけど・・・(汗)

照明ってどうなってますかと管理会社の担当さんに質問しましたが、返信なし。



さすがにこれはまずいと、社長に直接この状況を伝え、工事の進捗状況の確認と

再見積取得状況の確認を依頼しました。さすがに社長はすぐに動いてくださり、

工事は発注済なのは確認できているが、いつ実施するかは調整結果を管理担当さんから

連絡させること、見積もまだ来ていないようなので、早急に対応させる、との

ことでした



そして更にそこからしばらく時間が経ち、ようやく担当さんから連絡がありました。

・工事は一通り完了した

・見積は結局業者さんから出てこなかったので、金額が上がったとしても前回いただいた

 見積分しか払えないと伝えた

結局見積貰えなかったのね・・・。管理会社さんの先にいる業者さんに問題ありだったと

いう感じもしますので、今回の件は特に不問としておきました。別に怒っても仕方ない。

ただ、入居者様にかなり長い間共用部の照明が点灯しない状態でご入居いただいていた

ことについては、申し訳なく思っています。



なんでこんなに時間がかかったのか、未だ謎ですが、とりあえず直ったので良しと

したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:24 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月25日

保証会社の保証をつけてるのに滞納がかさむとはこれ如何に!?

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大型滞納のお部屋、基本的には役所も含めて引越の方向で動くことになりそうです。

ただどうも、前オーナーが初動を間違ったために、ここまでグチャグチャになって

しまった構図も見えてきました。



登場人物の整理(敬称略)

滞納者 :3ヶ月以上滞納している入居者様。母子家庭で小さな子供がいる。

管理会社:札幌8棟目の管理をしてくださっている管理会社さん。

法人  :札幌8棟目で民泊を運営している不動産屋さん。賃貸仲介・管理も手掛ける。

区役所 :滞納者さんの生活保護を支給してくれる役所の方。



以前のブログで、この物件を借りたいと思っている法人さんに滞納家賃を負担いただき

滞納者ご本人さんにはご退去いただくという手もあるな、と考えついた私。

早速交渉したところ、そのくらいの滞納額だったら相談には乗れるとのお返事でした。

ただ、原状回復の費用は取りっぱぐれることになるでしょう。そこまではこの法人さんも

負担できないと考えているようですので。



こちらの法人さんから「できれば、滞納している方の次の部屋への引越や、ご本人や

区役所とのとの交渉なども、一手に任せていただきたい」と申し入れがありましたので、

管理会社さんとも相談して、お任せすることにしました。その際、管理会社さんが考える

お任せする範囲と、法人さんが考える任された範囲がズレないよう、この業務はどっち、

という取り決めだけはしっかりやってほしい、ということを私からは申し上げました。



お任せすると決めた数日後、法人さんから連絡があり「区役所が無関係な第三者は

交渉の窓口にできないと言われてしまった」とのことした。なんだそれ。お役所理論も

あるのだとは思いますが、こちらとしては早く解決させたいのに邪魔するんですか!?

というネガティブな捉え方になってしまいます。なんだかなあ。

結局、いろいろ調整したのが全て無駄になってしまいました^^;



というわけで、法人さんは退去が決まった後から登場するということになり、引き続き

管理会社さんにて滞納者さんに出ていって貰うための交渉を進めることにしました。



法人さんとそんな話をしている最中に「管理会社さんの話では保証会社に代位弁済請求を

すると言っているようですので、少しでも債務額が少なくなることを祈ります」という

セリフがポロッと。



保 証 会 社 に 入 っ て い る だ と ! ?



なんで保証会社さんに加入しているのに大型滞納になってるわけ!?意味がわからない。

管理会社さんにこの点質問してみました。



管理会社さんからは超長文のメールが返ってきました。

だいたい以下のような内容です。



・前オーナーさん自体からの入居で、当時保証会社さんをつけた

・滞納がかさんだ時に初めて利用した際、保証会社さんとの意向が合わず逆に滞納が

 かさんでしまったので、それ以降前オーナー指示で保証会社を使わず対応していた

・オーナーチェンジ時にいきなり滞納もまずいと思い、管理会社さん判断で代位弁済を

 請求して対応いただいたが、その過程で保証会社側で勝手に区役所と交渉するわ、

 直接入金の手続きの書類も保証会社さんに行くわ、保証会社さんの担当がコロコロと

 変わってしまい、結局直接入金の手続きもうまくいかないわでさんざんな結果になる

・保証会社さんは保証会社さんで、滞納者さんが更新料を払っていないこと、今回の

 代位弁済分徴収がスムーズにいかなかった、ということで今後は保証しかねると

 言い出している状況だが、そこに至るまでに相談は一切管理会社さんに相談もなく、

 全く納得がいかないので、再度代位弁済請求をしている



正直、役所のくだりとかは何が何だかよくわかりませんし、当事者ではないので

誰の動きがまずかったのかを判断することはできません。ただ、保証会社さんが

ついているのに滞納がかさむってのは、全く意味が分かりませんし、本来的には

あってはならないことだと思います。



前オーナーさん、保証会社さん、管理会社さんの三社でスムーズにことが進められずに

そのとばっちりを私が受けているのかと思うと、ちょっとがっかりです^^;

(別に管理会社さんを責めてるわけじゃないんですけど・・・)



保証会社さんとの動きは一旦置いておいて・・・

こちらとしてはとにかく退去が成立すればまずはOKですので、区役所さんとの交渉が

どうなっているかを再度確認しました。



区役所の担当さんと管理会社さんで打ち合わせをしている状況で、基本的には退去の

方向で話はできているようです。区役所の方も、事情が事情なので退去の流れで

進めていただくこと自体は仕方ないと思っているようです。ただし、敷金・礼金などの

初期費用を出すのが難しいとのこと。引越にかかる実費だけは負担できる可能性が

あるということでしたが、その点最終確認を取っているところだそうです。

本人も引越の方向で考えていただけているとのことでした。



引越代さえ出れば、初期費用ゼロ物件に絞って探せば良いのではないかと思います。

引越代だけ確約させて、早く次の家探しを進められる状況にもっていきたいところです。

前には進んでいると思うので、その調子で次の家探しに話が進むことに期待したいです。



早くこの問題が解決しますように。



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posted by ひろ* at 06:24 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月04日

大型滞納に対して、人道的な側面も含めどう対処すべきか。

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生活保護で滞納しちゃっている人の件、昨日のブログでもちらっと書きましたが

もうちょっとそこに焦点を当てて書こうと思います。



あらすじ

生活保護を受けており、小さな子供のいる母子家庭が1組入居されている。

昨年の9月くらいから滞納が始まり、震災の影響(と本人は言っている)で滞納から

復帰できず、ずるずると一部入金が続き11月段階で滞納は3ヶ月以上になる。

役所からの直接入金の手続きなど遅々として進まず、滞納のこれ以上の大型化を

懸念せざるを得ない事態になる。

(あらすじここまで)



人道的には何とかしたいという気持ちはあるし、支援させていただきたいということも

気持ちとしてはあるんですけど、先立つお金の問題としてあまり甘い顔をして放置する

わけにもいかない、という事情は私にもあります。借入無しの地主さんでしたら、

1部屋くらいは暖かい目で見守ることも考えるのですが、あいにく毎月返済しなくては

ならない状況だと、そうも言っていられません。



12月の送金明細によれば、若干ですが滞納より上積みした金額を支払ってくれた

ようです。とはいえ、上積みされた金額は一万円だけ。札幌市の2DKなので、

4万半ばくらいが家賃相場です。このペースで仮にずっと返済されたとしても、

全部返済しきるまでには1年以上の時間がかかることになります。

しかもそれと別に管理費とかかかりますので・・・実際はその倍以上かかるかと。

一年ならまあいいかと言いますが、それ以上はさすがにねえ。



状況の確認を管理会社さんの担当の方にさせていただきました。



まず、役所からの直接入金の話はまだ進んでいないようです。

管理会社さんから来たメールを見ている限りだと、直接入金にしてもご自身からの

追加の入金がないと全額回収にならないという理由で、手続きを止めているように

読み取れました。



札幌市の母子家庭(子供1人)の生活保護の場合、家賃補助は43000円です。

この金額以上のところにお住まいになる場合は、生活費として支給されている保護費の

一部を家賃に振り向ける必要があります。そのことに関しての言及と考えられます。

今回の方も家賃は43000円より少し上なので。



確かに全額回収にはならないですが、それにしたって一部でもいいから直接入金に

しない理由が私にはぱっとわかりませんでした。一部だって確実に回収できる方が

いいと思うんですけどね。入居者さんの手間が増えるなら考慮の余地はありますが、

別に振込を1回するという点では手間は変わらないと思いますし。



今一つそこが見えなかったので、なぜ止めているのか再度理由を確認しています。

できれば一部回収でもいいから止めずに直接振込の手続きをしてほしい、と。



生活が苦しいのは事実のようで、携帯電話や電気・ガスもちょくちょく止められており

管理会社さんもなかなか連絡をつけることができないということでした。冬の札幌で

電気やガスを止められると、小さなお子様の健康を害することにならないか心配です。



状況を考えると、そもそもこの方にうちの物件の家賃を払い続けていただくこと自体が

非常に厳しいのではないかと考えられます。ですので、できれば別のもっと家賃が安い

物件に移っていただくのが、お互いの為に良いのではないかと思うのです。



ただ、実際にそうしてしまうと、恐らくこの家賃の回収が厳しくなることでしょう。

住んでいるからこそ真面目にとらえて支払おうとしているのだと思います。悪気があるか

ないかは別にして、別の家に住むということは、支払の優先度が下がるということに

なってしまいます。しかも電話が通じにくい状況。回収作業は難航することでしょう。



どう対応するべきか・・・



人道的な観点から、はい出ていってくださいと簡単に言うのも難しいところですので、

まずはどんなに少額でも毎月の上乗せをするということは確実に約束して貰うのが

大事かなと思いました。今と同じ額を払い続けてくれるなら、頑張って正常化しようと

してくれているということで、こちらも長い目で見ようという気持ちになります。



その上で、本人から回収できないなら別のところから回収するという手段を考えます。

例えば(難しいことは覚悟の上で)区役所から何とかお金を引っ張り出すなどです。



少なくとも、今の家の家賃は本人にとってオーバースペックなのは間違いないです。

家賃が43000円を切る家に引っ越していただき、差額をうちの物件に送金して貰い

解消させるとか、滞納分を一旦建て替えていただくとか。勿論、うちの物件の滞納を

解消いただくという観点が最優先なのですが、実際のところまだ幼稚園にも通ってない

子供を連れた家庭で、電気を止められるところまで切羽詰まっているのは、乳幼児に

とっては普通に命の危機だと思います。生活を保護する立場の札幌市としても、

本当に引越をしていただかないとまずいような気がします。



管理会社さんには、その観点でもう一度札幌市と相談するようお願いをしました。



あと、今ブログを書いていてもう1つウルトラCを思いつきました。

空き部屋が出たら民泊に使いたいので教えてくださいと言っている法人さんに

初期費用の一部として滞納分を払ってもらうという案です。その代わり、入居者様は

速やかに家賃の安い部屋に引越をしていただき、法人さんは民泊でそこを利用する。

入居者様は滞納が消えて家賃が安い部屋に引越をすることができ、法人さんは民泊で

利用できる部屋が増え、私も滞納が解消されて家賃も上がる。あれ、これ結構悪くない

案なんじゃないか?とか思ってみたり。



全額法人さんが負担しなくても、ある程度の額を負担していただけるなら、後はこちらで

残りを市と連携して回収するという手もあります。でも事業で使いたいという要件なら

10万とか15万とかならその後の儲けで回収できるんじゃないかという気もしますし。

うん、これいいかもしれない。今日早速法人さんの社長に相談してみよう。



ブログ書いて頭の中を整理して見れば、こういう思いつきもできるので、アウトプットを

することって大事だなと思いました。



ていうか、最初からそうならないよう入居者様に保証会社の保証をつけておきなさいよと

言われるかもしれません。いちいちごもっともなのですが、この方は購入前から住んで

いらっしゃる方なので、その点についてどうこうできる状態ではなかったのです。

私が購入した後だったら、生活保護でも保証会社さんをつけようとか提案できたのですが

従前からの入居者様なので、なかなか厳しいです。今後はちゃんと保証会社さんを

つける方向で。でもそれすら通らない入居者様とかも受け入れちゃうんですよねー。

まあそれはそれで覚悟を持って受け入れるから、滞納されても仕方ないと思えるな。



滞納の正常化に向けて、相手の立場も考えながら進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年12月14日

札幌8棟目の外観向上プロジェクト、次はポストと館銘板。

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未だに旧館銘板が残っている札幌8棟目。来年のリニューアル工事の前に、館銘板と

ポストの交換くらいはしちゃおうかなと思っており、内容検討してました。



中古で前のオーナーがあまり修繕していない状態で購入した札幌8棟目。空室に関しては

民泊など駆使してなんとか満室稼働に持っていくことに成功しました。本当にまずそうな

箇所については、雪が降る前に塗装や防水を行うことが出来ました。共用部の塗装も

できましたので、見た目の印象はだいぶ良くなったものと思います。



管理会社さんも「前オーナーの頃から管理しているけど、だんだん綺麗になっていくのを

見ると嬉しくなります」と言ってくださいました。住んでる人や民泊で訪れる方にとって

快適な空間であればいいなと思いますので、今後も改善は続けていきたいと思います。



で、次にやらないといけないのは、館銘板の架け替えです。私、購入するとだいたい

物件名を変更しちゃいます。客付観点で、変更してイメージを一新した方がいい場合が

あるので、そういう時は積極的に変更します。逆に今のままの方がいいだろうと考える

時もあるので、そういう時は変更しません。札幌8棟目は物件名を変更したパターンで

あるものの、館銘板は前の物件名のままでややこしい状態になっておりました。



というわけで、いつものデザイナーさんに館銘板のデザインを依頼。しばらくばたついて

いたようで、なかなかデザインに取り掛かって貰えていませんでしたが、会話して

着手できない理由を把握し、そこは気にしなくてよいというジャッジができたので、

晴れてデザインを検討いただけることになりました。



本当は、館銘板だけでなく、エントランスのバリューアップも行いたかったんです。

民泊目的の法人さんに貸しているので、民泊のお客様にも良い印象を持って貰うことが

長期入居に繋がるだろうと想定してのことです。売る時も高く売れる可能性があるし。

ただ、今回の物件はそういうバリューアップをしようにも、エントランスの形状が

「これはどこがエントランスだろう?」という感じだし、ゴミステーションを付けるよう

言われていたりで、おしゃれさを出すのが難しいという結論となり、その観点での

バリューアップは諦めました。



「バリューアップとは少し違いますが、館銘板をライトアップしてはどうでしょう」と

デザイナーさんから提案をいただき、じゃあそれは是非採用ということで考えることに

しました。



そんなこんなでやり取りをした結果、デザイナーさんから案が2つばかり届きました。

上品にまとまっていて良い感じです。ただ、華やかさは少し抑え気味になってました。

デザイナーさん曰く、高級感や上質さを前面に押し出したデザインとのことです。



確かに良いのですが、ちょっと無難にまとまりすぎているかなという気もします。

もう少し遊びの部分を入れたいなあというのが率直な個人的感想。民泊をやっている

部屋があることを考えると、ゲストからわかりやすいよう、視認性の良い看板にした方が

いいのではないかという思いもあります。



デザイナーさんに相談した結果、じゃあその案でもう一度調整してみます、という

形になり、現在デザイナーさんにて改善案を作っていただいているところです。



そして「ポストを交換するのも良いと思います」というご提案をいただきました。

確かにポストは昔から使っているやつなのでボロボロです。これを交換することで

印象が変わるかも、というのは納得しました。



でもポストって意外と高いんですよね。部屋数分だけつけないといけないから、

1つ1つの単価はそれなりでも、合計するとなかなかの金額になってしまいます。

今回のお部屋だと、1台1万円だとしたら、12部屋あるので12万円。くぅ、高い!

ただ、デザイナーさんがポスト交換後のイメージを合成で作ってくださいましたが、

やっぱ交換すると印象が変わるんですよねえ。



というわけで、5000円台でデザイン性に富んだものを探すという方向性を

模索することとしました。



突然ですが、最近INFOBARの新作発売されましたよね。

au DESIGN PROJECTの携帯が大好きで、特にINFOBARは

超欲しかったんです。結局買うことは叶いませんでしたが・・・。



そのINFOBARの新作が半月ほど前に発売になりました!

INFOBAR xv

レビュー記事



発売記念イベントは最上もがさんが登場。超かわいい。ショートの似合う女子に弱い私。

最上もが「INFOBAR」アートをまとう〜発売記念イベント「Inspired by INFOBAR」開催



え、なんで急にINFOBARの話かって?このINFOBARのカラフルなタイルキー

おしゃれだと思いませんか?あれをポストで実現したらインパクトがあってかわいく

なるんじゃないかな?なんて思ったんです。



でもさすがに、赤色を取り入れる勇気はないので・・・白と黒でアンシンメトリーな

モノトーンタイルを表現してみたいな、とか思っています。

例えばこんなポストを使ってみようかな、と。



〔ポスト〕ダイヤル錠付き 薄型ポスト チタングレー FH-614D (前入れ/前出しタイプ)

〔ポスト〕ダイヤル錠付き 薄型ポスト マッドブラック FH-614D (前入れ/前出しタイプ)

黒いポスト

物件は普通のグレーのタイル貼りの物件です。白と黒ならそこまで雰囲気を壊さず、

かつおしゃれな雰囲気になるんじゃないかなーなんて。

デザイナーさんにこのアイディアどうですかと現在問い合わせています。

悪くないですねと言われたら採用しちゃう予定。ポスト自体も5000円ちょっとで

購入できるので、予算的にもこれなら良いかなという感じです。



引き続き妄想を膨らませて、よいインパクトがあって良い意味で目立つ外観を作り、

集客力を向上させたいと思います。



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