2018年08月14日

大規模修繕を含めた修繕計画をどう立案するか。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。お盆休み、どうしても朝の時間がだらけてしまいがち。

応援クリックよろしくお願いします→



満室になるかならないかでざわついている札幌8棟目ですが、実はまだ修繕などの問題を

抱えている状態だったりします。一つ一つ解決させていこうとしています。



札幌8棟目は購入時に「おそらく数年以内に大規模修繕した方がいいだろうな」と

思いつつの購入でした。なので、いつその修繕をやるか計画を練らなくてはなりません。



いろいろと思考を思いめぐらせていると、ある人の顔が浮かんできました。

投資家仲間でもあり、ロープでぶら下がれる職人さんのマネージメントをしている

凄腕の投資家さんです。札幌の大家仲間の友人も、彼のところのぶら下がれる職人さんで

修繕を分割で仕上げて貰ったり、安く仕上げて貰ったりと色々対応していただいていると

聞いています。



その職人さんとも、投資家さん経由で紹介いただいて顔見知りなのですが、今のところ

まだお仕事を頼んだことがありません。今回、良い機会だから物件を見て貰って、

ご提案いただいた金額が妥当なら彼のところで修繕をお願いしようか。そんなことを

思い立ちました。



早速その投資家仲間の方にお電話して、職人さんの手配を依頼。次に札幌に行く時に

見てくださるということで段取りを取りました。道内の案件もけっこう手掛けており、

本土からハイエースと共にフェリーで北海道に渡るそうです。すげー。



すぐに札幌に行くわけではないので、その後しばらくこの件は忘れていました。

その後しばらくしてからその投資家さんより電話があり、状況の報告をいただきました。



まず、ロープでぶら下がっての作業が可能かという確認。これは問題なさそうでした。

一部にアンカーを打てば対応できるとのことです。

物件によってはロープをひっかけられないというケースもあるということでしたので、

この段階でまずは一つのハードルをクリアしたことになります。



壁面の状態は決して良いとは言い難いので、処置は必要だろうと言う見解でした。

特に、タイルが貼ってない面の劣化が大きいので、この面だけでも先に修繕をした方が

いいのではないか、と。その方がトータルコストは安く済むと思う、ということでした。



足場をかける工法だと全面一気にやった方がいいということになり、費用面の

インパクトが大きいです。最小限の面から順次対応するという柔軟さが出せるのが、

ロープでぶら下がって施工できる業者さんの強みだと思います。



他、共用部の階段や廊下も水が回っている雰囲気があるので、早めに処置した方が

いいのではないかというところもご意見いただきました。確かに、共用部は外廊下で

ノンスリップ(階段の滑り止め的なもの)が外れている箇所もあります。冬になると

雪が積もり、結果として水が回っているような気がします。防水処理のみならず、

冬場の雪対策も含めて、何かしら考えた方がいいというのは同感です。



必要そうな箇所について、概算でいいので金額を出して貰えないかと相談しました。

応急処置として、タイル面以外のところのクラックの補修とシールの打ち替えや

増し打ちなどだけ対応する形なら、20万円前後で大丈夫だろうとのことです。

それで問題が一部解消するなら、いい感じだと思いました。



その他、共用部の防水関連については、長期保有ならゴムチップマットなどでの

補強が良いだろうけど、短期で売却するならノンスリップを設置しなおして防水の

塗装をするという工法でいいと思う、というところも教えていただきました。



この物件、利回りそんなに高くないので、長期保有にならざるを得ないと思います。

それだったら、ゴム系できちんと施工した方がいいかな・・・。民泊で貸すことも

考えているので、旅行者の方からのクレームになりかねません。家賃を高めにいただく

ことになるんだし、ちゃんとやっておいた方がいいような気がしています。



この辺はまだ最終の見積が出てきていないので判断できかねますが、何となく方向性は

見えた気がしますので、見積が出そろい次第、冬になる前にやっつけたいところです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:46 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月13日

札幌8棟目は満室と4室空きの狭間を彷徨う。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。今日は日帰りで軽く実家に帰省します。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌8棟目に関して、いろいろと動きが出ております。うまく話が運べばあっさり満室、

ただし満室にするために費用が結構かかるかもしれない、そして破談になると一気に

空室が4部屋に拡大するピンチという表裏一体な状態になっています。



先日のブログで、民泊前提で空いている部屋に複数の申込をいただいた話を書きました。

この話、申込こそいただいたものの、まだその先が進展しておりません。申込された

業者さんが、消防関係の確認を行っているためです。



先方としては、借りるからにはきちんと長期で運営できる体制を作ろうと言う気持ちで

取り組まれているようです。そのこと自体はとても嬉しいことですし、私としましても

民泊前提にするなら家賃を上げることができます。全部屋家賃アップの状態で回せれば

利回りは当初購入したところから2%以上向上することになります。大きな話です。



勿論、借りてくれる業者さんの民泊がうまくいかなくては、この話は成り立ちません。

しかし札幌は180日制限があっても比較的何とかなるだろうという空気が流れており、

実際に民泊物件が減った影響で、客単価は上がっていることが確認できております。

そして元々、繁忙期と閑散期の差が激しく、どちらにしても6割〜7割程度しか稼働して

いなかった、という事情もあります。そんなところから、札幌は割と民泊が成立しやすい

という土壌があると考えています。観光客の方も多いですしね。



業者さんの見込みでは、駅から近くてほどよい広さなのでとてもやりやすい、という

評価をいただいております。業者さんとしても、今後空室が出たらどんどん借りたい、

という意向があり、私としても是非その形で進めていただきたいと思う所存です。

全部屋民泊になってしまえば、それはそれで苦情等もなく安定しそうですしね。



で、こちらの業者さんも、長期で運営することを考えているがゆえに、将来的にも

問題がない形にしようと考えてくださっているようです。それがまあ、契約に至るのに

時間がかかっている理由ではあるのですが。



具体的に言うと、消防からの指摘をあえて先に受けに行った、というところです。

現行の民泊は、ルール上は行政の許可と消防の許可の2本立てが必要になります。

そして行政側は徐々に機能しつつありますが、それに消防が追い付いていない現状が

あります。ですから、消防の許可は後回しにして、とりあえず民泊運用を始める、

という選択をする人も多いのです。いずれ消防はやってくるので、その時になったら

対応を考えれば良い、と。



今回借りる業者さんは、その消防にあえて自分からアプローチして、こことここを

改修することで民泊の基準に適合します、というようなことを先に聞いてきたようです。

その結果がフィードバックされてきたのですが、これが意外とコストかかる工事だなと。

その点がネックになり、現在見積待ちで止まっている状況です。



消防からは具体的に以下の2点を指摘されたとのことです。

・誘導等の設置

・各部屋への連動型の自動火災報知機の設置



後者はけっこうお金かかりそうです・・・。しかも入居済の既存のお部屋にも設置が

必要という話。ていうか、前者も外廊下なのに必要かー?なんかちぐはぐな感じです。

まあ制度が始まって間もないから仕方ないのかな。



現在、この設備の導入をする場合いくらかかるのか、という点を見積していただいて

おります。業者さんは元々民泊に必要な工事は自社の負担で行う想定だったとの

ことですが、これは直感的に全額負担はできないと見ているようです。そのため、

見積が出てきたらその金額見合いで考える、と。



私はそれを聞いて、それだったらこちらで予算をはみ出した分について負担してしまえば

民泊で一気に全部屋埋まって満室になる?ということを考えました。実際、どの程度の

金額になるかよくわからないのですが、先方が出せると言う金額と、こちらが満室にする

ための経費としてどこまで見られるかという金額が折り合えば、この提案はありだと

考えております。



そこまでリスクと費用を取って民泊の業者さんに貸すメリットは、前述の通り家賃という

話があります。そして、空室になった時、確実にすぐ借り手がつくという安心感です。



札幌8棟目、実はもう1部屋退去予備軍を抱えております。前オーナーさんが自己使用を

していたお部屋があり、売却いただいた後も自己使用を続けていただく約束でした。

先日、そちらの部屋の賃貸借契約の締結は済んだか管理会社さんに確認したところ、

「元オーナーが契約を渋っている」という話になっていました。細かい事情は不明ですが

そうなると長期での利用は難しいのだろうと思います。



今すぐ退去になると、空室が4部屋に拡大してしまいます。今は管理会社さんにて

埋まるまでは使ってくれと引き留めてくれている状態ですが、それだって先方が家賃を

払わなくなればおしまいです。



こういった事情もあり、できるだけ早めに勝負を決してしまいたい、という気持ちが

私の中では比較的強いのです。自分で民泊をやるというよりは、民泊をやりたい人に

積極的に貸すことで高い利回りを得る、というくらいで充分。その代わり、部屋が

空いてもすぐ埋まるというじょうたいになっていれば、それだけで御の字です。



見積が出てきてから、また動きがあると思います。

先方も私も「借りたい」「貸したい」の気持ちで一致していますから、まあ恐らくは

そんなに変な話にならず、すんなり進んでくれると思います。

消防の指定する設備の金額がべらぼうでなければ、ですが・・・。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:42 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月29日

民泊前提で入居申込!札幌8棟目、満室にリーチ!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。三泊四日の札幌出張、あっという間でした。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌に来ている間に2部屋空室が決まりそうです。札幌に足しげく来ているからこそ

今回の物件は決まりました。無駄に来ているわけじゃないんです(笑)



札幌滞在中にLINEで先日お知り合いになった不動産業者さんからメッセージが

届きました。この業者さんとは民泊関係の共通の知人のおかげで緩やかなつながりが

あったのですが、先日の関東→札幌の大家会の札幌遠征の中で民泊に関しての取り組みを

ご紹介いただく機会をその知人経由で作っていただき、懇親会を通じて直接やりとりを

するようになりました。



メッセージの内容を拝読すると、以前私が「民泊可としての賃貸も検討しますよ」と

伝えていた札幌8棟目にまだ空きはありますか、という問い合わせでした。

民泊前提のお客様のご紹介ができるかもしれない、ということでした。



前回、この業者さんに民泊検討可能と話したのは、単身向け間取りのワンルームでした。

だって3点ユニットで18平米とかだと、普通に募集して決まる気がしないんですもん。

札幌2棟目の悪夢が蘇ります。



しかし、奇跡的にこの単身のお部屋は申込をいただきまして、空室はなくなりました。

今残っているのは2DK間取りのお部屋だけです。確かこの業者さんは、単身向けの

間取りの方が良いと言っていたので、残っているのはファミリーだけと言うことになると

ちょっと微妙じゃないかなあと思ったりもした次第です。



その旨メッセージでお伝えすると、検討するので細かい情報を貰えないかとの返信。

管理会社さんと物件名をお伝えして、情報を取っていただきました。

ちなみにその際に、商用利用だから家賃は1割アップくらいを考えておいてください、と

しれっと要求レベルを上げておいたのは言うまでもありません^^;



そして、しばらくしてから「借りたい」という連絡が。決断早いですね!嬉しいです。

ただ、こちらも管理会社さんに民泊で貸すことは許容いただけるかを判断して

いただかなくてはならないので、ちょっと時間をくださいと返信しておきました。



管理会社さんと以前話した感じでは、できれば民泊でなく普通の賃貸で決めたい意向が

あったと理解しています。でも埋まらなかったら民泊も考えるよ、という話は事前に

してありました。



現在の状況(12部屋中3部屋空き)はもう少し改善しないとまずいレベルと私自身は

判断するので、民泊でもいいから1部屋埋めたいという気持ちになっております。

民泊で怖いのは既存入居者様が民泊を嫌がって退去してしまうことです。その対応は

管理会社さんをこちらの味方に巻き込んでおかないと、難しくなってしまいます。



管理会社さんにその旨相談すると、オーナー判断に任せます、どちらになったとしても

精一杯管理しますから、というあたたかい返答。私、その言葉の裏に何があったとしても

空気を読まずに文面をそのまま解釈してしまう人ですので、民泊OKと判断しました。

(心の底でどう思っていたのかはわかりませんけど・・・)



そんなわけで、問い合わせしてきた業者さんにOKを出しました。この時点で3部屋の

空室があるため、どの部屋にしますかと確認。エレベーター無しの4階建てなので、

大きな荷物をもって上層階に行くのは辛いんじゃないかと思いましたので、おそらく

下層階を選択するのではないかと予想していました。



ここで業者さんから思わぬ返答。



「他にも空き部屋があるんですか?」



あれ?業者さんのネットワークには情報出てないのかしら?

原状回復終わってないお部屋と、夜逃げされたてのお部屋だから、まだ情報を掲載して

いなかったのかもしれません。



こことここが空いてますという連絡をしたところ、他も借りるかもしれないから

時間をくださいとのこと。あれ、これはなにやら熱い展開になってきたかも?

すぐ管理会社さんに状況を伝え、内見など柔軟にご対応いただくよう伝えました。

とはいえ、夜逃げ部屋はまだ保証会社様にて残置物の対応をしているところなので、

原則内見不可になりますが・・・。



そんな調整を札幌出張中にやっていましたが、その業者さんからとうとう来ました。

「2部屋借ります」宣言!熱い!激アツだ!一気に空室が残り1部屋になりました!

広告料不要の代わりに、フリーレントをその分つけてほしいという交渉があったものの

そのくらいなら何も問題ありません。勿論、民泊利用許可の形で契約書の特約事項を

作ったり、申請時に必要な大家の許可の書類も作ります。



業者さんが選んだのは2階と3階のお部屋。4階はやっぱりお客様が登るのが大変と

いうところを意識して外したのだと思います。



色々な角度で情報収集して、つながりを作っておいてよかったと思いました。

地元の方と比べれば当然不利な遠隔大家ですが、遠隔でこんなにやってるんですかという

驚きを相手に与えることで、より印象に残るというメリットもあるのだと思います。

そしてあとは行動寮で、一つの切り口からだけでなく、複数の切り口で色々なつながりを

作っておくことで、地元の人とはまた違ったやり方(ある種の邪道ですが)で情報を

得ることができるのだと思いました。



不利な点は行動量でカバーできる!

(それは誰にでもできることじゃないから再現性はないよ、と言われましたけどね)



ともかく、これで札幌8棟目は満室にリーチがかかりました。あとは原状回復してない

4階のお部屋を残すのみ。お盆までは問い合わせも少ないと思いますが、そこを過ぎれば

第二繁忙期。一気に攻めたいところです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:49 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月18日

夜逃げと申込で1勝1敗、夜逃げ処理も入居審査も保証会社さんがグッジョブ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在12位です。マッサージ行きたいなあ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌8棟目、夜逃げと問い合わせの両方で動きがありました。



まずは夜逃げの続報。



管理会社さんが保証会社さんと共に夜逃げされた部屋に立ち合いに行ったようです。

残置物の撤去なども含め、できる限りの保証を保証会社さんに依頼してきました、

という報告がありましたので、敗戦処理は保証会社さんに基本的にはお任せすると

いうイメージになりました。



たぶんですが、残置物の処理など保証会社さんが色々やっている間は家賃が入ると

思われるので、できれば他の空室が埋まるまで保証しておいてほしいなあ・・・などと

勝手なことを思ってみたりもしました(笑)

まあ、保証会社さんもずっと家賃保証していたら大変なので、早く打ち切れるように

急いで処理に入っていると思います。そんなにずっと家賃を払ってもらえるとは

私自身も思っておりません。できればその時が来る前に他の空室を埋めたいところです。



なお、夜逃げする前に「浴室ドアの調子が悪い」という連絡を受けておりましたので

そちらだけは残置物の撤去の後で修繕をしなくてはならないと思っております。

やむを得ないですね、こればかりは。必要な個所は修繕しなくては。



しかし、その連絡の数週間後に夜逃げですからねえ・・・。

普通の神経では夜逃げするしないの状態だったらお風呂のドアの不具合なんて報告を

してる余裕はないと思うんです。夜逃げのプロフェッショナルだったのだろうか。

でもそれにしては保証会社さんの審査OKになったし、謎です。



それから、ブログを書いた時にやろうかなと思っていた駐車場の借り上げについても

管理会社さんに交渉をお願いしました。結果はまだ伺っておりませんが、駐車場ありと

うたうことができれば、もう少し引合は増えるだろうと考えます。効果測定をしながら

客付に必要な設備の検証を進めたいと思います。



そして先日ブログに書いた入居申込があるかもしれない件

こちらは無事に入居申込をいただくことが出来ました!

そして保証会社さんの審査も難なく通過したので、入居確定の運びとなりました。



契約自体は8月からで、7月中は念書で対応して先行入居いただくことになります。

7月分はフリーレント(というか契約ないしね)。



三点ユニットなので決まるかどうかが非常に不安でしたが、たまたま親族を頼って

札幌に引っ越してきた方だったので、札幌だったら三点ユニットでなくても部屋は

いっぱいあるということに気が付かなかった?のかもしれません。ファミリー間取りより

先に決まると思っていなかったのでびっくりでしたが、とりあえず良かったです。



これで札幌8棟目は12部屋中9部屋が埋まった状態になりました。

1部屋埋まったけど1部屋夜逃げされたので、結局稼働率75%に変わりはなし。

ファミリー間取りのみになったので、何とか決まってほしいところです。

ここも本当は少し自分で営業回りしたいところなんだけどねえ・・・

返済比率は低い物件なので、きちんと客付をして、より収益を生むような体制に

なって貰えるように頑張りたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:38 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年07月16日

久しぶりに良い話?入居申込をいただけるかも。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在10位です。今日は祝日出勤してきます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



札幌8棟目に申込が入りそう、という噂を小耳にはさみました。

まだ噂レベルなのでぬか喜びする気はないですが、申込あったら嬉しいな。



夜逃げショックがまだ尾を引いている札幌8棟目。先日、夜逃げの後処理に関して

管理会社さんと状況確認をしましたところ、できる範囲で残置物を保証会社さんに

処理依頼するということで進めているそうです。法律にのっとって処理する場合は

夜逃げの残置物撤去や解約は非常に時間がかかります。保証会社さんがどのような

方向で処理するのか私はまだよくわかっていませんが、まずはもうゆだねるより

他に手がありません。保証会社さんと連携しながら対応したいと思います。



また、今後の募集について、近所の駐車場の1区画を借りてP有にして募集をかけては

どうだろうかというところも相談しました。やってみる価値はありそうですので、

早速借りられないか話をしてきていただくことになりました。



・・・というようなことを管理会社さんと話していたのですが、その時先方の社長さんが

「そういえば申込が入るかもしれません、ワンルーム部分に」という発言をポロッと

されまして、私の心が色めき立ったのです。



だって、ワンルームが一番苦戦すると思っていましたからね。札幌市内でも比較的

人気がない路線の3点ユニット。過去に札幌2棟目でさんざん酷い目にあいました。

あの時の悪夢が脳裏をよぎりましたもん、買う時。今回は、埋まらなければ民泊も

視野に入れてみようと思っての購入でしたので、基本的には通常募集しつつも裏で

民泊対応できるか関係各所と調整をしていたりもしました。



民泊運用する構想をすぐに実行に移していないのは、管理会社さんに民泊考えてると言う

話をした際に、若干ひきつった顔をしていたためです。聞くと、管理物件で民泊を

されていたこともあり、その際に入居者様からの苦情が多かったということでした。

そういう経緯があるなら、まず一般賃貸で募集をかけて、埋まらないよねと双方納得した

段階で民泊の話を持ち出すのがスムーズだろうと考えたため、すぐにやるとは言わずに

温めておいた次第です。



しかし、札幌で三点ユニットがサクッと決まるとは私自身あまり思えななかったので

いつ切り出そうかなあということを地味に考えていた次第でした。



ですので、「申込ありそうです」にはちょっとびっくりしたのです。

(決まりそうと言われてびっくりしてちゃダメですけどね・苦笑)



この話を聞いた段階ではまだ申込はいただいていない状態でしたが、相談は割と

具体的でした。親族の家に居候しており、就職が決まったので早く親族の家を出て

一人暮らしをしたい、ということです。週明けからでも入居したいと言っている、

とのことでした。そこまで決めてうちの物件を見に来てるなら、申し込んでしまえば

いいのにと思うくらいです。



管理会社さんとしては、すぐ入居となると契約が間に合わないから念書での対応を

考えており、保証会社さんの審査がOKになり次第入ってもらうということにしたい、

という話をされておりました。私も特にそこは異論ないのでOKとしました。



ここまで具体的に入居時期まで決めているのに、なぜ申し込んでいないのか?

・・・他と比較検討している可能性は高いよね?やっぱり期待しないでおこうっと。

期待してぬか喜びはきついですし。



・・・あと、急いでいる人は怪しいよね?いくらでも理由は後付けできますし。

でもこのスペックだと贅沢は言ってられないので、保証会社さんの審査がOKであれば

通してしまおうと思っております。



何にしても、いい形で成約になれば、一番不安だった単身のお部屋が満室になります。

あとはファミリーのお部屋なので、こちらはどうとでもなるでしょう。

吉報が聞けることを祈りたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする