2018年09月14日

札幌もようやく工事の話など相談しても良い状況になってきた。

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札幌もぼちぼち管理会社さんが動けるくらいの状態にはなってきたようです。

工事関連や被害状況の把握など、だいぶ動きを取って貰えるようになりました。



札幌関係でやらなくてはならないこと

・札幌5棟目、7棟目、8棟目の地震保険申請

・札幌6棟目が地震保険に相当する被害を受けているかの確認

・札幌8棟目の各種修繕の手配と調整

・札幌8棟目の民泊前提のお部屋に対する原状回復

・札幌8棟目の台風被害への対処



今日は札幌8棟目の話を書きたいと思います。



ここ最近の自然災害の被害を一番受けたんじゃないかと思われる札幌8棟目。

元々、購入した時点で建物は近いうちに大規模修繕が必要であろうと思われる

状態でしたので、徐々にやろうと思っておりました。

ただ、その「徐々に」をいつにするかというところは悩ましかったのです。



購入後に故障が相次ぎました。浴室ドア、共用部照明など。

それからゴミステーションの設置も町内会の圧力で必要になりそうです。

購入後に夜逃げと退去で原状回復。

そして台風の被害で室内に雨水が漏水。

震災で基礎に大きなヒビ。



ま、築古だからありうる話ですよね。仕方ない。想定よりペースは早いですが、

入居者様に快適にお住まいになっていただくため、粛々と修繕を行うことにします。



共用部の廊下や階段にかなりガタがきていたので、建物の劣化を防ぐ意味合いでも

防水工事が必要な状況です。民泊前提で借りてくださる法人さんも出てきましたので、

外廊下で怖いとか雪の時大変とかレビューを書かれると、その法人さんの運営する

お部屋の稼働率が悪くなります。結果、退去となり空室に苦しむ可能性があります。

ここは稼働率維持のためにも工事を行うべきでしょうと判断し、発注をかけました。

あわせて、壁面の応急処置も実施することに。

あとは共用部の電気も故障しているので、これも対応することにしました。



いろいろと経緯もあり、共用部の電気は管理会社さんに、それ以外の工事は別の

業者さんに依頼することになりました。そうなると、お互いの工事のタイミングを

調整するのは私の仕事になります。仕方がないですが、ちょっと面倒。



あとは共用部の廊下を工事する際に、入居者様に工事のお知らせなども出さないと

いけないでしょうから、その辺も管理会社さんとの調整が必要になります。



更に、共用部のシートを敷く工事に関しては、資材を置く場所や電気・水の提供も

必要になります。普通に考えて、まだ運営開始していない民泊前提の法人さんから

場所をお借りすることになるので、その調整も必要な状況です。



いろいろとやらないとなー・・・と思っていた矢先に台風と地震でした。

台風で漏水が発生し、地震で道内ブラックアウト。こりゃ工事どころじゃないと

その混乱から回復するまで様子を見ることに。



そして数日前。各管理会社さんも最低限の業務はできる状態になったようですので、

札幌8棟目の管理担当さんに電話しました。諸々の懸案事項について打ち合わせ。

その後、共用部床の工事を担当してくれる業者さんと、法人契約で民泊前提で借りて

くださる法人さんとも立て続けに電話で打ち合わせして、調整を完了させました。



・9月最終週に共用部床の防水工事を実施、資材が届かない場合は順延(施工業者さん)

・10月初旬に外壁の応急処置を実施(台風の被害も含めて)(施工業者さん)

・9月最終週前提で、廊下が一部使えない旨を入居者様に通知(管理会社さん)

・資材置場として一時的に1部屋ご提供いただく、その分の賃料は減額(法人さん)

・共用部照明は工期わかり次第連絡(管理会社さん)

・共用部照明をカバー付きにする場合の見積差額提示(管理会社さん)

・台風被害の写真と場所送付(管理会社さん)

・原状回復を希望する箇所の写真送付(法人さん)



やっと話が進んだなあという印象です。なかなか進めることが出来ずに、

もやもやした状態だったのがスッキリしました。



昨日までの段階で、取り急ぎ管理会社さんからは台風の被害箇所の写真が送られて

来ましたが、漏れた部屋の入居者様から「家財道具を動かすのが面倒だから室内は

修繕しなくてよい」という連絡があったそうなので、こちらは修繕しないことで決定。



法人さんからは原状回復を希望する箇所の写真が送られてきました。

網戸の破れなど、確かにやらないとまずそうな箇所がありましたので、手配だけは

かけておこうと思います。ただ、この震災の後なので、いつ職人さんを確保できるか

不透明な状況ですが・・・。



一つずつ、順番に進めていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月03日

札幌8棟目の修繕の計画を練る。

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札幌8棟目、共用廊下と共用階段、外壁の補修、そして漏電した照明機器の更新など

冬が来る前にやっつけてしまいたい工事がいくつかあるため、対応を進めています。



札幌8棟目は外廊下で外階段です。札幌の場合、雪が積もるので外廊下・外階段の物件は

あまり好まれません。昔保有していた札幌2棟目も同じく外階段・外廊下で苦戦したので

ゴムチップマットを階段に敷いて、雪が積もった際に滑るのを緩和したことがあります。



今回の物件、前オーナーによって室内はそれなりに改善されているのですが、外壁や

共用部の廊下や階段は手付かず。階段も結構滑り止めが外れていたりで、状態が良いとは

言い難い状況になっております。



今回、民泊するということでお借りになった法人さんがいらっしゃることから、

今後は民泊で宿泊される方もいらっしゃることになりそうです。それらの方のレビューが

今一つだと、結果として法人さんが出ていってしまう可能性があります。家賃も高めに

設定させていただいているので、汚いままというのもまずいよね、と。

そこで、共用部の廊下や階段の防水工事やノンスリップの設置、滑りにくくなるよう

シートの設置などを行うことにしました。



また、あわせて外壁の悪そうな部分だけ補修をすることにしました。

外壁は目立つところはタイル貼りなのですが、見えないところはタイルではありません。

そのタイルでない面が特に微妙な感じになっています。クラックから水が回っていても

おかしくないということなので、クラックの補修やコーキングの打ち替え、打ち増しを

実施することにしました。



あとは先日発生した漏電の件。こちらも共用部の照明が点灯しないと言う状況なので、

入居者様にご迷惑をおかけしております。早期に復旧が必要です。



漏電対応のみ管理会社さん、それ以外はこちらで選定した業者さんに依頼することに

しました。



外壁の工事をしようとすると、普通なら足場を組まなくてはなりません。

足場だけでも結構な金額になるので、とりあえずここだけちょこっとやっといてね、

みたいな工事の頼み方ができないのです。しかし、世の中には足場をかけずにロープで

屋上からぶら下がり、必要な箇所だけ工事を行う職人さんがいるのです。そういう方なら

足場をかけずに部分補修みたいな対応もできるので、今回はそれを頼もうとしています。

たまたま、投資家仲間の方の後輩がぶら下がれる職人さんだということで、ご紹介を

いただいて今回の工事をお願いすることにしました。この職人さんのところを元請にして

共用部の工事など色々やっていただく想定です。



※札幌の人でピンポイントに修繕したいけど足場かけるの高いしなあ・・・

 と悩んでる方がいたら、9月から10月の間でしたら今回お願いする職人さんが

 対応できると思います。工事が複数あると、職人さんの交通費が折半にできるので

 お互い安く仕上げられるメリットがあります。誰か工事したい人がいたらご紹介を

 しますのでお声がけください。私も交通費が下がるとラッキーなので!



漏電への対応については、こちらで選定した業者さんでもさほど値段は変わらないので

「管理会社さんで工事した方がアフターケアや関係構築を考えると良い」と前述の

投資家仲間の方から助言いただきました。素直に助言に従い、ここは管理会社さんに

工事をお願いすることにしました。



そしてその工事の段取りを現在行っています。



いつから始めるのかを確認して、漏電工事が終わった後で共用部工事に入りたいという

業者さんの要望を受けて、その算段でうまく動かせるか両社の調整をして、電気や水道を

どこから借りる(民泊前提の法人がまだ使い始めてないなら、そこを借りてしまおうかと

考えています)か考えて調整して、床に貼るシートの色味を選んで、ついでに交換する

照明が耐雪仕様になっているかを確認して・・・



これらを一つ一つ、管理会社さんや民泊として借りていただける法人さんと調整をして

おります。工事期間中に民泊をOKにするかどうかも確認しておかないとなあ。

借りたのに商売できません、ふざけるな、退去だ!みたいなことにならないように

きちんと調整しながら進めていくべきと考えています。



やることがいっぱいあるため、やってもやってもなかなか終わらない状態が続いてます。

(自分で買付入れて仕事を増やしているのが悪いでしょ、と言われればその通りです)

決算対応も亀の歩みでしか進められていませんし、東京8棟目や富山1棟目といった

稼働率がまだ低い物件へのフォローもできておりません。今週末が勝負だな。



土曜は富山に日帰りで行って、地元の不動産屋さんに営業をしてくる予定です。

帰りにお家大好き会の飲み会だけ参加しようかなと計画中。

日曜は終日事務作業で、決算対応を終わらせて東京8棟目の募集図面の仕上げをしたいと

考えています。



目の前の課題を一つずつ対応する方向で、しっかりとやらせていただこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月24日

ようやく満室確定となった札幌8棟目。

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札幌8棟目、一応満室と言うことで確定しました。札幌8棟目で民泊をやるという方が

空き予定も含めて全部まとめて借りてくれる算段で決着となりました。



7月の終わり頃、民泊を前提とした申込を顔見知りの業者さんから受けました

空いている部屋のうち、民泊向きの1部屋(2階)を借りてくださるという形での

お申込をいただいておりました。しかし、消防設備など今後民泊を長期的に運営するに

当たって必要な設備のコストを事前に札幌8棟目に導入するか、他の部屋も含めて

全部借りるのか、などといったところがなかなか結論が出ずに話が進みませんでした



その間も、管理会社さんとしては「まだ正式に契約に至っているわけではない」という

判断のもとに、引き続き募集をしていたわけです。その判断は私も正解だと思います。

申込を取り下げていいのは契約になったタイミングだと思います。正式契約になって

費用が支払われるまでは何が起こるかわからないですから。



そして今週早々になって、事件は起こりました。

管理会社さんから「こんなものが届きました」と送られてきたのは・・・入居申込書。

しかも民泊前提で、家賃も民泊家賃(通常賃料+5000円)で書かれています。

どうやら募集の担当の方が、今回の条件を募集条件として他のところにも話をして

いたようです。



一番手の方が躊躇している原因が、ここで民泊を始めた際に、長期的に見ると消防から

指摘されている設備を整えなくてはならないという問題があるからです。それを揃える

ことができないと、せっかく始めた民泊が継続できなくなってしまうかもしれません。

その点を恐れて、踏み切れずにいると私は理解しています。



今のところは、消防からの指導を受けなくても札幌市が許可することで民泊は行えます。

そして聞いた話では、過渡期にあたる現在は消防も準備が整うまでは査察に入らないと

いう状況になっているようです。だから、むこう1〜2年くらいであれば、消防設備を

整備せずとも民泊を行うことは可能であるようです。



ということは、二番手の方に貸しても、結局同じ問題が起こるのではないかという気が。

そこが気になったので、管理会社さん経由でその辺の計画をどう考えているかを2番手の

方に聞いていただきました。



管理会社さんからは「聞いたけど『大丈夫です』しか言わず、具体的な話が聞けない」

という返答。「1番手はどうなったとものすごく急かされています」というあたりから

成績が欲しくて仲介さんが突っ走っているだけなんじゃないか?という気がしてならず、

この申込はあまり質が良いものではなさそうだと判断しました。

管理会社さんも「どうせならまとめて同じ会社に借りて貰う方がいい」という意見であり

気持ちが一致したので、どちらにしてもこの申込はなかったことにしよう、と決断。



並行で、一番手となっているまとめて借りるかもしれない業者さんにこの話をしたところ

少なくとも民泊として条件のいい部屋は消防設備云々関係なしに借りる、と言って

くださいました。1部屋であれば消防に要求されている設備に対応しなくても、

特に問題はないという見解が先方にはあるようです。



残りの3部屋(表に出している部屋が1部屋、夜逃げ処理中の部屋が1部屋、以前の

オーナーが自己使用しているけど、できれば早く返したいとぼやしている部屋が1部屋)

も全部借りるかどうかの判断は保留となりました。ただ、他からも申込が来ていると

いうところで多少焦りは感じたのかもしれません。近日中に結論は出す、とのことです。



この結論に本来必要であった、自動火災報知機や誘導灯の見積。私も札幌で管理を

お願いしている各管理会社さんや、札幌8棟目の修繕を依頼してる業者さん宛に見積を

依頼しておりました。口頭でいくつかのところから返事は来ましたが、大幅に安くなる

ところは今のところありません。けっこうな金額を覚悟しなくてはならない状況です。



こちらとしては、先に民泊を始めていただき、消防の指摘が入った段階で改めて検討する

という形で決まれば良いと思っていますが、そのように判断していただけるか・・・。



そして、先方が結論を出しました。

「4部屋全部借りますので、契約手続きをお願いします」

よかった、これで満室決定です。



消防設備の問題は先送りにして、ギリギリまで引っ張るということに落ち着きました。

部屋数が増えれば、各部屋で負担できる料金が増えます。今後退去が出たら借り増しを

していき、部屋数を増やして消防設備の設置に負担できる金額を増やせれば、費用の

問題は解消できるかもしれない、ということも考えておられるようでした。



紆余曲折ありましたが、これで本当に札幌8棟目は満室になります。良かった。



現在の稼働状況

札幌5棟目 16/16(退去予告1)

札幌6棟目 4/4(退去予告1)

札幌7棟目 15/17

札幌8棟目 10/12(退去予告2、入居申込4)

東京1棟目 3/3

東京2棟目 5/5

東京3棟目 1/2

東京4棟目 3/4(入居申込1)

東京5棟目 1/1

東京6棟目 3/4

東京8棟目 1/7

東京9棟目 4/7

東京10棟目 0/3

仙台1棟目 7/7

富山1棟目 2/8

千葉1棟目 1/1

合計 76/101(退去予告4、入居申込5)



稼働率80%にも満たない恥ずかしい状態なので、もっと頑張ります(><)



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posted by ひろ* at 06:39 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月19日

落雷のせいなのか?漏電のトラブルが発生。

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お家大好きさんの豪華メンバーのセミナーに参加したかったけど、お盆中にやることが

まだ片付いていないので、諦めて家で作業中の私がお送りする本日のブログは、

いいことばかり続くわけじゃないということが如実にわかるネタでお送りします。

くっそー、ニーノさんやポールさんと遊びたかったー!

そして、お家大好き会はまだエントリーできるっぽいので、興味あればどうぞ〜。

(さすがに直前過ぎるか?)



さて、本日のブログネタですが、最近ちょっと常連になりつつある札幌8棟目です。

キャッシュフローはそれなりに出ていますが、ちょこちょことトラブルが起こっており

もうちょっと指値通しておけばよかったなあ、と後悔したりもしてみたり。

ま、直れば綺麗になるはずなので、初期トラブルと割り切って粛々と対応します。



今回発生したトラブルは、共用部照明が漏電していると思われる事象が発生したという

お話と、ご入居中のお部屋で便座が劣化して破損したようだというお話です。



管理会社さんからLINEで「共用部の照明を点灯しても、じきにブレーカーが

落ちてしまう」という現象が報告されました。現象を聞いている限り漏電のような

気がします。うーん、これって結構お金かかるパターンですよね、きっと。



管理会社さんにとりあえず詳細と原因を調査していただきたい旨の連絡をしました。

その後管理会社さんから返答があり、やはり共用部の照明に漏電が発生している、

ということでした。



原因はまだわからないけど、これって保険金支払の対象になる事故だったりしない?

と思って、保険代理店さんにちょっと話を聞いてみました。結果、落雷が原因であれば

保険金が支払われる可能性はあるということでしたので、気象庁のサイトで報告が

あった前の天気を調べてみると・・・落雷が発生している日がありますね。

これが原因と断定はできないのですが、可能性があるならとりあえず保険金の支払を

請求して、先方の判断を仰ぐのが良いでしょう。保険申請の準備も並行で行います。



で、そうこうしているうちに修理のお見積が届きました。やっぱり数十万単位でお金が

かかってしまうようです。でも、共用部が暗いなんて入居している方からしたら

問題としか思えないでしょうし、やらざるを得ないですね。保険がどうなるかは

わかりませんが、ひとまず工事に関してはゴーサインを出さなくては。



そしてそれと同時くらいのタイミングで、別の故障の連絡もありました。

入居中のお部屋で、便座が割れてしまったので交換してほしいという依頼があったとの

ことです。これはどう見ても経年劣化という管理会社様の見解だったので、保険云々は

なしで早急に工事に取り掛かっていただきたい、と連絡をしました。



便座が割れた状態で用を足すのも大変だと思います。便座の座るところなんて、

そこまで高いものでもないので、これは迅速に処理するべきと判断しました。



いずれもまだ管理会社さんから報告はありませんが、お住まいの方にご不便を

おかけしないよう、速やかに対応しなくてはならないと思う所存です。



札幌8棟目は購入してすぐに夜逃げが発生して対応を行ったりしております。

大規模修繕も近々行わなくてはなりません。意外と手間がかかっております。

そして民泊前提の入居申込に関しても、消防のチェックを借りる人が受けた結果

「誘導灯と全部屋分の連動型自動火災報知機の設置が必要」と言われたようで、

この工事にいくらかかるのか見積をとっている最中です。



借りようとしている業者さんが取得した見積が・・・なんと180万orz

さすがに満室になるとはいってもこの工事費用だと費用対効果が望めません。

もうちょっと安くできるところはないかと、いろいろ探しているところです。

現在お付き合いしている管理会社さんには、この後一通り声をかけようと思います。

(こちらをご覧の札幌の業者さんや大家さん、もっと安くできる可能性があるようなら

 是非ご連絡ください・・・もしくは業者さんのご紹介をいただけると嬉しいです)



いろいろとイベントごとが起こる札幌8棟目ですが、これはこれで経験になります。

事業の中で無駄なことはない、という気持ちで一つ一つ対処していこうと思います。



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posted by ひろ* at 10:44 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月14日

大規模修繕を含めた修繕計画をどう立案するか。

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満室になるかならないかでざわついている札幌8棟目ですが、実はまだ修繕などの問題を

抱えている状態だったりします。一つ一つ解決させていこうとしています。



札幌8棟目は購入時に「おそらく数年以内に大規模修繕した方がいいだろうな」と

思いつつの購入でした。なので、いつその修繕をやるか計画を練らなくてはなりません。



いろいろと思考を思いめぐらせていると、ある人の顔が浮かんできました。

投資家仲間でもあり、ロープでぶら下がれる職人さんのマネージメントをしている

凄腕の投資家さんです。札幌の大家仲間の友人も、彼のところのぶら下がれる職人さんで

修繕を分割で仕上げて貰ったり、安く仕上げて貰ったりと色々対応していただいていると

聞いています。



その職人さんとも、投資家さん経由で紹介いただいて顔見知りなのですが、今のところ

まだお仕事を頼んだことがありません。今回、良い機会だから物件を見て貰って、

ご提案いただいた金額が妥当なら彼のところで修繕をお願いしようか。そんなことを

思い立ちました。



早速その投資家仲間の方にお電話して、職人さんの手配を依頼。次に札幌に行く時に

見てくださるということで段取りを取りました。道内の案件もけっこう手掛けており、

本土からハイエースと共にフェリーで北海道に渡るそうです。すげー。



すぐに札幌に行くわけではないので、その後しばらくこの件は忘れていました。

その後しばらくしてからその投資家さんより電話があり、状況の報告をいただきました。



まず、ロープでぶら下がっての作業が可能かという確認。これは問題なさそうでした。

一部にアンカーを打てば対応できるとのことです。

物件によってはロープをひっかけられないというケースもあるということでしたので、

この段階でまずは一つのハードルをクリアしたことになります。



壁面の状態は決して良いとは言い難いので、処置は必要だろうと言う見解でした。

特に、タイルが貼ってない面の劣化が大きいので、この面だけでも先に修繕をした方が

いいのではないか、と。その方がトータルコストは安く済むと思う、ということでした。



足場をかける工法だと全面一気にやった方がいいということになり、費用面の

インパクトが大きいです。最小限の面から順次対応するという柔軟さが出せるのが、

ロープでぶら下がって施工できる業者さんの強みだと思います。



他、共用部の階段や廊下も水が回っている雰囲気があるので、早めに処置した方が

いいのではないかというところもご意見いただきました。確かに、共用部は外廊下で

ノンスリップ(階段の滑り止め的なもの)が外れている箇所もあります。冬になると

雪が積もり、結果として水が回っているような気がします。防水処理のみならず、

冬場の雪対策も含めて、何かしら考えた方がいいというのは同感です。



必要そうな箇所について、概算でいいので金額を出して貰えないかと相談しました。

応急処置として、タイル面以外のところのクラックの補修とシールの打ち替えや

増し打ちなどだけ対応する形なら、20万円前後で大丈夫だろうとのことです。

それで問題が一部解消するなら、いい感じだと思いました。



その他、共用部の防水関連については、長期保有ならゴムチップマットなどでの

補強が良いだろうけど、短期で売却するならノンスリップを設置しなおして防水の

塗装をするという工法でいいと思う、というところも教えていただきました。



この物件、利回りそんなに高くないので、長期保有にならざるを得ないと思います。

それだったら、ゴム系できちんと施工した方がいいかな・・・。民泊で貸すことも

考えているので、旅行者の方からのクレームになりかねません。家賃を高めにいただく

ことになるんだし、ちゃんとやっておいた方がいいような気がしています。



この辺はまだ最終の見積が出てきていないので判断できかねますが、何となく方向性は

見えた気がしますので、見積が出そろい次第、冬になる前にやっつけたいところです。



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