札幌８棟目の汚水桝、交換不可避な状態に・・・。

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札幌８棟目の汚水桝がとうとうお亡くなりになりました。来週交換工事です。

また大きな出費になってしまった・・・鬱だ。



今週の後半はサラリーマンの出張で西日本に来ております。不動産関係のイベントは

特になく、本日この後東京に戻ります。普段ならここから土曜日いっぱいとか

日曜までとか予定を詰めにかかるんですけど、土曜の夜に予定があるものですから

そういう調整はせずに素直に帰るものとしました。



どうでもいい話ですけど、泊まるホテルも地域や年式による差を感じます。

今回は２泊でしたが、初日に泊まったホテルは内装も新しくなっており、暖房の効きも

全く問題ありませんでした。一方、今日泊まっているホテルは築年数が古いようで

エアコンの効きが悪く、作り付けの机とワードローブがやたらと濃い色合いで

主張が激しいと感じます。ひと昔前のデザインだなあという印象。お風呂の水栓も

ツーハンドルです。シングル混合栓ではないのも地味にストレスです。



フルさを感じさせないよう、ホテルの内装もリニューアルしていかないといけないなあと

思わさせられると共に、別にこの内装でも気にせず泊まる層はいるわけだから、

ターゲットをそっちに振り切ればいいだけというのも言えなくはないなと思います。

この辺はマーケットの需給バランスにも依存する部分はあるのでしょう。



まあでも、自分が作る物件に関しては、一定水準以上の家賃を得ることが可能であれば

シングル混合栓は導入しておいた方がいいなあとも思ったのでした。少なくとも

勤め先の若い同僚はツーハンドルとかありえないわーって顔をしてました（苦笑）



さて、そんな出張の最中に悲しいニュースが飛び込んできました。

冒頭に書きました通り、札幌８棟目の汚水桝がとうとう厳しい状態になってしまい、

交換待ったなしになってしまったのです。



昨年の４月に発生した汚水桝の高圧洗浄。これが事件のプロローグになりました。

これがだんだん頻度が上がっていきます。１０月に２回の高圧洗浄が発生し、

１２月にも１回発生。たぶんブログにはここまで書いていたかと思います。



その後１２月の後半に再度１回発生してしまいます。多少麻痺してしまっており

発生しましたので対応しました、対応ありがとうございます、くらいのやり取りで

済ませてしまいました。もうちょっとここで話をしておいた方が、結果としては

正解だったんだろうなと今は思っております。



１月に入ってからも状況は変わらず、１月中盤に１回高圧洗浄が出動。

この時、汚水桝の交換を実施することができるかを確認して貰ったのですが、

雪が降っている間はできないので春まで待つことになるという回答でした。

春までこのペースで月に何回も高圧洗浄が発生したらと思うとぞっとします。

何らか応急処置とかできないものかと管理会社さんに確認して貰う流れにしました。



その後、１月後半に１回発生。そして昨日また発生。昨年４月から数えて８回目です。

１回５万としたら４０万がぶっ飛びました。厳密にはもうちょっと割り引いていただいた

時もありますが、それにしてもやばいです。



特に昨日の発生に関しては、高圧洗浄をしても汚水桝が充分に機能しない状態に

なってしまっているとのことです。どんどん砂利が入り込んでしまっているとのこと。

汚物も溢れてきているので、配管の交換をするより他に手がない状態になっていると

いうことでした。



緊急事態だからなのか、今までは雪が解けてからじゃないと作業できないという話に

なっていたのですが、今回の高圧洗浄がうまく機能しなかったことを受けて、

除雪して工事することができるような話が出てきました。春まで汚水をまき散らす

わけにもいかないので、とっととやる方法があるならやってしまった方がいいに

決まっています。



費用については概算９０万というのは伺いましたが、実際にいくらかかるかは

「やってみないとわからない」のだそうです。除雪してから作業するような話だったので

除雪の費用とかも乗っかるんでしょうね。あときっと現場を見ないとわからないことなど

何かしらあるのだろうと思います。



とはいえ、概算からとんでもなくずれることはないはず・・・そう信じたいところです。



ちなみに、昨日は夜まで勤め先の仕事で丸々動けなかった私。日本酒をしこたま飲んで

スマホを見ることもなくホテルで寝てしまいました。なので今朝、このブログを

書きながら、上記のようなメッセージが届いていたことを認識した次第です。

遅ればせながら今しがた、作業を進めてほしい旨を回答した次第です。



２月前半にたまたま業者さんがキャンセルで空いているタイミングがあるので、

そこであれば工事可能という話でした。そこでぜひお願いします・・・。



雪が降る前に桝の交換をちゃんと考えておけばよかったです。管理会社さんも含め、

皆で先送りにしてしまったことで、かえって高くついたかもしれません。

反省ですねー・・・。



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札幌８棟目で３点ユニット１Ｒに退去予告あり。

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札幌８棟目で退去予告が出てしまいました。相場家賃よりは安いお部屋であることから

レントロールの正常化にはいいのですが・・・三点ユニットの１Ｒなのがね・・・。



ただいま金沢に来ております。ホテルの朝食バイキングで金沢カレーを朝から食べて

テンションは高めなのですが、雪はガンガン降っており、積もっています。

昨日移動してきたのですが、ホテルに行くまでの間、スーツケースを引きずるのが

大変でした。除雪されていないところもそれなりにあったので、そこを歩くのに

一苦労といったところでした。でも天気予報で言ってるほどひどい雪ではないなと

思っております。



本当は富山１棟目に車を借りて行きたかったのですが、今回は見合わせようと思います。

この後富山に移動して管理会社さんの新年パーティーに参加してきます。

ご参加されるお友達大家さんの皆様、どうぞよろしくお願いいたします。



といったところで本題です。



しばらく無風状態で安定していた札幌８棟目でしたが、ここのところ少し動きが

出てきております。あまり好ましい動きではないなあという感じはしています。



昨年は久しぶりの空室が発生しました。こちらについては管理会社さんの頑張りで

割とすぐに入居申込につながりました。家賃も少し上がったので結果としては

よかったのかなと思っております。



あとは汚水桝の溢れ・詰まりが頻発している問題。これはまた別の機会にブログネタに

しようと思いますが、頭の痛い問題です。



他にも細かい話はあったのですが、最近で一番大きなのはこの２つでしょうか。

そして今回、冒頭に書いた通り、また退去予告が出てしまったのです。

しかもできれば動いてほしくなかった、三点ユニットの１Ｒで。



三点ユニット・・・昔持っていた札幌２棟目の地獄絵図を思い出します。

あそこ、本当に大変でした。今となっては懐かしい思い出ですし、大家力を大きく

向上させてくれた物件だったので、ある意味感謝しているところもありますけど、

もう一度持ちたいかと言われたらノーと答えます（笑）



そんなほろ苦い思い出もあるため、三点ユニットは出てほしくないと思っています。



しかも、今回退去するお部屋は私が購入する前からお住まいになっているお部屋です。

家賃が駐車場込で２．５万と割安なので、レントロールの上昇期待はあるのですが、

前管理会社さんが以前お話をされていた記憶を掘り起こすと・・・こちら「汚部屋」だと

いう話があるんですよね。リフォーム代がかさみそうで気持ち悪くなります。



募集も苦労するだろうなあという印象しかないのですが、今の札幌８棟目の

管理会社さんは募集に強いので、きっと何とかしてくれるんじゃないかという

期待はしております。



そして管理会社さんからあがってきた家賃の案はこんな感じでした。

家賃２．４万／管理費０．４万／駐車場０．６万



駐車場まで埋まってくれるなら３．４万になりますので、０．９万の収入増となります。

仮に駐車場が決まらなくても、０．３万アップになるので、悪くないですね。



ちなみに募集条件は・・・

敷礼ゼロゼロ、広告料３ヶ月、保証料オーナー負担

という、札幌の安い物件あるあるな形でご提案をされてきました。

まあこのスペックだ、仕方なかろう。呑み込みます。それで早く決まるなら良い。



繁忙期だから動きがあるのは仕方ないことです。気持ちを切り替えて管理会社さんに

募集を頑張っていただこうと思います。



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札幌８棟目の汚水桝問題再発・・・。

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札幌８棟目でまたまた高圧洗浄事案が発生してしまいました。これは本格的に

桝を直さないとダメかもわからんね・・・（泣）



札幌８棟目が最近ちょっとにぎわっております。久しぶりに滞納からの退去があったり

速攻で入居申込を貰ったり、汚水桝が一年で３回も詰まって溢れたり、今いくらくらいで

売れるかなと気楽な気持ちで査定を聞いてみたらそんなに高くなかった上に勝手に買付を

貰われてしまったり（断りました）。



管理変更した後はずっと無風状態だったのですっかり油断してましたが、管理変更前は

入居付はうまくいかないしトラブルは多いしで、なんでこんな物件買っちゃったかなと

思ったりしたこともありました。それゆえに、今の安定を見るに、管理って本当に

大事なんだなとしみじみ感じるのでありました。管理会社さんが変わるだけで、

ここまで劇的に状態が変わるとは！



そんな現管理会社さんには不満は特になく、少し前には家賃が安いお部屋に関して

家賃アップの交渉をお願いしたいということもお伝えしました。こちらとしても

金利上昇や固定資産税・リフォーム・光熱費・火災保険など各種経費がうなぎのぼりで

結構大変なんですよ。家賃も募集の都度上げていってますので、その辺を考慮して

家賃の負担も少しお願いしないといけない状況になっていると思っております。



お願いはしていますが、まだそこはきちんとは動けていないんだろうなと想像します。

なぜなら、中間報告も結果も何一つ連絡をいただいていないから（笑）



でもここの管理会社さんからははっきりと「客付に強い会社です」「客付以外のことは

少し弱いです」と宣言されております。自身ができることとできないことを最初に

はっきりさせてくれているので、私はこれはこれでまあいいかなと思っております。

得意ではないことをやろうとしたら、多少遅く成ったりもする。それは致し方ないこと。

わかっていれば特にいらだちを感じることもありません。お手すきの時にでも

お願いします、とたまに言うだけでいい。そんな心持ちです。



目下、一番私がこの物件で懸念しているのは「高圧洗浄」です。

今年だけで３回発生しました。前回の時は桝の破損があったり勾配がうまく取れて

いないことが発覚したりで、また今後も同じような問題が続くのではないかと

危惧しておりました。実際、管理会社さんからも再発する可能性は指摘されており、

再発するごとに５万円ほど吹っ飛んでいくのは辛いぞ・・・？という感じでした。

一部屋５万円弱の物件で１回出動ごとに５万持っていかれるのは、キャッシュフローの

観点からは厳しいわけです。家賃が安い物件の悲哀です。



高圧洗浄は今年に入って３回。４月、１０月×２で合計１２万ほどの出費です。

１０月は二日連続だったので、業者さんが２回目の対応を２万に負けてくれたので

５万・５万・２万で合計１２万という計算です。



これで再発したら嫌だなあと思っていましたが、桝のやり直しも管理会社さんが

速報レベルで仰るには「１００万単位のお金がかかる」とのことでしたので、

あまり考えたくないなあ・・・と思っておりました。ちなみにその時、一応お見積を

いただきたいということはお伝えしていましたが、２ヶ月経ってもお見積は出てきて

おりません。やはり客付以外の仕事はそんなに強くない（笑）



そんな中、恐れていたことが起こってしまいました。そう、汚水桝溢れの再発です。



管理会社さんから、汚水桝詰まりが再発してトイレが流れない状態になってしまった、

との連絡をいただいてしまいました。きてしまったー。今年４回目の高圧洗浄確定。

何はなくてもとりあえずその対応は実施しないといけないので、管理会社さんには

高圧洗浄の対応をお願いさせていただきました。



しかしこれ、このまま置いておいたらちょっとまずいかもしれん・・・。

この調子で年に何回も高圧洗浄してたら、平気で２０万とか３０万とか飛んでいくぞ。

キャッシュフローの目減りが顕著になるので、ちょっとできればそれは避けたい・・・。



ということで、管理会社さんには改めて汚水桝の交換をした時のお見積を依頼しました。

３〜４年もこの状況を放置していたら、汚水桝を交換しておいた方が良かったという

話になりかねません。見積額次第ですけど。



にわかに頭が痛い問題に発展してきてしまいました。うーん。悩ましい。

応急処置はできるけど、これが繰り返されることで入居者様が嫌悪感を抱いて

退去してしまうかもしれません。入居者様の生活の品質に影響を与えるのは困ります。



汚水桝のやり直しで１００万単位（仮）の出費・・・頭が痛いです。



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札幌８棟目の自火報って毎年点検しなくていいのかな？と気になった件。

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札幌の話なので全国的にそうかはわかりませんが、自火報の点検は民泊や店舗などが

入っている時に限り毎年行う義務があるそうです。それがなければ３年に１回でＯＫ。



私、いつぞやに仙台１棟目の元オーナーズルームのお部屋で民泊前提の問い合わせが

あった際に、元付業者さんとこんな雰囲気のやり取りをしたことがあります。



私「消防設備の負担とか発生しますよね？」

業「入居後の設置も退去前の取り外しも入居者様負担で対応いただきます」

私「あれ、取り外さないといけないんですか？次の人が使えるからそのままでも」

業「毎年消防点検になってしまうので外して貰わないとです」

私「なるほど〜」



毎回入居される方が負担するのって大変だなあと思ったものでした。

元オーナーズルームは半地下の地下１階もあるので、その分１部屋であっても

自火報が必須になってしまうようだ、という話は民泊で検討いただいた友人から

聞いております。毎回けっこうな初期投資が出てしまうのだなあという点に関して

効率が悪いと思いつつも、そういうものなんだろうなと思う私なのでした。



それからしばらくして、なんかふと気がついたのです。

・・・札幌８棟目って自火報つけてなかったっけ？あれ３年に１回の点検しか

やってない気がするけどそれでいいのか？と。



札幌８棟目は第一次民泊ブーム（民泊新法スタート〜コロナ前まで）の頃合いに

空室をバンバン民泊やりたい事業者さんに貸してました。その時に物件自体に

自火報を設置してほしいと借りていた業者さんにお願いされたので、それなりに

お金がかかったのですが、自火報を設置したのでした。



口約束ながら、空けば全部借りるし初期費用に乗せてくれていいという話になったので

その後１＝２部屋は初期費用にある程度乗せて回収させていただいたのですが、

そこからコロナ禍になってしまい、借りる約束も反故。単に自火報を設置した

無駄な初期費用を負担することになった、というオチで終わりました。



まあ環境変化がビジネスにはつきもので、それに伴って賭けに負けただけですから

私の初期費用の話はもうしょうがないことです。私の中ではもう過ぎ去ったことなので

気にしてはおりません。



しかし、さっきの仙台１棟目の話を聞いて「あれ？札幌８棟目って通常の消防点検で

問題なかったのか？」というのが急に気になってきたのでした。



早速、札幌８棟目の管理会社さんに、消防点検ってどうなってます？と聞いてみました。

まだ管理を移管してから３年経過していないので、消防点検はやってなかったような

記憶があります（まあ私のザルな記憶なので実は実施してるかもしれません）。



札幌だけなのか全国的なのかはわかりませんが、消防点検は消防としては毎年実施して

ほしいということになっているものの、法定点検として決められているのは３年に１回と

いうことだったと記憶しております。



なので、別の管理会社さんの物件では、基本的には毎年やることを推奨していますけど

オーナーの判断で法定点検の３年に１回でいいです、と指示をした形の念書みたいなのを

書いたような記憶があります。



その一方、昔管理委託していた管理会社さんは「２年に１回」のルールで点検をしており

結局何が正解なのかよくわからないなあ、といつも思っているのでした。



たぶん私が真面目に消防の勉強をして、正しい知識を身に着けることが一番正しい

方針だと思いますが・・・そこまですることを放棄している不真面目な私は、

各社さんの方針に一任するということで、ここまでやってきております（苦笑）



仙台と札幌でルールが違うかもしれないとは思ったのですけど、札幌８棟目の

自火報は毎年点検しなくていいの？という点について、管理会社さんに確認を

依頼しました。引き継いだ時に自火報があるという話も特にしていなかったと

思うので、もし認識の漏れがあってルールから逸脱していたら大変だと思ったのです。



そして管理会社さんから先日この件に関して回答をいただきました。

曰く、消防点検に関しては「何の設備が入っているか」ではなく「どんな用途か」が

大事であるとのことです。自火報が入っているから毎年点検をするのではなく、

そこに民泊運営しているお部屋があったり、テナントが入っていたりする場合に

毎年点検をしなくてはならない、ということでした。



つまり、自火報が入っているけど民泊部屋が１つもない札幌８棟目に関しては、

特別な消防点検は必要なく、通常の住居物件と同様の消防点検で問題なし、でした。

なんかすごくスッキリしたー。よかったです。



ということは、仙台１棟目も別に民泊が入れ替わったとしても消防設備の撤去は

求めなくてもいいってことじゃない？仙台と札幌で共通ルールなのかはわかりませんが

もし共通だとしたらそういうことになりますね。これもまた朗報。仮に民泊運営前提で

ご入居される方がいた場合、その退去時に自火報を外さず残置物として置いていって

いただけばいいということで考えたいと思います。



おかげさまでまた一つ賢くなりました。ありがとうございました！



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札幌８棟目を試しに売却の査定に出してみたけど、微妙な金額。

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札幌８棟目、売ってくれないかという話に。いやでもちょっと欲張りたいので

もう少し保有しておきたいかなあ。微妙に悩ましいところです。



札幌８棟目は札幌市内の平成初期築のＲＣ物件です。利回りはたいしたことなくて

１０％を切ってしまっており、私としてもそんなに気合を入れて買いたいってほどでは

なかったんですけど・・・相談した金融機関さんから３０年融資が引けるという

びっくりの条件で融資していただけることになってしまったので、それだったら

買っておこうかという感じのノリで購入した物件でした。ちなみに金利は２％前半で

威張れるようなものではなかったですが、年数のおかげでキャッシュフローはぼちぼち

出てくれています。その分元本は減ってないですけどねー。



最近、不動産価格も高騰してきており、まあ別に悪くないんじゃないのって感じの

物件に仕上がってきてはいます。管理会社さんを変更したことで賃料もちょっと

上昇傾向になっています。今後も入替があれば家賃は上がっていきそうですし、

今相場より明らかに安いお部屋は家賃交渉をしていただくよう管理会社さんにお願いを

しているところです。こうして徐々に賃料を上げていき、売却時に有利になるよう

調整をしているところです。



あとここは、ガス会社さんにご協力をいただき、エアコンの設置もさせて貰いました。

（ガス会社さんにいろいろな規制が入る前の話です）

それもあり、以前より確実に客付能力は向上していると思います。



更に、その気になれば１棟まるまる民泊をやることもできます。第一次民泊ブーム時に

自火報を建物全体に設置しているので、入居者様が退去されるごとに民泊に切り替えて

いくことも可能です。そうすればもっと収益性は上がるかもしれません。



その一方で、現在この物件は汚水桝の勾配がきちんと取れていないのではないかという

話があり、何回か高圧洗浄をする羽目になっております。根本的に解消させるためには

汚水桝の設置し直しが必要とのこと。うーん、それはなかなか重そう・・・。

急ぎませんがお見積を一応お願いします、と管理会社さんにはお願いをしております。

以前速報できたお話によれば１００万単位でお金がかかりそうということでオエーって

気持ちになりましたが、果たしてどうなることか。



足場をかけずにぶら下がりでできる範囲の大規模修繕も実施してはおりますが、

本格的な大規模修繕はまだ着手していないというのも少し不安材料です。



何ごとにも良い面と悪い面があるのは当然で、今のところは良い面の方が大きいかなと

いうことで物件を維持しているところもあります。その一方、築年数もそこそこ

経っているので、それなりの金額で売れるなら売却もありかなという気はしています。



そういえばここの仲介をしてくださった業者さん、最近連絡とってないなあ。

売る時はお願いしますからと言ってあったので、継続してコンタクトは取っておきたい

ところです。



ということで、今すぐ売る気はないんだけど、今売ったらいかほどになるの？

というところを質問させていただきました。物件相場自体は上がってきているけど

新築築浅の話ばかりで、平成初期築の耐用年数が残り１０年とかになってるやつは

どのくらい値上がりしているのか、あるいは値下がりしているのか、という情報が

私自身あまり持ててないところがあります。その辺をはっきりさせるためには

自分の持ってる物件の現在価値を確認するのが一番いいかな？と思った次第でした。



業者さんから、固定資産税評価額とかレントロールとか通り一遍のことを確認され

あとは査定を待つばかり。



そして届いた査定結果は・・・利回りにして１０％後半くらいの金額でした。

同じくらいの年式だと地下鉄沿線でも１２％近いものとかがあるということです。

どんな間取りかまでは聞きませんでしたが、単身間取りだったら微妙だろうなあ。

うちはファミリー間取りなのでそこそこの利回りでもいいということだと想像してます。



ただ、今回ご提示いただいた金額だと、残債の返済でほとんど終わってしまいます。

この辺が３０年ローンの厄介なところですねえ。



ということで、今売ってもあまりメリットはないということで私の中では結論が出て

もうしばらくホールドだなと心を固めたのでした。



・・・そう思ってるのに、その査定額で業者さんが買付を持ってくるんですよ（苦笑）

売らせていただけないでしょうか、買付も貰ってきたので、と。

それだとあまり売るメリットがないと思うんです、と話したのですが、多少の価格の

すり合わせはできそうなので・・・と食い下がられたので、それじゃあ顧問税理士の

先生に性格なシミュレーションをして貰いますねということで一旦お待ちいただく

ことにしました。



そして顧問税理士の先生と先日電話で打ち合わせをした際に、こちらの物件の話をして

シミュレーションをお願いしますと依頼。シミュレーション結果を後日貰いましたが

やっぱり査定額だと手元に残る金額は税引前キャッシュフロー２年分くらいでした。



ということで、あまり売っても旨みがないので、ご提示の金額よりかなり上にしないと

話はまとめられません、という趣旨の内容を業者さんに送付。基本的にはこれで

この話は終わりになると思います。



・・・これからもっと耐用年数がなくなり、より融資がつきづらくなることを考えると

多少安くても売っちゃうのも一案なのかなーという気もしなくはないんですけどね。

まあこのくらいの金額なら買付は入るんだなということはわかりましたので、

その気になれば今はまだ流動性があるということが認識できたので良かったです。



もし業者さんが粘って買付価格が多少上がるなら、その時はまあ売却について

再考してもいいかなと思いますが、そんな都合のいい話はきっとないでしょうねー。



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