2019年11月08日

管理担当さんが長期入院され、最後にうちの物件の処理が残った。

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札幌8棟目の管理会社さんの社長から着信がありました。折り返してみると、

グダグダになった内情の説明と、営業補償に関しての今後の進め方のご相談でした。



札幌8棟目はすったもんだありましたが、ようやく原状回復も終わり、予約状態だった

民泊運用したい業者さんとの賃貸借契約も締結出来ました。今月の送金から家賃が

発生します。これで何とか落ち着きを取り戻しました。あとは来年くらいに前回やらずに

そのままにした部分の大規模修繕と、いつになったら話が決着するのか全くわからない

営業補償の件が片付けば、平穏を取り戻せるはず。



営業補償の件・・・それは過去に大規模滞納をしてくれやがった元入居者様が起こした

漏水事故のせいで、階下の民泊運用のお部屋にも漏水の被害が発生してしまった事件。

これに対して、被害を受けたお部屋が営業補償を求めていた事件です。



最終的に、管理会社の担当さんと、民泊運営を実際に行っていたホストの方との間で

漏水を発生させた方の少額短期保険から補償が多少出るということで、その金額で

良いか交渉をしている状態でした。ただ、この交渉が一体どうなっているのかは

担当者さん本人しかわからないというブラックボックス。



そしてあろうことにこの担当者さん、糖尿か何か持病があったらしく、その持病が

悪化してしまい入院!管理を一手に引き受けていたので、社長をはじめとした

会社の方々も何がどうなっているかわからず、会社総出で状況の把握と管理業務への

対応を行っている、というところまでは聞いてました。この話を聞いたのが、およそ

1ヶ月前くらいです。



そして昨日、社長から電話がありました。曰く、しばらくは管理担当の方は会社に

復帰できなさそうだ、と。まだ体調が悪く車の運転などできる状況ではないそうです。

そしてこの1ヶ月のドタバタで、ようやく各物件の状況が見えてきたこともあり、

今後は管理担当さん一人に任せず、分業で会社としてきちんと状態が把握できるよう

改善したい、と。体制変更に伴いご迷惑をおかけしてしまうかもしれないが、ご理解を

いただきたい、という内容でした。これについては私も良いと思います。管理担当さん、

ちょっとばかりホウレンソウが苦手な人なので、何をしているかわからなくて

もやもやすることが多かったものですから。



「ただ、最後に残った把握できていないものがあるんです」



ん?まさか、それを私との電話で言うということは・・・



「札幌8棟目の営業補償と蜘蛛の巣部屋の件です」



やっぱりうちの物件か・・・orz



営業補償に関しては、どこをどう探しても資料が出てこないとのこと。机や営業車など

考えられるところは一通り家探ししたそうですが、それでも見つからず。

どこの保険会社さんとやり取りをしているか、相手との交渉状況も全くわからない、

ということでした。



私が知っているのは保険会社さんがどこかということくらいですが、それをお伝えし、

あわせてホストの方について知っていること(借主の民泊管理会社さんが見つけてきた

ホストの方がいたが、今は結露問題で民泊をやめており、借りていただいているものの

次のホストを見つけるためにまず結露の解消をしようと動いている)をお伝えしました。



それを聞いた管理会社さん、ちょっと言葉を選びながら、現時点で保険が出ると

言われている金額で確定して、私のところに振り込ませる形にしましょうか、との提案。

管理会社の担当さんは長期不在。交渉相手は既に民泊から撤退。少なくとも、追加請求を

受ける懸念は少ないのではないか、ということ。また、民泊管理会社さんも本件には

深く関与していないなら、もしかしたら交渉自体がそのまま流れる可能性もあるから、

保険金は私に送金して、もし先方から連絡があったら改めて交渉の上、今回の資金を

原資にして支払うという方針でいいと思う、ということでした。



なんかちょっと誠実さに欠ける気はしますが、今から民泊管理会社さん経由で再交渉を

始めて、把握していなかった新事実が出てあたふたするのも藪蛇ですし、民泊側の

管理会社さんも多忙でかなりテンパってますから・・・。その交渉に巻き込むのも

ちょっと申し訳ないです。本当に困っているなら、民泊管理会社さんから私のところに

話が来ているはずだし、それがないまま1年弱が経過しているという段階で、先方に

そこまでの優先度がないということなのかもしれません。



というわけで、管理会社さんのご提案に乗ることにしました。

民泊管理会社さん、ある程度は営業補償出せますので、ご連絡ください!

(このブログの存在は知っているはずなので、呼びかけておく)



あともう一つの懸案事項が、管理担当さんが倒れるちょっと前に、とある部屋で

漏水事故があったという話がありましたが、これに関して全く資料がないということ。

こちらはたぶん使っている業者さんはわかるけど、寝た子を起こしていいものかが

悩ましい感じで、その場で方針は出ず。とにかく、一旦管理会社さんに委ねることに

しました。



俗人化させすぎていると、その人が倒れた時にとても危うい状態になるんだな、

ということがよくわかりました。私もあまりマニュアルの整備とか業務の分散とか

得意な方ではないのですが、こういう事例を見ていると、気を付けないといけないと

思う次第です。管理会社さんも大変だと思いますが、頑張っていただきたいところです。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月19日

札幌8棟目は問題だらけ。

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札幌8棟目、もうね、関係者がことごとく何らかの事情で動けなくなっていて、

話が全然進んでいないんです。びっくりしました。



札幌8棟目で現在抱えている問題点を列挙します。



1.原状回復工事後、クロスのしわなど不備があった箇所がいくつかある

2.階下に漏水した件での営業補償の話が未だ決着していない

3.別の部屋で漏水が発生しているらしい

4.貸している部屋で結露問題が出ているらしい



この他にも、滞納により明渡して貰ったお部屋の支払が一銭もないという問題が

ありますが、相手が悪質だし確信犯だろうと思われるので、払われる見込みはほぼゼロと

見ておくしかないでしょう。まったくもって腹立たしいですが、後の祭りです。

これだって、管理会社さんがうまいこと保証会社さんを最初から使っていれば

良かったのでしょうけど、前オーナーと管理会社さんの間で謎の理由で保証会社さんを

使わなかったからこんな状態なわけです。まあもう言っても仕方ないから言いませんが。



それから、もう過去のことですが、とにかく原状回復工事が高い!安くならないかと

根拠をもって交渉したものの、管理会社さん経由で業者さんに交渉となり、業者さんが

これが適正だと譲らないと言っているとか言われてしまうと、何ともはやです。

どっちが抜いてるかはわかりませんけど、まあそれ以外に緊急出動をタダでやってたり

してくれているらしいということなので、その分もコミコミという形で自分に折り合いを

つけて発注しましたが、なんだかなーという気持ちは残りました。だって綺麗に保険で

出た金額そのまんまなんだもん・・・。金額ありきじゃないの?と思っちゃいます。



更に、来年あたりはコーキングの打ち替えなどより大規模な外壁の修繕が必要と

考えられます。大規模修繕のお金がかかる〜。来年はこっちの工事が急務です。



とまあ様々な問題を抱えている札幌8棟目なのですが、やっぱり早々に解消させるべきは

最初に挙げた5つの問題でしょう。ここについて、少し重点的にヒアリングと状況確認を

しました。



1に関しては、お高い原状回復工事の割に現場を見に行ったらクロスの端っこが

しわしわになってたり、キッチンパネルのところに何も張ってない?ように見えたり

お粗末な印象がぬぐえず。管理会社さんに写真つきで報告して、手直しを依頼。

しかしかえってきた返事は「そこは元々の施工範囲に入っていない」と・・・。



あのー、原状回復するのにシワシワのクロスを直さないのが当たり前、と?

ありえなーい!ここまでくると、その業者さんに対する呆れの勘定しか出ません。

苦笑いしかできませんでした。



管理会社さんもさすがにまずいと思ったようで、社長から「うちで被るので施工させて

いただきます」と。ありがとうございます、と言いたいところだけど、その辺は

こんなことが起こる前に管理会社さんで把握して未然に防止しておいてほしいなあ。

私じゃなかったらブチ切れ事案かもしれませんよ、ほんと。自分でも気が長い方だと

思っています、私。ぼんやり系大家さん。



その後、直ったと言う報告が写真と共に届いたので、今回はよしとしました。

疲れるなあ。



2に関しては、管理会社さんに進捗状況を確認したのですが、なんと管理担当の方が

入院してしまっており、誰も状況がわからないと・・・。確かにこの担当の方は

職人気質でホウレンソウが出来ない人なのはわかっていたのですが、社内でも誰も

状況が把握できていないとは。なんかこう、自由な会社だなあと思いました。



社長が担当の方の机を探してみると言ってましたが、管理担当さんが入院したことで

社長も退去立会やらなんやらの管理作業に追われてしまっており、時間を見てなんとか

すると言っていたものの、あまり期待できない感じです。



この部屋は民泊管理業者さんが借り上げしており、第三者の法人さんがホストとして

民泊を運営しておりました。私が営業補償の第一報を聞いたのも、民泊管理業者さんの

連絡でした。でもその業者さんは最初の頃はホストに状況を聞かれたということで

たまに連絡をしてきておりましたが、最近は何も連絡してきません。管理会社さんの

社長は、管理担当さんの社長が最後に担当さんから聞いた話だと、この営業補償を

入居者様の借家人賠償責任保険で賄おうとしており、保険金は実はもう承認が出ているが

減額されてしまったのでホストの方とその減額された内容でいいか交渉をしている、

ということでした。あれ、民泊管理の法人さんはもはや蚊帳の外!?もう何がなんだか

理解できません。いいや、気にするのはやめました。任せた!



3については、管理担当の方からとある部屋で漏水が発生しているらしいという話を

聞いてました。写真つきで状況が送られてきており、まだ経年劣化か事故かが判断できず

もう少し待ってほしいという趣旨の連絡をいただいておりました。



・・・お察しの言い読者各位は何となくオチが読めると思いますが。



管理会社の社長さんにこの話をしたところ「全く聞いてませんでした」と。ですよねー。

私が知りうる限りの情報はとりあえず社長に転送しておいたので、何とかしておいて

いただくようお願いしました。



4については、先ほど営業補償の話になっていると書いた民泊管理業者さんが借り上げを

してくださっている部屋です。結露が酷くて民泊できないというホストからの訴えが

あったということでした。民泊代行業者さんでも、自社で工事部隊を持ったという

話があったので、じゃあ結露の状況調査と対策のご提案をお願いしますとしましたが

2ヶ月以上経っても音沙汰がありません。



それどころか、空室を借り上げしてくれるという話でまとまったのに、それに関しても

1ヶ月経過するのにまだ申込すら入れていないとのこと。少人数で色々やってて

忙しいとは聞いてるけど、ちょっとこれは怠慢すぎません?私、これでもう1ヶ月は

機会損失してるんですよ?



さすがにこれはないと思い、担当の方に連絡をして速やかに申込するよう伝えました。

管理会社さんにも申込の督促をして良いと伝え、とにかく早々に賃貸借契約をまとめて

賃料発生するよう動いてもらうことにしました。



で、民泊管理業者さんから「明日中に申込を入れます!」と連絡を貰っていたのですが

管理会社さんに聞いたら「来ていません」と・・・。返事が早いのはいいんだけど、

自分でできると思うことだけ約束してくださいね、ほんと。忙しいのは知ってますから

無下に怒ったりはしませんけど。まあまあ優しく申込が来ていない旨をお伝えしたら

早急に申込を入れ、11月1日から契約スタートできるように動きますという言質を

引き出しました。管理会社さんにもそれを伝え、それにあわせて契約書を作ってしまって

ください、としました。もう待ってたらいつになっても終わらないですから。



この物件、建物の問題もあるけど、何より関わっている人の問題で疲れます・・・。

関係者の皆様、もしここを見てるようでしたら、ほんと頼みますよー!



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posted by ひろ* at 10:52 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月21日

札幌8棟目の空室、ようやく決着。

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札幌8棟目の空室は民泊管理業者さんが「借りる」と言っていただいていましたが

ちょっと紆余曲折があり、一時怪しい展開になったものの昨日決着がつきました。



札幌8棟目のおさらい

・大型滞納発生→明渡に同意いただくも家賃回収できず

・退去前に漏水発生→友達の家にずっといて水抜きせず水道管複数個所破裂

・階下の部屋にも漏水被害→民泊部屋なので営業補償と求められる

・漏水に対して借家賠適用→家財分の保険金が滞納者に振り込まれる(怒)

・営業補償分の借家賠適用→審査中(時間かかりすぎ、どーなってんだ)

・階下の部屋の結露問題発生→民泊管理業者さんが「空室借りるの再検討」と言い出す




1年近く問題が解決せずにいます。しかも次から次へと新しいことが。

話が一向に片付かないのもちょっとイラっとする要因の一つです。進みが遅い。



ですが、ようやくこの問題にも収束の目処が立ってきました。



まず、滞納漏水部屋の原状回復が無事に終わりそうです。



最初の頃は私が保険対応も含めて管理会社さんから丸投げされておりましたが、

社長が出てきて保険対応をちゃんと管理会社としてやるから、業者さんの発注は

うちでやらせてくれと言い出したので、事情を説明してお願いしていた業者さんを

キャンセル。ちゃんと経緯と事情は説明して納得はいただきましたが、これはこれで

失礼な行為になってしまったので、どこかで埋め合わせが必要です。



結果として借家人賠償責任保険は原状回復に充分足りる金額で支払われることに。

お見舞金など臨時費用とかの特約もあるはずなので、多少は手元に残るかなと思って

いたのですが、その後出てきた原状回復のお見積を見てびっくり。臨時費用の分も含め

保険金ほぼ食い尽くすくらいの見積です。水道管3箇所破裂しているとはいえ、

2DKの原状回復に50万オーバーですよ。感覚的にちょっと高い。



保険金申請は管理会社さんに一任していましたが、その業者さんがいろいろと動いたと

いうことでしたので、いくら保険金が出たかは知っているはず。保険金あるからって、

ギリギリの線を攻めてきたような気がしてなりません。



仲良くさせていただいている別の管理会社さんにこそっと見積を見て貰って添削をして

いただきましたが、ひいき目に見てもおかしいとのコメント。項目はかぶっているし、

単価もやや高めだそうです。



項目が被っているというところだけは何とかして貰おうと、管理会社の社長さんに対して

かくかくしかじかなのでちょっと交渉してみてくださいと依頼。これで多少減れば

いいなと思ったのですが、業者さんは「実際にこれだけかかる」の一転張りで譲る気配が

ないということでした。なんだかなー。



ただ、管理会社の社長さんも言っていたのですが、その業者さんがそういう態度に

出ている理由が、その管理会社さんの社員さんの所業にもあるような気がしてきたので

最終的にはその金額で発注することにしました。



どうやら、管理会社さんの管理担当の社員さんは、その業者さんの人件費とかあまり

考えずに、何かあったら部下のようにホイホイ呼んでしまっていて、お金も特に

払っていなさそうなのだそうです。



その話をした数日前にも、札幌8棟目の換気扇の調子が悪いってその業者さんを呼んで

何か対応をしていたらしいです。そしてその報告も請求も私に来ておりません、

ということは、業者さんはタダ働きしてるということになります。



・・・別に管理会社さんの尻ぬぐいを私がする必要はないと思いますが、さすがに少し

かわいそうになったので、今回は払うことにしました。でも今後はこの管理会社さんの

関わる業者さんには発注したくないなあ。今お願いしている管理会社さんの中で、

一番微妙です。はい。



そしてその工事が始まったそばから「水道管の穴あき箇所が更に3箇所増えた」とかで

お値段が高くなるという連絡が。もー!最初からその穴見つけて見積しろっつーの!

普段ならしょうがないですねーで済ませるところですが、なんかもうイラっとして

しまいました。ぷんすか。でもしょうがないのでお支払いはさせていただきますよ。



これと並行して、このお部屋を借りて貰うためのオファーを民泊管理会社さんに

しなくてはならないのですが、どうせリフォーム終わらないと実際に借りていただく

ことはできないからということで、営業補償が保険で出るかどうかを見極めてから

初期費用をいくらに設定するか決めてオファーしようと思っていました。



そんなさなかに、別の部屋で結露問題が出ているから借りるの再検討するとか

急に言われてしまい、結露の問題と借りる問題は切り離して考えてくださいと

話をしたりしておりました。ただ、こっちが明確な初期費用や家賃などの賃貸の条件を

出していないので、特に話は進んでおりませんでした。



そんな中、急に管理会社さんから「民泊管理会社さんの件は本決まりですか?」と

問い合わせが。なんでも自社でネットにこの部屋の賃貸の情報を掲載していたら、

エンドユーザさんからお問い合わせがあったのだとか。営業さんが対応中だけど、

けっこう確度高そうですというお話なのです。



うーん、それは悩みます。借りてくれないならもうこのお客様に貸してしまう?

でも家賃は下がるし、消防工事の費用も回収できないし。その辺考えると微妙。



というわけで、私がとった選択肢は「民泊管理会社さんに借りるか借りないかを

決めて貰う」という手段。本当は初期費用は営業補償の分の保険が出るか同課で

上乗せ額を決めるつもりでしたが、出る前提で上乗せしないで条件提示することに

しました。ここまで引っ張られて保険が出ないとか言われたら、とことん根拠を

確認して戦えばいいかなーと。



ということで、初期費用や家賃を決めて民泊管理会社さんにオファーをしました。

賃貸で確度の高い問い合わせが来ているので、今日これで借りるか借りないか

決めてください、という形で提示。結果として、社長が「以前から約束していた

ことですので」と仁義を通してくださり、借りてくださることになりました。

いろいろ回り道したけど、一応これで元のさやに納まった感じかな?



営業補償問題と、滞納の回収問題が解決すれば、ようやく正常化が見込めます。

でも滞納回収はたぶん無理だろうなあ・・・いやいや、無理なんて言ったら本当に

回収できなくなってしまうので、ここは「回収できる」と信じ込むことにします。



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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年09月04日

札幌8棟目の空き部屋の話や消防費用の負担の話、湿気(結露)の話など。

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札幌8棟目の部屋を民泊で借りてくださっている法人さんと、いろいろやりとりを

しております。湿気の話とか、借りて貰う話とか、初期費用の話とか。



札幌8棟目は滞納部屋の分の保険支払金額がようやく確定しましたが、まだ1階に与えた

被害の分の営業補償が確定しておりません。いつになったらこれ確定するの?という

状態で、やきもきしております。もう半年くらい経ってますよ、この話。いい加減

借りてくださっている法人さんもイライラしていると思うんですよね・・・。



一応、この件に関してはなかなか進んでいないという進捗状況は法人さんにお伝えして

おりました。ですので、今の状況についても先日お伝えしております。



そしてそれと並行して、先日終わった民泊対応の工事の費用分担をしていただく話に

なっていましたので、その件の確認も進めておりました。全部で12部屋あるのですが

そのうち4部屋で現在民泊が行われております。4部屋のホストの方から消防対応の

費用を多少負担していただく、という話になっていますので、その分の請求をしなくては

なりません。以前、金額は取り決めしたのですが、私がその金額を忘れてしまったので

確かこのくらいでしたよね、という金額をLINEで伝えたものの、その返答が

いただけていない状態でした。



更に、この法人さんは滞納部屋を借りていただくということで予約いただいている

認識でした。保険の金額が確定したので、ようやく原状回復工事が始められますし、

こちらについてもそろそろ詰めなくてはと思っておりました。



その辺諸々をお伝えしたところ、先方の社長から「借りている部屋で湿気の問題が

出ている」「追加で借りる部屋についても湿気の確認をしてから判断させてほしい」

という返答が。



この物件、元々の作りがあまり良くないらしく、湿気の問題があるとは聞いてました。

ただ、各部屋にロスナイを付けることでそこは改善しているという認識でした。

この法人さんが借りているお部屋もロスナイはつけてあります。



というか、湿気って結露のことだと思うので、冬場のお話ですよね?

それが今なぜ出てくるのでしょう?

そして、その話はその話でオーナーとして責任もって対処しなくてはなりませんが、

こちらが問いかけている「営業補償」の話とは別個の内容だと思います。

なんか話がまぜこぜになって、進むものも進まない状態になりそうです。



前にも社長から怪しい発言が飛び出したことがあり、その時状況を別の担当の方に

ヒアリングして状況把握したことがありました。今回も同じパターンでヒアリングを

進めた方がいいだろうと判断。担当の方に電話して、話の趣旨を確認しました。



まず、湿気の件。

どうやら冬場からずっと結露の問題があったらしく、それを都度都度ホストの方が

対処していた、ということだったようです。ホストの方がだいぶ辛抱してしまったようで

情報が上がってくるのが遅れてしまったのだとか。



ここについては、もし本当にそうだとすると、普通に賃貸に出しても同じ問題が

発生することになります。放置するわけにはいきません。民泊運営会社さん側でも

結露に関して実際に発生するのか実験してみるということでしたので、その結果に対する

修繕工事の見積なども含め一任することにいたしました。



それから民泊の初期費用の件についても会話しました。ここは社長が直接対応している

部分なので詳細は分からないけど、という前置きはあったものの、こうすれば進むと

思うというお話はいただいたので、それに従い進めようかと思います。



あとはもう一部屋借りていただく話についても、結露問題は他の部屋からは何も苦情が

あがってこないので、きっと今問題になっているお部屋特有の問題だと思うから、

結露の話とは切り離して借りて貰えるよう改めて依頼をしました。もしこの部屋も結露の

問題が出るなら、その時は何らかの工事で対処するつもりです。



担当の方とはお互いの話の内容はわかり合えたと思うので、あとは決まった内容に沿って

行動して、問題を解決させていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月21日

民泊対応の工事が無事に終わりそうです。

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札幌8棟目の消防設備の工事が進んでおります。あとは消防の方の確認を得れば、

晴れて民泊対応の建物として利用することができるようになります。



札幌8棟目は12部屋中5部屋(現在稼働中4部屋+稼働予定1部屋)が民泊によって

運用されています。私が運用しているわけではなく、民泊をやりたい法人さんに少し高い

家賃で貸しています。



民泊なので、当然消防法を遵守しなくてはなりませんが、そちらについては行政側が

後手に回っていたこともあり、対応をまだ行っておりませんでした。

そちらについて、いよいよ消防からの指導が厳しくなってきたという運営会社さんからの

連絡もあり、工事に着手することとしました。



当初見積は180万程度と聞いていましたが、依頼した防災業者さんと消防サイドが

現地で協議した結果、不要になった設備が出てきたとのことで、110万まで金額が

下がるという嬉しい状況に。



並行して、工事により利益を享受する民泊運営されている借主さんに対しての一時金の

お支払についても話をさせていただき、ある程度の金額を負担いただくことで合意。



当初、こちらが請求した金額は・・・



4部屋を5000円アップで借りていただいているので、月20000円が民泊の

運営業者さんに貸すことで得られる追加の売上です。年にしたら24万円です。

2年で投資を回収したいので、48万までは当方で負担。残り62万を各部屋で分担。

端数を除き、15万×4部屋で60万になるので、一部屋当たり15万。

※この交渉の段階ではまだ4部屋しか貸していませんでした



これに対し、業者さんは12部屋を均等割で一部屋9万を主張されました。

まあわかりやすいんだけど、でもちょっと違うよねと。最終的に全部屋借りるつもりで

いるから、その都度9万ずつ払えばいいという話でしたが、民泊なんていつ情勢が

変わるかわからないから、そんな長期的な目線で構えるのは事業者としてはリスクが

高いです。受け入れられません。



結局、この時は10万だか11万だかで妥結しました。もう既に9万で通知して

しまった、と泣き落としされたので、少しだけ値上げと言う感じで手打ち。

勝手に決める前に伝えるのはダメでしょと思いましたが、まあもう仕方ないです。

少し前の話なので詳細な金額はうろ覚えですので、再確認しなきゃね。

で、工事が終わって支払になるまでにこのお金も回収しておかなくては・・・。



そして先日、防災業者さんから工事が終わりそうだという旨の連絡がありました。

私が押印しなくてはならない書類があるということで、自宅に郵送いただくことに。

これで消防の検査が終われば、無事に消防対応も終わって堂々と民泊することが

できるようになります。



なんだかんだゴチャゴチャしたけど、とりあえず終わりそうで一安心です。



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