2020年11月28日

結露問題とうとう顕在化。

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姉さん事件です!結露です!札幌8棟目、激しい結露です!前はそんな話なかったのに!

まだだ、まだ慌てるようなじk・・・あわわわ(慌)。根が深い気がするので焦ります。



札幌8棟目。なにかとイベントが多く、融資ジャブジャブ相場の頃になにげなく

フルローンがついたから買っちゃったものの、失敗だったなあと思う今日この頃。



元々、購入する前からこの物件は結露がちょっと怪しいと思ってはおりました。

元の物件名で仲介業者さんに聞くと「その物件シリーズ、結露で有名なんですよね」と

仰るからです。ただ、売ってくださった業者さんが管理会社さんも兼ねていたのですが

その時は特に結露でどうのこうのという話はなかったということ、あとはロスナイが

各部屋についていたことで、まあ結露問題はそこそこに解消されているのだろうと

甘い見立てをして購入に進めておりました。



購入後も直接的に結露の問題が顕在化することはありませんでした。

民泊に使いたいという法人さんに貸していた部屋で、結露が出たという話があったものの

結局その詳細は聞けておらず、その法人さんが対策工事の見積をすると言っていたけど

コロナ禍でそれどころではなくなり、結局何も話は進まないまま終了しております。



そんな話があったので、入居者様からいずれどこかの部屋で結露の話が出るのでは?と

思っておりましたが・・・いよいよ来てしまいました。結露の連絡。



管理会社さんよりメールが届き、先日ご入居されている法人さんのお部屋で結露が酷く

このままだと住めないという連絡が届いたとのこと。管理会社さんが契約してる

リペアサービスの業者さんに連絡があり、そちらで一次対応をしてきたようです。

対応で全てが直ったわけではなく、応急処置のみ。法人担当さんから管理会社さんに

玄関ドアや洋室クローゼット内に水滴が滴る状態なので、早急に対応してほしいという

連絡もあったようです。



業者さんのレポートによれば、天井から漏水しておりクロスにはカビ染みが見える状態。

点検口から内部を見ると、躯体のコンクリートに水滴がびっしりついている状況で、

角からそれが漏れ出しているとのことです。また、床付近のボードも腐食して

穴が開いている状態だったとのこと。



ひとまず、結露で漏水しているところにテープやビニールを使ってシンクに水が

流れるように対処して、後日屋根に上り屋根からの漏水でないことを確認して

結論と断定するところまでをリペアサービスさんにて行っていただきました。



管理会社さんからは、報告のメールの数時間後に「法人担当者からの追い連絡が激しい為

再度その場でできる限りの応急処置を行うようリペアサービスに依頼しました」との

連絡がありました。入居者様対応は迅速に行うべきなので、その判断は問題ありません。

対応ありがとうございます。



なお、管理会社さんからは「原因が結露にしても、今までの入居者様や同条件の部屋から

ここまでの話が出たことはない」「入居者様のお部屋の使用方法についても確認する」

というコメントがありました。そちらも並行でお願い致します。



さて、この問題は何となく根が深いような気がしております。前々から結露疑惑というか

あってもおかしくない状況だったのが、いよいよ顕在化したと言うことだと思います。

ロスナイつけててもその状態になるってことは、何か結露を起こす根本的な要因も

あるのでしょう。勿論、換気をしていただければ結露は減りますが、寒い冬の札幌で

窓を開けろというのも酷な話です(できればたまに換気はしてほしいですけど・・・)



リペアサービスの方がどこまでの作業ができるかも正直まだよくわかりません。

初めてお任せするわけですし。



それであれば、信頼できる業者さんに後追いでもいいので現場に行って貰い、

リペアサービスさんが解決できない時は出張っていただくのがいいかなと思いました。

勿論、既にリペアサービスさんが一次対応に入っているので、その仕事を奪う気はなく

あくまでブルペンでのウォーミングアップ程度で、です。



誰がいいかなと思い浮かべた結果、外廊下のシート工事など対応してくださった

業者さんが良いだろうと判断しました。良い工事を安く仕上げてくださるので、

来年は外壁とか依頼しようかなと思っていました(今年はコロナで中止)。



早速連絡を取り、一次対応のリペアサービスさんがどうにもならない場合は対応を

お願いしたいので、事前に管理会社さんに連絡を取っておいていただけないかと相談。

あわよくば、リペアサービスさんが現地に行く時に同行できればいいなとも思ったので。

今はそちらとのやり取りも進めております。



いよいよ来ちゃったなあ、結露問題。まあこうなってしまった以上、やるっきゃない。

1部屋対応が確立できれば、次以降もその対応で良いでしょうし、場合によっては

予防修繕もできるかもしれません。改善の第一歩のヒントが出来たということで、

むしろ喜ばしいことだと思うことにします。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月14日

札幌8棟目も久々のお申込受領!ついでに残りの部屋もキャンペーン開始!

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札幌7棟目に続いて、札幌8棟目にもお申込が入りました!こっちの方が全体的に

キツイなあと思っていた物件なので、嬉しさもひとしおです。あと2部屋!



札幌8棟目。もう何度も書きましたが、コロナ前は民泊をやりたい業者さんが

まとめて借りてくださっていた物件です。これが全部出てしまい、一時期は空室が

5部屋にまで拡大していました。最初の方は多少家賃をディスカウントして無理やり

埋めて、途中から通常家賃に戻して埋めて、でもスピード感はあまりなくて、

その間にも退去が出ちゃったいrして、結果として残り3部屋という現状があります。



この物件に関しては、管理会社さんも決してリーシングに強いわけではありません。

どちらかというと売買に期待をして、管理をお願いしているという感じが強いです。

平時なら問題はないのですが、ちょっとした緊急事態になるとやや弱めなところもあり

私も自分でフォローしていかないといけないと考えております。



とはいえ、最近は札幌9棟目を何とかしようということに意識が向いておりましたので

札幌8棟目に対して向ける気持ちがやや希薄になっていたことは否めませんでした。

気が付くと3ヶ月無風状態。あ、これはまずいパターンですわ。放置してしまって

おりました。まずは反響状況から聞かなくては。



最近反響どうですか、と、賃貸の募集問い合わせを一手に受けている担当の方にメールで

連絡をしました。反響状況によっては、家賃や諸条件の変更を考えなくてはなりません。



メールの返答には、1階は高齢者でもOKであればということでの問い合わせが多数あり

そのうち1件が今朝仮申込になった、とのこと。おお、仮申込とはいえ申込ですよ!

タイミングいいな、自分。



ちなみに、1階以外はどうなのでしょうかと更に質問したところ、2LDKの部屋は

週1〜2回の空室確認、ワンルームは問い合わせ自体がなかなか伸びていない、

ということでした。ワンルームは前回広告料キャンペーンをやったら埋まったので

今回もどうでしょう、という提案をいただきましたので、それに乗っかることに。

ついでに2LDKの部屋もキャンペーンを打つことにしました。



札幌は相変わらず広告料相場が高めです。ワンルームは相場で広告料3ヶ月は必要です。

ファミリー間取りは2ヶ月で問題ないのですが、単身間取りは家賃が安いので、

業者さんも少ない広告料だと動いてすらくれません。



今回の物件、基本がファミリー間取りで単身間取りは少数です。だから管理会社さんも

基本的な広告料は単身間取りで考えてしまっていたようで、単身も含めて広告料が

2ヶ月になっていました。あ、それは埋まらないわー。こっちから単身は3ヶ月って

伝えていなかったので、仕方ありません(察してくれると嬉しいなとは思いつつ・・・)



管理会社さんには、ワンルームの広告料は基本3ヶ月にするようお願いをしました。

そして年内は単身もファミリーも「広告料1ヶ月アップ」のキャンペーンを打つよう

依頼させていただいた次第です。これで多少反響変わると思います。年内にもう1部屋

決まってくれればいいなと思う次第。



そんなやりとりを管理会社さんとしているうちに、正式申込書が届きました。

保証会社さんの審査は仮申込の段階でかけており、正式申込とほぼ同時に審査OKと

回答があったとのこと。



申込書を見ると、契約者さんは息子さんになっていました。同居はせず、両親だけを

住まわせるとのことです。契約者さんが息子さんなのは良いですね。面倒を見るという

覚悟が見えます。親御さん本人との契約だと、万が一のことがあった時に相続放棄で

逃げ切るという手段が使えるので、ちょっと怖いなというところでした。



お住まいになるのはご両親。80代と高齢ですが、お二人でお住まいになるなら

大きな問題はないでしょう。このくらいの年齢であれば、何らかの形でケアマネさんが

関わっているはずだからケアマネさんの連絡先も把握しておくといいよ、という

助言を受けたことがあるので、管理会社さんにはケアマネさんがいるなら連絡先を

把握するように依頼しました。



可能なら見守りサービスを使うようお願いしたい、とも伝えましたが、そちらについては

・息子さんが徒歩圏にお住まい

・単身ではなくご夫婦でお住まいになる

・息子さんが定期的に訪問する

という状況なので、付帯なしで進めさせてほしいとの回答でした。



この回答は、月額費用を嫌う借主さんからのお願いなのか、面倒を避けたい発想の

仲介業者さんからの依頼なのか、はたまた管理会社さんの独断なのか・・・。

そこはわかりませんが、孤独死で2回ほどきついことになっている私としては

早期発見の手立てを複数持っておくのは悪いことではないと思うんですけどね。

まあでも、そう言うならということで見守りサービスなしでOKとしました。



後だしでフリーレントをきりのいいところまで追加してほしいと言われましたので

それはお断りしました。最初に言ってくれれば、あるいは見守りサービスをOKして

くれていれば、別にそのくらいは呑んでも良かったのですが・・・器が小さいので

なんとなく折れっぱなしも悔しいなと思ってしまいました(汗)



たぶんこの申込はそのまま進むと思うので、これであと2部屋です。広告料に関する

キャンペーンも打ち始めたので、これでもう少し集客が活性化してくれればいいなと

思っています。年内にあと1部屋決まれば嬉しいな。



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posted by ひろ* at 06:56 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年10月05日

札幌8棟目も初期費用などの条件変更に着手。

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札幌9棟目にばかり注力してしまっていますが、札幌8棟目もそろそろ動きを・・・

ということで、こちらも諸条件緩和の方向で管理会社さんと調整をしています。



札幌8棟目。ある意味札幌9棟目よりも問題児かもしれません。スルガショック前の

金融緩和時代に、たいした利回りじゃないけど耐用年数を余裕で超える長期で融資が

ついてしまったので、つい買ってしまった物件。利回りが低いのでたぶん売れないから

当面回しきるしかないRC・・・見る人が見れば「やっちまったな!」というでしょうし

私もちょっと変なの買っちゃったなと思っている物件です。



立地が抜群に良いならそれでもやっていけるでしょうけど、抜群ってこともなく・・・。

駅からは確かに近いけど、あまり人気のない路線・駅なので競争力としては微妙。

再度バブルが来たら、損しない程度に売り抜けるのが吉という状態ですが、果たして

そんなに都合よくバブルは来るのかしらというと・・・そこは神のみぞ知る。

いずれにせよ、死なない程度にうまく付き合って、売却の機会を伺うことになります。

しくじり投資家なのでそこはもうオッケー(オッケーするなって)



現在、12部屋中3部屋が空いている状態なので、埋められるなら早く埋めたいところ。

札幌物件の稼働率が落ちている、としばしば書いてますが、落ち込みが激しいのは

札幌8棟目なのです。札幌9棟目は単純に「埋まったことがない」だけであり、

元々厳しいことは想定済みで購入しています。あれは最後に土地として売れればいいと

思ってるので、とりあえず借入返済できるくらい埋まっていれば、最悪それでも

構わないと思っています(でも、最近はアパートとしての早期売却を目指して

埋めにかかってます・・・当初と言ってること違うやん、と自分でも思うブレっぷり)



じゃあどうやって埋めようか?先人の知恵を借りるのが一番良いでしょう。

身の回りで参考になりそうな先人・・・ありましたよ。札幌5棟目。身内というか

自分の保有物件かよ!と言うツッコミは受け付けます。



物件ごとに管理会社さんがバラバラなので、ある管理会社さんがやってる手法が

他の物件にも当てはめられないか、と考えると参考になるのです。



今回着目したのは、札幌5棟目の管理会社さんがやっている多様な募集形態。

仲介業者さんのニーズにあわせて、初期費用を下げる・家賃を下げる・営業謝礼を出す、

という3つのどれかを選んでもらえるような募集体形になっております。これまでは

ほとんどが初期費用軽減を選んでいたので、そのくらいしかニーズがないのかなと

思っていました。しかし、先日入居が決まった部屋を仲介してくださった営業マンさんは

営業謝礼を選択したとのことです。違う選択をする人もいるのだな、と思うと、

条件に多様性があるのは良いことなのだろうと思い始めました。



募集時にどうやって仲介業者さんに複数条件あることを伝えているのだろう?など

気になることはあるものの、ひとまずはそういう方法で空室対策が捗るかどうかを

札幌8棟目の管理会社さんに相談信て見なくてはなりません。



早速相談してみたところ、やり方をどうするかは置いておいて、相談は可能とのこと。

エンドユーザさん向けに出す広告でもPRするなら、選ばせるのではなくどれか1つに

した方がいいのでは、という趣旨のことを指摘いただきました。



確かになあ・・・。仲介業者さん向けのPRと割り切っていいものなのか、それとも

エンドユーザさん向けに訴求させることも考え、単純な初期費用引き下げの方が

いいのか。今の段階だと何とも言えません。



でも本当は、いろいろな選択肢があって、どれが選ばれやすいのかを確認する方が

仕事のやり方としては今後にもつながるので良いと思うんですよねえ。



管理会社さんが、自分の募集方法を曲げずに固執するわけではなさそうだというのは

わかったので、具体的にどうするかは検討しようと思います。でもまあ、早く決めるため

広告宣伝費をもう少しぶちこむ、という方向性は固まりました。



札幌8棟目と札幌9棟目の2棟が埋まってくれると、稼働率が上がります。

今空いている物件はそんなに家賃帯が高くないものばかりなので、その中で札幌8棟目は

比較的家賃が高いから、収益に対してのインパクトもそれなりに大きいです。

札幌9棟目を埋める活動と並行して、札幌8棟目を何とかすることにも注力したいと

思います。



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posted by ひろ* at 09:15 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月28日

警察の方が8人出動するレベルの大トラブル!?

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札幌8棟目で警察が呼ばれる騒ぎがあったようです。管理会社さんから電話があり、

詳細伺いましたが、お住まいの方がちょっと病んでしまっているっぽい・・・。



札幌8棟目はコロナ禍の中で空室が急拡大。一時期は12部屋中5部屋空室まで

空き部屋が拡大しましたが、関係各位にご尽力いただき、今は3部屋空室まで

状況を改善させることが出来ました。コロナで空いた5部屋のうち3部屋までは

入居付できております。1部屋コロナと関係なく追加の退去が出てしまったので、

その分が追加されて3部屋の空室と言うことになります。うち2部屋はさすがに

あまり突っ張っていられないので、家賃を大幅に下げての入居付となりました。

残りはちゃんとした正規の家賃で決めたいと思っています。実際、1部屋は通常の

家賃で決定しております。



決まった3部屋の内訳は、倉庫利用が1部屋、新婚さんが1部屋、法人さんの借上が

1部屋という構成。倉庫と借上については、家賃をそれに見合う金額に下げての

入居付と言うことになりました。



あと2部屋の2DKと1部屋の1Rが残っているので、これを何とか早く決めたい。

そんな思惑はあれど、あまりきちんと動けていなかったというのが正直なところ。

一応、懇意にしている仲介業者さんには情報を撒いたりしていますが・・・。

もっと真剣にやらんといかんですね。もう少しやれることを考えよう。



って、今日はそういう話じゃなかったです。管理会社さんからトラブルの電話が

かかってきてしまった話をするんでした。



管理会社さんの社長から着信あり。仕事中だったので電話に出られなかったのですが

LINEにも同時にメッセージが入っていたので、そっちの通知内容をちらっと見ると

「○月○日札幌にいらっしゃってませんよね?警察からオーナー連絡先を聞かれました」

といった感じのメッセージでした。警察がオーナーの連絡先を知りたがっているとか、

ろくな事案じゃないな・・・。ちょっと憂鬱でしたが、話を聞かないわけにも

いかないので、昼休みに管理会社さんに折り返しの電話をしました。



どうも話によると、法人さんが借上しているお部屋の入居者様がひと悶着を起こしたと

いうことで、警察官が8人(!)も出動する騒ぎになったようです。で、その中に

喧嘩を仲裁するような動きを取っている人がいたという話で、その人の連絡先を

知りたいということだった模様。なるほど、私が仲裁したのではということで

警察の人は私の連絡先を知りたがったのでしょうね。



仲裁してないからー!私、その日東京にいましたからー!



管理会社さん曰く、その後の調べて仲裁した人は借上している法人の関係者と

いうことがわかりましたので、オーナーじゃなくてその人の連絡先を伝えている、

ということでした。



とりあえず警察の方の関係は収まったのは良かったのですが、警察官の方が8人も

出動する身内の内輪もめって、どんだけ激しいもめ方したんだよと・・・。

危ない臭いがするので要注意ですね、という慰安層を管理会社さんが持たれたので

少し気をつけてみていかないとだなあ、と思った次第です。



・・・これで話が終わればよかったのですが、そうは問屋が卸しませんでした。



翌日、また管理会社さんから着信がありました。また仕事中で出られなかったので、

またLINEの通知をちらっと見ると、「○○○号室の入居者さんやはりヤバい感じが

します。今日もトラブルありました。」という雰囲気のメッセージがちらっと。

うーん、仕事中に気が重くなる連絡だなあこれ。



昼休みの時間にLINEでトラブルの詳細を伺うと、24hサポートに「クロスの

浮きが気になる、建築系には詳しいがこんな仕事はおかしい、今すぐ張り替えろ、

という連絡があったそうです。確かに24hサポートのサービスは提供していますが

先にサブリース先の法人さんに話をするのが順序としては正しいよねえと・・・。



管理会社さんから法人さんにこのような連絡があったということをお伝えしたところ

今入居している方は精神的に安定しないことが多くなってきているので、入れる施設を

探しているところだという話だったそうです。



管理会社さん的には、事件が起こったらと思うと不安だとのこと。ごもっともです。

法人さんもどのくらい真剣に施設を探してくれているのか・・・。喧嘩の仲裁に

やってくるくらいなので、管理放棄をしていると言うことはなさそうですが、

いつまでのこの人が入っていると他の部屋にも悪影響が出そうなので心配です。



筋違いとは思いつつ、この法人さんと懇意にしていて家探しを手伝っているという

札幌10棟目の管理会社さんのうちの物件の担当の方に、今回の話をしておきました。

「これは酷いですね」「うちの担当に伝えて法人さんに対処するよう伝えます」と

言っていただき、賃貸部門の法人担当の方経由で法人さんに対応を促していただく

ことができました。退去させるということで進んでくれるようです。



退去=借上終了になるのかを確認したところ、そうではないということでしたので

その点も安心材料ですね。また空室が増えるとか困りますから。



ということで、何やらまたきな臭い感じの話がありましたが、一応改善の方向で

進んでいるので少し安心しました。いろいろありますねー、賃貸経営。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月15日

札幌8棟目の新規入居直後のトラブルは、むしろ良かったのかも。

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札幌8棟目の初期トラブルがありました。少し前にご入居なさったお部屋で、水廻りの

ちょっとしたトラブル。早めに対応できたので良かったと思います。



コロナの影響で、民泊をやっていた会社さんがまとめて退去されてしまいました。

全12部屋中5部屋がこの影響で退去。更に、単身部屋が1つ運悪く退去が重なり、

今年に入ってから6部屋が空いたことになります。



しかも、民泊で借りてくださっていたお部屋に関しては、一部の部屋で原状回復の

費用がまだ支払われていないという状態です。管理会社さんが対応してくださってますが

そもそも会社に電話しても誰も電話に出ないとか、ようやく電話に誰か出ても折り返しが

ないとか、そんな状態みたいです。



民泊でかなりの部屋数を借り上げしていた会社さんなので、それが一気にダメになって

苦しいのだろうなと心中はお察ししますし、社長とはけっこうやり取りしていたので

事業は大丈夫だろうかと心配になります。でも、先方から私のところに相談があるでも

ないし、管理会社さんに私から借主だった法人の社長に声かけましょうかと提案しても、

本当にどうしようもなくなったら相談します、まずは自社で頑張ります、という返事だし

(たぶんオーナーに迷惑かけたくないと思っているのでしょう・・・恐縮です)、

そうなると私は見守るしかないです。早いところ解決してくれますように。



過去は振り返っても仕方ないので、普通の賃貸でなんとかこの6室を埋めなくては。



さすがに半分空きはシャレにならないので、管理会社さんも頑張って他の案件に

問い合わせが来た人をやや強引に走客してくださり、私も家賃を想定より3000円以上

下げて何とか入居にこぎつけたり、他物件の管理会社さんが気にして走客してくれた話を

まとめるために、こちらも3000円以上値下げして話を成立させたり。そんな手も

使って3部屋までは埋めることが出来ました。しかし残りの3部屋はまだまだです。



空いている部屋はファミリー間取りが1階と2階の角部屋、単身間取りが3階です。

条件もそこそこ緩め、家賃も緩めなのですが、立地的に引きがそんなにいい場所でも

ないので、サクサクと決まる感じはしないです。うまくハマる人が出てくれて、

月に1件くらい何とか決まればいいな・・・という感じです。



これに関しては、変な物件買っちゃったよなあ、失敗だったよなあ、と思っている私。

でも利回りも低かったのでしばらくホールドしておくしかないんですよねえ。

まあ損してるわけじゃないし、気長に付き合うことにします。



今のところ、入居に繋がる話はあまりなく、問い合わせや相談は前述の違約金の支払に

関するお話と、あとは入居された方の初期トラブルの話ばかりです(苦笑)



先日は、4階に入居された方から問い合わせがありました。浴室混合栓の根元が

ぐらついて水が漏れることを相談されたとのことです。提携コールセンターから

リペアサービスが出動して、一通り対応してきたということでした。助かります。



混合栓の話で現場に行ったものの、行けば行ったでいろいろと出てくるのが初期不良。

このお部屋も先日ご入居されたばかりでしたので、人が来たからといくつか追加での

対応を求められたようです。



浴室混合栓の話は、シャワーホースとパッキンを交換して解消したそうです。

混合栓ごと交換とかでなく、そのレベルで済んで良かったです。



お風呂のドアの開閉がスムーズではないという相談があり、調整したとのことでした。

お風呂は確かにスムーズに開かないとイラっとしそうなので、直ってよかったです。



水圧が弱いという相談も受けたようですが、これは4階であることやポンプの問題に

なるので、部屋ごとで直る問題ではないからご容赦いただきたい、という感じで

話をしてご納得(?)いただけたようです。



慣れてしまうと「こんなもんでしょ」と思うことも、住み始めた当初は気になるのは

わかります。そこで気になっていることを今回の訪問で吐き出して貰えたので、

その点に関しては良かったかなと思います。業者さんにこちらが払ったお金も

5000円だったので、安くすんで良かったと思ってます。



初期トラブルは仕方ないことなので、今回みたいに金銭的にも安く済み、入居者様が

初期不良について話をする場が出来たことは良かったのではないかと思っています。

長期入居になってくれるといいなあ・・・。



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