2018年06月02日

札幌8棟目、無事に決済できました。

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札幌8棟目、無事に決済されました。あまり実感がないなーという感じしかしませんが

これででき婚物件への責任を取ったことになります(?)



あらすじ



1.ここしばらく良くしてもらっている仲介業者さんから、自社管理物件が売りに

  出るかもしれないと聞き、よくも悪くもないけど金融機関さんの融資姿勢を見るため

  様子見で融資を打診する



2.融資が希望の条件(30年融資フルローン)で通ってしまい、あわあわしたものの

  融資が通ったなら買うしかないかと決意し、売買契約をする



3.札幌に日帰り出張して、金銭消費貸借契約を締結



4.決済に向けて諸々準備



5.売主も買主も不在という締まらない空気の中で決済完了、所有権移転←今ここ



今回は買主さんがかぼちゃで大変な某金融機関さんでした。ですので、抵当権抹消の

手続をとるのに1ヶ月必須という、例によって残念なお話がありまして・・・決済の

タイミングがかなり遅れてしまいました。GW前には融資承認出てたんですけどねえ。



今回は仲介していただいた業者さんにそのまま管理委託することになりました。

前に仲介していただいた時は管理にはこだわっていないと言っていたので他のところに

管理委託したのですが、後になってぼそっと「管理欲しかったです・・・」と言われて

しまったので、今回はお任せしようと思ってました。先方からも紹介いただいた際に

「今回は管理もほしいです」とはっきり言っていただきました(笑)



札幌物件、それぞれ売買仲介をしていただいた会社さんにお願いをしております。

札幌7棟目だけは例外で、札幌1棟目を管理委託から数ヶ月で売却してしまったために

申し訳ないので売買して貰ってないけど管理だけ回した、という経緯がありましたが、

それ以外(札幌5棟目、札幌6棟目、札幌8棟目)は売買していただいた会社さんに

そのままお任せしています。だから札幌は全物件管理会社さんが異なるのでややこしい。



札幌8棟目はリフォームにしっかりお金をかけているものの、募集条件がやや不思議な

感じがしておりました。その辺、こちらで是正してこのくらいでという条件を出して

それにあわせてネット掲載していただきました。オーナーチェンジになる前から

ちゃんとその辺やっておいたので、オーナーチェンジになった時には希望の条件に

変更されておりました。



ついで、今回は物件名も購入と同時に変更しました。今回購入した物件、そのシリーズは

仲介業者さんの評判がよくないということを札幌7棟目の管理会社さんから事前に

聞いておりました。なんでもすぐ結露するのだとか。

懇意にしている仲介業者さんと話をしても、やっぱり同じことを言っておりました。



そこで、その名前を聞くと結露を連想するということなら、名前を変えてしまうのが

吉だろうと判断した次第です。我ながらナイスアイディア(自画自賛)。

既存入居者様には申し訳ないと思いつつ、今後の募集のことを考えて実行しました。



なお、名前を変えても結果は変わらない結露問題なのですが・・・

今回は売主さんがある程度の部屋に既にロスナイをつけているという話を聞いていたので

今後もついてない部屋はロスナイを設置すれば、結露問題はそれほどでないと思います。

(ロスナイって何?という人はこちらをご参照ください)



そんな感じで、無事に決済された札幌8棟目。私自身はどう考えても仕事を休むわけに

いかなかったので、当日不在でお願いしますと伝えておきました。そして売主さんも

当日不在と言うことで、無人の決済となったようです。札幌4棟目の売却の時も

同じような感じだったなあ・・・。

そのせいか、あまり所有したという実感がないのが正直なところです。



でもこれでまた空室が増えました。15棟98部屋のうち、24部屋が空室です。

稼働率75.5%です。このままでは空室コレクターになってしまいます。



勿論、何も対策をしていないわけではありません。

全空の東京8棟目は管理会社さんと策を練り実行に移しているのと同時に、来週末

現地でとある作戦を実行してこようと思っています。

札幌8棟目も適正価格に変更していますし、札幌7棟目も初期費用軽減などの策を

実施しております。少しずつ地道に埋めていく感じでやろうと思います。



ま、まずはちゃんと決済できてよかった、ということで。



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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月26日

新規購入物件の募集賃料を検討する。

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今度購入する予定の札幌8棟目(仮)について、購入後の家賃設定や募集条件を

いろいろと考えてみました。



購入まであと1週間なのに、まったくそんな感じがしない札幌8棟目(仮)。

でもそろそろスタートダッシュを決めるために、空室対策を考えなくてはなりません。



基本スペック

札幌市内 平成初期築RC

JR某駅徒歩3分

2DK 8部屋 1室空き(1室退去予告)

1K 4部屋 1室空き

駐車場は3台で満車



お部屋の中は綺麗にリフォームされているので問題ないように見えるのですが、

なぜか2DKなのに広告料4ヶ月積んでも決まらないという状況でした。

いやいや、普通に2DKなら広告料2ヶ月あれば十分決まるはずなんだけど・・・。

家賃設定だって、そこまで無茶な価格ではないと思いますし。



単身は恐怖の三点ユニット。札幌2棟目の悪夢がよみがえります。

それにしては家賃が強気だったので、これは下げないと厳しいでしょう。

贅沢言わずにサクッと決める方がいいと判断しております。



先日札幌に行って金消契約してきた際に、管理会社さんとも管理委託契約をして

きました。その際にいろいろと話をさせていただき、今回は管理会社さんのところで

清掃は頼まず、別に清掃業者さんに発注をかけるということで合意いただきました。

清掃発注先は・・・もはや大社長になったコジローさんの経営する清掃会社さん。

スタッフの方が真面目に仕事してくれるし、賃貸仲介目線でのレポートなんかも

時々してくれるので、私は報告ネットさんと2本立てでいつも利用しています。



今回も相談したら、頼む前に早速賃貸付けの目線でのレポートを送ってくれました。

ファミリー間取りも単身間取りも、初期費用を軽減すれば勝負できるでしょう、と。

その他、この辺修繕した方がいいんじゃないか、みたいなご提案もしてくださいました。



そんな情報や、管理会社さんからの情報をもとに、募集条件を組み立てます。

なんか水道代高いよねとか、ファミリーの広告料こんなにいらないでしょとか、

TVドアホンはわかりやすいからバリューアップにいいと思うけど、排水エルボは

まあなくても何とかなるでしょう、とか。



この物件を管理するわけでもなく、ただ単に話しやすいからというだけの理由で、

札幌7棟目の管理会社の社長さんにも「水道代高いですかねえ」なんて聞いてみたり。

嫌な顔一つせず答えてくれるので、ありがたいやら申し訳ないやら。



一緒に仕事をして、この人は信頼できると思える人が、こうやって周りにいるからこそ

安心して遠隔地での賃貸経営に乗り出すことができるのだと思います。もしこういう人が

いなかったら、私はとっくにのたれ死んでいることでしょう。



こういうつながりを持つことができたのも、一番最初は札幌2棟目という全く埋まらず

大苦戦をした物件があったからこそです。あの失敗があったからこそ、コジローさんや

報告ネットの山岡さんとのつながりができ、そこから今の流れができたのだと考えます。

そう考えると、失敗は成功の母だったのだと思えるのです。



ブログでは基本的に使っている業者さんの紹介とかしないんですが、この両名だけは

そんな恩を勝手に感じているので、ひょっこりリンク貼ったりしちゃうんです。

(別に広告料なんか貰ってないですよ・笑)



話がちょっとそれましたが、そんな感じで作った募集条件。これを管理会社さんに

ぶつけて、所有権移転後のスタートダッシュに備えたいと思います。



参考までに、こんな感じです。



3点ユニット1R

家賃25,000円、管理費0円

初期費用は火災保険のみ

広告料3ヶ月

水道代2,500円



ファミリー2DK

家賃45,000円、管理費2,000円

初期費用は敷ゼロ礼ゼロ、他は普通に取る

広告料2ヶ月

水道代3,500円



え、こんなに広告料かかるなら札幌やりたくないって?まあ気持ちはわかります。

もっといいところがあるなら、そちらでやればよいと思いますよ!

私はもう10年近く札幌で賃貸物件を保有しているので、この相場でも何とかなると

頭の中で描けるから買っているだけですから。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月23日

日帰り札幌出張で金銭消費貸借契約を締結。

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昨日のブログで、東京9棟目を決済をしたことを書かせていただきました。

今日のブログでは、その後の私の行動を書いてみたいと思います。



決済が終わった後、管理会社さんに東京9棟目の鍵を託した後、私は会社へ・・・

向かわずに、羽田に移動しました。そして新千歳空港行の飛行機へ搭乗!

そう、その足でそのまま札幌に向かったのです。



なぜ札幌へ向かったのか。理由はでき婚の札幌8棟目(仮)の金銭消費貸借契約を

締結してくるためです。



札幌8棟目(仮)については、以下の過去ブログ記事をご参照ください。

出会い編

融資承認編



過去に一日休んで日帰り札幌出張をしたことはありますが、今回は午前中が決済で

午後だけ札幌と言う強行軍。でもそれができちゃう公共交通機関の充実さ。

すごいといえばすごいです。



札幌8棟目(仮)の融資を承認してくださったのは、元々取引のある金融機関さん。

札幌4棟目、札幌6棟目と個人で融資をいただいております。札幌4棟目を売却した際

本部さんからにらまれてしまったのですが、そろそろ喪も開けたのではないかと思い

試しに出してみたら、あれよあれよという間に審査OKが出てしまいました。



個人で借りるので、嫁ちゃんが連帯保証人にならざるを得ない状況です。

取引支店は札幌にあるのですが、今までの金消契約については、東京支店でご対応を

いただくことができておりました。そして今回、できれば銀行には行きたくないと

嫁ちゃんが言うので、行かなくて済む方法を考えて貰えないかと相談した結果、

嫁ちゃんは自宅で書類だけでOKだけど、私は札幌支店まで来てほしい、という

折衷案になり、今回の札幌行きになった次第です。



できればもうちょっとゆとりをもって行きたかったんですけど、今回は東京9棟目の

決済でも会社を休むのに、更に追加で休ませてほしいと言いづらいくらいの忙しさ。

観念して、元々休む予定だった日に札幌出張を押し込みました。



そんな紆余曲折があり、午後3時くらいに新千歳空港に到着。急いで札幌に移動し、

金融機関さんまでタクシーで飛ばします。到着したら、担当の方に裏口から入れて

いただき、一気に金消をしました。手慣れたもので、あっという間に契約自体は終了。



その途中で司法書士さんも登場し、必要な書類を諸々記入させていただきました。

決済は行かないつもりなので、委任状も一式記載しておきました。



あわただしく金融機関さんを後にし、仲介業者さんに迎えに来ていただいて事務所へ。

管理をそのまま委託することになっているので、その相談をさせていただきました。

募集賃料の話、修繕の方針の話、民泊利用可否の話などいろいろと。それほど長い

時間は取れませんでしたが、そんな話をしながら管理契約書に押印しました。

あとは当日の資金の流れなど打ち合わせて解散。



空港でジンギスカンを食べ、東京に飛んで自宅へ帰宅した時は日付が変わる寸前。

ドタバタな一日でさすがに疲れましたが、やるべきことをやりきった充足感はあります。

まだまだ無理がきく身体だった(笑)



決済まであと少し。つつがなく進みますように。



あまり時間もないので、今日はこの辺で!



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posted by ひろ* at 10:34 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月21日

「できちゃった婚」的な感じで札幌物件の購入へ。

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札幌にて、札幌8棟目(仮)の契約をしてきました。

良い子のみんなは真似しちゃいけない事例です^^;



物件情報の入手経路は、札幌7棟目の仲介業者さんからでした。この業者さんは

ちらほらと物件情報を投げてくれるので、都度検討して要否を返しております。

まめにフォローしてくれるのでありがたいです。



今回は、管理物件のオーナーさんが売りに出しているのでどうか、という話でした。

平成初期築のRCで、表面利回り9%半ばくらいでした。微妙な駅だけど駅からは

かなり近く、ファミリー間取りであることはプラスと思いました。札幌7棟目にも

近いので、まあそういう意味では悪くないです。そして札幌7棟目と同じファミリー向け

間取りとはいえ、築年数がだいぶ違うので競合にはならないというのも好印象でした。



駐車場が足りないので、母子家庭の生保の方を中心に受け入れることができれば、

それなりにきちんと回ってくれそうな印象でした。ただ、部分的にある単身間取りは

苦戦しそうな気がした次第です。



今のオーナーさんが割ときちんとメンテしてくれていて、あとお金がかかりそうなのは

外壁塗装くらいというのも印象としては良かったです。

他方、募集に関しては家賃も微妙で広告料も妙に多く、むしろなんでこの広告料で

埋まらないんだろう?という感じでした。いろいろとちぐはぐな感じを受けました。



正直、この年式だと購入したら出口が取れないので、利回り12%以上は確保したい。

でもまあそんな指値、今どき通るわけないしねえ。じゃあ最低限10%以上の利回りに

ならないことには購入なんて無理ですよ、という内容で返しましたところ、10%なら

交渉できるかもということでしたので、それでしたら一応検討はしますよと返答。



このくらいの物件だと、なんとなく札幌6棟目に融資してくださった金融機関さんは

興味を示しそうだなと頭に浮かんだので、指値が通る保証もないから姿勢を見る程度に

打診してみようかなという感じで、金融機関さんに情報を投げました。しばらくお話を

していなかったので、今の融資姿勢はどんなもんなんだろうというところを把握する

あて物としてはちょうどいいかな、と思ったのです。



金融機関さんの融資姿勢としては、新規は厳しいけど既存の顧客には引き続き融資を

出しているという話でした。その流れで、私が今回持ち込んだ物件も検討できますと

回答してきた次第でした。そうか、意外と積極的にやってるのね。



その回答を受けて、仲介業者さんに状況を説明して「指値が11%くらいになるような

指値が通るなら購入検討します」と返答。交渉して貰った結果、10%ちょっとまでは

指せるということで落ち着いたので、もう一声ほしいなあという感じはしたものの、

またいつ融資姿勢が変わるかもわからないし、もし好条件で引けるなら考えようかと

思い、一旦10%になる価格で金融機関さんと話を始めた次第です。出口がないので

もっと安く買わなきゃだめだよなと思いつつ、まあ死ぬことはなさそうだからそこは

甘く見ちゃおうか、と(真似しちゃいけないポイントその1)。



えー、この段階で全て写真でしか見ていません(真似しちゃいけないポイントその2)。



この利回りで充分な収益を得ようと考えると、どうせ再販が難しいだろうと思われるので

融資はとにかく長く引くべし、と考えました。ま、言うだけならタダでしょうと思い、

金融機関さんには「30年、フルローン」を希望しました。外壁塗装が必要なのと

今年の目標を考慮ると自己資金は温存したい、耐用年数を大きく超過するけどCFが

出やすくなる30年融資で残債の減りは度外視して持ち切り、というプランです。



自分で書いてて「こんな条件で今どき出すわけないよね〜」という気持ちもありました。

あくまで当てブツの感覚だったので、この条件でぶつけてどこまで引き出せるかな?

ダメなら融資条件が良くなかったから買えませんって言えばいいかな?みたいな

気持ちも正直ありました。買えなくても特に大きな後悔はないし・・・^^;



そんな感じで、審査開始から2週間以上経過。仲介業者さんから「どうなりましたか?」

と聞かれ、ああそうか、審査に出していたなあと思い直して金融機関さんに連絡を

取りました。この週は元々札幌出張をすると決めていたタイミング。仲介さんとしては

そのタイミングで決めたかったのでしょう。



金融機関の担当さんに連絡すると「審査の件ですよね、遅れており申し訳ありません」と

切り出されました。そして方向性の話がありましたが、支店レベルでは取り上げ、

本店担当者レベルでも取り上げで進んでおり、本店最終承認者のところまで来ている、

とのことでした。なんか思ったより全然進んでる。



ちなみに条件はどのようになりましたか、と確認したところ・・・

金利は要相談だけど、金額や期間については希望通りの内容で最終承認まで進んでいる、

という回答。え、まじで!?札幌4棟目の時は新築なのに25年しか出して貰えずに

CF出ないなあとぼやいていたのに、なにこの融通の利く感じは。

嬉しいとかでなく、なんか普通に「びっくり」という感情に支配されました。



まあ無しではないかな〜くらいの感じで当ててみたんですけど、ここまで本気で

金融機関さんに取り組んでいただいた以上、こちらもそれに応えないくてはなりません。

本部稟議まで通したのに「やっぱや〜めた」とか言い出したら、信頼関係を棄損します。



返済比率も50%を切る計算なので、まあ最低限のところはクリアできるでしょう。

この話、進めさせていただきます。



そして昨日、金融機関さんにお邪魔して最終的な結論を伺いました。

本部の最終承認者も取り上げということで決定し、融資の内諾が出たということです。

条件は変わらず30年のフルローン。金利は札幌6棟目と同じということになりました。



札幌4棟目を売却した時のお話から、当分新規融資は難しいだろうなあと思って

おりましたが、そこを跳ね返して進めてくれた担当の方には感謝しております。

売却や定期預金の解約など、後ろ向きな話にも嫌な顔一つせずに丁寧に対応して

くださるので、いつもありがたいと思っています。



その足で物件の現地調査を行い、想定していたレベル感であったことを確認。

部屋の陽当たりがちょっと気になりましたが、まあ何とかなるでしょう。

外壁塗装は今後数年以内に実施が必要で、屋上はもうしばらく大丈夫そうでした。



ゴーサインを出して、そのまま売買契約と手付金の入金を済ませ、管理関係の話を

少しして(今回は仲介業者さんがそのまま管理会社さんになります)、今後の段取りを

確認して・・・この日は終了しました。



なんかこう、気分は「できちゃった婚」って感じです。

何かそういう縁があったということでしょう。こうやってスムーズに話が流れると

言うことは、それなりの縁があったということなのかもしれません。



まだ埋まってない空室もいっぱいある中で、新たな管理会社さんとの関係の構築は

負荷がかかるのですが、その辺もきちんとやっていかないとですね。頑張ります。



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posted by ひろ* at 12:34 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月25日

札幌のやや築古ファミリーRCの融資審査を申し込む。

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札幌で、立地がちょっと微妙なファミリーRC物件のご提案を受けました。

そして、試しにお久しぶりの金融機関さんに持ち込んでみました。



札幌7棟目を購入した仲介業者さんからは、その後もちょこちょこと提案が来ます。

築古好立地単身木造物件だったり、なぜか東京や新潟の物件だったり、利回りと立地が

微妙な大きいRCとか、三点ユニットの築古木造物件とか。



正直、どれも微妙な感じだったのですが、今回久しぶりにちょっと考えてもいいかな?

と思う物件が出てきました(と言っても、ものすごく良いわけではないんですけどね)



内容としては、札幌7棟目に割と近い場所に立地するファミリーと単身の混合物件です。

ファミリーの方が多めで、平成初期築のEVなし、小ぶりなRCです。

なんでも自社管理物件で、オーナーが売れるなら売ってもいいよと言っているとか。



ざっと見てみると、積算は売値の7掛けくらいしかありません。駅からは近いんだけど、

あまり人気がないJRの駅からなので、ものすごくいいという感じでもありません。

現状の稼働率は75%と奮いませんが、まあここはいかようにでもなる気がします。

建物はだいぶいろいろと手をいれていて、屋上防水・受水槽関連・部屋の修繕などは

一通りやってあるということです。ただし外壁塗装は行っていない状態です。



全ての面において「ほどほど」な物件です^^;



じゃあなんで興味を持ったか?なんとなく指値がききそうな雰囲気を感じたためです。

紹介いただいたのはその仲介業者さんの管理物件なので、売主さんの状況などが

割と細かくわかります。その質疑応答の中で、もしかしたらという直感が働きました。



謄本を見ると、投資家さん御用達の某金融機関さんでした。最近話題のイケナイ手法を

使っていないとすると、抵当権設定額に0.9を掛けて逆算したら売買金額が出ます。

そこと今回の売出金額の差は1000万以上。つまり、それだけ指値可能な余地がある、

と言うことになります。



そして、個人で取得しているにも関わらず、5年を待たずして売り出しているのは

なぜなのか?という点。ここについて確認したところ、お決まりの「資産整理」

などではない、なんとなく心情は理解できる理由を教えてくださいました。



それらの理由を勘案して、私だったら、たぶんこの辺まで値引しても売っちゃうかな?

と思えるラインを想像してみたところ、まあとっても良いというわけではないけど、

無しではないかな?と思える条件(利回り10%以上)は見えた気がしたので、

あまり積極的にではないけど、試しに検討してみようかという気持ちになりました。



今は融資が締まってきており、自己資金をある程度入れないと購入が難しいという

一般的な方向性があります。ただ、ケースバイケースだと思いますので、取引行に対して

具体的な案件をぶつけることで、実際の融資姿勢を図る必要はあると考えます。



仙台法人で取引しているor取引を前提に会話したことがある金融機関さんのうち、

札幌にも支店があるところの今の状況は・・・



・某都銀さん:今年に入ってから遠隔地物件に融資しづらくなった

・某地銀さん(札幌7棟目借入):前期決算が出るまでは新規融資は難しい

・某地銀さん(仙台1棟目借入):全体的に不動産への融資が厳しくなっている

・某信組さん:条件次第で融資可能だが金利が超高いので高利回りじゃないと回らない



という感じで、どこもあまり旗色が良くありません。だからこれらの金融機関さんに

改めて持ち込んで姿勢を確認するということはしなくていいかな?と考えています。



その観点で言うと、最近あまりそういうヒアリングができていない金融機関さんが

あることに気が付きました。どこかと言うと、札幌6棟目の購入時に融資してくださった

金融機関さんです。ここはその時の物件でも耐用年数を超過した融資をしてくれたので

今回も20年オーバー(できれば25年とか30年とか)で引っ張れるなら、そこそこ

CFは生まれるのではないかと考えました。

※ただし、融資を長く引っ張ると出口が取れない物件になるので良し悪しではあります



早速その金融機関さんに連絡を取り、かくかくしかじかでこんな案件があるけど

興味ありますかと振り出したら「そういう相談なら大歓迎です」「新規取引は厳しめに

判断していますが、ひろ*様は既存取引先なので今まで通り審査します」とのこと。



個人でしか取引していないため、仙台法人との取引も検討して貰えるかと聞いたら

「可能です」ということでしたので、今回の物件情報を出してみることにしました。

1年前に札幌4棟目を売却した際に、本部が激おこだと困っていたはずなのですが

ある程度期間が過ぎて忘れてくれたのかな?それとも本部に持ち込んだ段階で

改めてダメ出しされるのかな・・・^^;



こちらの金融機関さんもとうとうメールを使えるようになったということでした。

早速物件資料やら個人および法人の現在の状況などメールで連携しました。

いくつか質問が返ってきたので、それらにも回答。まずは支店さんとしてこの案件に

取り組めるのか取り組めないのかを判断してください、としました。



もしある程度の融資が支店として検討可能ということになったら、本格的に売主さんに

価格交渉を仕掛けるつもりです。ものすごく欲しいというほどではないので、

ダメならダメで全然かまわないし、融資額が伸びなければ自己資金は入れずに撤収の

想定です。さてさて、どうなるかな〜。



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