札幌８棟目の家賃アップ交渉をお願いしました。

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札幌８棟目も徐々に家賃交渉をはじめていきたいと思い、管理会社さんにその旨を

ご相談させていただきました。焦らずじっくりでいいですが、できるだけ上げたいです。



昨今の物価高で、大家さんとして賃貸用不動産を運営するにあたっても、すごくお金が

かかるようになってしまっています。普通にやってると、コストアップの吸収をするのは

なかなか難しいところがある、というのが私が不動産投資を始めた頃の一般常識でした。

なぜかといえば、家賃は上がらずに下がるのが当たり前の時代だったからです。



私が不動産投資を始めた２０００年後半くらいの時期は、物件は古く成れば安くなると

いうのが定説でした。家賃は新築プレミアムが乗ってる新築時期が一番高く、

そこからは徐々に下がっていくものである、と。



世間の流れもデフレでしたし、新築・築浅志向が日本人の中では強かったので、

そういう相場観が形成されていったのだろうと思われます。なので、私自身も自然と

そういう発想をするようになっておりました。



そこから１０年程度経過する間に、不動産は値下がりせず、むしろ徐々に値上がりする

時代になりました（と書きましたが、これは都心部だけかもしれません）。

デフレは相変わらず継続されているものの、不動産だけは海外から見た時の割安感や

需給バランスによる土地相場の高騰などがあったのだろうと思います。家賃は大きくは

変わらないものの、全体的に利回りは下がっていきました。２０００年台後半に

不動産投資を始めた私からすると、このトレンド自体がまず衝撃でした。

不動産は築年数を追うごとに値下がりするもの、というのが常識であると教わってきた

世代だったので、値上がりすることにびっくりしていたものでした。



このトレンドのおかげで、私自身は「とりあえず売却すれば食うには困らない」という

状態になれたので、とてもラッキーだったと思います。実力じゃないですね、これは。

完全に運です。運のいい時代に動き始めることができたことだけが勝因です。



そして次の衝撃トレンドが、とうとう物価高に転じて家賃が上がり始めたことです。



物価上昇自体は国の政策がうまくいったからというよりはコストプッシュ型のもので

正常なインフレというよりスタグフレーションの色合いが強いと個人的には感じてます。

インフレなら賃料と物価がセットで上昇していくものですが、まず物価が上がり、

慌てて賃金を上げようとしている、けど上がりきらないし、仮に賃金が上がったところで

社会保険料が高すぎて手取りは増えないし企業の負担は増えるし、というところで

うまく回っていないと感じております。社会保険がどうにかならないことには、

手取りが増えたと感じられる人は少ないと思います。ますます貧乏になってしまうので

早々にそこは対策を打っていただきたいものです。



少し話がそれましたが、世間が物価高のトレンドになったことで、あらゆる商品が

コストプッシュ型インフレの原価上昇を転嫁するようになりました。家賃も例外では

ありません。家賃は非課税なので消費税が上がった時に実質的な価値は下がっており、

ようやくそれを取り返すチャンスが来たのではないかと思っております。



新規募集の賃料は今までより数千円上げることができており、リノベで作った

東京１７棟目は地域の賃料を大きく超えた家賃で成約することができています。



そしてこの波を既存の物件にも反映させたいという気持ちが今の状況につながります。

古くからご入居いただいているお部屋のお家賃を何とか上げていきたい、ということで

現在一部の物件にて活動を行っております。



札幌８棟目にも、今の相場に比べて特に割安なお部屋がいくつかあります。

半分弱くらいがそれに該当します。



札幌８棟目は２ＤＫと１Ｒの混合物件です。１２部屋中８部屋が２ＬＤＫで４部屋が

１Ｒという構成になっており、１Ｒのお部屋は三点ユニットです。



とりあえず、どんなに賃料相場に比べて安かったとしても、三点ユニット自体が

猛烈に引きが悪いことを考えて、１Ｒのお部屋の賃料には手を入れないことにします。

札幌２棟目で三点ユニットに嫌と言うほど向き合った私ですから、もうこれ以上

３点ユニットに悩まされたくありません・・・。下手に賃料アップの交渉なんかして

出て行かれたら鬱になりそうです（大げさ）。



なので、ターゲットは２ＤＫの８部屋。この中で明らかに地域相場と比較して

賃料が安いと思えるお部屋が３部屋あります。



特に目立つのが、前の管理会社さんの時に決めていただいたお部屋です。

あまりに稼働率が悪く、ちょっと安いけど倉庫利用で問い合わせてきた人がいるから

賃料下げてその方に貸しませんか、と相談を受けて、稼働率を上げたい気持ちが勝り

ＯＫしてしまった案件です。



今となってはすごく負の遺産な印象を受けてしまいます。結局、前の管理会社さんは

残念ながらイマイチすぎて、最終的に管理変更に至っていますから・・・。

レントロールを見てこのお部屋を認識すると、ちょっとその頃の暗黒時代が脳裏に

蘇ってくる気がするので、その残像を打ち消したいものだと思ってしまいます。



ということで、札幌８棟目の管理会社さんに、これらのお部屋の賃料が安いので

相場なりまでに持ってくるように交渉はできますか？と聞いてみました。

回答は「できると思います」とのこと。退去になっちゃったりしない？という点は

今までの経験則からすれば退去する人は少ないのではないか、とのことでした。

他の物件で同様の賃料アップ交渉をした時に、反対意見を述べつつもそのまま

住み続ける流れがほとんどだったそうです。



そういうことであれば、交渉を是非お願いしたい、とお願いをしました。

賃料が上がると売却時の価値も上がりますし、キャッシュフローも少しだけ増えます。

あらゆるものがコスト高になっている今なので、少しでも稼げるところで稼ぎたいと

思う私です。



ということで、札幌８棟目の管理会社さんには大事なお仕事をお任せしました。

成功を祈ります！お願いします！



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札幌８棟目で明渡訴訟の書類を書いてほしいと言われました・・・。

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札幌８棟目で保証会社さん主導による明渡訴訟に備えて書類を書いてと依頼されました。

よくよく聞くと、退去が決まったお部屋の話だったようです。念のための書類でした。



日本に戻ってから早くも１０日が経過しました。本当に時が経つのはあっという間です。

日本に戻ってからずっと晴れ間が広がらずに曇りや雨が続いており、私がヨーロッパに

太陽を置いてきたんじゃないかと思うくらいです（言い過ぎ）

どうせ置いてくるなら体重を置いてきたかったです（笑）



サラリーマンの勤め先では、１０年ごとに長期連休がプレゼントされます。

今回のヨーロッパ旅行はそれを使って行ってきました。１０年前は確かフィリピンで

コンドミニアム関連の処理をしたり、そのままマカオに行ったりした記憶があります。

あと北海道を嫁ちゃんと回ったりもしております。１０年ごとのボーナスですが

さすがに今回が最後でしょうね〜。勤続３０年までは到達しないだろうと思います。

昨日の朝、朝ご飯を食べながら「これから会社に行くのか〜」といささか憂鬱な気持ちに

なってましたからねー。



私は割と現状を維持する方向に流されやすいので、会社を休んでいる期間が長くなると

それだったらこのまま休んでいたいという方向に流されるのだと思います（笑）

一瞬ですが「このまま出社しないで辞めちゃおうかなあ」とか思いましたからね！

もしかしたら辞める辞める詐欺を返上するチャンスだったのかもしれません。

でももう１日会社に行ってしまったので、今度は行くのが日常になって流されるのだと

思います。風見鶏です、我ながら。



でもまあ、５０歳くらいで一度ちゃんと考えてもいいんだろうなと思ってはおります。

さすがに６０歳まで勤めていると時間がもったいないと考えるので、あとは自由に

国内国外問わず行きたいところに行って、嫁ちゃんや気のおけないお友達と楽しく

過ごして、そんな中で不動産投資以外の刺激のある事業ができたらいいなという

気持ちはあります。採算がとれるかは何ともですが、防音がバッチリできている

カフェとか経営してみたいですねー。爆音を出しても大丈夫な空間で次世代の

アーティストを支援するとか。そういうの楽しいだろうなと思います。



・・・あれ、今日って何の話をするつもりだったんだっけ。初手から全然違う話を

書いてしまったけど、今日の話題は札幌８棟目で滞納による明渡訴訟が１件ほど

出てしまいそうだ、という話だったのに。久しぶりに出社した話を冒頭に軽く

書いておこうと思ったら、全然軽くのボリュームじゃなくなってしまった。



管理変更してからずっと静かだった札幌８棟目が、ここにきて少し騒がしいです。

今年は３回の高圧洗浄をしており、最悪汚水桝への排水のやり直しが必要かもしれない

状況であることに加えて、久々に１件の退去が出てしまいました。退去に関しては

家賃を数千円上げて速攻で決まったので問題はなかったのですが、更に今回は

明渡訴訟に至る滞納が発生してしまっているとのことです。



元々、札幌８棟目は常に２〜３室空室が出ている状態が常態化しており、トラブルも

よく起こっていました。結露が酷いからお金を返せとか、滞納してるくせに何かの

設備トラブルの際に借家人賠償責任保険を全部自分の懐に納めるろくでもない入居者の

方がいらっしゃったり、民泊やりたい人に空室を全部貸して安心したと思いきや

すぐコロナが来てしまい全部退去になって自火報を入れた意味がなくなったり。

まあもういろいろとありました、本当に。



それが管理変更した途端、トラブルはピタッと治まり、空室はあっという間に

お申込が入って満室になり、その後もすっかり安定している状態です。

管理が変わるだけでここまで変わるのかとびっくりしたものでした。

管理の重要性を感じた出来事です。



でも、どんな物件でも当然ですが入退去の波やトラブルの波はあります。

優等生だった物件も、どこかのタイミングで急に退去が増えたりする時期はあります。

札幌８棟目は今きっとそういうタイミングなのでしょう。



明渡訴訟が発生しそうなので書類を送るから返送してください、という依頼が

管理会社さんよりあった時は、そんなことを思ったのでした。



とりあえず送られてきた書類に脳死で署名押印して返送したのですが・・・

よくよくメッセージを見てみると、退去予告を貰っていて次の入居申込も貰っている

お部屋と同じ号室です。あれ？どういうこと？今回の入退去があるお部屋と別の

お部屋だろうと思っていたのに。



よくわからなくなってしまったので管理会社さんに問い合わせをしたところ、

これはこれで正しいのだそうです。



滞納により退去してくれと保証会社さんが追い出しにかかり、それに応じた入居者様が

退去予告を入れる、募集開始して入居申込を無事に貰う、という流れになったので

本来ならば書類を貰う必要はないとのことでした。



ただ、退去日にちゃんと退去してくれないケースもあるので、並行で書類も確保して

万が一居座られた時のために準備をしておくのだそうです。なるほどねえ。



居座られた時は入居申込はキャンセルにならざるを得ないのでしょうねえ。

入居する部屋が亡くなるわけだし。書類を持ってたからと言って、その日のうちに

訴訟して結審して判決が出て強制執行できるわけではないですから。その期間は

数ヶ月以上かかることでしょう。少しでも早く明渡訴訟を始めるための、念のための

準備だったんだなという理解をしました。



保証会社さんって大変ですね。私は正直こんな大変なお仕事には就職したくないです。

そういう大変なことをやってくれていることに感謝しなくてはなりません。

そう思うと、仙台１棟目のお部屋も入替時に保証会社さんに加入しておくべきだったと

しみじみ反省をする次第です。



追加の退去だと思っていたので、そうじゃなくてよかったです！



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札幌８棟目で汚水桝を交換しないといけないかも。

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札幌８棟目で高圧洗浄に至る事案が頻発しております。原因を調べていただいたのですが

どうも外部配水管が割れているのが原因らしく、ハツってやり直ししないとかも・・・。



札幌８棟目は管理会社さんが変わったことによって優良物件に変わってくれました。

空室が常に２〜３室あったのですが、全て管理変更後に満室に。先日久しぶりに

退去予告をいただきましたが、退去前に速攻で入居申込をいただくことができました。

しかも家賃を４０００円も上げることができてハッピーな申込でした。



ちなみに属性としては、生活保護で母と子１人の２人住まい、引越理由はお子様が

一人独立したので、という理由でした。賃貸経営の観点を一切抜きにして、いち個人の

感想を述べるなら・・・ワタクシの税金で犬を飼うとかどういうことなん？という

気持ちもなくはないです（苦笑）

ま、国の制度なのでそれを最大限活用する範囲で自由に生活することは権利として

認められていることですので、あくまで個人的な感想ということでご容赦ください。



管理変更して満室になってからは静かで何もない物件になっておりましたが、

半年前くらいに一度汚水桝があふれて高圧洗浄をする騒ぎがありました。

汚いと入居者様が困るので、早々に対処していただきました。



そして先日、再び高圧洗浄の話が出てまいりました。確認してみると、前回と同じ

お部屋でした。前回もトイレと洗面所の詰まりで、今回もトイレの詰まりです。

半年で２回、しかも同じ部屋からの連絡ということもあり、立て続けに発生するなあと

思ったのでした。なんなんだろう？とりあえず詰まったままなのは困ると思うので、

高圧洗浄の対応をお願いしました。



少したってから、管理会社さんより高圧洗浄の完了報告があがってきました。

詰まりの主な原因はクイックルワイパーなどの水に溶けにくい紙類を流していたこと、

ということでしたクイックルワイパーは流しちゃアカンでしょ・・・。

次回同じような原因だったら費用は負担して貰わないと、ということは伝えておいて

いただきたいなということはこちらより申し伝えた次第です。



ただその一方で、汚水桝自体にも微妙な個所があることもわかりました。

詰まった箇所付近で地面が陥没しており、その影響で逆公売になっている可能性が

あるということです。また、一部破損があり、桝の下に水が漏れている状態だそうです。

それらも詰まりに影響している可能性がある、ということでした。



ちなみにそれを改善したらどのくらいかかるんでしょう？と聞いてみたところ・・・

コンクリートなので直すのが難しい可能性が高く、塩ビ管に入れ替えることになり

ハツって入れ替えとなると１００万単位になりそうだ、とのこと。おえー。

根本快活に関しては一旦忘れよう・・・ということにしました。



翌日、管理会社さんから「入居者さんから連絡があり、現在詰まりが再発している

可能性があるようです」と。さすがに昨日の今日だと業者さんが対処をミスってる

可能性があるのでは？という可能性が頭をよぎりました。

しかし、現場を確認する限り、前回の作業に問題があったとは思えないとのこと。

今回の原因は外部配水管が割れていることだったようです。



今後も、ちょっと固まったトイレットペーパーとかでも詰まる可能性が高く、

その都度高圧洗浄になってしまう可能性が高い、というお話でした。



・・・つまりその１００万単位の工事をやらないといけないということか。

きっつー。できればやりたくないけど・・・頻発するようであれば入居者様にも

ご迷惑をおかけしてしまうし、困りました。



ひとまずお見積を取っていただけるとのことでしたので、その見積を見てから

判断したいと思います・・・。あまり高くないといいのですが・・・。



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札幌８棟目に入居申込をいただくことができました！

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札幌８棟目に入居申込をいただくことができました！生活保護の方となります。

家賃を上げても入ってくれるのであればありがたい限りです。次も家賃上げようっと。



ヨーロッパ研修旅行はスイスからドイツに場所を移しております。本日はミュンヘンで

市街地を観光して、ドイツビールを飲みながらメンバーと歓談。そこから有志にて

オクトーバーフェストに繰り出して一日が終わりました。別にこの内容をブログにしても

特に誰も喜ばないよねと思うので、この話は割愛しようと思います。



私が海外をふらふらしている間も、日本の不動産はしっかりと働いてくれています。

そんなことを実感させられるお話として「入居申込」がやはり挙げられると思います。



札幌８棟目の退去予告のお部屋に、退去前に入居申込をいただくことができました。

退去前の入居申込、大変ありがたいです。空室期間ががっつり減りますし、内見なしで

決まるという引きの良さで、自信が持てるけど少し安すぎたのかなと不安になるなど、

ちゃんと埋まった上で考える余地が出てくるという素晴らしい状況になります。

ありがたすぎます。



札幌８棟目は本当に久しぶりの空室でした。今回は家賃を少し上げて募集開始と

したのですが、家賃を上げたにも関わらず、数日で入居申込が入るという快挙。

エアコン設置が大きいのでしょうかね？この家賃帯でエアコンがついてるってのは

比較的珍しいんじゃないかなと思っております。



今回、家賃を上げているため、生活保護の家賃帯を少し超過したと思っていますが、

結果としてご入居のお申込をいただいた方は生活保護の方でした。お子様が一人の

シングルマザーの方だと４３，０００円が生活保護の上限になるため、それを超過する

分については管理費に回していただきたい、というリクエストがあった次第でした。

こういう話が出てくるということは、かなり確度の高いお話なのでしょう。

小躍りしたくなる気分です。



今回、あまりにも早く決まってしまいましたので、もっとガツガツと家賃を上げては

どうかという気持ちも出てきたのですが。。。管理会社さんが生活保護の方を狙って

うまくいったような話をしていたため、あまりにも家賃を上げすぎるのはＮＧと

思っております。それをやると、ターゲットである生活保護の方が入りにくくなる、

という点を懸念しているためです。上げすぎると生活保護の方の家賃帯を大きく超えて

しまうことになりそうですので、ちょっと躊躇するなあと思っております。



次に空室が出た時は、家賃設定をもう少しだけ上げてみようかな・・・。

生活保護の人もギリギリ申し込めるくらいの家賃帯で。



ということで、再び満室にあっさりと返り咲いた札幌８棟目。手間がかからない

とてもいい物件になりました。管理変更した後の管理会社さんの腕が良いのだろうと

私は感じております。本当にありがとうございます。



他の空室もバンバン決まってくれるといいなと思います。

稼働率９０％台に戻しましたので、あとは上げていくだけ。頑張ります。



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札幌８棟目で久しぶりの退去予告・・・。

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札幌８棟目で久しぶりの退去予告が届いてしまいました。なんか最近退去多いなー。

家賃は少し上げて募集できそうなので、前向きにとらえることにします。



最近、空室が多くなってきており、稼働率９０％を切ってしまいました。

まだブログネタになっていないものも含め、現在の空室（退去予告を含む）は

以下の通りです。



札幌６棟目１室、札幌８棟目１室、札幌１２棟目２室、札幌１３棟目１室

東京８棟目１室、東京１２棟目１室、東京１７棟目２室

仙台１棟目１室

富山１棟目１室

合計１１室（賃貸利用１０２室中９１室稼働：稼働率８９．２％）



最近退去予告を貰ったのは札幌８棟目と札幌１２棟目。

空室が長期化したので対策として条件見直しをしたのが東京１２棟目と札幌１３棟目。

最近キャンセルを食らったのが札幌１２棟目で２回、東京１７棟目で１回。

更に、仙台１棟目では空室と空室の間で漏水騒ぎがあり、保険申請中です。

（早く原状回復したいのに鑑定人さんが来るとか言い出して工事ができない・泣）



申込に比べて退去が多いので、稼働率がぐいぐいと下がっているのが現状です。

うーん、あまり良くないバイオリズム。申込がないわけではないけどキャンセルも

かなり多く、なんか流れが良くないなあという感覚はあります。



今回は新たに退去予告を貰ってしまった札幌８棟目に関してです。



札幌８棟目は管理変更後すぐ満室になり、その後全く退去がなく、すごく安定した物件に

なっておりました。前の管理会社さんの時は恒常的に２〜３室の空室があったので、

今の管理会社さんとの落差が激しいなという感じでした。管理会社さん選びって大事。



過去には札幌８棟目を民泊やりたい人に貸していた時期もありました関係で、

この物件は建物全体に自火報が設置されています。もし空室が多い時期が続いていたら

民泊やりたい人に少し高めに貸すプランをきっと実施していただろうなと思います。

結露がすごくて困ったという意見も聞こえてきたことがありましたので、自分で運営と

なるとリスキーな気はするので、貸すパターンがいいんだろうなと考えてはおります。



でもそんなプランも発動することなく、ここまで安定してくれているので助かります。

いつまでこの安定が続くかな？というのは注目しておりました。



というのも、長く続いてほしいと思う反面、家賃がちょっと安い部屋があるんです。

そういう部屋を相場並みの家賃に上げたい気持ち、そして入れ替わるごとに家賃が

高く設定できるのであれば、そのように家賃を更新していきたい気持ち。そんなのも

少し考えているため、退去があればあったで動き甲斐がありそうだなという気持ちも

あったりしたのでした。



今回、とても久しぶりの退去予告は、これだけ他の物件合わせて空室が多い時期に

追加で退去予告が来るかーという観点で「時期が悪い」と思う気持ちもありますが

「どこまで賃料上げられるか」「民泊可とかにしたらもっと上げられるか」といった

観点で少し楽しみな自分もいたのでした。



管理会社さんからご提案いただいた家賃は、賃料は２０００円アップとのこと。

ずっと空いていた駐車場もセットで募集する形にしましたが、その駐車場代が

私が考えていた金額の半額くらいになっててまずビックリ。



駐車場代なんでこんなに安い設定なんですか？と確認したところ、軽自動車しか

置けない区画なのを考慮し、近隣相場の最安値に設定したということでした。

軽自動車のみだと多少安くなるのはやむを得ないかなあという気持ちに。

しかしさすがに半額はインパクトがでかすぎると思うので、私自身でもＡＩ先生に

相場を調べて貰いました。結果としては、＋２０００円くらいが最低賃料という

結果になったので、一般の方もこれを見て動くなら、このくらいの価格帯で募集しても

いいんじゃない？という感覚に。



しかし、あまり高い金額を言いすぎると微妙かなという妙な忖度が働いてしまい、

１０００円アップ＋消費税分を貰うくらいでの募集はできないかと相談しました。

ＡＩ先生が提案してくれた最低賃料より若干安いくらいの金額です。



管理会社さんより返答があり、そのくらいの賃料だったら大丈夫だと思う、とのこと。

意外とすんなりだったなあ。だったらもう一声上げてって言えばよかったか（笑）



管理会社さんからは、家賃も希望あります？と聞かれました。２０００円アップに

なってたので別にいいかなと思ったのですが、やっぱりちゃんと確認しておこうと

ＡＩ先生に物件の情報を入れて提案いただくと・・・管理会社さんにご提案いただいた

賃料がちょうどＡＩ判定の下限くらいでした。まあそれだったらこっちはいいかな。



と思ったのですが・・・この物件、ガス会社さんからの貸与でエアコンを導入してたのを

思い出しました。平成初期築のＲＣでエアコンの入ったファミリー物件ってなると、

もうちょっと上げられるのかな？などと少し欲張ったことを考え始めました。

管理会社さんには、一応今の家賃で良いとは思っているけど、新品のエアコンが

入っていることを考慮すると更に賃料が上がったりする？という確認を依頼しました。



併せて、民泊の問い合わせが来た時には家賃を高くしてほしいということも伝えました。

民泊時代のことを管理会社さんはご存じないと思いますので、この辺はもうちょっと

追加で説明しておかないといけないだろうなあ・・・。そこは休み明けでいいか。



あともし今回の募集で普通に決まるようであれば、既存の安い部屋とかも一気に

家賃を上げる交渉をしてしまった方がいいのかなあとも思っています。

私はまだ住んでいる人に対しての家賃アップの交渉を全体的にやっていないので

そろそろ取り掛からないといけないだろうなと考えております。

今回の募集の様子を見ながらだな、札幌８棟目に関しては。



ということで、退去が増えてキツイですが、着実に埋めていければと思います。

頑張りますー。



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