2020年09月15日

札幌8棟目の新規入居直後のトラブルは、むしろ良かったのかも。

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札幌8棟目の初期トラブルがありました。少し前にご入居なさったお部屋で、水廻りの

ちょっとしたトラブル。早めに対応できたので良かったと思います。



コロナの影響で、民泊をやっていた会社さんがまとめて退去されてしまいました。

全12部屋中5部屋がこの影響で退去。更に、単身部屋が1つ運悪く退去が重なり、

今年に入ってから6部屋が空いたことになります。



しかも、民泊で借りてくださっていたお部屋に関しては、一部の部屋で原状回復の

費用がまだ支払われていないという状態です。管理会社さんが対応してくださってますが

そもそも会社に電話しても誰も電話に出ないとか、ようやく電話に誰か出ても折り返しが

ないとか、そんな状態みたいです。



民泊でかなりの部屋数を借り上げしていた会社さんなので、それが一気にダメになって

苦しいのだろうなと心中はお察ししますし、社長とはけっこうやり取りしていたので

事業は大丈夫だろうかと心配になります。でも、先方から私のところに相談があるでも

ないし、管理会社さんに私から借主だった法人の社長に声かけましょうかと提案しても、

本当にどうしようもなくなったら相談します、まずは自社で頑張ります、という返事だし

(たぶんオーナーに迷惑かけたくないと思っているのでしょう・・・恐縮です)、

そうなると私は見守るしかないです。早いところ解決してくれますように。



過去は振り返っても仕方ないので、普通の賃貸でなんとかこの6室を埋めなくては。



さすがに半分空きはシャレにならないので、管理会社さんも頑張って他の案件に

問い合わせが来た人をやや強引に走客してくださり、私も家賃を想定より3000円以上

下げて何とか入居にこぎつけたり、他物件の管理会社さんが気にして走客してくれた話を

まとめるために、こちらも3000円以上値下げして話を成立させたり。そんな手も

使って3部屋までは埋めることが出来ました。しかし残りの3部屋はまだまだです。



空いている部屋はファミリー間取りが1階と2階の角部屋、単身間取りが3階です。

条件もそこそこ緩め、家賃も緩めなのですが、立地的に引きがそんなにいい場所でも

ないので、サクサクと決まる感じはしないです。うまくハマる人が出てくれて、

月に1件くらい何とか決まればいいな・・・という感じです。



これに関しては、変な物件買っちゃったよなあ、失敗だったよなあ、と思っている私。

でも利回りも低かったのでしばらくホールドしておくしかないんですよねえ。

まあ損してるわけじゃないし、気長に付き合うことにします。



今のところ、入居に繋がる話はあまりなく、問い合わせや相談は前述の違約金の支払に

関するお話と、あとは入居された方の初期トラブルの話ばかりです(苦笑)



先日は、4階に入居された方から問い合わせがありました。浴室混合栓の根元が

ぐらついて水が漏れることを相談されたとのことです。提携コールセンターから

リペアサービスが出動して、一通り対応してきたということでした。助かります。



混合栓の話で現場に行ったものの、行けば行ったでいろいろと出てくるのが初期不良。

このお部屋も先日ご入居されたばかりでしたので、人が来たからといくつか追加での

対応を求められたようです。



浴室混合栓の話は、シャワーホースとパッキンを交換して解消したそうです。

混合栓ごと交換とかでなく、そのレベルで済んで良かったです。



お風呂のドアの開閉がスムーズではないという相談があり、調整したとのことでした。

お風呂は確かにスムーズに開かないとイラっとしそうなので、直ってよかったです。



水圧が弱いという相談も受けたようですが、これは4階であることやポンプの問題に

なるので、部屋ごとで直る問題ではないからご容赦いただきたい、という感じで

話をしてご納得(?)いただけたようです。



慣れてしまうと「こんなもんでしょ」と思うことも、住み始めた当初は気になるのは

わかります。そこで気になっていることを今回の訪問で吐き出して貰えたので、

その点に関しては良かったかなと思います。業者さんにこちらが払ったお金も

5000円だったので、安くすんで良かったと思ってます。



初期トラブルは仕方ないことなので、今回みたいに金銭的にも安く済み、入居者様が

初期不良について話をする場が出来たことは良かったのではないかと思っています。

長期入居になってくれるといいなあ・・・。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月31日

札幌8棟目、先週末に続いて昨日も申込受領!

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札幌8棟目、申込が入りました!今まで鈍かったのに、視察行ってあれこれと気になり

動き始めたら急に決まりはじめました。不思議なものですよねえ。



先日の札幌出張の際に、札幌8棟目にいろいろと問題があることを把握しました。

・共用部にゴミが放置されている

・空室のポストが封されておらず、チラシでいっぱい

・空室の洗濯機の排水口が封されておらず、下水のにおいがする

・菊割れがボロボロなので交換しないと清潔感に欠ける

などなど、全部で19点にものぼりました。



別に、これが全部管理会社さんが悪いとか、そんな話をするつもりはありません。

札幌8棟目は私の方で清掃と管理を分離発注しているので、その結果どこまで手を

出していいかわからず、お見合い状態になってしまった、という事情もあると思います。

ですので、こういう状態になってしまっているのは私の責任であり、各業者さんに

落ち度があり責めている、というつもりは全然ないです。



管理会社さんの社長と相談して、19のリストは一旦管理会社さんに送るということに

しました。中には清掃業者さんが対応すべき事項も混じっていると思いますので、

そういったところは管理会社さんから進言を受け、私の方で清掃業者さんに振り直しを

しますから、ということでお伝えした次第です。



しかし、今のところ管理会社さんは全部自分たちでやるつもりのように見えます。

先日、対応状況の報告がメールで飛んできましたが、それは清掃業者さんの仕事だよねと

思うものについても、管理会社さんで対応したという報告になっておりました。

ポストに封がされていない件は管理会社さんがすべきことをしていなかっただけですが

ゴミステーションの横に段ボールが放置されていたのは清掃業者さんの仕事ということで

そちらに割り振って貰うイメージだったのですが・・・。なんだか恐縮です。

本来清掃業者さんだと思うものに関して動いた人件費や、物品の購入で実費が出たものに

ついては、当方に請求してくださいと伝えました。



そんなやりとりをしている最中でしたが、昨日管理会社さんよりメールが入りました。

曰く、募集中の即入居可のお部屋に申込が入ったとのこと。おおー!これで残り3部屋!



5月くらいから順次空室が出はじめて、ここまで一般からのお問い合わせは聞こえず。

管理会社さんがちょっと予算オーバーなのを無理やり振ってくれた1部屋しか決まらず

まずいなあと思っていました。ところが、札幌出張に出かけて気にかけ始めたら、

一緒に飲んだ別の管理会社さんの仲介部門の方が1部屋決めてくださったり、

こうして一般の方からのお申込が入ったり。その物件のことを気にかけはじめると、

なぜか入居申込を貰えるという現象。不思議だけど何度も経験があるやつです。

今回もその法則が発動してくれたようで、出張した甲斐があったというものです。



入居申込を入れてくださったのは、同棲の為お引越をされるという若いお二人。

フリーレント、家賃交渉、保証会社なしなどの相談があるとメールに書かれていました。



管理会社さんにお電話して、家賃は先方が「できれば・・・」のトーンであれば、

希望の半額でカウンター出してみてくださいと依頼。フリーレントは丸呑みでOKと

お伝えしました。



保証会社に関しては、難色を示しているのが経済的な問題であるようだということなので

どうしても費用面で加入に難色を示される場合は、初回保証料はこちらで持つので、

保証料を初回のみ支払うプランで審査を進めてほしいとお願いしました。これにより、

入居者様がお金を払う必要がなくなるので、本当に経済要因だけなら問題は解消と

なるはずです。これでも難色を示す場合は、何か別の問題があると考えられますので

お断りにするかもしれません。そうではないことを祈りたいです。



なんとなく、上向いてきたような感じがします。今回のお申込がうまくハマれば、

残る空室はあと3部屋まで減ることになります。稼働率75%です。まだまだ落第ですが

一時期よりはだいぶマシになったかな、と。この調子で残りのお部屋も埋めます!



残り3部屋、原状回復まだ済んでないので、そこからだな・・・(汗)



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(2) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月29日

別物件の管理会社さんの活躍で札幌8棟目の空室が1部屋埋まりました。

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出張中にいただいた札幌8棟目のお申込に関して、かなり急ですが本日からの

入居ということになりました。関係各位の尽力もあり、何とか間に合いました!



札幌出張中に飲んだ札幌10棟目の管理会社の担当さん。札幌10棟目そのものは

戸建で満室で特にやることもなく、情報交換や近況報告に終始しました。

安定していると言うのは素晴らしいことです。



話題は他の埋まっていない物件のことに。札幌8棟目が特に空室が多いというのは

管理会社さんも知っている話で、今までもポータルの検索条件が微妙なところを指摘して

くださったり、写真が古いと教えてくださったりで、気にかけてくださってました。



空室が一気に増えすぎたので、家賃を欲張らずに少し低めで2〜3部屋決めてしまい

残った部屋は元々想定の家賃で募集しようかな・・・みたいな話をしたような

覚えがあります。



その翌日、昼間LINEでその彼からメッセージが届きました。

なんでも、ちょっと予算オーバーだけど紹介したいから、家賃どこまで交渉できますか、

とのこと。先方の予算がさすがにそこまで下げたくないなあというレベルだったので、

ここまでだったら交渉応じますということで返信しておきました。



その後「ちょっと電話してもいいですか」とのメッセージを受領。頃合いを見て

こちらより折り返しで電話しました。



予算が折り合えば申込を貰えそう、という話からスタート。家賃は私がここまでならと

伝えた家賃でなんとかOK出たようです。ただ、ネックになっているのが水道代だそうで

水道代を免除にできないか、という相談を受けました。



はい、ここでポンコツ大家な私の感想。



あ、水道代固定だったんだ、あの物件・・・。



言われてから色々見直してみたんですけど、送金明細にも水道代のことは書いてません。

特に聞いたこともなかったのですが、どうやら水道代は定額で各入居者様より

管理会社さんが徴収していたようです。送金明細に書いてないんじゃ、知る由は

ないよなあ・・・(ポータルサイトの掲載内容とかちゃんと見なさいよという話なのは

勿論その通りなので、ポンコツ大家だということは認めます)



そうなると、管理会社さんに確認しないと水道代の減額を呑んでいいかはわかりません。

でも管理会社さんは4連休で連絡が取れない模様。月曜まで待ってほしいところですが

お客様は急ぎの入居を希望されており、結論が出ないなら別の物件にしようかと

言っているそうです。困りましたゾ。



仕方がない、お休みのところ申し訳ないけど、札幌8棟目の管理会社さんの社長に

電話してしまおう。そして判断を仰ごう。



幸い、社長は電話に出てくださいました。かくかくしかじかでと事情を話して、

水道代さえ免除できれば入居にこぎつけられそうなんですけど、と検討を依頼。

総額でプラスになるならいいんですけど、事務所に行かないとその計算をするための

情報が揃わないんですよね、と仰っていましたが、それだと他決になりそうだと

伝えたところ、今回に限り水道代免除でOKと言っていただくことができました。

先日、倉庫利用で申し込んだ方がほとんど水道を使わないと思われるので、その方の

支払っている水道代があればマイナスにはならないだろう、と考えたそうです。

融通をきかせていただき、ありがとうございます。



改めて、水道代なしでOKということを札幌10棟目の担当さんに連携しました。

しばらくして、無事に申込になりましたという連絡をいただき、ほっと一息。



お申込をいただいたのは、高齢者・障がい者支援事業を営む法人さんでした。

施設で働く方の社宅として法人が借り上げするというお話です。形式としては転貸に

なりますので、今回お申込を入れていただいた入居者様側の仲介業者さん(札幌10棟目

管理会社さんの仲介部門ですね)がいつも使っている転貸用の文言などを追加している

申込書を添付するので、参考にしてほしいというところまでフォローをしていただき

大変助かりました。ありがとうございました。



月曜日になり、管理会社さんより申込の内容確認ということでメールが届きました。

事前に仲介業者さんから聞いていた雛形とおぼしきファイルも届いており、内容の確認を

お願いしたいとのこと。ざっと見て、まあ問題ないでしょうとOKを返しました。

本日から入居予定です。



何とか1部屋埋まってよかったです。でもまだ、1部屋即入、2部屋未原状回復、

1部屋退去立会待ちという状況で、4部屋も空室が残っています。営業活動を

もうちょっとやらないと厳しいですね。。。頑張ろう。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月15日

札幌8棟目の立て直しを考える。

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現在16位です。来週からまた出張が始まります。東京から行って本当にいいのか?

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札幌8棟目どうしようかなあ。目下、コロナ禍で一番被害を受けている物件です。

12部屋中5部屋が民泊関連で軒並み退去、別件で1Rも1部屋退去。キツイ!



札幌8棟目は最寄がJRの駅なのがネックです。札幌の場合JRはイマイチで地下鉄が

鉄板(と言っても駅力の格差もあり、中には微妙な駅もあります)。微妙な駅だけど

駅からは3分と近いので、まあなんとかなるだうと購入しました。



民泊が絶好調の頃は、新千歳空港からダイレクトアクセス(乗り換えはあるけど)という

ところが売りになり、民泊をやりたい方にまとめて借りていただくことができました。

家賃も上がるから利回りも上がり、稼働率も良くなってホクホクだったのですが・・・

良い時代はなかなか続かないものです。消防設備も投資したのですが、回収しきれず

残念ながら不良債権化。



短期間のうちに、民泊系5部屋+それ以外1部屋の合計6部屋が空いてしまいました。

さて、どうするか。当然普通賃貸に戻した上で、母子家庭の誠克保護の方を狙うのが

王道の作戦になります。



・・・っと、いきなりそう言ってもアレですね。説明します。



物件スペック的には2LDKというか2DKというか、そのくらいの間取りです。

JR沿線のファミリー立地なので駐車場が欲しいところですが、あいにく駐車場は今

敷地内に空きがありません。オーナーチェンジ前から住んでいる方が安く借りています。

民泊云々を検討する前に借上できる月極駐車場がないか調べたことがありましたが、

駐車場需要は高いようで満車でした。



家賃は相場から考えれば46000円がアッパーでしょう。そして駐車場がない。

となると、札幌市における母子家庭(子供2人)の生活保護の家賃が46000円なので

ここをターゲットとするのが良いと考えます。



次に、生活保護の方向けのキャンペーンとして響くのは何かを考えてみます。

初期費用は役所から出るのであまり気にしなくて良いでしょう。

新たに生活保護になる方なら、家電付きのオプションなどいいかもしれません。

また、光熱費を家賃に含むようなキャンペーンも、可処分所得が増えることになるので

悪くない選択肢かと思います。



パッと思いつくのはその辺かな・・・。部屋自体はアクセントクロスなども使って

綺麗に仕上がっていますから、その点において競争力はあると思います。



仲介業者さんへの認知度の向上もテーマとして必要でしょう。募集はしていたものの

ここ2年くらいは民泊の業者さんに直接出して終わっていたので、仲介さんまで

情報がいきわたっていない感じがありました。認知度を上げて、オーナー直接でも

やり取りできるよというところをもう少しPRした方がいいかなと思っています。



マイルで取った旅行券がもうキャンセルできない状態になってしまいましたので

(マイル航空券は自由に予約変更できるものの、取得日から1年以内に使う必要が

 あるみたいです、知らなかった・・・)、近々札幌に行くことになりそうです。

東京から飛行機で移動していいのかという不安はあるものの、チケットを無駄に

するわけにもいかないため、3密を避けてマスクして札幌に行くことになりそうです。

その時に仲介業者さんを営業するか?うーん、でも東京からあちこちに顔を出したら

ばい菌扱いされちゃう?悩ましい。やっぱ不特定多数と話をするのは止めようか。

もどかしいです。



管理会社さんと打ち合わせが必要だなと思います。

・家電付きオプションの採用可否

・近隣の借上駐車場の有無

・光熱費コミコミプランを何らかの形で検討できるか

・その他、生活保護の母子家庭に響く作戦

電話でもいいな、この辺は。密にならないよううまくやろう。



埋まらない部屋はないので、気合入れ直そうと思います。次の札幌出張はこの物件の

立て直しをテーマにしようっと。



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年07月07日

苦戦中の札幌8棟目、管理会社さんは頑張っているけど、追加の退去が・・・。

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札幌8棟目の受難が続きます。今一番まずいのこの物件じゃないか?

今度は1Rのお部屋で退去予告が発生してしまいました。



札幌8棟目。12部屋中5部屋を民泊で使いたい運営会社さんに貸していたため、

これが軒並み退去となり苦しい展開を迎えている物件です。残り7部屋が退去にならず

普通賃貸で稼働しているので、ローンの支払がどうこうというところまでは至っておらず

許容範囲と言えば許容範囲ですが、問題ありの状態と言えると思います。



この退去で痛いのが家賃です。事業用という判断から、家賃を少し上げての契約という

ことにさせていただいておりました。その家賃アップ分が全部吹っ飛んだわけです。

コロナの被害を一番受けているのがこの物件かもしれません。



駅からは近いのですが、その最寄り駅はJRの駅(札幌は地下鉄沿線が人気でJRは

イマイチです)。2DK間取りが大半を占めるのは良いのですが、駐車場も不足しており

中途半端な印象はぬぐいきれません。勿論それもわかって購入していますけど・・・。



5部屋退去になったのですが、うち1部屋は管理会社さんの頑張りで入居者様が

見つかりました。ただ、元々もっと安い家賃帯で希望されている方をやや強引に

引っ張ってきた感じもあり、家賃は当初想定より3000円くらい安くなってます。

5部屋も空きがある状況だと、1部屋くらいなら多少安くなっても埋めてしまった方が

いいかという判断で、家賃交渉に応じた次第です。管理会社さんも一部屋でも埋めようと

一生懸命やってくださっているのはよくわかります。ある程度妥協してまず稼働率を

改善させようという考え自体は妥当と思います。



その後も管理会社さんは集客を頑張ってくださっており、先日もお電話にて相談が

ありました。立ち退きがあり、まとめて2〜3部屋探しているというお話とのこと。

たぶん立ち退きをやっている不動産業者さんからの依頼なのでしょうね。



このお話も生活保護の方ということで悪くなかったのですが、中に単身の方が1人おり

その人の分だけは家賃がだいぶ安くなってしまう、という難点もありました。

これについても、ある程度やむなしと判断し、紹介いただけるなら家賃交渉は応相談、

という形で回答しました。少しでも埋まってくれればよいのですが。



そんなやりとりもある中、先日とっても嫌な「退去予告」という連絡が・・・。

退去されるという話になっているのは、1Rのお部屋です。8部屋の2DKと

4部屋の1R、そのうちの1Rの1部屋です。



ここの1R、確か三点ユニットなんだよな・・・。うーむ。微妙だ、微妙すぎる。

なにもこんなに退去が多い時期に退去予告してこなくても(完全に大家の都合です)



退去の理由などは明確には聞いていませんが、これで12部屋中7部屋の稼働という

ことになってしまいました。賃貸経営に退去はつきものとはいえ、きついなあ。

三点ユニット、人気ないしなあ。



募集家賃の確認がありましたので、前回と同じと回答しました。広告料なども

前回と同じでいいでしょう。



あとは、先日話を持ってきてくださった立ち退きになる生活保護の人の中に単身者の方が

いらっしゃったので、その方がこの1Rというのはどうか、という話も管理会社さんに

相談してみようと思います。



札幌8棟目と富山1棟目が比較的空室が目立つので、これらについては重点的に

空室対策を進める必要ありです。うまく埋めないとなあ・・・。がんばろっと。



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