札幌８棟目の管理会社さんの担当の方が異動になりました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。今週もバッタバタしております。対応鈍くてすみません。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌８棟目の管理会社さんの管理担当の方が異動になったというご連絡がありました。

売買部門らしいので、むしろ好機ととらえてもいいかもしれません。



札幌８棟目の管理会社さんの話を先日したばかりなのですが、話題にすると不思議と

そこ関係の話が集中する現象ってありません？そんなパターンで札幌８棟目の

管理会社さんから連絡をいただきました。



管理のグループリーダー的な人の中でも一番偉い（と思われる）人が異動になったという

ご挨拶の連絡でした。



こちらの担当さん、元々賃貸の担当をしていたそうで、私が管理をお願いした頃には

管理のリーダーをやっておりました。管理を移管した札幌１２棟目に関しては

主担当として動いていただいておりました。あの頃はお世話になっていました。

家賃をバンバン上げてくれるので助かっていた覚えがあります。



札幌１２棟目を過去の約束を果たすために管理移管した後は、直接の管理担当では

なくなっておりました。管理を移管してしまった時も、今までの感謝の気持ちを込めて

飲み会をやりましょうと言っていたのですが、別件とのダブルブッキングで実現せず

今に至っていたのでした。



そろそろあそこの管理会社さんと飲み会しないとなあと思っていた矢先の異動。

これはますます次回札幌に行った時に飲み会をやらなくてはなりませんね。

（と言いつつ、次回いつ行くかはまだ未定です）



急な移動だったようで、バタバタで各オーナーさんにもたいしたご挨拶もできず

取り急ぎメールやＬＩＮＥで挨拶をしている状態だそうです。

どこの会社も人事異動って急ですよねえ。もうちょっと計画的にやれないものか。



異動先は売買部門とのことでした。それはそれでありがたいですね。

札幌１２棟目を企画・販売したのはこちらの管理会社さんですので、またああいう

いい物件が出てくる可能性もあります。そういうのが出てきたらぜひ教えてほしいと

思ったのでした。



売買って同じ組織でも個人商店状態になったりすることもありますからね。

こちらの会社さんがどういう形なのかはわかりませんが、ブツ上げしてきた人が

そのまま担当をして販売するような会社さんもあるかと思います。そういう場合は

複数の担当さんと関係を構築しておくことは大事ですよね。



売買物件に関しても是非情報ください、と伝えなくちゃー。



サラリーマンの会社でも結構人事異動があったし、取引先も人事異動で昇進した人に

お祝いのメールをしたりと、最近はそんなのも多かったので、不動産界隈でも

人事の話が出てきたかと思ってしまいました（笑）



今回の異動が皆にとっていいものになればいいなあと思っています。

新天地でのご活躍を祈念いたします。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌８棟目の管理会社さんと久々にコミュニケーションをとる。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。なかなかいい物件の情報って来ないよねー（当たり前）。

応援クリックよろしくお願いします→



久しぶりに札幌８棟目の話題です。たいした話ではなく、放置自転車の処理の話と

桝周りの地面の陥没に関する話でした。



札幌８棟目がすっかり優良児になってからしばらくの歳月が過ぎました。

この物件に関しては、管理会社さんによってここまで変わるのか！ということを

まざまざと見せつけられた案件でした。



管理変更前は常に２〜３室の空室があり、苦労を伴っておりました。管理会社さんは

リフォーム後の結果確認をせず、終わったと言いながら資材がまだ室内に置いてあったり

ワックスもかかっていなかったりと雑な仕事っぷりが目立っていました。



それでも売買は強いからということで気にしないようにしていましたが、とにかく

埋まらないのでは話にならないので、その点が徐々に重荷になってきていました。



そんな折、他の管理会社さんにお願いしている管理物件を、購入した時の約束に伴い

管理変更する事案が出てきました。この時、管理変更されてしまう側の管理会社さんとの

お付き合いが切れてしまうのが勿体ないと感じた私は、札幌８棟目をその管理がなくなる

管理会社さんに渡せればいいんじゃないかと思い始めたのでした。



そしてそういった検討をしている最中に、また当時の管理会社さんが何かやらかして

くれたので（詳細はもう忘れました・・・ブログをさかのぼれば思い出すでしょうけど

そこまでして思い出す必要もないので遡りません）、その話の中で社長に管理を変えると

宣言したのでした。その代わり満室にして売却する時は仲介をお願いするからと

申し添えることで、関係悪化も防ぎつつ円滑に管理変更という形にできたはずです。



ここから状況は激変。あっという間に満室になり、そこから１つも入れ替わりなく

超安定物件に生まれ変わりました。いやね、本当にすごいと思います。

なので管理会社さんには感謝してもしきれないのです。



そしてそれゆえに、安定化しすぎて何も動きがなくなってしまい、管理会社さんとも

最近あまりお会いできていないという何やら不思議な状況になってしまいました（笑）

今度札幌に行ったら飲み会くらいやった方がいいだろうなー。そうしよう。



さて、そんな順調な札幌８棟目なのですが、久しぶりに管理会社さんから連絡が

ありました。この繁忙期も入退去ゼロで超安定。今この時期に退去とか言われたら

嫌なんですが、そういう話ではなくよかったです。



用件は２点でした。



１件目は放置自転車があるという話。敷地内に放置されている自転車の処分をするなら

１，１００円／台で処理できますというお知らせでした。これは美観の観点からも

必要なことと思いますので、是非お願いしますと即答。



２件目の方がちょっと悩ましい感じです。桝の周りの砂利が落ちてきているので、

もしかしたら配管に亀裂が入り漏水しているのではないかという話がありました。

もう少し様子見するか、見積を取るか、検討してほしいということです。



写真を見ると、確かに桝の周りの砂利が落ちているのがわかります。

あまり気にしたことはなかったのですが、確かに水が漏れていると浸食が始まり

土がなくなって砂利が落ちてくるのは理解できるなと思いました。

そういう見方をするのね。なるほどー。



漏水しているのは具合の良くないことなので、是正は必要だろうと思います。

ただ、これがどのくらいの緊急性のあるものなのか。放置プレイを続けた場合に

どのような影響があるのかがあまりわかっていなかったりします。



上水道であれば、水道代がかさむという問題があると思うんですよね。

でも桝なので上水道ではないような気もします。



地面が柔らかくなって地盤沈下を起こすとか、そんなレベルの大きな問題になったり

しちゃうものなのか？いやさすがにそこまでの話はないだろうと思います。

だとすると、これによる問題ってなんだ？



実はそんなに問題がないから、様子見しますかという選択肢も提示された？



いずれにしても、判断をしようとした際にネックになるのは、それを放置することで

どんな影響が発生するかとがわからないと判断できない、ということだと思います。

まずはその点を確認しております。



まあきっと、管理会社さんの方から様子見の選択肢が提示されるくらいなので、

たいした話ではないのだろうと高をくくってはおります（超楽観主義）。



たいした話題ではなかったのですが、久しぶりに札幌８棟目の管理会社さんと

コミュニケーションを取ったなあと思ったので、ブログネタにさせていただきました。

返答が来たら桝の漏水のことを考えよう。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌８棟目の共用部にでっかい段ボールが・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。天気が悪いけど物件の対応をこれからやってきます。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌８棟目の共用部廊下にでっかいゴミが置いてあるのを清掃業者さんが見つけました。

これはいかんと、管理会社さんに巡回時の確認を依頼した次第です。



札幌８棟目はかつげの不良物件でしたが、今はすっかり優良物件になりました。

入退去はないし、管理上のトラブルも特にありません。保有していることを忘れる

レベルで落ち着いております。管理変更前はこんなことになるとは微塵も思って

おりませんでした。管理会社さんによってこんなに変わるのか、というのをまざまざと

見せつけられた一件でした。



今の管理会社さんは客付特化型を自認している会社さんです。実際、客付に関しては

かなり強く、過去に札幌１２棟目を管理していただいている時も空いたらすぐ埋めて

くれましたし、札幌８棟目も３室か４室空いていたのをあっという間に埋めて

くださいました。



自社で仲介店舗を経営しているので、そっちからの集客が強いのかな？と思いましたが

意外とそうでもなく、他社付けばかりでした。仲介店と連携しなくても、管理会社として

どうしたら仲介店さんから選んで貰えるかを意識して運営されており、その意味ですごく

仲介業者さんとしては申込や交渉をしやすいのだろうなと思います。



管理スタッフの方も、純粋な管理の方より仲介店出身の方が多いようでしたので、

この辺も仲介業者さんの気持ちがわかる秘密なのではないかなと想像します。



ということで、客付にはとても信頼を置いているこちらの管理会社さんですが、

自分たちでも「管理の品質より客付を優先しています」と仰る通り、細かいところは

少し行き届かないところもあります。私としては長所と短所が明確であれば、

短所はこちらで補えばいいと思っているので、特に問題視はしておりません。

わかっていれば対策が打てます。



具体的な対策として、定期清掃を私がいつもお願いしている業者さんに依頼し、

共用部の状態はそちらで写真を送っていただいて確認するようにしています。



私は基本的に第三者にひたすら全力で頼るスタイルなのですが、頼れるところと

頼ってはいけないところをちゃんと識別して、任せて安心の体制を作るという点は

意識して動いております。あとはそういった方々と信頼関係を作るところも意識して

いろいろやっております。だからこそ他力本願寺が成立するわけですねー。

（偉そうに言ってますが、客観的に見てうまくいってるかは知りません）



さて、今回札幌８棟目で発覚したゴミの件は、その清掃業者さんからの報告の写真で

わかったことでした。共用部にでっかい段ボールの箱が置いてあるのです。

特に清掃の報告には触れられていませんでしたが、なにこれ！？と思いました。



ちなみに清掃報告でそういう個別の話に触れないのは、清掃業者さんが気づいていない

わけではなく、管理会社さんと清掃業者さんと私の３者のＬＩＮＥグループに

報告して貰っているからです。私と清掃業者さんだけなら色々話をしてくれるのだと

思いますが、管理会社さんがいると、管理会社さんのメンツをつぶさないように

配慮をしてくれるので、あまりその場であれこれと言うことはしないのです。

ある意味、管理会社さんに巡回が行き届いてないやんと突きつけるような形になって

しまいますので、それは先方にも失礼でしょうということです。



私からこの段ボールは何ですかね？と清掃業者さんに確認。たぶんゴミだと思うけど

小足はわからないという回答でした。でもまあゴミっぽい気はするし、そもそも

共用部にモノを置くのは基本的にＮＧです。ダメでしょーこれは。

外廊下なので、雪でべちょべちょになるかもしれませんし。いかんです。



ということで、管理会社さんに清掃ＬＩＮＥグループではなく個別に連絡をして

さっき清掃のところで報告があったやつは巡回した時に確認いただき、所有者に

処分をお願いするようにお願いをしました。



一時的なものであれば、巡回した時にはもうなくなっているかもしれません。

まあそれでも、もし万が一まだ残っていたら、景観は悪くなり美観を損ない、

雪でぐちゃぐちゃになったりしてろくなことがありません。あと注意されないから

大丈夫と思って何回も繰り返すかもしれません。なので、止めないとダメなやつ。



管理会社さんも承知しましたと言ってくれたので、まあよしなにやってくれるでしょう。

次の清掃報告で状況が変わっているかを確認したいと思います。



そこから２週間後。先日、最新の清掃状況の報告がありました。

ゴミはなくなってました！関係者の皆様、ありがとうございました！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌８棟目のママさんダンプを交換。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。出張で地のもの食べまくってたから太ったわー（汗）

応援クリックよろしくお願いします→



札幌８棟目のママさんダンプの交換を手配しました。地味だけど大事な仕事です。

割れてると使いづらくて除雪がはかどりませんから。



怒涛の出張連チャンがようやく終わりました。あとは来月の海外視察を残すのみ。

海外でちゃんと連携が取れてプレミアムポイントが加算されれば、ＡＮＡの修行も

無事完了になる目途が立ちました。あとは１２月の忘年会ラッシュに備えるばかり。



本当はもう一度札幌に行きたかったのですが、今回は断念することになりそうです。

出張が多すぎて家を空けすぎているし、年末に入る前に一度確定申告の着地予想を

この辺でしておきたいので時間を作った方がいいだろうなと思っています。



ただ、札幌６棟目のリフォーム、札幌１３棟目のリフォームの状態は気になるし、

他にもちょっとやっておきたいことがあるのはあるんですよね。だから本当は

行っておきたいところではあるのですが・・・物理的にも時間がないんですよねえ。

どうしても行かなくてはという話になったら、平日テレワークしながらさらっと

行ってくる感じだろうなあ。



札幌といえば、ぼちぼち雪景色になってきているようです。雪の季節は嫌ですねえ。

昔、すすきのの左右方向の道の歩道で思いきり滑って転んでお尻を打ってしまい

座るのにも難儀したことがあります。あそこ、昼間日が当たらないので凍ってるから

転びやすいんですよねえ。上下方向の道は日が当たるのでそういう罠はあまりないですが

左右はヤバい！絶対ヤバいです。雪のない地域から冬のすすきのに行かれる方は

くれぐれもご留意ください。



って、そんな話はどうでもいいのですが、でも雪繋がりではあるのかな、今日の話。



皆様、ママさんダンプってご存じでしょうか？雪国の方はたぶんわかると思います。

私は最初この名前を聞いても「？」でした。なんすかそれ、ママさんとダンプって言葉が

全然結びつかないし、賃貸経営の関係でそんなキーワードが出てくるとも思えないし。



それが何かというのはググっていただければと思いますが、端的に言えば除雪をする

ためのでっかいスコップだとおもっていただければいいです。



ロードヒーティングが入っている物件なら、熱で勝手に雪が溶けるので除雪とは

無縁ですが、そうでない物件であれば除雪は切っても切り離せない宿命です。

除排雪の手配は大家さん側でもしていますが、毎日入れるわけではありません。

どうしても必要だという時に、物件にママさんダンプが置いてあれば、自分たちで

除雪をすることができる、というわけです。



私が持っている物件は、半分は新築とか築浅とかで家賃が高めにとれていますが、

半分は生活保護や生活に余裕のない客層向けの家賃が安い物件です。

やっぱり家賃が安い物件の方が、かけられる経費にも限度があります。

自分たちで対処できることに関しては自分たちで対応して貰わなくてはなりません。



札幌８棟目も家賃が安めのファミリー物件なので、ご多分に漏れずママさんダンプが

置かれています。私が買って配置したわけではないので、以前のオーナーさんの頃から

あったのだと思います。



今まで特に存在を気にしたことはなかったのですが、先日清掃の報告があがってきた時

写真を見ていたら気が付いたのです。ママさんダンプがちょっと壊れていることに。





こんな感じです。プラスチックなので劣化したのかな？

この状態だと、雪かきがちゃんとできません。



以前、札幌１棟目を持っていた頃、ママさんダンプが壊れたから交換させてほしいと

管理会社さんから言われたことがあります。これがあるとないとでは入居者様の

顧客満足度がだいぶ変わる、と当時管理会社さんは仰っておりました。



交換しておいた方がいいんだろうなー。冬になって満足度が下がって退去になるのも

嫌ですし。数千円の出費なので大した金額ではありませんから、先回りしておくに

越したことはないでしょう。



ということで、管理会社さんにママさんダンプの交換を手配いただくよう打診。

手配しておきます、という回答を頂戴いたしました。助かります。

これで冬も安心（？）です。



小さなことかもしれませんが、こういうことの積み重ねが安定した運営につながるものと

信じて、コツコツと対応を重ねていきたいと思っております。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌８棟目でゴミの不法投棄・未分別の問題が発生。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在６位です。今週は出張がとても多い・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌８棟目で分別がなされていないゴミの投棄が続いております。

これはぼちぼち何とかしないといけないやつかなということで、対処を依頼しました。



不動産賃貸業あるあるなトラブルってありますよね。滞納とか騒音トラブルとか。

そのカテゴリにあるスタンダードなやつとして、ゴミの分別がなってないというのも

あると思います。



ゴミに関しては引越直後の人がルールをわかっていなくて変な捨て方をしてしまい

近所の人からクレームが管理会社さんに届く、という王道パターンがあると思います。

他に、どこかから投棄しにくるパターンなんかも考えられますね。



でも、どうもそういうパターンではないような気がするケースが札幌８棟目で

発生してしまいました。



札幌８棟目と言えば、昔は本当に満室にならずに困っていた物件でした。

需要がそこまでない物件じゃないはずなのに、という思いがあり、管理会社さんが

ちょっと微妙だなと思うことも多々ありました。それでも、売買の時の義理もあるので

あまりどうこう言うまいと気長に管理を委託しておりました。



でも、それもちょっと限界が来てしまい、もうだめだ、管理を変える！と決断。

管理会社さんを変更したところ、すごくあっさりと満室になり、その後も安定して

出入りのない優良物件に化けたのでした。管理って大事ですね・・・本当に・・・。



そんなこともあり、すっかり最近は話のネタにもすることがなくなった札幌８棟目。

管理会社さんからもたまにちょっとした連絡が入るくらいで何もなく平和なものでした。



しかし最近、急にゴミの問題が出てきたのです。



１ヶ月弱くらい前でしょうか。定期清掃をお願いしている業者さんから報告があり

ゴミの捨て方が酷い、分別されていないゴミが大量に残されている、ということでした。



新規入居が発生した時にありがちなやつですが、今回はそんな話も特にありません。

安定してずっと入居が続いており、入退去もここのところ全然ない状態です。

じゃあ一体なぜ・・・？



清掃業者さんはカメラの確認やゴミの開封と身元の分かるものを探す作業などを

勧めてくださいましたが、管理会社さんはそこまでの必要はないだろうという

雰囲気を感じさせる物言いをされておりました。直近の入居がないのだから、

一時的なものであろうと考えているのではないかと思われます。



でもまあ、それはそれでそうかもしれないんですよね。何とも言えないよなあ。

一旦様子見にします、ということで、清掃業者さんにゴミの回収だけお願いを

させていただきました。



それからしばらくして、次の清掃報告の時でした。この時もまだゴミの分別が

されていない状態での投棄が続いているとのことで報告があがってきました。

ゴミの量が多くて回収もハードだと仰っております。



ゴミ捨て場にはトレイルカメラが設置されており、ＳＤカードを抜きだせば

誰が不法投棄したかはわかるようになっています。ただ、ネットワーク対応はしてない

安いカメラなので、現地でカードを取り出す必要があります。これを確認するのは

ちょっとめんどくさい・・・私自身もそう思ってしまいます。



とはいえ、１ヶ月近く投棄が続いているとなると、あまり捨て置くわけにもいきません。



管理会社さんに、こういうケースでゴミの対処をしたいとなったらどういう対応が

考えられますかと確認をしたところ、やっぱりまずはゴミの中身を巡回担当に

確認して貰うことからだとのことでした。名前付きのものがあれば部屋に返すなり

注意するなりするし、名前付きのゴミが出てこなければ、しつこく写真付きで

文書を配布するようにした事例があるということでした。



恐らく、清掃会社さんがごみ処理をした時には名前付きのゴミは出てこなかったと

考えられます。出てきていれば報告対象になるはずですから。ということは、

当面は文書の投函くらいしか対応できることはなさそうです。

管理会社さんにはそのように依頼をさせていただきました。



さて、このゴミ問題は解決するか？今後の推移を見守りたいと思います。

解決しなければカメラの解析だな・・・めんどくさいけど。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。