2021年08月28日

まさに水難の相なのではないか・・・またまた漏水事故。

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札幌8棟目で漏水事故・・・ってまたかよー!この間屋上防水直して事故は完治したと

思ってたのにー・・・って思ったけど、前回とは別の原因みたいです。嗚呼。



先日まで、屋上防水の劣化が原因で漏水事故が起こっていた札幌8棟目。

こちらがようやく終息して、漏水で内装ができなかったお部屋も内装が施されました。

空室も2部屋申込が入り、残り1部屋。ようやく軌道に乗ってきた感じがします。

ここまでの不調の分を一気に取り返していただきたいと切に願う次第。



残った1部屋ですが、清掃業者さんからの定例のご報告の写真を見ていると、

内装が終わったものの、何やらカビが生えているように見える箇所がありました。

え、漏水事故は直ったはずなのに、カビ生えてるってどういうこと・・・?



管理会社の方に確認したところ、美装で対応できるか確認します、とのこと。

結果として美装でやれるという話になったのですが、美装したそばからカビが

生えていることの方が問題な気もするし、そもそも完了検査とかしてるの?という

疑念が・・・。



そんな疑惑のまなざしをやや向けていた頃合いに、管理会社さんの社長からLINEが。

該当のお部屋で美装作業に入るために通水したところ、玄関が水浸しになったとのこと。

設備屋さんに調査依頼かけているので、詳細わかり次第ご連絡します、とのことでした。



もー、なんなのよ、あの部屋!トラブル起こしまくりで立つ鳥跡を濁しまくっていった

法人さんでケチがついたか、あれ以降ろくなことがないですよ。結露、屋上防水起因の

漏水、そして今回の漏水・・・。マジでお祓いでもして貰った方がいいんじゃないか。



続報によれば、どうやら水道メーターから漏水が発生していたとのことでした。

他、配管の錆が酷い箇所もあるため、配管接手、メーター、配管保湿剤の交換を

させてほしいとのことでした。



更に、キッチンの混合栓からも漏水が確認されたので、そっちも交換した方がいい、

ということでした。漏れるのは困るし、やるしかないかあ・・・。



ほんと、あの法人さんが疫病神だった気がしてならない・・・。

二度と関わらないぞ、出禁だ出禁(八つ当たりなのはわかってます)

またこれで家賃1ヶ月分以上のお金が消えていくことになりましたよ・・・。

まあでも、中古物件だから仕方ないですね。そういうものです。諦めの境地。



ついでなので、冒頭でちょっとブツブツ言ってたカビの件。これについて社長に

確認してみました。するとわかってきた以下のような事実。



・カビが生えていたことは認識しており、美装で一緒に取る計画だった

・漏水で壁紙を張り替えたのは奥の部屋だけ、カビは手前の部屋のもの

 よって、漏水している時から生えていたものを取るだけの認識

 (屋上防水を行った後、新しいカビが生えているわけではない)



なるほど!というか管理担当さんが最初にそれ説明してくれてればよかったのに!

でも、こういう事情と言うことであれば、そうかーなるほどーで終わる話です。

良かった。



今度こそこれで水難の相がこの部屋から消えてくれることを祈ります・・・。

問い合わせもあるようなので、早期満室を目指したいところです!



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posted by ひろ* at 10:08 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月16日

清掃業者さんの役務範囲・管理会社さんの役務範囲。

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札幌8棟目で先日発生したゴミ捨てトラブル。それ自体はすぐに解消しましたが、

清掃を分離発注をしていることで誰がやるべきかがあいまいになっていたところが。



札幌8棟目は管理会社さんに清掃を委託せず、清掃業者さんを別に選定・発注して

業務に従事いただいております。購入する時に管理の形態について相談をいただき、

清掃は普段お願いしている外部の業者さんにお願いする方針にしたいとお願いをして

そのような体制にすることを快諾いただきました。



今回の話は、その清掃業者さんから連絡をいただくところから始まります。



清掃報告ではなく、個別のLINEで清掃業者さんから連絡をいただきました。

ゴミステーションの写真つきで送られてきたのですが、出し方がめちゃくちゃです。

分別はできていない、札幌市指定のゴミ袋を使っていない、日にちも守られてない、

などなど。とにかく酷いです。



札幌市は割とゴミ出しルールがめんどくさいです。分別は細かいし、ゴミ袋は

市が指定する優良ゴミ袋を使わないといけません。実質的なゴミ収集の有料化です。

私が住んでいる地域はゴミ袋は有料のものを指定されていないので、その点については

行政が頑張っているのかなと思っています。



ただ、だからと言って札幌市に住む以上、札幌市が有料とルールを定めているのですから

それには従う義務が住民にはあります。入居者さんが分別していないことに対しての

擁護はできません。



ここのところ、札幌8棟目はたて続けに2組の入居者様がご入居なさいました。

そのどちらかが、今回のすごいゴミ捨てをやらかしてしまったものと考えられます。



管理会社さんに報告して、ゴミの撤去と該当入居者様への連絡、改善に向けた指導を

お願いすることにしました。



これで話はおしまい・・・かと思いきや、話は思わぬ方向に進んでいきます。



ひとしきり対応が終わった頃合いに、管理会社さんの社長からこの件について電話で

ご相談を受けました。ゴミの片付けって、清掃業者さんが行うものではないのか、と。

清掃業者さんは報告するだけで、片づけるのは管理会社さん。ゴミの分量がすごいので

二人で出動するなどの必要があり、負荷がかかる、と。



清掃業者さん、他の物件もお任せしていますが、ゴミステーションで分別されずに

残されたゴミを回収しているパターンもあったと思います。毎回報告だけ、ってことは

ないと思うのですが、そういう印象を管理会社さんが持っていることはわかりました。

あと、清掃は自分たちは請け負っていないのに、仕事だけ無償でやることになって

しまっている、という点について社員さんから改善を求められたのかもしれません。



ひとまず持ち帰りとして、清掃業者さんにその辺の話を聞いてみました。



清掃業者さんとしては、契約上ゴミの回収までは業務に含まれていないが、サービスで

40リットルのゴミ袋に入る範囲なら回収して持ち帰っている、ということでした。

清掃業者さんからの報告写真ではその点がわかるようになっていても、私がそれを

管理会社さんに伝えていないことから、いつも回収してくれていない、という印象を

管理会社さんに持たせてしまったのだろうなと思います。



そして、清掃業者さんとしては、回収してしまってもいいけど、本来であれば

入居者さんに片づけさせることで、次回からそういう変な捨て方をしないように

気を付けて貰うべきなのではないか、という意見を持っているそうでした。

清掃業者さんが片付けてしまうと、ルール違反でゴミ出ししても誰かが片付けるから

別に分別とかしなくていいや、と入居者さんが考えてしまいがちなので、管理会社さんに

通知して貰った方がいい、だから片づけない方が適切と思う、と。

うん、ごもっとも。



管理会社さんにて犯人特定の上で入居者様に片づけさせるようにするのか、それとも

特定と注意喚起はするけど片付けはこちらで行うのか。そこは管理会社さんの

管理ポリシー次第ですが、悪質なゴミ捨てマナーの欠如に関しては、管理会社さんに

ボールを渡して対処いただく方がいいなと考えました。



ということで、管理会社の社長さんにその旨連絡して、一度管理会社さんにボールを

持ってもらう形でお願いしたいですと相談。あとはそのゴミが大量だった場合は、

別途費用がかかるということでも構いませんとお伝えしました。お互いに、相手が

片づけるだろうと思っている状態を作り出した私にも、今回のやり取りが発生する

原因の一端はあります。こういった状態が作られないよう、役割をはっきりさせて、

その仕事まで役務とするなら別途費用が必要となれば、それを払う。そういう体制に

していく必要があると思います。



管理会社さんとは、本当に量が多くて大変な時は、スポットで人を入れて清掃を

お願いする形にするので、その場合だけ追加費用を少し払うということで話が成立。

これでたぶん、腹の中にもやもやしたものをため込んだ状態ではなくなるでしょう。

今後、その体制で動いて貰えるものと思います。



分離発注すると、こういった部分の調整がややこしくなります。コストを落とすと

いうことは、その落とした分を自分でやらなくてはならないということ。このバランスを

考えながら、まるっと任せるか、分離発注するかを考えていく必要があると改めて

思った次第でした。目先のコストだけ考えるのは良くないので、運用時のコストも含めた

トータルコストで物事を考えていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月18日

そのタイミングの修繕は、費用云々ではなく即やってくださいとしか言えない。

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札幌8棟目、入居前のチェックで修繕が必要な項目が見つかってしまいました。

故障箇所は台所なので、前の人は料理していなかったんだろうなあ・・・。



札幌8棟目。鳴かず飛ばずで引合も少なく、修繕もかさんでいる、それでいて元々の

利回りもたいしたことはない。秀でていたのは、築30年なのに30年融資が出ちゃった

ということだけなのですが、それだってキャッシュフローの面から見たらいいですけど

返済が進まないという点からすれば、ただ単にリスクを先送りしているだけです。

元本は減らないから売却するにも損切りが必要になる可能性があります。

私の中ではちょっと残念な物件という位置づけになっています。



ところが先日、急に確変でも起こったのか、3部屋の空室のうち一気に2部屋に申込が

入ってくれました。どちらも保証会社さんの審査もOKとなり、なんかいい流れです。

今まで不遇だっただけに、ここで一気に反転攻勢か!?



しかも、管理会社さん曰く、残った1部屋についても「内装完了及び入居可能日の

お問合せが多数ございます」という目を疑うような言葉が。いやそれ、多額の費用を

かけざるを得なくなった私に対して慰めようと思って適当なことを言ってません?

とか思っちゃうひねくれてしまった私。でも本当だとしたら、ちょっと今までにない

大チャンスだと思います。ここで一気に決めて、民泊が全部退去になって一気に5部屋の

空室を抱えるようになって以来、初めての満室ということになります。目指したい!



という感じで、うひょーテンションあがるわーヒャッホーイなどと一人頭の悪い発言を

繰り返す怪しいおじさんになっていた私に、現実の非情さを突き付けるメールが

届いてしまうのでした。



管理会社さんから来たメールには「1Rの入居前確認で台所・風呂場の混合栓から

漏水が確認されました」という悲しいお知らせが。一気にテンションダダ下がりです。

いやまあね、かなり長いことお住まいになってくださっていた入居者様の退去後だから

そういうのはあるだろうよねと。それはおおいに理解できますし、仕方ないことです。

でもこのタイミングできたかー。入居も決まり浮かれている状態で、しかも入居まで

もう時間はありません。「その場で対応して貰う」一択。それしかない現実。嗚呼。



管理会社さんのメールには「対応せざるを得ず、やむを得ず交換となりました」と。

はい、ごもっともです。その通りです。入居者様にご不便をおかけするわけには

いきません。責任ある賃貸経営のためにも、現場判断で対応したのは正しい選択です。

辛いのは私の懐事情だけ。そんなことはそれを見越してお金を準備し、このくらいで

ショックを受けないよう周到な準備をしない私が悪いのです。

(と、口では言ってるけど、ショックの色は隠しきない貧乏性)



費用は風呂と台所をあわせて5万円也。もちろん、DIYでやれば高いと思うでしょう。

しかし、入居直前というタイミングの悪さ、遠隔地なのでDIYや安い業者さんを

選ぶこともできない、管理会社さんも対応等で時間を割いているのだから、対価を

お支払しなくてはならない(マージン乗せて貰う)など考えれば、このくらいは

やむを得ないと思います。そこまで高いということもないでしょう。



ただ、普段の生活に置き換えると、高級旅館に一泊できる値段だよねということになり

それを思うと憂鬱になります。



でも、たまにこういう感覚を思い出す必要はあると思います。

修繕費用でゲロ吐きそうとかじゃなくて、日常生活と事業で流れるお金の感覚の差を

自分でコントロールできるようにならないと、という意味です。



不動産賃貸業は屋上防水で100万単位のお金が出ていくとか、頭金で数百万・数千万の

お金が動く事業です。最初はビビッてましたが、今はそのお金の感覚にも慣れてきて

そのくらいの金額ならどうとでもなるねーみたいな感じになりつつあります。



でも、日常生活で言えば、先ほども言ったように5万ってかなりの大金です。

それだけあればプレステ5買えますよ!(抽選に当たらない問題は置いておいて)

高級な焼肉だって2人で行ってお釣りが返ってきます。一泊の旅行をするなら、

客室露天風呂付の広い離れとか普通に用意できてしまうレベルです。



事業のお金の単位が当たり前になると、生活のお金の単位もそれと同じ感覚に

なってしまい、数万とか数十万が高いとも惜しいとか感じなくなってしまい、

生活レベルが上がってしまう懸念があります。これは非常に危険です。



人生、元気で動ける時間は実はそう多くないので、けちけちしすぎるのもよくないです。

ただ、どうでもいいところに浪費するのは良くないです。その経験が自分にとって

大きな糧になるなら、どんどんお金を遣えばいいと思いますが、そうでない場合は

メリハリつけて使わない、といった対応も必要になることでしょう。



たまにこういう修繕の金額をまじまじと見て、〇〇に置き換えたらこのくらいか、

という感じで自分を見つめ直すことがあってもいいのではないかと思いました。

なので、今回の修繕もそんな見つめ直す時間を作るきっかけになったと思えば、

悪いことばかりではないです。それに設備も新しくなって入居者様も快適に過ごせます。



何事もポジティブに。悪いことばかり考えていたら本当に悪い状態になってしまいます。

気持ちだけは前を向いていれば、結果もいずれ前向きになるはず。

そう信じて、前を向いてポジティブに生きていこうと思います。



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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月09日

原状回復も一筋縄でいかないケースがある、というお話・・・。

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今日も札幌8棟目の話題です。屋上防水など大物の工事が一通り完了したことと、

入居前の原状回復の追加が発生したことなど、主にお金のかかるお話ばかりです(汗)



昨日・一昨日と入居申込をいただいた話で盛り上がっている札幌8棟目なのですが、

入居の前には原状回復が待っており、その原状回復が一筋縄ではいかなかったです。



先日退去になった2DKのお部屋はまだ見積をいただいておりません。引越の時に

つけてしまった傷に関しては入居者様に請求になりそう、それ以外については

結露で少し壁紙がめくれている以外はまあ綺麗そう、という感じに見えました。

ここはまあそんなにややこしいこともなく、普通に原状回復して終わるでしょう。

写真でわからない何かがない限りは。



ややこしいのは残りの2部屋です。



前から空いている2DK。ここは結露がひどいので、結露対策の断熱材?グラスウール?

を天井裏の配管に巻き付ける工事が必要です。そのため、天井を剥がしての工事を

行っていますが・・・その最中に漏水を確認。おそらく屋上からだろうということで

屋上防水が切れているのではないか、そして調べていくうちにドレン管もヒビが入って

いるのではないか、という形でいろいろとお金のかかる問題が噴出。最初はちょっと

漏れてるくらいだったのが、だんだん酷くなり、最終的に室内全部を養生して

漏水に備えざるを得なくなりました。当然、原状回復どころじゃありません。



腹をくくって屋上防水関係の工事をここでやるしかないかと決断。そりゃ水がダバダバと

漏れているんだから、やらないわけにはいきません。血の涙を流しながら屋上防水を

実行しました。想定外の出費は痛い。



工事に対しての請求書が届いていたので、工事は終わったのでしょう。

そういえば地下ピットのモーターが切れた件の写真は貰っていますが、屋上防水は

まだ写真を貰っていません。貰っておかなくては。屋上防水、ウレタンだったのか

シートだったのかも把握してません。そしてドレン管は調査の結果ダメージが

あったのかも確認していません。聞いておかなくては。ああそうさ、そんなことも

確認してないダメな大家なのさ、皆で罵るがいいさ(なんとなく逆ギレ気味に)。

そして、これで原状回復工事は再開できるんだよね?ということも聞いておこうっと。



これで原状回復が進むはずなので、残り1室の募集も堅調に進むに違いありません。

いや、この物件基本的に堅調な募集は難しいのはわかってるんだけどさ。



そしてこの間空いた1R。ここはお申込をいただいているのですが、原状回復工事は

未だ道半ばです。入居までには終わらせるということで頑張ってくださるようなので

そこに期待します。



原状回復に時間がかかっている理由の大きな内容が、入居者様負担の工事の件です。

原状回復工事の中で、入居者様過失と思われる箇所について請求をしたところ、

自社で工事すれば見積額より安くなるので自社で施工させてほしいと元借主さんから

相談をいただきました。実際、あちらは原価でやれるので、管理会社さんからすれば

どう頑張ってもその金額には太刀打ちできないとのこと。相談の結果、工事内容が

打倒であることを管理会社さんで確認の上、先方に請求した箇所についてのみ

先方にて施工を実施、それ以外は管理会社さんにて工事を実施という切り分けに

なりました。



ただでさえ、管理会社さんとして求めたい品質をこの工事で担保できるかというところで

気を配ってもらわなくてはならないので、管理会社さんの負担は増えます。それこそ

施工管理費を取られてもおかしくないです。必要なら請求してくださいと言いましたが

大丈夫ですと言ってくださった管理会社さんには深く感謝しております。



先方の工事が終わるまではこちらの工事が始められません。細かい状況はわかりませんが

先方の工事が終わらず、なかなか作業に入れない状態が続いておりました。



そして先日、ようやく先方の工事部分が終わりました。しかしここからがまた微妙に

時間がかかっております。



分業になった影響なのかはわかりませんが、管理会社さん側で元々工事して貰う予定の

業者さんから、当初出した見積額では出来ないという話が出てしまったようなのです。

そこは管理会社さんが責任もって対処するということで、見積額を変えずにやれる

業者さんを探しているという話でした



そして最近になってようやく工事業者さんが見つかったようで、工事再開の連絡が

届きました。入居も決まったタイミングだったので、ほっとしました。



ただ、その新しい施工業者さんが内容を確認し直したようで、追加提案が出たとのこと。

浴室換気扇交換(異音がする)と、ドアクローザー交換(油漏れあり)の2点です。

まあもう、入居決まってるから優先してやらないといけないですし、やっちゃって

ください!本当は家賃が安い部屋なのであまり内装にお金はかけられないのですが、

後から慌てて工事するよりは予防修繕した方がトータルコストは安くなるはず。

(こういうところがシビアじゃないからお金が手元に残らない・・・自覚あり)



問題の2部屋とも、これで一応原状回復完了の目処は立っている形になりました。

早々に募集再開できるように、そして入居者様を受け入れられるように、工事はきちんと

やっていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:19 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月08日

仮申込から本申込に無事に進んでくれました。

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昨日書いた札幌8棟目の仮申込の方も無事に入居申込書を受領し、保証会社さんの

審査もOKとなったとの連絡をいただきました。一気に埋まったなー。嬉しい。



昨日のブログにて、札幌8棟目に一気に2部屋申込が入った話を書きました。

うち1部屋は申込書も既に到着しており、保証会社さんの審査も通過済みとのことで

油断はできないけどそこそこ安心できる状態でした。しかしもう1部屋に関しては

まだ申込書が届いていないという状況だそうでした。おそらく仲介業者さんから

口頭で相談を貰っており、申込書FAXしますね!で止まっていたのではないかと

想像します。



この「仮申込」の状態だった部屋の方が埋まりにくい1Rだったので、こっちの方が

死活問題です。今時、札幌という供給の方が多いエリアで、3点ユニットの1Rを

わざわざ選ぶ必要はないはずなんです。もっと安い値段の1Rでバストイレ別の物件も


あると思うんですよ。だから、どこかで心変わりして他を選んでしまうのではないか、

という不安に駆られるわけです。



基本的に札幌は供給過剰な市場である、ということは昔から変わっていません。

私が始めた頃よりはなんとなく空室を決めやすくなったような気がしないでもない、

とは思うのですが・・・結局広告料の相場が変わったわけでもないし、やっぱり

供給過多で過当競争が激しい市場だというのは変わっていないと思います。



三点ユニットの物件と言えば、過去に所有していた札幌2棟目。なんとかかんとか

埋めておりましたが、あれはほんときつかったです。あの物件は本当に苦労しましたが

あの物件のおかげで得られた経験値や人脈は計り知れません。苦労は人を成長させる、

といったところでしょうか。かなりタフになりました。タフになりすぎて、それは

動揺しようよというところまで動揺しなくなってしまった感も否めませんが(笑)



昨日の夕方、この件について進展がありました。

管理会社さんより、無事にお申込書を受領し、保証会社さんの審査もOKになったと

メールがあったのです。もう審査OKになったの?はやっ!



入居時の要望についても詳細が分かりました。

・フリーレント1ヶ月希望

・初回保証料オーナー負担希望

という2点はOKとしました。競争力に乏しいお部屋という自覚は私にもありますので

募集の中で初期費用は極力かからないようゆるゆるの条件を出しておりました。

広告料も考えると、入居しただけで出費がけっこうでかいという残念な状態になりますが

競争力を持たない物件である以上お金がかかるのは仕方ありません。

聡明なる読者の皆様におかれましては、このような失敗物件を買わないように

私の事例を反面教師としていただければ幸甚です。



申込書を見ましたが、高校生くらいの年齢の方が働くにしてはなかなか悪くない

年収でした。会社名でググると除排雪なども行っている会社さんのようです。

実はお世話になっているのかもしれない・・・。是非頑張っていただきたいです。

立派な社会人になれるよう、住居の面からバックアップさせていただきます。



それから、昨日入居申込をいただいていた2DKに関しても追加情報がありました。

単身の若い女性が同居人もいないのになぜ2DK間取りを選んだのか、緊急連絡先が

叔父さんになっており実の両親の影がないのはなぜか、といったところです。



管理会社さんからの追加情報によると、どうやらお母様が長期に渡り闘病中で、

ずっと入院なさっているのだそうです。なので、緊急連絡先をお母様に設定しても

連絡に応じられないから、物件の近所にお住まいの叔父様になったとのことです。



そしてここからは管理会社さんの推測になりますが、闘病を終えて戻ってきたら

お母様と同居されるのではないかと思う、ということでした。



話としては納得です。お母様のご病気が快方に向かうことをお祈り致します。

親孝行な良い娘さんです。こちらも是非住居面でバックアップしたいと思います。



これであとは契約さえしてしまえば2部屋入居は安泰ということになりそうです。

残り1部屋。まだ原状回復終わってないですが、屋上防水の工事も終わったようなので

入居にこぎつけて久しぶりの満室といきたいところです!



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