2019年05月11日

札幌8棟目の諸問題を整理しながら解決に導くルートを模索中。

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昨日のブログを書いた後、すぐ司法書士事務所さんに連絡を入れました。

諸々段取り進めないと。



滞納に関しては、司法書士の先生に対応を一任。

修繕に関しては、当方の友人が依頼している職人さんに一任。

でも、滞納部屋で修繕が必要となると、両者の連携は私がとらなくてはなりません。

これこそ管理会社さんにお願いしたいところなのですが、かたや対応が法的に危うい

部分もあり、本当に回収できるかわからないから不安、かたやよくわからないうちに

オーナーにて発注して貰えませんかとなぜか投げ出されてしまい、やむなく私が対応中。



管理は継続でお願いしており、購入前からの滞納の方でしたが、ここまでずるずると

対応が遅れてしまったのは、私も注意を払っていなかったという点で問題があったとは

思います。でも管理会社さんにも問題はあっただろうなあという感じは否めず。



ここですぐ管理変更と言う気はありませんが(結構いい案件持ってきてくれるし)、

こういうのが何度も続くようだと、ちょっと考えちゃうかも・・・。

勿論、その前に改善要求はしますけどね。



で、やむなく自分でやっている諸々の対応。

昨日はブログを書いた後、司法書士の先生にメールをして、現時点での進捗状況を

確認させていただきました。



さすがに対応に慣れているようで、スタッフの方がすぐに返信をしてくださいました。

それによると、訴訟提起をするのと並行で連絡を取っており、物件にはもう住んでいない

ということを確認済。明渡に向けて、解約届・残置物放棄の念書・滞納分分割払の書面を

取得している最中とのことです。

これさえ取得できれば、とりあえず片付けて次の募集に向けて動き出すことができます。



ちなみに、次の入居も既に決まっており、札幌8棟目で既に民泊をやっている業者さんが

借り増ししたいと言ってきております。ありがたいことです。

滞納の状況も把握しており、滞納の債務の一部を肩代わりしていただけるとのこと。



次の入居のこと、そして漏水のことを考えると、一日も早く退去いただきたいところ。



そしてこの滞納者の方からは、もう物件には住んでいないので室内への立ち入りは

立ち合い無しでどんどんして貰って構わない、とのことでした。

これ、法的に本当にOKなのか?と思いますが、司法書士の先生に再確認した上で

入って良いならどんどん入って進めてしまいましょう。



滞納者から本当に回収できるのか?という懸念はおおいにありますが、できる範囲で

取り立ててお金を回収するより他にないでしょう。



とりあえず、これで修繕はして良いということになりましたし、残置物もこちらで

片付けることができることは確定しました。となると、次は修繕の手配になります。



修繕に関しては、私の友人の懇意にしている職人さんで対応していただきます。

まずは原因調査から。管理会社さんが「上の部屋はオーバーフローさせていないという

発言をされていた」ことに対して、責任は問わないから正直に言ってごらんという

問いかけはしたのか、ということについて確認してほしいと依頼されました。

それ以外にも3項目くらい質問事項ありとのこと。



管理会社さんと直接やって貰った方がいいかな〜。

最初は橋渡ししないとでしょうけど。



原因次第では保険も使えるはずですし、漏水自体がダメでもその復旧にかかったお金は

保険である程度賄えるはずです。その辺も対応していただかなくては。

写真は管理会社さんから取り寄せないと。



並行して、借りていただく法人さんと諸々詰める必要もあります。

初期費用・家賃をいかほどにするか、残置物のうち使えそうなものがあればそのまま

持っていっていただけないか、いつから利用可能になって家賃発生とするか、など。



民泊に関しては、消防対応で自動火災報知機の設置も物件全体に必要になります。

今回のご入居を機に、この対応も全て終わらせてしまおうと考えております。



サラリーマンのお仕事も山場を迎えているタイミングですが、こちらはこちらで

いろいろやることがあってガチャガチャしてます。整理しながら対応しなくては。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月10日

漏水問題と滞納問題が重なり迷走しかかっている件。

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札幌8棟目の漏水問題、解決に時間を要しそうな予感しかしません・・・。



GW中に、この漏水の件で担当さんから連絡がこなくてあちこちで困っていることを

社長に伝えた
ことを書きました。その結果、少しずつではありますが返信が来るように

なりました。



まず、漏水の原因は上の階からのオーバーフローなのではないかという可能性については

担当さんが該当の部屋の方にその質問をしてくださっておりました。しかし結果としては

心当たりがないとのこと。これが原因だったら話は早くてよかったのですが、原因調査は

ふりだしに戻ってしまいました。



次のアクションとしては、壁をぶち抜いて壁の裏側を見て、どこから水が伝ってきてるか

確認する作業になりますが、漏水している部屋は問題の大型滞納のお部屋です。

退去の手続きを粛々と進めていただいておりますが、まだ時間がかかりそうです。

現在、訴訟を提起して第一回の期日を裁判所が調整している最中とのことでした。

実際に訴訟になる前に、交渉して退去になるよう進めていただいてはおりますが、

先方もお金に余裕があるわけではないので、時間がかかるだろうと予想しています。



そんな状態なので、部屋に入れて貰うわけにもいかないし、壁を開けるわけにも

いきません。この段階で調査を進めることが難しい状態になっております。



そして、この状態で管理会社さんから謎の発言が飛び出します。

理由はよくわからないのですが「修繕はオーナー手配でお願いできないか」と。



現地で漏水に関して打ち合わせた時に、札幌8棟目の外壁塗装など対応していただいた

業者さんに現地に来ていただいたことがあります。その業者さんに、この件の修繕や

調査を引き継ぎたい、というお話のようです。



なぜ急にそう言いだしたのかは正直よくわかりません。いろいろなことが来すぎて

パンクしかかっているのかもしれないです。



・生活保護の方の大型滞納

・生活保護の方の部屋での漏水事故の原因調査、修繕見積

・漏水被害に対しての民泊部屋からの補償要求などへの対応



こちらもサラリーマンの仕事と並行で色々やるのはきついので、できれば管理会社さんに

窓口を一本化したかったのですが、どうも期待するように動いていただけていない部分も

ありますし、連絡がなくてどうなっているのかわからないという状況も困りものです。

修繕に関しては、こっちで直接動いた方が話が早いかもしれません。



というわけで、管理会社さんの希望通り、こちらで投資家仲間経由でお願いしていた

職人さんにお願いすべく、投資家仲間の友人に電話して状況説明し、支援を依頼。

この友人経由で職人さんに連絡いただき、対応をお願いしました。



ただ、対応をお願いしたと言っても、時系列で考えるとまだ実際に動くのは先です。

明渡完了しないことには、調査することもできませんから。



明渡処理(私がお願いした司法書士事務所さんで対応中)

  ↓

漏水原因調査・修繕(私がお願いした職人さん)



という時系列の流れになります。



これ、両方とも私が個人的にお願いしている業者さんでの対応になってますので、

もはや管理会社さん不要なんじゃないかという感じに・・・

民泊している法人さんの部屋に漏水が発生した件も、法人さんから私のところに

管理会社さんから連絡が来なくて困っている、と直接連絡が来ますし(汗)

管理会社さん、頑張ってー^^;



とまあそんな具合で、とにかくちょっと面倒なことになっています。

これ以外に民泊の消防対応の話もあり、これまた私の知らないところで変な展開に

なっているようですので、少し話を聞いて交通整理しなくてはなりません。

札幌8棟目、手間がかかります・・・。丸投げできる管理会社さんに変更したく

なってしまいます。関係性があるので基本そうしませんけど^^;



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月05日

札幌8棟目の漏水問題と今日の予定など。

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私は一足早く明日からサラリーマンのお仕事再開です。今日は一日休養日にします。

GWは入居者様向けBBQとフィリピン渡航でほぼ終わりました。あとは嫁ちゃんの

実家に帰省して、事務処理を諸々行ったくらいです。



あ、札幌8棟目の漏水対応で若干のトラブルがありました。前回札幌に行った際に、

漏水の状況確認と今後の進め方の依頼をしましたが、その後特に連絡がなく、

どうなっているのかなーと気になり、管理会社さんに電話したのですがGW休みのようで

連絡つかず、という状況でした。



その連絡をした翌日くらいに、老衰の被害に遭った部屋を借りている民泊運用中の

法人さんから連絡がありました。曰く、その法人さんが転貸しているホストから、

漏水による修繕だけでなく営業補償も受けられるかを確認してほしいと言われたので

その話を管理会社さんに伝えたが、返答がなくホストから法人さんが叱責を受けている

状態だ、と。オーナーは何か連絡受けてませんかと確認されました。



いや、それほんとに寝耳に水です。聞いてません!管理会社の担当さん、頼むよー!

前々からいわゆるホウレンソウが出来ない方なのは把握していましたが、できないだけで

仕事は一応進んでいることから、仕方ないかと思っていました。でもこれを報告なしは

結構まずくないかい!?



営業補償自体は自分のところの民泊保険でかけておいていただきたいとは思うのですが、

もし漏水の原因が建物の不具合であれば、オーナーとして全く責任を取る必要がないかと

言われると、やっぱり道義的に責任はあるよねと思います。ただ、今回の漏水については

もしかすると入居者様が水を出しっぱなしにしたからという可能性もありそうなのです。

だから、今の段階でオーナーとしてどうこうと言うことができません。その点についても

原因の確認を管理会社さんにお願いしていましたが・・・。



これはダメだということで、法人さんにこちらからもアクションを取るからもう少し

待ってほしいと謝罪し、すぐ管理会社の社長さんに電話。GWとか関係ないですよこれ。



かくかくしかじかで賃借人から不満を申し述べられていること、管理担当の方から特に

状況の連絡がなく、賃借人からの話も特に報告は受けていないこと、対応を進めて

くださっているのだろうとは思うものの、賃借人からこちらに連絡が来る状況まで

何も発信していないのはちょっとまずいのではないか、ということをお伝えしました。



社長も細かいことはわかっていないものの、漏水のことで保険会社さんとやり取りを

されていることや、損害賠償の金額のリストが机の上に置いてあることは把握しており

何かしら動いているのだとは思うが、GW明けにすぐ確認して報告させます、という

ことを言っていただきました。たぶん、入居者様の保険で何とかしようとしていると

予想します。ただ、進捗は相手にまめに伝えないと、怒っている人はますます怒りが

増幅されてしまうので、その点は気を付けていただきたいです・・・。

あと、オーナーサイドの保険を使ってもいいと思うので、そこも含めてご検討を!



こんなことがありました、みたいな話だけのつもりが、これで一つのブログネタに

なってしまった感が。でもまあいいや、続きを書こう。



休養日と言いつつ、本日はBBQの後片付けと口座への入金諸々を行う予定です。

信組さんの法人口座への入金が一番面倒だなあ。遠いんですよ。今日はカーシェアで

車を借りる予定なので、車でひとっ走り行ってくるしかないかなあ。



あとは税金を払う作業も必要です。東京23区以外は既に固定資産税の納付書が届き

1期目の支払がGW明けまでに設定されているためです。現金でしか払えないところは

仙台に戻っている間に既に支払済みですが、それ以外の分は各自治体のクレジットカード

支払サイトで本日手続きをする必要があります。締切は5月7日ですが、仕事が始まると

バタバタすると思うので、今日のうちにやっつけておくべきと思ってます。



あとは、東京11棟目の鍵を施工会社さんに送る仕事と、以前より交渉している

仙台のボロアパートの件で売主さんと直接お会いする日程を組むことぐらいかな?



そんな感じで、GW最終日はゆっくり過ごします。

(ゆっくりじゃないような気もしてきたけど、普段に比べたらゆっくりということで)



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posted by ひろ* at 09:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月10日

最強の助っ人を投入!大型滞納の部屋の明け渡しなるか!?

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大型滞納の件、こっちも本気のプロに依頼して事態を打開することにしました。

賃貸業界の超有名人である、章司法書士事務所の太田垣章子先生です!



先日のブログに書いた通り、いよいよ堪忍袋の緒が切れましたので、退去に向けて

手続きを取ることにした、ということを書きました。具体的な手続きは管理会社さんに

一任したので、あとはうまいこと早めに退去いただきたいなと思ったのですが・・・



頑張って動いてくださっている管理会社さんに対してあまり言うのは失礼なのですが

本当に大丈夫かな、という不安は正直なところありました。



保証会社さんがせっかくついていたのに、代位弁済の時のやりとりでトラブルになり

補償を打ち切られたり、区役所との交渉も今ひとつ結果が出せなかったり。

担当の方にこちらからアイディアを出して動いていただいたこともありました。

それと、これは別の担当さんですが、滞納者さんが現地にいない時に、本人から許可は

取ったとはいえ、勝手に入居者さんの部屋の鍵を開けて中に入ったりするのって

ちょっと怖いなと思ったり。



私がお願いしている他の管理会社さんと比較して、ちょっと動きに雑なところがあり

法的に立場の強い賃借人に対して退去をお願いする交渉を果たしてうまくやれるのか、

また、滞納家賃の回収もスムーズに進められるのか、という点がちょっと心配でした。



意欲もあり、頑張ってくださっていることはとてもよく伝わってくるのですが、

他の管理会社さんと比較すると、経験がちょっと浅いのか、やや弱いところがあるなあと

いう印象はぬぐい切れません。普段はとても頑張ってくださるし、売買は良い物件を

持ってきてくださるので、その点は満足しています。トータルでは良いと思いますが

今回の件だけに絞って考えると、ちょっと疑問符がつくかな?という感じです。

(札幌7棟目、札幌8棟目と2棟仲介いただいています)



そんな時、FBのコメント欄に登場した太田垣先生。あ、そうだ、ここにプロがいる。

管理会社さんが頼りになる人だったとしても、場数の経験が違いますので太田垣先生に

依頼した方が確実だと思うのです。ましてや、大丈夫かなと少し不安な管理会社さんで

あれば、その差は歴然。多少コストがかかることを覚悟の上で、お願いした方が

良いだろうと思った次第です。



早速先生にメッセンジャーで相談。すぐに動いてくださり、管理会社さんにこういう

資料を集めてくださいと依頼がありましたので、そのまま管理会社さんにその内容を

伝達しました。管理会社さんもすぐに資料を集めてくださり、不足や質問があれば

直接連絡いただいていいですよと言っていただきました。この管理会社さん、先ほど

あれこれ書きましたが、親切で人間味のある対応をしてくださるので、この点に関しては

嬉しいです。助かります。



太田垣先生の事務所の方と管理会社さんとでやり取りしていただき、助言できる体制が

整ったとの連絡がありましたので、先日事務所にお邪魔して内容を伺いました。

詳細な作戦はこの場では説明を省きますが、基本路線はやはり●●を仕掛けるべきだと

いうお話でした。たぶん先方は●●●●まではいかず、●●の段階で●●を求めてくると

思うので、早めに●●をして貰い、あとはどれだけ●●を●●できるか、そこは

●●●●●である●●の甲斐性次第であろう、と。

(万が一相手の方がこれを読んだら、という可能性を考えると伏せ字でしか書けません)



私としては、こちらの物件で民泊をしている法人さんが追加で借りたいと言っているのと

該当のお部屋で漏水が発生していることに対する対応のための工事をすることを考えると

一日も早く出ていっていただきたいのです。現在、生活保護の需給を停止されている以上

家賃は払えないでしょうから、時間がかかればかかるだけ滞納債権が膨らみます。

滞納は売掛金ですから、キャッシュフローは増えないのに税金だけ増える悪玉菌です。

この状態を早く脱すること、その為に多少お金がかかることはやむを得ないと判断して

太田垣先生に一連の対応を委託することにしました。



ちなみに気になるお値段は、着手金がだいたいこのお部屋の家賃2ヶ月強くらいで、

建物明渡の成功報酬(固定)がこのお部屋の家賃3ヶ月強、滞納債権の回収に対して

回収額の16%、これ以外に万が一強制執行になった場合はその実費と報酬が必要、

ということでした。出費として痛いことは痛いですが、こうなる前に対策を打つことが

できなかった以上、被害が大きくなれば収束させるのに大きな費用がかかるのは

致し方ないところです。もっと早い段階で火消しに動けなかった私の指示ミスです。

太田垣先生も「状態は良くない」「こうなる前にうまく管理会社さんが処理してくれて

いればよかったんだけど・・・」という旨のコメントをされておりました。



私が購入する前からくすぶっていたお話だったので、仕方ない部分もあるのですが、

滞納のお話は売買時には受けていなかったような気もしますので、その点は一度

売買担当の社長に(責任を問うつもりはないですが)認識の確認をしようと思います。

その上で、次回以降の売買時はこういうことがないようにお願いしたい、という

話はしておこうと思います。



昨日、太田垣先生の事務所のスタッフの方から、早速内容証明を送ったという連絡を

いただきました。あとは退去まで何とか頑張っていただきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:28 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月05日

滞納とのダブルパンチ!?壁から水が出ているとの一報あり!

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起こってほしくない話だったけど、起こったタイミングはその中でも悪くなかった。

そんなお話です。



一昨日のことでした。札幌8棟目の管理会社さんからLINEで「電話で話せませんか」

というメッセージが入っているのに気が付いたのが夜の8時を過ぎた頃合い。

仕事が終わった後、そのまま同僚とご飯を食べてホテルに戻るまでLINEのチェックを

していなかったため、気づくのが遅れてしまいました。

LINEで「本日この後、もしくは明日の昼休みの時間」という指定をしたところ、

当日はもう帰宅されてしまっていたようで連絡はなし。



そして昨日の昼休み。ご飯を食べ終わってぼやっとスマホを眺めていると、着信が。

あ、そうか。管理会社さんだ。ぼーっとしていて忘れてた。同僚からは聞こえない

場所まで移動して電話に出ました。さて、今回は何の話だろう。大型滞納の話の

続きでしょうかね。それとも別の話?いずれにしても、あまり良い予感はしません。



「実は●●●号室で漏水の事故が発生しまして」



あー、出たよ出た。嫌な方の話だったけど、その中でも更に想定外の嫌な話ですよ。

しかもその号室、滞納者の部屋じゃないですか。部屋にはあまりいないと聞いていたのに

なんで漏水事故なんか発生したんだろう?



「水道屋さんに見て貰ったんですが、給排水じゃなさそうなんです」

「壁から水が出ているんです」



・・・壁から!?え、ちょ、どういうこと?



管理会社さん曰く、壁と床の境目あたりから水が出ているということでした。

その水が階下の部屋(民泊やってる部屋です)にも少し漏れている状態とのこと。

水が出ている部屋は、家財などもやられてしまっているということでしたので、

普通にけっこう水浸しになってしまっているのではないかと予想されます。



壁から水が出る、それでいて給排水は悪くなさそうって、どういうことだ?

建物に亀裂があって、そこから雪解け水が浸入している?なんか状況が読めません。

写真でも貰わないとわけがわからないな・・・。



と、そこまで考えた時にふと思い出しました。今日はちょうど札幌物件の地震保険の件で

いろいろお願いしている職人さんが札幌にいらっしゃるじゃないですか。彼に現場を

見てきて貰うのが一番話が早い気がします。



管理会社さんにその話をして、こちらのお願いしている職人さんに現場に行って

いただけないか調整していいかと確認したところ、むしろこちらからもお願いします、

という雰囲気でした。



早速、職人さんを束ねている投資家仲間の友人に電話し、状況を説明。当然ながら、

私の言っていることだけで何かがわかるわけではないから、とりあえず現場に職人さんを

派遣しようか、ということになりました。地震保険対応で2名回っているから、片方を

途中で離脱させて現場に回す、という形を取ってくれました。



この職人さん、昨年札幌8棟目の修繕を手掛けてくださっているので、見ていただくと

いろいろ話が早いだろうと思っています。



管理会社さんと職人さんで直接連絡を取れるよう、管理会社さんに職人さんの電話番号を

お伝えして、あとは直接調整してくださいということにしました。



ただ、その水漏れが発生している部屋は滞納者に貸している部屋なので、急に行って

現場を見ることってできるの?という点が気になりました。そこを確認すると、

管理会社さんは「入居者さんには緊急対応で入る可能性があることは了承して

いただいているから大丈夫です」とのこと。手回しがいいような、なんか危ない橋を

わたっているような・・・^^;



諸々調整をした上で、友人の勧めで保険代理店さんに電話し、事故発生の一報を

入れました。職人さんが札幌にいる間に話を付けた方がいいだろうからということで

事故の詳細はわからないけど連絡はしておいていただいた方がいい、という見解に

従った次第です。



それから、階下の部屋を借りている法人さんに、漏水なので部屋の修繕と状況確認のため

入らせてくれと伝えてもなかなか返事がないと管理会社さんが言っていたので、当方から

法人さんに連絡をして、その点の対応を促しました。



そんなこんなをやっていたら、昼休みはあっという間に過ぎていきました・・・

休まる暇がなかった(苦笑)



結局事故はどんな具合だったのか、昨日も帰りが遅くなってしまい聞けずじまい。

今日電話して顛末を聞いてみようと思います。



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posted by ひろ* at 06:37 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする