2019年05月25日

大型滞納、とりあえず明渡の確約までは進みました。

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大型滞納問題、何とか退去ということで手続きを取ることが出来ました。

まだ回収はできていませんが、ようやくこれで次に進めます。



ごちゃごちゃしていた滞納問題。滞納、漏水、消防設備工事など様々な要因が重なり

交通整理しないと何が何だかわからない状態になっておりました。



前回書いた通り、この交通整理はこちらでやることに。管理会社さんに任せることが

現実的に不可能であれば、私がやるより他にありません。サラリーマンも忙しいので

きっちり人間関係を作って信頼できる管理会社さんに任せる、が私の基本姿勢ですが、

今回のような場合ややるっきゃないです。



最優先でやっつけるのは、やはり家賃滞納。滞納の改修は置いておいて、退去の確約を

取り付けることを最優先にしなくてはなりません。そうしないと工事の発注もできないし

漏水の調査もできません。滞納額も増える一方。いいことがありません。



前回の時点では、先方とも連絡が取れており、ほどなくして鍵と確約書が返送されるで

あろうという感じでした。だからここは時間の問題だろう、と。



しかし、この読みがちょっと甘かったです・・・。



工事の段取りをいつ頃から進められるか、章司法書士事務所の太田垣先生に連絡を取り

確認したところ・・・



「滞納者さんと連絡が取れなくなっちゃったんです」



・・・なぜに!?逃げていいことなんて一つもないはずなのに、どういうこっちゃ。

どういうわけかいきなり電話にも出なくなり、ショートメールも全て無視とのこと。

事務所にある携帯をいくつか使ってそれぞれから発信しても、全部無視するそうです。

逃げたところで、滞納額が増えるだけでいいことないのに、なんでなんだろう?



「私、素直にごめんなさいって言える人には仏の対応なんだけど、謝らないで

 逃げる人には徹底的に追い詰めたくなるの」



先生の名言キター!住民票取って住所特定して、連絡がなければ札幌にマイルで飛んで

張り込みしてやろうと思っている、という趣旨の発言まで飛び出しました。

先生、頼りになりすぎます。ありがたすぎます。



そんな先生に、並行で確認していた漏水に関する共有事項を報告しました。



現地で頼りにしている職人さんに、現場を再度見ていただき、どこから漏水しているか

可能性を探っていただいていたのです。そしてその報告がありましたが、その内容が

ややびっくりするようなものでして・・・。



開口一番、職人さんが電話で言ったこと。



「入居者さんを疑いたくはないんだけどさ、これ、自作自演じゃないかと思うのよ」



現場確認したところ、天井はスラブになっていて、空間がない状態とのこと。

よほどのクラックでもない限りは、言われているようなジャブジャブと水が出る事象は

発生しえないということでした。



本当のところは壁を開けてみないとわからないけど、どこをどう考えても水が溢れる

要素が思いつかないとのこと。そうなると、入居者さんが自分で何かやらかしたのでは

ないかという推論しかできないと言うことです。



・・・まさか、漏水事故を発生させて、その保険金で滞納を支払おうとした?



太田垣先生にそのことを話すと、先生が「あー・・・もしかして・・・」と呟きます。

滞納者さんから、保険で支払えるとか何とかよくわからないことを言われたことが

あったそうです。その時はよく意味が分からずスルーしたけど、その話を聞くと

言っていたことがつながる、と。



滞納者さんは滞納債務を何とか払おうと、知恵を絞って漏水事故を起こした。

その保険金により滞納債務を返そうとした。しかし保険金が出ず、万事休す。

お金を払える目処がなくなり、更に下の階から損害賠償の請求も来ている状況。

そして逃げた・・・。



名探偵コナンばりの名推理じゃないすかね、これ。

あ、私の場合「体は大人、心は子供」だから、迷探偵逆コナンですね、ハイ。



太田垣先生もその線が強そうと判断。そのことも考慮して、再度連絡を取ってみると

言うことになりました。



それからしばらくしたある日。

先生から「無事に確約書取れました!」と連絡をいただきました。やったー!

さすが先生、ありがとうございます。



保険の件も聞いてみたとのことですが、そこは華麗にスルーされたそうです。

ゲロってくれれば、壁を開けなくて済むんだけど・・・こうなると、一応開けてみて

中に水の跡がないかを確認してみないと。水の跡がなかったら、状況から自作自演と見て

それ以上漏水に対しての対処をする必要はないでしょう。通常の原状回復のみでOK。



早速この部屋を借りたいと言っている民泊業者さんに連絡を取り、まず残置物の確認を

していただき、何か残したいものがあるかをヒアリングすることにしました。

並行して、職人さんに繋がっている友人にも連絡を取り、工事の手配をお願いしたい旨

伝達しました。一日も早く家賃を発生させないとね!初期費用などの条件も提示して

話を進めたいと思います。



あとは、自作自演で確定だろうということになった段階で、1階の損害賠償に対しても

うちでは受けられないという話をしなくてはなりません。これはさすがに管理会社さんを

経由して報告していただこうと思います。



さ、あとは正常化させるだけ。頑張りましょう!

ご尽力いただきました太田垣先生、章司法書士事務所のスタッフの皆様、友人のKさん、

Kさん経由で動いてくださった職人の皆様、本当にありがとうございました。

良い仲間に恵まれ、私は果報者です。今後ともよろしくお願い致します。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月11日

札幌8棟目の諸問題を整理しながら解決に導くルートを模索中。

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昨日のブログを書いた後、すぐ司法書士事務所さんに連絡を入れました。

諸々段取り進めないと。



滞納に関しては、司法書士の先生に対応を一任。

修繕に関しては、当方の友人が依頼している職人さんに一任。

でも、滞納部屋で修繕が必要となると、両者の連携は私がとらなくてはなりません。

これこそ管理会社さんにお願いしたいところなのですが、かたや対応が法的に危うい

部分もあり、本当に回収できるかわからないから不安、かたやよくわからないうちに

オーナーにて発注して貰えませんかとなぜか投げ出されてしまい、やむなく私が対応中。



管理は継続でお願いしており、購入前からの滞納の方でしたが、ここまでずるずると

対応が遅れてしまったのは、私も注意を払っていなかったという点で問題があったとは

思います。でも管理会社さんにも問題はあっただろうなあという感じは否めず。



ここですぐ管理変更と言う気はありませんが(結構いい案件持ってきてくれるし)、

こういうのが何度も続くようだと、ちょっと考えちゃうかも・・・。

勿論、その前に改善要求はしますけどね。



で、やむなく自分でやっている諸々の対応。

昨日はブログを書いた後、司法書士の先生にメールをして、現時点での進捗状況を

確認させていただきました。



さすがに対応に慣れているようで、スタッフの方がすぐに返信をしてくださいました。

それによると、訴訟提起をするのと並行で連絡を取っており、物件にはもう住んでいない

ということを確認済。明渡に向けて、解約届・残置物放棄の念書・滞納分分割払の書面を

取得している最中とのことです。

これさえ取得できれば、とりあえず片付けて次の募集に向けて動き出すことができます。



ちなみに、次の入居も既に決まっており、札幌8棟目で既に民泊をやっている業者さんが

借り増ししたいと言ってきております。ありがたいことです。

滞納の状況も把握しており、滞納の債務の一部を肩代わりしていただけるとのこと。



次の入居のこと、そして漏水のことを考えると、一日も早く退去いただきたいところ。



そしてこの滞納者の方からは、もう物件には住んでいないので室内への立ち入りは

立ち合い無しでどんどんして貰って構わない、とのことでした。

これ、法的に本当にOKなのか?と思いますが、司法書士の先生に再確認した上で

入って良いならどんどん入って進めてしまいましょう。



滞納者から本当に回収できるのか?という懸念はおおいにありますが、できる範囲で

取り立ててお金を回収するより他にないでしょう。



とりあえず、これで修繕はして良いということになりましたし、残置物もこちらで

片付けることができることは確定しました。となると、次は修繕の手配になります。



修繕に関しては、私の友人の懇意にしている職人さんで対応していただきます。

まずは原因調査から。管理会社さんが「上の部屋はオーバーフローさせていないという

発言をされていた」ことに対して、責任は問わないから正直に言ってごらんという

問いかけはしたのか、ということについて確認してほしいと依頼されました。

それ以外にも3項目くらい質問事項ありとのこと。



管理会社さんと直接やって貰った方がいいかな〜。

最初は橋渡ししないとでしょうけど。



原因次第では保険も使えるはずですし、漏水自体がダメでもその復旧にかかったお金は

保険である程度賄えるはずです。その辺も対応していただかなくては。

写真は管理会社さんから取り寄せないと。



並行して、借りていただく法人さんと諸々詰める必要もあります。

初期費用・家賃をいかほどにするか、残置物のうち使えそうなものがあればそのまま

持っていっていただけないか、いつから利用可能になって家賃発生とするか、など。



民泊に関しては、消防対応で自動火災報知機の設置も物件全体に必要になります。

今回のご入居を機に、この対応も全て終わらせてしまおうと考えております。



サラリーマンのお仕事も山場を迎えているタイミングですが、こちらはこちらで

いろいろやることがあってガチャガチャしてます。整理しながら対応しなくては。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月10日

漏水問題と滞納問題が重なり迷走しかかっている件。

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札幌8棟目の漏水問題、解決に時間を要しそうな予感しかしません・・・。



GW中に、この漏水の件で担当さんから連絡がこなくてあちこちで困っていることを

社長に伝えた
ことを書きました。その結果、少しずつではありますが返信が来るように

なりました。



まず、漏水の原因は上の階からのオーバーフローなのではないかという可能性については

担当さんが該当の部屋の方にその質問をしてくださっておりました。しかし結果としては

心当たりがないとのこと。これが原因だったら話は早くてよかったのですが、原因調査は

ふりだしに戻ってしまいました。



次のアクションとしては、壁をぶち抜いて壁の裏側を見て、どこから水が伝ってきてるか

確認する作業になりますが、漏水している部屋は問題の大型滞納のお部屋です。

退去の手続きを粛々と進めていただいておりますが、まだ時間がかかりそうです。

現在、訴訟を提起して第一回の期日を裁判所が調整している最中とのことでした。

実際に訴訟になる前に、交渉して退去になるよう進めていただいてはおりますが、

先方もお金に余裕があるわけではないので、時間がかかるだろうと予想しています。



そんな状態なので、部屋に入れて貰うわけにもいかないし、壁を開けるわけにも

いきません。この段階で調査を進めることが難しい状態になっております。



そして、この状態で管理会社さんから謎の発言が飛び出します。

理由はよくわからないのですが「修繕はオーナー手配でお願いできないか」と。



現地で漏水に関して打ち合わせた時に、札幌8棟目の外壁塗装など対応していただいた

業者さんに現地に来ていただいたことがあります。その業者さんに、この件の修繕や

調査を引き継ぎたい、というお話のようです。



なぜ急にそう言いだしたのかは正直よくわかりません。いろいろなことが来すぎて

パンクしかかっているのかもしれないです。



・生活保護の方の大型滞納

・生活保護の方の部屋での漏水事故の原因調査、修繕見積

・漏水被害に対しての民泊部屋からの補償要求などへの対応



こちらもサラリーマンの仕事と並行で色々やるのはきついので、できれば管理会社さんに

窓口を一本化したかったのですが、どうも期待するように動いていただけていない部分も

ありますし、連絡がなくてどうなっているのかわからないという状況も困りものです。

修繕に関しては、こっちで直接動いた方が話が早いかもしれません。



というわけで、管理会社さんの希望通り、こちらで投資家仲間経由でお願いしていた

職人さんにお願いすべく、投資家仲間の友人に電話して状況説明し、支援を依頼。

この友人経由で職人さんに連絡いただき、対応をお願いしました。



ただ、対応をお願いしたと言っても、時系列で考えるとまだ実際に動くのは先です。

明渡完了しないことには、調査することもできませんから。



明渡処理(私がお願いした司法書士事務所さんで対応中)

  ↓

漏水原因調査・修繕(私がお願いした職人さん)



という時系列の流れになります。



これ、両方とも私が個人的にお願いしている業者さんでの対応になってますので、

もはや管理会社さん不要なんじゃないかという感じに・・・

民泊している法人さんの部屋に漏水が発生した件も、法人さんから私のところに

管理会社さんから連絡が来なくて困っている、と直接連絡が来ますし(汗)

管理会社さん、頑張ってー^^;



とまあそんな具合で、とにかくちょっと面倒なことになっています。

これ以外に民泊の消防対応の話もあり、これまた私の知らないところで変な展開に

なっているようですので、少し話を聞いて交通整理しなくてはなりません。

札幌8棟目、手間がかかります・・・。丸投げできる管理会社さんに変更したく

なってしまいます。関係性があるので基本そうしませんけど^^;



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月05日

札幌8棟目の漏水問題と今日の予定など。

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私は一足早く明日からサラリーマンのお仕事再開です。今日は一日休養日にします。

GWは入居者様向けBBQとフィリピン渡航でほぼ終わりました。あとは嫁ちゃんの

実家に帰省して、事務処理を諸々行ったくらいです。



あ、札幌8棟目の漏水対応で若干のトラブルがありました。前回札幌に行った際に、

漏水の状況確認と今後の進め方の依頼をしましたが、その後特に連絡がなく、

どうなっているのかなーと気になり、管理会社さんに電話したのですがGW休みのようで

連絡つかず、という状況でした。



その連絡をした翌日くらいに、老衰の被害に遭った部屋を借りている民泊運用中の

法人さんから連絡がありました。曰く、その法人さんが転貸しているホストから、

漏水による修繕だけでなく営業補償も受けられるかを確認してほしいと言われたので

その話を管理会社さんに伝えたが、返答がなくホストから法人さんが叱責を受けている

状態だ、と。オーナーは何か連絡受けてませんかと確認されました。



いや、それほんとに寝耳に水です。聞いてません!管理会社の担当さん、頼むよー!

前々からいわゆるホウレンソウが出来ない方なのは把握していましたが、できないだけで

仕事は一応進んでいることから、仕方ないかと思っていました。でもこれを報告なしは

結構まずくないかい!?



営業補償自体は自分のところの民泊保険でかけておいていただきたいとは思うのですが、

もし漏水の原因が建物の不具合であれば、オーナーとして全く責任を取る必要がないかと

言われると、やっぱり道義的に責任はあるよねと思います。ただ、今回の漏水については

もしかすると入居者様が水を出しっぱなしにしたからという可能性もありそうなのです。

だから、今の段階でオーナーとしてどうこうと言うことができません。その点についても

原因の確認を管理会社さんにお願いしていましたが・・・。



これはダメだということで、法人さんにこちらからもアクションを取るからもう少し

待ってほしいと謝罪し、すぐ管理会社の社長さんに電話。GWとか関係ないですよこれ。



かくかくしかじかで賃借人から不満を申し述べられていること、管理担当の方から特に

状況の連絡がなく、賃借人からの話も特に報告は受けていないこと、対応を進めて

くださっているのだろうとは思うものの、賃借人からこちらに連絡が来る状況まで

何も発信していないのはちょっとまずいのではないか、ということをお伝えしました。



社長も細かいことはわかっていないものの、漏水のことで保険会社さんとやり取りを

されていることや、損害賠償の金額のリストが机の上に置いてあることは把握しており

何かしら動いているのだとは思うが、GW明けにすぐ確認して報告させます、という

ことを言っていただきました。たぶん、入居者様の保険で何とかしようとしていると

予想します。ただ、進捗は相手にまめに伝えないと、怒っている人はますます怒りが

増幅されてしまうので、その点は気を付けていただきたいです・・・。

あと、オーナーサイドの保険を使ってもいいと思うので、そこも含めてご検討を!



こんなことがありました、みたいな話だけのつもりが、これで一つのブログネタに

なってしまった感が。でもまあいいや、続きを書こう。



休養日と言いつつ、本日はBBQの後片付けと口座への入金諸々を行う予定です。

信組さんの法人口座への入金が一番面倒だなあ。遠いんですよ。今日はカーシェアで

車を借りる予定なので、車でひとっ走り行ってくるしかないかなあ。



あとは税金を払う作業も必要です。東京23区以外は既に固定資産税の納付書が届き

1期目の支払がGW明けまでに設定されているためです。現金でしか払えないところは

仙台に戻っている間に既に支払済みですが、それ以外の分は各自治体のクレジットカード

支払サイトで本日手続きをする必要があります。締切は5月7日ですが、仕事が始まると

バタバタすると思うので、今日のうちにやっつけておくべきと思ってます。



あとは、東京11棟目の鍵を施工会社さんに送る仕事と、以前より交渉している

仙台のボロアパートの件で売主さんと直接お会いする日程を組むことぐらいかな?



そんな感じで、GW最終日はゆっくり過ごします。

(ゆっくりじゃないような気もしてきたけど、普段に比べたらゆっくりということで)



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2019年04月10日

最強の助っ人を投入!大型滞納の部屋の明け渡しなるか!?

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大型滞納の件、こっちも本気のプロに依頼して事態を打開することにしました。

賃貸業界の超有名人である、章司法書士事務所の太田垣章子先生です!



先日のブログに書いた通り、いよいよ堪忍袋の緒が切れましたので、退去に向けて

手続きを取ることにした、ということを書きました。具体的な手続きは管理会社さんに

一任したので、あとはうまいこと早めに退去いただきたいなと思ったのですが・・・



頑張って動いてくださっている管理会社さんに対してあまり言うのは失礼なのですが

本当に大丈夫かな、という不安は正直なところありました。



保証会社さんがせっかくついていたのに、代位弁済の時のやりとりでトラブルになり

補償を打ち切られたり、区役所との交渉も今ひとつ結果が出せなかったり。

担当の方にこちらからアイディアを出して動いていただいたこともありました。

それと、これは別の担当さんですが、滞納者さんが現地にいない時に、本人から許可は

取ったとはいえ、勝手に入居者さんの部屋の鍵を開けて中に入ったりするのって

ちょっと怖いなと思ったり。



私がお願いしている他の管理会社さんと比較して、ちょっと動きに雑なところがあり

法的に立場の強い賃借人に対して退去をお願いする交渉を果たしてうまくやれるのか、

また、滞納家賃の回収もスムーズに進められるのか、という点がちょっと心配でした。



意欲もあり、頑張ってくださっていることはとてもよく伝わってくるのですが、

他の管理会社さんと比較すると、経験がちょっと浅いのか、やや弱いところがあるなあと

いう印象はぬぐい切れません。普段はとても頑張ってくださるし、売買は良い物件を

持ってきてくださるので、その点は満足しています。トータルでは良いと思いますが

今回の件だけに絞って考えると、ちょっと疑問符がつくかな?という感じです。

(札幌7棟目、札幌8棟目と2棟仲介いただいています)



そんな時、FBのコメント欄に登場した太田垣先生。あ、そうだ、ここにプロがいる。

管理会社さんが頼りになる人だったとしても、場数の経験が違いますので太田垣先生に

依頼した方が確実だと思うのです。ましてや、大丈夫かなと少し不安な管理会社さんで

あれば、その差は歴然。多少コストがかかることを覚悟の上で、お願いした方が

良いだろうと思った次第です。



早速先生にメッセンジャーで相談。すぐに動いてくださり、管理会社さんにこういう

資料を集めてくださいと依頼がありましたので、そのまま管理会社さんにその内容を

伝達しました。管理会社さんもすぐに資料を集めてくださり、不足や質問があれば

直接連絡いただいていいですよと言っていただきました。この管理会社さん、先ほど

あれこれ書きましたが、親切で人間味のある対応をしてくださるので、この点に関しては

嬉しいです。助かります。



太田垣先生の事務所の方と管理会社さんとでやり取りしていただき、助言できる体制が

整ったとの連絡がありましたので、先日事務所にお邪魔して内容を伺いました。

詳細な作戦はこの場では説明を省きますが、基本路線はやはり●●を仕掛けるべきだと

いうお話でした。たぶん先方は●●●●まではいかず、●●の段階で●●を求めてくると

思うので、早めに●●をして貰い、あとはどれだけ●●を●●できるか、そこは

●●●●●である●●の甲斐性次第であろう、と。

(万が一相手の方がこれを読んだら、という可能性を考えると伏せ字でしか書けません)



私としては、こちらの物件で民泊をしている法人さんが追加で借りたいと言っているのと

該当のお部屋で漏水が発生していることに対する対応のための工事をすることを考えると

一日も早く出ていっていただきたいのです。現在、生活保護の需給を停止されている以上

家賃は払えないでしょうから、時間がかかればかかるだけ滞納債権が膨らみます。

滞納は売掛金ですから、キャッシュフローは増えないのに税金だけ増える悪玉菌です。

この状態を早く脱すること、その為に多少お金がかかることはやむを得ないと判断して

太田垣先生に一連の対応を委託することにしました。



ちなみに気になるお値段は、着手金がだいたいこのお部屋の家賃2ヶ月強くらいで、

建物明渡の成功報酬(固定)がこのお部屋の家賃3ヶ月強、滞納債権の回収に対して

回収額の16%、これ以外に万が一強制執行になった場合はその実費と報酬が必要、

ということでした。出費として痛いことは痛いですが、こうなる前に対策を打つことが

できなかった以上、被害が大きくなれば収束させるのに大きな費用がかかるのは

致し方ないところです。もっと早い段階で火消しに動けなかった私の指示ミスです。

太田垣先生も「状態は良くない」「こうなる前にうまく管理会社さんが処理してくれて

いればよかったんだけど・・・」という旨のコメントをされておりました。



私が購入する前からくすぶっていたお話だったので、仕方ない部分もあるのですが、

滞納のお話は売買時には受けていなかったような気もしますので、その点は一度

売買担当の社長に(責任を問うつもりはないですが)認識の確認をしようと思います。

その上で、次回以降の売買時はこういうことがないようにお願いしたい、という

話はしておこうと思います。



昨日、太田垣先生の事務所のスタッフの方から、早速内容証明を送ったという連絡を

いただきました。あとは退去まで何とか頑張っていただきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:28 | Comment(1) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする