2021年12月02日

札幌8棟目はキャンペーンで多少のテコ入れを図る。

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札幌8棟目に関して、キャンペーンということで広告料を上げる、もしくは初期費用を

もう一段階下げてみようと思います。一時的な処置としてです。



先日、溜まっている事務作業を処理したタイミングで、札幌8棟目に関して反響状況の

確認を管理会社さんにさせていただきました。その結果はあまり思わしくなく・・・

問い合わせがないわけではないが、その中にはネット掲載のための定期的な空室確認も

混じっていると思うので、具体的な問い合わせが少ないように感じている、とのこと。

まあ、札幌8棟目は引きがいいとは言い難い場所にありますから、仕方ないかなと。

え、なんでそんな物件買ったのかって?そりゃあほら、時代の流れとか雰囲気とか、

素振りのつもりで出したら融資と折っちゃったので後に引けなくなったとか・・・。



引きが悪いと聞いてしまったからには、キャンペーン等考えなくてはならないと

考えるのが私の発想。当然これはキャンペーンを打つべきでしょう。繁忙期だからって

放っておいても人が入るような物件ではありません。この物件、外部で駐車場を借りて

少し増やしたとはいえ、メインは生活保護の方がターゲットです。生活保護の方は

繁忙期には動かず、繁忙期が終わった頃に動き出す傾向があるのは、過去に保有していた

札幌2棟目や札幌3棟目の経験から感じております。なので、ボーっとしてると繁忙期は

むしろ埋まらない、と。雪も深いですし、地元の方は雪が溶けてから動き出す傾向も。

要はうちの物件のように道外からの転勤や転居の人があまり狙えない物件であれば、

繁忙期はあまり期待できないって話です。



であれば、広告料を積むなり初期費用を下げるなりして、反響を多めにとれるように

仕向ける必要があるでしょう。できれば、この時期に動いている生活保護以外の

お客様からを取り込んで、駐車場も埋めたいという思惑もあります。



管理会社さんからも「キャンペーン打ってはどうでしょう」というご提案を頂戴しまして

やっぱ考えることは同じだなと思いました。それじゃあ是非やりましょうかー。



まず、現在の募集条件の確認をしました。そらで覚えているべきなのだと思いますが、

残念ながらあまりおつむの容量が大きくないので、すぐ忘れてしまいます・・・。

確認したところ、初期費用や広告料は以下のような形になっておりました。

・敷金0、礼金0

・広告料2ヶ月

・保証会社初回費用オーナー負担相談可

・フリーレント1ヶ月相談可

ゆるゆるですね(笑)



ここからさらに何を付けるかというところですが、さらなる広告料アップ、もしくは

さらなる初期費用軽減ということになります。消耗戦ですねー。競争力に乏しい物件を

買うとこうなります、という悪い見本そのものです。



管理会社さんの思惑もだいたい似たようなもので、ご提案としては「広告料2ヶ月の

ところを3ヶ月にする、もしくはフリーレント1ヶ月のところを2ヶ月にする、の

どちらかを選択できる形式はどうでしょうか」と。成績を優先する営業マンであれば

広告料を高くすればいいし、この時期だと登記解約違約金とか取ってる物件もあるので

そういうところからの引越を促進する為の初期費用軽減をした方が入居者様の決断を

促しやすいということであれば、初期費用を下げればいいです。現場に裁量を持たせる

ことで、より成約率を上げていこうという考え方ですね。



空室期間が短くなるなら、多少経費が積みあがったとしても、キャンペーンは

打ち出した方がいいと思います。キャンペーンを承諾しましたので、多少動きが

出てくればいいなと思っております。



空室の美装がまともに終わっていなかったのではないか問題に関しても、先日美装が

改めて入ったということでした。写真は定期清掃の状況報告の中で共有されて、

無事にワックスもかけ直して、きれいな状態になっておりました。

なぜか室内に放置してあったタ●ンページだけは処分されておらず、清掃業者さんが

処分してくれました・・・。お手数をおかけしました。



劇的な改善はしないと思いますが、多少でも集客の一助になればという感じです。

どこかで確変は来ると信じて、地道な活動を続けたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:23 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年11月06日

現地に行ったらまだちょっと甘い部分があったけど、フォローできてるようなので良しとする。

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札幌滞在中に札幌8棟目の空室の状況をチェックしてきました。前に結構適当な感じで

放置されていたので、たまには見てみないとね、ということで。



まず最初に見に行った結論を書いてしまうと「割と前進したのであと一歩」でした。



結露を発端に法人さんが退去、その時の違約金の支払でややもめてみたものの、

結果としては満額支払われたのでよしとし、原状回復しようとしたら屋上から

漏水が始まってしまい、直したのでようやく内装が進められるぞーというところからの

いざ内装終わってみたらクロス剥がしたゴミが撤収されてなかったりワックスは

中途半端だったりカビは放置されてたりと散々な状態だったので管理会社さんに

要改善を依頼しました。



部屋以外にも、ゴミ分別が全くできていないとか近隣の住人さんから入居者様が

夜中にパンツ一丁で走り回ってるとクレームが入ったりとか、なんなんだこの

盆と正月がいっぺんに訪れたみたいな状態は!というなかなかハードな状態でした。



細かいことは過去ブログをご参照ください。

パンツ一丁問題、原状回復不備問題、ゴミ分別問題の三重苦。



管理会社さんからは対応はすべて完了、パンイチもなくなりゴミステーションも

綺麗になったということで連絡を受けておりました。リフォームに関しては明確に

コメント貰ってなかったので、まだやってるのかな?とよくわからない状態でした。



ちょうど札幌にいるし・・・ということで、それならと現地を見に行くことにしました。

祝日が1日あったので、そこならテレワークしないで昼間外をうろつけますから。



ということで、電車を乗り継いで到着したのは札幌8棟目。近所に札幌7棟目も

あるのですが、満室で安定しており特に用事がないので華麗にスルーしました。

どうしても問題児の方が行く頻度は高くなりがちです。



まずゴミステーション。きれいな状態でした。どうやらここは改善効果があった模様。

外構にも窓から空き缶を捨てていた人がいると聞いてましたが、それも直ったようで

特に問題があるようには見えませんでした。防犯カメラつけたのも多少効果あったか?



そして部屋の中に潜入・・・確かに前よりちゃんとやってある感じはしています。

例えば、トイレの水垢はちゃんと取れていましたし、クローゼットの中のカビは

上からクロスを貼って処理してありました。クローゼット床のブカブカも改善されており

デブが乗っても大丈夫な状態でした。



ただ、やっぱりまだちょっと気になるところも。

排水口に封がされていない、消毒済の紙も置いてない、便座開けっぱなし、ワックスは

相変わらず中途半端、タウンページの残置物は置きっぱなし、といったところです。

あと、奥の部屋の天井と壁の境目あたりのクロスがしわになってるのも気になりました。

ひっかけシーリングがすごい汚いとか、前回それどころじゃなくて目が届かなかった点も

気が付いたら気になっちゃいます。



管理会社さんには今回見に行くことは伝えていなかったので、この辺の事実は

前回と違って把握しているかな?と気になってしまいました。なんか抜き打ち検査の

ようで申し訳ないなと思いつつ、社長に電話して現地を見たらこんな感じだったよと

報告したところ・・・



「そうなんですよ〜」から始まる返し。お、これは事態を把握している手ごたえ?

そしてその予感は正解でした。工事が終わったと言われた後現地を見に行ったけど

不備については同様に気が付いているそうです。もう一度清掃入れないとダメかなと

考えて、別の業者さんに時間がある時入ってほしいと依頼済であるとのこと。



どうも清掃業者さんの仕事が適当で、他の現場も一通り回ったら全部そんな感じで

微妙だったようなのです。そしてそのことを指摘した後、連絡をしても電話に出ないとか

そんな感じになってしまったので、安くてすぐ行ってくれるのは良かったけど、品質に

問題があるからこの業者さんとは付き合うの止めよう、という結論になったところだった

ということでした。



ワックスについても、もう一度かけていいですかって聞かないとだなと思ってたけど

他のことやってたら忘れてしまっていて、連絡貰えてよかったです、と。



基本的に私はお人よしなので、その言葉を額面通りに受け止めることにしました。

性善説に立つちょろいやつ、それが私。ワックスも勿論お願いして終了です。



やっぱたまに現場に行くのって大事ですね。むしろ東京が一番現場行けてない説も

あるので、今度見に行ってこようかな。特に東京6棟目。家から遠いので現地に

行けておらず、長期間の空室になってますからね。



管理会社さん、最後まで対応よろしくお願いします!



あとひっかけシーリングが汚い件は、先に照明つけちゃえばいいじゃないという

ごもっともなアドバイスをFBで貰ったので、実行しようと思います。感謝!



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posted by ひろ* at 10:10 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月14日

3ヶ月未満での退去予告・・・その理由は?

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ちょっとちょっと、札幌8棟目があと1室でコロナ禍突入後初の満室になりそうな

この状況の中、なんでこの間ご入居いただいたばかりの部屋から退去予告が!?



問題児物件とそうでない物件に保有物件を分けるとしたら、札幌8棟目は残念ながら

問題児物件に相当するのではないかと思われます。地下鉄の駅に近いわけでもなく

1Rの三点ユニット部屋も混ざっているので、そんなに楽ではないという認識は当初より

ありましたが、それにしたってトラブルが多いというのが率直な感想です。



建物があまり良くないようで、各種修繕は頻繁に発生。外壁塗装は購入後に行いましたが

屋上防水が先日切れて漏水事故が起こったり、結露が酷いといくつかのお部屋から報告が

あがってきたり。



入居付はちょっと難易度高めで、コロナ禍になる前は民泊運営代行業者さんが空いたら

すぐ借りてくれたので、相場より高い賃料で満室キープされておりましたが、コロナ禍で

民泊運営代行業者さんが完全撤退。一気に空室が増え、なかなか埋まらない状況に。

入れ替わりもあって、結局コロナ禍の後は一度も満室になっておりません。



ここのところは入居者様トラブルも頻発しており、最近では新たにご入居された方が

ゴミを分別しなかったりパンツ1丁で走り回ったりしてるようです。



そんな残念な物件と言える札幌8棟目なのですが、入居率は改善傾向でした。

ようやく、あと1部屋で満室というところまでこぎつけており、もう1部屋も

ぼちぼちと問い合わせを受けていると聞いておりました。コロナ禍以降初の満室が

見えてきたぞと思っておりました。



しかし、こういう時に限って残念な話は降ってわいてくるものです。

しかも意外なところから。



管理会社さんからメールが届きまして、8月から入居開始となったお部屋が急遽

退去予告となるという話が出てきました。

・・・最近こういう急な退去多くないですかね?私だけ?



退去予告があったお部屋は、2LDKの間取りに単身で入居されるということで

伺っていたお部屋です。身内の方が長期闘病中だという話があったそうで、単身なのに

2LDKに住む理由は身内の方の退院後を想定してのことなのかな?と勝手に想像を

巡らせておりました。



その後、ゴミステーションの横に放置されている段ボールのことで管理会社さんと

会話した際に、この部屋の方も段ボールを放置していることが段ボールに貼ってある

宛名シールから判明した話の中で「遠方から引越されているので、札幌の分別ルールを

理解されていらっしゃらないのかもしれないです」といったことを話されていましたので

道内のどこかの地方都市から札幌に出てきたんだな、という認識を持っておりました。



今回来たメールでは、昨日電話があり、今日引っ越すことが決まったので明日には

退去したいという連絡があったそうです。今日決まって明日引っ越すって、めちゃめちゃ

動き早いですね・・・。一体何が!?と思ったのですが、妊娠されていることがわかり

地元で出産したいから地元に帰るということでした。なるほど、それはめでたいですね!

札幌で産んでくれても構わないんですよ、とか脳内で勝手に思ってみましたが、地元で

出産の方が安心感があってやりやすいのでしょうね。



正直、大家としては大打撃で悲しいのですが、内容がおめでたいお話だと思うので

気持ちよく送り出すことにします。



事後処理に関しては管理会社さんで対応いただきます。3ヶ月未満での退去のため、

規定に基づいて仲介業者さんに広告料返還を要求、退去立ち合いの後は原状回復の

お見積、賃料設定は前回と同様、みたいなところでしょうか。



せっかく残り1部屋で満室というところまで来たのですが、また少し遠のいて

しまいました。残念ですが、まあもう賃貸はもぐらたたきなので仕方ありません。

今度こそ2部屋きちんと決めて満室返り咲きを目指します!



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年10月03日

パンツ一丁問題、原状回復不備問題、ゴミ分別問題の三重苦。

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札幌出張の話はまだ続きます。今度は札幌8棟目の現地確認についてです。

いやはや、いろいろとやばかったです。管理会社さんに頑張っていただかないと!



今回の札幌出張においては、札幌8棟目の状況もチェックしてきました。

本当は行く予定ではなかったのですが、ちょっとまずそうな状態に見えたので。



清掃報告の写真を見ると、クローゼットの中にゴミ袋が入っているように見えました。

中はクロスを剥がしたゴミが入っているように見えます。管理会社さんに美装は

済んでいるのかと聞くと、済んでいると言うではありませんか。どういうことだ?

これが札幌に行く前日だったので、明日現地行ってみてきます、と伝えました。



というわけで当日です。その前の札幌11棟目のチェックを終えて、札幌8棟目に移動。

事前に聞いていた現地のドアの開け方に従い入室し、中を一通りチェック。

なぜかゴミ袋はなかったのですが、いろいろと問題だらけでした。



・ワックスのかかり具合が中途半端で、光に当たるとムラや足跡が見える

・なぜか消火器が2本置いてある

・床に小さなゴミが落ちている

・クローゼットの中のカビが取れてない(美装で落ちると言っていたのに・・・)

・便器に「消毒済」みたいな紙が置いてないし、封もされておらず蓋が開いている

・便器の水が蒸発して、その蒸発した箇所に水垢がついている

・洗濯機の排水溝に封がされていない

・キッチン吊戸棚にタウンページの残置物

・給湯器にお高い水廻り工事のマグネットがペタペタついてる

・クローゼットの床がベコベコしてて抜けそうで怖い



うーん、なかなか久しぶりだなあ、この感じ。信頼できる管理会社さんとのお付き合いが

多いので、こういう手抜きな仕事をされることはほとんどなかったのですが、こちらの

札幌8棟目の管理会社さんは「売買の強さ」に期待しての管理委託なので、騙したりは

しないものの、ちょっと管理自体は弱いんですよね。



そういう特性があるから、多少のことは大目に見るつもりでしたが、このレベルになると

さすがに客付に影響が大きいので、対策をして貰わなくては。



ということで、管理会社さんの社長にこの内容と写真を送り、美装が終わってるように

見えないので再確認をしてほしいと伝えました。



管理会社さんからの返答は以下のような内容でした。

「そうなんです、本日朝見に行き酷かったので美装屋の担当者からの連絡待ちです」

「●月●日に美装屋から美装終了と写真が送られてきたようです、やり直させます」



とりあえず、やり直しは応じてくれるようなので、最低限は良しとしましょう。

本音を言えば、そこは「美装屋がサボったのが悪い」と一緒に怒るところではなく

「美装屋に任せきりで現場確認を怠ってしまい、発注主として申し訳ない」という

姿勢を見せるべきだと思っていますが、ここの管理会社さんにはあくまで売買の

フックとしての管理委託であり、至らぬところがあるのは承知しています。

そこは目くじら立てず「ここまでしかできない」と割り切って、できないところを

過剰に求めないお付き合いの仕方がいいだろうと考えております。



まあでもさすがに「人員の都合もあるとは思いますが、できれば完了所点での

現地確認もしていただければと思います」と返しておきました。

その旨は社内LINEで共有いただけたようです。



あと、クローゼットの中のカビや床のブカブカは、小手先の対応では解決しないと

思ったので、もし原状回復工事の中にクローゼットが項目として入っているなら

再度工事をやり直してもらう、入っていないなら追加工事として依頼するので

見積をお願いしたい、と伝えました。



室内の件を一通りLINEで連絡した後、外構のゴミステーションのゴミのことを

伝えるのを忘れていたことを思い出しました。ゴミステーションの内外も酷い状態で

ゴミステーションの中には未分別のため未回収のものがいくつも残っており、

ゴミステーションの外には段ボールのゴミがいっぱい置かれていました。

こりゃーダメだろよということで、管理会社さんに追加でその旨ご連絡。

分別マナーがなってない入居者様の特定と注意喚起、ゴミ片付けの対応依頼、

費用が掛かるならその旨の連絡(清掃業者さんを別で依頼しているので、管理会社さんは

清掃の役割を明確に持っていないということで一定量を超えたら費用発生でいいと

取り決めたのです)を依頼しました。



すると、すぐに管理会社の社長から着信が。

どうやらこの件、管理会社さんも既に認識はしており、いろいろ動いている最中のようで

その内容について直接ご説明をいただきました。



まず、他の部屋の方から「空き缶を共用部に窓から投げ捨ててる人がいる」という連絡が

管理会社さんにあり、現地確認したところすごい量のお酒の缶、そしてブリーチ剤の缶が

落ちていたとのこと。連絡のあった部屋の上から落ちてきてるということだったので、

部屋に関してはあたりがついていたので管理会社さんのスタッフがピンポン鳴らすと、

部屋から髪の毛染めたて風な若者が出てきたのでガン詰めしたとのことでした。



部屋から出てきた人の話だと、どうもその人自体は居住者ではなく友達だとのこと。

本人及び契約名義人の親御さんにも連絡して、厳しく注意をしておいたとのことでした。



今、ゴミステーションに入っているのは、その時に片づけたゴミだということです。

(いや、それゴミステーションに入れず管理会社さんが持って帰るべきだよねとは

 思いましたが、もう色々疲れたのでそれは心の中にしまっておきました)



段ボールに関しては、おそらく直近で入った2部屋の方が分別ルールを知らずに

置いていると思うので、そこは注意喚起しておくということでした。



さらに衝撃の話が出てきたのですが、管理会社さんが現地で対処をしていたところ

近所の人から「札幌8棟目の若い入居者さんが夜中にパンイチで周りを走り回っている」

というクレームを受けたのだとか・・・。



なんか男女らしきことを言ってたので、思わず管理会社さんに「女子もパンイチで

走り回ってたんですか?」などとどうでもいいけど興味津々な質問をしてしまいました。

(そこまで細かいことは聞いてないからわからないとのことでした)



なんでそれがうちの物件の入居者さんだと特定できるのかと聞いたところ、物件から

出てくるところを見たからだそうです。うむ、それは確実に犯人とまでは言えないけど

犯人である可能性はなかなか高そうですね・・・。



おそらくパンイチの犯人も同じ部屋の若者じゃないかと思われるので、今後そこも含め

詰めてゲロらせるつもりだ、とのことでした。そんなストリーキングがうちの物件に

住んでいるとか、色々アレすぎてネタにするしかないですわーほんと。



管理会社さんとは、ストリーキングとゴミ分別問題の両方を解決させる方法として

防犯カメラを設置することを検討してはどうかという話になりました。

以前、札幌5棟目で鍵穴ボンド事件があった際に購入した電池式SDカード録画の

防犯カメラがまだ手元にあったと思うので、それを送って設置して貰うことにしました。



当時買った商品が見つからなかったので、似たようなやつを貼っておきます。






これで犯人が捕まればいいなと思うのですが・・・。



何にしても、あらゆる方面が微妙な札幌8棟目が落ち着くにはもう少し時間を

要するのだろうなという気がします。まあ家賃が入ってきているのであれば、

経済的な問題はないので、これによる退去が出ないことと、管理会社さんが問題を

早々に解決してくださることに期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 11:45 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年08月28日

まさに水難の相なのではないか・・・またまた漏水事故。

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札幌8棟目で漏水事故・・・ってまたかよー!この間屋上防水直して事故は完治したと

思ってたのにー・・・って思ったけど、前回とは別の原因みたいです。嗚呼。



先日まで、屋上防水の劣化が原因で漏水事故が起こっていた札幌8棟目。

こちらがようやく終息して、漏水で内装ができなかったお部屋も内装が施されました。

空室も2部屋申込が入り、残り1部屋。ようやく軌道に乗ってきた感じがします。

ここまでの不調の分を一気に取り返していただきたいと切に願う次第。



残った1部屋ですが、清掃業者さんからの定例のご報告の写真を見ていると、

内装が終わったものの、何やらカビが生えているように見える箇所がありました。

え、漏水事故は直ったはずなのに、カビ生えてるってどういうこと・・・?



管理会社の方に確認したところ、美装で対応できるか確認します、とのこと。

結果として美装でやれるという話になったのですが、美装したそばからカビが

生えていることの方が問題な気もするし、そもそも完了検査とかしてるの?という

疑念が・・・。



そんな疑惑のまなざしをやや向けていた頃合いに、管理会社さんの社長からLINEが。

該当のお部屋で美装作業に入るために通水したところ、玄関が水浸しになったとのこと。

設備屋さんに調査依頼かけているので、詳細わかり次第ご連絡します、とのことでした。



もー、なんなのよ、あの部屋!トラブル起こしまくりで立つ鳥跡を濁しまくっていった

法人さんでケチがついたか、あれ以降ろくなことがないですよ。結露、屋上防水起因の

漏水、そして今回の漏水・・・。マジでお祓いでもして貰った方がいいんじゃないか。



続報によれば、どうやら水道メーターから漏水が発生していたとのことでした。

他、配管の錆が酷い箇所もあるため、配管接手、メーター、配管保湿剤の交換を

させてほしいとのことでした。



更に、キッチンの混合栓からも漏水が確認されたので、そっちも交換した方がいい、

ということでした。漏れるのは困るし、やるしかないかあ・・・。



ほんと、あの法人さんが疫病神だった気がしてならない・・・。

二度と関わらないぞ、出禁だ出禁(八つ当たりなのはわかってます)

またこれで家賃1ヶ月分以上のお金が消えていくことになりましたよ・・・。

まあでも、中古物件だから仕方ないですね。そういうものです。諦めの境地。



ついでなので、冒頭でちょっとブツブツ言ってたカビの件。これについて社長に

確認してみました。するとわかってきた以下のような事実。



・カビが生えていたことは認識しており、美装で一緒に取る計画だった

・漏水で壁紙を張り替えたのは奥の部屋だけ、カビは手前の部屋のもの

 よって、漏水している時から生えていたものを取るだけの認識

 (屋上防水を行った後、新しいカビが生えているわけではない)



なるほど!というか管理担当さんが最初にそれ説明してくれてればよかったのに!

でも、こういう事情と言うことであれば、そうかーなるほどーで終わる話です。

良かった。



今度こそこれで水難の相がこの部屋から消えてくれることを祈ります・・・。

問い合わせもあるようなので、早期満室を目指したいところです!



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