2018年09月25日

時間貸しに必要な準備を整える。

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東京9棟目のテナントを、賃貸が決まるまで時間貸ししようと思っております。

プレオープンイベントを行い、必要そうなものを少し揃えてみました。



東京9棟目にはテナント3戸と住居4戸の合計7戸があります。

うち、レジ2戸はリフォームが終わり募集中。テナントは1戸空きがありまして、

募集をしておりますが、そんなに簡単に決まらないだろうと想像しております。

定期借家契約で建て替えする時は出ていって貰うことを条件にしていることであったり

単純に立地が店舗向きではないということであったり、そういった理由でテナントさんを

探すことに難航するだろうなと想像しています。。



そこで、並行して動こうとしているのが時間貸し。賃貸が決まるまでの間は、時間貸しで

少しでも収入を得ておくことを考えております。



幸いにして、周りに貸会議室を運営している方がいらっしゃいますので、その方に

話を伺いながら、準備を進めております。



まず、スペースマーケットに物件を登録します。これ自体はさほど難しくなく完成。

紹介文をこうした方がいい、住宅地だから営業時間が深夜に及ぶと近隣から苦情が

あるかもしれないので、遅くとも23時くらいまでにしておいた方がいい、など

教えてもらいながら微調整を加えました。



それから、最小限で必要なものの買い出し。一応キッチン風なものもありますので

コップやお皿、お箸などを準備してホームパーティー的なものができるような空間に

変更しました。



会議が出来るようにプロジェクターも現地に置きました。これで一応会議の用途にも

使うことができるとうたうことができます。元スナックな内装ですけど(笑)



この状態で、気のおけない不動産仲間を誘って、勉強会兼懇親会をやってみました。

勉強会形式なのでプロジェクターを使い、テナントの居酒屋さんで料理の出前を頼み、

プレオープンというか、悪いところを洗い出すと言うか、そんな作業をしました。



実際に人を招いてイベントをすると、配置しただけでは見えてこないことが色々と

見えてきますね。



・プロジェクターを投影するベストな場所が見当たらない

・お皿を洗って返すにしても、洗剤やスポンジ、キッチンペーパーがないと辛い

・飲み物を持ち込もうとした際に、冷蔵庫がない(今回はクーラーボックスで代用)

・トイレにトイレットペーパーがない



こういった問題点に一つずつ対応して、スペースを仕上げていきたいと思います。

とりあえずトイレットペーパーはテナントの居酒屋さんから分けてもらいました。

キッチンペーパー、洗剤、スポンジは早速購入して設置。あと栓抜きも家で余っている

ものがありましたので、持っていきました。



プロジェクターについては、投影場所を確保するためにロールスクリーンを設置するか

ホワイトボードを購入して利用するかのどちらかにしようと思っています。

冷蔵庫はジモティーとかで貰えるチャンスを狙おうかなと考えています。



並行して、Googleビジネスに登録した方がいいよと言う助言をいただいたので登録したり

現地でも時間貸ししていることをPRした方がいいよと言う助言をいただいたので

掲示用の広告を作り、ラミネートしてドアに貼ってみたり。



今のところまだ予約は入っていませんが、お気に入りに追加されたなどの通知がたまに

スペースマーケットから来るので、ぼちぼちと認知されればいいのだと思います。

そんなに多くは望みませんが、多少予約が入ってくれるといいなあと考えます。



とはいえ、時間貸しするには駅からの距離が遠いんですよねえ。駅近であればもう少し

予約が入るイメージを持てるんですが、駅から8分とかになると、わざわざここまで

歩いてスペースを借りる人もそういないような気もします。



ま、やってみなくちゃわかりません。まずは、経験を積むことから!

予約入りますように。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(1) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月26日

東京9棟目の引き渡しを受け、時間貸を検討する。

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東京9棟目の引き渡しが昨日無事に完了しました。さぁ、本格的に募集を開始します!



先日のブログでもうちょっとで完成しそうだということを書いた東京9棟目のリノベ。

今回は全空ではなく半分埋まっている状態なので、すべての部屋をリノベすることは

できません。外壁塗装をして、空室になっている2部屋の住宅設備を追加・更新して、

空きテナントの原状回復と窓の設置などを行うといった部分的な対応にとどまりました。



昨日はその工事が完了したということで、引渡の儀式が執り行われた次第です。



前回お邪魔した時は、まだ空きテナント部分の工事が終わっていませんでした。

前の経営者の方が置いていった残置物が転がる雑多な空間と言うイメージです。

スナックビフォー1

スナックビフォー2



正直、立地的にテナントがホイホイ入るとも思い難かったんですが、住居に転用するには

窓も少ないし、将来建て替えをするかもしれないからお金を掛けたくなかった、

というのもありまして、今回はとりあえずそのままで原状回復っぽいことだけする、

という方針にしました。



明かり取りの窓を設置し、壁紙を全面張り替えしました。あとはクリーニングだけ。

これが工事の全てです。業務用エアコンがありましたが、通電して見たら使えたので、

残置物扱いで大家側では絶対に交換しないという前提で残しました。元がスナックなので

換気扇やロスナイもいっぱいついていました。これも全部そのまま使います。

カビの生えたソファやテーブルもありましたが、施工業者さんの社長が「クリーニングで

使えるようになるよ」と言うので、これらもクリーニングして貰うことにしました。

あ、さすがに和式便器は直して洋式に変えました。



たったこれだけの工事なのですが、正直見違えました。

スナックアフター1

スナックアフター2

いやー、これ普通に今からスナックで開業できるレベル。すごいわー。

窓を付けちゃったから遮音性が低くなったのではないかという懸念はありますけど、

他は往時のままなので、スナック営業やりたい人がいたらできると思います。



で、そのスナックの中で施工業者さんや管理会社さんと打ち合わせ。

募集賃料を決定したり、東京10棟目の話をしたり、他の保有物件で発生した事故が

保険金支払対象なのかを考えたり、現在の反響状況を話したり。時間は短かったものの

しっかりとした打ち合わせができたものと思います。



東京9棟目については、都内でもそれほど競争力の強い場所ではありません。

家賃はそれなりに相場以上取りたいので、広告料を設定して初期費用を下げるなどで

調整しようという話をしました。



そして問題のテナントですが、ここは定期借家契約で普通にテナントを募集すると共に

スペースマーケットなどの時間貸のパーティースペースとして活用する方針としました。



テナントを定期借家契約にするのは、将来いつ建て替えするかわからないからです。

建て替えの場合には、同じ条件でテナントさんに入って貰えるという条件を付けて

新築するような流れにしてもいいかなと考えております。地域密着型のビジネスに

なるでしょうから、いつ移転させられるかわからない状態で営業するなんて普通は

考えないと思うためです。



ただ、今回は写真にある通り、居抜きでほぼ資金をかけずにスナックを開業できる

状態なので、やってみたかったけどお金がなくて・・・みたいな人ももしかしたら

取り組みやすいのかもしれません。そういう感じでライトに開業する人であれば、

お試しでやってみるから建て直しの時はいいや、という感じで捉えてくれるかも。

そんなニーズもあるかもしれない、とお友達の瓦の神様が助言してくれました。



なので、募集はかけます。

ただ、立地が弱いので本当にここにお店が入るのだろうかという疑問はあります。

なので、並行して自分でスペースマーケットを使って時間貸を運営してみようと

思っています。



時間貸しのパーティースペースなら、近隣のママ友がちょっと誕生日会とかやるのに

いい感じに使えると思うんですよ。キッチンなどの水回り設備もありますから。

あとは冷蔵庫と食器を準備しておけば、使えるスペースになるだろうと予想します。



スクリーンとプロジェクタを用意すれば、会議室としても使えることでしょう。

20人以上収容できますし、エアコンもばっちりききます。低いながらテーブルも

あります。東京で言えばルノアールの貸し会議室みたいな雰囲気で使えると思います。

内装はスナックですが(笑)



時間貸しの場合、ネックになるのは利用後の清掃だと思います。

参加者にて清掃して返す形でお願いしようと思いますが、そのチェックについては

東京9棟目のテナントの居酒屋さんに都度費用を払ってお願いできそうなのです。

前にテナントさんに顔見せのために飲みに行って、そんな話をしたら割と乗り気でした。

「うちもケータリングとかできますよ」と言ってくれたので、貸しスペースができると

自分たちのビジネスチャンスが拡大する、と思ってくださっているようです。



なので、賃貸借契約ができるまでは時間貸しをしよう、という方向になりそうです。

食器類と冷蔵庫だけ調達したらすぐ開業できると思うので、サクサクっとやろうっと。

スペースマーケットの登録と、冷蔵庫や食器の調達のためにジモティーへの登録を

やっておかなくちゃ。



空室を一つでも減らせるよう、管理会社さんとしっかり連携を取って頑張ります。



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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月21日

東京9棟目のリノベがもうすぐ完成します。

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東京9棟目、お盆休み中に様子を見てきたのですが、かなり綺麗になってました。

今週末引渡予定で、その後募集に入ります!



購入時点で7部屋中3部屋が空室の東京9棟目。このアパートは割安で買えたものの

風呂無しという欠点を抱えていました。あまり家賃を取れないエリアなので、リノベの

効果が限定的と言うか、むしろ利回りが下がる方向になってしまうのが気がかりでは

あったものの、風呂無しで募集して空室期間が長くなる機会損失を考えると、リノベを

やってしまった方がいいだろうと考え、今回着手するに至りました。



リノベ前(居室).jpg

リノベ前(トイレ).jpg

リノベ前(キッチン).jpg

元々の写真です。砂壁、和式便器、しょぼいミニキッチン、風呂無し。

普通にリフォームしても、なかなか競争力は得られないですね・・・。



今回も施工いただいているのはいつもの施工業者さんです。東京3棟目、東京4棟目、

東京8棟目と手がけていただき、東京9棟目も対応いただくことになりました。

今回は過去に対応いただいた案件のように、全部スケルトンにして大掛かりに工事を

行うほどの予算はありません。表層リフォームでさくっと終わらせ、間取り変更も

基本的には無しです。住宅設備(風呂、トイレ、キッチン)を設置して、和室を洋室に

変更するなどのリノベをすることになります。



打ち合わせでは、いつものようにお風呂やキッチンのパネルの色を選んだりした他、

どうしても和室→洋室に変更した時の「和室だったんだろうなあ」と思えてしまう箇所を

どうするかについても会話しました。長押、鴨居、廻縁といった、いかにも和室な

壁面のパーツをどうするか、押入はどうするか、などです。



長押などについては、札幌5棟目で全部とにかく白く塗ってしまったら、意外と悪くない

感じになったのを覚えていたので、そのテイストでお願いしました。押入や部屋の

仕切りの建具は既存のふすまを再利用することになるため、ふすま紙をモダンなタイプに

することでごまかそう、という話をしました。



居室2部屋に加え、テナント(元スナック)も通り一遍の壁紙張り替えくらいは行うと

いうことにしました。あと、元スナックなので明かり取りの窓が一切ないことから、

窓も新規で取り付けようと言うことになりました。



外壁塗装する以外にも、目立つところのポリカ板は交換、ポストも新品に交換など

費用対効果を考えながらプランを練った次第です。



プランが出来てしまえば、あとは施工業者さんにお任せ。素人は余計なことは言わず

出来上がりをじっと見守るだけです。素人が横からワーワー言っても迷惑でしょうし、

今までの実績からきちんとしたものが出来るのはわかっているんだから、何も言わず

どっしり構えて待つべし。



とはいえ、現場は施工中に何回か訪れています。7月の後半に訪れた際は・・・



リノベ中1.jpg

リノベ中2.jpg

いや、普通に解体してるし!表層リフォームだけって話だったはずなんですが、

ここまで予算考えてないですよ?勘違いでやっちゃってないですか?

やや意表を突かれた私。監督に「表層リフォームだけって話だったと思うんですが」と

声をかけると、監督はにこやかな表情を浮かべながらこう言いました。



「やってると見逃せないんですよ」



ああもう!なんて男前!ちょっと今なら抱かれてもいいと思った!(嘘)

こうやってきちんと対応してくれることについては、感謝の気持ちしかありません。



ここの社長さんは「施主さんが気が付かない、見えないところをいかにきちんとやるかが

俺たちの仕事のプライドだから」という趣旨の発言をされます。全国の建築業者さんに

聞かせたいですよ、この発言。見てないところこそ手抜き工事が横行するものなのに。

うちの実家なんて、築25年くらいの時に間取り変更も含めた大規模修繕をしたら、

壁の中に断熱材が入っていなかったらしいですから。こうやって手抜きするのが当然な

業界において、こうやって支払った費用以上の仕事をこともなげにやってくださる

業者さんと知り合うことができて、本当に良かったと思います。



そしてお盆休みに見てきたときの現場はこんな感じでした。



リノベ後(居室).jpg

リノベ後(押入).jpg

リノベ後(ユニットバス).jpg

リノベ後(キッチン).jpg

リノベ後(トイレ).jpg

ふすまの出来が不安だったんですが、現場を見て「これはいい!」と思いました。

いかにも和室でしたよ〜みたいな感じがだいぶ薄れています。

これ、琉球畳とかにしても良かったかもしれないなあ。もうちょっと和室感を残して

旅館風な和モダンリノベなんてのも面白そうです。他の部屋が空いたら考えよう。



お風呂もユニットバスを設置、トイレも和式から様式に変更、キッチンも新品に。

いい感じに仕上がったと思います。見違えるな〜。



今週末が正式な引渡です。秋の繁忙期に向けて、住居部分2部屋は埋めなくては!

でも家賃設定とか、微妙にこれまでやってないエリアなので、感覚がつかみきれず。

管理会社さんと試行錯誤してみたいと思います。



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2018年07月23日

いずれ建て替えたい物件のテナントをどう貸すか?

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本日、金融機関さんに提出する所有物件の一覧表を作っていた関係で、ブログの更新を

する時間が取れませんでした。超簡易的な感じで更新します。



今週末は東京9棟目のリノベ状況の進捗確認を中心にいろいろと動いてきました。

土曜日、日曜日ともに有識者に東京9棟目を見ていただき、今後の在り方について検討。

特に1階テナントをどうするかが中心になりました。



私としては、5年〜10年くらいの間に建て替えを検討したいと思っておりますので

テナントさんに普通賃貸借契約で貸すことは考えておりません。退去してくださいと

言っても、退去して貰えない可能性が高いためです。

かといって、空けたまま収益にできないもの辛いものがあります。



そこで検討しているのがスペースマーケットなどを使った時間貸し。

ただ、立地的にどこまで需要があるのか怪しいので、やってみないとわからないよねと

いうところがありました。



これに対して、普通に定期借家契約で更新しない前提で貸せばいいじゃないという

意見もありました。スナックの居抜き状態になっているので、そのまま造作含めて

5〜6年限定で貸す、という形にすれば、初期費用がないけどお店をやりたい客層が

ヒットする可能性はあるよね、と。その考えはありませんでした。



時間があるときにもうちょっと細かく書きますが、ひとまず定期借家前提の募集と

スペースマーケットを並行しようかなという気持ちになっています。

スペマはまだ未体験だし、ありかなーと思いました。



というわけで、この話は後日もうちょっと掘り下げて書きますね。

今日はこの後金融機関さんに立ち寄ってからサラリーマンの仕事に行きますので、

時間がないからこの辺で・・・。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月20日

工事着工!そしてそれを見逃さない闇の眷属が我々に牙をむく・・・!

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東京9棟目の方向性、とりあえず店舗を除いては決めましたので、工事に着手しました!



方向性をどうするかを考えながら検討した東京8棟目。友人であるベテラン投資家さんに

見ていただいたりしながら、見積に追加項目を入れたりしつつ検討を重ねました。

結果、居室に関しては見積をいただいていた通り、水廻りを一通りつける方向で

工事に着手いただくことにしました。



これによって、工事にかかる費用を取得価格に加味し、家賃を風呂無し→風呂ありに

適用した形に変更すると、だいたい利回りは13.5%になります。取得時の15%に

比べると下がってしまいますが、客付の容易さと建物の寿命を考えると致し方ないです。



この計算をするにあたり、改めて周辺の募集賃料を確認しました。前に試算していた

家賃は、ざっくりこんなもんでしょうという感じで算出していましたが、いざ真面目に

近隣を見始めると、思っていたよりちょっと家賃が安めです。であれば、無理をせずに

地域相場にあわせた賃料設定にした方が無難でしょうということで、想定家賃を少し

安めにしました。加えて、見に来てくれた友人の投資家さんからの勧めもありまして、

雨樋は交換、1階の店舗は窓をつけてより汎用的に使えるように変更、などの工事を

追加しました。それにより、回収にかかる期間がちょっと延びてしまいましたが、

まあもうそこはやむを得ないかな、と言うことにしました。



1部屋はコストダウンのために和室のまま、1部屋は洋室に変更というプランで今は

対応していますが、地域の賃貸物件を眺めていると、両方洋室にしちゃった方が

コストはかかるけど中途半端さはなくなっていいのかな・・・などと別の悩みが

出てきています^^;



さて、工事を行うことは決断したので、施工業者さんに相談したら、細かいプランは

ともかくとして、まずは水廻りの解体などやれることをやっちゃうよ、という意見を

言っていただきました。それならということで、早速現場に入ってもらうことに。



現場に入っていただいた1〜2週間後、管理会社さんから着信がありました。

東京8棟目の申込か!?とケツを浮かせつつ、後で折り返すと・・・



「東京9棟目の既存の入居者様より、工事をやってるならうちの不具合も直してくれと

 連絡が入りました」



    ∧∧
  ヽ(・ω・)/   ズコー
 \(.\ ノ
、ハ,,、 



聞くと、トイレの配管から少し漏水していたり、室内の建具のガラスを誤って壊したり

という症状があり、直してほしいのだそうです。なんという藪蛇。でも漏水は確かに

水道代もかかってしまうので困ると思います。これは修繕せざるを得ないですね。



管理会社さんからは、現地に施工業者さんが入っていることもあるので、可能であれば

施工業者さんに対応をしてもらうのがいいのではないか、という提案をいただきました。

連絡が行っている以上、窓口は管理会社さんにしないとややこしくなりますが、修繕は

現場にいる方に入居者様と調整しながらやっていただいた方が、確かに効率いいです。



現地の電気の開通手続などを行うための立会の調整などもしなくてはならなかったので

施工業者さんの社長に電話してその旨お願いをしました。快諾いただき、お見積を

作ってくれるとのことです。よかったよかったと思いつつ電話を切ったら、2〜3分で

社長から折り返しが・・・おや?



「現場で既に入居者さんにうちの職人が捕まってて、その話聞いてたわ」



な、なるほど・・・。まあ入居者さんから見たら、現場の職人さんと管理会社さんは

直接関係はないということなどわかるはずもありません。とりあえず目の前にいる人に

自身のおかれた状況をお話しているのでしょうね。



というわけで、既に現場の状態も把握されているようです。まあそれなら見積も早いか。

管理会社さんを窓口にしようと思っていたけど、それだったら施工業者さんを窓口に

した方が早いかも?



何はともあれ、再生に向けて進め始めた東京9棟目です。こちらも工事が終わり次第

募集に入って、さくっと決められるように準備を進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:17 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする