2018年12月15日

月に1回くらい確度高めの問い合わせが来る東京9棟目のテナント。

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FBでちょろっと書きましたが、ちょこちょこと問い合わせが来るものの成約しない

東京9棟目の店舗にまた交渉前提のお話が入りました。



東京9棟目のテナント、立地が微妙な割には思ったより問い合わせが来ています。

謎のおじいさん、アジア料理、カラオケスナックなど用途は様々。

(詳細は過去ブログをご参照ください)

しかしいずれも不発。でもそれほど立地が良くない割には、具体的な問い合わせが

来るだけマシかなと思っています。



昨日は管理会社さんの仲介担当の方からお電話をいただきました。なんだろう、

東京8棟目のお食事会の件かな?と思いつつ電話に出てみると「東京9棟目の件です」と

言うじゃないですか。社内での役割分担は良く分かっていないのですが、店舗系の

問い合わせに関しては仲介担当さんから連絡が来ます。それ以外は管理担当の方から

来ることが多いんですけどね。



「よさそうな問い合わせがありました」と切り出されたのは、カラオケ利用前提なしの

出会いがあるバー的なお店をやりたい、というお話。細かい業態は担当の方も聞けて

いないようですが、別にいかがわしいお店ではないらしいです。



今も近所でバーを経営していて、移転したいというお話でした。いくつか内見して、

うちの店舗が有力候補になっている(でも他にも候補はある)ということのようです。

ちなみに、将来的に建て替えがあるかもしれない旨は承知しているとのこと。



カラオケ利用前提がないというのはありがたい話です。バーなら火の心配もさほど

いらないでしょう。ただ、10坪くらいある店舗でバーッて、ちょっと広くない?

というところは気になりました。あと出会いのあるバーって何だろうね?というのも。

近所でバーをしているということであれば、視察したい気持ちも出てきます。



「というわけで、他にも問い合わせがある中で、決して悪い話ではないと思うのですが」

そうですね、悪くないと思います。で、その後に続く言葉はきっと・・・

「交渉前提となっておりまして・・・」

やっぱりね。



交渉の内容はなかなか多岐にわたっていました。

・家賃の指値あり(12.5%ダウン)

・初期費用軽減(ゼロゼロとまでは言わなかったけど・・・)

・フリーレント1ヶ月付き



まあ、考えられる内容のフルセットですね、これは。ガツガツきてるなあ。

確かに、商売をやる上で固定費を下げることはとても大事だと思います。

だから、逆の立場に立った場合に交渉すること自体は必要だと思います。

でも、こっちもビジネスで貸すわけですから、限度ってものはありますよね。



より細かく話を聞くと、家賃の引き下げはこの中では必須要件みたいです。

元々はもっと低い家賃で指値されていたようですが、管理会社さんがさすがにそれじゃ

持っていけないと断ってくれた結果、今の指値に落ち着いたのだとか。



あまりガッツリ家賃が落ちると、金融機関さんに対して最初に出した事業計画に対して

整合が取れず、経営能力を疑われかねません。

他方、この物件長期保有(建て替え)前提ですので、家賃を上げて出口を取る必要は

特にありません。立地だって店舗として考えたら決して良いわけではありませんから

その観点で言えば、値引きしてでもさっさと埋めてしまった方がCFベースで見たら

手残りが多くなるのは確実です。



FBのネタとして投稿しましたが「保証会社を付けた方が良い」「初期費用はあまり

軽減しない方がいいかも、お金が本当にない人だったら今後の支払が不安」という

意見もありましたが、総じて「指値で貸しちゃえばいいさ」という雰囲気でした。

まあ店舗は確かに難しいところがありますからね。リノベが仕上がってから3ヶ月強が

経過する中で、まだ決まっていないということであれば、もしかしたら適正家賃より

現行想定家賃が高い水準なのかもしれません。

(レジ側は意図的に高くしているので、そっちは想定の範囲内ですが・・・)



とりあえず、いきなり丸呑みするのもアレだと思ったので、可能性に賭けての

カウンターオファーを出しました。

・家賃は希望の半分くらいの金額のオフはOK

・初期費用軽減はNG

・フリーレント1ヶ月はOKするが、契約は早々に行うこと



お店が2018年春移転ということだったので、そこまで契約を引っ張られた上での

フリーレントというのはちょっとアレだから、フリーレントはOKだけど1月中には

契約してね、としました。実質的にフリーレントを拒否しているような気もしますので

微妙な回答と先方は思うことでしょう。



家賃はカウンターオファーでとりあえず半分はOKとしました。

でもここは再交渉が入るでしょうね。



管理会社さんには、突き放す感じではなく、再交渉の含みは持たせた形で説明してねと

伝えております。最終的に希望の家賃にまで落としてしまう可能性はありますが、

その場合も消費税10%になった時に税金の分は家賃を上げるということで話をつけて

おきたいと思います。



どうなることやら。交渉しなければよかったと後悔する可能性も勿論ありますが、

それはそれで仕方ないことです。縁があれば決まることでしょう。



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posted by ひろ* at 10:09 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月30日

時間貸しの予約を初めていただきました。

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今一つ引きが良くない東京9棟目ですが、初めてスペースマーケット経由での

時間貸しの予約が入りました。なんかちょっと嬉しいです。



東京9棟目はテナントが3戸あり、そのうち1戸に空きがあります。

不通にテナントとして賃貸募集しておりますが、定期借家契約を前提としているので

引きが悪い可能性があると思い、並行して自前でスペースマーケットを使った募集を

行っております。



場所がそんなに良いわけではないので、まあ正直入るかどうかわからないよねえと

思いつつも、物は試しというか、一度もやってみないで語るのも良くないよねというか、

そんな感じで取り組んでみることにしました。



やっぱり世の中、短く貸した方が儲かるのは間違いないわけです。

月単位より週単位、週単位より日単位、日単位より時間単位。短くなればなるほど

時間当たりの単価は高くなります。なので、前々から時間貸しには興味がありました。



月極駐車場よりコインパーキング。通常賃貸より民泊。テナント貸しより貸会議室。

どちらもリスクこそ高まりますが、思惑通りにうまくいくなら、リターンも通常の賃貸に

比べて高く見込めるでしょう。

通常賃貸で回ることを前提に、それらの時間貸しを使って上乗せを求めるのは面白いと

私自身は思っています。あるいは、通常賃貸だとやや厳しいものの、立地が良いなどの

付加価値があり、まあ死なない程度に回せるということであれば、チャレンジするのも

ありでしょう。ただ、ポートフォリオ上その比率が高すぎるのは考えものですが。



私の場合は、全体で見たらそれほど大きな影響を与えるレベルではないし、通常賃貸が

決まるまでの期間限定のイメージでしたので、取り組むのはありだなと判断しました。



そんな感じで、9月終わりに時間貸しの準備を整えてスタートしましたが、案の定と

言えばその通りですが、予約はちっとも入りません。スペースマーケット、アクセス数等

見られないので、自分のリスティングが参照されているのかもよくわかりません。



唯一リアクションとして見えるのが「お気に入りに追加された」旨のメール配信です。

今のところ13名の方が私の登録したスペースをお気に入りとして保存してくれて

いるようです。東京都の中では比較的辺鄙な場所なので、それだけお気に入りにして

くださっているなら上出来なのかもしれませんが、よくわからないです。



あまり手ごたえはないけど、まあ続けていれば若干のお金は入るかもしれません。

賃貸で募集する傍らのおまけ的な位置づけなので、予約が入ればラッキーという感じで

登録の解除はせずにおこう、と思っておりました。



そんなある日、スペースマーケットのアプリからひょっこりと通知がありました。

「予約が確定しました」みたいな。え、確定したの!?マジで!?



内容を見ると、クリスマスの日の予約です。たぶん近所の奥様がクリスマスパーティーを

子供たちと一緒に開くんだろうなあ。スナックの内装のスペースで子供のクリスマス会。

シュールと言えばシュールですが(笑)



一日貸切で1万円という価格設定にしてありました。で、スペースマーケットの取り分が

30%ということなので、手元に残るのは7000円+消費税(560円)です。

警備員のバイトを一日やったらそのくらいか?(最近の相場は知りませんけど)



こうやって改めてみると、スペースマーケットの手数料高いなあと思いますが、

これ以外に広告宣伝費もかからずに稼働してくれるのであれば、まあ許容範囲なのか?

これで食っていこうとする人とかだとちょっと高いと思うのでしょうけど、私自身は

おまけっぽい位置づけで考えているので、そこまで気にしませんでした。継続的に

必要な経費だと言われると、ちょっときついなと思うのだろうと思います。



ゲストの方に、物件の使い方とかメールで送らないとだけど、それを作る暇がないと

いうか、12月だから後回しでもいいやと思ってしまっているというか。

自動応答の仕組みもあるということを聞いたので、今回まとめた文面を自動で

予約時に送信できるように設定しておこうと思います。そうすれば面倒なことは

基本なくなってくれますし。



スペース、手数料も含めて考えると、1日借りてくれる人が週2回現れれば、通常の

賃貸よりも収益アップすることになります。なかなかハードル高いなあ・・・。

掲載期間が長期になり、認知されてくることで変わる部分もあるかもしれませんが、

ひとまずはおまけということで今後も様子を見たいと思います。



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posted by ひろ* at 07:08 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年11月09日

東京9棟目のテナント募集状況と時間貸し。

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東京9棟目のテナント、思っていたより問い合わせがあるようです。

でも残念ながらスペースマーケットの需要は今のところありません。



東京9棟目にはテナントの空室が1部屋あります。3部屋のうち1部屋が空いていて、

現在絶賛募集中としているのと共に、時間貸しで少しでも小銭を稼げればと言うことで

スペースマーケットに登録して時間単位での募集も行っております。



時間貸しについては、結局準備を整えてスタートさせました。初期投資もわずかですし

賃貸が決まるまでに少しでも収入があればラッキーという感覚です。それに勉強にも

なりますしね。



まあでもそんなに甘いものでもないわけです。1度だけ具体的な問い合わせが来まして、

色々やり取りしましたが予約には至りませんでした。残念。

その方は撮影でスナックのシーンを撮るために使いたかったようです。

決して立地がいいとは言えない東京9棟目をよく見つけたもんだなあ。



募集強化のため、玄関にラミネーターで時間貸募集中の広告を張り付けておきました。

(時間貸だけでなく通常の賃貸募集の広告と併記してですが)

少しでも反響が取れればいいなと思います。



そして普通の賃貸の募集ですが、ターミナル駅でもなんでもなく、マイナーな駅から

徒歩10分弱という決して恵まれているとは言えない立地ながらも、月に1〜2件は

問い合わせが来ているようです。びっくりです。



前にブログで書いたスナックとして借りたい方は、カラオケを入れたいという話に対し

管理会社さんが近隣トラブルを気にして、周りの家にヒアリングをしてきましたが

良いと言う家と嫌だと言う家が半々。まぁ、聞いてしまったらそうなりますやね。

私も「カラオケOKですか?」と聞かれた時、OKですとさっさと答えてしまえば

良かったのですが、聞かれたことで何か問題があるのか気にしてしまい、モゴモゴと

してしまったのが良くなかったです。そういうのはテナントさんに解決して貰えば

良かったです。で、管理会社さんにて元々の地主さんのところにヒアリングに行くと

いう状態から話が進んでいない形です。結局聞きに行ったのかしら?聞いてみようっと。



それ以外にも、アジア系の外国の方からアジア料理の居酒屋をやりたいという

問い合わせがあったりもしたようです。こちらは詳細はわかりませんが、内見もして

このカウンターを取って貰えるか、この照明は点灯するのか、キッチンの五徳がないから

つけてもらえるか、などあれこれ確認があったようです。五徳はつけるけどカウンターは

自分で撤去してね、照明は直せば点灯するみたいだよと回答した後、こちらも特に

後日談は聞いておりません。流れのかな。



そして最新の問い合わせが、70代のおじいさんが居酒屋をやりたいというお話。

おじいさんの通訳で娘さんと話をしている、というところからワロタ状態でした。

その状態で事業とか大丈夫なのか!?



内見する前から家賃交渉(1割ダウン)と初期費用軽減(フリーレント要求)を

ぶち込んできているようで、困惑した管理会社さんから昨日私のところに電話が

ありました。正直、最初からそういう交渉をしてくる人と良い関係が作れるのか?

という点、はなはだ微妙です。



しかも、この物件はテナントさんが退去された段階で新築にしようと思ってます。

契約は定期借家契約にするつもりなのですが、それでもこのおじいさんは退去に応じず

補償金だのなんだの言ってきそうで怖いです。



とりあえず、初期費用か家賃かどちらか一方ならまだ相談に乗る余地はあるけど、

両方はないわーと答えておいてください、としました。



テナント募集は東京2棟目以来2度目ですが、いろんな人がいるものですね。

そして東京だと割と辺鄙なところでも募集すれば問い合わせはあるのだな、という

ことも改めて理解した次第です。何事も勉強ですね!



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月09日

管理会社さんが話をまとめるために東奔西走中。

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東京9棟目にお申込をいただけそうだったスナックの件、話が止まっています。

NGとなったわけではないのですが・・・。



以前のブログで、東京9棟目の元スナックの店舗に問い合わせが来たことを書きました。

今日はその後どうなったか、続きを書きたいと思います。結論から言えば、まだ決着は

ついていません。



このスナックは前々オーナーが保有していた際に既に退去されており、ソファなども

残置物として残されたままでした。取得した際に現地を見たのですが、カビが生えていて

とても使える状態じゃないと思っていたのですが、リノベーションをお願いしたいつもの

施工業者さんがクリーニングすれば復活するよと言うのでお願いしたところ華麗に復活。

定期借家契約なので需要あるかな?と思いつつも、スナックの居抜きということで募集を

開始した次第でした。



そんな条件でも内見の希望があり、内見した結果けっこう高確率で申込に繋がりそうな

話になったこと、そしてカラオケを導入していいかを確認されました。



管理会社さんから「カラオケ、どうですかね?」と確認されたので、あれ、それって

確認が必要なのかと思い、それだったら近隣に確認した方がいいのかもしれないですねと

回答したものの、FBでは「それは申込者に確認させればいいんじゃない?」という

意見もあったので、管理会社さんに改めて入居者様に確認いただくということでも良いと

回答をした経緯があります。



そしてその後、申込に至ったという連絡が特に来ないため、どんな状況なのかを

確認しました(確認したの、先週の話ですけどね)。



それによると、今のところまだ申込には至っていない状況であり、躊躇する要因は

やっぱりカラオケだということでした。カラオケを設置できないとスナックとしての

コンテンツが揃わないので、近隣の同意が取れないとなあ・・・みたいな感じだとか。



管理会社さんとしても、この好機は逃したくないという気持ちが強いようです。

カラオケOKかどうかを入居者様ご自身で近隣に確認して貰ってもいいんじゃないかと

私は言ったのですが、管理会社さんはもう少し踏み込んだ形で確認したいとのこと。



許可を取るかは別にして、事前にお話をして感触を確認したり、いざ入居となった際に

近隣でキーマンとなる方が誰で、どことお話をしたらいいかの交通整理くらいまでは

やっておいた方が、今後の為にもいいだろうと考えている、ということを言って

いただけました。



そこまで考えてくださっているのであれば、私としてはもう管理会社さんに本件を委ねて

果報を寝て待つのが良いのであろうと思います。かなりそわそわしますが(笑)



ここまでしてくれる管理会社さんって、きっと少数派なのではないかと想像しています。

あくまで想像である理由は、私自身は酷い管理会社さんに遭遇したことがないからです。



これまでに、東京で2社、札幌で6社、富山で1社の管理会社さんとお付き合いを

してきました。それぞれの会社さんごとに能力の差はあれど、どの管理会社さんも

オーナーの利益のために頑張るという姿勢はぶれていませんでした。



オーナーからとにかく徹底して利益を奪おうとするような会社にこれまで当たることが

なかった幸運は、私の不動産賃貸業の業歴の中でも上位に入る幸運だったと思います。



物件売却ややんごとなき事情にて、今はお付き合いがない管理会社さんもおりますが、

また機会があれば一緒にお仕事をさせていただきたいと思っている私がいます。

そういう経験ばかりだったことに感謝したいと思います。



今回も、結果がどうなるかはわかりませんが、管理会社さんには頑張っていただいている

認識はあります。うまくまとめていただけると助かります。頑張ってください!



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月27日

期待薄だったテナントに確度の高そうな問い合わせが。

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東京9棟目の元スナックに動きがありました。けっこう確度が高そうな問い合わせが

来ているようです。一番苦戦しそうと思ってたところがあっさりと決まるのか!?



東京9棟目はリノベ済みのお部屋が2部屋と、元・スナックだったテナントが1部屋の

3部屋を募集しています。立地的に、駅から10分近く離れていることがネックになり、

テナントはちょっと決まりにくいのではないかと考えておりました。



更に、この物件は将来建て替えを考えておりますので、その際に店舗が普通賃貸借契約で

入居していると、営業補償などが必要になってしまうだろうと予想しております。

そのため、できるだけそういったリスクを排除して契約したいので、定期借家契約で

お願いしようと思っています。



・繁華街ではない、駅からもちょっと遠め

・定期借家契約でいつ退去になるかわからない



こんな状態で募集しても、テナントがあっさり決まるとはとても思えません。

ですが、募集をしなければそれこそ絶対に入らないので、若干家賃を安めにして

募集を行うこととしました。



でもきっと入らないだろうなあと思っているので、並行で時間貸しも検討してました。

準備その1準備その2



時間貸しに関しても、スペースマーケットへの登録が終わり、Googleビジネスへの登録、

現地に広告掲示(と言っても「レンタルスペースあります」ということとスペマへの

QRコードを貼っただけですけど)、備品の調達なども行いました。プレオープンで

身近な方に協力いただき、不足しているもののチェックなども行いました。

ハード面は、あとは会議用のホワイトボードなり、プロジェクターの映像を投影する

ロールスクリーンなどを準備しようかなと考えており、これからどうやってアクセスを

伸ばしていこうか、ゴミの片付けや清掃をどうしようか、初予約をゲットするために

何をするべきか、などを考えようとしていました。



そんな折に、管理会社さんからの電話があったのです。

「東京9棟目の店舗に問い合わせがありました」と。



内覧も済ませており、他の物件と比較はしているものの、立地的に家から近いから

東京9棟目を第一候補としてスナックを開業したいということでした。

これ、もしかして現地に時間貸しの広告と一緒に貼った「FOR RENT」の

広告からの問い合わせじゃない?管理会社さんに直接連絡があったみたいだし、

家から近いって言ってるし、広告貼って1週間経たずの話だからタイミング的にも

その可能性が高い気がしてきました。後で管理会社さんに聞いてみようっと。



そして、その中で2点の確認があったそうです。



・エアコンは自分で設置するので、大家負担で外して貰えるか?

・カラオケの設備を導入しても問題ないか?



前者のエアコンですが、このテナントには動力で動く業務用エアコンが設置されて

おります。これを外すとけっこうなお金がかかりそうだったのですが、リノベ時に

施工業者さんが確認をしてくださり、まだ正常に動くということがわかりました。

そのため、残置物として大家は責任を取らない形式でそのまま置いてあります。

それ以外に、こちらで家庭用電力で動くエアコンを1基新規に設置しましたので

動力1台、電力1台で合計2台のエアコンが付いていることになります。



果たして、取ってほしいというのはどちらの話をしているのか?

動力のエアコンだとしたら、それは勘弁していただきたいです。

電力のエアコンだとしたら、新品なので交換する意味がないと思います。



そのように管理会社さんに伝えたところ、仲介担当がエアコンを交換した事実を

把握していない可能性があるので、もう一度確認してみます、とのことでした。

動力のエアコンは外すことはできないし残置物扱いで大家は責任を取れないことを

既に説明しているということでしたので、たぶん電力の新品エアコンのことだろう、

というのが管理担当さんの見立てでした。まずは事実関係の把握をお願いした次第です。



後者のカラオケですが、私が保有する前にスナックとして賃貸されていた頃はカラオケを

設置していた雰囲気があります。だから、基本的には問題ないと思うのですが・・・

今回は小さいながら窓を設置してしまっています。そこから音が漏れないか?というのが

ちょっと心配です。近隣の方からの苦情が不安要素です。



私自身、最初はそこをあまり気にしていなかったのですが、管理会社さんから改めて

「カラオケは設置して良いでしょうか?」と確認されると、確認しなくてはならない類の

設備なのだろうか、と急に不安になってしまいました。影響されやすいんです^^;



そんなことをFBでつぶやいたら「この案件に貸さなくて誰に貸す!?」「なぜ迷う」と

大いにツッコミが入ったので、そうかそうか、スナックだからカラオケがないなんて

そもそもありえないか、スナックの居抜きだからスナック希望の方に貸せるチャンスを

逃す意味はないな、と思い直しました。つくづく影響されやすいです^^;



入居者様に与える影響も気にならないことはないですが、これから入る方には説明を

事前にすればいいし、最悪抜けてしまっても・・・いずれ建て替える・・・げふげふ。



というわけで、管理会社さんには「問題が発生したらその時対応を考えるので設置OKで

話をしてしまって良いです」と伝えました。管理担当の方が何かモニョモニョ言って

いたのですが、こちらも駅にいてあまり聞き取れず、あちらもひそひそ声で話して

いたので、おそらく電話するのにあまり都合がよくない場所にいたんだろうなと判断。

モニョモニョ言ってた内容は後で改めて聞く方向で(ちょっと気になってるけど)。



この話がうまくまとまれば、一番埋まりにくく、かつ家賃もそれなりに高いテナントが

埋まり、収益的にはありがたい展開になります。絵に描いた餅の利回りではなく、

リアルな利回りとして埋まってくれると大変ありがたいです。決まりますように。



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