2019年02月18日

東京9棟目がいよいよ本格的に動き始めた。

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東京9棟目のテナントさん、無事に入居となり改修工事の計画を立て始めました。

良いお店になりますように。



あと一部屋埋まれば満室になる東京9棟目。怒涛のように年末年始にかけて申込が

入りましたが、全てキャンセルになることなく成約となり、ほっとしております。



特に大きいのは、テナントさんが入居となったこと。このテナントさんをきちんと

埋められれば、物件全体に活気が出るような気がしておりましたし、家賃的にも

住居より高いので金融機関さんに対してのPRという面でも助かるのです。

皆様つつがなくご入居いただけて何よりです。



送金明細を見て、あともう少しだなあとニコニコしていると、管理会社さんから

着信がありました。何かと思って電話に出ると、その東京9棟目のテナントさんの話。



元々このテナントさんはスナックでしたので、解放感はあまりありませんでした。

そりゃスナックだから、窓なんてない方が都合がいいですよね。カラオケもあるし。



テナントさんとしては、エントランス部分を改造して普通の入口や窓を付けたい、

というお話でした。健全な昼のお店をやるのであれば、それは普通に考えることと

思います。



管理会社さんがその計画を受け取った際に「ん?」と思ったことがあったようです。

開口部を増やすと言うことは、強度が弱くなって2階の重さに耐えられなくなり

堕ちてくるとかそういう問題は発生しないか?と。



ただ、管理会社さんも建築に関してプロというわけではないので、どう判断していいか

わからないからということで、私のところに電話してきたそうです。



たぶん、自主管理で私が見ているだけだったら「いいですよ〜(^^)」と二つ返事で

テナントさんにOKを出していたことでしょう。こういう時、自分以外の第三者の意見が

聞けるというのはありがたいです。勿論、その管理会社さんの担当の方が有能であり、

変にボッタクってやろうとか思っていないことが前提になりますが。私はその辺恵まれて

おりますので、今のところそういう変な管理会社さんには出会ったことがないです。



で、私に聞かれても正直全然わかりませんので、リノベ工事をやってくださった

施工業者さんに見解を聞ければいいなと思った次第です。建物のリノベを通じて色々と

見てくれているだろうから、何かしらの見解はいただけるかなという期待を込めて。

テナントのお部屋は壁紙を貼り直して残置物を綺麗に磨いたくらいしか対応して

いないですが、小さな窓を付ける作業も行っていたので、その時の知見はきっとあると

思った次第です。



施工業者の社長さんに連絡して、現場監督(連絡先は知っている)に直接聞いていいか

確認。OKを貰ったので、現場監督に直接メールしました。

その後返信があり、構造壁ではないので自由に抜いてしまって構わないということ、

二重壁になっている(新築時の壁の上にスナック用の外壁をつけている)ことを

テナントさんの施工業者さんに伝えてほしいこと、が書いてありました。

お忙しい中、アフターフォローもしていただきありがとうございます。



管理会社さんに最終的な回答を連絡して、テナントさんには気にせず工事を進めて

構わないという話をしていただくようお願いをしました。



住居部分の2部屋の契約のうち、1部屋はもう済み始めており、日割り家賃も発生して

おります。もう1部屋は確か学生さんで、もうちょっとすると家賃が発生するはずです。

これで残りは1部屋。だいぶ楽になりました。半分埋まってても返済はできましたが、

孤独死があったので、その期間は家賃の入りも減ってしまい、口座に毎月お金を

補填しないといけない状況となり、ちょっと面倒でした。法人ってコンビニATMから

お金入金したりできないから、その金融機関さんのATMに必ず行かなくてはならず、

出張の多い私としては負担を感じておりました。その負担から解放されてスッキリ。



入居者様各位のご健康とご多幸、ますますの商売繁盛を祈念して、本日のブログの

〆とさせていただきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月22日

流れに乗ったか?東京9棟目お申込をまたゲット!

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日曜日の入居者様向けパーティーの前に、管理会社さんと状況確認をさせていただき、

東京9棟目に実はお申込が入っていたという嬉しい話を伺いました!



先日、家賃を大きく変更した東京9棟目。相場よりだいぶ強気なお値段で今までは

募集していましたが、今回は相場より若干高いくらいのところに変更しました。

これで前は全然だった問い合わせも増えるんじゃないかな、と期待していました。



その後割とすぐに、同時に募集開始をした孤独死部屋に速攻で申込が入りました

早すぎて思わず「ほんとに!?」と言いたくなるくらいでした。しかもお申込を

入れてくださったのは女性の方。いろいろと意外なことが多い申込でした



パーティーが始まる前に管理会社さんの仲介担当の方と立ち話をしつつ、東京9棟目の

その後の状況を聞きました。引き合いはかなり増えており、東京8棟目と東京9棟目で

問い合わせ件数が逆転したとのこと。そこまで変わりましたか・・・。



「孤独死部屋が相場より安く出ていたのでダントツで問い合わせが多く、それに釣られて

 他の部屋も問い合わせが増えているような印象です」



そうなんですね。なんか、スーパーが格安の目玉商品を使ってお客さんを連れてくるのと

同じ構図が出来上がっているっぽいなあ。こんなところでスーパーのビジネスモデルを

体感するとは夢にも思いませんでした。



審査の状況を確認すると、孤独死部屋は恐らくこれで決まるんじゃないかとのこと。

テナントさんも助成金がそろそろ確定するのではないかという話で、恐らく助成金が

万が一ダメでも、話は進めるだろうという感触だということを伺いました。



「あと、●●●号室も保証会社の・・・」

ん、あれ?●●●号室?なにそれ?

「あれ、オーナー聞いてませんでしたか?●●●号室もお申込がありました」

え、そうなの!?聞いてない!でも逆に嬉しい誤算!てことはなにか、あと1室で

東京9棟目は満室になるってことかい?いやー、この間まで半分以上空いていたのに、

埋まる時は一気に埋まるもんですね。



お申込が入ったのは、独立洗面台がついていない安い方のお部屋でした。地域柄なのか

設備が良いお部屋より値段が安いお部屋の方が需要があるようです。家賃が安い順に

問い合わせが多いというわかりやすい構図。



申込を入れてくださったのは大学生の方で、そこから数駅先の大学に通うとのこと。

その方が通う大学、東京8棟目が最寄駅です。なんか微妙に皮肉な感じがする(笑)

数駅とはいえ、途中のターミナル駅で各駅停車と急行との接続が悪いところがあるから

それに気が付いて引っ越してしまわないか、ちょっと心配・・・。



いやー、でも年末年始で一気にきました、東京9棟目。正直、いくら家賃を高めに

していたとはいえ、問い合わせが少なくてちょっとどうしようかと思っていました。

繁忙期効果と家賃引き下げ効果、あとはキャッチ―でインパクトのある孤独死部屋が

うまく合わさって、この短期間での3件の申込に繋がったのだろうと思います。

独立洗面台ありのお部屋も、あと少し家賃を下げたらあっさり決まるのかも。

(実際に下げるかどうかは要検討ですが)



これで東京はだいぶゴールが近づいてきました。

残るは東京6棟目1部屋、東京8棟目3部屋、東京9棟目1部屋、東京10棟目1部屋。



問い合わせ状況から考えれば、東京6棟目はほどなく決まるでしょう。立地が良いので

問い合わせもかなり多いということです。やっぱ好立地物件って楽でいいですね。



東京8棟目もちょっとペースは落ちているものの、問い合わせはあるということです。

こちらはコンセプト型なので、焦って変な人を入れると、かえってコミュニティの

崩壊を招きかねません。じっくりと相性の言い方を探す方針でいこうと思います。



東京10棟目は・・・駅から10分のテナントビルの空中階なので、まあご縁があれば

いいなあという感じでしょうね。実際、問い合わせが一番少ないのはこの物件です。

管理会社さんも「東京10棟目はちょっと厳しいかも」と言ってました。

この物件は埋まらなければ埋まらないで別の活用を考えていますので、今はゆったりと

構えておこうと考えています。



東京はだいぶ感じが良くなってきたので、次は地方物件を何とかします。



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posted by ひろ* at 06:13 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月20日

スペースマーケットのホストになってみた感想。

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昨日は賃貸が決まった東京9棟目のテナントさんについて、できる範囲で片付けをしたり

雑務諸々をこなしたりして過ごしました。



最近、出張が多くてなかなか東京でゆっくりできない私なのですが、昨日はあまり予定を

キツキツに入れず、少しゆったりめにして雑務をこなしました。



東京法人の決算書を取引先金融機関さんに送る作業、年末指値が通った物件に関して

ようやく今更になってですが某ノンバンクさんで事前審査してもらう資料をまとめて

送る作業、保険代理店さんとの打ち合わせ、関東→札幌の大家会の新年会の幹事、

といったことをしてきました。あと普通に美容院に行ったかな。



昨日は一応メインの作業として、スペースマーケットで時間貸しをしていた東京9棟目の

現地に設置していて、かつ回収が必要なものを持ち帰ってきました。保険代理店さんから

お借りしていたクーラーボックスも返さないとなあと思っていたので、打ち合わせの後で

クーラーボックスを取りに行くために車を出すようであれば、一緒に現地まで乗せてって

くれませんかと図々しくお願いして、車に便乗させていただいちゃいました。



スペースマーケット用に置いていたのは、冷蔵庫代わりのクーラーボックス、

会議用のプロジェクターや延長ケーブルなどです。お皿やお箸は残置物としてそのまま

置いていってしまいました。入居者さん、どっちにしてもリフォームする予定だと

聞いていますので、その時に処分していただければいいかなー・・・なんて。

勿論、ダメと言われたら持ち帰ります^^;



結局、このスペースは3ヶ月ほど募集をしましたが、クリスマスパーティーで

一度貸しただけでした。スペースマーケット、自分のスペースの管理画面にアクセス数を

載せていただけると使いやすいんですけどねえ。お気に入りに追加されたというメールは

ちょいちょい来てたので、その予約の1件がどのくらいの人が見た中での予約なのかが

分析できず、ちょっとモジモジしてしまいました。



予約されたらやり取りも発生するし、終わった後現地を確認しなくてはならないし、

ちょっとめんどくさいなあという感じなのもわかりました。時間にある程度融通が

きかない人だと、現地確認がネックになるだろうと思った次第です。



スペースマーケットにもレビューがありますが、使った方からは「質問には素早く

対応してくれた」「スペース自体はタバコの臭いが残っていて息苦しかった」という

評価で、5段階の3という評価でした。タバコは仕方ないかなあ。前がスナックだったし

染みついていることは否めないと思います。タバコの臭いに敏感な方であれば気になると

いうことなのでしょう。



1日レンタルで1万円としたのですが、翌月その分の料金がスペースマーケットから

振り込まれました。20%以上天引きされ、8千円弱になってました。やっぱりこれ、

プラットフォームを提供する人が儲かるよねえ。システム開発の費用と広告宣伝費を

その20%ちょっとという形で私たちが負担しているんだなあ、と思いました。



もうちょっと立地がいいところで物件を買うことがあれば、またやってみたいです。

貸会議室とかがいいな。スマホで暗証番号を変えられるデジキーとかあればグッド。

あとはWebカメラで現地の状態を確認できるようにしておけば、ゴミなどについても

チェックできるので、オペレーションが少なくて済むと思います。



だらだらとスペースマーケットを実際にやってみた感想など書いてみただけなのですが

まあとりあえずこれが今感じていること、ということで。



追伸

昨日のブログのコメントで、プロパン星人さんから「もっと頑張れやゴルァ!」と

煽られ・・・もとい、闘魂注入されたので、もうちょい当たってみることにします。

知っている範囲では、今一番積極的なプロパンガス屋さんがダメって言ったから

もうダメだ〜と思ってたんですけど、やってみて損はないですもんね。



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posted by ひろ* at 09:24 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月17日

東京9棟目の入居申込はほぼ確定と見てよさそうなので、準備を開始。

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東京9棟目、入居申込のあった2部屋とも入居確定で考えてよさそうです。

これで残りはあと2部屋。



7部屋中4部屋空室(レジ3室、テナント1室)と、孤独死があったために購入時よりも

更に空室率が高まってしまった東京9棟目。年末テナントのお申込が入ると共に、

年明けは別の方から孤独死のあったレジのお申込が入りました。

ここまでは前にブログで書いた内容です。



テナントさんは助成金を使ってテイクアウトの飲食店を立ち上げる計画とのことでした。

管理会社さん曰く、助成金は今申請をしているところということです。



・・・それって助成金がNGだったらどうなるんでしょう?ちょっと不安がよぎります。

その点確認したところ、今回利用する助成金は行政側から斡旋してきたものであり、

ほぼ落ちるということは考えられない、というお話でした。



そうは言うけど、世の中ってありえないことが起こったりするからなあ・・・。

最悪、行政から助成金が出ないから借りません、というシナリオも考えておかないと

ダメだなと思った次第です。



この方、保証会社さんの審査は通ったので、あとは結論を待つばかり。

ご本人はもう助成金が通るものという前提で、業者さんを連れて内装の見積を取得したり

着々と前に向けて進めているようです。



助成金大丈夫かなあ。小骨が喉の奥に引っかかったような感覚のままでしたが、昨日また

管理会社さんから連絡があり「2月1日より賃貸開始で確定しました」とのことでした。

決まったのですね。それは良かった!で、助成金は出ることになったんでしょうか?



「助成金が出ないということはまずないということで、契約されるそうです」



・・・やっぱりちょっと不安。ちゃんと家賃払えるなら良いんですけどね。

お店が始まらない、家賃は発生する、だと辛いだろうと思った次第です。



とはいえ、一応本決まりになったので、時間貸し用のスペースマーケットの掲載は

止める必要があります。そして時間貸しの為にセッティングしておいた諸々の資材を

片付けなくてはなりません。大物は持ち帰るけど、小物はそのまま置いておいて、

入居者様が内装をリフォームする際についでに処分しておいて貰えると嬉しいなあ。

可能かどうか、管理会社さん経由で相談してみようと思います。



ちなみに、時間貸しの成果はクリスマスパーティーの1件だけでした(笑)

ちゃんと勉強して、リスティングとか工夫しないとダメですね。ただ掲載しただけじゃ

たいした収益にはならないのだなという認識を持ちました。場所の問題もあるとは

思いますけど、時間貸しもとっかかりは簡単で、収益をちゃんとあげようとするなら

それ相応に工夫と勉強が必要なのだろうと思います。良い経験をさせていただきました。



それからレジのお申込です。こちらは管理会社さんより「保証会社の審査は通貨した」と

連絡がありました。おぉ、それなら文句なしじゃないですか。



「ただ、ちょっと相談したいことがありまして・・・」



え、なんですか?保証会社さんさえ通ってしまえばこっちのものと思ってたんですけど、

まだ何か不安要素がありますか?



管理会社さんはこういう趣旨のことをおっしゃいました。曰く、現在はアルバイトで

200万ほどの年収があるが、より稼げるようにアルバイトを変えるつもりだとのこと。

隠さずにバイトを変えることを話してくれていることから、人としては良いのだろうと

想像できるが、過去の経験からこのパターンはその後もアルバイトを転々とする可能性が

高く、そうなるといつの間にか収入が下がって家賃が払えず、短期退去になりかねない。



私にはこういう勘所がないので、そういうものなんだなと思って聞いておりました。

長年、管理畑でずっと仕事をされている方の言葉ですので、尊重すべきと思います。

(実際にその人がどうなのかは別として、一般論としてです)



では、そういうリスクがある人を今回受け入れるのか?というお話になりますが、

私自身はこれに関しては問題ないだろうという判断をしました。なぜなら、短期で

退去になったとしても、私としてはまた募集をかければいいだけだからです。

かつ、孤独死の告知事項もなくなり、家賃も普通の金額に戻ります。勿論長期で

お住まいになっていただけるのが一番ですが、結果として短期になったとしても、

それはそれでメリットはあるな、と。勿論、原状回復がすごい金額になってしまう

リスクはありますが、それはどの部屋も同じですし、短期ならその可能性も決して

高くはないだろう、と判断しました。



というわけで、保証会社さんの審査に通過しているなら、私としてはそのリスクは

受け入れますよ、と伝えました。本日、入居者様と管理会社さんとで直接会話して

問題なければ入居と言うことで進めるそうです。まあこれもたぶんもう大丈夫でしょう。



そうそう、このお部屋ですが、管理会社さんから不具合があるから施工業者さんに

伝えて修理してほしいと言われていた内容がいくつかありました(過去ブログ参照)。



私としては、これはたぶん瑕疵とは言えないだろうと思っていますので、管理会社さんで

修理してくださって構いませんと言おうと思っていたくらいなのですが、入居が近く

スピード重視するなら、内容をよくわかっている施工業者さんの方がいいかと思い直し

社長に状況を報告して対応いただけるか相談した次第です。



社長は快く「すぐ対応します」と言ってくださいました。これはたぶん瑕疵とは

言えないと思うので、かかった経費は請求してくださいとこちらより申し出たところ

「これくらいは無償で対応しますよ」と男前な発言。日本人の美徳として、ここは

「いやいやそんなわけには・・・」と言うところなのでしょうが、そんなことは

一切言わず「ありがとうございます!」と言ってしまいました(笑)

対応もすぐにしてくださり、大変感謝しております。ありがとうございます。



東京9棟目、あと2部屋です!この勢いでいけば、繁忙期中にはいけるかな?



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月11日

想定以上の早さで孤独死部屋に申込が入った模様。

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東京9棟目、家賃変えましょうという結論メールを出す時間がなく放置していたら、

元々の家賃プランでお申込が入ってきました!もたもたしててよかった!?



先日ブログに書いた孤独死のお部屋の家賃設定の話ですが、管理会社さんに相談した

ところ「検討した結果、良いのではないかと思います」というご返信をいただくことが

出来ました。



こちらから提案したプラン

・1年目は本来の家賃の50%の金額でご入居いただく

・2年目は本来の家賃の75%の金額でご入居いただく

・3年目以降は通常の家賃でご入居いただく

・短期解約違約金は3年目以降で適用される家賃で計算する



管理会社さんからは「しいて言えば短期契約者向けのプランに仕上がっている」という

ことでしたが、告知義務を終わらせ、家賃を早く元に戻すことを念頭に置くのであれば

悪くはないだろう、という感じの感想をいただきました。



管理会社さんからは「この形でいいですか」という最終確認のメールが来てました。

1月7日にそのメールが届いていたので、さっさと返事しなくてはならなかったものの

正月休みの間に大量にメールを返信していたため、それ以外のメールも多かったので

他の優先すべきタスクやメールの返信(例えば直近に迫っている富山出張の調整など)や

サラリーマンのお仕事を優先させてしまい、このメールに対して返信をすることが

できておりませんでした。



そして一昨日、管理担当の方から入電あり。一昨日は打ち合わせで缶詰だったのと、

打ち合わせ後に歓迎会が開催されるというところもあり、折り返しの電話をすることが

できずじまいでした。昨日ようやく折り返したところ「仲介担当が現地確認したところ

東京9棟目の部屋の内容でちょっと気になることがあります」と切り出されました。



内容としては「孤独死部屋の雨戸がしまえない」「孤独死とは別の部屋の天袋の取っ手が

取れてしまっている&天袋の奥の天井部分がずれており、屋根裏をのぞける状態に

なっている」ということでした。



雨戸はどうやら戸袋の中で雨戸が斜めになってしまい、1枚は入るけど2枚目が

入らない、ということを言っているようでした。雨戸が出てこない分にはどうってことは

ないのですが、雨戸がしまえないから常に雨戸が1枚出たままになっているということに

なり、なんか微妙だということを言っているようでした。



天袋の取っ手は前も取れたことがあったと思うので、前と同様ボンドか何かで貼り付けて

おけばいいじゃないかと思ったのですが、その取っ手自体が壊れてしまっているようで

ただ貼り付ければ良いという状況ではない、とのことでした。襖の取っ手は、丸い窪みが

あり、その周りに黒い留め金?みたいなものがくっついております。前回は窪みの部分と

留め金の部分がくっついた状態で落ちていたのですが、今回は窪みの部分の金具が

行方不明になってしまったようで、金具自体の交換が必要ではないか、と。



天袋のふすまの金具故障

言葉で言うより写真を出した方が早そうですね(汗)



管理会社さんは、リノベを施工した業者さんに診て貰っていただきたい、とのこと。

もうリノベ工事は終わっているし、別にこれを瑕疵だなんだと言うわけでもないので

別に管理会社さんで対応してくれてもいいんだけどなあ、とも思いましたが、確かに

現場の状況をよく知っている人に頼む方が話は早いかもしれません。展開しておきます。



管理担当の方はこう続けます。

「孤独死部屋の方は少し急ぎたいと思いまして・・・」

ん、なんで急ぐんだろう?あれ、そういえば、そもそもなんで賃貸仲介の担当さんは

現地を見に行ったんだろう?これはもしかして・・・?



「まだ全然確定ではないのですが、孤独死部屋に申込が入りまして」



キタ━━━━(゚∀゚)━━━━!!

賃貸の担当さんが現地に行ったのは、恐らく内見対応だったということでしょう。

今後の審査がどうなるかは何とも言えませんが、申込が入ったというだけでもまずは

嬉しいものです。しかも、私がもたもたしていたせいで、新プランではなく当初出して

いた家賃をそこまで落としていないプランでの申込。これはありがたい。



審査の結果NGとか、申込された方がキャンセルする可能性とかもまだありますが、

決まれば嬉しい話になりますので、どうしても期待しちゃいます。



東京9棟目は、年末にテナントのお申込もいただきました。こちらは保証会社さんの

審査はOKとなり、あとは事業主さんが国の助成金を申請していて、その結果次第と

いうことだそうです。ここにきて一気に動き出したなあ、東京9棟目。全部決まれば

あとはレジ2部屋を残すのみということになります。



何となく、東京に関しては今回の繁忙期中に今ある空室が一通り埋まるんじゃないか、

という気がしてきました。きっと退去もあるでしょうけど、それなりに良い成績で

終われるような予感。申込ベースでの話なら、東京6棟目1室、東京9棟目2室は

申込をいただいているので、残る空室は東京8棟目3室、東京9棟目2室の計5室です。

札幌6室、富山6室があるものの、家賃ベースで考えれば東京5室が埋まれば

遺失利益を半分くらいは取り戻せる気がします。あと大きいのは札幌9棟目のテナント。



稼働率を上げて、ちゃんと手元にお金が残るように仕向けたいと思います。

さすがにここ2年買いすぎていて、不動産取得税だリフォームだとどんどんお金が

消えていき、しかも無駄に借入とかしてるから全然手元に残っていない感覚です。

ここは稼働率を上げて、手元資金を確保できるようにしたいと思います。



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