2019年05月15日

財務基盤の強化を狙い、物件の売却を試してみる。

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売れたらラッキーくらいの価格で、試しに東京9棟目を売りに出しています。



東京9棟目はだいたい1年前くらいに購入しました。東京法人での所有です。

7部屋中4部屋稼働の状態で購入した風呂無しアパートですが、リノベをして

各部屋にお風呂をつけ、外壁塗装をして、各部屋ちゃんと埋めて満室にして、

無事にいい感じに稼いでくれる物件になりました。孤独死などのアクシデントも

ありましたが、それも乗り越えました。



土地としては、角地の整形地で新築しやすい形状をしています。近隣を見る限り、

5階建くらいのマンションに化けるのではないでしょうか。そういう意味でも

将来が楽しみな物件で、キープしておこうと思っていました。



所有権・満室・角地・整形地・大規模修繕済。手間がかからず資産価値が高い物件です。

それなのに、なぜか私は「売りに出す」という選択をしました。



まず、この物件は売りやすいと判断した、ということがあります。



自分が持っていて良いと思うものは、他人も良いと思うであろうという考え方を

しております。再建築不可や借地権よりも所有権の方が売りやすいのは自明の理。

大規模修繕がこれからの物件よりは、既に終わっている物件の方が手間もかかりません。

(あくまで一般論。私が買うなら大規模修繕済んでない高利回り物件です・笑)



次に、相対的に立地が悪い部類に入るということが挙げられます。



駅徒歩6分なので駅からの距離は問題ないのですが、駅自体の力が微妙に弱いです。

そして、私がメインで買っているエリアからも微妙にですが距離が遠いのです。

遠いと言っても、エリアにしているところから2〜3駅程度しか離れてないのですが

それでも他の物件みたいにお散歩のついでに立ち寄れる距離ではありません。



最後に、今は売って手元資金を増やすべき時期だという判断もあります。



一般的な売り時は銀行融資がイケイケだった2〜3年前だったよね、そこで売らないで

何を今頃売り時とか言ってるの、思いきり世間とずれてるよね、と突っ込まれると

何も言えません(笑)



でも、人にはそれぞれタイミングというものがあります。世間とはズレていましたが、

私は一昨年・去年がたまたま大きく伸びるタイミングだったようで、融資審査は

どこかしらで何とかなるだろうと思っていましたし、物件情報も自分として納得できる

数字のものがちょこちょこと出てきておりました。だから買い進めたまでです。



しかし、今年に入ってから融資の旗色が悪くなりました。原因はわかっています。

買い進めるペースが早く、埋めるのが追い付かないことであったり、買える時に

買ってしまおうという発想で、手元資金が枯渇したら短期の借入で自己資金を補填する

乱暴なやり方をしていたから、返済比率がかなり上がってしまったことであったり。

そういったところが複合的に重なり、融資審査に通りづらい身体になってしまいました。



事業を伸ばすためには、ここでいったん立ち止まって、ここ2年で無理に買い進めた結果

脆弱になっている自分の財務基盤を整え直すことが必要だろうと考えております。

そのために有効な手段は、売却して利益を確定させることだろうと判断しました。



先日受講した投資家Zさんのセミナーでも、買った物件を保有することにこだわらず、

購入→リノベ→売却を繰り返して資産を作ってきたことが語られていました。

売却という手続きはやはり必要なのだと思います。



じゃあ、今の自分が売却できるものってなんだ?と考えた結果が東京9棟目でした。



個人所有の物件については、昨年・一昨年と連続して売却しておりますので、

個人が課税事業者になっています。売却時に消費税がかかってしまいます。

更に、短期譲渡の物件ばかりなので、税務面でもあまり美味しくありません。



仙台法人は仙台1棟目を売っても良いのですが、そうすると本当に仙台エリアに

物件がなくなってしまうので、ちょっと抵抗があります。札幌に盛っている物件は

木造中古の札幌5棟目はもしかしたら売ってもいいのかもしれませんが、それはそれで

金融機関さんとの取引がなくなってしまうので抵抗ありです。札幌8棟目は利回りが

あまり高くないため、長期保有前提にしています。



そうなると、売れるのは東京法人の物件くらいでして・・・。

それもあり、既に売りに出している東京4棟目に加え、何か売ろうと考えた時に

候補になったのが東京9棟目でした。富山1棟目も満室になったら売りに出します。



そんな感じで、管理会社さんに査定を依頼し、とりあえずこの金額でやってみよう、

という金額を決めて売りに出しました。はっきり言って、安くはありません。

すぐに反響が来るような金額ではないので、まあもし売れるなら売れればいいな、

という程度のものです。



売りに出してから、今のところ確度の高い反響はありません(笑)

まあそれでいいです、売れたらラッキーくらいの金額ですから。



しかし、思わぬ反響がありました。それは東京9棟目を売ってくださった業者さんです。

レインズを見たようで「弊社でもお手伝いをさせていただけませんか」と。

やっぱり業者さんはきちんとレインズ見てるんだなあ(当たり前)



ここで売り仲介のチャンスを与えることで、今後も積極的に自社保有の物件や買取査定を

している最中の物件情報を私に提案してくれるようになるなら、メリットはあります。

管理会社さんに説明して、そちらが問題なければそれもいいかなと思った次第です。

まあそもそも管理会社さんが「一般媒介」でレインズに載せているようなので、

他のところに依頼すること自体は問題ないよ、というスタンスなのだと思いますけどね。



そんなわけで、物件を売りに出しているお話でした。



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posted by ひろ* at 06:27 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月09日

東京9棟目、無事に満室達成です!

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連日の喜びの投稿になります。東京9棟目の最後の1部屋にお申込をいただきました!

これで東京9棟目は満室。東京は東京8棟目と東京10棟目以外埋まりました。



1月に立て続けにテナントと居室2室にお申込をいただきました東京9棟目。

残るは1部屋の状態でやや足踏みが続いておりました。



残っているお部屋は、東京9棟目のレジものの中では一番高い部屋になります。

3室あった部屋の内訳は・・・



A:シャンドレあり、1DK、23平米、孤独死の為家賃格安

B:シャンドレあり、1DK、24平米

C:シャンドレなし、1DK、25平米



となっており、A<<<<C<Bという感じで家賃設定をしております。管理会社さんが

「面積よりシャンドレの有無で家賃設定を変えた方がいい」という意見だったので、

素直に従いました。



そして決まる順序は、Aが一番最初で、ほぼ同時にCが決まり、Bが残りました。

誰かがFBで「東京でも安い部屋から決まっている傾向がある」と仰っていましたが

うちの物件もご多分に漏れずその傾向を持っているようです。



先日、管理会社さんと打ち合わせをした際に、家賃を下げた方がいいか聞きました。

その回答は「今はまだ良いでしょう」でした。3月に入ってまだ決まらないようなら

検討してもいいけど、今の反響の入り具合ならそんなに心配なく決まると思う、

というお話でしたので、まずはお任せして様子を見ることにしました。



そんなある日、管理会社さんからLINEで「東京9棟目お申込いただきました」と

ご連絡をいただきました。お、来ましたね、Xデー。ちょっと時間がかかった感は

否めませんが、これで東京9棟目は初の満室になりそうです。ありがたいです。



気になるお申込者さんの属性は、4月から新社会人になる学生さんとのことです。

外国籍の方ですが、日本の会社に新卒で入る方なので問題はないことでしょう。

サラリーマンの会社にも最近外国籍の新卒の人がよく入ってきます。皆さん礼儀正しく

いい人が多いので、きっとそれと同じ感じだと思います。



就職が決まって東京に住むということで、当物件を選んでいただくことができました。

都内では比較的家賃が安い地域である割には、それなりに利便性は悪くない場所です。

家賃を少し高めに設定した分、初期費用はゼロゼロにしました。当座かかるお金も少なく

リノベーション済で新築同様ということを考えれば、コスパは良いと思います(自分で

言うのもアレですが)。たぶん良い感じの選択をされたのではないかと思います。



これで、東京は東京8棟目と東京10棟目以外全部埋まりました。あと少しです。

とはいえ、ハードルが高い2棟が必然的に残った感じです。



東京8棟目は私がこだわりを持っているため、なかなか埋まりません。管理会社さんも

一度家賃を下げて全部埋めませんかと提案してくださいましたが、ここまで辛抱したのに

それを捨てて埋めるなんて・・・ということで、ペットに強い仲介さんや、これまで

問い合わせや申込を入れてきた仲介業者さんを重点的にローラー作戦で営業して

いただけないかとお願いをしました。管理会社さんは物件近隣の仲介業者さんを

攻めていたようですが、たぶんターゲットはそこじゃないです。近隣相場よりかなり

高いのだから、近隣では決まらないと思います。コンセプトに共感できる人を

エリア問わず引っ張ってくる必要があります。



東京10棟目は住設が何もないむき出しのビルで超狭小という特殊物件ですので

ハマるお客様が出てくるのを辛抱強く待つしかないです。先日お申込をいただいた

ケースは「民泊の待機所」と言うことでしたので、家賃の安さからそのニーズで

またお客様を引っ張れるのではないかとやや期待しております。



上記のような特殊物件以外の通常賃貸ものはこれで満室。

東京8棟目4室、東京10棟目1室、引き続き頑張ります。

(でもその前に空室の多い地方物件からかな?)

申込ベースで言えば、114部屋中99部屋まで埋まりましたので、稼働率は

86.8%まで回復してきました。退去予告が2部屋ありますが、それを加味しても

85.1%になっています。一時期80%を切っていたことを考えれば、そこそこに

稼働率は戻してきていると思います。まずは90%を回復できるように頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年02月18日

東京9棟目がいよいよ本格的に動き始めた。

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東京9棟目のテナントさん、無事に入居となり改修工事の計画を立て始めました。

良いお店になりますように。



あと一部屋埋まれば満室になる東京9棟目。怒涛のように年末年始にかけて申込が

入りましたが、全てキャンセルになることなく成約となり、ほっとしております。



特に大きいのは、テナントさんが入居となったこと。このテナントさんをきちんと

埋められれば、物件全体に活気が出るような気がしておりましたし、家賃的にも

住居より高いので金融機関さんに対してのPRという面でも助かるのです。

皆様つつがなくご入居いただけて何よりです。



送金明細を見て、あともう少しだなあとニコニコしていると、管理会社さんから

着信がありました。何かと思って電話に出ると、その東京9棟目のテナントさんの話。



元々このテナントさんはスナックでしたので、解放感はあまりありませんでした。

そりゃスナックだから、窓なんてない方が都合がいいですよね。カラオケもあるし。



テナントさんとしては、エントランス部分を改造して普通の入口や窓を付けたい、

というお話でした。健全な昼のお店をやるのであれば、それは普通に考えることと

思います。



管理会社さんがその計画を受け取った際に「ん?」と思ったことがあったようです。

開口部を増やすと言うことは、強度が弱くなって2階の重さに耐えられなくなり

堕ちてくるとかそういう問題は発生しないか?と。



ただ、管理会社さんも建築に関してプロというわけではないので、どう判断していいか

わからないからということで、私のところに電話してきたそうです。



たぶん、自主管理で私が見ているだけだったら「いいですよ〜(^^)」と二つ返事で

テナントさんにOKを出していたことでしょう。こういう時、自分以外の第三者の意見が

聞けるというのはありがたいです。勿論、その管理会社さんの担当の方が有能であり、

変にボッタクってやろうとか思っていないことが前提になりますが。私はその辺恵まれて

おりますので、今のところそういう変な管理会社さんには出会ったことがないです。



で、私に聞かれても正直全然わかりませんので、リノベ工事をやってくださった

施工業者さんに見解を聞ければいいなと思った次第です。建物のリノベを通じて色々と

見てくれているだろうから、何かしらの見解はいただけるかなという期待を込めて。

テナントのお部屋は壁紙を貼り直して残置物を綺麗に磨いたくらいしか対応して

いないですが、小さな窓を付ける作業も行っていたので、その時の知見はきっとあると

思った次第です。



施工業者の社長さんに連絡して、現場監督(連絡先は知っている)に直接聞いていいか

確認。OKを貰ったので、現場監督に直接メールしました。

その後返信があり、構造壁ではないので自由に抜いてしまって構わないということ、

二重壁になっている(新築時の壁の上にスナック用の外壁をつけている)ことを

テナントさんの施工業者さんに伝えてほしいこと、が書いてありました。

お忙しい中、アフターフォローもしていただきありがとうございます。



管理会社さんに最終的な回答を連絡して、テナントさんには気にせず工事を進めて

構わないという話をしていただくようお願いをしました。



住居部分の2部屋の契約のうち、1部屋はもう済み始めており、日割り家賃も発生して

おります。もう1部屋は確か学生さんで、もうちょっとすると家賃が発生するはずです。

これで残りは1部屋。だいぶ楽になりました。半分埋まってても返済はできましたが、

孤独死があったので、その期間は家賃の入りも減ってしまい、口座に毎月お金を

補填しないといけない状況となり、ちょっと面倒でした。法人ってコンビニATMから

お金入金したりできないから、その金融機関さんのATMに必ず行かなくてはならず、

出張の多い私としては負担を感じておりました。その負担から解放されてスッキリ。



入居者様各位のご健康とご多幸、ますますの商売繁盛を祈念して、本日のブログの

〆とさせていただきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:55 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月22日

流れに乗ったか?東京9棟目お申込をまたゲット!

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日曜日の入居者様向けパーティーの前に、管理会社さんと状況確認をさせていただき、

東京9棟目に実はお申込が入っていたという嬉しい話を伺いました!



先日、家賃を大きく変更した東京9棟目。相場よりだいぶ強気なお値段で今までは

募集していましたが、今回は相場より若干高いくらいのところに変更しました。

これで前は全然だった問い合わせも増えるんじゃないかな、と期待していました。



その後割とすぐに、同時に募集開始をした孤独死部屋に速攻で申込が入りました

早すぎて思わず「ほんとに!?」と言いたくなるくらいでした。しかもお申込を

入れてくださったのは女性の方。いろいろと意外なことが多い申込でした



パーティーが始まる前に管理会社さんの仲介担当の方と立ち話をしつつ、東京9棟目の

その後の状況を聞きました。引き合いはかなり増えており、東京8棟目と東京9棟目で

問い合わせ件数が逆転したとのこと。そこまで変わりましたか・・・。



「孤独死部屋が相場より安く出ていたのでダントツで問い合わせが多く、それに釣られて

 他の部屋も問い合わせが増えているような印象です」



そうなんですね。なんか、スーパーが格安の目玉商品を使ってお客さんを連れてくるのと

同じ構図が出来上がっているっぽいなあ。こんなところでスーパーのビジネスモデルを

体感するとは夢にも思いませんでした。



審査の状況を確認すると、孤独死部屋は恐らくこれで決まるんじゃないかとのこと。

テナントさんも助成金がそろそろ確定するのではないかという話で、恐らく助成金が

万が一ダメでも、話は進めるだろうという感触だということを伺いました。



「あと、●●●号室も保証会社の・・・」

ん、あれ?●●●号室?なにそれ?

「あれ、オーナー聞いてませんでしたか?●●●号室もお申込がありました」

え、そうなの!?聞いてない!でも逆に嬉しい誤算!てことはなにか、あと1室で

東京9棟目は満室になるってことかい?いやー、この間まで半分以上空いていたのに、

埋まる時は一気に埋まるもんですね。



お申込が入ったのは、独立洗面台がついていない安い方のお部屋でした。地域柄なのか

設備が良いお部屋より値段が安いお部屋の方が需要があるようです。家賃が安い順に

問い合わせが多いというわかりやすい構図。



申込を入れてくださったのは大学生の方で、そこから数駅先の大学に通うとのこと。

その方が通う大学、東京8棟目が最寄駅です。なんか微妙に皮肉な感じがする(笑)

数駅とはいえ、途中のターミナル駅で各駅停車と急行との接続が悪いところがあるから

それに気が付いて引っ越してしまわないか、ちょっと心配・・・。



いやー、でも年末年始で一気にきました、東京9棟目。正直、いくら家賃を高めに

していたとはいえ、問い合わせが少なくてちょっとどうしようかと思っていました。

繁忙期効果と家賃引き下げ効果、あとはキャッチ―でインパクトのある孤独死部屋が

うまく合わさって、この短期間での3件の申込に繋がったのだろうと思います。

独立洗面台ありのお部屋も、あと少し家賃を下げたらあっさり決まるのかも。

(実際に下げるかどうかは要検討ですが)



これで東京はだいぶゴールが近づいてきました。

残るは東京6棟目1部屋、東京8棟目3部屋、東京9棟目1部屋、東京10棟目1部屋。



問い合わせ状況から考えれば、東京6棟目はほどなく決まるでしょう。立地が良いので

問い合わせもかなり多いということです。やっぱ好立地物件って楽でいいですね。



東京8棟目もちょっとペースは落ちているものの、問い合わせはあるということです。

こちらはコンセプト型なので、焦って変な人を入れると、かえってコミュニティの

崩壊を招きかねません。じっくりと相性の言い方を探す方針でいこうと思います。



東京10棟目は・・・駅から10分のテナントビルの空中階なので、まあご縁があれば

いいなあという感じでしょうね。実際、問い合わせが一番少ないのはこの物件です。

管理会社さんも「東京10棟目はちょっと厳しいかも」と言ってました。

この物件は埋まらなければ埋まらないで別の活用を考えていますので、今はゆったりと

構えておこうと考えています。



東京はだいぶ感じが良くなってきたので、次は地方物件を何とかします。



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posted by ひろ* at 06:13 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年01月20日

スペースマーケットのホストになってみた感想。

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現在20位です。今日は入居者さんとのランチパーティーです。

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昨日は賃貸が決まった東京9棟目のテナントさんについて、できる範囲で片付けをしたり

雑務諸々をこなしたりして過ごしました。



最近、出張が多くてなかなか東京でゆっくりできない私なのですが、昨日はあまり予定を

キツキツに入れず、少しゆったりめにして雑務をこなしました。



東京法人の決算書を取引先金融機関さんに送る作業、年末指値が通った物件に関して

ようやく今更になってですが某ノンバンクさんで事前審査してもらう資料をまとめて

送る作業、保険代理店さんとの打ち合わせ、関東→札幌の大家会の新年会の幹事、

といったことをしてきました。あと普通に美容院に行ったかな。



昨日は一応メインの作業として、スペースマーケットで時間貸しをしていた東京9棟目の

現地に設置していて、かつ回収が必要なものを持ち帰ってきました。保険代理店さんから

お借りしていたクーラーボックスも返さないとなあと思っていたので、打ち合わせの後で

クーラーボックスを取りに行くために車を出すようであれば、一緒に現地まで乗せてって

くれませんかと図々しくお願いして、車に便乗させていただいちゃいました。



スペースマーケット用に置いていたのは、冷蔵庫代わりのクーラーボックス、

会議用のプロジェクターや延長ケーブルなどです。お皿やお箸は残置物としてそのまま

置いていってしまいました。入居者さん、どっちにしてもリフォームする予定だと

聞いていますので、その時に処分していただければいいかなー・・・なんて。

勿論、ダメと言われたら持ち帰ります^^;



結局、このスペースは3ヶ月ほど募集をしましたが、クリスマスパーティーで

一度貸しただけでした。スペースマーケット、自分のスペースの管理画面にアクセス数を

載せていただけると使いやすいんですけどねえ。お気に入りに追加されたというメールは

ちょいちょい来てたので、その予約の1件がどのくらいの人が見た中での予約なのかが

分析できず、ちょっとモジモジしてしまいました。



予約されたらやり取りも発生するし、終わった後現地を確認しなくてはならないし、

ちょっとめんどくさいなあという感じなのもわかりました。時間にある程度融通が

きかない人だと、現地確認がネックになるだろうと思った次第です。



スペースマーケットにもレビューがありますが、使った方からは「質問には素早く

対応してくれた」「スペース自体はタバコの臭いが残っていて息苦しかった」という

評価で、5段階の3という評価でした。タバコは仕方ないかなあ。前がスナックだったし

染みついていることは否めないと思います。タバコの臭いに敏感な方であれば気になると

いうことなのでしょう。



1日レンタルで1万円としたのですが、翌月その分の料金がスペースマーケットから

振り込まれました。20%以上天引きされ、8千円弱になってました。やっぱりこれ、

プラットフォームを提供する人が儲かるよねえ。システム開発の費用と広告宣伝費を

その20%ちょっとという形で私たちが負担しているんだなあ、と思いました。



もうちょっと立地がいいところで物件を買うことがあれば、またやってみたいです。

貸会議室とかがいいな。スマホで暗証番号を変えられるデジキーとかあればグッド。

あとはWebカメラで現地の状態を確認できるようにしておけば、ゴミなどについても

チェックできるので、オペレーションが少なくて済むと思います。



だらだらとスペースマーケットを実際にやってみた感想など書いてみただけなのですが

まあとりあえずこれが今感じていること、ということで。



追伸

昨日のブログのコメントで、プロパン星人さんから「もっと頑張れやゴルァ!」と

煽られ・・・もとい、闘魂注入されたので、もうちょい当たってみることにします。

知っている範囲では、今一番積極的なプロパンガス屋さんがダメって言ったから

もうダメだ〜と思ってたんですけど、やってみて損はないですもんね。



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