2018年10月09日

管理会社さんが話をまとめるために東奔西走中。

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東京9棟目にお申込をいただけそうだったスナックの件、話が止まっています。

NGとなったわけではないのですが・・・。



以前のブログで、東京9棟目の元スナックの店舗に問い合わせが来たことを書きました。

今日はその後どうなったか、続きを書きたいと思います。結論から言えば、まだ決着は

ついていません。



このスナックは前々オーナーが保有していた際に既に退去されており、ソファなども

残置物として残されたままでした。取得した際に現地を見たのですが、カビが生えていて

とても使える状態じゃないと思っていたのですが、リノベーションをお願いしたいつもの

施工業者さんがクリーニングすれば復活するよと言うのでお願いしたところ華麗に復活。

定期借家契約なので需要あるかな?と思いつつも、スナックの居抜きということで募集を

開始した次第でした。



そんな条件でも内見の希望があり、内見した結果けっこう高確率で申込に繋がりそうな

話になったこと、そしてカラオケを導入していいかを確認されました。



管理会社さんから「カラオケ、どうですかね?」と確認されたので、あれ、それって

確認が必要なのかと思い、それだったら近隣に確認した方がいいのかもしれないですねと

回答したものの、FBでは「それは申込者に確認させればいいんじゃない?」という

意見もあったので、管理会社さんに改めて入居者様に確認いただくということでも良いと

回答をした経緯があります。



そしてその後、申込に至ったという連絡が特に来ないため、どんな状況なのかを

確認しました(確認したの、先週の話ですけどね)。



それによると、今のところまだ申込には至っていない状況であり、躊躇する要因は

やっぱりカラオケだということでした。カラオケを設置できないとスナックとしての

コンテンツが揃わないので、近隣の同意が取れないとなあ・・・みたいな感じだとか。



管理会社さんとしても、この好機は逃したくないという気持ちが強いようです。

カラオケOKかどうかを入居者様ご自身で近隣に確認して貰ってもいいんじゃないかと

私は言ったのですが、管理会社さんはもう少し踏み込んだ形で確認したいとのこと。



許可を取るかは別にして、事前にお話をして感触を確認したり、いざ入居となった際に

近隣でキーマンとなる方が誰で、どことお話をしたらいいかの交通整理くらいまでは

やっておいた方が、今後の為にもいいだろうと考えている、ということを言って

いただけました。



そこまで考えてくださっているのであれば、私としてはもう管理会社さんに本件を委ねて

果報を寝て待つのが良いのであろうと思います。かなりそわそわしますが(笑)



ここまでしてくれる管理会社さんって、きっと少数派なのではないかと想像しています。

あくまで想像である理由は、私自身は酷い管理会社さんに遭遇したことがないからです。



これまでに、東京で2社、札幌で6社、富山で1社の管理会社さんとお付き合いを

してきました。それぞれの会社さんごとに能力の差はあれど、どの管理会社さんも

オーナーの利益のために頑張るという姿勢はぶれていませんでした。



オーナーからとにかく徹底して利益を奪おうとするような会社にこれまで当たることが

なかった幸運は、私の不動産賃貸業の業歴の中でも上位に入る幸運だったと思います。



物件売却ややんごとなき事情にて、今はお付き合いがない管理会社さんもおりますが、

また機会があれば一緒にお仕事をさせていただきたいと思っている私がいます。

そういう経験ばかりだったことに感謝したいと思います。



今回も、結果がどうなるかはわかりませんが、管理会社さんには頑張っていただいている

認識はあります。うまくまとめていただけると助かります。頑張ってください!



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posted by ひろ* at 08:23 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月27日

期待薄だったテナントに確度の高そうな問い合わせが。

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東京9棟目の元スナックに動きがありました。けっこう確度が高そうな問い合わせが

来ているようです。一番苦戦しそうと思ってたところがあっさりと決まるのか!?



東京9棟目はリノベ済みのお部屋が2部屋と、元・スナックだったテナントが1部屋の

3部屋を募集しています。立地的に、駅から10分近く離れていることがネックになり、

テナントはちょっと決まりにくいのではないかと考えておりました。



更に、この物件は将来建て替えを考えておりますので、その際に店舗が普通賃貸借契約で

入居していると、営業補償などが必要になってしまうだろうと予想しております。

そのため、できるだけそういったリスクを排除して契約したいので、定期借家契約で

お願いしようと思っています。



・繁華街ではない、駅からもちょっと遠め

・定期借家契約でいつ退去になるかわからない



こんな状態で募集しても、テナントがあっさり決まるとはとても思えません。

ですが、募集をしなければそれこそ絶対に入らないので、若干家賃を安めにして

募集を行うこととしました。



でもきっと入らないだろうなあと思っているので、並行で時間貸しも検討してました。

準備その1準備その2



時間貸しに関しても、スペースマーケットへの登録が終わり、Googleビジネスへの登録、

現地に広告掲示(と言っても「レンタルスペースあります」ということとスペマへの

QRコードを貼っただけですけど)、備品の調達なども行いました。プレオープンで

身近な方に協力いただき、不足しているもののチェックなども行いました。

ハード面は、あとは会議用のホワイトボードなり、プロジェクターの映像を投影する

ロールスクリーンなどを準備しようかなと考えており、これからどうやってアクセスを

伸ばしていこうか、ゴミの片付けや清掃をどうしようか、初予約をゲットするために

何をするべきか、などを考えようとしていました。



そんな折に、管理会社さんからの電話があったのです。

「東京9棟目の店舗に問い合わせがありました」と。



内覧も済ませており、他の物件と比較はしているものの、立地的に家から近いから

東京9棟目を第一候補としてスナックを開業したいということでした。

これ、もしかして現地に時間貸しの広告と一緒に貼った「FOR RENT」の

広告からの問い合わせじゃない?管理会社さんに直接連絡があったみたいだし、

家から近いって言ってるし、広告貼って1週間経たずの話だからタイミング的にも

その可能性が高い気がしてきました。後で管理会社さんに聞いてみようっと。



そして、その中で2点の確認があったそうです。



・エアコンは自分で設置するので、大家負担で外して貰えるか?

・カラオケの設備を導入しても問題ないか?



前者のエアコンですが、このテナントには動力で動く業務用エアコンが設置されて

おります。これを外すとけっこうなお金がかかりそうだったのですが、リノベ時に

施工業者さんが確認をしてくださり、まだ正常に動くということがわかりました。

そのため、残置物として大家は責任を取らない形式でそのまま置いてあります。

それ以外に、こちらで家庭用電力で動くエアコンを1基新規に設置しましたので

動力1台、電力1台で合計2台のエアコンが付いていることになります。



果たして、取ってほしいというのはどちらの話をしているのか?

動力のエアコンだとしたら、それは勘弁していただきたいです。

電力のエアコンだとしたら、新品なので交換する意味がないと思います。



そのように管理会社さんに伝えたところ、仲介担当がエアコンを交換した事実を

把握していない可能性があるので、もう一度確認してみます、とのことでした。

動力のエアコンは外すことはできないし残置物扱いで大家は責任を取れないことを

既に説明しているということでしたので、たぶん電力の新品エアコンのことだろう、

というのが管理担当さんの見立てでした。まずは事実関係の把握をお願いした次第です。



後者のカラオケですが、私が保有する前にスナックとして賃貸されていた頃はカラオケを

設置していた雰囲気があります。だから、基本的には問題ないと思うのですが・・・

今回は小さいながら窓を設置してしまっています。そこから音が漏れないか?というのが

ちょっと心配です。近隣の方からの苦情が不安要素です。



私自身、最初はそこをあまり気にしていなかったのですが、管理会社さんから改めて

「カラオケは設置して良いでしょうか?」と確認されると、確認しなくてはならない類の

設備なのだろうか、と急に不安になってしまいました。影響されやすいんです^^;



そんなことをFBでつぶやいたら「この案件に貸さなくて誰に貸す!?」「なぜ迷う」と

大いにツッコミが入ったので、そうかそうか、スナックだからカラオケがないなんて

そもそもありえないか、スナックの居抜きだからスナック希望の方に貸せるチャンスを

逃す意味はないな、と思い直しました。つくづく影響されやすいです^^;



入居者様に与える影響も気にならないことはないですが、これから入る方には説明を

事前にすればいいし、最悪抜けてしまっても・・・いずれ建て替える・・・げふげふ。



というわけで、管理会社さんには「問題が発生したらその時対応を考えるので設置OKで

話をしてしまって良いです」と伝えました。管理担当の方が何かモニョモニョ言って

いたのですが、こちらも駅にいてあまり聞き取れず、あちらもひそひそ声で話して

いたので、おそらく電話するのにあまり都合がよくない場所にいたんだろうなと判断。

モニョモニョ言ってた内容は後で改めて聞く方向で(ちょっと気になってるけど)。



この話がうまくまとまれば、一番埋まりにくく、かつ家賃もそれなりに高いテナントが

埋まり、収益的にはありがたい展開になります。絵に描いた餅の利回りではなく、

リアルな利回りとして埋まってくれると大変ありがたいです。決まりますように。



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posted by ひろ* at 07:36 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年09月25日

時間貸しに必要な準備を整える。

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東京9棟目のテナントを、賃貸が決まるまで時間貸ししようと思っております。

プレオープンイベントを行い、必要そうなものを少し揃えてみました。



東京9棟目にはテナント3戸と住居4戸の合計7戸があります。

うち、レジ2戸はリフォームが終わり募集中。テナントは1戸空きがありまして、

募集をしておりますが、そんなに簡単に決まらないだろうと想像しております。

定期借家契約で建て替えする時は出ていって貰うことを条件にしていることであったり

単純に立地が店舗向きではないということであったり、そういった理由でテナントさんを

探すことに難航するだろうなと想像しています。。



そこで、並行して動こうとしているのが時間貸し。賃貸が決まるまでの間は、時間貸しで

少しでも収入を得ておくことを考えております。



幸いにして、周りに貸会議室を運営している方がいらっしゃいますので、その方に

話を伺いながら、準備を進めております。



まず、スペースマーケットに物件を登録します。これ自体はさほど難しくなく完成。

紹介文をこうした方がいい、住宅地だから営業時間が深夜に及ぶと近隣から苦情が

あるかもしれないので、遅くとも23時くらいまでにしておいた方がいい、など

教えてもらいながら微調整を加えました。



それから、最小限で必要なものの買い出し。一応キッチン風なものもありますので

コップやお皿、お箸などを準備してホームパーティー的なものができるような空間に

変更しました。



会議が出来るようにプロジェクターも現地に置きました。これで一応会議の用途にも

使うことができるとうたうことができます。元スナックな内装ですけど(笑)



この状態で、気のおけない不動産仲間を誘って、勉強会兼懇親会をやってみました。

勉強会形式なのでプロジェクターを使い、テナントの居酒屋さんで料理の出前を頼み、

プレオープンというか、悪いところを洗い出すと言うか、そんな作業をしました。



実際に人を招いてイベントをすると、配置しただけでは見えてこないことが色々と

見えてきますね。



・プロジェクターを投影するベストな場所が見当たらない

・お皿を洗って返すにしても、洗剤やスポンジ、キッチンペーパーがないと辛い

・飲み物を持ち込もうとした際に、冷蔵庫がない(今回はクーラーボックスで代用)

・トイレにトイレットペーパーがない



こういった問題点に一つずつ対応して、スペースを仕上げていきたいと思います。

とりあえずトイレットペーパーはテナントの居酒屋さんから分けてもらいました。

キッチンペーパー、洗剤、スポンジは早速購入して設置。あと栓抜きも家で余っている

ものがありましたので、持っていきました。



プロジェクターについては、投影場所を確保するためにロールスクリーンを設置するか

ホワイトボードを購入して利用するかのどちらかにしようと思っています。

冷蔵庫はジモティーとかで貰えるチャンスを狙おうかなと考えています。



並行して、Googleビジネスに登録した方がいいよと言う助言をいただいたので登録したり

現地でも時間貸ししていることをPRした方がいいよと言う助言をいただいたので

掲示用の広告を作り、ラミネートしてドアに貼ってみたり。



今のところまだ予約は入っていませんが、お気に入りに追加されたなどの通知がたまに

スペースマーケットから来るので、ぼちぼちと認知されればいいのだと思います。

そんなに多くは望みませんが、多少予約が入ってくれるといいなあと考えます。



とはいえ、時間貸しするには駅からの距離が遠いんですよねえ。駅近であればもう少し

予約が入るイメージを持てるんですが、駅から8分とかになると、わざわざここまで

歩いてスペースを借りる人もそういないような気もします。



ま、やってみなくちゃわかりません。まずは、経験を積むことから!

予約入りますように。



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posted by ひろ* at 08:11 | Comment(1) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月26日

東京9棟目の引き渡しを受け、時間貸を検討する。

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東京9棟目の引き渡しが昨日無事に完了しました。さぁ、本格的に募集を開始します!



先日のブログでもうちょっとで完成しそうだということを書いた東京9棟目のリノベ。

今回は全空ではなく半分埋まっている状態なので、すべての部屋をリノベすることは

できません。外壁塗装をして、空室になっている2部屋の住宅設備を追加・更新して、

空きテナントの原状回復と窓の設置などを行うといった部分的な対応にとどまりました。



昨日はその工事が完了したということで、引渡の儀式が執り行われた次第です。



前回お邪魔した時は、まだ空きテナント部分の工事が終わっていませんでした。

前の経営者の方が置いていった残置物が転がる雑多な空間と言うイメージです。

スナックビフォー1

スナックビフォー2



正直、立地的にテナントがホイホイ入るとも思い難かったんですが、住居に転用するには

窓も少ないし、将来建て替えをするかもしれないからお金を掛けたくなかった、

というのもありまして、今回はとりあえずそのままで原状回復っぽいことだけする、

という方針にしました。



明かり取りの窓を設置し、壁紙を全面張り替えしました。あとはクリーニングだけ。

これが工事の全てです。業務用エアコンがありましたが、通電して見たら使えたので、

残置物扱いで大家側では絶対に交換しないという前提で残しました。元がスナックなので

換気扇やロスナイもいっぱいついていました。これも全部そのまま使います。

カビの生えたソファやテーブルもありましたが、施工業者さんの社長が「クリーニングで

使えるようになるよ」と言うので、これらもクリーニングして貰うことにしました。

あ、さすがに和式便器は直して洋式に変えました。



たったこれだけの工事なのですが、正直見違えました。

スナックアフター1

スナックアフター2

いやー、これ普通に今からスナックで開業できるレベル。すごいわー。

窓を付けちゃったから遮音性が低くなったのではないかという懸念はありますけど、

他は往時のままなので、スナック営業やりたい人がいたらできると思います。



で、そのスナックの中で施工業者さんや管理会社さんと打ち合わせ。

募集賃料を決定したり、東京10棟目の話をしたり、他の保有物件で発生した事故が

保険金支払対象なのかを考えたり、現在の反響状況を話したり。時間は短かったものの

しっかりとした打ち合わせができたものと思います。



東京9棟目については、都内でもそれほど競争力の強い場所ではありません。

家賃はそれなりに相場以上取りたいので、広告料を設定して初期費用を下げるなどで

調整しようという話をしました。



そして問題のテナントですが、ここは定期借家契約で普通にテナントを募集すると共に

スペースマーケットなどの時間貸のパーティースペースとして活用する方針としました。



テナントを定期借家契約にするのは、将来いつ建て替えするかわからないからです。

建て替えの場合には、同じ条件でテナントさんに入って貰えるという条件を付けて

新築するような流れにしてもいいかなと考えております。地域密着型のビジネスに

なるでしょうから、いつ移転させられるかわからない状態で営業するなんて普通は

考えないと思うためです。



ただ、今回は写真にある通り、居抜きでほぼ資金をかけずにスナックを開業できる

状態なので、やってみたかったけどお金がなくて・・・みたいな人ももしかしたら

取り組みやすいのかもしれません。そういう感じでライトに開業する人であれば、

お試しでやってみるから建て直しの時はいいや、という感じで捉えてくれるかも。

そんなニーズもあるかもしれない、とお友達の瓦の神様が助言してくれました。



なので、募集はかけます。

ただ、立地が弱いので本当にここにお店が入るのだろうかという疑問はあります。

なので、並行して自分でスペースマーケットを使って時間貸を運営してみようと

思っています。



時間貸しのパーティースペースなら、近隣のママ友がちょっと誕生日会とかやるのに

いい感じに使えると思うんですよ。キッチンなどの水回り設備もありますから。

あとは冷蔵庫と食器を準備しておけば、使えるスペースになるだろうと予想します。



スクリーンとプロジェクタを用意すれば、会議室としても使えることでしょう。

20人以上収容できますし、エアコンもばっちりききます。低いながらテーブルも

あります。東京で言えばルノアールの貸し会議室みたいな雰囲気で使えると思います。

内装はスナックですが(笑)



時間貸しの場合、ネックになるのは利用後の清掃だと思います。

参加者にて清掃して返す形でお願いしようと思いますが、そのチェックについては

東京9棟目のテナントの居酒屋さんに都度費用を払ってお願いできそうなのです。

前にテナントさんに顔見せのために飲みに行って、そんな話をしたら割と乗り気でした。

「うちもケータリングとかできますよ」と言ってくれたので、貸しスペースができると

自分たちのビジネスチャンスが拡大する、と思ってくださっているようです。



なので、賃貸借契約ができるまでは時間貸しをしよう、という方向になりそうです。

食器類と冷蔵庫だけ調達したらすぐ開業できると思うので、サクサクっとやろうっと。

スペースマーケットの登録と、冷蔵庫や食器の調達のためにジモティーへの登録を

やっておかなくちゃ。



空室を一つでも減らせるよう、管理会社さんとしっかり連携を取って頑張ります。



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posted by ひろ* at 11:28 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年08月21日

東京9棟目のリノベがもうすぐ完成します。

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東京9棟目、お盆休み中に様子を見てきたのですが、かなり綺麗になってました。

今週末引渡予定で、その後募集に入ります!



購入時点で7部屋中3部屋が空室の東京9棟目。このアパートは割安で買えたものの

風呂無しという欠点を抱えていました。あまり家賃を取れないエリアなので、リノベの

効果が限定的と言うか、むしろ利回りが下がる方向になってしまうのが気がかりでは

あったものの、風呂無しで募集して空室期間が長くなる機会損失を考えると、リノベを

やってしまった方がいいだろうと考え、今回着手するに至りました。



リノベ前(居室).jpg

リノベ前(トイレ).jpg

リノベ前(キッチン).jpg

元々の写真です。砂壁、和式便器、しょぼいミニキッチン、風呂無し。

普通にリフォームしても、なかなか競争力は得られないですね・・・。



今回も施工いただいているのはいつもの施工業者さんです。東京3棟目、東京4棟目、

東京8棟目と手がけていただき、東京9棟目も対応いただくことになりました。

今回は過去に対応いただいた案件のように、全部スケルトンにして大掛かりに工事を

行うほどの予算はありません。表層リフォームでさくっと終わらせ、間取り変更も

基本的には無しです。住宅設備(風呂、トイレ、キッチン)を設置して、和室を洋室に

変更するなどのリノベをすることになります。



打ち合わせでは、いつものようにお風呂やキッチンのパネルの色を選んだりした他、

どうしても和室→洋室に変更した時の「和室だったんだろうなあ」と思えてしまう箇所を

どうするかについても会話しました。長押、鴨居、廻縁といった、いかにも和室な

壁面のパーツをどうするか、押入はどうするか、などです。



長押などについては、札幌5棟目で全部とにかく白く塗ってしまったら、意外と悪くない

感じになったのを覚えていたので、そのテイストでお願いしました。押入や部屋の

仕切りの建具は既存のふすまを再利用することになるため、ふすま紙をモダンなタイプに

することでごまかそう、という話をしました。



居室2部屋に加え、テナント(元スナック)も通り一遍の壁紙張り替えくらいは行うと

いうことにしました。あと、元スナックなので明かり取りの窓が一切ないことから、

窓も新規で取り付けようと言うことになりました。



外壁塗装する以外にも、目立つところのポリカ板は交換、ポストも新品に交換など

費用対効果を考えながらプランを練った次第です。



プランが出来てしまえば、あとは施工業者さんにお任せ。素人は余計なことは言わず

出来上がりをじっと見守るだけです。素人が横からワーワー言っても迷惑でしょうし、

今までの実績からきちんとしたものが出来るのはわかっているんだから、何も言わず

どっしり構えて待つべし。



とはいえ、現場は施工中に何回か訪れています。7月の後半に訪れた際は・・・



リノベ中1.jpg

リノベ中2.jpg

いや、普通に解体してるし!表層リフォームだけって話だったはずなんですが、

ここまで予算考えてないですよ?勘違いでやっちゃってないですか?

やや意表を突かれた私。監督に「表層リフォームだけって話だったと思うんですが」と

声をかけると、監督はにこやかな表情を浮かべながらこう言いました。



「やってると見逃せないんですよ」



ああもう!なんて男前!ちょっと今なら抱かれてもいいと思った!(嘘)

こうやってきちんと対応してくれることについては、感謝の気持ちしかありません。



ここの社長さんは「施主さんが気が付かない、見えないところをいかにきちんとやるかが

俺たちの仕事のプライドだから」という趣旨の発言をされます。全国の建築業者さんに

聞かせたいですよ、この発言。見てないところこそ手抜き工事が横行するものなのに。

うちの実家なんて、築25年くらいの時に間取り変更も含めた大規模修繕をしたら、

壁の中に断熱材が入っていなかったらしいですから。こうやって手抜きするのが当然な

業界において、こうやって支払った費用以上の仕事をこともなげにやってくださる

業者さんと知り合うことができて、本当に良かったと思います。



そしてお盆休みに見てきたときの現場はこんな感じでした。



リノベ後(居室).jpg

リノベ後(押入).jpg

リノベ後(ユニットバス).jpg

リノベ後(キッチン).jpg

リノベ後(トイレ).jpg

ふすまの出来が不安だったんですが、現場を見て「これはいい!」と思いました。

いかにも和室でしたよ〜みたいな感じがだいぶ薄れています。

これ、琉球畳とかにしても良かったかもしれないなあ。もうちょっと和室感を残して

旅館風な和モダンリノベなんてのも面白そうです。他の部屋が空いたら考えよう。



お風呂もユニットバスを設置、トイレも和式から様式に変更、キッチンも新品に。

いい感じに仕上がったと思います。見違えるな〜。



今週末が正式な引渡です。秋の繁忙期に向けて、住居部分2部屋は埋めなくては!

でも家賃設定とか、微妙にこれまでやってないエリアなので、感覚がつかみきれず。

管理会社さんと試行錯誤してみたいと思います。



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