2018年07月23日

いずれ建て替えたい物件のテナントをどう貸すか?

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本日、金融機関さんに提出する所有物件の一覧表を作っていた関係で、ブログの更新を

する時間が取れませんでした。超簡易的な感じで更新します。



今週末は東京9棟目のリノベ状況の進捗確認を中心にいろいろと動いてきました。

土曜日、日曜日ともに有識者に東京9棟目を見ていただき、今後の在り方について検討。

特に1階テナントをどうするかが中心になりました。



私としては、5年〜10年くらいの間に建て替えを検討したいと思っておりますので

テナントさんに普通賃貸借契約で貸すことは考えておりません。退去してくださいと

言っても、退去して貰えない可能性が高いためです。

かといって、空けたまま収益にできないもの辛いものがあります。



そこで検討しているのがスペースマーケットなどを使った時間貸し。

ただ、立地的にどこまで需要があるのか怪しいので、やってみないとわからないよねと

いうところがありました。



これに対して、普通に定期借家契約で更新しない前提で貸せばいいじゃないという

意見もありました。スナックの居抜き状態になっているので、そのまま造作含めて

5〜6年限定で貸す、という形にすれば、初期費用がないけどお店をやりたい客層が

ヒットする可能性はあるよね、と。その考えはありませんでした。



時間があるときにもうちょっと細かく書きますが、ひとまず定期借家前提の募集と

スペースマーケットを並行しようかなという気持ちになっています。

スペマはまだ未体験だし、ありかなーと思いました。



というわけで、この話は後日もうちょっと掘り下げて書きますね。

今日はこの後金融機関さんに立ち寄ってからサラリーマンの仕事に行きますので、

時間がないからこの辺で・・・。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月20日

工事着工!そしてそれを見逃さない闇の眷属が我々に牙をむく・・・!

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東京9棟目の方向性、とりあえず店舗を除いては決めましたので、工事に着手しました!



方向性をどうするかを考えながら検討した東京8棟目。友人であるベテラン投資家さんに

見ていただいたりしながら、見積に追加項目を入れたりしつつ検討を重ねました。

結果、居室に関しては見積をいただいていた通り、水廻りを一通りつける方向で

工事に着手いただくことにしました。



これによって、工事にかかる費用を取得価格に加味し、家賃を風呂無し→風呂ありに

適用した形に変更すると、だいたい利回りは13.5%になります。取得時の15%に

比べると下がってしまいますが、客付の容易さと建物の寿命を考えると致し方ないです。



この計算をするにあたり、改めて周辺の募集賃料を確認しました。前に試算していた

家賃は、ざっくりこんなもんでしょうという感じで算出していましたが、いざ真面目に

近隣を見始めると、思っていたよりちょっと家賃が安めです。であれば、無理をせずに

地域相場にあわせた賃料設定にした方が無難でしょうということで、想定家賃を少し

安めにしました。加えて、見に来てくれた友人の投資家さんからの勧めもありまして、

雨樋は交換、1階の店舗は窓をつけてより汎用的に使えるように変更、などの工事を

追加しました。それにより、回収にかかる期間がちょっと延びてしまいましたが、

まあもうそこはやむを得ないかな、と言うことにしました。



1部屋はコストダウンのために和室のまま、1部屋は洋室に変更というプランで今は

対応していますが、地域の賃貸物件を眺めていると、両方洋室にしちゃった方が

コストはかかるけど中途半端さはなくなっていいのかな・・・などと別の悩みが

出てきています^^;



さて、工事を行うことは決断したので、施工業者さんに相談したら、細かいプランは

ともかくとして、まずは水廻りの解体などやれることをやっちゃうよ、という意見を

言っていただきました。それならということで、早速現場に入ってもらうことに。



現場に入っていただいた1〜2週間後、管理会社さんから着信がありました。

東京8棟目の申込か!?とケツを浮かせつつ、後で折り返すと・・・



「東京9棟目の既存の入居者様より、工事をやってるならうちの不具合も直してくれと

 連絡が入りました」



    ∧∧
  ヽ(・ω・)/   ズコー
 \(.\ ノ
、ハ,,、 



聞くと、トイレの配管から少し漏水していたり、室内の建具のガラスを誤って壊したり

という症状があり、直してほしいのだそうです。なんという藪蛇。でも漏水は確かに

水道代もかかってしまうので困ると思います。これは修繕せざるを得ないですね。



管理会社さんからは、現地に施工業者さんが入っていることもあるので、可能であれば

施工業者さんに対応をしてもらうのがいいのではないか、という提案をいただきました。

連絡が行っている以上、窓口は管理会社さんにしないとややこしくなりますが、修繕は

現場にいる方に入居者様と調整しながらやっていただいた方が、確かに効率いいです。



現地の電気の開通手続などを行うための立会の調整などもしなくてはならなかったので

施工業者さんの社長に電話してその旨お願いをしました。快諾いただき、お見積を

作ってくれるとのことです。よかったよかったと思いつつ電話を切ったら、2〜3分で

社長から折り返しが・・・おや?



「現場で既に入居者さんにうちの職人が捕まってて、その話聞いてたわ」



な、なるほど・・・。まあ入居者さんから見たら、現場の職人さんと管理会社さんは

直接関係はないということなどわかるはずもありません。とりあえず目の前にいる人に

自身のおかれた状況をお話しているのでしょうね。



というわけで、既に現場の状態も把握されているようです。まあそれなら見積も早いか。

管理会社さんを窓口にしようと思っていたけど、それだったら施工業者さんを窓口に

した方が早いかも?



何はともあれ、再生に向けて進め始めた東京9棟目です。こちらも工事が終わり次第

募集に入って、さくっと決められるように準備を進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:17 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年06月10日

建て替え?使い回し?どう活用するか方向性を考える。

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取得した東京9棟目、どう活用したものか。昨日はいろいろと助言をしてくれる

大家仲間の方が現地を見たいということなので、ご案内しました。



元々、この週末は東京8棟目の営業活動をしようと思っていたので、予定は入れずに

ブロックしておりました。そこに、東京8棟目のエアコン室外機カバーを現地で受け取り

組み立てる作業を入れたのですが、そんな流れの中「東京9棟目を見せてほしい」と

リクエストをいただいたので、東京8棟目とさほど遠くないからということでOKした

次第でした。



東京9棟目は結構迷っているんです。最終的に新築を建てたい気持ちが強いので、

あまり建物にお金をかけたくないけど、ボロいのはボロいし雨漏りがあるという噂も

出ているから、すぐ壊せない以上外壁塗装くらいはしないといけないよね、と。

更に、金融機関さんからの融資条件で、きちんとした部屋にするように依頼を

されていることもあり、ある程度のリノベーションは必要であると考えております。



現在、居室は2部屋の空きがあり、いずれも風呂無しです。

金融機関さんからの依頼は、厳密に言えば「孤独死のあった部屋だけはリフォーム必須」

という内容です。



・2室のうち1室だけ風呂ありにリノベ、もう1室は風呂無しのまま賃貸に出す

・2室とも風呂ありにリノベして賃貸に出す



のいずれかの選択肢が考えられます。



大規模修繕と2部屋とも風呂ありにする見積は既に取得済み。

リフォーム工事を行うことで、少なくとも家賃は2万くらい上がる見込です。

この辺を加味して利回りを計算すると・・・



満室想定家賃÷(取得価格+リフォーム価格)×100=14%



となるので、まあ費用対効果は決して悪くないものと思います。



リフォームにかけた費用を回収できるのは、単純に家賃収入ベース(キャッシュフロー

ベースではない)で考えると、満室であればだいたい1年強。

各部屋にかかるリノベーション費用を、純粋に家賃を上げることができた分だけで

計算すれば、5年〜6年くらいで回収できることになります。賃料収入全体で回収を

考えると、2年ちょっとですね。



こう考えると、今回のリノベをした場合、5年くらいは保有してからでないと建て替えは

勿体ない、という方向になります。



そしてリノベの金額云々よりも大事なポイントがあります。それは店舗の存在。

建て替えをしようとすると、現在入居中の店舗さんにも退去いただかなくては

ならなくなり、かなりの労力とお金がかかることが見込まれます。

ですので、おそらくすぐには建て替えはできないでしょう。現況のままで当分回して、

店舗が自然と退去されたタイミングで建て替えを考えることになると想像します。



更に悩ましいのが、現在空室になっている店舗。普通に貸してしまうと、家賃は入るけど

建て替えの道は遠のきます。でもここだって、収益計算上家賃収入を見込んでいるわけで

何とか活用を考えなくてはなりません。しかも取得した見積にはこの部屋に関しての

改修工事は何も入れていない状態。さてどうしたものか〜。



そんなところを悶々としていたので、お友達の申し出は大変ありがたかったです。

第三者の目線で意見を言ってもらうのって、けっこう大事だと思います。



というわけで、東京8棟目でエアコンの室外機カバーを組み立てているところに

合流いただき、完成後に東京9棟目の現場へゴー!



助言いただいたこと

・見積は妥当というか、むしろ安いと思うから、工事しちゃえばいいんじゃないか

・建物がかなり傷んでいるので建て替えもいいと思うが、ボロのまま騙し騙し回して

 15年後くらいに店舗が全部出たところで土地売りするのもいいような気がする

・テナント貸は普通に貸せばいいんじゃない?居抜きでスナックに借りて貰うか、

 窓をつけて別の業態に貸すか、あるいはSOHOタイプで住居兼用にしちゃうか。

・残置物の家具類(元スナックなのでソファとか残置あり)はとっとと粗大ゴミへ

・古いエアコンは外して金属買取屋さんに買い取って貰い、家庭用エアコンを新規設置

・大規模修繕する時に雨樋を交換した方がいい(見栄えと機能性の両面から)



ベテラン大家さんの助言、ためになることが多かったです。特にエアコンは金属の

買取業者さんが普通に買ってくれるということを初めて知りました。なるほどねー。



店舗に関してはまだまだ悩ましいところなのですが、やっぱり個人的には建て替えを

したいと思う気持ちがあるので、定期借家契約を考えると思います。店舗がそれで

借りてくれるか不透明なので、場合によってはSOHO形式で住居として貸すという

案も考えた方がいいのかなと思いました。



なんとなくの考えなのですが、あまり店舗がそこにあることにこだわりがない業態の人に

貸した方が、建て替えまで考えるといいんだろうなというイメージです。

インターネット通販主体で、一応店舗があった方が恰好がつくからという程度で、

在庫置場兼実店舗みたいな人に貸すのが一番よさそうな気がしています。

都内の中でもそんなに店舗に適した立地でもないですしねえ・・・

店舗に適した立地なら、スペースマーケットとか使って時間貸しも検討するのですが。



そして建て替えのタイミングはもう少し中古物件として回して残債が減った頃合いが

いいのかもしれない、ということも感じました。その方が土地の残債が減っているから

借入返済が楽になります。10年後の建て替えとか、そんなノリで考えてもいいのかな。

そうなると、リノベはさっさと行い、少し高めの家賃で貸して収益性を高めた方が

良いのかもしれない、という方針で整理することができました。



利害関係のない第三者の意見を聞くことで、自分としても整理できることがいっぱい

ありました。不動産が好きな人との会話は楽しいですね。お付き合いいただき、

ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 09:04 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月22日

東京9棟目を無事に決済してきました。

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東京9棟目を正式に決済してきました。うーん、やっぱ購入ってアドレナリン出るわー。



朝一番で印鑑証明書などを取りに行き、移動中に自己資金を法人の口座に振り込んで

領収書に貼る収入印紙など購入した上で、9時半にご融資いただく信金さんの応接室へ。

既に司法書士さんや売主さん(兼仲介業者さん)は集まっており、準備万端という

感じになっておりました。割と時間ギリギリになることが多いので、注意しないと。



こちらの信金さんは、東京8棟目以来半年ぶり2度目の利用です。前回の担当さんは

異動になっており、今は別の担当さんですが、この人が素晴らしく優秀なのです。

前の担当さんも優秀だったと思いますが、それを上回る積極性と優秀さ。



すごいところ

・東京8棟目がまだ全空の状態なのに、次の物件の融資を確定させる

・東京8棟目の追加の外構工事への融資も保証協会をねじ伏せて獲得する(月末実行)

・事故物件に融資して平気なのかという本部の否定的な意見もねじ伏せる

 (東京9棟目は時期不明ながら孤独死があったと元所有者からの引き継ぎがあった)

・既に7部屋中4部屋入居があるのだから据え置きなんかいらないだろうという本部の

 意見と戦い、3ヶ月の据え置き期間を勝ち取ってくる



融資をしようという積極的な気持ちと、それに裏付けられた行動力と組み立てる力。

とんでもない融資モンスターが出てきたものです(勿論誉め言葉)。



今回、所有権移転登記を行う司法書士さんとして、章司法書士事務所さんを選びました。

賃貸トラブルに関する業務を得意としており、講演実績豊富な太田垣先生の事務所です。

今回はそこのスタッフの司法書士の先生がいらしてくれました。



お付き合いしている先生は他にも何人かいらっしゃるのですが、今回太田垣先生の

ところを選んだのは、単純にこれまでお仕事をお願いしたことがなかったからです。

それと、将来的に建て替えする気満々での購入なので、建て替えのための入居者様との

交渉が発生した際に、先生のところに仕事をお願いする可能性があるかもしれない、

という点も考慮しました。テナントさんもいるので、そう簡単に建て替えはできないと

思いますが、テナントさんの退去などチャンスがあれば・・・といったところです。



以前、関東→札幌の大家会で太田垣先生に無償で講演いただいたことがありますので、

そのご恩を返すことがようやくできたのかな、と勝手に思っています。



抵当権設定は金融機関さん指定の先生が対応することになっておりましたので、

2名の司法書士さんが待機する形になりました。こちらの先生もいつも同じ方なので

半年ぶりですね〜とか先日の用途変更登記ではお世話になりました〜とか、そんな感じで

和やかにお話をすることができました。



今回の決済は思っていたより自己資金は使わなくて済みました。

・売主が業者さんなので仲介手数料がかからない

・6月の家賃と5月の残りの期間の家賃が丸々精算対象となってこちらに入ってきた

・敷金が割ときちんととれていて、精算対象になった

この辺が重なり、当日支払う費用を相殺でだいぶ賄うことができた次第です。

まとまったお金が出ていかないと、なんとなくラッキーな気分になります。

(後で貰うお金を先に貰っているだけなんですけどね)



送金確認中は、スルガさんがあんな事件を起こした今、一番緩い印象はあそこじゃ

ないですかねえみたいな話とか、相続や離婚など人生が大きく動いた時に不動産も

動くよねという話とか、その余波で8000万をハンドキャリーする羽目になった

話とかで盛り上がりました。送金待ちでシーンとしている空間にならず良かったです。



そして無事に送金が完了し、着金確認もできて、必要な書類や鍵などの引き渡しを受け

当日の決済業務は終了。無事に東京9棟目の所有権が移転されました。



所有権・角地・整形地・80%−300%、北面接道、6m道路となれば、新築をしない

意味が見つからないくらいのナイスな土地だと思います。当面は築古のまま回しておいて

テナントが出たタイミングで一気に新築!というプランでいこうと考えています。



決済後、近所にて待機していただいてくれた管理会社さんと合流して、鍵を渡したり

決済時の申し送り事項の伝達を行いました。管理会社さんはその足ですぐ現地を見てきて

くださるそうです。私も時間があれば同行したかったのですが、次の予定との兼ね合いを

考えて諦めました。



また新たな物語が始まります。こいつをどう再生して、どう新築に持っていくか?

5階建ての新築RCに向けて、夢がひろがりんぐです。



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 東京9棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月20日

23区内のノールック買付物件をルックした。

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現在16位です。今日は新横浜へ。ちょっと遠いのよね、うちから新横浜って。

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昨日は東京8棟目の内覧会を開催したり、フン様ニーノさんが東京に来ていたので

飲みに行ったりと忙しい一日でした。そしてその合間を縫って、明日決済予定の

東京9棟目(仮)の内見をしてきました。



東京9棟目(仮)は、お得意のノールック買付を発動させました^^;

だって、土地として魅力があったんですもの。買付が通った後、風呂無しであることを

知ったくらいの勢いでした。ニーノさんに「物件の持っている『気』とかがわからない

状態で買付入れちゃダメだよ!」と諭されましたが、それでもノールック買付しちゃう

私なのでした。



この間、ヒロ君とゆうさんもノールック買付していたので勝手に親近感を覚えましたが

ゆうさんに「仲間ですね!」とメッセージしたら「普段はノールックしません」と

仲間であることを拒絶されました(笑)



いいもん、今後も誰がなんと言おうとノールッカ―で行くもん!

見に行く暇ないんだもん(言い訳)



話が逸れましたが、とりあえずノールック買付物件をルックしてきました。

(振られても懲りずにヒロ君とゆうさんリスペクトです、タイトルも含め)



この物件は、業者さんが転売用に仕込んだ物件です。利益は勿論乗ってると思いますが、

それでも土地値以下。かつ、所有権で角地で6m弱の道路に北面で接道しております。

そして23区内駅徒歩6分。なにこの新築用地って感じでしたよ。場所もある程度の

イメージはつくエリアでしたので、ルックしてる暇があったら買付を書け!という

感じでした。



ただ、テナントが入っている物件なので、テナントさんが抜けるまでは新築にするのは

難しいだろうと考えておりました。それまでの間は築古の状態で回す必要がありますが

この物件はその状態で回しても余裕で満室想定利回り15%です。どう転んだとしても

負ける要素はない、と判断しました。



外観だけは買付を入れて指値が通った後にルックしましたが、中はノールック。

今回、初めて中をルックしました。同行いただいたのは、東京3棟目、東京4棟目、

東京8棟目のリノベーションをしていただいた頼りになる施工業者の社長さんです。



将来的な新築にする時にどうかという観点、今の内装をリノベしてとりあえず貸すと

いう観点、建物の状態から見る課題などを確認していただきました。



私の意向は、いずれ新築にするのだから、今までのリノベみたいにコストをかけて

新築同様に仕上げると、取り壊すまでにコストを回収できなくなるというのは困るので

リフォーム費用見合いだけどそれまでに回収できるくらいの予算で進めたい、という

形です。極論を言えば、ボロいものをボロいまま貸してしまうのが一番いいくらいです。



これに対して、施工業者さんとしては「水廻りだけちゃんと綺麗にして、それ以外は

最低限の表層リフォームで貸す」案と「がっちりフルリノベ」案の2つくらいを

検討していただくことになりました。風呂がないと客層が狭まるから、それだけは

追加しておいた方がいいんじゃない?という意見です。



出てきたコストと家賃がどのくらいアップするかのシミュレーションで、どのくらいで

そのコストを回収できるのか?最終的な利回りはどのくらいになるのか?というところを

見積が出てきたら確認したいと思います。



そして更に悩ましいのは空室になっているテナントスペース。前に借りていた方は

スナックを経営されていたようで、内装がスナック仕様です。まあ内装自体は

スケルトンにしてしまえばいいのですが、テナントさんを入れてしまうと結局建て替えが

できなくなってしまいます。テナントの立ち退き交渉はとても大変で、業者さんも

できればやりたくないと言っているのを耳にします。



住居に転用することも考えていたのですが、施工業者の社長は「スペースマーケットで

時間貸ししたら?」と。なるほど、確かにそれは悪くはない選択肢かもしれません。

とにかく強固な賃貸借契約を締結せずに、収益化する方法を考えたいと思っていますので

時間貸しのような形は理想です。



まあでも、このスナックの内装のまま時間貸しするわけにはいかんだろうなあ。

そして立地的に場所貸しするほどの優位性はないと思うので(駅徒歩6分は遠いし

駅自体もマイナーなんです)、本当に埋まるの?という点は疑問符がつきます。

まあでも失うものがあるわけじゃないし、やってみるのもいいかな?



そしてこの土地を新築にするとどうなるかも聞いてみましたが「S造かRC造で

5階建くらいまで行くんじゃないかな」とのこと。都内に土地から仕込んだ新築か〜。

5階建だとエレベーターが必要になっちゃうけど、そこまでの土地ではないから

4階と5階のメゾネットにしたらいいかなー。20平米を4部屋か、25平米を

3部屋か、どっちがいいかなあ。1階はテナントにした方がいいのかなあ。

夢と妄想が膨らみます。これだけでご飯2杯くらい食べられそう(笑)



そんな夢のある東京9棟目(仮)、決済はいよいよ明日です。楽しみです。



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