売却の際に一番気を遣ったこと。

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東京９棟目を売却したことを先日報告しました。今回は特に問題もなく順調でしたが

借りて１年しか経ってない物件を売るという点で金融機関さんには気を遣いました。



売却は終わってみるまで何が起こるかわかりません。ですので、他のことのように

ブログやＳＮＳで逐一状況報告をしたりはしません。終わった時にはじめてオープンに

する、というスタンスでおります。以前は買付を貰ったとかの話も書いてましたが、

購入に比べ自助努力できる範囲が小さいことや、万が一何か失礼なことを書いてしまって

それを買主さんが見ていたりしたら嫌なので、書かないことにしました。

購入と比べてデリケートな感じがするんです。売却。



なので、東京４棟目のようにいろいろなことが起こる売却だと、リアルタイムに

書くことが出来なくて残念なのですが、そんなイベントだらけの売却はできれば

勘弁してほしいという別の問題が（笑）



今回の売却は、買主さんも物分かりのいい方だったようで、特に変な話はなく

すんなりと進みました。仲介業者さんにもそれほど負担はかけなかったようなので

良かったです。強いて言えば、私が司法書士さんに当日現金で報酬を支払うことを

仲介業者さんに伝えていなかったがために、当日の決済の明細に司法書士さんへの

報酬が含まれず、それもあって送金伝票を書き忘れたこと、更に当日は私が不在の形で

決済になったことから、当日司法書士さんへの報酬が準備されていないという事態に

陥ったことでしょうか。これに関しては連携不足にてご迷惑をおかけしました。

本人確認する３０分前に「今日報酬払えますか？」と言われても、ちょっとそれは

段取り悪いでしょと思ってしまったので拒否しちゃったんですよねー・・・

あそこで払ってればご迷惑をおかけしなかったと思うと、失敗した気がします。



この売却で一番気を遣ったのは、購入時に融資をしてくださった金融機関さんです。

２０年融資を受けて１年で売却するとか、さすがに早すぎで転売目的かと捉えられて

しまえば、その後の融資が難しくなります。ここについては、念入りに今回の売却が

イレギュラーであることをお伝えする必要があります。まあ実際、本当にイレギュラーで

決めた売却ですしねえ。



ということで、まず買付が入ったという話を貰った後、金融機関さんに売却活動を

はじめた旨を伝えました。この段階ではまだ買付を貰ったとは伝えておりません。

実際、こちらがそれを受諾するかはまだ決めてませんでしたし。



売却に出した理由は、仲介業者さんへの付き合いの意味と、本当にその値段で売れるなら

利益が大きいので、それを使って借入の短期借入の返済をしたいという趣旨である、

ということでお伝えしております。まあまずその値段で売れることもないと思いますが、

という感じで第一報はお伝えしました。



その後、買付を受けて契約をすることが決まってから少し時間を置いて、金融機関さんに

売却が決まりそうだということを連絡。この時に、一部を定期で金融機関さんの口座に

残すことをほのめかしています。先方も「その金額で売れるということであれば利益も

大きいし仕方ないですね」という話をしてくださいました。



その後、決済日が確定してから改めて金融機関さんをご訪問し、当日の段取り決定や

送金伝票、完済の際に書いてもらう書類等々を書きました。



この時、改めて今回の売却で得た資金の使い方について説明をしております。



・前提として、そろそろ並行して行っている会社勤めを辞めて事業に専念したい

・専業になるためには返済比率が高すぎるという問題がある

・今回の物件売却で得る資金を原資として、短期の借入を返済して財務健全化を図りたい

・次の物件を購入することも視野に入れるので、その頭金は定期の形で口座に残す

・今回のような短期売却を反復的に行うつもりはなく、あくまでイレギュラーである

　（基本的に、売却するにしても５年前後は持ってから判断するのが通常である）



担当の方も「正直言うと、短期売却は本部からの印象は悪いんですよ」とのこと。

だからなぜそれを行ったか、きちんと理由をつけて説明しなくてはなりません。

そして、今後の取引に影響を及ぼさないようにする必要があります。

担当の方もそれを望んでいると思います。本部に報告するのに、やっぱりその辺が

明確に説明されているといないでは違うと思いますので。



今回講じた措置が適切だったかは、次の融資相談の時にわかると思います。

私なりには伝えるべきことは伝えたつもりなので、きっと影響なく取引ができると

信じたいと思います。



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東京９棟目の売却が完了しました。

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例によって決済が終わるまで黙っていましたが、東京９棟目の売却が昨日完了しました。

財務体質改善のための一手です。自営業へのジョブチェンジの準備を進めます。



売却の意思を固めたのが３ヶ月半くらい前のこと。そこから思ったより早く話が進み

昨日めでたく決済となりました。ここで得たお金を使って、短期の借入を返済して

返済比率をガチっと下げる方向です。



正直、この物件を売る理由は全然ありませんでした。ＣＦはバシッと稼いでくれるし

土地は角地で長方形の整形地ですし、借入に対する返済比率もこの物件だけ見れば

そこまで高くありませんでした。東京の物件の中では比較的ロットが大きい部類に

入りますし、どちらかというとドル箱の物件でした。



でも、儲かってない物件を売るより、儲かってる物件を売った方が売りやすいです。

ロットが大きいドル箱物件を売った方が、売却益の絶対額は大きいことになります。

額が大きい方が返済できる短期借入を多くすることができます。しかも法人での所有で

あるため、分離課税ではないです。個人だと課税業者になってしまうので、課税から

逃れることができません。もうちょっと保有してから売却すべきと思っています。

そんな諸々の条件から、東京９棟目に白羽の矢を立てました。



売却に出した時の利回りは９．３％。木造の耐用年数超過ですから、今は融資がかなり

厳しい状況ですので、ある程度価格は落とさないと売れないことでしょう。



この利回りで出して２ヶ月が経過。その間にいただいた買付や相談はいずれも

１０％を越える金額。そこまでディスカウントして売却するつもりはありません。

基本、そういった指値はお断りしました。



その中で、交渉を聞いてくれそうな買主さんがいたので、仲介業者さんを介して

せめて９．５％程度になるようにお願いしたいということを申し伝えました。

ややあって、交渉成立。９．５％くらいの利回りでハンマープライス。



銀行融資は大丈夫かなと心配しましたが、かなり属性が良い方のようで、都銀さんで

半分融資して貰い、残り半分は現金と言うことでした。なかなかのお金持ちさんです。

これだったらきっと、融資は心配ないでしょう。



そこからしばらく経過し、融資特約の期限が来ました。

確認すると、融資が仮に出なくても進められるよう、現金をかき集めているという

ことでした。それだったら契約が流れることはないでしょう。安心しました。



本当は決済に参加したかったのですが、サラリーマンのお仕事で打ち合わせが

入ってしまい、どうしても参加できず。やむを得ず、今回の決済は欠席としました。

そうなると、本人確認だのなんだのを事前に行う必要がありますし、送金伝票も

事前に書いておかなくてはなりません。



仕事の合間を縫って、司法書士さんと会ったり金融機関さんと会ったり、仲介業者さんに

ハンコを渡したり。あと、金融機関さんには売却の趣旨を説明して、本当にこれは

イレギュラーなことで、普通ならこんな短期で売却はしないということを主張しました。

これを言っておかないと、次の融資が面倒なことになります。



そんなことをあれこれやっていたせいで、だいぶ時間を取られました。会社勤めしながら

これをこなすの、結構きつかったです。出張が多かったら対応しきれなかっただろうな。

電気代の解約も忘れずに実施（トラウマの内容はこちらとこちらを参照）。



そして昨日、無事に決済終了。１年の保有で大きく売却益を得ることができました。

これは本当に無駄遣いしないですよ！太陽光の土地代、短期借入の返済、あたりに

活用したいと思います。



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孤独死保険が鬼の値上がり！いくら何でも上がりすぎ！

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マジですか！？とびっくりすることがありました。孤独死保険なのですが・・・

超絶値上がりしていました。



先日、保険代理店さんから各種保険の更新のご連絡をいただきました。

施設賠償責任保険や孤独死保険などが相当します。



今回、孤独死保険に関しては大変お世話になりました。東京９棟目の孤独死騒ぎが

ありました（回顧録その１・その２）が、この分の被害の大半を孤独死保険にて

賄っていただくことができました。入っててよかったです、孤独死保険。重要です。



この孤独死保険も非常に運が良かったです。孤独死が発見される直前に加入しており、

発生して即時利用することになりました。本当は翌週加入予定だったのですが、

私が珍しく申込書をさっさと返送したため、保険代理店さんが早く届いたから早めに

手続きしてしまいましょう、という形で動いてくれました。その手続きが終わった

２日後だったかな？孤独死が発見されました。一歩間違えていたら補償対象外でした。

私自身の悪運の強さと、保険代理店さんのファインプレーが金銭的被害の軽減に

寄与する結果となりました。



その後、孤独死が発生したお部屋も特に何もなく、家賃を下げて満室になりました。

東京９棟目は東京の保有物件の中では一番規模が大きい部類になります。部屋数は

７部屋。東京８棟目と並んで大きいです。そして利回りもかなり高い水準です。

本体価格に対しての表面利回りだと１７．４％、リノベにかかった費用を全部入れても

１３．２％で回っております。これもひとえに関係各位にご尽力いただいた賜物です。

改めてお礼申し上げます。



そんな一番の稼ぎ頭の東京９棟目、今絶賛売りに出してますけどね！（汗）

それだけの仕上がりにできたからこそ、現金が手元に残せると判断して売却に出したと

いうところはあります。手元に現金を残して、怪しげな借入を一掃して綺麗な身になり

また美しく借入できるようになる。そしてサラリーマンを引退する。そんな目標を掲げ

交通整理に入っております。詳しくは先日書いたブログをご参照ください。



さて、相変わらず前置きが長い私のブログなのですが・・・ここからが本題。

孤独死保険の満期が来たということで、保険代理店さんからご連絡がありました。

他の物件にもかけているので、いくつかの物件で更新が発生しています。

ふむふむ、どの物件も微妙に値上がりしているようです。一番値上がりが小さい

物件でも５％程度、一番大きい物件になると６０％ほどの値上がり。孤独死が

それだけ多いってことなのでしょうか。



そして最後に東京９棟目・・・７００％程度の値上がり。



え！？な、なんですかこの金額は！７倍ですよ７倍。他は２倍までいかないのに

こいつだけ異常な値段になっています。ひぃ、なんなんですかこれは。



考えられる理由は・・・昨年孤独死保険を使ったからとしか思えません。

自動車保険とかは確かに使うと等級が変わって値段が上がります。だから仕組みは

わかるんですけど、それにしても７倍ってのは無茶苦茶な値上がりっぷりです。



保険代理店さんもこの反応は当然予想していたようで、メールには先手を打って

「前契約において保険金をお支払いしているため、更新保険料を割増しさせて

　いただきたいとの申し入れが保険会社からまいりました。」

と申し訳なさそうな感じでコメントが書かれておりました。



別件もあったので保険代理店さんに電話してみましたが、保険会社さんからの

強い要請があり、交渉したものの先方は折れる様子もなく、たぶん会社としての

決定で変わらないだろうと判断したそうです。割増保険料は何年か続くとのこと。



この保険料はいくらなんでも高すぎるので、むしろ更新しない方がいいということを

代理店さんからはご助言いただきました。すごく正直で顧客寄りの発言をしてくださる

代理店さん。感謝の言葉しか出てきません。



この物件、売りに出しているので、売れたらもう無理に契約する必要もありません。

そして一番危ないと思っていた方が既に天に召されてしまいましたので、孤独死の

リスクも軽減されていると思います。一番お年を召した方でも、まあおばちゃんと

呼んで差し支えないくらいの年齢の方ですから、当分は大丈夫でしょう。



売るにせよ保有するにせよ、一旦は契約を打ち切って問題ないと判断しました。

代理店さんにもそのようにお伝えした次第です。



火災保険はいくら使っても金額は変わりませんが、孤独死保険は変わるようです。

他の保険会社さんでどうなのかはわかりませんが、私が契約している保険会社さんは

そういうことが発生すると理解しました。まあ注意したからどうなるというものでも

ありませんが、そういうものだと心構えをしておきたいと思います。



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財務基盤の強化を狙い、物件の売却を試してみる。

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売れたらラッキーくらいの価格で、試しに東京９棟目を売りに出しています。



東京９棟目はだいたい１年前くらいに購入しました。東京法人での所有です。

７部屋中４部屋稼働の状態で購入した風呂無しアパートですが、リノベをして

各部屋にお風呂をつけ、外壁塗装をして、各部屋ちゃんと埋めて満室にして、

無事にいい感じに稼いでくれる物件になりました。孤独死などのアクシデントも

ありましたが、それも乗り越えました。



土地としては、角地の整形地で新築しやすい形状をしています。近隣を見る限り、

５階建くらいのマンションに化けるのではないでしょうか。そういう意味でも

将来が楽しみな物件で、キープしておこうと思っていました。



所有権・満室・角地・整形地・大規模修繕済。手間がかからず資産価値が高い物件です。

それなのに、なぜか私は「売りに出す」という選択をしました。



まず、この物件は売りやすいと判断した、ということがあります。



自分が持っていて良いと思うものは、他人も良いと思うであろうという考え方を

しております。再建築不可や借地権よりも所有権の方が売りやすいのは自明の理。

大規模修繕がこれからの物件よりは、既に終わっている物件の方が手間もかかりません。

（あくまで一般論。私が買うなら大規模修繕済んでない高利回り物件です・笑）



次に、相対的に立地が悪い部類に入るということが挙げられます。



駅徒歩６分なので駅からの距離は問題ないのですが、駅自体の力が微妙に弱いです。

そして、私がメインで買っているエリアからも微妙にですが距離が遠いのです。

遠いと言っても、エリアにしているところから２〜３駅程度しか離れてないのですが

それでも他の物件みたいにお散歩のついでに立ち寄れる距離ではありません。



最後に、今は売って手元資金を増やすべき時期だという判断もあります。



一般的な売り時は銀行融資がイケイケだった２〜３年前だったよね、そこで売らないで

何を今頃売り時とか言ってるの、思いきり世間とずれてるよね、と突っ込まれると

何も言えません（笑）



でも、人にはそれぞれタイミングというものがあります。世間とはズレていましたが、

私は一昨年・去年がたまたま大きく伸びるタイミングだったようで、融資審査は

どこかしらで何とかなるだろうと思っていましたし、物件情報も自分として納得できる

数字のものがちょこちょこと出てきておりました。だから買い進めたまでです。



しかし、今年に入ってから融資の旗色が悪くなりました。原因はわかっています。

買い進めるペースが早く、埋めるのが追い付かないことであったり、買える時に

買ってしまおうという発想で、手元資金が枯渇したら短期の借入で自己資金を補填する

乱暴なやり方をしていたから、返済比率がかなり上がってしまったことであったり。

そういったところが複合的に重なり、融資審査に通りづらい身体になってしまいました。



事業を伸ばすためには、ここでいったん立ち止まって、ここ２年で無理に買い進めた結果

脆弱になっている自分の財務基盤を整え直すことが必要だろうと考えております。

そのために有効な手段は、売却して利益を確定させることだろうと判断しました。



先日受講した投資家Ｚさんのセミナーでも、買った物件を保有することにこだわらず、

購入→リノベ→売却を繰り返して資産を作ってきたことが語られていました。

売却という手続きはやはり必要なのだと思います。



じゃあ、今の自分が売却できるものってなんだ？と考えた結果が東京９棟目でした。



個人所有の物件については、昨年・一昨年と連続して売却しておりますので、

個人が課税事業者になっています。売却時に消費税がかかってしまいます。

更に、短期譲渡の物件ばかりなので、税務面でもあまり美味しくありません。



仙台法人は仙台１棟目を売っても良いのですが、そうすると本当に仙台エリアに

物件がなくなってしまうので、ちょっと抵抗があります。札幌に盛っている物件は

木造中古の札幌５棟目はもしかしたら売ってもいいのかもしれませんが、それはそれで

金融機関さんとの取引がなくなってしまうので抵抗ありです。札幌８棟目は利回りが

あまり高くないため、長期保有前提にしています。



そうなると、売れるのは東京法人の物件くらいでして・・・。

それもあり、既に売りに出している東京４棟目に加え、何か売ろうと考えた時に

候補になったのが東京９棟目でした。富山１棟目も満室になったら売りに出します。



そんな感じで、管理会社さんに査定を依頼し、とりあえずこの金額でやってみよう、

という金額を決めて売りに出しました。はっきり言って、安くはありません。

すぐに反響が来るような金額ではないので、まあもし売れるなら売れればいいな、

という程度のものです。



売りに出してから、今のところ確度の高い反響はありません（笑）

まあそれでいいです、売れたらラッキーくらいの金額ですから。



しかし、思わぬ反響がありました。それは東京９棟目を売ってくださった業者さんです。

レインズを見たようで「弊社でもお手伝いをさせていただけませんか」と。

やっぱり業者さんはきちんとレインズ見てるんだなあ（当たり前）



ここで売り仲介のチャンスを与えることで、今後も積極的に自社保有の物件や買取査定を

している最中の物件情報を私に提案してくれるようになるなら、メリットはあります。

管理会社さんに説明して、そちらが問題なければそれもいいかなと思った次第です。

まあそもそも管理会社さんが「一般媒介」でレインズに載せているようなので、

他のところに依頼すること自体は問題ないよ、というスタンスなのだと思いますけどね。



そんなわけで、物件を売りに出しているお話でした。



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東京９棟目、無事に満室達成です！

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連日の喜びの投稿になります。東京９棟目の最後の１部屋にお申込をいただきました！

これで東京９棟目は満室。東京は東京８棟目と東京１０棟目以外埋まりました。



１月に立て続けにテナントと居室２室にお申込をいただきました東京９棟目。

残るは１部屋の状態でやや足踏みが続いておりました。



残っているお部屋は、東京９棟目のレジものの中では一番高い部屋になります。

３室あった部屋の内訳は・・・



Ａ：シャンドレあり、１ＤＫ、２３平米、孤独死の為家賃格安

Ｂ：シャンドレあり、１ＤＫ、２４平米

Ｃ：シャンドレなし、１ＤＫ、２５平米



となっており、Ａ＜＜＜＜Ｃ＜Ｂという感じで家賃設定をしております。管理会社さんが

「面積よりシャンドレの有無で家賃設定を変えた方がいい」という意見だったので、

素直に従いました。



そして決まる順序は、Ａが一番最初で、ほぼ同時にＣが決まり、Ｂが残りました。

誰かがＦＢで「東京でも安い部屋から決まっている傾向がある」と仰っていましたが

うちの物件もご多分に漏れずその傾向を持っているようです。



先日、管理会社さんと打ち合わせをした際に、家賃を下げた方がいいか聞きました。

その回答は「今はまだ良いでしょう」でした。３月に入ってまだ決まらないようなら

検討してもいいけど、今の反響の入り具合ならそんなに心配なく決まると思う、

というお話でしたので、まずはお任せして様子を見ることにしました。



そんなある日、管理会社さんからＬＩＮＥで「東京９棟目お申込いただきました」と

ご連絡をいただきました。お、来ましたね、Ｘデー。ちょっと時間がかかった感は

否めませんが、これで東京９棟目は初の満室になりそうです。ありがたいです。



気になるお申込者さんの属性は、４月から新社会人になる学生さんとのことです。

外国籍の方ですが、日本の会社に新卒で入る方なので問題はないことでしょう。

サラリーマンの会社にも最近外国籍の新卒の人がよく入ってきます。皆さん礼儀正しく

いい人が多いので、きっとそれと同じ感じだと思います。



就職が決まって東京に住むということで、当物件を選んでいただくことができました。

都内では比較的家賃が安い地域である割には、それなりに利便性は悪くない場所です。

家賃を少し高めに設定した分、初期費用はゼロゼロにしました。当座かかるお金も少なく

リノベーション済で新築同様ということを考えれば、コスパは良いと思います（自分で

言うのもアレですが）。たぶん良い感じの選択をされたのではないかと思います。



これで、東京は東京８棟目と東京１０棟目以外全部埋まりました。あと少しです。

とはいえ、ハードルが高い２棟が必然的に残った感じです。



東京８棟目は私がこだわりを持っているため、なかなか埋まりません。管理会社さんも

一度家賃を下げて全部埋めませんかと提案してくださいましたが、ここまで辛抱したのに

それを捨てて埋めるなんて・・・ということで、ペットに強い仲介さんや、これまで

問い合わせや申込を入れてきた仲介業者さんを重点的にローラー作戦で営業して

いただけないかとお願いをしました。管理会社さんは物件近隣の仲介業者さんを

攻めていたようですが、たぶんターゲットはそこじゃないです。近隣相場よりかなり

高いのだから、近隣では決まらないと思います。コンセプトに共感できる人を

エリア問わず引っ張ってくる必要があります。



東京１０棟目は住設が何もないむき出しのビルで超狭小という特殊物件ですので

ハマるお客様が出てくるのを辛抱強く待つしかないです。先日お申込をいただいた

ケースは「民泊の待機所」と言うことでしたので、家賃の安さからそのニーズで

またお客様を引っ張れるのではないかとやや期待しております。



上記のような特殊物件以外の通常賃貸ものはこれで満室。

東京８棟目４室、東京１０棟目１室、引き続き頑張ります。

（でもその前に空室の多い地方物件からかな？）

申込ベースで言えば、１１４部屋中９９部屋まで埋まりましたので、稼働率は

８６．８％まで回復してきました。退去予告が２部屋ありますが、それを加味しても

８５．１％になっています。一時期８０％を切っていたことを考えれば、そこそこに

稼働率は戻してきていると思います。まずは９０％を回復できるように頑張ります。



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