2018年01月27日

融資内諾確保!2018年一発目の購入はテラスハウス。

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以前検討していると書いていた千葉県のテラスハウスですが、某政府系金融機関さんで

融資の内諾を得ることが出来ました。



耐用年数超過、駅からは遠い、テラスハウスなので単独での再建築は厳しい、

駐車場がない、などのあまり芳しくない条件ばかりが揃っている物件ですが、

現在入居されている方は割と長期での入居で、今回も契約更新するという回答を

得られたところだということで、この人がいる限りは問題ないと考えております。

建物の大規模修繕済みですし、当面お金がかかる要素はありません。



昔なら一も二もなく買付を入れた物件ですが、最近は東京23区でボロイのを見つけて

購入してリノベすることが多く、千葉は対象外になっておりました。業者さんから

提案の形で貰っていなければ、たぶんスルーしていたことと思います。



それを今回買付を入れたのは、10年の融資でも十分回る18%という高利回りで

あったこと、それと提案してくださった業者さんが昔からお世話になっている信頼できる

業者さんであり、その方と取引をしたいという気持ちがあったことの2点に尽きます。



ただ、融資が固まるまで正式な買付は入れませんでした。今年の年初目標である

キャッシュフローの上積み40万を目指すという目標から考えると、この戸建に現金を

投入して得られるキャッシュフローと、既存の借入を繰上返済して削減できる

キャッシュアウトと、どちらが資金を使う効率がいいかを考えなくてはなりません。



今回は、現金で購入して得られるキャッシュフローより、短期で借りている借入の

繰上返済をする方が、トータルでキャッシュフローを増やせると判断しています。

その観点から、この物件は融資を引いて購入すべしと決めておりました。ですので、

融資が決まるまでは買付を入れない、もしそれまでに売れてしまっていたらご縁が

なかったのだろうと判断する、という方針で臨んでいました。



融資に関しては、耐用年数超過の木造なので、民間であれば近所の信用組合さんや

信用金庫さんで、千葉までエリアに入っているところ、あとは某政府系金融機関さんが

ターゲットになったであろうと考えられます。本当はエリア的に東京法人もしくは

個人で保有するのが良かったのですが、仙台法人で某政府系金融機関さんに別件を

持ち込んだのがポシャっていたこともあり、そちらの穴埋めとして出した方がいいかと

考え、エリア戦略のポリシーをまげて仙台法人で融資の打診をしました。



去年までの担当者の方が結構渋い感じだったので、なかなか借りられずにいたのです。

担当の方が変わり、ちょっと借りやすそうな雰囲気が見えたので、今がチャンスと考え

そちらに打診をした、というところもありました。結局玉砕だったものの、札幌の

小さな高利回りアパートと抱き合わせ審査もOKしてくださったあたりに、現担当者様の

積極的な姿勢が垣間見えます。



今週中に結果は出るだろうという話だったのですが、木曜日まで連絡はなし。

というか私もサラリーマンの仕事でテンパっていたし、ブログにはまだ書けないけど

保有不動産に関してちょっとした問題も起こっていて、正直その審査結果にまで

気をやる余裕がなかった、というのが正直なところです。

昨日、義母から「融資できますって連絡が来たわよ」とメッセージを貰ってはじめて

その審査が進んでいることを思い出した感じです(汗)



期間は10年、金額は物件購入価格と同じだけのフルローンとなります。

まあ金額が小さいので、フルローンと言ってもたかが知れていますが。

無担保でちゃんと考えていてくれるだろうか・・・。まあ金額小さいから大丈夫か。

金利等はまだわかりませんが、先日富山1棟目でも借りているので、それと同じで

1%台で実行されるだろうと思われます。



連絡を受けて、早速元付業者さんに連絡を取りました。業者さんも喜んでくださり、

早速契約に向けて手続きを取りましょう、という話になりました。売れてなくて

良かったです。



ざっくりとですが、今回の購入で2万くらいはキャッシュフローが増えることに

なるでしょう。たいした額ではありませんが、元金均等の10年融資であれば、

売却の際に売却益を取ることができると考えられます。5年保有して同じ金額で

売却できれば、元本返済分である購入金額の半分が手元に戻ってくる計算になります。

売らないなら売らないで、共同担保として差し出すことも可能ですので、少額とはいえ

決して悪くはないでしょう。



決済まで何が起こるかはわかりませんが、まずは幸先のいいスタートを切ることが

できたのではないかと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月02日

社長に無茶ぶり!事業計画書を書く武者修行。

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昨日のブログで今日は昨年の目標に対しての振り返りとしていたのですが、稼働率が

計算できていないため、明日のブログでの報告に変更させてください(汗)



というわけで、本日は年末の小ネタにします。



不動産投資ひよっこの頃からお付き合い頂いている不動産業者さんから、戸建のご提案を

していただいたので、現在検討をしております。



千葉県のテラスハウスで、利回りは悪くないです。大規模修繕済み、現在の店子さんは

長期入居中で今後も出る可能性は低い、ということで手間もかからなそう。

戸建だから金額もそれなりなので、現金で決済できるのではないかという感じです。



しかし、元旦のブログに書いた通り、今は現金を使うなら短期小口融資の繰上に

使いたい気持ちがあります。それに、東京7棟目を現金で決済してしまったので

懐事情としてもあまり余裕はありません。だから、小口とはいえども買うなら融資を

活用していきたいところです。



正直、今狙っているエリアからはだいぶ外れてしまった場所ですので、積極的に

購入を検討する理由はないといえばないのです。でも、この業者さんと取引したい、

という気持ちも強く(ひよっこの頃から助言いただいたりご紹介をいただいたりしており

その恩を返したい気持ち)、日ごろのエリア感は無視して検討をしようと思ってます。



購入するなら融資を使う方向です。利回り的に10年で引いても問題はなさそうなので

無担保の小口融資で対応できればと考えております。



そして、これもエリア戦略から外れてしまうのですが、仙台法人での取得を検討しようと

考えております。なぜなら、某政府系金融機関さんを使おうと仙台法人で問い合わせを

したのですが、その使おうと思っていたことがポシャってしまい、でも担当の人は割と

やる気ありそうな感じで「別件があったら持ってきてくださいね!」みたいなモードに

なっていたものですから。これ、ちょうどいいくらいのボリュームだよね、と。



仙台法人が保有する物件は耐用年数を超過していないものが多いです。札幌5棟目だけが

超過しておりますが、それでも信用棄損の度合いは低いようで、某都銀さんで融資の

内諾を得ることもできておりました。その辺を考えると、ここで融資を引いて戸建を

購入することは、信用棄損を招かないかというところが気になります。



また、元々描いていた「仙台法人は東北〜北海道エリア」「個人及び東京法人は

関東近隣エリア」という前提が崩れることにもなります。金融機関さんから見て

筋が通っていないように見えるのも気がかりです。



そう考えると東京法人もしくは個人事業主で購入するのがベターになるのですが、

義母(=仙台法人の社長)にちらっと話したところ「それほしいわ」みたいな感じに

なっちゃいまして・・・。それだったら、社長に全部任せて融資付けの練習をして

貰うのもいいのかな?なんて思いました。



いつもなら私が融資関係の資料を一式作って、社長は持っていくだけなのですが、

今回はその事業計画(というほどじゃないけど収支シミュレーションくらいは)を

作ってもらって、某政府系金融機関さんに持っていくところまで対応して貰う?と。

義母の経験値も上がりますし、私としても仕事を任せられる人が増えるので良いです。



エリア戦略からは外れるけど、義母の経験値向上のために融資付けから何から一式全て

やってもらいました、ということであれば、まあ金融機関さんに対する説明の組み立ても

できるんじゃないかなーと考えました。



というわけで、業者さんには購入の意思を伝えるも、融資を利用したいので融資が

固まったら買付を入れる、それまでに他の方に決まったら教えてほしい、ということを

伝え、了承をいただきました。



あわせて、義母に資料一式を送って「事業計画作ってみてください」とぶん投げました。

当然テンパってましたが、電話でこんな感じの資料を作ればいいですということを伝え

本人も「じゃあやってみる」ということになりました。



実はこの案件、ここまで考える前に取引のある金融機関さんに2つばかり当たってみて

感触を探っていたのですが「エリア的に厳しい」「テラスハウスには融資できない」と

いう回答でした。あとは個人のメインバンクさんと、もう一つ家の近所にある信金さん

(こちらはまだ取引したことがなく、物件のエリア的にも支店がギリギリありそう)に

相談してみようかと思っています。そこでOKなら買付入れてしまい、仙台法人の

結果を待てばいいでしょう。



そんなところで、新年一発目の動きはこの物件に対する事業計画の作成になりそうです。

この後、初詣して稼働率の集計をしてから事業計画の作成に取り組みます。



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posted by ひろ* at 12:50 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする