2018年02月07日

千葉1棟目(仮)の売買契約締結。

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千葉のテラスハウス(=千葉1棟目(仮))の契約をしてきました。



千葉1棟目(仮)に関してのおさらい



千葉県西部の某市にあるテラスハウス

駅からは遠くPもないけどショッピングモールっぽいものが徒歩圏にある

利回り18%

店子さんは引き続き賃貸でお住まいになる意向



エリア戦略的に、今の私の考えからはちょっとハズレてますが、18%の利回りなら

少額だしまあいいかな?という感覚だったこと、あとは元付業者さんが恩義のある

不動産屋さんで、そこで今までも管理をしていること(引き続き管理委託契約想定)など

考慮して、取り組んでみようと決めました。



ただし、今年はちゃんと無理な資金計画にしないことを目標にしておりますので、

「融資つかなかったから現金か適当な短期の借入で」ということはしたくなかったです。

なので、ちゃんと融資の筋道を立ててから正式に買付を入れようと思っておりました。

その間に誰か他の人が買うなら、それはそれで縁がなかったものと考えよう、と。



本当は東京法人で購入したいところですが、某政府系金融機関さんとの関係もあったので

仙台法人で融資の審査をして貰うことにしました。そしてほどなくして、審査OKの

連絡
があり、晴れて買付を入れることになりました。幸いにして、誰もまだ買付を入れて

いなかったため、一番手を確保してすぐに契約に取り掛かることができました。

ちなみに金利がかなり安くてびっくりしました(ちょっと自慢気に)。



さて、手続きを進めていかなくてはなりません。

手付金振込、契約、融資手続、火災保険、司法書士選任、決済日決定、管理委託契約締結

などを行う必要があります。



今回の取引は、元付業者さんと仲介業者さんの2社があります。両方とも不動産投資を

始めてしばらくした頃に某コミュニティを通じて知りあった業者さんです。

窓口になって提案してくれたのは仲介業者さんです。



まず、この仲介業者さんの勧めに従い、急いで手付金を入金することにしました。

融資の内諾を得た時点でまだ買付は入っていなかったものの、某ポータルサイトには

掲載したままだったことから、権利を早く固めてしまおうということで手付金をまず

入金してしまえ、と。付き合いが長い業者さんでなかったら、契約前に手付金を

入金するなんてできませんが、今回は売主さん以外全員知っている人だからということで

振込をさっさとしてしまいました。



並行して融資の手続きです。某政府系金融機関さんは、融資承認後は郵送でのやりとりで

完結する便利な金融機関さんです。義母のところに契約書類が届いたので、記入して

返送して貰いました。今回は抵当権も設定しないので、もう少ししたらお金が口座に

振り込まれることでしょう。



そんなことをしているうちに、業者さんから売買契約書と重要事項説明書の案が

届きましたので、ざっと目を通します。特に問題はなさそうなので、OKとしました。



そして日程を調整して契約へ。最近また地方出張が多くなっておりますので、東京に

いられるタイミングが少ないこともあり、会社に出社する前に朝一番で仲介業者さんの

事務所を訪れ、契約させていただきました。この時も契約そのものより最近の事例や

こちらがどんな感じの物件を欲しているか、などの話が多かった気がします。



それから、決済に向けて司法書士の先生を選任しなくてはなりません。

今回の業者さんとお知り合いになった時のコミュニティの中に、高校の先輩にあたる

司法書士さんがいますので、皆さんと相談の上でその先生にお願いすることにしました。

共通の知り合いの方が安心できるよねということで。抵当権設定はないし、融資金も

先に振り込まれているので、仙台に行って何かする必要もないから、東京にいる

先生にお願いしても問題ないはずです。仲介業者さんから先生に依頼していただき

現在必要書類を待っているところです。



ちなみに、売主さん・買主共に「決済日は早めで」と言っております。いつ決済可能かは

司法書士の先生がどこまで早く動けるか次第という感じになってまいりました。



それから火災保険ですね。こちらはたまたま別件で保険代理店さんとお会いする予定が

ありましたので、お会いする数日前にこの保険をお願いしますと無茶ぶりしました。

ささっと見積をまとめていただいたので、その内容でさくっと火災保険の契約締結。

ついでに札幌3棟目の施設賠償責任保険と孤独死保険の解約の手続きもしてきました。



だいたいやることは終わったかな〜。

あとは仲介業者さんから管理委託契約書の案が送られてくるのを待つとか、出張から

戻ったら届いているはずの司法書士の先生から来た書類に署名押印することとか、

その辺が終わればOKのはずです。たぶん来週のどこかでは決済できることでしょう。

決済日が決まれば当日の精算金額もおのずと決まります。



今年一発目の決済を楽しみにしておこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月31日

金利安くてびっくり!借入条件の提示を受ける。

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提示のあった金利にびっくりしました。借入金利が高めな私としては、こんなに安い

金利は初めて見ました。義母と二人でびっくり。



先日融資の承認を某政府系金融機関さんで得た千葉県のテラスハウス

業者さんに融資の承認が出た旨を伝え、契約・決済に話を進めようとしています。



まず、手付金の振込。本来なら契約した後で振り込むことになると思うのですが、

まだ収益物件の販売サイトに情報が掲載されているというところを踏まえて、

より確実に順番を得るために先に振り込んでしまえ、ということになりました。



今回は長いお付き合いの業者さんなのと、そもそも物件価格が安いので手付金も

少額だからまあいいかというのもあり、要請に従って契約前にさっさと振り込んで

しまいました。物件価格の1割。金額にして数十万です。最悪何かあったとしても

泣き寝入りでも問題ない金額ですしね。



その後、業者さんは売買契約書と重要事項説明書の準備に入りました。

融資条件について重説に記載したいので、金額、期間、金利を教えてほしいと先方から

要請があったものの、金利についてはまだ金融機関さんからお知らせをいただいて

いない状況だったので回答できず。



また、司法書士さんをどうするかという話もありました。仙台で金融機関さんとの

連携を取らなくてはならないなら、仙台の司法書士さんを使っていただきたい。

しかしそうでないなら東京の司法書士さんでお願いしたい。そんなリクエストを

受けました。



申込時には期間10年なら無担保無保証でお願いしますと伝えていたので、おそらく

抵当権設定はないはずだから、東京で司法書士さんを探しますと回答しておりますが

本当に無担保無保証でいけてるのかな?というところはまだ裏取りができていない

状況でした。



ちなみに司法書士の先生は、この業者さんと私との共通の知り合いである先生に

依頼しようかなと思っています。仕事をお願いしたかった司法書士の先生も何人か

いらっしゃるのですが、またの機会で・・・。



そんな感じで・・・

業者さんから質問されている金額、期間、金利、抵当権設定。この辺は金融機関さんから

融資決定のお知らせを貰わないと何とも言えないね、という状態になっていました。

近々その書面が来るだろうと思って、まずは待ちの一手・・・



そして昨日「書面が届いた」という連絡が義母からありました。

内容を早速送っていただきましたが、かなりの好条件でした。



期間:10年

金額:フルローン相当

金利:0.86%

条件:無担保



金利が強烈に安い水準でびっくりしました。いやほんと、私、金利は高いんです。

世の中にはTIBORで当たり前のように借りる凄腕大家さんもいらっしゃいますが

私はおおむね2%台での借入ばかりで、安くて1%半ばくらいがせいぜいという

しょぼしょぼな大家です。それが突然0%台ですから、びっくりしました。



政府系金融機関さんなので、放っておいてもその法人にとって一番安い金利で

ご提案してくれるということは把握しておりましたが、今回のは本当に安かったです。

その前に東京法人で富山1棟目を購入する時に借入した分が1.66%だったので、

そこから見てもなぜ同じ金融機関さんなのにこんなに違う!?とびっくりしています。

仙台法人がたまたま低金利を引き出しやすい状況だったということなのでしょうか。

謎です。



連帯保証人に義母が入ることになっていましたが、多分これは金利は少しでも安い方が

いいと考えた義母が、金融機関さんから保証人どうしますかと聞かれた際に保証人に

なりますと答えたのかもしれません。こちらの要望は無担保無保証という形にして

おりましたし、東京法人で借りた時も面談で「無保証だと金利が0.1%上がりますが

保証人つけますか?」と聞かれ、金利上がってもいいので無保証でお願いしますと

回答をした記憶があります。



物件には抵当権を設定しない無担保の形で借りることが出来ましたので、今回購入した

物件を共同担保として活用することもできます。借入の有無は別にして、抵当権が

設定されていない物件がじわじわ増えてきました。富山1棟目と千葉1棟目(仮)、

そして東京7棟目。東京7棟目は売却しますが、それ以外は当面保有です。



期間は10年。最近のこの金融機関さんのアッパーです。前は15年出してくれて

いたんですけど、アパートローン引き締めのあおりを受けて短くなってしまいました。

金額は希望通りのフルローン。10年でフルローンでも回る利回りの物件って素敵です。

返済比率は56%程度。10年という期間を考えれば、十分許容範囲でしょう。



というわけで、戸建と言うことでロットは小さいものの、条件的には大変いい感じに

仕上がりそうです。入居者様も当面退去しない意向を示しているようですので、

手間はかからずに稼いでくれることは間違いないでしょう。

年初目標のキャッシュフロー積み増し40万に一歩近づけそうです。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月27日

融資内諾確保!2018年一発目の購入はテラスハウス。

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以前検討していると書いていた千葉県のテラスハウスですが、某政府系金融機関さんで

融資の内諾を得ることが出来ました。



耐用年数超過、駅からは遠い、テラスハウスなので単独での再建築は厳しい、

駐車場がない、などのあまり芳しくない条件ばかりが揃っている物件ですが、

現在入居されている方は割と長期での入居で、今回も契約更新するという回答を

得られたところだということで、この人がいる限りは問題ないと考えております。

建物の大規模修繕済みですし、当面お金がかかる要素はありません。



昔なら一も二もなく買付を入れた物件ですが、最近は東京23区でボロイのを見つけて

購入してリノベすることが多く、千葉は対象外になっておりました。業者さんから

提案の形で貰っていなければ、たぶんスルーしていたことと思います。



それを今回買付を入れたのは、10年の融資でも十分回る18%という高利回りで

あったこと、それと提案してくださった業者さんが昔からお世話になっている信頼できる

業者さんであり、その方と取引をしたいという気持ちがあったことの2点に尽きます。



ただ、融資が固まるまで正式な買付は入れませんでした。今年の年初目標である

キャッシュフローの上積み40万を目指すという目標から考えると、この戸建に現金を

投入して得られるキャッシュフローと、既存の借入を繰上返済して削減できる

キャッシュアウトと、どちらが資金を使う効率がいいかを考えなくてはなりません。



今回は、現金で購入して得られるキャッシュフローより、短期で借りている借入の

繰上返済をする方が、トータルでキャッシュフローを増やせると判断しています。

その観点から、この物件は融資を引いて購入すべしと決めておりました。ですので、

融資が決まるまでは買付を入れない、もしそれまでに売れてしまっていたらご縁が

なかったのだろうと判断する、という方針で臨んでいました。



融資に関しては、耐用年数超過の木造なので、民間であれば近所の信用組合さんや

信用金庫さんで、千葉までエリアに入っているところ、あとは某政府系金融機関さんが

ターゲットになったであろうと考えられます。本当はエリア的に東京法人もしくは

個人で保有するのが良かったのですが、仙台法人で某政府系金融機関さんに別件を

持ち込んだのがポシャっていたこともあり、そちらの穴埋めとして出した方がいいかと

考え、エリア戦略のポリシーをまげて仙台法人で融資の打診をしました。



去年までの担当者の方が結構渋い感じだったので、なかなか借りられずにいたのです。

担当の方が変わり、ちょっと借りやすそうな雰囲気が見えたので、今がチャンスと考え

そちらに打診をした、というところもありました。結局玉砕だったものの、札幌の

小さな高利回りアパートと抱き合わせ審査もOKしてくださったあたりに、現担当者様の

積極的な姿勢が垣間見えます。



今週中に結果は出るだろうという話だったのですが、木曜日まで連絡はなし。

というか私もサラリーマンの仕事でテンパっていたし、ブログにはまだ書けないけど

保有不動産に関してちょっとした問題も起こっていて、正直その審査結果にまで

気をやる余裕がなかった、というのが正直なところです。

昨日、義母から「融資できますって連絡が来たわよ」とメッセージを貰ってはじめて

その審査が進んでいることを思い出した感じです(汗)



期間は10年、金額は物件購入価格と同じだけのフルローンとなります。

まあ金額が小さいので、フルローンと言ってもたかが知れていますが。

無担保でちゃんと考えていてくれるだろうか・・・。まあ金額小さいから大丈夫か。

金利等はまだわかりませんが、先日富山1棟目でも借りているので、それと同じで

1%台で実行されるだろうと思われます。



連絡を受けて、早速元付業者さんに連絡を取りました。業者さんも喜んでくださり、

早速契約に向けて手続きを取りましょう、という話になりました。売れてなくて

良かったです。



ざっくりとですが、今回の購入で2万くらいはキャッシュフローが増えることに

なるでしょう。たいした額ではありませんが、元金均等の10年融資であれば、

売却の際に売却益を取ることができると考えられます。5年保有して同じ金額で

売却できれば、元本返済分である購入金額の半分が手元に戻ってくる計算になります。

売らないなら売らないで、共同担保として差し出すことも可能ですので、少額とはいえ

決して悪くはないでしょう。



決済まで何が起こるかはわかりませんが、まずは幸先のいいスタートを切ることが

できたのではないかと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月02日

社長に無茶ぶり!事業計画書を書く武者修行。

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現在16位です。今年は仙台に帰省せず、うちの実家に顔を出しました。

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昨日のブログで今日は昨年の目標に対しての振り返りとしていたのですが、稼働率が

計算できていないため、明日のブログでの報告に変更させてください(汗)



というわけで、本日は年末の小ネタにします。



不動産投資ひよっこの頃からお付き合い頂いている不動産業者さんから、戸建のご提案を

していただいたので、現在検討をしております。



千葉県のテラスハウスで、利回りは悪くないです。大規模修繕済み、現在の店子さんは

長期入居中で今後も出る可能性は低い、ということで手間もかからなそう。

戸建だから金額もそれなりなので、現金で決済できるのではないかという感じです。



しかし、元旦のブログに書いた通り、今は現金を使うなら短期小口融資の繰上に

使いたい気持ちがあります。それに、東京7棟目を現金で決済してしまったので

懐事情としてもあまり余裕はありません。だから、小口とはいえども買うなら融資を

活用していきたいところです。



正直、今狙っているエリアからはだいぶ外れてしまった場所ですので、積極的に

購入を検討する理由はないといえばないのです。でも、この業者さんと取引したい、

という気持ちも強く(ひよっこの頃から助言いただいたりご紹介をいただいたりしており

その恩を返したい気持ち)、日ごろのエリア感は無視して検討をしようと思ってます。



購入するなら融資を使う方向です。利回り的に10年で引いても問題はなさそうなので

無担保の小口融資で対応できればと考えております。



そして、これもエリア戦略から外れてしまうのですが、仙台法人での取得を検討しようと

考えております。なぜなら、某政府系金融機関さんを使おうと仙台法人で問い合わせを

したのですが、その使おうと思っていたことがポシャってしまい、でも担当の人は割と

やる気ありそうな感じで「別件があったら持ってきてくださいね!」みたいなモードに

なっていたものですから。これ、ちょうどいいくらいのボリュームだよね、と。



仙台法人が保有する物件は耐用年数を超過していないものが多いです。札幌5棟目だけが

超過しておりますが、それでも信用棄損の度合いは低いようで、某都銀さんで融資の

内諾を得ることもできておりました。その辺を考えると、ここで融資を引いて戸建を

購入することは、信用棄損を招かないかというところが気になります。



また、元々描いていた「仙台法人は東北〜北海道エリア」「個人及び東京法人は

関東近隣エリア」という前提が崩れることにもなります。金融機関さんから見て

筋が通っていないように見えるのも気がかりです。



そう考えると東京法人もしくは個人事業主で購入するのがベターになるのですが、

義母(=仙台法人の社長)にちらっと話したところ「それほしいわ」みたいな感じに

なっちゃいまして・・・。それだったら、社長に全部任せて融資付けの練習をして

貰うのもいいのかな?なんて思いました。



いつもなら私が融資関係の資料を一式作って、社長は持っていくだけなのですが、

今回はその事業計画(というほどじゃないけど収支シミュレーションくらいは)を

作ってもらって、某政府系金融機関さんに持っていくところまで対応して貰う?と。

義母の経験値も上がりますし、私としても仕事を任せられる人が増えるので良いです。



エリア戦略からは外れるけど、義母の経験値向上のために融資付けから何から一式全て

やってもらいました、ということであれば、まあ金融機関さんに対する説明の組み立ても

できるんじゃないかなーと考えました。



というわけで、業者さんには購入の意思を伝えるも、融資を利用したいので融資が

固まったら買付を入れる、それまでに他の方に決まったら教えてほしい、ということを

伝え、了承をいただきました。



あわせて、義母に資料一式を送って「事業計画作ってみてください」とぶん投げました。

当然テンパってましたが、電話でこんな感じの資料を作ればいいですということを伝え

本人も「じゃあやってみる」ということになりました。



実はこの案件、ここまで考える前に取引のある金融機関さんに2つばかり当たってみて

感触を探っていたのですが「エリア的に厳しい」「テラスハウスには融資できない」と

いう回答でした。あとは個人のメインバンクさんと、もう一つ家の近所にある信金さん

(こちらはまだ取引したことがなく、物件のエリア的にも支店がギリギリありそう)に

相談してみようかと思っています。そこでOKなら買付入れてしまい、仙台法人の

結果を待てばいいでしょう。



そんなところで、新年一発目の動きはこの物件に対する事業計画の作成になりそうです。

この後、初詣して稼働率の集計をしてから事業計画の作成に取り組みます。



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posted by ひろ* at 12:50 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする