管理費のプランをどうしよう？

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千葉１棟目の管理契約をどうしたものか悩んでおります。頼む相手は決まっていますが、

２つあるプランのどちらを選択すべきか、というところで悩み中です。



千葉１棟目は一年以上入居が決まらないという長いトンネルに入っておりました。

私が有効な手を打たずにダラダラしてしまったのが一番の原因です。家賃相場の変化を

敏感に察知せず現状の家賃のまま募集を続けてしまったとか、原状回復の仕様を

どうするか決めるのが遅れてしまったとか、そういう理由が重なって遅れてました。



家賃を少し下げて、広告料を増やして、外壁塗装をして、室内洗濯機置場に変えて・・・

そんなことを積み重ねた結果、入居申込を無事に頂戴することができました。

無事に決まって良かったです。めでたしめでたし。あとは家賃が入るのを待つばかり。



・・・と思っていたのですが、もう一つ検討しなくてはならないことが残ってました。

管理会社さんに、どの管理プランで依頼するかということの検討です。



私が東京の物件をお願いしている管理会社さん（東京２棟目、東京３棟目、東京５棟目、

東京６棟目、東京８棟目、東京１０棟目、東京１１棟目、東京１２棟目を管理委託して

おります）は、プランが２つあります。通常の家賃の５％の管理プランと、面積に応じた

料金を毎月支払うことで原状回復の費用を管理会社さん負担としてくれるプランです。



基本的には、原状回復の費用まで負担してくれるプランを選択しておりますが・・・

今回はファミリー物件で室内面積もそこそこ広く、それでいて都内と違ってそこまで

高い家賃はとれておりません。果たして本当にコストメリットがあるのだろうか？

という点をちゃんと考えないといけないと思います。



計算したところ、支払う管理費の差額は６３００円程度。２年で１５万程度の差に

なります。４年お住まいになったら３０万の差です。建物の延べ床面積は６０平米弱。

３０万先に積み立てておいて原状回復をするなら、相当いろいろできそうです。



原状回復費用負担のプランは、対応できる工事の範囲が決まっています。

細かくは忘れてしまったので管理会社さんに再確認しないといけませんが、少なくとも

クロスやＣＦなど基本的な部分はプランの対象であったのは覚えております。

クロスとＣＦ・畳だけで３０万も使わないよね、きっと。



原状回復のプランの範囲の再確認が済まないと何とも言えないですが、たぶんこの物件は

原状回復負担のプランは適していないだろうなあという気がします。都内の物件に比べて

家賃が安いため、管理費が重くなるのは好ましくありません。仮に１年とかで退去と

なってしまうなら、原状回復プランもメリットがあると思い餡巣。しかし２ＬＤＫという

間取り特性を考えても、原状回復がそんなに頻繁に起こる可能性の方が低いだろう、と。



物件戸数が増えてきているせいか、最近あまり考えずに惰性で仕事をしてしまっている

部分が割とあるので、たまにこういう形で自分のお仕事っぷりに問題がないかを

確認して振り返るタイミングが必要なのだろうなと思います。今回はちょうどいいので

改めて原状回復負担のプランの役務範囲について確認し、適切な管理費の形態を

模索しようと思います。



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外壁塗装効果なのか！？千葉１棟目にお申込受領！

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千葉１棟目、あれだけ鳴かず飛ばずだったのが、外壁塗装が終わったら早速お申込が。

見た目って大事なんだなあと思った次第でした。



なかなか入居が決まらずに難儀している千葉１棟目。近隣に比べて家賃が高めだったので

家賃を下げてみたり、初期費用も削ってみたりと条件をいじってましたが、それでも

なかなか決まってくれません。



決まらないままズルズルと時だけが流れていくのはよろしくないと思ったので、

イメチェンと建物の保全の両方を兼ねて、外壁塗装を行うことにしました。



元々、一昨年の台風１９号（？）の影響で、屋根がちょっとめくれている状態でした。

これに関しては風災ということで認定を受け、保険金が支払われることになったので

良かったのですが、どうせその工事で足場をかけるなら、一緒に外壁塗装してはどうかと

管理会社さんよりご提案をいただき、確かにそれはそうだと判断。外壁塗装をやる、

という判断に至りました。



管理会社さんから、どんな色にするか聞かれた時、何も考えていなかったので

悩みましたが・・・富山１棟目の外壁塗装時にデザイナーさんにお願いして塗装の

色の塗分けと日塗工のサンプルによる色指定をして貰ったことを思い出したので、

それと同じ色でお願いしますという依頼にしました。富山１棟目も、この色で塗装を

したら急に決まり始めたという縁起のいい色です。



外壁塗装、思ったより時間がかかってしまったようで、工事が完了したのは３月末。

写真を送ってもらいましたが、なかなか悪くない出来栄えと思いました。長屋なので

隣近所と違う色遣いで浮いてしまわないか？というのを少し気にしていたのですが、

写真を見る限りではその問題はなさそうです。



管理会社さん曰く、近所の方も「南イタリアみたいね〜」と職人さんに声をかけて

くれていたようです。その反応なら、近隣の方からも悪い印象は持たれてなさそう。

安心しました。



今はサラリーマンの仕事で出張中で、週末は札幌出張など既に用事が詰まってます。

現場確認いつ行こうかなと悩ましかったですが、来週か再来週の週末あたりに

現場見てくる時間をなんとか捻出するかなーというイメージで捉えておりました。



そんな折、管理会社さんから最近の問い合わせ件数のレポートが届きました。

千葉１棟目、件数的には微増でした。褒められた数字ではないなあという感じでしたが

それでも内見数が２件に増えており、外壁塗装の途中だけど少しは効果が出てる？

なんて気を勝手に起こしておりました。



そしてその数日後、管理会社さんから「本日お申込をいただきました」とのご連絡が。

審査はこれからだからまだ何とも言えないですが、という前置きはありましたが、

ご近所にお住まいの若夫婦と子供１人がお申込を入れてくれたようです。



このエリアで物件を持ってるお友達大家さんが「あの立地だとネットではなかなか

決まらないけど、地元で探している人を地場業者さんが引っ張る形なら埋まると思う」

という話をされておりました。今回のお申込も、近所にお住まいの方とのことなので

話に合致するなあと思った次第です。



保証会社さんの審査、管理会社さんの審査を無事に通過することを祈ります！



今回のお申込が無事に成立することを前提に、東京・千葉エリアの現在の空室状況は

東京６棟目１室、東京８棟目２室、東京１２棟目２室となりました。繁忙期で２室、

今回の申込で１室埋まり、残りは５室です。正直、東京１２棟目は手が回ってないので

東京６棟目と東京８棟目に注力する形にしていましたが、それより先に千葉１棟目が

決まるという不思議な現象になりました。外壁塗装の効果なのかな、たぶん。



繁忙期も過ぎ、残りの空室も条件変更などで何らかの対応が必要になるでしょう。

入居率改善に向けてアクションを取っていきたいと思います。



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駐車場の借上を断られてしまう寂しい出来事（理由がわからずモヤモヤ）。

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千葉１棟目の空室対策にと思って、近隣の月極駐車場を借りようとしたのですが

「契約者本人でないと貸せない」と言われて、断られてしまいました。。。



すっかり空室対策が後手に回っている千葉１棟目。別に何もしていないわけでは

ないのですが、現在外壁塗装の真っ最中ということもあり、それが終わってからが

本格的な勝負のタイミングと位置付けているため、むしろ別の物件を集中的に

対処すべしというモードになっております。



とか言いながら、他の物件もちっとも決まらないので、苦戦している印象がぬぐえず。

新規の退去こそなかったと思いますが、入居申込も札幌５棟目と東京８棟目（正式には

まだ申込書は貰えてないですけど）の２部屋だけです。ちょっと寂しい感じです。

募集条件を変えたりはしているのですが、結果に結びついておりません。

仙台２棟目、富山１棟目、札幌８棟目、札幌９棟目あたりが特にやばい感じです。



ま、今の状況の話についてはその辺にして・・・



今回は千葉１棟目で前々から対策を予定していた「借上駐車場を確保してしまう」

というプランに関して、計画を実行に移すことにしました。本当はとっくの昔に

終わっていなくてはならなかったのですが、義母に依頼したところすっかりそれを

忘れていたようで（汗）



たまたま別件でＬＩＮＥのログを探していたらそのやりとりをした頃のログが

目に留まり、そういえばこの話どうなった？と義母に確認。結果、義母が電話するのを

忘れていたというオチが発覚したのでした。



思い出せば動くのは早い義母です。その日のうちに駐車場の管理会社さんに電話して

契約したい旨を連絡してくれました。しかしその回答は「利用者本人でないと

契約はできません」というものでした・・・。



この駐車場は、千葉１棟目から２〜３分くらいのところにあるアパートの駐車場です。

基本的にはアパートの敷地内にある駐車場で、入居者様向けに貸しているのだと

思われます。



先日、大家さん仲間の友人が、私の状況を見るに見かねて、千葉１棟目のエリアにある

懇意にしている不動産業者さんに物件のことを伝えて、客付を頑張ってほしいと

依頼してくださいました。内見もしてくださり、その時に「駐車場ありの方が入居付を

しやすい」ということになり、見つけてくれたのが今回の駐車場でした。



そんな経緯で見つけたこちらの駐車場。どう考えても駐車場がないと募集しづらい

立地であることも考慮し、所有者である仙台法人にて借上してしまおうと思いました。

毎月の出費があるから別にそこまでしなくてもいいんじゃない？というのが前述の

お友達大家さんのご意見でしたが、内見の時もそこに車を置くことができますし、

出費を含め考えても借りてしまっても損はないだろうと言う判断です。



そんな背景で義母に借りるようお願いをしましたが、冒頭で書いた通り断られて

しまいました。義母もだいぶ粘ったようですが、結局その判断が覆ることはなし。



どういう判断で「利用者のみ」ということになるのだろうか？

何かきっと合理的な理由があるのだろうと思うのですが、私には類推することが

できませんでした。できればその理由くらいは説明してほしいものだなあと思いますが

大手さんなので現場もそこまではわかっておらず、内規でそうなっているとしか

言えなかったのかな？と想像しています。あとは理由を聞いたからって納得する

人ばかりではないからそんな説明はしない、というのもあるでしょう。



でも、とにかく少しでも収益をあげたい大家さんである私からすれば、こんなことで

機会損失させてしまうの？という思いがぬぐえません。大家さんに意向確認の上で

ダメだと言われたとかなら理解もできますが、その場でＮＧってことはそれすらも

していないんだろうなと思いますし。



どんなに裕福になって、どこでアパート建てても問題ない財務状態になった暁にも

このハウスメーカーさんとはあまり関わりたくないな、と思ってしまいました。

いやもうこれはポリシーとか方向性の相違とかだと思うので、少しでも怪しいものは

排除してガチガチにするポリシーがいいという人にとっては良い管理会社さんなのでは

ないかと思いますけどね。私みたいにちょっと危ない橋を渡ることを厭わないタイプは

満足できないだろうなあということで。



管理会社さんには、借り上げできなかったので近隣駐車場有でマイソクを更新して、

具体的に問い合わせが来たら今回の駐車場を案内するようにお願いをしました。



千葉１棟目は近々外壁塗装も終わるそうです。工事している人が近隣の人に声をかけられ

「南イタリアみたい」と言われたそうで、外壁塗装によるイメージチェンジはうまく

いきそうな気配を感じています。ハードは整ったので、あとはお客様が決まるまで

試行錯誤を繰り返すだけです。決まりますように。



２０２１／４／１追記

上記で書いた借上を断られた件、有識者の皆様からコメントをいただきました。

管理上、契約者と利用者が別なのは面倒なのだそうです。トラブルになった時の

伝達にタイムラグが出て、対応が手間取る可能性があるからということでした。

管理会社さんとしても、駐車場契約は安いので出動は極力控えたい（コスト削減）、

だから面倒なことになる可能性がある契約に関しては断る、ということみたいです。

なるほど、理由がわかってスッキリしました。ありがとうございました。




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千葉１棟目の外壁塗装で追加工事発生（そもそも発注時点で追加工事は覚悟すべし）。

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千葉１棟目の外壁塗装が進んでいますが、やはり古い物件だと一筋縄ではいかない模様。

庇が状態が悪く、交換した方がいいのではという話です。



千葉１棟目、台風被害の屋根の修繕で足場をかけて修繕中なのですが、どうせ足場を

かけるならと入居テコ入れも兼ねて外壁塗装を行っています。現在、その工事が

進捗している最中です。



富山１棟目でも、外壁塗装を終えた後は入居がポンポンとついた経験があります。

入居される側からすれば、外壁が塗装し直されてパリッとした印象になっているのと

古ぼけた感じのままなのだと、第一印象が変わります。入居率改善に向けて、

対処しておくことは大事なことだと考えています。



あと、管理会社さんから、外壁にクラックが見られるから塗装した方がいいですよと

勧められたというのもあるんですよね。クラックから水が入って躯体が痛むと辛いです。

ましてやこの物件は長屋なので、建て替えとかするの難しいです。建物を大事にしないと

後でしっぺ返しが来てしまいそうなので、やっぱり外壁塗装しないとねという展開に。



そういったところで開始された外壁塗装。順調に進んでいるはずでしたが・・・

先日、管理会社さんから「庇を交換した方が良いです」という連絡が届きました。



なんでも、塗っている時に施工業者さんから庇が痛んでいるので交換した方が良いと

写真付きで提案があったとのことです。確かに写真を見ると劣化している雰囲気を

感じます。どうせやるなら、確かにそこまでやってしまった方がいいのだろうなあ。



管理会社さんからは、写真を見る限りは先日の強風でとどめを刺されたようにみえるので

保険金支払の対象ではないでしょうか、と。確かに豪快にめくれている箇所があります。

これは施工に入る前に確認した時はなかったように思えます。そして一都三県では

先日けっこう激しい風が吹きましたので、まあそう言われるとその可能性もあるのかな？

建築に明るくないため、構造的に庇が捲れることがあるのかは私にはわからないですが、

そういう意見もあったよということで代理店さんに相談してもいいかなと思いました。



保険金が出る出ないは置いておいて、せっかく足場をかけているのだから、できるだけ

やれることはやってしまった方がいいと思います。交換そのものにはゴーサインを

出して進めて貰うことにしました。見積額を見ても、そこまで高い金額ではないです。

やってしまうのが吉でしょう。管理会社さんにもそのようにお伝えしました。



先日の富山１棟目の雪によるフェンス倒壊もそうなのですが、工事に入ってみると

色々な想定外が出てきて、追加の工事が必要という話は必ず出てきます。

いろいろな工事を発注してきましたが、大きな規模のものになればなるほど、

当初見積で賄いきれなかった内容が、後から追加工事として出てくる傾向にあります。



それ自体は当たり前のことで、最初からすべてが予想できているスーパーマンなんて

世の中に基本的にはおりません。動いてみて初めてイレギュラーがわかるものです。

だから、追加工事が出ることは仕方ないことで、施主側も覚悟する必要があります。

あまりに見積精度が低く、追加がとめどなく出てくるとかだと、それはさすがに

相手側の落ち度を責めても良いと思うのですが、そうでないなら多少の追加は

容認というか許容せざるを得ないものと考えております。



こういう追加を良しとせず、最初に出した見積で必ず終わらせる業者さんも世の中には

いらっしゃいます。発注する側としては、予算がぶれることがないのでこれほど助かる

ことはないのですが、中には追加も見込んでたっぷり確保する業者さんもあるでしょう。

そこは相場と見比べながら、施主サイドできちんと判断するしかないでしょう。

（東京でリノベを全面的にお任せしてる業者さんは、絶対に追加見積を出さないけど

　お値段も割と安めで仕事は丁寧という神対応なので、リピート発注しまくりです）



最初に安い値段を出し、追加も一切してこない業者さんは、とても優秀であるのか、

あるいは現場を見たら言われたことしかやってなくて「え、ここやってないの！？」

みたいなオチになるかのどちらかでしょう。



お願いする業者さんごとにカラーはありますので、そのカラーを理解して施主側が

予算を組んでおかないと、後でイレギュラーとかで予算不足に陥ったり、仕上がりが

予想と違ったりすることがあると思います。この辺は場数を踏んで理解を深めるしか

ないでしょう。そして対応してくださる業者さんに対して、失礼なことをしてないか

常に自問自答することで、良い関係を築けるのではないかと思います。



最後ちょっと話が脱線しましたが、千葉１棟目は工事が終わってからが勝負です。

繁忙期は外してしまいますが、どうぞよろしくお願い致します！



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千葉１棟目、管理会社さんに一任でお任せにしすぎて、自助努力足りなかったかも。

地元大家さんのご厚意に甘えた結果、そんなことを思った次第でした。



千葉１棟目は現在苦戦中。他の物件に比べて明らかに問い合わせ件数が少ないです。

先日、管理会社さんから反響数を確認した後、相談して家賃を少し下げてみました。

多少問い合わせは増えたものの、まだ十分と言える水準には遠いなあという印象です。



引き続き、どうしようかということを打ち合わせなくてはなりませんが、そんな折に

お友達の大家さんから「地元の仲介業者さんに聞いてみましょうか？」とのありがたい

ご提案が。



札幌でなかなか埋まらない物件を過去に持っていた時期がありましたが、その時は

とにかく丹念に仲介業者さんを巡り歩いて、決まる条件を探ったり個人的に仲良くなって

優先して紹介して貰ったり、そんなことの中から満室化への糸口を見つけたものでした。

最近、そういう努力が全然できてないよねということを、お友達の大家さんからお話を

いただいた時に思ったのです。管理会社さんが優秀で、今まで放っておいても都内物件の

空室が埋まっていたから、ちょっと油断していたところが確かにあるなあと。



本来自分でやるべき仕事ですが、それであればとご厚意に甘えてお願いしました。

地場の仲介業者さんのご意見を聞いたら、なにかヒントが見えてくるかもしれません。



今週に入って、早速地場の業者さんを連れてお友達大家さんが現地に行ってくれました。

まず、先日下げた家賃なら決まる可能性は充分ありそうです。安いわけではないけど

決まらない家賃でもない、みたいなニュアンスのことをおっしゃっていたようです。

ハマれば以前の家賃でも決まる可能性はあるかも、ということでしたが、まあそこまで

多くは求めません。求めすぎて機会損失するのも良くないです。



ネット検索で、駅徒歩２０分クラスの物件をわざわざ検索して指名してくる人は

そんなに多くないだろうから、地場の業者さんのところに飛び込みで入った人とか

地元で理由があってそのエリアで探している人にターゲットを絞った方がいいだろう、

と言う趣旨のことを言っていたのは納得でした。



地元業者さんからのアドバイスをいくつか頂戴しましたので、それらを管理会社さんに

フィードバックしました。



ネットに出ている情報に関しては、以下の指摘がありました。

・レインズに情報が出ていない

・アットホームに広告料が記載されていない

・ホームページの賃料が旧賃料のままになっている

・駐車場なしになっているが、近隣駐車場ありに変えた方がいい



条件面に関しては、以下のコメントでした。

・広告料がいくらかわからないが、地場業者さんの相場観では２ヶ月ほしいところ

・ネット検索で集客はあまり期待できないから、フリーレント削って広告料にしては？



情報の記載については、そのまま仲介業者さんに展開。掲載の状態を確認して貰う

ことにしました。ちゃんと見てなかったなあ、ネットの情報。家賃を直したと言われたら

その結果は自分の目でも確認しなくてはならないのに。怠け者大家でした。反省。



広告料に関しては、もしかしたら地場業者さんが自分のところで決めた時のメリットが

より多くなるよう、多少誘導している可能性もあります。ま、そうだったとしても

ここまで長引いてしまっているのだから、広告料をあげる作戦は効果的でしょう。

地場の相場云々は置いておいて、とにかく早く決めるために広告料をあげると

割り切れば良いと思います。なので、これもやります。



近隣駐車場に関しては、業者さんがいくつか調べてくれたので、その中で一番近い

駐車場を借り上げしてしまおうと思います。お友達の大家さんは「客付が出来たら

本人に借りて貰えばいいんじゃない？自分で借りたら入居付できるまでお金が出ていく

一方だし」と言ってくださいましたが、案内の時に車を停めるスペースがあった方が

いいだろうし、入居者さんもそこに駐車場がある前提で自分が探さなくてもいいから

楽でいいんじゃないかと思ったので。管理会社さんに月極駐車場の空き状況の確認と

賃料の確認をして貰うことにしました。



ほどなくして回答があり、賃料に関しては確かにホームページは間違えていた、

レインズは登録されているけど賃料が旧賃料だったので見つからなかったのでは、

という報告でした。いずれも早急に新賃料に直します、ということでした。

ちなみに今朝アットホームとＳＵＵＭＯを自分で確認しましたが、確かに旧賃料の

ままになっているようです。あれ、アットホームもなの？うーん、謎です。

管理会社さんの話では、アットホームは変わっている、ホームページは更新漏れ、

レインズはアットホームから連携されているはずだから新賃料のはずなんだけど

なぜか旧賃料だった、と言ってました。でも今エンドユーザが見れるアットホームは

旧賃料のままなのよね・・・。まあいいか、今回の訂正で直るでしょう。



広告料に関しては２ヶ月に訂正、アットホーム上もわかりやすく記載するとのこと。

駐車場の賃料や空き状況は調べて回答するということでした。



完全に余談ですが、人は誰しもミスをするものです。管理会社さんだって例外ではなく

何かしら間違えることはあります。普段きちんとやってくださっている方がたまにミスを

するのは仕方がないこと。だからそれを咎めることはしません。むしろ、責任者として

私が自分で確認できることを最終確認しなかったことがミスなのだと思っています。

賃料の例なんかまさにそうですね。見る気になれば自分で結果確認できます。それを

怠った自分が悪いのです。



管理会社さんは自分の物件だけ見てくれてるわけじゃないのですから、自分の物件は

最後自分で責任を持つ。業者さんでないとわからないこと（例えばアットホームの

掲載内容とかレインズの確認とか）はどうしようもないですが、自分でできることは

ちゃんと自分でやる。それができていなかったことが、空室期間の拡大につながって

しまったのだと反省したいと思います。



今回、友人が連れてきてくれた地場の仲介業者さんも、機会があれば是非紹介すると

言ってくれたようです。また一人援軍が増えて心強いのと、こうやって周りの人の

厚意で生かされているんだなということを改めて感じました。感謝の気持ちを忘れずに

いつか恩返しできるチャンスがあれば恩返しをしたいと思います。

ありがとうございます。



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