千葉１棟目は待ちの一手。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在８位です。やっべ、会社遅れちゃうぞこれ。食べ物ブログ休止だな。

応援クリックよろしくお願いします→



先日、千葉１棟目の仲介業者さんと先日打ち合わせをしました。

反響はあれど具体的な話には至らず、のパターンが多いようです。



現在売りに出している札幌９棟目、太陽光発電所、富山１棟目、千葉１棟目です。

少し売却して手元資金を増やし、リノベなどの短期借入を減らしたい意図があります。

返済比率がやっぱり高いので、もう少し何とかしないとという気持ちがあります。

いつになっても楽な生活ができません（苦笑）



それぞれの売却を選んだ理由、何回か書いてますが改めて記載します。



札幌９棟目については、やはりスペックの問題です。

築古木造で駅からも遠い、間取りも非常に競争力がない。ないもの尽くしです。

いいのは利回りだけ。ここのところうまく満室になっておりますが、将来的に

この満室を維持できるか？と言われると非常に微妙な気がしております。

そして大規模修繕も控えておりますので、今後保持していると、キャッシュフロー以上に

出ていこうお金が発生するのではないか、という危惧があります。



太陽光発電所は、自然な競争原理の中での事業ではないということに対する気持ち悪さが

挙げられると思います。単純に残債などから考えると儲かるからという観点もありますが

後付けの法令改正で収支が悪化したりお金のかかる義務が課せられたりするのが

嫌だなということを意識しております。なんか気持ち悪いなという感覚。



富山１棟目は、立地が悪いので空室になると長期化するという点であったり、そもそも

買値が安いので売ればもうかるからというところだったりを意識してのことです。

埋まってしまえば手間はかからない物件なんですけどね。でも手元にキャッシュを

作ると言う意味では、抵当権設定もなくポンとキャッシュを作れる物件だと思ったから

売却のルートを選びました。



千葉１棟目は・・・持ってることすら忘れてしまいがちなテラスハウスなので

ある意味売って現金化しても支障はないかなというだけのことです。減価償却も

終わっていますし、売れるなら売って現金化していいかな、と。

この物件が一番適当な動機です（笑）



さてさて、札幌９棟目も太陽光発電所も買付が入り、札幌９棟目は融資の調整中、

太陽光発電所は価格交渉の真っ最中というステータスです。富山１棟目は融資が難しく

よりオープンに買い手を探すということで仲介業者さんが動き始めています。

千葉１棟目は・・・そういえばどうなってるんだろう？（笑）



ということで、新年会を兼ねて先日千葉１棟目の仲介業者さん（＝管理会社さん）と

打ち合わせ兼新年会を開催してきました。



新年会は共通のお友達をお呼びして楽しくにぎやかに美味しいものを食べました。

帰る方向が一緒の仲介業者さんと電車に乗ったあたりで、物件の概況などのご報告を

受けた次第です。この辺本当に律儀だよなあ、人がいなくなるのを待って話をして

くれるんだもの。。私だったら共通の友人であれば別にいいやと思って、新年会の最中に

酒のつまみとして話してしまいそうです（笑）



反響は決して悪くなく、ぼつぼつと問い合わせは入ってきているそうです。

後々面倒なことにならないよう、先にリスク事項は全部話すスタイルとのことで、

テラスハウスで融資が少し難しいかもということを話すと、そこでだいたい問い合わせが

とだえるとのことでした。



その状況だと、たぶん金額を下げたところであまり大きく情勢は変化しなさそうと

感じた次第です。５０万とか下げたから融資がバンバンつきます！なんてことは

絶対にないでしょう。であれば、金額を下げても私が損するだけです。



金額は小さい物件なので、減価償却狙いで現金で買ってくれる人を狙いたいかなあ。

そういう路線で考えると、別に価格はこのままでじっくり反響を待つ方がいいか？

という気持ちになりました。



ということで、仲介業者さんには現状維持で行きますという話をしました。

では引き続きこの価格で、ということで話は終了。



千葉１棟目は築古テラスハウスなのでそんなに大きな金額ではありませんし、

売れても売れなくてもそこまで大勢に影響はないはずです。このままじっくりと

保有してキャッシュフローを得つつ買付を待つ作戦で進めていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

千葉１棟目を売却に出してみるかなと。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。週末もやること結構いっぱいあります。バタバタです。

応援クリックよろしくお願いします→



千葉１棟目、売りに出すことにしました。手元のキャッシュを増やそう大作戦です。

首尾よく売れればいいんですけどねー。こればかりは祈るしかありません。



保有している不動産をいくつか売って、手元のキャッシュを増やしていこうという

作戦を意識したのは、お友達の大家さんに財務状況とか見て貰った結果です。

決算書ベースだとやっぱりキャッシュフローが手薄な感が否めない、とのことです。

うん、それは実感としてわかります。キャッシュインに対してキャッシュアウトが

多くて、あまり手元に資金が残っていないような感覚があります。



比較的キャッシュが貯まる物件は仙台法人が保有しているので、あちらはある程度

手元資金に余裕があります（とはいえ義母はもっと手元資金がないと不安なようで

お金がないわよとよく言ってますが）。余裕があまりないのは東京法人と個人事業主。

なんせリノベでやたらとお金を使うので、リフォームの融資などで借入過多に

なりがちです。それゆえにいつもカツカツです。



キャッシュフローはそんなに出なくても、売却したらキャピタルゲインを得られる

物件が多いはずだから、売却して手元資金を増やして借入返済に充てると楽になるのでは

というごもっともな意見をいただきましたので、その方針で進めようと思った次第です。



では何を売るか？前にも書いた気がしますが

・太陽光発電所（仙台法人）

・千葉１棟目（仙台法人）

・東京３棟目（個人）

・札幌９棟目（個人）

・富山１棟目（東京法人）

あたりを候補にしております。



太陽光発電所は業者さんに当たって査定して貰い、その中で一番高く売れそうな

ところに当たっているところです。うまくいかなければ、価格を下げて別の業者さんに

アプローチすることも考えるかもしれません。



東京３棟目は具体的な話が出てきて進みそうな雰囲気だったのですが、東京１５棟目の

購入に当たり共同担保を求められてしまい、やむなく売り止めにしました。

手元資金が欲しいのに、逆に手元資金がなくなってしまう購入を進めてしまった私。

おばかさんですねー。はい、わかってます。



富山１棟目も売りに出してはいるのですが、やっぱり融資がネックになってしまい

なかなか買い手が見つからないようです。まあそれもやむなしですね。田舎だし。

（物件所在地は富山市ですらないです）



札幌９棟目は先日の札幌出張で売りたいという話を管理会社さんの社長にぶつけて

売る方向で調整を済ませました。業者さんの売り物件一覧には入っているはずです。

こちらもいい話があればいいなと待つばかり。



で、残ったのが千葉１棟目です。

私の持ってる物件の中で見るとエリア外な感じはあったのですが、ご縁もありましたので

購入した次第でした。たまたまその時、某政府系金融機関さんが仙台法人にたいして

融資をしてくれそうだったので、エリア的には個人もしくは東京法人なんだよなあと

思いつつも、融資を意識して仙台法人での保有にしたのでした。



埋まっている時は静かでいい物件なのですが、一度空くと少し苦戦しがちです。

駅からの距離とか、家賃設定とか、その辺が要因なのでしょうね。勿論、そういう

デメリットがあるからこその高利回りということではありますから、わかっていた

ことなのでそこにどうこう言うつもりもありません。



やむを得ない事情で管理変更もあったり（私がもうちょっと気の利く動きができていれば

変更しなくてもよかったのだろうなと反省する機会を与えていただき感謝しております）

しましたが、そういった時期を除けばタンタンと稼いでくれる良い物件だと思います。



今は安定しているので、そういう時こそ売り時であろうと思います。特に積極的に

売る理由がなかったので保有してましたが、手元資金を増やすという目的ができた今は

積極的に売りに出していいだろうと判断しました。



ということで、千葉１棟目を売却したいという意向を管理会社さんにお伝えして、

査定をしてもらうことにしました。そして査定の結果・・・



・・・あれ、査定金額いかほどだったっけ。なんか利回り〇％〜〇％くらいの

レンジだよねって話をした記憶があるのですが、はっきり覚えてないや。



ということで会話の履歴からその辺を思い出そうと、ＳＮＳの履歴を見てみたのですが

なぜかそういう話をしている箇所が見つかりません。あれれー？利回りの話を

した記憶があるんだけど・・・



まさかの話したつもりになっているだけ症候群！？うわ、恥ずかしー！

とうとうそこまでボケてしまったか・・・。



電話で話して済ませたから記録がないだけでちゃんと売りに出ているのか、

はたまた私が本気でボケてて売りに出ていないのか。管理会社さんに確認してみます。

事態は急展開、待て次号！（なにが次号だアホ）



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

管理費のプランをどうしよう？

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在７位です。ＧＷボケしてるようなしてないような変な感じ。

応援クリックよろしくお願いします→



千葉１棟目の管理契約をどうしたものか悩んでおります。頼む相手は決まっていますが、

２つあるプランのどちらを選択すべきか、というところで悩み中です。



千葉１棟目は一年以上入居が決まらないという長いトンネルに入っておりました。

私が有効な手を打たずにダラダラしてしまったのが一番の原因です。家賃相場の変化を

敏感に察知せず現状の家賃のまま募集を続けてしまったとか、原状回復の仕様を

どうするか決めるのが遅れてしまったとか、そういう理由が重なって遅れてました。



家賃を少し下げて、広告料を増やして、外壁塗装をして、室内洗濯機置場に変えて・・・

そんなことを積み重ねた結果、入居申込を無事に頂戴することができました。

無事に決まって良かったです。めでたしめでたし。あとは家賃が入るのを待つばかり。



・・・と思っていたのですが、もう一つ検討しなくてはならないことが残ってました。

管理会社さんに、どの管理プランで依頼するかということの検討です。



私が東京の物件をお願いしている管理会社さん（東京２棟目、東京３棟目、東京５棟目、

東京６棟目、東京８棟目、東京１０棟目、東京１１棟目、東京１２棟目を管理委託して

おります）は、プランが２つあります。通常の家賃の５％の管理プランと、面積に応じた

料金を毎月支払うことで原状回復の費用を管理会社さん負担としてくれるプランです。



基本的には、原状回復の費用まで負担してくれるプランを選択しておりますが・・・

今回はファミリー物件で室内面積もそこそこ広く、それでいて都内と違ってそこまで

高い家賃はとれておりません。果たして本当にコストメリットがあるのだろうか？

という点をちゃんと考えないといけないと思います。



計算したところ、支払う管理費の差額は６３００円程度。２年で１５万程度の差に

なります。４年お住まいになったら３０万の差です。建物の延べ床面積は６０平米弱。

３０万先に積み立てておいて原状回復をするなら、相当いろいろできそうです。



原状回復費用負担のプランは、対応できる工事の範囲が決まっています。

細かくは忘れてしまったので管理会社さんに再確認しないといけませんが、少なくとも

クロスやＣＦなど基本的な部分はプランの対象であったのは覚えております。

クロスとＣＦ・畳だけで３０万も使わないよね、きっと。



原状回復のプランの範囲の再確認が済まないと何とも言えないですが、たぶんこの物件は

原状回復負担のプランは適していないだろうなあという気がします。都内の物件に比べて

家賃が安いため、管理費が重くなるのは好ましくありません。仮に１年とかで退去と

なってしまうなら、原状回復プランもメリットがあると思い餡巣。しかし２ＬＤＫという

間取り特性を考えても、原状回復がそんなに頻繁に起こる可能性の方が低いだろう、と。



物件戸数が増えてきているせいか、最近あまり考えずに惰性で仕事をしてしまっている

部分が割とあるので、たまにこういう形で自分のお仕事っぷりに問題がないかを

確認して振り返るタイミングが必要なのだろうなと思います。今回はちょうどいいので

改めて原状回復負担のプランの役務範囲について確認し、適切な管理費の形態を

模索しようと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

外壁塗装効果なのか！？千葉１棟目にお申込受領！

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１１位です。サラリーマンの仕事で対応してるお客様の所業に辟易。

応援クリックよろしくお願いします→



千葉１棟目、あれだけ鳴かず飛ばずだったのが、外壁塗装が終わったら早速お申込が。

見た目って大事なんだなあと思った次第でした。



なかなか入居が決まらずに難儀している千葉１棟目。近隣に比べて家賃が高めだったので

家賃を下げてみたり、初期費用も削ってみたりと条件をいじってましたが、それでも

なかなか決まってくれません。



決まらないままズルズルと時だけが流れていくのはよろしくないと思ったので、

イメチェンと建物の保全の両方を兼ねて、外壁塗装を行うことにしました。



元々、一昨年の台風１９号（？）の影響で、屋根がちょっとめくれている状態でした。

これに関しては風災ということで認定を受け、保険金が支払われることになったので

良かったのですが、どうせその工事で足場をかけるなら、一緒に外壁塗装してはどうかと

管理会社さんよりご提案をいただき、確かにそれはそうだと判断。外壁塗装をやる、

という判断に至りました。



管理会社さんから、どんな色にするか聞かれた時、何も考えていなかったので

悩みましたが・・・富山１棟目の外壁塗装時にデザイナーさんにお願いして塗装の

色の塗分けと日塗工のサンプルによる色指定をして貰ったことを思い出したので、

それと同じ色でお願いしますという依頼にしました。富山１棟目も、この色で塗装を

したら急に決まり始めたという縁起のいい色です。



外壁塗装、思ったより時間がかかってしまったようで、工事が完了したのは３月末。

写真を送ってもらいましたが、なかなか悪くない出来栄えと思いました。長屋なので

隣近所と違う色遣いで浮いてしまわないか？というのを少し気にしていたのですが、

写真を見る限りではその問題はなさそうです。



管理会社さん曰く、近所の方も「南イタリアみたいね〜」と職人さんに声をかけて

くれていたようです。その反応なら、近隣の方からも悪い印象は持たれてなさそう。

安心しました。



今はサラリーマンの仕事で出張中で、週末は札幌出張など既に用事が詰まってます。

現場確認いつ行こうかなと悩ましかったですが、来週か再来週の週末あたりに

現場見てくる時間をなんとか捻出するかなーというイメージで捉えておりました。



そんな折、管理会社さんから最近の問い合わせ件数のレポートが届きました。

千葉１棟目、件数的には微増でした。褒められた数字ではないなあという感じでしたが

それでも内見数が２件に増えており、外壁塗装の途中だけど少しは効果が出てる？

なんて気を勝手に起こしておりました。



そしてその数日後、管理会社さんから「本日お申込をいただきました」とのご連絡が。

審査はこれからだからまだ何とも言えないですが、という前置きはありましたが、

ご近所にお住まいの若夫婦と子供１人がお申込を入れてくれたようです。



このエリアで物件を持ってるお友達大家さんが「あの立地だとネットではなかなか

決まらないけど、地元で探している人を地場業者さんが引っ張る形なら埋まると思う」

という話をされておりました。今回のお申込も、近所にお住まいの方とのことなので

話に合致するなあと思った次第です。



保証会社さんの審査、管理会社さんの審査を無事に通過することを祈ります！



今回のお申込が無事に成立することを前提に、東京・千葉エリアの現在の空室状況は

東京６棟目１室、東京８棟目２室、東京１２棟目２室となりました。繁忙期で２室、

今回の申込で１室埋まり、残りは５室です。正直、東京１２棟目は手が回ってないので

東京６棟目と東京８棟目に注力する形にしていましたが、それより先に千葉１棟目が

決まるという不思議な現象になりました。外壁塗装の効果なのかな、たぶん。



繁忙期も過ぎ、残りの空室も条件変更などで何らかの対応が必要になるでしょう。

入居率改善に向けてアクションを取っていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

駐車場の借上を断られてしまう寂しい出来事（理由がわからずモヤモヤ）。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１２位です。繁忙期中にあまり部屋が決まらなかった・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



千葉１棟目の空室対策にと思って、近隣の月極駐車場を借りようとしたのですが

「契約者本人でないと貸せない」と言われて、断られてしまいました。。。



すっかり空室対策が後手に回っている千葉１棟目。別に何もしていないわけでは

ないのですが、現在外壁塗装の真っ最中ということもあり、それが終わってからが

本格的な勝負のタイミングと位置付けているため、むしろ別の物件を集中的に

対処すべしというモードになっております。



とか言いながら、他の物件もちっとも決まらないので、苦戦している印象がぬぐえず。

新規の退去こそなかったと思いますが、入居申込も札幌５棟目と東京８棟目（正式には

まだ申込書は貰えてないですけど）の２部屋だけです。ちょっと寂しい感じです。

募集条件を変えたりはしているのですが、結果に結びついておりません。

仙台２棟目、富山１棟目、札幌８棟目、札幌９棟目あたりが特にやばい感じです。



ま、今の状況の話についてはその辺にして・・・



今回は千葉１棟目で前々から対策を予定していた「借上駐車場を確保してしまう」

というプランに関して、計画を実行に移すことにしました。本当はとっくの昔に

終わっていなくてはならなかったのですが、義母に依頼したところすっかりそれを

忘れていたようで（汗）



たまたま別件でＬＩＮＥのログを探していたらそのやりとりをした頃のログが

目に留まり、そういえばこの話どうなった？と義母に確認。結果、義母が電話するのを

忘れていたというオチが発覚したのでした。



思い出せば動くのは早い義母です。その日のうちに駐車場の管理会社さんに電話して

契約したい旨を連絡してくれました。しかしその回答は「利用者本人でないと

契約はできません」というものでした・・・。



この駐車場は、千葉１棟目から２〜３分くらいのところにあるアパートの駐車場です。

基本的にはアパートの敷地内にある駐車場で、入居者様向けに貸しているのだと

思われます。



先日、大家さん仲間の友人が、私の状況を見るに見かねて、千葉１棟目のエリアにある

懇意にしている不動産業者さんに物件のことを伝えて、客付を頑張ってほしいと

依頼してくださいました。内見もしてくださり、その時に「駐車場ありの方が入居付を

しやすい」ということになり、見つけてくれたのが今回の駐車場でした。



そんな経緯で見つけたこちらの駐車場。どう考えても駐車場がないと募集しづらい

立地であることも考慮し、所有者である仙台法人にて借上してしまおうと思いました。

毎月の出費があるから別にそこまでしなくてもいいんじゃない？というのが前述の

お友達大家さんのご意見でしたが、内見の時もそこに車を置くことができますし、

出費を含め考えても借りてしまっても損はないだろうと言う判断です。



そんな背景で義母に借りるようお願いをしましたが、冒頭で書いた通り断られて

しまいました。義母もだいぶ粘ったようですが、結局その判断が覆ることはなし。



どういう判断で「利用者のみ」ということになるのだろうか？

何かきっと合理的な理由があるのだろうと思うのですが、私には類推することが

できませんでした。できればその理由くらいは説明してほしいものだなあと思いますが

大手さんなので現場もそこまではわかっておらず、内規でそうなっているとしか

言えなかったのかな？と想像しています。あとは理由を聞いたからって納得する

人ばかりではないからそんな説明はしない、というのもあるでしょう。



でも、とにかく少しでも収益をあげたい大家さんである私からすれば、こんなことで

機会損失させてしまうの？という思いがぬぐえません。大家さんに意向確認の上で

ダメだと言われたとかなら理解もできますが、その場でＮＧってことはそれすらも

していないんだろうなと思いますし。



どんなに裕福になって、どこでアパート建てても問題ない財務状態になった暁にも

このハウスメーカーさんとはあまり関わりたくないな、と思ってしまいました。

いやもうこれはポリシーとか方向性の相違とかだと思うので、少しでも怪しいものは

排除してガチガチにするポリシーがいいという人にとっては良い管理会社さんなのでは

ないかと思いますけどね。私みたいにちょっと危ない橋を渡ることを厭わないタイプは

満足できないだろうなあということで。



管理会社さんには、借り上げできなかったので近隣駐車場有でマイソクを更新して、

具体的に問い合わせが来たら今回の駐車場を案内するようにお願いをしました。



千葉１棟目は近々外壁塗装も終わるそうです。工事している人が近隣の人に声をかけられ

「南イタリアみたい」と言われたそうで、外壁塗装によるイメージチェンジはうまく

いきそうな気配を感じています。ハードは整ったので、あとはお客様が決まるまで

試行錯誤を繰り返すだけです。決まりますように。



２０２１／４／１追記

上記で書いた借上を断られた件、有識者の皆様からコメントをいただきました。

管理上、契約者と利用者が別なのは面倒なのだそうです。トラブルになった時の

伝達にタイムラグが出て、対応が手間取る可能性があるからということでした。

管理会社さんとしても、駐車場契約は安いので出動は極力控えたい（コスト削減）、

だから面倒なことになる可能性がある契約に関しては断る、ということみたいです。

なるほど、理由がわかってスッキリしました。ありがとうございました。




ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。