2020年03月25日

千葉1棟目も管理変更になっちゃいました。

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千葉1棟目、管理会社さんの担当の方から、積極的に管理変更を検討いただきたいという

ご連絡をいただきました。自分から管理は辞めると言い出すの、珍しいパターンです。



先日のブログで、千葉1棟目のテラスハウスが空室になることを書きました。想定家賃も

こちらで何となくこのくらいかなという目線を決めたし、広告料など必要な相場観も

雰囲気としては掴みました。あとはこれらをどう管理会社さんと連携を取りながら、

募集していくかというところが次のポイントになります。



今お願いしている管理会社さんは、購入時によくしていただいたご恩もありますので

そのまま管理をお願いしておりました。入居者様との関係も良好でしたので、

特に問題はなかったです。



ただ、管理は主業務ではないし、千葉方面に懇意にしている工務店さんや職人さんが

いるわけでもないので、トラブルが起こった時などの動きに関しては多少気になる部分も

あったと言えばあったのかもしれません。でもそれも、まあ冷静に考えればそうかなと

いう程度で、普通にそつなくこなしていただいてはおりました。



売買の時にお世話になった担当の方には、管理変更しても構わないですよという話を

いただいておりましたが、特に不満があるわけでもないし、積極的に管理変更をする

必要もないだろうと思って、そのままお願いするつもりになっていました。



その前提で管理の窓口になっている方とメッセージのやり取りをしました。

募集条件とか、管理会社さんにお支払いする費用とか、募集チャネルの確認など。



通り一遍の話に回答いただいた後、管理会社さんからは「当社主業務及びエリアの都合上

現状回復工事・新入居者さんの賃貸管理及び家賃収納など従前管理業務は、地元エリア

及び管理に精通する他社さんへ交代をご検討頂ければと考えております」との発言が。

あ、先日のご発言、割と積極的に管理変更を検討してほしいという意味でしたか・・・。

変更してもいいよくらいのニュアンスで捉えていましたが、先方の意思はそうではなく

もう切り替え前提で頼む!くらいの意味だったようです。



え、あのオーナーめんどくさいからと体よく切られた疑惑?真相はわかりませんけど

私の脳内は基本おめでたいタイプなので、相手の言うことは素直に信じますよ!

そんなに面倒なことを言ったつもりはないし・・・。仮に真相がそうだったとしても

知らなければ幸せですからいいんです(笑)

仮に陰口叩かれたとしても、それを知らなければ本人は知らないので幸せですから。

たまにわざわざ「ここで陰口叩かれてますよ!」と教えてくださる方もいるのですが

私はそういうの基本求めてないので、伝えなくていいですよ〜。知らぬが仏です。



というわけで、言葉を額面通り捉え、管理を切り替えてほしいというスタンスで

先方が考えていると理解したので、気持ちを新たにどこに管理をお願いしようかと

検討を始めました。まあそうなればやっぱり、東京でいつも管理をお願いしている

管理会社さんでしょう!



早速相談してみたところ、管理受託可能ですと予想通り爽やかな回答。

物件情報を見せたところ、厳しい物件ですねと一転して渋い回答(笑)

管理メンバー含めた全員で物件情報を共有して、家賃査定します、とのことでした。



ここの管理会社さん、家賃査定がけっこう固めだから、提案いただいた家賃から

少し値上げして募集開始しないと。あと、油断してると、何回転目かした頃合いで

いつの間にか家賃が微妙に下がってることもあるので、そこも気をつけないと。

早く満室にしたいと言う思いが強い会社さんなので、そうしてくださるんでしょうけど

私としては一度下げた家賃はなかなか上げられないと思っているので、どこまで

家賃を伸ばせるかをきちんと見極めたいと思っております。



東京11棟目と千葉1棟目。それぞれ理由は違えど、このタイミングで管理の切替を

行うことになりました。管理の切替って面倒だし不義理を働いている気分になるので

あまり好きじゃないんですが、仕方ありません。やると決まったからには、問題が

発生しないようきちんと引き継げる形を目指したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年03月14日

千葉1棟目、まさかの退去でちょっと焦る。

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無風状態だった千葉1棟目(という名の戸建)で退去予告が出てしまいました。

止めようがない理由だったので、気持ちを切り替えて次の募集に入ります。



保有していることすら忘れるくらい、月に1回送金明細が送られてきて終わりの

千葉1棟目。1棟目とか偉そうに言ってますけど、ただの戸建です。空いたらそれで

稼働率ゼロ。キャッシュフローなしです。



千葉の東京よりの某市にあるこの戸建。駅からは結構遠いのですが、近所には

ロードサイド型のお店もちょいちょいあり、スーパーやコンビニも近いので、

車があれば生活するには悪くない場所と思います。



ま、駐車場ないんですけどね、千葉1棟目(笑)



オーナーチェンジ案件で、購入時から同じご夫婦が住んでくれています。滞納もなく

管理会社さんとも関係は良好。修繕が多少遅れても文句もなし。管理会社さんとの

やり取りはLINEで行っている、と言う感じでした。



ここまで特に退去の兆候もなかったのですが、ここに来て急に管理会社さんから

「退去予告が口頭で入りました」と送金明細をメールしていただいた時に連絡が。

え、まじで?予告なさすぎでちょっとビビった次第。想定外の伏兵がいました。



管理会社さんのメールに続けて目を通すと・・・

「家を購入することになり」とあります。なるほど、戸建の典型的な退去の例ですね。

こう言っては申し訳ないのですが、そんなに属性が良い方ではなかった記憶があるので

新築戸建とか買って35年ローン抱えちゃうのはリスクが高いような気もします。

でも、家を買う時ってそんなこと考えませんからね。銀行さんが融資を出すと言えば

喜んで買ってしまいます。私もかつてそうでしたから(汗)



というわけで、これは笑顔でお見送りをするしかないパターンです。今まで住んで

いただき、本当にありがとうございました。新しい家で幸せにお過ごしいただけるよう

心よりお祈り申し上げます。



さて、残された私はどうしたものか。考えてみれば、この戸建に関しては無知です。

オーナーチェンジ案件だからまだ中を見たことはありません。外観を見ただけです。

私の保有エリアの中で、離れていてかつ今まで営業活動をしたことがないエリアなので

どんな客付業者さんがいるかもわかりませんし、家賃相場もわかりません。

近隣の需要もわかりません。そして管理会社さんとも、売買の話やそれ以外の話は

過去にしているものの、賃貸付の話は一回もしたことがありません。しかも賃貸管理は

コア業務ではないのは間違いないです。



そしてとどめに、退去予告は4月末。今から繁忙期に間に合うのは無理ですけど、

繁忙期の残り香も完全に見逃すタイミングです。



・・・いろいろとやばい気がしてきました(汗)



ということで、まずこのエリアの賃料相場を知ることから始めます。



購入時の資料を引っ張り出して確認すると、2LDKの間取りになっていました。

間取り的には引きはよさそうです。



次に、同一の地域で賃貸の相場を見てみましたが、そもそも戸建の件数が少ない。

同一の町内で2件しか戸建が見つかりません。賃料はうちと同じくらいが1件、

もっと安いのが1件。ただし、ライバルには両方とも駐車場がついております。

駐車場がない物件はうちくらいですね・・・。この点は弱いところだと思いました。



ちなみに、アパート形態だと、5000円以上安くなるようです。戸建とアパートじゃ

住む人から見た価値は違うでしょうから、それはそうだろうなと。ただ、テラスハウスを

戸建として見てくれるのか?という点はちょっと疑問です。前回募集は10年以上前の

ことだから、今と家賃相場もちょっと違うだろうだからなあ・・・。できれば避けたい

ところだけど、多少家賃を下げることも考慮に入れないといけないかも?



物件の最寄駅近隣の仲介さんに聞くと、相場をわかっているがゆえに家賃査定は

安くなりがちです。近隣のターミナル駅の相場で見ている人が、ここなら安いと

引っ張られるパターンが家賃が高くなるポイントです。そういうテクニックが使える

仲介業者さんと懇意になりたいところですが、あの場所だとどこに行けばいいのやら。

詳しい人に相談してみた方がいいだろうなあ。



リフォームの方向性や客付の方向性に関しては、管理会社さんと話をする必要が

あると考えます。ただ、賃貸の担当が誰かもわかりません(笑)

売買やコンサルティング、テナント開発などが本業の会社さんですからねえ。

管理主体の会社さんではないとわかってお付き合いしているので、ある程度こちらで

意思表示する必要はあるでしょう。



その辺を踏まえ、物件購入時の窓口になってくださった方と本件どうするか話を

しました。先方としては、私が思うようにやって構わないとのこと。極端なことを言えば

管理を変えても全然かまわない、という感じでした。たぶん、自分たちの会社の体制を

把握した上で、私がもっと力を入れたいと言うなら身を引いてもいい、その方が私の

満足度が上がって、本来のコア業務の部分でリピートしてくれるだろう、という読みも

あるのだろうと想像します。頭のいい、そして相手の気持ちを考えてくれる方ですから。



でも私、案外義理堅い人なので、そう言われたからと言って何もしないうちから管理を

変えますなんて言うつもりはありません。というか、無理に管理会社さんを変える意味が

ないので、先方が迷惑でないならこのまま管理はお願いしたいのです。ですので、

まずは王道で管理会社さんとリフォームや客付の相談をしたいという意思を示しました。

その結果、賃貸に関しての窓口はこの人で、ということで回答をいただいた次第です。



退去になる前に、想定ターゲットの把握とリフォームのレベル、家賃のレベルの目安を

決定して、どのくらいお金をかけるか、など検討したいと思います。この辺は私が

東京物件の大部分を管理委託している別の管理会社さんにもご助言を仰ぎながら、

管理会社さんと私で詰めていきたいと思います。投資に対する費用対効果を考えつつ

家賃とリフォームのバランス、そのターゲットに合わせたリフォームなど検討します。



退去は4月末なので、まだまだ時間はあります。退去までに万全の体制を整えて

なるべく早めにスタートをかけられるようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:46 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月13日

ガス会社さんの隙をついた入居者様の反乱!?

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千葉1棟目テラスハウスで事件が発生しました。入居者さんより突然「プロパンガスを

切り替える」宣言が飛び出したのです。



千葉1棟目はテラスハウス。購入前からお住まいになっているご夫婦の方が賃借人さんで

退去の雰囲気もなくそのまま住み続けてくださっています。このままずっと住み続けて

くださればいいな、と思っている今日この頃です。



しかし、そんな静かな千葉1棟目で唐突に入居者様が反乱を起こしました。予想を

していなかったので、ちょっとびっくりした次第です。



ある日、会社の仕事をしている最中に携帯が鳴りました。例によって仕事が終わった後

チェックしたのですが、電話をかけているのはプロパンガス会社の方でした。

あら、珍しい。千葉1棟目の給湯器が故障した際に、プロパンガス会社さんの支給で

交換していただけないかと交渉した時以来です。でも一体何だろう?



タイミングが合う時にかけ直しをしたところ、入居者様よりガル会社切り替えの

通知があった、とのこと。え!?あれ??ガスってオーナーとガス会社さんの間で

供給の契約してるんじゃなかったっけ・・・入居者さんがそれを変えることが

出来るものなのか!?



入居者さん曰く「オーナーが変わったからガスの縛りは無くなっているはずなので

変更する」という申し入れだった、とのこと。そしてガス会社さんも事情が呑み込めず

私達が「元・オーナー」だと思って話をしているようです。なんかややこしい状態。



まず、ガス会社さんには私達がまだオーナーなんです、ということの説明から。

だから、オーナーとガス会社さんの間で供給の契約を結んでいるはずなので、

入居者さんが勝手にそれを変えるなんてことは・・・と話していて違和感が。



そういえば、ガス供給の契約、結んでなくない?



思い起こすと、絶対に結んでいない気がしてきました。うん、間違いないな。

ということは、法的には入居者様が言うように縛りはないってことになります。



ガス会社さんに確認したら「そうなんですよ・・・」と。あー、やっちまったなー。

給湯機交換の時に契約しなかったのが運の尽き・・・。こうなると私としてはもはや

かばう手立てがなくなりました。



とはいえ、無償で給湯器を交換いただいているのですから、何とかガス会社さんの変更を

思いとどまっていただくよう、入居者さんには働き掛けないわけにはいきません。

法的な根拠はないけど、給湯器交換してくれたし、ガス代も頑張ってくれると言う

お話なので、思いとどまってくれませんかという話を管理会社さん経由でしてもらう

ことにしました。



そして、しばらくしてから管理会社さんより返答がありました。

ご主人としてはどちらでもいいんだけど、奥様が交換以外ありえないと考えているようで

どうしても交換できないなら引っ越す、と言い出したそうです。

ごめんなさい、そうなると大家としてはガス会社さんをかばいきれず・・・。



ガス代は今までも交渉すれば下がっていたのですが、担当が変わるとまた元に戻る、

を繰り返していたようです。たぶんそれがストレスになったのでしょうね・・・、



ここまでの流れをガス会社さんに説明し、申し訳ないと謝罪。

先方も自分たちが契約をしていなかったし、仕方ないということでした。

また機会がありましたらよろしくお願いします、ということで電話終了。



初めてのケースでびっくりしましたが、こんなことあるんですね。

私が何か問題があったわけではないですが、ちょっと申し訳ない気持ちです。

でも入居者様としてはこちらの方が幸せなのだから、そういう意味では良い話で

あったのだろうと思います。ガス会社さん、結果として給湯器をプレゼントして

くれただけになってしまったので、そこが申し訳ないと思う次第。



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posted by ひろ* at 06:22 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月20日

千葉1棟目で洗面台からの漏水問題発生。

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昨年購入した千葉1棟目と呼んでいる築古テラスハウス。こちらで洗面台の下から

水漏れしているという事故が発生しており、修理を依頼しました。



千葉1棟目は購入依頼ずっと同じ入居者様がお住まいになっています。引越の予定も

特になさそうで、管理会社さんとも関係は良好。手間いらずの物件となっています。

購入当初、キッチン下より漏水が発生したことがあり、高圧洗浄をすることで詰まりを

解消させて事なきを得たことがありましたが、それ以降は滞納も事故もなく、順調に

ここまで推移してきていました。



10年返済のフルローンでも返済比率50%前半。若干高めの返済比率であるとは

思いますが、10年で債務がなくなる、しかも元金均等ということで考えれば、

決して悪くない数字だと思います。



そんな千葉1棟目で、1年ぶりくらいに事故が発生しました。今回は洗面台です。

築古テラスハウスだから水廻りが多少弱いのかなあ。オーナーチェンジで購入して

いるので、中を一度も見たことがありません。



第一報が届いたのが今月の初旬でした。送金明細の送付と一緒に、入居者様と

管理会社さんのLINEのやりとりが届きました。やり取りの要約は以下です。



入:洗面台の下から水漏れの連絡あり

管:ひとまず応急処置ができるようであれば、やってくださいと伝える

入:出張修理の業者さんに来てもらうも、その業者さんに洗面台全交換しかないと言われ

  13万の見積を出された

管:オーナーに相談してから検討という事でその日は業者さんに帰っていただくよう連絡

入:下に溜まる水を捨てて何とかなりそうなのでしばらく様子見てみる



入居者様曰く、シャワーヘッドを伸ばして使う時に使う水を貯めておくタンクがあり

そのタンクの水を捨てると洗面所の水漏れが止まるということでした。

私も勉強になりました。そんな事例があるんだな、と。



入居者様、超いい人です。自分で対処方法を見つけたのでそれでやっておきますと

言ってくれるなんて。近頃は自分の権利ばかり主張する大人も多いので、なんとなく

心が晴れやかになりました。でも、応急処置でずっと何とかして貰うわけにも

いかないだろうし、どこかで修理は発生するんだろうなあと覚悟はしておかないと。



そしてその覚悟は思いのほか早く現実に・・・。



先日、管理会社さんからまた連絡がありました。

入居者様より、水を捨てる頻度がやや上がってきており、やはり対応をいただけないか、

というお話が挙がってきているとのことです。



入居者様にて、別の業者さんに見積を取ったところ、洗面台交換はせずに蛇口交換のみで

対応可能、金額は5.5万、ということだったようです。洗面台交換しかないと言った

業者さんに比べればだいぶマシな対応に見えます。



とはいえ、入居者様がお見積を頼んだ業者さんは、エンドユーザさん向けに宣伝している

奈の売れた水廻りの業者さんなので、決して最安値ということはないでしょう。

その気になれば、こちらで懇意にしている業者さんに現地に行っていただきお見積を

して貰い、コストダウンをすることも可能だろうとは思います。



ただ、ここで数万のために対応を遅らせ、入居者様にも知らない業者さんとやり取りや

時間調整を強いることが、果たして最善なのか?と考えると、ちょっと違うような

気がしました。入居者様としては早く対応してほしいわけですし、ご自身で時間を使い

当初見積より大幅に下げた見積を提示してくれたわけです。ここでそれを私が拒否して

更に時間を弄することは、おおいに顧客満足度を下げてしまいかねません。そして、

そのことの方がマイナスになるだろうと判断しました。



よって、入居者様が取得してくださった5.5万のお見積をそのまま採用するので、

その内容で工事を進めてください、と言う形で管理会社さんに依頼した次第です。



5.5万となると、家賃1ヶ月分近い金額なので、物件単体の収支という形で見れば

そりゃあそれなりに痛いです。でも、ある程度の規模もありますので、全体で見れば

問題なく吸収できる範囲であろうと思われます。ここでこの金額をけちることで、

最悪退去が発生する可能性があるなら、それに比べたら安いものです。

規模が小さかった頃はこういう考え方はできなかったなあ・・・。



今回の対応でうまく現場が丸く収まり、顧客満足度も向上、しばらく住み続けると

判断してくださる、という展開に期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:25 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月30日

給湯機の設備貸与をプロパンガスの会社さんに依頼する。

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昨日のブログの続きです。給湯器の故障というお話に対して、コストダウンを図るべく

何を行ったか、について本日のブログで記載したいと思います。



おさらい

給湯機が故障したとの連絡が管理会社さん経由で入る

修理するのにどうするのが一番コストがかからないか考える

ガスの供給はプロパンガスで、給湯器は以前のオーナーが自前でそろえている



・・・昨日一日のブログの内容が三行で終わってしまった(汗)

ブログに無駄な装飾をつけてだらだらと書いているのがばれてしまった気もしますが、

ここはそんなこと気にせず先に進みたいと思います。



さて、プロパンガスと言えば設備の貸与をしてくれるイメージが強いと思うのです。

しかし今回の場合は設備貸与をしていないということ。じゃあ自分のものなのだから

自腹で修理しなくてはならないのか?と考えるのが普通の思考回路ではないでしょうか。



これに対して、私は「これを機会に設備貸与にして貰えばいいんじゃないか」という

発想を持ちました。入居者様は設備の変更で新しい給湯機になれば故障が解消されて

嬉しいはずだし、オーナーである私は設備修繕の費用を捻出しなくて済みます。



プロパンガスの会社さんだけ一方的に損をしているのでは、というのも少し考えましたが

前からの契約である程度利益は得ていると思いますし、ここでその費用をケチることで

私が別のプロパンガスの会社さんに切り替えてしまう方が損失が大きいと思われます。

設備貸与くらいは織り込んでいると思うので、切り替えが発生しないという点においては

損はしないだろうと思うので、極端に自分本位な要求ではないはずだ、と想像しました。

(ここはガス業界の中の人じゃないと真実はわかりませんけど)



そんなことを思っている矢先に、FBで昨日のブログを見た大家仲間の友人から

メッセージが届きました。曰く、給湯器の交換はガス会社さんに負担して貰えば良い、

難色を示すようなら別のガス会社さんに切り替えると言えば対応してくれるだろう、と。



彼は元々石油業界にいた人なので、ガスの供給などにはとても詳しいです。その彼から

おおむね私が考えていたのと同じ方法でいけるはずと助言のメッセージをいただいたのは

心強かったです。



というわけで、プロパンガスの業者さんに連絡をして、状況の説明と貸与への切り替えを

依頼しました。重要事項説明書に書いてあった電話番号に電話すると、オペレーターの

方が電話に出ましたので、かくかくしかじかで設備貸与に切り替えて貰えないかと伝達。

私の説明の仕方が良くなかったのでしょうが、理解して貰うのに少し時間を要したものの

最終的に「担当の者から折り返しで連絡させます」ということになりました。



どうも私、説明があまり得意ではありません。自分の頭の中で組み立てた内容を

再構築せずにいちから話してしまう傾向があります。結局何の話をしたいのかが

相手に伝わらないケースが結構あります。考えていることを全て一気に話すのではなく

その中で最初に伝えるべき要求はなにか、その前提条件は何か、などを整理した上で

順序を決めて話すべきなのですが、その整理がうまくないようでして・・・^^;

伝わりやすい話し方を一度勉強した方がいいんだろうなあ、と思ったりします。

今度そういう本を探してみるか。



ちょっと話がそれましたが、ほどなくして折り返しのお電話と思われる電話帳未登録の

携帯電話から着信がありました。仕事中だったので後で折り返したところ、やはり

プロパンガスの会社の担当者さんでした。本当の担当さんはお休みしているということで

代理の方から連絡をいただいた次第です。



事情を改めてお話したところ、まずは現場を見させていただくとのことでした。

そもそも交換可能な状態にあるのかは現場を見ないとわからないということでしたので

それはまあそうだなと納得。



現場を見て社内で検討した上でないと正式に回答できませんが、という前置きの上で

先方からは「貸与で大丈夫だと思います」という回答を得ました。特に難色も示さず

切り替えをちらつかせる必要もありませんでした。ありがたいことです。これで当方の

費用負担は特に発生せず、給湯器を新品にすることができます。



この日は仮の結論だったので特に話をしませんでしたが、本当に貸与が決まった際には

ガス会社さんに「供給単価の据え置き」「設備貸与の縛りは10年で行う」という2点を

依頼しなくてはならないと思います。前者は入居者様に設備供給の費用を転嫁されない

ように楔を打つことが目的、後者は不当に長い契約の縛りを回避する目的です。



千葉県のプロパンガスの単価は相場は、ネットで調べると基本料金1500円、

従量料金280円〜で10立方メートル使うと4300円ということでした。

こちらのサイトを参考にしました)



相場より若干高いくらいだったらまあいいのですが、明らかに高いとなると入居者様の

定着率に問題が発生してしまいます。給湯器を交換したらガス代が高くなったから

退去します、とならないようコントロールする必要がありますし、今の立米単価が

高すぎるようなら妥当なところに少し落としていただくことも相談しなくてはならないと

思われます。この辺、今まで放置していたので入居者様の定着化を促進するためにも

価格は把握しておかなくてはならないと思います。いい機会なのでそこも確認します。



また、プロパンガスの業者さんも営利企業ですので、貸与と言う形で設備投資すると

それを時間をかけて回収する必要があります。そしてその期間は契約期間という形で

表現されると理解しています。今まで見てきた契約だと、ガスを切り替える際に発生する

買取コストは貸与設備の契約残存年数で決まっているように見受けられました。であれば

早めに減価償却が進んだ方が、将来ガス会社さんを切り替えようと考えた際に買取価格が

安くなり、切替先に対しての交渉が容易になるだろうと考えます。



これまでに何回かガスを切り替えていますが、都市ガス→プロパンガスの工事を行った

仙台1棟目は設備の貸与に対して回収に時間がかかるということで15年ということに

してほしいと言われましたので、その時はその内容を呑みました。工事が大掛かりなので

初期投資が大きいと推察されるので、回収に時間がかかるのだろうと思ったためです。

しかし、それ以外は見ていると10年というケースが多いので、今回も10年でお願いを

しようと思う次第です。



この「契約」ですが、正直なところきちんとはわかっておりません。今までの経験からの

推測にすぎないので、解釈に誤りがあるかもしれませんが、そこはご容赦ください。

とにかく、何かしら設備貸与の関係で契約が必要で、その契約期間内に切り替えを行うと

違約金のようなものが発生している、その違約金は賃貸物件であれば切り替え先の

ガス会社さんに負担いただいている、という理解をしています。



ともあれ、そんな感じでうまく交渉がまとまりそうです。良かった良かった。

プロパン業者さんにも一定の利益が残るラインであればよいのですが・・・

自分なりには配慮したつもりですけど、業界の人じゃないので本当にバランスの取れた

内容になっているかは不安です。ま、受けてくれたんだから大丈夫なのだろうと

思っておこうと思います。



助言いただいた皆様、どうもありがとうございました。

プロパン星人さんがコメントで「今日のブログでこの話を取り上げる」と書いて

くださっていましたが、それを読む前にスピード解決してしまいました^^;

プロパン星人さん、お気持ちだけありがたく受け取らせていただきました。



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