2018年10月30日

給湯機の設備貸与をプロパンガスの会社さんに依頼する。

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昨日のブログの続きです。給湯器の故障というお話に対して、コストダウンを図るべく

何を行ったか、について本日のブログで記載したいと思います。



おさらい

給湯機が故障したとの連絡が管理会社さん経由で入る

修理するのにどうするのが一番コストがかからないか考える

ガスの供給はプロパンガスで、給湯器は以前のオーナーが自前でそろえている



・・・昨日一日のブログの内容が三行で終わってしまった(汗)

ブログに無駄な装飾をつけてだらだらと書いているのがばれてしまった気もしますが、

ここはそんなこと気にせず先に進みたいと思います。



さて、プロパンガスと言えば設備の貸与をしてくれるイメージが強いと思うのです。

しかし今回の場合は設備貸与をしていないということ。じゃあ自分のものなのだから

自腹で修理しなくてはならないのか?と考えるのが普通の思考回路ではないでしょうか。



これに対して、私は「これを機会に設備貸与にして貰えばいいんじゃないか」という

発想を持ちました。入居者様は設備の変更で新しい給湯機になれば故障が解消されて

嬉しいはずだし、オーナーである私は設備修繕の費用を捻出しなくて済みます。



プロパンガスの会社さんだけ一方的に損をしているのでは、というのも少し考えましたが

前からの契約である程度利益は得ていると思いますし、ここでその費用をケチることで

私が別のプロパンガスの会社さんに切り替えてしまう方が損失が大きいと思われます。

設備貸与くらいは織り込んでいると思うので、切り替えが発生しないという点においては

損はしないだろうと思うので、極端に自分本位な要求ではないはずだ、と想像しました。

(ここはガス業界の中の人じゃないと真実はわかりませんけど)



そんなことを思っている矢先に、FBで昨日のブログを見た大家仲間の友人から

メッセージが届きました。曰く、給湯器の交換はガス会社さんに負担して貰えば良い、

難色を示すようなら別のガス会社さんに切り替えると言えば対応してくれるだろう、と。



彼は元々石油業界にいた人なので、ガスの供給などにはとても詳しいです。その彼から

おおむね私が考えていたのと同じ方法でいけるはずと助言のメッセージをいただいたのは

心強かったです。



というわけで、プロパンガスの業者さんに連絡をして、状況の説明と貸与への切り替えを

依頼しました。重要事項説明書に書いてあった電話番号に電話すると、オペレーターの

方が電話に出ましたので、かくかくしかじかで設備貸与に切り替えて貰えないかと伝達。

私の説明の仕方が良くなかったのでしょうが、理解して貰うのに少し時間を要したものの

最終的に「担当の者から折り返しで連絡させます」ということになりました。



どうも私、説明があまり得意ではありません。自分の頭の中で組み立てた内容を

再構築せずにいちから話してしまう傾向があります。結局何の話をしたいのかが

相手に伝わらないケースが結構あります。考えていることを全て一気に話すのではなく

その中で最初に伝えるべき要求はなにか、その前提条件は何か、などを整理した上で

順序を決めて話すべきなのですが、その整理がうまくないようでして・・・^^;

伝わりやすい話し方を一度勉強した方がいいんだろうなあ、と思ったりします。

今度そういう本を探してみるか。



ちょっと話がそれましたが、ほどなくして折り返しのお電話と思われる電話帳未登録の

携帯電話から着信がありました。仕事中だったので後で折り返したところ、やはり

プロパンガスの会社の担当者さんでした。本当の担当さんはお休みしているということで

代理の方から連絡をいただいた次第です。



事情を改めてお話したところ、まずは現場を見させていただくとのことでした。

そもそも交換可能な状態にあるのかは現場を見ないとわからないということでしたので

それはまあそうだなと納得。



現場を見て社内で検討した上でないと正式に回答できませんが、という前置きの上で

先方からは「貸与で大丈夫だと思います」という回答を得ました。特に難色も示さず

切り替えをちらつかせる必要もありませんでした。ありがたいことです。これで当方の

費用負担は特に発生せず、給湯器を新品にすることができます。



この日は仮の結論だったので特に話をしませんでしたが、本当に貸与が決まった際には

ガス会社さんに「供給単価の据え置き」「設備貸与の縛りは10年で行う」という2点を

依頼しなくてはならないと思います。前者は入居者様に設備供給の費用を転嫁されない

ように楔を打つことが目的、後者は不当に長い契約の縛りを回避する目的です。



千葉県のプロパンガスの単価は相場は、ネットで調べると基本料金1500円、

従量料金280円〜で10立方メートル使うと4300円ということでした。

こちらのサイトを参考にしました)



相場より若干高いくらいだったらまあいいのですが、明らかに高いとなると入居者様の

定着率に問題が発生してしまいます。給湯器を交換したらガス代が高くなったから

退去します、とならないようコントロールする必要がありますし、今の立米単価が

高すぎるようなら妥当なところに少し落としていただくことも相談しなくてはならないと

思われます。この辺、今まで放置していたので入居者様の定着化を促進するためにも

価格は把握しておかなくてはならないと思います。いい機会なのでそこも確認します。



また、プロパンガスの業者さんも営利企業ですので、貸与と言う形で設備投資すると

それを時間をかけて回収する必要があります。そしてその期間は契約期間という形で

表現されると理解しています。今まで見てきた契約だと、ガスを切り替える際に発生する

買取コストは貸与設備の契約残存年数で決まっているように見受けられました。であれば

早めに減価償却が進んだ方が、将来ガス会社さんを切り替えようと考えた際に買取価格が

安くなり、切替先に対しての交渉が容易になるだろうと考えます。



これまでに何回かガスを切り替えていますが、都市ガス→プロパンガスの工事を行った

仙台1棟目は設備の貸与に対して回収に時間がかかるということで15年ということに

してほしいと言われましたので、その時はその内容を呑みました。工事が大掛かりなので

初期投資が大きいと推察されるので、回収に時間がかかるのだろうと思ったためです。

しかし、それ以外は見ていると10年というケースが多いので、今回も10年でお願いを

しようと思う次第です。



この「契約」ですが、正直なところきちんとはわかっておりません。今までの経験からの

推測にすぎないので、解釈に誤りがあるかもしれませんが、そこはご容赦ください。

とにかく、何かしら設備貸与の関係で契約が必要で、その契約期間内に切り替えを行うと

違約金のようなものが発生している、その違約金は賃貸物件であれば切り替え先の

ガス会社さんに負担いただいている、という理解をしています。



ともあれ、そんな感じでうまく交渉がまとまりそうです。良かった良かった。

プロパン業者さんにも一定の利益が残るラインであればよいのですが・・・

自分なりには配慮したつもりですけど、業界の人じゃないので本当にバランスの取れた

内容になっているかは不安です。ま、受けてくれたんだから大丈夫なのだろうと

思っておこうと思います。



助言いただいた皆様、どうもありがとうございました。

プロパン星人さんがコメントで「今日のブログでこの話を取り上げる」と書いて

くださっていましたが、それを読む前にスピード解決してしまいました^^;

プロパン星人さん、お気持ちだけありがたく受け取らせていただきました。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(1) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月29日

給湯機故障の悲報が届きました。

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千葉1棟目、久しぶりに管理会社さんより連絡がありました。戸建だから連絡が来る時は

退去予告か設備の故障のどちらかだと思いましたが、案の定設備の故障でした。



購入した時点で割と長期でご入居されている入居者様付のオーナーチェンジ案件である

千葉1棟目。このまま、こちらの入居者様がご退去なさるまで、何事もなく無風状態で

進むのだろうなと思っておりました。



購入直後にちょっとした漏水事故が発生したものの、それ以降は何事もありません。

まだ1年経っていないので普通と言えば普通ですが、所有していることを忘れるくらいの

状態であり、ありがたいと思っておりました。



そんな千葉1棟目ですが、今回管理会社さんから連絡をいただきました。なんとなく

嫌な予感がします。退去じゃなければいいのですが・・・。駅から遠めの物件なので

一度出ると決まるまでに少し時間が必要になりそうな気がしています。

恐る恐るメールの内容を見ると・・・



「給湯器故障の連絡が来ました」



退去じゃなくてよかったけど、設備故障か〜・・・アイタタタ。



キッチンとシャワーはお湯が出るものの、お湯はりのみ出来ない上京とのことでした。

入居者様ご自身は意外と急いではいないようですが、寒くなってきたのでお湯張れたら

嬉しいな・・・みたいな感じだそうですので、ここは全力で復旧にかかろうと思います。



普通の管理会社さんなら、ここで見積を取りに行って手配をかけるところと思いますが

こちらの管理会社さんはちょっと珍しいことを仰っていました。曰く「給湯関係の

取引業者がないので、オーナー自身で手配いただけないか」と。たぶんですが、

あまり管理業務主体の会社さんではなく、管理や修繕で利益を取ろうとしていない、

というところがあるのだろうと思います。管理はあくまで次の売買を見越して繋がりを

作っておくため、という位置づけなのだろうなと。



そうか、じゃあこちらで手配しようか、と思ったのですが、ふと気が付きました。

ここの物件ってプロパンガスじゃなかったっけ?だとしたら設備の貸与があるのでは?



家に帰って売買契約書を見直すと、やっぱりプロパンガス会社さんでした。

となると、もしかしたら設備貸与だったりしないか?と思ったのですが、重説を読むと

「屋外設備配管等の所有者はプロパンガス会社」となっております。この文言だけ見ると

果たして給湯器はどちらの所有なのかがよくわかりません。



管理会社さんは売買にも絡んでいますから、たぶん所有者はオーナーなのでしょう。

でもそこは確認したいところなので、まずは管理会社さんに設備の所有についての

確認をさせていただきました。



また、その確認をしている中で気が付いたのですが、プロパンガスの会社さんとは

特に契約など行っていないような気がします。プロパン物件のオーナーチェンジだと

ガス供給の契約みたいなやつ(お題目がそれであってるか自信ないですが)を締結する

印象がありますが、今回それをやった記憶がありません。仙台に書類が届いて、義母が

対応していたりするのかな?義母に確認してみるか。



返答を待って、見積や手配の作業に入りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(1) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月30日

購入早々にトラブル発生、キッチンから逆流した原因は?

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2月に購入した千葉1棟目のテラスハウスで、購入早々に漏水事故が発生しました。

なんてこったい、購入したばかりなのにー。



事故の一報があったのは3月上旬でした。売買仲介業者さんがそのまま管理会社さんを

しているのですが、その業者さんから「移転登記早々で申し訳ないのですが、

キッチン周り床下に水漏れ箇所がある模様です」とメッセージが来ました。



キッチン下の見える箇所配管には水漏れ箇所が見当たらないので、おそらく床下の

配管エルボーや継手あたりに詰まりが発生してオーバーフロー(逆流含め)したものと

思われる、ということでした。



恐らく高圧洗浄すれば収まるだろう、とのことしたので、その助言に従い高圧洗浄を

手配しました。ご入居いただいている方にご迷惑をおかけすることはできませんから。

そして並行して、保険金の申請ができるのか、管理会社さんも試してくれるということに

なりました。まずは原因が入居者様にあるようなら、入居者様の借家人賠償責任保険で、

それが難しい場合はオーナーの保険で、と言う流れです(保険適用可能な案件であれば)。



保険適用できるかどうかは、まず大きなところでは入居者様の過失であるかどうかです。

経年劣化であれば火災保険の対象にはなりません。そこもまだわからないので、

手配した業者さんから受領する写真や、入居者様ヒアリングで判断する方針に。



管理会社さんの担当の方とは、もうぼちぼち5〜6年のお付き合いとなります。

とはいえ、管理という側面からお話をするのは初めてです。どんな感じになるのか

様子を見ながら一つ一つの手を打つ、というモードで臨みました。



入居中の物件ですので、すぐやりますというわけにもいきません。入居者様と、

手配した業者様の間でのタイミングの調整があります。結局、発生してから2週間後に

業者さんが解消のための作業とお見積をしに行くこととなりました。けっこう時間が

かかってるけど、その間キッチンは大丈夫だったのだろうか。



そして当日。管理会社さんから連絡があり、無事に対応は終わったとのことでした。

想定していたより少し金額が高くなってしまったことについてお詫びの言葉が

ありました(想定より10000円くらい高かった)。いえいえ、そこは大丈夫です。

いろいろと対応をいただき、感謝しております。



この事故に対して、借家人賠償責任保険が使えるかの確認をしてくださいましたが、

残念ながら対象外とのことでした。ですので、今度は私がオーナーとしてかけている

火災保険で対応できないかの確認を保険代理店さんにしました。



そしてその代理店さんから、配管の突発的なつまりはあくまで給排水設備の事故であり

CFを貼りなおすなど室内に影響がない限りは、オーナーの火災保険でも本件を事故と

認めて保険金の支払いをするのは困難だろう、とのことでした。



仕方ない、それだったら素直にお支払すればいいでしょう。

そう思っていたところに、管理会社さんからこんなお話が。



「引渡直後ということもあり、かかった費用を折半にする準備があります」



まあ、なんと責任感のある管理会社さんなのでしょう。ありがたいお話です。

この一言だけで、購入は購入・管理は管理みたいな考え方はしておらず、プロセスの

全体に対してきちんと責任を持って考えてくださっていることがわかります。

大変ありがたいです。



今回はそのご厚意に甘えさせていただくことにしました。



いきなりトラブルの洗礼を浴びてしまいましたが、これによって当分は排水つまりは

発声しなくなるはず、と前向きに捉えたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月17日

千葉1棟目テラスハウス、購入の決済完了。

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2月15日は大きなイベントが二つ重なりました。昨日書いた卒スルに相当する売却

あっという間に話が進んでいった千葉1棟目の購入の決済です。



朝からそわそわと落ち着きませんでしたが、そんなこと言ってられないくらいに

サラリーマンの仕事がドカドカと押し寄せてくるため、目の前の仕事に忙殺されつつ

たまにスマホをチェックしなくてはならないのはなかなかキツイものがあります。

つい携帯を見るのを忘れてしまう・・・



最初に電話が一本ありましたが、決済とは別の話でした。本来会社の仕事中に私用の

電話はNGと私は思っていますが、今日はどうしてもゴメンナサイ・・・。

ただ、仕事中に電話に出づらいから、できるだけ連絡はメール等にしてねということは

関係各所にお願いしてあったので、実際のところ電話が来たのはこの関係ない1本だけ

という非常に助かる結果になりました。皆様、空気を読んでくれてありがとう。



この日の千葉1棟目に関しての当方の手続きは、義母が千葉1棟目の残金を振り込むこと

だけでした。やることが少ないので気楽です。振込の内容も事前に義母に伝えました。

残代金の振込、司法書士の先生への振込、仲介手数料の振込の3本です。



今回の取引は新中間省略ですので、当方から早めに振り込まないと、当日中に真の売主の

方まで着金しない可能性がありました。そうならないよう、義母には早めに振り込んでと

依頼しておりますが、11時を過ぎても義母から連絡がありません。仲介業者さんから

「状況如何ですか?」とメッセンジャーで送られてきましたので、義母に状況確認の

LINEを送り、反応を待ちました。



しばらくしてから義母より返信あり。全部対応済みだということです。オッケー!

すぐに仲介業者さんにメッセンジャーで連絡を取り、対応完了した旨を伝えました。

ややあってから「着金が確認できた」という連絡を受け、その後真の売主さんに

振込をしたこと、真の売主さんから無事に着金の確認が取れたことも立て続けに

連絡が来ました。これで司法書士さんが動き出し、無事に取引成立となりました。



今回の千葉1棟目、5年後も売却価格は恐らく変わらないでしょう。家賃は周辺の

相場に比べて比較的安く、テラスハウスとはいえ戸建感覚で使えます。庭もあり、

駅から遠いというデメリットはある程度緩和できるものと考えます。築年数もかなり

古いので、今より家賃が経年で落ちることも考えにくいでしょう。

家賃が落ちないということは、売却価格も落ちないということを意味しています。



融資は10年でフルローンを引きました。利回りが高いので10年融資でも返済比率は

それなりの低さになります。さすがに50%を切るのは難しかったですが、60%弱で

推移することになります。元金均等なので初回は返済が高いものの、だんだん金額が

減っていくし、そもそも10年融資だと元本の減りが早いので、残債より安くしか

売れないというリスクは軽減されます。



さらに、今年のテーマである自己資本をいかに効率よくキャッシュフローに変えるか?

というテーマに対しても、悪くないと思っています。フルローンでしたので、手出しは

諸経費のみ。2年かからず自己資金は回収できるので、自己資本の回収率(横文字だと

CCR・・・キャッシュオンキャッシュリターン)は50%を超えます。2年で回収、

その後はCFを得ながら元本返済で売却時に得られるキャッシュが貯まると考えれば

不動産投資と言うジャンルとしては決して悪くないと思います。

(金融商品や事業投資など含めたら微妙でしょうけど)



戸建なので絶対的な投資額が小さいという点はありますが、ホームラン狙いよりも

こういうポテンヒットを積み重ねていく方が私としては性に合っているように感じます。

器の小さい男なので(笑)



ともあれ、千葉1棟目の運営がこれで始まりました。

テナントリテンションを忘れないようにして、入居者様の顧客満足度を向上させるべく

頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月12日

融資が実行され、決済に向けて準備完了!

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千葉1棟目(仮)の融資が早速実行されておりました。さすが某政府系、同時とかじゃ

なくて先に振り込んでくださるのが素敵です。その他諸々、決済準備が整いました。



先日売買契約が終わった千葉1棟目(仮)。残す作業は司法書士の先生に委任状を送り

決済日の段取りを決めること、残金を振り込むことの3点です。このうち、残金について

某政府系金融機関さんからの融資実行が完了しました。



今回は抵当権を設定しない融資です。法人の与信の範囲で承認された融資ですので、

実行のために抵当権が云々とかそういう話はありません。先方の準備ができたら

サクッと振り込まれるスタイルです。更に言えば、仙台法人はリピーターなので、

面談すらも不要で郵送で書類送付、そして審査結果が電話で伝えられ、契約書類が

郵送で送られてくるというお手軽さ。やみつきです(?)



そんな融資に関して、義母から先日「記帳に行ったら振り込まれていた」という報告が

ありました。それは良かった。そのことを早速仲介業者さんに報告しておきました。



時を同じくして、司法書士の先生から委任状が送られてきました。当然のごとく、

署名押印して返送。今回は実印でなくても大丈夫と言うことでしたので、仙台法人の

認印で対応しました。実印は仙台にあるので、義母に作業を依頼しなくてはなりません。

実印でなくていいということなので、東京に住む私が対応して義母に事後報告しました。



あとは売主様の書類がそろえばいつでも実行可能と言う状態です。

決済日が確定しないものの、大安吉日である2月15日を目指しましょう、という

ことになりました。保険代理店さんとの保険開始日を仮でそこに設定しておいたので

仲介業者さんもそれを目標に準備するということで話がまとまりました。



くしくも、2月15日は札幌3棟目の売却の決済日でもあります。16戸のアパートを

手放して、1戸のテラスハウスを購入するということで、15戸減となります。



正直、規模なんてどうでもよく、自分が経済的に大家で食っていけるかという観点が

大事なのです。現金化して、その現金をどうやって有効活用するか。そこが肝要です。

今年はこの現金をバックボーンに、あまり頭金を入れなくても良いものだけを購入して

うまく回していくことを考えたいと思います。



まずは小口のローンやフィリピンのコンドミニアムなどを年内に片付け、年初目標である

40万のキャッシュフローの上積み
に近づけていきたいと思います。今回の戸建購入で

ざっくりと月間2万のキャッシュフローにはなるでしょう。あと38万です。

あ、でも東京8棟目の借入が当初想定より増えるから、その分差し引いたら目標から

遠のくと思いますけどね・・・。



決済まであと3日。粛々とやるべきことをやりたいと思います。



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