2020年11月27日

火災保険の保険金申請、今は時間かかるみたいですよ。

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先日申請した火災保険、普段に比べてやたらと時間がかかっております。

保険代理店さんに聞いたら、大きめの金額は1〜2ヶ月時間がかかる傾向なのだとか。



先日、千葉1棟目に対して原状回復と共に引合をよくするためのバリューアップの

ご相談を現地で行いましたが、その時近所に住んでるお友達大家さんが現地にて

屋根が普通ではそうならない形でめくれていることを発見してくださいました。

恐らく過去の台風で飛んだのではないかと考えられるため、火災保険の申請を

することにしました。

(詳しくは過去ブログを参照)



管理会社さんに見積もっていただき(意外と高くて焦りました・・・)、その内容を

保険代理店さんに送って事故の報告をしたのが11月初旬でした。私もバタついており

保険申請するのにだいぶ手間取ってしまったところがあり、管理会社さんから見積を

貰ってから半月以上放置してしまっていました。いかんいかん。



管理会社さんとは、遅くても11月末くらいには(OKであれば)振込が完了して

12月くらいから工事スタートできるはずだよね、ということで会話していました。

火災保険は修繕する義務はないのですが、この物件はテラスハウスということもあり

建物を壊して再度建築などは現実的ではありません。今あるものを大切に使うことが

必要と思ったので、きちんと工事をして憂いを絶っておくべきだと判断しています。



そして昨日、相変わらず仕事に忙殺されていたものの、ふと思い出したのです。

まだ火災保険の保険金の申請結果が出てないなあ、と。別件で仙台法人が保有する

太陽光発電所の火災保険の更新がそろそろだよという連絡をいただいていたから

それに付随して思い出した次第です。



何か申請の不備でもあったか、あるいは何か問題視されて話が止まっているのか。

保険代理店さんに、そういえばこの保険金申請ってどうなってます?と確認すると

まだ結果が出ていないとのこと。そして、このところ回答が出るまでに時間がかかる

ケースが多く、見積金額が大きい案件では1〜2ヶ月を要する場合もある、という

お話でした。



保険会社さんも、コロナ対策でテレワークにしたり出社するひとを減らしたりして

対応しているのかもしれません。なんとなく、それだったら遅くなるのも納得です。



回答急がせます、と代理店さんが言うので、それは止めました。別に急いで回答が

なくても、もうだいぶ前からこの状態になっているので、今更誤差だと思います。

先方だって忙しいのでしょうから、変に急かしても仕方ありません。普通の手続きで

進めていただければよいと思います。今そのカードを切ると、本当に急いでほしい時に

またかよと急いでくれなくなるかもしれないですし。



管理会社さんにも、前に想定していた工事スケジュールでは進められないと思うので

保険金申請の結果が出たら、改めて進め方調整しましょうということで伝えました。



コロナ禍だと人が減ってサービスレベルも落ちるということなのかなあ、と勝手に

納得しましたが、これからは過剰なサービスレベルは求められない時代になって

いくのかもしれませんね。



火災保険、今は時間かかりますよ!という私自身の体験のシェアでした。

申請は早め早めをお勧めします。



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posted by ひろ* at 07:06 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年11月03日

いろいろありましたが、無事に内装工事完了!

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千葉1棟目の内装が終わって、募集を本格的に行う状態がようやく取れました。

現地見てませんが、写真を見る限り良い感じに終わったと思います。



2ヶ月ほど前、千葉1棟目の現地確認と管理会社さんとの打ち合わせをしてきました。

今日はその後のお話など。



現地打ち合わせの後、ほどなくして管理会社さんから再度お見積が出てまいりました。

・・・が、現地打ち合わせした時に設定した目標金額を超えておりました。あれ?

一緒に話をしていて納得していた雰囲気だったのに。



管理会社さんが「別の会社に当たります」と動いたものの、その当てにしていた

会社さんも「ちゃんと内容を見てみないと何とも」と言う感じで、かつそこまで安い

結果が出そうにないという感触だったそうです。



管理会社さんからのお見積で特に気になるのが洗濯機置場の新設工事です。

いくつかの物件で見積を取ったり工事したことがありますが、それらと比較しても

最高値です。勿論、現場の状態などもあると思いますので一概には言えないのですが、

相場と比べてやっぱり高いよねという気がしています。



この点に関して、私が別の業者さんにお願いして発注しましょうかとも提案したのですが

分離発注してしまうことで、不具合が発生した際にどの業者さんが責任を取るべきなのか

所在があいまいになることを問題視されておりました。それも確かにごもっともです。



結局、管理会社さんが工事業者さんと交渉して、やや高いくらいの金額で妥結することに

なりました。高い理由は「壁の内側が不明なため、基礎部分が関係して排水の勾配が

取れなかったとしても対応できるような金額にしているため」とのことでした。

これに対しては、念には念を入れすぎているようにも感じますが、趣旨は理解できます。

自社が損するわけにはいかないでしょう・・・。営利企業なのですから当然です。



もしそういった状況で工事費が高くなる場合は追加見積を出していいです、ということは

伝えておきました。



そして私はゴーサインを出したつもりになり、管理会社さんは明確なゴーサインを

受け取っていないと言う認識があり、工事発注まで1週間の遅れが発生(苦笑)

私もこの辺全然改善できてなかったです。前もそんなことあったのに。



その後は、畳の縁の色をどうするかカタログベースで決めたくらいでしょうか。

工事の完了をじっくり待っていました。



10月の後半くらいに「工事が終わった」との連絡が管理会社さんよりありました。

砂壁は上からボードを貼ってクロスで仕上げ、室内洗濯機置場も作られました。

お金はかかりましたが、以前よりだいぶ印象が良くなったのではないかと思います。

ネットの募集サイトの写真も更新されておりました。



さあ、あとは募集するだけです!

今までも募集してましたけど、近隣に多少スペック面で追いついてきていると

思いますので、これから更に加速することに期待します!



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年09月06日

コロナ禍でも顔を合わせて現場で話した方が良いことはある(3密対策した上でね)。

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千葉1棟目、初めて現地を見てきました。駅からは遠いけど、磨けばそれなりに

パリッとしそうな印象を持ち、現地で方針を打ち合わせました。



千葉1棟目。オーナーチェンジで購入し、その後も当時からの入居者様がそのまま

お住まいになってくださっていました。見に行く機会もなく、購入前後に外観を一度

見に行っただけで、その後全くのノーチェック。退去がなかったので行く必要もなく、

ほのぼのとした状態でした。



ほのぼの状態が一転したのが、今年の春。自宅を購入すると言う理由での退去予告を

貰ってしまいました。めでたいお話なので良いことだとは思うのですが、大家的には

なかなか痛い話です。



先方希望による管理会社さんの円満な変更を経て、新体制での募集を開始しましたが

思った以上にライバル物件が多くなってしまい、そのまま募集しているだけだと

ちょっと厳しい感じに、テコ入れが必要という認識の元、テコ入れ策を検討しました。



ですが・・・私のレスポンスが悪いのが一番の原因ではあるものの、それを加味しても

管理会社さんから見積が出てくるのが遅いです。そして出てきた見積が高めです。

仕事はしっかりやってくださるのはわかっているので、ボッタクリとかではないですが

ほどほどにササッとやってほしい時に割と困る傾向はあります^^;



今回、近隣のライバル物件に見劣りしないよう最小限のバリューアップをしようという

方向で管理会社さんとは打ち合わせています。提案として出てきたのは、2室ある

和室を1室だけ洋室に変えるプラン。このプランだと、砂壁の和室2部屋のうちの

1部屋にCFとクロスを貼る形式です。しかし残りの1部屋は砂壁のまま。



そこで、素人考えですが、札幌6棟目でやったように、全体に塗りを入れてしまい

クロス貼りせず和室2部屋とも塗りで対応してはどうか、という案を出しました。

管理会社さんも2室ともやった方が印象はいいということで賛同。見積を取ったのですが

想像以上に高い値段でした。



私が現地を見ていないので、どう直すのが一番いいのかのイメージがついていない、

というもどかしさもありましたし、単純に家賃を考えるとそこまでのコストをかけたら

ビジネスとしては成り立ちません。でもかかるものはかかるということであれば、

私や管理会社さんがやろうとしていることを、どういう形で実現させるのが一番安いか

職人さんと直接話をするのがいいのではないか、と。



ということで、管理会社さんに調整をお願いし、昨日私と管理会社さんと職人さんの

三者で現地打ち合わせを実施しました。



やっぱり、現地でやりたいことを説明したり、見積のここはこういう工事ですという

説明を受けたりする方が話が早くていいですね!かなりイメージがわいてきました。

同時に、職人さんからも、それだったらこうした方がいいのでは、みたいな案も

出てきましたし、管理会社さんもその場で仲介担当の人にどっちの案の方がお客様に

訴求するか確認してくださったり、それぞれに自分の持ち味を活かして有意義な

打ち合わせができたような気がします。



結果として、今回は大きく方針転換をすることになりました。



・和室→洋室は止める

・洗濯機置場が室外なので、室内洗濯機置場を新設する

・和室2室に対して、砂壁の上にボードを貼って、上からクロスを貼る

・畳の縁をいかにも昭和の畳的なやつではなく単色の少し洒落たやつに変更

・ふすまも単色のモダンな色に変更

・押入の中も清潔感が出るようにうまいこと加工



この物件には専用庭があり、そこに洗濯機置場がありました。室内ではなく室外です。

私は当初よりこれをけっこう気にしていました。嫌がられるよね、確実に、と。



現地を見ましたが、洗濯機置場を作るスペースは充分にあると感じました。

ただ、職人さんに確認するとかなりのお値段。ちょっとそれはいただけないです。



しかし、ここで管理会社さんも交えて検討した結果、和室を洋室にすることよりも

洗濯機置場を中に入れる方がお客様に対してマイナスの要因を減らせるのでは、

という結論になりました。外の洗濯機置場は女性がほぼ間違いなく敬遠しますので

夫婦で済みたいとか同棲したいとか、そういう客層が見込めなくなってしまいます。

2LDKのテラスハウスだと、その客層を取りこぼすのは致命的です。

ポータルサイトにも「室内洗濯機置場」というチェックありますしね。



結果、予算の兼ね合いで和室は和室のままで置いておくことにしました。

たぶん物件傾いてるので、畳を洋室にすると水平のレベル合わせをしないとだし、

傾きを解消させると全体としての違和感が出ないとも限らない、という職人さんの

意見も採用させていただいた形です。



その代わり、若い人になじみの薄い砂壁はクロスに変えることにしました。

砂壁を落として・・・という加工にすると、手間もお金もかかるという職人さんの

意見があり、ボードを砂壁の上に貼って、その上からクロスを貼る方式にしました。

廻縁や長押なども本当は塗りたかったのですが、むしろその塗りが一番高いという

状態になっていたので、諦めました。ま、塗らなくても畳のままにするのであれば

別に和室感が残っても問題ないと言うか自然でしょう。



壁がクロスになるなら、天井だけ和室感の残る木目というのは違和感が出るので、

天井は塗装していただくことにしました。あとは昭和な和室の感じが出ないように

工夫するということも、予算の範囲でいけそうならやることにしました。



だいたいの打ち合わせが終わり、外に出ると・・・

一緒についてきていた不動産仲間の友人が「ちょっと屋根見てみて」と言います。

どれどれと見てみると・・・あれ、なんか屋根が一部めくれてるじゃないですか。

雨漏りの跡が見えたのはこれのせいか?入居者様は何も言ってなかったけど・・・。



普通にしていたら、あんな捲れ方をすることはないでしょう。東京6棟目が去年の

台風15号と19号でかなり屋根が捲れて保険金貰って工事しましたが、症状は

あれに似ています。たぶん、じわっとしか漏れてこなくて入居者様の生活に実害が

なかったから、そのまま放置されてしまったのではないかなあ、と。



管理会社さんにお願いして、こちらの修繕の見積も依頼しました。恐らく去年の

台風でめくれているのではないかと思うので、その線で保険金請求もすると思います。



コロナ禍の中、何事もオンラインでという雰囲気はありますが、今回のように

人を介したやり取りや現場を見ない想像でのやりとりには限界があります。

必要最小限にする努力は必要と思いますが、必要に応じて現地に行って打ち合わせを

することも躊躇してはいけないな、と思いました。



これで近隣物件とそん色ない戦闘力を手に入れられるでしょう。入居付も順調に

進むに違いありません(と期待しておけば、思考は現実化するはず)。



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posted by ひろ* at 11:52 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年08月30日

千葉1棟目に対して気をまわしていなさすぎです。

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千葉1棟目、引きがいまいちなのでお金を少しかけることにしました。

和室→洋室への変更だけでも近隣のライバルに追いつけそうなので、それを試行します。



千葉1棟目、空室が続いております。3ヶ月くらい経過したでしょうか。

こちらももう少し本腰を入れてやらないといけないなと思いつつ、どうしても

飛び地的な感じになってしまっているので、気持ちが向いていないところがあります。



管理会社さんからは、6月の時点で「競合がより良い条件で募集をしている」という

話をこちらにしてくださっています。対応するには、家賃を下げるかグレードを

上げるかのどちらかが必要、と。



管理会社さんからは、2DKの間取りの2室とも和室なのが微妙なところなので、

片方を洋室にしてはどうか、というご提案をいただいておりました。

これを行うと、予算は+20万程度かかるようです。そこそこ大きな金額になります。



素直に家賃下げちゃった方がいいのかなあ?と悩みましたが・・・

以前の入居者様も長期でご入居なさっていたので、痛みはあります。だましだましで

そのまま安く貸しても、また建物の不具合が出てしまうのでは?という点が気になり、

これはいっそやってしまった方がいいかな?と考えた次第です。



義母にも特に先入観を与えずに「そのまま安く貸す」「バリューアップして高く貸す」の

二択を提示したところ、直した方がいいだろうという判断でした。いいですねー。

息が合ってる。



ということで対応を依頼していたのですが、話の食い違いもあって着手が遅れてしまい、

工事着手が遅くなってしまいました。



この物件、洗濯機置場が外にあるのもちょっと難点です。でもこれも意外とお金が

かかる工事なので、どこまで踏み込んでいいのやらと悩んでしまいます。

今回は管理会社さんからそっちに関しての提案はなかったので、場所がないのか、

工事費が高いのか、そこは確認しておかないとですね。



というか、私そういえばこの物件まだ中を見たことなかったです!

微妙に場所が遠いので、怠けてしまっておりましたが・・・いい加減見に行かないと。

と言いつつこの週末はサボってしまっているので、来週末くらいに見に行こうかな?

せっかく出るなら外食でもしようかなあ。



この物件、もうちょっときちんとテコ入れしないとダメですね。管理会社さんと

もっと打ち合わせが必要と改めて思いましたので、LINEで管理担当さんに

メッセして、反響の状況とか工事の状態とか、ざっくばらんに会話しようと思います。



分析も何もできていない、工事の進捗も把握していない。放置しすぎです。

そのせいで、何か書こうにもドラマがないので(私にしては)短いブログになる。

これはつまり、何もしていないに等しいです。そりゃ埋まるわけないですよ。

札幌は最近頑張ってるので、少し動きが出始めています。次は千葉で力を入れる蕃。



そんな自戒の意を込めてのブログ記事でした!

短くて中身のないブログで恐縮です。



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posted by ひろ* at 10:43 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年05月20日

千葉1棟目、引継と原状回復と募集開始と。

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千葉1棟目、管理会社さんの引継をしつつ、募集開始となっております。

ただ、まだ状況がよく見えていないところもあり、注視が必要かなと思う次第。



千葉1棟目。ドミナントエリアからひょいと離れた千葉になぜかテラスハウスを

購入することになったのは、知り合ってから10年近くなるプロの業者さんからの

情報でした。その業者さんが以前売った千葉のテラスハウス、オーナーさんの売却に伴い

売り出すことになったということで、たまたま縁あって私にも声がかかったのです。



本来なら、千葉県の案件なら仙台法人ではなく個人もしくは東京法人で購入するのが

本筋だと思っています。仙台法人は北海道〜東北エリア、東京法人は一都三県、

イレギュラーは個人事業主、というのが大きな枠組みなので、これに当てはめると

千葉1棟目は個人事業主か東京法人で購入するのが筋です。しかし千葉1棟目は

結果として仙台法人が保有することになりました。



こうなった理由は、単純に融資の問題です。築年数も古く、エリア的にも既存取引行だと

やや微妙だったので、そういうのを気にしない某政府系金融機関さんを活用しようと

思うに至りました。そしてこの時、たまたま仙台法人のお付き合いしている支店さんが

タイミング的に借りやすい時期だったので、相談してみたらサクッと決まった、という

次第でした。



ちなみに上記の区分けだと、富山1棟目も本当は個人で購入すべきだったのですが、

この時は東京法人の売上規模が小さかったので、それを大きくしたい意図で東京法人での

購入とした経緯がありました。原則はあくまで原則、異なる動きになることもあります。



千葉1棟目はオーナーチェンジ前からずっと同じ方がお住まいになっておられました。

住宅ローンを組むにはちょっと厳しいくらいの属性のご夫婦でしたので、このまま長く

住んでくださるだろうと思っていました。実際、オーナーチェンジ後も2年間は普通に

住んでくれていましたが・・・ここにきてまさかの退去予告。ご自宅を購入されるという

ことでしたので、これはもうどうしようもないですね。

(詳しくは当時のブログをご参照ください)



そしてこの退去予告をきっかけに、管理会社さんまで変更になるという事態に発展。

元々、管理会社さんは管理をコア事業とは見ておらず、売買仲介をしたことに対する

アフターフォローくらいのイメージもあったことと思います。仕事は適切に対応して

いただいておりましたので不満はなかったのですが、コア事業でもないし、エリアも

遠いので、管理を主業務とする会社さんに切り替えて貰いたい、という申し入れを

受けました。私としては管理継続のつもりだったので、想定外の事態にやや焦りつつも

ご意向を踏まえ、都内物件を管理していただいている管理会社さんに管理を切り替える

ことにしました。

(詳しくは当時のブログをご参照ください)



そして4月末、入居者様の退去。退去立会や精算、原状回復をどちらがやるかについては

管理会社さん同士で話をして決めて貰えばいいと思っていたので、そのように引継先の

管理会社さんには伝えておきました。素人がしゃしゃり出ても仕方ない領域です。

プロ同士で適切にやっておいてもらうのが一番。



ほどなくして、引継先の管理会社さんの名前で募集図面がネットに登録されました。

写真は掲載されておりませんので、退去立会は引継元の管理会社さんが行ったのかな?

詳細は伺っていませんが、便りがないのは順調な証拠と思っておきましょう。



退去から半月経過した頃、引継先の管理会社さんから連絡がありました。

室内確認の上でクリーニングの見積中、とのこと。



ここで引継先の管理会社さんから「引継元管理会社さんから、退去時の精算は行わないと

オーナーに伝えているとのことでしたが、如何でしょうか」との確認がありました。

引継先管理会社さんとしては、入居時の状態を把握していないことから、その部分は

引継元管理会社さんで行ってほしい、ということを言いたいようです。引継元の

管理会社さんからは、入居者様過失がありそうな資料をいただいているそうですが、

それで本当にいいのか判別しかねる、と困っているようでした。



私に伝えているとかは別にどっちでも良くて、双方で相談して決めてくれればよいと

思うのですが、私が聞いていることと違うことを勝手にやりましたというのは良くないと

判断されての確認なのだと思います。それはそれでごもっとも。



私も引継元管理会社さんとの会話(メッセンジャーで行っているのでログがあります)を

見直してみましたが、特に原状回復をどちらが行うと言う内容の会話はなかったように

見えました。たぶんですが、引継元管理会社さんが伝えたつもりになっているだけだと

思います。電話で話したりもしていないですしね。



とはいえ、引継元管理会社さんもそこまで手間はかけたくないことでしょう。

そもそも10年以上お住まいの方なので、原状回復で取れるお金なんてたかが知れてると

思います。その少額のためにあれこれ話をややこしくするのは本意ではありません。

むしろ、さっさと募集を開始した方がメリットがあります。



引継先管理会社さんには、とりあえず先方請求云々は抜きにして、原状回復のお見積を

作っていただきたい、と依頼しました。金額を見てあまりにも厳しいようであれば

引継先管理会社さんが貰っている過失と思われる部分の資料などから、先方負担額を

決定して、このくらいなら請求できそうかを引継元管理会社さんに私から伺っても

いいかと思います。間に入った方が話が早いかはわかりませんが、引継先管理会社さんが

若干やりづらそうな雰囲気を感じたので、必要あらば私が入って話をまとめればいいかと

思う次第です。



そうそう、引継先管理会社さんには、室内写真が未だに登録されていない理由も

確認しておかないと。たぶん原状回復していない状態の写真を載せるのが逆効果とか

そんな理由なのかなと推察しています。見積もまだ出てきていないし、もう少し密に

連携を取って状況把握に努めた方がよさそうだな、と思いました。



このブログ書き終わったら、引継先管理会社さんとコンタクトを取ってみます。



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posted by ひろ* at 08:15 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする