2019年04月13日

ガス会社さんの隙をついた入居者様の反乱!?

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千葉1棟目テラスハウスで事件が発生しました。入居者さんより突然「プロパンガスを

切り替える」宣言が飛び出したのです。



千葉1棟目はテラスハウス。購入前からお住まいになっているご夫婦の方が賃借人さんで

退去の雰囲気もなくそのまま住み続けてくださっています。このままずっと住み続けて

くださればいいな、と思っている今日この頃です。



しかし、そんな静かな千葉1棟目で唐突に入居者様が反乱を起こしました。予想を

していなかったので、ちょっとびっくりした次第です。



ある日、会社の仕事をしている最中に携帯が鳴りました。例によって仕事が終わった後

チェックしたのですが、電話をかけているのはプロパンガス会社の方でした。

あら、珍しい。千葉1棟目の給湯器が故障した際に、プロパンガス会社さんの支給で

交換していただけないかと交渉した時以来です。でも一体何だろう?



タイミングが合う時にかけ直しをしたところ、入居者様よりガル会社切り替えの

通知があった、とのこと。え!?あれ??ガスってオーナーとガス会社さんの間で

供給の契約してるんじゃなかったっけ・・・入居者さんがそれを変えることが

出来るものなのか!?



入居者さん曰く「オーナーが変わったからガスの縛りは無くなっているはずなので

変更する」という申し入れだった、とのこと。そしてガス会社さんも事情が呑み込めず

私達が「元・オーナー」だと思って話をしているようです。なんかややこしい状態。



まず、ガス会社さんには私達がまだオーナーなんです、ということの説明から。

だから、オーナーとガス会社さんの間で供給の契約を結んでいるはずなので、

入居者さんが勝手にそれを変えるなんてことは・・・と話していて違和感が。



そういえば、ガス供給の契約、結んでなくない?



思い起こすと、絶対に結んでいない気がしてきました。うん、間違いないな。

ということは、法的には入居者様が言うように縛りはないってことになります。



ガス会社さんに確認したら「そうなんですよ・・・」と。あー、やっちまったなー。

給湯機交換の時に契約しなかったのが運の尽き・・・。こうなると私としてはもはや

かばう手立てがなくなりました。



とはいえ、無償で給湯器を交換いただいているのですから、何とかガス会社さんの変更を

思いとどまっていただくよう、入居者さんには働き掛けないわけにはいきません。

法的な根拠はないけど、給湯器交換してくれたし、ガス代も頑張ってくれると言う

お話なので、思いとどまってくれませんかという話を管理会社さん経由でしてもらう

ことにしました。



そして、しばらくしてから管理会社さんより返答がありました。

ご主人としてはどちらでもいいんだけど、奥様が交換以外ありえないと考えているようで

どうしても交換できないなら引っ越す、と言い出したそうです。

ごめんなさい、そうなると大家としてはガス会社さんをかばいきれず・・・。



ガス代は今までも交渉すれば下がっていたのですが、担当が変わるとまた元に戻る、

を繰り返していたようです。たぶんそれがストレスになったのでしょうね・・・、



ここまでの流れをガス会社さんに説明し、申し訳ないと謝罪。

先方も自分たちが契約をしていなかったし、仕方ないということでした。

また機会がありましたらよろしくお願いします、ということで電話終了。



初めてのケースでびっくりしましたが、こんなことあるんですね。

私が何か問題があったわけではないですが、ちょっと申し訳ない気持ちです。

でも入居者様としてはこちらの方が幸せなのだから、そういう意味では良い話で

あったのだろうと思います。ガス会社さん、結果として給湯器をプレゼントして

くれただけになってしまったので、そこが申し訳ないと思う次第。



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posted by ひろ* at 06:22 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年03月20日

千葉1棟目で洗面台からの漏水問題発生。

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昨年購入した千葉1棟目と呼んでいる築古テラスハウス。こちらで洗面台の下から

水漏れしているという事故が発生しており、修理を依頼しました。



千葉1棟目は購入依頼ずっと同じ入居者様がお住まいになっています。引越の予定も

特になさそうで、管理会社さんとも関係は良好。手間いらずの物件となっています。

購入当初、キッチン下より漏水が発生したことがあり、高圧洗浄をすることで詰まりを

解消させて事なきを得たことがありましたが、それ以降は滞納も事故もなく、順調に

ここまで推移してきていました。



10年返済のフルローンでも返済比率50%前半。若干高めの返済比率であるとは

思いますが、10年で債務がなくなる、しかも元金均等ということで考えれば、

決して悪くない数字だと思います。



そんな千葉1棟目で、1年ぶりくらいに事故が発生しました。今回は洗面台です。

築古テラスハウスだから水廻りが多少弱いのかなあ。オーナーチェンジで購入して

いるので、中を一度も見たことがありません。



第一報が届いたのが今月の初旬でした。送金明細の送付と一緒に、入居者様と

管理会社さんのLINEのやりとりが届きました。やり取りの要約は以下です。



入:洗面台の下から水漏れの連絡あり

管:ひとまず応急処置ができるようであれば、やってくださいと伝える

入:出張修理の業者さんに来てもらうも、その業者さんに洗面台全交換しかないと言われ

  13万の見積を出された

管:オーナーに相談してから検討という事でその日は業者さんに帰っていただくよう連絡

入:下に溜まる水を捨てて何とかなりそうなのでしばらく様子見てみる



入居者様曰く、シャワーヘッドを伸ばして使う時に使う水を貯めておくタンクがあり

そのタンクの水を捨てると洗面所の水漏れが止まるということでした。

私も勉強になりました。そんな事例があるんだな、と。



入居者様、超いい人です。自分で対処方法を見つけたのでそれでやっておきますと

言ってくれるなんて。近頃は自分の権利ばかり主張する大人も多いので、なんとなく

心が晴れやかになりました。でも、応急処置でずっと何とかして貰うわけにも

いかないだろうし、どこかで修理は発生するんだろうなあと覚悟はしておかないと。



そしてその覚悟は思いのほか早く現実に・・・。



先日、管理会社さんからまた連絡がありました。

入居者様より、水を捨てる頻度がやや上がってきており、やはり対応をいただけないか、

というお話が挙がってきているとのことです。



入居者様にて、別の業者さんに見積を取ったところ、洗面台交換はせずに蛇口交換のみで

対応可能、金額は5.5万、ということだったようです。洗面台交換しかないと言った

業者さんに比べればだいぶマシな対応に見えます。



とはいえ、入居者様がお見積を頼んだ業者さんは、エンドユーザさん向けに宣伝している

奈の売れた水廻りの業者さんなので、決して最安値ということはないでしょう。

その気になれば、こちらで懇意にしている業者さんに現地に行っていただきお見積を

して貰い、コストダウンをすることも可能だろうとは思います。



ただ、ここで数万のために対応を遅らせ、入居者様にも知らない業者さんとやり取りや

時間調整を強いることが、果たして最善なのか?と考えると、ちょっと違うような

気がしました。入居者様としては早く対応してほしいわけですし、ご自身で時間を使い

当初見積より大幅に下げた見積を提示してくれたわけです。ここでそれを私が拒否して

更に時間を弄することは、おおいに顧客満足度を下げてしまいかねません。そして、

そのことの方がマイナスになるだろうと判断しました。



よって、入居者様が取得してくださった5.5万のお見積をそのまま採用するので、

その内容で工事を進めてください、と言う形で管理会社さんに依頼した次第です。



5.5万となると、家賃1ヶ月分近い金額なので、物件単体の収支という形で見れば

そりゃあそれなりに痛いです。でも、ある程度の規模もありますので、全体で見れば

問題なく吸収できる範囲であろうと思われます。ここでこの金額をけちることで、

最悪退去が発生する可能性があるなら、それに比べたら安いものです。

規模が小さかった頃はこういう考え方はできなかったなあ・・・。



今回の対応でうまく現場が丸く収まり、顧客満足度も向上、しばらく住み続けると

判断してくださる、という展開に期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:25 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月30日

給湯機の設備貸与をプロパンガスの会社さんに依頼する。

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昨日のブログの続きです。給湯器の故障というお話に対して、コストダウンを図るべく

何を行ったか、について本日のブログで記載したいと思います。



おさらい

給湯機が故障したとの連絡が管理会社さん経由で入る

修理するのにどうするのが一番コストがかからないか考える

ガスの供給はプロパンガスで、給湯器は以前のオーナーが自前でそろえている



・・・昨日一日のブログの内容が三行で終わってしまった(汗)

ブログに無駄な装飾をつけてだらだらと書いているのがばれてしまった気もしますが、

ここはそんなこと気にせず先に進みたいと思います。



さて、プロパンガスと言えば設備の貸与をしてくれるイメージが強いと思うのです。

しかし今回の場合は設備貸与をしていないということ。じゃあ自分のものなのだから

自腹で修理しなくてはならないのか?と考えるのが普通の思考回路ではないでしょうか。



これに対して、私は「これを機会に設備貸与にして貰えばいいんじゃないか」という

発想を持ちました。入居者様は設備の変更で新しい給湯機になれば故障が解消されて

嬉しいはずだし、オーナーである私は設備修繕の費用を捻出しなくて済みます。



プロパンガスの会社さんだけ一方的に損をしているのでは、というのも少し考えましたが

前からの契約である程度利益は得ていると思いますし、ここでその費用をケチることで

私が別のプロパンガスの会社さんに切り替えてしまう方が損失が大きいと思われます。

設備貸与くらいは織り込んでいると思うので、切り替えが発生しないという点においては

損はしないだろうと思うので、極端に自分本位な要求ではないはずだ、と想像しました。

(ここはガス業界の中の人じゃないと真実はわかりませんけど)



そんなことを思っている矢先に、FBで昨日のブログを見た大家仲間の友人から

メッセージが届きました。曰く、給湯器の交換はガス会社さんに負担して貰えば良い、

難色を示すようなら別のガス会社さんに切り替えると言えば対応してくれるだろう、と。



彼は元々石油業界にいた人なので、ガスの供給などにはとても詳しいです。その彼から

おおむね私が考えていたのと同じ方法でいけるはずと助言のメッセージをいただいたのは

心強かったです。



というわけで、プロパンガスの業者さんに連絡をして、状況の説明と貸与への切り替えを

依頼しました。重要事項説明書に書いてあった電話番号に電話すると、オペレーターの

方が電話に出ましたので、かくかくしかじかで設備貸与に切り替えて貰えないかと伝達。

私の説明の仕方が良くなかったのでしょうが、理解して貰うのに少し時間を要したものの

最終的に「担当の者から折り返しで連絡させます」ということになりました。



どうも私、説明があまり得意ではありません。自分の頭の中で組み立てた内容を

再構築せずにいちから話してしまう傾向があります。結局何の話をしたいのかが

相手に伝わらないケースが結構あります。考えていることを全て一気に話すのではなく

その中で最初に伝えるべき要求はなにか、その前提条件は何か、などを整理した上で

順序を決めて話すべきなのですが、その整理がうまくないようでして・・・^^;

伝わりやすい話し方を一度勉強した方がいいんだろうなあ、と思ったりします。

今度そういう本を探してみるか。



ちょっと話がそれましたが、ほどなくして折り返しのお電話と思われる電話帳未登録の

携帯電話から着信がありました。仕事中だったので後で折り返したところ、やはり

プロパンガスの会社の担当者さんでした。本当の担当さんはお休みしているということで

代理の方から連絡をいただいた次第です。



事情を改めてお話したところ、まずは現場を見させていただくとのことでした。

そもそも交換可能な状態にあるのかは現場を見ないとわからないということでしたので

それはまあそうだなと納得。



現場を見て社内で検討した上でないと正式に回答できませんが、という前置きの上で

先方からは「貸与で大丈夫だと思います」という回答を得ました。特に難色も示さず

切り替えをちらつかせる必要もありませんでした。ありがたいことです。これで当方の

費用負担は特に発生せず、給湯器を新品にすることができます。



この日は仮の結論だったので特に話をしませんでしたが、本当に貸与が決まった際には

ガス会社さんに「供給単価の据え置き」「設備貸与の縛りは10年で行う」という2点を

依頼しなくてはならないと思います。前者は入居者様に設備供給の費用を転嫁されない

ように楔を打つことが目的、後者は不当に長い契約の縛りを回避する目的です。



千葉県のプロパンガスの単価は相場は、ネットで調べると基本料金1500円、

従量料金280円〜で10立方メートル使うと4300円ということでした。

こちらのサイトを参考にしました)



相場より若干高いくらいだったらまあいいのですが、明らかに高いとなると入居者様の

定着率に問題が発生してしまいます。給湯器を交換したらガス代が高くなったから

退去します、とならないようコントロールする必要がありますし、今の立米単価が

高すぎるようなら妥当なところに少し落としていただくことも相談しなくてはならないと

思われます。この辺、今まで放置していたので入居者様の定着化を促進するためにも

価格は把握しておかなくてはならないと思います。いい機会なのでそこも確認します。



また、プロパンガスの業者さんも営利企業ですので、貸与と言う形で設備投資すると

それを時間をかけて回収する必要があります。そしてその期間は契約期間という形で

表現されると理解しています。今まで見てきた契約だと、ガスを切り替える際に発生する

買取コストは貸与設備の契約残存年数で決まっているように見受けられました。であれば

早めに減価償却が進んだ方が、将来ガス会社さんを切り替えようと考えた際に買取価格が

安くなり、切替先に対しての交渉が容易になるだろうと考えます。



これまでに何回かガスを切り替えていますが、都市ガス→プロパンガスの工事を行った

仙台1棟目は設備の貸与に対して回収に時間がかかるということで15年ということに

してほしいと言われましたので、その時はその内容を呑みました。工事が大掛かりなので

初期投資が大きいと推察されるので、回収に時間がかかるのだろうと思ったためです。

しかし、それ以外は見ていると10年というケースが多いので、今回も10年でお願いを

しようと思う次第です。



この「契約」ですが、正直なところきちんとはわかっておりません。今までの経験からの

推測にすぎないので、解釈に誤りがあるかもしれませんが、そこはご容赦ください。

とにかく、何かしら設備貸与の関係で契約が必要で、その契約期間内に切り替えを行うと

違約金のようなものが発生している、その違約金は賃貸物件であれば切り替え先の

ガス会社さんに負担いただいている、という理解をしています。



ともあれ、そんな感じでうまく交渉がまとまりそうです。良かった良かった。

プロパン業者さんにも一定の利益が残るラインであればよいのですが・・・

自分なりには配慮したつもりですけど、業界の人じゃないので本当にバランスの取れた

内容になっているかは不安です。ま、受けてくれたんだから大丈夫なのだろうと

思っておこうと思います。



助言いただいた皆様、どうもありがとうございました。

プロパン星人さんがコメントで「今日のブログでこの話を取り上げる」と書いて

くださっていましたが、それを読む前にスピード解決してしまいました^^;

プロパン星人さん、お気持ちだけありがたく受け取らせていただきました。



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posted by ひろ* at 06:47 | Comment(1) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年10月29日

給湯機故障の悲報が届きました。

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千葉1棟目、久しぶりに管理会社さんより連絡がありました。戸建だから連絡が来る時は

退去予告か設備の故障のどちらかだと思いましたが、案の定設備の故障でした。



購入した時点で割と長期でご入居されている入居者様付のオーナーチェンジ案件である

千葉1棟目。このまま、こちらの入居者様がご退去なさるまで、何事もなく無風状態で

進むのだろうなと思っておりました。



購入直後にちょっとした漏水事故が発生したものの、それ以降は何事もありません。

まだ1年経っていないので普通と言えば普通ですが、所有していることを忘れるくらいの

状態であり、ありがたいと思っておりました。



そんな千葉1棟目ですが、今回管理会社さんから連絡をいただきました。なんとなく

嫌な予感がします。退去じゃなければいいのですが・・・。駅から遠めの物件なので

一度出ると決まるまでに少し時間が必要になりそうな気がしています。

恐る恐るメールの内容を見ると・・・



「給湯器故障の連絡が来ました」



退去じゃなくてよかったけど、設備故障か〜・・・アイタタタ。



キッチンとシャワーはお湯が出るものの、お湯はりのみ出来ない上京とのことでした。

入居者様ご自身は意外と急いではいないようですが、寒くなってきたのでお湯張れたら

嬉しいな・・・みたいな感じだそうですので、ここは全力で復旧にかかろうと思います。



普通の管理会社さんなら、ここで見積を取りに行って手配をかけるところと思いますが

こちらの管理会社さんはちょっと珍しいことを仰っていました。曰く「給湯関係の

取引業者がないので、オーナー自身で手配いただけないか」と。たぶんですが、

あまり管理業務主体の会社さんではなく、管理や修繕で利益を取ろうとしていない、

というところがあるのだろうと思います。管理はあくまで次の売買を見越して繋がりを

作っておくため、という位置づけなのだろうなと。



そうか、じゃあこちらで手配しようか、と思ったのですが、ふと気が付きました。

ここの物件ってプロパンガスじゃなかったっけ?だとしたら設備の貸与があるのでは?



家に帰って売買契約書を見直すと、やっぱりプロパンガス会社さんでした。

となると、もしかしたら設備貸与だったりしないか?と思ったのですが、重説を読むと

「屋外設備配管等の所有者はプロパンガス会社」となっております。この文言だけ見ると

果たして給湯器はどちらの所有なのかがよくわかりません。



管理会社さんは売買にも絡んでいますから、たぶん所有者はオーナーなのでしょう。

でもそこは確認したいところなので、まずは管理会社さんに設備の所有についての

確認をさせていただきました。



また、その確認をしている中で気が付いたのですが、プロパンガスの会社さんとは

特に契約など行っていないような気がします。プロパン物件のオーナーチェンジだと

ガス供給の契約みたいなやつ(お題目がそれであってるか自信ないですが)を締結する

印象がありますが、今回それをやった記憶がありません。仙台に書類が届いて、義母が

対応していたりするのかな?義母に確認してみるか。



返答を待って、見積や手配の作業に入りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:20 | Comment(1) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月30日

購入早々にトラブル発生、キッチンから逆流した原因は?

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2月に購入した千葉1棟目のテラスハウスで、購入早々に漏水事故が発生しました。

なんてこったい、購入したばかりなのにー。



事故の一報があったのは3月上旬でした。売買仲介業者さんがそのまま管理会社さんを

しているのですが、その業者さんから「移転登記早々で申し訳ないのですが、

キッチン周り床下に水漏れ箇所がある模様です」とメッセージが来ました。



キッチン下の見える箇所配管には水漏れ箇所が見当たらないので、おそらく床下の

配管エルボーや継手あたりに詰まりが発生してオーバーフロー(逆流含め)したものと

思われる、ということでした。



恐らく高圧洗浄すれば収まるだろう、とのことしたので、その助言に従い高圧洗浄を

手配しました。ご入居いただいている方にご迷惑をおかけすることはできませんから。

そして並行して、保険金の申請ができるのか、管理会社さんも試してくれるということに

なりました。まずは原因が入居者様にあるようなら、入居者様の借家人賠償責任保険で、

それが難しい場合はオーナーの保険で、と言う流れです(保険適用可能な案件であれば)。



保険適用できるかどうかは、まず大きなところでは入居者様の過失であるかどうかです。

経年劣化であれば火災保険の対象にはなりません。そこもまだわからないので、

手配した業者さんから受領する写真や、入居者様ヒアリングで判断する方針に。



管理会社さんの担当の方とは、もうぼちぼち5〜6年のお付き合いとなります。

とはいえ、管理という側面からお話をするのは初めてです。どんな感じになるのか

様子を見ながら一つ一つの手を打つ、というモードで臨みました。



入居中の物件ですので、すぐやりますというわけにもいきません。入居者様と、

手配した業者様の間でのタイミングの調整があります。結局、発生してから2週間後に

業者さんが解消のための作業とお見積をしに行くこととなりました。けっこう時間が

かかってるけど、その間キッチンは大丈夫だったのだろうか。



そして当日。管理会社さんから連絡があり、無事に対応は終わったとのことでした。

想定していたより少し金額が高くなってしまったことについてお詫びの言葉が

ありました(想定より10000円くらい高かった)。いえいえ、そこは大丈夫です。

いろいろと対応をいただき、感謝しております。



この事故に対して、借家人賠償責任保険が使えるかの確認をしてくださいましたが、

残念ながら対象外とのことでした。ですので、今度は私がオーナーとしてかけている

火災保険で対応できないかの確認を保険代理店さんにしました。



そしてその代理店さんから、配管の突発的なつまりはあくまで給排水設備の事故であり

CFを貼りなおすなど室内に影響がない限りは、オーナーの火災保険でも本件を事故と

認めて保険金の支払いをするのは困難だろう、とのことでした。



仕方ない、それだったら素直にお支払すればいいでしょう。

そう思っていたところに、管理会社さんからこんなお話が。



「引渡直後ということもあり、かかった費用を折半にする準備があります」



まあ、なんと責任感のある管理会社さんなのでしょう。ありがたいお話です。

この一言だけで、購入は購入・管理は管理みたいな考え方はしておらず、プロセスの

全体に対してきちんと責任を持って考えてくださっていることがわかります。

大変ありがたいです。



今回はそのご厚意に甘えさせていただくことにしました。



いきなりトラブルの洗礼を浴びてしまいましたが、これによって当分は排水つまりは

発声しなくなるはず、と前向きに捉えたいと思います。



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