2018年03月30日

購入早々にトラブル発生、キッチンから逆流した原因は?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在13位です。今日は会社に行く前に金消です。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



2月に購入した千葉1棟目のテラスハウスで、購入早々に漏水事故が発生しました。

なんてこったい、購入したばかりなのにー。



事故の一報があったのは3月上旬でした。売買仲介業者さんがそのまま管理会社さんを

しているのですが、その業者さんから「移転登記早々で申し訳ないのですが、

キッチン周り床下に水漏れ箇所がある模様です」とメッセージが来ました。



キッチン下の見える箇所配管には水漏れ箇所が見当たらないので、おそらく床下の

配管エルボーや継手あたりに詰まりが発生してオーバーフロー(逆流含め)したものと

思われる、ということでした。



恐らく高圧洗浄すれば収まるだろう、とのことしたので、その助言に従い高圧洗浄を

手配しました。ご入居いただいている方にご迷惑をおかけすることはできませんから。

そして並行して、保険金の申請ができるのか、管理会社さんも試してくれるということに

なりました。まずは原因が入居者様にあるようなら、入居者様の借家人賠償責任保険で、

それが難しい場合はオーナーの保険で、と言う流れです(保険適用可能な案件であれば)。



保険適用できるかどうかは、まず大きなところでは入居者様の過失であるかどうかです。

経年劣化であれば火災保険の対象にはなりません。そこもまだわからないので、

手配した業者さんから受領する写真や、入居者様ヒアリングで判断する方針に。



管理会社さんの担当の方とは、もうぼちぼち5〜6年のお付き合いとなります。

とはいえ、管理という側面からお話をするのは初めてです。どんな感じになるのか

様子を見ながら一つ一つの手を打つ、というモードで臨みました。



入居中の物件ですので、すぐやりますというわけにもいきません。入居者様と、

手配した業者様の間でのタイミングの調整があります。結局、発生してから2週間後に

業者さんが解消のための作業とお見積をしに行くこととなりました。けっこう時間が

かかってるけど、その間キッチンは大丈夫だったのだろうか。



そして当日。管理会社さんから連絡があり、無事に対応は終わったとのことでした。

想定していたより少し金額が高くなってしまったことについてお詫びの言葉が

ありました(想定より10000円くらい高かった)。いえいえ、そこは大丈夫です。

いろいろと対応をいただき、感謝しております。



この事故に対して、借家人賠償責任保険が使えるかの確認をしてくださいましたが、

残念ながら対象外とのことでした。ですので、今度は私がオーナーとしてかけている

火災保険で対応できないかの確認を保険代理店さんにしました。



そしてその代理店さんから、配管の突発的なつまりはあくまで給排水設備の事故であり

CFを貼りなおすなど室内に影響がない限りは、オーナーの火災保険でも本件を事故と

認めて保険金の支払いをするのは困難だろう、とのことでした。



仕方ない、それだったら素直にお支払すればいいでしょう。

そう思っていたところに、管理会社さんからこんなお話が。



「引渡直後ということもあり、かかった費用を折半にする準備があります」



まあ、なんと責任感のある管理会社さんなのでしょう。ありがたいお話です。

この一言だけで、購入は購入・管理は管理みたいな考え方はしておらず、プロセスの

全体に対してきちんと責任を持って考えてくださっていることがわかります。

大変ありがたいです。



今回はそのご厚意に甘えさせていただくことにしました。



いきなりトラブルの洗礼を浴びてしまいましたが、これによって当分は排水つまりは

発声しなくなるはず、と前向きに捉えたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月17日

千葉1棟目テラスハウス、購入の決済完了。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。ちょいと富山行ってきますね。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



2月15日は大きなイベントが二つ重なりました。昨日書いた卒スルに相当する売却

あっという間に話が進んでいった千葉1棟目の購入の決済です。



朝からそわそわと落ち着きませんでしたが、そんなこと言ってられないくらいに

サラリーマンの仕事がドカドカと押し寄せてくるため、目の前の仕事に忙殺されつつ

たまにスマホをチェックしなくてはならないのはなかなかキツイものがあります。

つい携帯を見るのを忘れてしまう・・・



最初に電話が一本ありましたが、決済とは別の話でした。本来会社の仕事中に私用の

電話はNGと私は思っていますが、今日はどうしてもゴメンナサイ・・・。

ただ、仕事中に電話に出づらいから、できるだけ連絡はメール等にしてねということは

関係各所にお願いしてあったので、実際のところ電話が来たのはこの関係ない1本だけ

という非常に助かる結果になりました。皆様、空気を読んでくれてありがとう。



この日の千葉1棟目に関しての当方の手続きは、義母が千葉1棟目の残金を振り込むこと

だけでした。やることが少ないので気楽です。振込の内容も事前に義母に伝えました。

残代金の振込、司法書士の先生への振込、仲介手数料の振込の3本です。



今回の取引は新中間省略ですので、当方から早めに振り込まないと、当日中に真の売主の

方まで着金しない可能性がありました。そうならないよう、義母には早めに振り込んでと

依頼しておりますが、11時を過ぎても義母から連絡がありません。仲介業者さんから

「状況如何ですか?」とメッセンジャーで送られてきましたので、義母に状況確認の

LINEを送り、反応を待ちました。



しばらくしてから義母より返信あり。全部対応済みだということです。オッケー!

すぐに仲介業者さんにメッセンジャーで連絡を取り、対応完了した旨を伝えました。

ややあってから「着金が確認できた」という連絡を受け、その後真の売主さんに

振込をしたこと、真の売主さんから無事に着金の確認が取れたことも立て続けに

連絡が来ました。これで司法書士さんが動き出し、無事に取引成立となりました。



今回の千葉1棟目、5年後も売却価格は恐らく変わらないでしょう。家賃は周辺の

相場に比べて比較的安く、テラスハウスとはいえ戸建感覚で使えます。庭もあり、

駅から遠いというデメリットはある程度緩和できるものと考えます。築年数もかなり

古いので、今より家賃が経年で落ちることも考えにくいでしょう。

家賃が落ちないということは、売却価格も落ちないということを意味しています。



融資は10年でフルローンを引きました。利回りが高いので10年融資でも返済比率は

それなりの低さになります。さすがに50%を切るのは難しかったですが、60%弱で

推移することになります。元金均等なので初回は返済が高いものの、だんだん金額が

減っていくし、そもそも10年融資だと元本の減りが早いので、残債より安くしか

売れないというリスクは軽減されます。



さらに、今年のテーマである自己資本をいかに効率よくキャッシュフローに変えるか?

というテーマに対しても、悪くないと思っています。フルローンでしたので、手出しは

諸経費のみ。2年かからず自己資金は回収できるので、自己資本の回収率(横文字だと

CCR・・・キャッシュオンキャッシュリターン)は50%を超えます。2年で回収、

その後はCFを得ながら元本返済で売却時に得られるキャッシュが貯まると考えれば

不動産投資と言うジャンルとしては決して悪くないと思います。

(金融商品や事業投資など含めたら微妙でしょうけど)



戸建なので絶対的な投資額が小さいという点はありますが、ホームラン狙いよりも

こういうポテンヒットを積み重ねていく方が私としては性に合っているように感じます。

器の小さい男なので(笑)



ともあれ、千葉1棟目の運営がこれで始まりました。

テナントリテンションを忘れないようにして、入居者様の顧客満足度を向上させるべく

頑張りたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ


最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月12日

融資が実行され、決済に向けて準備完了!

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在14位です。名古屋ネタは明日気が向いたら書くかも。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



千葉1棟目(仮)の融資が早速実行されておりました。さすが某政府系、同時とかじゃ

なくて先に振り込んでくださるのが素敵です。その他諸々、決済準備が整いました。



先日売買契約が終わった千葉1棟目(仮)。残す作業は司法書士の先生に委任状を送り

決済日の段取りを決めること、残金を振り込むことの3点です。このうち、残金について

某政府系金融機関さんからの融資実行が完了しました。



今回は抵当権を設定しない融資です。法人の与信の範囲で承認された融資ですので、

実行のために抵当権が云々とかそういう話はありません。先方の準備ができたら

サクッと振り込まれるスタイルです。更に言えば、仙台法人はリピーターなので、

面談すらも不要で郵送で書類送付、そして審査結果が電話で伝えられ、契約書類が

郵送で送られてくるというお手軽さ。やみつきです(?)



そんな融資に関して、義母から先日「記帳に行ったら振り込まれていた」という報告が

ありました。それは良かった。そのことを早速仲介業者さんに報告しておきました。



時を同じくして、司法書士の先生から委任状が送られてきました。当然のごとく、

署名押印して返送。今回は実印でなくても大丈夫と言うことでしたので、仙台法人の

認印で対応しました。実印は仙台にあるので、義母に作業を依頼しなくてはなりません。

実印でなくていいということなので、東京に住む私が対応して義母に事後報告しました。



あとは売主様の書類がそろえばいつでも実行可能と言う状態です。

決済日が確定しないものの、大安吉日である2月15日を目指しましょう、という

ことになりました。保険代理店さんとの保険開始日を仮でそこに設定しておいたので

仲介業者さんもそれを目標に準備するということで話がまとまりました。



くしくも、2月15日は札幌3棟目の売却の決済日でもあります。16戸のアパートを

手放して、1戸のテラスハウスを購入するということで、15戸減となります。



正直、規模なんてどうでもよく、自分が経済的に大家で食っていけるかという観点が

大事なのです。現金化して、その現金をどうやって有効活用するか。そこが肝要です。

今年はこの現金をバックボーンに、あまり頭金を入れなくても良いものだけを購入して

うまく回していくことを考えたいと思います。



まずは小口のローンやフィリピンのコンドミニアムなどを年内に片付け、年初目標である

40万のキャッシュフローの上積み
に近づけていきたいと思います。今回の戸建購入で

ざっくりと月間2万のキャッシュフローにはなるでしょう。あと38万です。

あ、でも東京8棟目の借入が当初想定より増えるから、その分差し引いたら目標から

遠のくと思いますけどね・・・。



決済まであと3日。粛々とやるべきことをやりたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月07日

千葉1棟目(仮)の売買契約締結。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。なんか肩こりがひどい感じですよ。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



千葉のテラスハウス(=千葉1棟目(仮))の契約をしてきました。



千葉1棟目(仮)に関してのおさらい



千葉県西部の某市にあるテラスハウス

駅からは遠くPもないけどショッピングモールっぽいものが徒歩圏にある

利回り18%

店子さんは引き続き賃貸でお住まいになる意向



エリア戦略的に、今の私の考えからはちょっとハズレてますが、18%の利回りなら

少額だしまあいいかな?という感覚だったこと、あとは元付業者さんが恩義のある

不動産屋さんで、そこで今までも管理をしていること(引き続き管理委託契約想定)など

考慮して、取り組んでみようと決めました。



ただし、今年はちゃんと無理な資金計画にしないことを目標にしておりますので、

「融資つかなかったから現金か適当な短期の借入で」ということはしたくなかったです。

なので、ちゃんと融資の筋道を立ててから正式に買付を入れようと思っておりました。

その間に誰か他の人が買うなら、それはそれで縁がなかったものと考えよう、と。



本当は東京法人で購入したいところですが、某政府系金融機関さんとの関係もあったので

仙台法人で融資の審査をして貰うことにしました。そしてほどなくして、審査OKの

連絡
があり、晴れて買付を入れることになりました。幸いにして、誰もまだ買付を入れて

いなかったため、一番手を確保してすぐに契約に取り掛かることができました。

ちなみに金利がかなり安くてびっくりしました(ちょっと自慢気に)。



さて、手続きを進めていかなくてはなりません。

手付金振込、契約、融資手続、火災保険、司法書士選任、決済日決定、管理委託契約締結

などを行う必要があります。



今回の取引は、元付業者さんと仲介業者さんの2社があります。両方とも不動産投資を

始めてしばらくした頃に某コミュニティを通じて知りあった業者さんです。

窓口になって提案してくれたのは仲介業者さんです。



まず、この仲介業者さんの勧めに従い、急いで手付金を入金することにしました。

融資の内諾を得た時点でまだ買付は入っていなかったものの、某ポータルサイトには

掲載したままだったことから、権利を早く固めてしまおうということで手付金をまず

入金してしまえ、と。付き合いが長い業者さんでなかったら、契約前に手付金を

入金するなんてできませんが、今回は売主さん以外全員知っている人だからということで

振込をさっさとしてしまいました。



並行して融資の手続きです。某政府系金融機関さんは、融資承認後は郵送でのやりとりで

完結する便利な金融機関さんです。義母のところに契約書類が届いたので、記入して

返送して貰いました。今回は抵当権も設定しないので、もう少ししたらお金が口座に

振り込まれることでしょう。



そんなことをしているうちに、業者さんから売買契約書と重要事項説明書の案が

届きましたので、ざっと目を通します。特に問題はなさそうなので、OKとしました。



そして日程を調整して契約へ。最近また地方出張が多くなっておりますので、東京に

いられるタイミングが少ないこともあり、会社に出社する前に朝一番で仲介業者さんの

事務所を訪れ、契約させていただきました。この時も契約そのものより最近の事例や

こちらがどんな感じの物件を欲しているか、などの話が多かった気がします。



それから、決済に向けて司法書士の先生を選任しなくてはなりません。

今回の業者さんとお知り合いになった時のコミュニティの中に、高校の先輩にあたる

司法書士さんがいますので、皆さんと相談の上でその先生にお願いすることにしました。

共通の知り合いの方が安心できるよねということで。抵当権設定はないし、融資金も

先に振り込まれているので、仙台に行って何かする必要もないから、東京にいる

先生にお願いしても問題ないはずです。仲介業者さんから先生に依頼していただき

現在必要書類を待っているところです。



ちなみに、売主さん・買主共に「決済日は早めで」と言っております。いつ決済可能かは

司法書士の先生がどこまで早く動けるか次第という感じになってまいりました。



それから火災保険ですね。こちらはたまたま別件で保険代理店さんとお会いする予定が

ありましたので、お会いする数日前にこの保険をお願いしますと無茶ぶりしました。

ささっと見積をまとめていただいたので、その内容でさくっと火災保険の契約締結。

ついでに札幌3棟目の施設賠償責任保険と孤独死保険の解約の手続きもしてきました。



だいたいやることは終わったかな〜。

あとは仲介業者さんから管理委託契約書の案が送られてくるのを待つとか、出張から

戻ったら届いているはずの司法書士の先生から来た書類に署名押印することとか、

その辺が終わればOKのはずです。たぶん来週のどこかでは決済できることでしょう。

決済日が決まれば当日の精算金額もおのずと決まります。



今年一発目の決済を楽しみにしておこうと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月31日

金利安くてびっくり!借入条件の提示を受ける。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在15位です。眠い中ブログ書くと誤字脱字が多くて・・・失礼しました。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



提示のあった金利にびっくりしました。借入金利が高めな私としては、こんなに安い

金利は初めて見ました。義母と二人でびっくり。



先日融資の承認を某政府系金融機関さんで得た千葉県のテラスハウス

業者さんに融資の承認が出た旨を伝え、契約・決済に話を進めようとしています。



まず、手付金の振込。本来なら契約した後で振り込むことになると思うのですが、

まだ収益物件の販売サイトに情報が掲載されているというところを踏まえて、

より確実に順番を得るために先に振り込んでしまえ、ということになりました。



今回は長いお付き合いの業者さんなのと、そもそも物件価格が安いので手付金も

少額だからまあいいかというのもあり、要請に従って契約前にさっさと振り込んで

しまいました。物件価格の1割。金額にして数十万です。最悪何かあったとしても

泣き寝入りでも問題ない金額ですしね。



その後、業者さんは売買契約書と重要事項説明書の準備に入りました。

融資条件について重説に記載したいので、金額、期間、金利を教えてほしいと先方から

要請があったものの、金利についてはまだ金融機関さんからお知らせをいただいて

いない状況だったので回答できず。



また、司法書士さんをどうするかという話もありました。仙台で金融機関さんとの

連携を取らなくてはならないなら、仙台の司法書士さんを使っていただきたい。

しかしそうでないなら東京の司法書士さんでお願いしたい。そんなリクエストを

受けました。



申込時には期間10年なら無担保無保証でお願いしますと伝えていたので、おそらく

抵当権設定はないはずだから、東京で司法書士さんを探しますと回答しておりますが

本当に無担保無保証でいけてるのかな?というところはまだ裏取りができていない

状況でした。



ちなみに司法書士の先生は、この業者さんと私との共通の知り合いである先生に

依頼しようかなと思っています。仕事をお願いしたかった司法書士の先生も何人か

いらっしゃるのですが、またの機会で・・・。



そんな感じで・・・

業者さんから質問されている金額、期間、金利、抵当権設定。この辺は金融機関さんから

融資決定のお知らせを貰わないと何とも言えないね、という状態になっていました。

近々その書面が来るだろうと思って、まずは待ちの一手・・・



そして昨日「書面が届いた」という連絡が義母からありました。

内容を早速送っていただきましたが、かなりの好条件でした。



期間:10年

金額:フルローン相当

金利:0.86%

条件:無担保



金利が強烈に安い水準でびっくりしました。いやほんと、私、金利は高いんです。

世の中にはTIBORで当たり前のように借りる凄腕大家さんもいらっしゃいますが

私はおおむね2%台での借入ばかりで、安くて1%半ばくらいがせいぜいという

しょぼしょぼな大家です。それが突然0%台ですから、びっくりしました。



政府系金融機関さんなので、放っておいてもその法人にとって一番安い金利で

ご提案してくれるということは把握しておりましたが、今回のは本当に安かったです。

その前に東京法人で富山1棟目を購入する時に借入した分が1.66%だったので、

そこから見てもなぜ同じ金融機関さんなのにこんなに違う!?とびっくりしています。

仙台法人がたまたま低金利を引き出しやすい状況だったということなのでしょうか。

謎です。



連帯保証人に義母が入ることになっていましたが、多分これは金利は少しでも安い方が

いいと考えた義母が、金融機関さんから保証人どうしますかと聞かれた際に保証人に

なりますと答えたのかもしれません。こちらの要望は無担保無保証という形にして

おりましたし、東京法人で借りた時も面談で「無保証だと金利が0.1%上がりますが

保証人つけますか?」と聞かれ、金利上がってもいいので無保証でお願いしますと

回答をした記憶があります。



物件には抵当権を設定しない無担保の形で借りることが出来ましたので、今回購入した

物件を共同担保として活用することもできます。借入の有無は別にして、抵当権が

設定されていない物件がじわじわ増えてきました。富山1棟目と千葉1棟目(仮)、

そして東京7棟目。東京7棟目は売却しますが、それ以外は当面保有です。



期間は10年。最近のこの金融機関さんのアッパーです。前は15年出してくれて

いたんですけど、アパートローン引き締めのあおりを受けて短くなってしまいました。

金額は希望通りのフルローン。10年でフルローンでも回る利回りの物件って素敵です。

返済比率は56%程度。10年という期間を考えれば、十分許容範囲でしょう。



というわけで、戸建と言うことでロットは小さいものの、条件的には大変いい感じに

仕上がりそうです。入居者様も当面退去しない意向を示しているようですので、

手間はかからずに稼いでくれることは間違いないでしょう。

年初目標のキャッシュフロー積み増し40万に一歩近づけそうです。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ!→人気ブログランキングへ

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする