2024年07月20日

東京8棟目は家賃を上げて募集をかける方向に。

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東京8棟目の退去予告があったお部屋に関しては、家賃を上げて募集する方針です。

昨今の家賃相場の上昇を鑑みて、強気の家賃設定をさらに強気にしてみることに。



東京8棟目。ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパートです。多頭飼い自体が

許可されていない物件が多い中、多頭飼いを推奨するというだけで大きな差別化です。



そして多頭飼いにありがちな鳴き声トラブルや汚く使うトラブルなどの予防策として

入居者様同士で仲良くなってもらえるよう、私が率先してアレンジしてコミュニティを

作っていくような動きを取っております。



なぜコミュニティにするとトラブルを防止できるのか。これはあくまで仮説でしか

ありませんが、人は仲良くなった人に対してはご無体をしにくくなる、という推定を

根拠に、とにかく仲良くなっていただければトラブルは減るはず、ということです。



例えば、知らない家のワンちゃんが鳴き続けていたら、普通ならイラっとして

何やってんだあの飼主は・・・と不満を持つことでしょう。しかし、これが仲良く

している人であれば話は別です。あそこの家のワンちゃんずっと鳴いてるけど

大丈夫かな?という反応になります。



また、大家がいろいろ世話してくれるなら、その大家の物件を汚く使おうという発想には

一般的にはなりにくいでしょう。



そういうところを狙って、皆さんと仲良くなることが最大のトラブル防止策であると

考えて動いている次第です。そして今のところこの仮説は割と当たっているようで、

退去時にボロボロにされるようなトラブルはないし、入居者様同士での鳴き声の

トラブルも(表面的には)ありません。まったくないわけではないけど、人よりも

ワンちゃん猫ちゃんの方が多い木造築古アパートにしてはトラブルは少ない方だと

感じております。



この東京8棟目で、仲良くしていた入居者様が残念ながら一身上の都合で退去を

することになってしまいました。家の事情などもあったようです。送別会を来週

企画しております。仲良くしている入居者さんも参加してくださるようですので

退去は残念ですが明るく楽しく送り出そうと思います。



退去後のことについて管理会社さんと会話をしました。その中で、募集家賃について

ちょっと上げてみる?という会話をしました。



東京2棟目のテナントさんも強気の家賃で決まったし、東京3棟目も家賃を上げて

募集をかけて募集していますが、反響は悪くないようです。全体的にインフレというか

スタグフレーションというか、そおんな状態で色々上がっていますので、家賃もそろそろ

上げてもいい空気になってきているのではないかな、と。



東京8棟目も更新の時に家賃を上げさせてくださいとお願いをしたお部屋がありましたが

上げた状態でも継続入居いただけるという話になっております。



実際、火災保険が爆上がりしているし、固定資産税も土地の価格が高騰しているので

上がっていく方向です。リフォームするにも建材や人工の単価上昇が顕著です。

大家としても、どこかで価格に転嫁しないと厳しい状態なのは事実です。



なので、今回は3000円ほど家賃を上げて募集をすることにしました。

逆に、そうしておかないと、家賃を上げることを許容してくださった入居者様が

募集賃料を見た時に「あれ?」となってしまいますしね。整合性が取れないと

誠実さに欠けるなと思います。



実際にこの賃料設定でうまく入居付けできるかはわかりません。でも、家賃を高く

設定しない限りは、家賃が上がることはありません。どこまで強気でやれるかは何とも

言えませんが、まずはこれでやってみようと思います。



うまく家賃が上がって入居が決まりますように。



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posted by ひろ* at 09:56 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月19日

東京8棟目でとうとう来てしまった退去予告。

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東京8棟目で退去予告が出てしまいそうです・・・。なんてこった。でも以前から

可能性があるとは思っていたので、やむを得ないのかな。残念です。



札幌から戻ってきました。昨夜は東京も大荒れの天気だったとのことで、フライトの

途中で雨雲の中を飛ぶことになり、けっこう揺れたのでした。



札幌にいても東京にいても、どこでも仕事ができるってのはありがたいことです。

電話やらメールやらLINEやら、札幌にいる間にもいろいろな対応をしました。

勿論、サラリーマンの仕事もしましたよ。会議3本くらいこなしたかなー。



対応していた内容は今度買う物件に付随する話や売る物件に付随する話、既存物件の

管理面での話、大家の会の旅行の話など多岐にわたりました。やることなんて

いくらでもあるのよね、ほんとに。きりがありません。



その中でも、直接的に困った話につながってしまったことを本日のブログの話題に

してみようと思います。



事の発端は、東京8棟目の入居者様と話をしていた時のことでした。

その方のお部屋で、壁際にバッグを置いていたらカビが生えてしまったという

話があったそうなのです。カビが生えるってことは湿気が部屋にあるということ?



幸いにして、その入居者様はその後カビが生えた場所にバッグを置くのを止めたら

カビは生えなくなったそうですということは、その場所が湿気があるということか。

そしてその場所は隣地のうっそうと茂った森のようになっている場所に近いのでした。

隣地のせいのような気がする・・・たぶん・・・。



しかも、その入居者様曰く、他にも同様の症状が出ている部屋があると聞いたことが

あるということだったのです。同様というか「カビが生えたという話を聞いた」としか

聞かされなかったので、バッグのカビなのか壁自体へのカビなのかもわからない

状態でしたけどね。



なので、私は早速その2部屋の方にLINEでカビが生えてるって噂だけど大丈夫?

というメッセージをしたのです。大家の鏡ですね、偉い(自画自賛)



二人メッセージしたうちの一人は、同居人さんに確認してみますということで

返答がありました。ちなみにその後確認結果の連絡はありませんので、大きな問題は

なかったということなのでしょう。そのように解釈します。

もう一人の方からは、最初に教えてくださった方のお部屋と同様、壁際に置いてあった

洋服や革製品にカビが生えたとのことです。「川が近いから仕方ないですよね」と

仰っていましたが、たぶんそれは川のせいだけじゃなさそうな気が・・・。

これもおそらく隣の森からの湿気かと・・・。



なので、除湿器をプレゼントしましょうかと打診しました。除湿器があれば衣類等に

カビが生えることは防げるのではないかと思ったためです。壁紙にカビが生えてるとかで

あれば、また別の対処を考えるのですが・・・結露するほどでもなく、でもじんわり

置いてあるものにカビが生えてくるということであれば、除湿器をぶん回せば

解決するんじゃない?と思ったのです。



しかし、その返事は意外なものでした。曰く、近々引越をするつもりなので、

次に入居される方にプレゼントしてあげてほしい、と。



ひ、引越!?なんですとー!



しかし、それを聞いた時、心のどこかでこの入居者様は仕方がないのかも、と思ったのも

また事実だったのでした。なぜなら、以前にも退去するような話が出たことがあり、

お部屋探しの提案もしたことがあったからです。



年収から考えると、入居者様にとっては家賃帯が少し高いんだろうなあというのは

ありました。そしてそこにコロナ禍が発生し、給与も減ったので家賃を払うのが辛いと

いうご相談もあり、引越先として東京14棟目をご提案したのでした。この時は条件が

うまく合わずに引越には至らず、別の部屋もご自身で探したけど高齢のワンちゃんと

一緒にに住める条件にあった家が見つからず、引越しないということで落ち着いた

ことがあったのでした。



あれから数年が経過しましたが、どうやらその後も引越は検討されていたようです。

ようやく条件に合う引越先が見つかったということなのでしょう。

本音を言えば、私からすれば「見つかってしまった」なんですけどね・・・。

なんせこの方、ものすごくいい人なので、退去してほしくない・・・。

いずれ引っ越すのは仕方ないですけど、できるだけ長く住んでほしかったなあと

思っていたんですよね。



でも、本人が納得のいくお部屋が見つかったのであれば、良かったと思います。

残念とは思いますが、温かく送り出しましょう。ご本人には、引越先が見つかって

良かったですねという話と、引っ越す前に送別会をやらせてくださいということを

お伝えしておきました。



ちょっと痛いけど仕方ない退去劇。でもそれが本人のためになるのであれば、

喜んで送り出してあげないと。退去してもたまにはBBQとか飲み会とかに顔を

出してくださいねー。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年06月01日

東京8棟目の枝の剪定を完了させました。

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東京8棟目のメンテナンスを管理会社さんに依頼して実施いただきました。

しかし現場には新たな問題というか、過去解決したはずの問題が再び・・・。



昨日、札幌9棟目の売却の手付金が入金されてホクホクしている私です。これで本当に

売却が進みそうだぞということで、ほっとしています。他の物件もこの調子で話が

進んでくれればいいのですがね〜。



一応、私の中では売りやすいものを先に売って、売りにくいものはホールドするような

スタンスで考えております。手離れがいいものをさっさと売るスタイルですね。

ある意味「こらえ性がない」という表現が正解なのかもしれないですが・・・。



その観点で考えると、東京8棟目は「売りにくいもの」に分類されるのでホールドです。

売りにくさの理由はいくつかあります。

・借地権なので興味を持つ人も実際に購入できる人も少ない

・収益性を維持するにはコミュニティの維持が必要



借地権の物件に融資をしてくれる金融機関さんはあまり多くないため、ここはまず

マイナスポイントになってしまいます。それゆえに、安く購入できるので保有中の

収益性は割と高いのですけどね。



昔は「なんで借地に融資しないんだろう」と思っていましたが、最近はなんとなく

わからなくもない気がしています。ステークホルダーが1人増えるだけで、ややこしさの

度合いがぐっと上がる可能性が増えるからなんだろうな、と。



例えば、私が相続系の物件を購入しようとしたとします。相続人が一人であれば、

その人と話をつければ終わりですが、相続人が二人になると、その両方と話をつけて

こなくてはならなくなります。どちらか片方がNGと言えば、もう片方がOKであっても

話は成立しません。



たかが一人、されど一人。たぶん金融機関さんが二の足を踏むのはそういうところにも

理由があるのだろうな、と思う私は少し大人になったのかもしれません(笑)



ちなみに東京8棟目の地主さんとは、大規模修繕やリノベーションが増改築に当たるか

当たらないかの見解の差異があり、購入当時話が平行線になったことがありました。

承諾料を取る方向の見解を示されることが多いように思うため、仮に売却した時に

買主さんがちょっと微妙な気持ちになる可能性はあるなあとも思います。



そして2つ目に挙げたコミュニティ。東京8棟目はコンセプト型の尖らせた物件なので

その運営にも気を遣う必要があります。ペット多頭飼い推奨という通常ではありえない

コンセプトを実現するために、私自身が入居者様同士のコミュニティが形成されるように

いろいろと対処をしています。ワンちゃんがいっぱい部屋にいれば、それだけ鳴き声が

気になる可能性が高まります。皆様が顔見知りになれば「うるさい」ではなく「あそこの

ワンちゃん鳴いてるけど大丈夫かな?」に変わるだろうという狙いで、コミュニティ化を

進めることにしました。



家賃が他の物件に比べて高いのは、多頭飼いやコミュニティという付加価値があるから

達成できることです。仮に売却したら、次の人がそれを維持できるとは思えませんし、

入居者様も失望させてしまうことでしょう。なので、安易な売却はしない方針です。



ということで、よりよい状態を維持すべく、メンテナンスは欠かせません。

今回は隣地から張り出している枝を切る作業を管理会社さんに依頼しました。



隣地の樹木がかなりすごいことになっておりまして、所有者さんも対処しきれない

状態になっています。放置された樹木がぐいぐいと枝を伸ばし、東京8棟目の敷地に

せり出してきます。



隣地の方とは調整が済んでおり、伐採はダメだけど剪定はこちらの費用負担で

手配して構わないということになっております。今回もその話に準じて、剪定を

進めることにしました。



管理会社さんからお見積をいただき、剪定工事を手配して、日程が決まった時に

剪定時にいろいろとご迷惑をおかけするお部屋の方からご連絡をいただきました。

剪定のついでに屋根の上の葉っぱも取り除いてもらえるよう現場で頼んでみようと思う、

という話でした。現場でオーケーが出るならいいんじゃないかなと思ったので、

直接聞いてみてくださいと返答。



そのやり取りを見ていた共用部清掃をお願いしてる入居者様から、それだったら清掃も

同じ日にやろうかなという話が出てきたりで、なかなかいい感じに話が進んだような

気がします。



これと並行で、管理会社さんからは再び野良猫の糞が敷地内に放置されるように

なってしまったと別の入居者様からご連絡をいただいている、という連絡をいただいて

しまいました。猫よけシートでだいぶおさまった認識だったんですけどねえ・・・。



猫を飼ってるお部屋もありますので、あまり迂闊な対策もできません。

管理会社さんに、現場に行く時に状況を確認して対策を講じるような流れで

お願いしますとお願いをしました。



そして当日。共用部清掃をしていた入居者様からも、裏庭の野良猫の糞がかなりの量に

なっているので、何らか対策を取ってほしいという連絡をいただきました。

対策、けっこう難しいのよね・・・。悩ましい。

ひとまず猫よけシートを今回放置されていた場所にも敷いてみる、なのかなあ。



モヤモヤしていたところに昨日管理会社さんからお電話をいただいていたのですが、

タイミング悪く折り返しできず。今日改めて電話してみましたが、なかなか通話に

至らずでしたので、続きはまたそのうち日を改めて書くことにしようと思います。

とりあえず枝の問題は解消し、猫の糞の問題をどうするかというところが次の課題。



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2024年05月21日

東京8棟目でネズミ対策やら猫対策やら。

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東京8棟目のメンテナンスの時期です。隣地の枝を切るとか、猫の糞がまた出てきたとか

細かい話が出てきているので、管理会社さんの提案に従い対処を進めます。



ある意味、一番楽しいけど一番苦労するのが東京8棟目かもしれません。

コンセプト型の物件にしている分、家賃は高め。でもその家賃に見合うだけの

サービスは提供しなくてはならないという気持ち。



コンセプトは「ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパート」。入居者様同士が

気軽にコミュニケーションを楽しめるくらいの程よいコミュニティがあり、そこに

ペットの犬や猫がいて、動物が更なるコミュニケーションを促進する。そんな構想です。



ここまでは一応それなりにうまくいってはいるのではないかなと考えています。

私も積極的にコミュニケーションを取り、お土産を持っていったり飲み会を開催したりと

ファシリテーターとして動いております。



元々が古いアパートなので、いくらリノベしたと言っても建物の不備は少なからず

出てきます。たぶん私が積極的に関わってなければスルーしているレベルのものだと

思うのですが、直接やり取りをしているだけに私のところにも細かな問題の話が

挙がってくることも。管理会社さんと連携しながら対処を進めています。



人と人とがコミュニケーションをとる関係になれば、人間関係とかも出てきて

シェアハウスほどではないにしても気を遣うことなんかもたまにはあります。

でも、入居者の皆様が大人な対応をしてくれるため、悪くない状態が維持できていると

感じております。ありがとうございます。



古い物件なので・・・という話で言えば、ネズミが出ることがたまにあります。

都度都度、忌避剤や殺鼠剤を配置して対処していますが・・・入居者様が飼っている

ワンちゃんや猫ちゃんが誤って薬剤を体内に入れてしまったら・・・という点が

気になり、あまり強い薬剤を置くことができません。



あと、東京8棟目は野良猫の通り道やたまり場になっており、裏庭に猫の糞が

放置されていることが割とよくあるみたいです。これも都度都度対処はしておりますが

一時的に糞がなくなっても、また時間が経つと糞が再び増えてしまいます。

こちらもあまり厳しい対策をすると飼っているワンちゃんや猫ちゃんに影響がありそうで

心配になるため、対処療法に徹するしかないような状態です。



この辺がよく東京8棟目で出てくる問題なのですが、先日管理会社さんから

上記2点に関連する対処療法的なご提案及び調査の相談をいただきました。



ネズミに関しては今は落ち着いていて特に問題はないそうですが、ネズミの侵入路が

隣地の木の枝なのではないかという疑惑があるため、東京8棟目の敷地に伸びてきた

枝葉を落とす作業をしたいということでした。



民法上、隣地の方の所有物である樹木を勝手にこちらの都合で伐採することは

不可であり、こちらが罪に問われます。しかし、隣地の方とこの点は話はついており

こちらの費用で剪定するのは構わないということで許可をいただいております。

(先方に剪定するお金がないってことなのかな・・・?)



なので、たまにこちらではみ出てきた枝や葉っぱを落とす作業をしております。



ちなみに、多少の枝葉を落としたところで焼け石に水のような状態の隣地なので

木々はうっそうと茂り、落ち葉のシーズンになると枯れ葉が毎日東京8棟目の敷地内に

落ちてきます。清掃が追い付かない状態になります・・・。



枝の剪定はそんなに多額の費用がかからないよう管理会社さんにてアレンジして

いただいているので、今回もお願いをしました。



ちなみに、剪定のために2階の入居者さんのお住まいの部屋の窓あたりをうろうろする

ことになるので、管理会社さんから事前に入居者さんに連絡をしたようです。

巡り巡って私のところにも連絡があり、枝葉を切ってもらうのであれば屋根の上の

枯れ葉の掃除も頼んでみようかなと思っています、なんて入居者さんから連絡を

いただきました。さすがに私から約束はできないので、現場で相談してみてくださいと

軽く答えておいた次第です。そしてそういう話があるなら庭の定期清掃をその日に

あわせようかなと、お掃除をお願いしている入居者さんも歩調を合わせてくれました。

なんとなくこの日の夜は飲み会になりそうです(笑)



もう一つの野良猫の糞に関しては、最近また増えてきたのでまずは現状把握の調査を

しようと思っているということでした。調査の上で有効な提案が出てくればいいのですが

野良猫は手ごわいから難しいような気もします。今はとげとげしたシートを侵入路に敷き

糞をする場所に入ってきづらいようにしていますが・・・シートの量を増やすとかしか

思いつかないんですよねえ。



超音波とか放水とか、猫対策は色々ありますが、超音波は飼い猫への影響が心配だし

放水は飼い犬が間違って浴びそうな気もするしで、あまり前向きになれないというのが

正直なところです。



何か有効な手が提案されるといいのですが。



ということで、地味ながらも住環境の改善は適宜やっています。

家賃に見合うサービスを!ということで頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:09 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2024年05月20日

東京8棟目、苦渋の家賃値上げ打診。

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東京8棟目、更新の方に申し訳ないですが家賃の値上げを打診させていただきました。

ご承諾をいただきましたので、再契約の流れを進めていこうと思います。



昨今の物価高、なかなかえぐいものがあります。ワンコインランチなどというものは

死滅してしまいました。1000円以内で済むなら御の字、ちょっと立派なビジネス街は

1200円とかが当たり前のようにゴロゴロしている時代です。



光熱費も上がった印象がありますし、何かと暮らしにくい世の中になってしまったなあと

思う今日この頃です。本当に何でも値上げしてきてますからねえ・・・。



不動産賃貸業でダイレクトに影響してくる値上げは以下の4点あたりが出てきます。

・共用部電気代などのよる光熱費の上昇

・資材や人工の高騰によるリフォーム代の上昇

・路線価の上昇による固定資産税の上昇

・災害リスク増大や保険料算定のロジック変更による火災保険の上昇



特に影響が大きいと個人的に思っているのは、火災保険の上昇でしょうか。

私の場合は保有している物件が「築古」「木造」「共同住宅」が多いのです。

この属性は昨年の火災保険の保険料改定(改悪)の際に一番値上げ幅が大きかった

セグメントでして・・・。普通に倍とかの保険料になってしまっております。

正直、これは本当に価格に転嫁しないとキツイレベルです。



固定資産税は建物が既に減価しきっているものが多いので、土地の分がちょっと

増えるくらいで、そこまでとんでもない増額にはなっておりません。とはいえ、

増えていることには変わりはないので、やっぱり見込んでおかなくてはならないと

考えております。



光熱費は正直そんなにすごい影響はないですが、動力の契約がある物件に関しては

じわっとボディブローのように効いてくるのではないかと危惧しています。



あとはリフォームですね。リノベをやったら3割増とかで普通に価格高騰の波を

肌で感じております。平均的な価格は上がっており、これも経営の圧迫要因となります。



これだけの経費上昇要因があるにも関わらず、家賃はそう簡単にあげられません。

入居者様の給与収入が上がってこないことには家賃を上げることも難しいかなという

感覚がありまして。気軽にホイホイ上げられるようなものではありません。



でも、これだけ経費がかさんでくると、少し転嫁しないと本当はきついんですよね。

元々の事業の想定収支に対して、経費が上振れしてきている状態になりますので。



そして私は考えました。

・更新のタイミングでの値上げ打診の余力がありそうな物件(属性↑)

・定期借家契約などの形で対等な契約条件になっている物件

こういったところの方が話をしやすいのではないか、と。



30000円の家賃の方が32000円になるのと、100000円の家賃の方が

102000円になるのとでは、比率として考えた時のインパクトが全然違います。

なので、絶対額が高いところから値上げを考えた方が受け入れられやすいのではないかと

考えたところがありました。



また、普通賃貸借契約だとどうしても大家の立場が弱いですが、定期借家契約であれば

少し断りにくい雰囲気も出せるかもしれないと考えました。



そういった検討を重ねた結果、浮かび上がってきたのが・・・東京8棟目です。

ここ、入居者様と仲良くしているからあまりそういうことやりたくないんですけど、

やむを得ないかなあ・・・。他だと東京2棟目のテナントさんなんかも候補です。



ちょうど直近で再契約する方が1組いらっしゃいますので、試しに打診してみることに

しました。これで退去とか言われたらショックではあるのですが、実際問題として

前述のとおりけっこう大変な部分もありましたので。



管理会社さんと打ち合わせをして、どのくらいの家賃の上げ幅なら退去なしで

受け入れてくれそうか相談。最終的には管理会社さんのご判断に委ねることにしました。



打ち合わせが終わってしばらくしてから、管理会社さんより連絡がありました。

今回打診した入居者様に関しては、家賃3000円の値上げを許容していただけた、

とのことでした。おお〜。言ってみるもんですね!入居者様には経済的なご負担を

かけてしまうことを大変申し訳なく思いますが・・・。



この感じで、他のお部屋にも同様のお話を打診していこうと思います。



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