2019年08月29日

東京8棟目、怒涛の連続申込で満室確定か!?

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東京9棟目のリフォームが終わりました。今回はオールドアメリカンダイナーを

コンセプトにしております。あとは家具などの内装が終われば完了です。



まさかの連続申込で、東京8棟目のワンちゃん物件が申込ベースで満室になりました!

審査があるので予断は許しませんが、繋がる時は繋がるもので、不思議です。



数日前に、東京8棟目にお申込をいただき満室にリーチとなったと言う話を書きました。

年内くらいにもう1部屋お申込が来ればいいなと考えておりましたが、年内どころか

昨日最後の1部屋にお申込が来るというまさかのミラクル発生です。



東京8棟目の管理会社さんから昨日私の携帯あてに着信が。最近はLINEで連絡を

くれることが多かったので、わざわざ電話してくると言うことはあまり良い話では

ないのかも?と少し不安になりながら、仕事の隙を見て折り返しました。

しかし今度はタイミングが悪く管理会社さんは電話に出ず。そうこうしているうちに

LINEでメッセージが送られてきました。



1点目が、先日お申込いただいた方との面談が終わったというお話。

ワンちゃんを飼いたくて飼い始めたというわけではなく、同棲していた彼女が飼っていた

ワンちゃんを引き取るという話でした。多頭飼いというコンセプトからは少々ずれますが

わざわざ引き取ろうと考えるあたりは、真面目に考えている人なのだろうと思われます。

躾や去勢などに関しては多少考え方が甘いところもあるようですが、今の家でも

しょっちゅうお留守番しているようなので、希望的観測を込めて、まあ問題はないはず、

と考えることにしました。



これでこちらのお部屋はほぼ入居確定になることでしょう。引越は9月後半から

徐々に行うということでした。10月にBBQを開こうと思っておりますので、

そこには間に合うかな?



そして2点目が本日のブログタイトルにもあるお申込の件でした。

まさかの連続申込に私も興奮を禁じえません。



お申込をいただいたのは、単身の女性の方で、ご実家にいるワンちゃんを引き取りたくて

ペット可物件を探していたとのことです。多頭飼いかは確認しておりませんが、たぶん

雰囲気的に一匹ではないかと思われます。管理会社さん曰く、ちょっと手取りに対して

家賃が高すぎるきらいがあるのでそこが不安ということでしたが、保証会社さんの審査が

うまく通るようであれば、面談など次のステップに進めたいというお話でした。



確かに、家賃の支払いが手取りの4割ということなので、額面で考えても3割は

越えていると思います。ちょっと高すぎないかなというところは気になります。

しかもワンちゃんを引き取るとなると、その飼育代や病院代などもばかにならず、

ワンちゃんのために生きている状態になるのではないかなあ?というところも気がかり。



あと、入居をやや急いでいるというのも若干センサーに引っかかります(笑)

まあここの理由は管理会社さんが面談で聞いてくれればいいでしょう。



でもまあ、年収が高くて長く住んでくださる方の方が当然良いですが、そうとばかりも

言ってられません。間取り的にはちょっと不人気だろうと思われるお部屋ですし、

もし先方が入居を希望されるのであれば、できる限り対応しようと思います。

それに、物件の特性から考えれば、この方が退去された後口コミでワンちゃん仲間を

連れてきてくださるかもしれません。人のつながりで待ち行列ができるのが

このアパートの理想形ですから。



というわけで、保証会社さんが通って面談が普通に納得できる内容であれば、

この方も審査OKとしようと思います。



これで、順調に進めば東京8棟目も満室になることになりました。時間かかったけど、

ほとんどのお部屋がワンちゃんを飼っている人ということになり、目論見通りと言えば

目論見通りの形になりました。



この物件に関しては、ここからの運営も大事だと思いますので、いろいろ考えながら

取り組んでいきたいと思います。



まずは満室記念兼入居者様歓迎BBQだなー!



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posted by ひろ* at 08:59 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月27日

ワンちゃん物件にワンちゃんを飼う人からお申込をいただきました!

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来るときは来るもので、東京8棟目にお申込をいただきました。

時間がかかったワンちゃん物件、順調に入居となれば、残るはあと1部屋です!



入居申込はカウントから外して考えると、昨日入居申込のご連絡をいただく前の時点で

残る空室は、札幌があと2部屋、富山があと3部屋、東京があと2部屋でした。

東京11棟目、東京12棟目はまだ賃貸は始まっていないけどもう契約は済んでおり、

札幌8棟目は申込をいただいているものの、滞納部屋の原状回復や保険などの諸々の

情報が出そろうまでは保留としていますが、これらは申込ありということで空室とは

みなさないとすると、残り7部屋です。



昨日はその7部屋のうち、東京8棟目のワンちゃん物件にお申込を頂戴しました。

この物件はペット多頭飼いを前提としており、かつ入居者さん同士でのコミュニティを

作っていこうとしている物件です。飲み会を企画したり、BBQを企画したりして

私も微力ながら盛り立てていこうと頑張っております。



この物件、現時点で7部屋中5部屋が埋まっております。

・人2名、ワンちゃん5匹

・人1名、ワンちゃん4匹

・人1名、ワンちゃん1匹

・人1名、猫ちゃん1匹

・事務所利用

と言うことで、事務所を除くと人5名に対してペット11匹という感じになってます。

狙っているコンセプトにだいぶ近いお客様が入ってくださっていると実感しています。

時間はかかったけど、粘ってよかったです。



さて、そんな折に管理会社さんからひょっこりと嬉しいLINEが飛び込んできました。

東京8棟目にお申込をいただくことが出来た、という連絡です。



単身の男性で、給与水準が高い大企業さんにお勤めの方だそうです。

属性としてはかなり高い部類に入ると思います。安心の入居者様です。



ご実家にいるワンちゃんを引き取りたいので、ペット可能な物件を探していたとのこと。

多頭飼いするつもりがあるのかはまだわかりません。



まずは管理会社さんと申込された方とで日程を調整の上、数日中に面談をしていただくと

いうことになっているそうです。ペット多頭飼いかつコミュニティを重視する物件なので

コミュニティを壊さないか、ペットの飼育はどこまで真剣に考えているか、といった

部分を重視しており、管理会社さんと事前の面談を必須にしています。その効果も

あるのか、今ご入居いただいている方は皆さんとてもいい人ばかりで、一緒にいても

居心地がいいと感じます。



残っていた空室は、2階のお部屋と1階のお部屋。

2階は広いバルコニーがついていて採光は抜群ですが、独立洗面台がないのと

墓地ビューなのがマイナスなのか、ここまで残ってしまいました。あとはワンちゃんが

階段を苦手としているというのもあるのかもしれません。

1階は陽当たりイマイチでやや圧迫感のある間取りですが、商用利用も可として

少し特色をつけて募集しています。



今回の入居者様が選んだのは2階のお部屋でした。まあこの2つが残っていたら、

私もたぶん2階を選ぶと思います。独立洗面台にこだわりはないですし。



順調に進めば、近々入居となるはずです。これで7部屋中6部屋。満室にリーチ!



ただ、法人で事務所として借りていただいているお部屋が、恐らく来年の3月くらいに

退去になるのは確実なのです。近所の建築現場の作業をするために借りているそうで、

現場が終われば退去になるのはわかっております。



管理会社さんとは、この法人さんが退去されるまでに何とか埋めたいねという話を

しておりましたが、だいぶいい線まで来たのではないかと・・・。いやまあ、

1年以上かけてまだ満室じゃないのかよというところをツッコまれると痛いのですが、

自分の中では将来にわたってレッドオーシャンな普通の賃貸物件を運営し続けるのか、

という命題があり、今回はそれに対しての一つのトライアルでしたので、時間が

かかったとしてもそれを反省として活かすことができれば、それでいいのです。



さぁ、満室にリーチです!この勢いで一気に決まってほしい〜!

そういえば昨日書いた札幌5棟目の入居者様も猫を飼うということでしたので、

ペット関係の運が向いてきているのかも?じゃあこの勢いで一気にもう1部屋

決まってくれるはずだよね〜(と発言しておくと意外と本当になったりする)。



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posted by ひろ* at 08:32 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年07月06日

雨戸が壊れているというご指摘が。

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東京8棟目にこれから入居する方がおりますが、いくらリノベしたとはいえ築古なので

やっぱり建物の不備があるんです。そして今回、その指摘を受けました。



東京8棟目はペット共生型コミュニティ物件として運営しており、ようやっと稼働率が

7部屋中5部屋、70%台に乗りました。結構苦戦していたのですが、決まる時は

割とパパパッと決まるんですよね。決まらない時は全然なんですけど。不思議です。

前にパパパッと決まったのは昨年の10月くらい。そして今回は今年の5月くらい。

両方とも繁忙期全然関係ないんです。なんなんだろう?不思議。



で、今回連絡があったのはそのこれからご入居なさるお部屋に関する不具合でした。

以前、管理会社さんより「雨戸の立て付けが悪い」という話が出ておりまして、

修繕の見積もりを取っていいかということを確認され、OKとしました。

その結果が出てきたのですが・・・なかなかのお値段。7万円だそうです。



東京8棟目は昭和50年代の建物なので、雨戸とか普通についているんです。

今となっては雨戸を閉めている家ってあまり見かけない気がしますけど、私も確かに

実家では夜になると雨戸を閉めていました。今の家には雨戸なんてついておらず、

私の中では昭和の遺物って印象です。



管理会社さん曰く、雨戸の下枠(木枠)が腐食して開閉できない状態になっている、

とのことでした。腐食を解消して雨戸を使えるようにする工事をすると7万程度。

代替案として雨戸自体を取ってしまうという方針も考えたものの、取り外した後

腐食部分を処理して防水処理など行えば、結局同じような値段になってしまうし、

入居者様に再度その点説明が必要と言うことになってしまう、とのことです。



管理会社さんとしても、7万はちょっと高いんじゃないかと考えていらっしゃるようで

「お付き合いのある業者さんにあたっていただけませんか」と打診されました。

この辺、ほんと真面目にオーナーの利益のことを考えてくれているんだなと思います。

だからこの管理会社さんには東京物件の大半を任せている、というわけです。



雨戸か〜、使う予定なのかなあ?などと思いながらも、現在東京11棟目のリノベを

お願いしている施工業者さんに軽く聞いてみたところ「現場いっぱいで監督不足なのよ」

と。作業をお願いするにしても、9月以降になってしまうということなので、

このルートは断念。商売繁盛、素晴らしいです。でも私の東京12棟目もお願いする

つもりなので、その分の余力を残していただけますようお願いします(笑)



ここで管理会社さんに再度、入居者様が雨戸を使う想定があるのかを確認しました。

使わないなら工事する意味がないなと思ったためです。前述の通り、雨戸なんて

昭和の遺物としか思っていない私。別にいいんじゃないの?なんて思ったり。



で、管理会社さんにその点聞いてみたところ、契約時に入居者様から指摘を受けたと

いうことでした。部屋を暗くしておくのが好きだという話もあったため、利用想定が

あるのではないかという回答。うーむ、そうなんですね。だとすると何もしないという

わけにはいきません。特に東京8棟目は大家として私も入居者さんと関わる立場。

あの大家何もしなかった、となるのはマイナスです。



対案として、遮光カーテンをプレゼントする、もしくは遮光カーテン相当の金額を

初期費用から差し引く、ということも提案していただきたい、と管理会社さんに

お伝えしました。暗くするだけならそれでも大丈夫だと思いますし、工事にかかる

7万よりは安い金額で対応できることでしょう。



それでも雨戸がいいということであれば、もうちょっとコストダウンできる職人さんに

依頼することになるでしょう。ただ、東京でそういう職人さんってあまり当てがなく、

その場合は不動産仲間のつてを頼ることになりそうです。



とりあえず、管理会社さんに交渉をお願いしましたので、その結果を待ちます。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月14日

東京8棟目、あと2部屋までこぎつける。

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東京8棟目、またお申込をいただきました。現在審査中ですが、問題がなければ

7部屋中5部屋まで稼働率が改善することになります。2号棟はこれで満室の予定。



東京8棟目にお申込が入りそう、ということを以前のブログで書きましたが、実際に

お申込をいただくことが出来ました!別件で管理会社さんと電話している時に、

そういえばあの交渉されていた部屋ってどうなりましたかと確認したところ、

お申込を無事にいただき審査に入っているというお話でした。



お申込いただいたのは男性(だったと思うけどうろ覚え)で、飼われているのは

ワンちゃん。しかも4匹です。一般的にはドン引きしちゃう頭数ですが、東京8棟目は

むしろウェルカム。だって入ってしまえば、そうそう引越しないでしょうから。

原則多頭飼いということを他の部屋の人も知っているので、鳴き声等々そこまで問題に

ならないでしょうし、コミュニティアパートという側面から、ある意味衆人環視の

環境にあるので、部屋だってそんなに汚さないに違いない(ここは希望的観測)です。



実際の入居派7月半ば以降になりそうですが、また楽しい仲間が一人増えるのが

とても楽しみです。先日ご入居いただいた方もいるので、8月のどこかでまた

顔合わせの歓迎会でもやらなくちゃ。



現在、東京8棟目の状況は・・・



1号棟は3部屋中1部屋が入居済みです。人間2名とワンちゃん5匹が暮らしています。

2号棟は4部屋中3部屋入居・1部屋申込という状態。入居中の3部屋のうち、1部屋が

臨時の事務所なので、今年の後半か来年の前半のどこかで退去になる予定です。

ここが退去する前に2号棟が満室になってよかったです。そして事務所の1部屋を除くと

人間3名とワンちゃん5匹、猫ちゃん1匹という構成。2棟あわせて、人間5名と

ワンちゃん10匹、猫ちゃん1匹。人よりペットが多いという状況、ある意味理想(笑)



今度入居される方のワンちゃんネコちゃんはどんな子なのかな〜。会うのが楽しみです。



そうそう、管理会社さんから1つだけ気になることを伝えられています。

先日ご入居になった方が「LINEを使っていない」ため、コミュニティに参加できない

という状態なのだそうです。むぅ、そのパターンは考えていなかった(汗)

別のSNSも併用するか、何とかLINE入れてくださいとお願いするか・・・。

公式のお知らせは別のページを使ってもいいのかもしれませんね。でも通知が頻繁に

届くのかしら?という点は気になるところ。BBQの告知とかどうしたらいいかしら。

もうちょっと運用面を悩んでみたいと思います。



あとは外部への物件宣伝用SNSをもっと活用したいという気持ちはあるのですが

どう活用するのがいいのか、どのSNSを使うのがベターか、など今ひとつわかって

いないので、また勉強しないといけないなあと思っています。でも正直そこまで今は

手が回らない・・・。会社を辞めたら本格的にやるって感じかもしれないです。



ともかく、今は今ある武器で何とか満室にもっていきたいと思います。あと2部屋!



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posted by ひろ* at 07:04 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月07日

東京8棟目にまた申込が入りそうな予感。

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東京8棟目、ここに来て好調です。申込が入るかもしれない、と管理会社さんから

電話がありました。どうなるかはわからないけど、入ってくれるといいなー。



募集を始めてから1年以上経過してしまった東京8棟目。コンセプトを重視した

物件なので、癖があることは否めませんが、それにしてももう少し早く決まると

思ってたんですけどねえ。ペット多頭飼いOKって他にあまりないから、目を惹いて

あっさり決まるんじゃないかと期待していましたが、意外とそうでもなかったです。



入居申込をいただくもキャンセルになったり、ご入居いただいたのに会社を辞めてしまい

数ヶ月で退去になってしまったり、そんなこともあったので残念でしたが、今のところ

7部屋中4部屋が稼働している状態です。



東京8棟目は手前に戸建、奥にアパートという構成です。戸建は3部屋のアパートに

改造しました。共同住宅への用途変更も行っております。以降、元戸建を1号棟、

元アパートを2号棟と呼びます。



どうも1号棟の方が人気がなく、これまで通算5名の方がご入居されましたが、

うち4名が2号棟を選んでいます。1号棟はわずか1名。戸建を無理やり割って

作っているので、間取りがバラエティに富んでいる1号棟より、無難な間取りの

2号棟の方が人気があるのでしょうか・・・。1号棟の方が陽当たりは良いけどなあ。

管理会社さんも「もっと1号棟の2階とか人気あってもいいと思うんですよね」と

不思議がっておりました。



ここまでに営業活動としてやってきたこと



・物件近隣のターミナル駅で営業

 →家賃が近隣相場よりかなり高いため、近隣仲介さんからの成約は全くありません。

  この方法はほぼ効果がなかったです。

・物件近隣のペットショップや動物病院で営業

 →チラシを置いて貰いましたが、こちらも反響はゼロでした。

・マイソクを、ペットの写真やコミュニティ要素を強く押し出す形に作り直し

 →これは効果があり、変更後に2件のお申込をいただきました。

・立地を問わず、ペットに強い仲介業者さんを営業

 →試みたばかりでまだわかりませんが、一度決めてくれたペットに強い業者さんは

  リピーターになってくれそうな予感がするので、効果はあると思います。



家賃が高い物件なので、その家賃でも住みたいというコンセプトに惹かれる方を

どうやって見つけるかがポイントになります。少なくとも、物件の近所だと相場から

考えて誰も入ってくれない状態になるので、もっと家賃相場が高いところから

「立地は希望と違うけど(相対的に)安いからここにしようか」という形で流して

貰う必要があると思います。



あるいは、地方から出てくるパターンも多いので、社宅代行会社さんに営業するとか

地方の不動産屋さんに営業するとかもいいのかもしれません。過去の通算5名の

入居者様の中で、転勤で地方から出てきた方は2名いらっしゃいます。いずれも

ネットでうちの物件をみて問い合わせてきているようです。ネット掲載の強化は

勿論必要ですが、地方の業者さんというのも一つの手かなと思った次第です。

(営業コストもかかるので、他のやれることを先にやってからですけど)



この間、営業活動をしてきた後、そんなことを考えていました。



そんな昨日のこと。いつものようにサラリーマンのお仕事をしていると、携帯に

着信がありました。たまたまトイレに行こうと離籍していたところなので、

電話に出られるじゃないかと思って取り出してみると、先日一緒に営業に行ってくれた

管理会社さんの賃貸担当のスタッフの方からです。いい話だといいなと思いながら

電話に出たところ「東京8棟目に入居申込を検討している方がいます」とのこと。

おお、素晴らしいじゃないですか。



「条件交渉をされているのですが・・・」と若干言い出しにくそうに切り出してきます。

家賃の減額だったら基本的には受けないよ!?なんかけっこうえぐい交渉なのだろうかと

少しドキドキしながら続く言葉を待ちます。



「入居時期を7月●●日にしてほしい、と仰っています」



1ヶ月ちょっと入居まで時間が欲しいと言うことみたいです。なんだ、それなら全然

問題ありません。もっとえげつない交渉かと思ってました。即OKしたら、かえって

管理会社さんの方が戸惑ってる感じになってました^^;



入居日の交渉をしてくるということは、かなり確度は高いとみても良いでしょう。

先方もそんなに時間がなさそうだったので詳細は聞きませんでしたが、なんとなく

期待してもよさそうな予感がします。



先日の申込に関しても、順調に進んでいるようです。入居者様とのLINEグループに

近々入居される人がいるので顔合わせやりましょうというメッセージを送ったら、

入居者様から「それであの部屋に先日電気がついていたのですね」という返信が

ありました。今回はドタキャンなしでうまく進んでいるようです。



ドタキャンと数ヶ月での退去がなければ、もうとっくに満室でした。

うん、やっぱりここは心の満室ということで。勿論富山1棟目も心の満室だよ!

もう全部屋心の満室でいいか(違)



ここのところ、時季外れの割にちょいちょい空室が埋まっていますので、この良い流れを

維持できるよう、私も管理会社さんとの連携をより緊密に行いたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:38 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする