東京８棟目のアライグマは行政に相談して駆除の方向で。

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本日はお友達の大家さんから聞いた「アライグマの糞がいかにヤバいか」について

完全に受け売りですが書いてみようと思います。



アライグマと言えば東京８棟目。ここ１年以上、東京８棟目の裏庭みたいなところに

糞が放置されていることが頻繁にありました。入居者様は最初は猫ではないかという

話をされておりましたが、いろいろな状況証拠からするに猫ではなくアライグマでは

ないかという話になりつつあります。



前にもアライグマらしき動物が東京８棟目の駐車場にいる写真を入居者様が撮影して

おりましたので、いるんだろうなあと思っておりましたが・・・先日別の入居者様が

駐車場にガッツリ２匹いる動画を撮影してＬＩＮＥグループに送ってくれたことで

これは間違いなくアライグマがいるなという判断になりました。



ひとまずは猫対策で設置した猫が嫌な音を出すやつでアライグマもその辺に来ることは

少なくなっているらしいという話を入居者様がされていたので、このままなんとか改善の

方向で進んでくれればいいなと思っています。



さて、こちらの物件では定期的にＢＢＱを入居者様向けに実施しております。

コミュニティがあるアパートという売り出し方をしていますので、イベントは

定期的に実施しております。



そのＢＢＱには、犬に造詣が深い大家さんや犬を飼っている大家さん、物件の維持に

関わってくれている大家さんなどもご招待しております。昨日、そのご招待した

大家さんの中で話をしていたところ、たまたま害獣の専門家（？）とご招待した

大家さんが一緒にいるとのことで、アライグマについていろいろと話を聞いて

くださいました。今日はその内容をつらつらと書こうと思います。



アライグマとタヌキは割と間違えやすいのですが、尻尾を見ると判断できます。

尻尾がシマシマになっていたらアライグマ、そうでなければタヌキだそうです。

これは私も以前調べたことがあったので把握しておりました。その上でアライグマと

判断していたので、一致していたよかったと思います。



もしアライグマだった場合、東京都であれば区役所の環境保全課に連絡すれば

特定外来生物として駆除してもらえる、とのことです。罠を設置してくれる期間は

行政ごとに異なるそうですが、最長４週間くらいまで対応してくれる区もあるそうです。



この話を聞いたので、管理会社さんに早速連絡をして、区役所に依頼をしていただくよう

お願いをしました。ちょっとかわいそうだなと思わなくもないですが、この後出てくる

話を聞いたら駆除しないわけにはいかないなあと思ったのもあります。



ちなみに、駆除方法は割と単純で、檻のトラップを置いて、りんごやドーナツ、

揚げパンで捕まえるらしいです。キャラメルコーンやメロンパンも好物だそうですよ。

なかなか美味しそうじゃないですか。私が動物なら余裕で引っかかる自信ありです（笑）

たまにアライグマ以外の動物も引っかかるそうです。あの辺、地域猫がいっぱいいるから

地域猫が普通に引っかかりそうな気がする（苦笑）



ちなみに、タヌキは在来なので駆除出来ないのだそうです。

アライグマは北米外来生物（南米とは種類が違うらしい）なので駆除対象だとのこと。

確かに、外来種だと言う話は聞いたことがありますねー。



ここからはアライグマの恐ろしさを思い知るエピソードが続きます。



まず、アライグマは歯や力が強いので、建屋の隙間から建物を壊して侵入してくる、

とのことです。寒くなると屋根裏とかに入り込むこともあるみたいです。

屋根裏に居座られると駆除するのがかなり大変になる、とのことでした。

建物が完全に傷むしお金もかかるので止めていただきたい・・・。



次に糞です。糞にはカイチュウの卵をよく含んでいて、掃除をしたときに吸ってしまい

人の体内で孵化するとヒトカイチュウ症という病気になる、とのことでした。

小さいから乾燥すると気が付かず舞いやすいのだそうです。時々死者も出るとのこと。

こわっ！



なので、糞の掃除の際には手袋、マスクをしっかりすることが大事だそうです。

処理は深く埋めるか袋に入れて燃えるゴミで要焼却、とのことでした。

清掃用具もよく洗うことを推奨しているそうです。

清掃をお願いしている入居者様や、善意で糞を片づけてくれてる入居者様にも

これは伝えておかなくちゃダメだなあ。



また、駆除作業の時に仮に檻にアライグマが捕まった場合、絶対に触ってはいけないと

いうことでした。近づかずにプロに任せるように、ということです。



北海道だとキツネをたまに見かけますが、あれもエキノコックスがうつるからという

話があり、絶対に触ってはいけないと言われています。野生動物は基本的に触っては

いけない、ということなのでしょうね。



ちなみに、駆除作業は失敗する可能性も高いそうですが、空振りの場合はその場所から

移動する可能性が高い、とのことです。危険を感じて巣を移動させるみたいですね。

地域全体としては良くないことですが、私の物件のことだけ考えればそれはそれで

いいかなという気もします（自分勝手なやつですみません）



なので、アライグマネタに「ラスカルー！（はぁと）」みたいなコメントをする人は

アライグマがどれだけヤバいものかということを認識いただきたい（笑）



行政に相談して駆除の方向で動きたいと思います。



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東京８棟目のアライグマの糞対策で固める土を導入。

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東京８棟目のアライグマの糞害対策、少しは硬化が出ているようです。

昨日はその対策の二の矢を放つための準備をしてきました。来週末決行します。



東京８棟目と言えば、ペット多頭飼いをむしろ推奨するコミュニティのあるアパート、

という怪しげなコンセプトで運営している物件です。いろいろと考えたんですが、

この当時はペットを多頭飼いできる物件が少ないという話がありまして、そこを

埋められるような物件を狙って作れば、集客面でも収益面でもいいのではないかと

考えて実施したのでした。



実際、多頭飼いしている方は長期入居になる傾向があります。一方で、１頭しか

ペットを飼っていない方や、コミュニティにそんなに興味がない方となると、

あまり長期入居は見込めず、割とすぐに退去していくような気がしています。

これはある意味、企画がちゃんと成立していて、狙った人が入居すると長期になる、

ということと前向きに捉えればいいかなと思っております。



こちらの物件、今２点ほど問題を抱えておりまして・・・

１つが空室が２部屋になってしまう問題。

もう１つが敷地内にアライグマが糞をしてしまう問題です。



前者に関しては、頑張って客付しますとしか言いようがないのですが・・・

後者は頑張りにも限度があるよねということで、どうしたものかと悩んでおります。



ここまでにやってみたこととして、以下が挙げられます。

・猫よけシートを設置（侵入防止の観点）

・木酢液を散布（嫌な臭いをさせてアライグマが来ないようにする観点）

・次亜塩素酸水を散布（消毒の観点）

・猫が嫌がる音を出す機械の導入（侵入防止の観点）



猫よけシートは地域猫の糞に対しては効果があったようですが、アライグマの糞には

あまり効果がなかったようです・・・。



木酢液に関しては、人間にとっても酸っぱい嫌なにおいがするということで、

散布してくださった入居者様自身が難色を示し、お蔵入りになりました。



次亜塩素酸水は消毒になるからいいので継続することになりましたが、そもそもの

発生を抑えるには至っておりません。あくまで事後処理でしかないのです。



そして先日導入した、猫が嫌いな音を出す機械。これは昨日入居者様に聞いてみた感じ

一定の効果はありそうだという印象を持ちました。入居者様の家で飼っている猫ちゃんに

悪影響を及ぼさないかを心配していたのですが、現時点ではそういった声は聞こえてきて

おりません。そして、心なしか糞の量が減った気がするとか、アライグマの活動場所が

ちょっと手前に出てきた気がするとか、そういったご感想をいただきました。

効果があったなら何よりです。



さて、ここで更に追加の対策を施します。いやね、前からこの話はあったのですけど、

私が仕事やら出張やらであまり動けず、ここに至るまでずるずると先延ばしにして

しまっていたのです。大変申し訳ない。



入居者様に共用部清掃をお願いしているのですが、アライグマの糞の処理をするのに

猫よけシートのトゲトゲがむしろ邪魔だし、砂利になっているのも処理がしづらいから

なんでもいいので地面を平べったくしてほしい、という要望を受けておりました。

最初、猫よけシートは一定の効果が出ているのだから、撤去しない方がいいでしょと

思っていたのですけど、とにかく清掃しづらいから不満だということなのです。

そうかー、それだったら清掃現場にいる人の声をちゃんと聞いた方がいいかな。

その分糞が増えたとしても、処理が楽なら処理するからそれでいいってことなのだろうと

捉えたので、対応する方針にしました。



コンクリートを敷く場合はそれこそ４０万とか５０万とかかかってしまうということで

現実的には辛いなと思ったのですが、とにかく何でもいいから平べったくなれば

良いということで、入居者様からは固まる砂みたいなやつで対応してくれれば

そんなに何十万もかからないのでは、というご意見をいただいたので、それじゃあ

要望の通りにまずはやってみようか、という気持ちに。



楽天で買うと１袋１０００円くらいするのが、ホームセンターでは１袋６００円で

購入できるようなので、いろんな手間とか差し引いてもホームセンターの方が

安そうだなと判断。車を持っている入居者様にお付き合いいただき、砂を調達して

まいりました。



・・・ちょっとなめてました。割と疲れた。



砂は１袋１５ｋｇあります。現場を知っていてＤＩＹできる大家さん仲間に話を

聞いてみたところ、３０袋くらいあればいいんじゃない？とのこと。

１５ｋｇ×３０袋＝４５０ｋｇです。冷静に考えると結構な重さだよね、これ。



１袋を持ちます。１５ｋｇなのでまあそれなりの重さです。ホームセンターの

台車にえっちらおっちら積んでいきます。２０袋も積むと、台車の取っ手のあたりまで

高さが積みあがりました。



・・・これ、３０袋は結構厳しい気がするよね。車だって４５０ｋｇの積載量は

人間で考えても定員オーバーでしょう。なんか無理しない方がいい気がする。



ということで、２０袋に一旦とどめました。足りなければまた買いに行こう。うん。



来週の物件ＢＢＱの前に固める砂をばらまく予定にしたので、１週間ほど屋外に

砂を野ざらしにします。その間に雨が降ったら、袋に入っているとはいえ、多少影響が

出てしまいそうな気もします。ブルーシートも購入して、上からかぶせることで

雨対策とすることにしました。



現場の準備はできましたので、あとは当日しっかり砂をばらまかせていただきます！



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東京８棟目に予告されていた退去予告が届いてしまった。

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東京８棟目、本格的に退去予告が届きました。これで２室空きになります。

募集開始しないとねー。家賃は少し上げて募集を始めようと思います。



東京８棟目は現在１室の空室があります。こちらの募集は開始しているものの、

今のところあまり芳しくはありません。そして追い打ちをかけるかのように、

バーチャル退去予告（まだ正式に届いていません）が１件、退去予告の予告が１件。

早いところ埋めないと空室は拡大する一方になってしまいます。



今募集中の１部屋は、これまでの入居者様より家賃を３０００円上げて募集してます。

更新時に既存の入居者様にも３０００円の家賃アップをお願いしていくことになり

１名の方は既に家賃アップを受け入れていただきました。個々の事情を鑑みつつ

全体の底上げに向かっていこうという感じです。



その動きから考えると、３０００円上げて募集しないと整合が取れないということもあり

今はとりあえず３０００円アップの状態で募集を開始しております。



ただまあ、今のところ反響はうすら寒い状態ですね・・・。ここ２ヶ月の反響は

１０件台で、内見も２ヶ月で２件とのことです。閑散期と言うこともあると思いますが

反響数としてはテコ入れが必要だなという感触の件数です。



退去がこの１件だけだったら、もうちょっと様子見でいいかなと思うのですが・・・

このまま積み重なるようでしたら対処を考えないとまずいですね。

対策と言っても、家賃を元に戻して募集する、というだけですけど。



家賃相場が上がってきていることに便乗しようと言う考えが全くないわけでは

ないのですが、それ以上に本当に火災保険の値上がりがエグいし、リフォームも

以前より相場が値上がり基調で・・・以前と同じ家賃だと厳しいよねというのは

正直なところ本当にあります。木造築古アパートは一番ガッツリ保険料が上がってるので

気持ち悪くなるレベルです。



そんなところに、退去予告の予告があったお部屋から本物の退去予告が届きました。

ああ、届いてしまったか・・・。今の部屋を埋めてからにしてほしかった・・・。



退去の理由は管理会社さんに確認中ですが、水が合わなかったところもあるだろうと

勝手に想像しています。コミュニティのあるアパートという立て付けで進めてますし、

ご近所さんも気さくに声をかけてくる下町な環境です。コミュニケーションをとるのが

好きな人はハマると思いますが、それゆえにごみの捨て方が適当とかの問題があると

すぐ指摘が入る環境でもあります。適応できる人と微妙な人がいるのは仕方ないkかと。



退去日は１１月後半になりました。ひとまず、募集を開始しなくてはなりません。

入居して１年とかそのくらいなので、室内はさほど汚れていないはず。入居できる状態を

早いところ作り上げないといけないですね。家賃は今募集している他の部屋と同じ

３０００円アップで一旦は設定しましたが、これも状況を見ながら適宜変更を

考えた方がいいだろうなと思っています。



東京８棟目の空室対策、今はきちんと注力すべき時期ですね・・・。がんばろっと。



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東京８棟目で退去予告・・・になるのか？

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東京８棟目で退去が発生する可能性が出てきました。一番最近入居された方です。

管理会社さん曰く、法人の担当者様から退去手続の確認がきたのだとか。



最近の空室は、札幌６棟目で１室、札幌７棟目で１室、東京８棟目で１室、

東京１６棟目で１室の合計４室です。稼働率は９６％と良い数字です。

なんのかんの言いながらも仙台２棟目は売却直前に満室になっていましたし、

客付については悪くない状態をキープできているように思います。



買うのも造るのも楽しいですが、そういうのを楽しむには客付もきちんとやらないと

いけないと思っております。そこが一番の基本であるという理解です。空室だらけだと

インカムがなくなっちゃって、楽しく不動産をいじくる資金も作れませんから。



でも最近の風潮はあまりに利回りが低いのでインカムを取れないからキャピタルが

あればいいって感じも見受けられます。相場の都合上仕方がないことなのかもですが、

個人的にはちょっとビビッてしまいます。不動産は値下がりすることが当たり前の時代に

不動産投資を始めたので、その時の常識から抜け出せないんですよ。



幸いにして、私自身はインカムがとれる物件を買うことができた世代なので、

今も埋めればそれなりの実入りはあります。そこは大事にしていかないとなあ、と

思っております。



さて、そんな形で稼働率を大事にしたいと言っている私ですが、東京８棟目が

１部屋空室のところにもう１部屋の空室が増える可能性がでてきました。

稼働率の観点では杞憂に終わってほしいところなのですが、確かに動き的には微妙かも。



管理会社さんと、家にあるちょっとおしゃれな照明をどこかの空室で使いたいという

話をしておりました。今は空室が東京８棟目のみで、そこも既に照明は設置が

済んでいることから活用は難しいかなあ、といった会話をしていたのですが、

その中で管理会社さんがポロっと「東京８棟目はもう１室空室が増える可能性が

あるのでそこで使うとか」みたいなことを書かれたのです。え、空室増えるの？



むしろそっちが気になり、詳しく聞いてみたところ、ご入居されている会社さんの

法人担当の方から管理会社さんに連絡があり、退去の手続きについての確認が

あったのだそうです。むむ、それは確かに退去しそう・・・。



東京８棟目はペット多頭飼いを推奨するコミュニティアパートでして、ワンちゃんを

いっぱい飼ってる方がお住まいになっております。その中でも、今回その話が出た方は

一番最近ご入居された方です。短期退去になっちゃうのかなあ。



ご入居の経緯が、犬を連れて急いで入れるところみたいな感じだった記憶があるので

（彼女さんとの同棲解消で引越とかそんな感じ）緊急避難でご入居していたのかも

しれません。物件入居者様向けのイベントにも参加はしておりませんでした。

水が合わなかった可能性はあるかもしれないですね。



既に１部屋の空室がある中でもう１部屋空室ができてしまうのは痛いなあと思いますが、

コミュニティと言う要素がある以上、入居者様を選んでしまう物件という側面は

否めません。しょうがないのかなと思っております。



できれば退去を取りやめにしたという展開に期待したいですが、果たしてどうなるか。

状況を注視するくらいしか私にはできませんので、とりあえず祈ります。



今日はこれから出かけないといけないので、手短ですがこの辺で。



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東京８棟目の共用部照明の追加設置は、ラッキーな現象で設置不要に。

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東京８棟目で設置工事を進めようとしていた共用部のセンサーライトなのですが

まさかの神風が吹いて何もしなくても解決してしまいました。ラッキー。



東京８棟目では入居者様との距離が近いがゆえに、私自身のところに改善すべき案件が

直接入ってくることがあります。この物件がコンセプト物件であることから、

いつものように管理会社さんに丸投げだとなかなか行き届かない面があると考えて

自分で首を突っ込む動きをしています。たまにはこういう物件があってもいいですね。

ちょっと忙しくて対応しきれない時もあり、ご迷惑をおかけしていることもあると

思うのですが・・・



こういう物件を１つ持っていると、管理会社さんの苦労がよくわかるようになります。

あのくらいの管理費でこういう作業を引き受けてくれているんだなという感謝の気持ちが

芽生えます。あれくらいでやってもらえるなら、管理費は全然高くないと思います。



さてさて、東京８棟目ではいくつかのお話があります。その１つに「共用部の照明」の

お話があります。



暗いんですよ、共用部。いや、正確に言うと暗くはないのですが、人感センサーの場所が

裏手の２号棟の人にとっては使いづらい場所にあると言うだけですね。



入口方面にセンサーがあるので、帰ってきた時は問題ないのですが、２号棟の人が家から

出ようとした時に暗い状態が続いていて、宅配ボックスもダイヤルの番号が見えなくて

開けられない状態になる、というお話でした。



対策として、人感センサーを裏手の２号棟側にも追加してほしいということでしたが

入居者様→私→管理会社さんという伝言ゲームの中で正しく意図が伝わらず、お見積を

やり直して貰うことになった次第です。



この辺までの経緯は過去ブログに書いてありますので、よろしければご覧ください。



やり直しをしていただいた後のお見積なのですが、結局センサーを追加するのと

新規で照明を設置するのとで金額に大差がないということでした。

だとしたら、新規設置の方がいいのかなあ。



しかしその設置にも、照明のタイプとか、明るさセンサーにするか人感センサーにするか

といったところを選ぶ必要があるようです。また伝言ゲームに失敗なんかした日には

たまったもんじゃありません。



ということで、最初から入居者様を巻き込んでしまえ、と思ったのでした。

それが一番間違いがないじゃない、と。



ということで、要望をいただいた入居者様と管理会社さんと私の３人でＬＩＮＥの

グループを作り、直接説明をして貰うことにしました。管理会社さんは入居者様向けに

照明の仕様などをまとめた資料を作るということでしたので、それを待ってからの

判断と言うことになります。資料作成に少し時間をくださいということでしたので、

しばし待機ということに。



その待機に入って数日後でしょうか。入居者様から個別にＬＩＮＥをいただきました。

明るくなりました、と。え、どういうこと！？私何もしてないよ？



入居者様曰く、東京８棟目の手前の道路に結構明るい街灯が設置されたとのこと。

その光によって、今まで暗くて見えなかった宅配ボックスの番号とかも見えるようになり

今まで困っていたことが解消されたのだそうです。ということで、共用部への照明設置は

不要になったそうです。



おおー！私にとっては神風です。出費が減ったぞー（笑）

ただ、ここまでいろいろと動いていただいた管理会社さんに対しては申し訳ない気持ちに

なりました。結局仕事にならないことが確定したわけで・・・。



検討ストップです、と伝えなくてはと思っていたのですが、管理会社さんから

割と早いタイミングで説明資料が出てきてしまいました。ありゃー、ごめんなさい・・・

管理会社さんには私から事情を説明して、照明設置はナシになりましたと伝えました。

無駄働きをさせてしまい申し訳ないです。



私の立場だけで申すなら、照明の設置という追加出費がなくなってラッキーでした。

ありがとうございます！



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