2019年06月14日

東京8棟目、あと2部屋までこぎつける。

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東京8棟目、またお申込をいただきました。現在審査中ですが、問題がなければ

7部屋中5部屋まで稼働率が改善することになります。2号棟はこれで満室の予定。



東京8棟目にお申込が入りそう、ということを以前のブログで書きましたが、実際に

お申込をいただくことが出来ました!別件で管理会社さんと電話している時に、

そういえばあの交渉されていた部屋ってどうなりましたかと確認したところ、

お申込を無事にいただき審査に入っているというお話でした。



お申込いただいたのは男性(だったと思うけどうろ覚え)で、飼われているのは

ワンちゃん。しかも4匹です。一般的にはドン引きしちゃう頭数ですが、東京8棟目は

むしろウェルカム。だって入ってしまえば、そうそう引越しないでしょうから。

原則多頭飼いということを他の部屋の人も知っているので、鳴き声等々そこまで問題に

ならないでしょうし、コミュニティアパートという側面から、ある意味衆人環視の

環境にあるので、部屋だってそんなに汚さないに違いない(ここは希望的観測)です。



実際の入居派7月半ば以降になりそうですが、また楽しい仲間が一人増えるのが

とても楽しみです。先日ご入居いただいた方もいるので、8月のどこかでまた

顔合わせの歓迎会でもやらなくちゃ。



現在、東京8棟目の状況は・・・



1号棟は3部屋中1部屋が入居済みです。人間2名とワンちゃん5匹が暮らしています。

2号棟は4部屋中3部屋入居・1部屋申込という状態。入居中の3部屋のうち、1部屋が

臨時の事務所なので、今年の後半か来年の前半のどこかで退去になる予定です。

ここが退去する前に2号棟が満室になってよかったです。そして事務所の1部屋を除くと

人間3名とワンちゃん5匹、猫ちゃん1匹という構成。2棟あわせて、人間5名と

ワンちゃん10匹、猫ちゃん1匹。人よりペットが多いという状況、ある意味理想(笑)



今度入居される方のワンちゃんネコちゃんはどんな子なのかな〜。会うのが楽しみです。



そうそう、管理会社さんから1つだけ気になることを伝えられています。

先日ご入居になった方が「LINEを使っていない」ため、コミュニティに参加できない

という状態なのだそうです。むぅ、そのパターンは考えていなかった(汗)

別のSNSも併用するか、何とかLINE入れてくださいとお願いするか・・・。

公式のお知らせは別のページを使ってもいいのかもしれませんね。でも通知が頻繁に

届くのかしら?という点は気になるところ。BBQの告知とかどうしたらいいかしら。

もうちょっと運用面を悩んでみたいと思います。



あとは外部への物件宣伝用SNSをもっと活用したいという気持ちはあるのですが

どう活用するのがいいのか、どのSNSを使うのがベターか、など今ひとつわかって

いないので、また勉強しないといけないなあと思っています。でも正直そこまで今は

手が回らない・・・。会社を辞めたら本格的にやるって感じかもしれないです。



ともかく、今は今ある武器で何とか満室にもっていきたいと思います。あと2部屋!



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posted by ひろ* at 07:04 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月07日

東京8棟目にまた申込が入りそうな予感。

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東京8棟目、ここに来て好調です。申込が入るかもしれない、と管理会社さんから

電話がありました。どうなるかはわからないけど、入ってくれるといいなー。



募集を始めてから1年以上経過してしまった東京8棟目。コンセプトを重視した

物件なので、癖があることは否めませんが、それにしてももう少し早く決まると

思ってたんですけどねえ。ペット多頭飼いOKって他にあまりないから、目を惹いて

あっさり決まるんじゃないかと期待していましたが、意外とそうでもなかったです。



入居申込をいただくもキャンセルになったり、ご入居いただいたのに会社を辞めてしまい

数ヶ月で退去になってしまったり、そんなこともあったので残念でしたが、今のところ

7部屋中4部屋が稼働している状態です。



東京8棟目は手前に戸建、奥にアパートという構成です。戸建は3部屋のアパートに

改造しました。共同住宅への用途変更も行っております。以降、元戸建を1号棟、

元アパートを2号棟と呼びます。



どうも1号棟の方が人気がなく、これまで通算5名の方がご入居されましたが、

うち4名が2号棟を選んでいます。1号棟はわずか1名。戸建を無理やり割って

作っているので、間取りがバラエティに富んでいる1号棟より、無難な間取りの

2号棟の方が人気があるのでしょうか・・・。1号棟の方が陽当たりは良いけどなあ。

管理会社さんも「もっと1号棟の2階とか人気あってもいいと思うんですよね」と

不思議がっておりました。



ここまでに営業活動としてやってきたこと



・物件近隣のターミナル駅で営業

 →家賃が近隣相場よりかなり高いため、近隣仲介さんからの成約は全くありません。

  この方法はほぼ効果がなかったです。

・物件近隣のペットショップや動物病院で営業

 →チラシを置いて貰いましたが、こちらも反響はゼロでした。

・マイソクを、ペットの写真やコミュニティ要素を強く押し出す形に作り直し

 →これは効果があり、変更後に2件のお申込をいただきました。

・立地を問わず、ペットに強い仲介業者さんを営業

 →試みたばかりでまだわかりませんが、一度決めてくれたペットに強い業者さんは

  リピーターになってくれそうな予感がするので、効果はあると思います。



家賃が高い物件なので、その家賃でも住みたいというコンセプトに惹かれる方を

どうやって見つけるかがポイントになります。少なくとも、物件の近所だと相場から

考えて誰も入ってくれない状態になるので、もっと家賃相場が高いところから

「立地は希望と違うけど(相対的に)安いからここにしようか」という形で流して

貰う必要があると思います。



あるいは、地方から出てくるパターンも多いので、社宅代行会社さんに営業するとか

地方の不動産屋さんに営業するとかもいいのかもしれません。過去の通算5名の

入居者様の中で、転勤で地方から出てきた方は2名いらっしゃいます。いずれも

ネットでうちの物件をみて問い合わせてきているようです。ネット掲載の強化は

勿論必要ですが、地方の業者さんというのも一つの手かなと思った次第です。

(営業コストもかかるので、他のやれることを先にやってからですけど)



この間、営業活動をしてきた後、そんなことを考えていました。



そんな昨日のこと。いつものようにサラリーマンのお仕事をしていると、携帯に

着信がありました。たまたまトイレに行こうと離籍していたところなので、

電話に出られるじゃないかと思って取り出してみると、先日一緒に営業に行ってくれた

管理会社さんの賃貸担当のスタッフの方からです。いい話だといいなと思いながら

電話に出たところ「東京8棟目に入居申込を検討している方がいます」とのこと。

おお、素晴らしいじゃないですか。



「条件交渉をされているのですが・・・」と若干言い出しにくそうに切り出してきます。

家賃の減額だったら基本的には受けないよ!?なんかけっこうえぐい交渉なのだろうかと

少しドキドキしながら続く言葉を待ちます。



「入居時期を7月●●日にしてほしい、と仰っています」



1ヶ月ちょっと入居まで時間が欲しいと言うことみたいです。なんだ、それなら全然

問題ありません。もっとえげつない交渉かと思ってました。即OKしたら、かえって

管理会社さんの方が戸惑ってる感じになってました^^;



入居日の交渉をしてくるということは、かなり確度は高いとみても良いでしょう。

先方もそんなに時間がなさそうだったので詳細は聞きませんでしたが、なんとなく

期待してもよさそうな予感がします。



先日の申込に関しても、順調に進んでいるようです。入居者様とのLINEグループに

近々入居される人がいるので顔合わせやりましょうというメッセージを送ったら、

入居者様から「それであの部屋に先日電気がついていたのですね」という返信が

ありました。今回はドタキャンなしでうまく進んでいるようです。



ドタキャンと数ヶ月での退去がなければ、もうとっくに満室でした。

うん、やっぱりここは心の満室ということで。勿論富山1棟目も心の満室だよ!

もう全部屋心の満室でいいか(違)



ここのところ、時季外れの割にちょいちょい空室が埋まっていますので、この良い流れを

維持できるよう、私も管理会社さんとの連携をより緊密に行いたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:38 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年06月02日

ペットに強い仲介業者さんを営業してまわる。

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東京8棟目のテコ入れのため、管理会社さんと一緒に仲介店舗を回ってきました。

ターゲットはペットに強い仲介業者さんです。



東京8棟目のテコ入れをしたいと思うものの、なかなかサラリーマンの出張が多忙で

その時間を作ることが出来ずにおりました。できれば土日ではなく平日に会社を休んで

回った方が、業者さんもゆっくり時間を取っていただけるし、仕事の邪魔をしなくて

済むのでいいなあと思っていたのです。それが引っかかって、なかなか営業できずに

いました。



でも、それを気にして一切営業しないというのも勿体ない、できることをできる範囲で

少しでもやろう、業者さんが迷惑そうなら即出ればいい、という形に気持ちを切り替えて

土曜日に営業できないかという相談を管理会社さんにしました。



私自身は、札幌では単独で営業をしていましたが、管理会社さんと一緒に営業することで

オーナーと連携がよく取れているという印象を与えられるという話を聞いたこともあり、

富山では(車がないからという都合もありますが)管理会社さんと一緒に営業して

それなりに印象を与えることができたような気もします。ですので、東京のこの物件でも

管理会社さんと一緒に動きたいと思い、相談して日程を決めた次第です。



管理会社さんのスタッフの方の中に、ずっと仲介営業をやってきたベテランの方が

いらっしゃいます。その方に、土曜日でもいつ行くと比較的時間を取ってくれそうか、

というところを考案していただき、訪問時間や訪問する業者さんを選定しました。



で、普通なら物件の近所の仲介業者さんを訪問するのがセオリーですが、東京8棟目は

それではダメなのです。管理会社さんがさんざん物件のある地元業者さんを回ってくれて

いますが、なんせ地元の中では家賃が超高い部類に入るので、反響があまり得られず。



東京8棟目は「ペット多頭飼い推奨」「コミュニティのある賃貸住宅」という2点が

特徴ですので、そのニーズに合致する人を探してこなくてはなりません。そういう方は

恐らく地元ではなく、もっと別の場所にいると思うんです。それこそ全国がターゲット。

となると、地域は関係なくペットに強い賃貸の業者さんを直接訪問して、うちの物件の

コンセプトとオーナーの人となりを把握いただくのが良いだろう、と考えました。



そんな目線で訪問先を管理会社さんに選定いただきました。ペットに強いところ、

過去に反響や成約があったところなどピックアップして、訪問ルートを決定して

いただきました。



過去に成約のあった仲介業者さんA、飛び込みの業者さんB(確実に仲介している)、

飛び込みの業者さんC(仲介しているかよくわからない)の3社を訪問することに。

訪問時間はお昼前後となりました。この時間が一番仲介営業マンの時間が取れる可能性が

高いということでしたので、その流れに乗っかった形です。



11時に駅で待ち合わせて、まずはA社さんから訪問。こちらの業者さんは過去に

東京8棟目を成約まで持ってきてくださった業者さんです。是非一度お礼をしないと、と

思っていました。ただ、紹介してくださった方、数ヶ月で退去しちゃったんですよねえ。

まあタイミングが悪かったということでしょう。一度決めてくれたということは、

オーナーが出ていってもう一押しすれば、更に紹介の頻度が多くなるかもしれません。



さて、A社さんへ・・・っと、不動産屋さんらしいのぼりの類が一切ありません。

小さなオフィスビルの1フロアを借りて営業されているようです。完全予約制かな?

ふらっと入れる雰囲気ではありません。



呼び出してみるも、誰もいない模様。管理会社さんが事務所に電話すると、転送?で

スタッフの方が電話に出てくれました。どうやら12時前に一度戻り、その後またすぐ

アポがあるということでしたので、11時50分くらいに戻って、10分だけご挨拶を

させていただく形で何とか調整。



ということで、先にその隣の駅にあるB社さんをご訪問しました。

こっちはオフィスビルの1フロアを丸々借りており、規模も大きそうなのです。

そして仲介店っぽい雰囲気(のぼりとかSUUMOの看板とか)が一切ありません。

うーん、嫌な予感。でも躊躇せず管理会社さんはインターホンを押しております。

この辺のガッツはさすが不動産屋さん、って感じ。



結論から言えば、B社さんは自社で企画運営することがメインで、仲介業務は

行っていないということでした。それにも関わらず、対応してくれた事務の方に

「もし御社物件がうまくハマらない場合にでも思い出してください」とマイソクを

無理やり渡す管理会社さん。この強引さが不動産業には必要なのでしょうね。私は正直

相手が迷惑そうな顔をしたら、その瞬間に引いてしまうタイプです^^;



まだちょっと時間ありますから、と、近所を見回して仲介してくれそうな店舗さんに

突撃してマイソクを置いてくるプレイを続行。もはやペットとか関係ありません(笑)



エリアも違うし、ちょっと無理そうだよなーと思いつつ、行くならちょっとでも印象に

残してやろうじゃないのとやる気になった私。札幌で普通の仲介店さんへの営業は

慣れてますんで、この忙しい時に勘弁してという顔をしているスタッフさんに対して

「家賃どうです?高くないですよね?でもこれ、●●区(物件のある区)だと目玉が

 飛び出るくらい高いんですよ〜」「同じ間取りで無茶めな要望をしてくる人がいたら

 ●●区なら条件合いますよって推してみてください、あ、でもきっと●●区は

 治安が悪いって思ってるでしょ!?」などと自虐ネタで畳みかけ、笑いを取ることで

PRする作戦に。結果、すぐ帰れっぽい雰囲気のお姉さんの時間を5分くらい使って

最後は笑顔で送り出して貰いました。ま、きっと決めてはくれないだろうけど(笑)



そんな感じでエンジンも温まったところで、本命のA社さんに戻ってきました。

このスタッフの方がまた不動産屋さんに染まってない感じで、誠実が服を着て

歩いているようなタイプ。ひたすら平身低頭なんです。



10分程度の訪問でしたが、ペット可のニーズ、時期的な偏り、エリア、集客方法など

色々な話を伺うことができ、大変参考になりました。先方としても、オーナーの

人となりを理解することができたので、案内する時にそういった説明もすることが

できるので助かる、ということを言っており、無駄ではなかっただろうと思います。

また、入居後にBBQとかやってるんですよ、という写真も見せたのですが、その写真を

ネットに掲載したり内見者さんに見せたりしたいということで、送ってほしいという

要望をいただきました。うん、これもいい反応でありがたいです。



最終的には人と人との繋がりの業界なので、こうして実際に会って話すことは

絶対に無駄ではありません。成果のあった訪問だと思います。



最後に電車に乗ってC社さんに移動。お昼休み時間なのか、誰もいませんでした。

近所のファミレスで管理会社さんとご飯を食べた後、改めて訪問するもまだ不在。

うーん、案内出ちゃってるのかな?諦めてマイソクをポストに投函して終了しました。

後で管理会社さんからFAXや電話でフォローをしておいてくれるということです。



管理会社さん的にも「業者だけで行くのと、オーナーが一緒ですというのだと、

相手のスタッフの態度も変わるので、一緒に来てくれるとありがたい」という趣旨の

ご発言がありました。オーナーが管理会社さんとしっかり連携を取って動くことって、

やっぱり大事だと思います。今回みたいに、多少不完全でもとりあえず動こうという

ところも必要なのだろうなと思いました。



今度は平日にお休みを取って行ってきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:07 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月28日

入居申込をいただき、面談の結果問題なしと判断。

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東京8棟目にお申込をいただくことが出来ました!キャンセルがないことを祈ります。



多頭飼いを推奨するペット共生型コミュニティ住宅。割と尖ったコンセプトですので、

なかなか埋まらないというのが正直なところです。多頭飼い可能な物件自体がそうそう

見つからないという現実があるので、それだけでも結構な付加価値だろうと思って

いたのですが、それだけだとうまく繋がらないようです。



家賃を下げればあっさりと満室になるだろうと思っているものの、まだそれをやるのは

勿体ないと考えています。せっかく作ったコンセプトで尖らせた物件が、家賃だけで

コンセプトに反する方が入居してくるのではないか、という懸念もありますし、

どう宣伝したらコンセプトに合致する人が集まってくれるのか、本当にすべての

宣伝の手段をやりつくしたのか、などに対して自分なりに「やったけどうまく

いかないから仕方ない」と自分自身を納得させるところまで取り組んだのか、

といったところを考慮すると、まだもう少し頑張れることはあるなと思うのです。



例えば、ペットに強い仲介業者さんを回る、などの方法が考えられます。

まだこの物件に関しては営業をさほど強く私自身が出ていって行う方法は採用して

おりません。札幌の経験で、オーナーの顔が見えるか見えないかというところは

意外と大きな差になることは知っています。ちゃんと営業をかけることで、仲介の

皆様がお勧めしやすくなる条件を作りこむこともできると思います。私自身が

平日に休みがとりづらく、土日で営業しても効果が薄いよなというところが気になる

まだ実行できていないのですが、ゴチャゴチャ言っても仕方ないので、今週末の土曜は

何店舗かそれを実行してこようと思っています。



あとはFacebookページを作って、そこで広告を打って集客するなど、エンドユーザさんを

直接取り込む方法も検討していいだろうと考えています。ホームページとの違いを

明確にして、どう使うべきかといったところは全然まだ考えられていないので、

後回しになってしまっておりますが・・・。こちらも深く考えずに試しに広告を一度

打ってみようかな?と思ってみたり。



うだうだしていても仕方がないので、行動を起こそう、と思っていたここ最近の私。

その気持ちが通じたのか(?)、入居の申込が入ってきてくれました。



平日、仕事中に管理会社さんからの着信がありまして、また例によって後から折り返しを

させていただきました。管理会社さん曰く「お申込が入った」「明日面談をしてくる」

とのこと。



この物件、管理会社さんに契約前の面談をお願いしております。コミュニティを乱す

ちょっとアレな人が入ってくるのを防ぎたい気持ちや、ペット飼育をどの程度真剣に

考えているか(例えば去勢に対する自分なりの考え方を持っているか、など)を

把握するために行っています。



また、コミュニティに参加いただくことも前提として考えていただく必要があるため、

その説明をこちらからする場として面談を活用している部分もあります。コンセプト型の

物件であることを双方理解した上で契約しないと、思いと違ったなどで不幸になるかも

しれませんので。



面談が終わるまではぬか喜びできないですし、手付金を払ってからキャンセルになった

事例もありますので、きちんと契約になるまでは安心できません。管理会社さんも

ぬか喜びになったら困るということで、普段ならこの段階で報告はしないものと

思います。



今回なぜ電話してきたかと言うと、入居申込をされた方が「猫1匹飼育」だからです。



今のところ、東京8棟目の入居者様構成は、事務所1、人間3、犬6という状況です。

何よりも圧倒的にワンちゃんが多いのです。そしてワンちゃんは比較的吠えます。

猫ちゃんは吠えられるとびびってしまう傾向にあります。猫がビビってるから犬を

何とかしてくれ、みたいな話が出てしまうと、せっかくのコミュニティが壊れる

可能性もあります。



管理会社さんには以前そんなことを話したので、猫だけど良いかということで事前に

電話をかけてくださった次第です。



物件自体も犬が喜ぶ設備を作っているので、中心となるのは犬だと考えております。

だから、犬を飼っている人が多数派になっていてほしい、というのが本音です。



ただ、多数派にならないなら、猫の飼主の方も受け入れて良いと考えています。

ですので、今回はこの方が猫を飼育しても、初めての猫なので問題はないだろうと

考えました。



管理会社さんには審査OKということでお伝えしました。

翌日、面談の結果諸々ご理解いただいたし、特に問題になる点は感じられない、

相手の方も気に入ってくれて審査を継続することになった、という報告をいただき、

これで進みそうだなと言う感触を得ました。



この入居申込が成立すれば、東京8棟目は7部屋中4部屋が稼働することになります。

過去最高記録タイです。一気に残り3部屋決まってくれるよう、営業活動を強化します!



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posted by ひろ* at 06:37 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月08日

東京8棟目の良い話や悪い話がいろいろと。

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GWも終わり、不動産賃貸業関係も管理会社さんが動き始めた感じがします。

東京8棟目でいくつか相談事を受けたり、こちらからも相談したりしています。



管理会社さんからLINEで連絡をいただきました。

(余談ですが、LINEでやり取りするようになって、お互いにコミュニケーションが

 スムーズになったような気がします。電話に出られなくてもLINEで要件伝えて

 おけるし、メールに比べて気軽に打てるし、既読か未読かもわかるし・・・)



内容ですが、先日契約金まで払ったのにキャンセルになった方がいらっしゃいました。

これに対して、管理会社さんにて「礼金だけ手数料として差し引いて返金という形に

してはどうか」とご提案を受けたので、それで進めてくださいと返答をしておりました。



この件に関しての連絡でして、申込をされた方と交渉をしているが、請求する根拠に

乏しい感が否めず先方にご納得いただけそうにないので、全額返金として良いか、

という確認でした。



私自身の被害は特になく、強いて言えば募集を止めていた期間の機会損失だけです。

それだって、他に空室があるから募集自体が止まっていたわけではありません。

どちらかと言うと、被害が大きかったのは事務手続きや面談、契約書作成など

契約に向けて動いていた管理会社さんの人件費の方だと思います。だから、私としては

管理会社さんが仕方ないと思うなら、その結論を尊重したいと思います。



それから別件で、東京8棟目に自宅の建て替えの為に短期でご入居を希望される

お客様からの問い合わせがあったので、そもそもこういうパターンの方を内見させて

良いか、というご相談がありました。



管理会社さんも、東京8棟目はコンセプト特化型の物件だから、短期のお客様は

あまり好ましくないという認識を持たれております。それゆえに、事前にこちらに

相談があったのだろうと思います。



本当のところを言えば、あまり好ましいとは言い難いのですが・・・。

ただ、空き部屋もまだ4室もあります。短期で貸している間にそれが全部埋まって

コンセプト的に微妙だなという話になる可能性がどこまであるかと問われれば、

現実的にはそんなに多くないだろうと考えます。



空き部屋にしておくことによる損失を考えれば、自宅の建て替えで半年程度とはいえ

家賃をお支払いただけるなら、それはそれでいいのではないかと思った次第です。

短期の方に入居いただいている間に、他の部屋を埋めてしまえばいいという考え方も

あると思いますし。



あと、自宅の建て替えでの一時入居ということであれば、恐らくご近所の方でしょう。

近所の方と仲良くする、地域社会に貢献する、という観点から考えても、門前払いは

ちょっと違うような気もしました。



というわけで、検討可能ということで回答しました。話が進めば良いのですが。

こういう話ってどうしても水ものなところがあるので、実際に申込が来るのって

そんなに多くないような気もしています。



そして東京8棟目の話題が続いたので、ついでにこちらからも依頼を一つしました。

客付強化のため、今まで反響を貰っていたペットに強い仲介業者さんを回って

営業をしたい、と。できれば管理会社さんにもお付き合いいただきたい、としました。



この物件、地域の仲介業者さんを回ってもダメだと思うのです。家賃は近隣相場に比べ

かなり高い設定になっているためです。それでもコンセプトに興味を持ってくださる方が

家賃と無関係に入居いただく。そんなイメージですので、それこそ一都三県、あるいは

日本全国全てがターゲットです。



とはいえ、そんなにすぐに全国にアプローチできるわけでもないので、まずは今までに

レインズを見て興味を持って問い合わせいただいたり、実際にお客様をご案内いただいた

仲介業者さん、その中でも特にペットに強いと言う形で宣伝されている業者さんに絞って

直接ご挨拶して、物件のコンセプトや条件などお伝えして、客付強化を依頼するのが

良いだろうと考えた次第です。



やっぱり、オーナーを直接知っているか知らないかで、紹介に入る熱も変わるはずです。

直接交渉とかもできた方が、やりやすいでしょう。その辺は札幌の頃の経験があるので

なんとなくわかります。



管理会社さんにも同行いただいた方が、意志疎通がずれないというメリットもあります。

閑散期に入るので、日程調整いただくことも可能ではないかと思います。

仲介業者さんも閑散期なら比較的話は聞いて貰えることでしょう。



できれば平日お休みを貰って対応したいところですが・・・

そこは一度土曜日にやってみて、手ごたえを見ながら検討したいと思います。



管理会社さんも日程検討いただけるということでした。

なんとか実現させて、客付のペースアップを図りたいと思います。



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