東京８棟目の糞害問題は何とか収束できそうな気配。

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東京８棟目の糞害はやや改善されてきたようです。罠は不発だったようですが

超音波的なものが効いているのかしら？とにかく減ってきてよかったです。



東京８棟目。このブログでは割と頻繁に登場してくる物件なので、ご存じの方は

ご存じでしょう。ペット多頭飼いを推奨するコミュニティのあるアパートです。

いつもならここで、このアパートのコンセプトは〜みたいなことをつらつらと

書き綴るところですが、ちょっと今もう時間がなさすぎ問題なので、それは止めて

サクッと本題に入り、サクッと終わらせようと思います。



以前より、こちらの物件では糞害が発生しておりました。近所に野良猫がよく

徘徊しているので、その子たちの糞かなという説もありましたが、どうも猫の糞とも

違うような気がするんだよねという現場にいる入居者様の話もありまして。

そして何回かアライグマの目撃談があったことから、これはもしかしてアライグマの

糞なのでは、という雰囲気になっていきました。



糞害対策として、最初はとげとげしたシートを糞をされている場所に敷くことで

対策としておりました。猫はとげとげしたところは歩かないと言う話だったからです。

一定の効果はあったおうですが、根絶には至らず。そして清掃をお願いしている方から

トゲトゲシートがあると清掃の時に落ち葉を取りづらくて面倒という声も聞こえました。

どちらかと言えば撤去したいくらいだそうで・・・せっかく敷いたのに〜（悲）



じゃあどうする？というところを入居者様も交えて検討をしました。入居者様的には

周りの家もやってるので猫除けの超音波みたいなのを発するやつがいいのではないか、と

仰います。私としては、お住まいの方の中に猫ちゃんを飼っている人もいますので

それを贈乃はまずくないかなと思って躊躇したのですが、猫ちゃんを飼っている方からも

置いていいですよと言っていただけたので、設置することにしました。



また、砂利とトゲトゲシートのコンボから糞を取り除く作業が苦痛だという意見があり

平べったい地面にしてほしいという要望も受けましたので、有識者に相談した上で

固まる土を買ってきて地面に撒くことにしました。これに関しては、ＢＢＱの時に

ＤＩＹが得意なお友達が入居者様と一緒に作業をしてくださり、一番糞害が酷い箇所のみ

施行が完了しました。



この２つの対策により、糞はだいぶ減少したとのことです。多少残った分についても

処分しやすくなったという声が届いたので、対策としては成功だった模様です。

よかったです。



そして前述のＢＢＱの時、アライグマなら行政に言えば捕獲の支援をしてくれるはず、

というアドバイスをお友達大家さんからいただいたので、並行して行政にも支援を仰ぎ、

アライグマ捕獲のための罠を東京８棟目の敷地内に仕掛けました。

今のところこれは不発で、猫すら捕まらないそうです（苦笑）



清掃を担当している方からは、固まる土を他の糞がある面にも展開したいというご要望を

いただいておりました。私が時間がとれる時に買い出しに行くということで話はついて

おりましたが、私もたいがいバタバタしているもので、なかなか実現せず・・・。

お金だけ渡して買ってきてってのもできなくはないのですが、１袋１５ｋｇのものを

何十袋も購入するわけですから、人手が必要です。力仕事は私が担当するのが筋だと

思いますので、同行できるタイミングで作業をするべきだろうと考えていました。



そして先週末、ようやくその機会が訪れました。清掃を担当している方に、別件で

お手伝いを頼んだので、それと併せて買い出しに行こうということにしたのです。



別件お手伝いをして貰い、お昼をご馳走して、ついでに野暮用にも快く付き合って

いただき、最後にホームセンターへ。前回と同じ土を前回と同じ２０袋購入。

当日は時間もなく、施工するところまではできませんでしたが、材料さえあれば

あとはタイミングは作りやすいです。買い出しもそれなりに時間がかかりますから。



ということで、悩まされていた糞害もどうにか落ち着きを見せてくれましたので、

このままいい状態が続いてくれると共に、追加の土撒き施工をして清掃しやすく

なるように努めたいと思います。



しかしまあ、三人寄れば文殊の知恵とはよく言ったものですね。

私一人で考えていたら「猫の動きはこっちではコントロールできないし・・・」と

諦め半分で追加の対策まで取れなかったんじゃないかなと思っております。

他の方からのアイディアを採用することで打開策が講じられたと思います。

一人で悩まず、周りを巻き込む。すごく大事なことだなと改めて思いました。



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東京８棟目の駐車場を短期で借りたいという話。

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東京８棟目の駐車場を半月程度ですが借りたいというお話を頂戴しました。

借りていただけるのは以前借りてくれていた入居者様です。臨時で必要になったとか。



東京８棟目には駐車場が１台分あります。この駐車場がまた難物と言えば難物でして、

今のところはデッドスペースみたいになってしまっております。



以前は入居者様が借りてくださっていたのですが、更新時に解約となりました。

入居者様で借りる方はその後出てきておらず、検討するもちょっとお値段が高めと

判断されて別の駐車場をお借りになったようです。



狭い路地に面しているので、駐車しにくいというのはまずあると思います。

入居者様であれば許容範囲かもしれませんが、外貸しをしようとすると、停めにくいと

敬遠される要素になるだろうなと思いました。



それから、物理的な問題として挙げられるのは「落ち葉」だということにも

先日入居者様からのお話で気が付かされました。隣の家の樹木がすごくて、

季節によっては１日で葉っぱで埋め尽くされる状態とのことです。

更に、その中に何かの実が混ざって、車が汚れるというオプション付き。



樹木だらけの家の逆サイドのお隣のアパートにも駐車場があるのですが、入居者様曰く

その樹木サイドにある駐車場だけは減額をして募集しているそうです。そう考えると、

うちの駐車場は少し高いのかもしれません。これも埋まらない要因の可能性があります。



あと、そもそも外向けに大々的な募集はしておりません。それを派手にやることで

固定資産税が住居の特例扱いにして貰えなくなる可能性があるからです。

以前、既に売却済みの物件で、のぼりを立てて外部向けに駐車場を借りる人を

募集したことがありました。するとしばらくしたら、行政からお電話がありまして、

外向けに貸しているのかという確認をされたのです。外向けの場合、住居付帯と

みなせなくなるので、固定資産税が通常の金額になる、と。なるほど、そこにも

つながってくるのかと思ったものでした。



といういくつかの要因もあり、あまり積極的に募集ができていないというのがあります。



一度カーシェアのステーションとして使って貰えないかと考え、カーシェアをやっている

会社さんに相談したことがあります。某黄色い大手さんだけが現地に足を運んでくださり

確認してくれたのですが、結果としては借りられないということでした。

運転が上手な人も下手な人も安心して停められる駐車スペースでないと借りられない、

うちの場合は下手な人が誤って住居の壁に車をぶつけて損害を与えたなどのケースも

想定しなくてはならないので難しい、というお話でした。割と納得のいく回答だったので

カーシェアの道はもう無理だなーと思ったものでした。



そしたら電動キックボードのＬＯＯＰにでも貸す？ということも考えたのですが、

私の物件のある区は当時はサービス対象外だったので、これも実現せず。

（ちょっと前なので、今はもしかしたら相談乗ってもらえるかもしれませんけど）



そんな感じで、デッドスペース化していた東京８棟目の駐車場。ここに短期ながら

利用したいと言う話が舞い込みました。ご連絡をいただいたのは・・・以前借りていた

入居者様です。



この方は社宅として借りている方です。借りている法人さんは中古車など車を扱う

会社で、社長もＢＢＱに顔を出してくださるなどフレンドリーな会社さんです。

こちらの会社さんで臨時で半月ほど車を置きたいらしく、今回ご相談がありました。



実はその前にも数日貸してほしいという話がありまして、その時は数日ならいいやと

無償で使っていただいたのです。今回は半月と言うことだったので、半月であれば

日割りで駐車場料金をいただいてもいいかな、と思い、その方向で回答しました。

管理会社さんにも連携して、日割り料金をお伝えいただくようにしました。



たまたま今回のお話があったので思い出せたところはあるのですが、駐車場に関しては

どうも放置プレーになる傾向が私の中で強くて・・・。意識して対策を考えて埋めないと

いけないな、と思いつつ・・・他のことに気を取られてしまいがちです。

ちゃんとしないといかんなー、と思いつつも、このままずるずるサボりそうな私が。



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東京８棟目に入居申込で満室リーチ。

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東京８棟目に入居申込をいただくことができました！以前より募集している安い方の

お部屋です。ワンちゃん２匹飼っているのだとか。



現在、私の保有する物件で空室になっているのは、東京８棟目の２室だけです。

物件が少ない仙台と富山は問題なく満室、札幌も札幌７棟目は今月入居開始に

なっていますし、札幌１２棟目も先日入居申込をいただいたので満室確定です。

札幌１３棟目が厳密にはまだ残っていますが・・・リフォーム終わったと聞いてますが

最終の写真が送られてこないのでまだ支払に至っていないですので、ノーカンにします。



ということで、東京８棟目の２室が埋まればほぼ完全満室というところまできました。

あとはこの２室をどう埋めるかです。何かテコ入れが必要かを管理会社さんに

確認してみたのですが、繁忙期が近づいていることもあり家賃３０００円アップの状態で

それなりに内見も来ているから、もうちょっと様子を見てもいいのではないかとのこと。

それであればということで、しばし見守りモードになっておりました。



東京８棟目は７部屋のアパートで、ペット多頭飼いをむしろ推奨するというコンセプトで

運営をしております。推奨するからにはさぞ素晴らしい設備で防音もバッチリと

思われるかもしれませんが、中身こそ柱だけにしての古リノベーションをしているものの

スペックとしてはただの木造築古物件です。防音？知るか！という状態ですね。



なので、音がしない対策ではなく「音が聞こえても不快にならない対策」として

コミュニティ化を推進しております。皆さんが仲良くなれば、ワンちゃんの鳴き声は

不快なものから「大丈夫かな？」と心配するものに変わるだろうと思ってのことです。



そういうコンセプトなので、やっぱり合う合わないはあると思うんですよね。

退去される方は割とサクッと退去していくし、気に入っていただける方に関しては

ずっと居続けてくださるし。なので、単純に埋まっただけで喜ぶのではなく、

その後定着してくれそうかを見極めた段階で初めて喜ぶ必要があります。

今回の申込は果たしてどちらなのか・・・。



ということで、管理会社さんから入居申込に関するご連絡をいただきました！



引越の理由は現在住んでいる家が老朽化で取り壊しになるからだそうです。

ワンちゃん２匹飼育中とのこと。



取り壊しや同棲解消など、ちょっと急ぎで家を探しているパターンの方だと、

取り急ぎ住めれば良いという感覚で決めてしまう傾向もあると思っています。

ましてや、ペット多頭飼いとなるとそれだけでハードルがぐっと上がります。

なので、定着するか否かは今の段階では何とも言えないなあ・・・と感じています。



これまでの入居者様の中で、取り壊しによる退去に伴いお引越になった方は１組

いらっしゃいます。その方はずっとご入居を継続されております。ありがたいです。

今回もそうなればいいなと期待はしたいところです。



まずは管理会社さんに物件コンセプトのご説明をいただくと共に、ワンちゃんに関して

どのような心配りをしているか、近隣にご迷惑をおかけしないように動けそうか、

みたいなところをヒアリングしていただき、入居審査とする予定です。



今回の入居申込が成立することを前提に、残りの空室は１室となります。

札幌１３棟目の問題はあるものの、かなり完全満室にリーチがかかったかなと。

でもこれから繁忙期なので、出入りはあるだろうからなあ。

まあもう淡々と進めていくしかないですね。なるようになる。



ということで、今回の入居される方との出会いが素敵なものになりますように。



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東京８棟目の募集のテコ入れをして完全満室を達成したい。

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東京８棟目、何か策でも考えた方がいいのかなー。他に空室がないからここだけ

目立つので、テコ入れ策を講じたいと思います。



なんと現在、私は１０４部屋中１０２部屋が稼働しており、稼働率９８％なのです。

退去予告が１部屋あるので厳密には９７％だと思いますが、超久しぶりの完全満室にも

近づいています。



繁忙期にまたお部屋の入れ替わりがありそうなので、そこでどう動くかはわかりません。

ただ、少なくとも２０１７年以降で完全満室になったことはないはずなので、７年異常は

完全満室に到達していないこともあり、できればこの辺で久々の達成を達成したいなあと

思っております。



札幌１２棟目の退去予告に関しては、物件そのものも管理会社さんもいい感じゆえに

放っておいても問題はないだろうと考えます。となると気になるのは東京８棟目です。



もう何十回と書いているので耳にタコな方も多いと思いますが、初めての方がいないとも

限らないので毎回しつこく書きます。東京８棟目はペット多頭飼いを推奨する

コミュニティアパートです。



都内にしては庭が広い物件だったので、庭にドッグランでもつけたらどうだろう？

と言うのが検討のスタートでした。紆余曲折を経て、犬というコンセプトだけが残り

かつたまたま周りに立て続けにワンちゃん複数頭飼育の方が家探しに難航する話を

聞いたので、需要がありそうだなと思ってワンコを多頭飼いする人に優しい物件を

作ろうという方向性で進めることにしたのでした。



壁紙やＣＦを防臭・抗菌仕様にしたり、犬の足洗い場をつけたり、玄関先に犬の

リードを引っ掛けるフックを用意したりといったハード的な対策もしましたが

それでも騒音トラブルなどを止めるには至らないだろうなと想像。ソフトパワーを

活かす方向で、入居者様同士が顔見知りになれるようコミュニティを作ることで

騒音対策とすることを考案しました。物件入居者様をお招きしてのＢＢＱをやってるのも

コミュニティの維持が主な理由となります。



最初の頃は苦戦しましたし、物件特性に適合しない入居者様もいらっしゃいました。

徐々にそういう方が入れ替わっていき、今は半分くらいの方が長期で定着してくれて

コミュニティとしても機能している状態になっています。



家賃は近隣と比較して１万円くらい高くしていますが、それでも埋まっています。

（注：募集開始した時期で１万円高くしていたため、今は差が縮まっているかも）



少し前に、コミュニティに良い影響を及ぼしてくれていた入居者様が、ご家庭のご事情で

退去となってしまいました。そして先日は、一番最近ご入居された方がコミュニティに

ほぼ参加することなく退去されていきました。たまたま退去が重なった感じです。



最初に退去された方のお部屋が若干条件が悪いのですが、昨今の家賃上昇の気運もあり

３０００円アップで募集を開始しておりました。まずはここの反響を管理会社さんに

伺った上で、その家賃を維持するのか否かを考えた方がいいのだろうなと思ってます。



家賃を下げずに募集を続けるのであれば、ステージングで住んだ時のイメージを

付けやすくするのもいいのだろうなと思います。あるいは、パッと見ただけでは

伝わらない、消臭・抗菌の壁紙を使っていることを明確にＰＯＰなど用いてＰＲするのも

いいかもしれないと考えます。



まだプチリフォームやステンシルなどを実施する時期ではないだろうと思います。

ちょっと高めの家賃で募集しているだけなので、今の反響や内覧数を見ながら調整を

繰り返す段階でしかないだろうと。



ということで、この後管理会社さんに反響の状況など確認してみます。



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東京８棟目のＢＢＱと固まる土の施工を決行。

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東京８棟目のＢＢＱは大盛況のうちに幕を閉じました。いやまあ、入居者様もゲストも

含め、いつもの常連さんが参加してくれただけという話はあるのですけど（笑）



東京８棟目恒例のＢＢＱです。入居者様向けのレクリエーションです。

コミュニティアパートを標榜しているがゆえに、コミュニティを活性化させるイベントは

常に意識して実施していかなくてはなりません。と言っても、年に２回のお庭ＢＢＱと

単発でたまにやる飲み会くらいですけどね。



なぜコミュニティを作っているかといえば、もう一つのコンセプトがペット多頭飼いを

推奨するというものだからです。ワンちゃん何匹も飼ってたら普通にうるさいですから。

知らない家のワンちゃんだと腹が立つかもしれませんけど、知ってる家のワンちゃんなら

吠えてたら「大丈夫かなー？」と思ってくれるはず、というところを期待しています。



そんな理由でイベントは適宜やっているのですが、今回はＢＢＱ晩秋の陣でした。

初春の陣と晩秋の陣の２回やってます。どんなワンちゃんでも快適に過ごせる季節を

選んで実施しています。基準はお友達大家さんの大型犬が一日野外で過ごせるか、です。



入居者さんが全然参加してくれないと寂しくて辛くなるので、大家さん仲間のうち

ワンちゃんを連れてこれる人や物件の運営でお世話になった人などをご招待しています。

端的に言えば賑やかし要員です（笑）

今回も「焼き場担当」「施工担当」「犬担当」で６人もの精鋭をご招待しました。

ワンちゃん飼ってる方はワンちゃんとお出かけができていい感じみたいです。



ちなみに、お忙しい皆様に貴重な時間を割いてご参加していただいているので、

費用は入居者様と同様に私が負担しています。それが礼儀と言うものです。



なお「施工担当」という謎のキーワードが出てきておりますが、これは東京８棟目の

裏手に固める砂をばらまいていただく作業をお手伝いいただいたという話です。



かねてより清掃をお願いしている入居者様から、落ち葉回収やアライグマの糞を

回収するのに地面が砂利だと作業しづらいから、平べったくしてほしいという

要望が出ておりました。



管理会社さんに相談したらすごくきれいに仕上げる方法でン十万というお見積が

出てきてしまったのですが、別にそんなすごく立派な仕上げは求めてないので

固まる土とかで平べったくしてくれればそれでいいということで、砂を先日準備したから

敷いてもらう作業をお願いした次第でした。



私自身は、前日のうちにコストコで買い出ししていた食材の下ごしらえなどを嫁ちゃんに

手伝って貰って終わらせ、当日１０時に車を借りてそれらの荷物を現場に搬入。

２往復して車を返した後、チャリで現場に向かいました。



現場に到着すると、固まる土の施工は完了しており、清掃担当の入居者様がすごく

喜んでおりました。これで掃除しやすくなるー、と。



今回は奥の方の一面だけでしたので、そこ以外にも手前の方も同じように糞をされる

ゾーンがあるので、そっちも施工したい、土を買ってほしい、とのことでしたので

またタイミングを見て買ってきたいと思います。かなり先になりそうですが・・・。

（私は年内もう週末空いてないのです）



そうこうしているうちに、入居者様やゲストの皆様がやってきました。

二日酔いで遅れるとか、拘束の分岐を間違えたので遅れるとか、理由はわからないけど

なかなか現れないとか、様々な理由でのんびり登場した方もいらっしゃいましたが、

１２時スタートで１３時半くらいには全員登場。入居者様３組４名、ゲスト４組６名、

あとワンコ３匹でワイワイと楽しくＢＢＱをさせていただきました。

日が暮れかかる夕方まで楽しんじゃいました。楽しかったなー。



二次会も居酒屋で実施し、満足して帰宅したのでした。



回を重ねるごとに、物資の保管とか片づけとかが洗練されてきているように感じます。

入居者様もコアメンバーみたいな人ができてきて、参加してくれるのでありがたい。

今後もこのいい形でのイベントが続けられれば・・・と思います。

ご参加いただいた皆様、ありがとうございました！



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