2020年02月25日

無料インターネット導入は武器になるか?

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無料インターネットのサービスを久しぶりに物件に入れることにしました。対象は

東京7棟目。コストが増えるものの、高い家賃を維持するためのサービス導入です。



無料インターネットのサービス、地域や仕様によっては導入が必須のようになっている

ところもあります。例えば札幌の新築RCなんかは恐らくほとんどついているのでは

ないでしょうか。



他方、私はこれまでほとんどの物件でネット無料のサービスを導入していません。

札幌4棟目は札幌の新築RCだったので導入していましたが、売主となる企画会社さんが

既に導入した状態で販売されていたので、特に自分で意思を入れたわけではありません。

意思をもって導入したのが東京2棟目でしたが、あまり有効に使われている気配もなく

客付に効果を発揮していると思えず、その後特に導入していない状態です。



他の物件では無料インターネットは導入していませんが、少なくとも東京の物件は

入れなくても客付には困っておりません。札幌も仙台も富山も特に影響はなし。

あ、富山1棟目は2部屋空きでそもそも稼働がいまいちだから、影響なしと断言して

いいのかは微妙です。でも家賃帯的にネット無料とかそういう問題ではないだろうと

予想はできるので、影響なしとしてしまって差し支えないでしょう。



というように、今まであまり無料インターネットを導入するきっかけがなかった

私の賃貸経営の中で、なぜ今急に導入を検討し始めたか?



まず一番最初のきっかけは、東京13棟目の旅館化のために、インターネット回線が

必要になったということが挙げられます。こちらはただの戸建なので、たぶんですが

無料インターネットのサービスより、一般家庭用の光回線でも入れた方が安いのかなと

思ったりもしました。でも、それと無料インターネットのサービスの月々の支払とで

どちらが楽になるかを把握した方がいいだろう、というところはありました。



次のきっかけは、東京8棟目です。元々、ペット多頭飼いをコンセプトにした物件で

家賃は近隣よりかなり高めに設定しています。時間はかかったものの、満室にすることは

一度は出来たのですが、今は1室空きがあります。この部屋はゼネコンさんが近所の

現場の詰め所として借りていたところで、コンセプトと異なるものの、家賃が入らない

ことにはキツイし、現場が終われば退去することは間違いないからいいかと判断して

ご入居いただいておりました。この部屋の空室対策や、既存入居者様の顧客満足度向上を

考えて、導入してみてはどうかと考えました。



お友達のワンちゃんを飼ってる大家さんが、部屋にWebカメラを設置して、外からでも

家の中のワンちゃんの様子を見られるようにしていたから、それと同じオプションを

作ることで、入居に向けての差別化になるのでは?と考えたことも理由の一つです。



上記2つのテーマがほぼ同時に頭の中に出てきたため、それであれば見積を取って

検討してみようかということに。そして今回見積をお願いしたのは、仙台大家の会の

大忘年会でお話をした業者さんです。大家さん仲間の友人が勤めておりますので、

知らない会社に頼むよりはいいだろうという判断です。



東京8棟目、東京13棟目に加え、東京2棟目の見積も依頼しました。今の業者さんから

切り替えたら、多少ランニングコストが安くなったりするといいのだけれど、という

期待からの打診です。



沖縄に行く数日前、こちらの業者さんからお見積が届きました。3物件のうち、

東京13棟目と東京2棟目は「見積してもメリットが出せない」というお話があり

実際に金額が出たのは東京8棟目だけでした。

東京13棟目は部屋数が少なすぎて金銭的メリットが出せず、東京2棟目は既存の設備を

再利用できないので工事からもう一度行うことになり、結局高くつくということでした。

プロパンガスみたいに設備の引継が出来るものだとばかり思っていました・・・。



東京8棟目に関しては、外壁に線を這わせることになるのが気になりました。

配線が目立ちすぎるので、もうちょっと見た目に影響がない方法を模索したいです。



そして、ちょうどよくこの見積してくださった大家さん仲間の担当さんが沖縄に

お住まいになっていることを思い出し、直接打ち合わせませんかと打診。沖縄出張時に

少し時間をいただき、見積内容について会話させていただきました。



外壁を這わせる今の提案になった理由は、直接話を聞くことで理解はできたつもりです。

既存の設備の位置とか、通行の邪魔にならないとか、いろいろな理由があっての

今の場所ということなのですね。大きくずらすことはできませんでしたが、多少影響を

減らすような配線の仕方を合意しました。



基本、これでやろうというところまでは合意できたと思います。



無料インターネットのサービス導入に加え、入居者様の中で希望される方がいれば

IoTデバイスやIPカメラなど提供する予定です。これも差別化の一つの作戦。



工事時期など今後詰めていくことになると思います。つつがなく進みますように。

そして空室対策の一つの武器になりますように。



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posted by ひろ* at 07:24 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年02月02日

清掃問題解消!業者さんの選定が終わりました。

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ちょっと前にブログで書いた清掃問題、ブログの反響で色々な業者さんをご紹介して

いただきました。結果として、良い清掃業者さんに仕事をお願いすることが出来ました。



清掃問題のことをブログに書いたら、FBのメッセージやらコメントやらで何件か

参考価格や業者さん紹介などをいただくことが出来ました。オープンに情報発信をして

その情報に興味を持ってくださる方がいるからこそ、双方向コミュニケーションに

発展するのだろうなと思います。ありがたいことです。皆様にお礼申し上げます。



私は皆様から聞いたところに問い合わせをかけ、並行して管理会社さんにも再度費用感を

見積もっていただきました。管理会社さんとしては、自分のところと連携が取れる会社に

清掃を委託した方が話が早いだろうと思いますし、その気持ちは私も理解できます。

むしろ管理会社さんのところが頑張るのが一番面倒がないんだろうな、とも。



とはいえ、他の提案いただいた業者さんもそれぞれ魅力がありました。

写真付きできちんと清掃状況をレポートし、近隣も含めて対応しますと言うことを

ホームページで宣言されている会社さん。なるほど、それはとても良い試みです。

現役の大家さんが大家目線で立ち上げる清掃業者さん。なるほど、それもきっと

自分の物件がこうだったらいいなという目線でやってくれそうなのでいいですね。



それぞれ、見積を取ってみました。管理会社さんの提携業者さん(以降A社)、

近隣もやる清掃業者さん(以降B社)、現役大家さんの清掃業者さん(以降C社)の

3社に一度絞りました。他にもご提案いただいたところはあったのですが、この3社で

決められなかったら次に聞いてみよう、という位置づけにしました。



最初に見積が返ってきたのはC社さん。清掃は勝手な予算感で1回1万円くらいで

何とかなればいいなと思っていましたが、まさにその金額でした。コミコミ1万。



次に返信が来たのはB社さん。こちらはシーズンごと、作業ごとに項目が分かれており

私の希望する内容を依頼すると、けっこうな金額になってしまうことがわかりました。

内容自体は良さそうでしたが、今回は予算が合わないため見合わせということで。



この時点で、C社さんに半ば心は決まっていましたが、A社さんからまだ返事が

来ていないなと思い、管理会社さんに確認。すると、月2回1.85万という

口頭での回答がありました。むむ、費用的にはこっちの方が安い!?でもよく聞くと

税別ということでしたので、税込にすると2万オーバー。費用面での優位性が

なくなってしまいました。



こうなると、C社さんで決まりかな〜。A社さんだと大家の気持ちを汲んで定形外の

作業をするということが難しそうですし、B社さんはコスト面であわないですから。

そんなわけで、C社さんで決定。



早速連絡を取り、清掃をお願いしたい旨を連絡。ちょうど昨日の朝空き時間があったので

現地で打ち合わせを行いました。だいぶ放置してしまったので、最初の1回は大量に

溜まってしまった落ち葉を全部綺麗にするところから。ここは特別料金になるなら

それで構いませんとしておきました。こちらで問題と思っている箇所は現地でお伝えを

しましたので、来週あたりから早速取り掛かっていただけるようです。



前に依頼していた清掃してくれる友人が忙しくなって来れなくなってしまったので

どうしたものかと思い始めてから半年も経ってしまいました。ちょっと放置する

期間が長すぎたことに反省したいと思います。でも、これで来週から環境が徐々に

良くなっていくはずです!



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posted by ひろ* at 11:41 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2020年01月09日

東京8棟目の清掃問題の解決を模索。

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東京8棟目の共用部の清掃に関して、どうしたものかと困っております。お願いしていた

友人が多忙で対応できなくなってしまい、代わりを見付けようにも見つからず、と。



東京8棟目は広めの借地にアパートと戸建が1棟ずつ建っている構成です。

庭が広いので何か面白いことができないかな?というのをきっかけにして考えたのが

ペット多頭飼い推奨のコミュニティアパートという形態でした。庭でワンちゃんが

走り回れるのもいいと思ったし、庭で入居者である飼主さん同士が交流を図れる。

そんな構図を思い描いたのです。戸建をアパートに改造して、登記も変更して、

今は良い感じにアパートとして運営出来ております。



BBQを10人以上でやっても余裕のある庭なので、庭自体も綺麗に作りました。

良い雰囲気でとても満足をしております。



しかし・・・庭が広いと言うことは、それだけ清掃が大変という難点もあります。

特に、あの物件は隣にある戸建の庭がジャングルのようになっており、巨大な木から

落ち葉が山のように落ちてきます。松の木もあるのでとても厄介です。

庭、砂利なんか敷かないで全部コンクリにしちゃえばよかった、と若干後悔。



たまたま、物件の近所の大学に通い始めた近所の飲み友達がいたので、よかったら

お金払うから清掃やらない?とお願いして快諾いただいていたのですが、だんだんと

清掃に来る回数が減りはじめて・・・。とうとう清掃に一度も入らない月が!

話を聞くと、忙しくなってしまいなかなか入れないようなので、また時間が出来たら

入ってくださいねということにしました。



ご近所の方から落ち葉が溜まっているみたいなご指摘を入居者様がいただくことが

あるみたいなので(下町はおせっかいが得意な人が多いのです・笑)、お掃除を入れない

という選択肢はNGです。それに、雨樋に落ち葉が溜まって詰まる可能性もあります。

リノベした時に施工業者さんが気を利かせてくださり、ネットで落ち葉が入るのを

防いでくれてはいるのですが、近所の方はネットがあるとかないとか関係なしに

落ち葉のことを入居者様に伝えてくるみたいですから、その点においてはご面倒を

おかけしてしまっていますし・・・。



なので、やっぱり定期清掃をやってくださる方を探すしかないのです。

しかしこれがまた見つからない。



管理会社さんに探して貰ったことがありますが、想定している予算より大きくなって

しまっているので、スポットでしか頼めないなあというのが感想でした。

でも、高いのなんの言ってられないという気もするので、お願いするしかないか?

と考え、見積を現在とっている最中です。



並行してシルバー人材センターさんにもお願いをしていますが、全然見つからず。

うんともすんとも連絡がありません。参りましたねえ。



ウルトラCとして、入居者様にお願いしてしまうというのもあります。入居者様の中に

たまに気になったところを清掃してくださる方がいらっしゃいますので、その方に

1回いくらで清掃をお願いするのが一番いいのかなと思いますが、頼むきっかけがなく

躊躇したままです。



サラリーマンをしてなければ、自分が掃除するという確実な解決手段はありますが、

今のところまだそれができる状況にはありません。



清掃問題、悩ましいです。でもやらないと庭がみすぼらしくなってしまうので、

やっぱり対応は必要だし。今度のBBQの時にでも入居者さんに依頼してみるか?

春のイベントなのでだいぶ先ですけど。



東京8棟目は1部屋の空室もありますので、清掃も含めてテコ入れが必要と思います。

同時に、より入居者さんと良いコミュニティを作れるよう、かしこまらず気軽に

顔を合わせられる機会を作りたいと思っています。レスポンスが良い女子が1名

入居しているので、彼女をキーパーソンにしてうまく根回ししながら運営できるように

したいと思っています。



うまく回るように頑張ろうっと。



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2019年11月09日

前からわかってはいたけど、東京8棟目で退去予告を受領。

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東京8棟目、退去予告が届きました。埋まらない初期に事務所として貸したお部屋です。

既定路線の退去。次はコンセプトに合った方にご入居いただくよう頑張ります。



東京8棟目はコンセプト型の賃貸住宅。ペット多頭飼い大歓迎、かつ入居者様同士が

コミュニティを作れるような感じの仕掛けを施しています。時間はかなりかかりましたが

結果としてどの部屋も人と話すのが嫌いではない、ペットが大好きな方で埋まりました。

埋めるのに1年かかってしまいましたが、今後どうやって集客すべきかを考える

良いきっかけになりました。まだその学びを活かしきれていませんが・・・。



しかし、この東京8棟目の中で唯一コンセプトに反した部屋があります。

一番最初にご入居いただいた方・・・ゼネコンさんです。



賃貸募集を始めて1〜2ヶ月くらいの頃だったでしょうか。このゼネコンさんから

駐車場と部屋を借りたいという打診がありました。近隣の工事の詰め所として使う、

ということでした。東京8棟目の近所であれば、大規模な建物を建てる話があっても

おかしくはないです。さすがに全空のまま「武士は食わねど高楊枝」をしている場合でも

ないと判断して、この申込を受諾して一息ついた次第でした。



一番家賃が高い部屋、加えて駐車場もということで、お金的には若干の足しになり

金融機関さんに対しても申込が入ったよとPRすることができ、なんとなく格好が

ついてありがたかったです。ただ、工事が終わったら抜けるということは確実に

わかっていたので、抜けるまでに何とかこの物件を埋めなくては、ということも

考えたものでした。



その後、紆余曲折ありながらようやく満室に。軌道に乗るまでご入居いただいて

大変助かりました。本当はBBQにもお誘いしたいくらいでしたが、コンセプトと

異なるし、出入りしているのが警備員のおじさんみたいな人ばかりだったので、

ちょっとイメージと違うよねと思って誘わわなかったです。でもBBQしてる時も

通りがかるとご挨拶してくる人ばかりで、ちゃんとしてるなーと思ったものでした。



そんなゼネコンさん、とうとう物件が出来上がったようで、退去予告を受理しました。

管理会社さんから「退去予告届きました」と連絡を受けた時は、いつか来るものと

わかってはいたものの、ちょっと寂しい気持ちに。でも無事に工事が終わってよかった。



こちらのお部屋は、前回と同じ条件で募集をすることにしました。時間はかかるけど

今の家賃で引合はあります。ハマる人が見つかればうまく埋まることでしょう。



ただ、もっとスピード感をつけて決まるような仕掛けにしたいところではあります。

何か新しいことをする余裕があるわけではないですが、まずはコミュニティが

ある程度形になってきた入居者様LINEグループに、退去が発生する旨の連絡と

もしお友達のワンちゃん好きで物件に興味がありそうな人がいたら紹介してほしいと

メッセージを送ってみました。すぐ反応があるかと言えば、それはたぶんないですが

何かあった時に心にとどめて置いて貰えればいいな、という感じで。



本当は、不動産屋さんを頼らずに自力でSNS客付ができれば最強なんですよね。

ただ、それには下準備を時間をかけて行わなくてはなりません。手間もそれなりに

かかります。一朝一夕に行えるものではなりません。当面は今までと同様、ペットに強い

不動産屋さんへの営業やマイソクの工夫などで乗り切る、ということになりそうです。



時期は悪くないので、うまいこと決まってくれればいいなと思います。頑張ろう。



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posted by ひろ* at 09:19 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年10月28日

樹木の伐採計画があるらしい。

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東京8棟目の抱える懸案事項である「樹木の伐採」が行われる可能性があるようです。

全く期待していなかっただけに、もし本当に実現するなら非常に嬉しいです。



いきなり「樹木の伐採」と言われても何が何だかという感じだと思いますので、

補足説明をさせていただきます。



東京8棟目は借地権で、底地はお寺さんが所有しております。隣接地も基本的には

同じお寺さんの所有のようですが、向かって右手の土地だけは国が底地を保有されて

いるということでした。そしてこの家がちょっと変わった方がお住まいなのです。

特に入居者様に対して何らかの被害を与えるようなことはないのですが、とにかく

木がすごいんです。雑木林の中の小さな家みたいな状態になっています。



これによる実害も東京8棟目にはあります。



まず、やぶ蚊が大量に沸いてしまうこと。先日BBQをしてきましたが、季節外れの

やぶ蚊に何か所も食われてしまいました。隣の雑木林の中に発生源があるのでしょう。



そして秋になると落ち葉が毎日のように押し寄せてくるので、これを処理するのも大変。

せっかく綺麗に外構を作ったのに、すぐに汚くなってしまいます。リノベ前の状態だと

雨樋にも落ち葉が入ってすぐに詰まってしまう状態でしたが、ここは施工業者さんが

気を利かせてくださり、メッシュのカバーのようなものを設置してくれましたので

何とかなっている状態です。



借景と呼べるほど綺麗な林でもないし、むしろ陽の光をさえぎってしまうので

かえって雰囲気が悪いような気もしてしまいます。



挙句、購入時に聞かされていましたが、この物件の前オーナーは隣の樹木が大きくなると

隣の方に許可を取って、枝を落としたりしていたそうです。今後伸びてきた時に、私が

同じことをしなくてはなりません。この費用もばかにならないわけです。



でかい建物が建って陽当たりが悪くなるよりはマシなのかもしれませんが、それにしても

副作用が大きすぎていかがなものかと・・・。



先日のBBQ中にも、近所のおばちゃんが待ってましたとばかりに出てきて、うちの庭に

落ち葉が多いからちゃんと掃除してねという話をされていきました。庭の落ち葉が

処理されないと、風でそれが飛んできてうちの方も汚くなる、ということを言いたい

模様ですので、低姿勢に謝罪をしておきました。それだけ周りの方もこの木には

困っているということです。



近所の方とお話をしたことがあり、この樹木も昔は区が伐採しようとしたことが

あったらしいです。詳細は分かりませんが、この計画はとん挫したということでした。

今は所有者の方も高齢になっていて、切るなら切っていいけどお金はない、という

感じになっているということです。昔は絶対切らせないって頑固なこと言ってたと

いうことでしたが、寄せる年波には勝てなかったのかもしれません。



そんな状態の隣地の樹木ですが、先日管理会社さんから「樹木の伐採計画があるらしい」

という連絡をいただきました。



管理会社さんは入居者様から聞いており、入居者様は近所の方からそういう話を聞かされ

近々行政の方が現地確認をするということらしい、ということでした。伝聞の伝聞って

感じになっているから、管理会社さんが直接話を関係者に聞いてくる、とのことでした。

もし本当に伐採されるなら、こちらとしてはかなりラッキーです。



その後管理会社さんから届いた続報。

樹木の伐採に向けて活動している住人代表の方とお話をされたとのことでした。

管理会社さんの推測も多少混じりますが、一人で何年も働きかけを続けており、

今回その活動を支援してくれる援軍を求めているようだ、とのことです。

実現性に関しては「伐採されればラッキー」という程度のようです。



今すぐどうこうっていう話ではなさそうなので、ちょっと残念。でも、援軍を募って

いるということなら、こちらも是非その支援はしたいと思います。結果として伐採が

なされるなら、とても良いことだと思いますから。



管理会社さんに、積極的に支援するつもりだと伝えたところ、管理会社さんも

そうすべきだと考えていたようで、先日の台風15号で折れた大きな枝が東京8棟目の

敷地に落ちてきた写真を提供するつもりだと言ってくださいました。助かります。



この伐採計画がどこまで本当に進むかは今のところ不明瞭ですが、首尾よく進むなら

物件にとって大きくプラスになります。あわよくば、活動にかかわることで、隣地の

借地権所有者さんから、それを売ってもらうということもできるのではないか、と言う

妄想も頭を駆け巡りました。妄想で頭をいっぱいにさせながら、活動を支援して

いきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする